1、健康文化社区高原顶级旅游度假区项目申请报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月健康文化社区高原顶级旅游度假区项目申请报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章 总论引言91.1 项目概况91.1.1项目提要91.1.2项目提出的背景91.2 报告编制程序与方法91.3 报告编制依据101.2、4 研究工作结论101.4.1项目的必要性101.4.2项目研究结论111.5 主要开发建设指标191.6 存在问题及建议211、项目存在主要风险及建议212、对开发工作的建议22第二章 项目背景及开发战略242.1 项目开发背景242.1.1项目所在区域的区位优势242.1.2项目所在区域的资源优势242.1.3项目所在区域的旅游发展政策分析242.1.4类似开发方向产品市场供给状况252.2 项目开发战略252.2.1项目发展目标252.2.2整体战略思路252.2.3项目总体定位262.3 项目建设的综合意义261、项目经济效益总体分析262、项目社会效益总体分析27第三章 市场分析283、3.1 产品市场需求分析283.1.1 高原健康度假产品283.1.2会议培训旅游293.1.3高原运动娱乐产品303.1.4宗教和民俗文化旅游市场313.2 项目目标市场分析323.2.1总体定位323.2.2目标市场细分323.3 目标客源市场预测34表 xx20072022年旅游接待、收入预测表353.4 市场竞争力评价353.4.1资源优势353.4.2区位优势363.4.3产品优势363.4.4市场优势37第四章 项目总体规划384.1 项目开发控制范围规划384.2 项目开发的基本原则381超常规发展原则382市场导向原则383整合开发原则384地方特色原则385可持续发展原则384、6系统配套原则397阶段式滚动开发原则394.3 概念设计394.3.1主题形象定位394.3.2特色定位394.3.3整体开发定位394.3.4项目特色定位394.3.5特色卖点394.3.6项目体验定位404.3.7发展定位404.3.8市场定位404.3.9口号体系40“碧水丹山xx，高原生态秘境游”404.4 项目建设目标414.4.1总体目标414.4.2经济目标414.4.3社会目标414.4.4生态目标424.5 功能区划分及重点项目布局424.5.1 总体规划布置和功能分区424.5.2重点项目建设内容424.6 旅游产品结构与产品方案434.6.1旅游产品结构434.6.2产5、品方案43第五章 配套基础设施保障体系445.1 交通规划441、总体结构控制类型442、道路规划443、给排水基础设施规划444、供电基础设施规划455、能源供应规划455.2 配套基础设施发展规划462、旅游餐饮服务规划463、旅游商品服务规划475.3 住宿业发展规划481、住宿设施规划48第六章 可持续开发与环境影响和保护分析506.1 影响环境因素分析506.2 项目环境分级保护规划506.2.1制定环境保护的分区以及相应的等级506.2.2环境整治措施516.3 旅游区可持续发展526.3.1可持续发展的方向526.3.2经济、社会、生态效益三者结合52第七章 项目实施进度计划546、7.1 项目开发分期547.2 项目实施进度安排557.3 项目实施保障567.3.1 政府层面的宏观保障567.3.2科学规范的管理体系保障567.3.3旅游安全体系保障567.3.4资金筹措及保证措施567.3.5服务及软环境的保障要求56第八章 项目开发运营评价578.1 组织机构与劳动定员578.1.1组织机构578.1.2劳动定员588.2 人员培训598.2.1培训类型598.2.2培训对象、内容与方式608.3 项目营销主题策略618.3.1营销主体策略618.3.2营销手段61第九章 投资估算639.1项目投资分析说明639.1.1 概算依据639.1.2 概算分析639.2 7、投资分析641、基础设施投资分析642、度假区产品项目投资分析66坎不拉顶级旅游度假区项目开发投资预测表679.3 投资渠道分析70第十章 经济效益分析7110.1 评价方法7110.2 运营成本预算711、固定资产折旧712、运营成本分析733、企业营业利税分析734、所得税年度分析74企业所得税年度估算表7410.3 收益估算7410.4 年度损益分析7510.5 投资报酬率分析75第十一章 风险分析7611.1 市场风险7611.1.1主要风险因素7611.1.2应对策略7711.2 产品应对风险7711.2.1主要风险因素7711.2.2应对策略7711.3 宏观政策风险7811.3.8、1主要风险因素7811.3.2应对策略7811.4 资金风险7811.4.1主要风险因素7811.4.2 应对策略7911.5 管理风险7911.5.1主要风险因素7911.5.2 应对策略79第十二章 综合评价与结论8012.1 项目可行性评价要点8012.1.1 从产业发展总体看8012.1.2 从市场看8012.1.3 从项目设计看8012.1.4 从技术角度看8112.1.5 从环境角度看8112.1.6 从投资效益看8112.2 综合评价8212.3 总体结论82第一章 总论引言1.1 项目概况1.1.1项目提要项目名称：xx顶级旅游度假区项目承办单位：北京xx旅游资源开发有限公司项9、目主管单位：青海省xx县旅游局项目开发位置：本项目位于青海省黄南州xx县，处在西宁市东南项目开发面积：包括xx地区、xx地区、xx地区三大区块，基本项目建设占地面积约为1.05平方公里可研报告编制单位：北京xx旅游规划设计院1.1.2项目提出的背景xx顶级旅游度假区是基于对青海省，尤其是西宁市旅游业发展前景的良好预测，借助与西宁的区位和交通优势，大力开发xx旅游项目。本项目的开发定位是：彰显高原特色突出健康主题强化社区理念整合开发景点，融合了健康与度假理念于一体，进行旅游产品的综合打造和深度开发，塑造“健康文化社区高原度假秘境”的主题形象，形成青海省顶级旅游度假区。1.2 报告编制程序与方法110、根据编制要求，对项目开发区域进行实地调查，分别对市场、社会、行业主管部门、生态环境、项目涉及的相关企业、单位等进行了调查，收集项目开发、建设、运营等各方面所必须的信息资料和数据。2、汇总信息、资料，制定研究工作基本任务的框架、程序以及成果形式。3、对本项目提出的各环节开发方案进行环境评价、财务评价、社会评价、市场评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。4、经技术经济论证和优化之后，由各专业组分工编制可行性研究报告。5、经项目负责人统筹协调，综合汇总，修改完善，形成报告初稿。6、与委托方交换意见，修改完善，形成本正式报告。1.3 报告编制依据1、xx顶级旅游11、度假区总体规划2、xx顶级旅游度假区项目市场调研报告3、国家计划委员会发布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法4、国家计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第二版）5、国家计划委员会委托中国国际工程咨询公司编写的投资项目可行性研究指南6、编制本报告的委托合同7、其他相关依据资料及实地调查资料1.4 研究工作结论1.4.1项目的必要性本项目以安多区域资源为基础，以市场为导向，以竞争优势的塑造为出发点，打造以“健康文化社区、高原度假秘境”为主题形象的青海省唯一的顶级旅游度假区。针对青海省接待现状，着重培育以高原风情度假、会议培训、藏医药养生和高原风情射箭为核心产品，融入“高原”12、“健康”及“快乐”三大核心元素，形成“一核一带一镇两辅”的总体功能布局。采用差异化战略，以高端市场引领大众市场，通过个性化、定制化服务营造服务特色，以人员营销和品牌营销为主要手段结合现代经营理念进行景区的运营；通过分级分区的环境保护，结合黄河滨水地带的地貌特征，依据景观的多样性和互补性构建滨水景观体系，实现景区的可持续发展。“xx顶级旅游度假区”项目的建成，将成为西宁市旅游圈一个新的消费热点区域，带来资金流、信息流、客流、物流等，极大程度促进当地的经济发展和产业调整，对实现区域旅游整合具有重大意义。1.4.2项目研究结论1、市场规模及预测（1）市场规模：l 目标市场的定位是“依托西宁、突破国13、际、带动国内”，在巩固xx现有客源市场的同时，大力吸引赴青海尤其是西宁的省外和境外市场、引导省内大中城市组成的本省旅游客源市场，以及开拓四川、甘肃、陕西、河南周边邻省组成的外埠客源市场。l 预计第一年（2007）游客总量能达到9.18万人次；l 预计年平均增长量最高达到10%（20072008年），最低为8%（20132016年）；l 远期（2020年）预计年游客量能达到28.66 万人；（2）市场结构：l 本项目的市场分为西宁及周边邻省大中城市、中远程省外市场、国际市场；l 其中重点市场主要包括以下细分市场：会议接待市场、体育旅游市场、康体度假市场、生态休闲旅游市场、宗教和民俗文化旅游市场；14、l 创新市场包括：旅游节庆市场、奖励旅游市场、自驾车旅游市场、家庭周末游市场、生态环保旅游市场。2、项目开发方案（1）项目开发定位彰显高原特色 突出健康主题 强化社区理念 整合开发景点（2）项目规模l 项目总开发规模：开发区总面积为876065m2l 项目总建设规模：开发区总建设面积为82600 m2（3）项目总体布局“一核一带一镇两辅”l 一核李家峡顶级度假接待中心（将xx地区现有遗留房屋改造成为综合功能的旅游接待中心，同时整治周边环境）l 一带黄河风光观光、运动、休闲、健身、养生、风情体验、度假旅游带（自xx地区至xx地区，充分利用“碧水丹山”资源，打造沿黄河多功能旅游带）l 一镇xx风情15、旅游小城镇（选取xx城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇）l 两辅黄河水上运动养生区（结合xx地区黄河沿岸，打造水上运动、生态休闲、高原养生等特色项目）l 高原民俗运动度假体验区（于xx地区构建出一个“民族射箭之乡”，同时配套开发中华藏家乐等民俗休闲度假项目）（4）重点项目l xx地区xx地区占地面积约为126650平方米，现有旧房格局不一，分别有一到六层不等。通过结合这些旧房，此区域共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。康巴人的乐园青海顶级旅游度假接待中心项目说明：对xx地区现存格局较为良好的旧房进行改造，构建“康巴人的乐园”即青海顶级旅游16、度假接待中心，是本项目最具视觉冲击力的标志性建筑物，同时也是本项目最精致的高端体验产品。“康巴人的乐园”由康巴贵族人家（超五星接待中心）、私家庄园、中心大堂、配套顶级会所五个部分构成，中心大堂采用室内自然、民俗和艺术等多元布景方式充分展现康巴藏区迷人风光，并串连其余四大空间。康巴贵族人家为超五星概念的顶级接待中心，功能上与超五星概念酒店看齐同时与每一处细节突出高原特色和康巴风情。配套顶级会所包括康巴沙龙、热贡艺术殿堂、健身养生苑、时尚展厅之外，还配置高原特色餐饮、世界餐饮美食、商务中心、私家电影院、私人艺术藏馆、商务互联网络平台等超五星级标准配套服务。另外，后期可开发私家庄园项目，以低密度的特17、色古堡建筑形式满足最尊贵的客户需求。高原生态国际会议中心项目说明：中心将从规模、总量、档次上满足国际大型会议的各项要求，配有高标准配套设施，专业成熟配套与完备周到服务，同时于细节之处凝练高原生态文化内涵，呈现本项目最具差异性和竞争力的底蕴品质。本项目力争长期承办青海省各级各部门政府会议以及申请举办青海及西部地区大型会议。高原生态文化情境演艺中心项目说明：中心融合展示高原生态、民族文化、浓郁风情、神秘宗教、魅力民俗等多种元素，为游客搭建一个立体情境式演艺空间，同时编排一系列生态情境歌舞剧、民俗表演剧等，供游客享受全方位的感观体验。青海民族产业培训基地项目说明：构建青海民族产业培训基地，主要面向政18、府群体和旅游从业人员开展培训活动。在这里，可以接受青海省文化艺术教育培训、青海省旅游商品开发技能培训、青海热贡艺术品技能培训、青海省干部再教育培训、青海省生态经济开发技能培训等，目标打造成为青海省最重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心。