1、东北三省高级白领公务员高端精品住宅小区房地产项目立项报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月东北三省高级白领公务员高端精品住宅小区房地产项目立项报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月67可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录一、总论7（一）项目背景71.项目名称72.开发建设单位概况73.可行性研究报告编制理由74.项目提出的理由82、（二）项目概况81.拟建地点82.建设规模和目标83.主要建设条件84.主要技术经济指标9（三）项目研究结论和主要经济指标91.项目市场研究定位9（2）主力户型面积91.3价格定位102.项目主要经济指标10项目投入总资金和主要技术经济指标表10（四）问题与建议111项目开发建设存在的主要问题112实施建议11二、项目投资环境与市场研究12（一）市场背景及经济发展动态121.大连市总体社会及经济发展状况12（1）GDP指标12（2）固定资产投资12（3）消费指数131.2经济发展政策132.房地产总体市场现状及走势分析152.2房地产发展趋势17旅顺经济技术开发区风景独好17中高端住宅引领旅顺3、口区市场17商品房价格稳中有升、未来发展前景强势18注重品牌效应182、“达波尔公寓”211、 美林西岸项目261、项目简介：283.市场需求分析303.1大连市2008年住宅消费市场调查303.1.5小三房是首选324.竞争市场调研与分析部分351、同为旅顺经济技术开发区北部住宅项目；35B、旅顺经济技术开发区其他中高端项目36（二）客户分析361.客户群体的构成与特征的描述36客户细分理论361.1.2客户细分准则371.2房地产的消费效用与客户群381.3目标客户群总体描述（共同特征）396、生活状态：391）、事业状态392）、居住状态393）、交通状态397、文化构成：398、价值观4、消费观：40B：重点客户群企业主、企业高级白领（20%30%）412.客户群细分及其客户心理因素分析412.2目标客户细分和心理分析421客户类型：422客户心理分析431、他们都还比较年青，主要集中在40岁左右44（三）项目SWOT分析443.项目SWOT分析结论454.项目综合评价及项目发展战略464.1.1市场条件464.1.2未来规划474.1.3消费者价值取向474.1.4地块自身资源474.2项目发展战略484.2.1树立项目形象484.2.2把握楼盘推出时机484.2.3整合项目资源，全面树立项目差异化形象484.2.4高品质服务策略，发挥品牌效用48（四）项目市场定位481.5、项目整体定位原则481、最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；492、最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。492.项目整体定位491、结合国内外先进的新型住宅理念：502、采用先进的新型建材和施工新技术：503、国家2A住宅产品标准：503、高档精品居住小区：503.形象定位514.案名建议 xxx*xxx516.价格定位524、日照朝向、采光、通风、风向等。53（五）营销策略541.房地产营销产品策略（Product）542.房地产营销价格策略（Price）543.房地产营销渠道策略（Place）554.房地产促销组合策略（Promotion）551、报纸:以联合为主，版面力求突6、出、加大。55三、建筑、规划、技术应用561、建筑方面的建议：562.平面布置方案563.主要设备系统和配套设施573.1住宅智能化技术573.2环保节能技术583.3其他配套设施59四、社会评价59（一）社会评价的主要内容601.社会影响分析602.互适性分析61社会对项目的适应性和可接受程度分析表62五、风险分析62（一）风险因素识别62（1） 市场风险62（2） 技术风险62（3） 资金风险63（4） 政策风险63（5） 外部协作条件风险63（6） 社会风险63（二）风险评估方法63（1）风险等级划分63（2）风险评估方法63六、研究结论与建议65（一）结论65（二）建议66一、总论（一7、）项目背景1.项目名称项目名称：“xxx”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。2.开发建设单位概况项目开发单位：大连xxx房地产开发有限公司公司性质：有限责任公司注册资金：人民币 元建设单位： 具体的项目运作模式为：项目开工建设阶段，由于各方面的原因而导致停工，项目投资方换壳重新进行开发，原有项目条件和手续不变，完成规划核心区内的土地储备。政府通过“招拍挂”方式，将规划核心区内用地整体供应给大连xxx房地产开发有限公司。3.可行性研究报告编制理由（1）建设部和辽宁省、大连市及旅顺经济技术开发区区颁布的相关法律、法规与政策；（2）大8、连市及旅顺开发区区国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要；（3）大连市及旅顺经济技术开发区区2008年国民经济和社会发展统计公报；（4）大连市及旅顺经济技术开发区城市总体规划大纲（2008年-2026年）；（5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第四版) (2008年)；（6）建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2008205号)；（7）大连市及旅顺经济技术开发区区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；4.项目提出的理由本地块住宅项目的建设，是大连旅顺开发区20zz-20xx年度重要开发建设项目。同时，根据政府对旅顺开发区的整体规划远景目标：发挥地区制造业、人文、交通9、和区位环境优势，将旅顺开发区发展成为大连现代船务中心、大学城、制造装备业中心，引领旅顺经济技术开发区的城市开放，创建高品质的城市意象。在旅顺口核心地区开发集商业住宅一体的复合型项目也是很有必要的。（二）项目概况1.拟建地点本项目四至：东至旅顺经济技术开发区 大道，西至规划中的 ，南至 ，北至 。2.建设规模和目标项目实测占地面积为 平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业用地；建筑面积：控制在 平方米内（其中居住建筑面积不低于 平方米）；容积率：2.0以内。另外开发单位还计划在项目西侧进行二期地块开发，3.主要建设条件（1）项目已正式取得国有土地使用证。（2）项目已取得建设用地10、规划许可证。（3）项目已取得建设工程规划许可证。（4）项目已取得旅顺经济技术开发区计划委员会的立项批复。（5）项目建设资金已经开始筹备。4.主要技术经济指标项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅规划设计理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。项目规划建设方案的总体概况见下表所示：项目总体规划指标序号项 目单位数量备注1规划总用地面积平方米2建筑总占地面积平方米2270*43总建筑面积平方米其中 居住面积：平方米 商业面积：平方米底下3层4总户数户总居住人数平均每户建筑面积平方米5停车位个停车位所占面积6容积率7住宅11、建筑密度建筑密度8绿地率9栋数栋其中：高层栋（三）项目研究结论和主要经济指标1.项目市场研究定位1.1案名建议 本项目案名定为：*1.2产品定位（1）户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型视野开阔，十层以上见海景，具有实用、环保、高性价比的特点。（2）主力户型面积户型面积大部分在2房60平方米和小3房110平方米之间，以2房80-90平方米为主力户型，附带适量50平方米小户型住宅。同时，在设计时考虑市场对各种面积户型的需求，可将主力户型与小户型贯通后形成的130平方米左右的子母房户型，也可适当加入极少量的复式、越层式豪华户型变化。1.3价格定12、位本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。项目价格定位结论如下：居住区住宅部分全程均价4000元/，公建商铺部分均价8500-9000元/ ， 2.项目主要经济指标 项目投入总资金和主要技术经济指标表表14主要经济评价指标汇总表序号项 目单位数量备注主要经济结果和数据一项目总投资万元1建设投资万元2建设期利息万元二资金筹措1自有资金万元2销售收入转投资3银行贷款三销售收入万元项目总销售收入四销售成本万元项目总销售成本五销售税金万元项目总销售税金六销售利润万元项目总销售利润七土地增值税八开发利润万元项目总利润六所得税万元七税后净利润万元13、（四）问题与建议1项目开发建设存在的主要问题本项目开发建设存在的主要问题有：（1）项目前期经历了停工和项目公司变更，项目规划建设方案和项目动建施工计划尚不能最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。（3）经济萧条阶段市场消化速度和能力所产生的对楼盘预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。（4）项目开发的主体中全是高层及小高层带电梯住宅，并按照国家康居示范工程标准进行建设，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好而不叫买的可能。（5）与比邻项目之间存在一定的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面14、的培育。2实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）集中力量抓紧完成项目公司变更和开建计划工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。（2）及早办理项目预售手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计调整和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生影响的持续时间以及前期停工负面影响。（6）运用网络宣传15、，提前预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品和企业品牌。（9）尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。二、项目投资环境与市场研究（一）市场背景及经济发展动态1.大连市总体社会及经济发展状况 此处资料来源于大连市2008年国民经济和社会发展统计16、公报1.1大连市2008年经济发展背景（1）GDP指标 2008年大连市实现生产总值2509亿元，比同比增长14.8，增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元。（2）固定资产投资大连市2008年固定资产投资达到132529亿元，年均增长221，其中城市基础设施项目投资372.24亿元，比上年增长43.9%，占全市投资的比重为28.1%，比上年提高3.6个百分点。全市房地产开发投资366.15亿元，比上年增长22.9%，增幅比上年回落4.8个百分点,其中住宅开发投资271.80亿元,增长25.3%,增幅回落9.1个百分点。全年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6,竣工面积873.17、83万平方米，增长7.0，其中住宅施工面积2429.16万平方米,增长5.7%,竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。