1、地产投资有限公司项目成本标杆编制与使用管理规定编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: xx地产投资（中国）有限公司管理体系文件文件类型管理制度文件名称项目成本标杆编制与使用管理规定文件编号目前版本发布日期修订记录版本修订时间修订内容编制人： 日期：审核人： 日期：审批人：总裁联席办公会日期：目 录1、总则 12、成本标杆编制原则13、成本科目定义24、工作程序55、成本考核标杆说明86、附则 8项目成本标杆编制与使用管理规定1、总则1.1 目的 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合2、集团成本管理的要求和经验、教训，制定本规定。1.2 适用范围本规定适用于xx地产投资（中国）有限公司（以下简称集团）及下属独资、合作、合资的子公司和所属管理的公司。2、成本标杆编制原则2.1 一杆两求原则以市场为标杆，确保顾客需求、确保市场竞争需求的方针（简称一杆两求原则）。 2.2 成本倒逼、看菜吃饭原则（1）成本倒逼：目标顾客定位（销售单价、总价），是项目成本倒逼的总标杆；倒逼目标成本的基本概念公式：成本=售价-利润；（2）看菜吃饭：根据产品类别及其市场竞争水平确定成本标杆，在项目开发实施过程中，维持成本标杆的刚性，不可突破。2.3 责任到人原则按成本控制责任落实到相关个人，根据不同管控模3、式的责任范围，第一责任人为地区、海创或经典公司总经理，第二责任人为业务部门高经。不同管控模式下的成本控制第一责任人：一级成本科目水平模式设计单垂模式工程单垂模式双垂模式土地成本地区总经理地区总经理地区总经理地区总经理前期费用设计费海创总经理海创总经理建筑安装工程费地区总经理经典总经理经典总经理政府配套费地区总经理地区总经理售后服务费营销费财务费管理费税金2.4 基于项目原则所有成本标杆按项目分解。3、成本科目定义3.1 一级成本科目（1） 土地成本：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用（包括红线外市政工程配套费或施工费，不包括财务费用）； （2） 前期费用：指在取得建设工程规划许可证之前发生4、的报批报建费及咨询顾问费(包括设计垂直模式下海创负责报建发生的费用)；（3） 设计费：包括勘察费、各阶段图纸设计费、设计招标费、专项设计费及审图费、测绘费、晒图费等；（4） 建筑安装费：包括在取得建设工程规划许可证之后发生的报批报建费、咨询顾问费、三通一平、临时设施、主体建安工程、社区管网工程、园林景观、示范区、样板房及售楼处工程施工费用、公建设施、项目管理费（仅限于工程垂直管控项目）等；（5） 政府配套费：包括开发中根据政府文件规定需向政府缴纳的相关配套费用（大市政配套费用除外）：如电力配套费、采暖增容配套费； （6） 售后服务费：包括小区入住前投入的物业启动费、400客户服务中心费用以及房5、屋交付小业主后质保期内发生的售后维修费用。其中售后维修费在项目竣工备案、交接验收移交给美佳物业公司后，由地区公司（工程水平）/经典公司（工程垂直）一次性将售后维修费用（按主体建安工程、社区管网工程、园林景观工程及公建设施工程等4项成本总和的1%计）拨付给美佳物业公司，由美佳物业公司实行专户管理。特别说明：根据交接验收时发现问题的类型，可在上述1%之外另行追加费用，由地区公司/经典公司与美佳物业公司协商决定；如有异议，报集团计划财务部最终裁定，地区公司/经典公司根据集团裁定意见执行；（7） 营销费：为实现项目销售而发生的相关费用(不含售楼处、样板房及示范区工程施工费用）；（8） 财务费：包括直接6、用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额，因借款而发生的中介费、手续费等； （9） 管理费：包括开发间接费（包括成本、营销、投资专业端口费用，和设计及工程端口费用（仅限于水平模式下）及行政管理费（财务、人力、综合部费用）； （10） 税金：项目开发过程中所发生的，按照当地政府规定需要缴的营业税、营业税附加等。