1、x 市 物 业 管 理 有 限 公 司作 业 指 导 书编 号 TJ-WI-SB版 号 A 机电设备管理工作手册发放编号 编制： 体系编写小组 审核： 物业监管部 批准： 生效日期：20xx/8/1x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB 目 录版 号： A修改号： 0页 码： 1/1 1、 值班管理标准作业规程 TJ-WI-SB-012、 供水供电管理规定 TJ-WI-SB-023、 二次供水管理标准作业规程 TJ-WI-SB-034、 供配电设备设施安全操作规程 TJ-WI-SB-045、 供配电设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-056、 供配电设备设施维修保养标准作业2、规程 TJ-WI-SB-067、 柴油发电机操作标准作业规程 TJ-WI-SB-078、 柴油发电机运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-089、 柴油发电机维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-0910、中央空调操作标准作业规程 TJ-WI-SB-1011、中央空调运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1112、中央空调维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1213、排水设备设施维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1314、给排水设备设施操作标准作业规程 TJ-WI-SB-1415、给排水设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1516、消防系统操作标准作业规程 TJ-W3、I-SB-1617、消防系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1718、消防系统维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1819、火警火灾应急处理标准作业规程 TJ-WI-SB-1920、弱电系统操作标准作业规程 TJ-WI-SB-2021、弱电系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-2122、弱电系统维修标准作业规程 TJ-WI-SB-2223、避雷设施管理程序 TJ-WI-SB-23x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的规范值班管理，确保值班质量。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理处机电维4、修人员值班工作。3.0 职责3.1.1 机电主管负责对值班工作的监控。3.1.2 机电维修组长负责值班工作的具体安排和检查。3.1.3 机电维修人员负责按此规程进行值班工作。4.0 程序要点4.1.1 交班人员提前30分钟做好交班准备。检查设备并确保运行正常。4.1.2 搞好值班室和设备房的卫生工作。4.1.3 接班人员提前15分钟到达值班岗位，认真仔细地检查各设备的运行情况。发现异常情况立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。4.1.4 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。4.1.5 交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项，接班人员应认真聆听5、，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.1.6 接班人员查看上班设备运行和值班记录，（包括仪器工具齐全完好）4.1.7 交接班人员双方认为无误后，在交接班记录上签名确认。4.1.8 交接班后所发生的问题由接班人负责。4.1.9 坚守岗位，不得串岗。4.1.10 各类设备有关运行、维修保养按照标准作业规程操作。4.1.11 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/24.1.12 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电主管同意并签字方可调班。5.0 有下列情6、况之一不能交接班5.1.1 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，值班室、设备间不清洁。5.1.2 接班人未到岗，交班人不准下班。5.1.2 在倒闸操作和事故处理过程中。5.1.3 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人处理事故，接班人协助。6.0 正常情况下的倒闸操作6.1.1 机电主管提前两天书面通知停电情况，（包括变压器的报停和启用）；6.1.2 维修人员接到停电通知后，根据用电负荷考察其可行性；若可行，应公布停电、送电时间和范围，填好操作单由领导审批。6.1.3 提前一天通知住户，广而告之。若因特殊情况不能停电，说明原因，调整自惫电源供电。6.1.4 倒闸操作前，运行人员要做好相应的7、准备，检查电梯是否有人，发电机的双电源转换开关是否可靠。7.0 紧急情况下的倒闸操作7.1.1 发现配送电设备、线路有冒烟或温升过高，发现短路等异常情况，或发7.1.2 生火警，运行人员应立即进行全部或部分停电操作，根据情况立即短开低压开关，必要时短开高压开关。停电后立即通知机电主管，机电主管立即到现场检查事故原因，在检查出确定的原因后，可部分或全部供电。对事故部位立即抢修，直至恢复正常供电。做好各种检查记录，重大事故应立即报告领导。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-02 供水供电管理规定版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的规范供水供电管理，执行国家水电的相关法规8、，提高供水电供质量。2.0 适用范围物业管理辖区内供水供电管理。3.0 职责机电主管负责供水供电实施管理。4.0 程序要点4.1 供水、供电、相关手续办理及业务联系。4.1.1 申报用水、用电、居民/商业指标，了解收费标准，提供水电移交资料。4.1.2 与供方业务联系：遇到急难之事有联系人（电话），为水电抄表人员提供方便。4.1.3 核对每月“水费单”“电费单”，水电成本收支损耗系数是否合理。4.2 抄水电表与核算4.2.1 每月定期抄录“水表、电表”并做月报表，居民/商业水电费核算。4.2.2 给用户提供“水费”“电费”通知单。4.2.3 解答用户水电费存在疑难问题。4.2.4 每月给管理处9、财务提供“公共用水、用电”报表。4.3 供水、供电系统管理维修4.3.1 电脑自动抄表系统设专人管理，并设密码保护数据库。4.3.2 人工抄水电表时，做好校对水电表的准确度，计量表是否已坏的确认。4.3.3 所有用水电用必须装表计量，公共水电无法计量的应在1内。4.3.4 发现水电表失灵或准确度有问题应及时换表，并补收相应水电费。4.3.5 机电主管，进行季度节电节水技术培训，禁止长明灯长流水浪费资源。4.4 水电表检查与违规处罚4.4.1 公司机电维修中心，季度检查时对管理处水电表进行检查核对。4.4.2 水电表坏了一个月以上不换的，按年度最高月份收取水电费。x市物业管理有限公司作业指导书T10、J-WI-SB-02 供水供电管理规定版 号： A修改号： 0页 码： 2/24.4.3 未经管理处，机电主管允许私自接通水电的用户，按原价三倍数收取并处罚金。4.4.4 用户私自“破坏表封”进行盗窃水电的处310倍罚款。4.4.5 盗窃水电数量较大，不接受处罚的没收其供水供电设施，并立即停止水电供应。4.5 水电外送的管理4.5.1 建筑工地、暂住房、商业用水电等，在原价格基础上浮1020的线路损耗费。4.5.2 用水用电押金制度，单相电表20A以内，收5001000元押金，三相电表30A以上的收3000元押金。用电量50KW以上的，向用户收取KW/25元增容费。4.6 员工用电用水的管理411、.6.1 管理处制定内部员工用电用水定量交费制度，集体宿舍每人每月/10度电，超出部份个人支付交费。4.7 停水的管理4.7.1 蓄水与通知用户蓄水4.7.2 停水前蓄水池应备够用24小时水量，水箱要备满够12小时用水量，4.7.3 临时停水、洗水箱，要提前通知住户蓄水，4.7.4 突然停水要协助住户解决生活食水。4.8 停电的管理与通知，4.8.1 停电提前12小时通知用户，特别是有冷库的商户、酒楼等。4.8.2 电梯、公共通道、地下停车场，做好备用电源按发电机运行管理规程处理。4.8.3 突然停电应立即出通知，住户做好冰箱、金鱼缸的保护。4.8.4 突然停电应立即对设备进行检查处理，避免发12、生危险事故。5.0 记录 x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03 二次供水管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的保证小区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0 适用范围适用于小区二次供水的管理。3.0 职责3.1 维修部长负责组织水池（箱）清洗及消毒工作，并组织好清洗过程，确保住户的正常时间用水。3.2 管理处主任负责批准水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。3.3 专业技术人员负责水池（箱）清洗及消毒工作的实施及水样抽取和送检工作。3.4 客户服务中心负责出停水告示，并通知用户单位。4.0 程序要点4.1 水池（箱）清洗及消毒计划管13、理处的二次供水水池（箱）必须保证每年清洗2次，维修部长在每次清洗水池前，将清洗计划报告给主任。二次供水清洗消毒需聘请具备资质的专业清洗消毒单位实施。4.2 二次供水清洗消毒分包商的选择及确定4.2.1 由管理处提出计划并报公司审批，并按照物业管理分包方控制程序进行分包商的选择及确定。4.2.2 被选聘的清洗消毒单位在签订承包合同后，需向管理处提供营业执照、清洗消毒许可证、操作人员健康证等复印件备案。4.3 清洗过程4.3.1 停水通知管理处应于每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天，通知客户服务中心，并张贴停水通知。4.3.2 实施过程1、放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒14、水池（箱）的前一天晚上开始进行。2、清洗消毒及安全注意事项x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03 二次供水管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/2清洗消毒作业由专业技术人员负责全过程的实施，管理处应督促清洗消毒单位作好操作人员的安全措施的检查。并作好有关安全预防措施，具体包括：- 水池内作业光源要备好应急灯或手电筒。- 有些水池长期封闭，空气流通差，水池内缺氧，可在水箱底部出水口处连接鼓风机吹风约3小时，也可把燃烧的蜡烛放入水池内，如不熄灭，即可以开始清洗作业。- 在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧15、，这时就要马上停止工作，离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。- 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。3、注水清洗消毒工作完成，为确保用户的正常用水，必须在用户使用水前3个小时使水达到标定的水位高度。4.3.3 取样送检1、水样抽取及送检工作由维修部派人协助清洗消毒公司共同完成。水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱各抽样一支。盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500ml的水，盛水前应将水瓶清洗干净，并在瓶外贴送样单位及送样日期。2、取回卫生防疫站的水质监测报告，原件在管理处存档。3、如“监测报告”结果为不合格时，应由管理处主任安排最近一个双休日，重新清16、洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至监测合格为止。5.0 记录和报告水池（箱）清洗消毒记录表TJ-R-OP07-11x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规程 版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0 适用范国 适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查供配电设备设施安全操作标准作业规程的执行情况。3.2 值班电工负责供配设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 安全操作注意事项4.1.1 操作高压设备设17、施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作盘。 4.1.3 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：1、 必须有监护人在场；2 、工作场地空间足够，光线足够；3、 所用工具材料准备齐全且工具绝缘良好（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；4、 工作时必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，才能恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规18、程 版 号： A修改号： 0页 码： 2/34.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体。 4.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2 供配电设备设施操作4.2.1 配电变压器停电的操作要领：4.2.2 拉开各低压出线开关；4.2.3 拉开低压总开关；4.2.4 拉开配电变压器高压侧开关。停电完成，挂醒目标识牌4.2.5 自发电停电的操作要领：1、拉开发电机配电柜总开关；2、关掉发电机控制电源。4.2.6 配电变压器送电的操作要领：检查各输出回路的空气开关在分开位置1、合上配电变压器高压侧开关；2、合上低压总开关；3、合上各低压出线输出回路的空气开关19、。用试电笔确认各输出回路已送电，送电完成.4.2.7 自发电送电的操作要领：1、合上发电机控制电源；2、合上发电机配电柜总开关。用试电笔确认输出回路已送电，送电完成4.2.5 在配电变压器上工作前，操作要领如下：1、 拉开高、低压两侧电源；2 、验电，确认无电；3、 两侧分别挂三相短路接地线；a）拉开高、低压两侧电源；4、做安全围拦，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规程 版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.2.6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：1、拉开输出、输入开关、均有明显的开路点；20、2、验电，确认无电；3、挂三相短路接地线；4、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；5、挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；6、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。