1、城市用地3.2万平房地产工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录一、总 论21.1项目名称、建设单位21.2项目提出的背景及其必要性21.3可行性研究依据51.4可行性研究范围61.5可行性研究提要61.6结论简述72、二、市场分析预测92.1XX市房地产市场供需分析92.2XX市房地产市场价格走势分析182.3商业市场分析222.4 商务办公市场分析26三、建设地点及自然条件283.1项目所在位置现状283.2场址建设条件28四、总体规划及建设内容314.1规划原则314.2规划设计原则314.3总体规划324.4公用设施32五、建筑工程335.1工程概况335.2建筑设计33六、公用工程356.1给、排水356.2供电366.3通信系统376.4安防系统376.5供气管道376.6 消防与防雷措施37七、节能措施397.1合理用能标准和节能规范397.2能耗状况和能耗指标分析427.3节能措施和节能效果分3、析44八、环境影响分析498.1环境影响分析49九、物业管理及服务529.1物业管理529.2服务52十、投资估算及资金筹措5310.1投资估算53十一、财务评价及其效益分析5611.1销售收入、销售税金及附加测算5611.2利润测算及利润分配5711.3 财务盈利能力分析57十二、不确定性分析5812.1风险及对策分析58十三、结论及建议6113.1结论61一、总 论1.1项目名称、建设单位a.项目名称：b.建设单位：1.2项目提出的背景及其必要性1.2.1项目提出的背景房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以20%速度增长，并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。4、党的十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，住房条件的不断改善无疑是小康生活的重要内容。在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提下，住宅建设业已成为国民经济新的增长点。房地产业从2006年开始有一个新的战略，但这个转变是逐步的、缓慢的。2005年房地产业经历了宏观调控，房地产同比增速25%，全年达到23.5%，比上一个年度2004年降低了7个百分点；整个行业没有出现大起大落而是继续增长，这对房地产业特别重要。十一五总体规划是在我们国家总体发展重大转变的新的历史条件下拟定的，十一五规划的主旋律就是“坚持发展，稳定政策、扩大内需、提升消费”。这无疑为房地产业的发展带来了良好的机遇。2008年，在国5、际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。近年湖北房地产业也呈现了较快的发展势头，未来五年是我省房地产业发展的关键时期，相对于过去五年湖北房地产业的发展将进入一个调整时期，但仍6、是房地产业投资的较好时期。湖北省经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：保持适度的房地产投资规模，调整住房供应结构，满足不同层次消费者的需求。完善住房政策，发展、活跃住房二级市场，促进住房梯次消费。提高建筑设计、施工水平和科技含量，增强住宅的经济性和舒适性。发展节能、省地、环保型建筑。规范房地产市场行为，形成配套服务体系，提升整体发展水平。加快发展和规范现代物业管理，提高市场化程度和服务水平。完善城镇房屋拆迁法规体系，科学实施旧城改造。建立房地产综合信息发布制度及监测体系。2008年在国家宏观调控政策的影响下，全省房地产开发规模保持稳定增长，但由于销售市场低迷，房地产开发企业资金回笼缓慢；随着7、我省经济社会的持续快速发展，城市化进程逐步加快，消费者自住和改善住房等刚性需求依然存在，2008年下半年房地产开发投资仍保持稳定增长的态势，增长幅度有所回落，销售市场持续低迷。当前和今后一个时期要继续贯彻落实国家宏观调控政策，调整住房供求结构，切实增加有效供给，形成多层次的住房供求市场，防止房价大起大落，促进全省房地产业健康稳定发展。1.2.2项目提出的必要性a.是加快XX区城市建设发展的需要XX区是XX市的重要组成部分，在XX市政治、经济发展中占有至关重要的位置。XX区是XX市的政治文化中心，市政府能多数政府职能部分聚集于此，区域内金融、商业日益发展。XX市国民经济和社会发展第十个五年规划纲8、要提出：以优化住房供应结构为主导，有序发展房地产业。注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房。坚持旧城改造与新区开发并举，扩大住房消费需求。本项目规划建设以商业和办公为主，项目位于XX区的中心地段，交通便捷，配套齐全。而XX区在高速发展的同时，缺乏办公物业，因此，该项目是加快XX区城市建设发展的需要。b.是积极拉动XX区社会经济发展的需要XX地处华中，水陆交通便捷。东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理核心位置。随着改革开放的不断深入和实施西部大开发的战略转移以及我国进入WTO，XX将面临前9、所未有的发展机遇和挑战。通过“十二五”的发展和建设，XX市的经济飞速发展。XX市已经是湖北省副省域中心城市。城市地位的提高和经济的发展，促使城市需要更多更好的办公物业。同时良好的区域发展态势促使国内外知名企业及众多房地产开发企业纷纷抢滩XX区，极大的促进了该区域内经济的发展，显示出该区域的办公物业良好的开发前景。二桥头项目的兴建，是XX区蓬勃发展的房地产开发中的一部分，它将和该区域内其他房地产一同拉动XX区的经济发展。1.3可行性研究依据a.产业结构调整指导目录（2011年本）；b.建设部和湖北省、XX市颁布的相关法律、法规与政策；c. 湖北省“十二五”国民经济发展计划纲要；d.XX市及XX区10、城市总体规划大纲（2000年-2020年）；e.建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)；f.国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；1.4可行性研究范围a.项目建设单位简况；b.项目提出的背景及必要性，需求分析及拟建规模；c.建设地址条件评价，规划及布局；d.技术方案，建筑工程方案；e.公用工程及节能，环境保护；f.组织机构及人力资源配置；g.项目实施进度；h.投资估算及资金筹措，财务评价；i.社会评价及风险分析等。1.5可行性研究提要1.5.1建设目标作为21世纪的工业城区，更新的设计理念应重视基地的发展机理，掌握城市建设规划的可持续发展，把“11、以人为本，和周围环境和谐发展”的理念贯穿于设计全过程。充分体现其功能的综合性和内涵的多样性，不仅能够适应当今市场风云的变化，而且更要具备一定的独特个性。本次规划以用地自然、历史人文环境为背景，将之整合到不同空间中，构筑项目独具特色的、新型的人居中心。体现舒适性和方便性，实现较高的产品性价比，向社会提供质量一流,环境幽雅,功能完善的高品质、高品位商品房。1.5.2建设地点与建设期a.建设地点本项目建设地点位于XX市XX区二桥头。b.项目建设期项目建设期为3年，即2012年5月2015年5月。1.5.3建设规模与内容a.建设规模项目总用地面积约31951平米，规划总建筑面积61570m2，其中办公12、19140m2，商业42430m2，地下室8000m2，建筑密度46.6%，容积率2.71，绿地率20%。1.5.4项目总投资及资金来源本项目总投资26000万元。资金来源为银行贷款10000万元，企业自筹资金16000万元。1.6结论简述1.6.1房地产业是我国现阶段的一个重要支柱产业，而飞速发展的XX市对办公和商业物业的需求正旺。二桥头项目以XX区“十二五”期间推进城市化进程为契机，顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进以商业办公为重点的XX区房地产业发展，促进房地产业与城市经济社会的协调发展。项目有利于满足XX市广大商务客户的基本办公需求和商业需求，有利于保持XX市国民经济的平稳增长。13、1.6.2项目配置有公共设施建设等，采用的技术方案适用、有效，达到为XX市各企业客户以及消费者提供舒适、便利的人性化办公环境的目的，在技术上是可行的。1.6.3本项目规模适当，是促进城市经济建设发展的一个房地产开发项目，项目本身盈利能力较强，并有较好的社会效益，在经济运行上是合理的。