1、山东省经济开发区清新住宅小区18.万平米房地产项目可研报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月山东省经济开发区清新住宅小区18.万平米房地产项目可研报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 基本概况81.1 公司名称、法定地址和经营范围8（1）公司名称8（2）法定地址8xxxx县经济开发2、区xx二路xx路北81.2 可行性研究编制单位91.3 可行性研究的依据和范围91.3.1 可行性研究的依据91.3.2 可行性研究的范围91.4 研究结论101.5 主要技术经济指标11第二章 项目的背景理由及建设的必要性122.1 项目背景122.2项目提出的理由142.3 项目建设的必要性15一、符合国家产业政策和发展规划要求15二、符合现代人居工程发展方向18第三章 市场需求与建设规模193.1 市场需求分析193.2 xxxx县城及开发区房地产市场分析213.3 建设规模24第四章 场址选择及建设条件244.1 xxxx县概况244.2 开发区性质及规模254.3 项目场址及自然条件3、261地理环境262自然环境273、人文环境284、地质条件284、地方经济发展状况295基础设施30第五章 设计方案325.1 设计依据325.2 设计原则321整体原则332环境原则333效率原则334多样性原则335便于管理的原则345.3 用地平衡表345.4 总体规划方案34二、道路规划35四、竖向设计35五、绿化、管线365.5 建筑设计方案371外墙面：根据周围环境选择不同色调的外墙高级涂料。385.6 结构设计方案38一、上部设计38二、基础设计395.7 给水、排水及消防设计395.7.2 排水方案395.7.3 用水量估算395.7.4 消防405.7.5 水管405.8 4、电气设计411用电指标412负荷计算413变压器容量424变压器选择425.9 供热及煤气455.9.2 供气45第六章 环境保护与节能466.1 环境保护461主要污染及污染物462环保治理措施466.2 节能47第七章 企业法人与管理487.1 企业法人487.2 组织机构及定员487.3 物业管理49（2）为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；49第八章 项目实施进度安排508.1项目实施进度安排计划508.2 项目实施进度计划表51第九章 投资估算和资金筹措523电气工程（弱电） 11元6870m27.56万元54第十章 效益分析5610.1 经济效益分析561.基础数据562.销售5、收入563.销售税金及附加估算564.销售利润估算575. 盈利能力分析576.财务评价结论5810.2 社会效益分析58第一章 基本概况1.1 公司名称、法定地址和经营范围（1）公司名称 山东xxxx房地产有限公司（2）法定地址 xxxx县经济开发区xx二路xx路北（3）注册资金：3500万元（4）法定代表：XXX 职 务：经理 国 籍：中国 经营范围：主要从事房地产开发、基础设施建设、，销售建材、物业管理、信息咨询服务等。山东xxxx房地产有限公司xxxx经济开发区投资的有限责任公司。该公司目前共有员工11人，其中持有岗位资格证书的项目管理人员10人（包括建筑、结构、经济、财会、房地产、电6、气等专业），其中高级职称2人，中级职称8人，注册资金3500万元。该公司自成立以来，不断加强和完善企业内部管理，积极致力于专业人才培训的基础上，紧紧抓住该县开发区快速发展、聚集产业较多、人口彭涨迅猛的良好机遇，在开发建设中努力打造精品工程，树立了开达房地产有限公司的良好形象。开达房地产在进行充分的市场调研的基础上，于第1年1月获得了xxxx开发区住宅功能区内300亩国有土地的使用权，用于清新住宅小区项目的开发和建设。1.2 可行性研究编制单位编制单位：xx城乡规划设计研究院工程咨询资格等级：甲级证书编号：工咨甲发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会1.3 可行性研究的依据和范围1.3.1 7、可行性研究的依据（1） 山东xxxx房地产有限公司关于本项目的委托书（2） xxxx经济开发区总体规划及详细规划（3） 国家相关的法律法规（4） 国家相关的技术规范和标准（5） 委托方提供的基础资料 1.3.2 可行性研究的范围（1）项目背景及建设的必要性（2）市场需求与建设规模（3）场址选择及建设条件（4）设计方案（5）环境保护及节能（6）企业法人与物业管理（7）项目实施进度安排（8）投资估算和资金措施（9）效益分析1.4 研究结论该公司拟在xxxx经济开发区住宅功能区，新建“清新”住宅小区一处，总建筑面积180200平方米，其中，住宅面积165330平方米，车库8000平方米，公用配套面积8、6870平方米。项目总投资16684.75万元，该公司自筹资金6884.75万元，其余的9800万元可申请该项目贷款解决。建成后的“清新”住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”。可向社会出售1090套商品楼房，规格为80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共计建筑面积165330平方米，按每平方米平均1380元售出计算，可实现销售收入22815.54万元，车库按每平方米平均1000元售出计算，可实现销售收入800万元，共计实现销售收入23615.54万元，利税5655.55万元，其中利润3789、9.22元，投资利税率为33.90，投资利润率为22.71。该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需求外，还将对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，起到积极的推动作用，因此，本项目的建设是必要的、可行的。1.5 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表：表11 主要技术经济指标序号项目单位数量一建筑规模1建筑面积平方米150200其中：住宅平方米135330车库平方米8000配套公共建筑平方米68702住宅套数套10903总居住人口人3815二项目占地面积万平方米20三建筑容积率0.82四小区绿化面积万平方米4.5五绿化率47六建筑密度16.83第二章 项目的背景理由及建设的必要10、性2.1 项目背景山东省委政府于2001年出台了关于加快城市化进程的意见，准备采取宽松政策，用10年的时间，有计划、有步骤的把一批有条件的小城市发为中等城市。借此机遇，xxxx县提出了全县城镇建设工作意见，决定于2002年，全县城镇建设工作要围绕加速推进城市化进程的总体目标，以全国乡村城市化试点市建设为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城镇基础设施建设步伐。2004年的工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区区的建设。