1、一、物业简介（略）二、服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 三、追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担2、任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实3、周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2.环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户的生命、4、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。四、四项措施1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指5、引。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.我们将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合6、管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1.综合管理部(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。(2)负责员工工作考勤。(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(4)负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。(8)组织、开展企业文化活7、动。2.物业管理部(1)负责筹建管理员工餐厅工作。(2)负责会所及会议中心的管理。(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。(4)负责物业的日常清洁工作。(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。(6)负责物业的除虫灭害工作。(7)协助业主处理租赁工作。(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。(9)建立业户档案管理工作。(10)负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。(11)开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。(12)配合综合管理部开展员工培训工作。(13)总经理指派的其他工作。3.安全管理部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)与政府公安、消8、防、司法部门保持良好的关系。(3)成立义务消防队，定期举行消防演习。(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。(5)与业主签订“消防安全责任书”。(6)负责物业大型活动的警卫布置。(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。(9)负责监控室管理工作。(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。(11)总经理指派的其他工作。4.工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综9、合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 (6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。(10)总经理指派的其他工作。5.财务管理部(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。(4)征收和支付管理公司各类10、合同费用。(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。(9)总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。1.综合管理部(1)由1名综合管理部经理和 名员工组成。(2)综合管理部经理 名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。(3)文员兼仓库管理员 名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。(4)资11、料管理员 名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。(5)业户接待员 名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2.物业管理部(1)由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。(2)清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。(3)员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。12、(4)业户服务员 名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。(5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。3.安全管理部(1)由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。(2)安全管理经理 名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。(3)文员兼资料员 名，负责部门文字处理和档案管理工作。(4)主管 名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。(5)监控值班由 名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。(6)大堂值班由 名员工组成，分三班，负责楼宇大13、堂值班工作。(7)外围值班由 名员工组成，分三班，负责外围值班工作。(8)商场值班由 名员工组成，分二班，负责商场值班工作。(9)停车场值班由 名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。(10)巡逻值班由 名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。4.工程管理部(1)由1名工程管理部经理和 名员工组成。(2)工程管理部经理 名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。(3)文员兼资料管理员 名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。(4)强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统14、正常工作。(5)空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。(6)消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。(7)电梯值班 名，负责电梯设备的正常运作与维护。5.财务管理部(1)由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。(2)会计由主管兼任。(3)出纳员 名。(4)停车场收费员 名员工招聘一、高层物业管理人员1.物业经理大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具有5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作,有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬15、业、乐业。2.物业经理助理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。二、物业管理部1.物业管理部经理大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2.物业管理文员大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流16、利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5.收发员中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。三、工程管理部1.工程管理部经理大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上17、工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2.资料员兼文员、仓库管理员大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经验。3.弱电技工大专以上学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.强电技工身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务18、熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5.空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6.维修工高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。四、安全管理部1.安全管理经理大专(或同等学历)，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2.安全管理员高中19、以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3.监控管理员高中以上学历，男175厘米以上,女165厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有本地户口。五、财务管理部1.财务管理部经理财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2.会计大专以上学历(会计专业)，有3年大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项20、法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3.出纳大专以上学历(会计专业)，2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.车场收费员有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。物业管理人员培训一、新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。1.员工上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉21、应急工作处理程序，军事化训练等项内容。二、在岗员工循环培训1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。3.上岗循环培训的考核办法。(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。4.培训计划及培训内容提纲(略)。物业管理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及员工住宿用房计划1.办公用房物业经理办公室m2会客室122、m2物业经理助理办公室m2会客室2m2物业管理部m2仓库2（工程）m2安全管理部m2储物间1（物业清洁）m2男女更衣室各一间m2工程管理部工作间m22.住宿用房由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。二、物业管理工具与装备价格参照表内容见下表。物业管理工具与装备价格参照表序 号名称及规格单 价1万用电表2电流流量度：300A3电流钳式800A3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（500V1000V）6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m23、5m11钢尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全带：降伞式1550/500反光衣16耳塞100db17耳筒500db18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜（焊接用1000GDA）21手套：绵布皮革22铝梯：1m铝梯：1.5m铝梯：4m23高空工作台:10m全护式24高压电工全护装25运输工具:轴流板式车26手推车27木锄28扳手:活动150mm活动200mm活动300mm活动450mm29菊花板身:3mm36mm30组合式:4mm45mm31夹具:大力钳(平口)32C形夹:100mm150mm200mm300mm33虎钳150mm324、4钢管工具连弯头35切割工具:水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具:大手锤40斧头(消防队用)41铁笔42压力钳43润滑油加油枪44六角起子(0.5mm16mm)45管子钳:200mm300mm450mm600mm46拉钉钳47螺丝起子:平咀形100mm 4mm150mm 6mm200mm 8mm250mm 8mm400mm 10mm48十字形:100mm 3mm175mm 4.5mm250mm 6mm350mm 7.5mm49电子部件专用:平咀50十字咀51平咀钳52尖咀钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳某弹簧专用尖咀钳:平咀59弓咀60电线护套管钳25、：100A以上800A以上61手锯：金属450mm150mm木工600mm250mm62手锤：电工球形1kg球形1.5kg63铁钻64木工专用工具65泥水工专用工具66手电钻电池式10mm12mm67油压式手电钻：小大68油压式手电锤：小69锯条式切割机70叶片式切割机：小大71金属磨轮式切割机：手提小手提大72磨轮床7360A电焊机74小型电焊机75气体焊枪：氧气式76高压气泵（手提式）77高压吸尘机（手提式）78手提射灯79气动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90防火服91战斗服92空气呼吸器93头盔94防毒面26、具95洗地机96高速抛光机97高压冲冼枪98吸尘器99清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏/广告牌108大堂用吸水/吸尘垫109地毡（电梯用）110办公桌椅111文件柜112打卡钟及卡板113对讲机(含备件)114电脑115打印机(激光/针打各一台)116复印机117传真机118保险箱1196人更衣柜120饮水机121装订机122照相机注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责127、.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项制度的执行情况。4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作28、任务。二、物业经理助理岗位职责1.协调经理完成本管理处的各项工作。2.认真完成所分管的各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。7.有权处理分管工作范围内的突发事件。8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业管理部经理岗位职责1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。2.检查、监督大厦红线范围内的道路，绿化等公共区域地面清洁。3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做29、好记录。4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。8.上级领导交办的其他临时任务。四、物业管理文员岗位职责1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。3.加强与各部门的联系和沟通30、，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。6.从节约出发，审批各部门办公用品的购置。五、物业管理员岗位职责1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4.协调经理送发物业管理方面的文件。5.参加经31、理主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户（业户）投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。8.完成经理交办的各项任务。六、物业商务管理员岗位职责1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6.完成办公室32、临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1.负责本辖区的清洁卫生工作。2.负责公司及管理处业户的服务工作。3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。4.完成领导交办的其他工作。八、工程管理部经理岗位职责1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。4.贯彻执行公司制定的机电设备管理工作手册，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6.对设施33、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综某力和素质。8.负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作。9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。2.值班人员必须熟悉大厦的供34、水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。35、9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。10.完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将发电机电源送至用电设备。3.负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、中、小修计划。4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6.完成上级交办的其他工作。十一36、弱电技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4.完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划。37、4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5.完成上级交办的工作任务。十三、维修工岗位职责1.执行管理处制定的机电设备管理手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。2.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。6.积极完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1.负责本部门文件38、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。3.负责部门考勤统计工作。4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。7.完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不39、能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。8.做好安全管理员的培训、考核工作。9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。十六、安全管理员岗位职责1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。3.负责本辖区人员的进出管理。4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握40、本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6.熟悉消防有关器械的使用。7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8.负责大厦应急处理的抢救工作。9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10.完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4.做好公司各项资金的收取与支出管理。5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理41、化建议，为公司发展决策提供参考依据。6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。10.保守公司管理处机密，维护公司利益。11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。3.要严格审核会计42、凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使他人窜改会计报表数字。