高容积率别墅产品解决方案研究.pptx

1、高容积率别墅产品高容积率别墅产品 解决方案研究解决方案研究 上海区域投资及运营管理部 营销组 南京公司营销管理部 市场研究组 高容积率，如何保证别墅舒适度？ 第2页/共X页 别墅 KPI体系 关键驱动因素 项目地段 基础达标指标 自然环境 户型设计 产品的建筑风格 社区外部综合环境状况 内部自然环境质量 成熟成型的别墅圈 所处地段的特殊价值 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 户均资源 居住私密性 户前院尺度 土地资源指标 景观资源指标 建筑间距 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判断，优

2、质的地段与稀缺的环境资源是其 最为关键的驱动因素；在此基础上，通过对地块内部的规划设计与场景 打造，提升居住舒适度，从而提高产品价值 与城区的快速交通关系 第3页/共X页 讨论：容积率介于0.5-1.0之间产品组合可能性 A：拉高拍低 规划部分高层或小高层产品，集中土地资源打造高端双拼别墅 使用项目：地块内有明显优质资源支撑双拼别墅高溢价能力。 B：均好规划 以联排别墅为主，保证每户价值，但整体产品舒适度降低； 使用项目：地块资源相对均好，无明显优势或瑕疵。 本报告将重点研究如何提高联排别墅/类独栋别墅产品的舒适度 而随着纯别墅用地出让的日趋稀缺化，我们开始尝试在一些综合性用地 或非独栋容积率

3、的地块中，做一些“类独栋”产品，以提升项目价值 高容积率联排别墅项目组合方式高容积率联排别墅项目组合方式 创意连接型联排，使用容积率R=0.6-0.7 优势：提升项目私密性，实现独门独院效果；提升面宽，使用舒适度高 劣势：部分空间利用率差，南向被遮挡或视野小 形式一：L型联排 代表项目：苏州绿城桃花源 第4页/共X页 形式二：纵向排屋 代表项目：鹏欣壹品别墅 形式三：横墅 代表项目：金地天境合庐 形式一：六围合 代表项目：绿地海域观园 第5页/共X页 形式二：八围合 代表项目：中间海棠湾 形式三：十六围合 代表项目：龙湖好望山 高容积率联排别墅项目组合方式高容积率联排别墅项目组合方式 合院别墅

4、，使用容积率R=0.8 优势：提升邻里交流，且形成一个较大的景观组团；在高容积率下实现部分独栋产品 劣势：部分楼栋南向视野差，或存在东西向采光产品 A A B B C C A A B B C C 嵌入式一层 嵌入式二层 高容积率联排别墅项目组合方式高容积率联排别墅项目组合方式 嵌入式联排，使用容积率R=0.8-1.0； 优势：放大部分产品南向面宽，提升居住舒适度 劣势：部分产品居住舒适度大大降低 代表项目：世茂佘山里 嵌入式：在一楼，边套A南向面宽扩大，户型B一楼完全无南向开间；在二楼恢复正常； 第6页/共X页 第7页/共X页 案例一：L型联排，苏州绿城桃花源 第8页/共X页 案例一：绿城苏州

5、桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 项目位于苏州工业园区木渎别墅板块，临近金鸡湖，位置优越，产品由352栋 中式合院组成，面积段在380-1000平米，主力户型在580平米（含地下面积）， 销售价格2000万/套起 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：12.8万方；容积率：0.6；地理位置：苏州工业园区金鸡湖高尔夫球场西侧、高和路南 物业类型：联排别墅； 主力面积：500-1000平米，主力580平米，含地下室面积； 销售均价：2000万-2亿 第9页/共X页 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 项目三面临湖，整体规划352套中式别墅，由东向西分三期开发，配备

6、高端会 所；沿河设置800-1000大户型，配备泳池；项目内部引入水系，以组团形式 采取兵营式排布 第10页/共X页 2、侧庭院，提升一楼老 人房居住舒适度 私家私家 庭院庭院 私家私家 庭院庭院 私家私家 庭院庭院 3、利用院墙合围园林， 提升产品私密性 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 L型合围联排，5-6套为一个组团 优点：提升私密性，实现独门独院的类独栋效果 缺点：L型拐角处面宽小，进深大，且与其它组团间距小，空间居住舒适度低； 1、功能规划，在采光效果低位置 设置楼梯，有效利用空间 第11页/共X页 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型

