1、房地产滚动开发模式3.2万平米住宅小区建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月房地产滚动开发模式3.2万平米住宅小区建设项目可行性报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月66可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录*错误!未定义书签。第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目承办单位1单位地址：11.3 编制范围21.2、4 编制依据25、中原经济区建设纲要（试行）；21.5项目提出的理由与过程21.6 项目拟建地点31.7 建设规模和内容41.8 建设年限41.9 项目总投资及资金筹措41.10 建设目标51.11 研究结论及建议51.12 主要技术指标6第二章 项目建设的背景与必要性72.1 项目建设的背景71、地理位置与自身条件背景72、经济发展背景82.2 项目建设的必要性132.2.1 项目的建设将改善当地居住环境、完善住房供应体系。132.2.2 项目的建设是促进*经济发展的需要142.2.3项目建设是完成* “十二五”规划目标的需要14第三章 需求分析163.1 项目实施可行性分析163.2 项目3、建设市场分析161、国内外商家对*市*住房的需求的调查分析。162、住房消费市场的调查分析。173.3 发展规划分析183.4 产业政策分析191、项目建设符合产业结构调整指导目录192、项目建设符合*县城总体规划20第四章 建设地点和建设条件214.1 建设地点214.2 自然条件211、气象条件212、地形地貌条件214.3 抗震设防214.4 基础设施条件221、给排水、供电、燃气力供应条件222、网络、通信条件223、交通运输条件224.5 施工条件224.6 外部条件224.7 综合评价23第五章 工程建设方案245.1 建设规模245.2 设计理念245.3 设计指导思想245.44、 工程方案设计原则265.5 规划设计原则285.6 总平面布置原则315.7 建筑与结构设计315.8 辅助工程321、给水322、采暖通风与空气调节333、电气334、火灾自动报警系统365、有线电视、电话、可视对讲、网络系统38第六章 环境保护与消防396.1 环境保护396.1.1 环境现状396.1.2 执行标准396.1.3 施工期对环境影响及治理措施406.1.4 营运期对环境影响及治理措施416.1.5 绿化426.2 消防426.2.1 设计依据426.2.2 建筑消防措施42第七章 节能447.1 节能依据及原则447.1.1 节能依据447.1.2 节能原则447.2 节5、能措施457.2.1 建筑设计的节能要求457.2.2 建筑材料的节能要求457.2.3 设备的节能要求467.2.4 可再生资源利用47第八章 组织机构及劳动定员498.1 管理机构设置498.1.1 项目建设期管理机构498.1.2 项目运行组织机构508.2 劳动定员508.2.1 人员需求508.2.3 工作制度508.3 人员培训50第九章 项目实施进度529.1 项目实施进度安排原则529.2 建设周期计划521、前期准备阶段522、建设施工阶段523、竣工验收阶段529.3 项目实施计划进度53第十章 项目招标方案5410.1 项目招标范围及招标组织形式5410.2 投标、开标、6、评标和中标程序543、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。5410.3 评标委员会的人员组成和资质要求5510.3.1 评标委员会人员组成5510.3.2 评标委员会成员的资质要求55第十一章 投资估算与资金筹措5611.1 投资估算编制依据561、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5611.2 其它工程费用和取费标准561、建设单位管理费按2.1%计取；563、基本预备费按5%计取。5611.3 投资估算5611.4 资金筹措方案57第十二章 社会影响分析5812.1 项目对社会的影响分析584、增加地方财政收入5912.2 项目所在地区与适性分析5912.3 风险分析57、91、国内市场变化的风险592、不确定因素风险603、公司自身的弱势6112.4 社会风险对策分析62第十三章 结论和建议6413.1 结论6413.2 建议65第一章 总 论 1.1 项目名称 xx小区建设项目1.2 项目承办单位承办单位：*房地产开发有限公司项目法人代表： 单位地址：河南省*市*承办单位概况：*房地产有限公司成立于2010年5月6号，注册资本800万元，下设总经理办公室、市场经营部、工程经理部、项目经理部、财务部等。公司的宗旨是：能人开发、精英管理、开拓市场、 全程营销。公司有决心在3年的开发建设中，实现碧波扬风帆、创新铸发展。画意燃诗情，实干创一流，为了*新的一轮发展，做8、出应有的贡献。公司一直本着“信誉、诚信”对社会、环保、消费者负责的经营理念，在开发项目建设中，确保质量优良，生态环保，深得广大消费者的信赖和业内的好评。*房地产开发有限公司将充分结合经营区域内的人脉、地脉、文脉，不断打造精品社区和楼盘。1.3 编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对xx小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4 编制依据1、可行性研究报告编制内容的有关规定；2、河南省国民经济和社会发展第十二五规划纲要；3、国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见9、（国发201132号）；4、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）；5、中原经济区建设纲要（试行）；6、*房地产有限公司提供的有关资料。1.5项目提出的理由与过程随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为加快*经济发展提供了重大历史性机遇。未来一个时期，*将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。同时，*的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增10、强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。由此看来，*正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。*服务业发展较快，潜力巨大。由于*是*市第一人口大县，消费需求量大，在发展服务业方面具有得天独厚的优势。目前，我县有建设路东段、银河路南11、段等县城主要街道亟需打通，有南北老集街、城隍庙商场等诸多黄金地段亟待开发，县城商业开发的空间巨大。因此，*市佰亿房地产开发有限公司紧抓这一契机，特提出xx小区建设项目。1.6 项目拟建地点项目拟址于河南省*市*原*工商行政管理局后面，上城公馆南侧。1.7 建设规模和内容拟建xx小区项目用地面积约为10500平方米，折合15.75亩，其中住宅建筑面积31500平方米，配套建设公共建筑和公共设施500平方米。1.8 建设年限项目遵循一次规划，分期实施原则，共分三期建设，项目一期建设拟计划第1年6月开工建设，第4年内完成全部建设。1.9 项目总投资及资金筹措本项目总投资由建设投资和流动资金组成。本项12、目总投资为4197万元。其中基础设施投入116万元；绿化环境投入131万元；建筑投入3150万元；不可预见投资102万元（按基础设施费用、绿化环境费用、建筑费用三项之和的3%计）；流动资金800万元。本项目总投资4197亿元,资金来源为：业主自筹资金800万元；银行贷款1000万元；通过预售等方式筹资2000万元。该项目按滚动开发模式，2800万元流动资金可保证实现全部开发建成。公司对资金的筹集将采用资本的营运方式，保证开发计划实施。1.10 建设目标我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发xx小区项目，致力于为在*工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，及其他市13、民的家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往。