1、电器公司门店开发及租赁审批管理规定编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1. 目的：新门店的选择过程是一项十分复杂的工作，关系到日后经营工作的质量，为使工作有章可循，达到规范化标准，特制定本规定。2. 范围：2.1适用范围：总部连锁开发中心连锁发展部、各分部连锁开发部。 2.2发布范围：电器各中心、各部门；各大区；各分部。3. 名词解释：（无）4. 职责：4.1连锁开发中心总监负责新门店选址合同最终审批。4.2连锁开发中心负责新门店选址的督导、审核。4.3分部连锁开发部负责新门店选址工作。4.4大区负责分部新门店选址的审2、核。5.管理制度： 5.1选址的四大要素选址工作必须把握三大核心要素：位置：不管是分部所在城市或二级市场的开发，卖场选址中位置是首先考虑的要素，商圈、客流、家电销售氛围、交通便利、停车方便、突出的形象是决定经营成败的关键。店面形象与卖场结构：备选项目店一定要有突出的外观形象、丰富的广告位资源，门口有停车位及促销空间；卖场的结构要适合经营家电，无过多立柱、无死角，能够按公司标准进行的商品布局和出样，并为消费者创造一个良好的购物环境。租金：房租是经营中最沉重的负担，所以租金一定要合理。 面积： A、 一级市场标准店在3000-3500B、 旗舰店标准在6000-8000C、 社区店及二级市场店标准3、门店在2000-2500D、 二级市场原则上不开设大店及音像店，如市场条件允许应上报公司副总审批。5.2选择新门店的基本要求：地理位置：（特殊情况须详细说明）.1应依托各主要、次要商圈和家电、IT产品销售集中的地带，以及高消费水平 的大型城市住宅地区。应根据城市综合信息判断是否深入商圈中心范围内，力求降低租金成又能利用商圈人气，吸引客流。可考虑与国际知名连锁业为邻，共同分享客流资源。 .2 选址要求：A、小型城市电器店选址尽量选择在核心商圈、商业主干道，离核心位置尽量靠近。B、中型城市电器店选址尽量使该市的核心商圈内都有的店。同时应考虑各区域商圈的布点，特别是市内空白点。若目前没有空置可租店面4、，在建项目位置好的也要考虑。C、大型城市区级商圈、交通主干线周边均可开发选址。上海、北京、广州、等大型地区因人口多、人流量大，城市商圈较多，尽量选择大型社区及未辐射到的区域开店，市场开发潜力非常大 。D、选择竞争对手周边经营好的门店进行开发，贴近竞争，有效的打击竞争对手。E、选址要有前瞻性。城市发展的整体规划、商圈的迁移、新兴商业区的形成，对选址会带来一定的影响，分部在选址过程中必须注意此问题，选择一些未来有发展潜力的店址项目。合作方式：A、开发选址以租为主，在重点城市可考虑购置商用物业。B、与大型承租方合作，可以以扣点方式进行租金支付单店辐射范围：A、单店辐射的有效消费群体应达到30万人以上5、。B、店与店之间，对消费群体的有效辐射应避免重复。店面条件：.1结构：A、以适合于商场经营的框架结构为首选。卖场内净空高度2.8米以上。B、以独立经营的房屋为主，不排除与相融业态（如家居、建材、超市、百货等）进行合作。.2通道：至少有两部以上的步行梯通往不同楼层，每部宽度不应低于两米，步行梯应位于明显位置。如有电动扶梯更佳。.3库房：A、 二级市场的配套库房尽量与门店在同一物业或临近的库房，以减少成本提高送货效率。B、 两个或多个二级市场相距50公里以内，可在两地之间选择库房，以供两地共同使用。C、 进驻二级市场前，应与物流中心共同确认是否单独设立配送中心。.4设施：A、应有符合国家消防标准的6、消防设备及附属设备。B、应有符合国家标准的烟感报警系统。C、符合标准的照明系统。D、常规供水系统。E、独立使用并可向顾客开放的洗手间。F、足够的电话线路。.5停车位：商场前应具备20个以上停车位。.6免费提供门前充足的促销活动场地（200或以上）。.7商场外部形象：A、商场正面宽度应不少于30米。B、商场正面应免费提供不少于300的广告位置，用于设立企业招牌及提供给厂家制作产品广告。C、商场正面应可独立装修，突出统一的VI标识。D、商场侧面和楼顶应尽可能多的争取广告位。.8供电能力要求物业日常供电能力不低于每平方米0.08千伏安，中央空调每平方米0.07千伏安，总计每平方米0.15千伏安。.97、租赁资质：A、出租方必须具备房屋产权、出具产权证明。