7、联排 L型合围，380户型，地上两层，250，地下一层，130（不含车库部分）； 负一层挑高5.7米，一层层高3.8米，二层层高3.3米； 地上五房五卫两厅，四套房，放大客厅、主卧舒适度（客厅、主卧面宽8.1 米），但其它功能空间舒适度低（次卧面积不到15）。 第12页/共X页 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 L型合围联排，主力户型，面积500（含地下室），地上一层180平米，地上 二层135平米；负一层挑高5.7米，一层层高3.8米，二层层高3.3米；庭院面积 72，整体面宽14米，二楼主卧空间面积约76平米，舒适度高； 一层一层 二层二层 第13页/共X页 案

8、例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 中式建筑，建筑上采取中式的木质门窗、歇山式屋顶、美人靠等；内部软 装上为中西结合的新中式主题 美人靠美人靠 木质门窗木质门窗 歇山式屋顶歇山式屋顶 挂落挂落 第14页/共X页 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源-L型联排型联排 纯粹的中式园林，包括假山、石、水、廊、等中式元素，同时采取鹅卵 石铺道，连廊边角采用石材，各细节处元素 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2013年8月 1 712 5045 70814 5045 2013年9月 5 3133 10

9、967 35000 2193 2013年10月 4 2498 8333 33348 2083 2013年11月 10 6213 31298 50371 3130 2013年12月 6 3985 24150 60591 4025 2014年1月 1 595 3039 51069 3039 2014年2月 1 771 3144 40770 3144 2014年4月 14 8278 39506 47723 2822 2014年5月 7 4149 17183 41410 2455 总计 49 30334 142665 47031 2912 第15页/共X页 案例一：绿城苏州桃花源案例一：绿城苏州桃花源

10、-L型联排型联排 项目累计推出52套，截止2014年5月，累计已网签备案49套，金额14.3亿； 成交主力面积段580平米（含地下），成交总价段在2500-3000万，月均 去化5套，月流量1.4亿，在二线城市的高总价别墅市场中表现突出。 成交面积：含地下面积 第16页/共X页 案例二：纵向排屋，上海鹏欣壹品别墅 第17页/共X页 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 项目位于上海市闵行区浦江镇，50万方大盘，当前在售四期，包括联排别墅和小高层； 联排别墅面积330-370（不含地下面积），销售价格1500-2000万/套 基本情况介绍（鹏欣四期壹品别墅）基本情况介绍（鹏

11、欣四期壹品别墅） 总建面：50万方；容积率：1.09（其中四期别墅部分总建面4.1万方，容积率0.7）； 地理位置：闵行芦恒路378弄；物业类型：别墅+小高层 主力面积：别墅330370（不含地下面积）；高层90-230 销售价格：1500万-2000万/套 第18页/共X页 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 大盘配套，自身涵盖商业、会所、托老所和幼儿园配套，目前在售四期，一面 临水；别墅纵向连接，兵营式排布 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 别墅产品以三套或四套为一个组合，纵向连接，南侧边套357-370，其余套面积为 332-349；入户

12、花园面积约50，下沉式庭院面积约150。 优点：1、最小化连接，联排实现类独栋产品； 2、超大南向面宽（约20米），配合花园设置，景观面好，充分利用地块南向资源； 3、连接处2楼退台处理，提高居住舒适度。 缺点：北套一楼客厅无南向面，二楼南向视野狭窄。 1、一楼入户门厅，约、一楼入户门厅，约8个个 ，压缩连接处面积，实，压缩连接处面积，实 现类独栋产品效果现类独栋产品效果 2、退台处理，在二层实、退台处理，在二层实 现现270度景观露台度景观露台 3、南向面宽、南向面宽20米，居住米，居住 舒适度高舒适度高 第19页/共X页 入户入户 花园花园 下沉式下沉式 花园花园 下沉式下沉式 花园花园

