1、用地1.8万平房地产住宅二期投资项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月59可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录1项目概况41.1地理位置41.2主要技术经济指标及规划要求52项目市场分析62.1XX房地产市场整体分析62.1.1投资开发额62.1.2开发面积72、2.1.3成交面积72.1.4成交价格82.1.5本节小结82.2项目区域住宅市场分析92.2.1普通住宅市场分析92.2.2项目区域酒店式公寓市场分析142.2.3本节小结162.3项目区域办公市场分析172.3.1项目区域办公市场板块划分172.3.2区域办公市场分析192.4项目区域商业市场分析222.4.1项目区域商业范围界定222.4.2项目区域几大商圈调查232.5项目区域发展分析312.5.1商圈规划312.5.2交通规划332.5.3客群分析353项目定位及发展预测393.1项目SWOT分析393.3.1项目优势分析393.3.2项目劣势分析393.3.3项目机会分析393.33、.4项目威胁分析393.2项目整体定位403.3项目办公定位403.3.1产品定位403.3.2客户定位413.3.3价格定位及发展预测423.4项目商业定位433.4.1产品定位433.4.2客户定位433.4.3价格定位及发展预测444项目开发建议454.1项目初步开发方案454.1.1规划建设内容454.1.2初步产品规划464.1.3分期情况474.2项目开发进度安排485项目投资估算及经济效益测算505.1项目投资成本估算505.1.1项目静态投资成本估算505.1.2项目动态投资成本估算505.2项目销售收入估算515.2.1项目静态销售收入估算515.2.2项目动态销售收入估算54、25.3项目经济效益评价525.3.1项目税收分析525.3.2 项目利润分析535.3.3 项目现金流量及动态经济指标535.4本章小结546项目不确定性分析556.1项目投资成本敏感性分析556.2项目销售收入敏感性分析566.3本章小结567结论和建议571项目概况1.1地理位置图1-1：项目区位示意图西环路竹园路长江路XX路往太湖周边木渎镇高新区市中心本项目金山路狮山路XX国际二期项目位于XX市高新区与吴中区木渎镇交界处，竹园路以南、XX路以东，往新区、市中心区、木渎、太湖等方向交通便利。XX高新区于1992年开发，以高新技术产业、旅游休闲观光、国际科研中心和高品质居住为主导，是国家首5、批生态工业示范园区。XX吴中区木渎镇是长江三角洲著名的“新型示范小城镇”，是XX吴中区工业、商贸、文化重镇，综合实力列“全国百强乡镇”，2008年，全镇实现地区生产值63.8亿元，财政收入14.1亿元。木渎镇外向经济繁荣，区域内外来人口众多，全镇本地人口7.2万，外来人口逾20万，08年镇区人口达32万人。1.2主要技术经济指标及规划要求图1-2：项目规划用地示意图项目经济技术指标：项目单位数据用地面积18056.4建筑面积46953.04地上建筑面积36000地下建筑面积10953.04建筑占地面积6847.9机动车停车位辆289其中地下停车位辆244地面停车位辆45非机动车停车位辆11896、绿地面积4871.292项目市场分析2.1XX房地产市场整体分析2.1.1投资开发额图2-1：XX2000-2008年房地产投资额走势图（单位：亿元） （数据来源：XX市统计局） XX房地产投资开发额从2000年以来呈现稳步增长的势头，尤其是2008年，房地产投资额高达790亿元， 较07年增长了38.67%。2.1.2开发面积图2-2：XX2000-2008年房地产施工竣工面积走势图（单位：万方） （数据来源：XX市统计局）近几年来XX房地产施工面积、竣工面积和投资额一样，保持高速增长态势，特别是07年，增长幅度明显，施工和竣工面积较06年分别增长了48%和155%，08年与07年基本持平。7、2.1.3成交面积图2-3：XX2000-2008年商品房成交面积走势图（单位：万方） （数据来源：XX市统计局）XX市商品房销售面积从2000年开始一直保持稳步上升的势头，其中06、07年，随着房地产市场全国范围的升温，XX商品房销售面积增势迅猛。08年，受金融危机的影响，XX整体的成交量有所下滑，但是09年以来，XX楼市呈现回暖的迹象。2.1.4成交价格图2-4：XX2000-2008年商品房成交价格走势图（单位：元/平方） （数据来源：XX市统计局）XX市商品房均价近年来呈一路上扬趋势，其中0305年上涨趋势最为明显，06年以来，XX房地产市场重心开始逐渐转移到城市次中心地带和郊区，拉低8、了平均价格，增长速度有所放缓，07年由于保障性住宅的推出，价格略有下滑，但是整体价格水平处于上升态势。2.1.5本节小结XX经济大环境的持续走强，外来人口的不断涌入，是XX市房地产市场水平持续走高的基础，虽然2008年受金融危机的影响，成交量有所下滑，但是XX的房价依然没有跌落，随着经济环境的改善，市场需求的不断释放，未来XX房地产市场整体发展较为乐观。2.2项目区域住宅市场分析2.2.1普通住宅市场分析2.2.1.1项目周边区域图2-5：项目周边区域位置图本案木渎高新区项目用地位于XX高新区与木渎镇交界处，木渎镇区域目前在售项目主要为小户型住宅和商业产品，区域住宅市场主要面向高新区，下面着重9、对高新区的住宅市场进行分析。