1.6.4本项目选址符合城市规划的要求，遵循前瞻性、舒适性原则，充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。项目对环境的影响是积极的。 1.6.5本项目经研究，是可行的。二、市场分析预测2.1XX市房地产市场供需分析近年来，XX加快省域副中心和“宜居”城市建设的步伐，加大基础设施、基础产业和支柱14、产业的建设，投资规模保持了较快增长。2008年，XX全社会固定资产投资达到373.8亿元，同比增长40.6亿元；2010年，全社会固定资产投资达到652.8亿元，同比增长53.8%，比2000年的80.47亿元增加572.33亿元。同时，XX投资结构不断优化，投资主体多元化的格局已经形成。固定资产投资中，更新改造投资较为稳定，基本建设投资稳定上升。一批具有带动作用的能源大项目陆续建成，经济发展后劲和综合竞争力明显增强。XX的房地产从1996年起步，虽然整体投资力度一般，但呈现逐年增长态势。房地产开发2004年投资增幅较高，受宏观调控影响，2005年略有下降。在XX加大各项具有带动作用的大项目的15、投资，相应带动房地产投资进一步增长，2008年房地产投资达到46.21亿元，增幅达到25.3。2009年房地产投资达到55.39亿元，同比增长19.9%，创下历史新高。2.1.1房地产供给市场分析市区2011年1-6月通过挂牌方式共成交98宗地块，土地成交面积447.17万平方米。其中房地产开发用地共成交97宗，土地总成交面积约为446.13万平方米，可建住宅建筑面积约为501.03万平方米。 用地共成交97宗，土地总成交面积约为446.13万平方米，可建住宅建筑面积约为501.03万平方米。2.1.2XX区房地产市场分析根据规划的调整和城市内环快速道的启动，潭溪区域将成为今年XX区主要的居住16、区。（1）市场特征分析XX区是XX的古城区，城区规模比樊城小。因是市委市政府所在地及分布有XX市主要学院学校，被称为XX市的政治文化中心。同时也正因为此，XX区历来是XX市主要的居住型城区，其住宅开发自2003年后，发展较快，占当时XX市区住宅开发量的40。受古城保护规划限制，住宅开发以多层为主。XX区的住宅项目集中在古城外围的闸口路以东，南街、胜利街、长虹南路和汉江一桥桥头、以及檀溪路，住宅项目十分集中。同时出于保护古城风貌的规划要求，XX区的建筑高度控制不能超过昭明台的高度，因而住宅项目以多层为主，层数多为68层。受到中心城区可开发资源量的限制，大多数的项目规模310万平方米之间，同时，多17、为中档住宅。本土居住人群多，户型及面积较大。由于是XX市政治文化中心，区域内企事业单位众多，这些客户群置业的首选区域也在同一区域内，因而居住氛围浓郁。消费客户群对于3室以上大户型需求量较大，市场供应面积也比较大，3室2厅的建筑面积在90130平方米左右区间内。（2）2010年市场供应量分析2010年XX区域内在建在售楼盘有8个，总供应量30.08万平方米。华康城南经典21648平方米，“御龙湾”29686平方米，南山青林小镇27798平方米，鹏城润景16292平方米，怡和苑二期40232平方米，奥泰综合楼5071平方米，山水潭溪92120平方米，上海公馆68000平方米。整体均价目前在600018、元左右，个别高品质的楼盘售价将突破9000元/平方米。2.1.3樊城区房地产市场分析（1）市场特征分析集中开发，市场供应活跃樊城区是XX市住宅开发最集中的区域，同时樊城区住宅开发几乎全部集中于城区核心区，在汉江大道、长虹路、解放路沿线开发的项目几乎占到了樊城区住宅项目总数的70。建筑形式多为高层，社区规模相对较大为体现土地集约化利用，樊城区住宅项目多为小高层及高层项目，建筑层数多在1628层之间，同时由于建筑高度高，因而建筑规模也较XX区更大，规模在560万平方米之间。住宅与商业综合开发由于樊城区的商贸以及商务氛围较浓，住宅项目的开发多有底商或裙楼商业，而XX市少量的外来开发企业大部分就在该区19、域进行开发，因而一定程度上提升了区域开发品质。建筑现代，项目品质相对较高区域开发的项目不仅建筑立面色彩简洁现代、富有质感，同时规划布局也较为先进，目前已出现了蝶式高层以及板式高层等较为超前先进的建筑布局模式，为XX市房地产市场品质相对较高的区域。（2）2010年市场供应量分析根据目前已知情况统计，该区域2010年在售的有14个住宅项目，共计121.37万平方米的开发面积。不仅在樊城中心区域，长虹路、建设路、火车站附近等各处均有项目面市。在这些项目的共同推动下，樊城区将继续保持一贯高调的开发态势，继续引领XX房地产市场向前发展。民发.天地321376平方米，万达广场住宅区300000平方米，瑞泰20、欣城100947平方米，泰安华府41164平方米，华都嘉园27025平方米，尚城名门81487平方米，中原花园3期40269平方米，中原领寓11719平方米，泰然鑫城42582平方米，中房东方丽景32115平方米，中房城中雅苑29891平方米，泰跃朝阳3期33658平方米，红光紫都16440平方米，正贤聚大厦15023平方米，钱塘100 120000平方米，共计121.37万平方米。目前区域市场价格在6000元/平方米左右，个别高品质楼盘售价达7500元/平方米。2.1.4襄州区房地产市场分析（1）市场特征分析工业主导，房地产市场发展较慢，市场化程度低襄州区自2001年12月撤县设区以来，一直21、以工业发展为主，房地产发展则起步较缓。首先，区域多以单位自建房为主，商品房项目少且开发零星；2005年，天润集团进入，开发了天润颐景园；2006年，北龙公司开发了龙泰花园，2007年XX万厦公司开发了紫荆花园1期，区域房地产市场才开始有了真正意义上的商品住宅开发，并逐渐开始步入正轨。大规模的房地产开发从2009年开始。（2）供需状况分析2008-2009年，XX区区域市场在建在售楼盘有7个，总供应量22.5万平方米。水岸丽湾20000平方米，中南安居5000平方米，紫荆花园50000平方米，春园盛景20000平方米，华立凤凰城60000平方米，XX新城70000平方米。目前在售楼盘均价420022、元/平方米。（3）2010年市场供应量分析据不完全统计，该区域2010年将有7个楼盘，约131.00万平方米的住宅项目推出。民发世界城600000平方米，天润未来城300000平方米，华立凤凰城120000平方米，XX新城60000平方米，紫荆花园 175000 平方米，英伦华府30000平方米，东方龙城25000平方米。襄州区已成为大盘竞争的热土，这些项目的供应将大大提高区域房地产市场活跃程度。目前区域市场房价在33004700元/平方米。随着深圳工业园区和XX火车东站的建设，襄州区的居住人口和流动人口将会大大增加，经济也会激发活力，将带动房地产市场的快速发展。2.1.5高新/汽车开发区房地23、产市场分析（1）市场特征分析 高新技术产业开发区是国务院1992年11月批准设立的国家级开发区。2005年2月，经XX市委市政府批准将原XX高新技术开发区与原汽车产业经济技术开发区合并，组建形成了新的国家级XX高新技术产业开发区。早期以工业配套为主，逐渐转向自主开发区域的房地产业由早期的围绕着各产业/企业的居住配套，逐渐向自主开发过渡。区域内，商品房的主要消费群体虽然依然以周边各工业企业职工为主，但由于物业价格适中，还享有一定的福利优惠政策，因而开始逐渐吸引一批开发区周边区域居住人群前来置业。住宅开发项目以中档物业为主目前，高新开发区内的自管物业开发基本已经告一段落，房地产市场则逐渐活跃发展起24、来，物业形态也由早期纯多层居住小区，开始出现了一些高层住宅项目，以中高档品质开发为主。(2)供需状况分析20082009年区域市场有17个楼盘在建在售，总供应量74.50万平方米，区域拥有较多的大型企业，且部分企业的效益较好，职工众多，因而消费能力强，因此市场消化速度较快，目前的消化率达到了74。（3）2010年在售市场供应量分析根据目前掌握的情况，区域2010年可供应的房地产住宅项目有11个，共48.50万平方米。清夫新城国际35936平方米，中原领寓11719平方米，神龙二期59865平方米，万众欣城78406平方米，东风国际花园2期84142平方米，紫金鑫城20831平方米，七彩阳光商品25、住宅楼32401平方米，车城一区商品住宅楼33429平方米，国瑞大厦23276平方米，公园1号72630平方米，七彩阳光商品住宅楼32401平方米。预计在售楼盘价格为40004800元/平方米。而未来5年内，XX高新区将以高新技术产业为先导，以汽车工业为主体，以第三产业和现代高效产业为两翼，以三大园区位基础平台（深圳工业园、汽车工业园区，高新技术园区），力争用5年左右的时间建成在国内有较大影响，较强实力，特色鲜明的高新技术产业园区，跻身于全国53个高新技术产业开发区中上游水平。