其总的指导思想是：以邓小平理论为指导，解放思想，更新观念，遵循城市化发展的客观规律，密切联系xxxx实际，科学规划，11、精确定位，积极推进，坚持城市化与国际化、工业化、市场化、现代化、农业产业化相结合，促进人口向住宅小区集中、产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充分发挥城市在经济和社会发展中的带动作用。2004年，xxxx县城镇规划工作将以突出“以人为本、创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，围绕规划区域的扩大调整，深化城镇户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸收农村人口向12、城镇转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进企业新老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达到30万以上。随着xxxx县城镇人口的不断增加，特别是开发区近几年的跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。为适应开发区发展的新形势，满足人们对改善居住条件的迫切需求，根据开发区总体规划和各功能区详细规划进行住宅建设显得尤其重要，十五期间，xxxx县住宅建设坚持新区开发与旧城改造并举，统一规划，突出特色、有序开发的原则，加快城镇住宅建设。一是总量控制。县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计划、统一规划、统一拆迁和建设，坚决制止了乱开发和零星开发，争取“十五”末旧城改造结束，同时13、加大城南新区和开发区的开发力度。二是突出特色，不论是旧城改造，还是新区建设，都讲究风格，突出特色，体现现代气息，在住宅的结构布局、色调搭配、外部环境等方面有所创新，既为居民创造良好的居住条件，又达到美化城市的目的。三是搞好配套设施建设。要充分考虑居民的多方面需求，搞好文化娱乐、公共绿地、教育卫生、安全保卫等设计，不断提高住宅小区的档次。尤其是开发区的特殊的地理位置和产业结构，对开发区内的住宅开发提出了更高的要求，要按照大空间，大绿地的高标准要求对区内住宅小区进行综合开发建设，合理搞好配套公建、道路等基础设施建设。2.2项目提出的理由邹县经济开发区位于xxxx县城区东缘，规划面积23平方公里，地14、处鲁中地区交通科技开发中心。济青高速公路、省道寿济路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45公里，东距青岛港250公里，南距胶济铁路周村站10公里，直达区内的铁路货运专线已开工建设，地理位置和交通条件非常优越，具有强劲的发展潜力。特别是县委、县府提出“奋战两年，实现国民生产总值过百亿”及“两个率先、两个跨入”的奋斗目标后，全县上下想发展、议发展，求大发展、快发展的良好氛围更加深厚。开发区作为经济发展的“特区”和新的经济增长点，其建设步伐和城市化进程明显加快。xxxx经济开发区自建立以来，按照高起点规划、高标准建设、高速度发展、高效能服务的原则，积极推进工业兴区及可持续发展战略的实施。依托山东创业15、集团、齐星集团、粮食集团等大企业规划建设了总投资达120亿元、占地面积近8000亩的四大工业园，即邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、铝业科技园和生物科技园。正在规划实施的中芬齐星工业园总投资20亿欧元，计划3年全部建成投产，主要包括中芬齐星发电、氧化铝粉、电解铜、电解镍、中芬齐星大厦等建设项目，目前规划设计已全部完成。目前，开发区现有各类企业89家，引进项目116个，在建项目72个，计划投资总额440亿元。其中，中外合资项目14个，计划投资310亿元，2007年底将全部建成投产。这些项目投产达产后，年新增工业产值685亿元，利税100亿元。开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事16、摆到了极其重要的位置。面对开发区工业建设项目的急剧增加和建设规模的迅速膨胀，人口大量涌入，而开发区内的住宅、文化娱乐、商贸等功能区配套极不健全，三产业严重滞后的问题日渐突出，现有的系统性也不强，档次也不高，布局也不尽合理，居民的安置存在一定困难，大大挫伤了他们在开发区建功立业的积极性，这与开发区大招商、大发展的形势极不相适应，严重制约着开发区的对外形象，同时也影响了招商引资工作的开展和在建几大工业园的建设发展，在很大程度上阻碍了整个开发区建设规模的膨胀速度和发展进程。2.3 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和发展规划要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出：“，发展以居17、民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，。”“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”。国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济适用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2010年远景目标纲要中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量上有较大提高，城镇居民人均住房面积达到11平方米左右，农民人均住房面积稳定在20平方米，居住条件有明显改善”。在纲要关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开18、发的重点，高档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良性循环”。山东省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出：“，重点发展经济适用房，稳步发展面向高收入家庭的商品房，搞好危旧住房改造，着力解决好中低收入居民的住宅问题”。“进一步改善居住条件，使城镇居民平均每户拥有一套设施齐备，居住环境舒适的住房，”。自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续发展时期。1979年至1985年的十六年中，全国住宅建设投资11397亿元，建成住宅25.5亿平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平19、方米增加到1995年的7.8平方米；这个事实充分说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。经过十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显著改善，但仍有相当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室或多代同室的不方便户。