4.3 触电紧急情况处理4.3.1 操作过程中如发现有人员不慎触电，应立即切断电源，如电源开关一时无法切断的，应采用干燥的不导电物件将电线挑开。如电源是高压电，则必须先切断电源。4.3.2 对触电者及时采用人工呼吸法、心脏挤压法进行急救，同时与医院或120联系。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/41.0 目的规范供配电设备设施运21、行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范国适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责配电设备设施运行的实施情况。3.2 值班电工负责供配电设备的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 值班电工每天巡视两次高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱等设备。4.1.2 值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记供配电设备设施运行日记上。4.1.3 巡视内容：1 、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85）；2 、有无异常响声或气味；3、 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；422、 、单相、三相电压是否在额定值的10范围以内，是否超载运行；5 、各种接头是否有过热或烧伤痕迹；6 、 防小动物设施是否完好；7 、 接地线有无锈蚀或松动；8 、各种临时用电接线情况；9 、各种标示牌、标示物是否完好；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/410、 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；11、 按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管解决。整改时应严格遵守供配电设23、备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置4.2.1 触电处置。发现有人触电时，值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：1、 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；2 、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；3 、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；4、 防止触电者在断电后跌倒；5 、如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；6 、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸24、困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；7 、如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：1 、 判断跳闸原因（短路或过载）；2、 查清楚负载种类及分布情况；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/43 、 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管，请求支援解决；4 、 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准25、作业规程处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：1、 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；2、 堵住漏水源；3 、 如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4 、 漏水源堵住后，应立即排水；5 、 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；6 、 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投人正常运行。4.3 “市电”停电时，值班电工应按柴油发电机操作标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过15秒钟。4.4 供配电室管理4.4.1 非值班人员26、不准进人机房，若需要进人，须经机电维修班主管，并在值班人员陪同下，方可进人机房。4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.4.3 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.4.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.4.5 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/4私自配27、钥匙。4.5 值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录。在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交机电维修班存档，保存期为两年。5.0 记录表格 变压器配电柜运行记录TJ-R-OP07-01x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/51.0 目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2.0 适用范回适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核设备保养计划表并检查该计划的28、执行况。3.2 机电维修班主管负责组织制定设备保养计划表并组织、监督、实施该计划。3.3 值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。3.4 管理处负责向有关用户通知停电的情况。4.0 程序要点4.1 设备保养计划表的制定4.1.1 每年的12月15日前，由机电维修班主管组织值班电工一起研究、制定设备保养计划表并上报公司审批。4.1.2 设备保养计划表制定的原则：需考虑的问题1 、供配电设备设施使用的频度；2 、供配电设备设施运行状况（故障隐患）；3 、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：1 、维修保养项目及内容；2 、备品、备件计划；29、3、 具体实施维修保养的时间；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/54、 预计费用。4.2 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按设备保养计划表进行。4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由值班电工负责，低压配电柜的维修保养由值班电工负责。4.4 变压器维修保养4.4.1 外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由值班电工负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设30、施维修保养记录表内。4.4.2 外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养： 1 、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值降30%5时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120M，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3 、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；4 、变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；5 、检查变压器的接地线是否良31、好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。4.5 高压开关柜维修保养。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/5每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由管理员机电维修主管负责监督进行并记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4.6 低压配电柜维修保养每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外部进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.6.1 刀开关维修保养：1 、 检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；2 、 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转32、动部位加润滑油；3 、 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4 、 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.6.2 熔断器维修保养：1、 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；2 、 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则进行修整，修整达不到要求的则应更换。严禁用铁丝、铜丝代替熔体。4.6.3 交流接触器维修保养：1、 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；2、 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严33、重不能正常工作的触头应更换；4、 清洁铁芯表面的油污及脏物；5、 拧紧所有紧固件。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/54.6.4 自耦减压启动器维修保养：1、 用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于05 M，否则应进行干燥处理；2、 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4.6.5 电容器维修保养：1、 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；4、 检查电容三相不平衡电流是否34、超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6 热继电器维修保养：1、 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；2、 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.6.7 断路器（自动空气开关）维修保养：1、 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理；2、 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；3、 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；4、 在使用过程中发现铁芯有异常噪音时，应清洁其工作表面；5、 各传动机构应注人润滑油；6、 检查主触头表面有小的金属颗35、粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；7、 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；8、 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/59、 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.6.8 二次回路维修保养：1、 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。4.6.9 主回路维修保养：1、 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2、 接36、头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3、 母线排油漆是否脱落，如是重新油漆。红、绿、黄必须分清、分色4.7 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电维修班电工填写申请延时维修保养表，经机电维修班主管审核、管理处主任批准后方可延时。4.8 对计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修班主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电维修班主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司5.0 记录表格 设备保养计划表TJ-R-OP07-25 配电柜保养记录TJ-R-OP07-21外委维修保养申请表TJ-R-OP07-23停水电申请表TJ-R-OP037、7-13事故报告TJ-R-OP07-28x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。2.0 适用范国 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查本规程的执行情况。3.2 维修工依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0 程序要点4.l 启动前检查4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。4.138、.3 检查电池液液位是否在极板面上15MM左右，不够加蒸馏水至上述位置。4.1.4 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。