13、第20页/共X页 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 户型360户型，地上两层，地下一层（地下室面积280），地下一层层高3.3 米，地上标准层高3.6米； 地下一层，配合下沉式庭院，全明地下室，舒适度高； 一层：客厅东西向采光，使用舒适度较低，老人房南向大面宽结合下沉式庭院， 居住舒适度高； 二层：主卧退台处理，实现270度景观露台。 地下一层地下一层 一层一层 二层二层 第21页/共X页 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 意大利托斯卡纳建筑风格，外立面干挂石材，受容积率限制，排布密集， 园林以节点小品为主，整体园林打造 第22页/共X页 案

14、例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 样板房装修欧式风格，且在部分空间主题鲜明，如“公主房”、“王子房” 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2013年11月 7 2416 9589 39695 1370 2013年12月 2 718 2923 40698 1462 2014年1月 1 358 1604 44857 1604 2014年2月 1 358 1688 47206 1688 2014年4月 3 1039 4568 43965 1523 2014年5月 3 1027 4172 40627 1391

15、总计 17 5915 24544 41495 1444 第23页/共X页 案例二：鹏欣壹品别墅案例二：鹏欣壹品别墅-纵向排屋纵向排屋 四期别墅2013年11月推出64套，截止2014年5月，累计成交17套，月均 3套，成交均价41495元/平米，套均成交总价段约1400-1600万，大部 分控制在1500万以内，月均流量约0.4亿，销售情况一般 成交面积：仅含地上面积 第24页/共X页 案例三：四联围合别墅，金地天境合庐 平层产品 别墅产品 案例三：金地天境合庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 金地“天”字系产品，项目位于上海青浦区，邻近佘山，产品包括大平层和联排别墅，别 墅主力面积23

16、0-250（不含地下面积），其中平层均价30000元/（8000元/精装）， 联排44000元/ 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：21万方；容积率：1.0（其中别墅部分容积率约0.7）；地理位置：嘉松中路6888弄 物业类型：5-6层大平层、联排别墅 主力面积：平层，250-520（主力250-270）；联排230-250；（不含地下面积） 销售价格：平层均价30000元/（精装成本8000元/），联排44000元/ 虹桥交通枢纽 佘山 区位图 说明：项目早期全部规划为多层产品；在一期销售不理想的结果下，二期部分改别墅产品，共96套别墅，且全线 收缩平层户型面积，以270平米户型为主，无一期

17、的500平米大户型产品。 第25页/共X页 第26页/共X页 案例三：金地天境合庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 整体规划上，主打享受型规划的“四六法则”，公共大于私有，重点打造公共空间，项 目配备会员制酒店，社区内强调，尺度间距，中轴景观 1、会员制酒店会员制酒店，按照超星级酒店标准建造，多功能厅、中西餐厅、下沉式 花园SPA、网球场、恒温泳池、总裁书屋等高星级配套，仅设置40余间客房； 2、打造东西向，约300米长景观主轴米长景观主轴 3、四大住宅组团入口设计 “组团大堂组团大堂”，地上地下各一层，增强仪式感 酒店 景观主轴 组团大堂 “三进大院”效果 第27页/共X页 北套入户门

18、厅，东西采光北套入户门厅，东西采光 案例三：金地天境合庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 别墅产品采用横墅方式组合，“井”字型排布，八套组成一个组团 优点：1、打造出“三进大院”效果，通过墙体连接，提升花园私密性； 2、南向整体面宽达到20-24米及全朝南花园，使用率高； 3、二楼东西错位设计，保证主卧视野； 缺点：栋距近，全墙体连接，北向不开窗，南北不通透；北套部分房间为东西采光 主卧20 米间距 1、为提升各户私密性，项目园林 均采取围墙，且北向不开窗。在二 层采取东西交错的设计，保证二楼 同方向主卧间距达到20米； 2、项目户均园林面积约100，通 过入户花园、门厅及内花园打造 第

