1、旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.1城市更新发展阶段 第一阶段：城市增量发展阶段（80年代初90年代初） 1980年特区成立，为口岸提供服务型商业几“三来一补” 工业，建设以空地为主，村民自发的小规模拆旧建新。 第二阶段：城市更新的萌芽期（90年代初2004年） 90年代后，经济高速增长，外来务工人员的输入， 对廉租房的需求旺盛，“城中村”出现。 第三阶段：城市更新的初期（2004年2009年） 进入新世纪，由于自身资源条件有限，政府提出“二次创业” 的口号，转变供需结构，着手城中村及就旧工业区的改造。 第四阶段：城市更新的快速发展（2009年至今） “2、四个难以为继” 的背景下，政策日趋完善，深圳市发 展的重心由增量转向存量优化。 1 2 3 4 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.2 主要政策依据 主要 依据 深圳市城市规划标准与准则（2018版） 深圳市拆除重建类城市更新单元编制技术规定（2018版） 深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定（2019版） 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.3 深标的主要用地类型 主导用途:指一般情况下允许建设、使 用的建筑与设施用途，其建筑面积（或 多项建筑面积之和）应占地块总建筑面 积的主导。 单一用途：一类居住用地、3、二类居住用 地和三类居住用地，主导用途的建筑面 积不宜低于总建筑面积的70%。（其他 用地依次类推） 以R2用地为例：适建用途的比例，极限值就是30%，所以我们一般说，纯住宅用地， 商业的极限值是不超30%。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.3 深标的主要用地类型 主导用途:指一般情况下允许建设、使用的建筑 与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和） 应占地块总建筑面积的主导。 商业用地: 在城市主中心和副中心区域内，主导不宜低于总建筑面积的 50%；其它区域商业用地，主导不宜低于70%。 普通工业用地和新型产业用地: 主导不宜低于总建筑面积的70%4、。 仓储用地: 主导不宜低于总建筑面积的85%。物流用地，主导不宜低于 总建筑面积的60%。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.4 深标的主要用地类型 主导用途:指一般情况下允许建设、使用的 建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑 面积之和）应占地块总建筑面积的主导。 混合用途：混合用地的用地代码采用“+” 链接，排列顺序原则上按照主导用途对应 的用地性质从多到少排列。 以R2+C1用地为例：各自比例应该是70%R234%， 50%C130%,且R2功能的面积C1功能的面积 一个小案例：一块地，居住功能6800（68%），商业2800（28%），配套405、0（4%），用地功能是表达为R2还是R2+C1? 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 1.4 深标的主要用地类型 关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二） 第六条表达了意思是：图则中规划到中类，调整为深标土地用途混合使用指引中的中类+鼓励类，是 视为符合图则的。（由R2R2+C1是视为符合图则，但是C1C1+R2少见 ） 第七条表达的意思是：单纯的R2用地，有不超30%的商业功能，商业功能的主导用途是商业、办公及 旅馆业，但是明确单一R2用地不能做办公、旅馆业及公寓。 “关系比较好” 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 16、.5 小案例 5.1 8.95 7.68 12.46 9.13 8.83 11.51 8.30 这种情况下，保证了贡献率高、区位条件好的项目的可实施性，同时带来一些项目的商住功能的容积率比纯商业还高，强区放权条件 下，各区政策有些细微政策还不明确，在保证总量不变，建设量是否可以在项目内统筹？ 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.1 更新的相关概念 更新单元规划： 城市更新单元规划以已批计划为依据，以法定图则为基础，重点就更新 单元的改造模式、土地利用、开发强度、配套设施、道路交通及利益平 衡等方面做出详细安排。 城市更新单元规划一经批准，具有与法定图则相等7、的效力，是城市更新 和规划管理的基本依据。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.1 更新的相关概念 拆除范围 指依据更新单元规 划制定计划; 公益项目 用地范围 指独立占地的公共 服务设施用地及其 他移交给政府的独 立用地范围； 开发建设 用地范围 指依据城市更新政 策可出让给实施主 体的进行开发建设 的用地范围； 清退用地范围 指拆除范围内由实 施主体自行拆除、 清理地上建（构） 筑物及附着物的国 有未出让用地； 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.1 更新的相关概念 零征转 用地范围 指由实施主体负责理清 经济关系8、并自行拆除、 清理地上建（构）筑物 及附着物并无偿移交给 政府的未完善征转手续 用地的范围。 