7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制43、目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3.负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。4.负责统一管理管理处的发票和收据，做好各下属部门领用和核销工作。5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。二十、财务收费员岗位职责1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，44、对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。4.完成管理处经理交办的其他任务。物业管理预算一、物业管理开支分类预算物业管理开支分类预算表序 号支出项目名称月支出年支出备 注一写字楼支出1员工薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、管理费4物业管理清洁费5物业管理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9管理公司合理利润10法定税金11每月管理费支出合计元/平方米二商场支出1员工薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6员工45、制服费7设施维修、保养费8绿化设施管理费9节假日活动宣传费10管理公司合理利润11法定税金12每月管理费支出合计元/平方米三车场费用1员工薪金2照明电费3公共用水费4每月管理费支出合计元/平方米四商务会所费用1员工薪金2会所用电费3会所用水费4每月管理费支出合计元/平方米五员工餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费4每月管理费支出合计元/平方米二、物业管理处开支明细预算物业管理处开支预算明细表序号支出项目名称算 式支出金额（人民币元）月 支 出年 支 出一管理处员工薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理工程管理部4工程经理5工程主管6强电技工7弱电技工8空调水电工9万能工10文员兼仓管46、物业管理部11物业经理12商务咨询管理13信报收发员14会所管理员15物业清洁员16物业管理文员安全管理部17安全经理18安全主管19安全管理员20车场管理员21监控管理员财务管理部22财务经理/会计23财务出纳员24车场收费员二物业管理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备维护费1消防设备维护费2扶梯设备维护费3货梯设备维护费4消防梯设备维护费5客梯设备维护费6空调设备维护费7吊船设备维护费8电器设备维护费9技防设备维护费10通讯广播设备维护费11给排水设备维护费12设备维修备用金四物业管理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清47、运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具维修费10清洁管理备用金五绿化租用、管理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵4楼梯间公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业管理开支费物业管理规章制度和档案建立与管理一、管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按48、照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位制度20条，运作管理制度32条，员工培训考核制度10条。1.公众制度(1)业户手册。(2)业主公约。(3)精神文明公约。(4)楼宇使用维护管理规定。(5)二次装修管理规定。(6)二次装修管理协议。(7)装修人员管理规定。(8)出入物品管理规定。(9)安全管理规定。(10)消防管理规定。(11)清洁卫生管理规定。(12)园林绿化管理规定。2.岗位职责(1)物业经理岗位职责。(2)经理助理岗位职责。(3)物业管理部经理岗位职责。(4)物业管理文员岗位职责。(5)物业管理员岗位职责。(6)物业商务49、管理员岗位职责。(7)物业清洁员岗位职责。(8)工程管理部经理岗位职责。(9)工程技术员岗位职责。(10)强电技工岗位职责。(11)弱电技工岗位职责。(12)暖通工岗位职责。(13)维修工岗位职责。(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责。(15)安全经理岗位职责。(16)安全管理员岗位职责。(17)财务经理岗位职责。(18)财务会计岗位职责。(19)财务出纳岗位职责。(20)财务收费员岗位职责。3.运作管理制度(1)员工手册。(2)管理人员文明服务准则。(3)员工办公制度。(4)各部门月工作计划及总结制度。(5)物业管理工作廉洁制度。(6)员工培训制度。(7)内部财务管理制度。(8)档案资料50、管理制度。(9)值班管理制度。(10)公用品申请、购买、领用制度。(11)员工宿舍管理评比制度。(12)接待投诉处理及回访制度。(13)维修回访制度。(14)机电设备的编号方法。(15)机电设备的统计制度。(16)配电房管理制度。(17)物业防火安全检查制度。(18)大厦应急灭火抢救方案。(19)物业管理运作流程。(20)业户投诉处理程序。(21)业户入住工作程序。(22)业户入住装修管理工作程序。(23)物业管理档案建立工作程序。(24)物业管理档案监督工作程序。(25)物业资料控制工作程序。(26)公共设施维修、养护工作程序。(27)机电设备维修工作程序。(28)安全管理工作程序。(29)51、消防应急处理工作程序。(30)园林绿化管理工作程序。(31)清洁管理工作程序。(32)社区文化开展工作程序。4.员工培训考核制度(1)新员工入职培训制度。(2)在岗员工循环培训制度。(3)员工工作考核及奖罚制度。(4)员工岗位责任月考核成绩汇总表。(5)经理助理岗位月工作考核表。(6)部门经理岗位月工作考核表。(7)部门员工岗位月工作考核表。(8)业户意见月上访统计表。(9)员工违章违纪处理意见申报表。(10)物业管理工作情况一览表。二、物业档案建立与管理1.资料收集资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲52、是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2.资料分类整理(1)分辨真伪。(2)分类排序。(3)组编档号。(4)装订精美。3.档案资料管理(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。(2)采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。(3)建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。(4)建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。(5)档案管理室必须达到防火、防53、潮、防变质的“三防”标准。项专业管理工作方案一、公共设施设备管理1.管理目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。2.管理措施(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。(7)消防54、管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。(10)公共配套服务55、设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。二、安全管理1.管理目标(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。2.建立交互式联动治安网络(1)在大厦设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。(3)56、与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处安全管理指导员，定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3.紧急情况下的应急处理措施(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修管理1.日常装修管理(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。(2)跟踪施工情况57、，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。(3)安全管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2.装修安全管理(1)安全管理组负责装修日常安全工作。(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。(3)装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。(4)需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。(5)安全管理员巡查时，对装修点的材料、58、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。(6)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。四、消防管理1.消防组织机构的建立(1)管理处负责建立消防安全小组。(2)管理处主任为消防安全负责人。(3)管理处其他人员为义务消防员。(4)安全管理主管为专职安全监督员。(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。2.建立各项消防制度(1)消防检查制度。(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在安全检查记录中，该记录每周由管理处主任审核。(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两59、小时巡视一遍，并填写消防安全检查登记表。(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放整改通知，限期整改，并跟踪验证。(6)管理处制定动火审批制度，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3.防火措施(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。(5)不准在楼道、过60、道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4.消防知识培训(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过业户须知、管理公约传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签61、字认可。(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。5.消防设备管理(1)管理处负责建立消防档案。(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制消防设备标识登记。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。(3)制定设备管理制度，对消防设备进行检查和维护。6.消防演习(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的消防演习方案并报政府消防部门。(2)消防演习后，管理处主任编制消防演习报告。对演习过程中62、发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。五、车辆管理1.小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。3.车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留63、。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。7.停车场内不得试刹车、练习车、修64、理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。六、清洁管理1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。2.工作流程及质量管理标准。保洁工作流程及标准将按照ISO9000标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。第二章员工手册电子文档：YGSC001前言 员工手册旨在为您在物业管理有限公司工作期间内提供有效的指导，帮助您了解本物业以及有关的政策，包括人事政策、程序、规部分制度等，以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。 随着工作及环境的变迁，我们也在不断的积累经验，所以物业公司将有必要制定新的政策及规章制度，更新或修正甚至撤消某些目前的规定，这将是我们在不断进步发65、展的情况下产生的变动。 本“员工手册”按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司的实际情况而制订。手册中未包括的内容，将参照国家有关规定执行。物业公司某通过“员工手册”能使每位员工认识、了解物业公司的各项人事政策及规章制度；通过互相了解及合作的精神，共同推动物业公司发展。员工如要进一步了解手册内容，可向综合管理部查询。 员工是我们的宝贵财富。我们必须在物业公司的总体精神、总政策及规章制度统一规范下，团结合作，达到尽善尽美。我们的指导思想是：员工无论从事何种工作，对物业公司而言是同等重要的。每位员工的人格都是平等的，都应该受到同等的尊重。物业公司将根据盈利情况向员工支付合理的工资，66、提供良好的工作条件。物业公司将努力为员工提供发展机会，并通过培训，提高员工的专业知识水平和业务技能，为员工不断发展创造条件，努力减少开支，降低成本，在工作中严以律己，帮助本物业不断提高公众形象。向用户提供优质服务是我们工作的基本原则，因此我们必须牢记：用户满意是我们的服务宗旨。我们应当以诚实守信的态度，向用户提供第一流的服务。本员工手册的解释权和修改权归物业公司所有。电子文档：YGSC002总经理致词各位同事：欢迎大家加入物业管理有限公司工作。物业管理是一项新兴的行业，与其他服务性行业一样，是为各用户提供细致而周到的全面服务。以用户至上的服务态度及用户第一的思维方式，是为实现上述宗旨的重要因素67、。由于所服务的对象是以人为主，对于各用户及其访客，应不论其职位与身份，以服务至上为宗旨，给他们留下深刻的印象。请牢记，完善的物业管理是靠全体物业员工的共同努力及其爱岗、敬业的团队精神，方能提供高水平的服务。本人某在各位真诚的合作和支持下，使本公司的物业管理能够成为本市物业管理的楷模。编制本手册的目的，是使各位在任职期间，清楚的了解本物业概况及目标，知道您的职责、义务、福利及规则。请各位熟知本手册的内容，严格遵守劳动合同条款、守则及规定。如有疑问，请向您所属部门经理及综合管理部查询。物业管理有限公司物业公司总经理 谨启二零零四年二月电子文档：YGSC003人事宗旨物业管理的目标是使其成为一个关心68、员工，不断向前发展的企业。员工是物业公司的“重要财富”，是为物业公司辛勤工作，具有良好的素质，富有青春活力和创造力的企业主体。物业公司的员工都是经过认真筛选，量才录用，并安排在与其能力相适应的工作岗位上。物业公司为员工提供与其工作岗位相适应的报酬和补贴，同时为员工提供各种岗位的专业培训和个人的专业发展机会，为员工提供良好的工作环境，根据工作表现给予员工奖励或处罚。物业公司为全体员工提供一个能够促使员工努力工作，提高工作效率的环境；我们鼓励团结合作，参与管理，相互沟通；激发个人和集体信念，以实现大的市场营销目标和利润指标；我们培养员工对工作的高度自觉性以及为物业公司工作而感到自豪的荣誉感。每个在69、物业公司工作的员工，人格都会受到尊重，我们自觉地维护每个员工的尊严，每个员工的人生价值都会得到体现。电子文档：YGSC004管理架构一、物业简介略二、管理架构电子文档：YGSC005劳动条例一、受聘手续1.所有员工都必须认真填写申请表及附免冠近照，同时按综合管理部要求提供个人身份证件。2.员工在申请职位时所提供的资料必须详实正确，如有隐瞒、虚报，将被随时做解雇处理，且不给任何补偿。3.员工若有个人资料发生变动，须于变更后一个星期内通知综合管理部，并提供有关证明。二、员工类别1.试用期员工员工的试用期为13个月。部门主管或综合管理部认为有必要时，可延长试用期。试用期满后，根据员工工作情况与公司签70、订工作合同或劳动协议并享受物业公司提供的劳动待遇。试用期内若违反本手册规则或不称职者，将被随时辞退，公司不给任何补偿。2.合同制员工合同制员工即物业管理主管以上人员、工程技术人员、文档财务管理员。合同制员工的合同期一般为一年、三年或五年，每月按岗位发给工资并享受公司的相应劳保福利。3.劳动协议制员工劳动协议制员工即临时工，指安全管理员、保洁员。签订劳动协议，期限一般为一年，每月享受物业公司的工资待遇。三、体格检查员工入职前必须到公司指定的市卫生防疫站进行体检，身体检查合格，拿到健康证后方能录用，员工体检将会每年进行一次。四、工作时间物业公司员工实行每周5个工作日，每日8小时工作制度(不包括用餐71、时间)。因工作性质决定必须实行轮班制的工种的工作时间，将根据国家有关政策和物业公司规定相应作出安排。具体工作时间由部门经理安排。五、超时工作如有需要，物业公司可要求员工超时工作，超时工作按物业公司规定给予补假或发放加班工资。六、工作考评物业公司综合管理部每年将根据各部门对员工工作情况的评价作出总评，配合各部门负责人对员工作出全年工作鉴定，切实掌握员工实际工作情况。七、升职与降职物业公司综合管理部将根据各部门经理提出的建议，对员工进行升职、降职的考评，并结合全年工作鉴定，提出意见报总经理审批。八、工资分类工资分类表岗位名称基本工资岗位工资职务津贴全勤奖合计物业经理：暂定7个级别，根据工作能力及表72、现进行定级、晋级、降级。经理级经理级经理级经理级经理级经理级经理级部门经理：暂定7个级别，分别为工程、安全、物业、财务、综合管理部。部门级部门级部门级部门级部门级部门级部门级业务级：暂定6个级别，分别为物业文员、文秘、司机、档案管理员、打字员、办事员、出纳员、收费员、接待员、库管员、采购员及各部门班组主管领班等。业务级业务级业务级业务级业务级业务级技术级：暂定5个级别，分别包括强电、弱电、暖通工，根据工作能力及表现进行定级、晋级、降级。技术级技术级技术级技术级技术级安全、消防员：暂定6个级别，根据工作表现及年限进行定级、晋级、降级。警员级警员级警员级警员级警员级警员级物业管理部：暂定6个级别，73、根据工作表现及年限进行定级、晋级、降级。服务级服务级服务级服务级服务级服务级九、工资调整物业公司综合管理部将根据员工每年的工作表现及业绩情况对员工进行年度工资调整，并报总经理审批。十、调职根据员工实际工作情况，物业公司保留调整员工工作岗位的权利。十一、辞职员工在合同期内，因有特殊情况需要辞职时，须提前一个月递交申请书，经总经理批准后，方能办理辞职手续，但不发补偿金。若员工未按上述规定而擅自离职，物业公司不出具解除合同证明书，不办理任何有关手续，并以旷工论处。员工因擅自离职给物业公司造成经济损失的，物业公司将依法追究其赔偿与违约责任。试用期内的员工须提前七天递交辞职申请书。十二、解聘1.员工有下74、列情形之一的，物业公司可以随时解除合同，而不给任何补偿。(1)在试用期内被证明不符合录用条件的。(2)严重违反劳动纪律或物业公司规章制度的。(3)严重失职、营私舞弊，对物业公司利益造成重大损失的。(4)被依法追究刑事责任的。2.员工有下列情形之一的，物业公司可以解除劳动合同，但须提前七天以书面形式通知员工本人。(1)员工患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作的。(2)员工不能胜任本职工作的。(3)合同签订时所依据的客观情况发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经双方协商不能就变更劳动合同某协议的。(4)因物业公司业务调整或管理方针有变化而产生裁员，物业公司有权裁减人员，并呈报劳动主管部75、门备案。管理规则一、人事记录员工须将以下变更事项在变更后七天内报告综合管理部。1.个人变更事项。2.地址和电话。3.婚姻状况。4.子女出生。二、个人仪表员工上岗服务应保持衣着整洁。男员工不可留长发，长度不能盖及耳部与衣领，女员工的发型与化妆要端庄清雅。制服、皮鞋、头鬓均须保持整洁。三、员工证每个在物业公司工作的员工都要配发员工证，值班时佩戴员工证上岗。员工证由综合管理部发放，并请妥善保管；如果丢失，应立即报综合管理部补领，并需交工本费。员工在离职时须将员工证及所有物品交回综合管理部，如果遗失或不交则按价赔偿。四、更衣柜穿着制服的员工可领用一个更衣柜，但不得随便与他人调换，不能私自改用其它锁和私76、配钥匙，不准存放贵重物品。要锁好衣柜，物业公司对个人丢失的物品不负任何责任。物业公司有权随时选派两名部门经理检查更衣柜，员工离职时须将更衣柜清理干净及将钥匙交回综合管理部。若钥匙丢失，应立即报综合管理部补领，并缴付配钥匙费用(费用将按需调整)。五、制服上岗时制服穿着必须整洁。除因公或获批准外，员工不得在物业公司范围以外穿着制服。制服损坏或丢失，按成本价百分之百赔偿。员工离职时须将制服交回，否则按丢失办理。六、员工出入通道员工上、下班必须佩戴员工证，按物业公司指定的员工通道出入，并自觉接受安全管理员的检查。七、员工出入管理1.员工带进本物业的重要包裹等物品，应事先在员工通道安全管理员处进行登记。77、若有本物业物品或类似本物业物品带出，须持有物业公司的放行条。2.特殊情况下，物业公司可下令安全管理员做全面检查，届时各地点、书台、柜台等都可受到检查。但至少有两位获授权执行者在场方可进行。3.在任何情况下请勿与安全管理员发生争执，如果员工认为受到安全管理员不合理的待遇，请先合作，然后向部门主管报告。八、嘉宾设施除因上司指派及因工作关系外，员工在任何时候不得在接待嘉宾的场所逗留。九、值班时间员工必须按照本部门的工作时间表工作，不得私自变更，否则以旷工论处。十、旷工员工未按公司规定办理请销假手续，无故不来上班的，均被视为旷工。十一、通告物业公司各类有关员工的通告及指示应均贴于布告板上，员工可在布告78、板上获悉物业公司最新的员工政策。未获授权人士严禁擅自在本物业范围内张贴任何通告/告示等。十二、拾遗凡在本物业内所拾得的物品，不论价值多少，一律要立即交给综合管理部处理，并做好登记。