经济适用房完成投资14.11亿元，增长171.2%，施工面积154.95万平方米，增长131.3。全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1；商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3。全年房屋交易14.28万起，比上年增加1.5万起,其中存量房交易7.28万起，增加1.27万起。全年房屋交易产价417.91亿元,其中存量房交易产价165.30亿元。2008年大连市房地产投资增长与整体的固定资产投资增长基本持平，房地产投资的增长速度比上年有小幅放缓,全市房地产投18、资呈现稳步增长态势,房地产市场呈良性运行,市场前景广阔。（3）消费指数全市社会消费品零售总额1293.33亿元，比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。商品零售价格上涨0.7%，回落0.2百分点。工业品出厂价格上涨0.3%，涨幅回落2.4个百分点，其中，生产资料价格上涨0.4%，生活资料价格下降0.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.2%,涨幅回落5.4个百分点。1.2经济发展政策根据市政府重点鼓励的行业可以看出，大连市未来的港口装备制造业、旅游业以及IT产业将会发展迅猛，由此可以对于房地产行业起到巨大的推动作用，如大学城、软件产业园、船务港口轮渡的建设以及物流项目的建设等，尤其是19、旅游业的发展将带来的世界和平公园和周边相关项目的建设，更是可以带动整个旅顺经济技术开发区区域的改造，引爆本区房地产市场的需求，市政府为了促进三镇平衡发展更是对开发区项目的建设给予了高度重视，都必然带来这一区域广阔的市场前景和高度的市场预期，我们即将开发的项目位于这一区域的优势是十分明显的。房地产政策：大力推动住宅消费，扶持与培育房地产业，使其成为支柱产业，是大连面向21世纪，振兴经济的重要举措。“十一五”期间，大连市将健全以普通商品住房为主、社会保障性住房为辅的城镇住房供应体系，解决中低收入者和进城务工人员的住房问题，到2010年城市居民人均住宅建筑面积达到32平方米。并加强对住房等产品和服务20、的价格监管，遏制价格过快上涨。到“十一五”期末，大连将基本完成中心城区旧城改造。同时，道路、给排水等公用设施的配套水平、以天然气为主体的燃气管网覆盖率均将得到提高。在住宅结构方面，政府将鼓励、引导开发90平方米以下的普通商品房；单位要帮助职工加大公积金缴交额度；在公积金上，最高贷款额由万元上升到万元；对困难职工较多的企业，允许集资合作建房解决住房问题；对于历史遗留的办证问题，有关部门将拿出措施，让购房者尽快拿到“两证”。2009年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国房地产业的健康发展。一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市21、场机制调配资源的主导作用；二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的，三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。 2009年里，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市、整体经济形势等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现22、价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。 房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不会改变。我国房地产市场经过推进、培育、发展三个阶段，正在走向成熟。由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。人才政策： 大连市作为全国大中专院校最集中的城市之一，拥有丰富的高端人才资源储备和良好的引进人才的环境，根据政府的产业政策和人才政策，可以预计大连市未来将有大量的高级人才进入围绕着旅游城、大学城、软件产业园及港口物流装备制造业展开的旅顺区域工作，旅顺经济技术开发区片区的高度快23、速发展将刺激这一片区的房地产需求，为这一区域带来一大批以高知、高薪、年青化的客户群体。小结：1、根据以上对于大连市2008年的各项相关经济指标分析显示，大连市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。3、大连市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、软件产业近年来在大连市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了大连市建设项目在整个经济结构中的重要地位。4、大连市消费指数呈现逐年增24、长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。2.房地产总体市场现状及走势分析2.1房地产指标分析 此处资料来源于大连市2008年市长工作报告及大连市2008年房地产市场情况报告。大连社会经济发展与房地产开发投资概况（1）社会经济发展概况2008年大连地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额为1887.95亿元，比2005年增加18.0%。25、（2）房地产开发投资情况从2005年到2008年，大连市房地产开发总体投资增长趋势依然凶猛，但增长幅度已开始回落。住宅项目开发总投资增长幅度紧跟房地产开发总体投资，但增幅回落更大一些。近几年大连市房地产开发总量的增长，已经为房地产总体投资打下了厚实的基础，所以预计在以后几年里，虽然仍将有增长，但增幅会渐渐回落。这也是大连市房地产市场趋于成熟和稳定的标志。商品房市场情况（1）土地市场供求情况2008年我市供应土地面积约9871.7亩（含4个中心城区、大连经济技术开发区、大连旅顺口区、旅顺口区经济技术开发区和金州区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供应中，26、95%为住房建设用地。（2）商品房开发建设情况 2008年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。2008年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。其中：商品住房新开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。 2008年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为11027、.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。（3）商品房销售情况2008年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%；其中：商品住房销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%，占商品房总销售面积的94.6%。1. 各类住房销售情况：2008年，我市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；多层商品住房的销售套数不及21%。2. 各类户型面积销售情况：市民的消费心理日趋合理，120平方米以下的户型所占比例超过56.65%，较往年有一定程度的上升。140平方米以上户型只占16.52%，较以前有较大幅度的下降。2.2房地产发展28、趋势住宅仍是投资主体近几年来，随着实物化分配方式的逐渐淡出，住宅货币化观念深入人心，整体经济形势的萧条，使得近几年相对大量投入股市或基金的资金风险增高，加之大连市民收入水平的日益增长，投资眼光转移，使得大连市商品住宅以及中高端物业的需求都有了很大程度的增加。旅顺开发区的中高端住宅因为其价格上、自然资源上的优势和市场上的稀缺性，所以具有较好的保值增值性和较轻的抗风险能力，同时，据统计，在旅顺开发区，目前90%以上的中高端住宅都是以外来投资为目的，所以，政府对于房地产市场的各种利好政策措施的出台，对大连旅顺开发区的中高端住宅市场的促进作用是显而易见的。旅顺经济技术开发区风景独好早期大连城市与旅顺口29、区的景观差异明显，2006年大连市提出了建立旅顺经济技术开发区，主要发展轮渡业、港口装备制造业及大学城，随着城市化过程，城市不断向外围扩展，使得毗邻主城区地区的土地利用从农业转变为教育用地、制造业、商业、居住区以及其他职能，并相应兴建了城市服务设施，从而形成包括众多经济产业链条下的新型经济技术开发区。加之本身旅顺口区经济技术开发区得天独厚的自然景观优势，使得其未来的发展前景将是无限美好的中高端住宅引领旅顺口区市场2008年，浪琴湾和合生江山帝景等众多中高端项目进入旅顺口区市场，包括在售的铭熙水岸、美林西岸、马德里堡等，共有12个中高端项目。“旅顺崛起，开发区先行”，而中高端房地产市场对旅顺崛起30、的推动力不容忽视。旅顺开发区是旅顺最大的一个地域，包括改造力度、城市美化程度、自然山海景观等都是首屈一指的，其经济也在“旅顺开放崛起”战略的推动下步入健康、快速的发展时期。良好的发展环境，带来的是大量外企和外资的进入。而区域内的中高端市场也在外资的推动下发展迅猛。从2007年底到现在，旅顺开发区有7个中高端项目相继上市，未来两年内也会有6个项目也即将面市。区域内的住宅的销售情况也非常好。虽然旅顺口区中高端住宅的价格涨幅比较明显，但是，与大连市相比还是有非常大的差距的。目前，旅顺开发区的住宅的均价约4300元/平方米，和市内普通住宅的价格比还不到2:1，不论是均价还是比值，旅顺口区的普通住宅的价31、值还处于埋没的状态。随着旅顺开发区经济的发展以及房地产市场和大连主城区的交流不断加强，旅顺开发区高端住宅市场将被激活，未来以养生投资为主题的高端住宅的价格一定会有一个更大幅度的提升！商品房价格稳中有升、未来发展前景强势相比2007年的住宅市场，2008年显得更加喧闹和繁杂。这一年里，国家出台的房地产调控政策之多、力度之大前所未有。全国上下，房价涨跌的争论从年初持续到年末。从“国六条”开始，中央政府宏观调控接连不断，政策制约和经济手段并施。大连市也相应实施细化了调控政策：营业税时限延长、强征个税、分区域限套型、加大经济房供应等。纵观市场反应，住宅成交量除七八九月和去年相比有明显下降外，其他月份均32、保持平稳。市场反应足以说明，相对于北京、上海等重点调控城市，大连住宅市场受调控政策影响较小，继续保持平稳及小幅增长态势。2009年，受世界整体经济形势萧条影响，本地房地产业不会有太大的起色，以改善现有居住条件的人群及投资客置业的比例不会比去年增幅多少，但随着国家支持鼓励房地产业健康发展的各项利好政策，以及旅顺口区现有的环境和项目品质优势，性能价格比还是非常高的，对于东北三省内向往海洋性居住气候的人还是有非常大的诱惑力的。注重品牌效应塑造房地产品牌以求可持续发展。品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段，开发商已经认识到打造著名楼盘品牌重要性，总之，优秀的品牌在楼市中有着持久的当不住33、的吸引力。2.3项目周边区域我们以临近开发区管理委员会的本项目地块为原点，向外围作辐射扩展，分别为：南至金家村附近，西至世界和平公园；北至开发区管委会，东至大连交通大学，以下，我们对于旅顺开发区区域市场进行分析，并通过数据汇总预测本项目的规划建设会对整个旅顺开发区内市场范围的人群结构和房地产市场产生的影响。