腾挪 用地范围 划入的零星 用地范围 更新单元范围 指更新单元范围内、拆 除范围外的未建设用地， 通过土地位置调换等方 式进行等面积腾挪的用 地范围。 指更新单元范围内属于 国有未出让的边角地、 夹心地、插花地，总面 积不超过项目拆除范围 用地面积的10%且不超 过3000 平方米的部分可 作为零星用地一并出让 给项目实施主体的用地 范围。 指拆除范围外，涉及土 地清退、用地腾挪、零 星用地划入，或者其他 公共利益需要与更新项 目进行统筹的，包括上 述所有范围。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批9、报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.2 各范围示意 更新单元范围 拆 除 范 围 开 发 建 设 用 地 范 围 公益项目用地范围 零征转用地范围 腾挪用地范围 划入的零星用地范围 清退用地范围 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.3.1 相关概念 权属清晰用地包括：国有已出让（划拔）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留 用地。另，未完善征转手续用地根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。-编制技术规定 国有已出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、农村城市化历史遗留违法建筑处理用10、地、其他已获得用地权属证明文件的用地 等-更新单元计划管理规定 为啥有“土地移交率”和“实际土地移交率”之分 ？ 基准土地移交率 指城市更新单元贡献拆除范围用地面 积不小于15%且大于3000平方米。 土地移交率 实际土地移交率 指拆除范围内移交给政府的权属清晰 用地面积占比。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.1 基本概念 深标条文内容说明 根据修订版深标： 地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。 FAFA基础 + FA转移 + FA奖励； FA基础FAR基准（1-A1）（1+A2）（1+A3）S； 公式中：FA地块容积； FA基础地块11、基础容积； FA转移地块转移容积； FA奖励地块奖励容积； FAR基准密度分区地块基准容积率； A1地块规模修正系数； A2周边道路修正系数； A3地铁站点修正系数； S地块面积。 基础建筑面积 转移建筑面积 奖励建筑面积 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.2 基本概念 分级密度分区基准容积率容积率上限 1密度一、二区3.26.0 2密度三区3.05.5 3密度四区2.54.0 4密度五区1.52.5 居住用地地块容积率指引 分级密度分区基准容积率 1密度一区5.4 2密度二区4.5 3密度三区4.0 4密度四区2.5 5密度五区2.0 商业服务业用12、地地块容积率指引 分级密度分区 新型产业用地 基准容积率 普通工业用地 基准容积率 1密度一、二、三区4.03.5 2密度四区2.52.0 3密度五区2.01.5 工业用地地块容积率指引 分级密度分区 物流用地 基准容积率 仓储用地 基准容积率 1密度一、二、三区4.03.5 2密度四区2.52.0 3密度五区2.01.5 物流仓储用地地块容积率指引 各类用地密度分区 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.3 基本概念 地块规模/道路/轨道等修正系数 用地功能基准用地规模 居住用地2公顷 商业服务业用地1公顷 普通工业用地3公顷 新型产业用地1公顷 仓储13、用地5公顷 物流用地2公顷 基准用地规模 地块面积小于等于基准用地规 模时，地块规模修正系数为0。 地块面积大于基准用地规模时， 地块修正系数按超出基准用地 规模每0.1公顷计0.005并累加 计算，不足0.1公顷按0.1公顷修 正，最大取值小于等于0.3。 地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路 修正系数0+0.1+0.2+0.3 周边道路修正系数 距离站点（米） 车站类型 多线车站单线车站 修正系数 0200+0.7+0.5 200500+0.5+0.3 同一车站的地铁站点修正系数 a1a2b1b2 a1+0.7+0.7+0.7+0.7 a2+0.7+0.5+0.5+0.5 b1+0.714、+0.5+0.5+0.5 b2+0.7+0.5+0.5+0.3 不同车站重叠覆盖的地铁站点修正系数 a1代表多线车站0200米覆盖范围，a2代表多线车站200500 米覆盖范围，b1代表单线车站0200米覆盖范围，b2代表单线 车站200500米覆盖范围。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.4 基本概念 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.5 基本概念 密度三区范围内的居住用地地块若位于地铁站点500米范围 内的，其容积率上限可按照密度一、二区执行。 其中，居住用地地块仅选取其中最大值修正。普通工业用地、 仓15、储用地地块仅进行周边道路修正，不作地铁站点修正。 轨道站点用地修正的正确方式 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.6 基本概念 深标条文内容容积率审查规定内容 混合功能用地的地块容积为该地块上各功能的容积之和。 