十三、亲友探访及电话使用请告知亲友不要到本物业内做私人探访。未得到部门主管同意，不得使用电话与外界联系，外来电话不予转接。十四、物业公司财产员工如蓄意或疏忽，以致损坏物业公司的财物或设施，物业公司可按被毁坏物品价值扣除员工工资作为赔偿。如员工犯有偷窃行为，将会被立即开除而不给任何补偿，严重者移交公安机关处理。十五、钟卡记录员工上下班必须打钟卡。打卡后将卡放回原处，不得乱插。如有错误应向综合管理部报告，员工不得互相代打79、钟卡；凡违反打钟卡规定者，严重的将被解雇。十六、保密物业公司的一切机密文件及资料要妥善保管，不得泄露给无权知道的人。十七、部门内部规则除本部分的规则外，各部门可制订各自的岗位规则，经总经理批准后，交综合管理部备案，成为该部门员工应遵守的规则。福利制度一、休息日行政管理人员、文员及其他员工每周工作40小时(不包括用餐时间)，规定有两天休息日。由于工种性质决定必须实行轮班制的员工的休息日，将根据国家有关政策及物业公司的规定作出相应安排。休息日由部门经理预先编排，经总经理批准后执行。二、年假l.员工连续工作满一年以上的可享受有薪年假。具体条款参照物业公司的有关规定。2.员工应拟定休假计划，休假需提前80、七天提出申请，经批准后方生效。3.年假只准当年享受，员工主动放弃休假，物业公司将不予补偿。如果因工作需要而无法休假，可作一定的补偿，具体办法参照物业公司有关规定。三、有薪假期员工每年可享有国家法定的有薪假期，包括：1.公历一月一日元旦1天2.农历年初一1天3.农历年初二1天4.农历年初三1天5.五月一日劳动节3天6.十月一日国庆节3天员工若不能在法定假期当日放假，部门主管安排在法定假期之前或之后三十天内放假；若因无法安排，物业公司将给予员工发放当天加班工资。四、病假病假必须持有物业公司指定的市级医院出具的病假证明，可享受每年15天的有薪病假。五、婚假员工结婚享有五天有薪婚假，符合国家晚婚规定的81、(男25周岁，女23周岁)可享有七天婚假。婚假必须提前两周向部门主管申请，报综合管理部并呈交有关证明文件。六、事假事假一天以下者由部门经理批准，并报综合管理部备案，超过三天的需由物业公司总经理批准。请事假期间不发工资。七、探亲假家住外地的员工，可按照国家有关规定享受有薪探亲假。如员工要请探亲假，须事先通知部门经理及总经理批准后，方可休假。申请手续须提前七天办理。八、请假制度所有休假(包括有薪假期及补休)除紧急情况外，均须事先申请，填好请假单并获得授权主管人批准后方可生效，否则以旷工论处。假期结束后无正当理由而不上班的，以旷工论处；情节严重者，将被解雇。九、产假在物业公司工作已超过一年(怀孕期不82、算在内)的合同制女职工，可享受90天有薪产假。申请产假必须有市级医院的分娩证明。十、慰唁假期若员工的直系亲属(指配偶、父母、岳父母、子女)去世，可获三天全薪慰唁假。而兄弟、姐妹去世，可获一天全薪慰唁假。十一、因工受伤或死亡员工在工作中因工受伤需立即通知部门主管及上报综合管理部。对伤亡者，按国家劳动保险的有关规定办理。十二、全勤奖员工每月出满勤，可获该月全勤奖。凡享受婚假、产假、病假、事假、年假、慰唁假、探亲假者，均不享受该项奖励。凡每月迟到、早退一次扣10%全勤奖，迟到、早退二次扣20%全勤奖，旷工一天者，当月不享受此项奖励。十三、工资发放员工每月工资将于每月10日以现金形式发放。十四、养老保83、险公司为合同制员工办理社会统筹养老保险，保险金额按国家地方政府规定，由公司与员工双方共同承担。十五、医疗保险公司为合同制员工办理团体人身保险及附加团体意外伤害保险。十六、雇主责任险公司为安全管理员购买雇主责任险以保障工作特殊性所需。奖罚条例一、奖励1.奖励情形如有下列情形，公司将予奖励：(1)对改革物业管理、提高服务质量有重大贡献者。(2)在服务工作中创造出优异成绩，多次受到客户表扬者。(3)严格控制开支、节约费用有显著成效者。(4)提出合理化建议，并经实施有显著成效者。(5)为公司取得重大经济效益者。(6)为公司取得重大社会荣誉者。2.奖励类型奖励分为年度特别奖和不定期奖，均须由所在部门主管84、推荐，通过综合管理部审核，总经理批准执行。3.奖励方式奖励方式为：下发奖励通知书、通报表扬、升职、授予荣誉称号、颁发奖状和奖金等。二、处分如有违反以下情况之一的，视其情节轻重按下列规则予以纪律处分：1.口头警告(1)工作态度不认真的(如值班时看报纸、吃零食、吸烟、听音乐、喧哗、离岗等)。(2)值班时制服衣着不整的。(3)个人衣着打扮、外观形象、仪容仪表不符合要求的。(4)上下班不打钟卡的。(5)不经指定的员工通道进出的。(6)迟到、早退在十分钟以内的。(7)在本物业范围内粗言秽语的。(8)做出任何有损公共卫生的事，如随地吐痰、乱丢垃圾或乱写乱画等。(9)占用本物业电话作私人用途的。(10)工作85、散漫或粗心大意的。(11)违反安全守则或部门规定的。(12)私配衣柜钥匙或私自改装其它锁的。(13)下班后，无特殊原因仍在本物业范围内逗留的。(14)忘记佩戴员工证的。(15)未经同意，穿着制服外出的。(16)更衣柜内存储食物或私自调换更衣柜的。(17)未经许可，擅自截留、撕毁管理处安排传阅的各项有关规定、通知、公告等的。2.书面警告(1)擅离工作岗位或迟到、早退超过十分钟的。(2)值班时打瞌睡的。(3)旷工一天的。(4)对上级不礼貌，顶撞、违背或不服从主管或上级合理工作指令的。(5)对用户、同事粗暴或不礼貌的。(6)未经许可而进入各私人单位的。(7)蓄意损耗、损坏物业公司财物的。(8)在物业86、公司内销售、买卖私人物品的。(9)制造谣言或恶意中伤其他同事或物业公司业务的。(10)在公司内聚赌或睡觉的。(11)未经许可，将物业公司的物品移送别处的。(12)擅自张贴或涂改、污损或撕毁物业公司通知、公告的。(13)在物业公司内私自派发各类文字或印刷品的。(14)拒绝物业公司安全管理员检查手袋、包裹等的。(15)拾遗不报的。(16)挑拨打架、斗殴事件的。(17)要求别人或代别人打钟卡的。(18)消极怠工，态度不端正，在岗上、禁烟区、禁区或公共区域吸烟的。(19)有严重失职行为的。(20)未经同意私自接听私人电话时间超过五分钟的。(21)未经同意私自换班或调岗的。3.即时解雇(1)使用恐吓手段87、，威胁、危害同事人身安全的。(2)有不道德行为的。(3)工作时间饮用酒类或服用麻醉药物的。(4)偷窃的。(5)虚报个人概况资料的。(6)对外泄露物业公司商业管理机密的。(7)收受贿赂或向别人行贿的。(8)连续旷工2天的。(9)携带违禁物品的(如武器、毒品、爆炸品等)。(10)构成刑事犯罪或触犯国家法律、法规的。(11)因渎职给物业公司带来重大损失的。(12)无事生非，挑起事端或动手打人的(造成伤害自行承担有关费用)。(13)擅离职守或值班睡觉给物业公司造成严重后果的。(14)行为及表现令物业公司声誉或形象受损害的。(15)诈病或有不诚实行为的。(16)在值班有关记录上(包括书面或口头)弄虚作假88、的。(17)违反安全条例或守则，导致重大损失的。(18)未经许可，以物业公司名义对外承诺、签合同、订协议、发函件等造成影响的。三、处分执行1.员工必须在发出的警告书上签名，如拒绝签名，以证人证言为据记录在案；或两个以上证人证明，该警告书将视作生效。2.如果证实员工确属犯过，但又拒不签认，物业公司对其将作即时开除处理，不给任何补偿。三次“口头警告”等于一次“书面警告”，但一个月内连续两次“口头警告”同样视作一次“书面警告”的效力。3.每签一次“口头警告”当月在其工资中扣25元。每签二次“书面警告”，当月在其工资中扣50元，当月签署第三次“书面警告”，员工将被立即解雇，公司不给任何补偿(注：本项处89、罚与全勤奖处罚条例发生冲突时任选其一执行)。4.员工有上诉权利，如果员工对处分或处理意见不服时，可经部门主管向上级管理机构上诉。公事处理程序目的是使员工在最短时间内解决公事上的困难。一、直属主管员工在公事上出现困难或发生争执时，应首先向直属主管报告（此直属主管未必是部门经理），直属主管应尽力解决；若属权限外的，必须向上级部门经理请示。二、部门经理当直属主管解决不了的问题，可用书面形式将调查材料向部门主管/经理报告，指出问题的性质，有关人员及建议解决的办法，同时将副本送综合管理部备案。部门经理解决，在必要时总经理可参与协助。三、总经理若经上述步骤还未能解决问题，须将调查结果及建议解决的办法呈报物90、业公司总经理裁决。四、仲裁小组若遇重大问题，物业公司会由总经理、部门经理、员工代表组成仲裁小组协商解决，协商结果为最后裁决结果。任何管理阶层在其职权范围内能够处理解决的，都应自己着手解决，不应推诿或向上级请示。总经理在任何时候都可以提出参考意见。电子文档：YGSC010安全守则一、因工意外受伤一切因工意外受伤的，必须立即报告主管，并作工伤报告交综合管理部及提供有关医疗诊断证明。为安全起见，员工如发现有不安全的设备或措施足以导致意外伤害的，应立即报告部门主管，及早做好预防工作。二、火警及防火措施如遇火警，必须采取如下措施：1.保持镇定。2.利用物业公司通讯系统通知所有用户迅速疏散。3.如遇火势扩91、大，必须协助疏散用户，安全撤离现场。4.拉闸断电及关好火警现场附近的所有门窗。5.使用灭火设备将火扑灭。6.由值班主管拨打火警电话“119”报警。 三、紧急事故在紧急情况下，如遇沙尘暴天气、雪灾、水灾等，员工仍须按时上班，同时，已上班的员工都会被安排加班，某各位员工给予合作。超时工作的时间，由部门主管待日后另作同等时间的补偿，或发放超时工资以作补偿。第三章接管验收手册电子文档：JGYS001物业验收程序一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。三、职责1.物业公司92、接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。四、工作程序1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。93、2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果94、对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。电子文档：JGYS002接管验收应检索提交资料一、产权资料1.项目批准文件。2.用地批准文件。3.建筑执照。4.拆迁安置资料。二、技术资料1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2.地质勘察报告。3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7.隐蔽95、工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11.新材料、构配件的鉴定合格证书。12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13.砂浆、混凝土试块、试压报告。14.供水、供暖的试压报告。电子文档：JGYS003物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：一、综合资料1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。3.工程招、投、定标书（永久）。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。5.征地批文、协议96、书（合同书）、红线图（永久）。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。11.工程决算书、三算表（永久）。l2.消防设施验收合格证（永久）。二、土建资料1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。3.事故处理记录（永久）。97、4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。三、给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。7.试水、闭水试压试验记录（永久）。8.设备调试记录（永久）。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。四、电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计变更通知（永久）。3.98、事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.防雷电阴接地实测记录（永久）。6.引下线焊接记录（永久）。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。五、施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。2.建筑施（竣）工图（永久）。3.结构施（竣）工图（永久）。4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。5.电气施（竣）工图（永久）。6.空调施（竣）工图（永久）。7.智能化系统施（竣）工图（永久）。8.通讯施（竣）工图（永久）。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。六、声像资料1.建筑前后的现99、状、侧、立面照片（永久）。2.内外景观照片（永久）。3.建筑小品。4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。电子文档：JGYS004物业接收工程项目验收依据一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。六100、工程质量事故处理记录。七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。八、设备试压、试运行合格报告等。电子文档：JGYS005物业工程验收流程物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目评价存在问题整改建议电气系统高、低压配电室主要机电配电箱楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱防地接地系统其 它空调系统中央空调机组冷冻机组水泵、换热器等设备地热系统暖通管路系统公共区域暖通用管井燃气设施管井公共区域燃气设施管井楼宇排气设施其 它给排水系统公共区域生活用水管井蓄水箱（池）、管路草坪等浇灌设施卫生洁具等设施排水管路等设施公共区域排水管井化101、粪池及排污设施公共区域排污管井及管路其 它物业工程移交项目表(二)专 案评 价存在问题整改建议电梯系统电梯轿厢及设备井道与底坑附属设备曳引及其它设备井道照明等井道门等电气控制设备系统其 它消防系统车库各种指示标志灯喷淋头/烟、温感探头消火栓管路及设备灭火器等设备消防水池（箱）消防电气控制设备监控中心设备其 它物业工程移交项目表(三)项 目评 价存在问题整改建议通信网络系 统电话系统设备楼宇电话插座等有线电视设备楼宇有线电视插座等公共广播/应急广播设备音响设备楼 宇监 控系 统楼宇监控设备系统楼宇监控用的各种传感器等办 公 自 动 化 系 统办工自动化系统设备物业管理营运信息系统办公和服务系统信102、息服务系统智能卡管理体制系统工程计算机网络管理系统安 全防 范系 统入侵报警系统电视监控系统出入口控制系统电子巡更系统车库管理系统综 合布 线系 统建筑群主干线建筑物主干线水平布线屋宇工作区布线其 它物业工程移交项目表(四)项 目评 价存在问题整改建议楼宇土建工程1.主体结构：地基钢筋混凝土结构砖石结构抗震性能2.外墙：防水墙及墙面3.屋面：保温隔热性能防水性能排水设施面层4.楼宇地面5.公共楼梯6.门窗玻璃7.卫生间防水8.其它物业设施交接物业设施交接书序号交接项目型号规格数量接收意见处理结果确认123456789101112131415161718管理公司经办人签名：管理公司盖章：发展商经103、办人签名：发展商盖章：电子文档：JGYS008消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称工程地址使用单位联系人电话调试单位联系人电话设计单位施工单位工程主要设备设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注施工有无遗留问题施工单位联系人电话调试情况调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）系统竣工表验收时间：工程名称验收建筑名称隐蔽工程记录验收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收情况有/无有/无有/无有/无合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量室内消防栓水泵接合器室外104、消防栓气压水灌消防水泵稳压泵通风空调系统产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量风机防火阀防烟排烟系统部位/方式1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟产品名称产品型号生产厂家数量防烟楼梯间防烟阀前室及合用前室送风机走道排风机房间排烟阀自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量mm/hm/h安全疏散系统设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量疏散指示标志有/无防火门消防电源有/无防火卷帘事故照明有/无消防电梯火灾报警系统系统设计单位施工单位形式:区域报警/集中报警/控制中心设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量感烟探测器集中报警器感温探测器区域105、报警器火焰探测器事故广播手动按钮系统设计单位系统施工单位喷洒灭火系统系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷洒头水泵水流报警器稳压泵报警阀气压水罐压力开关卤代烷系统系统设计单位系统施工单位系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统系统设置部位产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量喷头远程启动装置瓶头阀联动开启装置分配阀手动开启装置储罐阀(储量/瓶)压力紧急制动消防控制室系统设计单位系统施工单位控制室位置控制室面积耐火等级出入口数量应有控制功能数实有控制功能数缺何种106、功能控制数其它灭火系统系统设置单位系统施工单位系统设置部位系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力二氧化碳灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力泡沫灭火系统低倍/高倍/氟氮白/抗溶性固定/半固定/移动式（kg）供给强度干粉灭火系统氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素自动/半自动/手动（kg）供给强度蒸气灭火系统全充满固定/全充满半固定/局部固定/半固定/移动式（%）供给强度氮气灭火系统全充满/局部应用自动/半自动/手动（kg）使用压力排风机排烟阀验收表序号主要项目分项内容主要技术要求分项验收意见综合验收意见合格不合格合格基本合格不合格1技术资料文件图纸、文件设计任务书107、有关批件、地质资料齐全隐蔽工程验收资料埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全调试及验收技术资料安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全 2水源电源等水源、水量符合设计规范要求系统压力系统最不利点水压不小于0.05Mpa泵房功能消防水泵的数量、流量、压力、泄压措施、自灌引水措施等符合规定要求电源有备用电源其它水质要求、地基沉降资料、气温、气象等符合规范要求3管网报警阀以后的管网不能在喷水管网上接洗涤等用途的水管和水龙头管网管径对照管径估算表合理管网布置坡度、排水口、末端试水装置符合要求管网设支架吊架、防晃支架按规范要求设置合理管网上安装的节流管、减压孔板、减压阀、水108、流指示器、信号阀、泄压阀、排气阀安装位置合理、型号、功能符合设计要求与报警系统充气系统配套联动试验符合设计要求暖通空调系统验收及表格设备开箱检查记录工程名称分部（或单位）工程设备名称型号、规格系统编号装箱单号设备检查1.包装2.设备外观3.设备零部件4.其它技术文件检查1.装箱单 份 张2.合格证 份 张3.说明书 份 张 4.设备图 份 张5.其它存在问题及处理意见 检查人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日隐蔽工程验收记录工程名称分部（或单位）工程隐蔽工程内容序号工程分项及部位单位数量检查结果12345678910验收意见 验收人员：建设单位 （公章）代109、表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日风管漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程系统名称风管级别试验压力（Pa）系统总面积（m）试验总面积（m）允许单位面积漏风量（m/ m*h）实测单位面积漏风量（m/ m*h）系统测定分段数试验日期检测区段图示分段实测数值序号分段面积（m）试验压力（Pa）实际漏风量（m/h）12345评定意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日现场组装除尘器、空调机漏风检测记录工程名称分布（或单位）工程分项工程检测日期设备名称型号规格额定风量（m/h）允许漏风率（%）工作压力（Pa）测试压力（Pa）允许漏风量（m/h）实际漏110、风量（m/h）检测意见 试验人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日冷冻水管道压力试验记录工程名称分布（或单位）工程试验部位试验时间管道编号试验介质工作压力(Mpa)试验压力(Mpa)持续时间(min)压降(Mpa)试验结果验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日制冷系统气密性试验记录工程名称分布（或单位）工程试验部位试验时间管道编号气密性试验试验介质试验压力(Mpa)定压时间(h)试验结果管道编号真空试验设计真空度(kPa)试验真空度(kPa)定压时间(h)试验结果管道编号充制冷剂试验充制冷剂压力(Mpa)检漏仪表补漏位置111、实验结果验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日设备单机试验记录工程名称分布（或单位）工程系统名称序号系统编号设备名称设备转速(r/min)功率(kw)电流(A)轴承升温()额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值评定意见 调试人员：建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 年 月 日采暖管道安装的允许偏差和检验方法项 次项 目允许偏差(mm)检验方法1横管道、纵横方向弯曲（mm）每一米管径100mm1用水平尺、直尺、拉线和尺量检查管径100mm1.5全长（25米以上）管径100mm13管径100mm252立管垂直度（mm）每一米2吊线和尺量检112、查全长(5米以上)103弯管椭圆率(Dmax-Dmin)/Dmax管径100mm10%用外卡钳和尺量检查管径100mm8%折皱不平度(mm)管径100mm4管径100mm5注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径采暖系统水压实验及调试项次项 目要 求检验方法1蒸汽采暖系统应以系统顶点的工作压力加0.1Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.3Mpa使用钢管及复合管的系统应在试验压力下1mm压降不大于0.02Mpa,降至工作压力后检查,不渗不漏使用塑料管的系统应在试验压力下1h内压力降不大于0.05Mpa,然后降压至工作压力1.15倍,稳压2h压力降不大于0.03Mpa同时113、各连接处不渗、不漏热水采暖系统2高温热水采暖系统试验压力应为系统顶点工作压力加0.4Mpa3使用塑料管的热水采暖系统应以系统顶点工作压力加0.2Mpa做水压试验,同时在系统顶点的试验压力不小于0.4Mpa使用复合管的热水采暖系统4系统试压合格后,对系统进行冲洗现场观察，直至排水不含泥沙、铁屑等杂质，且水色不浑、浊为合格过滤器试压合格后进行清扫除污器5系统冲洗完毕后应充水、加热，进行试运行和调试观察、测量室温应满足要求中间验收记录工程名称分布（或单位）工程分项工程名称开工日期年 月 日工程地点交验日期年 月 日交验简要说明遗留问题验收意见建设单位 （公章）代表 年 月 日施工单位 （公章）代表 114、年 月 日金属管道工程验收及表格一、质量检验1.