2.2.1.2高新区住宅市场分析2.2.1.2.1整体成交面积走势图2-6：近期高新区成交面积走势图 （数据来源：XX营销）受到经济危机的影响，08年整体市场环境不景气，从5月份开始，新区成交面积急剧下滑，在8-9月，月度成交量一度跌破2万。近几个月，成交量在波折中逐渐回暖，整体成交情况呈现上行的趋势。2.2.1.2.2整体成交套数走势图2-7：近期高新区成交套数走势图 （数据来源：XX营销）从图中看到，整体成交套数与面积走势一致，近一年高新区成交套数分析得出，月度成交量基本在200-600套之间浮动。 2.2.1.2.3整体成交均价走势图2-8：近期高新区成交价格10、走势图 （数据来源：XX营销）XX高新区单层住宅价格从2002年不到3000元/ m2的价格逐渐增长至2008年的6500元/ m2，幅度明显。近一年来，主要是次中心板块和外围板块在支撑区域市场，整体均价围绕6500元/上下浮动，全年变化不大，较为稳定。2.2.1.2.4高新区板块分析图2-9：高新区楼盘分布图目前，高新区市场上主要有14个楼盘，其中处于尾盘销售期的有国际公馆、金光大道、青年城、阳光假日、君地风华，主要在售项目有今创启园、山水华庭、诚河新旅城、山水映象、国际城市花园、LOMO铂客、理想城，另外，名尚花园、天都花园等项目即将面市。这些在售楼盘，依项目的区位地段、产品类别，共可分为11、五大居住板块，分别为中心片区板块、长江路北板块、长江路南板块、竹园路板块和国际教育园北区板块。表2-1：高新区板块对比分析表板块位置区域特色在售楼盘主力产品现板块均价中心片区长江路以东、狮山路/何山路周边区域92年发展至今，已基本发展成熟，为新区CBD中心、CLD中心国际城市花园、国际公馆、LOMO铂客小高层、高层7800-8500元/ m2长江路北长江路北，靠近浒关镇新区郊区板块，06年下半年开发起步，未来发展重点理想城小高层、高层4900元/ m2长江路南竹园路南、横山附近新区外围板块，有较好商贸环境、但生活配套较差山水华庭、诚河新旅城多层、小高层、高层、别墅多层6500元/ m2，小高层12、6100元/国际教育园北区横塘以南、靠近上方山区域发展较晚，周边属于高教区，主要学区房山水映象多层、洋房多层6300元/竹园路板块（本项目所处板块）长江路西、竹园路沿线新区次中心板块，有较好的规划配套、交通优势明显、有较大前景，将发展成为CLD中心之一今创启园、阳光假日、君地风华多层、小高层、高层7500元/ m2 高新区中心区域经过近16年的发展，已发展成熟完善，土地也已基本开发殆尽，未来市场供应潜力有限。 长江路北板块是未来住宅集中供应区域，其开发06年才起步，目前各项市政设施、生活配套还相当匮乏，并且受交通条件制约，未来还需发展相当长的一段时间，才能显现规模。国际教育园北区周边商业氛围不13、浓，生活配套较差，仅有石湖第一街等配套，居住环境较好。 项目地块所在的竹园路板块属于高新区的次中心板块，目前周边已有一定规模的居住社区，有着较好的居住氛围，且交通便利，未来有着很大的发展潜力。2.2.1.2.5竹园路板块住宅分析目前，板块的君地风华、阳光假日、尼盛青年城等项目销售都已接近尾声，板块内在售住宅项目较少，主要是今创启园在支撑。2.2.1.2.5.1供求分析图2-10：竹园路板块供求分析图 （数据来源：XX营销）竹园路板块近期在售主力房源是中小户型，今创启园在2008年5月推出84-85的2房和88-90的2+1房，销售情况较好，销售率为80%和81%，板块成交量并未因为经济不景气被14、抑制，板块内的住房需求仍然较为旺盛，特别是大量刚性需求的存在，使得板块的前景被看好。2.2.1.2.5.2价格分析 从整体价格走势分析，竹园路板块在05、06年，年度涨幅大约在10%-15%。 随着区域配套的逐渐成熟，居住氛围开始浓郁，07年区域价格上涨趋势明显，君地风华等项目月度涨幅甚至达到了10%。 08年至今，随着市场环境的不景气，区域的价格也逐渐回归理性，例如今创启园， 08年5月开盘以来，均价基本维持在7500-7800元/，变化幅度很小。 依目前的形势判断，09年区域板块的价格依然不会有很大的浮动，但是仍然处于新区的第二梯队，价格水平仅次于中心板块。2.2.1.2.5.3客户分析板15、块区域内主力客户有来自于木渎、新区、市区的年轻首次置业者；以及木渎镇和新区周边老社区中的换房族。年龄层在25-45岁，多数为新区周边各工厂企业中的员工和当地的私营业主。2.2.2项目区域酒店式公寓市场分析2.2.2.1项目区域酒店式公寓分布图2-11：区域酒店式公寓项目分布图已售项目：阳光假日酒店式公寓在售项目：飞凡第5街、今创启园、XX国际将推项目：悠尚生活广场、凯马新世界、UP上城、长江一号2.2.2.2项目区域在售酒店式公寓市场分析表2-2：区域在售酒店式公寓对比分析表楼盘公寓总体量土地年限装修标准开盘时间供应套数主力面积（）主力总价销售均价（元/）销售率今创启园1.4万70年1000元16、/2008.11225平层50/8640/70万820033%飞凡第5街2万40年1400元/2008.10220挑高38/4230万750063%XX国际一期2万40年毛坯2008.5400挑高35-4738万780066% （数据来源：XX营销） 目前区域在售酒店式公寓（可商务办公）共三个项目，均是在08年推出，共845套。 飞凡第5街主力总价在30万左右，且带有1400元/的精装修，投资或居住的门槛较低，所以去化相对较快，累计销售率达到63%。 今创启园酒店式公寓的总价在40万和70万左右，市场接受度一般，销售率为33%。 