1、 xx物业管理服务手册 xx物业管理服务有限公司二零XX年十二月目录总经理致词1xx物业管理有限公司2企业简介（设计彩页）2项目简介（彩页设计）5开发公司（彩页设计）61、 本社区物业管理人72、 管理公司各部门职责7第一章 入住前特别提醒注意的事项工作8（您的微笑对我们最重要）8第二章 物业星级服务篇13一、 常用资料13二、 顾客服务指南14三、 收费项目及标准15第三章 物业管理服务篇22一、 总则22二、 精神文明公约22三、 出入和治安管理办法22四、 车辆进出、停放管理办法23五、 环卫、绿化管理办法26六、 招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理办法26七、 营业场所管理办法27八2、 私家花园建造管理办法28九、 供水、供电、供气管理办法28十、 租（售）房管理办法29十一、 其它事项29第四章 装饰装修管理办法30一、 总则30二、 装饰装修管理细则30三、 装饰装修队伍管理细则32四、 装饰装修施工交费项目及标准33五、 装饰装修退证、退款管理规定34六装饰装修验收对主要材料的要求（供参考）35第五章x项目周围配套指南37总经理致词尊敬的业主：您好！欢迎您入住“xx”。根据中华人民共和国国务院第379号令物业管理条例和相关法律、法规、政策，“x市x房地产开发有限公司”选聘了“xx物业管理有限公司”作为 “xx”的物业管理服务人，执行前期物业管理服务合同内所赋予的职责3、。作为“xx”的主人，您所拥有的不仅仅是一片悠然尊贵的居住空间和一份最具增值潜力的产业；同时，您还将拥有安全、快捷、方便、清洁的社区环境和健康、快乐、自然、满意的温馨感受。我们将以“您的微笑对我们最重要”的核心理念，真心承诺让每一位来到“xx”的客户满意，让您时刻感受到“xx”浓郁的文化氛围、优质的特色服务！在对“xx”进行物业经营管理服务期间，我们渴望竭诚奉献的是“百分之百客户喜悦”。敬请您对所接受的服务多提宝贵意见，以使我们能不断完善和超越现有服务标准，更好地为您服务。我们将会根据您所提出的各种要求，随时补充和完善各种服务，快速有效的为您解决各种困难。希望通过我们对“xx”的物业管理服务，4、能让您体味到真正意义上的“安居乐业”，实现您心中“幸福美好家园”的梦想。祝愿您在“xx”获得最大的满意！xx物业管理有限公司 总经理：x 20xx年12月1日 企业简介（设计彩页）“x”是一家是以物业管理为核心业务，集商业管理、景观工程业务为两翼快速发展的综合性大型跨地域中国知名品牌物业管理企业体系，公司总注册资本1000万（含全资子公司），辖“xx物业管理有限公司、x工业园区x物业服务有限公司、xx物业管理有限公司、xx物业管理有限公司、x环境艺术工程有限公司、xxx商业管理策划有限公司”五家全资公司，目前为“中国物业管理协会会员单位”、“x省房地产协会副会长单位”、 “x市物业管理协会副会5、长单位”、“x市物业管理协会副会长单位”，并先后获得“20xx亚洲物业管理百强企业”“20xxx市首批五星级物业管理企业”“x市首届（2005年度）最具竟争力物业管理企业”、“x市（2005年度）最值得推荐品牌物业管理企业”、“2005x市房地产优秀物业管理企业三甲”、“x市（2004年度）十佳园林景观工程企业”、“x市物业管理明星企业”、“x市物业管理企业新星”、“江苏省城市物业管理优秀住宅小区”等殊荣。公司核心管理层是由一批深爱物业管理事业，并在物业管理行业拼搏实践十余年，有专业深度积累和实操经验的职业经理人团队组成，他们包括：国外留学归来的物管专家、国内知名物业的资深人员，他们一方面能在6、日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到的创意及全面的建议。公司作为学习型和发展型企业，在学习国外先进理念基础上，融会国内实践经验，探索出独具特色的“x物业管理服务模式”，即：“（CS）客户满意系统、（ISO）质量环境管理系统、（MBO）目标绩效管理系统”。在长期的物业管理实践中，“x”作为中国知名物业管理企业的品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。并成功的为多个物业获取荣誉及奖项，得到发展商及客户的良好口碑，现管理部分物业项目有：xx花园、x公园x、xx城市别墅、xx、xx工业坊、x、xx，管理业态涉及写字楼、商务酒店7、商业广场、住宅、别墅、工厂等多种物业项目，在管面积约500余万平方米。公司远瞻物业产业发展之方向，整合行业资源在激烈的市场竞争中求新求变，追求产业发展，地域发展，文化发展，人力资源发展，使公司正在逐步成长为引领中国物业管理行业潮流的企业巨舰。电子信箱：/E-mail：集团及华东地区总部：xx传真：xxxxxx联系电话：xxxxxx邮政编码：xxxxxx西南地区总部：x市宏济路传真： xxxxxx联系电话： xxxxxx邮政编码：xxxxxx项目简介（彩页设计）项目概况 “xx”位于上风上水的x外，规划中的2000亩市政森林公园傍、x宾馆高档别墅专区内。x占地400余亩，由加拿大别墅制造专家x8、集团首席设计师、国际建筑大师x担纲设计并全程监控，国际标准打造北美风格的纯别墅与6000平方米北美生活馆、北美风情街、休闲跑道、北美风格园林，构筑了传世社区。高尔夫果岭、专业网球场、休闲篮球场、室内外景观游泳池、豪华健身房，配套非凡。整体规划至细节无逐一苟乎考究，隐蕴了极品风范。项目彩图开发公司（彩页设计） x市x房地产有限公司，一家以房地产开发为主的大型现代化企业。公司享有房地产开发？级资质、“AAA”信用等级，自成立以来，始终坚持“以人为本，为客户高度负责”的人性化发展理念，视质量、品牌、信誉为生命。同时在开发和销售的过程中，x房地产始终与合作者、消费者坦成相对，不欺不罔，以求在务实、平和9、中建立自身的品牌，赢得良好的社会信誉。2002年5月，被选为x市房地产协会理事单位，同年6月，又被选为x省房地产协会理事单位。 1999年2003年，x房产先后开发了“x”、“x等项目。相继获得工程质量芙蓉杯、天府杯等称号。 2004年，“xx”别墅项目的开发，标志着x市x房产跃上一个新的起点。x一期占地400余亩，纯北美风格别墅，结合现代人对生活品质的要求，打造新x样板生活馆，全面提升城市形象，改善人居质量。2005年8月，xx项目在 “第2届中国别墅节”上获得“中国城市别墅最佳综合大奖”殊荣。 荣誉，见证实力；实力，引领城市地产。x市x房地产将紧紧跟随城市的发展与规划，不断开拓创新，以实力10、引领城市的未来。公司彩页物业管理服务机构1、 本社区物业管理人 xx物业管理有限公司 “xx”管理部（以下简称“管理部”）2、 管理公司各部门职责 管家服务部：负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类咨询；挖掘和提升社区文化活动，组织策划、宣传和推广品牌形象、传播企业文化等工作。 工程维修、绿化部：负责各类设施设备的操作、维修、保养及社区各类突发事故的维修和园区绿化管理。 安全保全部：负责治安、消防、道路与交通管理、突发事故的急救以及24小时巡视。 美洁部：负责“xx”公共部位环境卫生管理。二、 别墅社区常用电话号码项目电话号码管理专线24小时紧急求助专线温馨服务热线24小时投诉11、行动专线（总公司督导队）反商业贿赂专线（总公司主管副总裁）员工餐厅订餐热线办公电话管家服务中心“xx”物业管理部西南总公司物业管理培训学校西南总公司传真第一章 入住前特别提醒注意的事项工作（您的微笑对我们最重要）& 接房注意事项 请按与管家服务中心约定的时间进行接房，在入场过程中请注意安全，避免给他人造成不便。