19、28页/共X页 案例三：金地天境合庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 地上三层250平米，地下一层200平米；地下室层高：3.03米，一楼层高：3.3米，二 楼层高3米，三楼层高2.9米 一层通过大面宽（20-24米），短进深，减少北向无法开窗带来的南北不通透的影响； 二层次卧北套东西朝向，无朝南面； 三层南北套连接，通过退台处理，为北套增加一个南露台，提高使用舒适度。 负一层负一层 一层一层 二层二层 三层三层 第29页/共X页 案例三：金地天境合庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 外立面，干挂石材；园林通过松、竹、石等元素包装，强调中式意境 第30页/共X页 案例三：金地天境合

20、庐案例三：金地天境合庐-四联围合四联围合 样板间室内新中式风格包装，采用大量的木质装饰，包括隔挡、门、书桌、书柜等， 同时结合部分现代家具 第31页/共X页 案例四：六联围合，绿地海域观园 第32页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：22.8万方；容积率：1.75，（其中别墅部分容积率0.8）；地理位置：嘉定新城双单路999弄 物业类型：多层、高层、联排别墅 主力面积：别墅230-260（不含地下面积）；高层50-90，多层110-140； 销售价格：联排别墅单价32000元/ 项目位于上海嘉定新城主城中心区域，产品包括多层、

21、高层和中式双拼、联排别墅， 其中别墅主力面积230-260（不含地下面积），单价32000元/ 第33页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 项目采取拉高排低，8栋27层高层、5栋8层的多层，合围出别墅产品，沿河 设置少量双拼别墅，充分利用河景资源；项目自身配套7000商业 沿河设置少量双拼 绿地海域观园邻里中心 （7000集中商业） 入户入户 视野 第34页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 六围合联排别墅：四联排+两个类独栋，联排面积在230左右，类独栋面积在260 左右，中间合围园林面积约100； 优点：1、在不损失其它产

22、品朝向的前提下，实现两套类独栋产品； 2、园林集中，提升附加值，同时北侧放弃花园，采用景观阳台，提升土地利用率； 3、南套两层，北套三层，提升北套三楼舒适度 缺点：联排产品的边套户型南向视野受类独栋影响较大 合院入口合院入口 入户花园入户花园 公共庭院公共庭院 景观阳台景观阳台 12米米 4、每一组团均由南侧合院 入口统一进出，主打“邻 里”概念 1、摒弃北侧花园，提升 土地利用率，同时设置景 观阳台，提升舒适度 8米米 入户入户 花园花园 3、花园集中，放 大景观效果 2 、北套地上三层、 南套地上两层，提 升北套南向采光和 花园花园 第35页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观

23、园-六联围合六联围合 北套户型，地上230，6室3厅5卫，地上三层，地下两层；整体户型受容积率影响， 面宽较小，舒适度低； 地下室面积约130，且结合一层，局部挑高； 一层客厅挑高3.9米，提升产品空间尺度感； 二层、三层层高3米，三层南北双露台，提升项目附加值。 地下二层 地下一层 一层 二层 三层 第36页/共X页 地下二层 地下一层 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 南套户型，地上230，5室2厅4卫，地上两层，地下两层；南套类独栋产品； 地下室面积约190，且结合一层，局部挑高； 一层客厅挑高3.9米，提升产品空间尺度感；整体南向面宽13.7米； 二层层高3米

24、，三层设置屋顶大花园，提升项目附加值。 一层 二层 顶楼 第37页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 外立面采用石材+面砖+涂料；鱼鳞式的墙篱，中国风式窗棂，高原木入户门，融 入整体风格的路灯设计，注重景观的营造和细节的勾勒，品质感较好 第38页/共X页 江南园林风格，以秋霞圃取名，海派情节；注重小品、流水、亭台、廊榭结 合打造、绿化也多采用竹、莲等具水乡特征的植物。玲珑精致、独具风格。 但是过于注重细部构造，还原江南水乡风韵，高处视点不佳。 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成

25、交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2013年6月 1 230 658 28669 658 2013年7月 4 1010 3513 34774 878 2013年8月 3 720 2116 29373 705 2013年9月 2 490 1377 28092 689 2013年10月 1 230 643 27937 643 2013年11月 6 1473 4913 33362 819 2013年12月 2 462 1422 30783 711 2014年1月 1 231 713 30879 713 2014年2月 1 231 658 28497 658 2014年3月 2 491 1

