1、用地1.4万平房地产规划开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论74、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。71、符合城市建设规划82、区域市场消费需求增大91、可行性报告的主要内容：2、113、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。12XXXX主要技术经济指标表12第二章 市场分析14一、投资环境14二、房地产市场分析17一、XX区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就21二、XX区2006年开发投资完成情况及开发现状22三、XX区房地产开发的总体定位（即发展方向）、市场定位（房产市场价格定位）26四、促进XX区房地产开发的措施31三、市场定位33第三章 建设规模与内容351、项目位置352、用地情况353、开发规模：项目总建筑面积为5.61万平方米。35第四章 项目选址与建设条件37一、工程地质和水文37二、交通38三、水电气38四、通讯39五、环保33、9第五章 设计、工程方案40一、设计原则40二、设计依据40三、总体布置40一、设计依据42二、设计要求42三、建筑设计42四、功能设计45五、户型配比45六、市政设施46第六章 节能设计521、建筑节能522、给排水节能523、电气节能52第七章、环境保护531、原则532、污水处理533、噪声控制534、公用工程545、绿化54第八章 建设与管理55一、建设工期55二、进度计划55三、组织保障体系56四、项目建设管理56第九章 经营管理58一、劳动定员59二、培训59第十章 投资估算与资金筹措60总投入预算表详见下表60一、资金使用计划64二、资金筹措64第十一章 财务分析65一、分析测算4、说明65二、销售价格及销售收入估算65三、销售进度估算分析66四、成本费用预算66五、经济财务指标测算分析67第十二章 综合评价及结论78 第一章 总 论 通过XXXX项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流、车流、竞争楼盘、行业分布、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了XXXX建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。 1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地XX区的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其它人力不可抗拒因5、素及不可预见性因素所造成的重大影响。第一节 项目概况 一、项目名称XXXX二、建设单位 XXXX房地产开发有限公司三、项目负责人XXXX房地产开发有限公司 罗绪国四、建设地点原XX区啤酒厂五、建设性质新建。（政府挂牌有偿用地）。六、用地面积14307.17七、用地性质住宅、商业 八、建设规模用地面积14307.17，建筑面积56098.49，住宅43366.68，商业面积5166.35，地下车库及设备7023.68，物管建筑面积420.89。九、总投资及资金筹措总投资10108.29万元， 银行贷款2000万元，自筹 8108.29万元。 该项目后期投入资金由XXXX房地产开发有限公司自筹和以6、滚动开发的形式解决。十、容积率3.43十一、绿地率31.86 第二节 项目背景一、建设单位基本情况 略二、项目提出的理由 1、符合城市建设规划为了加快XX城区的开发建设，结合XX区以及XX啤酒厂片区的城市建设规划，根据XX区人民政府建设项目招商优惠政策的规定及措施，我司决定对啤酒厂项目组团工程开发建设。因此，该项目的建设不仅符合XX区城市建设规划，同时，又符合XX啤酒厂的区域规划建设要求。 2、区域市场消费需求增大XX老城的开发带动了XX区的经济发展，房地产业在XX区的发展也十分迅速，特别是啤酒厂片区的旧城开发改造，会迅速填补市场需求的空白，释放XX区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无7、量的好事。 三、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅24平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收8、入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。2007年,XX市城市居民人均住房建筑面积达到了27.31平方米,比上一年增加了2.79平方米。2007年,我市居民居住服务费（包括物业管理费、住房维修费服务费等）人均支出同比增长了31.5%。XX市规划局编制的主城区住房建设规划近日出台。规划显示：到2020年，主城区将建设廉租房204万平方米，让3.4万户城市“双困”家庭住上新房。 XX市规划局称，我市将重点解决中低收入家庭的住房问题，提高廉租房和经济适用9、房的供给比例，增加中档商品住宅供给，控制高档商品住宅发展。到2010年，我市人均住房建筑面积将达25平方米，2020年达到35平方米的小康水平。 到2020年，XX主城区城市住房规划总量约18447万平方米，需住宅用地9055公顷。其中：廉租房约204万平方米，占住房规划总量的1.11%；经济适用房3502万平方米，占住房规划总量的18.98%；普通商品房14740万平方米，占住房规划总量的79.91%。2007年，XX经济以GDP15.4%的速度增长，高于全国水平，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据XX市计委的报告，2008年全市的GDP预计增长稳定增长。XX的房地产业出现了平稳10、发展的好势头。XX市目前的城镇人口住房面积为27.31平方米。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，目前XX的城市化率是46.7%,若以户籍人口计,则城市化率只有24.3%。低于全国43.9%的水平，加之西部大开发和“XX城乡统筹试验区”给XX带来的机遇，XX十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前XX市城镇人均居住面积27.3平方米，按照建设部等部门的规划，到2010年城镇居民人均居住面积将达到35平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此11、可以推断，XX市及XX区房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。三、可行性研究报告的编制依据1、XX区规划局渝规设证 号文。2、XX区规划局渝规选证 号文。3、国家、XX市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。4、XXXX房地产有限公司关于XX.XX项目的有关文件。5、XX区规划局提供的“建设用地红线地形图”。四、可行性研究报告之内容及主导理念1、可行性报告的主要内容：项目的市场分析及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；项目的实施进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；提出结论性的意见。2、该项目按照精心组织、配合12、建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运、保值增值的目的。3、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。五、项目主要技术经济指标 XXXX主要技术经济指标表序 号项 目指 标1总用地面积14307.172总建筑面积56098.49 其中：住宅面积43366.68 商铺面积5166.35 物管建筑面积420.893居住户数506户其中：两室户420户 三室户84户4容积率3.435建筑密度17.26绿地率31.867机动车位220辆地上室外停车位22地下停车位1988建筑基地面积2459.419总绿地面积4558.50第二章 市场分析一、投资环境1、地理13、位置XX区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。东经10828 -10856，北纬294-2952，是渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。2、经济发展2007年，XX区坚持以经济建设为中心，抢抓国家实施西部大开发和新区建立等机遇，围绕把XX建设成为渝东南经济中心、30万人口中等城市的战略目标，强力实施城镇带农村，工业带农业，城乡一体共繁荣的发展战略，大力推进经济结构调整，加快改革开发步伐，克难奋进，锐意进取，全区经济和各项社会事业全面发展，实现了十五计划的良好开局。据初步统计，2007年全区实现国内生产总值20.2亿元，按可比价格计算比上年增长12%。