1、开封开封市房地产市场调研报告市房地产市场调研报告第一部分第一部分城市发展研究城市发展研究城市简介城市简介p开封古称大梁、汴梁、东京、汴京，是我国八大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城。历史上曾有魏、梁、晋、汉、周、宋、金等七个王朝建都于此，史称七朝古都。再加上西汉时的梁国、后宋和明朝（今则以夏朝、大齐和后宋），又称十朝古都。开封位于黄河中下游平原东部，太行山脉东南方，地处河南省中东部，东与开封市相连，距黄海500公里，西与省会郑州毗邻，南接许昌市和周口市，北依黄河，与新乡市隔河相望。全市总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。人口535万2、，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积546平方公里，市区人口104.9万，辖尉氏县、兰考县、杞县、通许县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、开封新区（金明区）五区。p开封是中原地区黄河沿线重要的历史文化国际旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹，依稀可寻的古城风貌，特色浓郁的民俗文化，绚丽多姿的秋菊，显示了古都汴京“十朝古都”的风韵和魅力。开封拥有众多旅游景点创造和打破了中国世界纪录协会多项世界纪录、中国纪录，获得多项世界之最、中国之最。百年名校河南大学坐落于开封市。地域面积地域面积交通状况交通状况人口基3、数人口基数旅游名城旅游名城东连开封；东连开封；西接郑州；西接郑州；南邻许昌、周口；南邻许昌、周口；北靠新乡。北靠新乡。开封，古称东京，简称汴，位于豫东大平原的中心位置，我国八大古都之一，中国优秀旅游城市。全市总面积达到6266平方公里，下辖五区五县。与郑州形成东西牵连，地理位置得天独厚。与郑州形成东西牵连，地理位置得天独厚。城市区位城市区位城市发展定位城市发展定位u国务院批准的开封市城市总体规划确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机4、械设备制造基地。城市规划范围城市规划范围u开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。u开封北区并不在主流城市规划范围之内。城市定位城市定位支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区郑汴一体郑汴一体河南省委、省政府2006年确定，用15年的时间（20062020年），把郑汴5、新区打造成为中 原城市群的先导区、郑汴一体化发展的产业聚集区，让郑汴产业带成为我省经济的重要增长极。最终到2020年，区域建成面积达110平方公里，人口达到116万左右，人均GDP超过5000美元。郑汴一体郑汴一体规划范围：规划范围：郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。目标：“五区一中心”即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。郑州新东站的选址，也体现了郑汴一体化的关键性。郑6、州新东站的选址，也体现了郑汴一体化的关键性。郑汴一体郑汴一体交通规划：交通规划：在区域内打造“六横六纵”的快速路骨干网络。发展格局：发展格局：“两轴两带九组团两轴两带九组团”新区采取轴线组团发展模式，形成“两轴两带九组团”的发展格局。“两轴”是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“九组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团和汴西组团。开封城市文化一、历史溯源 开封，简称汴，古称“汴州”、“东京”、“大梁”。是中国多个重要王朝的首都。开封建城的历史已有 2700 多年。自公元前 7、364 年至公元 1233 年，先后有战国时期的魏、五代时期的后梁、后晋、后汉、后周，北宋和金定都于此，所以开封素有“七朝古都”之称。特别是一千多年前的北宋时期，开封，史称东京，为宋朝国都长达 168 年，历经九代帝王。当时，东京城面积达 30 余公里，由外城、内城、皇城三座池组成，人口达到 150 余万，是一座气势雄伟、规模宏大，富丽辉煌的都城。是当时全国的政治、经济、文化的中心，也是世界上最繁华的大都会。古人曾这样描述当年宋都的辉煌，琪树明霞五凤楼，夷门自古帝王州、汴京富丽天下无。北宋画家张择端绘制的巨幅画卷 清明上河图，更是生动形象地描绘了东京开封城的繁华景象。北宋时期，科技发达，经济繁8、荣，人文荟萃，创造了一代灿烂辉煌对后世影响深远的宋文化。清正谦明的包公，满门忠烈火的杨家将，图强变法的王安石，民族英雄岳飞等历史名人，都曾在这里留下光辉的足迹，他们的丰功伟绩，作为民族文化，至今仍在海内外广为传颂。明崇祯十五年(1642)，为抵御围城的李自成起义军，宫军竟于九月十五日夜扒开黄河大堤，结果开封城被淹没，损失极为惨重。清代虽然对开封有所修建，但已无法扭转开封城的颓势，开封最繁华的时代一去不复返了。近代的开封，虽然远不及宋时的鼎盛，但一直以来仍以中原经济的中心存在。山陕甘会馆记录着开封骄傲的商业历史。相国寺市场建成之初，是中国八大批发市场之一。建国伊始的 50 年代初期，开封仍就是河9、南省的省会。随着 56 年的省会西迁，开封经济发展的步伐明显放慢。80 年代后，随着京广线和陇海线在郑州交汇，开封的经济地位、交通地位开始没落。如今的开封风光已不复往夕的光彩，沿袭计划经济时期的工业体制和格局，明显跟不上时代发展的步伐。在中原各主要城市内进行比较，根据经济结构、人均产出水平、非农劳动力比例及相关因素综合分析，仅有开封还处于农业社会。经济地位与现代化程度莫说全国，就连河南省也数较为落后的城市。2003 年，河南省提出了中原城市群隆起带的构想，2006 年 3 月 16 日，河南省人民政府印发了关于实施中原城市群总体发展规划纲要的通知(豫政文200645 号)，标志着中原城市群发展10、规划进入了全面实施阶段。而作为七朝古都的开封，正处在日渐崛起的中原城市群核心地带。u2006 年年 11 月月 19 日，日，省级重点工程郑汴快速路正式建成通车，省级重点工程郑汴快速路正式建成通车，郑汴一体化的进程取得了实质性的进展。郑汴一体化的进程取得了实质性的进展。u2006 年年 11 月月 20 日郑汴城际公交通车。两市联系进一步加强。日郑汴城际公交通车。两市联系进一步加强。2009 年年 7 月月 18 日郑汴新区成立。日郑汴新区成立。u2012年郑开实现金融融城。年郑开实现金融融城。2013年实现电信融城。年实现电信融城。u随着中原城市群的宏伟规划和郑汴一体化发展步伐的加快，随着中11、原城市群的宏伟规划和郑汴一体化发展步伐的加快，开封正面临着前所未有的发展机遇。开封正面临着前所未有的发展机遇。二、开封人文一个地区的人文特征决定了这个地区的生活、消费习惯，进而直接指导我们的项目定位、运作。开封的人文特征主要体现在以下几个方面，一、休闲文化与郑州等现代化的商业城市不同，开封是个极其悠闲的城市。琴棋书画，从公务员到下层民众都会舞弄几下子，这里有品不完的历史和文化内容，人们有事没事可以砸吧着包拯和杨家将的故事度日。走在开封的大街上，你的眼中看不到背着公文包行色匆匆的商务人士，甚至连穿西服的都很少见，而小胡同中传来的呼啦作响的，肯定是家家户户打麻将的声音。养花侍草、斗鸡溜鸟、放风筝、12、斗空竹、抽陀螺、唱几句豫剧老段儿这些个传统的玩意永远是开封人的至爱，开封人永远都有着那么多的时间二，饮食文化开封的古都气质中其实最难以剥离的，就是开封最为叫绝的食文化部分。单讲开封传统特色饮食文化，别说省内城市，就是拿到全国也未必有几个城市能与其媲美。“陆稿荐”、“马豫兴”、“稻香居”、“沙家酱牛肉”、“又一新”、“第一楼”、“黄家包子馆”、“中兴楼”、“北京馆”、“州桥日夜餐厅”这一串串的包蕴历史沧桑的百年老字号无一不是响当当的餐饮品牌。各家的拿手好菜端齐上来，包管久负盛名的满汉全席也要逊色不少。开封人早上爱喝汤，男人们则还要喝酒。一碗汤，一张饼，二两酒后，一天的生活才算真正开始。或早或晚，13、大大小小的饭馆子里，少不了三三两两的开封人喝酒聊天。开封人好朋友，与朋友相见，有哪里还有比把酒谈更惬意的事情呢，开封人对吃的讲究，不只在馆子里。长久以来的中原第一重镇，南来的北往的，外加自己的，开封人吃得多了，也见得多了。一些个美食，自己吃过了不成，还要把它带到家里来跟家人一同品尝。对吃的讲究，使得开封的男人们几乎个个都烧得几手拿手菜。所以开封的女人们负担就减轻不少，可以有更多的时间去打牌、唱戏了。二、开封人文三，民俗文化几千年的文明，给开封留下了丰厚的民俗习惯。至到今天，开封的“久天”、“忌岁”等风俗仍就是独具特色的地方文化。每年一度的菊花花会、春秋两季的禹王台庙会，更是吸引了千千万万外地的14、游客前来祝兴。历史给开封留下的文化内容，多得开封人自己都说不清。