旅游地产中的容积率研究Tag内容描述：
1、制胜 局部亮点处理 景观细节处理 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 户均资源 居住私密性 户前院尺度 土地资源指标 景观资源指标 建筑间距 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判。
2、rt 6 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 7 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 8 Copyrig。
3、 况,相互制衡中产生. 本次专题将着力解决以上问题,给到策划同事更专业 的指导,以更专业的眼光对项目进行精准的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容积。
4、利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠送私家花园是项目卖价最高的户型,项目溢价的主要组成部分,绝不能浪费掉。
5、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。
6、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。
7、出高容积率利用容易出高容积率 的物业形态,帮助住宅消化容积率压力的物业形态,帮助住宅消化容积率压力 4 4东西向围合排布东西向围合排布增加东西向增加东西向 拍布产品,增大整体进深同时满足日照拍布产品,增大整体进深同时满足日照 本报告是严格保。
8、设用地面积 5 容积率研究容积率研究用地外阴影区修正系数用地外阴影区修正系数 用地外阴影区修正系数用地外阴影区修正系数 总建设用地面积总建设用地面积 用地外阴影区面积用地外阴影区面积 总建设用地面积总建设用地面积 假想地块用地外阴影区修正系。
9、目1.01.5 第三种类型项目:别墅项目0.7以下 按容积率分类 200712 42 第一类项目:高容积率项目第一类项目:高容积率项目 A 案例,还是 用案例说话 项目特征:低价高速高密 度,低品质社区; 结论:高速开发,利润率低;被形象 。
10、成本控制了 50. 总图决定了景观的构架与格局. 总图决定了物业管理成本的基础. 总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板. 一 掏干吃净用足指标 总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板. 一 掏干。
11、 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判断。
12、之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率实际上应该怎么理解容积率 3 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理响因素和机理 现象一:我的叠加怎么没有了北方某中等。
13、成本 2拆迁成本 3建筑成本 4财务费用 5营销费用3 四所得税前净利润 五所得税15 六所得税后净利润 七成本利润率 深深圳圳标标准准深圳市城市规划标准与准则 平均层数 占地面积建筑面积 比例 覆盖率 小区 1.73,3331,00010。
14、OHO住宅普通住宅及公寓; 二投资组成复杂.投资商开发商商业管理及运营公司酒店管理公司基金 主力商户等各路神仙汇聚一堂,好不热闹. 三终端消费复杂.严格地说,它已经不是一个地产项目,而是一个区域建设,且这 类项目大多位于城市的核心地段,最终。
15、比对研判比对研判 希望通过本报告希望通过本报告 解决主要问题解决主要问题 目的:对项目容积率调整可行性进行研判,通过方案比对选择开发周期短目的:对项目容积率调整可行性进行研判,通过方案比对选择开发周期短 风险小去化能力强溢价空间大的方案风险。
16、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。
17、路我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路 案例选择原则案例选择原则 选择案例选择案例 案例借鉴点案例借鉴点 三四线城市三四线城市 城市新区发展方向城市新区发展方向 本市高容积率大盘本市高容积率大盘 城市城市NO.1领先大领先大 。
18、就多赚了. 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率实际上应该怎么理解容积率 4 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理响。
19、率0.50.8,一般的双拼联排别墅项目,如穿插独栋别墅的话,密度将增大许多, 即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响; 容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流.如果其中规划夹杂低别 墅的话,密度相对增大,那么环境相比而。
20、素 建筑密度: 是指建筑物的覆盖率,具体指项是指建筑物的覆盖率,具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比,它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度。
21、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.规划模块 2.户型模块 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。
22、客户层面収生了变化,面积上 去了,可是出现了: 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 开发商想做市场认可度高的叠加别墅没有了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大面积越多,利润越 低,开发商问问什么 现象二:为。
23、了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大面积越多,利润越 低,开发商问问什么 现象二:为何给我做如此多的一体四户北方某城市 当容积率从2.8到3.4的时候,做出了丌想要的产品,销售受阻,开収商反思: 市场难以接受一梯四户的产品。
24、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。