B、出租方必须具备房屋出租权，出据房屋出租许可证，并承担纳税责任。C、出租方必须是独立法人单位，具备独立对外签署租赁合同的资格或有上级授权。D、出租方必须具备独立进行物业管理和房产维修能力。E、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，封闭管理，自主经营。F、出租方必须具有建筑消防验收合格证书。.10其它：A、对承租方的经营给予支持和配合，出具必要的证明、手续。B、出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。C、出租方应有能力帮助承租方处理与当地主管机关的公共关系。D、出租方应提供符合国家要求的房屋租赁发票。E、在同等房屋8、条件下，力争最低的租金价位。F、营业面积有扩大空间的，在同等条件下，优先考虑。G、一般情况下，租期应在10年以上。5.3门店选址跟踪：备选门店跟踪：分部负责门店选址的人员应对所辖地区每月可能的备选门店进行跟踪，并填写表格（表格详见附件8.1）绩效跟踪：对新开的门店，分部以及总部相关人员应对其绩效进行持续的跟踪，并填写表格（表格详见附件8.2）5.4电器店分布图的建立及更新 A、各分部必须建立电器店分布图并随时进行维护更新；B、获取绘制电器店分布图的基础数据，包括：相应城市的电子地图或者纸质地图；所有门店的地址；竞争对手所有门店的地址；C、根据以及竞争对手门店的地址，在地图上描绘出其相应的位置，9、并采用不同的图形进行标识；D、在难以获得电子地图的情况下，可以考虑采用纸质的地图代替，但是应该尽量采用电子地图，并利用不同图层的功能E、总部连锁开发中心定期收集分部电器店分布图并建立电子档案。 5.5各地区家电零售市场容量预测市场容量预测综述：A、目的：根据宏观经济各项数据和各地市场特性，对全国各地区的家电零售市场容量进行预测，为连锁发展提供决策支持。 B、时间表：本流程在每个财政年度开始前三个月开始，在新财年到来前完成。预测范围为未来的3-5年。C、保密规定：市场容量预测属于公司的机密，除总部相关部门和相关人员外严禁泄漏到分部甚至以下级别。如果需要传阅、分享数据应提供打印稿，而不提供电子版、10、方法论和其它机密内容。流程所需要的数据来源：所有数据来源必须统一口径，统一定义，例如：我们所指的家电市场容量是指家电的零售，不含批发等项目。完成单位数据名称单位数据来源完成时间分部城镇/包括官方定义的地极市与县级市。在计算市场容量时计算市辖区部分。地极市和县级市互不包含。每年9月30日分部全国各城市城镇人口千人国家统计局（）各省市统计局以上单位发布的年鉴、人口普查，包括中国统计年鉴、中国城市统计年鉴等每年9月30日分部各城市城镇人均可支配收入元国家统计局（）各省市统计局以上单位发布的年鉴，包括中国统计年鉴、中国城市统计年鉴等注：（如当地未作相应统计，则可收集在岗职工平均工资，通过部分省市的人均11、可支配收入与在岗职工平均工资的关系换算出他们之间的关系，并推广到全国）每年9月30日分部全国各省职工平均工资元国家统计局（）各省市统计局以上单位发布的年鉴，包括中国统计年鉴、中国城市统计年鉴等每年9月30日总部全国各省人均电器花费元国家统计局（）各省市统计局以上单位发布的年鉴，包括中国统计年鉴、中国城市统计年鉴等每年9月30日总部各省人均可支配收入与人均电器花费的关系利用EXCEL工具，通过部分省市的人均可支配收入与在岗职工平均工资的关系换算出他们之间的关系每年10月30日总部计算城市人均电器花费元根据已推算出的各省人均可支配收入与人均电器花费的关系,并推广到全国各城市，推算出各城市的人均可支12、配收入每年10月30日总部市场容量万元利用分部提供的数据，通过公式得出：各城镇家电零售市场容量=城镇人口*人均电器花费每年10月30日名词解释：.1人均可支配收入定义A、人均可支配收入是指被调查的人口在支付个人所得税、财产税及其他经常性转移支出后所余下的实际收入，反映居民家庭全部现金收入中能用于安排家庭日常生活的那部分收入。 B、需要注意：居民家庭人均可支配收入与劳动工资统计中的职工人均工资的统计是不一样的。职工人均工资调查统计的范围是城市在职职工的工资性收入，不包括其他社会成员的收入。