容积率案例分析报告（43页）.ppt-地产文库

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上传人：故事编号：160203 2021-07-21 43页 4.29MB

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1、本报告是严格保密的。 1 如何确定容积率如何确定容积率本报告是严格保密的。 2 谁动了我的面积谁动了我的面积对容积率的误解源自于粗对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式框式的开发运作模式在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：不断的要求提高容积率；不断的偷面积；不断的公关；你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。谁动了我的面积谁动了我的面积开发商挥之不去的心理底限开发商挥之不去的心理底限实际上应该怎么理解容积率？实际上应该怎么理解容积率？本报告是严格保密的。 3 先看几个现象，反思容积率在项目开发中2、的影先看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理响因素和机理现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）现象一：我的叠加怎么没有了？（北方某中等城市）当容积率从1.6到2.2的时候，产品类型发生了变化，客户层面发生了变化，面积上去了，可是出现了：市场上非常难以接受的小高层和高层占据了项目的大多数？开发商想做、市场认可度高的叠加别墅没有了？增加出来的面积所销售的金额反而没有增加出来的成本大？面积越多，利润越低，开发商问问什么？现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）现象二：为何给我做如此多的一体四户？（北方某城市）当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想3、要的产品，销售受阻，开发商反思：市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？为什么没有做出想要的产品？本报告是严格保密的。 4 看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响看几个现象，反思容积率在项目开发中的影响因素和机理因素和机理现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是 3.1还是4.2：竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地了？高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？现象四：为何三房不给我做现象四：为何三房不给我做120而做而做140（北方某省会）（北方某省会）某中档次的花园洋房社区，开发

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