1、PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 PART 二、不同容积率的方案强排模式 PART 三、案例分享 目录 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润 1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科 学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。 2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个 人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。 PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足容积率： 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖2、价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 PART 一、 容积率与项目规划的逻辑关系 如何用足建筑密度： 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积 如何货值最大化： PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 6 PART 二、不同容积率的方案强排模式 日照及间距计算的3、影响 7 PART 二、不同容积率的方案强排模式 户型选择模式 8 PART 二、不同容积率的方案强排模式 9 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率小于1： 10 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：1.01.5 11 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：1.52.0 12 PART 二、不同容积率的方案强排模式 容积率：2.02.8 用足指标 货值最大化 复制模块 配套用房最小化 赠绿规划和底层挖掘 控制地库 减少入口 PART 三、案例分享 1、用足容积率和建筑密度 1.1用足容积率 1.2用足建筑密度 2、用足规划法规的边界（三个案例） 如：利用两层挑空4、阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间， 有效增加实际容积率；利用2.0米以下不计面积的规定。 PART 三、案例分享 总用地面积：56640 代征道路：6225 代征绿地：1338 消防站用地：2800 建设用地：约49077 容积率：3.8 地上总建筑面积：176000 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：30% 集中绿地：6000 建筑限高：80m 用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建 筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内 规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照； PART 三、案例分享：龙湖北京唐5、宁ONE 设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。 PART 三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布多元化产品，混合分布 端头转角户型设计部分 90平米以下小户型 端头转角户型设计部 分90平米以下小户型 精品公寓：挡光 住宅作为商业指 标 在阴影区部分的 作为商业指标 PART 三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE 楼型的选择大大提高了容积率楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的一栋住宅占到住宅总面积的36%36% 规划少量的东西朝 6、向建筑 规划少量的东西朝 向建筑 边角地块的有效利用边角地块的有效利用 北京唐宁北京唐宁ONE 大进深多单元的平面组合单体对 容积率贡献大 北方地区在好的地段可采用少量 的东西向布局 PART 三、案例分享：龙湖北京唐宁ONE 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、用足建筑密度：主要与首层建筑面积有关 -首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉 2、用足当地法规：底层挖掘和分率原则中论述 -好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 PART 三、案例分享 用足密度-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。 PART 三、案例分享7、 双层高可变空间的利用 优点：零面积变2房，3房 户型成5房 功能：可以做为家庭娱乐、 书房、保姆间、空中花园 等多种用途，上下层不等 高分隔，灵活多变。 实景展示建议做儿童房： 下层为卧室，阁楼为学习、 游戏 阁楼平面 剖面图 双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率 PART 三、案例分享：用足法规 PART 三、案例分享：用足法规 1、利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.0米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。 PART 三、案例分享：用足法规 “肚里有货”-货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态 8、组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围。 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积。 PART 三、案例分享 不平衡使用容积率案例A 建设用地 77.88亩 建设用地 111.32亩 地 块 经 济 技 术 指 标 地 块 经 济 技 术 指 标 净用地面积净用地面积 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征绿地征绿地 40728.7040728.70 地上可建设面 积 地上可建设面 积 520309、0.00520300.00 容 积 率容 积 率 4.14.1 建筑密度建筑密度 3030其中住其中住 宅宅26%26% 绿 地 率绿 地 率 30%30% PART 三、案例分享 各业态市场分析 含金量高容积率面积收益 容积率面积收益预计建面价格预计地价外成本 地价外成本前期工程费基础设施及配套费 这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后剩余的容积率为高层。 