1）圈A（旅顺开发区北部）范围：以项目为基点，扩展至整个旅顺开发区。楼盘分析：本项目北部地区（旅顺开发区北部区域）现阶段总体还处于待开发的状态，一部分地区还处于空地的状态，属于装备制造和船务服务区域，紧邻旅顺开发区管委会，旅顺开发区未大规模启动房地产项目前这一地区的楼盘较少，近期在售的比较有34、代表性的主要有铭熙水岸、达波尔公寓、簏岛兰湾。主要楼盘列举：1、“铭熙水岸”项目位于大连市旅顺经济技术开发区，东至滨港路、南至金荣街，北至顺达路。瑞士风情，欧洲花园，将区位人居环境的理解与追求溶于现代住宅和生活方式中。项目绿化率达40%以上。对居住环境的高品质追求及临湖地段独有的外部景观保持和谐统一。 项目以40 ，70 ，110 户型为主 。项目名称铭熙水岸二期（分两期开发）项目风格及主要卖点瑞士风情建筑、项目内临湖景观、现房开工时间2006-10-10竣工时间2008-11-20土地用途住宅土地年限70年建筑面积200000平方米 房屋栋数6栋 房屋套数1700 他项权利情况办理在建工程抵35、押。 销售时间2006-12-20 住宅成交均价3400元/平方米，（一期） 非住宅成交均价7000元/平方米 4000元/平方米（二期现房）开发企业大连铭诚房地产开发有限公司销售电话市内81266666、81277777（罗斯福） 旅顺83898888代理公司中原地产交通情况18、19公交车，大连长客、规划轻轨终点、土羊高速、轮渡物业公司及收费：吉田物业 高层1.0 小高0.9 电梯费每户每月12元项目统计信息总建筑面积200000平方米 总占地面积90000平方米 总套数610+1700套 总栋数10栋（1多+3小高+6高） 销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均价非住宅已售套数销售36、率3400元/平方米4000元/平方米 1500套 7000元/平方米 13套 86% 2、“达波尔公寓”项目坐落在旅顺经济技术开发区，金荣街118号，项目规划集观海住宅、成品精装修公寓、四星级酒店，小区立面秉承德式的建筑风格，高雅大气，小区内建成旅顺口区第一家涉外四星级酒店，聘请国际知名的达波尔物业进行管家式服务，达波尔公寓矗立在山海之间，近海而不临海。 项目名称达波尔公寓项目风格及主要卖点德式风格，成品精装修公寓、区内唯一四星级酒店，国际知名物业开工时间2007-5-1竣工时间(预计)2009年3月项目基本情况用地面积20000平建筑面积46000平土地用途住宅、公寓土地年限住宅70年，公37、寓40年房屋套数454 付款方式商业按揭、公积金贷款销售时间2008-5-1 住宅成交均价4000元/平方米 主力面积（住宅）40-100平主力面积（公寓）30平米公寓成交均价5700元（精装） 公寓成交均价4400元（清水）开发企业大连公屋发展有限公司销售电话86229999、86213333、86648299 市内83089777（和平广场）代理策划公司自由意境物业公司及收费标准喜利达酒店物业管理有限公司，住宅0.8、公寓1.2交通情况18、19公交车，大连长客、规划轻轨终点、土羊高速、轮渡周边配套中心、铁山小学、铁山医院、第三医院、拟建大商新玛特超市项目统计信息总建筑面积46000平方米38、 总占地面积20000平方米 总套数454套 总栋数4栋（1栋10层精装公寓、1栋10层住宅、1栋11层公寓、1栋11层住宅 销售情况住宅成交均价住宅已售套数公寓成交均价非住宅已售套数销售率4000元/平方米 166套 5700（精装）179套80% 3、“簏岛兰湾”项目位于大连旅顺开发区中心地段的“簏山公园”， 项目地块呈半岛状延伸至美丽的月亮湾，南侧比邻世界和平公园的天然海滨浴场，天然的高度优势，使得项目拥有270观海，180观山的大面宽景观视野，在建筑上分别有“海岸多层洋房”、“观海小高层”、“无敌海景高层”等几种产品类型项目名称簏岛兰湾项目风格及主要卖点地段、自然景观、5万平山顶公园、39、国际环海有氧跑道、专属海岸观景长廊、开盘时间2007-7-28竣工时间(预计)2009年10月31日项目基本情况用地面积70000平建筑面积160000平土地用途住宅、公寓土地年限住宅70年房屋套数1600 付款方式商业按揭、一次性销售时间2008-2-28 价格空间高层3800元/平方米 小高层4600、多层6000主力面积（小高、高层）65-110平主力面积（多层）120-166平米开发企业大连大方房地产开发有限公司销售电话市内83637738（国航酒店一楼）物业公司及收费标准大方物业管理有限公司，住宅0.8-1.2元/月/平交通情况18、19公交车，大连长客、规划轻轨终点、土羊高速、轮渡40、周边配套世界和平公园、大学城、酒店、银行、医疗、月亮湾海滨浴场项目统计信息总建筑面积70000平方米 总占地面积160000平方米 总套数1600套 总栋数10栋多层洋房5层、3栋小高层（2栋9层1栋11层）、7栋高层（24层）销售情况高、小高住宅均价住宅已售套数多层成交均价非住宅已售套数销售率4300元/平方米 466套 6000100套45% 人群分析：本地区由于城市功能形态的差异，在一些大的装备制造业及船务轮渡的公司没有大规模进驻之前，目前人群购买力需求不足，仅靠本地区的原始人群是无法形成这一地区大规模的开发建设后所带来的房地产购买力的。xxx项目对本区域的影响：项目对本区域的影响是非常41、大的，由于旅顺经济技术开发区地区在大连市的整体发展中刚刚起步，会导致业态配套的发展不平衡，所以此区域的发展对制约城市发展起到了重要的作用。在xxx项目启动后，此区域以大商集团新玛特超市为基点，休闲场所、社区配套店、餐饮美食、高档住宅的开发会引爆这一地区的市场需求，相应的商业配套都会得到相应发展。本项目地区也将窜升为旅顺开发区的投资新焦点，大量新建成的市政及商业配套都将为项目带来大量在本区工作的具有购买力的人群，直接改变项目所属地区原有的人群结构，提升地区的消费需求。2）圈B(旅顺开发区南部、以世界和平公园为界限)楼盘分析：现阶段旅顺经济技术开发区地区的楼盘开发建设主要就集中于南部地区，旅顺经济42、技术开发区南部区由于是旅顺经济技术开发区地区大学城及旅游景观的集中地，购买力较旺盛，具有明显的开发优势，观海及自然景观优势极为明显，由区域大学城和旅游等相关产业的带动也使房地产业有了比较大的发展。主要楼盘列举：1、 美林西岸项目美林西岸项目位于大连旅顺开发区地眼位置，西眺烟波浩渺的渤海湾，一路之隔是零污染的月亮湾千米海岸线和国家AAAA级景区世界和平公园，项目占地32万公顷，地上建筑面积为50万平方米，整体建筑以休闲度假的欧洲小镇建筑风格为主调，融合新都市主义规划思想，以放射性路网结构为基础，以block居住组团营造中心感，营造出人与山、海、城市、街区和谐一体的居住体验。项目名称美林西岸项目特43、色及卖点欧洲休闲小镇、BLOCK组团、自然景观、人文景观开工时间2007-5-1竣工时间(预计)2008年6月30日（1期）2009年底（2期）项目基本情况用地面积320000 平方米 建筑面积500000 平方米 土地用途住宅、公寓、洋房土地年限国产70年主力户型（1、2）45-120平方米2期起价3840元/平房屋套数900+890（1+2期） 2期洋房价格6800元/平 销售时间2007-7-15 住宅成交均价4200元/平方米 开发企业大连鑫宸世纪集团 大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司销售电话84792222/5555（长春路百盛对过、星海商城公建）周边交通及配套社区幼儿园、小学、大学44、城、医院、邮局、银行、超市购物项目统计信息总建筑面积500000平方米 总占地面积320000平方米 总套数900（1期）+890（2期）套总栋数一期23栋多层BLOCK洋房、3栋板式高层、1栋观海公寓，二期9栋洋房，3栋小高层、3栋观山观海高层销售情况（1、2期一起统计）住宅均价（高、小高）住宅已售套数洋房成交均价已售套数销售率3950元/平方米 954套 4650元/平方米 420套 75% 2、华通和平海岸二期（马德里堡）1、项目简介：华通和平海岸二期（马德里堡）项目座落于大连旅顺开发区南部，处于辽东半岛南端，毗邻黄海渤海的分界处，二期总建筑面积约15万平方米，共15栋短板18层高塔建筑45、组成，西班牙建筑风格全面升级，充分显示欧洲城堡式建筑规划理念，以君临天下的高度瞰海观山地理位置十分优越，巍峨气质不同凡响。项目名称华通和平海岸二期（马德里堡）项目卖点及特色景观独特、西班牙风情、配套齐全、建筑品质优等开工时间2007-3-1竣工时间(预计)2009年5月（2期）用地面积690000 平方米 建筑面积1010000 平方米 土地用途住宅、公寓、洋房土地年限国产70年主力户型（2期）60-90平方米2期起价2980元/平（优惠后）房屋套数1600套（2期） 2期最高价格4200元/平（优惠后） 销售时间2007-6-21 住宅成交均价3500元/平方米（优惠后） 开发企业大连华通夕46、阳红房屋开发有限公司销售电话86207111、86207222（世界和平公园南行500米）周边交通及配套社区幼儿园、小学、大学城、医院、邮局、银行、超市购物人群分析：B区域包括旅顺经济技术开发区地区经济发展水平较高地区以及新兴的高速发展地区，集中了旅顺经济技术开发区最具购买力的人群，这一圈层的人群构成与本项目地区人群相比更具经济实力，也更有置业潜力，与大连市内地区的人群相比又更接近我们项目的区域，对于旅顺经济技术开发区地区有一定的感情，更倾向于在本区域置业，所以是我们目标消费者的组成结构之一。xxx项目对本区域的影响：B圈层作为距离临海及景观最近的一个区域，在项目所在地开发建设后不会受到很大影47、响的，本项目地区新建设的商业设施将吸引一部分B圈层的人群来到项目区域工作、休闲、消费，同时也将有大量来到旅顺开发区工作的人群及附近人群考虑到开发后的旅顺管委会地区工作生活的便利在这里置业，所以本项目的成功开发将对这一区域消费者流向产生影响。另外由于xxx项目的建设也将会带动周边区域的发展，同时促进B地区的房地产业的发展，吸引更多的外来人口来本区置业。3.市场需求分析随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居。又由于今年大连市老城区拆迁量较大，因拆迁而来的被动购房者数量也较大。还有部分刚参加工作的人，因结婚、独立或来新的城市就48、业而有很强的购房需求。而且银行提供住房按揭贷款，刺激着人民购买住房的积极性，加上人民日益提高的生活水平使他们更想追求美好的生活，拥有一套舒适性住房成了他们奋斗的人生目标。但是随着大连城市消费水平的提高，大连市的房价还是始终居高不下，所以本司认为旅顺开发区房地产市场需求是十分巨大，主要是以东北三省的外来投资居住人群而言。3.1大连市2008年住宅消费市场调查3.1.1购置新房情有独钟在购房者中，决大部分意愿选择新房，占64.9%，选择二手房的占19.1%。可见，新房仍然是大部分购房者的首选，二手房也有一定的需求。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。49、自用为主导购房者中，绝大部分人购房用于自住，占82.5%，用于投资的占8.2%，用于为亲友购买的占6.3%。购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主导，3.1.3地区是置业者首选购房者中，将选择在大连市内购房的占61.5%，其次为开发区，占24.8%，愿意在旅顺经济技术开发区购房的客户很少，另有部分客户对区域没有特别的要求，可以在多个区域选择，但是我们不容忽视的是大家对于楼盘的居住品质和自然景观及人文景观要求的越来越高，尤其对于外地来连的改善居住条件者，旅顺将成为2009年大连楼市的主力点，新的一轮旅顺投资热又开始兴起了。3.1.4最爱的50、是小高层或多层频数分析表明，中意小高层的消费者占44，多层占33，高层占21，别墅占2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。