城市综合体项目如何进行容积率分析研究报告（8页）.doc
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城市综合体项目如何进行容积率分析研究报告（8页）.doc
1、城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体项目如何进行容积率分析 如何进行容积率分析如何进行容积率分析 目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商 业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因 素，成为地方政府及开发商追捧的热点。 这类项目通常： 一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含 SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、 主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。 三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目
2、，而是一个区域建设，且这 类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商 业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。 本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。 政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同 提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。 城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等 的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。 政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以 社会效益为主， 开
3、发商更多关注经济效益。 这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍 思路。 开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面： 一是业态的合理性 二是产品的可实现性 三是经济的可盈利性 营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈 利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。 基于此，容积率分可沿以下思路： 定性（土地性质、业态组合）定性（土地性质、业态组合） 重点研究业态组合的联动性 定量（产品组合、建设规模）定量（产品组合、建设规模） 重点研究容积率 分析（成本分析、财务分析）分析（成本分析、财务分析） 从经济角度说明赢利状况 观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。 一、 关于市场关于市场 先说一个概念的问题，体量、业态、区
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