世联地产集团化解地块高容积率的方式研究报告（39页）.ppt

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。化解地块高容积率的方式研究本报告是严格保密的。化解住宅高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段2 2拔高楼宇高度拔高楼宇高度超高层超高层1 1标准层消化标准层消化扩大标准层面积：增扩大标准层面积：增加进深加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位、增加梯户比、增加户型面积定位3 3功能转换功能转换利用容易出高容积率利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4 4东西向围合排布东西向围合排布增加东西向增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照拍布产品，增大整体进深同时满足日照本报告是严格保密的。影响容积率因素影

2、响容积率因素1 1标准层消化：梯户标准层消化：梯户比，户均面积比，户均面积 项目 梯户比 户均面积（平米）容积率天悦龙庭天悦龙庭一梯四户一梯四户 130 130 3.3 3.3中信红树湾中信红树湾一梯两户一梯两户 160 160 3.5 3.5u建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量的一梯三户板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层；u为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。u点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；u户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。p户均面积户均面积越大，梯户越大，梯户比可相对较比可相对较小单

3、层面积小单层面积大，容积率大，容积率能保障；能保障；p户均面积户均面积越小，梯户越小，梯户比越大，保比越大，保障标准层面障标准层面积，实现容积，实现容积率。积率。1本报告是严格保密的。提高容积率水平1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用世联研究经验世联研究经验有效消化容积率的手段如下三种：有效消化容积率的手段如下三种：增大梯户比增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积增大户均面积不能偏离定位过多不能偏离定位过多p竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间

4、比过大，极大影响竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；p增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。位过多。1本报告是严格保密的。提升容积率手段2超高层研究本报告是严格保密的。影响容积率因素影响容

5、积率因素楼宇高度楼宇高度u总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196；u幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；u一期6栋595户，18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；u后期的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。一期一期二期二期 分期 楼层 楼宇高度（米）容积率 一期 18 18 5454 2.2 2.2 二期 30 30 90 90 4.5 4.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越

6、高，实现的容积率越大。的容积率越大。项目容积率为项目容积率为3.5，要满足容积率，必须有一定的楼宇高，要满足容积率，必须有一定的楼宇高度支撑。度支撑。本报告是严格保密的。我们得出，最终我们得出，最终决决定是否建超高层，定是否建超高层，以及超高层建多少以及超高层建多少问题，与销售均价问题，与销售均价和开发成本的比值和开发成本的比值密切相关密切相关楼盘楼盘开发成本开发成本销售均价销售均价上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园

7、福州世茂外滩花园5000元/平方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模超高层规模S S比：比：销售均价销售均价/开发成本开发成本2通过案例分析，我们发现通过案例分析，我们发现决定决定是否建超高层，以及超高层建是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发

8、多少问题，与销售均价和开发成本的比值（成本的比值（S比）密切相关比）密切相关超高层出现规律：超高层出现规律：是否出现超高要看市场是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用成熟度，通过价格与成本体系对比，用S S比来比较比来比较本报告是严格保密的。超高出现规律：超高出现规律：当当S S比大于比大于1.51.5，售价远超成本时才有超高层实，售价远超成本时才有超高层实现基础，本项目现基础，本项目S S比约为比约为1.52.01.52.0已具备出现超高层市场基础已具备出现超高层市场基础世联认为，按世联认为，按S S比值比值大小可以将楼盘分为大小可以将楼盘分为两种模式，大于两种模式，大于2.

9、02.0的的楼盘属于价值主体模楼盘属于价值主体模式；式；S S比小于比小于2.02.0的楼的楼盘归类形象主导模式盘归类形象主导模式1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比=销售均价销售均价/开发成本开发成本S S比比楼盘楼盘S S比比价价值值主主体体上海世茂滨江花上海世茂滨江花园园3 3南京世茂滨江新南京世茂滨江新城城3.13.1武汉世茂锦绣长武汉世茂锦绣长江江2.22.2福州世茂外滩花福州世茂外滩花园园2.42.41 12 23 34 45 51010S比比2S比比2价值主体模式价值主体模式拥有强势景观、溢价

10、拥有强势景观、溢价形象主导模式形象主导模式形象、容积率化解形象、容积率化解楼盘楼盘S S比比形形象象主主导导深圳金域蓝深圳金域蓝湾湾2 2珠海金域蓝珠海金域蓝湾湾1.71.7成都金域蓝成都金域蓝湾湾1.71.74 4福州金域蓝福州金域蓝湾湾1.21.27 78 89 910106 6本项目超高层成本本项目超高层成本约为约为800010000800010000元元/平米；平米；售价为售价为1.51.5万万/平米平米左右左右S S比大于比大于1.51.5，已经，已经具备出现超高层建具备出现超高层建筑的条件。筑的条件。本报告是严格保密的。超高产品比例，超高层占价值主体模式80%90%以上；形象主导模