雅文化、俗文化、说文化、唱文化、舞台文化、街头文化、胡同文化开封的汴绣文化、朱仙镇的年画文化更是中华民族宝贵的文化遗产。这些文化，构成了开封市独特的人文特征。与这些文化相比，开封的在居住方面的文化则显得淡了许多，与其他古城形成了强烈的反差，比如洛阳人，是很注重房子的气派的，。这主要是受开封的地理与社会条件所决定的。开封位于黄河中下游，一直是中原重镇、兵家必争之地，历史上频繁的黄河水患和战乱，聚落的频繁迁移与更替使得开封无法形成合理与成熟的居住文化。甚至可以说，对于住，开封人是非常讲究生活味道的。做好文化的嫁接与传承，是本项目的活力15、和魅力所在。嫁接与传承不是一味的照搬，而是有取舍、有发展、有借鉴。开封文化发展目标（2011-2015）来自开封市规划局 依托开封丰富资源，以宋文化为主线，彰显其它文化。继续办好中国，开封，菊花花会、中国，开封，清明文化节、中国收藏文化，开封，论坛等节会活动，强化文化交流，扩大开封在全国和世界的知名度。加强对宋文化的研究、挖掘、开发与利用，抓好文化遗产、文物景观、珍贵档案等历史文化资源的保护和管理，不断提升宋文化影响力，努力把开封大宋文化打造成与西安汉唐文化、北京明清文化三足鼎立的知名文化品牌。以宋文化为核心，以文化旅游、演艺餐饮、工艺美术、休闲娱乐等为载体，将文化产业发展和城市运营相结合，打16、造国际“大宋文化体验之都，北国水韵休闲之城”。围绕宋都古城风貌保护与重现工程一条主线，重点抓好开封古城墙保护与环境综合整治、宋都水系工程、大河动漫城、中原明珠旅游文化产业园区、大宋文化博物馆城摞城新郑门遗址、刘青霞故居开发建设、开封朱仙镇文化创意产业园等一批标志性文化产业项目建设。“十二五”末，争取形成以文化旅游业、文艺演出业、工艺美术业、饮食文化业、休闲娱乐业、会展收藏文化业、新兴文化产业为重点，全方位发展的文化产业新格局。用文化的观念指导园区和城市建设，以文化塑造园区、塑造城市，将开封打造成宋都文化特色鲜明的魅力城市。实现清明上河园上市，再争取 1 家以上文化企业上市，形成 5 家以上在全17、国有影响力的大型文化产业集团。建设、提升开封县朱仙镇古镇景区和兰考县堌阳镇民族乐器产业基地，培育 3-5 个全国知名文化品牌项目。文化产业增加值年均增长 15%以上，在地区生产总值中的比重达到 8%，文化产业成为开封市国民经济发展的支柱产业之一，文化产业从业人数达到 10 万人。工艺美术业。利用工艺美术人才和非物质文化遗产，发展书法、绘画、汴绣、木版年画、北宋官瓷、花灯和其他各类工艺品，促进优秀传统工艺美术品的产业化、规模化生产。饮食文化业。发挥豫菜发祥地的优势，积极培育餐饮文化。保护挖掘老字号企业独特的传统文化特色，促进老字号企业的振兴和发展，以开封第一楼、稻香居、又一新等老字号为依托，培育18、 一到两家家餐饮名店上市公司。包装推出以黄河文化为特色的菜系，围绕水系开发“船宴”。发挥我市饮食文化历史悠久，“开封小吃”驰名中外的优势，整合鼓楼饮食休闲文化区、龙亭饮食休闲文化区、包公湖饮食休闲文化区、黄河游览区、夜市等饮食休闲文化资源，形成享受开封美食与观赏开封胜景的完美结合。会展收藏文化业。继续举办好中国，开封，菊花花会、中国，开封，清明文化节、中国，朱仙镇，木版年画艺术节。办好“中国收藏文化，开封，论坛”，依托宋都御街、书店街、东西大街、南京巷等艺术收藏品专业市场，扩大现实交易量。打造中部地区艺术品收藏交易中心。文化创意产业。创新文化发展理念，推动文化产业与高新技术产业结合，大力培育和19、发展具有自主知识产权的文化创意产业，开发文化创意产品和高科技产品。深入挖掘开封历史文化内涵，拍摄在国内国际有影响的大型电影电视剧，实现旅游与电影电视的对接，鼓励景区参与电影电视剧的制作。发展会展业，建设国际性会展中心。发展商务经济，建设商务中心。来自开封市规划局开封文化发展目标（2011-2015）文化旅游业。通过产品整合、业态创新、服务提升、环境营造，全面提升旅游产业化水平，促进文化旅游转型升级，实现开封从旅游观光地逐步向国内一流、国际知名的旅游目的地转变，促进从文化旅游大市向文化旅游强市跨越的战略目标的实现。围绕宋都古城风貌保护与重现工程一条主线，突出“休闲水城”概念，加快实施一批文化旅游20、重点项目。支持清明上河园股份有限公司上市。加强与周边区域互动，形成区域文化线路，发挥旅游业的关联、带动与辐射效应。休闲娱乐业。形成环城休闲带、水系休闲带等新型休闲区域。积极传承与发展斗鸡、斗狗、放风筝、庙会等传统休闲娱乐业态，积极发展洗浴、酒吧、KTV、健身、美容等现代休闲娱乐业态。大力开拓数字型娱乐，积极吸纳和引进国内外文明健康、科技含量高的影视、游戏、教育、体育等现代文化娱乐项目，力争建设一个国际标准的高尔夫球场。文艺演出业。紧密结合“夜游开封”工程，加强宣传推介力度，强力塑造歌舞剧清明上河图和大型实景演出大宋东京梦华两大演出品牌。积极发展中小型演艺节目，开发相国寺的梵乐演出，推出坠子、评21、书、大鼓书、宋词弹唱等演出，再现宋代勾栏瓦肆盛况。积极推进文艺演出业与饮食文化业、休闲娱乐业融合发展。扶持地方民营文艺演出团体发展，积极引进外地知名演艺品牌。到“十二五”末，力争再建成 5 家左右五星级酒店，旅游业年接待国内外游客 6700 万人次，实现旅游综合收入 320 亿元。来自开封市规划局开封文化发展目标（2011-2015）重点支持开封宋都古城产业园，开封水系二期及周边开发、古州桥开发、繁塔禹王台景区、开封朱仙镇文化旅游特色园区、开封西区游客集散中心、开封东区游客集散中心、清明上河园三期艮汤园、延庆观景区开发等 21 个项目，五星级酒店建设项目、开封县黄龙河水系旅游综合开发项目、通许22、县城区涡河故道景观带开发区等旅游项目的建设。适应人们休闲娱乐的需要，积极发展乐舞、杂技、武术、绝活等具有地方特色的旅游娱乐项目，吸引游客，丰富文化旅游内容，挖掘传统民间工艺，整合各类艺术品和工艺品资源，充分开发融艺术性、实用性为一体的新型旅游商品，开发休闲度假产品、传统观光产品，拉长文化旅游产业链条。加强对乡村旅游、生态旅游、红色旅游的开发力度，努力推进旅游产品的创新。中国，开封，传统书画节。依托古城中原艺术品交易中心、收藏街区、景区，运用开封书画名人资源，以弘扬中国传统书画艺术为目标，通过书画论坛、书画展示、书画拍卖、书画人士交流、景区宣传等方式形成中国书法名城的旅游品牌。仿宋建筑酒吧街。依23、托水系工程，修建仿宋建筑酒吧一条街。酒吧街临水修建，分为夜宵式酒吧、娱乐型酒吧、休闲型酒吧等。打造“夜游开封”的融传统与现代相结合的休闲娱乐产品。来自开封市规划局开封文化发展目标（2011-2015）开封市宏观经济环境调研开封市宏观经济环境调研开封市经济水平整体偏低，但发展运行走势良好，未来发展潜力比较大。近年来开封市GDP增速维持在10%以上的高位运行，高于全国9%的GDP平均增长水平。而开封市人均GDP也达到了平均10%以上的较快增长水平，经济水平的大幅度提升为房地产市场的发展奠定了良好的基础。0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.024、02008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%开封市近年来GDP发展趋势702.33778.72927.161072.421207.05GDP（亿元）增长率A.A.主要年份开封市主要年份开封市GDPGDP发展状况及趋势发展状况及趋势开封市面积开封市面积64456445平方公里，全省排名第平方公里，全省排名第1212位。位。城市面积城市面积B.B.主要年份开封市支柱产业与产业结构变化主要年份开封市支柱产业与产业结构变化1 1、开封新区。、开封新区。规划面积287平方公里，主导产业为汽车及零部件、特色空分设备、食25、品及农副产品深加工，到2015年实现销售收入达到600亿元。2 2、开封市精细化工产业集聚区。、开封市精细化工产业集聚区。规划面积15.3平方公里，主导产业为精细化工和光伏产业，到2015年实现销售收入150亿元。3 3、开封市汴东产业集聚区。、开封市汴东产业集聚区。规划面积为7.67平方公里。主导产业为机械设备制造业、非金属制品制造业、现代物流等第三产业。到2015年实现销售收入183.4亿元。4 4、兰考县产业集聚区。、兰考县产业集聚区。规划面积为14.5平方公里。主导产业为机械制造、农副产品深加工、生物高科技产业，辅以高新技术产业的轻工业基地。到2015年实现销售收入165亿元。5 5、26、开封县黄龙产业集聚区。、开封县黄龙产业集聚区。规划总面积14.23平方公里，主导产业为纺织服饰加工业、农副产品加工及物流、现代化工。到2015年实现销售收入300亿元。6 6、杞县产业集聚区。、杞县产业集聚区。规划面积19平方公里，以农副产品加工业、棉纺织服装加工业为主导，机械设备及零部件制造业为辅助的产业结构。到2015年实现销售收入230亿元。7 7、通许县产业集聚区。、通许县产业集聚区。规划面积9.4平方公里。主导产业是机电、纺织、食品、化工等产业。到2015年实现销售收入150亿元。8 8、尉氏县产业集聚区。、尉氏县产业集聚区。规划面积18平方公里，主导产业为纺织服装加工、精细化工、农27、副产品深加工、木材加工等。到2015年实现销售收入336亿元。