从购买的客户来看，用于投资的居多，约60%，自住占40%；客户主17、要是来自新区和木渎，其次为市区和吴中区的客户。2.2.2.3项目区域酒店式公寓未来供量表2-3：区域将售酒店式公寓分析表楼盘总量主力面积产品情况预计上市时间长江一号1万34-46挑高5.2米精装XX年4月up上城1.6万50南北通透XX年6月凯马新世界1.1万50单层毛坯XX年5月悠尚生活广场1.2万42挑高5米精装XX年5月 （数据来源：XX营销）项目区域还有4个酒店式公寓尚未销售，近5万的体量，预计均在09年第二季度推出，随着各项目的陆续面市，区域将形成一个集中的酒店式公寓片区，有一定的规模效应，但是由于产品的同质化，竞争也愈显激烈。2.2.3本节小结 受大环境的影响，项目所处高新区住宅市18、场08年比较理性，住宅整体均价稳定在6500元/平米，没有延续07年的激增势头，处于稳步发展中。 项目所处竹园路板块住宅均价在7500元/平方米，酒店式公寓及商务办公的价格目前在7800-8200元/平方米左右，在新区仅次于中心区板块。区域的住宅及酒店式公寓的去化情况较好，板块08年成交均价没有太大变化，根据目前的形势，预计09年板块的价格变化幅度依然较小。 竹园路板块生活配套设施逐渐完善，轻轨一号线已经开始施工，预计2010年通车，交通优势逐渐表现出来，板块居住氛围越来越浓，未来将成为新区CLD之一。2.3项目区域办公市场分析2.3.1项目区域办公市场板块划分图2-12：区域办公格局示意图东19、创科技园博济科技园竹园路板块狮山路板块本项目百合花公寓金河大厦新区创新中心新区创业园赛格双城润捷大厦金狮大厦金河国际大厦区域办公类市场整体分为狮山路板块和竹园路板块表2-4：区域办公板块分析表板块区域特色产品情况板块平均租金入驻率（已交付）狮山路板块开发时机较早，发展成熟。为新区CBD区域，交通便利，商贸、商务集中，各项办公配套齐全。高层写字楼45-90元/平米.月85%竹园路板块新兴办公板块，在区域内一系列政府产业园项目的带动下，已逐渐形成了创业、创意类办公的聚集地，近期发展迅猛，随着轻轨的建设和周边配套的不断成熟，有着较好的发展前景产业园、办公楼40-65元/平米.月75%2.3.2区域办20、公市场分析2.3.2.1办公市场产品分析表2-5：区域办公产品对比分析表 （数据来源：XX营销）目前区域办公类项目单户面积集中在90-200平米左右，狮山路板块中高档类办公面积分割略大在110-200平米左右，狮山路板块的外围和竹园路板块办公产品面积主要集中在90-150平米左右，单位面积较小，但可以根据客户需求可分可合。2.3.2.2办公市场租金分析图2-13：区域办公楼租金分析图 （数据来源：XX营销）狮山路高档写字楼租金集中在75-90元/平米.月，中档办公楼租金在45-60元/平米.月，竹园路板块产业园内办公租金在40-65元/平米.月(包含物业费、装修) 考虑到本项目自身情况，以未来21、的保险租金在60元/平米.月，以8.7年的投资回报率计算，单层办公楼的可接受的单价在6500元/平米。2.3.2.3办公市场客户分析图2-14：区域办公楼客户分析图 （数据来源：XX营销） 区域目前办公客户主要为贸易物流、咨询服务业、电子通讯、机电类企业所使用，这也与新区的产业背景相一致。 狮山板块进驻的企业以贸易、电子、咨询服务类为主，企业大多为外地公司在XX设立的分之机构，部分板块外围办公楼客户以中小企业为主，例如百合花公寓、赛格双城项目。 竹园路板块目前已入驻几个项目（例如新区创业园一期，创新中心），在内部招商限制的条件下，都主要以电子、通讯类企业为主。2.3.2.4区域办公销售情况分析22、区域办公类物业主要租赁为主，我们选取了与我们项目类似度较高的赛格双城作为参考比较【赛格双城】（项目实景图）项目概况：项目位于新区滨河路与竹园路交叉口，总建筑面积2万平米，规划两栋loft办公，层高5.4米，共计372套，户型面积为30-70平米。销售情况：项目一批07年7月开盘，均价7500元/，二批07年8月开盘，均价8000元/ ,总价主要在25-60万，10月份已去化了372套房源中的95%，平均月去化3800房源，后期房源均价拉到8300元/。客户分析：项目的购买客户来源于新区、市区和吴中区，以投资类为主，占到70%左右，办公自用为辅，占30%左右。2.3.2.5本节小结 随着竹园路板23、块各产业园的快速发展，区域内高科技、研发类企业的不断聚集，作为创业类办公区域的竹园路板块将会快速成熟起来。 竹园路板块目前租金水平在4065元/平米。有较好的交通条件和昭示性，产品规划较好的项目平均租金在6065元/平米左右，由此可推出本案单层毛坯房租金在60元/平米左右。 区域办公类项目销售情况良好，特别是低总价产品，很受市场欢迎，购买客户以投资类为主，兼有部分自用类客户。2.4项目区域商业市场分析2.4.1项目区域商业范围界定图2-15：区域商业格局示意图长江路商圈木渎镇商圈 木 渎 镇 高 新 区 市 区 狮山路商圈区域社区商业狮山广场本项目本项目地块位于高新区与吴中区木渎镇的交界处，从24、所处地理位置来看，本项目商业所能辐射的范围主要为高新区中心区以南和木渎镇镇区以东的区域，可比较的商圈和商业点主要包括木渎镇区商圈、长江路商圈、狮山路商圈、狮山广场等。2.4.2项目区域几大商圈调查2.4.2.1木渎镇区商业图2-16：木渎镇商业位置示意图 木渎镇商业从木渎竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体和租金情况也各有差异。