其中第一产业增14、加值4.86亿元，增长2.5%；第二产业增加值9.3亿元，增长18%；第三产业增加值6.04亿元，增长11.7%。 经济结构调整初见成效。三次产业比例由2000年的26.3：43.8：29.9调整为2001年的24.1：46:29.9，非公有制经济占GDP的比重达到31%，比上年提高4.5个百分点。在经济保持较快增长、经济结构调整取得成效的同时，经济运行质量有了明显改善。 国民经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构不合理，产业层次低的矛盾没有得到根本解决；经济回升的基础尚不稳固，社会需求持续增长的机制还没有完全形成，社会投资启动乏力；企业经营机制转换滞后，部分企业生产经营比较困难；农业产业15、化经营滞后，农民收入持续增长困难较大；下岗职工较多，就业矛盾较为突出等。3、气候条件XX气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候的特点。年平均气温15.4，无霜期290天左右，年平均日照1240.2小时，平均降雨量1197.5mm。4、面积人口、行政区划面积2397平方公里，人口49.34万人，以土家族、苗族为主体的少数民族占总人口的72.8%。下辖30个乡、镇、街道办事处，517个行政村，8个居委会，区政府驻地城西办事处。5、基础设施5.1、交通：国道319线三级公路穿境而过（二级公路正在建设中），XX至长沙高等级公路走线方案经过XX；国家一级电气化16、铁路-渝（XX）怀（怀化）铁路正在建设中，并于2005年建成通车；XX机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，已于2002年开工建设。十五期末，XX将建成武陵山片区集公路、铁路、航空运输为一体的立体交通枢纽，使XX成为XX南达广州的大通道，成为XX向东南沿海全方位开放的前沿。5.2、通信：2007年全区程控电话交换机总容量8万门，电话普及率为每百人10部，并已开通小灵通。移动电话、无线寻呼、国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。5.3、供水：城区供水总量2万立方米，日供水能力8万吨，水质符合国家饮用水标准。日处理4万吨污水处理厂正在建设中。5.4、供电：全区电力装机容量1117、万Kw，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有110KV变电站1座，35KV变电站8座，220KV变电站正在规划建设中。5.5、生态环境：XX区是全国著名的优质烟叶基地和XX市主要中药材生产基地；全区森林覆盖率29.6%，木材积蓄310万立方米；境内有银杏、红豆杉、铁尖杉、黄杉、鹅掌秋等珍稀树种，野生动物147种；牧山草坡80万亩，是理想的畜牧产业基地。5.6、金融保险：设有中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国农业发展银行、城市信用社、农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司、中国财产保险公司、平安保险公司等保险机构。是渝东南金融中心。5.7、医疗：城区18、现有医疗卫生机构8所，其中医院3所，医疗床位800个，建立国（境）外人员固定诊疗室和医疗专家组。5.8、教育：现有中等师范学校1所，中等专业学校1所，完中、完小各6所，其中XX实验中学和XX实验小学列入XX市重点中小学，师资雄厚，环境优美。 5.9、居住：建有腾龙苑、祥龙苑、公务员住宅小区等具有良好物业管理、完备生活设施的住宅群。现有涉外旅游宾馆酒店12家，其中涉外四星级和三星级酒店各1家，二星级宾馆2家，其它规模较大的宾馆8家。6、特色资源6.1、旅游资源：XX旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区1个，全国防震减灾科普宣传教育基地1处，国家级森林公园1个，国家AA级旅游区1个，市级风景名胜19、区、森林公园、自然保护区各1个。中国仅有、世界罕见的深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山、峨嵋山齐名的武陵山佛道教文化，独具魅力的阿蓬江峡谷风光，良好的生态环境以及纯厚古朴的民风民俗和丰富多彩的民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。 6.2、矿产资源：主要矿产资源有：煤、铝土矿、铅锌矿、硫铁矿、萤石重晶石、石英砂、石灰石等。其中煤可开采储量7840万吨，铝土矿C+D+E级储量1250万吨，石英砂D+E级储量1063万吨，石灰石储量1亿吨以上。6.3、绿色食品资源：XX具有良好的自然生态环境和优越的气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛、珍珠兰茶、武陵山珍等享誉全国。6.4、中20、药材资源：XX是XX市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材100多种，储量在8000吨以上，主要品种有：天麻、红豆杉、半夏、山茱萸、银花、白合等。XX城市发展规划2010年发展前景和蓝图 二、房地产市场分析1、城市发展到2010年，XX区基础设施和基础条件将得到根本改善，发展后劲显著增强，支柱产业形成规模，国民经济达到市中等发达地区水平。基本实现“国民经济工业化、资源配置市场化、生活水平富足化”的目标，建成发展迅速、布局合理、优势产业突出、城镇建设规范的少数民族明星区。使之成为XX市的重要农副产品基地及加工基地。按分步走的发展战略，到2005年全面实现XX区的第二次创业目标，国内生产总值在221、001年基础上以年均13%的速度增长，达到33亿元，其中第一产业增加值年均年增长4.7%；第二产业年均增长15.4%；第三产业年均增长15.2%。到2010年国内生产总值达到70亿元，4年年均增长14.5%，其中第一产业6.5亿元，年均增长3%；第二产业33.3亿元，年均增长15.6%；第三产业30.2亿元，年均增长18.8%。实现2010年的发展目标，机遇和困难并存，但有利条件占主要因素。XX区在XX市是唯一的少数民族区，脱贫致富和民族经济发展是全市的主要任务之一，市里将加大力度进行支持；加上XX区的自然资源较为丰富，开发的潜力大，对加快投资速度奠定很好的物质基础；再者有建区来的“XX精神”22、和“二次创业”的强烈愿望，实现“二次创业”和2010年的发展目标充满必胜信心。到2020年，随着社会的进步和经济的发展，XX区已进入了一个新的经济发展时期，国民经济和社会同步协调发展。 未来18年，是整个国民经济腾飞时期。我们按照党的十五大和十五届三中全会精神，抓住机遇、强化科技、依托资源、开放开发、效率优先、整体推进 ，赶上和超过全市的平均发展水平。2020年，XX区的经济、社会将呈现崭新的面貌。国民生产总值的一、二、三产业比重将由2001年的24.1:46.0:29.9转变为40:30.59:29.41；其发展速度在2001年基础上以12.5%幅度年递增，我们的奋斗目标是实实在在的，并不是23、脱离实际和超越可能的高指标。因此，全区人民应继续发扬“XX精神”，努力奋斗，如期实现宏伟目标。2、城市规划建设“一圈两翼”渝东南片区专题会议在XX召开后,为配合城乡综合配套改革试验工作的推进，日前，XX区政府制定了城乡总体规划编制方案，明确城市规划修编要突出“五个重点”。 1.1突出城市功能定位。按构建渝东南交通枢纽和产业集聚中心、商贸物流中心、公共服务中心的要求实施规划修编；突出城市发展目标。2011年，形成18万人，18平方公里的区域性中心城市基本框架;到2020年,建成渝东南地区聚集辐射带动功能强、服务示范作用明显的区域性中心城市,成为武陵山民族地区城市影响力强、服务功能完善的经济高地,24、城市建成区面积达到30平方公里,人口达到30万；远期50平方公里,人口50万。1.2按照以上发展目标要求实施规划修编；突出城市空间布局。从区域的角度和城乡一体化规划思路出发，突出主城极核心和319国道沿线城镇经济带，对城市的发展空间结构进行修编；1.3突出“森林”和“民族”两大特色，提升城市“灵气”。将新城敏感区保护利用专项规划和工业园区的城市设计，纳入城乡总规划进行统筹；1.4突出基础设施和公共服务设施布局。1.5实现区域范围内城乡统筹，特别是向农村地区的延伸和布局，促进城乡一体化可持续发展。2、区政府总体规划（渝府2004261号） 2.1同意该规划确定的城市规划区范围：东以阿蓬江为界，西25、至XX民族职业教育中心，北至县坝团结桥老鹰关双泉水库一线，南至冯家坝的高家堡，包括联合镇、冯家坝镇和县坝乡、舟白乡、正阳乡、册山乡的部分地区，总面积为142.85平方公里。 2.2同意该规划确定的规划期限为20002020年。其中近期2005年12万人，城市建设用地9平方公里；中期2010年15万人，城市建设用地12平方公里；远期2020年20万人，城市建设用地17平方公里。城市发展要保持组团式布局，分为主城区、正阳坝组团、张家坝组团。新城的发展方向为酉阳山东麓、阿蓬江西岸的张家坝和正阳坝，远景发展冯家坝。2.3同意该规划确定的XX城区城市性质为：渝东南的区域性中心城市，XX区政治、经济、文化26、中心，渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，以特色资源型加工业和民族风情旅游为主的山水园林城市。