1、容积率及总图规划课题研究分享 研发设计部-规划建筑组 2017年12月 1 PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 PART 二、不同容积率的方案强排模式 PART 三、案例分享 目录 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科 学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个 人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率： 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价
2、空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度： 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 如何货值最大化： PART 一、容积率与项目
3、规划的逻辑关系 6 PART 二、不同容积率的方案强排模式 日照及间距计算的影响 7 PART 二、不同容积率的方案强排模式 户型选择模式 8 PART 二、不同容积率的方案强排模式 9 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率小于1： 10 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：1.01.5 11 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：1.52.0 12 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：2.02.8 用足指标 货值最大化 复制模块 配套用房最小化 赠绿规划和底层挖掘 控制地库 减少入口 PART 三、案例分享 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间， 有效增加实际容积率；利用2.0米以下不计面积的规定。 P
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