从住房类型看，平层占56，跃式占20，复式占23，其他占1。对平层的选择不再是一支独秀，其他类型的户型也开始进入人们选择的视野。交叉分析表明，喜欢多层的消费者中，平层占67，跃式占15，复式占18；喜欢小高层的消费者中，平层占56，跃式占25，复式占19，两者对平层、复式单位的钟爱比例是不同的；喜欢高层建筑消费者中，平层占44，跃式占18，复式占38，选择复式单位的比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑的消费者中，选择复式单位则不十分突出。3.1.5小三房是首51、选在单位房间的选择上，选择1房的占4，2房的占28，3房的占55，4房的占10，5房以上占3。购房者主要选择三房单位为主，其次是二房，选择一房和四房单位的比例不多。上述结果与家庭结构交叉分析则显示，单身在选择上：1房的占5，2房的占25，3房的占58，4房的占12；二口之家的，1房的占3，2房的占36，3房的占51，4房的占10；三口之家的，1房的占2，2房的占10，3房的占68，4房的占20；分析表明当前不同的家庭结构对户型的选择近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、的梯级消费比例。因此选择三房的比例与整体选择的比例相同。3.1.6 了解楼盘信息的渠道购房者了解楼盘信息的主要渠道52、是报纸，占39.8%；其次是网络，占14.2%；同时通过报纸和网络了解信息的占13.3%；通过电台了解楼盘信息的仅占0.89%；可见，报纸和网络是楼盘信息发布最有效的渠道3.1.7最希望的面积区间是80-100平方米43.7需求面积为80-100，20.8%需求面积为100-130，19.3%需求面积为60-80。可见，消费者对住房的需求很理性，紧凑的户型是市场需求的主流，小户型面积需求量也较大。3.1.8期望合理价格水平：2500-4000元（旅顺范围内的项目）购房者中，68.1%的能接受单价在2500-4000元的新房，15%的能接受2500元/以下的新房，5.8%能接受4000-600053、元/的新房。可见，单价4000元以内的新房是需求的主流，而单价4000元以上的住房市场承受能力有限3.1.9按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超过八成，说明按揭正成为人们购房中普遍的选择，也说明近期中央出台的关于地产方面的金融政策支持（主要是降息、降首付、提贷款额度等等）深受老百姓的拥护，银行按揭对大连住宅市场的支持作用不容小视。3.1.11 购房的影响因素地理位置是购房者购房首要考虑的因素，其次是价格，然后是质量和配套设施。39.3%的购房者购房考虑的首要因素是地理位置，20.2%的购房者认为最重要的是价格，5.7%的购房者认为最重要54、的是质量，仍有1.3%的购房者认为最重要的是发展商信誉。4.竞争市场调研与分析部分在一般意义上来讲，一个项目竞争是广泛的，相近户型定位，相近价格区间的楼盘在广泛义上讲都是竞争的对手。然而本项目有一个很显著的特点，就是地理位置比较特殊，位于旅顺经济技术开发区区 大道，未来城市发展配套核心的主要基点上4.1竞争片区判断：同质楼盘竞争区域：结合本项目的特点，同质楼盘的竞争区域可分为两大块：大连市周边区域临海楼盘与旅顺经济技术开发区众多现售和即将开发的中高端楼盘。4.2竞争楼盘分析：由于该项目地理位置特殊，而临江楼盘因土地资源稀缺性故多开发中高端住宅，现分析竞争楼盘如下：大致来说，铭熙水岸与本项目有很55、多相似之处：1、同为旅顺经济技术开发区北部住宅项目；2、都具备有一定规模庞大的项目背景，铭熙水岸项目从旅顺经济技术开发区未来复合功能区（RBD）发展要求出发，为大连旅顺开发区创造了一个集商业街、餐饮美食、及高尚居住为一体的综合功能区；而本项目则以旅顺开发区大型购物超市及休闲娱乐、商务办公、酒店为依托进行开发。铭熙水岸凭借强劲的综合实力一入驻就成为了旅顺经济技术开发区的标杆楼盘，这个是首先要参考借鉴的一个楼盘。簏岛兰湾与海水的距离仅相隔一个鹭岛公园和一条路宽，背靠鹭岛公园，面临大海，对比而言有很好的自然景观优势和高端的品质附属配套设施，属不可再生资源。有很强的地理环境竞争优势玫瑰花园及二期产品秉56、承了一贯高档的理念，主要以观海低密度别墅为主，主要是吸引外来高端消费居住人群：节能与绿色建筑。也是辽宁省首个3A别墅住宅，同样位于旅顺开发区最中心的位置，优秀的建筑设计结合临海的优越景观条件为她的产品档次加分不少。结合分析，因本项目对比其他几个项目地处较为偏僻，与这些临海楼盘的地理竞争没有优势，那么就要突出住宅品质、规划质量、配套结构等产品本身的一些特点加强竞争力。B、旅顺经济技术开发区其他中高端项目美林西岸美林西岸遵循休闲性、舒适性、独特性的原则，注重三性景观价值的合理利用（原生性、可使用性、可参与性）和三维景观空间的互动设计（绿色植被空间、人居活动空间、建筑阵群空间），以欧洲园林生态激活景57、观的灵魂，借“观海”来丰富景观的神韵，用“路”来构筑景观的脉络。华通和平海岸: “华通和平海岸”集生态、居住、商业配套、旅游开发为与一体的城市精品住宅小区。“华通和平海岸”规划总建筑面积约101万，占地约69万平，规划分6期期开发，第一期已成功开发140000，二期马德里堡150000平，由32栋短板高塔建筑及点式小高层组成， “华通和平海岸”依海而建，依靠旅顺经济技术开发区优良的自然生态和丰富人文资源，造就了她独有的居住环境。小区采用现代欧洲城堡建筑风格，接合传统庭院园林造景，更彰显了小区生态及品味。早期随着大连旅顺开发新区的开发建设，香港阳光世纪集团更是投资2.3亿元启动开发了世界首个以和58、平为主题的公园，将为“华通和平海岸”项目业主带来更为靓丽、优质生活的同时，提供了区域巨大的升值空间。分析：与这些楼盘相比较，本项目所处地段拥有更多的产业园区和制造装备业人群，未来会拥有更多更好的区位和发展优势，正所谓大连居住的一句老话“近海而不临海”，在本项目具备近海的优势前提下，加之未来与大连连接的轻轨形成、充沛的入园企业人员的入住，项目副商业中心的形成会给项目带来更多的客源及商机。（二）客户分析1.客户群体的构成与特征的描述1.1客户细分理论和准则客户细分理论房地产市场是一个容量巨大的市场，但今天绝大多数活跃于其间的企业都认识到，他们根本不可能获得整个市场。而住宅作为产品更具有地域性的特点59、，它只能满足某个特定区域客户的需求，房地产开发企业在特定的区域通过研究市场、将市场需求进行细分，向有购买力的目标市场提供满足其需要的产品。客户细分理论首先明确的是某单一的客户选择的往往不仅是产品的单一特性，而且是产品特性的组合。客户购买房子，不仅仅是看中了房子的平面、大小、价格、位置等因素，还会看中小区环境、配套、付款方式、按揭成数及年限、服务、物业管理等综合因素，他们会从房地产的核心产品(基本生活、安全需要的满足)、有形产品(安全、社会交往、尊重需要的满足)和附加产品(社会交往、尊重、自我实现需要的满足)这三个方面来考虑、认同他们的房子，而且不同的客户，对于以上所列因素的侧重也有所不同。对于60、发展商而言，开发建设的房子通常不止是卖给一个客户，而是卖给一群客户，这群客户都是由于对发展商开发建设的房子认可并实施了购买行动而成为了业主，组成了发展商开发建设的房子的业主团体。所以说特定的产品不是仅满足某单一的客户，而是满足某一范围的客户群。另外，发展商开发建设的房子，不可能作到有各种不同的户型、各种不同的装修标准、各种不同的配套以及各种不同的价格来同时满足各个不同需求层次客户的需要，而只能以某一种主导户型另加2-3种非主导户型、配以一定的合理配套和价格定位来满足一定需求层次的客户群的需要，即特定的产品不可能满足所有客户的需要，只能满足某一范围的客户群的需要。这个客户群通常称为主力客户群。作61、为一个个体，客户的需求层次主要是由其社会和经济背景决定的，因此对客户的细分，也即是对其社会和经济背景所牵涉的因素进行细分。1.1.2客户细分准则进行客户细分的理由其实很简单，无非就是解决谁是我们的客户、我们希望去吸引哪些客户、 我们应该保持哪些客户、我们应该如何迎合他们的要求等平日并不被重视的问题。客户细分也确实不简单，要想清晰准确如数学难题一样的将这些问题一一解答似乎并不现实。因而客户细分要掌握以下要义：1）、选定最有价值的细分客户，剔除非目标客户：尽管不能保证对庞大市场的控制和拥有，但也确保客户细分市场足够大、可识别、有媒介触及点并且有利可图，这是房地产企业乃至项目生存的基本土壤，这样的客62、户细分才有价值。反之，如果细分后的市场面太狭小，目标客户群不足以支撑企业发展所必须的利润，那么这种细分就是失败的。2）、进行差异化的价值定位，集中于一点，为不同客户提供独特价值：不同客户对于项目而言带来的价值不仅相同，有的客户可以连续不断地为项目创造价值和利益如多次置业客户、老客户不断介绍新客户等，因而要对客户进行价值差异化区隔。3）、围绕客户细分和价值定位定义精确制导的运营流程，确保产品和服务的高命中率和高满意度：仅仅将客户进行有效细分是远远不够的，细分的目的是抓住客户特征投其所好，将产品成功的推广出去，精确完善稳定合理的运营流程是成就这些美好愿望的助推器。1.2房地产的消费效用与客户群根据63、经济人假设，消费者的目标是效用最大化。那么，房产消费者的目标就是要最大化从房产消费中获得的效用。消费者从房产中获得的效用主要体现在以下几个方面：功能性效用、经济性效用、便利性效用、安全性效用、增值性效用、舒适性效用、性情性效用。消费者房产消费的总效用就是上述七个因子的和，即房产消费效用=功能性效用+经济性效用+便利性效用+安全性效用+增值性效用+舒适性效用+性情性效用，因此，消费者的效用最大化，就是要使这一效用和达到最大。在上述房产消费效用的七个因子中，不同的消费者对各因子的偏爱程度也是不同的，我们根据消费者的这种偏爱，可以从宏观上将消费者分为四种类型：第一类：功能型客户群这类客户群一般家庭收64、入不高，收入前景也不很看好，大多属风险厌恶型的，他们购房的目的主要是为了有一个“住”所，因此，这类人一般很看重房子的经济性和功能性，所选中的楼盘大多不宽敞，只要求基本功能模块齐备即可，但对房子的价格比较在意，一般要求价格低廉，所选楼盘大多离市中心区较远。第二类：便利型客户群这类客户群一般收入不很低，但也不很富有，大多有较稳定的收入来源，愿意也有能力按揭购房，他们家中大多有小孩上学，自己也有固定的工作地点，因此考虑的主要是房子的功能性和便利性，他们一般会在离单位或学校不远处选购自己的房子，户型不会很大很豪华，但也不会很小，对扩展模块有一定要求，但对便利性很看重。第三类：投资型客户群这类客户群一般65、收入较高，大多已有自己的住所，他们选购房子的目的足为了投资获利，如用来出租、升值出售等，因此他们一般看重房子的增值性，对未来房产升值因素比较关注，对政府规划有较强的敏感性，但这类人平时一般比较忙，不可能对市场上所有楼盘都一一研究，因此开发商要花较大的精力挖掘升值“卖点”，大力宣传，以吸引他们的“眼球”。第四类：享受型客户群这类人一般收入很高，家庭富有，大都有多处房产或豪宅，很多人有自己的公司，或有高薪职位，因此他们的收入对房产增值没有依赖性。这类客户群一般看重楼盘的怡情性、舒适性，对房子的扩展模块有较高的要求，尤其是对楼盘所处的自然环境要求很严格。因此，开发商应根据不同客户群特点进行楼盘设计规66、划，为不同客户群量体裁衣，从而使消费者获得最大消费效用。1.3目标客户群总体描述（共同特征）1、年龄：以60年70年出生的人群为主2、收入：年收入712万3、区域：旅顺经济技术开发区区、旅顺沿海产业区4、工作特点：主要是东北三省小企业主、外来投资改善居住、政府公务员等5、家庭结构：在其自身成长的家庭中，以多子女的大家庭为主；而在其自己建立的家庭中，以三口的小家庭为主。这种特殊的家庭构成状况，会构成以下的购买特点：1）、“三代居”：由于这一带人“承上启下”的特点，所以选择购置物业时，会考虑三代居的问题。即使双方老人不是长期随同居住，也会考虑老人的临时居住问题；2）、“裙带居”：主要指双方兄弟姐妹67、中，由于某一家的购买，而引起其他家族成员购买的情况。