区域临街商铺价格在15000元/平方米左右。 整体来说，竹园路以小商品零售为主，和以普通餐饮、服饰为主的花苑街、香港街一样，主要面向外来打工群体；而较高档次餐饮、休闲娱乐业主要集中于金山路，主要面25、向木渎本地人群、私企业主。 处于轻轨首发站的木渎新天地总建约3.5万，定位为餐饮、娱乐、购物和休闲于一体的综合型商业，主要面向木渎的消费客群。项目1-2层连卖，190起，均价25000元/。2.4.2.2社区商业图2-17：区域社区商业示意图世纪花园新升新苑本项目阳光假日 本项目周边有众多成熟居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等，一般建有基本生活服务配套。 社区内现有商铺多数以经营小型生活服务类配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。 区域临街商铺价格在15000元/平方米左右。2.4.2.3长江路规划商圈图2-18：长江路商圈规划26、示意图长江一号本项目 长江路商业圈要打造成为以教育、文化、商业、住宅、物流为五大功能的商业园区。木渎还启动长江路和宝带路的一公里的开发建设，开发的重点为商业建设和物流园。 商圈内长江一号即将上市，约10万的商业综合体，届时将有大卖场进驻，与区域内的专业市场形成差异化业态，主要消费客群面向长江路南板块一带。 综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，以及部分服务区域内住宅社区的商业。2.4.2.4狮山路商圈图2-19：狮山路商圈示意图本项目狮山路淮海街路 狮山路在高新区商业中处于核心位置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。 狮山路目前的主要功能是办公、金融与餐饮，如福27、记好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河国际、金狮大厦高档商业写字楼大大提升了狮山路的整体商业档次。 （数据来源：XX营销） 淮海街是高新区娱乐商业的重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，其健全的设施，齐备的相关服务配套早已使此地成为高新区乃至XX娱乐、休闲的品牌场所。 淮海街汇集了40家料理、烧烤店和30多家酒吧，来此投资开店的个私老板超过200人。由于淮海路商业街主要经营特色餐饮与娱乐业，业种附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米，价格达30000元/平方米以上。 （数据来源：XX营销） 乐购超市目前为新区狮山路以南唯一大型商业超市，面向社区居民28、生活配套，将主要辐射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。总建面约25800平方，规划一栋3层大型商业建筑。底层为零售店铺和美食区，二层和三层为超市，屋顶大型停车场，有车位243个。 永利广场为5万平方米的国际餐饮休闲广场，集高端餐饮、休闲娱乐、精品酒店于一体。“异国风情”北楼主楼设10000平方米精品酒店，由国际知名连锁商务酒店品牌进驻经营。南楼沿运河一则铺位，面积4000余平方米，餐饮类型为日韩料理、烧烤及西餐等国内特色及料理。“中华名家”南楼及北楼沿运河路一则铺位，主要引进10003000平方米的大中型餐饮，餐饮类型定位为粤菜、川菜等著名菜系的知名商家。永利广场2.4.229、.5狮山广场图2-20：狮山广场规划示意图 狮山购物广场规划范围东至长江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹园路，总面积约26万m2。该项目旨在高水平、高标准、高起点地进行规划建设，打造高新区城市形象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN四家国际知名设计公司参与竞标。 建设包括住宅、大型shopping mall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。同时，做好轻轨站点和地下空间利用的完整结合，使得购物广场在城市功能服务、空间形态上成为中央商贸区的延续。 狮山广场项目目前已经开始动工。2.4.2.6区域商30、圈调查总结商圈商业定位描述木渎镇镇区商业1. 以小商品市场为主，生活配套、服饰等业态居多，主要服务于木渎本地居民和外来打工群体；2. 除了尚未营业的木渎新天地，基本为沿街店铺形式，单店面积较小，不具有集中的规模优势。社区商业1. 满足基本生活需求；2. 休闲类商业因条件限制无法满足消费者需求。长江路商圈1. 规划以专业市场为主；2. 配套商业辐射板块内居住者。3. 长江一号约10万体量将面市，且引进大卖场，主要服务于长江路南、苏福路一带的消费客群。狮山路商圈1. 商贸金融餐饮业态和特色休闲业，消费较高；2. 乐购超市有效满足了普通居民生活需求。狮山广场1. 规划为高新区城市新形象的大型商业购物31、中心；2. 业态以SHOPPINGMALL、文化为主。 高新区商业目前发展较为迅速，以狮山路商贸金融餐饮、特色休闲娱乐为中心，乐购超市为补充，集合邓蔚路、竹园路等沿街生活配套，已经基本涵盖了居民生活的各个层次。 靠近本项目的木渎镇商圈和长江路商圈目前主要业态主要是小商品市场、专业市场、较低档次服饰，较为零散，集中的娱乐休闲业比较缺乏。 