4.1.5 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作4.2.1 启动：1 、 把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“l”位；2 、 钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过57秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续 3次仍不能启动柴油发电机，则应查x市物业管理有限公39、司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 2/3找原因并排除故障后才允许再启动；3、 柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏 水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机 1015秒内，油压是否达到正常范围（3560P、S、I）如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。4.2.2 停机：1、先把柴油发电机总空气开关扳下 （OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然后把钥匙转回“0”位置；2、如果有紧急情况需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或干脆按40、下红色急停按钮。4.3 自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作4.3.1 手动启动：1、 确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；2、油发电机是冷的应把预热器按钮按下15秒钟，在不放松预热器按钮的同时，接着把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；3、油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；4、启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无显示，在开机1015秒内，油压达到正常范围（3560P、141、I），如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后合上柴油发电机总空气开头开始供电。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.3.2 手动停机：1、先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把控制按钮旋到“STOP”（停）的位置，柴油发电机停机；2、果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。4.3.3 自动启动：1、把控制屏面板上的各按钮复位；2、控制钮旋到“AUTO”（自动）位置；3、柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；4、如果“市电”停，42、柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；5、如果柴油发电机不能自行启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到“STOP”（停）位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。4.3.4 自动停机。 来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电”，柴油发电机在空载情况下运行3分钟自动停机。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范国 适用于物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。3.0 职责3.143、 机电维修班主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。32 维修工具体负责柴油发电机运行管理。40 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 维修工应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2 巡视监控内容如下：1、 有无异常声响或大的振动；2、 无异常气味；3、 烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；4、 机油压力冷却水温是否正常；5、 频率偏差是否较大；6、 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；7、 各信号灯指示是否正常；8、 检查蓄电池状况（温度不能超过444、5，用半导体湿度计）；9、 回风是否顺畅；10、 紧固件是否有松动现象；11、 柴油箱油位；12、 消音效果是否理想；13、 每半个月应使备用柴油发电机试运行半个小时。4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，维修工应及时采取措施予以解决。处x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/3理不了的问题，应及时详细汇报给机电维修班组长或主管，援解决。整改时应遵守柴油发电机维修保养标准作业规程。4.2 柴油发电机异常情况的处置4.2.1 柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，维修工需沉着、冷静、迅速果断地采45、取措施；1、切断油路；将油门开头拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以 拆掉油泵进油管或高压油管；2、断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；3、绝对禁止减少或去掉负载；4、柴油发电机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：1、视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；2、堵住漏水源；3、如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4、漏水源堵住后，应立即排水；5、46、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.3 维修工应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.4 对于柴油发电机应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。4.5 柴油发电机机房管理4.5.47、1 非值班人员不准进人机房，若需要进人，须经机电维修班主管同意，并在维修工的陪同下方可进人机房。4.5.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。4.5.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修工保管，维修工不得私自配钥匙。4.6 交接班要求4.6.1 接班人员应准时接班。4.6.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐48、全，确认无误后在运行日记表上签名。4.6.3 有下列情况之一者不准交接班：1、 上一班运行情况未交代清楚；2、 记录不规范、不完整、不清晰；3、 机房不干净；4、 接班人未到岗；5、 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人助进行。4.7 维修工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在柴油发电机运行记录内，并整理成册交由机电维修班存档。5.0 记录柴油发电机运行记录 TJ-R-OP07-02 x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-09 柴油发电机维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/41.0 目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴49、油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范国适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。3.0 职责3.1 主管经理负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查该计划执行情况。3.2 机电维修班主管负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督该计划的执行。3.3 柴油发电机管理员负责柴油发电机的日常维修保养。4.0 程序事点4.1 柴油发电机维修保养年度计划的制定4.1.1 每年年初由机电维修班主管组织柴油发电机管理员一起研究制定柴油发电机维修保养年度计划表并上报公司审批。4.1.2 制定柴油发电机维修保养年度计划表的原则：1 、柴油发电机使用的频度；2 、柴油发50、电机的运行状况（故障隐患）；3 、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 柴油发电机维修保养年度计划表应包括如下内容：1 、维修保养项目及内容；2 、具体实施维修保养的时间；3 、预计费用；4 、备品、备件计划。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-09 柴油发电机维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/44.2 柴油发电机机外附件的维修保养，由机电维修班柴油机管理员负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。4.3 柴油发电机维修保养4.3.1 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件51、的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力活动板手）。4.3.2 空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：1 、 空气滤清器显示器： 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；2 、 空气滤清器： a、 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； 2、 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； c 、 如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）； d 、 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，52、在滤芯外部观察，如发现有光点则表明滤芯已穿孔，此时则应更换同型号的滤芯； e 、 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清 4.3.3 蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：1、 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；2 、检查电池液位是否在极板上15MM左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-09 柴油发电机维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/43 、检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。4.3.4 皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：1 、 检查每53、条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；2、在皮带中段加 40N压力，皮带应能按下 12MM左右，太松太紧都应当进行调整。4.3.5 散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次：1 、外部清洁：a 、用热水（加人清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机。b、 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。2 内部除垢：a 、把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；b、 向散热器中倒人45。C的4的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；c54、 、 如果仍有水垢，则用8的酸溶液再洗一次；d、 除垢后用3的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；e、 所有工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；f、 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加人防锈剂。4.3.6 润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次：1 、启动柴油发电机，让其运行15分钟；2 、当柴油机高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油， x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-09 柴油发电机维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/4涡55、轮增压器内也应加添相同型号机油；3、 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；4、 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。4.3.7 柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。4.3.8 充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：1 、清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；2、 清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的l2则应及时更换；3 、检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严56、重则应申请外委维修。4.3.9 发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。