6、生活状态：1）、事业状态在经过了磨练和积累后，基本达到一个较好的事业平台，多数人处于事业的稳定成长期，由此也造成这一人群的大多数精力会投放在工作当中。2）、居住状态目标人群中，多数已经完成一次置业，其中有一定比例的居住条件较好。但其一次置业住宅从功能使用、或社区环境、或自然条件等多方面已开始逐渐不能满足需求，所以从其居住需求及居住理想都有再次置业的要求。3）、交通状态这一人群在日常生活中，主要以车为代步工具，但其家人多数仍以公交系统（包括出租、公共车、轻轨）为主要交通方式，这就需要项目将来在中后期中对于公交系统做重点解决。7、文化构成：这68、一人群受十年文革的直接影响不深，如果接受高等教育，其时间基本在80年代，这一时期正是中国社会、文化经历又一次新的变革之时，所以这一人群经历了中国文化架构重新建立的过程，在“肯定否定再肯定”的不断思想碰撞中，使这一人群有对新事物的接受能力较强，有比较敏锐的观察力，也有较为多样的文化视角。8、价值观、消费观：1）、由于工作关系，这部分人群交际范围较广，接触新生事物的机会相对较多，所以一般具有较为开放的意识，对新生事物接受能力强，追新意识较强；2）、这部分人群受教育程度相对较高，对事物有较强的分析判断能力，购物决策偏于理性，属于“思考型”，有较高的审美情趣；3）、重视生活居住品质，居住品质是其购房时69、的重要考虑因素；4）、由于多为所在单位的中流砥柱，工作压力大，工作时间较长，因此对住宅的舒适度和功能性要求较高；在经过以上分析后，可以对大群体的客户进行分类描述，如下表：客户分类客户细分特征需求本项目核心客户A本地人本人使用积累多，经济实力强，要改善生活2房、3房为子女购买为子女未来安家购房1房、2房 B私营业主经济实力强,要大户型，3房、跃层、别墅C政府公务员本地人对素质要求高，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房外地人求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房D企业主投资型不常住，讲求经济，面积要求不高1房、2房舒居型讲求品质、户型、景观，需要70、安静3房、4房E企业白领管理人员积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房技术人员年轻，积蓄不多，月供能力强，对价格较为敏感1房1厅、2房、3房F企业给外籍或高级员工的住房舒居型，对楼体素质要求高2房、3房、4房G工薪阶层经济能力有限，对价格较为敏感1房1厅、2房1.4本项目住宅目标客户利用图表，对项目目标客户群体进行大致描述，如下图：ABCD备注：A：核心客户群私营业主、政府公务员、外来投资者（50%60%） B：重点客户群企业主、企业高级白领（20%30%） C：游离客户群一般工薪阶层（5%10%） D：偶得客户群其他人群（05%）2.客户群细分及其客户心理因素分71、析2.1购买本项目类别物业的原因分析1对于本项目类别所属的中高端项目而言，除使用价值（居住、生活功能等）、土地价值外，标签价值、比较价值则成为重要的构成部分。标签价值、比较价值共属人文范畴，前者可以为购房者赋予身份证明作用，房产为其身份增值；后者则在选购及入住之后，衬托产品和购买决策时的优越和正确性，实现产品的满意度。2满足二次或以上置业的需要。针对我们所确定的目标客户群体，这部分客户具有较丰厚的积蓄，有投资或改善居住环境等的需要，此类客户重视物业品质、户型的舒适，喜欢居住在安静优美、贴近自然的环境中，并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一种尊贵感，因为拥有较强的经济实力，对生活的基72、本配套不会太过注重，反而对于享受型、奢侈型的配套设施更为渴求，希望小区的配套设施能彰显个人的身份和素质品位。另外对软件的要求也极为推崇，追求全方位的服务配套。所以会选择此类高端物业。3购买本项目类别物业的一部分客户会考虑投资需要。由于此项目类别针对中高端市场，所处区域通常具有较稀缺的景观资源，而且现阶段所处地段都没有被充分开发，待区域开发后将会极大地带动购买力并提升区域价值，所以此类项目具有相当的市场潜力与升值空间，可以迎合一部分投资类客户的市场需求。4以改善居住环境为主要目的的客户，多是出于住房的舒适度考虑选择本项目类别物业的。此类客户多为企业白领，对居住环境要求较高，追求生活品质，月供能力73、强，对价格较为敏感，选择此类物业多由于住宅的高档品质，良好的居住环境，怡人的自然景观和良好的物业服务等。2.2目标客户细分和心理分析1客户类型：投资型客户、自用型和舒适型3种置业客户：1）自用型客户分析：年龄阶层：25岁35岁；学历背景：大专以上学历；工作背景：主要是周边企事业单位高薪职员、科研人员、三资企业白领等等；户籍特征：大连户籍为主自有资产实力：个人存款在10万以上，月收入在5000以上；家庭结构：单身、二人世界、三口之家；个人爱好：喜欢休闲运动、注重交流、尊重个人爱好、上网冲浪等等；置业次数：12次置业倾向：主要是结束租房时代，选择居住环境良好、配套齐全、区域发展快的地区作为置业的主74、要目标。2）投资型客户分析：年龄结构：一般的投资型客户群属于成熟稳健型的客户群体，其年龄主要集中在35岁以上具备一定的投资条件。 活动范围：此类客户群在工作区域上可以说非常广泛，但是有一点可以准确的确定，本项目投资价值主要在于未来给孩子的教育投资和经济投资。投资客户群的特点：有物业投资经验，有多处房产投资项目资金充裕，房地产投资意识很强人际关系广泛，可以自己寻找租客比较了解房地产市场及法规经常参加社会活动、社区活动收入、生活比较稳定，每月坐收租金3）舒适型客户分析：年龄结构：3050岁之间；家庭成员：35口之家；工作背景：企业主、私营业主、政府公务员、企事业单位的管理人员等等；学历：大专以上学75、历资金实力：自由资金充裕置业目的：改善现有居住环境，要求良好的自然景观和人居环境，追求优质的生活品质，以达到舒适居住的目的。2客户心理分析购房者对旅顺经济技术开发区中部区域新建居住小区的信心、缘之于在政府大力支持下的旅顺经济技术开发区大规模开发规划和该区域不断完善的现代化城市基础设施，以及未来良好的发展前景，这是吸引他们在旅顺经济技术开发区中部核心片区置业的主要原因之一。具体分析，消费群购买的心理因素包括一是独特的区域环境和区域开发定位。该楼盘同时拥有大连市最为独特的开阔海景资源，毗邻旅顺经济技术开发区管委会，既拥有良好的生态自然景观又有浓厚的休闲商业人文气息，可以说是处于整个中部核心区域的最76、佳地理位置。二是未来良好的发展前景和升值潜力。大连市为了“大大连、西拓北进”的方针正大力扶持旅顺及旅顺经济技术开发区开放建设，这一区域的交通路网正在紧张的建设中，大连市轻轨规划就在这个区域附近，另外已经建成的烟大轮渡项目在未来的运营发展中将给旅顺开发区带来无限的客源和商机，此外，处于以大型购物商场及超市为商务核心的中部地区未来价值无可估量，加上星级酒店项目和大规模的商务政务项目的开发，使该区域的土地价值凸显无疑。三是高品质的楼盘个性。依托开阔的山、海景观资源，开发商注重产品的生态化、人性化，在小区绿化、低容积率、房型设计、物业管理等方面提升楼盘品质，这也是吸引消费群的主要因素之一。 小结：通过77、以上分析，可以对我们的目标客户群体做一大体描述：1、他们都还比较年青，主要集中在40岁左右2、他们主要来自旅顺经济技术开发区区、大连市内、东北三省重要核心城市3、他们的文化档次较高，大专以上占了绝大多数4、他们当中以企业家、高级行政管理人员居多5、置业目的主要是以投资居住为主，考虑未来的升值发展潜力6、基本上是二次置业或以上（三）项目SWOT分析1.项目SWOT分析分析表优势S （Strengths）S1： 建筑质量一流我们的小区建筑工程和安装装饰工程都是由知名施工企业承包，首先施工质量就有保证。S2：户型种类多我们的户型各式各样，种类齐全，户型大小从40120平方米，应有尽有，让每一位客户都78、有满意的选择。S3：交通便利我们小区位于旅顺经济技术开发区城区与城郊的交汇处，此处交通便利，而且未来轻轨的建设也为项目增色不少。S4：风景怡人我们小区背靠青山，紧临开发区管委会，风景优美，每天都能听到风声，水声，令人赏心悦目。S5：小区人群总体素质较高我们小区面向的是大连市甚至是整个东北三省的中高端客户，一般来说，这些都是事业有成的中年客户，邻里之间都是高素质人才，与邻居交流也方便很多。劣势W （Weaks）W1：购物不便我们小区建设在旅顺开发区的中北部，离市中心较远，居民出外购物不便。W2： 原有区域形象不好项目北侧原有动迁改造的居民很多，建筑及生活形象上比较落后，人文环境比较差，W3： 市79、政设施不完善小区周围都是新开发的城区，配套公用设施还不够齐全。W4：居民认同慢居民对该地区的市场缺乏认同，投资型的市场预期难以提升威胁T（Threats）T1：此处地块是旅顺装备制造业及产业园区建成以后的首发，我们无法预料人们对此区域的看法。T2： 大型购物超市是旅顺中部地块的起爆项目，但有可能市场运作缓慢，起爆不成功。T3：由于我们周围有很多地块，未来将近3000亩住宅用地，可能缺乏足够的市场需求作支撑。T5：周围片区同质化住宅物业竞争过于激烈，导致区域居住投资客户的分流，很大程度上影响我们楼盘的销售。机会O（Opportunities）O1： 我们小区所处地块是未来旅顺开发区核心区域，周边80、轮渡、政府机关、装备制造业总部、船务企业园区，今后区域发展给项目带来无限的客源和商机。O2：在本项目区域招商大型的购物超市是旅顺开发区政府近几年重点项目，市政府在宏观政策上有照顾 。O3： 由于旅顺经济技术开发区在近些年开放发展迅速，我们项目可能受到更多人的青睐。O4：我们的潜在客户的需求品位较高，我们项目正好符合顾客要求，能获得较大的市场占有率。3.项目SWOT分析结论（1）SWOT分析图0优势劣势机会扭转性战略WO增长性战略SO防御性战略WT多元化战略ST威胁（2）SWOT分析结论利用SWOT分析图，企业可以根据SWOT分析的计算结果在SWOT分析图上找到企业目前所处的战略位置，从而选择相81、应的企业战略 WT战略（防御型战略）：即直接克服内部弱点，避免外部威胁的战略。WO战略（扭转型战略）：利用外部的机会来改进内部弱点的战略。ST战略（多种经营战略）：即利用企业的优势，去避免或减轻外部威胁的打击的战略。SO战略（增长性战略）：依靠内部失去抓住外部的机会的战略。有SWOT分析图我们可以看出来，我们的项目明显优势大于劣势，机会大于威胁，因此处于SO战略（增长性战略）阶段，我们应当采取依靠内部条件抓住外部的机会的战略。我们应当：（1）以先进的理论方法作指导，依靠我们的一流的建筑质量和多样化的户型，外加我们项目所占的地理环境优势，积极整合资源，在国家宏观政策和政府部门的大力支持之下，利用82、客户心理，创造完美的文化氛围，以最大限度的发挥优势，利用机会，为项目出力。(2)通过加强企业内部人员的培训，教育，加强企业内部人员对房地产行业的认识，以加强与外部供应商企业沟通、协调的能力，才能与供应商进行有效沟通，通过为供应商提供多方面的符合需求的服务来吸引供应商的加盟，为优化供应商隊伍、更好地控制采购成本打好基础。而且使得供应商切实明白我们的优势所在，将可能的机会扩大，使之成为优势。4.项目综合评价及项目发展战略4.1综合评价我们从以下几个方面对项目做总体评价：4.1.1市场条件从大连市2008年的各项经济数据，以及2008年大连市市长工作报告所提供的数据来看，大连市经济增长的主要因素是四83、大支柱产业的高速发展，另外房地产、装备制造业近年来在大连市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。但自从2007年底国家出台限制房地产高速发展的政策后，房地产市场经历了非常长时间的一段低迷期，而后整个世界经济形势的恶性发展也影响了地产投资人及消费者的眼光和选择，考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，2009年大连市政府已经将房地产业视为振兴支柱产业之一。