要以力争在2020年建设成为经济持续发展、社会稳定进步、生态环境优美、人民生活富裕，富有民族风情和地方特色的现代化中等城市为目标，大力发展经济，合理安排用地，精心组织空间。2.4加强基础设施建设。统筹安排区域性基础设施建设，加强与湖北省咸丰县的对外交通联系，以及与XX至长沙高速公路的交通连接，加快XX机场建设。合理组织航空、铁路、公路之间的交通联系。加强城市工业废水和生活污水的综合治理，完善污水处理厂和城市排水设施。2.5加强城市公共设施建设。加快建设文体中心、图书馆、展览馆、青少年活动中心和各层次文化设施。27、加强区域性商贸中心建设，完善城市功能。做好历史文化保护工作。2.6做好生态环境保护与建设工作。要按照规划的功能区划分，进行工业布局，优化产业结构。加强“三废”排放控制和处理，加快城市污水处理设施建设，加大工业废水、废气的治理力度，实现达标排放，保护武陵山区水资源环境和城市大气环境。加强城市绿化建设，注重XX河、阿蓬江两岸生态防护绿带建设，突出滨江公园、风景区和郊野公园等生态绿地建设。2.7做好城市防灾减灾工作。要加强地质灾害防治工作，严格管理地质灾害易发地段。积极发展地下空间，结合建立完善的人防保障体系。严格按照防震及防洪标准建设。. 近年来，随着经济的快速发展，城镇化进程的加快，人民生活水平28、的提高，房地产开发进入了一个较快的发展时期，房地产业已成为人们经济生活中的一个“热点”。 一、XX区促进房地产市场持续健康发展所采取的措施以及取得的初步成就国家的宏观调控政策，主要是针对开发土地和资金两个方面进行的，对XX区而言，开发项目相对较小，用地规模不大，经我办与国土等部门协调，对开发土地的供给政策没有大的调整，主要是通过规范土地招、拍、挂的行为和方式，进一步规范开发用地的合法性。XX区贷款购房的业主相对较少，房贷政策的调整对XX区的房产市场买方行为的影响不大，但对开发企业的“缩贷”政策，使开发企业的资金链有一定影响，但还能确保开发项目的正常运作。总的来讲，XX区的房地产市场是健康的、正29、常的，其投资也在往年的基础上有所上升。 二、XX区2006年开发投资完成情况及开发现状 （一）房地产开发现状 （1）房地产开发规模扩大，开发亮点突出。 XX区房地产企业从无到有逐年增加，房地产开发规模逐渐扩大。到2006年全区共有房地产企业27家。房地产总建筑面积扩大，2003年比2002年增长66.82%，房屋建筑面积大幅度增长，2003年比2002年增长34.29%，2004年比2003年增长52.65%，2005年比2004年增长45%。如南海鑫城、黔州花苑、鹏达花园、税园小区、阳光花园和谭家湾小区开发已成为XX区城市建设的亮点。 （2）房地产开发到位资金较好，投资增势强劲。 XX区房地30、产开发资金来源较充裕，投资完成情况较好。2006年房地产开发投资实现高速增长，完成投资1.4202亿元，完成任务的157.8%，是2004年的1.2倍，房地产业正在成为XX区新的投资热点。房地产开发新开工面积及竣工面积分别为111100平方米、152750平方米，分别完成任务的106%、102%，分别是2004年的1.3倍、1.4倍；商品房销售面积和销售额分别是124900平方米、22268万元，分别完成任务的115%、170%，分别是2004年的1.35倍、1.8倍；均达到了较好的水平。全区房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例较大，对全社会固定资产投资增长的贡献率达到19.0%，拉动投资31、增长20个百分点。 （3）房屋销售量大幅度上升，二手房交易旺盛，商品房空置面积较少。 2006年，全区房屋销售面积为12.49万平方米，同比增长135%；商品房预售面积2.8万平方米，比上年同期增长2倍。在商品房销量大幅度增长的同时，商品房价格上扬，尤其是今年来XX区二手房交易价格大幅度上涨。据调查，二手房从上年的每平方米500-650元上涨到今年的800-1000元。据调查， 2005年末商品房空置面积为11500平方米，比2004年减少30.0%。 （4）住宅建设成为房地产开发的主体，个人成为商品房的主要购买者。 2006年，XX区房地产开发中住宅投资为7600万元，占商品房建设投资的5332、.5；住宅建筑面积为9.5万平方米，占房屋建筑面积的62.0。在已售商品房中，个人消费成为了商品房的消费主体。 （5）成片区可开发地逐渐萎缩，土地购置费上扬。通过几年来的大量开发，XX城区目前成片的可开发地不断减少，房地产逐渐向城郊扩展，而且价格不断上涨。据调查，城区土地成交价格上涨了5%。国土资源部2002年5月9日的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定和2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知两个文件，明确各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，XX区较彻底完成了土地从“协议出让”到“招标拍卖挂牌出让”的33、转变，因此，稀缺的土地资源价格因出让方式的转变还会使土地价格提高。（二）面临的机遇 （1）政策环境机遇 一是十六届五中全会明确提出了加速城镇化战略的发展机遇；二是西部开发仍然是党和国家的发展重心，大的政策必将加快西部开发，地处西部的XX无疑会在西部大开发中受益；三是政府对房地产开发宏观而宽松的管理政策；四是区政府将研究出台一系列对房地产开发的优惠政策。（2）XX城市基础设施进一步完善给房地产业带来的巨大机遇一是XX大交通格局在“十一五”期间将基本形成，XX的外部环境将大大改善。渝怀铁路已于2006年春节投入运营，渝湘高速路全面征地，舟白机场于2007年通航，加上国家近期出台的土地征用补偿标准提34、高，通过开发银行融资对历年城建负债的偿付，都对XX房地产开发带来了广阔的前景。XX近期将实施下坝联网道路、新华大道与两个新城区道路连接、南沟片区开发、谭家湾片区开发、下坝片区开发、农业局片区旧城改造、大十字片区旧城改造、南海城北面片区改造、下坝小桥市场片区开发、新华东路二期北侧旧城改造，以及正在建设的河滨公园六、七期建设、舟白机场建设都为广大企业提供了较大的舞台。二是土地政策，土地市场价格明显升高，政府对招、拍、挂土地出让金实行网上收缴；住房公积金正在研究全市统筹管理。三是政府将建立房地产开发审批机制，按照科学、有序、规范管理的原则，确保房地产开发健康发展。（三）存在的问题 1政府管理中存在的35、问题 （1）集资房政策断得不够切底，对房地产开发推向市场有很大影响。 （2）政府对资助购房的政策执行得不是很规范。 （3）住房公积金的利用率不高。一方面是住房公积金睡大觉，另方面是一些职工无房可住（主要是新参加工作和参加工作不久的职工）。 2开发商自身存在的问题（1）资质等级较低，自身的经济实力不是很强，对大项目只能望地兴叹，无能为力。 （2）开发企业对树立房产品牌的意识不强，缺乏战略发展眼光。对小区环境、房屋的外观立面造型和结构安全性考虑较多，对房屋内在的适用性和平面布局的合理性考虑较少；但消费者在购买时对房屋内在的适用性和平面布局的合理性是考虑较多的，毕竟房子是买来住家用的，不是买来看的，36、更不是作摆设的。对比较专业的立面造型和结构安全性是规划和结构专业人员考虑的（消费者只能相信专业人员和政府管理部门），消费者在专业知识不足的情况下，房屋内在的适用性和平面布局的合理性将作为消费者的首要选择。（3）目前的户型分布不够合理。XX区目前市场上200平方米左右的大户型较多，120平方米和90平方米左右的中小户较少，对人口少，经济实力不是很好的消费者的选择面较窄，对他们来说多数只能远观，不能近选。（4）土地储备意识不强。 目前XX区储备有土地的开发企业并不多，规划区内的土地存量也不多，可能是受资金的限制，开发企业的圈地意识并不强，开发的近期性明显。（5）企业中缺少联合。在资金实力不强的情况37、下，走联合开发的路子应该是企业的首选，但XX区的企业对大地块、大项目宁愿等待观望，不愿联合。一方面可能是合作意识不强，另一方面也可能是诚信环境不够理想，担心合作时扯皮、受骗的现象发生。（6）开发企业应进一步规范自身的开发行为。随着房地产开发市场的成熟，房地产开发的法制环境将进一步得到改善，开发企业也应进一步规范自身的开发行为，遵循游戏规则，平衡开发各方利益，追求合理的开发利润，减少因开发而产生的纠纷，维护社会稳定。三、XX区房地产开发的总体定位（即发展方向）、市场定位（房产市场价格定位） （一）XX房地产市场开发潜力分析 有关资料表明，当一个国家和地区人均GDP处于1500至8000美元之间，38、人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。据联合国机构的统计分析，当人均GDP处于从800美元到1.3万美元的成长区间时，住房消费将持续发展。而XX2003年人均GDP仅为5040元（按1：8折算仅为630美元），人均城市居民居住面积为27.00平方米，农村居民为28.95平方米。由此判断，当前XX即将进入住房消费持续发展期，尚未进入房地产的高速发展阶段，房地产业还具有很大的开发空间。 从近年来的房地产市场运行态势来看，不仅机关干部、高收入阶层具有购买能力，老百姓的购房能力也大大增强，房地产开发形势逐渐看好， 前景非常乐观。