3.2 一、二、三级成本科目结构一级科目二级成本科目三级成本科目一、土地成本1.1 政府地价政府地价1.2 合作款项1.2.1 合作款项1.3. 红线外市政工程费 红线外市政工程费1.4. 增容费 增容费1.5.拆迁补偿费1.5.拆迁补偿费二7、前期费用2.1规证前报批报建费规证前报批报建费2.2规证前咨询顾问费规证前咨询顾问费三、设计费3.1勘察费勘察费3.2规划、方案设计费规划、方案设计费3.2施工图设计费及其它费用施工图设计费及其它费用四、建筑安装工程费4.1 规证后咨询顾问费4.1.1 规证后咨询顾问费4.2规证后报批报建费规证后报批报建费4.3三通一平费三通一平费4.4临时设施费临时设施费4.5主体建安费地基及基础工程主体建安工程室内精装修工程集中采购工程甲供材料设备4.6社区管网费 室外给排水系统费 室外采暖系统费 室外电气及高低配电工程费 泛光照明系统 室外消防系统 燃气系统 弱电系统 室外道路 4.7园林景观费园林景8、观费4.8示范区、售楼处、样板房工程费示范区、售楼处、样板房工程费4.9公建设施费公建设施费4.10项目管理费(工程垂直管控模式项目)项目管理费(工程垂直管控模式项目)五、政府配套费5.1政府配套费政府配套费六、售后服务费6.1售后维修费售后维修费6.2 物业启动费 物业启动费七、营销费7.1媒介推广费媒介推广费7.2促销活动费促销活动费7.3 售楼处及样板间 售楼处及样板间7.4顾问合作费顾问合作费7.5地区销售奖金地区销售奖金7.6销售工具制作费销售工具制作费7.7现场管理费用现场管理费用7.8xx会费用xx会费用7.9其它费用其它费用八、财务费8.1利息利息8.2银行费用银行费用8.3资9、本化财务费用资本化财务费用九、管理费9.1管理费9.11管理费9.2 开发间接费开发间接费十、税金10.1营业税及附加营业税及附加一、二、三级成本科目由集团进行统一的规定和定义，地区/专业公司不得更改、增减一、二、三级级科目；成本明细及合同（非合同）计划清单，地区/专业公司可以自行设定，但其内容必须符合相应成本科目的定义。4、工作程序4.1 CS01成本标杆编制 控制重点CS01阶段成本控制重点是项目盈利目标、一级成本结构及成本分摊。 编制依据项目策划方案（市场、产品）、概念性设计方案、成本数据库。 工作程序 项目策划阶段 此阶段CS01表是项目策划报告的重要组成部分（财务篇），与项目策划报告10、同步编制、审核和下达。1) 地区财务管理部成本组组织地区/专业公司相关业务部门编制CS01表，经地区总经理审核后并入项目策划报告一同上报集团；2) 集团计划财务部成本组对地区上报的CS01表进行审核，并与地区沟通、调整；3) CS01表在项目策划评审会上经总办审批后，下达至地区公司或专业公司（10个成本科目的指导性控制目标）。 项目规划方案获政府审批后1）地区财务管理部成本组根据当地政府审批的项目规划指标对原CS01表中的相应成本（仅限于受规划指标调整影响的成本项目）进行调整，经地区总经理审核后上报集团；2）集团计划财务部成本组对地区上报的CS01表进行审核，并与地区沟通、调整；3）经总裁审批11、后，将调整后的CS01表（10个成本科目的控制目标）下达至地区公司或专业公司。4.1.4编制与下达时间节点:1）项目策划阶段的CS01表与项目策划报告同步编制、审核和下达；2）规划方案获政府审批后的CS01表在规划指标批复后的5天内上报集团审核，集团5天内完成审核和下达。4.2 CS02成本标杆编制4.2.1 控制重点:CS02阶段成本控制重点是落实看菜吃饭原则，对二级成本结构重新分解细化，通过对产品标准、材料、设备及成本结构的优化实现成本目标有效控制。编制依据单体方案设计、成本数据库。工作程序1）地区财务管理部成本组将相应管控模式下的责任成本目标分解至二级成本科目，形成责任范围内的CS02表12、，报地区总经理审批；2）在垂直管控模式下，由专业公司成本端口将本公司的责任成本分解至二级科目，形成本公司责任范围内的CS02表，经专业公司总经理审批后，报地区财务管理部成本组备案。