山区旅游地产容积率

1、制胜 局部亮点处理 景观细节处理 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 户均资源 居住私密性 户前院尺度 土地资源指标 景观资源指标 建筑间距 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判。

2、 况,相互制衡中产生. 本次专题将着力解决以上问题,给到策划同事更专业 的指导,以更专业的眼光对项目进行精准的研判. Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 容积。

3、1.9019.39477.00171.7215.42413.62 20.000.000.000.00.00 30.000.000.000.000.000.00.00 二9.009.0042.3042.300.370.379.009.003。

4、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。

5、设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 净用地面积净用地面积 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征绿地征绿地 40728.7040728.70 地。

6、出高容积率利用容易出高容积率 的物业形态,帮助住宅消化容积率压力的物业形态,帮助住宅消化容积率压力 4 4东西向围合排布东西向围合排布增加东西向增加东西向 拍布产品,增大整体进深同时满足日照拍布产品,增大整体进深同时满足日照 本报告是严格保。

7、1.1项目的产品物业类型的建筑 面积配比,项目所在地包括北京上海苏州重庆无锡珠海等,住宅建筑面 积的规模从35000平方米250000平方米不等,共计14个项目,其中7个为纯低 多层项目;7个为综合项目. 小常识:小常识:根据消防规范,13。

8、设用地面积 5 容积率研究容积率研究用地外阴影区修正系数用地外阴影区修正系数 用地外阴影区修正系数用地外阴影区修正系数 总建设用地面积总建设用地面积 用地外阴影区面积用地外阴影区面积 总建设用地面积总建设用地面积 假想地块用地外阴影区修正系。

9、1.1项目的产品物业类型的建筑 面积配比,项目所在地包括北京上海苏州重庆无锡珠海等,住宅建筑面 积的规模从35000平方米250000平方米不等,共计14个项目,其中7个为纯低 多层项目;7个为综合项目. 小常识:小常识:根据消防规范,13。

10、目1.01.5 第三种类型项目:别墅项目0.7以下 按容积率分类 200712 42 第一类项目:高容积率项目第一类项目:高容积率项目 A 案例,还是 用案例说话 项目特征:低价高速高密 度,低品质社区; 结论:高速开发,利润率低;被形象 。

11、成本控制了 50. 总图决定了景观的构架与格局. 总图决定了物业管理成本的基础. 总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板. 一 掏干吃净用足指标 总图精细化的研究,景观精细化的营造,可以突破项目价值的天花板. 一 掏干。

12、 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判断。

13、之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率实际上应该怎么理解容积率 3 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理响因素和机理 现象一:我的叠加怎么没有了北方某中等。

14、成本 2拆迁成本 3建筑成本 4财务费用 5营销费用3 四所得税前净利润 五所得税15 六所得税后净利润 七成本利润率 深深圳圳标标准准深圳市城市规划标准与准则 平均层数 占地面积建筑面积 比例 覆盖率 小区 1.73,3331,00010。

15、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。

16、就多赚了. 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率实际上应该怎么理解容积率 4 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影 响因素和机理响。

17、 六所得税后净利润 七成本利润率 利润测算 容积率覆盖率 序号项目 注意根据当地市场标准填写 成本与售价 占地面积建筑面积 1.73,3331,00010.0独立式住宅用地 3.11,0001,00010.0低层13层 5.02,6674。

18、率0.50.8,一般的双拼联排别墅项目,如穿插独栋别墅的话,密度将增大许多, 即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响; 容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流.如果其中规划夹杂低别 墅的话,密度相对增大,那么环境相比而。

19、素 建筑密度: 是指建筑物的覆盖率,具体指项是指建筑物的覆盖率,具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比,它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度。

20、231 B:20 R:248 G:182 B:45 R:248 G:120 B:0 R:255 G:255 B:255 R:30 G:54 B:65 1.规划模块 2.户型模块 R:0 G:173 B:176 R:122 G:130 B:1。

21、客户层面収生了变化,面积上 去了,可是出现了: 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 开发商想做市场认可度高的叠加别墅没有了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大面积越多,利润越 低,开发商问问什么 现象二:为。

22、5层叠加 0.70.8 0.80.9 0.91.1 6层多层 1.11.3 1.31.5 1.51.7 11层小高层 1.72.0 2.02.2 2.22.5 18层高层 2.22.5 2.52.7 2.73.2 单一物业类型的各种容积率指。

23、 当容积率从1.6到2.2的时候,产品类型发生了变化,客户层面发生 了变化,面积上去了,可是出现了: 市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数 开发商想做市场认可度高的洋房却没有了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本。

24、了 增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大面积越多,利润越 低,开发商问问什么 现象二:为何给我做如此多的一体四户北方某城市 当容积率从2.8到3.4的时候,做出了丌想要的产品,销售受阻,开収商反思: 市场难以接受一梯四户的产品。