反映在一定时期内职工工作单位以货币形式或实物形式实际支付给职工的劳动报酬，即包括计时工资、基础工资和职务工资13、计件工资（包括超额工资）、各种工资性的奖金和津贴、加班加点工资、附加工资、特殊情况下支付的工资等，但不包括职工从工作单位得到的福利费（如洗理费等）、生活困难补助费、上下班交通费、自行车补助费、独生子女费、保健用品费、文娱费、差旅费及会议补助费、误餐补助费等。5.5.3.2 各省人均可支配收入与人均家电花费的关系根据历年各省人均可支配收入与人均家电花费的关系推算出他们之间的线性关系。国家统计局每年定期公布上年和历年的各省城镇居民人均可支配收入与人均家电花费。目前在全国性年鉴上一般可查询到30个左右的主要城市（包括直辖市、副省级城市和其它主要省会城市。）数据分析方法完成第一阶段的数据收集后需要对14、若干重要的基础数据进行推演，估算未来的发展趋势。在宏观经济发展稳定的情况下，用历史年均复合增长率推算未来的情况是比较可靠的。如果有宏观经济的专业研究机构对未来经济指标作出预测，也可以作为参考。.1计算城镇人口A、一般预测方法：以历史人口数为基数，根据历史的人口自然增长率和流动人口迁移情况进行预测。B 、举例： 假设A城市2004年城镇人口为300万， 0204年年均人口自然增长率为0.1%，非自然增长为2%（历史人口增长剔除人口自然增长）则可以预测05年人口数为300*(1+0.1%+2%)=306.3万C、注意事项：每年有少量城市会因为行政区划的变动发生人口数值激增或者锐减的情况。对这类情况15、不能简单套用增长率计算公式，应区别对待。 .2计算各城镇人均可支配收入 A、以历史人均可支配收入为基数，根据历史的平均增长预测未来的人均可支配收入。B、如当地未作相应统计，则可收集部分省市在岗职工平均工资及人均可支配收入，并通过在岗职工平均工资与人均可支配收入的关系进行推算C、在岗职工平均工资与人均可支配收入的关系换算方法：利用EXCEL表中的图表工具得出他们之间的关系。举例说明：2003年全国29个主要城市的职工平均工资和人均可支配收入如下（实际演算时可以取23年的基础数据，提高推算准确性）：*来源2004年成都统计年鉴、2004年中国城市统计年鉴城市职工平均工资（元）城镇人均可支配收入（元16、）北京25,69813,888上海27,39414,869天津19,01210,312重庆13,7078,096成都16,4489,642沈阳15,5137,961长春15,6947,904哈尔滨13,2057,905青岛18,17810,072武汉13,7308,524西安13,8267,746南京22,56610,195济南17,30611,014广州29,77915,008厦门19,02412,919深圳31,05325,936大连18,6359,104杭州25,53212,901宁波25,32014,282昆明14,7017,921石家庄14,3687,740太原12,7658,26217、无锡19,50511,644苏州23,10512,362合肥15,2327,785南昌15,2067,793长沙17,5809,929贵阳12,1687,983珠海19,20216,604将以上数据输入到EXECL表中，选择图表工具中的XY散点图，得出线性关系图并可自动得到公式：人均可支配收入(y)=0.6207*职工平均工资(x)-768 R2=0.71（见上图示意）。从统计角度考虑，R20.50甚至更大时推算公式是比较可靠的。此公式可用来推算其它中小地极市和县级市的城镇居民人均可支配收入。假设城市A的职工平均工资为24,000元/年，则其人均可支配收入=0.6207*24,000-768=18、14,129元/年 D、每年有部分城市的收入会有负增长或大于同期全国GDP2倍以上的增长。出现这种情况多半是由于当地经济的一些特殊情况或经济统计问题，但这类情况一般不会连续重复多年。在进行未来多年基础数据预测时应进行调整，而不是简单化的推广到若干年后。.3计算各省人均可支配收入与人均家电花费的关系通过EXCEL表中的图表散点图可自动计算出各省人均可支配收入与人均家电花费的关系式：Y=a*Ln(X)+b，其中：假设人均可支配收入为X，人均电器花费为Y。一般来说，用对数曲线去推算两者关系是相对准确的。