温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流、理智的选择，*房地产有限公司人对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。让*地产人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。1.11 研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。根据对附近城镇住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行，对盘活国有资产14、，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。1.12 主要技术指标本项目的主要技术指标具体数据可见表1-1：表1-1 项目主要技术指标表序号项目名称单位数量备注一技术指标1项目总占地面积亩15.7510500平方米用地1.1规划总建筑面积平方米320001.2住宅面积平方米315001.3公共建筑15、平方米5002户数户3102.1H1户型户90每户121.88平方米2.2E1户型户100每户113.88平方米2.3E2户型户120每户118.81平方米二经济指标1项目总投资亿元41972资金筹措亿元4197项目单位自筹解决第二章 项目建设的背景与必要性2.1 项目建设的背景1、地理位置与自身条件背景*位于河南省东部，隶属七朝古都*市，辖城关镇、高阳镇、邢口镇、于镇镇等21个乡镇。是*市第一人口大县。*历史悠久，商朝时建立杞国，距今已有3700年的历史。到*投资，有五大优势：第一、储备建设用地较多。目前，我县县城工业园区储备了3500多亩建设用地，其他县城区内可供项目建设的土地还有100016、多亩。另外，各乡镇有1600多亩闲置土地可供开发利用。到*投资，不用担心项目用地问题。第二、劳动力资源丰富。*农村富余劳动力30多万人，并且劳动力价格低廉，有利于发展劳动密集型企业，降低生产成本。第三，电力资源充足。全县现有220千伏变电站1座，110千伏变电站3座，35千伏变电站11座，年最大供电负荷可达6亿度。第四，交通十分便利。境内106国道纵贯南北，325、327省道横跨东西，距日南高速、连霍高速、陇海铁路10公里，距京九铁路、京广铁路、京珠高速和郑州国际机场70公里左右，交通十分便捷。第五、*投资环境优良。近年来，我们把打造优良的投资环境作为招商引资的重中之重，牢固树立“让客商发财、17、求自己发展”的招商引资理念，制定了一系列招商引资优惠政策，对重大项目实行“一事一议”，在土地使用、税费征收上给予最大限度的优惠。对外来投资者实行“一条龙”服务、“一站式”办公，项目审批手续实行全程代办。总之，我们将以最优质的服务、最优惠政策、最宽松的环境，努力营造亲商、安商、富商的良好氛围。2、经济发展背景（1）2011年*经济发展概况*牢固树立“让客商发财、求自己发展”的招商引资新理念，加大了对外开放的力度，招商引资工作取得了明显成绩。为了吸引中外客商到*投资兴业，该县在县城东区建成了民营经济工业园区。制定了优于沿海、高于内地的招商引资优惠政策。该县还成立了行政审批服务中心和行政代理服务中心18、，对外来投资者实行“一条龙”服务、“一站式”办公，手续从简从快，对重大项目特事特办，并在土地使用、税费征收上给予最大限度和优惠。*圆满完成“十一五”规划，实现了“十二五”良好开局。2011年，全县完成生产总值181.8亿元，比2006年增长107.2%；三次产业比由2006年的47:33.3:19.7 调整到2011年的36.6:37.4:26，产业结构进一步优化；规模以上工业增加值49.3亿元，是2006年的3.7倍；全社会固定资产投资89.4亿元，是2006年的3.9倍；社会消费品零售总额50.4亿元，是2006年的2.4倍；财政一般预算收入4.3亿元，是2006年的3.3倍，其中税收收入19、2.98亿元，占一般预算收入的比重达到69.2%；农民人均纯收入6642元，比2006年增加3493元；全社会用电量5.4亿千瓦时，是2006年的2.5倍。（2）2012年*经济发展概况2012年1-11月份*国民经济延续第三季度的平稳发展态势，各项主要经济指标保持平稳增速，全县经济得到巩固和发展。以下根据1-11月份数据反馈情况对主要经济指标进行简要分析以及全年经济指标预计完成情况：一、1-11月份主要经济指标完成情况1、工业企业经济运行良好111月份，全县规模以上工业企业累计完成工业总产值191.6亿元，同比增长20.3%；完成规模工业增加值44.7亿元，同比增长21.0%，位居全市五县第20、三位。2、固定资产投资增速稳定截至2012年11月份全社会固定资产投资累计完成88.7亿元，同比增长30.5%，其中：固定资产投资累计完成84.2亿元，同比增长36.4%，位居全市五县第二位。（3）“十二五”期间，*经济发展展望今后五年，是我县全面建设小康社会、实现转型跨越的关键时期，面临着经济发展的重要战略机遇，面临着中原经济区建设的大好时机，我们最根本的任务是抢抓机遇，乘势而上，推进经济社会跨越发展。今后五年政府工作的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，抓住中原经济区建设的机遇，围绕富民强县目标，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，牢牢把握“四个重在”的实践要领，继续实施“工业21、强县、开放富县、城建立县、农业稳县、商贸活县、科教兴县”六大战略，以新型城镇化引领“三化”协调发展为总路径，以“一区六园”建设为抓手，着力搞好招商引资和项目建设，着力增加农民收入，着力统筹城乡发展，着力保障和改善民生，加快推进工业弱县向工业强县转型、传统农业大县向现代农业大县转型、人口大县向经济大县转型，实现全县经济社会又好又快发展。 主要预期是：1、综合实力有新提升。全县生产总值年均增长12.5%，农业总产值年均增长4%；规模以上工业增加值年均增长25%；社会消费品零售总额年均增长18%；全社会固定资产投资年均增长23%；公共财政预算收入年均增长15%。2、经济转型有新突破。三次产业比调整到22、30:42:28；优势产业主导地位更加突出，增加值占全县规模以上工业增加值的比重达到45%以上；城镇化水平达到38%。3、城市面貌有新变化。按照“平原古商都，靓丽水乡城”的规划理念，协调推进老城区改造、新城区建设和产业集聚区提升，努力把县城建设成为功能完善、环境优美、秩序良好、靓丽和谐的现代化中小城市。4、改革开放有新推进。政府职能转变、要素市场等重要领域和关键环节改革取得新突破，开放型经济快速发展，承接产业转移成效明显；引进县外资金200亿元以上，10亿元以上项目10 个以上；出口创汇7500万美元以上。5、社会建设有新加强。科技对经济增长的贡献率达到50%以上；覆盖城乡居民的社会保障体系基23、本建立，社会管理和公共服务体系更加完善，城乡人民生活水平显著提高；人口自然增长率控制在6.5以内；城镇居民人均可支配收入年均增长10%；农民人均纯收入年均增长10%。具体措施：（一）深入实施工业强县战略，着力推进新型工业化进程。具体为：改造提升传统产业、发展壮大新兴产业、增强企业自主创新能力、加快集聚区建设步伐。（二）狠抓城乡基础设施建设，着力推进新型城镇化进程。具体为：抓好县城十五项重点工程建设、扎实推进新型农村社区建设、加强城乡道路基础设施建设、全面加强城市管理。（三）夯实农业发展基础，着力推进新型农业现代化进程。具体为：巩固产粮大县地位、积极发展高效农业、不断改善农业生产条件、着力培育农24、产品龙头加工企业、千方百计促进农民增收。（四）进一步扩大对外开放，着力推进招商层次大提升。具体为：扩大区域合作，承接产业转移、突出产业链招商，实现集群发展、突出招大引强，着力引进战略投资者、加快项目建设，夯实发展基础、提升服务水平，创优发展环境。（五）加强财税金融工作，着力推进财政实力大增强。具体为：加强财源建设、强化税收征管、优化支出结构、加强金融工作创新。（六）搞活商贸流通，着力推进第三产业大繁荣。具体为：大力发展服务业、着力构建现代商贸流通新格局、积极发展文化旅游事业。（七）切实保障和改善民生，着力推进社会事业大进步。具体为：千方百计扩大就业、积极完善社会保障体系、高度重视教育事业发展、25、提高医疗保障水平、统筹做好其他各项社会事业。（八）树立和谐安全理念，着力推进社会局面大稳定。 具体为：大力推进节能减排和生态环境保护、高度重视安全生产工作、切实做好社会稳定工作。