综合考虑区位和项目规划要求，以及结合新区、木渎商业发展情况，项目的核心辐射范围应着力于周边2公里的范围内，适合打造集中化的休闲娱乐、餐饮等业态。2.5项目区域发展分析2.5.1商圈规划图2-20：XX南路商圈规划该商圈发展迅速，交通便捷，轻轨一号线已经动工，有近32、10万的人流，逐渐具备成熟商圈的特质。在本案的北边已引进近3万的华润超市，目前已营业，每日带来巨大的人流量本案一期约1.2万的商业体量、2万商务办公，二期用地和浙建2007-B-57商业地块（枫华广场）有总计约7万平米的商业体量即将开发。本案西边有20万的商业体量处于规划中，未来将有五星级酒店和大型百货商场入驻，届时必将提高商圈的热度和人气，商业价值不言而喻。2.5.2交通规划2.5.2.1已有交通条件 竹园路 XX路 项目周边的XX路和竹园路都是主干道，两条道路均是双向6车道，出入相当方便，利于超市、卖场或商家的货物运输。 本项目周边有8条公交线路和1条快线经过，可以到新区、市区和园区等区域33、，到汽车南站、汽车北站、火车站，还可以经过观前街和石路两大商圈，交通非常便捷。2.5.2.2轻轨规划图2-21：XX轻轨一号线规划示意图XX路站XX轻轨一号线起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，东西向途径XX乐园、市政府、XX大学、园区商贸中心。线路长约26公里，设站23座，计划2011年建成通车。XX路站轻轨一号线XX路站将正好位于本案附近，这将有力支撑本项目办公及商业的市场价格的上涨。2.5.3客群分析2.5.31项目核心区居住人口分布图2-22：项目周边核心居住小区分布图 地块周围2公里范围内现有16个居住小区，还有2个即将开发建设。 未来此区域的住宅类开发将会集中在玉山路西34、段和木渎镇区内竹园路以北区域，还有较大供应潜力。 社区密度较大，周边2KM内现居民约10万人，预计2年后将达到15万人以上。2.5.32项目核心辐射小区详表入住情况区域类别小区名称总户数现有人口未来人口住户基本情况已入住木渎老社区天平花园1000多户约3000约3000以木渎本地人自主为主,现有部分出租户香榭400多户约1200约1200木渎本地人，部分以二手房购入的新XX人和租户新开发住宅小区 瑞景苑580户约1200约1200木渎、新区客户，年轻人首次置业者为主棕榈湾900户约300约2000以新区、木渎客户为主新区老社区新创竹园2200户约10000约1000050%自住，50%出租。部35、分为被附近工厂租下作员工宿舍新升新苑3600户约14000约14000有原拆迁安置户、购房自住客户、租户世纪家园1830户约7000约7000以附近的白领阶层为主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家园1550户约6000约600035%原当地拆迁户自主、65%为周边工厂中员工购买或租住万枫家园1800户约7000约700045%当地拆迁户，55%外地人雅韵花园约1600户约6400约640050%自住，50%出租。部分为被附近工厂租下作员工宿舍馨泰花园约1600户约6400约640050%自住，50%出租。部分为被附近工厂租下作员工宿舍新开发住宅小区 白领公寓250户约100约600以新区白领36、自主客户为主，占到80%灏景天下350户约700约900新区白领高管、部分外籍人士阳光假日2500户约2500约6000新区客户为主、部分市区吴中客户名城花园约1900户约5000约5700新区白领高管、部分外籍人士名馨花园约1550户约4100约4650新区白领高管、部分外籍人士合计/7490082050/未入住新区即将交付君地风华460户/约1200新区白领管理层、当地私营业主尼盛青年城670户/约1500周边收入较高白领及职工今创启园556户/约1400新区白领及周边厂区管理层阳光假日五期1000户/约2500新区白领及周边私营业主待开发2007-B-10地块2800户/约7000区域中37、高端客户2007-B-57地块1300户/约3250区域中高端客户合计/约16850/别墅社区木渎天伦随缘63200300企业家，以XX人为主御景花园43/200私营业主，企业家 桃花源800/3250XX私营业主，企业高层，部分上海和浙江客户香溪琴谷200/1000私营业主，企业高层新区新港名墅361/1500私营业主智园62/250私营业主，企业高层，部分上海和浙江客户 合计/8500/ （数据来源：XX营销）项目的周边可辐射消费群体在1-2年后将超过15万人，且购买力较强，如此旺盛的消费需求有效推动区域商业的发展，未来升值潜力很大。2.5.34项目周边产业人群图2-23：项目周边办公分布38、图 新区创业园一期3.2万平米，已投入使用，创业园二期规划面积13.58万平米，目前在建设中，将于XX年8月投入使用 园区占地面积100亩，建筑面积14万方，目前企业已开始入驻 总建筑面积16万平方米，投入使用后将引进120家创新型科技企业，专业化的服务机构入驻。未来距项目1km范围内将新增近34万平米的办公园区，以人均40平米的办公配置计算，保守估计将吸引8500个员工来此办公。2.5.35项目核心区居住人口消费特征 本区域的主力消费群为周边住宅小区住户，而其中又以年轻、中年人占多数，年龄25-45岁。 居民家庭年收入主要在412万之间，即平均个人月收入在20005000元的水平，购买力处于39、中等水平。 