2008年大连市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%。无论是对于总额还是增幅，这一势头都极为迅猛。2007年后旅顺开发区的中高端住宅市场非常抢眼。持续放量，在房地产市场严重低迷的情况84、下，依然取得不错的销售业绩。4.1.2未来规划旅顺经济技术开发区作为大连市政府对旅顺地区对外开放的首推地区之一，由于其自身的自然景观资源极为丰富，房地产开发业一直非常热闹。但是无论从滨海路还是从区政府通往开发区的北部路上，或者由于交通问题，或者由于配套问题，旅顺经济技术开发区的房地产处于一种两头热、中间冷的哑铃状况。而大连市2009年一些新的船务、装备制造业建设项目和市政工程项目，将带动区域的房地产业发展，打破这一“哑铃”局面。在2009年以及未来的几年之内，这些市政建设项目的实施，将继续带动本项目所在地即旅顺经济技术开发区中部地区房地产业的高速发展。4.1.3消费者价值取向大连市2009年的85、房地产发展趋势有以下5个特点：住宅仍是投资主体；城乡结合部风景独好；高端住宅引领大连市场；商品房价格稳中有升；注重品牌效应。大连市近几年发展迅速，市民们用于房地产消费的资金也开始多起来。大连市房产消费者们对住宅的选择也不在只是看价格和区位，而开始注重住宅品味和质素，高端住宅也开始逐渐进入普通老百姓的视野。在大连市，城乡结合部的楼盘一直是房产消费者们关注的焦点。随着大大连“西拓北进”城市发展的逐步扩张，卫星城位置的交通状况、市政配套、治安状况都开始得到很好的改善，而卫星城位置楼盘的良好的自然资源和较低的价格，一直都是很吸引人的。对于房产消费者们来说，无论是自用型消费还是投资型消费，卫星城位置楼盘86、都是一种不错的选择。4.1.4地块自身资源在大连市2008年秋季房交会上，所作的“十一五规划与房地产发展新格局”讲座中大胆预测：按大连市的总体规划，至少有5个区域的房地产业前景可观，值得关注，这其中就有旅顺经济技术开发区地区。在旅顺经济技术开发区中部地区规划中，地区的核心区以 大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，届时，烟大轮渡调配中心以及与之配套的星级酒店、市政办公楼群，轻轨工程都会极大程度上的带动这一地区的房地产业发展。就如有位地产专家所说：“这些地方房价一两年不一定涨。但五年之后如果不涨翻，你来找我。”4.2项目发展战略可以用一句话概括我们的项目发展战略：发挥优势87、规避劣势、抓住机会、避免威胁。4.2.1树立项目形象可从产品和营销两方面树立项目形象，确定市场地位。产品：发挥项目优势，在产品方面强调我们一流的建筑质量、多种类的户型选择以及优美的自然景观以及高品质的小区住宅舒适度。营销：打造本项目优盘、名盘的市场形象，并依托兴建旅顺开发区内唯一的大型购物超市的良好知名度吸引目标顾客，培养顾客的忠诚度。4.2.2把握楼盘推出时机楼盘在项目背景上依托兴建招商大型的购物超市，在片区规划方面也重点强调了大型购物超市底商对小区楼盘价值提升空间的影响。所以在楼盘推出时机上，应当前期与开发区管委会一起进行商业的招商头筹。一来借助招商大型购物超市的强大知名度提升本项目楼盘88、的影响力，二来让目标客户直观的看到本项目楼盘所承诺的，由其他园区配套建成所带来的便利的交通条件、完善的配套设施以及良好的景观资源。4.2.3整合项目资源，全面树立项目差异化形象本项目必须寻找产品差异化的途径即与其他产品相比较的产品优势点，在市场上表现出鲜明的产品特色。如高档高品质会所的建成，迎合目标顾客的小区休闲品质要求；小区智能化服务系统和节能新技术的应用。4.2.4高品质服务策略，发挥品牌效用凭借服务上的经验优势，将服务实现售前售中售后“一条龙”，努力提升服务的创新能力，以优质、完善、先进的服务争创品牌，实现未来以品牌为核心竞争力的目标。在后期物业服务上也要强调“打造精品、注重细节”的理念89、，物业管理服务的各个方面，都要以业主满意为准则。（四）项目市场定位1.项目整体定位原则房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。根据列举的一些数据，结合本项目地段的实际资料，对各影响因子进行如下分析：A、对公共交通的依赖性：本项目地处旅顺经济技术开发区中部，公共交通系统并不发达。待政府规划中的轻轨及公交配套建成之后，公共交通系统会有所改观。B、对噪音及环境干扰的适应性：项目处于旅顺经济技术开发区中部核心地区的最南侧，紧靠 和 路，包括以后底商的形成，有一定的噪音干扰，在建筑选材上要加以考虑。C、对大气环境的要求：项目地址离旅顺经济技术开发区装备制造园区和船务有一定距90、离，周边也没有污染性很强的工厂，大气环境良好。D、对小区（菜市场）配套要求：小区周边没有很近的菜市场，规划中也没有。E、小区物业管理要求：采用优秀的物业管理制度和物业管理人才，水平很高。F、建筑质量装修要求：项目具有一流的建筑质量、精品级的设计和装修水平。G、对休闲空间、绿化要求：小区规划中将建设高档次的会所休闲空间，小区整体绿化率将到达55%。分析可知：本项目大部分具有的地产因子是属于中高档住宅。结合项目SWOT分析结果，本项目定位应当充分发挥项目地段方面具有的各种优势、规避劣势。因此，建议本项目整体定位为高档精品住宅小区。1.2本项目市场定位原则1、最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；91、大连市临海地段可分为滨海路沿线、星海-河口沿线、旅顺经济技术开发区三个部分，其中的滨海路沿线、星海-河口沿线大部分临海地段的房地产开发基本很成熟，可继续发展的空间不大。随着近几年旅顺开发区的对外开放发展，大部分本地开发商及外地投资商对旅顺经济技术开发区近海地段的争夺也开始变得紧张起来。所以，本项目市场定位的第一原则，就是最大化的发掘项目所在地段不可再生的价值。2、最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。结合上一部分中的项目SWOT分析，最大化的发挥项目优势、规避劣势、把握机会、避免威胁。前期策划、营销以及施工管理和后期物业管理上，也要充分利用专业人员的管理经验，最大程度上的降低专业风险。92、2.项目整体定位2.1整体定位根据市场分析结果结合项目地块特性以及项目SWOT分析结果，将项目整体定位为：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。2.2定位诠释1、结合国内外先进的新型住宅理念：项目在小区规划方面，确立规划指导思想为：最大化的利用山景、海景。住宅楼采用无楼间距排列方式，强调最大化的视域和观海景的住户数量。在不影响朝向、日照的前提下，尽量把更多的住户布置在靠近能观看海景的一侧。小区建筑风格强调建筑的个性和文化内涵。通过建筑的独特造型、外观、细部、色彩等元素的处理，来体现大连临江建筑的独特个93、性特征和内涵，使其成为旅顺经济技术开发区四新地区的一个标志。2、采用先进的新型建材和施工新技术：项目在选择建筑材料和施工技术方面，充分考虑旅顺当地气候特点和居住习惯，运用住宅高科技、人性化设计、小区智能化服务系统和绿色节能系统，积极建设科技、节能、绿色住宅，全力将本项目打造成一个舒适、健康的居住家园。3、国家2A住宅产品标准：2008年3月1日建设部颁发实施的住宅性能评定技术标准，根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能五个方面，评审委员会对商品住宅授予相应级别的证书和认定标志。住宅综合性能分A、B两大等级。并在A级里面根据总分的不同划分为1A、2A、3A住宅。从1A级到3A94、级，住宅品质逐级跃进。住宅性能评定包括：1）住宅适用性能，如建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施等；2）住宅安全性能，如结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全等；3）住宅耐久性能，如防水工程、管线工程等；4）住宅环境性能，如建筑造型与色彩、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染等。3、高档精品居住小区：由前一小节对本项目地段的10个地产因子的分析结果，结合项目SWOT分析结果表明，本项目定位为高档精品居住小区是最好的选择。在产品档次上，处于高档的产品空间，致力于细节，打造精品。本项目产品以70平方米和110平方米的户型为主体，并附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型。同时，也充分考虑高95、端市场对特大户型的需求可能，做极少量超大面积的复式、跃层式户型。小区容积率、建筑密度也控制在很低的水平。3.形象定位项目市场形象定义为：为东北三省地区拥有较高收入的企业主、企业高级白领及政府公务员倾力打造的高端精品住宅小区。4.案名建议 xxx*xxx 关键点*听海：本命名没有直出现海滨楼盘命名的常用词汇，而代之以“xxx”一词，首先作为一个专有文化名词，最本来的空间位置它代表塞纳河xxx地区，近年来被商业、房地产等频繁利用，在大连市特定的城市条件下，可以象征海滨楼盘的特征；再者由于本楼盘位置处于旅顺开发区规划新区范围内，地块具有新鲜、前卫的特征，所以考虑用更具文化性的词汇替代描述楼盘的滨江特96、点。*高端：本楼盘定位高端市场，在命名中就要针对目标人群心理考虑可以突出目标客户拥有物业后所要体现的尊贵感，本案名用“尊”字来体现项目的高端特征，让客户充分体验成就感与满足感，吸引目标客户注意，“邸”字作为描述楼宇特征的字眼也属高端楼盘用词，进一步体现尊贵享受。*高层、小户型：本案名用“邸”字可体现项目作为高层高端项目。本案又作为高端住宅但非讲豪宅项目，具有较大比例的小户型设计，项目所在的开发区核心地区的目标客户群构成会有年轻化、高学历、高收入的趋势，所以即要体现项目的高端特色，又能有大富大贵的俗套字眼，所以我们选用“xxx”迎合具有较高文化品味的目标客户的需求，又用“xxx”充分展现项目的高97、端特色。*xxx（Rive Gauche）：地理词，由塞纳河区分，把巴黎分为两岸。象征意义，右岸凝聚着奢华宏大的文化象征：香榭丽舍大道、刚果广场、埃菲尔铁塔、凯旋门、卢浮宮等等；Rive Gauche则代表着卓尔不群的精神指标：罗丹博物馆、克吕尼馆、MK2艺术院线。比喻，xxx是贫穷作家与诗人的天堂，代表清贫的文化，年轻的奋斗，是人文的气质。如果说右岸是成熟风情的女士，那xxx只不过是年轻而贫穷的纯情先生。 “xxx”在国内，却坚定地和商业缠夹不清。房地产和咖啡馆是最钟情于xxx符号的，甄别的都是财富的数量等级。经过小组商讨，最后将本项目案名建议定为“xxxxxx”。6.价格定位项目定价方法：98、房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。成本导向法是以总成本为中心制定价格，紧紧围绕着开发商的开发利润。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，而不了解市场的需求状况，这个价格未免是一厢情愿。需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场、不同的时间、不同地点离市区中心远近程度、繁华程度、交通条件等适当定下不同价钱。 要根据市场的供求关系定99、价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。 在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他一切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。 供求关系因素：房地产的价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。这方面因素在前面的市场需求分析已做描述。