26、591 32416 796 2014年5月 4 953 2780 29183 695 总计 27 6520 20384 31263 755 第39页/共X页 案例四：绿地海域观园案例四：绿地海域观园-六联围合六联围合 项目自2013年6月推出65套，截止2014年5月累计成交27套，月均成交2.3套，成 交均价31263元/平米，总价段600-800万；月均流量约1700万，销售情况不理想 第40页/共X页 案例五：八联围合，中金海棠湾 第41页/共X页 案例五：中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 项目位于上海浦东新区周浦镇镇中心，产品包括高层、联排别墅，其中联排别墅面 积270-

27、350（不含地下面积），均价27500元/ 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：24万方；容积率：1.2，（其中别墅部分容积率0.8）；地理位置：浦东新区周东南路599弄 物业类型：高层、联排别墅 主力面积：别墅270-350（不含地下面积）；高层98-205； 销售价格：联排别墅均价27500元/，高层均价19000元/ 第42页/共X页 案例五：中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 项目打造景观主轴，临河排布双拼别墅，主力联排别墅八套一个组团，兵营式 排布，项目自身配套5000会所 第43页/共X页 1 2 4 5 6 7 8 2、连接处退台处理，为 北套退出南向露台，提升 舒适度

28、 露 台 老人房 厨房 南 套 3F 2F 1F 北套 3F 2F 1F 3、南侧1、8两套，仅厨 房相连，实现类独栋效果 案例五：中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 项目采用M型八围合形式，实现两套类独栋+六套类双拼产品； 优点：1、实现部分产品价值的提升，如1、8实现类独栋产品； 2、将有限的园林面积集中，形成组团，提升项目景观效果； 缺点：套与套间距离小，视野狭窄，包括类独栋产品面积，舒适度一般 1、花园分布，1、2、7、8四套享 受约30私家花园，3、4、5、6共 享中心花园，约100 花 园 花 园 花 园 花 园 4米 3 10米 中心 花园 第44页/共X页 案例五：

29、中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 户型280，地上四层，地下一层（约200）；地下一层层高2.8米， 一层层高3.3米，二层、三层、四层层高3米； 地下一层下挖配备游泳池，但从客户反映，实用度不高； 受其围合及容积率限制，空间零碎，使用舒适度低 第45页/共X页 案例五：中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 英式建筑风格，外立面以面砖为主，入户区域干挂石材； 项目采取红色面砖搭配铁艺栏杆和小品装饰，烘托整体的建筑风格； 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2013年9月 1 348 1128 32438

30、 1128 2013年10月 2 557 1597 28653 799 2013年11月 9 2693 7049 26172 783 2013年12月 3 877 2307 26318 769 2014年1月 3 879 2301 26184 767 2014年3月 1 301 792 26303 792 2014年4月 3 889 2290 25755 763 2014年5月 2 588 1519 25831 760 总计 24 7132 18983 26616 791 第46页/共X页 案例五：中金海棠湾案例五：中金海棠湾-八联围合八联围合 项目自2013年9月推出53套，截止2014年5

31、月累计去化24套，月均去化2.7 套，成交均价26616元/，总价段800-1000万，月均流量约2100万 第47页/共X页 案例六：十六围合，龙湖好望山 第48页/共X页 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 项目位于松江人民北路，产品包含高层和合院别墅，别墅主力面积200-250平米 （不含地下面积），均价月2000元/； 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：22万方；容积率：1.6；地理位置：松江人民北路2908弄 物业类型：高层、合院别墅（其中别墅区容积率约0.8，共186套） 主力面积：200-250平米（不含地下面积）； 销售价格：平层均价30000元/，联排40

32、000元/；另500平米楼王户型单价约60000元/ 销售情况： 规划为186套合院别墅、3栋精装高层公寓、5栋大平层公寓。 第49页/共X页 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 整体规划：受容积率限制，整个项目合院是规划，且密度大，组团间南北 距离约10米； 项目主要借助周边配套，小区内并无高端会所配套。 30 独栋 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 别墅组团以十六合院为主，整体打造两个四联排，四个类独栋，两个双拼产品； 中间集中园林约700平米；产品面积200-250平米（不含地下面积），采取地下一层， 地上三层的四层设计，地下面积在70-190平