结论：近几年开封地区支柱产业与产业结构变化不大，基本形成了以房地产产业为主导，制造业、旅游业、食品结论：近几年开封地区支柱产业与产业结构变化不大，基本形成了以房地产产业为主导，制造业、旅游业、食品加工附属行业及其他形成的结构。其中第一产业基本占到了加工附属行业及其他形成的结构。其中第一产业基本占到了40%40%的比例，其次是旅游业及食品加工行业。的比例，其次是旅游业及食品加工行业。经济结经济结构调整方面：构调整方面：“十二五”时期全市二三产业占三次产业结构的比重增加 6-8 个百分点左右，到“十二五”末三次产业的比例争取调整为 1628、:48:36，城镇化快速推进。城镇化率达到 50%。资料来源于开封市规划局C.C.主要年份开封市近年来财政收支情况分析主要年份开封市近年来财政收支情况分析近年来开封市财政支出均大幅大于收入，财政收入和支出均逐年增加，而收入增幅自2009年跌入谷底之后这几年逐渐上升，收入总量由2009年的29.5亿元增加到2012年的61.9亿元，实现了三年翻一番。同时，支出增幅在2009年峰值之后却呈现出波动趋势，最近两年来增势趋缓。D.D.主要年份开封市人口数量及结构变化主要年份开封市人口数量及结构变化开封市总人口开封市总人口535535万，市区人口万，市区人口94.994.9万，总人口数量在全省位居第十位29、，处于中间位置。万，总人口数量在全省位居第十位，处于中间位置。人口状况人口状况D.D.主要年份开封市人口数量及结构变化主要年份开封市人口数量及结构变化近年来，开封市人口尽管逐年增加，但2010年后增长幅度渐趋平稳，城镇化率逐步增高，但农村人口仍占大多数。E.E.开封市开封市近年来从业人口数量及结构变化情况近年来从业人口数量及结构变化情况可见，开封市近年来从业人口数量逐步攀升（除2008年），增幅这两年来渐渐趋缓。在早期，开封市的就业人口以国有职工为主，而近年来大量待业人口开始向除国有和集体以外的其他经济体制流动。于是我们可以看到这几年来其他经济就业人口迅速增长，集体职工数量增速缓慢，而国企职工30、数量渐趋稳定。其他经济从业人员的大幅增长，也侧面反映了开封市近几年来人民生活水平的提高。F.F.开封市近年金融机构居民存款余额变化情况开封市近年金融机构居民存款余额变化情况可以看出，近六年来开封市金融机构居民存款余额逐渐增高，现已逼近千亿大关，2012年的增长率比2007年翻了三番。010020030040050060070080090010002007年2008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%开封市近年来金融机构居民存款余额变化情况余额（亿元）增值020004000600080001000012000131、400016000180002008年2009年2010年2011年2012年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%开封市近年来城乡居民人均可支配收入变化情况113421231813695155581711443554695539064927466城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）城镇增值农村增值G.G.开封市近年城乡居民人均可支配收入趋势开封市近年城乡居民人均可支配收入趋势近年来开封市城乡人均可支配收入持续增长，人民收入水平逐渐提高，但与临近的省会城市-郑州相比，还有一定差距；开封城乡之间的收入水平也有较大差距；而近两年的增幅有所放缓。I.I.开封32、市近年来社会消费品零售总额变化情况开封市近年来社会消费品零售总额变化情况可以看到，近年来开封市社会消费品零售总额稳步提升，这说明开封人的消费能力越来越高，且潜力巨大。J.主要年份开封市家庭恩格尔系数变化情况主要年份开封市家庭恩格尔系数变化情况 “十一五”期间，开封市居民消费支出的恩格尔系数大幅度下降，2009年降低为33.4%，首次低于全省平均水平，居民消费结构发生较大变化，生活水平显著提高。全市生产总值超过2000亿元，力争市本级财政收入跃入全省第一方阵。综合实力明显增强，全市生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、财政一般预算收入、服务业增加值实现翻番。全市生产总值超过2000亿元年均33、增长12%以上；财政一般预算收入超过80亿元，年均增长15%以上，力争市本级财政收入跃入全省第一方阵。城乡面貌更加靓丽：城市品位显著提升，城镇化率达到50%左右。新区核心区建设形成规模，老城区改造加速推进，东区、南区、北区协调发展，城市品位显著提升，新型城镇化进程不断加快，城镇化率达到50%左右。人民生活水平明显提高。人民生活水平明显提高。K K.开封市近年来居民消费价格指数变化情况开封市近年来居民消费价格指数变化情况可以看到，在经历了2009年的谷底之后，近年来开封市居民消费价格指数(CPI)逐步提升，近两年来开封的CPI均维持在2%-3%的合理范围内，暂没有通货膨胀或通货紧缩的危险。开封房34、地产市场整体状况 根据中心城区发展现状和发展趋势，采取“西进(以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能)、中优(保护古城，控制古城居住人口规模 和建设强度，优化古城功能，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境)、北控(对古城北侧实施建设总量控制，保护沿黄河南岸的湿地及水源地)、东调(调 整、改造东南部地区，整合外围功能组团)和南改(结合基础设施的完善及环境质量的提升，改善南城面貌)”的空间发展策略，推动城市空间重点向西发展。城区形成“一带(综合功能带)，两廊(南部工业走廊和北部生态、旅游、休闲文化走廊)，三片(汴西新区片区、宋城片区和东部片区)”的空间结构。“一带”即在马家35、河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团之间以河流绿化带相隔。以郑开大道大梁路新曹路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。“两廊”即南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。“三片”即汴西新区、宋城片区、东部片区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区。宋城片区是原宋都古城以内及其周边地区，是体现开封传统历史文化的核心区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区，联系与辐射市域和豫东地区。开封市区域性质与功能特点开封市区域性质与功能特点目前开封市逐渐形成了目前开封市逐渐36、形成了“一带、两廊、三片一带、两廊、三片”的布局结构，的布局结构，“一带一带”指的是贯穿东西的郑开大道，指的是贯穿东西的郑开大道，“两廊两廊”分别为分别为南部工业、物流区，北部教育、文化区，南部工业、物流区，北部教育、文化区，“三片三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。即东部片区、宋城片区和汴西新区。郑开大道郑开大道汴西新区汴西新区东部城区东部城区北部教育、文化区北部教育、文化区南部工业区南部工业区城市规划城市规划开封地处中原，交通便利，距郑州仅开封地处中原，交通便利，距郑州仅7070公里，郑开轻轨正在建设中，预计公里，郑开轻轨正在建设中，预计20132013年完工，届时只需要年完工，届时只需37、要1919分钟就可以到分钟就可以到达郑州，城市周边环绕交通主干线：陇海铁路、大广高速、连霍高速、郑民高速、郑徐铁路专线、郑开大道。达郑州，城市周边环绕交通主干线：陇海铁路、大广高速、连霍高速、郑民高速、郑徐铁路专线、郑开大道。郑开大道郑徐铁路客运专线连霍高速大广高速郑民高速310/220国道陇海铁路交通状况交通状况固定投资固定投资开封市开封市1616月份完成房地产开发投资月份完成房地产开发投资19.519.5亿元亿元，年增长率，年增长率45.3%45.3%。住宅投资。住宅投资15.215.2亿元，增长率亿元，增长率88%88%。开封市房地产市场相关数据年度汇总（开封市房地产市场相关数据年度汇总38、（2007-2012）年份年份201220112010200920082007开封市房屋销售面积（万平米）开封市房屋销售面积（万平米）1851911481198968开封市住宅销售面积（万平米）开封市住宅销售面积（万平米）1771821401118462开封市区房屋销售金额（亿元）开封市区房屋销售金额（亿元）555942281816开封市区住宅销售金额（亿元）开封市区住宅销售金额（亿元）505439251613开封市存量房面积（万平米）开封市存量房面积（万平米）11987100101819开封市区房屋销售均价（元开封市区房屋销售均价（元/平米）平米）341230852700237620252339、78数据来源：开封市统计局数据来源：开封市统计局2011年商品房预售.xls2012年商品房预售.xls2013年商品房预售.xls在在0808年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了0909年以来严重的供不应求，由于年以来严重的供不应求，由于0808年危机影响，各年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致开发商相继减少新开工面积，直接导致0909、1010年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致需求集中爆发，种种原因导40、致0909、1010年楼市的火爆。