注意保护公共区域设施设备，如造成损坏应进行相应赔偿。保证入场协助人员遵守管家服务中心指挥，从指定路径进出“xx”，并保证路径畅通。& 装修工程及一般性维修 您有权对所购住宅（商铺）进行装饰装修，但敬请您保证不影响房屋结构和公共设施，并请提前3天向管家服务中心申报，领取装饰装修施工申请表，12、您和施工队负责人应在申请表上签章，详细如实填写装修项目、范围、时间、施工队伍名称等内容，并由管家服务中心与您及施工队签定装饰装修施工管理协议，办理相应出入手续，按规定由装修承接者缴纳相应费用后，方可进行施工。& 楼宇外观 为保持别墅楼宇外貌美观整洁，请您不要装设窗外铁笼、帐篷、花架、雨蓬、帐幕或广告牌标志（末含商铺）以及其它搭建物，违者预以拆除。 衣物等晾晒应以不影响“xx”的整体容貌为宜。 阳台、窗台、空调机室外机（架）上，严禁养花、摆放花盆及其它物品，以免刮大风和其它因素造成上述物品下坠伤人。 房屋周围请不要粘贴、悬挂各类饰品。 & 公共道路及公共庭园管理 公共道路及庭园属共用部位，请自觉13、爱护，保持其清洁卫生及畅通。 非机动车辆请停放到指定位置。 请勿在公共道路及庭园存放鞋柜，堆放杂物，以保证消防通道畅通和环境整洁。 请勿在墙壁、木制物品上涂划，以保持公共环境的美观。 如发现公共区域灯具损坏或脱落，请及时与管家服务中心联系。 管家服务中心将不定期对公共区域进行清理，请给予理解和配合。 公共卫生间使用后请自觉保持卫生。 & 招牌（北美风情街） 除已获批准的招牌外，不得摆放、陈列其他宣传物品于墙身、窗户或公共地方、铺门及橱窗或外墙上。 除此之外，业主还应遵守下列规定： 所有临时招牌须为专业印制。例如，手写、荧光笔或油剂水笔所画的概不批准。 宣传横幅不得悬挂于距橱窗内面2尺内的地方，14、同时，横幅不等妨碍铺内的视线。 自立式招牌应放置于店铺营业范围内。 不得张贴任何招牌于店铺门上或橱窗上。 宣传张贴纸不得帖于店铺门或橱窗上。 安装的招牌不能妨碍店铺出入及妨碍视线。 所有招牌均需先获管家服务中心的批准，方可安装。& 豢养观赏犬 根据预防控制狂犬病条例规定，豢养观赏犬须经当地公安机关批准并发给准养证书。 每户限养1只犬只必须拴养或圈养，拴养犬只绳链请勿超过3米。 携带犬只户外活动，须佩束犬链由成人牵领看管并及时清除犬只粪便。 请勿将犬只带入餐厅、商店、经营铺面、广场等公共场所和文化娱乐场所。 确保犬只不影响他人正常生活和休息。 确保犬只不伤害他人，对动物所造成他人伤害和损失，应由15、该动物主人承担经济和法律责任。 犬只应定期进行防疫检查及育苗的注射。 & 物资出入 如您有大件物质需搬出“xx”，最好由您亲自带出或引领带出。如您委托其他人代为搬运，则应有您的书面说明。& 宣传单/消费者调查等 未经管家服务中心批准，在任何情况下，不得在“xx”内外派发宣传单及进行消费者调查等事项。 & 音乐/噪音/气味等事项 室内所播放音乐音量须调低至室外不会听到的水平（包括电视、音响系统及其他器材播放的音乐），室内闪灯不可于室外看到。 商铺不得经营会产生严重油烟污染及有毒、有害气体的项目。 商铺经营餐饮项目所排放废气物指标不得影响他人和超过国家有关标准；若有影响和超出，所产生的处罚和费用，16、由该物业客户自行承担，并按相关方要求限期整改。 & 空调室外机及室内防护装置安装（中央空调） 请提前通知管家服务中心，由管家服务中心人员到场向安装人员作必要提示，空调室外机要求按预留孔位安装，以保证别墅外墙整洁美观和整体环境协调。 外滴水管应接入PVC管道。若预留孔无法满足实际安装需要，请您与管家服务中心共同协商解决，不要随意安装破坏外墙的统一和协调，装修期间管家服务中心会对工程安装完毕后，管家服务中心将进行检查。对违规安装的，将要求整改。 空调架须刷防锈漆和银粉漆两便。 室内防护装置安装可委托管家服务中心代为办理。 & 室内设施报修 如您室内使用设施出现故障需要修理，请与管家服务中心联系并约17、上门维修时间。在约定的维修时间，请留人等候。维修人员维修时，佩带管家服务中心发放的胸牌和服装，便于您辨认。维修完毕，经您验收合格后，请在“维修（服务）单”上签署意见并签名。 & 水电气使用注意事项 您室内所使用水电气表后管线设施属于您私有财产，您有权要求随时查看表上读数。您在增添电器设施或改装电线线路时，请与管家服务中心联系了解您室内电器负荷容量，切勿超出负荷，以免给您带来安全隐患。 请勿自行改动室内天然气管道和供气设施，切勿将供气软管自行加长移入他处使用。 请经常检查室内天然气有无泄漏，电气设备及线路有无损坏，如有问题请及时通知管家服务中心。 请不要在阳台上及园内烧烤食物和其他物品，以免引起18、火灾。 & 环卫管理 请您使用统一标准垃圾袋装放垃圾（管家服务中心可代购），并按政府有关规定交纳垃圾清运费。倾倒时应系好袋口，并于每天上午7:30-8:30放置在指定位置，管家服务中心将于每天定期前往收取。 若因特殊情况不能按时将垃圾袋放置在指定位置，请致电管家服务中心，管家服务中心将安排人员回收。 园区漫游时，请爱护环境，请把垃圾放置在园区内垃圾箱内。 园区驾车时，请勿将垃圾扔出车窗外。 请勿向门外、窗外扔掷垃圾，也勿将垃圾、杂物倾倒和堆放在公共场所。 如有不慎将仍有价值物品误放入垃圾袋，请尽快联系管家服务中心，管家服务中心会尽力帮助您回收物品。 管家服务中心保洁人员每天将定时对“xx”进行19、清扫和保洁。 & 绿化管理 请爱护花草树木，不要在绿地及草坪内进行球类、骑自行车等有损绿地的活动。 不要攀爬树木、摘掰花卉、损坏绿篱及将衣物晾晒于树枝等。 请勿打捞水景中的观赏鱼。 请勿向水景中乱扔垃圾、石块。 请勿擅自进行室外绿化，如确有需要，请将方案报管家服务中心审批，以保持“xx”整体绿化效果。 管家服务中心绿化人员负责对“xx”内公共绿化进行全面管理，请您爱护环境并给予协助。 & 消防管理 根据公安消防要求，住宅（商铺）室内须购置灭火器，以保证有效扑救初起火灾。别墅按每户1-2具灭火器，商铺按每50平方米1具灭火器，费用由住户或商家自理。 您应与管家服务中心签订消防管理责任书，并负责本20、部位消防管理。 当您离家时，别忘了：关上电、气源，锁好门窗，做到人走灯灭，不留火种。经常检查寓所内的煤气有无泄漏、电器设备及线路有无损坏，若发现有可能引起火灾事故时，请通知管家服务中心，及时消除隐患。 请勿改动和破坏消防设施，请经常检查室内消防设施有无损坏，如有问题请及时通知管家服务中心。 如有火情，请记住：报警早、损失小，及时报告管家服务中心；发生火灾，立即拨打火警电话：119。 & 防止罪案 “xx”实行半封闭式管理，请您离开时务必关好门窗，以防有人非法进入。如发现可疑人或事件请立即通知管家服务中心。发现犯罪行为及时拔打110报警，同时通知管家服务中心秩序维护人员，以便采取应急措施。 管家21、服务中心对任何损坏公物而不能做出合理解释的人员，将视其情节轻重，送警追究或采取其它适当法律行动，以保护其它客户的利益。 & 交通管理及机动车停放 请不要在道路上停车，以保证消防车通道的畅通及避免车辆擦挂。 停放于专用车场车辆，均须遵守停车规定，违例者将按违例措施执行。 各业主使用的非机动车辆均统一停放于自家专用车场内（包括住户/住户的亲朋好友）。 公共地方任何时候均不要停放任何非机动车辆。 任何机动车辆和非机动车辆违规停放所造成的任何损失和责任均不由管家服务中心承担。 