1、中小容积率研究 谁动了我的面积？ 开发商挥之不去的心理底限 做满容积率做满容积率 我们经常会碰到一些项目容积率做不满的情况 博志成营销提出： 容积率既定，通过产品组合赚钱 ？ 容积率与产品组合的关系： n在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别 墅项目； n容积率0.30.5，一般独栋别 墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双拼别 墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多； n容积率0.50.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别 墅的话，密度将增大许多， 即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响； n容积率0.81.2，全部是多层的话，那么环境绝对 可以堪称
2、一流。如果其中规划夹杂 低 别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了； n容积率1.21.5，正常的多层项 目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一 大卖点； n容积率1.52.0，正常的多层+小高层项 目； n容积率2.02.5，正常的小高层项 目； n容积率2.53.0，小高层+二类高层项 目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很 差； n容积率3.06.0，高层项 目（楼高100米以内）； n容积率6.0以上，摩天大楼 先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律） 普遍思考，有对应关系？ 产品形式层层数住宅小区容积率 独立别墅3层以内 0.3
3、 双拼别墅3层以内0.4 0.5 联排别墅3层以内0.6 0.8 叠加别墅34层0.8 1.0 花园洋房45层1.0 1.2 多层 67层1.2 2.0 小高层 811层1.6 2.2 中高层1218层2.2 2.8 高层1933层 2.8 4.5 注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。 （2）按高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）：在我国凡10层及10层以上，或者建筑高度大于24米的建筑都 属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 产品形式与容积率对应关系的经验取值： 多层+小高层？ 这可不一定！ 以容积率在1.0-2.0之间的中小容积率的项目为例，展开探讨 ： 物业类型选择模型 企业发展战略 宏观政策影响 竞争、差异化 土地经济性角度： 单方产值测算 产品组合如何选择 动态视角 容
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