11、式产品线丰富，超高层仅占20%30%S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上，在超高层已经完全脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城形象标杆化解高容积率压力超高层住宅、1栋60层服务式公寓 150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅 由多幢约150米以下的高层、超高层住宅 纯板式高层与超高层，沿江有部分联排别墅 17栋50层的超高层建筑 S比2深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾通过超高层实现高溢价一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期

12、为2栋47层超高层 1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层 35、36层高层，5栋多层 45栋18层住宅、10 栋30层住宅现实情况：本项目S比2，没有稀缺强势景观，市场成熟度有待提升建议：只要规划空间满足要求，尽量减少超高层比例本报告是严格保密的。超高层层数：超高层层数：基于超高成本控制，建议层数控制基于超高成本控制，建议层数控制在在150150米，低于米，低于4747层（要么层（要么100100米要么超高米要么超高150150米）米）避难层设置：17层，33层为避难层（设计要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，项目在29层以上开始

13、设置抗风玻璃幕墙，控制成本高层建筑超过高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。以下。现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式超高层的梯户组织形式由于平层面积由于平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到的限制，超高层建筑舒适度和经济性

14、受到影响影响代表项目：深圳金域蓝湾三期代表项目：深圳金域蓝湾三期l四梯五户，实用率80%以上l户型面积：100-160l平层面积：702代表项目：世贸滨江花园代表项目：世贸滨江花园l两梯两户，实用率77.2%l户型面积在129335 l整体平层面积：2000板式结构板式结构两梯两户多单元连接板式为主两梯两户多单元连接板式为主点式结构点式结构两梯三户以上点式为主两梯三户以上点式为主1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为、形象主导模

15、式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。主），以消化容积率保证舒适度为主。本报告是严格保密的。超高层的梯户组织形式超高层的梯户组织形式三梯二户板式（两三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）个单元连接）或三梯三户、点式（一个单元）根据本项目地块情况，建议：根据本项目地块情况，建议：1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；平米以上；2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；够，建

16、议少量排布三梯三户点式；3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。关于梯户比：关于梯户比：p超高层标准层面积超标准层面积超过过500500平米平米时才达到较好使用率要求；p三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：关于单元连接数：p由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；p根据地块排布实际，首选两个单元连接。户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。保证纯正的南北通透舒适度。本报告是严格保

17、密的。超高层的影响超高层的影响客户层面：客户层面：超高层住宅超高层住宅客户主要为发达城市视野开阔群体及国际客户主要为发达城市视野开阔群体及国际化人士化人士n超高层的心理安全感n高公摊n高物业管理费客户心理优势客户心理优势客户心理劣势客户心理劣势n唯我独尊的感受n开阔的景观视野n便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层客户群体为视野开阔的财富阶层p早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户早期客户p发达及较发达城市的视野开阔群体及国际化生活人士当前客户当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅本报告是严格保密的。超高层

18、影响超高层影响技术层面：技术层面：超高层技术安全等级超高层技术安全等级的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期的变化，导致设计和建设的难度增加，建设周期增大增大u由于超高层技术要求出现质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现；u直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；u结果是建设周期的拉长。结构形式结构形式l住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标水电指标l超高层高度为给水系统带来更多要求超高层高度为给水系统带来更多要求l消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置淋系统等配置l配电配电:对

19、配电要求比较高，多路配电对配电要求比较高，多路配电电梯设置电梯设置l每隔每隔1518层之间要分层设计高速电梯层之间要分层设计高速电梯避难层避难层l每隔每隔1518层之间需要设计一层避难层层之间需要设计一层避难层户型立面户型立面l以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用p为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项目大量出现的产品形态；目大量出现的产品形态；p当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量放在第二选择。放在第二选择。本报告是严格保密的。提升

20、容积率手段提升容积率手段3 3功能转换功能转换寻找其他高容积率的物业形态寻找其他高容积率的物业形态本报告是严格保密的。利用其他高容积率、或不受日照及楼间距利用其他高容积率、或不受日照及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力压力2 2、商业、商业部分住宅及临主干道商业部分住宅及临主干道商业街排布，增加商业中心层数、体量街排布，增加商业中心层数、体量1 1、高梯户比公寓、高梯户比公寓中小户型的高梯中小户型的高梯户比公寓形式，化解容积率压力户比公寓形式，化解容积率压力3 3、写字楼、写字楼增加可售写字楼体量增加可售写字楼体量（最容易消化容积率的物业形态）（