2.2 项目建设的必要性伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上，依托“新四路”带来的区位优势，积极引导主动对接域外市场，探索度假型、商务型、养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化发展将成为*房地产发展的未来大势。2.2.1 项目的建设将改善当地居住环境、完善住房供应体系。项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的26、改善和生活质量的提高，不利于我市建设旅游城市和全国卫生的进程。同时，*正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据*城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是*进行新城区城中村改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居27、民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。2.2.2 项目的建设是促进*经济发展的需要近年来，*抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。一方面，*以农产品加工为主的产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，*外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。2.2.3项目建设是完成* “十二五28、”规划目标的需要*国民经济和社会发展第十二个五年规划明确指出，要加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。近年来，*县委、县政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，*县委、县政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。本项目已列入*县委、县政府今年的经济工作计划之中，因此，新上该项目是势在必行的，也是完成*“十二五”规划的重要措施之一。综上所述29、，项目的建设是十分必要的。第三章 需求分析3.1 项目实施可行性分析具有划时代深远意义的党的十八大精神：“为全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，开创中国特色的社会主义事业新局面。”这一宏伟目标，为我指明了前进方向，鼓舞着我们与时俱进、开拓创新。根据经济全球化的发展趋势，我国加快了对外开放的步伐。国际贸易将使我国更加开放，长期来，我国建立中原经济区，沿海开放的经济格局，在党中央实施中原经济区开发战略决策的推动下，如今一直把中原经济区提出了建设。启动参与中国东盟自由贸易区建设行动计划，加快建设“金砖五国”、构筑“五大平台”、推进六大产业合作。不仅独占地理区域优势，而且有三十年来的改革开放打牢30、的基础。面对如此难得的时代机遇，我们要趁势而上抓住机遇，加快发展。3.2 项目建设市场分析中原经济区的形成，必然给*市*带来旺盛的人气。人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。1、国内外商家对*市*住房的需求的调查分析。我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好*的房地产市场，对*的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在*居住的愿望。据省内外客户向我们提供分析情况看愿茌*购买花园式住宅。 2、住房消费市场的调查分析。*市*是一个中原经济区城市，全县总人口1 12万，流动人口12万。东临106国道，南靠327省道。由于得31、天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放三十几年来的发展，*已成为中原区上一颗璀烂的明珠。一个112万人口的县城，居民的储蓄存款余额达30亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查90%以上的城市居民均拥有人均15平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享32、受个性化的高层次的居住，较有兴趣。随着“单位人这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。由于，相当多的外来居民是在*经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于白己的经营店铺和住房。在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。3.3 发展规划分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全33、面发展，人民生活水平大幅度提高。这将使城市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为*在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。坚持“改造旧区，控制新区，完善功能，保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产34、市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。由此可见，商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发展规划。3.4 产业政策分析建设商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。房地产开发可以为广大人民群众提供良好的居住环境，属于国家鼓励和支持产业。1、项目建设符合产业结构调整35、指导目录本项目按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目位于南关大街，品质生活典范，人性化绿化社区。根据国家产业结构调整指导目录，本项目建设符合第一类鼓励类中第十九条城市基础设施及房地产目录中的第12项和第21项，即国家鼓励建设国家住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设。2007年国土资源部和国家发改委联合发布的限制用地项目目录和禁止用地项目目录中，限制类项目被分为两部分，一有限制条件的，同步增加用地条件，列入限制目录；二是无限制条件的，则作为禁止用地项目列入禁止目录。同时，结合土地资源状况，依据土地供应政策，将党政机关新建办公楼项目和低密度、大套型住宅项目等列入限制目36、录；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止目录，禁止用地。本项目不属于两个目录范畴。2、项目建设符合*县城总体规划根据*城市总体规划，项目所处的区域为城市住宅用地，项目的建设是符合*城市总体规划。*市佰亿房地产开发有限公司是经工商部门审查批准注册的合法房地产开发企业。本项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。第四章 建设地点和建设条件4.1 建设地点建设项目位于位于河南省*市*原*工商行政管理局后面地块；在上城公馆南侧。该地块四周环绕道路，交通便利，基础37、设施配套完善，适宜项目建设。4.2 自然条件1、气象条件*的经度：114.8度，纬度：34.5度，地处豫东平原，属温带大陆性季风气候，光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温14.1，年降水量722毫米，无霜期210214天。2、地形地貌条件根据场地附近建设工程岩土工程勘察报告显示，xx小区建设项目选址区域属于平原，场地内无活动断层及地震断层通过，没有发现其他不良地质现象，地势平坦，土质良好，适合项目建设。