4.4 对于柴油发电机的拆机维修或调整应由主管填写外委维修保养申请单，经管理处经理、公司总经理批准后，由外委单位完成。4.5 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修班主管尽快补充至计划中。对于突发性的柴油发电机故障，先经机电维修班主管口头批准后，先组织解决而后写出 事故报告并上报公司。4.6 对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在柴油发电机维修保养记录表内，并将记录交机电维修班存档。5.0 记录表格柴油发电机保养记录TJ57、-R-OP07-14x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-10 中央空调操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/110 目的规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调。20 适用范围适用于辖区内小区的中央空调设备的操作。30 职则31 机电维修班主管/组长负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况。32当值管理员具体负责中央空调的操作。40 程序要点41 开机前的检查确认下列情况正常后方可开机：411电压表指示是否在额定值的10%范围以内。412各种信号灯显示是否正常。413各种阀是否均已打开。42开机421启动冷却塔风机422启动冷却塔水泵。423启动冷冻泵。58、424确认冷却水供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过5-10分钟后启动压缩机。425压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常震动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。43停机431停压缩机。432过510分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。433全部关机后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。434确认无异常情况后才算停机成功。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-11 中央空调运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/410 目的规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。20 适用范围适用于辖区内各类59、中央空调的运行管理。30 职则31 机电维修班主管负责检查中央空调运行管理的实施情况。32机电维修班组长负责组织实施中央空调的运行管理。33当值管理员具体负责中央空调的运行管理。40 程序要点41巡视监控411当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。412巡视监控的主要内容如下：1、检查线电压（正常380V，不能超额定值的10%）；2、检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；3、检查油压（正常10-152）；4、检查高压（2.52）；6、冷却水进水温度（正常35）；7、冷却水出水温度（正常40）；8、冷冻水进水温度（正常60、10-18）9、冷冻水出水温度（正常6-10）；10、检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；11、检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；12、检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-11 中央空调运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/413、 检查控制柜（箱）各元器件是否正常、有无异常噪音或气味。413视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给机电维修班主管，请求支援解决。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程。42 异常情况的处置。421 61、中央空调发生制冷剂泄漏时的处置：1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；2、加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；3、护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确护管全；4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：a、对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；b、如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；c、如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。d、排除泄露后，启动中央空调试运行，确认无泄露后，机组方可投入正式运行。422中央空调机房发62、生水浸时的处置：1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；2、堵住漏水源；3、如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4、漏水堵住后，应立即排水；5、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-11 中央空调运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/46、确认湿水已清除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。423中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。424当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关63、中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。43中央空调机房管理：431非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经机电维修班主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。432中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。433中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。434每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。435中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活。464、36中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。44交接班要求441接班人员应准时接班。442接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名。443有下列情况之一者不准交接班：1、上一班运行情况未交代清楚；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-11 中央空调运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/42、记录不规范、不清晰、不完整；3、中央空调机房不干净；4、接班人员未到岗；5、事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。45对于中65、央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行记录表表内，对于每月的3号之前由机电维修班组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修班存档，保存期为两年。50记录中央空调运行记录表TJ-R-OP07-32x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/710 目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。20 适用范围适用于辖区内各类中央空调的维修保养。30 职责31 主管经理负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。32机电维修班主管负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织66、监督该计划的实施。33 机电维修班制冷技工具体负责中央空调的维修保养。34管理处负责向有关用户通知停用中央空调的情况。40程序要点41中央空调维修保养年度计划的制定411每年年初由机电维修班主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报公司审批。412制定中央空调维护保养年度计划的原则：1、中央空调使用的额度；2、中央空调运行状况（故障隐患）；3、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。413中央空调维护保养年度计划应包括如下内容： 1、 维护保养项目及内容；2、具体实施维护保养的时间；3、预计费用；4、备品、备件计划。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央67、空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/742中央空调进行维护保养时应按中央空调维护保养年度计划进行。43制冷技工负责中央空调的日常维护保养、中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由外委完成。44冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。441用500V摇表检测电机绝缘电阻应不地于0.5否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5以上时则应拆修电机线圈。442检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。443检查皮带是否开列或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半68、个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。444检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。445清洗冷却塌 （包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。446检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。447拧紧所有紧固件。448清洁整个冷却塔外表。45风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。451每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）。452检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦相声则应更换风机轴承，453用500V摇表检测风机电机线圈绝缘电阻应不低于0.5，否则应整修处理。检查电容有无变形、膨胀开列，如是则应更换69、同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。454清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。455用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/7456拧紧所有紧固件。457清洁风机盘管外壳。46冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。461柜式蒸发器维修保养：1、每周清洗一次空气过滤网；2、清洁蒸发器散热片；3、清洁接水盘。462水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：1、配置10的盐酸溶液（每1酸溶液里加0.5缓蚀剂）；70、2、拆开冷凝器、蒸发器两端进出水发兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时也可用酸汞循环清洗，（清洗时间为12小时）；3、酸洗完后用1的溶液或523溶液清洗15分钟，再用清水冲洗三次以上；4、完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外围维修；如不漏水则重新装好（如法兰的密封胶垫以老化则应更换）。47 机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁保养。471电动机维护保养：1、用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5以上，否则应进行干燥处理或修复；2、检查电动机轴承有无阻滞现象，如有应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；3、检查电动机风叶有无擦客71、现象，如有则应修整处理。472水泵维护保养：x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/71、转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；2、检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。473检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。474清洗水泵过滤网。475拧紧水泵机组所有紧固螺栓。476清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。48制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷72、冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层以破损，如是则应重新做保温层。49阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。