保证项目检验记录保证项目检验记录表单位工程名称：分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检 验 内 容质量情况1固定件、支撑件的材质、规格2保温材料的材质、规格和性能3保冷材料的材质、规格和性能4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能5绝热层分层厚度6设备铭牌覆盖7固定件穿透保冷层8隔垫设置9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料10主管、伴管的加热空间11充填绝热层的密实12保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密封13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能15硬质制品绝热层伸缩缝的留设16绝热层的膨胀间的留设17保冷层伸缩115、缝外再保冷18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝19防潮层材料的材质、规格和性能20金属保温层材料的规格、品种21普通薄钢板的防腐22金属护壳不加固定件的部位23金属护壳的固定不得损坏防潮层24金属保护层的接缝25保冷结构金属、保护层的接缝密封26毡、箔、布类材料的品种、规格27毡、箔、布类保护层的接缝28抹面灰浆材料的配比、性能2.允许偏差项目检验允许偏差项目检验表单位工程名称：分项工程名称：分部工程名称：分项工程性质：序号检验内容允许偏差（mm）实测值（mm）123456789101捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装容重2充填绝热层的厚度及安装容重3粘贴绝热层的厚度4浇注、喷涂绝热层的厚度及安装116、容重5伸缩缝的宽度6防潮层表面平面度7金属保护层表面平面度8毡、箔、布类保护层表面平面度9抹面保护层表面平面度3.质量保证资料核查质量保证资料核查表序号资料名份数核查情况1绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报告2绝热材料耐燃性能证明3绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、试（检）验报告4捆扎用非金属材料出厂合格证5绝热层厚度检查记录6防水材料出厂合格证、试（检）验报告7防水材料耐燃性能证明8非金属外护材料出厂合格证、试（检）验报告9非金属外护材料阻燃性能证明10金属外护材料出厂合格证二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管1.横管坡度横管坡度不得小于下列规定：公称直径d坡度公称外径d坡度117、500.0251600.007750.0152000.0052.伸顶通气管(1)房屋每组单位管排水系统最高层立管在接入横管处必须设置向上延伸至屋顶外与大气层连通的伸顶通气立管。(2)在最冷月平均气温低于-13地区，管径110mm时，宜从室内顶棚下0.3m处将管径放大一级。(3)伸顶通气管管径不得小于立管管径。(4)伸顶通气管顶端管口伸出屋顶的高度不得小于下列规定：不上人屋顶不得小于300mm。上人屋顶不得小于2000mm。应比屋顶最大积雪或积灰厚度高出300mm。3.清扫口、检查口(1)房屋底层的立管上必须设置检查口（清扫口）。(2)检查口中心位置可设在离地1m处。(3)高层建筑宜每隔6层设检118、查口，在最冷月平均气温低于-13地区，立管还应在最高层离室内顶棚0.5m处设检查口。(4)横管在直管段上设置检查口（清扫口）之间的最大距离不宜大于下表规定（当设计无规定时，可采用0.020.025）:d(mm)5075110160距离(m)101215 204.管道穿越楼板构造要求(1)立管穿越混凝土楼板时宜带止水环的专用套管。(2)立管穿越屋面混凝土层时必须预埋套管，套管高出屋面不得小于50mm，再在其上做防水层。(3)做活动支承的横管在穿越承重墙时，应采用套管，套管至少比穿越管大一级管径，其缝隙可用预想性嵌缝材料填实，有防水要求时还应在穿墙处迎水面上用防水材料做止水环。穿越地下室处墙外时，119、穿墙处防水应结合地下室外墙防水采取相应防水措施。(4)高层建筑内明设管道，当设计要求采取防止水灾贯穿措施时，应符合下要求：立管管径110mm时，在楼板贯穿部位应设置防火灾贯穿措施时，应符合相应防水措施。横管直径110mm时，穿越管道井井墙的贯穿部位应设置防火套管或阻火圈，可设在墙的外侧，防火套管长度不小于0.3m。横管穿越防火分区隔墙时，管道穿越墙体两侧均应设置防火套管或阻火圈。5.验收应检查的项目(1)立管垂直度、横管弯曲度、卫生洁具排水管接口的纵横坐标是否符合规定。(2)连接点或接头的整洁、牢固和密封性。(3)穿越楼板、墙等孔洞的牢固性和密封性。(4)固定和活动支架、吊架、管托等支承件安装120、位置的正确性和牢固性。(5)伸缩节设置与安装的正确性，伸缩节、螺母挤压密封圈接头预留伸缩量的准确性。三、地下防水工程1.调查(1)地下防水工程质量验收时，施工单位必须提供地下工程“背水内表面的结构工程展开图”。(2)房屋建筑地下室只调查围护结构内墙和底板。(3)全埋于地下的结构，除了调查围护结构内墙和底板外，背水的顶板（拱顶）系重点调查目标。(4)施工单位必须在“背水内表面的结构工程展开图”上详细标示：在工程自检时发现的裂缝，并标明位置、宽度、长度和渗漏水的现象。经修补、堵漏的渗漏水部位。防水等级标准容许的渗漏水现象位置。(5)地下防水工程验收时，经检查、核对标示好的“背水内表面的结构工程展开121、图”必须纳入竣工验收资料。2.渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号渗漏水现象描述使用的术语、定义和标识符号，可参看下表。术语定义标识符号湿渍地下混凝土结构背水面，呈现明显色泽变化的潮湿斑#渗水水从地下混凝土结构衬砌内表面渗出，在背水的墙壁上可观察到明显的流挂水模范围水珠悬挂在地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的水珠，其滴落间隔时间超过1分!滴漏地下混凝土结构衬砌背水面顶板（拱顶）的滴落速度，每分至少1滴线漏指渗漏成线或喷水状态*3.不宜进行渗漏水检测的现象当被验收的地下工程有结露现象时，不宜进行渗漏水检测。4.房屋建筑地下室渗漏水现象检测(1)地下工程防水等级对“湿渍面积”与“总防水面积122、”（包括顶板、墙面、地面）的比例做了规定。按防水等级2级设防的房屋建筑地下室，单个湿渍的最大面积不大于0.1，任意100防水面积上的湿渍不超过1处。(2)湿渍的现象:湿渍主要是由混凝土密实度差异造成毛细现象或由混凝土容许裂缝(宽度小于0.2mm)产生,在混凝土表面肉眼可见的明显色泽变化的潮湿斑。一般在人工通风条件下可消失，即蒸发量大于渗入量的状态。(3)湿渍的检测方法：检查人员用干手触摸湿斑，无水分浸润感觉。用吸墨纸或报纸贴附，纸不变色。检查时，要用粉笔勾画出湿渍范围，然后用钢尺测量高度和宽度，计算面积，标示在“展开图”上。(4)渗水的现象：渗水是由于混凝土密实度差异或混凝土有害裂缝（宽度大于123、0.2mm）面产生的地下水连续渗入混凝土结构，在背水的混凝土墙壁表面肉眼可观察到明显的流挂水膜范围,在加强人工通风的条件下也不会消失,即渗入量大于蒸发量的状态。(5)渗水的检测方法：检查人员用干手触摸可感觉到水分浸润，手上会沾有水分。用吸墨纸或报纸吸附，纸会浸润变颜色。检查时，要用粉笔勾画渗水范围，然后用钢尺测量高度和宽度,计算面积,标示在“展开图”上。(6)对房屋建筑地下室检测出来的“渗水点”，一般情况下应准予修补堵漏，然后重新验收。(7)对防水混凝土结构的细部构造渗漏水检测,尚应按本条内容执行,若发现严重渗水必须分析、查明原因，应准予修补堵漏，然后重新验收。四、室内给水系统1.保证项目(1124、)隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定。检验方法为检查系统或分区（段）试验记录。(2)管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上。检验方法为观察检查或检查隐蔽工程记录。(3)给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹洗。检验方法如检查吹洗记录。2.基本项目(1)管道的坡度应符合以下规定：坡度的正负偏差不超过设计要求坡度值的三分之一。检查数量按系统内直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。检验方法用水准仪（水平尺）、拉线和尺量检查或检查隐蔽工程记录。(2)碳素钢管道的螺纹连接应符合以下规定125、：管螺纹加工精度符合国际管螺纹规定：螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的10%；连接牢固；管螺纹根部有外露螺纹；镀锌碳素钢管无焊接口。检查数量不少于10个接口。检验方法为观察或解体检查。(3)碳素钢管道的法兰连接应符合以下规定：对接平行、紧密、与管子中心线垂直，螺杆露出螺母；衬垫材质符合设计要求和施工规范规定，且无双层。(4)非镀锌碳素钢管的焊接应符合以下规定：焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定；焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及气孔等缺陷。（5）金属管道的承插和套箍接口应符合以下规定：接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定：灰口密实、饱满；填料凹入承口边缘不大于2mm126、；胶圈接口平直无扭曲；对口间隙准确。（6）管道支（吊、托）架及管座（墩）的安装应符合以下规定：构造正确，埋设平正牢固。（7）阀门安装应符合以下规定：型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定：位置、进出口方向正确；连接牢固、紧密。（8）埋地管道的防腐层应符合以下规定：材质和结构符合设计要求和施工规范规定；卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固。（9）管道、箱类和金属支架涂漆应符合以下规定：油漆种类和涂刷遍数符合设计要求；附着良好，无脱皮、起泡和漏涂。3.允许偏差项目室内给水管道安装的允许偏差和检验方法应符合下表的规定。管道和阀门安装的允许偏差和检验方法项次项目允许偏差（mm）检127、验方法1水平管道纵横方向弯曲钢管每米全长25米以上125用水平尺直心、拉线和尺量检查塑料管复合管每米全长25米以上1.525铸铁管每米全长25米以上2252立管垂直度钢管每米全长5米以上38吊线和尺量检查塑料管复合管每米全长5米以上28铸铁管每米全长5米以上3103成排管段和成排阀门在同一平面上间距3尺量检查室内给水设备安装的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差(mm)检验方法1静置设备坐标15经纬仪或拉线尺量标高5用水准仪、拉线和尺量检查垂直度(每米)5吊线和尺量检查2离心式水泵立式泵体水平度(每米)0.1水平尺和塞尺检查卧式泵体水平度(每米)0.1水平尺和塞尺检查联轴器同心度转向倾斜(每米128、)0.8在联轴器互相垂直的四个位置上用水准仪、百分表或测微螺钉和塞尺检查径向位移0.14.检查数量(1)水平管道纵、横方向变曲：按系统直线管段长度每五十米抽查2段，不足五十米不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段。(2)立管垂直度：一根立管为1段，两层及其以上按楼层分段，各抽查5%，但均不少于10段。(3)隔热层：水平管和立管，凡能按隔墙、楼层分段的，均以每一楼层分隔墙内的管段为一个抽查点，抽查数为5%，但不少于5处，不能按隔墙、楼层分段的，每20m抽查1处，但不少于5处。五、室内排水系统室内排水管道和雨水管道安装的允许偏差和检验方法见下表。室内排水管道和雨水管道安装129、的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差（mm）检验方法1坐标15用水平仪（水平尺）、直尺、拉线和尺量检查2标高153横管纵横方向弯曲铸铁管每一米1全长（25米以上）25钢管每一米管径小于或等于100mm1管径大于100mm1.5全长（25米以上）管径小于或等于100mm25管径大于100mm308塑料管每一米1.5全长（25米以上）38钢筋混凝土管每一米3全长（25米以上）754立管垂直度铸铁管每一米3吊线和尺量检查全长（25米以上）15钢管每一米3全长（25米以上）10塑料管每一米3全长（25米以上）15六、卫生器具验收卫生器具安装的允许偏差和检验方法见下表。卫生器具安装的允许偏差和检验方法130、项次项 目允许偏差（mm）检验方法1坐标单独器具10拉线、吊线和尺量检查成排器具52标高单独器具15成排器具103器具水平度2用水平尺和尺量检查4器具垂直度3吊线和尺量检查室内给水管道附件及卫生器具给水配件安装标高的允许偏差和检验方法项次项 目允许偏差（mm）检验方法1大便器高、低水箱角阀及截止阀10尺量检查2水嘴103淋浴器喷头下沿104浴盆软管淋浴器挂钩10卫生器具排水管道安装的允许偏差及检验方法项次检查项目允许偏差（mm）检验方法1横管变曲度每一米长2用尺量检查横管长度10米，全长8横管长度10米，全长102卫生器具的排水管口及横支管的纵横坐标单独器具10用尺量检查成排器具53卫生器具的131、接口标高单独器具10用水平尺量检查成排器具5电气施工验收一、电气照明装置验收1.验收项目(1)并列安装的相同型号的灯具、开关、插座及照明配电箱（板），其中心轴线、垂直偏差、距地面高度。(2)暗装开关、插座的面板，盒（箱）周边的间隙、交流、直流及不同电压等级电源插座的安装。(3)大型灯具的固定，吊扇、壁扇的防松、防振措施。(4)照明配电箱（板）的安装和回路编号。(5)回路绝缘电阻测试和灯具试亮及灯具控制性能。(6)接地或接零。2.验收应提交的技术资料和文件(1)竣工图。(2)变更设计的证明文件(3)产品的说明书、合格证等技术文件。(4)安装技术记录。(5)试验记录。包括灯具程序控制记录和大型、重132、型灯具的固定及悬吊装置的过载试验记录。二、IKV及以下配线工程1.验收项目(1)各种规定的距离。(2)各种支持件的固定。(3)配管的弯曲半径，盒（箱）设置的位置。(4)明配线路的允许偏差值。(5)导线的连接和绝缘电阻。(6)非带电金属部分的接地或接零。(7)黑色金属附件防腐情况。(8)施工中造成的孔、洞、沟、槽的修补情况。2.验收应提交的技术资料和文件(1)竣工图。(2)设计变更的证明文件。(3)安装技术记录（包括隐蔽工程记录）。(4)各种试验记录。(5)主要器材、设备的合格证。电气线路与管道间最小距离（mm）管道名称配线方式穿管配线绝缘导线明配线裸导线配线蒸汽管平行管道上1000100015133、00管道下5005001500交叉3003001500暖气管、热水管平行管道上3003001500管道下2002001500交叉1001001500通风、给排水压缩空气管平行1002001500交叉501001500注：对蒸汽管道，当在管外包隔热层后，上下平行距离可减到200mm。暖气管、热水管应设隔热层。对裸导线，应在裸导线处加装保护网。三、低压电器施工1.交接验收时应符合的要求(1)电器的型号、规格符合设计要求。(2)电器的外观检查完好，绝缘器件无裂纹，安装方式符合产品技术文件的要求。(3)电器安装牢固、平整，符合设计及产品技术文件的要求。(4)电器的接零、接地可靠。(5)电器的连接线排列134、整齐、美观。(6)绝缘电阻值符合要求。(7)活动部件动作灵活、可靠，联锁传动装置动作正确。(8)标志齐全完好、字迹清晰。2.通电后应符合的要求(1)操作时动作应灵活、可靠。(2)电磁器件应无异常响声。(3)线圈及接线端子的温度不应超过规定。(4)触头压力、接触电阻不应超过规定。3.验收时应提交的资料和文件(1)变更设计的证明文件。(2)制造厂提供的产品说明书、合格证件及竣工图纸等技术文件。(3)安装技术记录。(4)调整试验记录。(5)根据合同提供的备品、备件清单。四、高压电器施工1.真空断路器(1)在验收时，应进行下列检查：真空断路器应固定牢靠，外表清洁完整。电气连接应可靠且接触良好。真空断路135、器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合闸指示正确；辅助开关动作应确准可靠，接点无电弧烧损。灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。绝缘部件、瓷件应完整无损。油漆应完整、相色标志正确，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件清单。2.操动机构(1)在验收时，应进行下列检查：操动机构应固定牢靠，外表清洁完整。电气连接应可靠且接触良好。液压系统应无渗油，油位正常；空气系统应无漏气；安全阀、减压阀等应动作可靠；压力表应指示正确。操动机构136、与断路器的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确；压力开关、辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。操动机构箱的密封垫应完整，电缆管口、洞口应予封闭。油漆应完整，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件及专用工具清单。3.隔离开关、负荷开关及高压熔断器(1)在验收时，应进行下列检查：操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠；位置指示正确，无渗漏。合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。137、触头应接触紧密良好。空气压缩装置及管道系统应符合本规范有关规定。油漆应完整、相色标志正确，接地良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备件及专用工具清单。4.避雷器（1）在验收时，应进行下列检查：现场制作件应符合设计要求。避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求。阀式避雷器接紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。放电记数器密封应良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。油漆应完整，相色正确。(2)在验收时，应提交下138、列资料和文件：变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。5.电容器(1)在验收时，应进行下列检查：电容器组的布置与接线应正确，电容器组的保护回路应完整。三相电容量误差允许值应符合规定。外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。放电回路应完整且操作灵活。电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。容器室内的通风装置应良好。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：变更设计的证明文件。提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。安装技术记录。调整试验记录。备品、备139、件清单。五、电力变压器施工1.工程交接验收(1)变压器的起动试运行，是指设备开始带电，并带一定的负荷即可能的最大负荷连续运行24h所经历的过程。(2)变压器在试运行前，应进行全面检查，确认其符合运行条件时，方可投入试运行。检查项目如下：本体、冷却装置及所有附件应无缺陷，且不渗油。轮子的制动装置应牢固。油漆应完整，相色标志正确。变压器顶盖上应无遗留杂物。事故排油设施应完好，消防设施齐全。储油柜、冷却装置、净油器等油系统上的油门均应打开，且指示正确。接地引下线及其与主接地网的连接应满足设计要求，接地应可靠。储油柜和充油套管的油位应无常。分接头的位置应符合运行要求；有载调压切换装置的远方操作应动作可140、靠，指示位置正确。变压器的相位及绕组的接线组别应符合并列运行要求。2.电气装置安装工程母线装置施工(1)在验收时，应进行下列检查：金属构件加工、配制、螺栓连接、焊接等应符合国家现行标准的有关规定。所有螺栓、垫圈、闭口销、锁紧销、弹簧垫圈、锁紧螺母等应齐全、可靠。母线配制及安装架设应符合设计规定，且连接正确，螺栓紧固，接触可靠。瓷件应完整、清洁；铁件和瓷件胶合处均应完整无损，充油套管应无渗油，油位应正常。油漆应完好；相色正确；接地良好。（2）在验收时，应提交下列资料和文件：计变更部分的实际施工图。设计变更的证明文件。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸等技术文件。安装技术记录。电141、气试验记录。备品备件清单。3.电缆线路施工（1）在验收时，应按下列要求进行检查：电缆规格应符合规定：排列整齐，无机械损伤；标志牌应装设齐全、正确、清晰。电缆的固定、弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列等应符合要求。