机动车停入机动车停车场地，并与管家服务中心签订“车辆停放场地租赁（或管理）协议”。 请严格按场内交通禁令标识谨慎驾驶。请勿在“22、xx”内学习驾驶。 任何违例泊车将被拖移，领回车辆时须缴纳拖车费用。任何被拖移的车辆停留于扣车场逾24小时领回者，除缴纳拖车费外，每日需加若干相应费用。 管家服务中心及停车场管理人员有权要求或规劝车主移去被认为具有危险性、残损不堪或因失修有损本区环境的车辆。 以上事项详细情况或未尽事宜请查阅本手册相关章节或向管家服务中心咨询。第二章 物业星级服务篇（用我们竭诚尽力，无微不至的服务，为您营造100%喜悦。）一、 常用资料1、 办公时间 在需要管家服务中心提供各种服务、提供帮助或对本手册、管理等相关事项上有任何疑问，请于办公时间内向管家服务中心查询。 管家服务中心办公时间如下： 星期一至星期五为上23、午9时至下午19时 星期六、日为上午9时至下午24时2、 基础服务时间 管家服务中心向您提供的基础服务时间如下： 紧急求助：24小时 温馨服务：9:00-18:00 安全保卫：24小时 车辆管理：24小时 设备运行：24小时 住户报修：24小时 家政服务：7:00-20:00 环卫绿化：7:00-20:00 客户接待：9:00-18:00 商务服务：9:00-18:003、 管家服务中心承诺 管家服务中心承诺：所有投诉、建议、要求，自受理之日起，一般问题12小时内反馈处理结果，较大问题24小时内反馈处理结果。 欲对管家服务中心提出有关物业管理服务投诉、建议、要求，请以写信、电话、传真或亲自前往24、等方式向管家服务中心提出。同时，敬请告知您的具体联络方式，以便及时予以回复和解决。4、 物业人员职务 为保障服务水准和管理效能，恳请各住户合作，避免差使管理人员做私人服务或职责以外的事务，本公司禁止所有员工收受住户任何额外赏赐。 保安、保洁、工程人员专注于本职事务，对于保安和保洁、工程以外问题，未必全面了解，未必能够准确地给予解答或指引。 为避免不必要误会及迟延，除紧急事件外，住户若不明或有任何意见、投诉，请直接赐电或赴管家服务中心或以书面投送意见箱。 欢迎各住户提供任何有关本物业之管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络。若投诉个别管理或服务人员，请尽量记下编号或姓名，以便采取相应措25、施和回复，匿名函件不予受理。二、 顾客服务指南1、 管家服务中心 管家服务中心在本社区设置管家服务中心。由早晨9：00点至下午19：00点，管家服务中心会安排接待人员值班，为顾客提供帮助及服务。 客户可在管家服务中心处查询有关本社区服务的资料。2、 问讯服务 管家服务中心接受问讯及查询、处理客户的邮件、提供留言、访客服务及有关委托服务等。3、 报刊递送及邮寄服务 管家服务中心在本社区提供订阅报刊及邮寄业务，客户如有需要，可向管家服务中心办理相关手续（收取10%代办费），届时管家服务中心工作人员会上门派送报刊。4、 车位租赁 管家服务中心在本社区提供车位租赁业务，客户如有需要，可于管家服务中心办26、理相关手续。5、 物业代理 管家服务中心在本社区提供物业代理业务，为客户提供转售、转租等服务。6、 宣传推广 管家服务中心计划于各大节日期间统一为客户策划及安排宣传推广活动，以便更好的为客户服务。如个别客户自行安排推广宣传活动，请与管家服务中心联系。7、 公共秩序维护服务 本社区实行24小时公共秩序维护制度。秩序维护人员昼夜值守出入口，巡察本社区各部位，排除可能发生的各种安全隐患，听候住户紧急求助，秩序维护人员是本社区公共秩序维护的主力，管家服务中心推出“有困难，找物管”的口号，为业主排忧解难。 由于职责所在，秩序维护人员在必要时，会查询进入本社区之陌生人士，请向贵亲友解释此乃加强物业公共秩序27、措施；若有失敬及不便，敬希见谅。 防避罪案，请谨记：当遇见或听见任何可疑人士或声音，请立即通知管家服务中心。切勿给陌生人随便开门。凡遇见自称公共机构或政府人员，必须清楚查验其证件。若有怀疑，及时致电管家服务中心。贵重财物请存放于保险柜内，外出时或夜间休息将所有防盗门、窗户关闭。黑夜时，最好留有适度照明灯光。8、 保安托管服务 如您需要长时间不经营或物业无人看守，可与管家服务中心联系，专门对您实施有偿特约托管服务。托管的方式、时间、费用等，可与管家服务中心具体协商并签订协议书。9、 清洁及家政服务 本社区配置足够的清洁人员巡回清洁各公共部位，确保小区优雅、整洁。 管家服务中心提供家政服务，为住户28、家中提供清洁服务及清洁性保养服务。 管家服务中心在花园内或楼道适当地方设置垃圾桶供客户投放垃圾，垃圾筒内垃圾实行定时收集定时保洁。若有投放与收集细节通知，请依通知投放。 请住户自己并监管孩童及家人、雇员自觉维持本物业环境卫生。10、 维修保养服务 管家服务中心维修人员负责本物业区域内房屋公共部位、公共设施设备的维修保养工作，受理住户委托维修工作。 一般性维修依维修（服务）单约定时间上门。电器设备需联络厂商特约维修站或专业维修点维修。 管家服务中心要求维修人员在维修作业时做到文明进户、铺垫作业、完工清场。请各住户予以监督。 管家服务中心提供24小时维修服务，其中夜间22：00时至次日7：00时为29、应急服务。 管家服务中心为业主有偿提供电器、水暖管道、门窗等各类维修服务，客户如有需要，可与管家服务中心联系。11、 绿化（私家花园）养护服务 管家服务中心按有关合约之规定和小区内绿化长势，定期和不定期对各类苗木进行修剪、拔草、治虫、施肥等养护工作。 为业主有偿提供私家花园的修剪、拔草、治虫、施肥等养护工作。 以上服务内容及收费标准详情，请前往管家服务中心查阅。三、 收费项目及标准1、 费用支付方式 缴费方法：电汇、转帐支票、现金、信汇 收款人：xx物业管理有限公司 收款人银行：商业银行谢家祠支行 汇款人附言：受益人为xx物业管理有限公司，采用汇款时，汇出款项与实际发生额之差额由汇款人承担。230、 物业管理公共服务费2.1 物业管理公共服务费标准 本物业管理公共服务费按建筑面积每月每平方米计算收取，具体为： 住宅：1.8元/月 ；2.2 物业管理费从客户正式接收物业（钥匙移交）之日起开始全额计收；客户无故未接收物业的，从开发商通知交房截止日的第二日开始全额计收。在办理入住手续时，客户须一次性交纳半年物业管理服务费，以后在每半年第一月十日前收取一次，请您按时到管家服务中心交纳。2.3 本物业不论是否使用或出租等，该物业业主或使用人均须缴纳物业管理费服务费及其它应付之服务费。2.4 若业主出租或供它方使用，请业主与出租方或使用方就本物业管理服务费进行缴纳约定，否则业主将承担本物业管理费支31、付之责任。2.5 业主或使用人未按时缴纳物业管理费，本物业管理企业有权根据相关规定予以追缴及包括向业主征收滞纳金（每日3）或提出法律诉讼.3、 车位场地使用费：3.1 地下车库场地使用费：长期（12个月以上）租用停车位的，地下车库车位按300元/月/个标准交纳场地使用费；乙方临时使用车位的，按次小时交纳场地管理服务费2元/次/2小时，2小时后每小时加收1元；3.2 非机动车（摩托车）场地使用费：长期停放的，摩托车15元/月、电动车12元/月、自行车5元/月、三轮车15元/月标准交纳场地使用费；临时停放的，超过15分钟的按次小时交纳场地使用费：摩托车1元/次、电动车0.5元/次、自行车0.2元/32、次、三轮车1元/次。4、 代租、代售房屋服务费用 代租、代售房屋的，双方签定房屋委托出租合同，按事先约定标准交纳服务费。