年楼市的火爆。1212年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势，整体供大于年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势，整体供大于求。求。开封商品住宅最近10年整体供求分析供求分析供求分析 开封市商住用地价格持续走高，从2010年的85万/亩上涨到现在均价142万/亩；开封新区作为开封未来发展的主要区域，商住用地供应量共计4874亩，占开封市总出让土地5564亩的87.6%，新区土地价格呈现持续上涨的态式。土地分析土地分析地块地块用途用途成交价格成交价格(万元万元)原北京汇源集团原北京汇源集团居住居住16657.307616657.3076预备役师东侧预备役师东侧41、居住居住13431.1513431.15开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造1#1#居住居住11498.366311498.3663开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造2#2#居住居住10405.01710405.017开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造3#3#居住居住9176.50139176.5013开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造4#4#居住居住8604.3518604.351十二大街东侧、汉兴西路以北十二大街东侧、汉兴西路以北居住居住8281.25938281.2593大王屯东街北侧大王屯东街北侧居住居住7281.90547281.42、9054开封新区中心区开封新区中心区4 4号街区号街区1-1-B1-1-B商务金融商务金融4336.6684336.668新曹路北侧阀门二厂新曹路北侧阀门二厂居住居住4079.05024079.050220122012开封土地成交总价开封土地成交总价TOP10TOP10地块地块用途用途成交面积（公顷）成交面积（公顷）西至九大街、北至魏都路西至九大街、北至魏都路工业工业12.075312.0753开封市王屯化工区开封市王屯化工区B-17-1B-17-1工业工业11.181911.1819新大新南侧新大新南侧工业工业 9.2275 9.2275开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造1#143、#居住居住7.300557.30055310310国道北侧国道北侧工业工业6.884386.88438开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造2#2#居住居住6.606366.60636原北京汇源集团原北京汇源集团居住居住6.570936.57093陇海一路南、十一大街东陇海一路南、十一大街东工业工业5.881425.88142开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造3#3#居住居住5.826355.82635开封新区瞿家寨城中村改造开封新区瞿家寨城中村改造4#4#居住居住5.463085.4630820122012开封土地成交面积开封土地成交面积TOP10TOP10项目名称项44、目名称土地位置土地位置用途用途面积（公顷）面积（公顷）成交金额成交金额容积率容积率出让年限出让年限竞得单位竞得单位（万元）开封市金明大道西侧开封市金明大道西侧商务金融用地0.16758754.11140年开封中科置业有限工业园区VI2-6边村工业园区VI2-6科教用地5.363482896.27920.950年开封市求实中学新曹路北侧新曹路北侧居住0.994851357.9703170年陈家涛 刘士军开封新区瞿家寨城中村改造4#开封新区瞿家寨城中村改造4#居住5.463088604.351170年河南长隆置业有限公司开封新区瞿家寨城中村改造3#开封新区瞿家寨城中村改造3#居住5.826359145、76.5013170年河南长隆置业有限公司开封新区瞿家寨城中村改造2#开封新区瞿家寨城中村改造2#居住6.6063610405.0171-2.370年开封市振恒房地产开发有限公司开封新区瞿家寨城中村改造1#地块开封新区瞿家寨城中村改造1#地块居住7.3005511498.36631-2.370年开封市振恒房地产开发有限公司开柳路以东、废品收购站以西开柳路以东、废品收购站以西商服0.066646.9461.240年开封市增华房地产开发有限公司新曹路北侧阀门二厂新曹路北侧阀门二厂居住2.44994079.05021-1.8570年开封世茂凯莱房地产开发有限公司新曹路北侧仪表四厂新曹路北侧仪表四厂居46、住1.67472235.65781-1.6870年开封世茂凯莱房地产开发有限公司开封新区中心区4号街区1-1-B开封新区中心区4号街区1-1-B商务金融2.75344336.6681.340年河南兴建置业有限公司郑开大道预备役师东侧郑开大道预备役师东侧居住2.984713431.151-3.270年迪臣置业发展（开封）有限公司中山路四小地块中山路四小地块居住0.462231456.0245170年开封市世纪阳光实业有限公司原北京汇源集团原北京汇源集团居住6.5709316657.3076170年开封正源置业有限公司大王屯东街北侧大王屯东街北侧居住4.903647281.9054170年开封市宏47、志房地产开发有限公司十二大街东侧、汉兴西路以北十二大街东侧、汉兴西路以北居住4.800738281.2593170年奇瑞地产（开封）有限公司新大新南侧新大新南侧工业9.22752325.3350.650年开封万胜新材料有限公司汪屯化工园区B-19-2汪屯化工园区B-19-2工业2.1811549.64730.6-150年河南新大新材料股份有限公司南至魏都路南至魏都路工业5.33151343.5254150年开封市川页机械有限公司东至十一大街、南至魏都路东至十一大街、南至魏都路工业2.0199509.0047150年河南思科测控技术有限公司开封市王屯化工区B-17-1开封市王屯化工区B-17-148、工业11.18192439.22651.350年开封德龙能源化工有限公司西至九大街、北至魏都路西至九大街、北至魏都路工业12.07533042.97811.350年开封安立达金属工程有限公司2012开封市土地出让详情开封市土地出让详情十大街西侧新威冲压厂北侧十大街西侧新威冲压厂北侧十大街西侧新威冲压厂北侧十大街西侧新威冲压厂北侧工业工业1.33433336.25120.750年年河南威特衡器有限公司河南威特衡器有限公司陇海三路以北、十大街东侧陇海三路以北、十大街东侧工业2.33515588.45780.750年开封源力汽车内饰件有限公司十大街与陇海二路交叉口东南十大街与陇海二路交叉口东南工业149、.99126501.79750.750年开封市华诚汽车零部件有限公司陇海三路以北、十大街以西陇海三路以北、十大街以西工业4.836641218.83330.750年开封市新威汽车部件有限公司开封市金明工业园区丰收变电站东侧开封市金明工业园区丰收变电站东侧工业1.03879261.77510.550年开封振恒商砼搅拌有限公司金明大道南段以西、开封市郊区电业分局以北金明大道南段以西、开封市郊区电业分局以北工业4.106821003.28010.550年河南凯路交通科技发展有限公司马家河与马家河北支交汇处西侧马家河与马家河北支交汇处西侧工业3.17415397.2175150年开封华博建筑装饰工程有50、限公司边村东五路东侧-1边村东五路东侧-1工业28835799.8858150年开封市洲际实业有限公司陇海一路南、十一大街东陇海一路南、十一大街东工业5.881421482.1178150年河南瑞扬车身有限公司陇海一路南、十一大街东陇海一路南、十一大街东工业2.00081504.2041150年开封博大东菱车业有限公司郑杞连线以南、开封中原钢厂以东郑杞连线以南、开封中原钢厂以东工业1.4876374.88280.550年河南大丰实业有限公司金明工业园安利达金属工程有限公司东侧金明工业园安利达金属工程有限公司东侧工业2.75435694.09620.750年开封市远征电机制造有限公司开封市金明工51、业园郑杞公路以北开封市金明工业园郑杞公路以北工业2.7038681.36520.550年开封市世纪商砼有限公司西高屯村南、金明大道东西高屯村南、金明大道东工业4.72111189.72730.850年开封三毛时代商贸有限公司310国道北侧310国道北侧工业6.884381734.86381 50年河南省天大钢筋加工有限公司汪屯化工区1-18-1号汪屯化工区1-18-1号工业1.50812380.04630.650年开封物竞实业有限公司汪屯化工园区医疗废物处置中心东侧汪屯化工园区医疗废物处置中心东侧工业2.34834591.78170.650年河南省大地农化有限责任公司马家河以南、南干渠以西马家52、河以南、南干渠以西工业3.5325890.190.750年河南建设新型材料有限公司开柳路以东同力水泥以东开柳路以东同力水泥以东工业1.05475265.7970.750年开封市豫北热能设备有限公司2012开封市土地出让详情开封市土地出让详情商业格局商业格局 据开封市商业网点规划（1995-2010）开封市着力打造一个市级商业中心：鼓楼商业中心，五个区级商业中心：东区区级商业中心 西区区级商业中心 边村区级商业中心 南关区级商业中心 杏花区级商业中心。