在产业的带动作用下，区域未来的房地产发展将具有更强的后劲，未来发展空间较大。2.1.6房地产需求市场分析1、XX市人口26、规模及增长XX市户籍人口数量及结构截至2009年末，XX市户籍人口达到588.9万人，其中非农人口257万人。60岁及以上老年人口为80.99万人，占全市总人口的比重为13.8%。新出生人口6.52万人，人口出生率为11.5；死亡人口2.97万人，死亡率为3.7；人口自然增长率为7.8。全市男女性别比为105.4100。从2003年起，人口增长变化幅度不大，人口增长以自然增长为主。由于人口迁移地因素影响，人口总量变化不明显。随着“宜居城市”战略实施的发展，以及XX市经济发展加速，“十二五”期间XX市人口的流向格局将进一步发生变化，外来人口规模将持续增大，省内和周边省份的流动人口将是XX市外来人27、口的主力军。到2020年，XX市总体规划市区将有170万人，将会在现有人口数量上增加50万人，这一部分新增人口将带动新增的购房需求，并呈现两极化的格局，即XX现有富裕阶层寻找更广阔的发展和生活空间，而低收入阶层将谋求生存空间，改善生存环境，由此，将促进XX市高端市场及中低价位商品房市场的发展。2、XX市家庭数量及家庭结构（1）家庭总量及增长情况XX市家庭数量持续增长，1999年2009年间，XX市家庭年均增长率为2.30，比XX市人口年均增长率的0.3高出2个百分点。2009年XX市家庭总量为196.33万户。XX市家庭数量及增长率（2）家庭人口成员规模及变化趋势XX市家庭成员规模以3.0人左28、右浮动，2002年以来，家庭户均人口规模呈下降之势。随着社会的进步与生活水平的提高，一些大的家庭逐渐分离，三代同室逐渐向两代同室转变。2009年，XX市平均家庭成员规模为2.96人/户，随着家庭规模结构转变，对房地产住宅市场需求将持续增大。3、 房屋/住宅拆迁情况与其他城市相比，XX市的旧城改造工作起步较晚，1999年以前的旧区改造主要由房地产开发商进行零星开发实施的，改造点少面小，效果不明显。1999年8月，XX市委、市政府以汉江大道改造为龙头，集中建设17项旧城改造重点工程。通过集中改造，XX市的旧城面貌发生了巨大变化，新建成的汉江大道起步区被国家建设部评为“全国城市建设新景观”，拆迁后的29、市区土地也呈大幅增值趋势。与此同时，旧城区群众的居住环境和住房条件也大幅改善。根据拆迁部门提供数据显示，截止到2009年，累计被拆迁房屋面积约179.47万平方米，拆迁户数约1.86万户。尤其是近期涉及到旧城改造、棚户区改造、内环线建设等，拆迁量大幅增加。2009年，我市市区共实施房屋拆迁项目17个，拆迁总量为3609户，96.07万平方米。全年完成拆迁3067户，68.51万平方米。XX市主要采用货币补偿安置的方式进行拆迁。货币补偿安置，是由政府、开发商或被拆迁户委托房屋评估机构对被拆迁房屋进行评估，拆迁人根据评估价格向被拆迁人支付拆迁价款，被拆迁人另外自行购买房屋居住。未来35年，XX正大30、力着手进行旧城改造和城区扩建，XX市各城区均存在大量房屋拆迁情况。2.2XX市房地产市场价格走势分析1、XX市历年商品房竣工面积情况2008年商品房竣工面积达到154.84万平方米，同比增长9.13%。2009年商品房竣工面积达到219.10万平方米同比增长41.5%。2、历年房地产/住宅产业销预售情况（1）XX市历年商品房销售金额情况XX市房地产市场的销售量分为三个阶段，一是1999-2003年间，年均销售金额仅4.98亿元；二是2004-2006年，自2004年销售金额突破10亿元大关后，20052006年持续升高，保持30左右的增长率；三是2007-2009年，2007年销售额接近30亿31、元，由于受全球金融危机的影响，2008年销售额达到28.62亿元，比同期回落3.2个百分点。2009年，在中央、省、市政策的全力拉动下，全市房地产市场迅速回暖，恢复信心，回到健康的发展轨道，商品房销售额激增，达到58.13亿元，比同期增长103.1%，创下历史最高。（2）XX市历年商品房销售面积情况XX市房地产市场在19992003年间保持了较为平稳的发展趋势，年均销售面积61万平方米左右；而20042006年间，则出现较大幅度增长，突破100万平方米大关，至2007年，销售面积增至151.37万平方米。2008年，由于受全球金融危机的影响，商品房销售面积128.67万平方米，比同期回落15.32、00%。2009年，在中央、省、市的政策强力拉动下，房地产市场迅速回暖，商品房销售面积224.50万平方米，比同期增长74.5%。3、XX市区历年房地产/住宅产业价格情况2002年以来，XX的房价逐年上升，2002年底，市区商品房均价为650870元/平方米，2003年为1153元/平方米，2004年1332元/平方米，2005年1540元/平方米，2006年为1883元/平方米，2007年为2336元/平方米，2008年为2700元/平方米，2009年为3700元/平方米，2010年则到达了4500元/平方米，到2011年上半年XX均价达到了约5100元每平米。其中因为中心城区大量物业上市，33、将价格大幅度拉升。（1）历年XX市区房地产价格及其增长情况此数据显示，XX市房地产价格在2003年呈现跳跃上涨，突破千元大关后，涨速开始回落到2002年以前的水平。2006年后房价开始快速增长，从2006年的22.3上升到2007年的24.1，2008年的15.6%，2009年增幅达到37.0%，为历年最高，到2010年增幅达到21%。同时，房地产市场价格变化与XX房地产市场发展阶段相一致。2.3商业市场分析2.3.1特点：（1）商业项目体量大且扎堆开发XX的商业地产项目规模较大，其中不乏10万平方米以上的大型商业项目，而且大多集中在XX的商业中心组团解放路商圈和长虹路商圈内。（2）商业运作方34、式落后，市场潜在风险较大，商业市场管理力度有待加强商业项目在开发运营等方面还处于发展初期。重炒作、重销售、轻招商、轻运营，大部分商业项目采用年回报810的包租、返租的方式。由于分布集中，同期面市，供应规模大，且大多采用包租返租的方式，后期存在招商、运营等方面的问题，因此，商业市场的管理力度有待加强，以促进商业市场的健康稳定发展。（3）专业市场功能突出相对商业市场而言，XX的专业市场开发运营还比较成功，招商、经营和销售协调的比较好。XX的专业市场开发是XX商业地产突出的部分，光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城、领秀中原装饰建材城等项目相继开发，将彻底改变XX专业市场的格局。目前XX的解放35、路、长虹路、火车站等中心城区商业门面销售价格多为1.54万元/平方米，专业市场商铺多为5000元14000元/平方米区间。2.3.2XX市商圈分布情况XX市商业物业主要集中在樊城区、高新区、襄州区，XX区规模较小。目前樊城区形成了人民广场传统零售商圈、新华路传统批发商圈、长虹路现代零售商圈和春园东路现代商贸批发商圈；高新区形成了立富康大道沿线商圈，XX区形成了十字街商圈。（1）人民广场传统零售商圈目前人民广场周边依然是XX市的核心商业区，解放路商业街、人民路商业街、大庆路商业街和长征路商业街依然是XX最具商业氛围和人气的地方。人民广场商圈是XX商业地产开发的集中区域，在这四条商业街上，聚集了大36、量的服装、鞋帽、化妆品、金银珠宝等中高档专卖店，大型超市、大型家电卖场和商场，以及各种类型的咖啡、酒吧和餐饮名店。如肯德鸡、麦当劳、共享国际、银泰百货、豪门新天地、襄江商场、华洋堂百货、奔泰阳光城、拉美步行街财富广场、XX工贸家电、武汉工贸家电、雅斯超市、武商量贩点、财富广场、流金岁月咖啡、零下九度KTV和金利来专卖店。（2）新华路传统批发商圈：逐渐走向衰落XX新华路市场是以服装、鞋帽、建材、家居为主的大型综合批发市场，其辐射范围为XX下辖县市和城镇，是XX的最大的传统批发市场。目前新华路传统批发商圈，由于是自发形成的，市场比较杂乱、商品比较低档、管理比较粗放，因此增逐步被九隆商业广场为代表的37、既具规模又具备专业管理和完善规划的新兴商业模式取代。未来几年，由于城市功能的发展及市政配套设施的局限，新华路批发市场将逐步衰落，商业格局及商业功能需重新调整。（3）长虹路现代零售商圈：新型商业中心区随着汉江北岸改造完成，XX商业中心正在从解放路西移至长虹路，长虹路商圈成为XX新兴的现代零售商圈。目前在长虹路两边，聚集着众多的购物商店和电子通讯产品专卖店。此外，长虹路还是XX新型的休闲、娱乐、餐饮、宾馆酒店集中的地方，是XX新兴的现代综合性商圈。