有19个省、市、自治区城市人均住房面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计1996第413号文制订了城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年“远景目标”，即“九五”计划（19962000年）要求：城镇（非农业人口）人均居住面积，到2000年达到9平方米，人均住房使用面积12平方米，解决人均居住面积在6平方20、米以下城镇家庭的住房困难，重点解决人均居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70以上。提高住宅建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95以上，优良品率达到30以上。在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手开展提高居住质量标准工作，自1989年以来建设部在56个城市展开66个试点小区，其中23个小区已交付使用，为一些自1994年开始在11个省、市抓了60个省级试点小区，使我国“人居”工程达到国际中上等水准。二、符合现代人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大21、社会理想，为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会。进入二十世纪九十年代以后，联合国又相继于1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。同年又在土耳伊期坦布尔召开了联合国第二次人类住区大会（简称“人居二”），会议通过了伊斯坦布尔宣言及人居议程，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实人居议程的主要责任，并强调城市在落实人居议程中起到重要作用，继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是现在与未来城市中的建筑学。会议集22、中探讨和展示五个分题。“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高档标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界、现代“人居”待研究的课题。我国原国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言提出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志”。第三章 市场需求与建设规模3.1 市场需求分析我国经济于1996年成功的实现了“软着陆”。作为国民经济重要行业的房地产业在上轮经济周期一度出现“过热”，经过国家强有力的宏观调控措施，已回到了正常发展的区间。我国房地产业仍处在调整、消化和稳健发展的阶段。1房地产市场进一步趋向合理性。1996年全国完成房地产开发投资3427亿元，23、占全社会固定资产投资的13.7%,1997年全国完成房地产开发投资约2000亿元，1998年全国完成房地产开发投资约3614.23亿元，1999年全国完成房地产投资4103.2亿元。1998年全国商品房竣工面积为17566.6万平方米，1999年全国商品房竣工面积约21410.8万平方米。这表明，由于房地产市场日趋完善和宏观调控的引导，房地产市场发展逐步趋于理性化，出现了良性的自我调节。2市场销售有所好转。1997年110月份商品房销售形势较好，商品房销售额为712.24亿元，比上年同期增长31.29%,商品房销售面积3510.46 万平方米，比上年同期增长13.28%.1998年以后，由于深24、化住房改革，一次性福利房的购买，进一步促进了房地产开发的小高潮。我国1999年住宅商品房竣工面积比1998年同期增长22，商品房投资额比1998年投资额增加了13.5%。据国家信息中心统计，2001年我国商品房施工面积和竣工面积增速明显快于2000年平均水平，我国的房地产业将会成为驱动消费的新的经济增长点。3商品住宅房已成为房地产开发的重点。国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，要求1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配后，新建商品住宅房原则上只售不租，为些，国家加大了住房建设贷款计划规模，下达了三批商品住宅房建设贷款计划，总投资25、1703亿元，银行贷款711亿元，并且扩大个人住房贷款发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款规模限制，以稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应我国国情的城镇住房新制度，以满足城镇居民日益增长的住房需要。1998年国家下达经济适用房建设计划为2.1亿平方米，1999年达2.4亿平方米。1999年下半年山东省建委已决定采取优惠政策，降低建设成本，提高居民的购房能力，并将已经竣工的近1000万平方米的商品住宅房投入市场。xxxx县2000年前尚未完全执行与商品住宅房建设相关的优惠政策，故前几年此类住房开发规模不大，增长速度缓慢。为此xxxx县委、县政府非常重视，并26、于近几年批准了多个居民小区，其中包括山东xxxx房地产有限公司开发的樱花和安康小区。综上分析，在国家政策的支持下，商品住宅房已成为我国房地产业开发建设的重点。3.2 xxxx县城及开发区房地产市场分析xxxx县住房改革已全面结束,靠国家福利分房的时代已经过去，随着人民生活水平的不断提高，也相应带动了房地产业的迅速发展，自1997年以来，部分房地产公司已开始投资运营。xxxx县目前年需求商品房20万平方米以上，并且年需求量还会成倍增长，而近二年全县几家房地产开发公司年开发量不足10万平方米，尤其是开发区内，一大批大项目集中入住，仅山东创业集团第一、第二、第三工业园的建设和陆续投产，就吸纳了大量的27、就业人员和外来务工人员，目前，区内常住人口已达7万余人，两年内将迅速彭涨到15万人，在加之失地农民对住房的需求，致使住宅房市场供求矛盾更加突出，现有住房远远不能满足群众日益增长的住房要求，随之而来的住房抢购高峰已近在眼前。xxxx县居民存款居滨州市六县一区之首，开发区内居民年平均收入均高于周边县市区居民收入，有着巨大的购房潜力，受传统影响，多数居民均把住房问题做为头等大事，本次开发清新小区的住宅消费主要由以下几个因素构成：1xxxx开发区东至淄博10公里，西到济南60公里，便利的交通条件和优越的投资环境使其经济得到快速发展。邹魏第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、邹魏第三纺织工业园、铝业科技园28、生物科技园、中芬齐星工业园的投资建设，使得xxxx开发区的产业工人及各类高科技人员大量涌进，各单位为留住人才，增加企业的凝聚力，申请集体购房的也越来越多，20022004年期间开发区增加员工7万人以上，因此购买住房的潜力非常强大。