5、 维修费51电器维修类序号维修或换件项目收费标准备注材料费工时费1更换白炽灯泡55元/只15元/只25W-60W2更换白炽灯头5.5元/个25元/个3更换日光灯管15元/根3元/根20W-40W4更换日光灯启辉器45元/个15元/个5更换日光灯座6元/个3元/个6更换日光灯整流器20元/个5元/个7更换节能灯管15元/只25元/只25W-40W8更换环型灯管35元/只6元/只22W45元/只32W9更换各种电线、电缆线5-10元/米20元/次按用途或线径收费10更换墙面板33、开关或插座20-30元/个10元/个国产单联20-40元/个国产双联11更换单相空气开关（国产不带漏电保护）30-50元/个20元/个10A30-50元/个16A35-60元/个20A40-60元/个32A100元/个60A（三联）12更换三相漏电保护开关（国产）150元/个20元/个32A250元/个60A13更换电源插头10元/个5元/个二插脚20元/个三插脚14接安多用插座普通10元/个10元/个双连插座多用30-50元/个3-4连插座多用30-80元/个5连以上插座15安装门铃40元/个15元/个直流电源50元/个交流电源16安装灯具业主自购20-200元/盏价格或安装难度计17安装排34、风扇20元/台18组合音箱装调（安装、调试）100元/套/次家庭影院19电视机调试10-50元/台20更换电视射频线20元/米2元/米21更换电话机连接线15元/根2元/根22安装电视TV盒20-50元/个10元/个52管道类序号维修或换件项目收费标准备注材料费工时费1疏通地漏或下水管道按实际发生费用收取20-80元/次土建工程量特大的另议工时费2坐（蹲）便器堵塞疏通50元/次3面盆或浴盆堵塞疏通20-30元/次4热水器故障检修按实际材料费收取 20-50元/次5更换或维修普通水龙头自备10元/个不换件维修10-50元/个维修6更换或维修高档水龙头自备20元/个市场价格代购代购维修7安装净水器35、自备20-50元/次按市场价格代购代购8加装洗菜盆水管20-50元/根10-20元/次9更换球阀开关20-50元/只10-10元/只15-2010更换水表前闸阀20-50元/只20-30元/只2511更换水表45-85元/只20-30元/只25-4012加装水管按实际材料费收取10元/米15-2513油漆管道10元/米5元/米25以下53门窗类序号维修或换件项目收费标准备注材料费工时费1维修进户门、橱柜门20-30元/扇不换件2维修铝合金推拉门、窗20-50元/扇3更换推拉门、窗锁20-30把10元/把4更换木门球型锁50-80/把20-30元/把5更换进户防盗门锁按实际材料费收取20-30元36、/把6更换推拉门、窗滑轮10-20元/只20元/只7更换门、柜活页20-50元/个10-15元/个8安装窗帘轨20-50元/付9安装晒衣架20-30元/付 注: 以上器材费标准为近期公布标准,在今后中以市场最新标准为准6、 城市生活垃圾处理费、物业清洗费、消毒费 标准：根据实际发生费用，由住户承担。 时间：每次发生后一个月内。7、 装饰装修费用 详见：装饰装修管理指南8、 电话安装及使用费：按电信局收费标准代收代办。9、 光纤电视使用费：按闭路电视管理部门核定的标准代缴代付。10、 特约服务费（绿化） 元）乔灌木修剪 杀虫杀菌草坪修剪合计单次60006000800020000全年600008437、000112000256000注：xx绿化部对业主私家花园开展特约服务，内容包括：乔灌木修剪，杀虫杀菌，草坪修剪等。乔灌木修剪每年10次，杀虫杀菌每年14次，草坪修剪每年14次。A、翻土种草按每平方米24.00元计算。B、乔灌木栽植按品种和数量计算。C、盆栽观叶枝物养护费用面议。D、有收费标准规定的，按规定交纳服务费。没有规定的，按双方事先协商约定标准交纳服务费用。11、 临时占用共用部位、公共场所、共用设施设备费用 按双方事先协商定标准交纳费用。12、 代收代缴费用 受有关部门或客户的委托，管家服务中心可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视、网络信息费、房租等等代收代缴收费服务（代收代缴费38、用不含在物业服务费用中），收费标准执行政府规定。13、 滞纳金： 管家服务中心按每日3的标准增收滞纳金；凡逾期十日以上者，除按每日3的标准增收滞纳金外，管家服务中心可以公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追收，且管家服务中心有权采取包括但不限于停止供水供电等强制措施约束违约行为。14、 公共设施维修管理资金 根据物业管理条例、x市城市住房专项维修资金管理暂行办法及有关法律法规的规定，“xx”建立共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新、改造的专项维修资金，购房者必须按相关规定缴存至x市房产管理局指定的专户管理银行（或由管家服务中心代收代缴）。 专项维修资金的使用、续筹、及房屋所有权转让时专39、项维修资金的处理，按x市城市住房专项维修资金管理暂行办法及其实施细则执行。星级服务篇（彩页设计）服务手册：大概内容应有服务公司简介、服务范围和种类、服务标准及收以及服务人员的简介（姓名、服务编号、专业特长、以附照片为佳）一、特约服务二、专项服务第三章 物业管理服务篇（管理创造效率、服务升华艺术、执行练就素质、专业谛造完美。）一、 总则 为保障“xx”的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、健康、文明的社区生活环境，维护物业全体业主/商家的共同利益与合法权益，根据中华人民共和国国务院第379号令物业管理条例及相关法律、法规、政策规定，以及“xx”前期物业管理委托合同、前期物业40、管理服务协议、业主临时公约，为确保本物业的物业管理服务能够达到高标准，同时为明确各自的责任和义务，制订本物业管理区域内的物业经营管理办法。 本管理办法对本物业全体业主、物业使用人、商家及其雇员、开发商及本管家服务中心均有约束力。二、 精神文明公约 遵守国家政策、法令以及各项管理要求，做一个遵纪守法的好业主。 邻里互相尊重，互相关心，互相帮助，和睦相处。 维护公共卫生，人人有责。 同创造一个秩序良好、健康快乐、生态自然的居家生活社区环境。 自觉维护消防、治安、交通秩序，保持安静、整洁以及消防通道和人行道畅通无阻。三、 出入和治安管理办法 为保障“xx”公共场所秩序和业主合法利益不受侵害，根据中华41、人民共和国治安管理处罚法，特制定本管理办法。1、 “xx”内公共区域的秩序维护工作，由管家服务中心协助辖区公安派出所负责，业主、商家应遵守国家、省、市的有关治安管理规定，服从管家服务中心各项规章制度，积极主动地参与公共区域的秩序维护工作。2、 业主、商家须在管家服务中心认真如实填报入住登记表，不携带易燃、易爆、剧毒、放射性或有污染的物品进入“xx”。3、 业主、商家搬离或转（租）让物业应提前三天通知管家服务中心，管家服务中心核实并查清有关费用已经结交清楚后方可离开。4、 业主、商家有责任保证有关防盗报警及防火设施的完好和有效使用。妥善保管自己住宅内贵重财物，不在住宅存放大量现金、重要文件和资料42、等，否则自己承担相应事故的责任。5、 业主、商家有权拒绝不持证、不佩戴工作牌人员的盘查和进入物业室内的要求。6、 “xx”内不得进行一切违反治安管理条例和法律法规的活动。