餐饮类消费主要都集中在社区附近的小饭馆，可选择面较小，档次较低，品牌餐饮多选择狮山路、邓蔚路沿线区域，距离较远，对区域内集中的餐饮类场所比较期待。 项目周边仅有一些规模较小的休闲娱乐类商业配套，档次、服务过低过差，吸引不了当地客户，居民主要到区域外档次较高的地方消费，区域内缺乏中高档次的休闲娱乐类商业业态。3项目定位及发展预测3.1项目SWOT分析3.3.1项目优势分析 项目位于区域主要交通干道竹园路、XX路交界处，周边公交线路众多，通过竹园路直线连接西环高架，规划中的轻轨一号线设有站点，项目交通十分便利； 项目临近木渎古镇、天平山、灵岩山、XX乐园等景区，自然景观、旅游资源丰富；40、 项目北边华润万家超市已投入运营，卖场的带动效应会带来更多客户， 周边住宅社区众多，拥有庞大而稳定的消费客源，住宅的成熟发展后催生出较大的商业和办公类需要。3.3.2项目劣势分析 项目周边多个住宅、办公、商业类项目目前均处于规划建设阶段，区域人气在一段时间内无法形成规模。3.3.3项目机会分析 XX楼市进入新一轮的发展期，次中心地带、郊区成为发展重心； 根据规划，高新区连同古城区将会规划为主城区，本项目区域地位将进一步提升； 本项目区域规划为中高档的XX商业区，随着XX国际交付使用的临近，整个XX商圈在快速发展中； 竹园路延线新兴的办公类市场正在快速发展，创业类企业区域不断聚集，未来整体的办公41、氛围即将显现出来；3.3.4项目威胁分析 随着区域成为XX市场的重点市场之一，本项目办公、商业均面临较大市场竞争；3.2项目整体定位根据前述市场分析及区域规划发展，结合项目自身用地条件，我们对项目整体功能定位及发展方向做出合理决策。 区位优势连接木渎镇和新区； 交通优势紧邻主干道和规划中轻轨一号线站点； 景观优势木渎古镇文化、风景资源，新区XX乐园； 规划优势XX商业圈，中高档商业住宅区。本项目宜充分利用自身的区位交通、人文景观、规划等方面的独特优势，面向整个新区、木渎区域，打造：XX新西城时尚风情商务广场3.3项目办公定位3.3.1产品定位时尚风情创业中心 突出项目建筑特色，与竞争对手产品差42、异化，结合木渎、新区的环境、旅游资源优势，打造成区域的高档办公。项目风格建议：建议采用异域风格的建筑立面，以区别竞争对手以玻璃幕墙为主的现代主义设计风格，打造产品的差异化，吸引细分客户户型配比建议：产品套型面积（m2）建筑面积（m2）比例创业soho30-4011901.7367%商务办公80-2005954.9933%合计/17856.72100%注：本户型配比依据区域内已售、在租项目的产品情况 3.3.2客户定位本项目旨在打造区域具有生态、人文优势的高尚生活社区，其主力客户面向区域内改善居住环境的当地居住者、具有经济实力的当地私营业主、区域企业白领阶层、部分投资客户等。本项目办公部分意在打43、造具有时尚风情元素的中高档soho办公产品，购买的客户主要为自用和投资型客户。未来租赁客户主要为刚创立处于起步阶段的公司，和有一定经济实力，改善办公环境的企业。【客户来源分析】 新区：45% 木渎：35% 其他：20%【客户置业目的分析】 投资客户：65% 自用客户：35%3.3.3价格定位及发展预测根据区域办公市场租赁和销售情况分析，本案办公挑高产品在目前市场条件下，整体销售均价适合在8000-8300元/。本案整体开发周期预判：XX年10月至2010年9月（共12个月）（详细分期情况见下一章），其中：一期：XX年10月至2010年4月（共7个月）二期：2010年5月至2010年9月（共5个44、月）价格走势预测： XX年10月：销售价格 8000元/（一批4.98米挑高办公） 2010年05月：销售价格 6500元/（二批4.5米办公）项目整体实现住宅销售均价：一批 8000元/ m2，二批6500元/ m23.4项目商业定位3.4.1产品定位 时尚风情休闲娱乐广场 结合整个XX商业圈的定位，与北边超市卖场、规划五星酒店错位经营，同时又相互借势，打造区域的高端休闲娱乐广场。3.4.2客户定位【目标消费群体】 木渎当地居民：40% 新区居住群体：35% 区域商务群体：15% 旅游消费群体：5% 其他：5%【目标投资客户】 木渎、新区投资客户：60% 市区投资客户：30% 其他投资客户：45、10%3.4.3价格定位及发展预测本案整体开发周期预判：XX年10月至2010年9月（共12个月）（详细分期情况见下一章），其中：一批：XX年10月至2010年4月（共7个月）二批：2010年5月至2010年9月（共5个月）根据板块市场分析，本案商业大部分为临街店铺，商业价值较高。根据商业定价原理，本案商业的整体均价在16000元/平米左右裙楼：1-3F商业部分均价在15000-16000元/; 主楼：1-2F商业部分均价在16500-18000元/。 XX年10月：销售整体均价15000元/（一批） 2010年05月：销售整体均价16500元/（二批）项目整体实现商业销售均价：一批 150046、0元/ m2，二批 16500元/ m24项目开发建议4.1项目初步开发方案4.1.1规划建设内容根据项目规划，项目初步规划建设内容为：表4-1：项目规划建设物业类型建设内容建设面积（平方米）办公创业soho/商务办公17856.72商业商业店铺（休闲、娱乐）18096.47地下室配套为办公、商业做配套10953.04具体建设指标为：表4-2：项目详细指标建设内容建设面积（）地上建筑面积35955.18裙楼21407.28其中1-3F商业15450.34-5F办公5954.99主楼14547.9其中1-2F商业2646.173-12F商务办公11901.73地下建筑面积10953.044.1.47、2初步产品规划根据项目地形、规模、规划，以及市场情况，本项目初步计划规划布局如下：图4-1：项目初步规划布局示意图主楼裙楼项目规划设计为： 地块为长条型，充分利用地块的临街面，大多数商铺排布在延XX路主干道，增加商铺的商业价值；并在项目中间区域设计休闲广场，以吸引聚集商业广场人气。 