长虹路商圈近年来也成为XX商业地产开发的热点，2003年在长虹路春园路口开发了现代城电脑数码广场；2004年在长虹路与中原路口开发了鄂西北最大的中高档服38、装市场白马服装广场；在长虹路大庆路口开发了XX第一家家居广场金百年家居广场（临江花园商业群楼），在长虹路与汉江大道路口开发了汉江国际商业群楼（重庆秦妈火锅、维多利亚西餐厅）；2005年在长虹路与建华路口开发了世纪新城商业群楼（国美电器长虹路店）；20062007年在长虹路人民路口开发的民发商业广场总建筑面积达12万平方米，而且已引进全球著名的沃尔玛超市和武商百货，以及中孚时代广场；2008年现代城公司开发的现代城电脑数码广场，2009年万达广场投资公司开发的30万平方米的万达商业广场，这些无一不折射出长虹路商圈未来巨大的商业魅力。（4）春园东路现代批发商圈：专业物流市场集中区春园东路商圈拥有十39、分独特的区位优势，是樊城区、XX区和汽车开发区交汇的“金三角”，其车流、物流、商流条件得天独厚。目前，春园东路批发商圈已经形成了以领秀中原建材家居城、华中光彩大市场和天润国际汽配城、国邦物流园、邓城生资大市场为代表的几个超级专业市场和众多汽车4S店，并依靠二汽开发区的先天优势，将汽车产业进一步延深，目前已经初具规模，形成了装饰建材和汽车零部件、整车维修、生产资料等几个产业链条，吸引了来自全国各省市的企业入驻。（5）开发区汽车配件批发商圈2008年，依托东风汽车基地的区位优势，建设了锦秀东风汽配城，总建筑面积230000平方米，销售和招商十分红火。XX十字街传统零售商圈：古文化商业区十字街商圈位40、于XX古城的中心，由古城内两条呈现十字形的商业街组成，是目前XX两大成熟商圈之一，其规模和地位与樊城的人民广场商圈相当。十字街商圈拥有中国最长的仿古商业街XX北街，其内的鼓楼商场是鄂西北最大的综合性商场。此外，十字街内还聚集了武商量贩东街店、雅斯超市XX店、仟吉超市总部店、康乐福超市等，十字街商圈是XX最主要的商业配套区域。2.3.3 2008-2009年在售/运营商业项目情况20082009年主要商业项目：20062007年，XX市商业地产集中开发，总开发量超过212.57万平方米，几乎所有商业项目都采取了五年返租，前五年每年810回报的产权式商铺模式，由于商业地段十分优越，加上是新选投资模41、式，因此销售情况比较理想，目前基本都已销售接近尾声。但是由于商业地产项目集中且过多，XX的市场容量有限，加之项目的运营管理问题，几乎每个商业项目都遇到了开业后不久就“关门”，然后整顿提升后再营业的“二次开业”问题。所以，2008-2009年，XX商业地产项目不多，XX市商业地产有2007年结转的项目锦绣东风汽配城197500平方米，拉美步行街2期100000平方米，华中光彩大市场500000平方米，国邦物流园20000平方米，邓城生资大市场90000平方米，新增商业项目不多，合计约90.75万平方米左右。2.3.4 20102011年市场供应量分析2010年，有5个项目共53.1万平方米的商业42、地产项目投入建设。万达商业广场300000平方米，天润未来城100000平方米，志强集团开发的二汽运项目80000平方米，锦绣公司在长虹路的商业地产24000平方米、长征路商业地产27000平方米。小结：早期XX商业市场发展较为落后，而传统的解放路、大庆路、新华路沿线的商业模式已经开始显现衰败迹象，其商业模式和运作方式急需升级换代。在2006年以后，许多商业地产项目抓住这一时机及时推向市场，因而在销售上取得了较好的成绩。但具体分析，这些项目本身在营销模式以及商业培育、配套设施乃至规划设计等方面还有较多欠缺，同时由于市场无序开发，项目纷纷一拥而上，容易形成表面需求过剩等现象，这对于商业市场和氛围43、的培育市不利的。但是从另一个方面看，虽然目前XX商业地产已经有了超过300万平方米的供应量，但相对于XX城市的规模、工业发展以及城市发展需求而言，未来几年还有一定的市场空间。2.4 商务办公市场分析写字楼由于它的功能性、适用性等特点，开发商在进行商业地产运作时，常将其作为主要的一部分，建在商业繁华的广场周边区域。而随着XX城市的发展，写字楼的功能日渐突出，出现了传统写字楼与现代写字楼两种类型共存的局面，换言之，市场仍然处在新旧交替阶段。2.4.1写字楼项目情况奔泰阳光城50000平方米，世纪金源大厦21000平方米，开放广场40000平方米，国际商都14000平方米，汇升写字楼20000平方米44、，领秀中原酒店公寓16500平方米，广景.碧云天商务花园50000平方米，合计21.15万平方米。这些专业的写字楼项目在销售过程中市场接受度高，销售率与出租率均高，同时投资者的回报率也较高，一般租金可达到2030元/平方米左右，同时，这些项目一般占据较佳的地理位置，或位于广场周边，或靠近大型商圈，随着广场和商圈的不断繁荣，未来将拥有更好的发展前景。三、建设地点及自然条件3.1项目所在位置现状3.1.1地点与地理位置本项目建设地点位于XX市XX区二桥头，规划场地面积约31951平米。3.1.2土地利用现状本宗土地规划为商业、办公用地。3.2场址建设条件3.2.1地理交通条件项目建设地点周围有完善45、的城市道路网，拟建场地地理位置优越，交通条件良好。3.2.2自然条件XX市地处亚热带季风气候区，具有气候温和、雨量丰沛、日照充足、四季分明、雨热同季的特点。 XX区主要气象条件：温度：极端最高温度 37.3 极端最低温度 -12.1 年平均温度 15.817.5 最热月平均温度 28.1 最冷月平均温度 3.0 湿度：平均相对湿度 70% 风向：全年主导风向为北-北东风 夏季主导风向为东南风 冬季主导风向为北风 平均风速：春季3.0 m/s 夏季2.8 m/s秋季2.4 m/s 冬季2.7 m/s降雨量：年最大降雨量 1805.9 mm 年最小降雨量 578.8 mm 年平均降雨量 1230.46、6 mm 日最大降雨量 317.4 mm 每小时最大降雨量 98.6 mm 基本风压： 0.3KN/m2 基本雪压： 0.4KN/m2 地震烈度： 6度 大气急剧影响深度： 1.35m(微膨胀土)3.2.3场地工程地质条件建设场地地势较平坦，地貌属汉江一级阶地，地面高程一般为21.0022.50m，最大高差为1.50m。主要为第四系全新统冲、湖积（Q4a1+1）粘土、粉质粘土、淤泥和淤泥质粉质粘土。3.2.4地下水场地内地下水类型主要为上层滞水，主要接受大气降水及地表散水的垂直下渗补给，根据邻区地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。3.2.5抗震设防烈度根据中国47、地震烈度区划图、建筑抗震设防分类标准及XX市建设工程抗震设防实施细则，本场地地震基本烈度为6度，抗震设防按6度考虑。3.2.6市政基础设施条件该区域内有完善的供排水系统、供电及通讯系统，为项目的实施提供了方便。A.供电项目区域电力来源于市政电网，电力供应充足，现有供电能力可以满足项目完成后的用电需求。B.给排水项目水源由水务公司主供水管网供给，供水压力为0.3Mpa，市政给水管网以DN500mm的水管为该小区供水，水质优良、四季供应均衡。排水采用雨、污分流制，并与城区排水管网相连。生活污水直接进入城市污水管网；粪便污水经化粪池予处理后排入城污水管网；雨水直接进入城市雨水管网。C.通讯区域内通讯48、与市政通讯网相联，线路畅通。省市联网的电视网、宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。四、总体规划及建设内容4.1规划原则4.1.1严格执行国家及湖北省现行法律、法规和设计规范，并符合XX市城市总体规划与XX区开发区发展规划。4.1.2具有全局观念，总体规划设计，布局合理，配套完善，分区建设，滚动发展，避免遗留“问题”工程，造成投资损失。4.1.3规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。4.1.4执行XX市城市绿化条例，保证绿化面积。使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具有现代化气息；景观布局，使项目具有良好的生态环境。4.1.5贯彻49、执行XX市建筑节能管理办法，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。4.2规划设计原则4.2.1文化性、个性、明确性与合理性的规划结构体系。设计综合考虑规划结构、景观结构、小区特色乃至建筑单体风格的独特性塑造，以提高整个小区从空间上到形态上的可识别性。4.2.2层次性与均好性并重的环境概念。