33、米之间 独栋 独栋 双拼 双拼 四联排 四联排 800平米 庭院 25 米 米 独栋 组团占地面积：4400平方米 组团建筑面积：3500平方米 户均建筑面积：220平方米 私人庭院户均面积：29平方米 容积率：0.8 绿化率：60% 第50页/共X页 地下室全明采光 地下室采光井采光 第51页/共X页 地 下 室 采 光 井 采 光 地 下 室 采 光 井 采 光 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 地下室挑高4.7米，合院内整体下挖，保证地下室全明采光，合院周边主要依靠采光井 采光；地下室面积上，东西侧联排地下室面积大（160平米），增加其附加值 地下室采光井采光 第5

34、2页/共X页 二层 三层 6.6米 一层 4.9米 3.3米 3.9米 5.1米 5米 5米 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 户型价值分析： 一层：四联排中间户单开间朝南，面宽6.6米，边套面宽4.9米+3.3米；独栋面 宽5.1米+3.9米；二层，主卧间距约5米；三层独采用大露台设计，卧室面宽 4.5-5.1米；户型整体舒适性较差； 5米 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 产品价值分析： 产品根据使用舒适度高低依次分为A、B、C、D四类；结合项目销售情况，A类产 品基本售罄，B类产品剩余一半，C、D类产品因使用舒适度较差，且价差未拉开 的情况下，

35、滞销较严重 A类 D类 A类 A类产品：北侧四联排， 独享合院大面积集中园林 C类 A类产品：类独栋产品， 南侧、西侧园林面积大 第53页/共X页 B类产品：朝向优，但受 项目整体排布迷影响，合 院见间距小，视野受阻 C类产品：南侧采光面小， 以东西朝向为主 C类产品：南侧采光面小， 以东西朝向为主 A类 A类产品：类独栋产品， 南侧、东侧园林面积大 D类产品：采光面差整体 东侧、南侧均受阻挡，使 用舒适度差 D类 D类产品：采光面差整体 东侧、南侧均受阻挡，使 用舒适度差 C类 B类 第54页/共X页 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 建筑风格为意大利托斯卡纳风格，材质

36、上主要使用木头、石头和灰泥、赤陶屋顶， 铁艺，百叶窗； 植被上龙湖打造了5层立体绿化，分别是大乔木，小乔木，灌木，花卉，草坪。 植物的搭配上也是采用选取了季节性变化的物种，以确保不同树种花卉分时绽放。 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2011年5月 7 1646 5520 33539 789 2011年6月 2 452 1480 32722 740 2011年7月 32 7651 25753 33661 805 2011年8月 3 693 2256 32570 752 2011年9月 3 692 2365 34196 78

37、8 2012年4月 1 227 792 34865 792 2012年6月 1 237 821 34598 821 2012年9月 4 799 2416 30237 604 2012年11月 1 237 769 32409 769 2013年3月 2 442 1542 34899 771 2013年4月 1 237 750 31654 750 2013年5月 1 229 391 17056 391 2013年6月 1 237 821 34598 821 2013年7月 2 431 1289 29913 645 2013年8月 4 799 2296 28726 574 2013年9月 4 799

38、 2416 30237 604 2013年10月 7 1532 4124 26918 589 2013年11月 4 841 2504 29779 626 2013年12月 16 3749 8203 21878 513 2014年1月 7 1628 3686 22640 527 2014年2月 5 1171 2548 21753 510 2014年3月 22 4835 10388 21485 472 2014年4月 13 2989 6416 21468 494 2014年5月 11 2821 6717 23811 611 总计 154 35375 96263 27212 625 第55页/共X页

39、 案例六：龙湖好望山案例六：龙湖好望山-十六围合十六围合 项目2011年5月首开，截止2014年5月累计去化154套，月均去化4.2套，成交均价27212 元/，总价段500-800万，月均流量约2600万，去化速度主要受制于C类和D类的产品 第56页/共X页 案例七：嵌入式联排，世茂佘山里 A A B B C C A A B B C C 第57页/共X页 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 项目位于上海松江区佘山镇，产品包括联排和双拼，产品主力面积220-280 （不含地下面积），均价27000元/ 基本情况介绍基本情况介绍 总建面：9.4万方；容积率：1.0；地理位