标杆分解的责任单位如下表所示：一级成本科目水平模式设计单垂模式工程单垂模式双垂模式土地成本地区公司地区公司地区公司地区公司前期费用设计费海创公司海创公司建筑安装工程费地区公司经典公司经典公司政府配套费地区公司地区公司售后服务费营销费财务费管理费税金3）地区公司财务管理部成本组汇总专业公司及地区公司的CS02表，形成全项目CS02表，上报集团计划财务部成本组及相关业务部门备案。特别说明：a) 在工程水平模式下，集中采购13、项目成本（含在二级主体建安成本科目下）的目标分解由地区公司编制，经典公司最终审核确定；b) 在工程垂直模式下，示范区、售楼处、样板房项目的成本目标分解由经典公司编制，地区公司最终审核确定；c) 在二级科目分解过程中地区或专业公司可以根据情况在保证成本总额不突破的情况下，在二级科目内预留机动数，便于成本实施中的细项调整；d) 成本标杆二级科目分解过程中，属同一责任权限内（地区公司、专业公司）的科目之间成本费用可挪项使用，不在同一责任权限内的科目之间成本不可挪项使用。4.2.4编制时间节点: CS02表在方案审批后的15天内完成编制/审批，上报集团备案。4.3 CC03成本标杆编制4.3.1 控制14、重点CC03阶段控制重点是合理预测并编制合同和非合同的成本计划，明确各业务部门的成本管理职责及目标。 编制依据施工图纸、承包模式规划。 工作程序1）由地区公司/专业公司业务部门按相应管控模式下的责任成本目标，分解到详细的合同（非合同）计划，编制业务部门CC03表初稿，由地区公司/专业公司成本端口审核汇总编制责任成本的CC03表；2）成本端口审核通过后的CC03表报地区总经理/专业公司总经理审批；3）专业公司成本端口将批准的CC03表报地区财务管理部成本组备案；4）地区公司财务管理部成本组汇总专业公司及地区公司的CC03表，形成全项目CC03表，上报集团计划财务部成本组及相关业务部门备案。特别说15、明:a) 在工程水平模式下，集中采购项目合同计划由地区公司编制，经典公司最终审核确定；b) 在工程垂直模式下，示范区、售楼处、样板房项目的合同计划由经典公司编制，地区公司最终审核确定。 编制时间节点在施工图完成15天内完成编制、审批并上报集团备案。5、成本考核标杆说明5.1 集团对地区公司/专业公司的成本考核以CS01“本期项目成本”总额为准；5.2因实际销售收入增加引起的税金、地区销售奖金及项目销售代理佣金增加的费用不纳入考核成本中。6、附则6.1关于CS01表审批前，部分业务成本实施标准的确定 CS01表审批前所必须发生的各项前期费用，由相关专业端口编制费用计划，地区财务管理部成本组审核把16、关，地总审批后报集团计划财务部成本组备案。待CS01表编制时该部分费用并入总成本标杆中。6.2有关地区编制项目成本标杆控制表的质量与资料要求6.2.1地区在向集团计划财务部成本组上报编制成果时，应附齐全部资料和附件：投资报告、策划报告、设计图纸、产品技术标准、调研手稿、计算手稿等。6.2.2地区自项目策划的开始阶段应主动地将项目有关的资料报送给集团各专业管理部门，以便于集团各部掌握项目的进度情况，及时跟进。6.3 CS表本标的成本分期分摊原则根据集团相关财务规定，分期开发的项目，对各期项目的本标的成本，需按服务或受益对象进行分摊，以准确评估各期的盈利贡献。在测算阶段也应按每个产品类型对其成本进行分摊。在编制CS01/CS02表阶段应测算出每个产品类型的单方全成本，本单方全成本一经确定即为CS01/CS02表每种产品类型的单方成本标杆，应具有严肃性，不得轻易改动。项目实施过程中的实际+预测成本也应按此分摊原则进行分摊，保持与CS01/CS02表中确定的每个产品类型的目标单方成本口径一致便于对比。 项目的本标的成本的分期分摊原则及产品分摊原则及方法详见集团财务成本测算分摊指引。6.4 附件CS-CC成本系列套表（模版）6.5 本规定由集团计划财务部负责编制、修订与解释，由集团知识管理部负责审核与发布，自颁布之日起生效。