2住房改革后，居民原有住房明确产权归个人，部分经济富裕户，深感居住面积小，楼龄长，户型设计陈旧，居住不便，据调查资料表明约有30的现有住房户想到理想的小区居住或有意再购第二、三套住房。3目前，邹魏工业园现有的6.5万职工，约有16%的老职工在xxxx没有住房，下班后，仍须到30公里以外的魏桥镇居住，工作不方便，不安心，另有28.4%新职工，已到适婚年龄，急需购房结婚29、，适用性住房市场看好。4开发区的发展致使原区内各村失去了土地，在给他们带来更多的经济收入的同时，也使他们的条件受到了很大程度制约，据统计，约有1800余户需要购房。预计两年内，还需1300户方可基本解决。5xxxx县近几年经济的飞速发展，使得许多农民率先步入小康，主要是长山、青阳、韩店、明集四镇。这部分人为了自身的发展及子女上学、就业等原因，纷纷迁居城区，预计2004第2年间xxxx城镇可新增此类人员6万余人，涌入开发区人员比例约占30%以上。6国家为刺激经济发展，拉动消费，近几年先后数次降低银行存款利率，部分经济富裕的储户因利率低，纷纷投资房地产，以求升值。本清新小区以优越的地理环境、低廉的30、售房价格和良好的配套设施，使之具有巨大的升值潜力，必将成为投资房产的首选目标。据调查，1995年我国城镇居民人均居住面积8平方米，尚属“初级阶段”，世界落后水平。2000年来，我国城镇居民人均居住面积已达到9平方米。根据我国政府规划，到2010年城镇人均居住面积将达到13.7平方米，每年需新增68亿平方米。山东省人民政府关于加快城市住房建设，提高居民住房水平的决定提出的我省城市住房发展总目标是：到2000年，城市新建住房1.2亿平方米，人均居住面积达到10平方米（使用面积15平方米），基本解决人均居住不足6平方米的家庭的住房困难问题，2010年城市新建住房3.7亿平方米，人均居住面积达到10平31、方米（使用面积达到18平方米），基本解决城市居民的住房问题，实现户均一套舒适的住房。总之，即使不考虑自然人口增长和外来人口引起的住房需求增加因素，以及开发区的特殊的创业就业机遇，xxxx开发区的住房需求市场也是非常巨大的。3.3 建设规模本项目根据市场情况，并结合建设用地条件及周围环境，同时考虑筹措资金的可能性，确定本项目建设规模为新建住多层住宅楼53栋，住宅建筑面积165330平方米，车库8000平方米，配套设施建筑6870平方米，总建筑面积为180200平方米。总居住户1090户，项目规划占地20公顷，建筑容积率为0.82。第四章 场址选择及建设条件4.1 xxxx县概况xxxx县位于山东32、省中北部，地处鲁中山区与鲁西北平原的叠交地带，地势南高北低，呈倾斜式下降。海拔高程，最高826.8米，最低11.6米。西与济南市毗邻，南、东、北与淄博市的周村、桓台、高青县接壤，南北最大纵距80余公里，东西横距40余公里，总面积为1252平方公里，全县人口69万人。2001年xxxx县跨入全省地方财政收入排名第24位，2003年，被列入全省经济30强县，目前xxxx县以山东创业、山东齐星、山东西王、山东齐明、怡康糖业集团等工业骨干支撑地位更加突出，纺织、食品二大骨干企业得到进一步发展，纺织、热电、电解铝及深加工、造纸、生物化工、钢材及有色金属冶炼等成为全县新的主导产业；商贸、金融、房地产等第三33、产业快速发展；旅游业成为新兴产业。xxxx县的城市化进程明显加快，城南新区、开发区基本建成并形成了较大规摸，城区人口得到较快膨胀，基础设施条件大为改观，科技教育、文化等各项事业得到快速发展。2003年xxxx县被授予“全省精神文明建设先进县”荣誉称号。2003年xxxx县完成国内生产总值110.4亿元，增长30.68%,实现财政总收入10.0081亿元，其中地方财政收入4.3854亿元，同比分别增长37.03%和35.86%。地方财政收入上升幅度连续四年保持全省第一，四年上升50个位次，在全省排名第24位，提前一年跨入了全省经济三十强。4.2 开发区性质及规模xxxx经济开发区位于xxxx县县34、城东部，紧靠县城。2003年，被省政府列为省级经济开发区。区内现有村庄和邹魏第一工业园、第二工业园、第三工业园、生物科技园、齐星铝业公司、日清食品公司等众多企业，呈现出良好的发展势头。2004年19月，完成固定资产投入376765万元，实际利用外资8375万美元，实现工业总产值889862万元，增加值241267万元，利税94300万元。依据xxxx经济开发区总体规划，开发区的规划性质为：以发展轻纺、食品、加工工业和高新技术产业为主的综合性开发区。开发区规划范围为北到北环区路路，南到济青高速公路，西到东环路，东到焦临路，规划建设用地23平方公里，规划人口15万人。从开发区的地理位置及现状用地条35、件看，开发区地势较为平整，对外交通方便，具有优越的区位条件，开阔的用地范围和良好的投资环境。4.3 项目场址及自然条件 场址位置本住宅小区位于xxxx开发区西部住宅功能区内，软硬环境完善，交通条件十分便利。该小区占地面积20公顷，项目已经xxxx县建设委员会规划并批准。自然条件1地理环境xxxx县地处鲁中山区北部边缘，黄河下游南岸，隶属滨州市，地理坐标为北纬36413708，东经1171811757。其东连淄博，西接济南。国土面积1251.75平方公里，县境南北长50.15公里，东西长57.55公里。县城南距淄博20公里，西南距省会济南75公里，济青高速公路从县城南缘穿过，省道章索公路横贯东西36、，庆淄路纵穿南北。县境内主要有黄河、小清河、杏花河、孝妇河四大河流，大中小型河道566条；境内黄河总长22公里，河床高出地面67米；境内小清河总长46.5公里；县境内湖泊水库21处、塘坝102座。境内矿产资源以铜、金、银、钼、硫及花岗石、麦饭石、矿泉水等储量巨大。其中铜矿石储量6415万吨，金矿石储量1575万吨，花岗石储量20亿立方米。铜矿矿石品位高达4.6%，有“江北第一矿”之称；“xxxx黑”优质花岗石，世界罕见；碧云洞矿泉水含多种微量元素，享誉全国。xxxx经济开发区位于xxxx县城东部，紧靠县城，南部有济青高速公路通过，地理位置优越，交通方便。2自然环境xxxx属北温带大陆性季风气候37、，四季分明，春季干旱，夏季高温多雨，秋季温和凉爽，冬季寒冷较干燥。年平均气温13，极端最高气温42.8（1968年6月1日），极端最低气温-25.1（1959年12月21日）。年平均相对温度64%，最大积雪深度23cm，最大冻土深度47cm。年平均降水量690.7毫米，主要集中在7、8月份，降水分布不均，南部多，北部少，山区最多。xxxx县内主导风向为SE，频率为8.9%，次主导风向为WNW，频率为8.4%，年均风速2.6m/s。xxxx境内山岭绵延起伏，属低山丘陵地貌类型，地形南高北低，由南向北逐渐倾斜。东部、西部是山前冲积平原，北部和西北部是黄泛平原。县城区地处鲁中泰沂山区北麓，与鲁北平原38、相接，地形是西南高，东北地，呈现西南向东北倾斜之势。地貌类型南部以低山丘陵为主，东部处于低山陵与杏花沟夹角地带的山前倾斜平原。最高海拨826.8米，最低海拔11.2米。xxxx县基本地震烈度为六度，建筑设计按七度设防。