不平衡使用容积率地块商业案例分析报告（17页）.ppt
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不平衡使用容积率地块商业案例分析报告（17页）.ppt
1、 货值最大化不平衡使用容积率 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积 1.1 不平衡使用容积率案例A-成都郫县项目 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标 净用地面积净用地面积 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征绿地征绿地
2、 40728.7040728.70 地上可建设面地上可建设面 积积 520300.00520300.00 容容 积积 率率 4.14.1 建筑密度建筑密度 3030其中住其中住 宅宅26%26% 绿绿 地地 率率 30%30% 各业态市场分析 含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本 地价外成本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费前期工程费基础设施及配套费 这里可以看到这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯是含金最高的，其次是多建电梯洋房洋房，最后，最后
3、 剩余的容积率为剩余的容积率为高层高层。 各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表 业态 预计建面价格 预计地价外成本 容积率面积收益 社区商铺 50250 10000/ 1887 / 8113元 普通联排 13000/ 2000/ 11000元 亲地底跃 200250 12000/ 1960 / 10040元 电梯顶跃 200250 11000/ 1960 / 9040元 电梯洋房 100130 7500/ 2750 / 4750元 34高层83130 6800/ （精装）2505 / 4295元 成都郫县新城案例成都郫县新城案例 总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26% 各业态指标比对： 业态 合理容积率 覆盖率 社区商业 3层 23 55100% 普通联排2.5层 0.60.75 3035% 底跃13层 电梯顶跃
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