项目整体以风格为欧式建筑造型，以打造风情商业街和时尚办公的整体项目形象 主楼设置在地块南面，办公部分5米层高，可以当两层空间利用，以扩大项目的产品价值；裙楼办公部分是4.5米层高。4.1.3分期情况根据项目地形、规模、规划，以及市场情况，本项目适宜分二批销售图4-2：项目分期开盘示意图裙楼主楼 一批销售（共273548、2.03）：主楼办公部分（11901.73） + 裙楼商业部分（15450.3） 二批销售（共8592.16）：主楼商业部分（2646.17）+ 裙楼办公部分（5954.99）4.2项目开发进度安排项目整体开发进度为15个月，一二批整体一起动工，初步计划开发进度如下：图4-3：项目开发进度示意图序号项目XX年2010年1-23-56-910-121-34-67-91设 计2前期报批3施工4一批销售5二批销售5项目投资估算及经济效益测算5.1项目投资成本估算5.1.1项目静态投资成本估算表静态投资估算汇总表项目单方成本 （元/m2）建筑面积（m2）总额 （万元）所占比例 (%)备注（1）土地成本49、（含契税）1292.42 35955.18 4646.93 15%土地成本中含4%的契税（2）前期/建安工程费及配套费3566.21 35955.18 12822.36 42%地上部分2500元/平米，地下部分3500元/平米（3）管理费用170.77 35955.18 614.01 2%管理费用为销售收入的1.5%（4）销售费用284.62 35955.18 1023.34 3%销售费用为销售收入的2.5%（5）税金3042.26 35955.18 10938.50 36%税金考虑营业税，所得税及土地增值税预征（6）财务费用（利息）60.07 35955.18 216.00 1%财务费用考虑50、银行借款3000万周期16个月利息（7）总成本合计8416.35 35955.18 30261.14 项目整体投资金额约3.026亿元，其中土地成本约占15%，工程费用约占42%，税金约占36%。5.1.2项目动态投资成本估算项目动态成本投入计算表(单位：万元)项目XX年5月XX年6月XX年7月XX年8月XX年9月XX年10月XX年11月XX年12月2010年1月支付土地款4646.9 支付土建安装款383.4 1341.7 1341.7 1078.7 1078.7 1078.7 1078.7 2664.9 支付管理费用18.4 36.8 43.0 43.0 49.1 49.1 49.1 4951、.1 49.1 支付销售费用10.2 20.5 40.9 51.2 92.1 92.1 92.1 81.9 支付税金450.3 450.3 450.3 405.2 支付利息13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 合计4665.4 443.9 1418.7 1439.2 1192.4 1683.6 1683.6 1683.6 3214.7 项目2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月累计支付土地款4646.9 支付土建安装款941.2 671.5 761.4 401.9 12822.452、 支付管理费用43.0 43.0 36.8 36.8 24.6 18.4 12.3 12.3 614.0 支付销售费用81.9 71.6 81.9 92.1 92.1 61.4 40.9 20.5 1023.3 支付税金405.2 360.2 405.2 450.3 450.3 315.2 225.1 6570.9 10938.5 支付利息13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 216.0 合计1484.8 1159.8 1298.9 994.6 580.4 408.5 291.8 6617.1 30261.1 5.2项目销售收入估算5.2.1项目静态销53、售收入估算根据第三章“项目定位与发展预测”，项目保守估计：一批将整体实现办公均价8000元/平方米，商业均价15000元/平方米。二批将整体实现办公均价6500元/平方米，商业均价16500元/平方米。因此，初步估算项目能实现总销售收入4.093亿元，其中办公实现销售收入约1.339亿元，商业实现销售收入2.754亿元。5.2.2项目动态销售收入估算项目动态销售收入表(单位：万元)时间XX年5月XX年6月XX年7月XX年8月XX年9月XX年10月XX年11月XX年12月2010年1月销售收入4093.44093.44093.43684.0时间2010年2月2010年3月2010年4月2010年54、5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月合计销售收入3684.03274.73684.04093.44093.42865.42046.71228.040933.85.3项目经济效益评价5.3.1项目税收分析根据项目销售收入及成本投入分析，以及相应税率，可计算项目涉及税收。