充分考虑人工和自然、地域性和整体性的融合，将环境观念放在重要位置，并将环境的层次性加以明确，强调住区环境的均好性，以求营造一个现代、人文、高尚、自然的花园式居住空间。4.2.3人车分流的交通体系。将汽车对人们悠闲的生活的影响减少到最低限度，同时加以对整个项50、目的便捷程度的考虑来组织人流和车流。4.2.4现代科技与人文融合建筑风格。以一种全新的建筑语汇来体现现代科技为人们带来的便捷，同时又不失地域、文化特色，为住户提供良好的物质生活空间和精神家园。4.3总体规划4.3.1平面布局规划净用地面积约31951平米。由裙楼商业和高层办公、地下室及绿化带、道路围合而成。4.3.2交通规划设计交通规划采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。 4.3.3绿化及景观环境规划景观绿地设置于楼栋周围，保证住户单位环境景观的均好性，争取最大景观入户，也营造了怡人的层次丰富的空间环境，绿地率20。4.3.4小区道路布置道路路幅宽度为：主干道路面宽5m。51、4.4公用设施本项目附近生活配套设施齐全。根据市政设施及物业管理需要，项目还需建设配电房、给水加压站、垃圾收集设施公厕、门房、自行车棚等配套设施。五、建筑工程5.1工程概况本项目建设地点位于XX市XX区二桥头，规划场地净用地面积31951平米。规划用地呈矩形，地势平坦，自然条件良好。5.2建筑设计5.2.1设计依据a.民用建筑设计通则 GB50352-2005b.建筑设计防火规范 GB50016-2001c.办公建筑设计规范 JGJ67-89d.建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95e.建筑结构荷载规范 GB50009-2001f.砼结构设计规范 GB50010-2002 g.建筑物防52、雷设计规范 GB50057-94 h.建筑抗震设计规范 GB50011-2001i.建筑地基基础设计规范 GB50007-2002j. 国家现行有关建筑设计规范和规程5.2.2建筑体系设计 a.平面设计商业为框架裙楼结构形式，办公是框架平层结构形式。平面功能分区明确，流线清晰，互不交叉。 满足商业和办公物业的要求。 b.立面设计项目建筑立面风格现代，采用玻璃幕墙、溶入现代建筑元素，体现出商业办公特有的建筑风格。 c.贯彻“以人为本”的设计理念，采用高新技术，创新式设计。具体考虑分别为：室内使用面积与建筑面积之比不低于70%，结构体系能满足地震区设防及防火需要；下沉式厨卫，降板设计，保证排水；层53、高净高不小于3.5m，能提升物业档次；避免对望，有对望可能时，设置实体挡板；隐蔽管线，管道设置在室内的凹槽中；统一空调位置，包括空调形式、电源、管道、排水管，保证整齐美观；预留通信、有线电视、智能网络等管线需要的空间；5.2.3建筑风格整体建筑风格崇尚的现代气息，以明亮、通透、简洁和富有动感的精美造型满足住户理性需求六、公用工程6.1给、排水6.1.1设计依据a.建筑给水排水设计规范 GB50015-2003b.建筑设计防火规范 GB50016-2001c.室外给水设计规范 GB50013-2006d.室外排水设计规范 GB50014-20066.1.2给水本项目水源来自XX水厂，供水水压夏季54、高峰时段按0.3MPa/cm2计算。本项目人均综合用水量标准按100L/人日，商业用水量按6L/m2日，物业管理用房用水量按8L/m2日，绿化浇洒及道路冲洗用水量按2L/m2日计取。则：表6-1 生活及浇洒给、排水量估算表序号项目用水标准计量单位年用水量备注1办公50L/人日8000人130000m3按365天估算2商业6L/m2日40000m283200m3按360天估算3物业管理用房8L/m2日600m21623m3按365天估算4绿化、道路2L/m2日按215天估算5未遇见用水按以上用水量10%25760m36合计240583m37排水204495m3按总给水量的85%估算经估算，项目建55、成后，办公自来水年耗量130000m3，商业自来水年耗量83200m3，物业管理用房自来水年耗量1623m3，未预见自来水年耗量为25760m3，自来水年耗量合计240583m3，自来水年排水量为204495m3。消防用水室内消火栓系统；室内消防用水量为10L/S，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为72t。室外消防用水量按20L/S，火灾延续时间为3小时计，一次火灾需水量216t。6.1.3排水 排水实行雨污分离制。本项目污水主要为生活污水。污水经化粪池处理后排入市政污水管网；雨水直接排入市政下水道。6.2供电6.2.1设计依据a.民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92b.建筑设计56、防火规范 GB50016-2001c.建筑物防雷设计规范 GB50057-946.2.2设计方案本项目供电采用220/380V三相四线PE保护线的TN-S系统，地缆敷设。其供配电压为220V和380V。预计日用电负荷为4750KW左右，其中：a.办公用电功率按20KW/户计算，共计5600KW左右；b.公用照明、安全防护系统及其它用电功率预计为400KW左右。按用电系数65%，功率因数0.9计算，需电力增容4333KVA左右。考虑留有余量，拟电力增容4500KVA。6.3通信系统本项目施工中，将数字信息技术和安全防范技术相结合。预埋通信线路，可考虑光纤入户方案，适时安装ISDN、ADSL通信设57、备；闭路电视线路、可考虑双向回路，以利节目点播系统运用；各系统入户设备将由用户自理。管线地下敷设由施工方统一规范安装。6.4安防系统安全防护采用现代化管理系统，如设置自动传呼、报警、监护信号灯设施。防火、防天然气泻漏、防盗三防24小时技术性监控。区内保安可考虑合法、适时监控部份公用通道等。安防系统入户设备将由用户自理。管线地下敷设由施工方统一规范安装。6.5供气管道目前城市市民使用的燃气结构主要为天然气、管道煤气和瓶装液化气。随着天然气西气东送工程的实施，城市燃气结构随之改变。本项目建设地附近有供气设施，可就近接入。6.6 消防与防雷措施6.6.1消防本项目按民用建筑设计防火规范规定进行分区处58、理。建筑周围均有环型车道，应保持消防通道畅通。并在公共区域设置自动喷淋等固定灭火装置，并配套小型灭火器材和按规定设立防火栓等消防设施。6.6.2防雷措施a.在建筑物上装设避雷设施，利用建筑物金属体作防雷接地装置，以防直击雷。b.建筑物内的主要金属设备、管道、构架等接至电气设备的保护接地装置上，以防雷电感应。c.在入户端处将电缆金属外皮、金属管线等接地，以防雷电波侵入。d.为防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入，电气设备等接地装置共用，采用总等电位联结，接地电阻小于1欧。七、节能措施7.1合理用能标准和节能规范本项目建设地点为XX区，应遵循国家以及XX市的如下合理用能标准及节能设计规范：（一）相关59、法律、法规、规划和产业政策1、中华人民共和国节约能源法2、中华人民共和国可再生能源法3、中华人民共和国电力法4、中华人民共和国建筑法5、中华人民共和国清洁生产促进法6、中华人民共和国计量法7、国务院关于加强节能工作的决定(国务院令28号)8、清洁生产审核暂行办法(国家环境保护总局令第16号)9、节能中长期专项规划(国家发改委发改环资【2004】2505号)10、“十二五”十大重点节能工程实施意见(国家发改委发改环资【2006】1457号)11、重点用能单位节能管理办法(国家经贸委1999、3、10)12、节能用电管理办法(国家经贸委 国家发展计划委【2000】1256号)13、建设工程质量管理60、条例(国务院令279号)14、民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)15、建设部关于贯彻的实施意见(建科【2006】231号)16、建设工程勘查设计管理条例（国务院令293号）17、关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见(建质【2007】1号)18、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）19、中华人民共和国强制检定的工作计量器具检定管理办法（1987年4年15日国务院颁布）20、综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）（二）建筑类相关标准及规范产业政策和准入条件1、中国节能技术政策大纲（计交能1996905号）2、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保61、护技术（国家发改委200565号令）3、湖北省建筑节能管理办法（湖北省人民政府令（第281号）；（三）建筑类相关标准及规范1、公共建筑节能设计标准 