7、 管家服务中心有权对以下妨害公共安全和社会治安秩序的行为进行管理： 使用音量过大或发出噪音的器材。 撬开他人信箱，隐匿、毁弃或私自开拆他人邮件、电报、信函等。 非法携带、存放枪支弹药。 非法储存、使用易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。 非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制工具。 非法侵入他人房内，损毁他人财物。 利用物业窝藏各类犯罪分子和嫌疑犯等不良人员，传播淫秽图画、录像、物品和进行卖淫活动。 故意破坏园林绿地、停车43、场、娱乐场等公共场所、设施。四、 车辆进出、停放管理办法 为了充分管理好“xx”停车场所，有效的为业主服务，特制定本管理办法。1、 “xx”停车场分为固定停车位和临时停车位二种。2、 车辆凭“机动车出入证”进出，并主动停放到自己租赁的车位上。3、 其它车辆进入停车场临时停放，按规定缴纳停车费和进行登记，停放时必须听从物管人员的安排。4、 进出本小区的所有车辆不准以任何理由冲栏，有冲栏者，管家服务中心将以破坏和盗车嫌疑坚决扣车，并进行调查、索赔、处罚或送交有关职能部门处理。5、 停放车辆时应谨慎，避免碰撞车场设施和其它车辆，违者应主动向值班人员报告并进行妥善处理。对隐瞒不报、擅自离开现场的行为，44、经发现被举报或其它方法查出者，除责令其赔偿外，还将视情节进行罚款或禁止进入本小区。6、 车辆停放，必须关好门窗，防盗系统调至警备状态。“机动车出入证”及其它有效证件和车内贵重物品应随身携带，以免给自己造成不必要损失。7、 车辆进入小区后，禁止鸣喇叭，时速不超过15公里。不在小区内试刹车，练习驾车或长时间修车、擦洗，车辆如滴漏机油，应及时清洗干净并恢复地面原状。8、 严禁运载剧毒、易燃、易爆及其它危险物品的车辆进入小区。9、 不得刁难、辱骂车管员或以其它方法妨碍车管员的正常工作。10、 本小区停车场只提供车位使用场地，不承担保管和保险责任，如车主有特殊保管或保险要求，可另行协商拟订收费标准、签署45、保管和保险协议。五。消防管理办法 为了加强消防工作，预防和减少火灾危害，保障公共财产和商家生命财产的安全，根据中华人民共和国消防法和x市有关消防规定，结合“xx”实际情况，特制定本管理办法。1、 认真贯彻消防工作“预防为主、防消结合”的方针，管家服务中心“xx”管家服务中心主任为防火责任人，安管部全体员工为义务消防员，在消防机关的指导下，履行以下职责： 认真贯彻执行消防法规和消防机关有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。 实行逐级防火责任制，落实有关防火措施，纠正消防违章及整改火险。 管理消防器材设备，定期检查、确定各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道（包括走廊、楼梯）时刻保持畅通46、，监护动火作业。 定人、定时、定措施，同时组织制定紧急状态下的消防疏散方案。 接到火灾报警后，在向消防机关报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。2、 实行防火责任制，业主为其所属区域当然防火责任人，负责做好各自所属区域的防火安全工作。3、 “xx”内严禁下列妨碍消防安全工作的行为： 严禁占用消防通道和在消防通道停放车辆。 严禁损坏、挪用消防设备和器材。 严禁乱拉、乱接临时用电线路，未经审批不得进行烧焊等行为。 严禁私自保存汽油、柴油、油漆、酒精、酸、酮、醚类、烷、烯、炔类等气体氧化剂，弹药、雷管、黄磷等易燃易爆物品。 严禁在“xx”内燃放烟花、爆竹。 严禁在天燃气表47、房、管道及各种燃具附近堆放易燃易爆物品。 严禁使用不符合国家标准的电器、燃气用具，不超负荷使用电器，要经常保持清洁，切勿留下油渍，防止明火泄露，不使用电炉，不用铜丝、铁丝、铝丝等代替保险丝。 严禁焚烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其它废弃物品，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。4、 具备使用管道液化石油气条件的业主，严禁使用瓶装液化石油气。5、 如遇到火警时，必须迅速告知管家服务中心安管指挥中心及报火警电话119，并关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所，积极协助消防员进行灭火工作。6、 请业主经常检查煤气有无泄漏，电器设备及线路有无损坏。7、 业主必须按规定配备灭火器48、：住宅按面积大小每户配备1-2具灭火器，商铺每50平方米配备1具灭火器，并将其放置在明显、易于取用的位置，以应急使用。8、 火灾预防 除允许正常用火部位外（如：房内天然气灶等），其它各种用火（含室内、公共区域）的电气焊作业，必须向管家服务中心申请手续，领取动火证明后，方可动火。 凡允许动火部位和申请用火的部位，必须制定具体的安全防护措施，要清理现场可燃物，配置足量灭火器材，落实看火责任人后方可动火，经检查确无隐患后方可离开。同时要严格按照操作规程进行操作。严禁不按程序、不守制度、不懂科学的蛮干。 室内装修，应当采用阻燃或难燃材料，电气线路的铺设、电器和空调设备的安装，必须符合消防安全要求。 存49、放和使用易燃易爆物品场所严禁烟火，注意通风，防止因金属撞击而产生火花和电器短路碰火而引起的火灾。 如确因需要（如室内装修、设备间、对外餐饮等）存放和使用易燃易爆物品，须到管家服务中心办理易燃易爆物品登记手续。 凡未正式入住或长期无人居住房屋，应将天然气计量表前、后阀全部关闭，取掉阀门盘，并妥善保管，关掉电源总闸。 业主在冬季使用电暖器具时，注意与书桌、沙发、木柜以及其它易燃品保持安全距离，并在人员离开时，关闭电源，做到人走灯灭，不留火种。9、 根据市消防管理的精神和签定的有关协议，有下列情形之一的，处以业主（商家）500元2000元违约金，处以防火责任人和直接责任人100元300元违约金，并可50、报相关职能部门处理。 占用或封堵消防区、楼道、走道或安全疏散出口的。 已具备使用管道燃气条件的，还继续使用瓶装液化石油气的。 乱拉、乱接电器线路的。 未经许可擅自改动燃气管道的。 擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源的。10、 有下列情况发生的，责令停止作业，并视情况处以行为人1000元3000元违约金，防火责任人200元500元违约金，并可报公安机关，按中华人民共和国治安处罚条例处理。 未办理消防申报审批手续即进行室内装修的。 不按规定配置消防器材、设备、设施及消防安全标志的。 室内装修所用材料不符合防火要求，不进行防火处理的。 未办理申报审批手续即进行动火作业的。 烧焊、用火、用电作业，防51、火安全措施不落实的。11、 业主必须服从消防部门和管家服务中心人员有关防火方面的管理，如刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督工作人员依法行使职权的，视情况处以防火责任人及直接责任人300元500元违约金，直至追究刑事责任。五、 环卫、绿化管理办法 为保持“xx”干净整洁，使业主享有优雅舒适的生活环境，特制订本管理办法。