21、最容易消化容积率的物业形态）本报告是严格保密的。提升容积率手段提升容积率手段功能转换功能转换写字楼写字楼本报告是严格保密的。销售型写字楼设置的背景销售型写字楼设置的背景2 2、作为、作为260260米租赁型写字楼的过米租赁型写字楼的过渡渡承接目标市场客户的接受度承接目标市场客户的接受度1 1、平衡项目总体指标、平衡项目总体指标加大商业体量，加大商业体量，减轻住宅体量压力减轻住宅体量压力3 3、与、与260260米写字楼形成一定商务米写字楼形成一定商务氛围氛围两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务氛围氛围4 4、与、与260260米写字楼租售互补米写字楼租售互补经经营模式的

22、互补可尽可能网络更大客户底盘营模式的互补可尽可能网络更大客户底盘本报告是严格保密的。销售型写字楼销售型写字楼租赁型写字楼租赁型写字楼p持有租赁型物业一般选择综合质素最高的部分，其可提供长期稳定现金流，长期稳定现金流，有助于维持和提升品牌形象有助于维持和提升品牌形象p写字楼属于整个项目的“形象标杆形象标杆”，在先期住宅第一波销售掀起热潮之后，推出商业商业+写字楼的工商物业组合拳写字楼的工商物业组合拳，合力拔高项目形象拔高项目形象，为同期推售的住宅以及后续推出的租赁型写字楼抬高价值基础抬高价值基础。(第二批入市)(第三批入市)前期结论回顾前期结论回顾本报告是严格保密的。同片区竞争同片区竞争:引导客

23、户优中择异引导客户优中择异从周边竞争中树立并宣传本项目独特的一面从周边竞争中树立并宣传本项目独特的一面不同片区竞争不同片区竞争:高调叫卖片区优势高调叫卖片区优势政务片区优势无可厚非，我们不过是让更多的客户知道并关注政务片区优势无可厚非，我们不过是让更多的客户知道并关注求同：求同：高端配备，满足目标客户需求，硬件配置适度领先高端配备，满足目标客户需求，硬件配置适度领先选取差异化，制定本项目的价值诉求，传递不一样的声音选取差异化，制定本项目的价值诉求，传递不一样的声音：存异：存异本项目销售型写字楼发力点本项目销售型写字楼发力点本报告是严格保密的。合肥写字楼市场目前的客户特征为：合肥写字楼市场目前的

24、客户特征为：1 1、制造业、金融、科技类制造业、金融、科技类为主流购买产业；2 2、占有面积比例最大的行业是金融、制造、科技、地产、政府机关金融、制造、科技、地产、政府机关；3 3、300300以下以下为主流购买面积；4 4、客户已表现出了高端化高端化的苗头，部分客户对产品档次要求较高档次要求较高。合肥写字楼客户分析合肥写字楼客户分析本报告是严格保密的。2 2、客户定位、客户定位以合肥为主、涵盖以合肥为主、涵盖全安徽甚至长三角的制造、金融、科技全安徽甚至长三角的制造、金融、科技等大中型企业等大中型企业1 1、档次定位、档次定位总体适度高于入市当总体适度高于入市当期高端主流水平，局部（客户敏感点

25、）做较期高端主流水平，局部（客户敏感点）做较大超越大超越3 3、入市时机、入市时机先于先于260260米写字楼、米写字楼、晚于一期住宅入市（整个综合体的中期晚于一期住宅入市（整个综合体的中期时段开发）时段开发）销售型写字楼定位销售型写字楼定位本报告是严格保密的。2 2、建筑外形、建筑外形统筹考虑两栋写字统筹考虑两栋写字楼及商业建筑风格的谐调统一楼及商业建筑风格的谐调统一1 1、排布位置、排布位置尽可能沿城市主干道尽可能沿城市主干道（潜山路、习友路）排布，凸现项目昭示性，（潜山路、习友路）排布，凸现项目昭示性，并以商务形象提升项目整体形象并以商务形象提升项目整体形象3 3、与、与260260米写

26、字楼关系米写字楼关系建筑建筑语言表达上需与语言表达上需与260260米写字楼产生对话呼米写字楼产生对话呼应，尽可能使两栋写字楼共同形成相对应，尽可能使两栋写字楼共同形成相对独立的商务区域及比较浓厚的商务氛围独立的商务区域及比较浓厚的商务氛围销售型写字楼建筑规划建议销售型写字楼建筑规划建议4 4、面积区间、面积区间100-300100-300平米平米本报告是严格保密的。提升容积率手段提升容积率手段功能转换功能转换公寓公寓本报告是严格保密的。住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容住宅式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求积率的消化非常有效，主要看市场需求公寓公寓本报告是严