商业格局商业格局 目前，商业主要呈“113”分布即：一个市级商业中心：鼓楼商圈 一条商业街：中山路商业街 3个区级商业中心：南关商业中心 东城商业53、中心 西城商业中心。项目周边区域状况房地产市场调研p市场调研之前，我们带着一些疑问和假设，先后进行了多次内部讨论，得出了很多结论，为使定位更加精准化，我司讨论后决定从市场调研出发。p本次的市场调研特成立东辰达市场调研组（以下统称调研组），调研期间调研组共做调研期间调研组共做200200余余份调研问卷，后期经份调研问卷，后期经过调研组统一筛选确定有效问卷过调研组统一筛选确定有效问卷185185份份；其问卷调研范围以鼓楼片区、项目周边区域、西城区、南区少数、东区少数、杞县通许部分，调研受访群体主要以个体经商户、企业员工为主，泛公务员为辅。p通过大量的调研问卷，调研组得到了大量的客户信息，为本项目后54、期项目定位，提供了大量一手可靠信息为本项目后期项目定位，提供了大量一手可靠信息。市场调查问卷市场调查问卷开封市房地产市场调研概况开封市房地产市场调研概况B1、性别：(单选)1、男 2、女 B2、家庭人口总数：人B3、年龄：(单选)1、20以下 2、2025 3、2530 4、3140 5、4 050 6、50以上 市场调查问卷贵宾客户背景根据图表显示可知：受访者的性别比例几乎接近受访者的性别比例几乎接近1:11:1，年龄段则以在，年龄段则以在20-4020-40岁客户为主，以岁客户为主，以41-5041-50以上以上（占（占18%18%）受访客户为辅。）受访客户为辅。B5、您的职业：（单选）155、政府、事业单位 3、企业员工 5、私营业主 6、教师 7、军人 8、其他（_）根据图表显示可知：接受问卷调查的受访者，主要集中以泛事业单位、私营业主、企业员工为主，接受问卷调查的受访者，主要集中以泛事业单位、私营业主、企业员工为主，此类客户群体购买力相对高，注重项目品质，对价格敏感度低，对产品要求高。此类客户群体购买力相对高，注重项目品质，对价格敏感度低，对产品要求高。市场调查问卷贵宾客户背景B6、请问以下哪项最能代表您家的每月总收入？（包括工资、奖金、补贴等所有收入）（单选）1000 1500 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 10000 150001 56、2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12B7、请问以下哪项最能代表您家的每月的总消费？（单选）根据图表显示可知：接受问卷调查的受访者，受访者每月家庭收入主要集中在接受问卷调查的受访者，受访者每月家庭收入主要集中在3000-60003000-6000，家庭月消费主要集中在，家庭月消费主要集中在1000-1000-50005000元之间。元之间。市场调查问卷贵宾客户背景根据图表显示可知：31%31%的受访者认为已经饱和，的受访者认为已经57、饱和，30%30%受访者认为市场供应不足，还有很大的上升空受访者认为市场供应不足，还有很大的上升空间，间，29%29%受访者认为供求平衡，只有受访者认为供求平衡，只有18%18%受访者认为不了解。受访者认为不了解。Q1、请问您觉得开封现在房地产开发的整体状况如何？(单选)1、已经饱和，市场供应过量 2、市场供应不足，还有很大的上升空间 3、供给与需求基本平衡 4、不了解市场调查问卷调研问题Q2、请您谈谈对开封房产价格的认知:(单选)1、房价较低，有很大的升值空间 2、房价较合理，升值空间有限 3、房价偏高，有一定的升值空间 4、不了解根据图表显示可知：40%40%的受访者认为开封房价较高，但有58、一定的升值空间，的受访者认为开封房价较高，但有一定的升值空间，36%36%受访者认为房价合受访者认为房价合理，升值空间有限，理，升值空间有限，16%16%受访者认为房价较低，有很大的升值空间，有受访者认为房价较低，有很大的升值空间，有8%8%受访者认为不了解、不关注。受访者认为不了解、不关注。市场调查问卷调研问题根据图表显示可知：之所以考虑购房原因占比目前无房、改善居住并列第一，其余依次为子女买房、之所以考虑购房原因占比目前无房、改善居住并列第一，其余依次为子女买房、升值投资、为父母买房、本地拆迁、其他类升值投资、为父母买房、本地拆迁、其他类.Q3、您之所以考虑购房是因为（最主要的原因）：(单59、选)1、改善居住 2、目前无房，买房自住 3、为父母买房 4、为子女买房 5、投资升值 6、本地拆迁 7、其它_市场调查问卷调研问题Q4、您对目前住房不满意的是什么？1、物业管理 2、交通状况3、购物环境4、内部装修 5、户型 6、小区环境7、地段8、通风采光 9、居住面积 10、教育环境 11、其它_根据图表显示可知：在在185185份有效问卷中，对目前住房不满意的地方，物业管理占份有效问卷中，对目前住房不满意的地方，物业管理占17%17%，小区环境、，小区环境、交通状况各占交通状况各占13%13%居于前三位。居于前三位。市场调查问卷调研问题Q5、您期望的产品类型是：(单选)1、高层（13层60、以上）2、小高层（8-12层）3、多层（7层以下）4、别墅 5、商业 6、写字楼 7、公寓 8、其他（_）根据图表显示可知：目前大众市场上客户对小高层、多层、高层接受度较高，其次是别墅、公寓、商根据图表显示可知：目前大众市场上客户对小高层、多层、高层接受度较高，其次是别墅、公寓、商业，写字楼整体占比为零。业，写字楼整体占比为零。市场调查问卷调研问题Q6、您期望的住宅户型结构是什么?(单选)1、两室 3、三室 4、四室 5、五室以上 （A单卫 B双卫）根据图表显示可知：根据图表显示可知：72%72%的受访者期待三室户型、其次是的受访者期待三室户型、其次是15%15%的两室。在卫生间数量上，的两室61、。在卫生间数量上，55%55%选择双选择双卫，卫，45%45%选择单卫。选择单卫。市场调查问卷调研问题Q7、请问您购房时会采取何种付款方式？(单选)1、一次性付清 2、分期付款 3、银行按揭贷款Q7.1、您能承受的购房时首付的额度是：(单选)1、8万以下 2、912万 3、1316万 4、17-20万 5、21-25万 6、26万以上Q7.2、您能够承担的月供金额是多少?(单选)1、1000元以下 2、1001150 3、15012000 4、20013000 5、3001元以上根据图表显示可知：62%62%的受访者选择按揭买房，的受访者选择按揭买房，30%30%的受访者选择一次性购房，剩余的62、受访者选择一次性购房，剩余8%8%选择分期付款；选择分期付款；选择银行按揭大部份选择首付是选择银行按揭大部份选择首付是2525万以下万以下，月供主要是，月供主要是20002000元以下元以下。市场调查问卷调研问题Q8、您期望的房型是：(单选)1、顶层带阁楼 2、平层退台式露台 3、首层带花园 4、下沉式庭院 5、其它（_）根据图表显示可知：在期望房型上在期望房型上44%44%期望平层退台式露台，期望平层退台式露台，33%33%期望首层带花园的，期望首层带花园的，14%14%、7%7%期望顶期望顶层带阁楼及下沉式庭院。层带阁楼及下沉式庭院。市场调查问卷调研问题Q9、您希望的住宅面积约为多少平方米63、(单选)1、80平方米以下 2、81-100平方米 3、101-120平方米 4、121-140平方米 5、141-160平方米 6、161平方米以上根据图表显示可知：住宅居住面积上住宅居住面积上50%50%的受访者选择的受访者选择101-120101-120平米，平米，23%23%选择选择80-10080-100平米平米,20%,20%选择选择121-121-140140平米，平米，8080平米以下、平米以下、141-160141-160只有只有3%3%的受访者选择，的受访者选择，1%1%选择选择161161平米以上大面积。平米以上大面积。市场调查问卷调研问题Q10、请问在住宅面积一定得情况64、下，您对哪个方面的面积最为侧重？