1、 “xx”实行垃圾袋装化，业主请使用统一的标准垃圾袋装放垃圾（管家服务中心可代购），倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，于每日上午7：30-8：30放置在指定位置，请勿乱丢乱抛垃圾，管家服务中心将于每日定时进行清运。2、 养成爱清洁、讲卫生的良好习惯，不随地吐痰，不乱丢果皮、纸屑52、烟蒂等，不随地大小便，不得向室外泼水。3、 切勿把垃圾、菜叶、布屑、胶袋和废纸等杂物投入厕所或下水道，如因此导致堵塞或损坏，业主应及时通知管家服务中心进行处理并承担相应费用。4、 “xx”范围内任何公共地方，均不得乱涂乱贴乱画，违者应负责粉刷费用，如属小孩所为由家长负责。5、 要保持公共区域、走道整洁，请勿在公共走道停放车辆，堆放杂物。6、 在公共场所乱贴、乱画广告、标语、传单者，除责令其限期清理现场，恢复原状外，罚款100元。7、 请勿在“xx”公共地方摆佛堂、烧香拜佛等。8、 要爱护“xx”周围的绿化和环境美化设施，不践踏草地、攀折树木，不在室外、公共场所及树上拉绳子晾晒衣物等。9、 不53、使用公共草坪水龙头浇花及水景设施洗车。10、 请勿擅自进行室外绿化，需要建造私家花园时，请将绿化方案送管家服务中心审批，以保持“xx”的整体绿化效果。六、 招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理办法 根据国家建设部城市异产毗连房屋管理规定，为切实维护大部分业主和使用人的利益，特制定本办法：1、 “xx”区域内广告、招牌的摆放或悬挂以及宣传品的张贴统一由管家服务中心监督管理，所有业主均不得私自在过道、绿化带、外墙壁、屋面、天台和其它场地设立广告、招牌等，否则将一律予以撤除。2、 “xx”商业区域内广告策划和制作，商家可以委托制作，统一布置、摆放或悬挂。3、 重大节日和重要庆典活动时，各类宣传品的悬54、挂和张贴统一由管家服务中心负责管理。 4、 占用门前走道或封堵部分通道（不影响消防，经管家服务中心批准），临时使用收取公共场地占用费。5、 凡违反上述规定内容者，除令其拆除、撤消、修补破损、恢复原状外，并处以1000元罚款。 七、 营业场所管理办法 为了保障商家生命安全，创造良好经营环境，特制订本办法：1、 凡在“xx” 商业区域内营业的单位、店主应遵守各项管理规定。2、 按合同（协议）规定的时间、要求，在“xx” 商业区域内文明经商、合法经营，不出售伪劣、变质、有害健康的商品、食物，不强买强卖、欺行霸市。并严格按照协议规定范围经营，不占用公共场所，走道，不将货物、杂物、垃圾堆放在商铺门面以外55、。3、 按规定设置招牌，不在公共场所乱贴广告标语、乱竖指路牌、广告牌等，在“xx” 商业区域内发放宣传资料，应事先经管家服务中心同意。4、 保持店容店貌及环境清洁，按规定要求设置垃圾桶，及时清倒垃圾，做好门前“三包”（包店容卫生、包环境秩序，包绿化美化）。5、 保持“xx”商业区域经营秩序，不得大声喧哗及使用大功率广播器材。6、 自觉遵守消防法规，制订安全管理制度，按照“谁主管，谁负责”的原则，管理好自己的经营场地。选出安全消防员，按每50平方米（建筑面积）配备灭火器1只，并放置于易取用的固定位置。7、 组织员工和商家进行安全和法制学习，教育他们遵章守法，遵守各项制度和安全措施，服从商家委员会56、和物管人员的管理。8、 各类物品的进出、堆放，保管须接受管家服务中心的监督和指导，以达到安全要求。9、 各营业单位内部安管工作应遵循有关规定，并主动与管家服务中心协调配合，共同做好安管工作。一旦出现治安纠纷或突发事件，要尽快与管家服务中心取得联系、沟通协作、妥善处理。10、 配合管家服务中心对各经营场地进行各项安全检查，发现隐患要及时进行整治。11、 停放车辆，须到管家服务中心办理车位租赁手续，交纳停车费并接受交通管理。12、 从业人员应遵守以下行为规范：接待客户或接听电话时，应使用规范的文明用语。上班前禁止饮酒，严禁酒后失态。为商家提供上门服务时应事先联系。不得以任何借口、任何形式与商家发生57、争吵和斗殴。13、 凡在“xx”商业区域内营业场所装修，亦应严格按装饰装修管理办法执行，在装修前，应将设计方案交到管家服务中心审核同意后，方可开工作业。并特别强调不得随意更改房屋结构，改动水电设施，消防器具及其它公共设备。八、 私家花园建造管理办法 为了维护“xx”绿化的整体绿化效果，规范私家花园的设计建造，为广大业主创造一个优美的家居环境，同时也方便业主个性的充分发挥，特制定私家花园建造管理办法如下： 1、 私家花园的设计必须与整体风格相协调，绿化公司的设计方案需由业主签字后送交管家服务中心审批，审批合格方可施工。2、 绿化公司施工队的进场必须按管家服务中心关于对施工队进场的程序办理相关手续58、。3、 管家服务中心对业主的私家花园建设质量有监督管理的权利，以便维持整个小区的高水平绿化风貌，因此要求进场施工单位需提供绿化施工资质的相关施工能力证明原件、附件，不符合施工能力条件的绿化公司不能进场。4、 在私家花园建设中进场的一切物资需经管家服务中心检查后方可进入，对于无检疫证、带病虫害、危险物种、有毒植物等一系列给小区带来环境污染不符合相关规定的物资，管家服务中心有权不让其进场。5、 施工单位在“xx”内必须遵守管家服务中心的管理制度，须服从物管人员的管理。6、 施工单位在“xx”不得损坏小区内的公共设施，并承诺承担损坏所造成的一切后果。7、 业主自行进行设计建造也应与管家服务中心进行协59、商，建议业主不要擅自施工，以免造成不必要的麻烦和损失。8、 为了使“x”有一个优美的环境，业主自接房时间半年以上的，必须对私家花园内种置绿化。九、 供水、供电、供气管理办法 为保证业主正常用水、电、气，维护“xx”良好营业秩序，特制定本办法：1、 凡经管家服务中心接管或代管（或由供水、供电、供气部门委托管家服务中心管理）的供水、供电、供气系统，一律由管家服务中心依照有关规定实施管理。2、 业主使用供水、供电、供气的各种设施，应注意安全并遵守下列规定：业主不得擅自更改供水、供电、供气管线和室内设计容量，要维护供水、供电、供气设施的完整性。如确需变更应向管家服务中心提出书面申请，说明理由并提交改装60、方案及图纸，经相关部门及管家服务中心同意方可施工，施工要求聘用专业技术人员；除业务主管部门、维修员工外，任何人不得擅自进入配电房、水泵房、气泵房；公共供水、供电、供气的阀门，总开关不得随意扳动（如属小孩行为，追究其家长的管理监护责任）；业主离开应关闭本户水、电、气总开关（总阀门），以避免给您造成不必要的经济损失。3、 凡未经批准在“xx”所属供水、供电、供气系统线路（管）接驳用水、用电、用气、均属偷电、偷用水、偷用气行为，按如下规定处理：私自装电、水、气，除追缴电、水、气费外，处以十至一百倍罚款；私自启动（改动）计量器原有的封印“运行”回路，每次罚款300500元，私自停用计量的按上述规定罚款61、并停止供电、供水、供气三至七天；违反安全用电、水、气规定，或拒绝供水、供电、供气部门和管家服务中心水电工检查而造成事故者，按所造成的实际损失处以罚款；4、 业主用电需要增容，须向管家服务中心申请，经审查符合要求，批准后，按如下规定办理：业主电表增容每千瓦（不足千瓦的按千瓦计算）收增容费180元；增容时，如原线路负荷不足需另拉电缆电线的，工程费用由使用人负责；批准增容的电表，若增容10安后，增容电表当月行度不足200度的，按200度计收电费，若增容20安，当月行度不足400度的，按400度计收电费，超过部分按实际度数计费，如连续三个月达不到增容要求用量，即停用增容电度表。