4.3 抗震设防根据1994年河南省建设厅抗震办编制的河南省工程抗震设防烈度图规定，*所在地抗震设防烈度为7度，设计基本地震动峰值加速度为0.10克,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑38、群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。4.4 基础设施条件1、给排水、供电、燃气力供应条件项目供水、用电、用气，已于当地供电供气部门协商好，能够满足项目需要。2、网络、通信条件网络建设：全国性广电网络的光纤铺设已经从场地周围辐射完毕，连接十分便利。通信建设：依托城市在该区域的通信网络，在中心设程控电话。3、交通运输条件项目选址在*市*，周边交通四通八达，交通运输十分便利。4.5 施工条件该工程建设场地两面环路，地形平坦、开阔，各种建材和机具进出便利，施工条件良好。4.6 外部条件该项目建设提高了河南对外形象，改善了河南省投资环境，优化河南省*居住条件，较快促进河南经济发展。项目39、建设受到省委省政府、市委市政府及新区政府的大力支持，为项目建设提供了一个良好的政策环境。4.7 综合评价综合以上几个方面，该选址符合*市*总体布局规划，在地理位置、周边环境、交通条件和发展余地上均有一定的优势，是非常理想的住宅区建设区域。随着*市市经济的发展和东西广场的不断繁荣，该区域基础和服务设施将会更加齐全，为项目未来发展提供保障。第五章 工程建设方案5.1 建设规模拟建xx小区项目用地面积约为10500平方米，折合15.75亩，其中住宅建筑面积31500平方米，配套建设公共建筑和公共设施500平方米，根据国家建筑设计规范对各项用房建筑面积的控制性指标，配套建设给排水、变配电系统、道路、停40、车场、卫生设施、环卫绿化、消防池、围墙及保护系统。5.2 设计理念方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息和休闲的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。商业部分力求大开间，方便灵活布置，满足大型商场入住需求；住宅部分力求各单元住宅具有较好的采光通风条件，为形成和谐交流的邻里关系提供舒适的空间和场所，为居民感受美好生活提供精心细致的软硬环境设计。采用简洁现代的外观设计手法创造居住环境的可识别性，铺设生态健康形象特色的基础。5.3 设计指导思想1.住宅、配套公建，商业建筑设计应满足相应功能要求并满足日常使用安全，合理利用规划用地。241、.住宅建筑设计应根据各地区气候和地理差异，在遵守国家有关法律、法规、各规章制度的前提下，从当地经济技术条件出发，与当地经济及社会条件相适应，因地制宜，做到安全、坚固、适用、经济、美观。3.认真贯彻执行国家环境保护的方针政策，工程设计体现环保节能、技术先进和经济合理的原则。4.在总平面布局及建筑、结构、水、电等专业的设计中，认真贯彻执行国家有关节能减排的方针政策，使用节能型的建筑材料、器具和产品，尽可能利用自然通风采光，满足国家有关建筑节能设计规范的要求，减少能耗，节约能源。5.总平面布局充分利用土地，并符合流程要求及消防要求，交通组织合理。6.方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求42、和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。7.方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。8.方案设计符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于夏热冬暖居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。9.方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。10.方案设计中综合考虑了*自身的性43、质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。11.方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。5.4 工程方案设计原则（1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。（2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。（3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹44、性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。（4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。（5）花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。既要体现*古老的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章民居住宅；在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中45、有变化，变化中有统一。进而使花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。（6）环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。体现出实用、自然、和谐的时代精神。*是一个美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，进而丰富大环境的内涵；对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。小区内的生产环境与人文自然、民族风情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。（7）市政设施及路网建设，作为花园式小区须具备良好的城市环境，市政设施颁配套完善、规范安全、城市空间文明有序。供水、供电均采用市政网络，对供水、排污46、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。5.5 规划设计原则 以景观均好性及人性化设计理念作为规划设计总体原则。所谓景观均好性是指通过合理的规划设计，使尽可能多的住户能享受城市美景或小区内景，使住宅的景观价值最大化；所谓人性化设计理念是指通过合理的规划建筑设计使居民在小区生活、居住的每个技术细节都能满足生理和心理的高层次47、需要。（1）交通流线交通系统的设计尽可能实现人车分流，并兼顾社区物业管理及统一智能化管理设计，从而在交通组织上形成一个有利于生态环境的交通系统，以提高机动性和可达性，满足住区居民生活出行的方便便捷、安全、安静的需要。住宅区人流主要由小区南面的主入口进入，并通过园林景观内的林荫道和小径向两侧住宅院落分流，形成安全独立、便捷、步移景异、树枝状的景观步行人流体系。住宅区车流主要由小区西北角和东北角进入，围绕建筑周边设置小区环路，交通流线清晰、简洁、快捷，并较好解决了小区消防问题。在车行干道沿路采用生态停车场形式，其余大部分采用地下停车及一层局部架空停车。地下车库出入口位于小区的西面，住户使用方便快捷48、。（2）园林景观小区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征和周边景观条件，通过“外借内造”手法，将小区住宅环境的均好性最大化。“外借景观”主要通过引入城市街景以及地块西侧的右江江景，形成绿色的住区周围环境，提高社区的环境品质。“内造景观”是指小区内部绿化景观体系以小区南北贯穿的绿化景观中轴为轴线，以环形道路绿化景观、宅间绿化、架空绿化为补充，向各院落空间内辐射，在各视线交汇点设计景观节点，形成处处有景、处处景异的园林式居住环境。建筑北面为生态停车场及铺地，建筑南面为绿化步道及紧急消防车道，商铺屋面为屋顶花园，在用地范围内尽可能多的营造绿化环境。（3）建筑布局该建筑为一类高层建筑，耐火等级为49、一级，商业部分为大开间，住宅空间开敞，视线通透，采光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。建筑外观展现简洁大方、活泼清新的现代风格，立面线条立体感强，整体形象简洁大方。整体感觉丰富多彩，引人注目。商铺沿道路设置，商业建筑的外观既与住宅相协调，又烘托出热闹的商业氛围。