27、格保密的。u合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其是学府板块；学府板块；u目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中；u区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快速度实现较快。p区域未来供应仍以普通住宅区域未来供应仍以普通住宅、写字楼及商业综合体为主，、写字楼及商业综合体为主，公寓放量尚不明确公寓放量尚不明确，存在市场，存在市场空缺；空缺；区域市场区域市场区域内尚未出现公寓产品，主要集中在城市核心区域内

28、尚未出现公寓产品，主要集中在城市核心区，政务区目前公寓需求明显不足，且价格难以区，政务区目前公寓需求明显不足，且价格难以拔升到一线豪宅水平拔升到一线豪宅水平p政务区写字楼供应旺盛，政务区写字楼供应旺盛，未来必将成为城市新的商务未来必将成为城市新的商务区，因此公寓市场存在一定区，因此公寓市场存在一定需求，但需求，但需求并不显现需求并不显现；本报告是严格保密的。如果本项目考虑部分公寓产品，则公寓客户必然面向如果本项目考虑部分公寓产品，则公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好租金收益的技术

29、性投资为我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好租金收益的技术性投资为主，终端使用客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客户为主主，终端使用客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客户为主直接购买者以技术性投直接购买者以技术性投资客为主，看好区域商资客为主，看好区域商务前景带来的租金收益务前景带来的租金收益思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光终端使用者以周边或交终端使用者以周边或交通驱动区域的企业中高通驱动区域的企业中高管等高端商务人士为主管等高端商务人士为主热爱工作，并懂得如何享受当下的生活热爱工作，并懂得如何享受当下的生活本报告是严格保密的。

30、如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓如选择公寓类产品，则应定位为高端服务式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户来使用客户p最主要目的：消化容积率最主要目的：消化容积率p另外，公寓产品开发是作为住宅的另外，公寓产品开发是作为住宅的附属，为扩大客户群、加快消化速度附属，为扩大客户群、加快消化速度设设p使用客群主要为写字楼带来的高端使用客群主要为写字楼带来的高端商务客群，以及被轨道交通及道路体商务客群，以及被轨道交通及道路体系驱动的商务人群系驱动的商务人群p本项目公寓应是高档次、高标准的服本项目公寓应是高档次、高标准的服务式精装公寓

31、，从而实现高单价与高务式精装公寓，从而实现高单价与高利润利润本报告是严格保密的。偏大面积的总裁行政公馆偏大面积的总裁行政公馆公寓单层平公寓单层平面面1000150010001500，总体量约，总体量约4 4万万两室两厅一两室两厅一卫卫1201501201505600560014%14%10%10%4343一室一厅一一室一厅一卫卫8010080100344003440086%86%90%90%382382本报告是严格保密的。提升容积率手段提升容积率手段功能转换功能转换商业街商业街本报告是严格保密的。二期工程二期工程一期工程一期工程商业街商业街住宅下排布商业街是可行的增住宅下排布商业街是可行的增加

32、容积率的方式，但增加效率有限加容积率的方式，但增加效率有限万象城万象城p住宅底商形式商业住宅底商形式商业街街+部分社区商业；部分社区商业；p增加可售商业面积，增加可售商业面积，同时可化解部分容同时可化解部分容积率压力。积率压力。成都华润二十四城成都华润二十四城北京中信城北京中信城p以住宅、部分商业街、公以住宅、部分商业街、公寓作为一期回现主力寓作为一期回现主力p商业街不但可以为消化容商业街不但可以为消化容积率做贡献，同时还可作为积率做贡献，同时还可作为一种很好的现金流产品，一种很好的现金流产品，商业街商业街本报告是严格保密的。对于项目，提升容积率的手段很多，对于项目，提升容积率的手段很多，根据

33、项目情况，有条件有先后的选根据项目情况，有条件有先后的选择择本报告是严格保密的。参考市场实现度和对容积率贡献，建议可参考市场实现度和对容积率贡献，建议可采取的容积率化解方式如下：采取的容积率化解方式如下：首选功能转换首选功能转换写字楼、商业写字楼、商业街街超高层超高层功能转换功能转换偏大的行政公偏大的行政公寓寓1 12 23 3具体的物业选型及容积率的实现，需要结合实际规划排布情况而定：尽量不考虑增尽量不考虑增大梯户比或楼大梯户比或楼宇进深宇进深2 2本报告是严格保密的。物业类型研判后，我们来对重新调整物业物业类型研判后，我们来对重新调整物业组合后的方案进行比较组合后的方案进行比较原方案原方案