1需求量大。从供方市场分析：目前的供方市场现存的商品房不多，39、供给量不足，房屋结构性矛盾突出。房地产企业的开发主要倾向于面积大、结构好、质量高的商品房建设，而与广大的老百姓需求的经济适用房少，市场尚未饱和。从需方市场分析：一是住房制度改革和住房公积金保障制度的逐步完善，福利分房制度最终取消，进而开始实行货币化分房，从前年起又终止了单位集资建房，使城市居民的住房消费在房改、税费等政策的作用下得到了较大的释放，增大了单位对商品房的需求量。二是消费者的消费观念发生变化，改善住房的意愿增加。XX过去的住房设计落后，面积偏小，随着居民生活水平的提高，以旧换新，以小换大的居民越来越多，愿望越来越强烈，将会形成巨大的潜在需求量。三是旧城改造、火车站、机场以及工业园区的40、建设拉动了住房需求，动迁居民对住宅的需求量一度告急，全区商铺等营业用房需求也随之增大。四是近年来XX区加快了区域性中心城市的建设步伐，城市的辐射能力不断增强，加之交通变得越来越便捷，XX区与周边的经济文化交流变得越来越密切，经济中心的集聚效应在逐步显现，将会吸引周边区县和乡镇居民来购房。五是从房地产业自身的特点和特殊性来分析，房地产业是一个生产周期较长的特殊行业，通常正常的一个生产周期都在一年以上，目前没有买房的人将来还是要买房，消费能力只会积蓄，而不会化解。六是城镇化率的提高是房地产业的需求支撑。统计数据表明，2005年XX人口的城镇化率28.8，到“十一五”期末，将达到40%，这意味着目前41、还不到百分之三十的人住在城镇里（低于全国约40的平均水平），未来五年，每年将有百分之二的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城镇居民住房面积提升所带来的市场需求。2.购买力增强。一是城乡居民收入增加，增长速度加快。2002年全区城镇居民人均可支配收入为6000元，比2001年增长5%；2003年达到7413元，比上年增长23%，2003年比2002年增幅加快18个百分点。农民人均纯收入2002年为1510元，比2001年增长7%，2003年实现1716元，比上年增长13%，增幅加快6个百分点。在职职工平均工资2002年比2001年增长4%，2003年实现13747元，比2002年增长2142、%，增幅加快17个百分点。二是中央市在黔单位如金融、通讯系统、政法系统、石油等仍然履行片区管理职能的较高收入阶层具有较强的购买力。三是按揭、贷款购房的政策也在一定程度上支持着市民的消费行为，使得老百姓敢于花手中的钱、未来的钱购房，极大地增强了商品房的购买能力。四是国民经济的发展为XX今后房地产的发展提供有力支撑。2005年XX区的财政收入达8.5亿元，人均财政收入达到1700元，比全市平均水平高26%；比渝东南周边区县更高。良好的经济运行态势，为房地产发展提供了广阔的空间。 3.政策推进有力。一是政府培育房地产业，加速房地产持续、快速、健康发展的力度没有改变，而且还会下大力气吸纳大量资本加速房43、地产业的发展，以调整XX区经济结构和产业结构。二是国家有关部门在近年来已取消了一些住房建设收费，对降低房屋开发成本、平抑房价、刺激住房消费起到积极作用。 三是XX区户籍管理办法规定：只要在XX城有固定住所，凭房产证就可以申请办理XX城市户口，并能农转非，极大地推动了区内外经商者在XX城购房。 4.开发商有利。一是国家宏观调控政策出台，土地出让制度的改革，既严格控制了用地数量，也抬高了地价，一定程度上限制了居民私人建房。二是西部大开发带来了前所未有的发展机遇，随着渝怀铁路和“三改二”工程的完工投用，以及高速公路的动工建设，区位优势凸现，房地产开发潜力以及优良的环境激发了外地知名企业在XX区投资开44、发的热情。三是政府支持力度加大。一方面各房地产管理部门提高了工作效率，使房地产开发建设的办事程序更加透明、规范、公正，缩短了房地产开发的前期工作周期，使房地产开发的履约率、到资率、开工率和竣工率都有明显提高。另一方面政府让利开发。为了加快城市建设步伐，促进经济快速发展，让利开发商，从而扩大了开发商的赢利空间。四是价格上扬。消费需求的增长决定了房地产价格将在一段时期内持续上扬。相关研究表明：在未来二十年里中国房地产业的主要功能是为城镇化服务，为城市的新居民定居服务。也就是说，提供中低档小户型住宅是房地产业未来20年的主要方向。从房价上看，无论从单价还是从涨幅来说，目前XX区的商品房价格在全市及周45、边地区都处于中下水平。据调查，全市每平方米房屋平均价格为1700元，渝东南四县的平均价格在 1100元；经济发展水平和XX相差不大的恩施市平均房价每平方米已达到1900元。今后随着人们生活水平的提高、商品房质量的上升，房价还会继续上涨。加之XX区人多地少，住宅郊区化及小城镇建设刚刚起步，土地越来越珍贵，住宅缺乏，房价必然处于上升趋势。同时，房地产地域性强，受流通等环境的影响较大，房地产项目一旦确定，其生产、供应和消费的地点就已基本稳定，成片开发的房地产随着环境和基础设施的建设，物业管理的完善，附加值就会提升，房价将稳步上升。 （二）房价地价调查和走势分析： 1、地价： 以新华苑为例，该项目占地46、14.7亩，挂牌出让价1231.6万元，均价83.78万元/亩，建筑用地4632平方米，地价摊销成本为2660元/平方米。建筑面积47541平方米，土地成本均价为259元/平方米（容积率：4.29，建筑密度44.44%，绿地比例33%）。从目前形势上看，地价无疑将继续走高，而且涨幅空间较大。 2、房价： （1）纯商业地产：以南海鑫城为例，一楼：9000元/平方米左右，二楼：4000元/平方米左右，三楼：2500元/平方米左右，四楼：1200元/平方米左右。目前趋于饱和，涨幅空间不大。 （2）纯住宅（小区房）：以阳光花园为例，两年前销售价1208元/平方米，目前销售价1360元/平方米，两年涨了47、152元/平方米，目前还应有一定的涨幅空间，但较为缓慢，可能将在1500元/平方米左右徘徊。 （3）商住综合楼：以华弘大厦（区建委家属楼）、新禹苑（水利局家属楼）、龙达花园（农机局家属楼）为例，商业门面：8000元/平方米左右（底楼），住房1200元/平方米左右（均价）。短时间内可能将维持一定时间，价格一般不会太大的波动，涨幅空间不太大。 （三）XX区收入群体分类 1.高层：国企及私企老总，政府机关、部门的领导成员（一般有房有车，一般不需要买房，但作为投资性质也可能买一些，以期升值）。 2.中高层：部分经商成功人士、国企及政府机关、部门 中层管理人员、烟厂、乌电等效益较好的单位职工。（一般有房48、） 3.中层：国家机关部门公职人员。（一般有房） 4.中下层：参加工作不久的公职人员及私企小老板、部分流动经商人员。（目前无房居住，想买房，但购买实力不是很足）。 5.下层：底层居民及进城务工人员（目前暂无购买实力，暂时只能租房居住）待有一定积蓄后可能会购一些小户型的房屋。 （四）消费定位 XX区目前的购房消费主体应定位在收入处于中下层的消费人群，特点是无房居住，想买房，但资金实力不是很足，其目前的消费只能是三室两厅在100120平方米左右的偏小面积的户型为主，户型不宜过大，否则人家也只有等待观望，不敢购买；不求豪华，但要经济适用。 四、促进XX区房地产开发的措施 （一）加强宏观调控，加速结构49、调整，优化开发环境 进一步深化住房制度改革，加大住房分配货币化政策的落实力度，整顿和规范房地产市场，完善市场结构。积极引导房地产企业寻求开发空间，以XX城市建设为契机，逐步带动周边乡镇房地产开发投资，促进XX区房地产业均衡健康快速发展。大力引进具有规模、实力的房地产开发企业来XX区开发，提升房地产开发质量，缩小与发达地区的差距。努力提高服务效能，协调和帮助企业尽快完善各种相关手续，加快房地产开发速度。 （二）坚持扩大内需的方针，努力提高房地产市场消费水平。 一方面，相关部门应对房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况进行认真分析，积极引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费，充分调动居民50、换购住房的积极性；另一方面，加强对开发企业的监督，使其诚信经营，减少消费者投诉。 （三）加强对开发商的引导。 引导开发商转变房屋设计观念，合理调整商品房屋结构和各类多层次商品房供应比例，进一步完善和提高住宅质量和生活质量,营造出舒适、安全、卫生、健康的居住环境，提高住房质量和售后服务水平，以满足广大消费者的购房需求。 （四）具体措施 1.更好地执行买房者的户口准入制度。 2.执行未享受国家房改政策的职工的购房补贴政策。 3.旧城改造项目和危旧房改造项目适当降低配套费的征收标准。 4.进一步规范房地产开发行为，逐步杜绝野开发行为。 5.坚决取消集资建房，拦断集资建房政策。 6.规范二手房入市交易51、的行为 7.逐步取消还地安置政策 8.XX的土地资源有限，建议规划部门在政策法规允许的条件下适当提高容积率，对层数的控制适当放宽。 2008-4-181-4月，全区累计完成房地产投资3933万元，增长67.08%，增幅比上月提高了42.05个百分点。全区房屋建筑面积270782平方米，同比增长47.41%，其中住宅1801.8806平方米，同比增长63.57 %；商业营业用房面积100781平方米，同比增长21.92%。新开工房屋面积49540平方米，同比增长446.80%。