由于居住密度的制约和节约土地的诉求，不同高度、密度、户型的住宅混合规划，是一种有效利用土地的方式，让景观、土地、配套等资源得以充分利用，优势互补，满足客户不同的精神需求，利于形成活泼现代的居住组群，形成空间层次丰富的人居环境。 考虑到居住空间采光、通风及视线景观等的要求，建筑采用南北50、向布局，尽可能使每户都有最好的日照、通风及景观视野，使整个小区在周边的任一个角落看都能形成错落有致，富有韵律感的空间层次和临街面景观。5.6 总平面布置原则居住小区的规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：（1）方便居民生活，有利组织管理；（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；51、供电、电讯、路灯等管线地下埋设。5.7 建筑与结构设计（1）建筑特征：建筑耐火等级为一级，建筑耐久年限为50年，室内正常环境类别一类、地下室环境类别为二a类。（2）结构特征：地基基础设计等级为乙级；抗震等级为抗震设防烈度7度，地震加速度0.10g；结构为框架-剪力墙结构。（3）装修标准：以最终进驻商家的实际要求为依据，结合相关部门的有关规定执行。（5）设备配置：设备用房主要设在地下室；水、电、暖、消防、空调通风、弱电工程等按需求各层也有布置，并对多平面划分了防火分区；交通组织设有楼梯、自动扶梯以及客货电梯；供电为双回路10KV线路进线，容量满足各种需要。（6）安装工程特征卫生设施：高水箱、蹲便52、器、洗涤盆。采暖通风：风机、排气扇或空调。电器照明：安配管线、日光灯、吸顶灯、花灯。其他：成套消防箱、电话配线、电缆、防雷接地。5.8 辅助工程*基础设施齐全。现有110千伏变电站3座，220千伏变电站1座，35千伏变电站11座，年供电量达到1.7亿度。邮电通信事业发达，5万门程控电话和移动电话直拨国内外。建立了覆盖全县的公路、广播、有线电视网络。县城建设日新月异，现已形成了五纵四横的整体建设框架。1、给水建筑物给水采用生产、生活、消防联合给水系统。给水管网成环状布置，设地下式消火栓。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、自动喷淋灭火系统、生活污水及雨水系统，气体灭火系统等内容53、。生活给水系统：生活给水直接由市政府给水管网供给，生活用水与工业用水分别独立设置给水管网。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。消防给水系统：消防给水直接由市政府给水管网供给。各栋建筑物均按规定要求设置室内、外消防栓给水系统。排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道拟采用经可靠防腐处理的钢管。2、采暖通风与空气调节54、（1）采暖部分使用地源热泵中央空调（2）通风、空气调节部分自然通风与中央空调新风机组相结合3、电气（1）供电供电设计包括变配电系统、照明、动力配电系统、火灾自动报警系统、防雷接地与安全系统，电视、电话、可视对讲、网络系统布线等。xx小区电源由*市佰亿房地产开发有限公司与*供电局协商解决。（2）供配电系统1）负荷等级：按一级负荷供电，各负荷分类如下：一级负荷：消防控制室、防排烟风机、防火卷帘、应急照明及疏散指示标志灯等消防用电设备；生活、排水泵、客梯、安防系统、通讯机房、值班照明及各主要通道照明等用电；二级负荷：地下车库照明、中型商场及超市营业厅的备用照明用电等；三级负荷：其余用电负荷如商铺、住55、宅用电等。2）电源：拟由市电引接一路独立10kV电源为其供电。为了保证消防设备等一、二级负荷的用电可靠性，在地下室内设置备用柴油发电机组作为第二电源，发电机组容量约为1800kW。3）10kV供电系统：在10kV电源引入处设置一个10kV开闭所；采用放射方式向各变电所供电。4）变电所：本工程拟于地下室内分别设置1个专用变电所（供除住宅用电外的所有用电负荷），和1个公共变电所（供住宅、公寓用电）。5）10kV配电系统：专变系统采用10kV环网柜：进线柜装设真空断路器，并采用微机继保装置进行延时速断、过流保护；馈出线柜装设负荷开关+熔断器方式进行短路及过载保护，变压器设温度保护器进行超温报警和超高56、温跳闸。公变10kV进线柜仅装设隔离开关，至各变压器10kV出线均采用负荷开关+熔断器方式进行短路及过载保护，变压器设温度保护器进行超温报警和超高温跳闸。6）计量方式：在专变10kV电源进线处设专用计量柜，按商业用电类型进行总用电计量；在低压侧进行动力、非居民用电分类计量。居民生活用电采用供电局抄表到户的计量方式，在每6层设电度表箱集中计量。7）无功补偿采用低压集中自动补偿方式，补偿后功率因数可达0.95。（3）动力配电系统1）本工程动力配电采用380/220V三相四线制电源供电。2）线路采用放射式和树干式相结合的低压配电方式。3）凡容量为15kW以上的电动机采用软起动，容量为15kW及以下者57、直接起动。消防用电设备可在现场控制，亦可在消防控制室自动及手动控制。4）导线选择及敷设方式：室内配电干线电缆采用阻燃低烟无卤型铜芯电缆，沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，分支线路采用铜芯导线穿管埋楼板暗敷，或于吊顶内敷设。室外线路采用铠装YJV22电缆穿管埋地敷设。（4）照明系统按规范要求该建筑全部采用节能灯具。1）地下室、公共走道、住宅等处光源主要以高光效节能荧光灯为主，配高品质电子镇流器。2）照明控制一般采用跷板开关控制方式，对于车库、公共门厅堂等区域的照明拟多灯分组集中控制，尽可能做到控制灵活，管理方便，有利于节能降耗。小区内总平照明、车库可采用光/时控进行集中控制。住宅除电梯厅外的公共走道58、照明采用声光感应控制方式，降低能耗。3）照度标准及显色指数要求：门厅、电梯前室：100 lx Ra80；管理办公室：300 lx Ra80；营业厅： 500 lx Ra80；配电房 200 lx Ra60；风机、水泵房 100 lx Ra60；4）住宅按30VA/m2、办公按70VA/m2、商业（商铺）按70VA/m2预留用电容量，在楼层配电间或电源进户处预留开关箱。4、火灾自动报警系统在地下车库、公寓楼公共走道以及需要联动控制消防设备等处设置火灾自动报警及消防联动控制系统。系统采用集中控制形式。消防控制室设于小区服务用房内，监控整个小区火灾及消防设备运行情况。1）火灾自动报警及联动控制系统根59、据火灾自动报警系统设计规范GB50116-98进行设计，系统采用控制中心报警系统型式，消防控制室设于首层。系统由火灾自动报警、防火剩余电报警、消防设备联动控制、消防对讲电话、火灾事故广播等部分组成。2）火灾报警器以感温探测器（发电机房和车库）和光电感烟探测器（办公、商场等）为主；在各楼层配电箱设置防火剩余漏电报警监控系统。3）系统主要包含以下功能：火灾自动报警、防火剩余电报警监控报警系统、消防泵监控、喷淋泵监控、送风排烟系统监控、防火卷帘监控、电源监控及电梯迫降等。火灾发生时，消防监控中心发出声光报警信号，并显示报警部位。火灾确认后，系统打开相关区域的应急照明系统和声光报警器，自动启动相应正压60、送风机及排烟风机，降落防火卷帘，切断相应防火分区的非消防电源，将电梯紧急迫降到一层并切断非消防电梯电源。同时将所有消防设备运行情况反馈到消防控制中心。此外，还要求可在消防控制室手动启停消防泵，喷淋泵及送风、排烟风机等设备。4）在公共走道出入口附近设带电话插孔的消防手动报警按钮；在消防设备机房、配电房等处设消防对讲电话，保证消防时与控制中心的联络。在建筑内还设有事故广播及通讯系统，以便火灾时有秩序地指挥有关人员疏散及指挥灭火工作。5、有线电视、电话、可视对讲、网络系统1）在住宅、商铺内设置有线电视系统。系统节目源由城市数字有线电视信号提供。按数字电视系统要求进行设计，系统采用分配分支方式，在地下61、室（或一层楼梯间内）设置电视前端信号分支箱，在楼层设置信号集中分配器。系统中的所有放大器、分配器、分支器均采用51000MHz双向器件。用户端电平保证在6773dB范围内。2）在住宅、商铺、管理用房内设置电话系统。电话交接箱设于地下室内，在各单体设置电话分线箱。系统容量按每户一门电话（管理办公区按10m2一个信息点）考虑。3）在住宅内设置可视访客对讲电话系统。各单元系统与小区管理中心联网工作。第六章 环境保护与消防6.1 环境保护6.1.1 环境现状本项目拟建于位于河南省*市*原*工商行政管理局后面地块；在上城公馆南侧。场地周边无明显污染源，环境容量较好，符合项目建设要求。