还有影响房地产价格的其他因素： 经济因素：包含物价、土地价格、利率、货币供应量、经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低100、刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。 社会因素：人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。 行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。 自身因素：所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下： 1、位置：房地产价格与位置优劣成正相关。一般来说，对于有配套商业的房地产位置优劣，主要看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及101、与市场中心的远近。 2、地质：地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。 3、土地面积：规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。 4、日照朝向、采光、通风、风向等。 5、建筑物的外观：建筑样式、风格和色调。凡建筑物外观新颖、优美，可以给人们舒适的感受，价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，价格就低。 6、心理因素：当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的一族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断102、能力。项目定价：本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。参照前面的市场分析和项目竞争性楼盘分析之后，本项目价格定位结论如下：居住区住宅部分全程均价4000元/，公建商铺部分均价8500-10000元/ 。 但是上述定价的最终实现必须有以下重要前提进行保障：前提一：工程进度要保障楼盘预（销）售，同时必须能够保证完成社区主要的园林景观部分。销售现场以及样板房均应装修到位。前提二：前期营销费用投入要有保障，要能充分蓄势。前提三：销售法律文件需有保障。（五）营销策略对于营销策略，我们采用4P理论加以研究：1.房地产营销产品策略（Product103、）它是房地产营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。以产品为核心（Product），要根据企业自身的能力，确定以设计还是技术为产品的卖点，需要注意的是，产品要有实质上的创新，否则会适得其反；我们的产品与一般楼盘相比，在技术上没有太大的优势，因此，我们不能以技术方案作为产品的主要卖点。然而，我们产品的设计方案却有很多可取之处。如：项目楼群下大面积的底商公建招商及销售，使城市公共资源私有化；我们靠近大海，项目又以海文化为主打，使得我们的海文化显得更是突出;我们建设的是高层，在楼上，项目周边的港口轮渡、自然景观能一收眼底，为我们项目增104、添几分风景。2.房地产营销价格策略（Price）房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段，以价格为核心（Price），打价格战是中国企业热衷的方式，但打价格战需要一定的前提，即企业要有大规模的生产能力，行业要有规模经济性；研究定价既要符合政府规定，又对目标市场的顾客具有足够的吸引力，有竞争能力。在价格安排上，可包括优惠价、折扣价、津贴和付款条件的宽限等我们产品定位于旅顺开发区内4000元/平方米左右的中高端住宅，105、在旅顺，与我们项目有价格冲突的项目很多，我们没有必要采取价格战的方式来吸引顾客的注意，也起不了多大的效果。我们可以在项目建设之初，采取优惠价的方式给前几位购房者予以优惠，这样吸引顾客前来购买。在项目出售火爆之时，放宽分期付款的条件，以让更多想购买我们项目的人群能够买到房，不至于因为他们手头资金暂时短缺而放弃这一部分客户群。在项目销售即将完成，房子销售达到低谷时，采取折扣价，津贴等方式，将一些方位，条件不够好的房子销售出去。另外，我们还可以实行差别定价策略。首先进行市场调查，看看哪些产品销路较好，那些销路较差。对于销路好、人数多的产品，价格定高一些，销路不好、人数少的，价格定低一些。甚至可以在同106、一类产品里选出几个产品特意把价格定低一些，给人一种整体上价格公道的印象。3.房地产营销渠道策略（Place）市场营销渠道决策是房地产企业的最重要的决策之一。配销系统则是重要的外部资源，通常需多年的营造才能建立起网络。它和房地产企业的重要内部资源如制造、研究、工程和销售队伍及设施可以相提并论。其表现为对许多经营营销业务的独立房地产企业及其服务的特定市场所承担的重大共同义务；还表现为对构成这样一种经济实体的一系列方针和经济活动所承担的义务。以渠道（Place）为核心，要求企业对营销本土化有非常深刻的理解，对渠道结构、消费者特性都非常了解，也需要有很好的组织管控能力。我们项目以优秀的质量打动顾客，可107、以通过为顾客提供针对性的增值服务，使产品获得有效差异，从而提高用户的满意度和忠诚度，使企业从根本上摆脱产品同质化而引起的过度无序竞争的销售困境；还可以与一些关系较好的公司共享营销渠道，利用他们的营销渠道度过我们项目早期因为没什么名气而缺少消费者的困境。4.房地产促销组合策略（Promotion）房地产市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。以促销组合为核心（Promotion），应用这种模式要求企业的企划能力和品牌传播能力比较强，有管理能力和激励能力，需要产品的目标人群比较精准；我108、们项目对于促销组合，我们可以采用以下方法：1、报纸:以联合为主，版面力求突出、加大。2、网络及三维宣传片:强调视觉与听觉的立体效果，加强报纸平面效果外的动态感，并使消费者在多重媒体的反复诉求下，产生相加及相乘的效果。3、说明书:印刷精美，内容周详，充分表达本案特点，使消费者深入了解本案的特色。4、海报:在区域内，全面而连续的派发海报，加强商品印象，告之商品特点，促使目标对象采取行动。5、接待中心:布置讲求舒适、气派、精美，配合图表说明，使客户得到尊重的接待和怡然自得的自由，并能从容得到本案的良好印象和详实讯息。三、建筑、规划、技术应用1、建筑方面的建议：1.考虑到整体形象和造价的因素，有条件的109、情况下，将现有两个单体连廊的部分取消，形成临街四个短板高层，更容易打造项目尊贵的形象。2住宅建筑单体入口处开设小型酒店式大堂（可考虑与电梯前厅结合起来设计），并实行IC卡管理（接触式/非接触式）管理，以提高产品档次和业主生活品味。3部分恰当位置的住宅单体实行底层架空（如北面、西面单体采光相对较少的底层），开辟“楼中景观园”，内设假山、土坡、溪流、观景护栏，并配以特色的夜间光效处理，以与中心景观庭院浑然于一体，构成“楼中有园，园中有楼”的特色意境。4.电梯运行空间与住宅单元之间增设转换隔离空间如储藏柜，以减弱电梯运行时对紧邻的卧室、卫生间等功能空间的干扰。5空调机位处理要求尽量不影响外立面的和谐110、，但又必须与现时流行的并不方便安装的铝格栅/百叶窗遮藏形式形成差异化，建议将其以隐蔽方式巧妙预留到加厚阳台的侧边底部，以便安装。6部分建筑单体阳台与阳台之间隔墙，建议采用壁柱装饰予以区隔，丰富立面视觉。7在建筑品质上多采用节能环保材料，另外要考虑一些高科技的产品：例如：智能直饮水系统、智能家庭温泉系统、太阳能系统等等，我司会在后期的营销方案中陆续详细阐述。8、外墙基座建议使用饱和度较高的褐色或的天然岩板材料，突出其安逸、祥和、沉稳。9、工地围墙色彩可考虑与外立面主基色调高级灰保持一致，以唤起记忆识别与认同感。2.平面布置方案小区建筑由4栋18层的高层、1栋12层小高层、1栋7层单体公建组成，采111、用纯板式结构（采光通风均好于点式结构）。建筑周边分布裙楼环绕，地下一层、裙楼高二层，且各层贯通，作商业商务用途。建筑从地面以上3层开始为住宅物业，每层户数为6-7户，每栋单体建筑在3个大堂入口处分别设1个电梯（大堂设在单体建筑背面，以避开与临街面商业部分的冲突）。每栋单体建筑地下1层-地面以上2层（包括裙楼）为商业用途，入口处设在建筑临街面。建筑地下1层及一层做大型购物超市，配套餐饮及咖啡厅、茶舍等休闲用途，2层做其他商务配套用途。3.主要设备系统和配套设施在主要设备系统和配套设施的选择上，xxx项目要突出智能化和环保节能化两个特点：3.1住宅智能化技术住宅智能化技术科技含量很高，根据xxx的112、项目定位，我们的住宅智能化系统要达到很高的标准，包括安全防范系统，信息管理系统和信息网络系统。考虑到智能化投资大，技术发展快，业主的需求的增长有一个过程，要做好结构化综合布线，留有发展空间。安全防范子系统：可以在xxx小区内部进行多方位、多角度、多层次和多形式的安全防范，充分为小区和住户的人身、财产安全提供保障；同时还满足了住户家居内的可燃气体泄露报警和紧急求助功能需求，并方便住户可随时以最快的速度与物业管理中心进行联系。xxx小区的安全防范子系统主要包括：1）周边防越报警2）闭路电视监控3）保安巡更管理4）楼宇可视对讲5）家居安防报警物业管理系统与智能家居子系统：智能物业管理系统注重信息快速113、充分的交换与分享，它具备一些基于小区内部的简单的电子商务功能，可为小区住户提供更多的服务项目。物业管理与设备监控子系统：1）一卡通平台及门禁控制：车行卡与人行卡分离，智能卡系统2）紧急广播与背景音乐3）公共设备监控4）公共信息发布系统：结合可视对讲发布信息5）小区灯光控制系统智能家居子系统：1）家居多媒体布线规划2）可视对讲3）住宅报警4）住户电源集中控制5）住户电梯召唤6）家居灯光欢迎系统信息管理服务功能：通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供3种基本一业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络采用千兆以太网，实现光纤到楼、五类线到户。3.2环保节能技术xxx小区在建设过程中，可114、采用了大量新技术新材料，为住户们打造一个健康、聪明、环保的家园。新风系统：xxx项目可采用的单户式房屋呼吸系统，能够在门窗关闭的状态下，向室内源源不断的导入人体健康必需的高品质新鲜空气。墙体保温系统：xxx可采用德国STO（申德欧）外墙保温和墙体自保温技术，组成整体建筑外围的保温隔热系统，节能性高达65%，超过了辽宁省规定的高层住宅50%节能率。（该保温体系不但集保温、防水、装饰功能为一体，其无水泥面层具有高弹性、抗冲击荷载能力及优越的抗裂性及耐侯性，它的抗冲击能力是水泥基体系的10倍，抗裂能力是水泥基体系的4倍。）门窗保温隔热技术：xxx可采用断桥彩铝窗和LOW-E玻璃的组合，实现门窗保温隔115、热功能，有效改善室内环境，使业主充分感受到“冬暖夏凉”、宁静的家居环境。创造旅顺开发区地区建筑节能水平新标高。户式纯净水系统：xxx的户式纯净水处理设备可以自来水为原料，通过过滤和反渗漏技术进一步净化水源，为业主提供可直接饮用的清洁水。屋顶绿化技术：xxx可采用倒置式防水保温屋面，再加屋顶绿化草坪。盛夏强烈的阳光直射时，采用此技术比不使用屋顶绿化的屋顶降温20，可降低顶层室温3-4，而严冬时起保温功能，同时吸收二氧化碳，释放氧气。3.3其他配套设施住宅厨卫体系：厨房、卫生间整体标准化配套体系；厨卫烟气集中排放系统；厨卫管线采用集中设置，隐蔽设置。设置管道夹墙或管道束方便检修；设置洗衣机合理位置116、专用水嘴及地漏、插座。管网体系：电器多回路配线技术；管道集中暗设系统技术；空调室外机统一就位安装技术；天然气管线输送技术；新型管材应用。