各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 业态预计建面价格预计地价外成本容积率面积收益 社区商铺 5025010000/ 1887 / 8113元 普10、通联排13000/2000/11000元 亲地底跃 20025012000/ 1960 / 10040元 电梯顶跃 20025011000/ 1960 / 9040元 电梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元 34高层831306800/ （精装）2505 / 4295元 新城案例 总体规划业态配比 规划要求： 1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26% 各业态指标比对： 业态合理容积率覆盖率 社区商业3层2355100% 普通联排2.5层0.60.753035% 底跃13层 电梯顶跃 无电梯顶跃 电梯花园洋房71.52.02530% 无电梯花园洋房1.31.52811、32% 高层（1233层）2.561520% 1、联排别墅占地较大，但不易出面积 2、一般底跃虽然可类别墅，但只有12层的 面积可溢价 3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价 商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高层提高覆盖率20%，少占地，容积率8 联排无电梯洋房电梯洋房 替代 替代 新城案例 花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉； 2、形成点、线、面丰富城市空间； PART 三、案例分享 电梯花园洋房 34层高层 社区商业 多层返迁房 规划未建12、小区 景尚景（高层） 新城案例 不平衡使用容积率后的总货值为 40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做 高层的货值为36.5亿左右 本方案占地比：花园洋房区/高层 区=6.3/3.7 本方案可售住宅面积比（含下跃 赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9 1.2 不平衡使用容积率案例B 地 块 经 济 技 术 指 标地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率 的基数） 总用地面积（算容积率 的基数） 106690 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 8395 可建设用地面积可建设用地面积 98295 可建设地上面积可建设地上面积 16003513、 容 积 率容 积 率 1.5 建筑密度建筑密度 30 绿 地 率绿 地 率 30% 虎 溪 河 市政停车场 建设用地 建设用地 各业态对应的容积率及密度： 业态容积率建筑密度 社区商业 3层 23 67100% 普通联排 3层 0.60.72530% 大院别墅 24层 0.832% 洋房 7层 1.21.523% 高层 22层 2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业洋房 2、商业联排/大院高层 3、商业联排/大院洋房高层 7层7层 总图 配比研究 洋房洋房 7层7层 洋房洋房 2.5层 20.5层 2.5层 2.5层 别墅 别墅别墅高层 间距 项目14、案例 二、货值最大化 1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效 办法，做总图之前要进行业态组合比例模 型推演。（分析两个案例） 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一 级业态的价格，提升溢价空间。(产品类 型示意案例） 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资 源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积 运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 独花高 容积率：0.30.61.5 1 12 23 34 4 类独栋别 墅 联排大院类联排洋 房 高town 0.5 0.815、2.0 500W200W100W1800W50W 独独联联花花高高 叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图 9090105105 9090105105 9090105105 9090105105 0 03030 5050100100 半地下室（半地下室（带庭带庭院院） 附送阁楼 四层 三层 二 层 首层 附送阁楼附送阁楼 一楼一楼 二楼二楼 9090120120 9090120120 联排别墅剖面图联排别墅剖面图 0 03030 6060150150半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院） 附送阁楼 二层 首层 重庆睿城大院 案例：赠送半地下室和阁楼面积 送阁楼送阁楼 赠送车库赠送车库 赠送半地下室16、赠送半地下室 后花园后花园前花园前花园 叠拼户型解析叠拼户型解析 送阁楼送阁楼 后花园后花园 独立入户楼梯独立入户楼梯 赠送车库赠送车库 赠送半地下室赠送半地下室 前花园前花园 空中花园空中花园 联排：200250（实得350400） 送 : 2F阁楼，半地下层庭院 叠拼：180220（实得220300） 送: 4F阁楼，半地下层庭院 联排户型解析联排户型解析 “削减龙套”-配套用房最小化 严格控制物管用房、会所、 垃圾站、居委会等配套建 筑面积，并尽量放到地下 层，不占用容积率。 会所应布置在沿街位置， 便于对外经营，总图报建 时，会所要标注为商业用 房。 会所室内泳池、乒乓球室均在地下一层17、,网球场下沉，布置在地下室 底板上,底上沿街布置，一层为架空茶座、二楼为茶室、屋顶为竹林 茶座。地上面积391平米. 地下泳池地下泳池 “地下黄金”-控制地库 在不占用容积率的前提下， 尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥 优化车库柱网，控制车库 面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35平米 。 将车库抬到地上一层 案例 抬高一层的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等初步估算节省1300万元； 6%左右坡道 车辆直接入库 采光通风 减少埋深 北京 中粮假日紫苑停车分析 -地上，半地下两层车位集中分布 -减小下挖工程量，大幅降低成本 -框架结18、构，开放式，无管线（停车专题将展开研究） 中 央 集 中 车 位 外 围 地 上 车 位 停车桥 “看好家门”-减少入口 同一个地块的车库与人行入 口尽量归一，便于物业减少 管理人数， 以入口为原点 100米范围内不应设置第二 出入口。 每增加一个出入口，就至少增 加6个保安（三班倒），例 如在成都，每个保安每月的 费用至少在2000-3000元， 每年将增加144000 216000元 两个相邻地块的入口应尽量 相对，便于两个相邻地块人 员的步行交通 底层架空，无坡道出入口 架空地下车库 消防通道 社区主入口 车库出入口 减少入口，节约物业人力成本 景观化车道、增加绿化面积景观化车道、增加绿化面积 负二层地下车库 交通分析 42