l xx地区主要选取xx地区沿黄河区域，占地面积约为425229平方米，共设计五大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原健康养生会所项目说明： 高原健康养生会所主要包括藏家养生馆（包括藏药浴、藏式按摩、藏式养生美食等）、藏家美容馆（包括藏花浴、藏香浴、藏式美容、藏式美容斋等）、心理按摩馆（主要为久居城市身心压力较大的消费者提供心理释放、心理调节等产品）、19、男士健康馆（为高端男士群体提供特殊保健养生产品）、女士康体乐园、水上养生馆（临水建筑，结合黄河美景设计养生产品）共六个项目，同时设计藏药长廊、藏花长廊、闲逸丛等多个景观串联项目。沿黄河生态休闲景观带项目说明： 于xx地区沿黄河岸边构建生态休闲景观带，遍植青藏高原上特有的观花、观叶植物、观赏农作物和药用植物，打造藏家百药园、藏家百花园、藏家百谷园等，并于景观带中间隔设置观景小屋等休憩小品以及酒吧、茶吧、咖啡吧等休闲场所。高原水上娱乐中心项目说明：于xx地区沿黄河处打造高原水上娱乐中心，构建水上运动项目（水上自行车、滑水、皮划艇、水上摩托、水撬、帆板、羊皮筏子、木洼、泅渡等）、黄河游船（手划游船、20、机动游船、电动游船等）、黄河垂钓码头、黄河风情码头、黄河水上餐厅、黄河芦苇景观带等。高原黄河沙滩俱乐部项目说明： 于xx地区开辟一片“黄河沙滩”，设置娱乐、运动、休闲等项目，游客可在此尽享黄河沙滩特色旅游感受。xx风情旅游小城镇项目说明：选取xx城镇适当区域，进行街道改造，构建集购物、餐饮、休闲功能于一体的高原风情小城镇。l xx地区xx地区占地面积约为324186平方米，共设计三大项目，其中每个项目又分别包括多个小项目。高原射箭运动俱乐部项目说明： 设立国际一流的专业射箭运动训练和比赛场所，配以顶级的配套服务设施，同时开辟跑马场、网球场等专业场地，打造高原射箭运动俱乐部。高原民俗趣味射箭园项21、目说明： 此项目与高原射箭运动俱乐部相补充，突出民俗、彰显快乐，让游客体验射箭之乡和世界各地民俗射箭方式，并且配以赛马场地等，游客可在此参加趣味射箭比赛和趣味赛马比赛等活动。中华藏家园（中华藏家乐）项目说明： 中华藏家园以多个主题不一的藏家乐为核心，配套构建藏家小店、藏家餐吧等购物休闲场所，打造一个小型藏乐家园，满足中档和大众游客需求。3、环境及社会保障措施（1）重大环境改造工程l xx顶级旅游度假区环境改造工程：对现有环境进行大规模改造，使项目所在区域形成比较完整地生态循环小系统；l xx人工湖工程：由黄河引水并于xx旅游区区域建设人工湖，并与黄河形成水系循环。（2）环境保护规划l 建设资源22、（重点是水资源）循环利用体系，合理利用资源；将节约环保贯彻落实到项目以及项目的消费者意识中；l 严格控制项目内生产及休闲生活消费所产生的污染，大幅度提升环保技术利用水平，对不可避免的污染严格执行最低排放原则。（3）社会保障措施l 人才使用方面优先考虑本地居民，提升区域就业率，增加发展机遇；l 按照“企业公民”要求对当地社会发展尽责，推动区域的社会、经济、文化全方面综合发展。4、项目开发周期及进度（1）开发周期l 项目土地使用权有效年限为50年（在该年限内拥有开发建设经营权利）l 项目全部发展开发时间为15年（2007-2022年），景区硬性物质建设，软性社会环境、经营管理、产品营销建设，项目维23、护，到完全步入正轨。（2）开发进度l 2007年7月之前为前期筹备阶段l 2007年7月到2008年12月为一期建设阶段l 2009年1月正式运营l 2009年3月到2010年12月为二期建设阶段5、投资估算及资金渠道（1）投资估算xx顶级旅游度假区项目的投资主要包括土地购置费用（这里暂不考虑拆迁安置费、相关基础设施配套费等）、生态景观建设投资、一期重点项目建设投资、二期重点项目建设投资、其它建设投资（包括工程设计费、工程监理费、工程质量监督费、建设单位管理费、三通一平及规费等）和不可预见投资等。全部建设投资为29414.5万元，其中包括项目建设投资25314.5万元，占项目总投资的86.1%24、；基础设施建设投资3600万元，占项目总投资的12.2%；一期重点项目建设投资18809万元，占项目总投资的62.9%；二期重点项目建设投资11105.5万元，占项目总投资的37.1%；不可预见投资500万元，占项目总投资的1.7%。 （2）项目投资方式本项目预采取政府协同下的旅游运营商模式即以投资企业自主经营为主，政府主要承担服务角色。其中，政府主要承担项目规划管理、基础设施项目投入、行政协调、国家政策支持下的项目配套资金投入、税收管理、优惠政策支持等工作。同时，对于项目所在区域的旅游资源采取“零转让”或“1元转让”或“极少金额转让”的方式给予投资商。投资机构在政府完成所承担的义务之基础上，25、主要承担项目开发建设、项目运营和营销等方面的资金投入以及项目运营管理团队、项目开发智力资源及项目推广社会资源等方面的投入，投资机构作为项目的独立自主企业。投资运营企业重点负责李家峡旅游度假区内的经转让开发资源形成的具体项目之开发建设与运营管理。不承担政府工作范畴内的任何事务。投资运营企业拥有李家峡旅游度假区的项目开发建设权和项目经营管理权。（3）项目合作方式本项目预采取合资或合作方式，具体合资比例可面议沟通。合作期限为50年。6、项目财务和经济评价（1）预计到2020年共接待游客305.80万人次 ，产生销售收入为117948.56 万元；年均游客接待量为19.11 万人次，年均收入可达73726、1.79 万元。（2）以营业收入为税基估算，营业税率为5.5%，企业所得税为27%。项目在2009-2020年期间的营业税金总计为6487.171万元，所得税为18786.63万元。（3）该项目的财务净现值远远大于0，该项目完全可行。由于该项目的全面开放是在2010年，所以项目在前五年效益欠佳，但是，可以看出，该项目一旦开发建设完成之后，其经济效益是相当可观的，项目的盈利能力很强，并能够以自身创造的效益投入项目的后续建设与发展，实现边建设，边见效的滚动发展模式，9年内即可收回投资。1.5 主要开发建设指标1、用地开发指标类别旅游度假中心水上康体休闲旅游区民俗运动旅游区总计用地面积（m2）12627、650425229324186876065建筑密度（）0.1390.0210.0440.047绿化率（）0.1580.6560.3390.467容积率（）0.4380.0330.0440.096建筑占地面积（m2）1754791001440041047建筑总面积（m2）55500142001440084100绿地总面积（m2）200002790001100004090002、项目建设指标项目建设工程量项目区域项目建设用地面积（）建筑面积（）厄家太地区青藏人乐园青海顶级旅游度假接待中心2500018000高原生态国际会议中心60004000青海民族产业培训基地200009500游客中心4000428、800黄河源文化馆50005000黄河奇味馆50005200青藏民俗风情园100007300三江源广场20000服务配套设施65001700景观工程20000其他用地5150合计12665055000xx地区高原健康养生会所100005000xx人家（别墅）700005000高原黄河沙滩俱乐部100001500高原水上娱乐中心40000高原特色小吃街40001800八宝茶馆2000600接待中心1000300景观工程279000其他用地9229合计42622914200拉卡地区室外标准射箭场15000室内综合训练馆100006000高原民俗趣味射箭园150000800“五彩神箭”广场8000水29、上餐饮码头及商业内街80001500酒吧休闲娱乐区2000600中华藏家园（中华藏家乐）200004000景观工程110000其他用地1186合计32418614400总计876065841001.6 存在问题及建议1、项目存在主要风险及建议（1）市场规模预测变数较大。本项目产业形态、产品功能具有相对的特定性，存在无法达到预计市场规模、市场竞争力发生变化、市场价格不被接收、客源市场过分依赖等风险因素。针对这一风险，本项目应做好市场开发计划以及配套的营销策划，对不同细分市场的目标群体执行更系统更具针对性的开发计划，同时多角度选取市场开发渠道，采取灵活多样的市场销售策略。（2）产品竞争力在远期存在30、不确定因素。健康休闲度假经济正蓬勃发展，日益受到社会广泛重视，西宁及周边地区健康休闲项目不断涌现，从而也加剧了行业的内部竞争。针对这一风险，本项目应针对每一个细分市场，增强产品的应对性，打造项目独特性卖点，塑造项目高端品质形象与持久良好品牌，提升项目的综合市场竞争能力。（3）国家宏观政策可能带来变化。由于休闲度假产业正处于上升发展的关键阶段，随着国家对宏观经济结构调整的方针政策，会在产业政策、财政政策、货币政策等方面产生变化，从而给休闲度假产业带来一定波动。针对此风险因素，本项目既应以市场为导向，又应充分了解国家的宏观中观政策，努力使本项目的发展目标与国家经济、产业结构调整的方向相一致，与区域31、社会经济发展的趋势相吻合，尽可能地降低政策调整对市场性量变化所带来的不利影响。（4）项目投融资存在风险。本项目开发所需资金巨大，但项目开发公司自身投资能力在一定程度上有限，同时部分大型项目，其开发具有一定（投资回收周期）风险性，从而直接导致融资难度加大。针对此风险因素，应做好融资计划，通过各种渠道（银行、社会、专业投资机构等等）融资，尽可能整合各种社会资源和资本，实现项目融资，并且严格执行资本运营制度，建立完善的项目公司体制及财务管理体制。（5）项目运营管理难度大。该项目对于开发方来说产业跨度较大，缺乏相关运营管理经验，并且本项目涉及产业结构复杂，所需成立的运营公司规模大、涉及部门多、经营策略32、复杂，因此部分管理体制和组织架构可能不适应市场发展需要。针对这一风险因素，需加大企业的市场准入，不断调整和完善公司组织模式、运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。2、对开发工作的建议（1）尽快进行项目立项报批：将项目开发纳入合法渠道，并通过相关政策手续的办理，获得上级部门的支持，推动项目快速发展。因此需要尽快进行项目报批，并与规划设计单位协调相关报批文件手续。（2）规划与开发同步进行：由于开发工作时间计划相当紧凑，因此，为加快进度，以配合全局工作，对于开发工作，应该在规划分阶段分层次编制的过程中承接启动，重点开展项目合作伙伴、高端市场初步拓展等工作，这样，及时将开发33、过程中遇到的问题，与规划工作进行协调。这样待到规划工作全面结束，建设工作也已经全面展开。（3）开发工作应分阶段进行：任何项目的开发应该都具备一定的风险，有些风险是可以预测并进行规避的，有些则是难以详尽掌握的，因此对于开发方，在开发过程中应建立项目预警机制。此外，开发工作应当根据各阶段计划贯彻实施，同时根据开发过程中所遇到的实际情况灵活调整。第二章 项目背景及开发战略2.1 项目开发背景2.1.1项目所在区域的区位优势项目所在的xx地区处于青海省最重要的旅游集散地西宁和热点旅游地同仁之间，距西宁仅131公里，有着天然的良好交通关系。因此，在区位条件上，项目具备了借助西宁发展优势及西宁大规模市场的34、条件，能够吸引赴青海西宁旅游的客源市场、过境西宁赴西藏旅游市场，以及西宁市的城市居民市场。2.1.2项目所在区域的资源优势xx地区旅游资源相当丰富，包括xx国家森林公园、藏传佛教寺院、李家峡大坝、水库以及周边景点。xx森林公园与李家峡水库一起形成“碧水挟丹山，大坝锁黄河”的壮美景观。项目所在的xx地区处于拉脊山支脉，由山地、风蚀残丘、山间小盆地相间组成，地层构成以红色砂砾岩为主，最高峰为申保山，海拔4614米，有景点50多处，是以丹霞地貌、佛教寺院为主体景观，并兼有宏大的李家峡水电工程，是一个以观光旅游为基础，休闲度假、宗教朝觐、消夏避暑和科学考察兼备的旅游景点。2.1.3项目所在区域的旅游发35、展政策分析黄南州委、州政府确立的“北依西宁、南望九寨”的大旅游战略以及“围绕一个思路，依托两个区域，打造三大旅游品牌，开辟四条重点旅游线路，组织六个特色旅游民俗活动，建好七个旅游景区（点），推出八大特色旅游产品”的总体发展思路，xx风景区的开发便因此成为了近期黄南州加快旅游业发展的“重头戏”，而其中xx旅游的开发更成为了“重中之重”。近期，黄南州委、州政府提出了要将xx（李家峡）的旅游开发按照“青海省顶级旅游度假区”的标准来打造。2.1.4类似开发方向产品市场供给状况从青海省大区域提供度假综合产品和服务看，目前还没有能够在市场上形成一定号召力的项目。青海贵德黄河生态文化旅游度假区是目前仅有的一36、个省级旅游度假区，其主要产品是黄河生态观光、温泉度假。其客源市场80以上为以西宁为主的省内游客，整体项目尚处在旅游度假区的初级开发阶段。xx顶级度假区项目目前具备了潜在的市场需求和市场规模基础，因此，在一定意义上，该项目的开发必然能够在区域中保持领先，并能够引导区域内同类型项目开发。