25、502.002.800.00 基本方案综合容积率1.94 基本方案建筑面积353285.38 3售价13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造费用1800.002160.002520.002760.00 4。
26、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。
27、成本 2拆迁成本 3建筑成本 4财务费用 5营销费用3 四所得税前净利润 五所得税15 六所得税后净利润 七成本利润率 深深圳圳标标准准深圳市城市规划标准与准则 平均层数 占地面积建筑面积 比例 覆盖率 小区 1.73,3331,00010。
28、案例高容积率别墅实现项目好品牌的案例 通过巧妙的叠拼组合,在保证基本感受的前提下,提升容积率 叠墅产品叠墅产品 通过围合院落的公共空间来增加邻里交流的空间,将有限的院子集中化减少较小的 庭院带来的负面影响 合院产品合院产品 通过对传统联排的。
29、3P4P1P2P3P4无法达到利润目 标 突破口: 打破容积率框架限制,低容积率产品实现利润目标,用补足容积率方 式来满足指标条件. 确定用地指标 分析项目资源 项 目 认 识 市场机会挖掘 物业发展情况 市 场 研 究 地块核心问题 项目。
30、f this report 4 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report 5 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this repor。
31、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容积率解释 何谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量 容积率容积率 专业解释 通俗解释 一般规则 特殊规则 。
32、关系: 在容积率低于0.3超低的情况下,可以判是一个非常高档的独栋别墅项目; 容积率0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但密度有点大,如果穿插部分双拼别 墅联排别墅,项目品位就相当提高了很多; 容积率0.50.8,一般的双拼联排别墅。
33、向长度如左图的排列时容积率达到最大用足南北向长度 且正好满足日照间距且正好满足日照间距 此时,该地块的容积率计算公式:此时,该地块的容积率计算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。
34、马山片区更新项目. 38 2.1.2 员峰片区城市更新项目 . 41 2.1.3 南下片区城市更新项目 . 43 2.2 小结 . 44 三其他城市经验研究 . 46 3.1 东莞 . 46 3.1.1 更新项目容积率确定的政策与规划基础。
35、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。
36、美 宫殿建筑的大美院落,缔造了新中式院落别墅. 与之呼应的建筑单体采用的新中式风格运用了从传统建筑中提炼出的中式元素:灰瓦粉墙围合布局前 庭后院,建筑细部注重传统建筑的符号运用,木色凸花窗中式屋檐中式宅院门第镶铜雕花木门以及抱 鼓石和砖雕等。
37、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。
38、T 2 PART 3 开发商确定容积率的常规方法 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 容积率确定容积率确定:开发商对容积率的确定,可开发商对容积率的确定,可以分为拿地之前和拿地之后两以分为拿地之前和拿地之后两 个阶段个阶段 净地块容积率 。
39、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。
40、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。
41、容积率 修正容积率1 修正容积率3 容积率区间 政策和经济平衡修正 其他因素修正 空间验证 修正容积率2 策略修正 本报告是严格保密的. 4 基准净容积率的确定思路基准净容积率的确定思路 根据对以往城中村和旧城改造案例研究,并通过经济测算 。
42、局知名开 发商 如何就容积率问题向开发 商提供专业建议 报告构成报告构成 PART 1开发商确定容积率的时间 PART 2 PART 3 开发商确定容积率的常规方法 如何就容积率问题向开发商提出性的建议 目录目录 容积率确定容积率确定:开发。
43、高了很多; n容积率0.50.8,一般的双拼联排别墅项目,如穿插独栋别 墅的话,密度将增大许多, 即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响; n容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对 可以堪称一流.如果其中规划夹杂 低 别墅的话,密。
44、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。
45、建筑物的覆盖率,具体指项是指建筑物的覆盖率,具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比,它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度大, ,说明用地中房。
46、积率上去了 ,自己就多赚了,自己就多赚了. 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的开发商挥之不去的心理底限心理底限 容积率一定 要做满 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响 现象一现象一:洋房怎么:洋房怎么没有了没有了 当容积率。
47、有几个人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等.PART 一容积率与项目规划的逻辑关系如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1建筑密度主要与首层建筑面积有关首层户型赠送私家花园是项目卖价最高的户型,项目溢价的主要。
48、要求限高要求等.也有几个人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等.PART 一容积率与项目规划的逻辑关系如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1建筑密度主要与首层建筑面积有关首层户型赠送私家花园是项目卖价最高的户。
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