根据测算，项目税收中，营业税及附加约2230.9万元，土地增值税约5150.1万元。所得税将在项目利润核算表中再行计算。5.3.2 项目利润分析根据项目成本及销售收入测算，以及税收测算，可计算项目利润表如下：项目金额(万元)房产销售收入40933.76 房产销售成本17469.29 主营业务税金及附加73855、0.96 毛利16083.51 管理费用614.01 销售费用1023.34 财务费用216.00 税前利润14230.16 企业所得税(25%)3557.54 税后利润10672.62 根据上表测算，项目估计总税后利润约为10672.62万元，涉及企业所得税合计约3557.54万元。5.3.3 项目现金流量及动态经济指标根据上述测算，可综合计算项目现金流量表(单位：万元)项目XX年5月XX年6月XX年7月XX年8月XX年9月XX年10月XX年11月XX年12月2010年1月销售收入4093.4 4093.4 4093.4 3684.0 支付土地款4646.9 支付开发建设款383.4 13456、1.7 1341.7 1078.7 1078.7 1078.7 1078.7 2664.9 支付管理费用18.4 36.8 43.0 43.0 49.1 49.1 49.1 49.1 49.1 支付销售费用0.0 10.2 20.5 40.9 51.2 92.1 92.1 92.1 81.9 支付税金0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 450.3 450.3 450.3 405.2 支付利息0.0 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 净现金流-4665.4 -443.9 -1418.7 -1439.2 -1192.4 2409.7 2409.7 57、2409.7 469.4 累计净现金流-4665.4 -5109.3 -6528.0 -7967.1 -9159.6 -6749.9 -4340.1 -1930.4 -1461.0 项目2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月销售收入3684.0 3274.7 3684.0 4093.4 4093.4 2865.4 2046.7 1228.0 支付土地款支付开发建设款941.2 671.5 761.4 401.9 支付管理费用43.0 43.0 36.8 36.8 24.6 18.4 12.3 12.3 支付销售费用81.58、9 71.6 81.9 92.1 92.1 61.4 40.9 20.5 支付税金405.2 360.2 405.2 450.3 450.3 315.2 225.1 6570.9 支付利息13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 13.5 净现金流2199.3 2114.9 2385.2 3098.8 3512.9 2456.9 1754.8 -5389.1 累计净现金流738.2 2853.1 5238.3 8337.1 11850.0 14306.9 16061.7 10672.6 根据项目的现金流计算，项目在2010年2月现金流转为正值，则项目动态回收期约为159、0个月5.4本章小结总结项目整体开发及经济指标如下表：项目数量单位项目土地总面积18056.4M2地上建筑总面积35955.2M2其中：办公面积17856.7M2商业面积18096.5M2地下建筑面积10953.04M2总开发成本30261.14 万元总销售收入40933.76 万元总税后利润10672.62 万元静态投资回报率35.27%投资回报周期10月项目开发方式1期项目开工时间XX年6月项目结束时间2010年5月项目总开发期12月6项目不确定性分析6.1项目投资成本敏感性分析对项目最大的可变成本因素项：土建安装及配套费用，做一定幅度变化，计算由此导致对项目投资回报率变动的影响：土建安装60、及配套费用增减投资回报率10%33.51%5%34.38%035.27%-5%36.17%-10%37.08%6.2项目销售收入敏感性分析对项目最大的可变收入因素项：销售收入，做一定幅度变化，计算由此导致对项目投资回报率变动的影响：销售收入增减投资回报率10%37.58%5%36.47%035.27%-5%33.96%-10%32.46%6.3本章小结项目单因素敏感性分析结果表明，项目效益对销售收入的敏感度较大，土建及安装成本敏感度相对较小。但即使在销售收入降低10%的条件下，项目投资回报率仍能保持32.46%以上的较高水平，再考虑到项目本身在销售收入估算时已较为保守，这说明项目抗风险能力较强61、。项目在成本降低和销售收入增加时有较高的效益增长，说明项目有很大的增值潜力。7结论和建议项目所在的区域随着板块商圈发展、办公产业的兴起及轻轨建设的利好消息，项目未来有着较好的发展前景。项目的建设同时也能加速区域的发展成熟。按目前较为保守的经济测算来看，项目有较高的经济效益指标，财务分析可行。项目主要面临的风险将来自于销售收入的不确定性，但从我们的分析来看，项目抗风险能力较强，且有较高的经济效益潜力。在操作上，项目应着重于销售进度的控制。前期入市产品应结合市场情况选择性推出，快速实现资金回笼，后期结合商圈发展和规划利好适时推出，稳步实现目标。综上所述，不论是从项目自身的经济效益和促进区域发展的社会效益方面来说，本项目开发可行。