(单选)1、大客厅 2、大主卧 3、大（多）卫生间 4、大厨房根据图表显示可知：在面积侧重上在面积侧重上53%53%的受访者选择大客厅，的受访者选择大客厅，38%38%选择大主卧，卫生间和厨房只有选择大主卧，卫生间和厨房只有6%6%和和3%3%的受访者选择。的受访者选择。市场调查问卷调研问题Q11、请问您对将要购买的住宅的外立面颜色有什么要求？(单选)1、暖色为主（如米黄色、棕红色、粉红色）2、中型色（黑白灰）3、冷色为主（如白色、蓝色、草绿色）4、特殊色（）根据图表显示可知：在住宅外立面颜色上在住宅外立面颜色上67%67%的受访者要求是暖色调，其余依次是中性色65、冷色、特殊颜的受访者要求是暖色调，其余依次是中性色、冷色、特殊颜色。色。市场调查问卷调研问题Q12、请问您喜欢的建筑风格、园林风格是？(单选)1、传统中式风格 2、西式欧式（如法式德式等）风格 3、现代建筑（简洁物质化）4、宁静及环境优美即可 根据图表显示可知：在建筑、园林风格上在建筑、园林风格上34%34%的受访者偏重西式建筑风格，的受访者偏重西式建筑风格，27%27%的受访者偏重现代风格，的受访者偏重现代风格，21%21%、18%18%偏重宁静优美、传统中式。偏重宁静优美、传统中式。市场调查问卷调研问题Q13、您感觉开封北区最匮乏的资源是什么？（限选三项）1、商业中心 2、酒店 3、学校66、 4、幼儿园 5、高档饭店 6、公园 7、写字楼 8、公交车 9、其他_根据图表显示可知：北区最匮乏资源上，受访者认为主要缺乏资源依次为商业中心、公园、幼儿园、公交北区最匮乏资源上，受访者认为主要缺乏资源依次为商业中心、公园、幼儿园、公交车、学校、写字楼、酒店、高档饭店；车、学校、写字楼、酒店、高档饭店；市场调查问卷调研问题Q14、您对以下景观设计最感兴趣的有哪些?（限选三项）1、活动器械 2、假山 3、大型商场 4、水系 5、绿化 6、名贵树木 7、背景音乐 8、儿童乐园 9、其它（）根据图表显示可知：在景观设计上受访者对绿化、活动器械、儿童乐园、大型商场、水系较为感兴趣。在景观设计上受访者67、对绿化、活动器械、儿童乐园、大型商场、水系较为感兴趣。市场调查问卷调研问题Q15、以下区内公共设施，您最希望有的哪些（限选四项）？1、学校 2、幼儿园 3、中小超市 4、大型商业 5、药店 6、美容美发 7、书店 8、肉菜集贸市场 9、活动中心 10、洗浴中心 11、餐饮 12、健身设施 13、游泳池 14、户外活动场所 15、24小时便利店 16、诊所 17、银行 根据图表显示可知：在小区公共设施方面大部分客户选择诊所、集贸市场、幼儿园、学校、根据图表显示可知：在小区公共设施方面大部分客户选择诊所、集贸市场、幼儿园、学校、2424小时便利店、小时便利店、中小超市这类生活配套设施。中小超市这类68、生活配套设施。市场调查问卷调研问题Q16、您喜欢的小区配套设施应该设置哪些?（单选）1、蓝球场 2、羽毛球场 3、网球场 4、地热水 5、暖气 6、天然气 7、高科技应用 8、其他（_）根据图表显示可知：小区配套设施小区配套设施34%34%受访者选择天然气，受访者选择天然气，29%29%选择暖气，选择暖气，15%15%篮球场，篮球场，10%10%地热水地热水7%7%羽毛羽毛球场，球场，4%4%网球场，网球场，1%1%高科技应用高科技应用。市场调查问卷调研问题Q17、请问您是通过什么渠道了解购房信息的：（限选三项）1、报纸2、电视 3、户外 4、网站 5、电台 6、单页宣传 7、房展会 8、朋友69、介绍9、其它（请注明）根据图表显示可知：在通过什么渠道了解购房信息，受访者了解购房信息的途径主要是房展会，朋友介绍，在通过什么渠道了解购房信息，受访者了解购房信息的途径主要是房展会，朋友介绍，单页宣传等方式单页宣传等方式。市场调查问卷调研问题Q18、在您选房的过程中，那些外部因素对您选房影响较大（单选）1、楼书 2、售楼员推荐 3、广告宣传4、朋友推荐5、其他（请注明）根据图表显示可知：外部因素对选房影响外部因素对选房影响61%61%的受访者选择朋友推荐，的受访者选择朋友推荐，15%15%选择广告宣传、售楼员推荐，选择广告宣传、售楼员推荐，5%5%选择其他，选择其他，4%4%选择楼书。选择楼书70、。市场调查问卷调研问题Q19、在您选房的过程中，那些楼盘自身因素对您选房影响较大(限选四项)1、开发商实力 2、地理位置/地段 3、周边环境 4、小区环境 5、小区配套设施 6、物业管理 7、房价 8、园林绿化 9、建筑质量 10、房屋升值空间 11、住户素质 12、社区治安 13、靠近目前居住地 14、方便上班/上学 15、交通状况 16、建筑外观 17、房屋面积 18、房屋户型（几房几厅）19、物业费 20、得房率 21、朝向 22、楼层 23、其它（_）根据图表显示可知：楼盘自身因素对选房影响较大的问题中，受访者多数选择地段和位置、周边环楼盘自身因素对选房影响较大的问题中，受访者多数选择71、地段和位置、周边环境、小区环境、小区配套以及房价。境、小区环境、小区配套以及房价。市场调查问卷调研问题Q20、请问您会在开封北门外周边区域买房吗？(单选)1、一定会 2、可能会 3、不清楚 4、可能不会 5、一定不会 根据图表显示可知：是否会在本项目周边购房，是否会在本项目周边购房，6%6%选择一定会，选择一定会，49%49%受访者选择可能会，受访者选择可能会，24%24%选择不清选择不清楚，楚，14%14%选择可能不会，只有选择可能不会，只有7%7%客户选择一定不会。客户选择一定不会。市场调查问卷调研问题开封处于政府主导下城市多中心实施阶段（老城区及西区），确立西进引领、东部充实、南部改善、72、北部拓展、疏散古城的空间发展布局老城区板块北区板块西区板块南区板块东区板块本案引领疏散改善充实拓展城市发展方向城市中心城市中心p疏解古城:控制古城居住人口规模和建设强度，逐步疏解古城区人口，减轻古城人口保护压力p东部充实:边村产业聚集区和汪屯产业聚集区作为承载产业转移的主要空间，近期逐步充实其用地，提升产业集聚能力和集聚效应。p南部改善:结合路网和火车站地区综合改造，重新建立南城秩序，改善南城面貌.p西进引领:加快建设开封新区，引领城市空间向西拓展，建设面向区域的公共服务中心、教育中心和新型工业化产业示范基地。p北区拓展:适度发展北城居住组团的居住功能，使其成为古城人口疏解的主要承接地。u本案73、位于北区板块区域情况：区域情况：城市北拓展区域，具备城市功能，属于城市人口疏解地城市北拓展区域，具备城市功能，属于城市人口疏解地 主要承接地主要承接地开封市住宅发展现状及布局情况分析开封市住宅发展现状及布局情况分析区域形象：区域形象：北部宜居教育区，城市陌生区域，缺乏生活配套功能，非房地产主流开发区北部宜居教育区，城市陌生区域，缺乏生活配套功能，非房地产主流开发区北区为城市宜居教育城，东京大道以南区域属于开封河南重要学府区域，以北为城市陌生区域，形象差，缺乏生活配套，目前多个楼盘同时销售，但居住价值待启发p区域规划复兴大道作为城市主干道，后期与郑州农业路相连，可以快速到达郑州各个区域；p目前区74、域内仅有少量道路建成通车，交通通达性差；p由于目前部分道路尚未修建及板块属性，短期内区域认知和认可度低。交通情况：交通情况：目前交通通达性差，区域认可度低，交通配套实现仍需时日目前交通通达性差，区域认可度低，交通配套实现仍需时日复兴大道复兴大道郑开大道郑开大道总结 一、开封房地产目前户型主要以110-140的三房为主，其次是两房面积区间为80-100，其余配有一房小户型及四房，复式等;二、开封本地人群能接受的房款总价为50万元以内，能承受的首付为20万以内的较多，能承受的月供为2500元以下；三、目前整个开封的区域内产品形态同质化较强，但是建筑风格已经是出现差异化；但是整体仍旧以现代简约、简约75、欧式为主，其他的一些项目也有比较特别的建筑风格如法式，英伦、新古典、徽派等，典型代表楼盘有塞纳左岸、郑开橄榄城、建业熙和府等。四、随着社会的不断的发展，人们对整个小区的品质要求也进一步提高，针对小区内部要求有诊所、小型超市、幼儿园等，公共设施要求有活动器械，儿童乐园，小区内部公园等；小区外部要求有医院、学校、大型商业购物中心、菜市场等；对于交通配套希望有公交车站、火车站、汽车站等，更加方便出行。开封房产市场调研地块指标地块指标p 占地约2100亩，地块方正，需拆迁；p 四面临路，将来复兴大道直通郑州北环路，成为连接郑开的最便捷的通道；p 项目周边学府云集，是开封科教区域；p 项目向北为开封资源76、保护区域，未来城市向北发展空间受限，难以形成主流居住区，但具备高端居住区的属性。地块地块黑黑池池柳柳池池教教育育学学院院开开封封大大学学警警察察学学院院行行政政学学院院黄黄河河水水利利外部配套：外部配套：城市陌生区域，缺乏实质性生活配套城市陌生区域，缺乏实质性生活配套地块地块黄河水院黄河水院万岁山万岁山龙亭龙亭卫生卫生院院森林公园森林公园开封大学开封大学教育学院教育学院警察学院警察学院行政学院行政学院区位交通：区位交通：东部工业区西侧，紧邻中心城区，依赖老城区配套，但存在交通瓶颈，与市区联系不紧密东部工业区西侧，紧邻中心城区，依赖老城区配套，但存在交通瓶颈，与市区联系不紧密老城区板块北区板块西77、区板块南区板块东区板块本案引领疏散改善充实拓展城市发展方向p地块位于北区板块，北邻连霍高速，南临复兴大道（向西与郑州农业路相连），东侧临开柳路，处于城市主干道交汇处，但但目前复兴大道、开柳路交通存在瓶颈，缺乏公共交通配套；p复兴大道是城市主干道，后期将被打造成为郑州-开封观光大道，同时也是连接东西板块的大动脉；p开柳路城市南北干线，道路等级高，完全通车打，将成为北区和东部板块联系的主干线p距离老城商业中心4公里左右。