2.2 项目开发战略2.2.1项目发展目标l 国际知名的高原健康特色旅游度假区l 国际知名的高原户外运动旅游区l 国内知名的青海风情体验旅游区l 青海省重要的会议旅游生态型度假区l 青海省重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心l 青海省第三大旅游品牌（除青藏天路之旅、青海湖外）2.2.2整体战略思路1、项目集观光、37、体验、休闲、购物、娱乐、运动、养生、度假、会议、培训等多种功能于一体，彰显xx度假区的旅游核心吸引力。2、在项目总体盈利方式上，实施以高端休闲度假、康体保健综合服务及会议培训三大板块为主体的盈利结构体系。3、项目中的各盈利板块构建大型产业链条，互相促进，互相支撑，滚动发展。4、以细分市场为主要开发对象，以特定运营方式（客户个性化服务）为主要经营特色，以项目管理公司为主要经营手段。2.2.3项目总体定位l 项目开发定位彰显高原特色 突出健康主题 强化社区理念 整合开发景点l 主题形象定位健康旅游社区 高原度假秘境l 项目特色定位寻找人工与自然、建筑与山水、舒适与生态的平衡点，塑造项目核心价值l 38、项目体验定位从丹霞碧水诗画中惬意体验高原休闲新感受l 产品定位体验丹山碧水秘境中的健康快乐2.3 项目建设的综合意义1、项目经济效益总体分析xx顶级旅游度假区所产生的经济效益，取决于其自身的盈利结构，也取决于各盈利领域的市场需求前景。从这个角度出发，分析项目的盈利结构可知，xx顶级旅游度假区具备以下几方面盈利领域：a、会议和培训服务所产生的盈利，以及带来的相关商务经济盈利；b、康体保健、高原运动项目产生的盈利；c、引导管理培训、会展业等健康文化教育产业经营，实现创新盈利。2、项目社会效益总体分析a、通过开发xx顶级旅游度假区，弥补青海省缺乏顶级休闲度假场所之不足，为区域带来新的经济增长点；b、39、通过项目的开发，推动改善黄河流域生态环境；c、通过项目开发，解决当地部分人口就业，提升当地居民社会进步意识。第三章 市场分析3.1 产品市场需求分析xx顶级旅游度假区项目融合高原特色生态、文化、民俗及风情，提炼文化、艺术、饮食和保健等多元精髓，灌入“高原”、“健康”及“快乐”三大核心元素，重点建设康巴人的乐园、生态型国际会议中心、青海民族产业培训基地、黄河水上俱乐部、高原健康会所、高原射箭运动俱乐部、高原民俗趣味射箭园、中华藏家乐等项目，为海内外游客打造一个集高原风情度假、黄河生态观光、高原快乐休闲、特色养生保健、神奇风情体验、魅力民俗活动、高原户外运动、顶级会议培训等多功能于一体的大型综合高40、端旅游度假区，构建一个高品位、高规格、高等级的超一流旅游休闲度假中心，将为青海旅游塑造一处新概念旅游的灯塔，开启青藏高原旅游新时代。这里主要对本项目所包含的康体度假、会议培训、高原运动等几类重要旅游产品进行市场分析。3.1.1 高原健康度假产品（1）市场需求背景和现状健康度假产品是度假、地产与健康休闲结合的落地形态之一。高档度假项目分布日渐规律化，向城市周边聚集。随着当今社会压力增大，人们面临着每况愈下的生活环境与自然环境，因此，高收入人群健康休闲度假的需求急剧膨胀，此类产品具有潜在的巨大的市场需求。地处青藏高原也使得这一项目具有自己独到的特色和优势，能够获得良好的市场前景。就项目所在区域而言41、，西宁及周边大城市居民，以及其他赴周边旅游地的省外和境外游客，特别是高收入人群对于健康度假产品的需求日趋旺盛，这将对拉动xx高原健康度假产品消费和投资起到积极作用。（2）产品开发市场需求预测通过全面挖掘多方面的健康需求，紧抓市场空白，重点锻造康体、疗养的特色系列产品。随着“康巴人的乐园”顶级旅游度假中心、高原健康养生会所、高原特色餐饮、藏医藏药等特色产品的开发，以及配套设施和个性化服务的完善，同时强调当地文化注入，推崇顶级品质服务，迎合高端人群的心理需求。随着社会的快速发展，压力的加大，人们对自身健康的关注度也不断提升，对康体休闲度假的需求不断增强。休闲度假旅游市场迅速的膨胀，这是一个以城市为42、中心的巨大的市场。xx良好的自然环境、奇特的山水风光、高原森林生态、高原气候、神奇的藏药、藏医，使得其成为开展康疗度假旅游的绝佳场所。随着xx打造以会议度假、体育健身、保健疗养、夏季避暑等为特点的休闲度假旅游体系，必然吸引周边大城市居民到xx进行休闲度假体验。3.1.2会议培训旅游（1）市场需求背景和现状a会展产业对提升区域综合实力有巨大推动作用。b会展产业能够拉动相关产业链条发展，产业连带效应突出。c潜在的巨大市场需求和区位优势为本项目发展会议培训旅游产业带来前提条件与重要保障。依靠本项目天然的区位和交通优势，通过整合健康休闲度假项目加强区域吸引力，引导西宁、兰州等地会展产业向xx延伸，将是43、可行的。（2）市场需求预测本项目所在区域需要打造出具有以下主要特征的主题会议项目：具有良好的综合配套功能，针对西宁、兰州等主要城市的政府会议、商务会议、展览展示以及培训等主要度假会议市场提供高档服务。随着xx旅游接待设施、商务和会议设施的完善，配套服务设施和人员培训的加强，以及体验参与型旅游产品的丰富，对周边主要大中城市的会议旅游市场将形成新的吸引，带来越来越多的客流、物流、信息流，促进xx观光旅游、休闲度假旅游等与会议接待活动的结合。xx近期完全可以吸引青海及甘肃等地政府会议、商务会议、旅游节事会议、集团会议和培训等市场，中远期可吸引国内高端散客市场和国际市场。同时，结合xx资源特色推出多种44、会议旅游产品，通过尽可能多的承办大型会议，实现以会展带动旅游收入的效益，并广为宣传xx作为休闲度假地和会议旅游目的地的形象，让游客认识到，青海不只有青海湖、塔尔寺可以旅游，还有xx，从而吸引大量游客前往xx旅游。（3）同类产品分析青海省没有类似的专业化、规范化的产品项目，现有的会议市场依附于相应的行政或者商务活动，培训机构也没有形成一定的市场规模、系统的操作流程和完善的营销体系，因而具有随机性和不确定性。3.1.3高原运动娱乐产品（1）市场需求背景和预测在当今世界，体育是一种时尚，旅游也是一种时尚，体育与旅游结合更是时尚。黄河上游水上旅游明珠带是青海省将打造的一个特色旅游品牌。目前，黄河上游、45、李家峡、公伯峡、康扬xx水电站等已形成97平方公里的水面景色，黄南州有关部门将丰富水上运动娱乐项目，欲打造高原水城品牌。凭借xx的旅游资源条件，打造高原水上运动基地和射箭大赛等项目，高原体育旅游将会成为xx旅游的又一大亮点。黄南州已开始谋划“九寨沟xx国际汽车公路拉力赛”等国际性赛事，并尽快着手建设高原水上体育竞技训练基地等，促进体育旅游产业化的发展，将环青海湖民族体育旅游圈和黄河上游水上明珠旅游带向xx延伸，吸引更多国内外体育旅游爱好者及运动员群体前往xx旅游。（2）同类产品分析青海省体育产业“十一五”期间重点打造四条体育产业发展链：以玉珠峰国家高山训练基地、金银滩青少年体育训练营地、西宁“46、宁湖水上基地”、青海湖房车营地等为主的“环青海湖民族体育圈”体育产业链；以“环湖赛”、“国际抢渡黄河极限挑战赛”、“青海高原国际攀岩赛”为主的体育竞赛产业发展链；以青海多巴国家高原体育训练基地青海xx国家水上训练基地青海省全民健身中心为主的体育产业发展链；以体育彩票、体育产品经营、体育建筑业为主的本体产业链。xx国家级高原民族射箭基地正好可以整合在体育产业链中，契合了青海省的体育产业总体发展格局中。3.1.4宗教和民俗文化旅游市场在市场前景方面，藏区旅游已经成为一种时尚和文化追求。对于文化艺术来说，越是民族的，就越是世界的；越是民间的，就越是市场的。目前热贡文化和神秘宗教文化以其独特的魅力吸引47、着大批海内外游客，随着xx藏文化旅游的发展和相关文化旅游产品的推出，青藏铁路的开通，区域协调步伐的加快，西宁xx隆务拉卜楞九寨沟等跨省旅游精品线的逐渐形成，xx必将成为游客赴藏区旅游的一个重要目的地，成为国内、国际游客进入青海旅游的重要节点，以及青海进入甘肃、四川旅游的中转站。3.2 项目目标市场分析3.2.1总体定位依托西宁、突破国际、带动国内西宁游客将是xx旅游近期主要消费者，陕西、甘肃、河南、四川等是xx主要省外旅游吸引力圈，其次是北京、山东、上海、广东等东部客源市场，境外游客主要来于亚洲地区。3.2.2目标市场细分1、一级客源市场（1）定位根据xx和青海省现有游客的情况分析，依据市场的48、距离衰减原理和xx旅游产品的开发状况，xx的一级目标市场定位在以西宁为核心的客源市场，主要包括青海省和四川、甘肃、河南、陕西等邻省旅游吸引力圈的国内游客、入境游客及当地居民市场。（2）细分从市场细分角度看，以西宁为核心的客源市场重点为以下几个市场：l 青海旅游市场（包括赴青海游客市场和城市居民市场）l 周边邻省旅游市场（包括赴该地游客市场和城市居民市场）按旅游形式划分主要包括以下市场：l 会议培训旅游市场以西宁、兰州地区为主的大中型展览、会议、培训市场，兼顾健康休闲和商务度假双重需求，重视健康配套服务与个性化体现。l 娱乐运动旅游市场国内和高外高端消费市场，主要以1835岁的青年白领为主，喜爱49、运动，渴望挑战，对新事物有着较强的好奇心和探索心理。特别注意一些极限运动俱乐部是重点的团体游客潜在市场。l 康体度假市场国内和国际高端消费市场，主要目标群体为月收入超过5万元的3560岁的中老年企业管理者、社会名流等，有较强的健康、保健、护理、疗养需求。l 生态休闲市场国内和国外高端消费市场，主要目标对象为月收入8000元以上，热爱大自然生态，有较高的文化修养和审美情趣，具有一定的社会交流、自我展示需求的中青年群体。l 文化旅游市场2、二级目标市场按照市场的距离衰减原理，二级目标市场应定位在青海及其邻省以外的地区，时间或空间距离上比较近、经济较为发达、出游能力增长迅速的区域，主要为环渤海地区的50、山东、北京，以及长江三角洲的上海、珠江三角洲的广东等外省客源地。通过吸引赴青海的远程省外游客到xx过境旅游，使xx逐渐成为青海省新的热点旅游地，其旅游目的地形象得到树立和广泛宣传，达到放射性的拓展国内远程市场的目的。按旅游形式划分主要包括以下市场：l 周末度假游市场l 奖励旅游市场l 旅游节庆市场3、三级目标市场我国的其他地区可以作为三级目标市场，进行积极培育。4、海外客源市场定位和细分青海省的海外游客来源广泛，因此，在海外国际客源市场的开发上，要将赴青海旅游的海外客源引入到xx来，这是xx旅游度假区海外国际客源市场开发的重要策略。海外客源市场的开发对象主要包括：l 日本和港澳台市场日本是青海51、国际旅游的最大客源国，xx应努力做好对这一市场的宣传促销工作，使这一客源市场不断扩大。港澳台市场与大陆联系密切，基本与国内市场融为一体，其已经成为入境旅游市场的主体，其过往率高、再访率高、停留时间长，xx壮丽的自然风貌，神秘浓郁的宗教气氛对该市场有独特的吸引力，开发潜力很大。l 韩国和东南亚市场这一市场与我国有相同的历史文化渊源，佛教对这一地区的许多国家影响深刻，xx的旅游资源对他们很有吸引力。l 西欧和北美市场这一市场是我国国际游客的主要来源地区，随着青海旅游的开发，赴青海旅游的西欧、北美游客人数增加很快。3.3 目标客源市场预测xx顶级度假区作为新的景区，缺乏前期的市场资料，这里主要参考青52、海及省会西宁旅游市场的统计数字，结合xx的区位和旅游产品定位等的分析进行游客量的预测。预测基数以xx国家森林和地质公园2006年的数据，游客人数为17万人，采比较保守的预测，人均消费2007年为140元，项目运营初期，xx游客人数年增长率大约维持在8%左右，旅游人均花费年增长率在5%左右。表 xx20072022年旅游接待、收入预测表 指标年份接待人数（万人次）增长率（%）人均消费（元）增长率（%）收入（万元）2007 9.18 8.00 140.00 0.05 1285.20 2008 9.91 8.00 147.00 0.05 1457.42 2009 10.71 8.00 154.35 53、0.05 1652.71 2010 11.56 8.00 162.07 0.05 1874.17 2011 12.72 10.00 186.38 0.15 2370.83 2012 13.99 10.00 214.33 0.15 2999.10 2013 15.39 10.00 246.48 0.15 3793.86 2014 16.93 10.00 283.46 0.15 4799.23 2015 18.62 10.00 325.98 0.15 6071.03 2016 20.30 9.00 358.57 0.10 7279.17 2017 22.13 9.00 394.43 0.10 8754、27.72 2018 24.12 9.00 433.87 0.10 10464.54 2019 26.29 9.00 477.26 0.10 12546.98 2020 28.66 9.00 515.44 0.08 14770.31 202131.23 9.00 556.68 0.08 17387.60 202234.05 9.00 601.21 0.08 20468.69 3.4 市场竞争力评价3.4.1资源优势碧水丹山项目所在区域具有独具特色的高原自然生态景观，即由碧绿清澈之黄河水、丹霞地貌、蓝天白云、森林植被等共同组合成高原独特的“碧水丹山”奇景，能够构成项目的“第一吸引物”。