公式将自动给出其中的a和b值。.4 计算城市人均电器花费 根据已推算出的各省人均可支配收入与人均家19、电花费关系公式中的a、b值,和各城市城镇人均可支配收入（X），即可通过公式推算出各城市的人均电器花费（Y）。.5 市场容量预测根据前面推算出的未来每年各城镇的人口、人均电器花费便可以得到各地级市和县级市的城镇家电零售市场容量。市场容量预测计算公式：各城镇家电零售市场容量=城镇人口*人均电器花费。6.工作流程61电器店选址工作流程: （见附件8.3）门店选址是门店地域扩张过程的一个延续，具体分为三个步骤。门店地域扩张计划(选址规划的输入)根据门店地域扩张计划制定每一个城市在新一年的开店数量以及相关参数（预期平均每月地效，平均每店面积等）商圈选择与整体布局规划.1绘制渠道分布图.1.1获取绘制渠道20、分布图的基础数据，包括：A、相应城市的电子地图或者纸质地图B、所有门店的地址C、竞争对手所有门店的地址 .1.2在地图上描点根据以及竞争对手门店的地址，在地图上描绘出其相应的位置，并采用不同的图形进行标识； .1.3画出各门店的影响区域 根据不同交通工具的速度换算出一个门店能够影响的半径；以门店为圆心，影响距离为半径画圆，得到门店和竞争对手门店的影响范围。 .2设定布点原则：在不同的竞争环境下，应该采用不同的布点策略A、选择交通便利，固定人口流量大的地区B、选择附近居民区众多的地区C、选择竞争对手尚未进入，而又有消费潜力的地区D、选择竞争对手已经进入，有消费潜力，而尚未进驻的地区E、在同一地区21、的门店布设不能过于密集，以免分流自身客流量满足这5个条件之一的地区都可以纳入考察范围.3整体布局规划A、 通过研究渠道分布图发现的空白或薄弱区域根据既定的原则，结合渠道分布图在某个城市中选择商圈、圈定布点范围。B、 根据渠道分布图，可以找到目前力量空白或薄弱的几个区域。C、 根据既定的原则，结合渠道分布图在某个城市中选择商圈、圈定布点范围。具体布点：通过具体布点最终应得到某一区域内几个可选的门店选址方案的比较表（表格详见附件8.4）.1绘制商圈简图：采用纸质地图或者电子地图，绘制所需要调查的商圈的渠道分布图以及主要建筑物简图。商圈简图的三个要素：A、重要的建筑物B、竞争对手的门店位置C、备选的22、门店位置.2确定备选店址：选定开店的条件，并搜索符合条件的区域内可能的店址6.1.3.2.1确定目标店面选择的基本条件A、目标店方圆3公里区域内(10万人30万人)，居民聚居、人口集中的地方B、交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者在几个主要车站的附近，可以在顾客步行不到20分钟的路内的街道C、店面临主干道或者设在三叉路的正面/拐角的位置D、面积适合开家电商店（2500平米以上）E、有充足的停车位（20个车位以上）F、所处位置在当地有较高知名度G、有足够的户外广告位置H、有适当面积的库房6.1.3.2.2填写门店选址模版。（见附件8.5）分部在提交选址申请的时候需要填写门店选址模版，选址模版23、包括：A、基本信息B、该区域的渠道分布图C、交通情况D、人流量/车流量测算E、区域内零售业形态F、竞争信息G、门店可视性H、行政区人口统计信息/周边小区情况I、租金情况J、备选店址自身条件K、该区域未来市政规划情况L、第一年财务预测财务评估：根据店址的备选方案预测不同备选店址的财务表现62电器店租赁审批工作流程（见附件8.6）： 店址立项：A、分部上报立项材料，包括：门店选址模板所有内容；该城市可选卖场、卖场、竞争对手分布态势图;可选卖场的位置及商流图（标注周边商场、竞争对手、街道、车道数、公交车站位置、公交车数量、客流方向及多少等）；可选卖场的所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置24、示意图、内部结构照片、卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、周边商场照片等；完整的调查分析报告，包括电器店可选卖场基本情况表（见附件8.7）。B、分部将立项材料上报给大区总经理，经大区总经理审核通过后报连锁开发中心连锁发展部，根据电器店评估标准进行评估、论证并派区域副经理对评估合格的可选卖场进行现场考察；C、连锁开发中心连锁发展部出具初步评估意见并向连锁开发中心提交电器店立项申请报批单（见附件8.8），连锁开发中心总监核准。D、连锁开发中心连锁发展部将总部领导的批示结果通知大区/分部。