GB50189-20052、全国民用建筑工程设计技术措施2009-电气3、绿色建筑评价标准 GB/T50378-20064、通风与空调工程施工质量验收规程 GB50243-20025、民用建筑热工设计标准 GB50176-936、建筑照明设计标准 GB500034-20047、建筑采光设计标准 GB/T5003-20018、城镇燃气设计规范 GB50028-939 城市电力规划规范 GB50293-199910、空调通风系统运行管理规范 GB50362、65-200511、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）12、采暖通风与空调设计规范13、外墙外保温工程技术规程 JGJ144-200414、采暖居住建筑节能检验标准 JGJ132-200115、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-9216、绿色建筑评估标准 DBJ/T101-101-200517、建筑给水及采暖工程质量验收规范 GB50242-200218、绿色照明工程技术规程 DBJ01-607-200119、全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇20高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）21、建筑给水排水设计规范 GB50015-200322、建筑中水设计63、规范 GB50336-200223高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）24、建筑给水排水设计规范 GB50015-200325、建筑中水设计规范 GB50336-2002（三）相关终端用能产品能耗标准1.三相配电变压器能效限定值及节能评价值 GB 20052-2006；2.管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值 GB 17896- 1999；3.普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级 GB 19043-2003；4.普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级 GB 19044-2003；5.单端荧光灯能效限定值及节能评价值 GB 19415-2003；6.单元式空气调64、节机能效限定值及能源效率等级GB 19576-2004；7.建筑外窗气密性能分级及检测方法GB/T7107-2002。8.通风机能效限定值及节能评价值 GB 19761-20057.2能耗状况和能耗指标分析（一）项目能源品种选用原则本项目根据国家和XX市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、外部条件等具体情况选择能源形式。（二）项目所在地能源供应状况本项目位于XX区二桥头。该区域已具备一定市政设施的接口，市政设施基本可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（上水、电力及天然气市政配套）初步具65、备。供水：给水系统从市政自来水干管上接两根DN200进水管，并在建筑周围敷设成环状布置。中水：本项目设置中水处理设备，主要用于卫生间冲厕、绿地、道路浇洒用水、景观水系等用水。天然气：随着天然气西气东送工程的实施，城市燃气结构随之改变。本项目建设地附近有供气设施，可就近接入。电力：本项目的电源为双路10KV电源，采用10KV电缆埋地引入本项目配电室,可供应空调、照明等用电。（三）能源消耗种类及数量1.给排水、消防系统项目建成后，自来水年耗量合计240583m3，自来水年排水量为204495m3。消防用水室内消火栓系统；室内消防用水量为10L/S，火灾延续时间为2小时，一次火灾灭火用水量为72t。66、室外消防用水量按20L/S，火灾延续时间为3小时计，一次火灾需水量216t。2、电力系统本项目的能源消耗种类主要为电能，主要用于满足建筑物的通信系 统、照明系统、动力系统等。（1）空调负荷及耗电量住宅及配套设施部分采用夏、冬季运行分体空调，商业部分采用夏、冬季变制冷剂流量多联分体式空调系统。XX市区民用建筑冷负荷估算，办公及配套设施部分按20w/m2日，商业按30w/m2日，物业管理用房按18w/m2日。（2）照明耗电量照明的功率密度，办公按20w/m2日，商业按15w/m2日，物业管理用房按10w/m2日，地下室按4w/m2日。（3）电器耗电量电器（电插座）的功率密度，办公取10w/m2日，67、商业取10w/m2日，物业管理用房取5w/m2日，地下室取2w/m2日。7.3节能措施和节能效果分析（一）节能措施1.节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：（1）广泛采用可再生能源应用技术和设备。在路灯设计中采用太阳能路灯，以太阳光为能源，白天阳光太阳能电池板给蓄电池充电，晚上蓄电池给负载供电使用，安全节能无污染，无需人工操作，工作稳定可靠，节省电费免维护。（2）建筑本体围护采用保温隔热设计；（3）结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；（4）空调冷却水系统采用多台并联技术，以及污水在利用技术；（5）送风采68、用变风量方式调节室内温度，以及空调系统均采用自动控制，冷媒管，冷冻水管均采用像塑海绵保温材料；（6）控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局，以及利用谷电和平电的议价优势；（7）加强节能管理。2、相关专业的节能措施（1）建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A、本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体初步设计中，科学合理地确定了建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，初步设计将选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B、建筑围护结构的保温隔热性能使用环保69、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C、门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗）。D、屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳70、辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏,使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。（2）电气专业的节能措施A、合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。B、用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上,降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C、用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运行(负荷率65%-80%), 减少电能损耗和围护工作量。D、合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用单相供电时，考虑三相平衡。E、用高效电动机,大容量电动机采用变频或软启动方式或高压71、压电动机。F、合理运用电梯的运行模式，分时间段控制,非运行延时关灯等手段以达到节能目的；G、用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。H、体放电灯均进行补偿,使其功率因数0.9。