3、人文环境xxxx历史悠久，文化沉淀深厚，环境优美，自古多有名人涉足。战国时期陈仲子辞楚相，隐居长白山中；宋代范仲淹苦读醴泉寺；明末顾炎武寓居长白山等等。境内已发现史前文化遗址80多处，包括大汶口文化、龙山文化、夏文化、商周文化、秦汉文化五个系列。4、地质条件根据工程地质钻探报告，主要土层：04米为亚砂土，48米为亚砂粉砂互层，8200米为亚砂和亚粘土层。地基承载力较低，Fk=39、100kpa。现有资料证实，本地区无活动坍塌地带、断裂带、地下蕴矿带、石灰坑及溶岩洞区存在。地下水主要接受大气降水补给和地表水补给，排泄主要以潜水蒸发为主。由于该区水利条件优越，以引用黄河水灌溉为主，地下水开发利用程度较低，地下水位较高，地下水多年平均埋深3米左右。根据该区含水量结构不同，分为以下三个含水层。第一含水层组：主要包括10米以上含水层，地下水主要受降水和灌溉水回灌补给，潜水蒸发强烈，矿化度为1.52克/升，属重碳酸氯化物型水，可以适度开发利用。该含水层地下水侧流向南部，补给韩店地下水，水力坡度万分之七左右。第二含水层组：含水层埋深在10200米之间，含水层岩性以亚砂和亚粘土为主，由40、于特殊的地质条件，造成该含水层地下水矿化度达到5克/升以上，不能被开发利用。第三含水层组：含水层埋深200米以下，为深层承压含水层，含水层岩性以粉细砂为主，矿化度1.0克/升左右，水质良好，宜被开发利用。该含水层与上部含水层联系较差。4、地方经济发展状况xxxx由13镇3办事处，858个行政村组成，有汉、回、壮、满、高山、朝鲜、瑶、纳西等民族，其中汉族占99.99%；至2003年末，全县总人口68.6万人。农业、林果业具有北方一般特征，以小麦、棉花、玉米、花生、高粱等为主，土特产品主要有张高水杏、龙眼葡萄、柿子、山楂、软枣、香椿和山药等。xxxx是山东第一个全国农业标准化示范县，2002年粮食41、总产量58万吨，棉花总产量1.57万吨；畜牧业总产值6.4亿元，占农业总产值的40%。xxxx县自改革开放以来，经济发展很快，初步形成了棉纺织、酿酒饮料、建材、有色金属、机械、食品等为主体的工业体系。魏桥牌棉布、棉纱、服装，齐星牌铝锭、琥珀啤酒，碧云洞矿泉水等产品已跻身于国际市场，科教文卫商贸供电供水电讯等基础设施已具相当规模，郊区农业近年来发展很快，以蔬菜瓜果为主，除满足本县需求外，业已远销济南、淄博等城市和南方的农贸市场。改革开放给xxxx带来了勃勃的生机和活力。2000年全县完成国内生产总值60亿元；2001年完成国内生产总值72亿元；2002年全县完成国内生产总值84.1亿元，实现财政42、总收入7.3亿元，其中地方财政收入4.54亿元，地方财政收入位于山东省24位。分散在规划区内的规模以上工业企业达160余家，同时一大批县重点项目也已上马，邹魏第一工业园、第二工业园、邹魏第一热力公司、生物科技园、电解铝一期二期工程、城北6万千瓦热电厂已建成投产，这些企业的建成和改造随着农村产业化进程的加快，城郊农业结构也将发生重大调整。至2002年城区现状人口为24万人，城市用地面积30平方公里。根据xxxx县城市总体规划，xxxx城市规划区范围包括黛溪、黄山、高新三个办事处，面积为132平方公里。城市性质为：以发展轻纺、食品工业为主的园林式城市。规划人口规模：远期至2010年30万人，城市用43、地规模50平方公里，人均建设用地166.7平方米/人。城市发展总目标为：把xxxx建设成一个经济实力雄厚、科学技术进步、社会高度文明、服务体系健全、城市功能齐全、布局合理、生态环境优美、基础设施完整、城市特色鲜明的园林式城市。5基础设施xxxx经济开发区坚持科学规划，合理布局，分步实施的原则，高起点、高标准建设区域环境。特别是近几年以来，先后投资20亿元对区内道路、供水、排雨、排污、电力、热力、燃气、通讯和广电管网等基础设施进行了全面建设，“九通一平”面积达到23平方公里。（1）道路系统。交通条件是制约招商引资和入区项目建设的最大瓶颈，因此，开发区把实施道路工程建设摆在了重要位置，对区内道路进44、行修建，形成了六纵六横的交通网络，道路总长80公里。同时，为保障区内企业物流畅通，投资建设了邹周铁路专线。（2）绿化亮化系统。按照“大空间、大绿化”、创造园林式环境的要求，开发区内的绿地系统主要由“三带、十线”组成。新月河、济青高速公路、肖镇干渠两侧的绿化防护带以及已建成主干道路两侧进行了绿化建设，绿化总面积300公顷。与此同时，还对已建成道路全部进行了亮化建设，形成了舒适、优美的良好环境。（3）供排水系统。一是建设了库容6000万立方的开发区平原水库，年供水能力达1.5亿立方，彻底解决了开发区内水源问题。二是建设了日处理污水7万吨的污水处理厂，有效解决了工业污水处理问题。三是依托主干道路，完45、善了供排水管道建设。（4）热电系统。一是投资建设了24万千瓦的开发区热电厂，二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内企业生产及居民生活提供了可靠的保障。（5）其他配套系统。开发区在完善道路、供排水、热电系统的同时，投资建设了区内综合管沟工程，并敷设了燃气管道，以及通讯和广电电缆，进一步增强了开发区的服务功能。全县及17个乡镇1999年就已普及了程控电话，并全部实现国内国际直拔，电话交换机总容量达到10 万门，移动电话4万部，无线寻呼，图文传真业务也广泛普及，邮电通信极为方便。第五章 设计方案5.1 设计依据本项目的设计依据主要有：1民用建筑设计通则2住宅建筑设计规范3城市居住区规划设计规范4民46、用建筑照明设计标准5建筑设计防火规范6民用建筑隔声设计规范7建设单位提供的基础技术资料和方案设想。5.2 设计原则拟建的清新住宅小区位于xxxx开发区西部，该小区是以居住为主的全封闭小区。在节省投资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性,为开发区的城市建设形成特色。本项目拟建住宅只实行室内初装修，给居民提供自由选择的空间，以适应市场的需要。在设计上“讲究”人的居住行为特征，突出“以人为核心”的原则。体现合理、合适、方便、安全的指导思想，着力建成一个功能合理、公共设施配套、室内外环境优美、建筑新颖、交通方便、经济适用的住宅小区。在建筑风格上，力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合、47、相互交融，使小区居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和时代气息。在规划设计中应遵循以下原则：1整体原则在规划中强调空间的主导性，采用连续的绿地开敞空间，使得整个小区的开发成为一个整体。同时，对于小区内部道路交通系统和区内道路系统的衔接关系，以及对该小区的管网与区内管网的衔接关系应作通盘的考虑，落实城市规划对该区域的总体规划要求。2环境原则本可研重视居住环境质量，在结合自然条件、美化环境、提高公建服务设施条件、创造上乘居住空间方面倾注全力。3效率原则本可研从土地开发的经济规律出发，力求紧凑合理地利用土地，居住用地、配套公建用地布局合理，在改善小区的配套设施条件的同时，寻求最佳的经济效益48、。