电缆终端、电缆接头及充油电缆的供油系统应安装牢固，不应有渗漏现象；充油电缆的油压及表计整定值应符合要求。接地应良好；充油电缆及护层保护器的接地电阻应符合设计。电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。电缆沟内应无杂物，盖板齐全，隧道内应无杂物，照明、通风、排水等设施应符合设计。直埋电缆路径标志，应与实际路径相符。路径标志清晰、牢固，间距适当。水底电142、缆线路两岸，禁锚区内的标志和夜间照明装置应符合设计。防火措施应符合设计，且施工质量合格。(2)隐蔽工程应在施工过程中进行中间验收，并做好签证。(3)在验收时，应提交下列资料和技术文件：电缆线路路径的协议文件。设计资料图纸、电缆清册、变更设计的证明文件和竣工图。直埋电缆输电线路的敷设位置图，比便宜为1：500。地下管线密集的地段不应小于1：100，在管线稀少、地形简单的地段可为1：1000；平行敷设的电缆线路，宜合用一张图纸。图上必须标明各线路的相对位置，并有标明地下管线的剖面图。制造厂提供的产品说明书、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。隐蔽工程的技术记录。电缆线路的原始记录。电缆的型号、143、规格及其实际敷设总长度及分段长度，电缆终端和接头的型式及安装日期。电缆终端和接头中填充的绝缘材料名称、型号。试验记录。4.盘柜及二次回路接线施工(1)在验收时，应按下列要求进行检查：盘柜的固定及接地应可靠、盘柜漆层应完好、清洁整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠；照明装置齐全。柜内一次设备的安装质量验收要求应符合国家现行有关标准规范的规定。用于热带地区的盘、柜应具有防潮、抗霉和耐热性能，按国家现行标准热带电工产品通用技术要求验收。盘、柜及电缆管道安装完后，144、应做好封堵。可能结冰的地区还应有防止管内积水结冰的措施。操作及联动试验正确，符合设计要求。(2)在验收时，应提交下列资料和文件：工程竣工图。变更设计的证明文件。制造厂提供的产品说明书、调试大纲、试验方法、试验记录、合格证件及安装图纸等技术文件。根据合同提供的备品备件清单。安装技术记录。调整试验记录。5.旋转电机(1)发电机和调相机的起动运行，从电机开始转动至并入系统应保护铭牌出力连续运行72h。(2)电机试运行前的检查应符合下列要求：建筑工程全部结束，现场清扫整理完毕。电机本体安装检查结束，起动前应进行的试验项目已按现行国家标准电气装置安装工程电气设备交接试验标准试验合格。冷却、调速、润滑、水145、氢、密封油等附属系统安装完毕，验收合格，水质、油质或氢气质量符合要求，分部试运行情况良好。发电机出口母线应设有防止漏水、油、金属及其它物体掉落等设施。电机的保护、控制、测量、信号、励磁等回路的调试完毕，动作正常。测定电机定子绕组、转子绕组及励磁回路的绝缘电阻，应符合要求；有绝缘的轴承座的绝缘板、轴承承座及台板的接触面应清洁干燥，使用1000v兆欧表测量，绝缘电阻值不得小于0.5M。电刷与换向器或集电环的接触应良好。盘动电机转子时应转动灵活，无碰卡现象。电机引出线应相序正确，固定牢固，连接紧密，电机外壳油漆应完整，接地良好。照明、通讯、消防装置应齐全。(3)电动机宜在空载情况下作第一次启动，空146、载运行时间宜为2h，并记录电机的空载电流。(4)电机试运行中的检查应符合下列要求：电机的旋转方向符合要求，无异声。换向器、集电环及电刷的工作情况正常。检查电机各部温度，不应超过产品技术条件的规定。滑动轴承温度不应超过80，滚动轴承温度不应超过95。混凝土结构工程施工质量验收一、质量验收质量验收记录工程名称分项工程名称验收部位施工单位专业工长项目经理分包单位分包项目经理施工班组长施工执行标准检查项目质量验收规范的规定施工单位检查评定记录监理（建设）单位验收记录主控项目12345一般项目12345施工单位检查评定结果项目专业质量检查员 年 月 日监理（建设）单位验收结论监理工程师（建设单位项目专业147、技术负责人） 年 月 日二、分项工程质量验收分项工程质量验收记录工程名称结构类型检验批数施工单位项目经理项目技术负责人分包单位分包单位负责人分包项目经理序号检验批部位、区段施工单位检查评定结果监理（建设）单位验收结论12345678检查结论项目专业技术负责人年 月 日验收结论监理工程师（建设单位项目专业技术人）年 月 日三、混凝土结构子分部工程质量验收混凝土结构子分部工程质量验收记录工程名称结构类型层数施工单位技术部门负责人质量部门负责人分包单位分包技术负责人序号分项工程名称检验批数施工单位检查评定验收意见1质量控制资料2结构实体检验报告3混凝土分项工程4现浇结构分项5项装配式结构分项工程质量148、控制资料结构实体检验报告观感质量验收验收单位分包单位项目经理 年 月 日施工单位项目经理 年 月 日勘察单位项目经理 年 月 日设计单位项目经理 年 月 日监理（建设）单 位总监理工程师（建设单位项目专业负责人）年 月 日砖石工程施工验收砖砌体的尺寸和位置的允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法基础墙柱1轴线位移101010用经纬仪复查或检查施工测量记录2基础顶面和楼面标高151515用水平仪复查或检查施工测量记录3墙面垂直度每层55用2m托线板检查全高小于或等于10m1010用经纬仪或吊线和尺检查小于10m20204表面平整度清水墙、柱55用2m直尺和楔形塞尺检查混水墙、柱885水平灰缝149、平直度清水墙7拉10m线尺检查混水墙106水平灰缝厚度（10块砖累计数）8与块数杆比较，用尺检查7清水墙游丁走缝20吊线和尺检查，以每层第一块砖为准8外墙上下窗口偏移20用经纬仪和吊线检查9门窗洞口宽度（后塞口）5以底层窗口为准用尺检查电子文档：JGYS014建筑地面工程验收一、在验收建筑地面工程时，应检查采用材料和完成的楼地面各层构造及其连接件等是否符合设计要求和相关的规定。二、对完成的地面下的基土，各种防护层以及防腐处理的结构或连接件，应做工程中间验收，并应提供隐蔽工程和浸水试验记录。三、已完工工程的验收，应检查下列各项。1.建筑地面各层的强度和密度以及上下层结合的牢固性。2.建筑地面各层150、的坡度、厚度、标高和平整度。3.变形缝的位置和宽度，板、块材间缝隙的大小，以及填缝的质量。4.不同类型面层的连接，面层与墙和其它构筑物（地沟、管道等）的结合以及图案等。四、各层表面与水平面或设计坡度的允许偏差，为房间相应尺寸的0.2%，但最大偏差应为30mm。供排除液体的带有坡度的面层应做泼水检验，并以能排除液体为合格。不得有倒泛水和积水现象。五、板块面层相邻两块板的高度差的允许偏差，应符合下表的规定。各种块料面层相邻两块板的高度差的允许偏差块料面层名称允许偏差（mm）条石面层2水磨石块、陶瓷锦砖、陶瓷地砖、水泥花砖和硬质纤维板面层1大理石、花岗石、木板、拼花木板和塑料地板面积0.5六、水泥混151、凝土、水泥砂浆、水磨石、水泥钢（铁）屑等现浇整体面层和铺设在水泥砂浆或沥青胶结料、胶粘剂上的板块面层以及铺贴。在沥青胶结料或胶粘剂上的木板、塑料地板、硬质纤维板面层，其与下一层的结合应用敲击方法检查，不得有空鼓。七、各类现浇整体面层的表面不应有裂纹、脱皮、麻面和起砂等现象。踢脚板应与墙面（板面）紧密贴合。八、面层中板块行列（接缝）在5m长度内，其直线度的允许偏差应符合下表的规定。各种面层板块行列（接缝）直线度的允许偏差面层名称允许偏差（mm）缸砖、陶瓷锦砖、陶瓷地砖、水泥花砖、水磨石板、塑料地板和硬质纤维面层3活动地板面层2.5大理石和花岗石面层2其它块料面层8九、在铺设建筑地面时，应检查各层152、厚度与设计厚度的偏差，其允许偏差为该层厚度的10%。十、各类现浇整体面层的强度，在其未达到设计强度前不得进行验收。十一、建筑地面各层表面的平整度，应采用2m直尺检查，当为斜面时，应采用水平尺或样尺检查。建筑地面各层表面平整度的允许偏差内容见下表。建筑地面各层表面平整度的允许偏差地面与楼面各层材料种类2m直尺检查时的允许偏差（mm）基土土15垫层砂、砂石、碎石、碎砖15灰土、三合土、炉渣、水泥混凝土10毛地板拼花木板面积3其它种类面层5木搁栅3找平层用水泥砂浆做结合层铺设板块面层以及铺设隔离层、填充层5用沥清胶结料做结合层铺设板块、拼花木板和硬质纤维板面层3用胶粘剂做结合层铺设塑料地板、拼花木板153、和硬质纤维面层2面层块石、条石10水泥混凝土、水泥砂浆、沥青砂浆、沥青混凝土、水泥钢（铁）屑、不发火（防爆的）、防油渗等面层4缸砖、混凝土块面层4普通水磨石、水泥花砖、水磨石块，碎拼大理石和木板面层3高级水磨石面层2陶瓷锦砖、陶瓷地砖、拼花木板、活动地板、塑料地板和硬质纤维板等面层以及面层涂饰2大理石、花岗石面层1注：直接在建筑地面上安装机械设备和有特殊要求的面层，表面平整度的允许偏差应符合设计要求。玻璃幕墙工程验收一、玻璃幕墙工程验收前应将其表面擦洗干净。二、玻璃幕墙验收时应提交下列资料：(1)设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。(2)材料出厂质量证书，结构硅酮密封胶相容性试验报告及墙物154、理性能检验报告。(3)预制构件出厂质量证书。(4)隐蔽工程验收文件。(5)施工安装自检记录。三、玻璃幕墙工程验收时，应按隐蔽工程验收要求进行隐蔽验收。四、玻璃幕墙工程质量检验应进行观感检验和抽样检验，并应以一幅玻璃幕墙为检验单元，每幅玻璃幕墙均检验。五、玻璃幕墙观感检验应符合下列要求:(1)玻璃幕墙框料应竖直横平；单元式幕墙的单元拼缝或隐框墙分格玻璃拼缝应竖直横平，缝宽应均匀，并符合设计要求。(2)玻璃的品种，规格与色彩应与设计相符，整幅幕墙玻璃的色泽应均匀；不应有析碱、发霉和镀膜脱落等现象。(3)玻璃的安装方向应正确。(4)幕墙材料的色彩应与设计相符,并应均匀,铝合金料不应有脱膜现象。(5)155、装饰压板表面应平整,不应有肉眼可察觉的变形,波纹或局部压砸等缺陷。(6)幕墙的上下边及侧边封口、沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。(7)幕墙隐蔽节点的遮封装修应整齐美观。(8)幕墙不得渗漏。六、玻璃幕墙工程抽样检验应符合下列要求：(1)铝合金料及玻璃表面不应有铝屑、毛刺、油斑或其它污垢。(2)玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实、填充平整。(3)钢化玻璃表面不得有伤痕。(4)每平方米玻璃的表面质量符合下表的规定。项 目 质 量0.10.3mm宽划伤痕长度小于100mm允许8条擦伤不大于500mm2(5)一个分格金料表面质量应符合下表的规定。一个分格合金料表面质量项156、 目质 量擦伤、划伤深度不大于氧化膜的2倍擦伤总面积（mm2）不大于500划伤总长度（mm）不大于500擦伤和划伤处数不大于4注：一个分格铝合金料指该分格的四周框架构件。(6)铝合金框架安装质量应符合下表的规定。铝合金构件安装质量项 目允许偏差检查方法幕墙垂直度幕墙高度不大于30m10mm激光仪或经纬仪幕墙高度大于30m，不大于60m15mm幕墙高度大于60m25mm竖向构件直线度3mm3m靠尺，塞尺不大于2000mm横向构件水平度大于2000mm2mm3mm水平仪同高度相邻两根横向构件高度差1mm钢板尺、塞尺幕墙横向构件水平度幅宽小于35mm5mm水平仪幅宽大于35mm7mm分格框对角线差对157、角线长不大于2000mm3mm3m钢卷尺对角线长大于2000mm3.5mm注：15项按抽样根数检查，6项按抽样分格数检查。垂直于地面的幕墙，竖向构件垂直度包括幕墙平面内及平面外的检查。竖向直线包括幕墙平面内及平面外的检查。在风力小于4级时测量检查。(7)隐框玻璃幕墙的安装质量应符合下表规定：隐框玻璃幕墙的安装质量项 目允许偏差检查方法竖缝及墙面垂直度幕墙高度不大于30mm10mm激光仪或经纬仪幕墙高度大于30mm，不大于60mm15mm幕墙高度大于60mm，不大于90mm20mm幕墙高度大于90mm25mm幕墙平面度3mm3mm靠尺，塞尺竖缝直线度3mm3mm靠尺，塞尺横缝直线度3mm3mm靠158、尺，塞尺拼缝宽度（与设计值比）3mm卡尺七、玻璃幕墙工程抽样检验数量，每幅幕墙的竖向构件或竖向拼缝和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根；每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得少于10个，所抽检质量均应符合规定。注：抽样的样品，1根竖向构件或竖向拼缝指该幅幕墙全高的1根构件或拼缝；1根横向构件或横向拼缝指该幅幕墙全宽的1根构件或拼缝。凡幕墙上的开启部分，其抽样检验的工程验收按现行行业标准建筑装饰工程施工及验收规范（JGJ73）的规定执行。装饰工程验收一、抹灰工程1.检查数量(1)室外，以4m左右高为一检查层，每20m长，抽查1处（每处3延长米），但不少于3处。(2)室内，按有代表性的自然159、间抽查10%，过道按10延长米，礼堂、厂房等大间可按两轴线为1间，但不少于3间。2.检查所用材料的品种、面层的颜色及花纹等是否符合设计要求。3.抹灰工程的面层，不得有爆灰和裂缝。各抹灰层之间及抹灰层与基体之间应粘结牢固，不得有脱层、空鼓等缺陷。4.抹灰分格缝的宽度和深度应均匀一致，表面光滑、无砂眼，不得有错缝，缺棱掉角。5.一般抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：(1)普通抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整。(2)中级抹灰：表面光滑、洁净，接槎平整，灰线清晰顺直。(2)高级抹灰：表面光滑、洁净，颜色均匀、无抹纹，灰线平直某、清晰美观。6.装饰抹灰面层的外观质量，应符合下列规定：(1)水刷石石粒清晰160、，分布均匀，紧密平整，色泽一致，不得有掉粒和接槎痕迹。(2)水磨石表面应平整、光滑，石子显露均匀，不得有砂眼、磨纹和漏磨处。分格条应位置准确，全部露出。(3)斩假石剁纹均匀顺直，深浅一致，不得有漏剁处。阳角处横剁和留出不剁的边条，应宽窄一致，棱角不得有损坏。(4)干粘石石粒粘结牢固，分布均匀，颜色一致，不露浆，不漏粘，阳角处不得有明显黑边。(5)假面砖表面应平整，沟纹清晰，留缝整齐，色泽均匀，不得有掉角、脱皮、起砂等缺陷。(6)拉条灰拉条清晰顺直，深浅一致，表面光滑洁净，上下端头齐平。(7)拉毛灰、洒毛灰花纹、斑点分布均布，不显接槎。(8)喷砂表面应平整，砂粒粘结牢固、均匀、密实。(9)喷涂、161、滚涂、弹涂颜色一致，花纹大小均匀，不显接槎。(10)仿石、彩色抹灰表面应密实，线条清晰。仿石的纹理应顺直；彩色抹灰的颜色一致。(11)干粘石、拉毛灰、洒毛灰、喷砂、滚涂和弹涂等，在涂抹面层前，应检查其中层砂浆表面的平整度。7.一般抹灰工程质量的允许偏差，应符合下表的规定。一般抹灰质量的允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法1门窗槽口宽度高度2000mm2000mm1.52用3m钢卷尺检查2门窗槽口对边尺寸之差2000mm2000mm22.5用3m钢卷尺检查3门窗槽口对角线尺寸之差2000mm2000mm23用3m钢卷尺检查4门窗框（含拼樘料）的垂直度2000mm2000mm22.5用线坠、162、水平靠尺检查5门窗框（含拼樘料）的垂直度2000mm2000mm1.52用水平靠尺检查6门窗框扇搭接宽度差2211.5用深度尺或钢板尺检查7门窗开启力60N用100N弹簧秤检查8门窗横框标高5用钢板尺检查9门窗竖向偏离中心4用线坠、钢板尺检查10双层门窗内外框、框（含拼樘料）中心距4用钢板尺检查二、吊顶工程1.检查数量。按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。2.检查吊顶工程所用材料的品种、规格、颜色以及基层构造、固定方法等是否符合设计要求。3.罩面板与龙骨应连接紧密，表面应平整，不得有污染、折裂、缺棱掉角、锤伤等缺陷，接缝应均匀一致，粘贴的罩面板不得163、有脱层，胶合板不得有刨透之处。4.搁置的罩面板不得有漏、透、翘角现象。5.吊顶罩面板工程质量的允许偏差，应符合下表的规定。项次项目允许偏差（mm）检验方法石膏板无机纤维板木质板塑料板纤维水泥加压板金属装饰板石膏装饰板深装浮饰雕石嵌膏式板纸面石膏板矿棉装饰吸声板超细玻璃棉板胶合板纤维板钙塑装饰板聚氯乙烯塑料板1表面平整3223322用2m靠尺和楔形塞尺检查观感平整2接缝平直3333431.5拉5m线检查，不足5m拉通线检查3压条平直3333334接缝高低110.5111用直尺和楔形塞尺检查5压条间距222222用尺检查三、隔断工程1.检查数量。按有代表性的自然间抽查10%,过道按10延长米，礼堂164、厂房等大间按两轴线为一间，但不少于3间。2.检查隔断工程所用材料的品种、规格、式样以及隔断的构造、固定方法等是否符合设计要求。3.隔断工程的质量，应符合下列规定：(1)隔断骨架与基体结构的连接应牢固，无松动现象。(2)粘贴和用钉子或螺钉固定罩面板，表面应平整，粘贴的罩面板不得脱层。(3)石膏板、胶合板、纤维板表面不得有污染、拆裂、缺棱、掉角、锤伤等缺陷。(4)石膏板铺设方向应正确，安装牢固，接缝密实、光滑表面平整。(5)胶合板不得有刨透处。(6)石膏条板板与板之际及板与主体结构之间应粘结密实、牢固，接缝平整。(7)粘贴的踢脚板不得有大面积空鼓。4.隔断罩面板工程质量的允许偏差，应符合下表的规165、定。隔断罩面板工程质量允许偏差项次项 目允许偏差（mm）检验方法石膏板胶合板纤维板石膏条板1表面平整3234用2m直尺和楔形塞尺检查2立面垂直3345用2m托线板检查3接缝平直33拉5m线检查,不足5m拉通线检查4压条平直335接缝高低0.50.51用直尺和楔形塞尺检查6压条间距22用尺检查四、饰面板(砖)工程1.检查数量(1)室外,以4m左右高为一检查层,每20m长抽查1处(每处3延长米),但不少于3处。(2)室内,按有代表性的自然间抽查10%,过道按10米延长,礼堂、厂房等大间按两轴线为1间，但不少于3间。2.饰面板（砖）的品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求。3.饰面板（砖）安装（镶贴166、）必须牢固，无歪斜、缺棱掉角和裂缝等缺陷。4.饰面板（砖）表面应平整、洁净，色泽协调，无变色、泛碱、污痕和显著的光泽受损处。5.饰面板（砖）接缝应填嵌密实、平直、宽窄均匀、颜色一致。阴阳角处的板（砖）搭接方向正确，非整砖使用部位适宜。6.突出物周围的板（砖）用整砖套割吻合、边缘整齐；墙裙、贴脸等突出墙面的厚度一致。7.流水坡向正确，滴水线（槽）顺直。8.饰面工程质量允许偏差应符合下表的规定。饰面工程质量允许偏差项次项目允许偏差（mm）天然石人造石饰面砖金属饰面板光面镜面粗磨面麻面条纹面天然石大理石水磨石水刷石外墙面砖面砖陶瓷锦砖陶瓷锦砖压型钢板检查方法1立面垂直室内2322422222用2m托167、线板检查室外36334333332表面平整1312422233用2m靠尺和楔形塞尺检查3阳角某242222233用200m方尺检查4接缝平直2452343220.51拉5m线检查，不足5m，拉通线检查5墙缝平口平直233223222236接缝高低0.330.50.53室内0.50.50.511用直尺和楔形塞尺检查室外1117接缝宽度0.3120.50.520.50.50.5用尺检查五、涂料工程1.涂料工程应待涂层完全干燥后,方可进行验收。2.检查数量(1)室外,按施涂面积抽查10%。(2)室内,按有代表性的自然间(过道按10米延长,大间可按两轴线为1间)抽查10%,但不得少于3间。(3)验收时168、,应检查所用的材料品种、颜色应符合设计和选定的样品要求。(4)施涂薄涂料表面的质量，应符合下表的规定。薄涂料表面的质量要求项次项 目普通级薄涂料中级薄涂料高级薄涂料1掉粉、起皮不允许不允许不允许2漏刷、透底不允许不允许不允许3反碱、咬色允许少量允许轻微少量不允许4流坠、疙瘩允许少量允许轻微少量不允许5颜色、刷纹颜色一致颜色一致，允许有轻微少量砂眼，刷纹通顺颜色一致，无砂眼，无刷纹6装饰线、分色线平直（5m经检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于3mm偏差不大于2mm偏差不大于1mm7门窗、灯具等洁净洁净洁净(5)施涂厚涂料表面的质量，应符合下表的规定。厚涂料表面质量要求项次项 目普通级厚涂料中级169、厚涂料高级厚涂料1漏涂、透底起皮不允许不允许不允许2反碱、咬色允许少量允许轻微少量不允许3颜色、点状分布颜色一致颜色一致，疏密均匀4门窗、灯具等洁净洁净洁净（6）施涂复层涂料表面的质量，应符合下表的规定。复层涂料表面质量要求项次项 目水泥系复层涂料合成树脂乳液复层涂料硅溶胶类复层涂料反应固化型复层涂料1漏涂、透底不允许不允许2掉粉、起皮不允许不允许3反碱、咬色允许轻微不允许4喷点疏密程度疏密均匀疏密均匀，不允许有连片现象5颜色一致颜色一致颜色一致6门窗、玻璃、灯具等洁净洁净(7)施涂溶剂型混色涂料表面的质量，应符合下表的规定。溶剂型混色涂料表面质量要求项次项目普通级涂料中级涂料高级涂料1脱皮、170、漏刷、反锈不允许不允许不允许2透底、流坠、皱皮大面不允许大面和小面明显处不允许不允许3光亮和光滑光亮均匀一致光亮光滑均匀一致光亮足，光滑无挡手感4分色裹棱大面不允许，小面允许偏差3mm大面不允许，小面允许偏差2mm不允许5装饰线，分色线平直（拉5m线检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于3mm偏差不大于2mm偏差不大于1mm6颜色、刷纹颜色一致颜色一致刷纹通顺颜色一致，无刷纹7五金、玻璃等洁净洁净洁净注：“大面”、“小面明显处”分别见上表（8）美术涂饰表面质量尚应符合下列规定：滚花的图案，颜色应鲜明，轮廓清晰，不得有漏涂、斑污和流坠等。不同颜色的线条，应横平竖直，均匀一致，全长不得大于2mm，搭171、接错位不得大于0.5mm。仿木纹、仿石纹的表面，应具有被摹仿材料的纹理。鸡皮皱的起粒和拉毛表面的大小花纹，应分布均匀，不显接茬，不得有起皮和裂纹。套色漏花的图案不得位移，纹理和轮廓应清晰。（9）打蜡的地（楼）板应无棕眼和缝隙，表面色泽一致，光滑明亮。六、裱糊工程1.裱糊工程完工并干燥后，方可验收。检查数量按有代表性的自然间（过道按10延长米，大间可按两轴线为1间）抽查10%，但不得少于3间。2.验收时，应检查材料品种、颜色、图案是否符合设计要求。3.裱糊工程的质量应符合下列规定：(1)壁纸、墙布必须粘贴牢固，表面色泽一致，不得有气泡、空鼓、裂缝、翘边、皱折和斑污，斜视时无胶痕。(2)表面平整、172、无波纹起伏。壁纸、墙布与挂镜线、贴脸板和踢脚板紧接，不得有缝隙。(3)各幅拼接横平竖直，拼接处花纹、图案吻合，不离缝，不搭接，距墙面1.5m处正视，不显拼缝。(4)阴阳转角垂直，棱角分明，阴角处搭接顺光，阳角处无接缝。(5)壁纸、墙布边缘平直整齐，不得有纸毛、飞刺。(6)不得有漏贴、补贴和脱层等缺陷。七、刷浆工程1.检查数量(1)室外，以4m左右高为一检查层，每20m长抽查1处（每次3延长米），但不少于3处。(2)室内，按有代表性的自然间，抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。2.刷浆工程应待表面干燥后，方可验收。3.刷浆工程验收时，应检查所用的材料品种、颜色是否符合173、设计要求。4.刷浆工程质量应符合下表的规定。