I、明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。K、设置合理的计量和检测设备:进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。（3）给水排水专业72、的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。水系统为闭式循环系统，采用两管制同称系统，由于系统较小，管道长度不长采用一次泵变频空调水系统。系统采用高位膨胀水箱定压。A、给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B、绿化用水利用中水，在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C、卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并经过国家有关质量73、检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。公共卫生间采用红外感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消初长水流的水嘴和器具。D、计量设施：在建筑物的引入管安装水表，由物业管理处统一收费。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。E、二次加压采用管网叠压供水系统，充分利用市政供水压力，达到优化调度，降低能耗的目的。F、排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水汇集后，排入市政管网。雨水汇集后，排入市政雨水管网。（4）动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。（5）其他节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候74、条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。（二）节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及XX相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。通过综合测算，本项目单位建筑面积年综合能耗0.0032299吨标准煤/m2，整体达到并满足节能设计标准，是真正的节能建筑。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节75、能效果。八、环境影响分析8.1环境影响分析本项目将根据国家颁布的有关环保法规及湖北省、XX市环保、劳动部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。8.1.1项目建设期的影响及环保措施a.环境空气影响及环保措施项目施工期间对环境空气的污染主要来自施工扬尘和少量焊接废气。施工现场粉尘和扬尘的产生量在不同的施工情况下变化很大，各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下，将会对周围环境空气产生较大影响。因此，本项目施工时，需在施工现场周围按规定修筑防护墙及安装遮挡设施，实行封闭式施工，对有可能产生二次扬尘76、的作业面应洒水降尘，车辆出工地时应进行冲洗，防止随车带走泥土，同时对运输土石方等车辆采取密闭措施，防止沿路抛洒，污染城市环境。b.地表水环境影响及环保措施 项目施工期所产生的污水主要有基础施工中的泥浆水，建材冲洗水，车辆出入冲洗水等生产污水和施工人员所产生的生活污水等。类比资料表明施工期生产污水中悬浮物，生活污水中BOD5、COD、悬浮物，超过综合污水排放标准（GB8978-1996）的二级标准。 考虑到项目施工期对环境可能造成的影响，本项目对施工场地所产生的污水需加强管理、控制，冲洗石料等建材所排放的污水应设置专门沟渠，经格栅沉淀池处理；生活污水应设置化粪池处理，经处理后的施工废水和生活污水77、排入市政排水管网。采取上述措施后可以减少施工期生产、生活污水中的污染物浓度，能满足综合污水排放标准的二级标准。c.声学环境影响及环保措施施工期间对周围声学环境的影响主要来自于各种机械作业产生的噪声及振动。还有运输工具所产生的噪声，根据类比资料，项目拟采用的部分施工机械设备和将产生的噪声值及相应的噪声限值见表8-1。表8-1 施工机械噪声值及相应限值表 单位：dB(A)机械名称距声源10m处距声源30m处施工场界噪声限值噪声值平均噪声值平均昼间夜间挖掘机、打桩机、电焊机8098877480767555注：噪声限值系根据建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）确定 由表8-1可看出，即使距声源78、30m处，许多施工机械的噪声值仍超过了相应的建筑施工场界限值，对施工现场周围环境产生较大的噪声影响。 因此项目施工应严格执行；建筑施工噪声申报登记制度，在工程开工前15日内向所在地辖区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表，经批准后方可开工。对施工机械设备要采取有效的降噪减振措施，如加弹性垫，包覆和隔声罩等办法，机动车辆进出施工场地应禁止鸣笛，夜间(22时至次日6时)严禁使用各种产生噪声较大的机械设备。在施工的各阶段均应严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中的各项规定，将施工噪声控制在限值以内。d.固体废物影响及环保措施施工期间所产生的固体废物主要有基础施工所挖掘的土石79、方、主体结构施工所产生的施工废物料以及施工人员的生活垃圾等，不含国家危险废物名录中的有害废物，这些固体废物应集中堆放,土方要及时回填，垃圾及时清运(须办理准运证)，交有关部门进行相关处理，不会对周围环境产生不良影响。8.1.2项目运营期的影响及环保措施本项目属于民用住宅项目，所以本项目运营期无危害性污染源产生，但楼内运行设备、有关人员活动、所排放的生活污水、固体废物等将对环境造成不同程度的影响，应采取相应的措施，以达到国家有关环保法规要求。a.废水处理本项目排出的生活污水主要来自于住宅，生活污水全部经排污管进入地下化粪池，经处理达标后，排入市政排水管道，由市政污水处理设施统一处理。b.废渣处理80、本项目排出的废渣主要是生活垃圾，拟设置垃圾箱将其集中分类密封堆放，然后由环卫部门定期清运处理。c.烟气治理。本项目产生的烟气主要为厨房烹饪油烟气。厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引到楼顶部排入空中。本项目的环境评价和环保治理措施以具有环境评价资格的单位作出的环境评价报告为依据。九、物业管理及服务9.1物业管理优良的物业管理，不仅能创造良好的生活、居住环境，同时还使物业的设备及功能始终保持与社会发展的同步性，可延长房屋的经济寿命，让住宅本身保值增值，使业主的利益得到保障。小区入口设保卫室，大楼内保安24小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理81、还提供全天候的保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。9.2服务9.2.1零干扰服务9.2.2个性化服务9.2.3管理报告制9.2.4一拖N管理9.2.5一卡制9.2.6噪音等约束性管理9.2.7氛围管理。十、投资估算及资金筹措10.1投资估算10.1.1建设投资估算的范围本报告建设投资估算的范围是本项目建设工程中的建筑安装工程，道路、绿化等室外工程，供电、给、排水、弱电系统等其他工程费用，包括城市基础设施配套费、国有土地使用权出让金、商品砼保证金、公共消防设施配套费、白蚁防治费等在内的国82、家和地方规定的建筑工程前期有关费用，建设阶段有关费用以及建设单位管理费，勘察设计费，工程监理费，基本预备费等。10.1.2建设投资估算的主要依据和方法a.建筑安装工程费用按XX市近期建设工程概算定额、材料价格及调差、管理费用、税金等有关规定，并参照企业在当地近期完工的同类建筑物的单位一般土建工程造价（含基础工程），按2200元/平方米估算,地下室按2400元/平方米估算，室内给排水、供配电、消防等系统，按单位面积指标法估算；b.