4多样性原则在住宅开发的种类和数量上，根据开发区实际情况，选择多种面积大小和平面布局的户型，在建筑造型和建筑形式上也力求统一性，并有机地加以组织。5便于管理的原则在用地和规划时考虑了今后的物业管理，采取分区分片管理。5.3 用地平衡表本项目总图设计的用地情况详见下表。表51 用地平衡表序号项目单位数量所占比例（）1项目总用地公顷201002住宅建筑用地公顷112563公建用地公顷0.753754道路、停车场及其他用地公顷4.3921955公共绿地公顷3661835.4 总体规划方案 总体布局的原则根据宅区特点、自然条件和周围环境等因素，确定合理的规划布局，综合考虑道路结构、功能分布、公共服务49、设施布局，建筑群体组合，绿化防噪及局部环境设计等内在联系，力求构思新颖、特色鲜明和经济实用，构成一个相对完善和独立的有机整体。 规划布局一、因本项目建设场地为xxxx经济开发区内一块用于居住的土地，面积300亩。因本项目在区内建设，因此主要考虑既要与周围环境应协调，又要适合开发区的快速发展要求。小区的绿化应使小区所在的地方草木葱翠，碧绿连天，空气清新，沁人心脾。小区内设两处绿化广场，内设花坛、旱地喷泉、草地、园林、棚架、雕塑小品等，园林造景应妩媚多姿；小区内除绿化广场外，还设有多处绿地、水景和绿化带使得绿茵遍地，流水潺潺，树木参差，人们能在绿荫下惬意生活。二、道路规划小区内道路分三级，一级为小50、区路宽12米，二级为组团路宽8米，三级为宅前路宽5米。三级路网组成完善的道路体系。住户的安全防范车辆和生活车如消防车、急救车、搬家车等车辆，均可均匀而流畅地到达各级组团二级道路，再由宅前小道分支到住宅单元。大量的家庭小轿车完全可以通过小区道路系统到达目的位置。小区居民可通过步行道直接进入各区各单元，不受车辆噪音影响。整个道路体系简便、顺畅、通达性强，为住户提供了一个方便、安全、通畅的交通环境。四、竖向设计 1地面和道路坡度根据住宅区场地地势及开发区道路管网敷设现状，设计小区内道路、排水系统，道路宽度除了应满足车辆和行人通行外，还应满足车辆掉头转弯。地面坡度和车行道纵坡不应大于10，人行道需采用51、防滑措施。2地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一、二级道路设双侧雨水口，三级一般单侧设雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡度等在设计阶段确定。 五、绿化、管线 1绿化根据建设单位意见、工业区特点和该土地利用要求，小区绿化率约为47。根据用地条件、总平面规划结构特点和项目市场定位，从经济实用性考虑，除了与城市道路隔离的行道树之外，本规划对于绿地系统作了如下考虑。 （1）绿地分为两级系统，即中心绿地和组团绿地。 （2）小区内纵向的宽阔的绿带与小区中心绿地共同组成小区的绿洲。小区各庭院内的绿地宛如片片绿叶，它们与绿洲渗透相连，有聚有散，疏密结合，构成每栋住宅均享的的绿地系统。组团绿化主52、要以自然植物为主，兼有部分硬地、小品，供幼儿玩耍、邻里交往。绿洲是一个供老人、孩子随时可以休息或娱乐的场所，是一个不受汽车、自行车停放干扰的安全、安静的场所。 2管线 给水排水管道，沿小区主要道路敷设，采用树枝状管网至各组团，钢筋混凝土管直埋，埋深不小于0.6m。供暖和燃气管道设计方案由相关供应商提供。5.5 建筑设计方案 整体设计 为了居所的良好采光、通风及优美景观的引入，小区内多层住宅均设计为一梯两户，并且凭借一梯两户的灵活布置特点，达到小区建筑的半围合布局，地下室为半地下式，顶层设有复式阁楼。 为了使小区更自然地融入周边环境之中，褐红色和米黄色组合的墙面，形成小区的主体格调。 配套公共建53、筑包括居委会和物业管理办公用房、变配电站，配汽站、调压站、公厕及车库等。户型设计 拟建住宅是二十一世纪使用的，其建筑标准应与本世纪市民的小康生活水平相适应。因此，在户型设计上，厨房面积应不小于5平方米，卫生间一般不小于4平方米，起居室不小于15平方米。在土建和水电设计上，应满足若干基本电器的设置要求，即使尚未普及的高档家电，在设计上也应留有余地，因此在起居室、厨房和卫生间均在适当的位置设置相应的插座，在起居室和卧室相应位置应装设宽带网、有线电视、程控电话等插座。 本方案所有户型均采用明室、明厅新型设计方案，多数卧室及起居室朝阳，餐厅与起居室也可合为一体，形成开阔空间。室内外装饰 本项目住宅房拟54、只实行室内初装修，以给居民提供自由选择的空间，防止居民在装修时任意改动结构，敲倒墙、重新安排自来水、燃气管道等。 1外墙面：根据周围环境选择不同色调的外墙高级涂料。2内装饰：内墙面为乳胶涂料，户内地面，为水泥地面，踢脚线平整即可，留待铺地板或地面砖，这样，住户可根据自己的爱好和需要进行装饰。厨房、卫生间地面铺防滑面砖，内墙面采用瓷砖到顶。3门窗：外窗采用中空玻璃钢塑窗，内门采用木质夹板门，分户门为绿色静电粉喷防盗防火钢板门。4管线敷设：室内各管线尽可能做到暗敷，卫生间要做到无明管设计，厨房应预留抽油烟机排烟孔。5.6 结构设计方案一、上部设计多层住宅楼，采用砖混结构，外墙体采用370mm厚的蒸55、压粉煤灰砖以加强保温隔热效果，内墙采用240mm厚蒸压粉灰砖。楼板采用现浇钢筋混凝土板，楼顶采用坡屋顶，用彩色新型轻质瓦材覆盖。二、基础设计多层住宅建筑及公共建筑，均采用钢筋混凝土条形基础。各楼房均按七度抗震要求设防。5.7 给水、排水及消防设计 给水方案本项目供水采用二路进水，环状供水，生活与消防合一的供水方案。水源由供水公司通过韩店平原水库供给，管道已铺设到本项目所在地，水压0.3MPa。5.7.2 排水方案根据xxxx县总体规划和本小区的性质、特点，排水体制采用雨水污水分流制，因此在小区内规划独立的污水排放系统。1污水：小区生活水经化粪池处理后，沿污水管道排至区内排水干管。2雨水：小区内56、的雨水经小区的排水管汇集后流入规划道路下敷设的主干管。 5.7.3 用水量估算1生活用水量Q1：小区户数按1090户计，每户平均人口按3.5 人计，则总人口约3815人，按人均生活用水标准200升日估算，则生活用水量Q1为：Q12003815763（立方米日）2公用建筑及配套工程用水量Q2：按生活用水量Q1的12计，则：Q27631291.56（立方米日）3绿化用水量Q3：绿化用水指标按每天每平方米2升计则：Q32Ldm23660073.2m3/d4未预见水量Q4：未预见水量Q4按Q1、Q2、Q3之和的10计算，则：Q4(763+91.56+73.2)10%=92.78（立方米日）综上所述，本57、项目总用水量为：763+91.56+73.2+92.78=1020.54（立方米日）5消防用水量本小区按同一时间内的火灾次数为1次考虑，一次灭火用水量，室外为10LS，火灾延续时间按2小时计算，消防用水量为72m3。5.7.4 消防在小区内主要交叉路口设置地上消火栓，布置间距不大于120m，具体数量及位置与消防部门商定后按要求布设。5.7.5 水管给水管道采用PPR新型高科技水管，可确保自来水达到国家卫生标准，限制使用传统的镀锌水管。下水管采用塑料管，限制使用传统的铸铁管。给排水设施均采用地下敷设方式。5.8 电气设计电气设计主要内容包括：供配电系统、电力、照明、避雷与接地及弱电系统、消防报警58、系统。 用电负荷估算1用电指标1）住宅：8KW户每户负荷同时利用系数：0.7；小区负荷同时利用系数：0. 