刷浆工程质量要求项次项 目普通刷浆中级刷浆高级刷浆1掉粉、起皮不允许不允许不允许2漏刷、透底不允许不允许不允许3反碱、咬色允许有少量允许有轻微少量不允许4喷点、刷纹2m正视喷点均匀，刷纹通顺1.5m正视喷点均匀、刷纹通顺1m正视喷点均匀、刷纹通顺5流坠、疙瘩、溅沫允许有少量允许有轻微少量不允许6颜色、砂眼颜色一致、允许有少量砂眼颜色一致，允许有轻微少量砂眼颜色一致，无砂眼7装饰线、分色线平直（拉5m线检查，不足5m拉通线检查）偏差不大于4 mm偏差不大于3mm偏差不大于2mm8门窗、灯具等洁净洁净洁净八、花饰1.检查数量(1)室外全数检查。(2)室内174、，按有代表性的自然间抽查10%，过道按10延长米，大间按两轴线为1间，但不少于3间。2.验收花饰工程应检查花饰的品种、规格、图案等是否符合设计要求。3.花饰安装需求花饰安装应牢固，其质量要求及允许偏差，应符合下列规定：(1)条形花饰的水平和垂直允许偏差，每米不得大于1mm，全长不得大于3mm。(2)单独花饰位置的允许偏差，不得大于10mm。(3)花饰表面应光洁，图案清晰，接缝严密，不得有裂缝、翘曲、缺棱掉角等缺陷。(4)浮雕花饰的拼缝应严密吻合。园林绿化工程验收一、施工前验收种植材料、种植土和肥料等，均应在种植前由施工人员按其规格、质量分批进行验收。二、工程中间验收工序1.种植植物的定点、放线175、应在挖穴、槽前进行。2.种植的穴、槽应在未换种植土和施基肥前进行。3.更换种植土和施肥，应在挖穴、槽后进行。4.草坪和花卉的整地，应在播种或花苗（含球根）种植前进行。5.工程中间验收，应分别填写验收记录并签字。三、竣工验收文件工程竣工验收前，施工单位应于一周前向绿化质检部门提供下列有关文件：1.土壤及水质化验报告。2.工程中间验收记录。3.设计变更文件。4.竣工图和工程决算。5.外地购进苗木检验报告。6.附属设施用材合格证或试报告。7.施工总结报告。四、竣工验收时间1.新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可验收。2.地被植物，应在当年成活后，覆盖率达到80%以上进行验收。3.176、花坛种植的一二年生花卉及观叶植物，应在种植15天后进行验收。4.春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。五、绿化工程质量验收规定1.乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种和孤植树应保证成活。2.强酸性土、强碱性土及干旱地区，各类树木成活率不应低于85%。3.花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%。4.草坪无杂草、无枯黄，种植覆盖应达到95%。5.绿地整洁，表面平整。6.种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。7.绿地附属设施工程的质量验收应符合建筑安装工程质量检验评定统一标准GBJ301的有关规定。六、177、验收表单竣工验收后，填报竣工验收单。绿化工程竣工验收单工程名称工程地址绿地面积（平方米）开工日期竣工日期验收日期树木成活率（%）花卉成活率（%）草坪覆盖率（%）整洁及平整整形修剪附属设施评定意见全部工程质量评定及结论验收意见施工单位建设单位绿化质检部门签字：公章：签字：公章：签字：公章：第四章入伙管理手册电子文档：RHGL001物业入伙管理制度一、入伙准备工作1.物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划，该计划中应明确:(1)入伙时间。(2)负责入伙工作的人员及其职责。(3)入伙手续。(4)入伙过程中使用的文件和表格。2.入伙工作计划应由管理处主任批准，管理处应提前1个月向业主发出入伙通知书，178、并详细说明：(1)需业主准备的证明材料。(2)需业主填写的表格。(3)办理入伙手续的程序。(4)办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。二、入伙审查登记1.管理处应建立入伙登记表，对业主提交的入伙通知书进行查验，确认无误后收取入伙通知书，在入伙登记册中注明，并向入伙申请人发放资料，应包括：(1)入住说明。(2)住户手册。(3)住户公约。(4)管理协议。(5)预交费用标准。(6)装修须知。(7)住户登记表。(8)装修审批表。(9)验收交接表。2.上述发放的资料应在入伙登记册中由业主签收，或由管理人员注明。在提179、供给业主的入住说明中应明确由业主填写并提交的资料，包括：(1)身份证。(2)工作证复印件。(3)业主登记表。(4)购/租房合同的正本及复印件。(5)已签署的住户公约、管理协议。3.管理处对业主的资料进行审核验证，验证内容包括：(1)表格填写是否完整、正确和清晰。(2)公约和管理协议是否已签署。(3)身份证明文件与购/租房合同及业主登记表是否一致。审查通过后，入伙管理员收取购/租房合同复印件、业主登记表、住户公约1份、管理协议1份，在入伙通知书注明签收。三、预交费用财务应根据国家和政府的法规及发展商或业主委员会的规定，确定入伙预交费用。管理处在审查并接受业主收取各项费用，并开具相应票据给业主。费180、用项目包括：预交管理费、装修保证金及清运费等。财物应造费用登记表，对费用交纳完毕的业主，应在登记表中注明。上述手续完成后，管理处查验入伙登记表及已签署的管理协议及各项收费票据后向业主发放钥匙，并在钥匙发放登记表上登记，同时应和业主协定验收房屋的时间和方式。管理处与业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在验收交接表上签字确认。验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门处理。四、入伙后的装修管理管理处在提供给业主的文件中应明确装修管理的要求，具体内容参见装修管理手册。电子文档：RHGL002入伙期间业主接待标准一、目的通过与业主初次交往过程中周到热情、体贴、细致的服务，使物业181、管理公司在刚接管物业时即能建立良好信誉开端，塑造起自己管家和亲人的形象，从而为物业管理工作的顺利开展铺路，也可为今后赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基础。二、对象入伙前后前来看楼或办理相关手续的业主。三、接待人员配备与要求接待人员配备视物业辖区面积、规模及入伙期间业主人流量而定。但在办理入伙期间内，应有专职入伙接待员数名，在业主较多时，管理处其他员工应作为机动预备人员分担接待工作。对入伙接待员应要求其：1.熟知与本物业有关的多种情况，包括物业的建筑结构方面专业知识、本物业多种不同户型、辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。2.熟知与业主利益有关的多种情况，包括发展商的情况、业主与发182、展商易生纠纷的事宜、装修知识、业主与装修商易生的纠纷的事宜等。3.了解现有业主的概况，包括年龄段、知识水平层次等。4.擅长沟通、热情大方、耐心细致。四、接待工作内容1.管理处内应设物业概况的挂图或说明；管理公司的介绍及本物业员工工号、姓名及职位介绍。2.设待客室，备茶点。3.具体程序。(礼仪、态度略)(1)询问向业主询问需要的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。(2)交流就业主提供的情况和所需要的服务做进一步交流。提出建议，确认为业主需要。(3)介绍适时地介绍管理公司构思与规划，并请业主参与意见；提醒与发展商交易中应注意的问题，提醒装修应注意的问题。必要时引领业主参观整个物业，同时介绍183、现已登记的业主年龄、知识层次，让业主了解“邻里”概况。(4)引导引导业主参与构想物业管理方方面面的工作方案、落实措施，诚恳地请业主为自己的家大胆建议。电子文档：RHGL003入伙程序指南一、律师行向业主发出入伙通知书。二、业主向管理部提交：售楼(租楼)合同、入伙通知书、公证书、付款收据(管理基金、管理费、管理费按金)、身份证或护照、营业执照(副本)和公司委托书。三、未交汇上述钱款的到财务室汇清并交汇电费按金。四、向业主发放：业主收楼登记表、住户手册、入住程序指南、凭证表、收费标准、银行电脑托收合同、电话申请表、车位申请表。五、协同工程部验收物业，当场填写收楼验收表，并记下水电表底数、填写单元验184、收遗漏工程记录表。六、交回填好的表格：银行电脑托收合同、电话申请表、车位申请表、单元验收遗漏工程记录表自收楼之日起48小时内交回管理处有效。七、签署收楼协议并移交钥匙。电子文档：RHGL004入伙通知公司/女士/先生：您好！您所认购的 大厦 层 室已于 年 月经 省/市 部门验收部门和 房地产公司、 建筑工程公司、 物业管理公司等组成的验收小组验收合格，准予入住。1.请您接到本通知后按附表规定的时间前来办理入伙手续。地点在 ， 在此期间内，房产公司财务部、地产部、物业管理公司等有关部门将到现场办公，1次办完手续，为您提供快捷方便的服务。2.如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时185、，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、公（私）章和身份证。3.如果您不能在附件中规定的时间内前来办理手续，可以在 月 日后，到 房地产公司（地点 ）先办财务及收楼手续，再到 物业管理公司（地点 ）办理入伙手续。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知、缴款通知书。特此通知！ 房地产开发有限公司 物业管理有限公司年 月 日电子文档：RHGL005入伙须知尊敬的各位业主：您好！祝贺您乔迁本区，我们管理处全体员工热诚为您服务。为便于您顺利办理入住手续，请注意以下事宜：一、请仔细阅读管理处为您准备的住户手册、入住流程表、装修审批流程表及有关资料，大家按章办事，则乔迁更加顺利如意。二、186、请携带购/租房合同书、进住通知单、身份证、户口本等证件及其复印件1份到管理处办理入住手续。三、请您详细、如实地填写各种表格并按时交回管理处，以便管理处办理各项手续。四、自入住之日起，业主每月应按时缴纳公共设施维护费、卫生费、消杀费，3项收费合计为两房： 元/月；三房： 元/月；四房： 元/月。五、请您签订业主公约，并从签订之日起，严格履行自己的权利、职责和义务。六、由责任区楼管员带您交验住房，如实填写住房验收交接表，交回管理处存档。七、业主搬迁过程中，应严格执行管理处有关规定，服从指挥，不得损坏区内一切公物，不得乱倒、乱扔杂物，违者均按有关规定处罚。八、装修新屋，情理中事，但请严格执行政府文件187、规定，填写装修申请表，施工队出具施工执照复印件，经管理处审批，并预交装修押金后方可施工。九、请您到管理处办理申请用电、用水手续。十、在入住时交费项目还有：搬迁押金 元/户；住房装修押金 元/户；装修施工队装修费押金 元/户；装修垃圾清运费 元/户；各项押金在搬迁、装修后无违章，则全额退回。 物业管理公司 年 月 日电子文档：RHGL006入伙手续书 业户：您认购的 号 室，现已具备入伙条件，请您按如下顺序办理入伙手续，谢谢您的合作。一、房产收款组业户已付清房款、有线电视初装线费、地籍图费。并开具收费凭证。经办人： 部门签章： 年 月 日二、合同组业户已签合同，并领取质保书、电视线、地籍图（2份188、）、水表封卡、纪念品。业户签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日三、物业组 业户已领取业户手册等入伙资料。业户已付清物业管理服务费（3个月）、装修垃圾清运费，并开具收费凭证。经办人： 部门签章： 年 月 日 四、验房组业户已验房，同意接收房屋，并领取钥匙 把。（本单由验房组收回）业户签章： 经办人：部门签章： 年 月 日电子文档：RHGL007入住(租用)协议书姓名 (单位) 于 年 月 日进住(租用) 号房。经查验房内设施齐全，完好无损，就今后有关事项与管理处某协议如下：一、住/租户进住7天之内，如发现室内有电器设施断路、短路、开关不灵、灯具不亮、上下水道不通等，可报管理处，由管理处通知原189、施工队尽快修复。7天后发生问题由住/租户自己解决。二、住/租户所住用的楼宇，是经市建筑质量检验部门检验合格后交付使用的，1年内如因建筑质量问题需要维修的，由管理处通知施工队尽快修复。1年后由住/租户自己负责。三、为保持住宅区高雅的格调及外貌美观协调，住/租户绝对不得将窗户及外墙做任何更改 ，不得擅自安装防盗网、雨篷，至于认可的装置，例如窗花，否则必须依照指定的规格装设。四、住/租户必须自觉遵守管理处有关管理条例，不准在小区内外乱丢垃圾、杂物；乱贴广告、标语；乱竖广告牌、指路牌等；不得将神位、神像等设置在户外；不准损坏绿化植物或在树上晒衣服；不准机动车辆在小区范围内乱停乱放；不准违反消防管理规定190、等。如有违反规定者，管理处将予以处罚。五、住/租户应与管理处密切配合，共同管好小区。小区内严禁饲养家禽、家畜，违者按城市卫生管理条例处理。垃圾用袋装好后放入垃圾箱内，电视或音响的音量不要影响他人休息，使小区有一个良好的生活和办公环境。六、根据市政府有关收取管理费的文件规定，住/租户必须按时交管理费、租金等有关费用。如欠交上述费用，按规定收取滞纳金。七、根据市 规定，未经市人民政府或指定的机关批准，自己改变房屋结构、用途、外貌或进行扩建、拆建者，除责令停止或恢复原貌外，并根据情节轻重，处以人民币 元以下的罚款。八、双方确认进住前水表读数为 立方米；电表读数为 度。九、协议一式两份，管理处与住/租191、户各执一份。经双方签字后生效。住/租户(签字/盖章)： 管理处(盖章)：代理人(单位)： 负责人(签字)：联系电话： 联系电话：年 月 日 年 月 日电子文档：RHGL008入户声明本人已于 年 月 日和 管理处一起，共同对 小区 栋 号房进行验收。经查验认为：该物业符合购房合同的条件和要求，现正式声明入户。收到 物业管理公司物业管理办法、装修须知，并愿意遵守小区的有关物业管理规定，与 管理处一起共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。 业主/业主代表签字： 年 月 日附:签领钥匙登记表签领钥匙登记表业主姓名房 号幢 单元 号单元防盗门住房防盗门房 门卧室门阳台门其他备注电子文档：RHGL009业192、主公约为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、本住宅区情况1.地点： 区 路。2.总占地面积： 平方米。3.总建筑面积： 平方米，其中：住宅 平方米，非住宅 平方米(商业用房 平方米，其他 平方米)。4.楼宇 栋 套，其中：高层楼宇 栋 套，多层楼宇 栋 套。5.业主数量： 个。6.管委会财产：(1)公用设施专用基金： 元。(2)物业管理用房 平方米，其中：管委会 平方米，物业管理公司 平方米。(3)商业用房 平方米。(4)其他： 。7.公用设施及公共场所(地)状况：(1)道路：车行道 平方米；人行道193、 平方米。(2)园林绿化地面积： 平方米。(3)教育设施：中学 所，建筑面积 平方米；小学 所，建筑面积 平方米；幼儿园 所，建筑面积 平方米。(4)文体设施：文娱活动中心 个，建筑面积 平方米；网球场 个，占地面积 平方米；门球场 个，占地面积 平方米；游泳池 个，建筑面积 平方米；儿童游乐场所 个，占地面积 平方米。其他： a. b. c. (5)路灯 盏；庭园灯 盏。其他灯： a. b. c. (6)污水检查井 个，排污管 米；雨水检查井 个，雨水管 米；化粪池 座；明沟 米；暗沟 米。(7)消防水泵头接口 个。(8)停车场 个，总占地面积 平方米，车位 个。(9)综合楼 座，建设面积 194、平方米。其中： a. b. (10)肉菜市场 个，建筑面积 平方米。(11)邮电局(所) 个，建筑面积 平方米。(12)影剧院 座，建筑面积 平方米。(13)医院 座，建筑面积 平方米。(14)其他：以上所有公用设施和公共场所(地)有 、 、 项已竣工交付使用，有 、 、 项尚未竣工或交付使用，预计 年 月可交付使用。8.其他事项：(1)(2)(3)二、业主大会的召集和决定住宅区重大事项的方式1.业主大会的召集：(1)第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅管理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，选举产生管委会。由区住宅管理部门牵头，与开发建设195、单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会(以下简称筹委会)，筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加。筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会委员候选人名单，并做好大会议程、资料准备等工作。筹委会在业主大会召开14天前将大会召开日期、地点、内容、方式、程度及管委会候选人名单等在住宅区内公告。筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届管委员委员，完成大会各项议程。第一届管委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利。住宅区所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任。各业主明白如不196、出席业主大会并参加投票表决，将由自己承担由此而产生的一切后果。(2)管委会成立以后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开一次。经持有10%以上投票权的业主提议，管委会应于接到该项提议后14天内就其所指明的目的召开业主大会。管委会应于召开业主大会7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如果管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行；如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上提出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通197、过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。4.大会投票实行住宅房屋一户一票；100平方米以上的非住宅房屋每100平方米的建筑面积为一票，100平方米以下的有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。5.在业主大会上，业主应亲自或委托代表投票。委托代表投票，必须于会议召开前一天或管委会主任批准的时间内，向管委会出具授权委托书，否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，则须盖法人公章。6.业主可以一栋或数栋楼房为单位，推选楼长，作为推选人的共同代表，参加业主大会，并行使业主的其他管理权利。三、业主的权利、义务1.业主的权利(1)依法198、享有对自己所拥有物业的各项权利。(2)依法合理使用房屋本体公用设施(楼梯、通道、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)、住宅区公用设施和公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)的权利。(3)有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。(4)有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法维修养护。(5)有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金中支出。(6)有权根据住宅区的199、道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育设施、停车场、走廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施及公共场所(地)的状况，建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从管理服务费中支出。(7)有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。(8)有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决策拥有表决权。(9)有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司提出质询，并在3日内得到答复。(10)有权要求管委会和物业管理公司按照市政府规定的期限定期公布住宅区物业管理收支账目。(11)有权对住宅区的物业管理提出建议、意见或批评，可要求管委会对物业管理200、公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚。(12)有权会同其他业主就某一议题要求管委会召集业主大会。(13)有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部门投诉或提出意见和建议。(14)有权要求毗连部位的其他维修责任人承担养护，并按规定分摊维修费用。2.业主的义务(1)在使用、经营、转让其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策规定。(2)在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定：未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途。不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占。不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外。不得利用房屋201、从事危害公共利益的活动。不得侵害他人的正当权益。(3)业主如需对其住宅进行装修，必须遵守住宅装修管理规定，并填写装修申请表，报物业管理公司审查批准后方可施工，接受物业管理公司的管理和监督。(4)房屋室内部分以及供电、供水、供气等分户表后部分(往用户方向)和表前至第一个阀门部分由用户负责维修养护。(5)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担。(6)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。业主不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、202、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设施。(7)在住宅区内不得有下列行为：践踏、占用绿化地。占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能。乱抛垃圾、杂物。影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。损坏、涂画园林艺术雕塑。聚众喧闹。随意停放车辆和鸣喇叭。发出超过规定标准的噪音。排放有毒、有害物质。