私自增加电器设置容量，除62、暂停供电、供水、供气外，并按每增容1千瓦罚款200元。十、 租（售）房管理办法1、 业主欲租（售）房屋时，应到管家服务中心进行登记，由管家服务中心代其租、售房屋。2、 业主应在承租户搬入前，带领承租户到客户中心办理入住手续，并带上双方签名的房屋租赁合同复印件及室内设备、设施清单一份，并提醒承租户带上身份证复印件一张、照片一张及同住成员身份证、照片各一张。3、 承租户搬离本小区时，应到管家服务中心结清物管、水电气费等。十一、 其它事项1、 若本管理办法任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行本管理办法，其余条款的有效性、合法性及执行性并不因此受损。2、 所有受本管理办法约束的业主倘因本管理办63、法条款发生争议，应首先用协商办法解决，如协商不成，可在本物业所在地人民法院提起诉讼。3、 本管理办法所规定的任何发给本物业业主的通知，以张贴至本物业告示栏为准。第四章 装饰装修管理办法（责任在身如履薄冰，未达标准寝食难安）一、 总则 根据建设部94号令城市异产毗连房屋管理的规定，恳请业主明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系所构成。所以，对于您的房屋装修，将根据建设部110号令室内装饰装修管理办法以及x市有关法律法规进行严格管理，同时为确保您和全体业主的合法利益，特制定本管理办法：二、 装饰装修管理细则1、 装饰装修范围 业主应严格按照建设部室内64、装饰装修管理办法等有关法律法规及本装饰装修管理办法中规定的装修范围和要求进行室内装饰装修。2、 装修队伍选择 业主有选择有装修资格施工队伍的自由，但必须经管家服务中心资格审查和装修培训后按装饰装修施工队管理办法的规定进行管理。3、 装修申请 业主要进行室内装饰装修，必须事先向管家服务中心提出申请，并领取装饰装修施工申请表。4、 装修审批 业主必须如实填报装饰装修施工申请表各项内容于确定的装修日期前3天携带装修设计方案、施工图纸（总平面图、电器线路及排水分布图，比例1：100）、装修施工队伍执照、资质、法人及现场负责人情况表等报管家服务中心（涉及消防或结构应向政府主管部门报批），管家服务中心将在65、收到装饰装修施工申请表后当天给予回复。 业主收到回复后，应带领装修队负责人到管家服务中心办理施工队有关进场手续，方可进场装修施工。5、 装修期限： 中小工程60天、较大工程120天、最长不超过240天，如确实需要延期，要到管家服务中心办理延期手续，逾期不办理延期手续，管家服务中心有权责令其停工。 施工时间为每天上午8：00至12：00，下午14：00至18：00，星期六、星期日9：00至12：00，下午14：00至18：00（交房期，可与管家服务中心协商延长施工时间）。超时施工，管家服务中心有权责令停工、扣留或没收工具。6、 装修施工管理6.1 所有施工必须按照管家服务中心审批方案进行，不得有66、任何更改。如需要更改，必须报管家服务中心重新审批。6.2 施工期间，业主进行现场监理并保证装修施工队伍严格遵守建设部室内装饰装修管理办法和x市有关法律法规和本装修细则有关内容，按规定作业，文明施工： 用电不超过装表容量，严禁表外搭电、乱接乱拉电源线（如确需超容量用电，应经管家服务中心批准，由物业人员在指定位置处接临时电源线，否则造成一切后果由业主负责） 用户不得擅自对供气设施和燃气用具安装、维修、拆移、改装，必须由有专业资格经过主管部门批准的单位施工。 安装空调须到管家服务中心办理登记，并安装在指定位置，排水管应接入到位的排水孔内。 严禁改变、损坏房屋外貌，必须保持原有（外墙、窗户、进户门、花67、园、平台、阳台造型等）外观设计的材料、款式、颜色、用途、位置。 严禁安装防护栏、雨棚及未经管家服务中心书面许可的其他任何户外设施。 严禁在承重墙（纵横墙）、山墙、底框结构底层抗震墙上破墙开洞、移动门窗位置、横向剔槽埋管。 不得随意扩大或缩小门窗洞口尺寸（包括打掉窗台墙、窗间墙）；不得损伤钢筋混凝土圈（过）梁和构造柱受力性质；不得改变圈（过）梁上砌体材料厚度；不得在钢筋混凝土梁下悬挂重物。 ？严禁在楼面现浇、预制板上凿槽埋管、打洞。楼板底面吊顶承重支点应设在周边墙体上；安装木质地板固定架时，钉孔需打在板缝间。严禁在二楼及二楼以上楼面和阳台上增加填充材料或粘贴较重（如花岗石、大理石等）楼面材料，不68、得增设除木质、铝合金以外任何隔墙，以免加大负荷。严禁改动卫生间防水层和上下水管、水表、地漏、便坑位置。6.3 运输装饰材料车辆进入后必须按规定线路限速行驶，严禁鸣笛、超速、乱停乱放，卸完材料后应立即离开。装饰材料进入后，应立即搬运入户，不得推放于公共道路上。特殊情况下砂石在公共地方停放时间不应超过4小时，堆放沙、石、水泥前，应在地面上铺设彩条布。搬运材料进户，不得从窗外或阳台上吊、拉入内，以免损坏外墙及户外设施。6.4 施工期间，应爱护公共设备设施。一旦进场施工，室内一切设备设施（如门窗、卫生洁具、水电系统等）发生故障、损坏，责任由业主和施工单位共同承担。6.5 若因装修施工不当给毗邻造成损失69、，如造成隔墙水给其他业主造成损坏，装修业主应负责赔偿和修复。6.6 施工过程要注意装修建渣袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置，由管家服务中心统一运走，搬运材料后，应立即清扫公共地方卫生，道路及其它公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。7、 验收程序 装修工程完毕后，业主和施工队负责人共同向管家服务中心申请竣工验收，管家服务中心将派人进行查验。 隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管家服务中心可安排拆除隐蔽部位遮挡，再进行验收，由此造成的损失由业主承担。 初次验收合格后，管家服务中心查验人员在装饰装修工程验收表上验收栏内签名。初验不合70、格时，限期改正，再行复验，直至合格。经三次验收不合格者，管家服务中心可另行指定施工队伍进行施工，所发生的费用由原施工队承担。 装修验收合格并使用六个月后，经管家服务中心复验确定无明显质量问题和其它违章现象，将装修施工管理保证金退回施工队。 装修完工一年内，如发现装修问题应由装修户负责修复或赔偿。三、 装饰装修队伍管理细则1、 任何施工单位进入“xx”施工，都要接受资质审查，提供营业执照、资质等级证书、企业技术状况情况表、法人及现场负责人情况表、施工人员身份证复印件及1寸近期照片3张。同时要接受管家服务中心进行的“xx”装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。2、 “xx”71、内装修实行凭装修施工管理协议进场、施工人员凭施工人员出入证出入作业、施工现场凭装修施工通启装修的制度。3、 在“xx”内施工，自觉接受和配合物管人员巡视检查。凡有证不戴、无证进场、使用过期、冒用（借用）、涂改证件等均属违规行为。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。4、 施工人员由管家服务中心负责监督，雇用单位负责具体日常管理，施工人员应注意问题： 注意仪表仪容，不得赤脚、穿背心、拖鞋在“xx”内行走、坐立。 爱护环境卫生，不随地吐痰，乱扔烟头、纸屑等杂物。 对业主要礼貌、礼让，未经批准不得擅自进入其他房屋内。 