1、| 1 20132013年上海虹桥房地产市场报告年上海虹桥房地产市场报告 A 上海市经济发达，城市能级上海市经济发达，城市能级强大强大，第三产业和城镇化水平的发展均位于全国前列，第三产业和城镇化水平的发展均位于全国前列， 各种类型的商业地产产品发展均拥有雄厚的宏观发展环境的支撑各种类型的商业地产产品发展均拥有雄厚的宏观发展环境的支撑 宏观环境 | 2 经济总量经济总量 上海市2012年经济总量突破20,000亿元，居全国各城市首位，超过排名第二的 北京约22%，并且近年稳定增长，经济实力雄厚 消费消费 上海目前常住人口超过2300万，为典型的人口导入型城市，人均可支配收入与 人均消费支出均居全2、国前列，拥有巨大 的消费市场，近年社会近年社会消费品零售总额消费品零售总额 平均增长率远高于平均增长率远高于GDP发展速度发展速度 城市化水平城市化水平 上海城镇化水平发展起点高，2012年城镇化率已接近90%，同时第三产业比重 不断提升，城镇化与服务业的发展是推动商业地产发展的两大驱动因素城镇化与服务业的发展是推动商业地产发展的两大驱动因素 会展会展 上海对外贸易发达，进出口总额近年在波动中上升，会展行业是对外贸易重要会展行业是对外贸易重要 的发展平台，拥有较好的政策支撑的发展平台，拥有较好的政策支撑 上海商业地产市场进入全业态发展阶段，郊区商圈崛起，商业地产上海商业地产市场进入全业态发展阶3、段，郊区商圈崛起，商业地产产品特征细分产品特征细分化化 趋势明显趋势明显，家庭客群和年轻人群成为家庭客群和年轻人群成为主流消费客群主流消费客群 宏观市场 | 3 依托城镇依托城镇化化进程发展起来的的进程发展起来的的新城和卫星城催生了多个区域商业中心，区域中心型购物新城和卫星城催生了多个区域商业中心，区域中心型购物 中心和社区商业中心将增多，区域型商圈将继续不断中心和社区商业中心将增多，区域型商圈将继续不断涌现，郊区商圈开始崛起涌现，郊区商圈开始崛起 各种商业地产产品线逐步发展成熟，商业地产产品走向细分化，各种商业地产产品线逐步发展成熟，商业地产产品走向细分化，生活时尚中心、主题购生活时尚中心、主题购 物中心物中心等特色鲜明的商业地产类型开始频繁涌现等特色鲜明的商业地产类型开始频繁涌现 商业地产供给大幅度提升，商业地产供给大幅度提升，开发商议价能力下降，餐饮和娱乐在购物中心中所占的比重开发商