经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及用住宅开舞厅、招待会等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业。 妨碍他人合法使用公用设施及公共场所(地)。 法律、法规及地方政府的规定禁止的其他行为。(8)对本住宅区物业203、管理公司人员在出示工作证(牌)或有关证明后，在合理时间内(上午11451245，下午600730)进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻扰。(9)按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等。(10)业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业管理公司据此而进行的管理和处罚：住宅区物业管理条例及其实施细则。公共卫生管理条例。园林绿化管理条例。环境噪声管理暂行规定。房屋租赁管理条例。消防管理暂行规定。关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告。关于禁止在市区内销售、燃放烟花爆竹的通告。住宅装204、修管理规定。其他有关住宅区物业管理的法律、法规及政策规定。(11)业主并承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物业的法律关系时，应告知对方遵守住宅物业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。四、业主应付的费用1.业主应每月到物业管理公司缴交管理服务费。管理服务费的标准是，开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准。管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、走廊、自行车房(棚)等公共设施和公共场所(地)的管理、维修205、养护。2.业主应按月到物业管理公司缴交住宅维修基金。住宅维修基金的标准是： 元平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时按有关规定缴交装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予返还。4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。5.业主使用本住宅区内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所(地)时，应按规定交206、纳费用。五、违约责任1.违反业主义务中第(2)、(6)、(7)款规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水、停电、停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。2.业主进行室内装修，如违反住宅装修管理规定，按其中有关规定处理。3.业主如延期缴交应交的管理服务费、住宅维修基金以及有关赔偿款等费用的，处以每日3的滞纳金，无正当理由超过3个月不交的，物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。4.业主无理由拒绝、阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所、公用设施的检查、维修、养护及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。六、其他事项1.本业207、主公约由前期物业管理单位如实填充第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。2.本业主公约经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效，已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。3.业主大会可以依法根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无需经业主重新签订。修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤销。4.本业主公约一式两份，业主和物业管理公司各执一份。业主(签章)：物业管理公司（签章）：代 表：代 表：签约208、时间：联系地址：联系电话：名下物业：住宅 栋 房商业用房： 栋 房(店、铺)其 他：电子文档：RHGL010业户手册前 言本业户手册属指引性质，旨在向各业户阐述业主公约的要点及一般守则。若释义或内容有差异之处，应以业主公约原文为准。依据业主公约，管理处可随需要时增删及修订本业户手册及其他规例。本管理处竭诚为各业户提供最佳服务，使各业户能够充分享受温馨、某的居家生活。要成功达到上述指标，尚需各业户的衷诚合作。管理处先此道谢，谨祝生活愉快、万事如意。一、管理人及其职能 物业管理有限公司管理处已被委聘为本物业的管理者，并执行对本物业的物业管理职能，享有或承担业主公约中规定物业管理人的各项权利、义务及209、责任。作为管理者，本管理处将负责本物业的保养、维修，包括搂宇公共场所(地)、公共设备等。并获委任全权代表全体业户，与政府部门、公共服务或其他有关机构进行事务接洽，包括选聘专营公司承担本物业专项经营业务。二、业主委员会为落实本物业管理民主化，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，本物业由业主代表大会选出业主管理委员会(以下称“管委会”）。“管委会”将代表物业全体业户利益，并协助管理处开展工作。有关“管委会”的章程和工作细则，由“管委会”制定，并由业主大会批准通过。三、管理费用1.管理费运用为保障各业主在本物业长远利益，以达到投资保值和升值的效果，因此各业户也需要承担本物业的保养、维修及日常管理210、开支，按时交纳管理费。管理费主要用以支付下列各项及其他未及一一详列的杂类费用：(1)管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用。(2)公共场所(地)保安服务。(3)公共场所(地)清洁服务。(4)公共场所(地)园艺绿化。(5)公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费等)。(6)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用。(7)公用设施、设备必要的保险费用和法定税费。(8)必要的社区文化活动费用。(9)其他管理上的开支。(10)管理处酬金。现行的管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会先通告各业户，并经业主管理委员会批准。2.管理费缴211、付业户应于当月(季)首五天内缴付该月(季)管理费。付款办法如下：(1)自动转账欢迎业户采用“自动转账”，可省去麻烦和节省时间，不必费时往返及排队轮候，既简便又安全。请业户在指定银行开立账号或活期存折，管理处乐于提供表格及协助办理。(2)支票缴付业户若为公司户，可以支票形式缴付管理费，请核对无误后，支付于 物业管理公司。为便于管理，除特殊情况外，请勿以现金形式缴付管理费，或将现金交予本物业任何管理人员。业户入住时需按该单位两个月管理费缴交管理费按金，非住宅按三个月缴交。管理费由业主或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。(3)管理费盈亏若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，212、如有盈余，则转入下年度账目。管理费账目以实报实销方式处理，收支情况将由管理处按时公布。四、房屋本体维修基金按照国家有关规定，物业交付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起，按月向管理处缴纳房屋本体维修基金；业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还；房屋本体维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设立专账代管。五、沟通联络管理人员为保障服务水准及管理效能，恳请各业户合作，避免差使管理人员作私人服务。本公司禁止所有管理人员收受业户任何额外赠物或利益。六、联络途径驻守本物业的安全管理员和213、清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全面了解和能够准确地给予解答或指引。为提高管理服务效能，避免不必要的误会和阻延，除紧急文件外，业户不明白或有任何意见、投诉，请直接赐电或径赴管理处。此外，我们将在各公共场所装有布告板及意见箱，以加强与业户联系；若有书面赐示，除邮寄外，也可掷投意见箱。七、具名投诉及意见欢迎各业户提供任何有关本物业管理意见，恳请留下姓名及电话号码、地址，以便联络及回复。若投诉个别管理或服务人员，请尽可能记下编号、姓名，以便调查及处理。业主对其购买的楼宇拥有占用/使用/收益/处理等权力(如房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承)，但土地所有权仍归国家。214、楼宇验收时，请查看室内设施、装修等是否妥善。如有缺陷请于7日内书面告知管理处，管理处将代表业主，就该质量问题询问承建商要求解决，逾期者不予办理。根据承建合同，楼宇建筑维修保养期为365日(从发出入伙通知书之日起计)，维修保养期内，如发现问题因工程质量所致，承建商将免费维修。否则，请业主自行维修。业主如欲在自己门口安装名牌，必须事先向管理处申请，及按照管理处的统一规定安装。同时，各单位的窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。本物业仅作业主公约指定用途(即办公楼、住宅楼或商铺)，不可作为货仓、工厂或其他用途。业户负责其单位内部一切装置及设备的保养及维修，但不可作出任何结构及外观(含窗户、阳215、台、外墙等)更改，以维护物业外观整齐、统一、美观，也不可霸占公共空间，罔顾公德(如设檐篷、神位等)。业户进行装饰、装修等工程，以不妨害其结构、公共设施及他人为原则，进行该项工程前先到管理处办理有关手续。凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求停止及恢复原貌外，同时保留报告有关部门或要求赔偿、罚款的权利。为保持物业安静，住宅楼在晚上11时至翌日8时，严禁任何引致噪音的活动，其他时间则恳请各业户自觉，切勿引致噪音妨害他人。住宅单位内严禁存放任何违禁品及危险物品。八、重要事项下面主要介绍有关装修及装修工程规定及管理处的建议。请留意及小心遵守，避免抵触有关法规、装修管理条例及业主公约216、。1.政府批准及管理处认可所有装修及装修工程必须符合国家法律法规及业主公约条款。请先将装修、维修工程的图纸送交管理处。未获得其书面认可前，切勿动工。若遇特殊项目，业户要另送交政府有关部门批核，管理处会转呈图纸给顾问工程师审阅及批示。所有有关顾问费用，由所属业户支付。尚未获批准而擅自动工者，业户须负责将楼宇修缮回原状，直至管理处及国家有关机关满意为止，而一切费用也由所属业户负担。2.楼宇结构及外墙任何装修及维修均以不影响楼宇结构为准，例如严禁在承力墙切割或开孔。除遇极特殊情况而预先获得管理处书面认可外，一律禁止于外墙装置铁架、阳台、支柱、铁笼、花架、天线、招牌等任何形式的附加物。3.电器装置为符217、合规例，安装各项电器工程时，业户必须聘请委托注册的合格电器技术员。4.给排水系统业户未得到有关政府部门批准及管理处认可，切勿随意更改分支给排水系统。不适当的更改，会扰乱水压及排水系统，引致严重后果。5.煤气供应凡装备煤气供应管道者，一经向煤气公司申办，即可使用。业户切不可随便改移喉道及炉头位置或干扰供应系统。改移位置若属必要时，须先向煤气公司申办及取得管理处认可，并由煤气公司施工。否则，可能会引致生活上的不便。6.保安对讲机及公共天线插掣业户不可随便改移其位置或干扰其线路。若改移位置属必要时，须先取得管理处认可，并聘用其指定的合格承建商办理。不恰当的改移位置，不但会影响所属单位的性能，更会影响218、整体系统。7.单位前灯饰所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，请勿在单位门前加设任何灯饰，以免影响走廊观瞻或妨碍邻居。8.单位防盗门管理处已备有闸门样板，供大家参照其款式形状。所有加装防盗门的质料、颜色及尺寸，须参照管理处所订的款式制造及符合消防条例。9.晾衣架晾衣架已经过周详设计，安装妥善，业户毋须更改或移动位置，切勿擅自将晾衣处封密或改作其他用途。10.空调位所有单位均预留空调位。业户切勿随意更改位置或另装机于外墙或其他窗户。如确需挂于外墙，请按管理处指定位置安装，否则，所造成的损失，由业户自行承担。11.装修公司业户须确保所施行各类工程能兼容于原有系统，对业主公约或国家法律法规不会有所抵触，也219、为着保障整体业户利益，请各业户小心聘托负责及可靠的合格装修公司，因为所有有关损毁责任，最终归属业户承担。九、装修程序1.动工前(1)请送交装修图纸往管理处。如有需要，业户要另送交有关部门批准。(2)请填报装修有关申请表格。(3)请申办临时出入证。(4)请缴交保证金及有关费用。2.施工时(1)请紧密监督装修公司。(2)请预先与管理处安排运送装修材料(垃圾)的时间及途径。(3)请与管理人员合作，小心使用电梯，保持地方清洁。(4)请勿于公共场所(地)，如走廊、楼梯、电表房、储物室等堆放装修材料及杂物。否则，业户须负责一切清理费用。若属必要时，请预先与管理处安排适当暂放地点，以免堵塞通道，妨碍其他业户220、。每日工作完毕，请关妥所有门窗、水龙头及电闸，方可离开。管理处职员会在施工期间，进入单位内视察有关工程是否已获批准及符合原先认可的图纸。3.完工时(1)若有装修杂物弃置于公共地方，请即撤离。(2)请立即前往管理处，通知派员视察竣工工程，并须退还装修工临时出入证，以避免延误保证金发还。4.临时出入证及保证金为安全起见及减少外来干扰，未获业户聘托及未曾向管理处办妥手续的装修公司，可被拒进入本物业内施工。当业户聘请装修公司装修时，请促其尽快向管理处办理临时出入证申请手续，并缴交指定保证金。申办须提前2个工作日。届时，管理处签发临时出入证，装修人员须随身携带。装修完工时，业户须立即前往管理处退还所领取221、的临时出入证，办理领还保证手续，以免延误发还。发还之前，管理处会先行视察，以确保未有抵触下述条款。例如：(1)有否遗留装修物料于公共地方。(2)曾否损坏公共设备。(3)装修工程是否符合有关条例及管理处事前所认可的图纸。(4)是否交还所有领取的临时出入证，若有遗失，每张扣回工本费。若一切妥当，保证金尽快悉数免息发还。若发现工程抵触上述各点者，所属业户须负责于指定期限内清理及修改。保证金暂被扣存，直至有关改进工程满意后，才会发还。若业户延误，未能于期限内完成有关的清理及修葺工程，管理处可不必预先通知，另请装修公司代为处理，并按值从保证金中扣除。若保证金不足以抵偿，由业户缴付不足之数。各业户请勿损坏222、公共设备，否则需要赔偿损失。请勿将废弃物丢入各渠道(含沟、渠、池、井等)，否则需对损坏/堵塞负责修理。请正当使用室内电器。失修及损坏或质劣电器易导致火警。任何电器工程须由合格技工进行安装。请勿随意涂画、刮划、吐痰、便、溺等，也请自觉自重，及监管家人(含小孩、老人)。请勿侵占任何公共地方(含堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等)，以免有碍市容环境。十、公共地方清洁保护环境，人人有责。请各业户合作，共同保持清洁。请劝导儿童，切勿随意处置垃圾及涂污墙壁，切勿将任何物品抛出窗外，以免造成意外，危及他人生命。十一、垃圾清倒安排管理处日后会按情况作出安排，为各业户清倒垃圾。届时另发较详细通告，每日请依通告细节223、放置垃圾，以便清洁工清倒。十二、保安人员每日24小时有保安人员看守当值，控制入口、停车场及巡逻本物业内公共地方。1.电控防盗门为加强户内保安，各楼栋电控防盗门须经常关闭，避免陌生人进入。请来访者使用保安对讲机联络，以开启防盗门。2.保安对讲机各单位户内已预装完备对讲机，并附设遥控自动开户按钮，直达电控防盗门。请业主提醒到访亲友抵达楼栋电防盗门时，先以对讲机联系，以防歹徒擅闯。3.防盗网建议业户，尤以较低楼层者，切勿拆卸已安装的防盗网，以防止歹徒从外爬入。4.陌生人由于职责所在，保安人员在必要时，会查询进入本物业的陌生人士，请向亲友解释此乃加强物业内保安措施。各业户开启电控防盗门进出时，请留意陌224、生人士跟随，提防生人尾随而入。若有怀疑，请即刻通知附近保安员或管理员,也可致电管理处或监控中心。十三、停车场守则本物业的停车场，专供租(购)得车位业户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入本物业范围。为求停车场秩序良好及畅通无阻，避免非法占泊、阻塞通道及危害某安全，特订立停车场管理规定，请各使用人遵守。十四、汽车清洁服务为保障各车主在停车场免受各类外来人士干扰，除车主自行清洗外，此类服务由管理处认可的清洁人员(公司)提供，未获允许的外来清洁工人及公司，不得在停车场内工作。十五、防火须知1.私人场所(1)应小心处理燃烧中的香烛、烟蒂及火柴等。留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。(2)不可在同一插座225、接驳太多电器，避免电线负荷过度。(3)不可将散口电线直接接驳插座，应使用适当插头。(4)不可储存过量易燃物品，如天那水、煤油、石油气等。(5)火柴、打火机及其他易燃及危险物品，应远离儿童。(6)使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持空气流通。万一气体泄漏时，也可免积聚于室内。(7)停止使用时，应关闭石油气或煤气总闸。尤其外出时，备加小心。(8)定期检查及更换电线和电器，接驳石油气或煤气的胶喉。(9)切勿将单位内的防烟门拆去，如厨房门，一旦发生火警，将迅速蔓延其他部分，甚至祸及隔邻。2.公共场所(1)有些业户习惯堆放杂物于公众地方，如单车、防风板、鞋架等，请即刻终止此种惯例，并将其搬走。(2)226、所有楼梯及出路必须保持畅通。为个人及公众安全，不要阻塞任何公众地方。(3)防烟门应经常关闭，切勿以木块栓开。(4)若要焚烧纸钱、元宝或燃点香烛，须非常小心。更要留意火种完全熄灭，并及时清理灰烬。(5)公共场所均安装有灭火器、消火栓及其他防火设备，请各业户敦促子女切勿移玩这些设备。发生火警时，若情况许可，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害。保持镇静。拨打“119”火警电话。打破就近的火警钟玻璃。通知管理员、管理处或信息控制中心，唤醒邻居。关闭电力总闸。用灭火器灭火。关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯走。烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖227、面部，以免吸入烟雾。身处火场上层的人，应向天台方向逃出，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生。十六、防风措施1.防风措施每当台风来临时，管理处敬请各业户关注下列防风措施，以保障个人财物及安全。(1)缚紧容易被风吹倒的物体，如窗式空调等。(2)扣紧门窗，以免被强风吹开。(3)宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后，碎片四散，引起危险。(4)勿在玻璃门、窗附近停留。(5)缚紧室外植物，把盆栽搬回室内。(6)检查沟渠，免受杂物阻塞。(7)把室外衣物及晾衣架等收回室内。(8)台风过后，若有破裂玻璃，须立即更换。(9)若需要时，可向管理处或市气象局咨询台风消息。2.防浸水须知遇有可能发生水浸时：(228、1)把有可能受损的贵重物品移往较高处。(2)在水浸出现前，切断电器用具的电源。(3)提防通电的电线。3.水浸之后(1)检查财物、鉴定损失。(2)委派及监督负责清洁的员工。(3)逐渐抽去积水，以减少对结构造成的更大损害。(4)清除单位内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生。(5)做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。十七、防地震须知1.保持镇定，切勿离开处身地方。2.躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。3.远离窗户、玻璃隔板，架或悬着的物件。4.地震时不要躲在楼梯底下。5.准备应付后继更多次的余震。6.如单位受到破坏，立即通知管理处。7.切勿散播谣言或夸大报告。十八、应急处理当发生意外229、或紧急医疗问题：1.尝试尽可能获取有关该次损伤的资料。2.使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。3.拨“120”要求急救医疗服务。4.通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点姓名、电话号码、目击者、事件情况等。5.在任何情况下，应尽量保持镇定。十九、花圃平台本物业内各花圃及平台皆为业户而建设，所有业户均有责任爱惜花草及保持清洁。1.请敦促儿童千万不可攀登园内树木及跨越各处栏杆、围墙，以免发生危险。2.请勿在花圃平台的坐椅及草地卧睡或晾晒衣物。二十、康乐设施本物业的康乐设施只供物业区业户享用。为避免康乐设施被外人滥用，业户须定期办理住户卡。若有遗失或业权更换，须向管理处补领，无卡者不能进场。230、所有使用物业区内设施的人，必须遵守有关法规及管理处所订立的守则。二十一、装修公司监控业户需监管其聘用的装修公司及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物，该单位的业主为最终负责人，需承担赔偿责任。二十二、紧急联络资料更新万一有危急事件发生时，而业户又外出工作或非居留于所属物业，管理处需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。请各业户合作，定期提交及更新有关联络资料于管理处。二十三、空调保养业户应尽量留意空调的正确保养方法。同时采取适当步骤，防止滴水及发出噪音，避免干扰邻居。二十四、厕所及下水道请勿把垃圾、布屑等废物投入水厕及各类去水设备，否则容易导致水厕及楼宇水道闭塞。231、如因不当使用而引起损坏，业户须负责全部修理费用。二十五、晾晒衣物衣物必须尽量拧干方可晾晒，以免滴水引起下层不满投诉。除预定的晾衣架外，请勿在窗户或公共地方晒衣物。换季时，管理处会安排适当的时间地点，方便业户晾晒如棉被等大物件，除此外，均会禁阻，以保本物业的清洁。二十六、宠物从以往经验，在多层物业内饲养宠物，不但会妨碍公共卫生，还会引起邻居不满，因此，建议业主及住户避免饲养宠物。二十七、神位为保持环境清洁卫生，业户勿在单位门口或其他公众地方摆设固定神位及燃点香烛等。二十八、告示海报除管理处同意指定地方及盖有管理处印章，所有墙壁或其他公共地方均不可张贴告示、海报等，更不可随处涂绘。第五章业户服务手232、册业户接待与联系一、接待与联系形式1.