491节制阀与调节阀的维修保养；1、检查是否泄露，如是则应加压填料；2、检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；3、如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；4、检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫492电磁调节阀、压差调节阀维护保养：1、干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；2、电磁调节阀、压差调节阀：通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；对压73、差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。410 检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/74101检测器件（温度计、压力表、传感器）维护保养：1、对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；2、送检温度计、压力表合格后方可再使用；3、检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；4、检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4102控制部分维护保养：1、清洁控制柜内外的灰尘、赃物；2、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀74、严重的接线头应更换；3、交流接触器维修保养：4、清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；5、清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头）如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器6、清洁铁芯上的灰尘及赃物；7、拧紧所有紧固螺栓。8、热继电器维修保养：检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的则应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 9、自动空气开关维修保养：用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5，否则应烘干处理；清除灭弧焊罩内的炭化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；清除触头表面上的小金属颗粒，（不要修锉）。10、信号灯、指示仪表维修保养：检查各信75、号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 6/7检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适量调整，调整后偏差仍较大应更换。11、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查两者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；12、中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外围维修。411压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检修、保养。4111检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并76、排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。4112检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4113具体检查压缩机如下参数：1、压缩机电机绝缘电阻（正常0.5以上）；2、缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）；3、压缩机油压（正常10-15/2）；4、压缩机外壳温度（正常85以下）；5、吸气压力（正常值4.95.45/2）；6、排气压力（正常值12.55/2）；7、检查压缩机是否有异常的噪音或振动；8、检查压缩机是否有异常的气味。通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4114拧紧所有紧固件并清洁压缩机。412中央空调维修保养的时间计划不允许超77、过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写申请延时维修保养表经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-12 中央空调维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 7/7413对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修班主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经机电维修班主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。414中央空调因维修保养等原因需停用时，应由机电维修班主管填写停用申请表，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营78、业部门作出解释。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/61.0 目的规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核，给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。3.2 机电维修班主管负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。3.3 水电工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。3.4 管理处负责向有关用户通知停水情况。4.0 程序要点 4.179、 给排水设备设施维修保养年度计划的规定。4.1.1 每年的12月15日之前，由机电维修班主管水电工一起研究制定给排水设备设施维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.2 制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：需考虑的问题1、给排水设备设施使用的频度；2、给排水设备设施运行状况（故障隐患）；3、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容；1、维修保养项目及内容；2、备品、备件计划；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/63、具体实施维修保养的时间；4、预计80、费用。4.2 水电工对给排水设备设施进行维修保养时，应按设备维保年度计划进行。4.3 小区内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、 以及控制柜内变频器、变频器中央处理器的维修保养由专业人员，其佘维修保养由水电工负责。4.4 水泵机组维修保养。每年上、下半年应对小区内所有水泵机组进行清洁、保养。4.4.1 电动机维修保养：1、用500伏摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5以上，否则应烘干处理或修复；2、动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；3、检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；4、清洁电动机外壳；5、检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲81、除脱落层油漆后重新油漆。4.4.2 水泵维修保养：1、 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；2、 水泵轴如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴。3、 盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；4、 清洁水泵外表；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/65、水泵脱漆或锈蚀严重则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆。4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固，82、如松弛则应拧紧。4.5 控制柜维修保养。每年应对小区内水泵房的控制柜进行两次清洁、保养。4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。4.5.2 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应更换。4.5.4 交流接触器维修保养：1、 除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；2、 除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；3、 洁铁芯上的油污及脏物；4、 查复位调簧情况；5、 紧所有紧固件。4.5.5 自耦减压启动器维修保养：1、用500V摇表测量83、绝缘电阻，应不低于0.5M，否则应进行干燥处理；2、外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。4.5.6 热继电器维修保养。1、检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；2、查热继电器的导线接头处有无过热痕迹，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.5.7 自动空气开关维修保养：1、用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100M，否则应烘干处理；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/62、除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；如果灭弧罩破裂则应更换；3、动空气开关在闭合或断开过程中，84、其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；4、检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养：1、 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；2、检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。4.5.10 远传压力表维修保养：1、检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；2、查信号线接头处是否有腐蚀，如85、腐蚀严重则应重新焊接；3、差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养：4.6.1 闸阀维修保养：1、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；2、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳；3、对闸阀阀杆加黄油润滑；4、对锈蚀的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/64.6.2 止回阀维修保养：1、检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；3、检查止回阀86、油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。4.6.3 浮球阀维修保养：1、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；2、查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应较直；3、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。4.6.4 液位控制器维修保养：1、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；2、除压力室内污物，疏通控制水道；3、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；4、紧固所有螺母。4.0 潜水泵或排污泵维修保养：4.7.1 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25M以上，否则拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。4.7.2 检查密封圈是否老化，如老化则应更换；487、.7.3 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆。4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明装给排水管维修保养4.8.1 检查支持托架是否牢固，否则应加强。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-13 排水设备设施维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 6/64.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。4.8.3 检查保护漆是否完好，如脱漆严重则应重新油漆一遍。4.8.4 检查各连接88、处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）4.9 每次给排水设备设施的维修保养时间限制在8小时之内，如需延时必须经管理处主任批准后方可延时。4.10 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修班主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经机电维修班主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。4.11 水电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在维修保养记录表内，由水电工整理成册后交机电维修班存档。4.12 停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电维修班主管填写停水申请表，经主管经理批准后通知管理处，由管理处提前24小时通知有关用户。如因特殊情89、况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。