朝觐圣地x55、x是藏传佛教的重要复兴基地，是藏传佛教前宏期和后宏期两个阶段的重要标志。宁玛派寺院阿琼南宗寺、本卜子寺(南宗扎寺)、南宗尼姑寺以及格鲁派寺院南宗扎西南杰林寺等共同组成了李家峡地区自然与人文相结合的景观，这也是李家峡旅游的另一个优势所在。康巴人乐园xx，藏语意为“康巴人的乐园”，由此可看出李家峡地区具有深厚的藏族文化底蕴以及浓郁的藏族民俗风情，人文旅游资源特色鲜明。射箭之乡今年，xx县被确定为青海省第一个“民族射箭之乡”，其竞技和民俗射箭运动都能够吸引游客眼球。 水上基地同时，xx县成功申请成为中国赛艇和皮划艇国家水上高原训练基地，且基地距项目所在地不远，可以有效进行捆绑营销。3.4.2区位优势56、项目所在地区距西宁的交通距离为130公里，其间已有兰西高速、平阿高速联通至距项目所在地区30公里处，按车程计算仅为1小时左右。3.4.3产品优势特色致胜青藏高原风情和藏地独特文化日益受到全世界游客的喜爱和关注，近年来始终为旅游热点。功能致胜项目集观光、体验、休闲、购物、娱乐、运动、养生、度假、会议、培训等多种功能于一体，已构成产业链。品质致胜项目将于产品、服务、配套设施等多方面达到超五星顶级水准。细节致胜项目将抓住每一处细节深入挖掘文化、诠释高原风情、彰显藏地特色，以精雕细琢的细节设计迎合游客喜爱。服务致胜人性化服务、私家服务为特色，保证软环境实现顶级配置要求。3.4.4市场优势弥补旅游市场空57、白本项目与当前青海的旅游项目互补性突出，弥补了青海省缺少高品质深度旅游精品项目，特别是集高端度假、休闲、会议、培训等多功能于一体的旅游项目这一现状。延伸黄金旅游圈从青海省主要的旅游资源富集区、旅游集散地和旅游产品开发程度较高的集中区分析来看，西宁是青海省主要的旅游集散地，环西宁旅游圈（“西宁塔尔寺青海湖xx”）是目前青海旅游主要的集中点，而本项目正好身处环西宁旅游圈周边。链接周边景点本项目正处在“黄河上游明珠旅游带”的主要位置上，周边与已逐渐形成气候的贵德旅游、循化旅游、同仁旅游以及甘肃的甘南旅游等旅游地相邻，资源整合优势突出。目标市场清晰本项目初期完全可吸引青海及甘肃等地政府会议、培训、度假58、市场，中期可吸引国内高端散客市场和国际市场，后期可广泛吸引国内大众市场，此外，也可锁定国内外会议、节庆等大型活动以突破机会市场。第四章 项目总体规划4.1 项目开发控制范围规划规划区包括厄家太地区、xx地区、xx地区三大区块，基本项目建设占地面积约为1.05平方公里。4.2 项目开发的基本原则1超常规发展原则xx区域生态环境良好，旅游资源极其丰富。要充分利用旅游业迅猛发展的机遇，超前规划、超常规发展，尽快把资源优势转化为产品优势，推进旅游经济的迅速发展。2市场导向原则xx度假区旅游产品开发、经营、营销等各项工作均应牢牢地以其目标客源市场的需求为出发点与归宿点，紧贴市场不放松。根据未来旅游发展趋59、势和细分市场游客需求，充分发挥xx的资源优势，充分利用区域内独特的森林生态、地质奇观、高原水库、宗教民俗文化等旅游资源，适时开发对应市场的旅游产品。3整合开发原则将区域内重要旅游资源组合成为一个整体，形成合理的旅游格局。同时要处理好与贵德、同仁和循化等周边旅游地的关系，加强区域内旅游产品的联合，组合有生命力的旅游产品推向市场，共同开发旅游资源、共享客源市场。4地方特色原则特色是旅游业发展的生命，xx旅游发展要兼顾周边热点旅游地的产品，弥补青海高档度假旅游产品之不足，抓住“健康文化社区，高原度假秘境”这个主题，打造xx顶级旅游度假区，并不断优化旅游景点、景区、线路及服务网络系统，使xx旅游在区域60、整体旅游格局中独树一帜，形成旅游发展的新局面。5可持续发展原则xx度假区旅游发展的重要支撑是生态环境和文化背景，因此，在旅游开发方面，要以生态和文化保护为前提，坚持合理利用与有效保护相结合，进行合理开发、科学利用，实现可持续发展。6系统配套原则旅游业是行、游、住、食、购、娱六大要素共聚的综合性行业，因此在发展旅游业时，必须注重综合配套，使六大要素系统协调发展，形成旅游综合生产力。7阶段式滚动开发原则根据旅游总体规划中的近期、中期和远期目标进行分阶段、有重点的开发。4.3 概念设计4.3.1主题形象定位健康文化社区 高原度假秘境4.3.2特色定位彰显高原特色 突出健康主题 强化社区理念 整合开发61、景点4.3.3整体开发定位青海省唯一的顶级旅游度假区4.3.4项目特色定位寻找人工与自然、建筑与山水、舒适与生态的平衡点，塑造项目核心价值4.3.5特色卖点康巴文化风情乐园丹山碧水秘境超星级文化风情主题酒店多功能生态主题会议中心国际一流的高原风俗射箭基地藏民族特色高原健康会所快乐中华藏俗风情园天上人家原生态情景剧场4.3.6项目体验定位从丹霞碧水诗画中惬意体验高原休闲新感受4.3.7发展定位高端引领战略、差异化战略4.3.8市场定位从地域上看：以青海省地区为主、辐射兰州等周边城市地区从分类上看：以商务会议市场、度假市场、培训市场、体育健康市场等为主，以自驾市场、民俗文化为辅助4.3.9口号体系62、1、国内宣传口号碧水丹山xx，高原度假秘境游无限惊奇xx游度假天堂xx，高原生态奇风光走进xx，回归真自然看高原黄河，品丹山碧水佛教朝觐圣域神秘浪漫xx，避暑消夏/康体度假新福地阳光高原，健体天堂2、海外宣传口号青藏高原的生态奇葩神奇、淳朴的xx神奇、神秘、神圣之境3、主题口号“碧水丹山xx，高原生态秘境游”“青藏高原唯一顶级生态旅游度假区” “高原生态养生秘境”“原生态藏地风情度假区”/“藏地风情体验乐园”“青海民俗文化荟萃舞台”“神奇xx，避暑新胜地”“高原生态之乡”4.4 项目建设目标4.4.1总体目标l 国际知名的高原健康特色旅游度假区l 国际知名的高原户外运动旅游区l 国内知名的青海63、风情体验旅游区l 青海省重要的会议旅游生态型度假区l 青海省重要的劳动技能及干部再教育生态培训中心l 青海省第三大旅游品牌（除青藏天路之旅、青海湖外）4.4.2经济目标预计2007年度假区接待18.36万人次，收入可达1836万元；到2010年，年接待游客23万人次，实现接待收入2454万元；到2020年。预计接待游客人次76.6万人，实现接待收入14601.7万元。4.4.3社会目标通过坎不拉顶级旅游度假区的开发，积极促进区域产业极化增长，通过扩大就业、逐步解决区域内劳动力转移与农牧民持续增收问题。提高区域整体形象，促进产业经营环境与旅游人文环境的良性发展。从生态环境、投资环境、旅游环境、人64、居环境等多角度打造区域环境，为最终实现区域经济、环境与社会事业全面发展做出重要贡献。（1）20072010年，结合区域性特色项目如餐饮、藏家乐、旅游商品销售等，在景区开发中所需的服务人员实行本地化战略，积极吸纳当地农牧民群众进入旅游地服务业体系，促进旅游业发展，以区域缓解就业压力，提高区域农牧民的非农收入水平。（2）20112016年，逐步增强社会力量投资旅游的吸引力，在开发地域民族风情的旅游项目中，积极鼓励当地居民的加入，增加当地居民的旅游收入。（3）20172022年，继续提高景区的整体服务水平，加大改善区域居民整体服务质量，进一步促进区域文化、宗教、民俗等资源的开发，为旅游产业发展提供新65、的活力。4.4.4生态目标在取得经济与社会效益的同时，应重视区域生态环境的保护与建设。在不破坏区域现有生态资源环境的基础上，逐步实现开发与保护并重，努力实现生态资源开发的可持续性；改善区域旅游环境卫生，在发展旅游基础产业与相关产业的同时，必须注重区域环境污染问题，作到整个区域旅游环境的美观，增强环境舒适性，实现以景观吸引人，以环境留住人。4.5 功能区划分及重点项目布局4.5.1 总体规划布置和功能分区根据李家峡的资源特色及项目开发需要，xx顶级旅游度假区项目总体布局为“一核一带两辅一镇”。一核，即指位于厄家太的xx高原顶级旅游度假中心；一带，指从厄家太至xx的融黄河风光观光、运动、休闲、健身66、养生、风情体验、度假于一体的旅游带；两辅，分别为高原水上康体休闲旅游区和高原民俗运动旅游区。一镇，指xx风情旅游小城镇；4.5.2重点项目建设内容（1）xx高原顶级旅游度假中心主要建设内容包括：生态停车场、游客中心、青藏人乐园、青藏民俗风情园、黄河文化主题园、高原生态国际会议中心、青海民族产业培训基地。（2）高原观光娱乐体验带主要建设内容包括：滨河休闲码头、高原特色小吃街、xx人家、黄河生态休闲景观带、帆杆广场、中华藏家园。（3）高原水上康体休闲旅游去主要建设内容包括：接待中心、生态停车场、高原水上娱乐中心、高原沙滩俱乐部、高原健康养生会所。（4）高原民俗运动旅游区主要建设内容包括：接待中心67、生态停车场、高原射箭运动俱乐部、高原民俗趣味射箭园。4.6 旅游产品结构与产品方案4.6.1旅游产品结构xx顶级旅游度假区旅游产品结构体系，由品牌产品、重要产品和辅助产品构成一个特色鲜明，结构完整的体系结构。高原生态和民俗文化是xx顶级旅游度假区的资源特色，以资源为依托开发的高原度假旅游产品应成为其旅游品牌，位于整个产品体系的最顶端。通过对此产品的不断完善和深化，树立xx顶级旅游度假区的旅游形象。会议培训、体育健身是其针对市场需求而开发的重要旅游产品。生态观光、民俗观光体验、民俗保健养生、水上娱乐等作为xx顶级旅游度假区的辅助旅游产品和高原度假的主要内容，丰富了其旅游产品结构。4.6.2产品68、方案休闲度假产品系列：青藏人乐园（包括私家庄园），xx人家。会议培训产品系列：高原生态国际会议中心，青海民族产业培训基地。体育健身娱乐产品系列：高原射箭运动俱乐部，高原民俗趣味射箭园，高原水上娱乐中心，高原沙滩俱乐部，湿地垂钓园。民俗观光体验产品系列：青藏风情园，黄河文化主题园，xx风情小镇，中华藏家园。生态观光产品系列：xx黄河生态景观带，xx李家峡自然生态观光，黄河水上观光。民俗保健养生产品系列：高原健康养生会所，高原农业体验。第五章 配套基础设施保障体系5.1 交通规划1、总体结构控制类型旅游度假区的交通路线有四种方式：可进入性路线：从客源地到旅游目的地的线路，主要做好针对xx李家峡景区69、的接待服务工作，同时考虑整合西宁和同仁旅游线路的整合，兼顾西宁主要游客周转站的接待和营销工作。因此，可进入性路线应主要考虑客源地西宁同仁之间的各种交通工具转换的便利性。区内可进入性线路：指xx镇到旅游度假区的交通路线，应该主要考虑城镇公交系统和旅游区可进入性交通和内部交通系统的规划。景区内的交通网络：主要考虑人行道和特色骑乘路线等的规划设计，限制机动车辆的进入。景观游线：主要包括景观步道、黄河水上游船观览路线和特色骑马游览路线等，三个地块依据不同的地形、邻水状况和土壤组成，开发不同的景观布道游线，xx旅游区以台地式景观不到为主，xx旅游区以乡野休闲小道为主，xx以卵石布道为主。2、道路规划干线70、公路的改造和建设：完善道路排水系统和与旅游相匹配的服务设施，实现道路园林化、景观化和标识标准化。采用二车道，道路宽为8米，路两边各设宽度约为1米的水沟，这两条水沟为排灌渠，整个道路宽为10米。依据道路与周围环境的关系，设置景区标识系统，展示景区风貌。景区主要道路：包括旅游区内分区道路、环区道路等，用于马车、少量机动车和等通过，路宽度为6米。人行景观道路，宽12米，主要是度假区中各功能分区内人行通道，采用卵石路或在路面铺上石粉。3、给排水基础设施规划各旅游区分散供水，依据xx镇的供水基础设施，分片建蓄水池或者黄河水的处理利用，确保水源地的水质符合“国际生活用水卫生标准”的有关要求；对于外来旅游者71、的用水量，一般按一般客人150升/人日，中档客人300升/人日，高档客人600升/人日来配备，根据旅游区客流量情况和人过夜数，估算外来旅游者的供水量。xx旅游区着重考虑xx镇的供水系统，同时景区蓄水以备急需。按照日接待量1500人，需增容日供水量900吨。度假区绿化面积为50亩，用水每亩日耗水量为1吨计算，绿化日用水为20吨；消防栓按消防管理有关条例安装，一般每100-200米左右安装一个即可。xx旅游区着重考虑水井供水或者蓄积处理后的黄河水供应，按照日接待量500人，需增容日供水量150吨，旅游区绿化面积为包括农产品采摘园和景观林有100亩，绿化日用水100吨。xx旅游区着重考虑水井供水或者72、蓄积处理后的黄河水供应，按照最大日接待量2000人（主要是考虑射箭大赛期间的人数），需增容日供水量300吨，旅游区绿化面积（包括室外场地的绿化维护）有150亩，绿化日用水150吨。