25、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。

26、独栋 0.30.7独栋独栋联排独栋双拼联排花园洋房叠拼 0.71.2联排联排叠拼联排叠拼花园洋房 1.21.5花园洋房联排叠拼联排叠拼花园洋房高层 1.52.5洋房别墅高层 2.53.5洋房洋房高层别墅洋房高层别墅高层 3.54.5高层别墅。

27、502.002.800.00 基本方案综合容积率1.94 基本方案建筑面积353285.38 3售价13000.0012000.0011000.0010000.00 4建造费用1800.002160.002520.002760.00 4。

28、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。

29、成本 2拆迁成本 3建筑成本 4财务费用 5营销费用3 四所得税前净利润 五所得税15 六所得税后净利润 七成本利润率 深深圳圳标标准准深圳市城市规划标准与准则 平均层数 占地面积建筑面积 比例 覆盖率 小区 1.73,3331,00010。

30、案例高容积率别墅实现项目好品牌的案例 通过巧妙的叠拼组合,在保证基本感受的前提下,提升容积率 叠墅产品叠墅产品 通过围合院落的公共空间来增加邻里交流的空间,将有限的院子集中化减少较小的 庭院带来的负面影响 合院产品合院产品 通过对传统联排的。

31、面积对地块面积的倍数,即为容积率的值. 红线内可建设用地面积 4 容积率的概念的说明 产品策划基础知识容积率与产品形态 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标; 容积率指标中所指的总建筑面积,一般是指的地上建筑面积,地下 建筑面积一般丌。

32、 2011 Code of this report 3 Copyright Centaline Group, 2011 容积率解释 何谓容积率简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量 容积率容积率 专业解释 通俗解释 一般规则 特殊规则 。

33、关系: 在容积率低于0.3超低的情况下,可以判是一个非常高档的独栋别墅项目; 容积率0.30.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但密度有点大,如果穿插部分双拼别 墅联排别墅,项目品位就相当提高了很多; 容积率0.50.8,一般的双拼联排别墅。

34、向长度如左图的排列时容积率达到最大用足南北向长度 且正好满足日照间距且正好满足日照间距 此时,该地块的容积率计算公式:此时,该地块的容积率计算公式: m i S建建 S地地 n a b x a b x a m x1 m r n h x x 。

35、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。

36、赚了. 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限 实际上应该怎么理解容积率实际上应该怎么理解容积率 本报告是严格保密的. 3 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影先看几个现象,反思容积率在项目开发中的。

37、照规范间距要求退红要求限高要求等.也有几个 人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等. PART 一容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1建筑密度主要与首层建筑面积有关 首层户型赠。

38、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。

39、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。

40、容积率 修正容积率1 修正容积率3 容积率区间 政策和经济平衡修正 其他因素修正 空间验证 修正容积率2 策略修正 本报告是严格保密的. 4 基准净容积率的确定思路基准净容积率的确定思路 根据对以往城中村和旧城改造案例研究,并通过经济测算 。

41、 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 从别墅产品的关键价值因素来判断。

42、即为容积率的值. 红线内可建设用地面积 4 容积率的概念的说明 产品策划基础知识容积率与产品形态 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标; 容积率指标中所指的总建筑面积,一般是指的地上建筑面积,地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中。

43、高了很多; n容积率0.50.8,一般的双拼联排别墅项目,如穿插独栋别 墅的话,密度将增大许多, 即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响; n容积率0.81.2,全部是多层的话,那么环境绝对 可以堪称一流.如果其中规划夹杂 低 别墅的话,密。

44、建成项目信息 研究方法研究方法 以客户需求为基础,分析高容积率带来的特点,以及由此形成的特质,形 成产品观 实际项目分析和万科住区开发经验相结合 同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么高容积率带来了什么 相同用地下,地上建筑面积和体。

45、80.80.90.91.1 6层多层1.11.31.31.51.51.7 11层小高层1.72.02.02.22.22.5 18层高层2.22.52.52.72.73.2 单一物业类型的各种容积率指标 尼玛,容积率一 定要做满 伤不起的容。

46、建筑物的覆盖率,具体指项是指建筑物的覆盖率,具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比,它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度. 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度大, ,说明用地中房。

47、积率上去了 ,自己就多赚了,自己就多赚了. 谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的开发商挥之不去的心理底限心理底限 容积率一定 要做满 先看几个现象,反思容积率在项目开发中的影响 现象一现象一:洋房怎么:洋房怎么没有了没有了 当容积率。

48、有几个人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等.PART 一容积率与项目规划的逻辑关系如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1建筑密度主要与首层建筑面积有关首层户型赠送私家花园是项目卖价最高的户型,项目溢价的主要。

49、要求限高要求等.也有几个人为操作因素:产品定位不利地块的利用度单体楼型选择等.PART 一容积率与项目规划的逻辑关系如何用足容积率: 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间1建筑密度主要与首层建筑面积有关首层户型赠送私家花园是项目卖价最高的户。