5.0 记录 给排水设备维修、保养记录表TJ-R-OP07-27x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-14 给排水设备设施操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/11.0 目的 规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作。2.0 适用范围 使用于辖区内给排水设备设施的操作。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查给排水设备设施操作标准作业规程的执行情况。3.2 水电工具体负责给排水设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 启动水泵（潜水泵）前的检查：4.1.1 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应90、拧开闸阀。4.1.2 检查电压表、信号灯指示情况。4.1.3 手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2 启动水泵（潜水泵）：4.2.1 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2 按下启动按扭，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。4.2.3 如果一次不能启动成功，可以再次启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次都未能启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。4.2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）4.2.5 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按扭。4.2.6 将转换开关91、置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。4.3 停止水泵（潜水泵）4.3.1 将转换开关置于“0”停止位置，水泵（潜水泵）停止运转。4.3.2 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关。4.3.3 关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。4.3.4 检查有无不正常情况，如有则及时处理。5、0 记录 x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-15 给排水设备设施运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设施良好运行。2.0 适用范围 使用于公司辖区内给排水设备设施的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修班主管92、负责检查给排水设备设施运行管理工作实施情况。3.2 水电工具体负责给排水设备设施的运行管理及实施。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 水电工应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。4.1.2 巡视监控内容如下：1、水泵房有无异常声响或大的振动；2、机、控制柜有无异常气味；3、电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；4、电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；5、压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5f/2）；6、水池、水93、箱水位是否正常；7、闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；8、主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标志是否清晰；9、止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；10、临时用水情况；11、雨水井、沉沙井、排水井、给水井、污水井是否有堵塞现象。4.1.3 水电工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修班主管，请x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-15 给排水设备设施运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/3求协助解决。整改时，应严格遵守给排水设备设施操作标准作业规程。4.2 给排水94、设备设施异常情况的处理：4.2.1 主供水管爆裂的处理：1、 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；2、 如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；3、 立即通知管理处及机电维修班主管。机电维修班主管联络供水公司进行抢修；管理处负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；4、 在机电维修班主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；5、 供水公司修好所爆部位水管后应由机电维修班主管的组织开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象；6、 一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。4.2.2 水泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 水泵95、房发生水浸时的处置：1、 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2、 堵住漏水源；3、 如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4、 漏水源堵住后，应立即排水；5、 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6、 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；无异常情况出现方可投入正常运行。4.3 “市电”停时，水电工应按柴油发电机操作标准作业规程立即启动柴油发电机，并按柴油发电机运行管理标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为15分钟。4.4 水泵房管理4.4.1 非值班人员不96、准进入水泵房，若需要进人，须经机电维修班主管同意并x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-15 给排水设备设施运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/3在水电工的陪同下方可进人水泵房。4.4.2 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。4.4.3 水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.4.4 每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.4.5 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.4.6 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由水电工保97、管，水电工不得私自配钥匙。4.5 交接班要求4.5.1 接班人员应准时接班。4.5.2 接班人员应认真听取交班人交代，并查看工具、物品是否齐全，确认无误后签字。4.5.3 有下列情况之一者不准交班：1、上一班运行情况未交代清楚；2、记录不规范、不完整、不清晰； 3、水泵房不干净；4、接班人未到岗；5、事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。5.0 记录x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-16 消防系统操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/41.0目的 规范消防系统设备的操作。2.0 适用范围 适用于物业管理公司辖区内消防管理中心消98、防系统设备的操作。3.0 职责3.1消防主管负责监督检查消防系统各类设备的操作程序并指导操作。3.2 消防员负责按本规程正确操作消防设备。4.0 程序要点4.1消防主机4.1.1 确认报警： 1、当接到消防主机报警时，按“消音”键消去报警声； 2、按“复位”键，查看消防主机能否复位进人系统正常状态：如能进人系统正常状态，证明报警是误报，按“复位”键复位；如不能进人系统正常状态，证明是故障或火警预报，查“状态”键确认。(由于各管理处所使用主机不同，故未作详细规定，具体操作参阅消防主机使用说明书。4.2 打印（如果有请按如下操作）4.2.1 安装打印纸： 1、将新纸卷穿在送纸转轴上； 2、将送纸转99、轴安放在打印机支架上； 3、将纸头向内插入约半寸，送成一平直纸头备用；4、将纸头穿过光电开关掣后装进打印机构上，按动打印机面板上“送纸” 按钮，使纸头穿过打印机构； 5、继续送纸，预留约12寸备用； 6、将纸头穿越有关轴并接上回收转轴； x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-16 消防系统操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/47、将纸头放人回收转轴的槽内；8、将回收转轴顺时针旋转数圈使回收纸卷牢固。4.2.2 安装完打印纸后，如有报警或故障，打印纸将自动打印记录。4.2.3 取出打印纸： 1、取出送纸转轴； 2、取出纸卷芯； 3、按动打印机面板上“送纸”按钮，使纸尾100、完全送出打印机； 4、取出回收转轴； 5、取出旧纸卷存档。4.3 消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层（备有插孔）高压房、水泵房，在楼层查看报警点位置情况时的操作要领。4.3.1 把插孔电话插人孔内，消防联动柜收到声响报警。4.3.2 按“楼层”（水泵房、高压房）键一次。4.3.3 与楼层（或机电维修班电工）通话。4.4 消防广播4.4.1 进行消防广播疏散时，按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮。4.4.2 接通开关（向前按）。4.4.3 调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚（沿顺时针方向音量变大，逆时针方向音量变小直至关闭音量）。4.4.4 向楼层开始广播。4.5 火警时的客货梯4.5.1101、当发生火情时，从消防联动柜上按“电梯回降”键，客货梯迫降到一楼停止运行。4.5.2 从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，客货梯会迫降到首层。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-16 消防系统操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/44.6 消防泵当有“火险”报警时4.6.1 自动启动： 1、在楼层击破“消防栓报警盒”时，消防联动柜发出声响报警； 2、消防泵自动启动。4.6.2 手动启动： 1、把选择“自动手动”开关置于“手动”位置； 2、按启动钮“手动”启动消防水泵。4.7 喷淋泵当有“火险”报警时4.7.1 自动启动： 1、喷淋泵处于“自动”位置； 2、喷淋102、头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警； 3、喷淋头自动启动。4.7.2手动启动： 1、选择“自动手动”开关置于“手动”位置； 2、按启动钮“手动”启动消防水泵。4.8 防火卷帘当有火情或浓烟时4.8.1 防火卷帘接收探头信号自动启动： 1、消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号； 2、防火卷帘关闭。4.8.2手动启动： 1、把“自动手动”选择开关置于“手动”位置； 2、按XX楼层防火卷帘启动钮； 3、消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号； 4、从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮（向上为打开，中间为停止），防火卷帘会向下关闭。4.9 停非消防电：发生火灾需要截断电源时，从消防联103、动柜上按“停非消x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-16 消防系统操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/4防电”键停电灭火。4.10 消防栓4.10.1 室内消防栓： 1、发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开，或硬物击碎箱门上的玻璃； 2、按紧急报警按钮； 3、消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号； 4、消火栓可以直接启动消防水泵供水； 5、取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上； 6、按逆时针方向旋转消防栓手轮； 7、出水灭火。4.10.2 室外消火栓： 1、用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口阀盖； 2、接上水带（水枪）或吸水管； 3、用专用扳手打开阀塞104、即可供水； 4、使用后应关闭阀塞，上好出水口阀盖。4.10.3 消防水喉： 1、打开消火栓箱门将卷盘旋出； 2、拉出胶管和小口径水枪； 3、开启供水闸阀即可进行灭火； 4、使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回消火栓。4.11灭火器4.11.1 灭火器提到火场上。4.11.2 拆下铅封，拔掉保险销。4.11.3 在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。4.11.4 按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。4.11.5 松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。4.11.6 喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。4.11.7 在室外操作时，应选择在上风方向喷射。5.105、0 记录x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-17 消防系统运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/310目的规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态。