年经营情况预测表及租赁合同审批：通过立项的店址分部尽快上报租赁合同和年经营情况预测表（见附件8.9）A、对分部25、上报的年经营情况预测表，由连锁开发中心修正后的年经营情况预测表报连锁开发中心总监审核后由分部在该店开业后严格执行。B、对分部上报的租赁合同（参考房屋租赁合同范本（见附件8.10）及租赁合同报批单（见附件8.11），由连锁开发中心连锁发展部进行初审，法务部进行复审，未获通过的合同分部应按总部修改意见与甲方再次谈判进行修改，并再次提交总部审核，合同审核通过并经连锁开发中心副总监签署意见后报连锁开发中心总监审批（依授权执行）。合同签订：获得连锁开发中心总监批准后，由分部总经理立即和业主签订房屋租赁合同，并将签订后的合同原件一份寄回总部总办存档，复印件一份寄回总部连锁开发中心开发部存档。在签约当天将签26、约通知单（见附件8.12）传回总部连锁开发中心连锁发展部。6. 3电器店对外出租审批工作流程：（见附件：8.13） 对外租赁合同报批：.1分部上报立项：.1.1分部上报连锁开发中心对外出租立项申请报批单（见附件：8.14）及其他立项材料，包括：A、出租卖场的位置图（标注出租位置在卖场平面图中的位置）；B、承租方经营范围资质；C、出租业态范围：a) 与通讯科相配合的中国联通营业厅或移动营业厅等b) 与数码科相配合的柯达数码冲印等c) 形象较好的美容院、便利超市、百货店等d) 为卖场服务的水吧、糕点铺等e) 其它与卖场配型的业态f) 与类似屈臣氏等相融合业态 .1.2分部将立项材料上报给大区总经理27、，经大区总经理审核通过后报连锁开发中心连锁发展部；.1.3连锁开发中心连锁发展部出具初步评估意见并向连锁开发中心提交连锁开发中心对外出租立项申请报批单，连锁开发中心总监核准。.1.4连锁开发中心连锁发展部将总部领导的批示结果通知大区/分部。.2对外租赁合同审批A、分部填写对外出租合同报批单（见附件：8.15）及对外出租合同（见附件：8.16）（附件包括：对方营业执照副本、平面位置图、广告位、如果为个体租赁，则另需提供个人身份证复印件或户口本复印件）；B、分部将填好的对外出租合同报批单对外出租合同上报给分部及大区总经理审核，经分部、大区总经理审核通过后报连锁开发中心连锁发展部租赁组；C、连锁开发28、中心连锁发展部出具初步评估意见，同时报法务部审核后提交连锁开发中心领导审核；D、报公司副总审批（依授权执行）；E、连锁开发中心连锁发展部将总部领导的批示结果通知分部；.3对外租赁合同签订：经公司副总批准后，由分部总经理立即和承租方签订房屋租赁合同，并将签订后的合同原件一份寄回总部总办存档，复印件一份寄回总部连锁开发中心开发部存档。在签约当天将对外出租签约通知单（见附件：8.17）传回总部连锁开发中心连锁发展部租赁组。7.注意事项：测量房屋计租面积注意事项：7.1分部连锁开发部必须做到对每一项目的承租范围的“计租面积”进行准确实测责任落实到人，并依据实测数据准确上报总部连锁开发中心。7.2分部连29、锁开发部在与备选物业方联系时应取得备选物业的建筑平面图并确认所要承租的范围。7.3分部连锁开发部会同分部门店管理中心相关人员根据备选物业的建筑平面图对备选物业的承租面积进行准确测量并填写卖场计租面积测量表。（见附件8.18）7.4分部连锁开发部经理及分部门店管理中心总监签字确认后，上交分部总经理审核，审核后连同备选物业的建筑平面图上报总部连锁开发部备案。以上规定各分部必严格执行，各分部总经理要严格审核。总部将对上报情况进行检查，发现弄虚作假者将严肃处理。门店选址注意事项：7.5可以借助房地产中介的力量搜索潜在的目标店面，充分利用相关行业机构提供的信息（例如：通过楼盘信息可以了解附近人口的消费水平和大致的人口数量）8.附件：8.1每月备选店跟踪表格8.2绩效跟踪表8.3电器店选址工作流程图8.4门店选址方案的比较表8.5门店选址模板的具体填写说明8.6电器店租赁审批流程图8.7电器店可选卖场基本情况表8.8电器店立项申请报批单8.9新开门店年经营情况预测表8.10房屋租赁合同8.11租赁合同报批单8.12门店合同签约通知单8.13电器店对外出租审批工作流程图8.14连锁开发中心对外出租立项申请报批单8.15连锁开发中心对外出租合同报批单8.16房屋对外出租合同8.17电器对外出租合同签约通知单8.18卖场计租面积测量表