6.1.2 执行标准62、1、环境质量标准a. GB3095-1996环境空气质量标准二级（SO2日平均浓度0.15mg/m3，NO2日平均浓度0.12 mg/m3，PM10日平均浓度0.15 mg/m3）；b. GB/T14848-93地下水质量标准III类（总硬度450 mg/L，溶解性总固体1000 mg/L，高锰酸盐指数3.0 mg/L，氨氮0.2 mg/L）；c. GB3838-2002地表水环境质量标准V类标准（COD40 mg/L，BOD510 mg/L，NH3-N2.0 mg/L）；d. GB3096-93城市区域环境噪声标准2类标准；2、污染物排放标准a. GB18483-2001 饮食业油烟排放标准63、；b. GJ/T48-1999生活杂用水水质标准；c. GB12523-2011建筑施工场界环境噪声排放标准，标准限值见表6-1。表6-1 建筑施工场界噪声标准限值建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011） dB（A）施工阶段主要噪声源昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机85禁止施工结构混凝土搅拌机、振捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等65556.1.3 施工期对环境影响及治理措施1、噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高，无规律、突发性等特点，工程拟采取的噪声防治措施有：限制高噪声施工季节和时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工64、机械并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声应符合GB12523-2011建筑施工场界环境噪声排放标准规定。2、废水施工工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆放的建筑材料被雨水冲刷而形成的废水，会对附近的水体造成一定的污染，施工工地生活污水经化粪池预处理后，集中排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取维护和遮盖等措施防止流失，或由专人负责定期清运。3、大气影响建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘，采取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工现场及运输路面上散落的土、石子，定期洒水，使TSP浓度低于GB16297-1996大气污染物综合排放标准颗粒物无组织排放监控浓度限值165、.0毫克/立方米。4、废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料。经集中收集后全部运至城市垃圾处理场妥善堆放，以减少对环境的影响。6.1.4 营运期对环境影响及治理措施1、污水治理本项目产生的废水主要为居住及办公时产生的生活污水，按照雨污分流原则排放，雨水与污水分流，粪便污水经化粪池处理。污水治理后符合污水综合排放标准（GB8978-1996）及污水排入城市下水道水质标准(CJ3082-1999)规范要求。2、固体废弃物治理本项目固体废弃物主要为居住及办公人员产生的生活垃圾以及各种商品包装废弃物等，院内应有专人定期清扫、保持地面干净，在人流密度大、保洁难度高的区域，66、如楼道、出入口、厕所等处，设专门的卫生清洁人员，随时清扫，在院内合理布置垃圾箱，设专用垃圾堆放点，由环卫部门定期外运至城市垃圾处理场进行无害化处理。3、噪声治理本项目噪声源主要为交通噪声及产生噪声的房间，可采取在临近交通干道布置停车场或设绿化带、广场、围墙，对产生噪声的房间密闭窗户，室内贴吸音材料等措施，并通过建筑组合及合理的分区布置以达到降噪的目的。6.1.5 绿化在总规划中考虑足够的绿化面积，临路按规划留绿化带，并在主要道路两侧种植树木，建筑周围及部分空地上，采用点、线、面相结合的方法，设计绿化带，栽种花草，力争建成一个环境优美、花园式居住场所。6.2 消防6.2.1 设计依据1、建筑工程67、消防监督审核管理规定；2、建筑设计防火规范（GB500162006）；3、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005年版）；4、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）。6.2.2 建筑消防措施1、消防车道建筑周围设消防环道，满足消防作业的条件。在各建筑之间设置消防环道，消防车道宽度不小于4m。消防登高面满足消防要求，不小于1/4周边长度且不小于一个长边长度。2、消防控制室与安全出口在底层或地下室靠近外墙处设置消防控制室，并采用耐火极限不低于3小时的隔墙和1.5小时的楼板与其他部位隔开，且有直通室外的安全出口。3、防火间距多层建筑之间的距离均应大于6 m，高层与多层之68、间间距离均大于9 m，高层与高层之间建筑间距大于13 m。4、根据需要，建筑局部采用自动报警和自动灭火系统。5、安全疏散(1) 每个防火分区均至少有一个直通室外的疏散出口，两个疏散方向，相邻两个防火分区之间的防火墙上有甲级防火门连通，防火分区内最远点距疏散口的距离根据不同功能考虑不同的最远距离，均应满足防火疏散要求。(2)各建筑物疏散走道宽度应满足规范要求。疏散楼梯间及走道设应急灯及疏散指示标志灯，应急灯和疏散指示标志灯带自动充电蓄电池，供电时间不少于30min，普通电源停电时自动点亮。走道封闭。6、电气消防：电气系统设计中应符合国家有关电气设备的设计、安装规定，电气线路全部采用加金属套管保护69、的铜芯线。确保用电设备及电气接地系统的可靠性，设置完备的防雷装置。所有产生静电的设备进行静电接地，防止静电引发事故。第七章 节能能源是社会生产发展的基础，节约能源是我国长期的战略任务。现在我国能源利用率很低，消耗指标高，节约能源不仅极其必要，而且潜力很大，它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新设备、新材料以达到最少能源的消耗。7.1 节能依据及原则7.1.1 节能依据1、中华人民共和国节约能源法；2、民用建筑节能管理规定；3、河南省公共建筑节能设计标准实施细则（DBJ41/0752006）。7.1.2 节能原则1、遵循节约资源、因70、地制宜、技术先进、经济合理、安全可靠和保护环境的原则。做到合理利用和节约使用能源。2、建筑物围护结构和用能系统中使用的技术、工艺、设备、材料和产品应当符合建筑节能强制性标准和技术规范。不得采用列入禁止目录的技术、工艺、设备、材料和产品。在遵循经济合理原则的前提下，应当优先选用建筑节能推广目录中的技术、工艺、设备、材料和产品。3、设置能源检测仪表，加强对能源的计量和管理。4、在条件具备的情况下，应当优先运用太阳能和其他可再生能源，用于建筑物的热水供应、采暖、空调、照明系统。7.2 节能措施节约能源是一项复杂的系统工程，本项目应从设计、材料、 设备和管理等多个环节，贯彻节约能源的原则，通过合理利用71、科学管理、技术进步等途径，提高能源的利用率，争取以最小的能源消耗获得最大的经济效益。7.2.1 建筑设计的节能要求在建筑设计中，本项目应达到节约建材，采光通风良好，保暖防寒的效果。1、控制窗墙比，各朝向的窗墙比不宜大于下列数值：北向25%；东、西向30%；南向35%。2、在建筑设计中建筑体形尽量简洁，减少体型系数，使体型系数控制在0.3以下。3、采用封闭楼梯间。4、选择最佳朝向，充分利用太阳能，保持良好自然通风。5、根据当地气候特点，门斗设计应采取节能措施，提高建筑防寒保温能力，使建筑物量散失薄弱部位达到节能减耗的目的，提高节能效率。7.2.2 建筑材料的节能要求本项目墙体、门窗、屋面等采用72、的建筑材料应为符合国家规定的节能指标先进的材料。1、墙体（1）墙体材料应选用多孔砖或加气砌块砖节能材料。（2）内、外墙保温应采用投资少、节能效果好的墙体保温材料。2、门窗（1）采用传热系数小的窗体材料，如采用塑钢复合门窗，尽量减小开窗面积，以及夜间用保温窗帘、窗板等。（2）增加外窗玻璃层数。减少冷风渗透，加设密封条，提高气密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。（3）加强门保温，采用填有聚苯板或岩棉板的保温防盗门。3、屋面（1）将防水层设在保温层之下，防止防水层直接暴露在大气中受日晒交替冻融等作用老化，使防水层得到保护，从而大大提高其耐久性。