20 适用范国 适用于物业管理公司辖区内各类消防系统的运行管理。30 职责31 管理处主任负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。32 机电（消防）主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。33 消防员负责具体实施消防系统设备的运行管理工作。40 程序要点41 运行监控411消防管理中心消防员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。412 运行监控106、内容： 1、消防主机显示屏是否显示正常； 2、防主机是否正常； 3、运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；4、巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作； 5、“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因； 6、“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知机电维修电工查看水位加水； 7、“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因； 8、监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知机电维修班维修；9、巡视气体灭火系统管网接口，紧急按钮，读出压力表指针数接,x市物业管理有限公司作业指107、导书TJ-WI-SB-17 消防系统运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/3发现重量减轻时应进行密封、紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物； 10、设备有无出现烧焦、异味、异常响声； 11、测试“试灯”键，试灯l2钞钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给于更换；413在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告机电主管并进行整改。42 异常情况处置421当消防主机出现异常情况（如水浸人），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。422当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用ABC干粉灭火器扑灭。108、43机房管理431非值班人员不推进入室内（巡查、检修人员除外），若需进人，须经主管同意，并在当值消防员允许的情况下方可进人。432当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。433室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备ABC干粉灭火器。434室内禁止吸烟。435室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。436室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近护管员暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过30分钟。44交接班要求x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-17 消防系统运行管理标准作109、业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/3441交接班时应： 1、进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态； 2、按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。442出现下列情况不接班： 1、上一班运行情况未交待清楚； 2、故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助（在值班干部允许时，交班人方可下班）。 3、消防主机无法进人操作功能； 4、设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品； 5、地面不干净、不整洁，检查物品不齐全。45资料保存与审核451消防员应对每班次运行情况做好记录。填写消防系统值班记录，交接班时检查各系统均正常后，双方在消防中110、心值班记录上签字确认。452主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本归档保存。453消防员每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监督、检查，并在消防中心值班记录上签署巡检意见，最后由主管签署审核意见。50记录：51消防中心值班记录TJ-R-WI-SB17-01x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-18 消防系统维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 1页 码： 1/21.0目的规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。2.0适用范国适用于公司辖区内消防系统设备的维修保养工作。3.0职责3.1管理处主任负责审核批准设备保养计划并检查计划的执行情况。3.2机111、电主管负责制定设备保养计划并组织监督该计划的具体实施。3.3专职消防员或机电维修工具体负责消防系统的日常保养工作。4.0 程序要点4.1消防系统设备季度保养内容要求4.1.1 每季度抽取不少于5%的烟感头，在喷烟后检查报警是否正常。4.1.2 每季度对手动报警按钮有无破损、丢失，每3层随机抽取一个进行模拟报警，测试功能是否正常。4.1.3 每季度对消防分机、主机、联动控制柜等进行除尘清洁，检测线路是否松动，并作好紧固。4.1.4 每季度对固定式气体灭火器系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备。4.2消防系统设备半年保养内容要求4.2112、.1 每半年对楼层消防栓按钮进行测试，检查报警后能否启动消防水泵。 4.2.2 每每半年对楼层喷淋头测试，测试数量随机抽取一楼层，检测报警后该层喷淋是否启动。为防止消防水四散进入电梯或电井管道或客户家中，检测时作好相应预防措施。4.2.3 每半年对消防系统主机进行自检、消音、复位、屏蔽、解屏蔽、紧急广播、备用电源切换等功能进行检测。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-18 消防系统维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 1页 码： 2/24.2.4 每半年对消防管道、阀门进行外观检查，油漆脱落应补刷新漆。4.2.5 每半年手动或自动检查防火卷帘的关闭情况，检测报警后能否正常开启，113、检查外接线是否固定；防火卷帘有无变形、扭曲情况。4.3 在机电工程师、消防主管的指导下，由消防员对消防自动系统进行功能检查，并填写消防系统检查保养记录。4.4 对本规程的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后内部检查，如因技术原因也可外委公安消防局批准的专业厂家或原安装厂家进行保养检查。 4.5消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因上报管理处主任、机电中心，并限期解决。4.6 消防泵维修保养见给排水设备设施维修保养标准作业规程相关内容。4.7机电维修部对消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理。50 记录消防系统检查保养记录表T114、J-R-WI-SB18-01x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-19 火警火灾应急处理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/410目的规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制和处理。20适用范国适用于辖区内火警、火灾的应急处理。30职责31监管部主管领导、管理处主任负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。32 主管负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。33护管部负责协助消防管理中心组织灭火扑救。40程序要点41报警与确认411火警信息。火警信息可以是：1、消防控制中心接收的火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏）；2、护115、管执勤和巡逻中发现的火警；3、住户的报警。412火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认：1、消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息，应立即用对讲机电话通知机电维修班当值电工（或附近护管员）赶赴预警现场确认是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预报原因，追踪烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，并报告确认情况；2、发现火警的护管员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警，若是人为违章造成的火警现象应予制止；若是火警，则按火警、火灾处理方x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-19 火警火灾应急116、处理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/4法进行处置。3、住户报警。公司任何人员或部门接到报警时，应立即用最有效的手段报告消防管理中心，并按火警、火灾处理方法进行处置。42火警、火灾处理原则及办法421火警、火灾的处理原则：1、确认的火警应在第一时间内向消防管理中心和“ 119”台报警的原则；2、立即开展扑灭火警、火灾的原则；3、积极疏散所影响的住户，抢救被困人员的原则；4、将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则；5、尽力抢救住户生命、财产和公司财产安全的原则。422火警、火灾的处置办法：1、公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警；2、若火警有发展趋势，应一117、边呼叫邻近人员参与控制火势，一边呼叫主管和相关人员前往扑救；3、取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免用错灭火器使回火复燃；4、若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用ABC干粉灭火器直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的场所，直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。43火灾扑救及现场控制431消防管理中心根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制，主管应亲临指挥，具体要求如下：x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-19 火警火灾应急处理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 118、3/41、向“ 119”台报警，并派队员到必经路口引导；2、通知护管部紧急组织护管员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；3、通知护管部立即组织护管员赶赴火场进行疏散，救护被困人员，抢救财物，协助灭火；4、通知维修部电工断开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系统防水泵，保证消防供水；5、消防员在其主管的指挥、带领下铺设水带，施放灭火，控制火势。432火灾现场及影响区人员的疏散：1、公共娱乐场所超高层楼座的消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播，通报火灾情况，引导群众疏散；2、护管员应逐户通知受火灾影响的住户顾客，引导住户疏散；或做好撤离准备；3、公共娱乐场所值班电工在切断电源后应开通应急照明119、电源，火灾现场部门员工打开所有安全通道，引导住户顾客有序地撤离。433 扑救：1、公共娱乐场所和超高层楼座的消防控制中心应立即进行操作，同时遵守消防系统操作标准作业规程，将火灾单元的电梯迫降到底层，以供消防队员扑救用；2、扑救工作应有组织地进行，在公安消防队未到达之前，主管或履行其职责的人员应负责火灾现场的指挥，调动一切人员利用所有消防设备和装备开展扑救工作；3、公安消防队到达以后，主管迅速向公安消防队指挥员报告火情，移交指挥权，组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。434 交通管制和现场治安的维护：1、护管部主管亲临火灾现场组织并指挥护管员对火灾现场进行交通管制x市物业管理有限公司作业指导书TJ120、-WI-SB-19 火警火灾应急处理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/4和现场控制；2、撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；3、阻拦与扑救无关的人员进人火灾现场，防止火场中物品被盗；4、看管被抢救的公私财物，在火灾扑灭前严禁任何人转移；435疏散及转移物资：1、护管部主管带领所属护管员协助安顿、疏散住户，协助运送火场中被困或受伤人员；2、护管员应积极主动进人火灾现场，撤出易燃、易爆物品，抢救公私财物。44火灾扑灭后的处置441主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调整分析，评估火灾造成的损失，组织对灭火预案的可靠性和有效性进行讨论，必要时进行修改。442 主管应组121、织护管员对抢救出的物品进行确认领取，对一时无法确认所有人的物资可转移到仓库暂存。443 公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。444 管理处主任应召集参与灭火扑救的有关人员，总结灭火工作的经验及教训。445机电维修班应对消防设备设施进行一次检查和清点，对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。50记录x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-20 弱电系统操作标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/11.0目的规范弱电系统运行操作工作，确保弱电系统良好运行。