5；2）公建6870m2：20w/m2；小区负荷同时利用系数：0.85；3）道路照明及电力：120KW；利用系数：0.852负荷计算小区住宅有功负荷为：8KW1090户0.70. 5=3052KW 小区公建有功负荷为：0.02KW6870m20.85=116.8KW小区动力及道路照明等有功负荷为：120KW0.85102KW小区总有功负荷为：3052+116.8102=3270.8KW3变压器容量当小区功率因数补偿到0.92时，3270.80.92=3555.2KVA。变压器在80%负荷率59、运行时为最佳经济运行状态，3555.2 0.8=4444 KVA。4变压器选择本项目拟选5台1000 KVA箱式变压器。5.8.2 供电线路布置每户室均装一2040A的电表，电表分层户外集中设置，电源线出变配电站后，埋地进入各住宅楼，进户后各户内设一分配电箱，根据需要设照明及插座，共6个支路，插座支路带漏电保护，室内电线及插座均暗设。5.8.3 照明 1设计照度：起居室及一般活动照度为3070Lx；卧室、书写阅读为150-300Lx；床头阅读75-750Lx；餐厅、厨房50100Lx；卫生间20-50Lx；楼梯间15-30Lx。公共建筑及其他场所（包括道路照明）根据有关规范实施。2光源及灯具：60、室内以荧光灯为主要光源，白炽灯光源为辅，并尽量选用高效节能型灯具。道路照明采用弯管钠灯。另外，在公共活动场所，适当配以装饰灯具。5.8.4 避雷与接地屋面采用10镀锌圆钢沿屋面女儿墙敷设做防雷保护，引下线利用砼柱内主筋,接地装置利用基础钢筋，接地电阻小于2欧。基础四周敷设404镀锌扁钢为等电位联接线，卫生间做局部等电位联接并与基础及柱筋焊接。 5.8.5 弱电系统该小区内智能化包含的弱电子系统分别是：（一）保安监控及周边红外系统采用户外红外线对外探测器对周界进行检测，通过控制报 警主机进行事故报警，小区主出入口由摄像机进行监控，一旦有人企图翻墙越栏，立即发生声光报警，并能保证报警信号传递的及时61、可靠、无误，是小区安全的重要手段。（二）电子巡更弥补监控及周边红外线系统的死角，使安防系统更为完善。（三）停车场管理系统设IC卡，由IC卡门禁智能系统对车辆出入等实现全方位的自动管理。（四）消防报警系统地下设施设消防报警系统，报警系统采用二总线制，车库内顶板安装感温探测器，主要出入口或侧墙上设消防广播箱，手动报警按钮。（五）智能一卡通管理系统在局域网基础上将小区管理和服务设施全面纳入计算机综合管理系统中，只用一张经授权的卡便可享受停车场管理、门禁管理等各种费用管理，为小区业主营造一个充满和谐、有序、方便、安详的智能氛围。（六）多表远传小区各户均采用独立的自来水、热水（或蒸汽）、电表、多表远传62、。（七）每户设多媒体智能控制箱一个，功能为：1）监视监控：来访者身份不明，住户需要找保安时，按一下保安键，即可与保安处通话，保安人员可作出相应的安防措施。2）通讯联网：管理机、副管理机、门口机、分机之间可以互相通话。3）防盗对讲：当客人来访时，按所要访的房号（在主机上），主人提机后可与客人对话。4）报警求助A、门磁及红外探头，当系统处于布线状态，有人非法进入时，门磁及红外探头自动向管理中心报警。B、燃气探头，当家庭燃气泄漏达到一定浓度时，自动向管理中心报警，达到居家安全功能。C、紧急按钮，当家庭人员在紧急情况下需要帮助时，按下此钮，可向管理中心求助。5）有线电话系统每户予留2个有线电视插座，干63、线采用SYKV759，支线采用SYKV7551均穿钢管暗敷设。6）综合布线实现数据通信功能，每户予留2个语音插座1个信息插座，与外界进行数据通信更为方便，任一信息点能够连接不同类型的设备，如计算机、打印机终端或电话、传真，实现快速上网，使用方便，使小区管理更为完善。5.9 供热及煤气 供热根据开发区的规划：小区内建设供热能力为30万平方米热交换站，经换热后，制备95低温热水，由小区内直埋敷设的管道通至每栋楼入口。各住宅楼的采暖系统采用共用立管分户计量采暖系统，立管及热量表设于楼梯内管井中，用户根据用热量缴纳热费，欠费用户停止供暖。住宅户内的采暖系统采用水平双管并联系统，可分室调节，主要管道在地64、面垫层内埋设。采暖负荷按节能建筑计算，热负荷指标38W/M2，本小区总热负荷514.3万瓦。5.9.2 供气本项目用管道燃气，由燃气公司供给，经干管送气至各楼栋，再经支管分送入户，供小区各户生活用气，小区全部建成使用后，燃气需要量约为760立方米日。第六章 环境保护与节能6.1 环境保护 建设地点及环境现状本项目地处周围环境状况较好，只有轻度污染单位。建成投入使用后。除产生少量生活污水、生活垃圾等需采取治理措施处理外，基本没有其它污染物排放，因此，对周围环境不会产生不良影响。 污染源及污染物治理措施1主要污染及污染物本项目为住宅小区建设，其主要污染物是生活污水、厨房油烟及生活垃圾。为保证小区本65、身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较轻。主要治理措施如下：1）生活污水采用化粪池对厕所内污水进行处理，然后与生活废水一起排入市政下水道进行集中处理。2）厨房油烟积极推广厨房采用变压式排气道等新型排烟气设施等措施，在炉灶上方设置带机械排风和油烟过滤器的吸油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境和厨房异味大的问题。3）生活垃圾生活垃圾首先集中到小区内的垃圾中转站，再由开发区环卫部门运往垃圾处理场统一处理。6 .1.3 绿化为创造一个优美的生活环境，防止污染、保护环境，需做好小区绿化。本项目坚持点、线、66、面相结合的原则，把庭院绿化、道路绿化和小区中心花园绿地有机结合起来，充分发挥绿地的防护功能和改善环境的作用。同时具有花、香、果、绿四大观赏特性，以确保小区环境优美整洁。该小区的绿化面积确定为3.66万平方米，小区绿化率约为47。6.1.4 环境影响评价本项目属住宅小区建筑，其污染源很少，污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。6.2 节能1所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备、新型高效电器。2小区广场、道路灯具采用集中控制，以节约用电。3住宅卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。4灯具以节能67、型为主，楼道灯具选声光控制型的，公共场所的照明应当安装节能控制装置，以节约用电。5采用新型节能的墙体材料，重点是使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，复合墙体，加强屋面保温。推广使用新技术、新工艺，设计中应使各住户主要房间朝南，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。6水、电、热、气等实行一户一表，按表收费。7加强采暖管网的保温工作。另外，小区管理机构应加强管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检查、维修，防止跑、冒、滴、漏，减少不必要的浪费。