40、置：松江佘山镇千新公路718弄 物业类型：双拼别墅、联排别墅 主力面积：联排，220280；双拼面积350（均不含地下面积） 销售价格：27000元/ 第58页/共X页 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 项目整体规划总共80栋楼，348户，其中东侧沿河不知350双拼产品，部分打 通做到700平米独栋，其余以6联排为主；项目配套500运动会所，包括游泳池 和其它健身功能 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 联排别墅组团采取嵌入式六联排，280+245+220+220+245+280；其中 A户型和B户型在一层和三层互相嵌入； 优点：有效扩大产品面

41、宽，提升产品舒适度，充分利用土地资源 缺点：1、B户型一层仅北向采光，东南西均被档，使用舒适度差； 2、受容积率和土地资源限制，产品均为大进深，使用舒适度低； 3、A户型嵌入部分空间不通透，舒适度一般，且在产品中割成房间，并未形成整 体大面宽效果。 A B C A B C B 6.8米米 A 10.9米米 B 6.8米米 A 4.1米米 C 5.6米米 一层一层 5.6米米 C 二层二层 1、A户型与B户型相嵌入，避免两户型分享10.9米面宽（舒适性将低于中间套5.6米），同时将边套A户型一 层、三层做到10.9米面宽，配合边套100花园，有效提升产品价值； 2、B户型在二层、四层面宽恢复至6

42、.8米，保证核心功能区域的舒适度。 3、地下室面积平分，每户约70；花园面积，边套约100，中间套约70； 第59页/共X页 第60页/共X页 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 户型280五房六卫两厅，地下室面积约70，层高3.5米；花园面积约100； 边套户型，一层客厅，三层主卧超大面宽，舒适度高，全套房设计； 户型南北通透，但进深大；二层面宽4.1米，舒适度较低。 地下一层 一层 二层 三层 第61页/共X页 地下一层 一层 二层 三层 四层 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 户型245四房五卫两厅，地下室面积约96，层高3.5米；花园面

43、积约70； 中间套户型，全套房设计，一层仅北向采光，东西南被遮挡； 四层舒适度高，且南北大露台赠送，提升产品附加值 第62页/共X页 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 新亚洲风格建筑，外立面干挂石材，售楼处采取新中式包装，配合较多艺术品设置， 打造整体品质效果 售楼处 月度 成交套数 成交面积 （平米） 成交金额 （万元） 成交均价 （元/平米） 套均总价 （万元/套） 2013年8月 3 642 1690 26318 563 2013年9月 2 461 1183 25654 592 2013年10月 5 1244 3428 27560 686 2013年11月 5

44、1273 3314 26030 663 2013年12月 8 1915 4598 24007 575 2014年1月 1 284 701 24694 701 2014年2月 5 1273 2968 23313 594 2014年3月 2 531 1333 25105 667 2014年4月 4 994 2025 20374 506 2014年5月 3 712 1706 23962 569 总计 38 9329 22946 24596 604 第63页/共X页 案例七：世茂佘山里案例七：世茂佘山里-嵌入式联排嵌入式联排 项目自2013年10月累计推出180套，截止2014年5月累计去化38套，月

45、均去化 3.8套，成交均价24596元/，总价段500-700万，月均流量约2300万，去化 主要产品为其中间套，创新型的产品去化情况较差 第64页/共X页 总结总结 1、容积率0.6-0.7，联排别墅通过创新型连接，有效提升产品私密性，实现类独栋 的效果； 2、在面宽上，创新型连接，包括纵向排屋、横墅，能够在有效控制面积的同时， 增加户型面宽，提升产品的舒适度； 3、合院型产品能够提升部分产品的舒适度和资源占有，但容易形成部分位置较差 户型，后期滞销； 4、嵌入式连接，进一步提升边套的资源占有，但空间较零碎，未能实现对应的舒 适度提升，市场接受度差； 5、创新型连接别墅景强调景观资源尽量的私有；在合院中，主打公共园林，但最 终只有部分产品能有效使用公共园林，提升项目溢价能力有限。 第65页/共X页