2.0适用范围适用于辖区内弱电系统的运行操作。3.0职责机电维修班主管负责检查弱电系统运行操作工作的实施情况。机电维修122、工（管理员）具体负责弱电系统的运行操作。4.0程序要点4.1安全操作注意事项4.1.1弱电系统一般都在连续状态工作，必要的启、停一定要按该设备的操作说明书进行。正常操作一定要遵守使用说明书的规定。4.1.2 弱电系统包括如下项目：1、护管报警监控系统2、消防系统3、楼宇对讲通讯系统4、停车场收费系统5.0 记录防盗监视对讲系统保养记录TJ-R_OP07-33x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-21 弱电系统运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0目的规范弱电系统运行管理工作，确保弱电系统良好运行。2.0适用范围适用于辖区内弱电系统的运行管理。3.0职责机电123、维修班主管负责检查弱电系统运行管理工作的实施情况。机电维修工（管理员）具体负责弱电系统的运行管理。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1值班员应密切监视弱电系统的运行情况，并每隔1小时进行一次记录。4.1.2 巡视监控的内容如下：1、护管报警监控系统2、消防系统3、楼宇对讲通讯系统4、停车场收费系统5、其他弱电系统4.1.3对于巡视中发现的不正常情况，值班员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修班主管，请求支援解决。整改时应遵守弱电系统维修标准作业规程。4.2中央控制室的管理4.2.1 中央控制室每天 24小时应有专人值班监控。4.2.2 当值人员应严格执行交接班制124、度。4.2.3 准确、真实、清晰地填写值班记录。4.2.4 值班人员严禁操作。4.2.5 谢绝与中央控制室无关人员入内。4.2.6 除试听外，当值人员不得听音乐及广播。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-21 弱电系统运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/34.2.7 室内要保持整洁，严禁吸烟。4.2.8 室内配备灭火器，充电式应急灯，防毒面具，以备异常情况时急用。4.3交接班要求4.3.1 按时接班接班人员应提前10分钟到达工作地点，首先作好接班前的准备工作。如换工衣、检查并配带好随身应带的工具、笔和记录本等，然后准时到达接班现场。4.3.2 交接工作： 1、125、交班人接班人同时在值班记录本上签上名及交接班时间。2、交班人应向接班人简述工作情况及事故处理结果；4.3.3 值班人员需暂离开岗位时，必须在有经过培训的员工（如：管理员。护管员、电工、中控室值班员）到位后才能离开。1、在已到交接班时间，而接班人员尚未到岗接班时，值班人员均不能下班或离岗，但可先与接班人员或上级主管联系，但无论怎样，都必须有接班人员到岗并交接班后方可下班。2、记录：当值人员应在值班记录表上做好纪录。若属正常情况，则在“值班记录”栏上记录“正常”；若有异常事件发生，需在“值班记录”栏上记录事件发生的时间、地点、内容及处理情况、上级指示等。4.3.4有下列情况之一者不准交接班；1、上126、一班运行情况未交代清楚或接班人未及时到位前；2、记录不规范、不完整、不清晰；3、中央控制室不干净；4、事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。4.4 弱电系统的管理制度：4.4.1 一切智能设备的电脑主机，实行专机专用，任何人不得从事与该智能设x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-21 弱电系统运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/3备无关的工作，更不能玩电脑游戏、非法上网。4.4.2 智能设备电脑的软驱、光驱、网络等外部交换设备，只专供智能设备专用。任何人不得用其安装无关、来历不明的非法软件，更不能用作看影视、听音乐用。4.127、4.3 智能设备的操作和使用、尤其是电脑的开关机要严格按照该智能设备规定的操作程序进行。开机顺序首先是电源开关，其次是系统外设、最后是电脑主机；关机顺序是先关闭系统外设，再关闭电脑主机，最后是电源开关。4.4.4 操作人员要具备相应的资格条件和经过一定的岗位培训，并要严格按照被授权的岗位权限进行操作。任何人不得擅自越权更改智能设备电脑主机的操作密码和数据参数，更不得删除电脑程序和数据库内容。4.4.5 严禁在智能设备系统正在运行的情况下，插拔电脑系统任何硬件设备，开关系统电源开关。非授权维保人员不得擅自拆卸、玩弄智能设备电脑系统主机、板卡和外部设备。4.4.6 操作人员一旦发现智能设备电脑系统128、出现异常，要立即通知维保人员进行检修，以防止电脑硬盘物理损坏或系统应用软件和重要文件损坏。4.4.7 智能设备系统对供电电源、温度、灰尘有一定的使用要求。对供电电源波动较大、时常断电，或设备系统对电源有特殊要求的，应加装UPS不间断电源；环境温度过高的、灰尘过多的，可加装空调设备降温除尘。4.4.8 各管理处应该建立健全智能设备档案，对智能设备系统的随机技术资料、使用操作手册、系统应用软件等技术资料要进行登记归档，交由专人负责或资料员进行保管，防止有关资料流失在个人手中，影响日后对智能设备的维修保养。对因工作需要确需借阅者，要办理好借阅归还登记手续。x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-S129、B-22 弱电系统维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/510 目的规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。20适用范围适用于辖区内的弱电系统的维修。30职责31机电维修班主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况并组织实施。32维修员负责弱电系统的维修工作。40程序要点41维修员注意事项411应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。412应注意安全操作：1、 确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；2、 确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注130、意合理放置维修工具以免引起意外。413 必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。42基本维修方法421观察法1、有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；2、有无异常的声音；3、观察图象效果。422静态测量法1、短路电阻测量法；x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-22 弱电系统维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/52、电流测量判断法3、电压测量判断法43 楼层防盗对讲机431 室内听不到铃声： 1、检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；2、检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理； 3、通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查131、振铃放大电路，直至故障排除。432 不能对讲： 1、检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接； 2、检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换； 3、检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。433 不能开楼下大闸门： 1、 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油； 2、 检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈； 3、 检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。434 主机无电源： 1、 检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管； 2、 检查电源变压器是132、否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。44 可视对讲机维修441 无图象、声音，但开锁正常：1、 调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢，则由应重新接好（烫锡焊接）；2、如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-22 弱电系统维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/5电路推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。442 通话无声音： 1、检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）； 2、调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室133、内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；3、调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输人电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。443 不能开大闸门：按本规程 433条款执行。4.5 监控系统、停车场收费系统、安防报警系统、消防报警联动柜、烟感器、温感器系统、智能化信息系统由公司专门维修、 自动化系统设备的维护保养451 每月中央计算机对所有控制设备的设定及运行情况，并根据环境、用户要求及实际负荷情况对设备运行工况作相应调整，达到节约能源和延长设备使用寿命的目的。4.5.2 每月134、每个弱电竖井DDC控制箱的元器件，紧固接线，并清洁所有元器件及控制箱。4.5.3 每月设备终端的传感元件，继电器运行良好，接线牢固。4.6 护管监控自动化系统设备的维护保养4.6.1 每月调整所监控设备的监控范围及设备功能调校。4.6.2 清洁监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、云台控制器，检查云台转动、镜头伸缩是否灵活，检查所有接线是否松动。4.7 消防自动化系统设备的维护保养471 每季度抽取不少于5的烟感头，在喷烟后报警是否正确。472 每季度手动按钮玻璃有无破损及丢失。每层楼选一个手动按钮进行模x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-22 弱电系统维修标准作业规程版 号： A135、修改号： 0页 码： 4/5拟报警，测试报警功能是否正常。473 每季度每层楼喷淋头测试水阀，检查该层警铃能否响起来，喷淋泵能否起动，主机能否报警。474 每季度每层楼选一消火栓按钮进行模拟试验，看能否正确报警及启动消火栓泵。对各消防分机、主机、联动柜等进行清扫除尘。若线路松动，应进行紧固。475 每季度对主机进行自检、消音、复位、屏蔽、解屏蔽、紧急广播、用电源切换等功能进行检测，测试机内主要工作电压。4. 8 智能化设备系统常见的故障分析与排除方法48.1 引起智能化管理系统故障的原因一般有两个方面：系统运行的外界环境条件和系统内部自身故障。由外界环境条件引起故障的因素主要有工作电源异常、环136、境温度变化、电磁干扰、机械的冲击和振动等，其中许多干扰对于集散控制系统中分站使用的DDC控制器以及中央站的PC机等设备的影响尤其严重。系统内部的故障有现场硬件如：温度压力传感器、变送器、执行器等；控制器的故障如：元器件的夫效、焊接点的虚焊脱焊、接插件的导电接触面氧化或腐蚀、接触松动。线路连接开路和短路等。4.82 检查系统故障常常先从外部环境条件着手，首先检查工作电源是否正常，工作环境是否符合要求，然后再查系统内部产生的故障，如各执行部件是否正常。在检查硬件之前，通常检查相关参数的设定、操作方式(自动、手动)选择是否正确。4.83 根据高层楼宇控制系统的原理、构造，在检查维修时，通常采用以下几137、种方法进行：模拟测试法、分段检测法、替代法、经验法。1、 模拟测试法：根据2AS编程逻辑设定满足设备运行的条件，测试判断故障点的类型，属于硬件故障还是软件故障。2、 分段检测法：通过模拟测试判断出故障处在某一回路后，将此回路分x市物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-22 弱电系统维修标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/5段检测：通常以DDC控制盘为分段点，这样能迅速确定故障点的范围。3、 替代法：用运行正常的元器件，代替怀疑有故障的元器件，来判断故障点，在使用这种方法时，要先确认替代元器件的完好性。4、 经验法：根据实际的运行维护经验，相关元器件的使用性能及损耗周期等特点138、，作针对性的检查。5、 在实际检修中，以上几种方法都会交叉使用。4.9维修工作结束的收尾工作4.9.1 维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装人塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。4.9.2向住户试验维修后的效果，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。4.9.3一切正常后请住户在住户家庭安装维修（收费）通知单上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应向住户作出解释。4.9.4 机电维修班做好住户家庭安装维修（收费）通知单的登记工作。5.0 记录x市物业管理有限公司运作程序文件TJ-WI-SB23 避雷设施管理程序版 139、号： A修改号： 0页 码： 75 / 11.0 目的对避雷设施实施监测与管理，保证系统的安全及可靠性达到设计要求。2.0 适用范围适用于公司所辖范围内的所有避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、电涌保护器及其他连接导体等防雷设施）。3.0 职责3.1 机电中心负责公司所辖范围内所有避雷设施的管理、维修及养护工作。3.2 管理处机电维修人员负责避雷设施的日常维修养护工作。3.3 机电中心负责建筑物系统的避雷设施的年度检测工作。4.0 工作程序4.1 机电中心及管理处按照国家防雷减灾管理办法规定，每年一次对防雷装置实行检测。检测时间安排在每年第二季度，具体有机电中心专业人员实施，管理处配合检测工作。4.2 管理处机电维修人员负责防雷装置的定期保养，防雷装置的保养时间与检测时间安排可一致。4.3 一旦发生遭雷电灾害事故发生，应当及时向当地气象主管机构报告，并协助当地气象主管机构对雷电灾害进行调查与鉴定，并按照事故、事件、不符合处理程序进行处理。4.4 机电中心、管理处机电主管负责相关记录档案的收集、存档。5.0 支持性文件5.1 防雷减灾管理办法 （法规）6.0 记录与表格6.1 避雷设施年度检测保养记录 TJ-R-WI-SB23-01