设立接待“窗口”，由专人负责接待业户的咨询、投诉、接洽，提供各类物业服务，管理费等费用的收取工作，受理报修、租售等。2.设立热线电话，全天候24小时开通，受理业户的报修，政策咨询，受理业户的投诉，接受业户的监督等。3.定期走访业户，主动征求和收集业户对管理与服务等方面的意见，是对业户负责任的一种表现，会增加业户对物业管理公司管理水平与服务质量的信心，也是检验物业管理水平与服务质量高低的一面镜子。大厦或小区的管理部门应予重视并运用这一手段来定期自我检查：应注意在征求业户意见后，要及时给业户一个满意地答复，以维护公司的信誉。征求和收集意见可使用表格的方法，给业233、户答复可采取回访的办法。4.不定期召开业户座谈会，召开业户座谈会可根据管理服务上的实际情况邀请代表或以自愿参与的形式进行。通过座谈会把物业管理工作中一些情况相互沟通，增进理解，使业户参与小区的管理工作，配合和支持物业工作的开展。5.定期发放业主（住户）意见征询表，请业户对物业管理服务一个阶段的工作进行评议、评价，提建议、提意见，从而使管理部门了解管理工作的薄弱环节及业户的需求，不断提高管理服务水平。二、接待与联系要求1.接待与联系的语言必须规范，主动向业户征询，态度热情，耐心细致解答业户的问题并做好接待与联系的工作记录。2.实行365天的业户接待制度，365天24小时的报修接待制度。3.投诉电234、话24小时开通，接受业户的投诉，投诉电话的接听人员要认真接听，做好记录，24小时内给予答复。有效投诉要控制在年0.5以下。4.管理部门安排人员每月3次走访业户，倾听业户建议和意见，及时满足业户的合理要求，采纳业户合理的建议。5.实行维修服务回访制度，回访处理率达100，凡属安全设施维修2天内回访，属房屋渗漏水项目维修3天内回访；其他维修项目1周内回访，凡回访中发现问题12小时内书面通知维修人员整改。三、来访接待1.服务人员应主动招呼，热情接待来访业户。2.业户来访时，应立即起立，面带微笑招呼。3.礼貌询问业户的姓名、住处，请业户入座并双手端上茶水。4.仔细、耐心地听取业户来访原因，做好来访记录235、，能处理的项目当即落实解决，不能处理的项目当天交部门负责人，由部门负责人决定处理办法，并交相关人员完成。处理结束后，在接待记录表上填写处理情况。5.员工日常用语(1)问候语：你好!早晨(早上)好！(2)祝贺语：节日好!节日快乐!恭喜发财！祝您好运!万事胜意!一路顺风！(3)欢迎语：欢迎!欢迎光临!欢迎指导！(4)见面语：请进!请坐!请用茶！(5)致歉语：对不起!请原谅!请谅解！(6)祈请语：请关照!请指正!请稍候!请稍等!请留步！(7)致谢语：谢谢!多谢关照!多谢指正！(8)辞别语：再见!Bye-bye!晚安！四、来电接待1.应保证热线电话畅通。2.在电话铃响3次前，应立即接听电话。3.接听电236、话时，讲话声音要清晰悦耳，讲话速度要适当。4.接听电活时，应先问候对方“您好”；其次告知对方本公司本部门名称，如“物业”、“某某物业管理处”再报出接听人员本人姓名；同时，做好记录准备。5.做好来电接待记录。6.如来电业户要找的服务人员不在，接听人应做好转告记录，并及时告知该服务人员。五、走访与回访1.根据工作需要，适时走访业户。2.走访面谈时，应耐心听取业户的意见和细致解答业户的问题，并做好记录。3.对业户的投诉及时处理并回访，做好回访记录。对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作。4.及时研究解决方案；必要时上报公司，共同确定解决计划。5.急修项目、房屋渗漏水项目维修后，应做跟踪回访。6.急237、修项目维修后24小时内回访，2天后再做1次回访。7.房屋渗漏水项目维修后，3天内回访，雨天后再做1次回访。六、报修及服务接待1.对业户的报修及服务要求，应及时在维修(服务)汇总表上做好记录，填写维修（服务)任务单，并用对讲机通知维修(服务)人员携单在约定时间上门维修、服务。2.维修(服务)人员上门后，应先了解维修或服务内容，根据规定的收费标准向业户报价，在征得业户认可后开始工作。维修(服务)完毕后，由维修(服务)人员根据事先约定的收费标准在单子上填写金额，请业户在维修(服务)单上签字确认，维修(服务)人员不得直接向业户收费。3.维修(服务)人员将业户签订的维修(服务)任务单交业户服务部，业户服238、务部应将维修(服务)情况在报修(服务)汇总表上完成相应栏目的注记，每月15日将业户确认的收费款项填入付款请求书送交业户，并请其于20日前付费，逾期由业务员上门收款，并将收取的费用登记入账。4.以下项目应按急修处理(1)电梯失控与困人。(2)房屋结构性损坏而发生危险的排险解危，室内线路故障而引起的停电和漏电，水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水。(3)楼地板、扶梯踏步断裂和阳台、扶梯等各种扶手、栏杆活动、损坏。(4)钢门窗、玻璃、外墙渗水即将坠落。(5)其他涉及危险的项目。七、业户投诉接待1.本着对业户负责的精神，认真听取投诉意见。2.对于所在部门管辖范围内出现的问题，本部门处239、理的，应在第一时间做出妥善安排，解决问题。3.本部门处理不了的问题，要及时上报，并召集有关责任人迅速解决。4.要做到让业户满意为止，并应在事后与业户保持联系，及时沟通。5.处理结果要做记录，每周进行统计和总结。6.投诉部门：各小区管理处、办公室。7.投诉电话：白天：晚间：维修单处理一、处理标准1.维修单由总值班员接到业户投诉后填写签发，总值班员应尽快通知相关处派人取单。2.接到总值班室通知后，有关各处应迅速到总值班室取单，任何人不得以任何理由延误或拒取维修单。3.各处接到维修单后应尽快处理并及时向总值班室报告处理结果。一般情况要求3天内回单，若因客观条件限制无法及时解决问题，应及时告总值班室，240、由值班员按程序处理。4.总值班室收到回单后用电话对业户做回访，了解维修情况，征询业户意见，在维修单上做记录。将业户意见及时反馈给有关部处，必要时直接报告公司领导。5.因缺材料或备件延误维修单的处理，各处主任要及时向总值班室反映情况（接到投诉单3天内），并及时填写请购单向供应部门申报。采购员在接到请购单3天内，因故买不到所需材料，要向供应处主任汇报，并向相关处主任及工程部主管、大厦管理部经理讲明情况。6.每月最后1天，所有处理过的维修单，须全部送交总值班室。退单送交工程部经理或大厦管理部经理签署意见后，返还总值班室。7.每月末最后2天发生的维修单，属下个月范畴。8.下列情况属紧急情况，要及时处理241、：(1)超过一个房间范围的关于停水、停电、停空调、停电话的投诉。(2)电梯故障。(3)跑水、火情、匪情。遇紧急情况，各部处接到通知后须立即派人赶往现场处理，不必取单；处理完后补办有关手续。二、处理用图表附：用户维修委托单物业维修报告单部门： 日期： 归档编号：返修申请表用户名称用户地址小区 栋 楼 号联系电话保修项目预约维修时间记录时间记录人接单时间工程三管维修项目用户确认维修项目及计费签名开工时间时 分维修工时完工时间时 分维修人员使用维修材料名称材料提供方规格数量单价计价（元）备注服务费(元)合计大写： （单元：元）小区主任维修人员维修记录表序号时间住户单位住户姓名电话维修内容维修单号接受242、人记录人维修人备注便民服务一、便民服务制度1.精神面貌细心、周到，要体现管理处员工高尚的精神境界。2.上班纪律上班时每天必须先到管理处报到，然后外出工作，工作结束后，必须及时到管理处签到。上班时必须穿工作服，佩带工作证，以便接受居民监督。3.服务质量根据居民的要求，按质、按量、按时完成，以保证居民满意。在工作中严禁向居民索取钱物及吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。4.对外服务内容(1)无偿服务项目提供信息查询。包括：餐饮单位信息。家政服务公司信息。搬家公司信息。家居装饰公司信息。礼仪公司及礼仪服务信息。车、船、火车、飞机航运信息。就业信息。各种培训信息。各243、种医院信息。保险公司资料。处理二手货单位资料。提供紧急救援服务。协助业户审核房屋装修图纸，联系推荐经评审合格的装修施工队。长期进行医疗卫生、防灾减灾等各种居家常识介绍。开办图书杂志阅览室。开办妇女活动室，配备缝纫机、针线、裁剪工具，用于家庭主妇处理日常缝补事宜。为业户代理交纳各种费用。提供羽毛球、门球、篮球等场地。不定期举办公益性义务活动：为业户维修家电、进行健康普查、为孤寡老人和残疾人士做家务等。向举行结婚典礼的业户送祝贺鲜花。 在小区各处设便民箱(常用工具、打气筒、针线等)。 不定期举办二手货交易市场。(2)有偿服务项目家政类提供钟点工(家务、清洁、护理、照顾小孩或老人)家教服务，提供接送244、小孩入托上学、小学生中餐、幼儿定时代管服务。提供家庭绿化服务。医疗类正规医院联合，开设社区健康服务中心，为业户提供日常保健、健康咨询，一般性疾病治疗及康复治疗服务。开设家庭病床，送医送药、护理到家。家庭维修、装修服务提供家电维修安装服务(电视、电脑、音响、洗衣机、空调机)等。维修室内水电线路管道。室内墙、门、地、窗装修。自行车、摩托车保管、汽车停放，洗车、修车、汽车美容服务。票务服务：订购车、船、机票。文体类提供网球场、游泳池、乒乓球室、卡拉OK舞厅、电影厅等娱乐设施。提供租用书、VCD、CD碟服务。不定期举办文化、科技知识讲座、培训班，如电脑基础知识讲座、信息网络技术培训、各种新式软件操作、245、培训、会计、房地产经营、儿童电脑资讯的培训课程、中小学生各类补习班、成人教育助学班、英语、日语学习班等。举办各类兴趣班：家居布置、插花、气功、美容化妆，儿童算术、语言、拼音、绘画、书法、乐器演奏、舞蹈、摄影等。5.附件便民服务项目一览表。二、便民服务程序1.目的保证为业户提供及时、方便、满意的服务。2.适用范围适用于管理处为业户提供的、管理合同规定以外的长期服务。3.职责(1)公司经理负责审批便民服务项目及价格表。(2)管理处主任负责拟定便民服务项目及价格表，决定便民服务过程中发生的重大问题。(3)物业管理员负责提供或安排人员提供便民服务，监督服务质量，协调处理便民服务过程中的一般问题。(4)246、财务内勤人员负责收取服务费用。4.程序(1)管理处主任每年1月份根据上一年度的访问业户记录总结和业户请求记录总结，衡量提供某种长期便民服务的必要性和可行性，按照保本微利的原则，拟定管理处本年度便民服务项目及价格表，报公司经理审批。(2)公司经理批准的便民服务项目及价格表由管理处主任指定物业管理员以适宜的方式公告业户。公告方式可为下列一种：在管理处醒目位置张贴。在花园宣传栏内张贴。(3)便民服务项目，可包括但不限于下列几种：代理物业出租。代购代送煤气。代理申请安装电话、有线电视。代送小孩入学、入托。(4)物业管理员将要求提供长期服务的业户姓名及栋号、房号、服务项目登记于接受长期服务业户名单，并要247、求业户在名单上签名确认。(5)按便民服务项目及价格表规定需预交服务费用或押金的，物业管理员告知业户向财务内勤人员缴交有关费用。(6)物业管理员按接受长期服务业户名单向业户提供服务或安排服务人员向业户提供服务并收取服务费用。(7)物业管理员或其安排的服务人员在便民服务过程中应遵循便民服务工作管理规定。(8)物业管理员或其他服务人员将收取的服务费用交财务内勤人员。(9)财务内勤人员收取费用时应按收费运作程序进行。(10)物业管理员按便民服务工作管理规定监督便民服务质量，处理便民服务过程中发生的一般问题，并将难以处理的重大问题报告管理处主任。(11)管理处主任决定便民服务过程中发生的重大问题的处理措248、施，并指定物业管理员执行。(12)业户对便民服务的投诉，按业户投诉处理程序进行处理。(13)物业管理员在业户提出停止接受某项服务时，需问明原因并修订接受长期服务业户名单。(14)物业管理员在因接受某项长期服务业户减少至不能保本的数量时，应向管理处主任提出，由管理处主任决定处理措施。(15)管理处主任在某项服务不能保本经营时，可采取如下措施：设法增加接受长期服务的业户人数。在下一年度的便民服务项目及价格表公告时提高该服务项目价格。与尚在接受该项服务的业户协商，提高价格或停止提供服务。其他适宜的措施。5.记录(1)最新的便民服务项目及价格表正本由管理处主任保存，副本由公司经理、财务内勤人员和物业管249、理员保存。(2)接受长期服务业户名单由物业管理员保存。三、小区便民服务一览表小区便民服务一览表序号项目步骤责任人备注1信息查询(1)信息输入。(2)业务开放。2建立紧急援救系统(1)和正规医院联合，开设社区健康医疗服务中心。(2)配备急救专车。(3)建立呼救信息网络，确定具体运作方式。(4)向居民发放紧急救援系统使用说明书。(5)系统投入使用。3审核装修图纸、推荐/联络装修施工队(1)联络并确定510家经评审合格的装修施工队作小区装修队。(2)根据小区不同户型，设计多套样板房装修方案。(3)在入住期间开展工作。4图书、杂志阅览服务(1)设置、布置图书阅览室。(2)购买图书、杂志、报刊。(3)对250、外开放。5知识宣传建立宣传栏、墙报、开办物业管理报。每月配合物业管理工作，举办12次知识传播小报。6公益性义务劳动根据不同的节日，举办相关活动。7二手货交易(1)二手货交易场地选址，并经有关部门批准。(2)确立交易规则、运作方式、管理办法。(3)与居民联系二手货交易具体事宜。(4)视业务进展情况，确定交易日。8设立便民箱确定便民箱布局及各点配备的器具，修订便民箱管理规定。制作便民箱。(3)投入使用。9设立便民商业网点引入三产服务业资源，饮食、便利店、免税店、洗衣店、发廊、书店、百货超市等合理布局。对引入的各类便民店进行经营资格、业绩评审，每类服务至少选两家引入竞争机制。(3)条件成熟者先开业。251、四、有偿便民服务一览表有偿便民服务一览表类别序号项目步骤细目价格备注家政类1钟点工服务(1)设立社区服务中心、完成办点的装修、布置。(2)关制度和程序、进行前期准备工作。(3)组织家政服务队伍并培训人员。(4)正式开展业务。1.打扫室卫生。2.长期打扫室内卫生、做饭。3.在家看护小孩，集中看护小孩。4.在家看护病人，行动不便老人。10元/时或25元/时面议10元/时6元/时15元/时危重病人加10元/时2接送小孩入托、提供中餐、晚餐1.接送小孩上下学（托儿所）（每天两次）2. 小孩中餐（带接送上下学或托儿所）100元/月或5元/人天（区内）36岁 250元/月712岁 320元/月3家庭绿化1252、.室内绿化养护服务（花木养护）2.室内摆花服务20元/次视品种、数量面议区外面议4洗衣服（代送、取）(1)设立洗衣代办点，并修订制度、程序。(2)培训服务人员。(3)开展业务。视衣料具体情况面议家教类5家教服务(1)进行小区住户民意测验，学习班、学教内容。(2)组织家教师资队伍，并进行职业道德、规范培训。(3)培训班选址、装修、布置。(4)正式开展业务。1.幼儿（识字、绘图、唱歌）2.小学（单科）3.初中（单科）4.高中（单科）4050元/时4560元/时5080元/时60120元/时6乐器演奏钢琴/小提琴/其他乐器80150元/时7专业补习8各类培训班待定五、接受长期服务业户名单接受长期服务253、业户名单表服务项目预交费用服务费用业户姓名地址电话开始时间终止时间业户签名备注委托服务一、委托服务项目1.开展委托服务必须量力而行，因地、因时、因人制宜，积极地有计划有步骤地进行。2.服务收费要按照维持经营、收支平衡、略有盈余的原则，根据服务要求和服务标准协商定价，切不可乱收费、乱涨价。3.要做到服务有情，注意职业道德、讲究职业道德、讲究社会效益。4.要积极争取政府职能部门的指导和帮助，协调好关系，建立服务网络。5.附件委托性服务项目及价格表。二、价格表委托性服务项目及价格表委托性服务项目及价格表委托性服务项目及价格表代聘保姆：退休人员、中青年、大学生、男短工、管家、陪病人、保姆型 家教( 元254、/小时)。代聘家教：小学：一次 元/一个半小时。 中学：一次 元/二小时。代聘保姆：退休人员、中青年、大学生、男短工、管家、陪病人、保姆型 家教( 元/小时)。代聘家教：小学：一次 元/一个半小时。 中学：一次 元/二小时。专科教师(音乐、舞蹈、绘画、外语等)价格另定。代订车船机票：提前710天预约，手续费 元/张。医疗康复：专家门诊 元/次。 家庭病床 元/次。 健身训练班 元/次。清洁服务：清洁、消毒、打蜡，二房一厅 元/次，三房一厅 元/次；杀 虫： 元/m2。主妇培训：插花、烹饪。代购物品：陪客购物 元/小时。代客复印：每张 元/8开。代办保险：代理费 元/次(财产保险、房屋保险、人身255、意外保险、汽车 保险、现金保险及其他各种保险)。代办国内外报刊订阅：管理费 元(如有需要可特约上门服务)。房地产代理：代理购买和出售各种商品房、侨汇房。 提供售楼信息。 代理房产的出租和承租。 代理咨询土地批租、有偿转让。室内装潢设计：室内装潢、室内装修、定制家具、水电安装、设计安装防盗设施。其他：家电维修等，价格协商而定。会所服务一、会所服务要求1.网球场(1)球场按会所规定的服务时间开放。(2)如遇紧急维修保养，会所应关闭球场，以保护业户人身安全，并尽快恢复正常使用。(3)会员可直接或用电话通过体育服务台预订球场。(4)会员如想取消预订，须在24小时前通知体育服务台，否则会所将要求支付费用256、。(5)每一会员每天只可预订一次，每次60分钟为准。(6)会员如在预订后未使用球场，仍应支付球场费，除非该球场被会所关闭，会所对经常预订后不用球场的会员可拒绝其预订。(7)预订球场的会员在开始打球前须向体育服务台出示会员证以便登记，所有球员都必须穿标准网球服装及标准运动鞋。(8)不准将食品或饮料携入球场。(9)预订下午 点后球场的会员须支付由会所规定确定的附加费。(10)如果会员预订一球场，但在预订时间过后10分钟未能占用，该球场将分配给任何其他会员使用，原预订随之取消，但原预订会员仍须支付原定球场费。2.游泳池和更衣室(1)游泳池和更衣室按会所规定的时间开放。(2)如遇紧急维修保养，会所应关257、闭游泳池和更衣室，以保护业户人身安全，并尽快恢复正常使用。(3)十岁以下儿童需要有一位负责的成人，或会所经理委托的游泳教练陪同。(4)家长应始终对其孩子的安全负责，不妨碍其他人游泳。在池中或池的附近不准玩游戏。(5)游泳者不可将诸如浮水气球物件携入池内，但可带入作为游泳辅助的器具，如双臂充气浮袋、橡皮浮板和护目镜，但此类物品需牢固地系着，不妨碍他人。(6)只有深水的一端允许跳水，跳水者在跳水时，跳水区域应无人阻挡。(7)游泳者必须服从救生员或会所服务值班员的指示。(8)游泳池可被保留，以供比赛或上游泳课之用，在上述时间内，将不对其他游泳者开放。(9)所有使用游泳池的人，应协助保持池水清洁卫生。258、在入池之前应先淋浴并在消毒洗脚缸中洗脚。(10)不准将食品或饮料携入游泳池中或池畔，严禁在池中吸烟。(11)使用游泳池者必须向体育服务台领取衣物柜钥匙，在更衣室且保管好自己的衣物和物品，贵重物品勿带入更衣室和更衣箱。若带入，损坏和遗失自行负责。3.高尔夫球练习设施(1)练习设施开放时间按会所制定规则执行，满足业户需求。(2)清理维修时必须关闭练习设施，以保护业户人身安全，并尽快恢复正常使用。(3)供练习用的高尔夫球和球杆可从靠近球场的主管办公室租用。(4)必须在高尔夫球场的服务台购票，凭票租用高尔夫球，必须出示会员卡。(5)年满16岁方可使用练习设施。(6)练习设施主管人及其助手应负责确保上述259、规则得以遵守。4.健身房、桑拿浴、推拿服务(1)健身房按会所规定的服务时间开放。(2)在健身房使用设施和设备者应注意安全，违章操作者，由自己承担风险，在使用设备或设施时，应主动向值班教练请教并始终遵从教练的指导。(3)使用健身房者应衣着适当。(4)14岁以下者不准进入健身房。(5)不准将食品或饮料携入健身房，严禁在健身房吸烟。(6)按摩费用由会所确定，不准向业户超收费用。(7)如患有传染病或皮肤病，谢绝使用桑拿设备。(8)使用桑拿前先淋浴并遵守各项使用守则。(9)需推拿服务的会员可直接或用电话通过体育服务台预约，并在服务之后在账单上签字。(10)预订桑拿、推拿服务的会员如要取消预订，必须在24260、小时前通过体育服务台取消预约，否则须支付原定费用。5.弹子房(1)弹子房按会所规定的服务时间开放。(2)弹子台不能事先预订，但会所可以为比赛保留弹子台的使用权。(3)欲使用弹子台的会员因此台正在被其他会员使用可在预订板上登记。正在一起打球的会员不可连续地将自己的名字记在预订板上。(4)业户必须与一位会员一起打球。(5)年龄在18以下者谢绝进入弹子房。(6)不准在弹子台的任何部位放香烟、雪茄烟、烟斗或饮料，也不准在球台上俯身吸烟。(7)在弹子房可玩的惟一游戏是弹子游戏。(8)会所应规定弹子台使用费，制定弹子房的使用规则。6.麻将和纸牌室(1)麻将的纸牌室在会所正常开放时间内开放。(2)须通过体育261、服务台预订台子。(3)谢绝18岁以下者进入麻将和纸牌室。(4)会所可根据时点确定使用麻将和纸牌室台子的收费标准。7.运动器械的租借(1)会员可通过租借形式租借运动和游戏器械。(2)会所应明码标价上器械的租借费。(3)业户损坏或遗失的运动或游戏器械必须赔偿，其数额由会所按实情斟酌确定。8.会员管理会员管理以会员规章为依据，保障每一位遵守会员规章的会员能受到高水准的服务。(1)会员卡会员卡是会员的有效证件，会员使用设施须出示会员卡。会员卡的发放由会员统一办理。会员申请入会，须按要求填写会员登记表，会员部收到登记表，核查无误后应在两个工作日内将做好的会员卡交给会员签收。会员一旦上交会员登记表，即有权262、享受会员权利。会员卡只可由会员本人使用，不得交他人代用。会员卡遗失，由会员亲自申请补办手续，并交纳手续费，由会员部确认后方可补办。会员部根据会员所交申请表制作会员档案，一卡一档。(2)会员费会员须每月交纳月费，如在会所规定的时间内不交会员费，视作会员自动退会，会员卡失效，会员所享有的权利一并失效。会员退会须交回会员卡，否则将按会所会员章程有关规定自行负责；会员必须遵守会所会员章程所定条款，并享受章程内规定的权利；有关会员的咨询、投诉及会籍的管理由会员部负责处理。二、会所服务程序1.游泳池服务程序(1)清洁和消毒早班a.捞去水池浮杂物，并进行水底吸尘。b.对池水进行水质化验，并根据化验结果，投药263、净化。必须达到的标准是：pH值6.58.5；游离余氯0.40.6mgl。室内泳池应调节好水温（2428）。c.清洁水池周围的环境和设施，冲净地面，擦清门窗，整洁绿化和盆景，并用高效消毒剂（片）溶液消毒和揩净客用的躺椅、台几和拖鞋、拖鞋架等设施和用具。d.清洁更衣室和淋浴室，擦清地面和四壁，揩净衣箱、洁具、喷淋器、镜面和台椅，并进行常规消毒，补齐手纸、香皂、护肤品等规定的各种客用供应品。e.清洁服务台和工作间，清点送洗和调换各种布件、毛巾。中班a.中班工作人员应做好循环放水工作，视水质情况，定期换水。b.检验池水清洁度，除去水中出现的浮杂物和沉淀物。c.冲洗地面，更换消毒池水样。d.检查更衣室和264、淋浴室，进行补充清洁和整理，补齐客用物品。e.将客人使用过的拖鞋进行清洁、消毒处理。(2)服务和急救接待客人亲切招呼、问好。准确发放更衣箱的钥匙，及时递上浴巾。引领客人至更衣室，并向客人介绍游泳池的各项服务设施和位置。及时为客人提供各项服务，递送饮料时应用托盘。坚持池中游情的巡查，发现险情，及时急救，确保安全，严格执行游泳池规则，礼貌劝止违规行为。客人离别时，要主动征求客人的意见，亲切告别，并将客人提出的意见和建议，及时报告管理员或主管。准确及时地做好交接班工作，并有记录。营业结束时，对工作场所进行检查，整理和摆放好各类用具物品，检查排水渠道，调整水泵运转，关闭照明灯具和门窗，保证水电安全。2.健身房服务程序(1)上岗前应先作自我检查，做到仪容、仪表端庄、整洁，符合要求。(2)上岗后，要仔细检查各种健身器械是否完好，锁扣和传动部位是否安全、可靠，并做好场地和设备的清洁工作，清点和调换送洗的毛巾，备齐各种客用品。(3)站立于门口，做好迎宾准备，亲