特定容积率条件下的住宅产品组合突破性思考方案.pdf
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特定容积率条件下的住宅产品组合突破性思考方案.pdf
1、Code of this report | 1 Shanghai 07.2012 破 局 特定容积率条件下的产品组合突破性思考 北块H18m 南块H12m 题目： 地块容积率等指标限制产品组合空间，（容积率1-1.2，限高：北块H 18m，南块H12m） 难点： 物业类型限制性高，（P1花园洋房、P2叠加、P3联排、P4双拼 ） 双重指标限制，排布较为局促，品质很难体现 各种组合（P1、P1+P3+P4、P1+P2+P3+P4）无法达到利润目 标 突破口： 打破容积率框架限制，低容积率产品实现利润目标，用补足容积率方 式来满足指标条件。 确定用地指标 分析项目资源 项 目 认 识 市场机会挖掘
2、 物业发展情况 市 场 研 究 地块核心问题 项目突破口 理 顺 基 础 信 息 可 能 的 物 业 类 型 物业类型筛选依据？物业组合及方案确定？ 利润最大化 开发风险 各 物 业 类 型 组 合 跳跃型 连续型 单一型 各 物 业 类 型 组 合 测 算 未完成目标 完成目标 突 破 限 制 创 新 组 合 综 合 比 选 并 确 定 方 案 产品组合论证模型 常 规 思 维 确定用地指标 分析项目资源 项 目 认 识 市场机会挖掘 物业发展情况 市 场 研 究 地块核心问题 项目突破口 理 顺 基 础 信 息 可 能 的 物 业 类 型 物业类型筛选依据？物业组合及方案确定？ 利润最大化
3、 开发风险 各 物 业 类 型 组 合 跳跃型 连续型 单一型 各 物 业 类 型 组 合 测 算 未完成目标 完成目标 突 破 限 制 创 新 组 合 综 合 比 选 并 确 定 方 案 产品组合论证模型 常 规 思 维 寻找 本体分析 区域属性 从城市房地产市场发展及政 府规划方向来看， 项目区域不属于城市主流发 展方向 北区 西区 南区 东区 老城区 本案 新城西区 扬州房地产板块划分 大学城 第二城 目前，项目区域内存有大量工厂，工业区形象比较深刻；但区域内扬子津生态园的规 划与落地，可以对冲掉部分区域工业区形象所带来的不利影响，为项目发展所借势 金地艺境 本项目 扬子津科教园 吴州西路 扬子江南路 工厂 工厂 工厂 扬子津生态园 高旻寺 扬子津生态园规划 定位：扬州城市新绿肺，扬州城南 的“氧吧”，扬州南区体验生态、 运动休闲生态园 功能定位：三大主题，即植物博览、 运动康体和休
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