执行“xx”有关规定和施工要求72、，按指定路线、区域行走、活动、运送物品。 不在施工场所和“xx”内临时住宿、接待亲友、留宿客人、不得赌博、打架滋事。非工作时间不得在“xx”内留宿、逗留。 严禁使用电炉、柴火做饭、烧水。离开现场时，关好水电气阀，锁好门窗，必要时要接受和服从有关部门检查。5、 任何单位和个人未经管家服务中心批准，严禁在“xx”内洽谈业务，招揽生意，展示广告。6、 施工期间，业主、施工单位及施工人员应严格遵守政府有关法规和“xx”物业管理服务手册、装修管理协议。7、 施工单位必须在施工现场配置灭火器（每50m配备一具）。施工单位及人员要注意防火安全，严禁在施工现场吸烟，乱丢烟头火种，不准乱拉、裸线连接电线、电源和73、擅自生火。在收工前要清查施工现场，对易燃易爆物品要专人妥善管理，领用制度要严密，使用要严格遵守操作规程。8、 施工单位车辆进出“xx”，要服从物管人员指挥调度，车辆要办理停放手续。9、 所有违反上述规定行为，本公司有权要求违纪施工单位、个人按管家服务中心开据的装修违章整改通知书立即整改，并承担相应经济赔偿。四、 装饰装修施工交费项目及标准 为保障装饰装修质量，杜绝因装修施工不当和违规操作带来的不必要隐患，以及装修施工涉及的环卫、治安、消防、公共维护等，施工单位需向管家服务中心交纳相关费用。1、 收费项目及标准 装修施工通启工本费：80元/份（押金200元，竣工验收并交回装修施工通启后无息退还）74、 施工人员临时工作证工本费： 50元/双证 （押金100元，竣工验收并交回施工人员临时工作证后无息退还）装饰装修保证金：由施工单位缴纳装修保证金，独栋50000元/户。双排40000元/户。联排30000元/户由施工单位缴纳装修保证金，装修完毕经业主认可竣工后，无违规违纪、公共损坏等行为，六个月后管家服务中心无息退回装修保证金。 建渣清运费： 住宅：10元/该户总建筑面积 装修管理费：0.2元/天该户总建筑面积具体施工天数2、 施工单位必须缴清上述费用后，方可核发施工有关证照。3、 业主自己有装修资质证明、自己设计施工，其相应费用由业主交纳。五。装饰装修施工证照管理规定1、 装修施工通启 必须75、每户一证，加盖管家服务中心印章（印章全称：xx物业管理有限公司 “xx”管家服务中心）及管家服务中心主任签章方为有效。 施工单位应将装修施工通启端正贴于住宅门（外面）上，以便物业工作人员现场查验。无装修施工通启严禁任何施工单位人员、装饰材料、施工用材及施工工具进入“xx”及在“xx”施工，敬请配合。2、 施工人员临时工作证 施工人员每人双证，出入证应贴施工人员近照，填写有效期等内容，加盖管家服务中心印章（印章全称：xx物业管理有限公司“xx”管家服务中心）方为有效。 施工人员在“xx”内施工时应随身配戴施工人员临时工作证正证，妥善保管,副证在进入“xx”大门时交到门岗安管处，离开项目现场应主动76、领取。无正、副两证者不得进入“xx”，在现场施工时应积极配合物业工作人员验证。 严禁将装修施工通启和施工人员临时工作证转借转让或在与登记房号不相符地方使用，违者证件予以没收并扣除押金。 装修施工通启和施工人员临时出入证因保管不善而遗失应立即补办，并扣除押金。 施工单位应在装修施工通启有效期满前一天到管家服务中心办理延期手续，违者予以没收，并扣除押金。 装修竣工后，办理退证退款手续时，装修施工通启和施工人员临时工作证及押金凭证如数退回。五、 装饰装修退证、退款管理规定1、 装修结束后，装修公司到管家服务中心办理退证手续，业主须在退证手续上签署装修质量意见。业主意见将作为装修质量验收的主要依据。277、 管家服务中心根据业主的申请和意见到现场进行查看。3、 管家服务中心验收、确认之日为完工之日。检查无误后，将日常监督记录、违规违纪处罚情况附在退款手续后。4、 根据管家服务中心工程部的意见如数收回证照，按证照管理规定和违规违纪处理损坏赔偿等情况，核算出实退金额，从完工之日起六个月后，施工单位持交款收据和退款手续到财务部退款（无息），以观察装修的质量隐患。5、 如在退款过程中，业主和施工单位对违规违纪处理不服，可以由业主和施工单位及管家服务中心负责人一道协商解决。六装饰装修验收对主要材料的要求（供参考）1、 木料：须经防虫处理，有一定抗潮能力，最好有防火层。2、 塑料：须是阻燃型。3、 布：须78、有一定阻燃型。4、 石材：限厚15mm。5、 电线：双层绝缘护套线，载流量大于商家实用电器的额定值。6、 门窗：有公安部门及消防部门开具的防火、防盗产品生产及销售许可证。七。装饰装修验收对施工作业的验收标准（供参考）1、 吊顶 木龙骨与木质面板背面必须满涮防火涂料及作相应防火工艺处理。 龙骨与顶连接应有足够承载能力及强度。 大型及重型灯具应与顶部钢筋混凝土板连接牢固，严禁直接安装在吊顶龙骨或罩面板上。 灯具悬挂最低高度距地面不小于2.4米。 严禁在顶部钢混板上穿孔及开槽作业。2、 墙面？ 所有木作墙面装饰用木龙骨及木质面板或易燃软包装饰之背面必须进行相应防火工艺处理。 不得在木大门再加装任何形79、式的防盗门或拦拉闸门，如要加装防盗门或拉闸门只能装在木大门内侧并向物业管家服务中心申报。 开槽布线穿管不得损坏承重墙之钢混部位。 门、窗改造在不封闭时必须有可靠的承重装置。 墙面改造作业不得损坏暗埋之管线，如有损坏应立即报告管家服务中心，在备案并经监督修复后方可办理验收。 严禁外装护栏及花架。 空调室外机按规定位置外安装。3、 地面 不得损坏本建筑原有之防水层，如有损坏，应立即报告管家服务中心，在备案并经监督修复后方可办理验收。 砂浆层剔除不得伤及钢混层。4、 水、电、气系统 吊顶及墙面木作装饰暗布之电源线必须用金属穿线管或PVC塑管线，所有管线均应有可靠的接地，接地电阻0.3。 户内电器设计80、及布线、安装应做到安全、合理，在考虑同时系数情况下设计总电流不得大于用户总开关载流量。 不得移动公用线、管位置，对自用管线移位必须将移位方案图报管家服务中心备案，经审批同意后方可实施。 所有排水口下水通畅，无堵塞；卫生间、厨房及阳台新作之地面应有良好的排水坡度。 煤气管道不得隐藏安装，水、气表的装饰必须留出尽可能大的维修检查孔，严禁封死各种检查与维修孔。 所有暗埋的水、电、气管线无损坏。5、 公共系统 所有公共系统无损坏，公共道路无损坏。 公共地方不得有残存之杂物或垃圾堆放。第五章x项目周围配套指南类别名称位置联系电话备注医院公路医院项目门口向西，距x*公里*黄金部队医院项目门口向东，距x*公81、里*脑外伤急救医院项目门口向东，距x*公里小学校茶店子小学项目门口向东，距x*公里中学校树德中学项目门口向西，距x*公里*二十中学项目门口向东，距x*公里*大学校西华大学项目门口向西，距x*公里西南交大项目门口向东，距x*公里邮局项目门口向西，距x*公里*茶店子邮局项目门口向东，距x*公里*大型超市项目门口向西，距x*公里*欧尚超市项目门口向东，距x*公里*农贸市场项目门口向西，距x*公里*项目门口向东，距x*公里*电讯营业厅移动营业厅西浦营业厅项目门口向西，距x*公里*土桥营业厅项目门口向东，距x*公里*联通营业厅西浦营业厅项目门口向西，距x*公里*土桥营业厅项目门口向东，距x*公里*公交车站221路西门车站-西华大学*117路九 里 堤-高新西区*310路茶 店 子-团 结 镇宾馆酒店饭店餐厅天燃气公司*自来水公司*西浦供电局派出所*本手册解释权归属xx物业管理有限公司“xx”管家服务中心。管家服务中心保留修改本细则权利,一切修改将会通知业主。如有任何查询，欢迎与管家服务中心联系。