各重点旅游景区要划定水源地保护范围，保证水源涵养林、草不被破坏。确保旅游涉外饭店必须具备冷、热水供应条件，供应水质应满足规范要求，热水供给时间要与旅游者的活动安排相适应。雨水及生活污水和污水排放采用分流制，明沟和暗沟相结合。度假区的雨水通过在道路两边附设的排水明沟就近排入附近的排水沟中。生活污水集中处理后通过排水暗沟排到污水处理管道中。xx旅游区污水排放考虑集中收集后并入xx镇的排污系统，xx旅游区和xx旅游区考虑集73、中处理后作为旅游用水重复使用。严谨直接将污水排人黄河。4、供电基础设施规划旅游区三个地块的用电考虑于附近水电站的情况引入，建议在接近景区的一定区域范围内采用地下铺设的方式，每景区设配电室一座，区内由380伏电源供电，旅游区内的供电线路一律采用暗敷的形式。度假区的电力供应要求有两个电源供给，保证任何时候不间断供电。路灯电缆要求埋地敷设。整个度假区的电力供应负荷大约为 千瓦。5、能源供应规划旅游度假区的供暖设施主要包括电力供暖和生态建筑保暖等。根据功能需要建小型锅炉房各三座，室内采暖采用电热膜及盘管风机技术。电力供暖采取下列公式计算：建筑物采暖热负荷Q =qvV（tN - tw）供暖设计室外计算温74、度 tw；供暖设计室内计算温度 tN；比热特性热指标qv=1.16W/(m3K)；生态建筑的设计要充分考虑所在区域的气候特点，选取隔热的建筑材料，充分利用光能，选择合适的植物配置，以便维持高纬度的温度状况。景区及民俗旅游接待地推广使用清洁能源。建设天然气和液化石油气供气站保证生活服务。民居旅馆大力推广使用风力或者太阳能照明、做饭、取暖。近期无法实现清洁能源利用的景区和民居服务区，以柴薪等作为补充能源，到中期要全部实现使用清洁能源。6、邮电通讯设施战略规划 旅游区内的电信设施和服务尚不发达，网点少，远远不能满足游客的要求。规划需要政府出面，旅游局与电信局双方一起，尽快开通宾馆、饭店、娱乐场所和各75、个景点景区内部的公用电话，特别是开通公用IDD、IC和IP电话，鼓励相关企业在旅游重点区域开通全球通手提电话卫星差转站，方便旅游者对外的邮电通讯联系。为保证旅游者的安全救护，景区（点）防火防盗等特殊情况的需求，可在主要旅游景区（点）、人流量大的车站，设立旅游通讯专线，确保通讯畅通，能及时处理意外突发事件。5.2 配套基础设施发展规划2、旅游餐饮服务规划（1）餐饮业发展的原则特色化：尽量发掘和推广具有地方特色的餐饮文化和地方小吃，使之趋向标准化和规范化，以增加其影响力。从食的方面体现文化的吸引力，并作为一项重要的旅游资源吸引游客，提高旅游餐饮占旅游者消费总额中的比例。精细化：在不破坏环境，不违背76、野生动物保护法的前提之下，任何原料都可以采用，但各种原料的制作最终要达到精细的程度，构筑一个旅游饮食文化特色。同时，根据游客的不同口味需要，吸收各种餐饮文化的精华，为游客提供多种选择机会。品牌化：要通过饮食的发展，形成品牌服务，品牌菜肴。同时，要把店内就食和客人购买结合起来，使旅游饮食成为旅游目的地发展的重要因素，也成为拉动目的地经济文化全面发展的重要因素。（2）特色餐饮的设计与开发主要宾馆酒店的餐饮设计依据高端游客的餐饮需求，通过游客的餐饮爱好调查，选择中西高档餐饮美食和地方特色精品美食，精品化是宾馆酒店的重要特色，保证餐饮视频的高品位、高价位；实现餐饮的绿色化，包括原材料无公害、无污染和生77、态化加工，实现种植地域、种植手段、田间管理、加工方法的全程绿色生态化。民俗旅馆的山野饮食系列开发主要开发青稞面食、搅面、尕面片、傲子、洋芋包子、卖仁奶茶、土火锅、抓面、牛羊杂碎、甜醅儿、麻食儿、拉条子、凉粉儿、粉汤、民间野味系列餐、全羊宴、山野菜等系列青海省土特风味小吃。（3）餐饮业的管理制定符合当地特点的餐饮标准和价格，实行挂牌定点经营，主管部门实行行业管理。做好旅游餐饮点的审批管理工作，对不合格者应及时撤消其定点资格，以保护旅游者利益。制定严格的卫生标准，规范对游客的餐饮服务，改善游客的就餐环境。严禁在景区内随意设置餐饮点待客。3、旅游商品服务规划旅游商品是旅游者的基本需求，可以促进地方经78、济社会发展和旅游效益的提高，是旅游区带动地方经济懂得链接和动力，是地方文化的重要媒介。（1）旅游商品和购物网点建设根据不同景区的类型特征，在景区分布旅游购物网点，向游客提供优质价廉的旅游商品。在各个旅游接待宾馆、饭店、大型商场设置旅游纪念品专柜。通过市场调研，组织专家设计，提出有针对性的、有完整体系的纪念品发展计划。由专家设计具有区域文化和自然景观特色的旅游纪念品，使生产的旅游纪念品、工艺品具有浓郁的xx特色。对绿色土特产品进行加工包装，以增加产品附加值和满足游客需要。（2）文化艺术品：热贡文化艺术品包括唐卡、泥塑、堆绣、木雕、藏毯等黄河三江源艺术品，民俗文化纪念品和体育文化纪念品等民间工艺如79、刺绣、剪纸、特色金属制品等民间文学读物如格萨尔王故事等工艺品的开发一定要强化包装，要使旅游者携带方便、具有纪念意义的效果，要在包装装潢上适应旅游的需要。（3）土特产品：包括养生类如冬虫夏草、鹿茸、藏红花等，地方小吃配方及配料、做法，特别是手抓羊肉、速溶奶茶、青稞系列食品。土特产品的包装要体现当地的民族特色、便于携带、精致，即满足游客的购物需求，也可以作为流动的宣传品营销xx度假区旅游。5.3 住宿业发展规划1、住宿设施规划住宿业发展规划的目标是为游客提供安全、温馨、卫生、周到的住宿服务，以合理布局、优化结构、品牌经营为原则，努力实现“五个转变”，即：饭店服务产品向功能化转变、管理手段向智能化转80、变、饭店服务向个性化转变、人力资源开发和用工制度向社会化方向转变、饭店环境向绿色化转变。（1）优化旅游区住宿接待设施的结构依据市场需求状况、旅游区的发展定位和三个地块的特征，进行分地块、分档次的接待设施服务系统，使旅游区的住宿供给能满足各细分市场对住宿的需求。顶级度假酒店是旅游区住宿业的龙头和形象，藏民族风情旅馆是旅游接待国内游客的主要力量，xx镇以及临近乡村的农家乐是接待能力的补充。xx旅游区：以顶级旅游度假接待为主，规划建议结合阶地地形，体现藏民族的建筑特色，装饰形式具有尊贵、品味和身份标识的特色，功能设施上体现智能、方便、舒适的特点，从而从功能上突出商务会议、休闲度假、住宿餐饮等。建筑性81、质以现有建筑物的改造为主。xx旅游区：以藏民族特色庄园为主，针对中高端休闲游客市场，建筑形式以三合式院落式结构，体现休闲、娱乐、文化的特色，建筑性质以新建为主。 xx旅游区：以藏民族民居为主题，针对大众游客市场，让游客体验原生态的藏民族生活方式。建筑性质以新建为主。（2）提升管理水平。强化标准化、规范化服务，实行ISO 9000、ISO 14000标准和全面质量管理。探索超值服务和个性化服务的管理模式，满足高端游客的需求。服务质量的高低，服务人员的素质是根本，采取多种措施提高服务人员的素质。主要措施有减少人才流失和加强对员工的管理和培训。提高经济效益，改变服务氛围，达到减少人才流失的目的；加强82、对员工的管理，建立良好的员工绩效评定、员工考核制度，使员工在公平的环境下工作；加强员工在服务意识、服务机能、服务技巧、酒店意识、星级意识、市场定位意识等方面的培训，使员工掌握良好的服务能力，自信、愉快地为顾客服务。实现酒店管理现代化，实现办公电子化、数字化、标准化，推行绿色营销。绿色营销，是指企业顺应绿色消费潮流，从保护环境、反对污染、充分利用资源的角度出发，通过研制产品、利用自然、变废为宝等措施，满足消费者的绿色需求，实现企业营销目标。绿色营销是饭店全体的“绿色整体大行动”，包括饭店理念，饭店生产、财务等部门，饭店组织的设置，都为配合绿色营销而作相应的调整。第六章 可持续开发与环境影响和保护83、分析6.1 影响环境因素分析旅游产业是一种资源依赖性很强的产业，环境条件影响着旅游产品的供给类型和旅游基础设施的建设，进而影响着游客的旅游方式和体验质量。不同的旅游活动对当地自然环境的景观结构和景观过程也产生多种多样的影响，进而影响着自然环境的环境服务功能。（1）旅游开发、游人大量涌入对度假区区域的森林环境、地质景观、水域环境、土壤环境和湿地环境等造成的影响；（2）为满足游客旅游过程中的基本需求，在旅游地建设的各种基础设施，包括道路、停车场、宾馆酒店以及消防、环卫设施等对山体、植被、水体及周边自然生态的影响；（3）游客对交通、住宿、环卫等基础设施、水资源、食品和旅游商品的需求，旅游活动产生的污84、染（如污水、固体废弃物、噪音及空气污染），加重了旅游区的环境承载压力。6.2 项目环境分级保护规划6.2.1制定环境保护的分区以及相应的等级考虑度假区区域的自然环境特征和旅游产业发展的状况，依据旅游景区资源的组合状况，同时根据旅游资源的品位高低开发状况，划分出旅游保护区域和级别。（1）黄河沿岸的岸堤、河漫滩和坡地划为一级保护区，严格控制开发建设活动和旅游活动的强度；（2）顶级度假酒店、藏家乐、藏药浴、餐饮区等为易污染区，列为一级控制区，加强污染的控制和治理；（3）培训中心、文化展览馆、体育运动场地、农产品和藏药种植区等为二级控制区；（4）其他如景观步道、生态绿地等列为三级控制区。6.2.2环境85、整治措施随着旅游业的发展和旅游人数的不断增多，固体废弃物的增加，污水的排放，空气、水体污染，环境污染的程度会日益加剧，造成环境质量的下降，针对这一可能出现的情况，规划对生态环境保护提出以下措施：（1）创造良好的大气环境，旅游区内因地制宜地推广使用无污染的交通工具，如马车、电瓶车等。（2）保护现有植物群落，模拟自然生态植物群落自然演替过程，对部分地区低质量植物进行改造，升档增加新的树种，涵养水源；保护珍贵本地种植物种类及分布方式；保护好景区周围生态环境，结合植物保育工作强化水源涵养与水土保持；保护地表水下渗补给通道，防止地下水水质恶化；严禁乱砍滥伐、破坏植被、水土污染、危害物种生存的现象发生；禁86、止游客折断树枝或者向度假区内的生物投送食物。（3）水体保护，严格杜绝旅游区内的污染物直接排放到河流中，使用无污染的水上交通工具，如木浆船、橡皮筏等，禁止游客向河流中投放污染物。（4）加强各类建设设施项目管理，减少和避免对地形地貌以及生态环境的破坏。建立合理的垃圾处理系统，在景区道路两侧和路口设置保洁废物箱，主干道间距30-50米，生活干道间距50-80米，一般道路间距100米，加强旅游环卫设施的规划与管理。（5）在旅游度假区推广实施ISO14000。对旅游风景点实行环境保护目标责任制考核，实行垃圾集中收集转运，污水处理后排放等环保措施，在旅游设施周围进行绿化、固土保水、美化环境。在度假区各景区87、推广实施ISO14000体系，在环境设施、景区卫生等方面实现规范化、标准化管理，对于旅游资源、旅游环境的保护和持续发展将会起到有效的促进作用。（6）防止噪声污染逐步建立和完善环境噪声防治管理办法。控制旅游服务区的高分贝喇叭噪音，倡导“安静”、“文明”的旅游；对进入旅游区内的机动车辆实行禁鸣，是旅游区内日渐等效声级控制在50分贝一下，夜间控制标准比日间控制标准低1015分贝。（7）加强旅游可持续发展教育，提高旅游者、旅游从业者的环保意识，生态保护认识，逐步形成文明旅游、科学旅游、健康旅游。提高导游的生态和环境意识，在游客游览的过程中，发挥导游教育和监督游客行为的作用。（8）垃圾回收和处理。对度假88、区内垃圾做“五化”处理：即旅游区垃圾袋装化、垃圾箱合理化、厕所生态化、处理无公害化、人员专职化，以责任到人、落实到事、分区分片管理，保持旅游区内整体环境的清洁舒适。尤其是对垃圾箱的设置一定要在位置上合理、在设计上与环境和谐；厕所要尽可能严格按照生态厕所的要求来设计。公共厕所布局合理，数量能满足需要，标识醒目美观。建筑造型景观化。所有厕所具备水冲、盥洗、通风设备并保持完好或使用免水冲生态厕所。厕所设专人服务，洁具洁净、无污垢、无堵塞。室内整洁，有文化气息。6.3 旅游区可持续发展6.3.1可持续发展的方向旅游可持续发展，就是社区、社会经济、旅游协调发展，也就是说，对景区旅游资源进行保护性开发，达89、到发展经济的目的，同时又要保护景区人们赖以生存的自然环境和资源，进一步增强人们对保护自然生态环境的意识，使人们一代代永续利用自然资源和良好的生态环境达到安居乐业。旅游度假区的基础是旅游功能体系内部功能的良性循环和生态合理性。体现度假的“生态”内涵，表现“健康”、“高原”、“快乐”的核心元素，定位于旅游与环境协调所体现的特点上。在开发过程中要注意保护生态环境，避免对植物、水体的干扰破坏。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。开发时选择生态效益型道路，注意保持生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，这是xx度假旅游的可持续发展道路。