34、七栋超高层住宅七栋超高层住宅一栋一栋260260米超高层写字楼米超高层写字楼新方案新方案两栋超高层住宅两栋超高层住宅一栋一栋260260米超高层写字楼米超高层写字楼一栋一栋160160米超高可售写字楼米超高可售写字楼增加约增加约2 2万平米可售商业街万平米可售商业街本报告是严格保密的。容积率变化：容积率变化：增加可售商业及可售写字楼，增加可售商业及可售写字楼，对项目容积率化解而言是非常有效方案对项目容积率化解而言是非常有效方案原始方案原始方案总建筑面积870000占地面积220573商业占地66172住宅占地154401mall建筑面积87600商业街建筑面积0260写字楼119716可售写字

35、楼0商用建筑面积207316商用容积率3.1 住宅建筑面积662684住宅容积率4.34.3 新方案新方案总建筑面积870000占地面积220573商业占地66172住宅占地154401mall建筑面积87600商业街建筑面积20000260写字楼119716可售写字楼（增加1栋35层写字楼）70000商用建筑面积297316商用容积率4.5 住宅建筑面积572684住宅容积率3.7 3.7 本报告是严格保密的。算账来看：算账来看：规划带来的方案变化，将给项目盈利规划带来的方案变化，将给项目盈利能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强能力带来颠覆性变化，新方案明显盈利能力更强项目项目单方（元

36、）单方（元）原方案原方案(万元万元)新方案（万元）新方案（万元）土地成本土地成本186935186935186935186935前期费用前期费用1001008700870087008700高层建安工程费高层建安工程费2,0002,00075673756739413794137超高层建安工程费超高层建安工程费3,0003,00085296852963060030600商业街建安工程费商业街建安工程费2,0002,0000 040004000可售写字楼建安费可售写字楼建安费5,0005,0000 03500035000可售建筑安装费用合计可售建筑安装费用合计16096916096916373716

37、3737持有商业资金沉淀持有商业资金沉淀4000400035040350403504035040持有写字楼资金沉淀持有写字楼资金沉淀6000600071830718307183071830市政代收费市政代收费18018015660156601566015660室外工程及环境室外工程及环境3003004632 4632 4632 4632 管理费用管理费用按建的按建的3%3%计算计算0.80 0.80 0.81 0.81 不可预见费不可预见费按照按照4%4%计算计算11873118731198411984总成本总成本486939 486939 489818 489818 可售写字楼销售金额可售写

38、字楼销售金额12000120000 08400084000可售商业街销售金额可售商业街销售金额40000400000 08000080000住宅销售金额住宅销售金额13000/1500013000/15000861489.2861489.2859026859026销售金额合计销售金额合计861489.2861489.210230261023026静态毛利润静态毛利润374550 374550 533208 533208 本报告是严格保密的。新方案是更佳方案：盈利提升、住宅档次新方案是更佳方案：盈利提升、住宅档次提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的提升、对现金流贡献、规划商业与住宅的逻辑关系逻辑

39、关系项目项目原方案原方案新方案新方案总成本总成本300004 300004 302883 302883 销售金销售金额合计额合计86148986148910230261023026单价单价住宅住宅1300013000住宅住宅1500015000静态毛静态毛利润利润374550 374550 533208 533208 新方案：虽然增加了高建安成本写字楼量的新方案：虽然增加了高建安成本写字楼量的增加，但由于超高层住宅数量减少，极大降增加，但由于超高层住宅数量减少，极大降低住宅部分建安成本。低住宅部分建安成本。p新方案：超高层减少、住宅容积率降低、新方案：超高层减少、住宅容积率降低、楼宇间距放开、

40、产品舒适度提升，带来高溢楼宇间距放开、产品舒适度提升，带来高溢价能力；价能力；p仅按照住宅溢价仅按照住宅溢价2000元元/平方，对利润的贡平方，对利润的贡献巨大。献巨大。p新方案带来更优化规划空间同时，并且多贡新方案带来更优化规划空间同时，并且多贡献了献了16个亿的毛利润；个亿的毛利润；p并且，降低了过多超高层带来的市场风险。并且，降低了过多超高层带来的市场风险。本报告是严格保密的。建议，增加可售的超高写字楼及部分商业街：减建议，增加可售的超高写字楼及部分商业街：减少超高层栋数；少超高层栋数；p改善项目容积率关系；改善项目容积率关系；p增加商业物业后期溢价能力；增加商业物业后期溢价能力；p提升住宅整体档次价值。提升住宅整体档次价值。本报告是严格保密的。THANKSTHANKS！