全区现房销售面积15010平方米，同比增长49.95%，现房销售额2700万元，同比增长50.0%，预售面积11290平52、方米，同比增长93.99%。三、市场定位1、客户定位主力客户群：XX区的富裕阶层和中高级白领阶层、商人。主力客户群特点：1. 1收入较高、有一定的财富积累1. 2因旧城改造有“XX情结”的家庭1. 3高收入的机关工作人员1. 4在XX区的经商者、创业公司等1.5中小企业主（商人）1.6机关公务员1.7白领人士1.8投资群体 1.10来XX区投资者 2、户型、价格定位项目定位：中档高尚生态楼盘规划形式：蝶形点式建筑2.1住宅（商务公寓）4 A座24F、B座32F、C座27F。 4 A座户型配置（152户）：4 1-4F为商场；5-23层为住宅标准层，每层8户，为2室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨53、1室1厅1卫1厨4 面积为75 m130 /户；4 每套价格：1526万元4 24层为跃层，面积为210260/户；4 每套价格：4252万元 4 均价：2000元/ m 2.2商业（略） 4 B/C座户型配置：4 B座（192户）1-31层为住宅标准层，每层6户，为3室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨；32F为跃层，面积为220260/户； C座（162户）1-26层为住宅标准层，每层6户，为3室2厅2卫1厨、2室2厅1卫1厨；27F为跃层，面积为220260/户；4 面积为90 m150 /户；4 每套价格：1830万元4 24层25层为跃层，面积为210260/户；4 每套价格：485054、万元 4 均价：2000元/ m第三章 建设规模与内容第一节 建设规模 项目规划总占地面积14339.42，总建筑面积56098.49。小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼商铺，建筑物功能拟以住宅43366.68、商铺5166.35、车库7023.68为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面积约4558.50，绿地率31.86，容积率 3.43，泊车位约220 个，居住户数约506户。项目工程预计总投资10108.29万元人民币，由XXXX房地产有限公司出地出资联合投资开发建设。 第二节 建设内容1、项目位置位于XX市XX城区老啤酒厂片区，北面靠近人民银行XX支行和XX河，南面临近现55、在正在修建的丽都花园，东面为西沙路。交通便捷，具有独有的江景优势，地理位置优越，适合建设高层建筑。建筑总用地面积14307.17平方米。现有市政设施配套完善。2、用地情况整个项目总用地面积约14339.42平方米（合21.51亩）。总建设用地指标为：总建设用地面积14307.17平方米；容积率3.43，建筑密度为17.2%，绿地率为31.86%。初步规划为板式全框架32层（31+1），蝶式241、271 高层组成及商铺。3、开发规模：项目总建筑面积为5.61万平方米。5、建设内容及规模：板式、蝶式高层住宅、商场，配套设施为会所、公共食堂（提供送餐服务）、酒巴、书店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓56、配套服务场所。其中：商场面积为5166平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳池等休闲、体育设施。 地下停车场面积：5023.68平方米；容积率3.43，绿地率31.86。 第四章 项目选址与建设条件 第一节 选址原则1、处于XX主城区，市政规划中的居住用地。2、用地基本规整，交通便利；利于规划设计和项目实施。3、自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。 4、社会、环境、经济效益协调、统一。 5、资源整合与区域性优先。 第二节 场地选择 XXXX选址在原XX区老啤酒厂地块内。“XXXX”项目组团座落在XX区老啤酒厂，项目用地分布在“西沙路”一侧，分为A、B两区，土地四至界57、限状况：A区：东临“西沙路”，西接项目B区，南临丽都花园，北接人民银行XX支行河XX河。由一栋28层（A栋）商、住建筑高层组成。B区：东临项目A区，西接白家巷居住小区，南靠正在修建的丽都花园，北接人民银行XX支行河XX河。由项目B/C2栋高层组成。 第三节 建设条件一、工程地质和水文 见项目工程地质勘查报告二、交通XXXX项目紧邻XX区西沙路，双向车道，为城市快速干道，市区交通极为便利。项目地处XX区中心地带，交通十分便捷，通过西沙大桥与XX区毗邻。构成了四通八达的立体交通网络，更使得项目周边的商住楼成为许多XX区居民置业的首选楼盘与热销楼盘。该地区市政设施、水、电、气、闭路电视、电讯等综合管58、网布局合理，学校、医院、银行、农贸市场等生活配套设施齐全，并正在得到进一步的完善，十分适合兴建商住小区。三、水电气1、给排水系统 1.1给水 水源： 本项目有一条DN200的给水管围绕项目的南侧和东侧，接入市政给水管网；另有一条DN150的给水管从DN200的给水管中接出围绕着项目的西侧和北侧，提供给水服务。给水管网连接并形成环状,形成本项目的给水系统，且给水管网的压力为P=0.3Mpa。1.2排水本项目建地周围均有市政排水沟边。本工程排水设计采用雨水、污水分流制，雨水经收集后，就近排入市政雨水沟内；污、废水经过无能耗污水处理设备处理达标后，可排入市政排水沟道。2、电气2.1本项目由项目西侧开59、闭所引入10KV专用电源，由此接入本项目变电所。2.2根据建筑设计院提供的设计方案，本项目的电信电缆线HYA-80020.5从项目西侧接市政电信管网。3、燃气燃气管道由项目西侧接市政天然气管道。 四、通讯项目所在地的通讯建设十分发达，电信、宽带、电视光纤已接至本地块。五、环保项目区域建设一座1000立方米污水处理池，满足项目所需。 第五章 设计、工程方案 第一节 总体规划 一、设计原则1、本工程按一类一级建筑防火设计，严格执行高层民用建筑防火规范GB50045-95；2、避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；3、人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全60、方便、私密等方面的户型要求；4、寻找适合生态景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；5、解决好地块与主要公路过境车道带来的一系列噪音等不利因素； 6、在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。二、设计依据 1、高层民用建筑设计防火规范； 2、民用建筑设计通则； 3、城市道路和建筑无障碍设计规范； 4、XX市建筑节能设计标准； 5、国家和城市现行有关规范、规程、规定、条例。三、总体布置1、在红线范围内，围绕地块的道路进行周边布置，综合商业楼为高层办公、商业用房，在主楼入口处61、安排商业文化广场。2、本项目属大型综合性商住楼以及纯住宅单体楼建设，根据市场定位、 地块面积、地块形状、周边环境、营销思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建设规模恰当，符合规划条例，适合发展商整体开发思路。3、项目分A、B两区，临街（西沙路）一边为A区，另一边为B区。A区为综合性商住楼（商务公寓）。采用地下层1层，临街裙楼部分4层，裙楼上有1座高24层（包括转换层）塔楼的建筑结构，建筑物整体高度不超过100米。B区为纯住宅区2栋（生态住宅区）。每栋单体楼采用地下1层，地上32F(31+1)、27F(26+1)的建筑形式，建筑物总体高度不超过100米。 4、地下一层主要用于车库，使小区形成人车62、分流。5、人防设计按XX市人防规定设计。6、中庭广场、商业裙楼、架空层、转换层等均设置绿化，组成立体绿化系统，充分体现“最适合人居的生态环境”这一设计思想，在入口广场的半园型圆心处设一主题雕塑，并在中庭及文化广场边缘沿弧形设置雕塑，共同构成一种商业文化氛围。7、竖向设计：根据自然地形的特点，结合场地高差，在竖向上把功能明确的划分，A栋建筑高程为576.5M，B栋建筑入户高程576.95 M，C栋建筑入户高程576.5 M；建筑内部广场标高根据道路标高而变化，内部广场拥有一个视线广场和一个健身活动广场。根据建筑功能的不同，竖向设计布置方式采用坡降式，通过广场、中庭、道路将A、B区自然围合。地面雨63、水采用暗管坐标系，高程由黄海零点计算。8、道路：为合理组织好车流、人流的关系，将人流入口设在临街的中心广场，而在广场一侧设车流出入口，从而避免了车流与人流的交叉影响，增加安全系数。广场地面采用花岗岩地砖铺砌，如遇突发事故，可满足应急车流进入广场施救。 第二节 设计方案一、设计依据 现行的国家规划设计规范及建设规范。二、设计要求1、设计要求XX.XX的设计要求是：充分利用基地的地形和自然资源，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的中高档人居环境。