690、.3.2经济、社会、生态效益三者结合（1）经济效益xx顶级旅游度假区的综合开发是以休闲度假为目的，丹山碧水资源为凭借，基础设施为条件，实现良好发展的旅游目的地。随着区域旅游经济的整合，人们生活水平的提高，旅游消费将成为该地区新的经济源泉，xx顶级旅游度假区建成开放后将形成功能综合，设施齐全，旅游项目丰富的大型旅游区，客源有一定的保证。第一期开放后可进入游客11.56万人次/年；第二期完成后客流量增至18.62万人次/年；全部建设完成后，随着知名度的进一步提高，将形成一个具有综合功能，设施齐全和全方位人性化服务的旅游区，年客流量到2022年可达34.05万人次。同时该项目具有可持续发展的前景，其91、经济效益十分可观。（2）生态效益该项目是以丹山碧水的景观及xx国家森林公园的生态环境作为基础的，在开发建设过程中十分注重环境的保护，开辟成为生态型度假旅游基地，实现资源的永续利用，实现环境的可持续发展。同时，随着高科技的推广应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。（3）社会效益xx顶级旅游度假区的开发建设适应了青海省经济和社会发展的需要，将黄南特有的旅游资源进行整合开发，把资源优势转化为经济优势，形成一项具有无限前景的支柱产业。xx顶级旅游度假区开发，正确处理好旅游业与其它产业之间的关系，极大地拉动当地第三产业的发展，通过旅游资源开发，利用旅游区吸引客源的92、优势，带动地区产业结构调整，促进该地区经济协调发展。该项目的实施也为社会转岗就业，为当地调整产业结构找到了良好的路径，也使人们认识到自然生态资源、文化资源的珍贵，激发内在动力，保护森林资源和特色文化。项目区的建成将成为黄南向世人展示旅游发展的窗口，其社会效益十分显著。第七章 项目实施进度计划7.1 项目开发分期表71 xx顶级旅游度假区项目建设分期表功能区规划项目配套项目项目分期一期二期xx高原顶级旅游度假中心青藏人乐园青藏贵族人家中心大堂顶级会所私家庄园青藏民俗风情园风情园建筑及街巷格局私人艺术场馆艺术剧场演艺节目策划编排完成项目建设艺术堂雕塑长廊手工作坊黄河文化主题园“三江源”水文化广场黄93、河源文化馆黄河奇味馆高原生态国际会议中心一期建设，二期完善青海民族产业培训基地配套服务设施生态停车场游客中心工作人员区其他景观带分两期逐步完善黄河观光娱乐体验带滨河休闲码头景观码头水上餐饮休闲码头黄河垂钓码头xx人家黄河生态休闲景观带藏家百药园藏家百花园藏家百谷园配套休闲服务设施中华藏家园（中华藏家乐）建设几个核心的藏家乐完成配套产品和服务设施建设其他配套服务设施停车场接待中心高原水上康体休闲旅游区高原水上娱乐中心高原沙滩俱乐部高原健康养生会所黄河垂钓园高原民俗运动旅游区高原射箭运动俱乐部室外标准射箭场室内综合训练馆高原民俗趣味射箭园民俗趣味射箭园民俗体育运动园酒吧休闲娱乐区（归藏隐院）观光塔94、（瞰弈塔）“五彩神箭”广场飞羽舍其他配套服务设施游客接待中心停车场xx风情小镇xx风情小镇7.2 项目实施进度安排（1）近期（20072010）：为xx顶级旅游度假区旅游业的开创阶段。本规划期主要完成厄家太旅游区和xx旅游区近期规划项目的建设，为实现旅游发展总体目标奠定良好的基础，并开始进入旅游区的经营性盈利阶段。（2）中期（20102015）：本期是xx顶级旅游度假区旅游业快速发展时期，拓展开发xx旅游区的基础项目开发建设，实现景区旅游项目的日益多元化。（3）远期（20152020）：经过前两期的发展，从2015年始进入度假区旅游开发的可持续发展阶段。本阶段为旅游开发的完善与提高阶段。一方面95、在近中期开发的基础上，进一步完成多个旅游精品的任务；另一方面，对景区的生态与环境质量进行全面监测，实现开发与保护的统一。7.3 项目实施保障7.3.1 政府层面的宏观保障当地政府应根据市场经济的发展规律，结合xx的具体情况，对度假区实施宏观的、行业的管理、把握度假区的规划、指导和协调各相关部门的关系，制定出切合实际的产业政策和措施，并通过各种有效的宏观手段，调整和优化，提高度假区质量，促进度假区经济持续、快速、健康发展。例如：政府在旅游基础设施建设方面给予配套支持；通过有效的渠道对度假区进行公共关系的拓展，对旅游度假区相关产品的旅游需求施加影响力；提供基础设施投资激励和财政调控及管理；加强旅游96、法规制定完善等。7.3.2科学规范的管理体系保障一方面，项目的实施有规范的管理制度作保障，另一方面，项目具体实施必须建立高素质人才组成的管理团队和组织管理机构。成立xx顶级旅游度假区管委会，管理委员会的成员单位包括政府相关部门、开发商和当地居民代表；开发商成立xx顶级旅游度假区有限公司，注重度假区管理、旅游管理、市场策划与营销、导游、旅游产品开发等方面的人才的引进和管理；通过委托国外的专业管理公司对旅游区高端项目进行管理，既可加大项目管理的专业性、规范性和标准化；建立客户管理系统，加强会员的管理；加强旅游度假区环境卫生的管理；发挥新闻媒体作用，做好度假区、旅游项目的宣传和引导工作等。7.3.397、旅游安全体系保障度假区的安全问题要放在首位，高端消费群体安全措施应该全面化、规范化、系统化和智能化，注重私密性和安全性；建立旅游区医疗保障体系，加强紧急救护。7.3.4资金筹措及保证措施xx顶级旅游度假区项目是一项综合工程，需要大量资金投入，因此，筹措资金需要多渠道进行，确保资金的投入，保障项目建设的正常进行。根据xx顶级旅游度假区的实际情况，可以灵活地对无形资产资本化模式、特许经营融资模式，回购式契约模式，产业投资基金模式、资产并购重组模式、项目上市模式、银团贷款模式等进行选择或者组合形成符合自身实际情况的投资模式。包括内源融资、外源融资和政策性贷款等。7.3.5服务及软环境的保障要求实施服98、务的标准化、特色化。本项目所面对的高端市场，消费能力突出，由于其消费经历非常丰富，消费要求也相对苛刻，因此本项目在为其量身打造产品的同时，更要关注服务及软环境的建设，实施服务的标准化与特色化：特色服务深层次挖掘，彰显独一无二的差异性特色，体现项目的高端性和独特性，牢牢抓住客源市场。第八章 项目开发运营评价8.1 组织机构与劳动定员8.1.1组织机构由于规划区面积较大，应该坚持政府主导，成立“xx顶级旅游度假区管委会”，负责对规划区现有居民、旅游景点、业态等实施统一管理，对各方利益主体之间进行协调，并提供政策上的支持。度假区具体的市场营运工作则由成立的“xx顶级旅游度假区有限公司”具体实施操作，99、其组成应以现代企业制度为基本制度，实行所有权和经营权分离，健全监督制约机制。组织结构如下图所示：xx顶级旅游度假区管委会xx开发工作委员会行政服务中心xx顶级旅游度假区有限公司管理中心财务中心服务中心营销中心项目经营部市场部企划部考核部办公室人力资源部发展部财务部成本核算部房务部餐饮部物业部保安部工程部建设中心（临时部门）基建部投资部总经理室图8-1 度假区组织结构8.1.2劳动定员根据项目建设规模和管理及生产队人员的需求，本项目拟定编制人员（全员）210人。人数可视实际需要和游客人数的增长情况而适当增减。表8-1 人员编制表部门科室人数总经理室6营销中心市场部（含导游）20项目经营部15企划100、部5管理中心考核部3办公室10人力资源部3发展部5财务中心财务部5成本核算部5服务中心工程部15房务部30会议部10餐饮部30物业部15保安部20建设中心投资部5基建部8合计210注：建设中心为临时部门，后期可并入到工程部、市场部等部门。8.2 人员培训旅游市场的竞争说到底是人才的竞争。员工队伍的素质，特别是高层管理人员的素质是本项目投运后能否实施高水准、高质量、高效益的关键所在。为保证人员素质，本项目将采取就地选拔、培训，招聘引进相结合的办法，以合同制方式组建员工队伍。员工上岗前需进行公司、部门、班组三级培训，遵循安全生产、操作技能和质量保证程序，以保证生产的正常、安全运行。8.2.1培训类101、型旅游人力资源开发中旅游人才的培训是关键。旅游人才的培训是为了建立一支高素质的旅游队伍，因此应根据xx顶级旅游度假区旅游从业人员所在部门的特点，采取形式多样的培训类型。（1）岗前培训旅游从业人员在正式上岗前要对其进行短期培训，然后进行考核，以保证上岗的员工符合旅游服务标准。岗前培训的内容主要是员工的实际工作能力、服务技巧与服务道德，要针对各个岗位的具体要求对新员工进行有针对性的培训。（2）在职培训在职培训是旅游人才培训的主要形式。通过培训要让旅游从业人员边工作边学习，通过理论和实践的结合，将理论知识更好的应用于工作实践中，尽快地熟练掌握各岗位具体的服务要求和基本技能。（3）短期培训主要针对新开102、发的旅游项目或重大旅游活动及管理人员的学术交流而进行的专门培训，此类培训一般针对旅游管理人员。（4）淡季培训利用旅游淡季对旅游从业人员进行提高培训，此类培训主要针对从事旅游接待服务的人员，可派出他们到旅游职业学院学习，或聘请旅游院校的教师前来总结经验。（5）学历教育对旅游从业人员中的中、高级管理人员进行学历提高教育，可委托大学旅游学院进行定向培养，将人员送到学校进行正规学习教育，从而获得相应的毕业证书、学位证书或专业培训证书。8.2.2培训对象、内容与方式（1）旅游管理人员的培训培训对象：xx开发工作委员会、xx顶级旅游度假区有限公司的管理人员。培训内容：旅游管理基本理论知识、旅游法律法规培训103、方式：选送部分旅游管理人员到高等院校旅游管理专业学习；到外地旅游管理先进单位学习、进修；聘请有关专家上门举办专题讲座和短期培训； 鼓励管理人员参加函授、夜大或自学考试的学习；定期组织管理人员相互交流和学习。（2）旅游服务人员的培训培训对象：以各会议、休闲、餐饮、娱乐项目的服务人员为主，包括开发工作委员会的一般工作人员、经营公司的服务中心、管理中心、市场中心的人员等。培训内容：服务行业规范（旅游服务指南和服务质量标准）、旅游政策、旅游服务礼仪、服务职业道德、普通话、日常英语对话等。培训方式：邀请旅游职业院校的专职教师对旅游服务人员进行专门培训；选派出色的旅游服务人员到外地优秀旅游企事业单位学习；104、定期或不定期地举办各种技能比赛或优质服务竞赛活动。鼓励旅游从业人员通过因特网、报刊杂志、书籍等自学，提高职业技能。8.3 项目营销主题策略8.3.1营销主体策略（1）以区域形象营销为依托。借力使力，可以节省营销成本。（2）以核心项目营销为重点。创造实体与虚拟的多赢策略，强调品牌经验，而不仅是品牌认知。（3）突出精品，弥补旅游市场空白。营销上突出与当前青海的旅游项目互补性，弥补青海省缺少高品质深度旅游精品项目，特别是集高端度假、休闲、会议、培训等多功能于一体旅游项目的现状。（4）创意结合现代与传统策略。注重符合旅游者的传统消费心理，不仅以创新避开竞争场也要以营销伦理为营销策略的底线与中轴，将现代105、新理念新方法与之相结合。8.3.2营销手段（1）政府营销xx镇政府及其所在区县政府的旅游等相关部门，应加强对xx的旅游形象营销。政府在营销工作中，应大力塑造和推广旅游目的地形象，提升xx的知名度和形象，帮助xx实现打造青海省新的旅游名片的目标；大力支持在xx举办各种旅游节庆活动；建立合作机制，实现区域性联合营销等。（2）“一对一”营销根据不同的消费群体和消费层次，对以下细分市场开展“一对一”营销：组织西宁、贵德、同仁等省内热点旅游城市，以及周边省份甘肃、四川、陕西、河南等外省旅游城市的旅行社人员到xx考察、踩线，把xx纳入旅行社的旅游线路中。通过旅行社对旅游地的宣传促销和组团，带动xx游客的增106、长。与青海省、西宁市、兰州市等的政府机关、企事业单位建立稳定的客户关系，把xx纳入其备选的会议、培训旅游目的地。与青海省内以及周边邻省的兰州、郑州等城市的大型企业、事业单位建立稳定的客户关系，把xx纳入其奖励旅游目的地。与周边大城市有影响力的户外旅游社团和汽车俱乐部，建立稳定的客户关系，把xx纳入其自助游和自驾车旅游地序列。与国家体育总局及相关单位，联手开发适合发展体育旅游的资源，通过xx的“民族射箭之乡”和“水上运动基地”的打造，吸引体育旅游爱好者和运动员等。针对不同的细分市场，应树立不同的旅游目的地形象及相应的宣传促销口号，着重于不同旅游产品的设计和促销。（3）活动营销节事活动参与人数多，107、影响大。结合xx度假区旅游处于初期阶段的实际，更应该重视节事活动的宣传效应，本着因地、因时制宜的原则，举办适宜的节事活动，并形成自有品牌，迅速形成旅游热点。将“xx度假区旅游节”发展成为年度固定项目，旅游节期间可举行多种活动。结合xx射箭和水上运动等体育旅游资源特点，开展其他体育赛事等特色活动，形成持续的市场热点。另外，还要注意与周边热点景区景点的捆绑营销宣传。（4）媒体营销媒体特点媒体特点报纸受众成本低，广告成本低，传播速度快，接收速度快。杂志受众成本高，广告成本低，传播速度慢，接收速度慢。电视受众成本低，广告成本高，传播速度快，接收速度快。广播受众成本低，广告成本低，传播速度快，接收速度快108、。