混合功能用地的地块基础容积宜按下式计算： FA基础混合FA基础1K1+FA基础2K2； 公式中：FA基础混合为该地块各类功能基础容积之和。 FA基础1、FA基础2 分别为该地块基于各类单一用地 功能的地块基础容积； K1、K2 分别为该地块各类功能的地块基础容积混合 修正权重。（对地块的基础容积率影响较大） （一）地块规划为单一用地性质的，按主16、导用途进行测算， 其兼容功能不纳入测算; （二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中 居住功能占地块基础容积的比例取值如下： 居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二 主导功能的按40%取值。测算后，地块最终建筑功能实际 比例可依据深标关于土地混合使用的有关规定具体确 定。 例如： R2，表示居住功能按照100%取值； R2+C1,表示居住功能按照60%取值； C1+R2，表示居住功能按照40%取值。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.6 相关案例 出现K1、K2. 这种比例，实际上是将原来的按用 地面积比例的计算方法，调整成了按17、照建筑面积 的比例计算，与深标规定是一致的，但是对单个 地块的基础容积率计算不利，对转移的容积也会 响应减少。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.7 基本概念 容积率测算指引内容说明 【转移容积测算】转移建筑面积是指城市更新项目实际土 地移交率超出基准土地移交率核算出的用地面积与基础容 积率的乘积。 其中，移交用地具有以下情形之一的，再增加30%计入转 移容积： 1.在法定规划的基础上额外落实或小学、初中或九年一贯制学校用 地的，（班数按照深标中限核定），占地面积不小于3000平方米 的文化设施用地的; 2、落实高中、综合医院用地的; 3、保留主管部18、门认定为有保留价值的历史风貌区或历史建筑，用 地及建筑移交， 且实施主体承担修缮、整治费用及责任。 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施(深府 办20148号)： 基准土地移交率：拆除范围用地面积小于10000平方 米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更 新单元的按照实施细则第十二条第一款规定确定。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.8 基本概念 容积率测算指引内容 【奖励容积测算】 奖励容积是指为保障公共利益目的的实现，对符合以下情形的，可计入奖励容积： (一)开发建设用地中，依据暂行措施、保障性住房配建规定和创新型产业用房配建规19、定等规定配建的安居型商 品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房，除明确规定计入基础容积的，其余建筑面积计入奖励容积，在 上述规定外增配的安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房，其建筑面积不作为奖励容积。 (二)开发建设用地中，按法定规划及深标、暂行措施等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施， 其建筑面积计入奖励容积。其中，社区健康服务中心和社区老年人日间照料中心，按其建筑面积的2倍计入奖励容积；垃圾转运 站（含再生资源回收站、环卫工人作息房、公共厕所）和变电站，按其建筑面积的3倍计入奖励容积。 (三)城市更新单元内为连通城市公交场站、轨道20、站点或重要的城市公共空间，经核准设置24小时无条件对所有市民开放的 地面通道、地下通道、架空连廊，并由实施主体承担建设责任及费用的，按其对应的投影面积计入奖励容积。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 2.4.9 基本概念 容积率测算指引内容 【奖励容积测算】 （四）保留已纳入市政府公布的深圳市历史建筑名录或市（四）主管部门认定有保留价值的历史建筑，但不移 交土地，按保留建筑的1.5倍及构筑物的投影面积的1.5倍计入奖励容积。并由实施主体承担保留建、构筑物的 活化和综合整治责任及费用。 （五）市政府规定的其他奖励情形。 上述奖励容积之和不应超出基础容积的30%21、。因配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所 核算的奖励容积超出基础容积20%的部分可不受本款限制。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 3. 基本思路 在合法性的基础上，城市更新单元因提供超出更新政策要求的道路、绿地、公共服务设施、市政基础设施等公共利 益用地，可按照基础容积率进行建筑面积转移； 不改变城市更新单元主导功能及规划地块混合用地性质的前提下，转移容积、奖励容积可优先安排居住功能。 S=S基础+FAR平均(a+b80%)85%-c+d 其中： S城市更新单元规划建筑面积； S基础 城市更新单元基础建筑面积； FAR平均城市更新单元基础建筑面积对应22、的平均容积率； a城市更新单元内权属清晰用地面积； b城市更新单元内未见征转记录用地面积； c城市更新单元规划确定的开发建设用地面积； d针对开发主体自愿、规划部门核准、法定规划确认额外承担的 建设责任，测算时可进行奖励的建筑面积。 