根据城市主管部门和卫生、环境的要求，本设计平面功能合理、安全可靠，立面造型美观大方，交通流畅，分区合理，环境优美，并在消防、绿化等方面满足国家64、规范要求。三、建筑设计1、功能与平面布局 1、总体布局基地沿东西向面向西沙路与白家巷居住区展开，这为布置A区商住公寓提供了得天独厚的条件。依据地形，基地设置3栋高层建筑，呈三角形点式布局。4 A区裙楼共为四层，1F为车库和设备用房 1F4F夹层为商铺。建筑物1层右边有一个车道，通往1层。西面有一个广场与2层裙楼商场相连。3层 4F夹层西面有一个大型露天过道。商场电梯位于商场的中庭。-1F为车库、设备房等。从城市环境景观上来看，虽然本方案有四层裙房，但因其处在城市主干道以下人眼较少触及，大大减弱了裙楼对生态的影响。 4 B区为生态住宅区。 详细资料见XX啤酒厂片区规划方案设计。 2、建筑风格XX65、.XX项目为现代主义建筑风格。3、立面设计4 建筑造型除满足现代居室的基本要求外（大阳台、弧形转角窗），通过现代主义建筑的出现而凸显出设计者对历史与地域文化的重视，架空层的处理手法也能看到现代主义建筑的影子。4 在架空层的环境处理下，设计者更是重在体现地域文化，A座下部着重体现XX巴渝文化的建筑特色。4 第五立面的处理，建筑物虽然高达近90米，实际上相对于XX区的建筑来说，其高度相对不高。A座塔楼檐口和机房、楼梯顶部都采用飞板与空架的处理方法，丰富了建筑的第五立面。4、环境设计4.1. 中庭绿化中庭除游泳池外均处理为绿化用地，种植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，构成中庭开阔空间。4.2架空层66、架空层是社区的中心及视觉焦点。为住户必经之地，也是住户户外聚会的良好场所，其环境设计至关重要。A、B区之间广场，设座椅、观景平台、小树林，并通过川江号子词曲碑和火锅九宫格体现地域文化。A座下部，设儿童游戏区，成人健身区，休闲区，在外围辅设草坪和灌木，靠近塔楼中心边植喜阴花草，并通过组画、浮雕、雕塑体现XX广场文化。 4.3绿化为创造南国园林气氛，形成开阔空间，体现时代气息。本区绿化主要是对项目的立体绿化，努力营造楼盘的公共绿化和住户绿化的有机结合，形成立体绿化，使项目达到生态环境的标准。5、交通组织西沙路是XX的城市快速干道，虽从基地侧面穿过，但和小区内建筑不直接相接。基地东边的西沙路因此成为67、人、车流进入小区的主要道路。 步行道路：小区内均为步行道路，车辆不进入小区。6、智能化设计 6.1智能化系统组成 智能化系统是由管理中心、室外主机、室内分机三个主要部分组成。实现多方通话，楼宇对讲、图象监视、综合报警、中心综合管理。 6.2系统功能 A、可视对讲 B、报警求助 C、通讯联网 D、一卡通智能管理系统 E、宽带网系统等。 7、消防设计 在场地内部设置消防车道，车道最窄处静宽6 M，消防车从岔河街进入场地，从东面的新华西路进入，南面与丽都花园道路相结合。四、功能设计 A区：商铺商务公寓区（略） B区：高尚生态住宅区（略） 五、户型配比基地提供了良好的商务与生态房条件，商务公寓建筑呈蝶68、形向西沙路畅开，除后部两室两厅户型不能看到生态外，其余各户型均为生态房。户型多种多样，从两室两厅至三室两厅二卫，户型面积最小的75平方米，最大的150余平方米，跃层205 280平方米；设计上尽量让更多的房间朝向西沙路。4户型配置： 2房2厅1卫 72.5% 3房2厅2卫 24.2% 跃层 3.3% 4 户型面积指标户型套型套内面积（M）公摊面积（M）建筑面积（M）A型2室2厅1卫69.449.5779.01B型2室2厅1卫69.449.5779.01C型2室2厅1卫67.829.3577.17D型2室2厅1卫69.89.6279.42E型2室2厅1卫71.949.6281.86F型3室2厅269、卫105.2914.51119.8层建筑面积516.2 M 层公摊面积 62.53 M 公摊系数12.11 4车位： 220个 六、市政设施1、给排水系统1.1给水系统a、水源：由水厂供给。供水标高为270米b、小区内用水量详见下表：名称用水量标准规模使用时间（h）小时变化系数（k）最大日用水量m3最大小时用水量m3居民生活250L/人.日1613人242.540350商业用水15L/m25166m2122.06210.83汽车冲洗用水400L/辆.次220辆88车库用水2L/m27023m214未预见水量按日水量10%计51.40绿化用水2L/m24558.5 m29消防用水量468总用水量70、1095.4c、供水管网：建筑正面西沙路下有一根市政主供水干管，管径DN500。在供水管上设两个接口供大楼使用，接口管径DN200，并沿小区四周敷设成环，供生活及消防使用，在管网上设有隔断阀门。d、室内供水：大楼内生活供水分三个区，16层及16层以下为低区，由市政给水管供水，1726层为中区，2733层为高区；高区由水泵加压至屋顶水箱，由屋顶水箱重力供水，中区由屋顶水箱通过减压阀后供给，A、B座屋顶水箱生活用水容积各为27m，地下生活用储水容积50m。1.2排水系统a、 污水系统：大楼内污水主要为生活污水，污水量为 606立方米/日，建设方未提供市政排水管管径及标高，本次排水管设计安排至道路最71、低点为准。大楼内生活污水及废水经排水管接纳后排至污水处理设备，经生化处理达污水综合处理标准后排入西沙路污水沟。b、雨水系统：大楼周边雨水有组织排放。室外雨水经雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水经雨水斗收集后通过雨水立管排至室外排水管。1.3设计依据建筑给水排水设计规范民用建筑设计防火规范建筑设计防火规范室外给水设计规范室外排水设计规范污水综合排放标准高层民用建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范2、电气系统A、负荷级别：该建筑架空层（一层）以上30层、架空层以下5层的综合楼，属一类防火高层民用建筑，为一级用电户。用电负荷中，所有消防设施的用电负荷均为一级，包括消防电梯，消火栓泵、喷淋水72、泵、消防控制室、前室和防烟楼梯间的加压送风机等；楼梯走道照明、变配电房、柴油发电机房的照明、商场及客梯、生活水泵电力等为二级负荷，其余为三级负荷。a、公建用电： 70W/M b、会所用电： 80W/Mc、幼儿园用电： 75W/Md、管理用房用电： 50W/Me、住宅用电： 70W/MB、电源电压： 6.0KW/户主电源为市电10KV，由城区电网就近区域变电站或10KV开闭所引入，电缆进线（地下敷设）。备用电源为应急自起动柴油发电机组，容量500KW，以满足二级及以上负荷的用电需要。采用10KV高压总计量及0.4/0.23KV低压动力、照明分开计量相结合的方式计量，同时在照明计量住宅、商场等又分73、开计量，便于供电部门计费。 C、火灾自动报警系统及消防联动系统。 D、配电及照明。 E、防雷及综合接地系统。 F、电视电话子埋管线系统。 G、室外照明管线预埋。 3、广电通讯系统A、电话系统电话系统由电话公司设计大楼以商场、车库、库房、住宅为主，共需600对市直拨电话，在大楼架空层设一电话交接间（S10m2）,再由交接间放射至各层分线盒，电话分线盒设在每层竖井内。B、广播电视有线电视由有线电视部门设计。住宅部分每户设计2个电视接收插座，商场及其它公共场所设置数量根据实际需要定，该有线电视系统与市区有线广播电视联网。4、通风、防排烟系统A、一至五层的公共卫生间设排风系统P-1，P-2。每个卫生间74、设两台卫生间通风器，通过土建竖井排至架空层，在架空层由排风机排出室外。各层排风管在接入土建竖风井处均设70防火调节阀。B、一至五层（包括夹层）均设有一定量的可开启外窗，以满足自然排烟和通风换气的要求。C、不能自然排烟的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室均设有机械加压送风系统。加压送风机设在架空层。D、加压送风口：在防烟楼梯间内为隔层设置，采用自垂式百叶风口。在前室内为每层设置，采用电动加压送风口。E、失火时，楼梯间的加压送风口全开，前室的加压送风口开启着火层及其上下层。F、加压送风口和加压送风机均在消控中心联动控制。5、消防系统A、分区及消防措施a半地下车库为一个防火分区，每区面积小于4000m75、2，设自动喷淋灭火装置。b半地下库房每层分为两个防火分区，每区面积小于2000m2，设自动喷淋灭火装置。c半地下商店每层为一个防火分区，每区面积小于4000m2，设自动喷淋灭火装置。B、安全疏散a半地下室各防火分区均有2个以上独立疏散口，疏散梯均为防烟楼梯 间。b塔楼每幢设有一台消防电梯和两道疏散梯间，其前部分别设有前室。疏散梯除直接通向架空层室外，并能通往屋顶。c裙房设有多座电梯间，楼梯除直接通向底层室外，并能通往西沙路。d消防中心单独对外疏散。C、防火构造防火墙、防烟楼梯间、管道及住宅分户门等，均按防火规范要求设置各类防火门。室内装修采用难燃材料。D、消防给水a消防水源根据建设单位提供的资76、料，建筑正面西沙路下有一根市政供水干管，管径DN500供水标高270米，大楼供水接口两个，接口管径DN200分别设在大楼两端。b消防水量本建筑为一类高层建筑，消防用水量如下：室外消火栓30LS室内消火栓40LS自动喷水灭火系统26LS室内外消火栓火灾延续时间3小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间1小时。一次火灾用水量864m3。