污水和垃圾处理措施：xxx小区垃圾处理设计上考虑实行“分类装放、定时收集、统一运送、集中处理”办法，设想要求各住户将有机垃圾和无机垃圾分开装袋，定时将垃圾送至自家楼宇门口外的分级垃圾桶内，然后由物业公司定点保洁员定时收集，送至垃圾站。同时拟在小区各公共场所安放适当数量的垃圾桶，垃圾站设置在小区靠近项目的北侧，实现了环卫车不进入小区。有机房电梯：可采用德国产OTIS3200型号电梯，质量可靠，运行过程更为安静、舒适。（OTIS3200是一种豪华型的电梯，最大的117、提升高度达100米。适用于高级公寓、豪华办公楼、豪华住宅。）四、社会评价对于我们此项目的社会评价就是分析我们的项目对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度,评价项目的社会可行性。（一）社会评价的主要内容社会评价从以人为本的原则出发,研究内容包括项目的社会影响分析,项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。1.社会影响分析A.项目对所在地区居民收入的影响。我们所做的*为房地产开发项目,因为房地产是特殊的固定资产，它能保值增值，如果本项目完成后达到了预期的经济和社会影响，就会产生连带效应，导致项目所在地区的房地产价格普遍上升，从而项目所在地区居民的房地产会增值，居民财富间接增加。而118、对于本项目住房购买者而言，住宅更会保值增值。B.项目对所在地区的居民生活水平和生活质量的影响。本开发项目位于旅顺开发区中北部地区，这一地区在规划前处于比较落后的城市状态，居民生活水平和生活质量普遍不高，新区的开发将为旅顺经济技术开发区地区尤其是中部地区带来巨大的变化，项目以及配套的大型购物超市和星级酒店项目将引爆这一地区的需求，带动相关行业的发展，从而改善这一区域现有的落后面貌，改善当地居民的生活水平和生活质量。C.项目对所在地居民就业的影响。我们这个项目在建设和运营期间,当然会有一些民工参与建设,而在运营期间也会雇请一些的当地居民来进行施工和管理,在项目完成后的物业管理阶段，我们也会向当地居119、民招聘一些卫生保洁员和保安员等。但是项目的开发也会提供大量的工作岗位，解决因新区开发而失业的当地居民。D.项目对所在地区不同利益群体的影响。本项目在场址选择时就力求开支最小化,所以我们在众多方案中选择了这个项目,它不会有移民这一问题。有利于我方的利益和整个社会的利益。E.项目对所在弱势群体利益的影响。这一问题相信在我们所做的房地产开发项目应该是不会存在的。F.项目对所在地区文化、教育、卫生的影响。因我们这个项目位于大连市旅顺经济技术开发区新区地区，项目配套的商业也可促进本地区社会消费业及相关行业的发展，促进地区文化发展。项目建成后高水平的绿化率和良好的保洁措施对附近地区卫生状况的改善也产生较大120、影响。G.项目对当地基础设施、社会服务容量和城市化进程等的影响。我们有承担社会责任的义务，项目建设的同时也会有一些配套基础设施和服务设施的应运而生,如道路绿化、各种管线的铺设、项目配套的商业设施及公共服务设施等等,这些都会对当地的城市化进程以及社会服务容量产生很大的促进作用。2.互适性分析A.我们这个房地产开发项目对于不同的利益人来说,我们房地产开发商，是希望小区住房质量可靠并取得预期利润,运营期间物业管理严格有条有序。而在建设期间承包商则在质量完全可靠的情况,降低成本,获得更大的利润。一些民工，是持一种无所谓的态度,因为他们报酬较低,同时他们耗费的都是体力劳动。而在运营期间物业管理人员少数人121、则是在不出什么重大变故的情况下,怠慢自己的工作。将要入住的顾客群体，则是希望住宅质量可靠,周围环境好,物业管理也比较完善,而他们要求的正是我们房地产商所要作到的。对于以上分析,我们可对承包商采取措施,即在建设完后如发现工程质量问题,则全权由他们负责,如工程质量良好且无偷工减料等状况,可以奖励承包商,这样可以调动他们的积极性。而对于民工,他们只是在建设期间发挥一定的作用,可以提高他们的报酬并改善施工条件的,另外也可以采取奖励的办法。对物业管理人员,可以制订一系列的规章制度来约束他们的行为。B.因为我们这块地皮位于旅顺口区城市规划开发中的核心地带,作为新区开发中最重要的中心项目建设配套会比较齐全，122、我们的项目在建设中银行在贷款方面也应给予大力的支持,土管局也需要与我们配合,另外在运营期间,需要设立相应的配套设施,如购物中心等,另外公交车站点也是不可或缺,这些部门和方面我们都必须注意和他们作好交流和各方面协调, 这对于我们项目的建设与运营都有非常积极的影响。C.我们所做项目位于旅顺经济技术开发区新区,并且紧邻开发区管委会,这都说明该地区的文化氛围、文化状况是完全可以适应项目的建设与发展的。通过项目与所在地的互适性分析,就当地社会对项目适应性和可接受程度做出评价。编制社会对项目的适应性和可接受程度分析表,如下表所示:社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建123、议1不同利益群体较好工程质量问题,物业管理问题严格规章条例奖罚分明2当地组织机构很好有些部门不与支持作好交流与沟通3当地技术文化条件很好找一些非专业人员无 五、风险分析（一）风险因素识别项目风险分析是贯穿于项目建设和生产运营的全过程的，在本次可行性研究中我们结合xxx的项目特点着重识别以下风险（1） 市场风险市场风险一般来自于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离;二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化;三是项目产品和主要原材料的实际价格与价格发生较大偏离。（2） 技术风险项目采用技术（包括引进技术）的先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致生产能力利用率124、降低、生产成本增加，产品质量达不到预期要求等。（3） 资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖期甚至被迫终止;利率、汇率变化导致融资成本升高。（4） 政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。（5） 外部协作条件风险交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。（6） 社会风险预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。（二）风险评估方法（1）风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难125、性风险。1）一般风险，风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。2）较大风险，风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。（2）风险评估方法风险评估可采用多种方法。可行性研究阶段应根据项目具体情况和要求选用风险评估方法，在xxx项目中我们结合项目的情况编制项目风险因素和风险程度分析表，如下所示。表10-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大一般1市场风险1.1市场需求量存在市场需求变动1.2竞争能力周边有竞争1.3价格项目的敏感性高2资源风险工程资源供给3技术风险工程方案3.1先进性3.2适126、用性3.3可靠性3.4可得性4工程风险4.1工程地质可以防范4.2水文地质可以防范4.3工程量可以防范4.4工程质量可以防范5资金风险5.1汇率发生的概率小5.2利率发生的概率小5.3资金来源中断可以防范5.4资金供应不足可以防范6政策风险6.1政治条件变化6.2经济条件变化概率不大6.3政策调整有适应弹性7外部协作条件风险工程建设7.1交通运输7.2供水7.3供电8社会风险9其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。特别是项目分期建设过程中，后期开发建设会给前期入住127、者的居住生活带来一定的影响，对这部分潜在可能的社会风险要提前做好工作，加强项目参与式评价工作，在可能的条件下使这些居民能够共享一些项目的建设成就，如物业管理的连通性，以保证项目顺利实施。六、研究结论与建议（一）结论1.本项目定位于高档住宅，为充分利用本地块的“核心效应”，小区规划全部设为高层，计划做4栋高层住宅，每栋18层，1栋12层小高层住宅，建筑从地面以上3层开始为住宅物业，每栋单体建筑地面以上3层（包括地下1、裙楼）为商业用途，这是充分考虑了规划的建筑面积与建筑密度后确定的。4栋高层沿主干道展开设计，以达到最大化利用景观的效果。户型设置也充分考虑到公众对景观的需求，做到绝大部分高层数住户128、都能远观大海。小区住宅之间拥有较大的楼间距，以保证住宅具有良好的的采光和开阔的视野，同时也使小区内四季拥有良好的通风效果，符合城市规划要求。2.本项目广泛使用了一些先进的建筑节能技术与节能材料，如外墙保温隔热技术，屋面保温隔热技术，底层楼面保温处理，门窗保温隔热技术等等，已经超过了国家对于新建住宅建筑节能的要求。这样做虽然造价稍微有所提高，但却可以为用户节约终身。同时，在施工方面，采用了技术先进，工艺成熟的技术。如：商品混凝土浇注技术，混凝土外加剂的应用等等，真正做到质量安全可靠。3.本项目融资前和融资后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求的盈利能力；项129、目融资后的利息备付率、偿债备付率指标均大于1，资产负债率在合理的范围以内，表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性；项目计算期内各月份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。总体而言，项目在财务上是可行的。符合项目承办方的决策要求。4.在旅顺经济技术开发区核心中部地区规划中，以金融保险、商务办公服务、休闲购物商业街区、港口物流船务信息等服务功能为主，与大连城市轻轨建成后，拥有稀缺的海洋旅游资源和良好的交通、地理优势，而本项目的楼盘价格定位才4000元每平方米均价，未来升值潜力巨大，辅以完善的营销方案，这将极大吸引购房者投资，市场130、前景良好。5.项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。（二）建议对本项目的实施建议主要有以下几点：1.集中力量抓紧完成项目后期的规划和立项报批工作，落实项目复工建设的各项必备手续，确保项目能早日顺利开工建设。2.及早办理项目后期预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。3.以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高131、建筑面积使用率，并降低建造成本。4.既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。5.制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。6.利用网络宣传及销售渠道合作、预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。7.资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。8.真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。9.尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。10.项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴，以增强承办方自身在项目开发上的综合业务能力。 -THE END-