城市更新 单元开发量 基础 建筑面积 转移 建筑面积 奖励 建筑面积 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 4.1 相关案例 FAR平均基础建设量/开发建设用地=262714.2/61720.2=4.26 基准建设量计算一览表 基准容积： 262714.2 转移容积： 131961.0 最终容积： 451682.5 + = 奖励容积23、: 57007.3 + 地块编号性质代码 用地面积（）比例居住商业基准容积率道路修正规模修正总建设量（） 01R2+C18128.0 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 38230.2 混合修正权重0.68 0.32 C14.5 1.31.000 02-01R25815.1 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 22330.0 混合修正权重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 02-02R2502.7 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 1930.4 混合修正权重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 03R2+C11879124、.6 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 87067.2 混合修正权重0.67 0.33 C14.5 1.30.955 04R228482.8 功能配比(%)1000R23.2 1.30.955 113156.5 混合修正权重1.00 0.00 C14.5 1.30.905 合计61720.2 -262714.2 地块基础容积混合修正系数 第一步：计算基于单一功能的地块基础容积 FA基础FAR基准（1-A1）（1+A2）（1+A3）S FA基础1 = 3.2（1-0）（1+0.3）（1+0）8128= 33812.48（） FA基础2 = 4.5（1-0）（1+0.3）（1+025、）8128 = 47548.8（） 第二步：求解地块基础容积混合修正权重 K1=0.678 K2=0.322 第三步：计算地块混合基础容积 FAR基础混合=FA基础1K1+FA基础2K2=33812.480.678+47548.80.322=38230.2（） 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 4.2 相关案例 基准容积： 262714.2 转移容积： 131961.0 最终容积： 451682.5 + = 奖励容积: 57007.3 + 核增及奖励计算一览表 FAR最终最终容积/开发建设用地=451682.5/61720.2=7.32 序号项目数量备注 126、 拆除用地面积（）111224.8 其中 权属清晰用地面积（）82718.3 a 未见征转地记录用地面积（）28506.5 b 其中 20%纳入政府土地储备5701.3 b*20% 80%交由继受单位进行城市更新22805.2 b*80% 2 合法手续完善用地面积（）105523.5 a+b*80% 其中 不少于15%且大于3000平米土地贡献15828.5 c=(a+b*80%)*0.15 剩余可用于开发建设的用地89695.0 a+b*80%-c 其中 本次规划开发建设用地61720.2 e 土地贡献可转移容积的用地27974.8 a+b*80%-c-e 额外落实九年一贯制学校用地的10027、90.7 g 3根据法定图则及深标计算得平均容积率4.26 f 4 转移容积（）131961.0 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f 其中 土地贡献转移容积（）119075.6 (a+b*80%-c-e)*f 学校用地转移容积（）12885.4 g*f*0.3 5 奖励容积（）57007.3 i+j+k 其中 保障性住房奖励容积（）27947.3 i 公共配套设施奖励容积（）23260.0 j=x+y+z 其中 单倍奖励容积部分19670.0 x 两倍奖励容积部分2150.0 y 三倍奖励容积部分1440.0 z 建筑架空连廊奖励容积（）5800.0 k 6转移+奖励容积（）1889628、8.3 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f+i+j+k 用地处置程序 按实际土地移 交率转移容积 拆除范围内 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 5.1 注意要点 配套设施： 1.含住宅的城市更新项目中，应按深标相关要求配置幼（托）儿园，原则上不允许与周边更新单元或其它项 目统筹配置。 2.含住宅的城市更新项目中原则上应配置老年人日间照料中心与社区健康服务中心，并应组合设置。周边更新单 元或其它项目统筹配置。 3.项目涉及非独立占地的公共服务设施，须满足深标、深圳市建筑设计规则相关规定，宜相对集中布局 在建筑物首层。如用地条件确实有限，部分配套设施只能设置于建筑物二层时，应设置单独出入口并满足无障 碍设计要求。所有公共服务设施的设计应保证空间实用，设计合理。 4.位于密度一、二区的规划商业用地中应设置不少于商业、办公与旅馆业建筑面积5%的商业文化设施。鼓励在 法定规划基础上额外落实文化设施用地。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台 5.2 深标中非强制性指标 一些区位条件好、高贡献率的项目，带来的高强度 的商住（R2+C1）类更新项目，建筑覆盖率、绿化 覆盖率及限高等条件下，很多建筑很难设计。 旧改全流程服务平台 | 更新整备 报批报建 咨询顾问 集体资产上平台