互联网受众成本低，广告成本低，传播速度快，接受速度快。户外广告受众成本低，广告成本高，传播速度快，接受速度快。媒体传播形式报纸、杂志：主要在具有全国影响力的旅游类专业报刊、杂志如：旅行家、中国国家地理、中国旅游报以及黄南州、青海省的主要报纸、杂志等纸质媒体上进行旅游形象或产品广告，新闻、专栏、游记、图片等。电视：根据各阶段市场开发定位，在黄南州、青海省及甘肃、陕西、四川等电视台播放由政府主管部门统一策划拍摄的的旅游地形象广告或旅游产品广告；新闻、专题片、人物专访；景区风光片、宣传片等。互联网：以各大门户网站（雅虎、搜狐、新浪、网易等）的旅游频道及各大专业旅游网站（携程等）为平台发布xx度假区109、旅游信息。开展网络评选活动对新景区进行宣传，诸如“青海十大新开发景区景点”，“青海最具特色的旅游地”等等。户外广告：青海省内高速公路和火车站等交通集散地，以及客源市场人口集中地的灯箱、展板、宣传海报、大屏幕等广告。第九章 投资估算9.1项目投资分析说明9.1.1 概算依据l 青海省建筑工程预算定额和全国建筑安装工程预算l 交通部公路基本建设工程预算、预算编制办法和公路公车国内概算定额基价表l 全国统一建筑装饰工程预算定额、青海省建筑工程单位概算表以及xx县建筑价格核算l 水电工程设施概算手册以及xx县电业局架线经济指标l 园路工程按照市政工程概算定额9.1.2 概算分析旅游开发投资分为旅游区/110、产品开发投入、旅游基础设施投入等。各项概算指标仅仅反映了规划基期（2007年）的价格水平，故本规划中投资概算属静态投资额。特别需要指出的是：对于供电、供水、通讯及固体垃圾处理等公共设施建设投入，我们这里只考虑了与旅游景区直接相关的部分；由于大部分旅游交通设施除服务于旅游业外，也服务于非旅游业的区域经济、社会、文化的全面发展，故旅游业所承担的旅游交通建设的资金投入量应只是总投入量的一部分。本规划的投资效益分析没有考虑货币的时间价值。注：本投资收益分析未考虑分析时限内银行贷款利息还款； 本投资收益分析未考虑分析时限内建设成本费用变动； 本投资收益分析未考虑分析时限内人民币汇率变动； 本投资收益分析111、未考虑分析时限内税费事项等相关费用；本投资效益分析对分析时限内项目运营所采取的特定方式如部分项目股份制经营、或转让经营等未作考虑。9.2 投资分析1、基础设施投资分析基础设施工程投资预算表项目类别项目小类项目名称规模单位单位造价（元）投资估算（万元）性质备注道路交通系统道路系统厄家太xx车行道9600M22019.2绿化道路两侧的景观树种优化，绿地绿化厄家太主干道3660M600219.6改造厄家太次干道1032M40041.28改造厄家太步行道4068M210040.68新建xx三条入口景观大道2360M1100259.6新建xx次干道1110M60066.6新建xx步行道3920M1003112、9.2新建xx环形入口景观大道2300M900207改造、新建xx次干道870M60052.2新建xx步行道2680M210026.8新建停车场厄家太入口停车场4500M210045新建硬化xx入口停车场2000M210020新建硬化xx停车场2260M210022.6新建硬化厄家太次停车场1000M210010新建硬化码头码头3个200006新建xx、牛摊、xx各一个水下休闲道9350M2150140.25新建给水系统给水管道厄家太给水管道1300M23029.9新建DN150xx给水管道1670M22036.74DN100xx给水管道1040M22022.88DN150水井水井2个1200113、0024位于厄家太和xx排水系统排水管道厄家太排水管道1720M28649.192D200xx排水管道2070M28659.202D200xx排水管道2060M28658.916D200污水处理污水处理点1个3000000300位于厄家太 污水收集污水收集池2个20000040位于牛摊和xx供电系统供电管线厄家太低压电线1项95000095新建低压线路2600m及配套设施（配电箱1套），变压器1台（套），景观灯照明灯等xx低压电线1项47000047新建低压线路270m及配套设施（配电箱1套），变压器1台（套），景观灯照明灯等xx供电线1项65000065新建低压线路1035m及配套设施（配电114、箱1套），变压器1台（套），景观灯照明灯等通讯系统通讯电缆厄家太通讯电缆1项980009.8新建通讯电缆2000m，户外电话交换箱1个xx通讯电缆1项240002.4新建通讯电缆120m，户外电话交换箱1个xx通讯电缆1项360003.6新建通讯电缆450m，户外电话交换箱1个IC电话6个5000030环卫设施厕所5个230760115.38位于三个游客中心、培训中心以及沙滩俱乐部等位置垃圾处理1项1300000130垃圾转运点3个，垃圾桶、垃圾清运车等消防系统消防设施1项5000000500消防井、消防车、消火栓箱、干粉灭火器等消防控制系统1个1000000100检测系统和自动报警供暖系统供115、气点1个30000030管道供暖厄家太供暖管道1项15000015供暖管道1300m，锅炉房一个xx供暖管道1项16000016供暖管道1670m，锅炉房一个xx供暖管道1项12000012供暖管道1040m，锅炉房一个其他591.8万元合计3600万元2、度假区产品项目投资分析对度假类别等具体项目进行投资效益分析时，采用循序替代分析法，指参考建筑结构、所在区域、用途、提供的服务、效用与度假区项目类似产品的市场价格。坎不拉顶级旅游度假区项目开发投资预测表规划项目建筑面积（m2）单位面积建设费用（元/ m2）单位面积装饰费用（元/ m2）项目投资（万元）性质备注xx高原顶级旅游度假中心青藏人乐园116、青海顶级旅游度假接待中心1800025005005400改造高原生态国际会议中心400020005001000改造青海民族产业培训基地950010004501377.5改造、新建游客中心48001000400672改造黄河源文化馆500015005001000新建黄河奇味馆52001500400988改造青藏民俗风情园730015005001460改造三江源广场20000300-600新建按照用地面积算,包括硬化和雕塑服务配套设施1700800300187改造景观工程20000130-260美化按照用地面积算高原水上康体休闲旅游区高原健康养生会所500025005001500新建xx人家500117、020005001250新建高原黄河沙滩俱乐部15001000400210新建高原水上娱乐中心40000100400新建包括水上娱乐和垂钓两个人工湖高原特色小吃街18001000450261新建八宝茶馆6001500500120新建接待中心300100050045景观工程2790001303627美化按照用地面积算高原民俗运动旅游区室外标准射箭场15000600900新建按照用地面积计算室内综合训练馆600020005001500新建高原民俗趣味射箭园15000040-600新建按照用地面积“五彩神箭”广场8000200160新建按照用地面积算水上餐饮码头及商业内街15001500400285118、新建酒吧休闲娱乐区15002000500375新建中华藏家园（中华藏家乐）40001000350540新建景观工程1100001301430美化按照用地面积算合计26147.5万元9.2.3 投资估算总计序号项目投资额（万元）占总投资比例（）投资主体1项目建设投资26147.587.9企业2基础设施建设投资360012.1政府合计29747.59.2.4 投资分期xx顶级旅游度假区项目建设投资分期表规划项目项目投资（万元）分期预算一期二期xx高原顶级旅游度假中心青藏人乐园青海顶级旅游度假接待中心540040001400高原生态国际会议中心1000800200青海民族产业培训基地1377.501119、377.5游客中心6726720黄河源文化馆100001000黄河奇味馆9880988青藏民俗风情园146001460三江源广场6006000服务配套设施1871870景观工程260160100高原水上康体休闲旅游区高原健康养生会所150015000xx人家125001250高原黄河沙滩俱乐部2102100高原水上娱乐中心4004000高原特色小吃街2610261八宝茶馆1201200接待中心4545景观工程36273000627高原民俗运动旅游区室外标准射箭场9009000室内综合训练馆150015000高原民俗趣味射箭园6000600“五彩神箭”广场1601600水上餐饮码头及商业内街28120、50285酒吧休闲娱乐区3750375中华藏家园（中华藏家乐）5400540景观工程14301000430基础设施工程36003600合计29747.51885410893.59.3 投资渠道分析按照国家针对旅游度假区开发建设的政策，区内基础设施项目建设应达到“七通一平”甚至以上标准，同时在税收、土地等方面的政策相对优惠，对于投资商在区内进行项目开发的土地转让金也采取灵活的优惠方式。而在项目投资方面，相关的基础设施投资由国家全部承担。因此，针对xx顶级旅游度假区的项目开发，按照具体分工原则，应为：政府承担3600万元的基础设施投资。而xx度假区旅游小镇的投资可考虑由政府、投资商、社会三方面共同121、投入（根据项目内容具体计算）。投资商的总投资额应在26147.5万元左右。第十章 经济效益分析10.1 评价方法本项目按照国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数的有关要求进行财务评价。10.2 运营成本预算1、固定资产折旧坎不拉顶级旅游度假区项目固定资产折旧预测表规划项目项目投资（万元）折旧年限年折旧额（万元）xx高原顶级旅游度假中心青藏人乐园青海顶级旅游度假接待中心540015306.00高原生态国际会议中心10001556.67青海民族产业培训基地1377.51578.06游客中心6721538.08黄河源文化馆10001556.67黄河奇味馆9881555.99青藏民俗风情园1122、4601582.73三江源广场6001534.00服务配套设施1871510.60景观工程2601514.73高原水上康体休闲旅游区高原健康养生会所15001585.00xx人家12501570.83高原黄河沙滩俱乐部2101511.90高原水上娱乐中心4001522.67高原特色小吃街2611514.79八宝茶馆120156.80接待中心452.55景观工程362715205.53高原民俗运动旅游区室外标准射箭场9001551.00室内综合训练馆15001585.00高原民俗趣味射箭园6001534.00“五彩神箭”广场160159.07水上餐饮码头及商业内街2851516.15酒吧休闲娱乐123、区3751521.25中华藏家园（中华藏家乐）5401530.60景观工程14301581.03基础设施工程360015204.002、运营成本分析运营成本费用估算表年份递增比例（）运营成本（万元）递增比例（）工资及福利费（万元）200755001504.00 20085525.00 1509.04 20095551.25 1514.13 20105578.81 1519.27 20115607.75 1524.46 20125638.14 1529.71 20135670.05 1535.01 20145703.55 1540.36 20155738.73 1545.76 20165775.124、66 1551.22 20175814.45 1556.73 20185855.17 1562.30 20195897.93 1567.92 20205942.82 1573.60 20215989.97 1579.34 202251039.46 1585.13 3、企业营业利税分析企业营业利税年度估算表年份总收入（万元）利率（）营业利税（万元）20071285.25.570.68620081457.4175.580.1579220091652.7115.590.8990920101874.1745.5103.079620112370.835.5130.395620122999.15.5164125、.950520133793.8615.5208.662420144799.2355.5263.957920156071.0325.5333.906720167279.1675.5400.354220178727.7215.5480.0247201810464.545.5575.5496201912546.985.5690.084202014770.315.5812.3668202117387.65.5956.3182202220468.695.51125.7784、所得税年度分析企业所得税年度估算表年份利润额（万元）税率（）税额（万元）2007-1475.18 