（2）屋面保温层应选用吸水率和透湿率均很小，压缩强度大，具73、有出色的保温隔热性能，优越的抗温性和很高的抗压强度的材料。7.2.3 设备的节能要求本项目设备的选用应以节水、节电为基本原则。1、采暖空调系统（1）空调机组电机及控制采用变频电机控制系统。（2）通过对供暖系数进行全面的水力热力平衡计算，实现管网流量的合理分配。装设温控阀，以避免各项因素可能引起的室温偏高或偏低现象。（3）加强保温，管道保温层厚度应按国标设备及管道保温设计导则（GB8175）中的经济厚度计算公式确定。（4）安装空调废热回收装置。2、照明工程（1）合理选择照度标准、照明方式、控制方式，充分利用自然光，降低照明电耗，提高照明质量。（2）选用节能型变压器。（3）居住区、公共走廊、卫生间74、楼梯内等部位，应当安装使用普通节能灯具。3、给排水系统（1）应选用节能指标先进的水泵。（2）卫生洁具采用新型节能效果好的卫生洁具。（3）采用必要措施，减少剩余水压，如竖向分区供水、安装减压阀、减压孔板等。（4）严格控制管材、附件和施工质量，防止跑冒滴漏。（5）控制管道架设长度。（6）空调系统使用的冷却水采用循环冷却水，可以大大节约用水量，循环冷却水的外排水可以用于绿化用水。7.2.4 可再生资源利用开发和利用可再生资源可以部分替代不可再生资源的使用，既降低了能耗，又从长远上保护了不可再生资源，具有巨大的经济效益和社会效益，是建筑节能的重要发展方向。以可再生资源的利用为主导思想，当技术成熟时，75、远期可考虑建设中水回用系统，将处理后的废水与收集后的雨水用于绿化和大楼清洁；也可在屋顶设置太阳能设施用于热水供应，并在目前为远期发展预留管道空间。第八章 组织机构及劳动定员8.1 管理机构设置8.1.1 项目建设期管理机构为确保工程建设顺利进行，建议项目承办单位*房地产开发有限公司应组建项目执行机构“xx小区项目小组”，负责该项目的组织，协调等筹建工作，其组织机构见图8-1：工程小组工程技术组计划财务组行政管理组材料供应组日常工程技术管理编制工程预算决算负责招投标工程质量监督编制竣工图及归档资金筹措编制用款计划及分阶段计划作用使用统计各类财务报表对外联络文秘工作后勤保障宣传报导设备材料供应图876、-1 项目建设期组织机构图4个职能部门的主要职责分别为：（1）工程技术管理组：负责项目的土建施工安装等的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安装的监察、监督、检查以及工程的验收工作；负责项目技术文件、技术档案的管理，主持设计图纸会审，处理有关技术问题及组织入厂职工的专业技术培训等项目工作。（2）计划财务：负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议与手续，以及资金使用安排收支手续。（3）行政管理：负责办公室的日常行政工作以及与项目履行单位的接待、联络等工作。（4）设备材料管理：负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等验收工作。8.1.2 项目运行组织机构本项目建成正77、式运营后组建的组织机构包括，各楼层营业部，公司市场部，财务部，技术部，人力资源部，行政管理部。 8.2 劳动定员8.2.1 人员需求项目建成后，根据各部门技术、管理和服务人员需要量，以确定劳动定员。人员采用长期聘用和短期聘用的方式，人员来源依靠招聘、聘请、竞争上岗等方法解决。8.2.3 工作制度实行8小时倒班工作制，年工作日300天。8.3 人员培训所有在岗人员均需经过培训、考核，管理人员必须经过相关培训后方可上岗。长期聘任和招募人员应按注册专业及特长安排相应工作。对于技术工作岗位如变配电间、水泵房应按岗位技术要求与资质条件择优录用。第九章 项目实施进度9.1 项目实施进度安排原则按照项目的施78、工顺序、相互衔接关系及资金情况，在安排建设进度时，依据建设资金到位情况，科学合理地安排各个工程环节的实施进度，缩短建设周期，合理使用资金，控制工程成本。考虑当地气候季节性特点和天气对施工的影响，研究制定科学合理的、可实现的、较短的建设工期。实施顺序及相应的建设内容以先主体、再安装、后装饰的原则安排。9.2 建设周期计划 根据项目建设内容，可将本项目的建设进程划分为前期准备、项目建设施工、竣工验收、交付使用等阶段。1、前期准备阶段前期准备阶段包括项目建议书（可研）编制及项目立项审批、勘查设计指标、初步设计及审查、施工图设计及审批报建、工程施工、监理和设备采购招标。2、建设施工阶段包括建筑工程施工79、公用工程施工、设备仪器采购安装等。3、竣工验收阶段在建设施工阶段基本完成后，将对各单项工程进行验收，并进行整体竣工验收。9.3 项目实施计划进度项目建设期拟定为36个月，即从第1年6月至第4年6月。第十章 项目招标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，制定项目的招标方案。10.1 项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括基础设施建设的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标，面向社会进行公开招标。10.2 投标、开标、评标和中标程序 本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程80、序：1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合投标。3、评标按照中华人民共和国招投标管理法的规定和程序进行。4、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力81、，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.3 评标委员会的人员组成和资质要求项目采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：10.3.1 评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济方面的专家不得少于成员总数的三分之二。10.3.2 评标委员会成员的资质要求评标会成员职称要求具有副高工（副教授）以上，从事本专82、业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十一章 投资估算与资金筹措11.1 投资估算编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算；3、项目前期费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知（计价格19991283号）计取；4、环境影响评价费按国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125号）计取；5、工程建设监理费按国家发展改83、革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计取。11.2 其它工程费用和取费标准1、建设单位管理费按2.1%计取；2、勘察设计费按国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知，计价格200210号规定计取；3、基本预备费按5%计取。11.3 投资估算经估算，本项目一期建设总投资为4197万元，其中工程费用为3499万元，工程建设其他费用为265.95万元，基本预备费为188.25万元，建设期利息243.8万元。（详见表11-1）表11-1 总投资估算表 单位：万元序号费用名称投资额占总投资的比例（%）1工程费用349983.37%1.1建84、筑安装工程费用31501.2基础设施费用1161.3绿化环境费用1311.4不可预见费1022其他费用265.956.34%2.1工程管理费71.342.2前期费用20072.3勘察设计费174.543基本预备费188.254.49%4建设期利息243.85.80%5建设投资4197100.00%11.4 资金筹措方案本项目总投资4197万元，采用滚动式投资，资金全部由承办单位自筹解决。第十二章 社会影响分析12.1 项目对社会的影响分析该项目将原有用地利用，建设商品住宅楼和配套商业中心。项目的事实将极大的提高土地资源的利用率，增加该区域的房产供应量。该项目对现有土地进行合理整合、统一安排，能85、够在原有基础上提高土地的综合利用率。