地块四至：地块四至：近距离无配套，多为村庄、田地；四面临路，昭示性较好。体量大，地块方正，地势平坦近距离无配套，多为村庄、田地；四面临路，昭示性较好。体量大，地块方正，地势平坦有优78、良的外部自然资源可利用有优良的外部自然资源可利用黄河黄河地地块块黑黑池池柳柳池池 1、开发商实力雄厚，在当地有一定的知名度 2、地块内部平整，项目规模较大 3、项目周边可利用资源丰富 4、区域内规划的交通线丰富，后期交通通达性较好劣势Weaknesses威胁优势Strengths机会OpportunitiesSWOT分析Threats1、位于北区板块，区域认知度低2、受地块属性的影响，容积率，产品类型有一定的限制性3、开发商实力较强，但开发经验不足4、交通不便，路网有断层，配套不完善1、郑汴融城，带来一定量的外来客群，消费潜力较大2、随着交通规划的实施，项目价值会进一步提高3、市场处于初级发展79、阶段，客户的消费观需要一定的引导5、本项目题量大，规划配套齐全，有优势互补作用1、位于城市非主流发展方向2、市政建设需要一定的周期完成3、新农村建设和郑汴带上项目寻找客源，造成了一定量的客户分流4、城市开发量大，消化量小，竞争激烈，影响项目的溢价能力项目项目SWOT分析分析机会优势劣势威胁项目属性界定项目属性界定p城市北部拓展区域，区域陌生p周边实质性生活配套，依赖老城区p近期交通通达性差，昭示性较好p地块方正，地势平坦，有优良的资源可利用项目属性区域核心位置、城郊结合处、大规模大体量、周边具备良好的资源区域核心位置、城郊结合处、大规模大体量、周边具备良好的资源优势。优势。在售项目帝湖世家晖达80、.温莎尚郡万丽.铂金瀚宫鼎立.国际城社区形象建筑面积约30 万约80 万约11万150万产品形态高层、洋房、别墅高层洋房、小高层、高层小高层、高层、别墅建筑风格英伦地中海西班牙、法国、加州、地中海、意大利、英国、荷兰等异域景观风格构成分期情况分三期，在售一期分三期，在售一期分一期分8期户型面积88 两房，119143 三房，129-173 花园洋房113-133三房高层88-97 两房、113-1739三房；洋房118-126三房87-89 两房、116-140 三房；195楼中楼别墅；销售价格高层4900元/，洋房7000元/未开盘（预计5000元/）洋房7600元/，高层5300元/小高层81、5200元/、高层5000元/，洋房6400元/销售情况目前在进行订房认购活动，高层多订房低楼层，洋房认购情况一般未售（前期国土资源局做内部团购，10月20日9#1万抵2万会员招募，约排号180多号，预计春节左右开盘）目前正进行大幅度促销活动，高层总裁签售，购洋房直接送车位目前A区剩余几套现房，B区主推区域，销售约40%在在售售在售项目水岸家园润城碧水蓝城.美兰湖郑开森林半岛社区形象暂无建筑面积 13万30万52万110万产品形态高层高层、洋房高层、洋房多层洋房、合院式联排、双拼别墅、高层 建筑风格欧式风格中式风格欧式洋房北美风格、高层Art-deco分期情况分二期分二期分二期分九期户型面积482、2 一房、87-92 二房、102-118 三房、132 四房-94-96二房、108-146三房65-73一房、90-131 二房，123-150三房、154-203四房、190五房，260六房销售价格5200元/未开盘住宅5756-6249元/，商业1.3万/，车库14.39万，地下储藏室1800元/（强制性购买）预计中旬高层：34#估价6000元/；49#5615-5975元/；别墅1.7-1.8万元/；电梯洋房：6700元/销售情况尾盘剩余几套房未售（目前售楼部户型沙盘等销售道具未到场）2010年11月开盘，二房及120 以下三房基本售完，126-150 大三房还有少量房源。目前主推183、8#.20#.29#当期促销方案：直降200元送配套费用.全款97折，14年3月交房第五期住宅49#排号中，13年11月开盘。34#13年9月24日开盘，底商13年11月底开盘。在售户型以三房112-148为主力，目前洋房尾盘，别墅和高层房源充足在售项目新晋美悦都未来湖滨花园香堤湾香郡庄园碧丽国都社区形象建筑面积100万21万22.4万30万产品形态高层高层、洋房多层，小高层、高层高层建筑风格Art-deco新古典主义新古典主义南美风情分期情况分三期分二期分三期分三期户型面积88二房、98-133三房、140-179四房、192-270复式高层89二房、130-135三房、177-186四房；84、洋房139-146三房、220-232四房84-108两房、115-137三房50-61一房、105-126二房、123-155三房、146-255四房、复式258销售价格5700元/（顶层复式6600元元/）高层5000元/（预计），洋房一层9668元（送花园60 ）,中间层5800-6100元/；顶层6192-6321元/（复式）5250元/1#5400-5500元/；2#5080-5200元/销售情况一期11年6月开盘，以2.3房为主（140 以下），剩余少量房源。二期13年9月开盘，以3.4房为主。目前主推10#楼王，户型以190-270 为主9月份11、12#开盘，12#楼2F剩1套85、，4-6F均余2套、复式及11#楼房源充足，高层21#正在排号，1万抵3万二期已交房，三期9月份38#开盘目前剩余少量房源；30-36#已排号120（认筹2千抵2万）左右，预计11月中旬开盘。11年5月推出1#-4#。目前3#4#售罄，2#剩余3套，目前主推1#284套，已售120套左右（13层以下小户型，全楼105 均售罄）。10月营销亮点推出6套4880特价房在售项目新龙御都国际郑开橄榄城.熙岸蓝湾国际格林公馆社区形象建筑面积80万160万方1424万产品形态高层多层，小高层，高层高层，小高层多层，小高层，高层建筑风格新古典主义洋房西班牙、高层Art-deco简欧风格欧式分期情况分二期分八86、期，在售二期分一期分二期户型面积91-110 二房、112-147三房、151-175 四房84二房、117-122三房、140-191 四房、272 复式62一房、89-144 二房、131-144三房106-126二房、120-144三房、143-166 四房销售价格5210-5620元/高层5600元/，洋房7400元/（首层1.1万/）.5500-5800元/预估洋房1.1万（1F）/，7200-7800元/销售情况一期1#5#9#楼。入会卡2000元。10月19日，9#开盘，推出199套房源，剩40套左右。其中110 以下小户型售罄。三房，四房房源略充足。目前营销方案全款9折，按揭987、2折。10#内部认购已售罄。15年底交房。13年10月19日二期推出5栋洋房。目前一层，顶层剩余较多，中间层少量房源，一层高层三房剩不到10套房源。营销方案2万抵5万。2012年1月开盘当期推出6#8#售罄，销售过程中首付分期（3次）13年11.02日一期认筹。推出7栋洋房（7#，9#不售）。营销方案2万抵4万（当天42000元）。15年初交房在售项目塞纳左岸前景国际安联优悦城蓝天中央公园社区形象建筑面积10万6.3万11万16万产品形态多层、高层多层、高层多层、小高层高层建筑风格欧式现代新古典现代简约 分期情况分二期分一期分二期分二期户型面积54 一房，84-103 二房，125-148三房88、，166-176四房109-141 三房90-140 50一房、125-135三房，销售价格高层5400元/，洋房：7500元/（4F），1.3元/（1F架空复式，送花园），9000元/（顶层）未售（置业顾问预计5300元/左右）高层4500，洋房正在排号高层5500元/销售情况一期12年初开盘洋房，二期13年10月27开盘高层。洋房300套余60套，高层9#100套余25套左右，89 售罄，仅剩143 .洋房一楼送私人车库。全款97折，按揭99折。14年4月交房。正在排号，共168套，元旦开盘。1万抵2万洋房首批4#排号，预计年底开盘。推出72套，已排12个，认筹1万2.2012年开盘，低楼89、层房源不多，高楼层房源较多在售项目开元上城晋开御景湾安联青年城长金贵和世嘉社区形象建筑面积8.9万12万25万15万产品形态多层、小高层、高层多层、高层小高层、高层高层建筑风格欧式欧式欧式欧式分期情况分二期分四期分二期分二期户型面积88二房、126-135三房76-127二房、104-129三房；53 一房、90-106二房、128-130三房87-93二房、118-129三房销售价格预计均价5700元/三期小高层4200元/，四期13年底开始，预计4500元/；地下车位8万，住宅4500元/，地下车位10万5400-5600元/销售情况一期售罄，二期首批推出3#楼，即将排号，预计11月中旬开90、盘一，二期11年交房；三期12年6月开盘，13年4月售罄；四期13年12月开始排号目前在售6栋11层。