5、燃气设计5.1用气量预测预测本小区用气量为174.6M/日，其中：居民生活用气标准按1.5 M/户.日计，公建用气量按生活用气量的20计，高峰用气幼城市主干网路统筹考虑调配，区内不新设储气设施调峰。5.2气源本小区用气气源由城市燃气管网引入本小区。第六章 节能设计1、77、建筑节能建筑节能符合GB501892005有关规定。采用双层夹窗，为避免热桥现象及冷凝水的产生，采用外包柱、外包梁，层顶采用实铺隔热材料，外墙采用浅色反射率较高的面砖材料并在屋顶实铺材料下设气层防隔热材料受潮，防止隔热材料受潮，降低隔热保温效果。外墙为多空粘土砖加气混凝土填充墙，靠堡坎面采用自放水钢筋混凝土防水墙外保防水层，地下设盲沟，地面设散水明沟有组织的疏导，以防止内表面产生冷凝水降低使用质量。严格控制了建筑体型系数，保证隔热的有效节能，居住楼体系数为0.23。 所有建筑外墙内表面粉20厚保温砂浆，楼板下表面及内表面均抹保温砂浆，以达到各房间之间的保温隔热及稳定性。明灯选用高效节能灯具，使78、用低能耗电器，采用低压静点补偿以减少无功损耗。2、给排水节能 采用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。3、电气节能 3.1照明尽量使用节能灯登绿色光源，采用高效、节能灯具； 3.2公共照明采用声、光控制或自动控制。第七章、环境保护本工程为高层民用建筑，建筑所排放的污水、废气、设备发出的噪声对城市环境会造成一定污染。根据XX市和国家有关规定，必须进行有效的控制和处理。在规划设计中可按以下原则规划设计：1、原则1.1将产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。1.2、在建筑沿城市道路一面，均留有3-5米绿化带；在底层留79、有集中的大片绿地，以改善环境。1.3、裙房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。1.4、垃圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在A、B塔楼下，其中A座塔楼入口处一座，B座塔楼入口处一座。2、污水处理大厦内排放的粪便及油污经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管网。3、噪声控制3.1、备用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音器，基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。3.2、水泵基础作减振垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在50分贝内，符合XX市环境噪声规定。4、公用工程 4.1电气、配电所紧靠高层建筑筒体部分，减少能耗损失，节约有色金属。室内外灯具的自控80、及室内灯具开发均选用节能型产品。4.2暖通、推行夏季自然通风，间歇机械通风，合理布置提高功效。4.3给排水，选用节能型供水设备、器材以及节水型活具，合理使用供水。 5、绿化以入口广场为主体，以点、线、面相结合的布置方式，将场地分为两个部分进行统一绿化设计。第一部分以圆形广场为中心，沿广场周边布置绿化，配以草皮、四季花卉及低矮灌木，从而烘托出广场和主楼的商业、文化氛围。第二部分为裙房前的大面积绿化，配以草皮、棕榈等，给人以清新的自然风情。建筑周边采用广玉兰为行道树，绿化带以草皮、四季花卉为主。同时加强绿化管理及绿化的精品意识，使其整个项目成为XX西沙片区的亮点第八章 建设与管理XX.XX项目是X81、X公司进军XX区的重点开发项目，为搞好项目的开发和建设，产生良好的社会效益和经济效益，将实行科学、规范的经营管理模式，保证该项目成为XX市生态楼盘经典性的具有浓郁文化特色的智能化高尚住宅。一、建设工期一年零十个月（22个月）二、进度计划1、实施准备：2008年5月8月1.1可性行报告的编制；1.2勘察设计：实施现场勘察，进行初步设计、施工设计及设备定购。2、土建施工：2008年8月2010年2月2.1现场清理，组织施工队伍；2.2土建及配套工程施工。3、装修装饰施工：2010年3 月5月3.1完成工程的内外装修和配套设施建设；3.2工程验收。4、投入使用：2010年6月三、组织保障体系XX.X82、X项目管理体系采取项目经理制管理模式，项目经理为第一 责任人，承担项目投资及经济效益实现的责任。整个项目操作流程分为三个阶段：1.项目策划项目策划（项目方案设计确定之前的策划工作：包括市场调研、项目定位和方案设计等）由XX营销策划部负责制定，项目经理参与。在项目策划确定后，项目经理按照策划原则进行实施。项目实施过程中若因市场变化或其他原因，需对原项目策划方案进行原则性调整，项目经理提出报告报项目主管部门批准。2.项目实施在项目方案设计确定后，公司项目主管部门与项目经理签定项目控制计划书并将项目交给项目经理，由项目经理负责项目的整个开发建设，包括后期项目策划、施工监理、内外协调等。项目经理为第一83、责任人。3.项目营销项目营销原则上由项目营销中心负责，但营销中心应根据项目控制计划书中有关原则制定营销策划方案，该方案应征得项目经理的同意，以确保项目经济效益的实现。四、项目建设管理XX.XX项目项目是XX公司进军XX区房地产开发的关键之作，项目的建设管理至关重要。项目管理中将建立一套规范的房地产开发操作模式，实施科学管理和规范管理。1.项目设计管理XX.XX项目是一个中档高尚住宅小区，由甲级设计研究院”担纲。2.项目施工管理XX.XX项目的施工应保证高质量、高效益，创全优工程是其追求的主要目标。为保证XX.XX项目施工的高质量，将挑选技术、设备力量强的实力施工企业进行施工。3.工程监理对XX84、.XX项目实行项目监理制。项目监理工作从设计阶段开始介入，对XX.XX项目实施全过程的监理。4.项目招标管理XX.XX项目所有工程以及重要设备将采取招标方式进行，以追求高品质和节省投资。第九章 经营管理现代化的市场建设，必须实行现代化的企业管理，实行市场准入制。本项目在建设期和运营期实行两种不同的管理模式。第一节 扩建期的组织管理 为了确保项目的顺利实施，项目在筹备、扩建期间，由XX地产公司主要负责人牵头，组建项目班子，组织强有力的管理、技术力量，落实项目建设的各项具体工作。一、项目部专司其职，负责项目的组织指挥。全权负责项目实施的组织与协调。二、项目部分别设立技术、工程、财务、后勤等业务部门85、，承办具体工作。第二节 运营期的组织管理 项目建设后，XX公司对项目实行二级法人管理制度，本着精干、高效的原则，组建项目营销中心，委派综合素质较高的人员出任营销总监。营销中心下设策划部、销售部、财务部、合同等管理部门。 管理机构设置图 （略）第三节 劳动定员及培训 一、劳动定员XX.XX项目由XXXX置业有限公司具体组织开发和项目经营，为了该项目的实施，项目组织机构准备设置为总经理办公室、营销中心、财务部、工程部、物业管理部、预算部和人事部。XX.XX项目的施工除了必须委托相应的监理公司外，XXXX置业有限公司还将准备设置劳动定员大约25人，其中工程技术人员12人，管理和后勤人员13人左右。二86、培训当项目启动运行时，需营销管理人员、策划广告、置业顾问、财务、合同、保安人员等共约20人。这些人员定岗定责后，必须分门别类进行技术和管理培训，大致应分五个方面。1、市场营销策划人员，主要应进行现代专业市场的管理、信息系统的应用与维护、信息的收集与广告发布等高层次的培训。2、营销管理人员的培训。3、置业顾问的培训。4、物业管理人员的培训。5、财务管理人员专业培训必须过硬，持证上岗。第十章 投资估算与资金筹措第一节 计算依据一、计算系数依据项目方设计所确定的工程量进行计算；二、材料、设备价格按XX现行市场价格对指数进行修正；三、工程建设其它费用按国家及XX现行政策规定计取；四、遵照XX市九九计87、价定额、费用定额。第二节 总投资估算 项目总投资10108.29万元。其中，固定资产投资8931.95万元，铺底流动资金1176.34万元。项目投入预算本项目总投入预算金额为10108.29万元。总投入预算表详见下表 表1项目总投入预算表 序号项目名称预算金额（万元）结构百分比备注1土地成本（拆迁安置）3326.533.6456098 M2 房屋开发费5605.4556.69 其中： 建安工程室外工程其他费用监督监理规费 4541.18315.59628.3120.38 45.923.26.41.23开发规税664.676.724开发管理费用511.672.95合计10108.29100表2 88、项目总投入分项估算表 NO项 目单位成本（元/m2）总金额（万元）取费标准备 注01土地费土地出让金 575.15 3226.5土地出让拆迁安置费 100小 计592.983326.5估 算按总建筑面积估 算02房屋开发费勘察设计费1267.32包括方案、初设、施工图和勘察费用建筑安装费土建工程7003926.9含基础、外墙、公共装饰及门窗等水电工程55308.54考虑到部分水管管线预埋消防工程35196.35弱电工程7.542.07 小 计809.54541.18按总建筑面积估 算室外工程环境绿化10045.59按绿化面积计算道路及市政20供电设施150包括开闭所、配电房、发电机组等生化池189、001000m3，按1000元/m3估算小 计56.25315.59按总建筑面积估算其他费用智能化设施30.00168.30估 算,宽带网免费按总建筑面积估 算电梯费用64.173608台电梯，40万元/台商用扶梯2台 20万元/台天燃气费用100 小 计112628.3按总建筑面积估 算会所装修50.00商务会所50万工程质量监督费2.8315.89建安费的3.5按总建筑面积估 算工程监理费9.7154.49建安费的12按总建筑面积估 算基本预备费 小 计21.46120.38房屋开发费999.225605.4503开发税费电贴费26 预 估城市建设配套费85476.84元/m2按建面积估算90、人防设施配费3.016.833元/m2按总建筑面积估 算水源设施费30300元/吨1000m3投标管理费15估 算小额税费100小 计118.48664.6704管理费行政管理费23.47 131.67 2.1%0203项财务费用67.7380估 算银行贷款2000万2年小 计91.21511.67按总建筑面积估 算05投资成本合计1801.8810108.29项目总投资第三节 投资使用计划及资金筹措 一、资金使用计划本项目所有投资主要集中在项目施工期内，在实施过程中将根据投入计划、工程进度、合同要求等，分期分批逐步完成所有投入。