旧村改造中确定净容积率的思路和步骤.ppt-地产文库

旧村改造中确定净容积率的思路和步骤.ppt

下载文档

房策（其它）

上传人：故事编号：183400 2021-09-16 11页 137KB

举报版权申述

文档加载中……请稍候！
如果长时间未打开，您也可以点击刷新试试。

下载文档到电脑，查找使用更方便

25 金币

下载文档	加入VIP，免费下载

/ 11

下载文档

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。旧村改造中确定净容积率的旧村改造中确定净容积率的思路和步骤思路和步骤本报告是严格保密的。 2 确定净容积率确定净容积率规划思路规划思路通过经济测算确定项目具备常规开发利润的基准容积率分析影响容积率的关键因素各村受关键影响因素的影响程度分析分别对各村基准容积率进行调整本报告是严格保密的。 3 确定净容积率确定净容积率具体步骤具体步骤基准容积率修正容积率1 修正容积率3 容积率区间政策和经济平衡修正其他因素修正空间验证修正容积率2 策略修正本报告是严格保密的。 4 基准净容积率的确定思路基准净容积率的确定思路根据对以往城中2、村和旧城改造案例研究，并通过经济测算可得出建设容积率与现状容积率有以下规律：拆赔比1:1 实现15%的利润赔偿功能不变居住+常规配套商业基准容积率建设容积率至少应达到现状容积率的2倍必须说明的是，拆赔比只是市场期望值，而不是规定值本报告是严格保密的。 5 修正净容积率修正净容积率1 1 降低拆赔比政府推动城中村改造不可能按1:1的拆赔进行。根据经济测算，在高密度城中村改造中，拆赔比每下降 0.05，在保证原经济平衡下容积率可下降0.15。拆赔比与改造时序相关，先期改造谈判难度大，政府议价能力低，拆赔比可能偏高，后期随着政府和市场的作用，产业结构升级，加工制造企业外迁3、，商品房销售价格的增长等因素，将降低谈判难度，从而降低拆赔比。本报告是严格保密的。 6 修正净容积率修正净容积率2 2通过用地平衡和政策扶持有效地降低容积率私宅和非私宅用地“打包” 赔偿功能置换政府补贴、扶持优惠政策本报告是严格保密的。 7 修正净容积率修正净容积率3 3 基于城市规划标准可能的调整影响因素说明 1.功能定位、功能配比商业（商务）功能比例大的可适当降低容积率，而纯住宅则容积率下调空间较小 2. 所处区位位于城市干道、地铁上盖以及商贸区的物业，容积率可适当增加 3.城市空间结构和景观影响城市空间结构，对城市整体形象有较大影响的地段应降低容积率 5.土地市场价值被改造村所处区位土地价值越大，开发利润空间就越大，容积率下调空间也越大 6. 私宅控制情况考察各村私宅超占红线的情况以及楼层的控制情况，进行适当调整本报告是严格保密的。 8

房地产营销客户定位细分销售方式步骤技巧培训课件全套资料（共6套打包）房地产营销客户定位细分销售方式步骤技巧培训课件全套资料（共6套打包）

下载