优惠：三房直降25000；二房直降15000；免配套费用14年4月交房。一期9#10#余少量房源。10月26日二期首批开盘，推出5#6#，其中6#90 以下户型。排号5千抵3万。全款97折，15年6月交房在售项目融元景园越宫京园长金贵和世嘉幸福里社区形象建筑面积 13万7.2万15万30万产品形态多层、别墅多层，高层，小高层高层小高层、高层建筑风格欧式风格现代欧式欧式风格分期情况分三期分三期分二期分二期户型面积住宅：88-90两房、107-135三房；270别墅；底商：88-330（两层）高层91、65-73一房、83-99两房，99-129三房、130顶层复式87-93二房、118-129三房40-57一房，78-86两房、86-137三房；157四房销售价格住宅均价4980元/（1F5400-5500元/、2F4400-4500元/、3F4100元/）；底商6500-8000元/4500元/5400-5600元/公寓5000元/，住宅4980元/销售情况一期已交房。目前在售二期第三批。整体去化情况较好.全款94折，按揭96折，老带新1千；14年底交房。11年10月30一期开盘；12年6月20二期；12年9月16三期；目前仅剩17#,21#顶层和少量平层一期9#10#余少量房源。10月92、26日二期首批开盘，推出5#6#，其中6#90 以下户型。排号5千抵3万。全款97折，15年6月交房12年12月份一期开盘开盘，目前在售1#-9#，目前主推3#小户型公寓楼。5#，9#房源充足。推广的亮点：一成首付一套房（4#6#7#8#首付分期）在售项目绿都上河城新龙.御景城东汇名城社区形象建筑面积32万23.6万260万产品形态多层，高层多层，高层叠墅、洋房、小高层，高层建筑风格现代81两房，113-141三房分期情况分四期分三期分五期户型面积71-79两房，91-121三房81两房，113-141三房88-199二房、三房，复式，叠墅销售价格多层：1F5700元/；平层5200元/。高层93、4000-4300元/5200元/未开盘销售情况目前销售第四期，多层为现房小户型售罄，剩少量1楼（125 ，带花园），高层余少量小户型，三房较充足目前销售第四期，多层为现房小户型售罄，剩少量1楼（125 ，带花园），高层余少量小户型，三房较充足;优惠:20万优惠3万，40万优惠5万，50万优惠6万。（未销售）13年11月底开始排号，预计12月中旬开盘，首批4栋叠墅，5栋复式，5栋高层开封近几年团购房价格项目名项目名地址地址团购年份团购年份团购单价（元团购单价（元/平米）平米）蓝湾国际郑开大道集英街20104200开元上城郑开大道集英街20124250前景国际晋安路黄河路交叉口20123780西94、湖翠庭集英街20113700温莎尚郡金明大道新河大西门20123580九大街项目复兴大道九大街交叉口2014预计3500欧洲风情（别墅）金明大道向南郑民高速20133000（洋房）4600（别墅）卡迪亚庄园（22F）周天路集英街交叉口20134200天下融城郑开大道20133650欧洲小镇 六大街20123660幸福里东京大道黄河路交叉口20123300龙昇丽景一大街复兴大道交叉口2012-201328603650 我们的项目主要是针对终极置业者，郑州过来的客户和县城的富裕阶层比较多，一般都看中了小区品质和双湖的大环境。洋房是稀缺产品，价格要高一些，现在剩余的房源也不多了。郑开橄榄城置业顾问翟95、鲲鹏 10月销售的少一些，30多套，前几个月大概60套左右一个月，剩余100多套，均价5700左右。大概17%郑州客户，开封市区、通许、杞县客户占据大多数。多数都是看中了项目的地段，比较成熟了。东方今典置业顾问张敏区域内客户群体项目前期有部分团购，价格比较低，现在开封某些大户一次可以消化一栋楼，比较厉害。我们项目以投资型的产品为主，过来买的也有很大部分的投资客。郑开印象城销售经理张X 开封这几年团购房源比较多，吸收走了大量的投资客户。市场产品相对来说很雷同，创意产品不突出，成为各个项目的一大缺陷。居住方向大家还是偏向西区的，据说市委又会西迁了。富久华置业公司销售经理田XX区域内客户群体当时拿地96、的时候感觉我们这个地方偏，项目小，也就是卖3700-3900，后来借助轻轨、物流通道金明汽车站的影响力，开盘卖到了4400！而且销售的不错，现在基本已经没有房子了。很多人看中了这个项目的投资价值，现在开封投资客蛮多的。翡翠城销售经理管英项目的多数底商，包括华庭的和上城的，基本被一个大户一次性买断了。多看中了项目的品质和物业的报障，感觉升值潜力比较大，和公司品牌有很大关系吧。开元置业李XX区域内客户群体1、项目竞品项目选取 从竞争现状来看，本项目竞品楼盘，不管是在开发商的品牌还是销售价格都位居开封前列，我们项目需打造自身价值体系，规避大批项目量竞争n 竞争项目选取原则：以下原则均能吸引相似的客群97、。1、客群重叠原则2、区位重叠原则3、价格重叠原则4、体量重叠原则5、产品重叠原则6、入市时间重叠原则 根据以上原则，本案选取竞品。项目名称开发商物业类型总建筑面积销售均价晖达.温莎尚郡河南晖达建设有限公司高层约80 万未开盘（预计5000元/）万丽.铂金瀚宫开封万丽东恒房地产开发有限责任公司洋房、小高层、高层约11万洋房7600元/，高层5300元/鼎立.国际城河南鼎立置业有限公司 小高层、高层、别墅150万小高层5200元/、高层5000元/，洋房6400元/郑开森林半岛开封建业大宏建设有限责任公司多层洋房、合院式联排、双拼别墅、高层 110万高层：34#估价6000；49#5615-5998、75；别墅：1.7-1.8万；电梯洋房：6700；幸福里开封执大象置业有限公司小高层、高层110万公寓5000元/，住宅4980元/新龙御都国际新龙集团高层80万5210-5620元/郑开橄榄城开封中联创房地产开发有限公司多层，小高层，高层160万方高层5500-5600元/，洋房7200-7800元/（中间层）,1.1万/（一层）安联优悦城开封安联置业有限公司多层、小高层11万高层4500，洋房正在排号新龙.御景城卧龙置业有限公司多层，高层23.6万5200元/东汇名城开封国际城一号实业开发有限公司叠墅、洋房、小高层，高层260万-2、竞品社区景观布局对比多数品质项目，充分利用外界水景或其他99、资源进行社区规划，部分项目将外界景观顺势引入社区内部，形成高效利用，并根据景观对产品进行围合布局，增加楼王数量，提升整体品质在在售售郑开橄榄城铂金瀚宫鼎立.国际城东汇名城新龙御都国际3、项目规划诸多品质项目均有主题性，在建筑风格已经做出差异化，但园林景观出现均一化（景观打造难度大）本案有突破空间 结论：从现有项目核心价值营造及规划层面看，主题性的规划设计已经成为各项目最为核心的价值点，园林配套各社区层次不齐，本项目具备一定的发展空间。项目名称建筑风格建筑规划景观规划晖达.温莎尚郡英伦兵营式多中心组团景观万丽.铂金瀚宫地中海兵营式轴线式水系景观鼎立.国际城欧式风格兵营式分散式景观郑开森林半岛洋房100、北美风格、高层Art-deco兵营式多中心分散式景观幸福里欧式风格围合式中心景观新龙御都国际新古典主义组团景观中心景观郑开橄榄城洋房西班牙、高层Art-deco兵营式花园式水景安联优悦城新古典兵营式零星景观新龙.御景城现代兵营式组团景观东汇名城“新宋风”+现代经典兵营式组团景观60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上晖达.温莎尚郡万丽.铂金瀚宫鼎立.国际城郑开森林半岛幸福里新龙御都国际郑开橄榄城安联优悦城新龙.御景城东汇名城4、户型面积市场上户型面积分布较广，单项目供应户型面积分布丰富5、房型面积三房以120-14101、0为集中供应区间，二房、四房供应区间比较分散；但从面积上看，产品仍以追求舒适度的为主结论：周边项目产品供应环节存在市场空白点。建议前期根据入市节点，适当缩小面积，增加产品性价比。核心原则：（同等功能优面积同等功能优面积）项目名称平层跃层复式凸窗八角窗转角窗飘窗入户花园露台阳台空中花园挑高阳台其他晖达.温莎尚郡万丽.铂金瀚宫鼎立.国际城郑开森林半岛幸福里新龙御都国际郑开橄榄城 安联优悦城新龙.御景城东汇名城6、产品细节从设计角度来看，竞品项目当前项目户型创新力度较高，拥有入户花园、露台、空中花园等品质元素的设计，客户对房屋“舒适度”与“功能性”要求逐步提高结论：产品细节打造中创新力度较高，拥有较高的品质元素。建议本项目在“功能性”下功夫，核心原则：（同等面积优功能）结论1、市场产品面积区间集中，多在110130平米之间；2、整体市场产品创新能力不足；3、项目排布整体兵营式排布；4、洋房产品与高层产品较为集中；5、市场价格多集中在50007000之间范围，团购价格多集中在30004000之间，市场均价被团购市场整体拉低；6、建筑风格多样化，几乎涵盖了市场所有主流风格，徽派风格占比多于其他城市；7、市场趋于成熟，营销手段多样化；8、2012年、2013年房产市场平稳发展，2013年市场放量较前期有所下滑，市场缺乏兴奋点。预祝开发成功预祝开发成功