道路、绿化等室外工程投资，参照企业在当地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算；c.室外供电、给排水、消防、弱电及智能化系统等其他工程投资，参照企业在当83、地近期完工的规模相近的住宅区投资，按单位面积造价指标估算；d.本项目土地使用面积31951；城市基础设施配套费、由市政府收取的国有土地使用权出让金、商品砼保证金、公共消防设施配套费、白蚁防治费等建筑工程前期有关费用按有关部门的规定收费标准计算。e.建设单位管理费，勘察、设计费分别按工程费用的1%、1.1%计算；工程监理费、招标代理服务费、工程质量监督费等建设阶段有关费用按有关部门的规定收费标准计算。f.不可预见费按工程费用及其他费用之和的5%计算。 容积率 2.71 建筑密度47%序号工程或项目名称 总造价 平均成本测算依据 （万元） （元/M2）用地面积（亩） 34.10 总建面（平方米）684、1601.17 楼面地价（元/M2）每亩单价（万元）（一）土地购置及相关费用 6,820.00 1107.12 200（二）建安及配套工程1建安费用 13,552.26 22002园林景观 246.40 403市政管网 492.81 804地下室 1,920.00 8000*24005电 梯 554.41 90小 计 16,765.88 2721.68 每平米建安单价（三）建设工程相关费用1墙体材料专项用费 49.28 82白蚁防治费 12.32 23散装水泥专项资金 9.24 1.54生活垃圾处理费 110.88 185招标交易服务费 9.00 6印 花 税 2.00 0.37商砼交易费 685、.00 0.98质量监督费 4.00 0.79监 理 费 49.28 810勘察设计费 24.64 411工程设计费 92.40 1512市政配套费 369.61 60小 计 738.65 119.91 （四）管理费 502.98 81.65 （二）项的3%（五）不可预见费 486.49 78.97 （一）至（三）项的2%（六）销售费用 965.04 156.66 销售总额1.5%（七）贷款利息 1,400.00 227.27 100007%2（八）税 费 7,076.94 1148.83 销售总额11%（九）总投资合计 34,755.98 5642.10 楼面综合成本单价10.2.2建设投资86、资金筹措项目资金来源为企业自筹资金16000万元，银行贷款10000万元。十一、财务评价及其效益分析根据国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。项目计算期：根据房地产行业的特殊性，项目计算期拟定为6年。11.1销售收入、销售税金及附加测算11.1.1 销售量本项目可销售办公19140m2，商业42430m2。11.1.2销售计划根据项目实施进度计划，在建设期3年内完工。考虑到XX市关于房地产销售的有关规定、楼盘的地理位置、交通、配套条件及便于测算等因素，销售工作从建筑工程达到规定的进度后开始，并按在3年内完成销售计划测算。187、1.1.3销售售价根据上述分析，本项目的销售均价暂定为：办公售价为7000元/m2，商业一楼按28000元/m2，二楼按15000元/m2，三楼按8000元/m2，四楼按6000元/m2，综合均价按12000元每平米。11.1.4付款方式各年销售的房产均按当年付清（或由银行向客户提供按揭，开发商一次收回房款）测算。11.1.5销售收入预计本项目的销售收入为64335万元。12.1.6 销售税金及附加: 本项目按国家规定应纳营业税，税率为5；并按销售收入的6计取销售部分房屋维修基金，以及所得税。预计本项目共应纳税7076万元。11.2利润测算及利润分配 面积 均价销售收入商业面积42,430.088、0 12000 509,160,000.00 办公面积19,171.17 7000 134,198,208.20 收入小计 643,358,208.20 销售收益-投资额29579.8611.3 财务盈利能力分析本项目在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。十二、不确定性分析12.1风险及对策分析12.1.1主要风险因素：房地产行业主要存在着经营风险、市场风险以及政策风险等。a.经营风险：因行业风险可能带来的销售价格和开发成本的变化，将给公司带来经营上的风险。同时近年出现的大量开工和积压以及激烈竞争的市场，将直接降低项目利润回报率89、并减少项目利润。随着城市土地资源的减少，土地价格的上升将会造成开发成本的上升，给公司的经营带来一定的难度；同时，房地产项目开发的周期长短也直接影响开发成本。此外，如各项目的前期工程管理、施工管理、销售管理等环节上出现问题，都会给整个投资带来一定的损失。由于房地产开发从土地获得、立项批复、规划设计、市场定位、开工建设、销售推广、竣工验收之间较长周期的特点，将给企业产生较大资金压力，从而带来潜在的经营风险。b.市场风险：房地产市场有效供给不足：尽管房地产市场潜在需求很大，但能真正满足需求的房子却显示供给不足，造成目前房地产大量开工、库存上升现象，市场供需结构有所失衡，造成消费者持币待购心理。目前一90、些具有专业水准的国外设计师事务所、销售代理机构、物业管理公司等进入中国市场，使竞争的起点不断提高，给公司将要开发的房地产项目形成新的市场压力。c.政策风险：房地产作为国家的支柱产业，深受国家政策影响，如消费政策、信贷政策、利率政策、税收政策等都影响房地产的发展。随着国家房改措施的力度加大，国家在城市土地税收政策、消费信贷政策等方面的改革将不断深入，房地产市场必然受到较大的影响，如加大个人按揭力度、减免三级市场交易税费等，对促进个人购房、活跃市场起到积极作用。考虑到政策将随着宏观经济和市场变化而及时调整的可能性，国家政策的调整对发展商、消费者的市场取向具有一定影响，并产生一定的不确定性。12.191、.2主要风险对策a.经营风险对策：面对经营风险，公司应在广泛的市场调查的基础上，正确确定产品定位和市场定位，建设高品质，高、中、低价位的超值办公产品，扩大对市场的占有份额。同时控制各个环节的质量和成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本以减少经营风险。提高科技含量和环保、节能概念，在住宅规划设计中采用经济可行的各项科技手段，保证的住宅更具有舒适性、耐久性、安全性、经济性、环保性，使住宅更符合未来的需要，保持专业领先水准和行业竞争优势。b.市场风险对策针对房地产市场依然存在的盲目开发，造成有效供给不足而使消费者产生的持币待购心理，公司应对项目进行充分调研，和可行性论证，保证项目决策和市场定位的92、正确性和准确性。公司应加强与各个专业公司的合作，充分借用他们成熟的经验和网络，推动业务和市场的拓展。c.政策风险对策：由于房地产市场的投资周期相对较长，公司应在认真分析市场变换的同时，把握开发节奏，缩短开发周期，宜采用分期方式开发，根据市场和政策的变换进行适当的调整。加强与政府有关部门的信息沟通，及时研究重要政策对市场的影响，以降低政策风险。采取审慎的财务策略，降低金融政策风险。十三、结论及建议13.1结论13.1.1房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，作为第三产业是拉动经济增长的主力军，它能够带动数十来个相关行业的发展项目顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进以居民住宅为重点的X93、X区房地产业发展，促进房地产业与城市经济社会的协调发展。项目有利于保持XX区国民经济的平稳增长，有利于满足XX区广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。项目建设意义重大。XX区作为XX市老城区，随着“十二五”规划的实施，以及区域公路网的改建，市政配套设施的完善等，将明显地提高该地区的生活质量。其雄厚的经济基础、得天独厚的地理经济区位优势、发达的商品流通将为房地产业的建设提供持续、稳定的经济支撑和市场需求，项目建设是必要的。13.1.2本项目以商业为主，配有办公物业，采用的技术方案适用、安全、有效，达到为XX区各收入阶层提供舒适、便利的消费环境的目的，在技术上是可行的。13.1.3通过财务分析,各指标表明，本项目有较好的效益，在经济上是可行的。13.1.4本项目选址符合城市规划的要求，遵循前瞻性、舒适性原则，充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。项目对环境的影响是积极的。13.1.5本项目经研究，是可行的。