1、高容积率别墅产品 解决方案研究 上海区域投资及运营管理部上海区域投资及运营管理部 营销组营销组 南京公司营销管理部南京公司营销管理部 市场研究组市场研究组 2014年年6月月 第2页/共X页 别墅 KPI体系 关键驱动因素 项目地段 基础达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能
2、空间 从别墅产品的关键价值因素来判断，优质的地段与稀缺的环境资源是其从别墅产品的关键价值因素来判断，优质的地段与稀缺的环境资源是其 最为关键的驱动因素；在此基础上，通过对地块内部的规划设计与场景最为关键的驱动因素；在此基础上，通过对地块内部的规划设计与场景 打造，提升居住舒适度，从而提高产品价值打造，提升居住舒适度，从而提高产品价值 高高容积率，如何保证别墅舒适度？容积率，如何保证别墅舒适度？ 第3页/共X页 讨论：容积率介于讨论：容积率介于0.5-1.0之间产品组合可能性之间产品组合可能性 A A：拉高拍低：拉高拍低 规划部分高层或小高层产品，集中土地资源打造高端双拼别墅 使用项目：地块内有
3、明显优质资源支撑双拼别墅高溢价能力。 B B：均好规划：均好规划 以联排别墅为主，保证每户价值，但整体产品舒适度降低； 使用项目：地块资源相对均好，无明显优势或瑕疵。 本报告将重点研究如何本报告将重点研究如何提高联排别墅提高联排别墅/ /类独栋别墅产品的舒适度类独栋别墅产品的舒适度 而随着纯别墅用地出让的日趋稀缺化，我们开始尝试在一些综合性用地而随着纯别墅用地出让的日趋稀缺化，我们开始尝试在一些综合性用地 或非独栋容积率的地块中，做一些“类独栋”产品，以提升项目价值或非独栋容积率的地块中，做一些“类独栋”产品，以提升项目价值 第4页/共X页 创意连接型联排创意连接型联排，使用容积率，使用容积率R=0.6R=0.6- -0.70.7 高容积率联排别墅项目组合方式 优势：提升项目私密性，实现独门独院效果；提升面宽，使用舒适度高 劣势：部分空间利用率差，南向被遮挡或视野小 形式一：L型联排 代表
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