2702008-1342.47 126、2702009-1189.26 2702010-1012.68 2702011-577.47 2702012-19.39 2702013694.46 27187.502920141605.68 27433.533720152766.95 27747.075820163866.24 271043.88520175190.83 271401.52420186785.83 271832.17520198705.36 272350.447202010755.83 272904.073202113176.30 273557.6202216032.63 274328.80910.3 收益估算年份总收入（万127、元）费用成本（万元）利润（万元）净利润（万元）20071285.22689.69 -1475.18 -1076.88 20081457.4172719.73 -1342.47 -980.00 20091652.7112751.07 -1189.26 -868.16 20101874.1742783.77 -1012.68 -739.26 20112370.832817.91 -577.47 -421.56 20122999.12853.54 -19.39 -14.16 20133793.8612890.74 694.46 506.95 20144799.2352929.60 1605.68 1128、172.15 20156071.0322970.18 2766.95 2019.87 20167279.1673012.57 3866.24 2822.36 20178727.7213056.87 5190.83 3789.31 201810464.543103.16 6785.83 4953.66 201912546.983151.54 8705.36 6354.91 202014770.313202.11 10755.83 7851.75 202117387.63254.99 13176.30 9618.70 202220468.693310.28 16032.63 11703.82 10129、.4 年度损益分析20072022年损益表项目合计（万元）旅游收入117948.6经营费用47497.75 折旧1685.69 税前利润63963.64 营业利税6487.171所得税18786.63税后净利46693.46 年平均利润额2918.34 10.5 投资报酬率分析计算公式：ROI年平均利润额/投资总额100%根据上述表得出的数据，在2007年到2020年间，年平均利润额为2918.34万元，而同期投资总额为29747.5万元，则投资报酬率为：上限ROI2918.34/29747.5100%=9.8%按正常营运年份计算，年税后利润2918.34万元，该项目投资回收期约为10年左右。130、投资回收期总投资额/年均利润29747.5万元/2918.34万元10.2（年）第十一章 风险分析11.1 市场风险11.1.1主要风险因素（1）青海省缺乏足够的、精确的、规范的高端市场的历史数据，同时高端市场主题性的行为特征决定了市场的预测不确定性，而且旅游高端市场的预测与项目经营能力、营销能力有很大的相关性，因而，本项目的市场规模可能与预测值发生差异，不能达到预计的市场规模人数，不能实现预计的增长率；（2）本项目作为以高原会议培训、康体度假、民俗体育等为特色的市场竞争力可能发生一些变化，或者周边存在竞争关系的健康休闲类产品竞争力发生变化，从而影响本项目的收益；（3）本项目各产品及服务的价格131、与市场实际消费能力有所出入，需要做出调整。（4）旅游产品本身具有的时空分布的不均衡性，带来了游客数量的波动风险等。11.1.2应对策略针对以上风险，本项目应做好市场开发计划以及配套的营销策划，从项目启动初期就针对不同细分市场的目标群体执行系统的营销计划，以顶级度假、会议培训、体育赛事和藏式康体等核心产品吸引高端市场；建立高端市场信息数据库，及时掌握客源市场的有效信息；针对会议、培训、体育赛事等主题市场，专门系统的培训营销能力强、善于把握市场信息和游客心理的市场营销人员，建立良好的客户关系，降低市场波动的风险；利用体育名星资源进行体育赛事的营销活动；由公司高层成立政府关系公关小组，充分利用细分市132、场的行为特征进行相应的营销策略；联系青海省的各主要旅游线上的重要接待宾馆进行联合营销，实现经济效益和营销促进的双层收益；同时充实本项目富有吸引力的内容，完善软硬件配套设施，增强服务的深度和广度，提供人性化和个性化服务，提高尊贵游客的满意度，培育稳定忠实的客源群体，同时利用多元化营销策略，不断开拓新的市场份额。11.2 产品应对风险11.2.1主要风险因素xx国家级森林公园和地质公园以丹山碧水秘境的资源特色具有独占性的优势，是度假区最为重要的资源依托，这种基于观光型的产品重要风险在于人为景观的干扰和游客环境心理感受的满意度降低；会议培训市场的主要风险在于客户关系的维持；赛事产品的主要风险来自于多133、巴地区等地类似气候条件下开发产品的竞争威胁，藏医药康体养生也受到青海、西藏、四川等地藏医药市场开发的影响。11.2.2应对策略针对xx国家级森林公园和地质公园，应该采取减少人为建筑、生态移民、控制游客容量等措施，保障旅游区具有良好的生态效益和环境效益，提高旅游产品的质量；针对会议、培训等细分目标市场进行透彻的消费需求和消费行为分析，为其设计更有针对性的核心产品，推出更具人性化的特色服务，制定更具吸引力的市场开发及营销策略，紧抓本项目的独特性卖点，培育持久良好品牌；赛事产品需要省政府做好全省赛事规划，明确多巴、宫伯峡、环青海湖以及xx等国家赛事活动中心的功能划分，统筹安排，合理规划，明确各区的主134、题，便于各区赛事活动的协调和相应设施的配套，以便充分利用各地的资源；藏医药康体养生产品应该加强科学养生概念的融入，通过优质的服务和独特的技艺形成品牌，促进生命活力，形成核心的竞争优势；在一定周期内进行产品升级换代，以及服务形式和种类的再开发，链接周边区域内部分同类高端项目，不断提升本项目的综合市场竞争能力，从而使本项目从日趋激烈的行业竞争中脱颖而出。11.3 宏观政策风险11.3.1主要风险因素健康休闲产业是国家日益重视、加快发展的行业，但整个行业刚刚形成初步规模，正处于上升发展的关键阶段，行业内部将会不断涌现新的变化和趋势，因此，国家本着对宏观经济结构调整的原则，一定会在产业政策、财政政策、135、货币政策等方面产生变化，势必会给健康休闲市场带来一定的波动，从而对本项目的经营发展产生一定影响。11.3.2应对策略针对此风险因素，本项目应以市场为导向，充分了解国家的项目政策，努力使本项目的发展目标与国家产业结构调整的方向相一致，与区域社会经济发展的趋势相吻合，积极进行产业服务结构优化整合，不断完善经营模式，尽可能地降低政策波动对市场容量变化所带来的不利影响。11.4 资金风险11.4.1主要风险因素在资金环节，本项目主要面临两大核心问题，一是本项目开发所需资金巨大，一期重点项目建设投资18854万元，二期重点项目建设投资10893.5万元，全部建设投资 29747.5万元。必须通过多种渠道136、灵活融资，防范资金供应不足和来源中断的危险，以免影响项目的建设进度。二是部分大型项目如顶级度假酒店、藏医药康疗、体育赛事活动等都有一定的风险性，从而直接导致融资难度加大。11.4.2 应对策略本项目开发公司应做好融资计划，通过各种渠道融资：银行、社会、专业投资机构等等，尽可能整合各种社会资源和资本，实现项目融资。同时严格执行资本运营制度，建立完善的项目公司体制及财务管理体制，确保每期所需资金及时到位，机动安排项目工程序列。11.5 管理风险11.5.1主要风险因素本项目目标打造青海省顶级旅游度假区，所需成立的运营公司规模大、涉及部门多，并且可能采取专业管理、拓展经营等多种灵活模式。项目公司新运137、营有可能出现经验不足，应不断完善和提高公司各部门、各层级职能作用的发挥和工作效能。11.5.2 应对策略本项目所筹建的运营公司应严格按照公司法及现代企业制度要求，本着“严谨、细实”的原则，建立并完善了相应的管理体制和内部组织机构，并使之规范运行。并且紧密结合公司实际和市场变化，不断调整和完善公司组织模式、运行管理机制及营销网络的建设和控制，以增强公司适应市场竞争的能力。同时，对委托或专门成立的专业管理公司，以及以加盟、连锁或特许经营等方式成立的扩展经营公司，应进行详细审核和有效控制，从而保障本项目的品质统一、品牌持久。第十二章 综合评价与结论12.1 项目可行性评价要点12.1.1 从产业发展138、总体看本项目为青海省唯一的顶级旅游度假区，旅游产业作为该区域的先导产业，以及实践性的健康生活定制和健康经济文化衍生的协调发展，符合区域发展方向，将带动xx镇乃至青海省的全面发展，将实现更为合理更具综合势力的社会经济面貌转型。12.1.2 从市场看作为“西宁后花园”的xx国家级森林公园和地质公园具有丹山碧水秘境的独占性资源优势，为项目的市场拓展提供可以依托的坚实基础。本项目在地理位置上处于省会西宁和黄南州州府所在地同仁县的中间位置，区位条件优越，是整合两个旅游目的地的重要纽带。会议、培训、体育等产品项目的市场对应明确，从青海省区域内来看，目前还没有类似的专业化、规范化的产品，因为不存在类似产品的139、威胁；各细分市场的潜在效益因而也相对较大；同时，这种有针对性的市场细分，对于相应的市场营销和专业化的经营管理提供了切实的可操作性。12.1.3 从项目设计看项目设计依据区域的资源特征，充分考虑各细分市场游客的消费需求、消费方式、消费习惯等，以风情康疗、人文关怀、量身定制生活等为核心理念，提供高水平产品与尽善尽美的服务，并且赋予深层次特征化的品质与内涵，使项目具有明显的地域性和创新性。项目类型丰富，衍生功能充足。本项目兼备度假、会议、康疗、培训、休闲、体育等多重功能，产品形态丰富，各种类型相互补充，将不同的消费需求与不同层次的产品结合起来，衍生程度充足，具有极大的可行性。12.1.4 从技术角度140、看本项目在项目设计、服务体系、开发经营、资源配置等环节制定了有效的策略与措施，将能够保障本项目的持续改进。本项目在选址、地质条件、水电配套、土木建筑、景观建筑技术、设备设施等各相关方面，都进行了实际论证，不存在实质性的工程技术障碍，具备工程实施的可行性条件。12.1.5 从环境角度看本项目毗邻丹山碧水秘境的xx国家森林公园和地质公园，三个地块位于黄河滨水坡地和滩地上，山体、河流、台地、河漫滩、森林等自然单元组合较好，城镇、乡村、寺庙等人文景观共同营造了浓郁的高原民族风情。同时，建筑物等人工景观布局采取分散式相对集中的模式或者沿等高线排列，为充分利用自然资源提供了一个微空间的典范设计。度假区内部141、采取垃圾分类采集、处理，污水采取严格的净化措施，保证了环境的可持续发展，成为项目的可行性的关键依托。 12.1.6 从投资效益看本项目预计建设总投资29747.5万元人民币，到2022年累计收入117948.6万元人民币，净利润达46693.46 万元，平均利润率为9.8%，因此，项目的投资回报相当可观。12.2 综合评价结合对各评价要素的可行性分析，本项目的可行性综合评价为:项目建设区域是青海省顶级旅游度假区，拟开发方向符合该区域性质；景区基本气象、地质、水文等条件能够满足现代工程建设要求，无瓶颈性技术障碍；项目细分市场明确，市场规模充分，且细分到位；项目开发方向与区域内其他健康休闲项目具有142、产品形态、功能类型等方面的重大区别，部分产品具有独创性和领先性，能够对应市场需求；项目投资规模在融资能力范围内，项目具备重大盈利能力，为投资企业带来重大盈利；项目能够促进该区域社会、经济、文化、生态综合、可持续发展，促进xx镇的社会经济面貌转型，适应了xx正在进行的经济结构调整的趋势，提升第三产业比重，对区域发展能力提升有重大价值；项目开发，可以带动区域居民的劳动就业，能够为xx的一体化发展提供现实机会与渠道，推进区域融合发展。12.3 总体结论xx顶级旅游度假区属于大型开发项目，一旦开发成功，必将带来区域政治层面、社会层面、经济层面、文化层面的综合效益，为社会大众带来丰厚的综合回报。因此，本项目的开发得到了社会各界以及各级政府的大力支持。本项目开发具有政策、区位、宏观趋势、社会需求、资源基础条件、发展潜能等多方面的优势，当然，本项目的开发也面临着许多风险要素，其中主要涉及市场开发、行业宏观发展、资金投入、企业管理等方面。但这些因素在开发过程中都是能够克服、解决的。从本可行性研究报告可以得出这样的结论：“xx顶级旅游度假区”项目建成后社会效益、经济效益和生态效益巨大，故该项目开发可行！