第七章 企业法人与管理7.1 企业法人 山东xxxx房地产有限公司为独立法人，实行财务独立核算，自主经营，自负盈亏。公司设总68、经理一人，公司法人代表为xxx。7.2 组织机构及定员 公司经营实行总经理负责制，下设综合办公室、工程部、市场部、财务科，现有人员11人。 本项目建设后，成立清新小区物业管理公司，归该公司领导。物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、财务室、物业管理部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。管理公司定员16人，其中经理1人、办公室2人、财务室2人、销售部2人，.，保安部6人，维修部3人，经理由公司任命，其他人员可通过社会招聘解决。7.3 物业管理 住宅小区物业管理是近些年来在住房商品化过程中出现的对住宅小区居民提供公共服务和特约服务的新行业。本住宅小区物业管理机构招聘部分专业服务人员，组成住宅小区69、物业管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，并根据国家“城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法”收取管理费。住宅小区物业管理委员会受山东xxxx房地产有限公司的领导，并接受小区所在的居民委员会的监督。物业管理的作用在于： （1）保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值； （2）为物业使用人提供高效、安全、优质的服务； （3）为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。物业管理和服务的主要内容： （1）掌握物业的变动和正常使用情况，对房屋、设备及周围环境进行及时维修、养护（包括预防性维护和更正性维护），保持房屋使用功能完好，并及时准确记录房屋的数量、产权、70、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。 （2）对物业日常事务的管理，包括对小区道路、车辆行驶及停泊的管理，社区活动的组织，公共秩序的维护以及与有关单位协调关系等。 （3）对物业管理单位内部财务、人事的综合管理，以保证企业的正常高效运转。（4）一般性服务（如清洁卫生、园林绿化、保安服务等）和特需服务（如接送小孩、为住户打扫室内卫生等）。第八章 项目实施进度安排8.1项目实施进度安排计划本项目建设期限为16个月。第1年8月至9月，取得土地使有权。第1年10月至第2年1月，项目前期准备工作，包括项目建议书，可行性研究报告编制，地形勘查，规划设计等。第2年2月至第2年11月基础设施建设。第271、年11月住宅楼及配套建筑建设，并竣工验收。本计划仅为原则性初步安排，实际实施计划要根据资金到位情况确定。8.2 项目实施进度计划表本项目实施进度计划详见下表。表81 进度计划表第1年第2年8910111212345-1011土地手续办 理-可研编制报 批-地质勘测初步设计-施工图纸设 计-基础设施施 工-土建、安装装 修-竣工验收-第九章 投资估算和资金筹措新建清新住宅小区，总建筑面积180200平方米，其中商品住宅房165330平方米，车库8000平方米，公用配套用房面积6870平方米。本投资估算范围包括：工程费用、其它费用和预备费用。该项目投资16684.75万元，其中建筑工程费9243.72、35万元，一般设备购置及安装费850.92万元，其它费用5956.42万元，预备费用630.06万元。建筑工程及设备安装工程费用：住宅：1土建工程 450元165330m27439.85万元2电气工程（强电） 27元165330m2446.39万元 3电气工程（弱电） 11元165330m2181.86万元4给排水工程 15元165330m2248.00万元5采暖工程 24元165330m2396.79万元6道路及绿化工程 280万元 8992.89万元公建：1土建工程 500元6870m2343.50万元2电气工程（强电） 27元6870m218.55万元3电气工程（弱电） 11元6870m73、27.56万元4给排水工程 15元6870m210.30万元5采暖工程 30元6870m220.61万元 400.52万元车库：1土建工程 600元8000m2480万元2电气工程 45元8000m236万元3给排水工程 25元8000m220万元4通风工程 40元8000m232万元 568万元其它费用1土地征用费 3715.01万元2建设单位管理费 10094.27元10%1009.43万元 3设计费 110万元4城市配套费 10元/ m2180200 m2180.20万元5劳保统筹费 10094.27万元2.6%262.45万元6工程保险费 10094.27万元0.4%40.38万元7暖74、气增容费 60元165330m2991.98万元8煤气增容费 1090户2400元261.60万元9不可预见费 10094.27万元5504.71万元 合计： 5956.42万元预备费用1基本预备费 630.06万元合计 16684.75万元资金来源：自筹6884.75万元，其余9800万元为银行贷款。合计：16684.75万元。第十章 效益分析10.1 经济效益分析1.基础数据1)本项目共建设住宅165330平方米, 车库8000平方米，配套公建6870平方米。2）本项目建设期16个月，建设完成后6个月内全部出售。2.销售收入根据投资估算和成本分析结果,确定平均销售价格为:1380元/平方米75、,车库销售价格为：1000元/平方米,项目销售收入为23615.54万元。3.销售税金及附加估算根据有关规定,本项目出售住宅应5%的税率缴纳营业税,按营业税的5%和3%分别缴纳城市建设维护税和教育费附加，经计算，本项目应缴纳税费1275.24万元（其中：营业税1180.78万元；城市建设维护税59.04万元； 教育费附加35.42万元）。4.销售利润估算1)利润总额销售利润为销售收入减去销售总成本和销售税金和附加,根据不同年份不同销售收入测算的年利润总额,见附表1;损益表。2）所得税按有关规定，项目应缴纳所得税税率为33%。3）税后利润分配按财务规定，企业税后利润应提取10%盈余公积金，5%公76、益金,其余在留足公司发展基金后,按股分红。5. 盈利能力分析1)投资利润率投资利润率=项目利润总额/项目总投资100% =3789.22/16684.75100% =22.71%2)投资利税率投资利税率=项目利税总额/项目总投资100% =5655.55/16684.75100% =33.90%6.财务评价结论本项目实现收入23615.54万元,实现利润总额5053.79万元,借款偿还期为22个月(含建设期16个月),以上数字说明,项目的经济效益较好,偿还能力强,因此从财务分析的角度看,项目是可行的。10.2 社会效益分析本项目建成后,将向社会提供1090户居民住宅，不但解决了xxxx开发区居民和外来人口住房问题,也切实解决了他们的后顾之忧,从而促进开发区的经济发展,而且该项目的建设,对于缓解开发区住房压力,促进国家住房政策的落实,加快城市化发展,将具有积极的意义。