小区的建设极大改善了由居民的生活环境和居住条件，提高居民的生活质量，促进发展。预期效益分析 1、企业利润，根据房地产市场的供求关系和市场景气指数及社会平均利润（行业平均0.158）计算，4197万元的投资，可实现利润663万元。 2、对当地国民经济增长的贡献按2012年房地产投资对GDP贡献率41.94%的水平推算（按支出法计算），4197万元的固定资产投资对当地GDP的贡献为1760万元。 3、促进相关产业的发展，据投入产出模式测算，每100万元房地产投资（或销售）可拉动相关产业的发展285万元，房地产与40多个产业部门有密忉关系，其中建筑行业最直接。可诱86、发产出31.73万元，高居榜首，其次是建材、制造、商业、运输等行业，4197万元的房地产投资，对拉动当地消费需求，增加就业，保持社会稳定，促进经济发展，具有潜在的社会效益。 4、增加地方财政收入在4197万元的投资中，土地使用权出让增加地方财政945万元，（15.75亩X60万元亩）。增加建筑税收（建筑营业税和城市建设附加，教育附加）355万元，同时拓展了税源。12.2 项目所在地区与适性分析该项目由*市佰亿房地产开发有限公司承办，各有关单位及部门对该项目很重视，希望本项目能够尽快开工建设投入使用。12.3 风险分析该项目的实施不存在社会风险。通过小区的施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐业带来87、一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。1、国内市场变化的风险房地产作为特殊的商品，在社会主义市场经济中。房地产市场的商住楼仍具有广阔的市场前景，房地产市场的供求关系已发生了变化，尤其结构性矛盾已经突出。一方面，大量中小工商从业者想买商铺又买不起；另一方面，近两年来的商住楼空置率居高不下，据有关资料显示；截止二O一三年四季度，商住楼的空置率已达24.4%。今年国家六部委局（建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局）就关于加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展提出了若干意见，警告：防止“泡沫”经济的发生。最近国家的土88、地建设、银行等部门己相继出台了若干宏观调控的政策措施。如：强化土地供应管理，严格控制土地供应总量，调整土地利用结构；严格控制自有资金不足，行为不觌范的房地产企业新开发项目；大力发展经济适用住房，调整房地产市场结构；严格审核房地产开发项目贷款条件，加强对房地主贷款使用监督，充分发挥金融对房地主市场的调控作用。以上信息已表明，对“房地产热已亮出了“红灯”，国家宏观管理这一大趋势，对我们将进行的项目，无疑是一大风险信号。我们必须审时度势，趋利避害，认真分析和研究已发生变化了的情况，从*房地产市场这一客观实际出发，谨慎操作，任何盲目乐观、头脑“发热”的举措都是有害的。要在充分调查研究的基础上以市场需求89、为出发点，制定切实可行的开发计划。 2、不确定因素风险房地产发展的市场定位，不能仅从居民银行存款的平均余额不看供求潜力。我们要看到，尽管储蓄余额较大，但游资成分较多，投入房地产消费的资金十分有限。我们要理智的看到，我国目前存在的贫富悬殊差距正在扩大；我们应当充分的注意到时下的中国，富者确实目了，贫者依然很穷。这样的差距还较为突出。因此，对国内居民的住房，特别是城市居民的住房状况，已购房率、预期购房率、普通居民的有支配收入、消费意向等情况，进一步做深入细致的调查分析，在此基础上，确定国内居民购房需求的市场定位。要充分认识到，拉动市场消费需求，主要在于扩大国内需求。对此，我们要着力做好当地常住居民90、，尤其是个体工商业者对商住楼需求的调查，利用扩大内需进一步深化对外贸易这一历史晟好机遇，促进购房消费；同时，要做好消费导向宣传，切实推出货真价实，质量优良（包括户型合理）环境优美，多功能花园住宅小区，占领和开拓*的住宅房市场。3、公司自身的弱势*房地产开发有限公司是一个品牌，要在本地打响这一品牌，除面临上述的困难和风险外，还要克服公司自身的弱势。首先就我公司而言，异地开发、投资巨大，也存在鞭长莫及的弱势，趋利避害，与时俱进，谨慎操作。必须以改革创新的思维对公司实施战略改造。对经营决策、经营管理，都必须聚精竭力，做到指挥得当，组织有序、经营有方、管理得力、稳步推进、调整及时、决心下定、矢志不移。91、12.4 社会风险对策分析本项目建设严格按照国务院2005年颁布的“国八条”、“新八条”两个文件和2006年下发的“国六条”，以及2007年国务院下发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知执行。结合*的实际，建设单位将认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知、国务院关于切实稳定住房价格的通知、国务院关于转发建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知和国务院关于转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的通知精神，积极探索适应不同需求的住房供应和保障体系。通过适度增加高中档商品住宅的建设规模，强化期房预售管理，以稳定商品房市场。项目建设将创造就业岗位、开拓地92、方税源，具有良好的社会效益。该项目将改善区域环境质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，增加绿化覆盖面积。在经济方面能够增加房地的购买量，为规模市场的形成创造条件，促进经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，应根据当地实际情况，联合各相关部门，做好拆迁安置工作，稳定民心。同时要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民的企业单位的影响。本项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。第十三章 结论和建议13.1 结论*市*市作为中原城市群的中心城市，基础设施较为完善，地理位置和交通条件以及气候条件都比较好，政策环境宽松，是投资创业的好地方93、，加之“中原经济区”被纳入国家十二五发展战略，更是给*带来了千载难逢的发展机遇。*房地产开发有限公司以此为契机，提出本项目建设，积极推进当地地产行业的发展。本项目建成后，将为河南省及周边地区广大人民群众提供舒适温馨的居住条件。项目的建设将有利于提升河南省内房地产业的发展平台，有利于*吸引周边地区人民群众来购房，有利于河南省经济发展，有较好社会效益。*房地产开发建设项目是一个需要历经数年的中长期项目，无论建设规模，还是投资规模，对一个企业而言无疑是一个大的项目，其前景看好，可操作性显示。尽管存在一定的风险，但在*县委、县政府及相关部门的领导下，在社会各界和有关专家的支持帮动下，我们有信心、有能力94、开发建设好。经广泛深入的调查研究和全面论证，同时，我公司通过一年富有或效的工作，目前已具备启动实施条件，建议政府列入第1年度计划。以便尽快展开实质性工作。综上所述，*房地产开发建设项目是可行的。请县委、县政府、中原经济合作区给予大力支持。13.2 建议虽然本项目拥有良好社会效益，但项目建设通过自有资金解决，管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。本项目的实施，将进一步改善当地居民和外来投资商经营及居住的环境，对扩大招商引资，充分发挥*城北区的综合竞争力具有十分重要的作用。建议：（1）本项目的给排水工程、95、配电工程等其他附属工程应同时设计，同时施工，同时交付使用，以确保施工质量及使用、管理等达到预期的设计目标。（2）环境保护是我国的一项基本国策。在施工过程中要注意保护生态环境，认真研究，采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使工程设计与环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。（3）在资金筹措方面应多渠道落实项目建设资金，研究债务融资的可能性和可靠性，尽快落实配套资金，保证各配套资金按计划足额到位。建设单位要严格执行基本建设财务管理制度，加强项目预算管理，保证项目资金专款专用。同时，进一步优化方案设计，严格按照招标投标方式选择勘察设计单位、监理单位和施工承包商。（4）尽快完成有关报建报批手续，使工程能早日建设，发挥良好的经济效益和社会效益。