资金投入计划详见附表2二、资金筹措 本项目资金来源结构为：企业自91、有（自筹）资金银行贷款项目销售回笼资金销售回笼资金除了用于项目投资外，剩余全部用于偿还银行贷款。资金来源结构及筹集计划详见附表3争取银行贷款2000万元，业主自筹3032.5万元，其余为销售滚动收入。 第十一章 财务分析一、分析测算说明1.本项目建设期从2008年5月至2010年3月，建设周期近2年；2.本项目销售周期初定为2008年10月至2009年8月，预计用8个月的时间完成全部物业销售任务的95，预留5的闲置率；3.本项目考虑的贴现率I=12%；4.按季度进行复利分析。二、销售价格及销售收入估算根据严密的市场调查，结合XX市房地产市场宏观发展趋势和项目周边物业的一般销售价格，本项目各类可92、销售物业的销售均价和总销售收入估算如下表（表3）所示：表3 销售价格及销售收入估算分析表 物业类型总建面（数量）销售均价总收入（万元）备注住宅43366m22000元m28673.2 停车位220个5万元个1100 商场5166m28000元m24132.8销售收入合计13906三、销售进度估算分析本项目预计在2008年10月份开盘销售期房；到2009年6月时累计完成整个销售任务的95，销售期基本结束。本着谨慎性原则，预留5的空置率。项目销售进度估算分析情况详见附表3四、成本费用预算本项目总成本为10108.29万元, 单位平米平均成本为1801.88元。1勘测、规划设计费为67.32万元，单93、位平方米平均成本为12元。2土地获取成本（拆迁费用）为3326.5万元,单位平方米平均成本为592.98元。3.房屋开发成本为5605.45元,单位平方米平均成本为999.22元/，开发成本估算表详见表2。4.开发规费为664.67万元,单位平均成本为118.48元/。5.开发管理费用为511.67万元,单位平均成本为91.21元/。6.销售推广费用按总销售收入的3.0计提，为303.25万元,单位平均成本为54.06元/。 7.开发财务费用以借贷利息为主，根据项目资金筹措计划和项目实施进度的安排，按6.57的年利率，以2000万元借贷期限2年为依据，项目财务费用总计为380万元,单位平米平均94、成本为 67.7元。五、经济财务指标测算分析以项目基本情况为依据，结合资金投入计划表附表1及销售进度估算表附表3所罗列的基本数据，编制本项目现金流量表附后，详见附表5。1、项目投资回收期本项目预算总投入为10108.29万元，主要在两年（20082010年）建设期内分期分批逐步投放，由于是分期投入和分期回收资金，为尽可能地反映项目实际状况，本次分析测算将根据现金流量表中相关数据，从动态的角度计算项目投资回收期。从现金流量表中可知，到2008年第三季度末，累计净现金流量已基本摆脱净流出阶段，接近正值，到2008年第四季度为止，累计净现金流量为817.35万元，这说明项目总的投资回收期介于200895、年第三季度和2008年第四季度之间，即项目开工后（2008年3季度末）的第34季度之间，经计算:项目投资回收期（动态）33591.623591.62+817.35 31.294.29（季度）12.87（月）也即是说从2008年5月份工程项目开工后，项目投资大概在2009年6月份前就能够全部收回来，从2009年7月后所产生的销售收入就是项目投资收益。2、项目投资收益、投资利润率 投资收益 总销售收入总投资项目销售费用 13906-10108.29-417.18 3380.53万元注：本着谨慎性原则，在计算总收入时，已预留5的物业闲置率，闲置物业的资产净值暂未计入投资收益。 投资收益率投资收益闲置96、率5总投入3380.53-695.310108.2926.56 税后利润投资收益-销售税金 3380.53-695.32685.23万元3、主要财务指标本项目各项经济财务指标（万元）项目财务指标财务数据项目总投资10108.29单位成本1801.88元/ m2、预期销售收入13906销售费用417.8投资收益3380.53投资回收期12.87月投资收益率26.56税后利润2685.23附表1 项目资金投入计划表 单位：万元 时间项目名称2008年（24季度）2009（14季度）2010（14季度）合计123412341234土地出让金100010001326.53226.5规划设计费67.3697、7.23拆迁安置5050100开发成本建安工程 8001000800600600500241.18 4473.86室外工程10010010015.59 31559配套设施及监理 606038 12038其他费用 220220188.3 628.3开发管理费用16.4516.4516.4516.45206.4516.516.45 16.45190 511.67开发规税 300176.8 87.8 100 664.67销售费用（3）100101.1101.1 101.115.6 418.8合计 1433.82243.3 2544.11017.61230.9912.1 865.1 257.6190 98、10527 附表2 资金来源结构及筹集计划表 单位：万元序号资金项目金额结构百分比资金用途预计到位时间备注1企业自有（自筹）资金 5367.553.1其中：A、已完成投入B、现有货币资产C、项目回收 1536.46 2294.58 1536.4615.222.715.2规划设计、拆迁安置土地出让金开发规税、平基、基础建安、环境、配套等2008年5月全部到位2008年7月2009年10月内分期、分批注入2银行借贷 200019.8%建安、环境、配套等2008年6月工程开工后即时到位3项目销售回笼资金 2739.3527.1建安、环境、配套等从2008年11月开始陆续回笼，并分期分批注入项目开发附99、表3 项目销售进度估算分析表 时间物业销售2008年2009年2010年合计4季度12341234住宅车位商场销售比例5035 10 5 100销售金额（万元）69534867.11390.6 695.3 附表4 开发规费和税费取费标准序号规税项目名称税费文号税费标准预算金额备注1城市建设配套费黔价 号以建面85元m2缴纳 2工程监理费渝价（2000）352号3工程质量监督费渝价（2000）393号建安工程造价的千分之二4人防建设费渝价（2001）493号5供水设施建设费按设计供水量300元/天/吨缴纳6规划许可执照年审费按工程造价的1.8收取7电贴费渝价（2000）47号按330元千伏安计算100、8电梯安检费渝价（2000）47号电梯总价的1.4收取9营业税及附加转让不动产金额的5.75征收10 其它 附表5 项目现金流量表 单位：万元 时间项目2008年（14季度）2009年（14季度）2010年（14季度）123412341234一现金流入1物业销售收入69534867.11390.6695.32闲置物业作价回收合计69534867.11390.6695.3 二现金流出1勘测、规化设计 67.322土地出让（拆迁）100010001326.53开发成本 8001000800600600500241.184开发间接费用 10010010015.59606038 5开发管理费用16.4101、516.4516.4516.45206.4516.4516.45 16.45190 6开发规税 300176.84 87.83 100 7销售费用114.56101.08101.08 101.08 合计1383.772207.852544.031017.531010.95676.45676.83257.63190三净现金流量-1383.77-2207.854408.973849.57379.65-676.4518.47-257.63-190四、累计净现金流量-1383.77-3591.62817.354666.925046.574370.124388.594130.963940.96 第十二章 综合评价及结论 综合以上分析和论证，该项目在技术、市场和经济财务指标等方面都具有较强的可操作性和安全性，该项目规化设计优秀，有较大的市场空间，经济财务方面具备高收益性和稳健性的特征，其实施的主、客观条件是成熟的，项目实施具有很好的可行性。