1、昆明居住主题公园项目建议书5月15日目 录一、总论二、项目提出的背景及建设必要性三、规划设计的依据和准则1、规划依据2、规划准则3、设计核心理念四、项目建设的主题和特点五、项目建设规模及主要内容1、项目地址2、建设规模3、建设内容4、建设周期5、项目的开发主体六、投资估算及资金筹措1、估算依据2、估算条件3、估算范围4、估算说明5、资金筹措七、风险及效益分析1、风险分析2、社会效益3、经济效益评估八、结论一、总论 衣食住行永远是人类社会需求的主要内容，而人居问题则总是与社会发展的状况和总体战略密切相关，其趋势是两者之间的联系越来越密切。人居问题是社会发展的一种综合尺度。衣食住行“住”凸显，是必2、须率先解决的问题。1976年，联合国召开了首届世界人居大会，提出了“以持续发展的方式提供住房、基础设施和服务”的目标。1992年，联合国举行了史无前例的，有160多个国家元首或政府首脑参加的“环境与发展”大会，标志着可持续发展的观念在全球达到了共识。在此次会议通过的21世纪议程中，将“促进人类住区的可持续发展”单独列为一章，予以重点论述。近几年，随着可持续发展观念的深入人心，随着人类住区可持续发展战略的不断实践与创新，人们对生态住宅与可持续发展住宅内涵的理解也不断深化。很多国家的政府都在大力提倡发展生态住宅。这极大地推动了生态住宅的发展。生态住宅以可持续发展为战略，体现节约资源、减少污染，创造3、健康、舒适的居住环境，与周围生态环境相融共生。1999年第20届世界建筑师大会通过北京宪章，明确提出建立人居环境循环体系。同时，随着经济的发展和生活水平的提高，人们对生活环境的质量要求越来越高，居住环境的优劣直接影响到人们的生活与工作质量。因此，建设生态住宅是适应我国历史发展的必经阶段，也是我国住宅建设发展的必然结果。随着新昆明建设进程的加快，城市人口将大大增加，住宅建设必将成为昆明市国民经济的新的增长点和人民群体消费的热点。为此，节约资源、保护耕地、减少污染、创造健康与舒适的生态住宅，将成为21世纪住宅建设的最佳选择。二、项目提出的背景及建设必要性昆明是云南省省会，是云南的政治、经济、文化中4、心和交通、通讯枢纽。昆明拥有“中国优秀旅游城市”称号，这里冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，素以“春城”闻名于世。昆明是中国首批国家级历史文化名城之一，这里有许多珍贵的文物古迹，有著名的风景名胜，有各具特色的多种民族文化在这里交融。昆明浓缩了云南的区位优势，利用云南与越南、老挝、缅甸三国接壤的有利条件，在国家西部大开发战略实施、中国-东盟自由贸易区建设等有利形势下，昆明正积极发展，扮演着东亚大陆与中南半岛、南亚次大陆各国进行经济贸易往来及政治联系的陆路枢纽角色。昆明市为了把昆明建成特色鲜明、环境优美的湖滨生态城市和中国面向东南亚、南亚的现代化开放城市，以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新昆明城市区5、，包括北、东、南、西四个城区。逐步形成“一湖四片”的城市新格局，在滇池西岸，连绵的群山犹如一位仰卧水中少女，在这灵山秀水之中，便是远近闻名的西山，昆明市西山区因此而得名。西山区位于昆明市西面，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。 经国务院和云南省政府批准，从2004年9月1日起，昆明市四区行政区划调整工作正式实施，从2005年1月1日起昆明市四个主城区正式按照新区划行使了行政、经济、社会事务的管理权限。区划调整是昆明城市发展史上的一项重大改革，就西山区而言，区划调整是建区50年来一次重大的历史性转折，是西山区在更高平台上的跨越。区划调整后，全区总6、面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。辖区内还有众多的省、市党政机关、学校、医院和企事业单位。 西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小17个公园、300余户农家乐，是昆明公园最多的主城区，境内90余公里的滇池湖岸线和12平方公里的滇池草海水域构成了一道亮丽的生态风景线。与秀美的自然风光相得益彰的是被誉为昆明市标志性建筑的金马碧鸡坊、中国十大日用品批发市场之一7、的螺蛳湾，两条8车道的城市一级景观大道滇池路、春雨路和昆明城市最大的开放式森林广场-碧鸡公园等一大批城市人文景观。2005年，西山区国内生产总值突破100亿元，居民储蓄存款余额突破100亿，总体财政收入预计完成15亿元，年递增27% ，比2001年翻了两番，完成了历史的飞跃。西山区凭借着承东启西、接南转北的独特区位，在人流、物流聚散之间，引进大项目，形成大产业,带动大发展。全区上下千方百计培植、扶持和引进新的经济增长点，掀起了招商引资、对外开放、项目建设的热潮。三环化工、马来西亚南发集团滇池草海生态湿地开发建设、大商汇等一批大项目陆续启动实施。随着经济建设重心的转移，西山区的产业结构调整发生了8、巨大的变化，第一产业占全区GDP2.6%, 第二产业占26，第三产业占71.4，凸现出3、2、1的产业结构发展布局。其中，第一产业以农产品销售、加工和农家乐生态民居旅游为载体，发挥辐射带动效应，巩固和发展了设施农业、生态农业和观光农业，进一步形成了团结苹果、葵油，谷律花椒油，水森源生态蔬菜等知名品牌和产品。与一、二产业相比，第三产业的发展速度势不可挡，在GDP中跃居首位，理所当然的成为西山区经济建设的主力军，涌现出西南、宏盛达建材市场、广丰和前卫的茶叶、旧机动车交易等一批上规模、上档次的市场。此外，产品辐射半径达1000公里的螺蛳湾这艘商业航母已在东盟国家享有很高的知名度和美誉度，形成了规模、9、名牌、市场的良好效应。在西山区经济大转型大发展的过程中，房地产、汽车、餐饮、娱乐、商贸等消费热点不断形成。以滇池路、广福路为辐射区的湖畔之梦、云海山水间、香槟小镇等一批中高档住宅小区的相继开盘，为昆明西市区打造居民宜居理想家园增添了一道道靓丽的风景。诺仕达集团名下以凸现异国情调特色为主的南亚风情园，集众家之长，成为滇池路片区旅游、餐饮业的标志之一。 城市的建设、管理彰显着一个地区的品位和形象。西山区以组织实施高、畅、绿、荣、安五大系统工程为突破口，进一步加强城市公共空间绿化、美化、亮化和市容环境整治工作，完成了春雨路、碧鸡公园、东寺街灯光隧道等一批高起点、高标准的城市基础设施建设。通过政府引导10、市场运作、社会投资、企业参与的开发模式，启动、实施、完成了石咀公园、草海生态公园、滇缅公路纪念雕塑群、春雨路沿线广告等一批城市亮点工程。提升了西山区的城市的形象，有效改善人居环境和投资环境。在昆明市四区行政区划调整前是西山区经济社会发展的前沿阵地，其得天独厚的区位优势使得马街镇可号称西山区的龙头。西山区白沙地“昆明居住主题公园”低密度高尚住宅项目，由云南正林房地产开发有限公司投资兴建，位于西山区的马街镇，马街镇地处昆明市西山区城郊结合部，东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接攘，西邻安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。该地块现为开发无序的采石场和堆沙场，对环境、11、生态和城市形象的影响和破坏极大，因此对该地块的开发和改造迫在眉睫。三、规划设计的依据和准则1、规划依据：项目规划建筑设计条件要求昆明市城市建筑规划管理技术规定城市居住区规划设计规范、住宅建筑设计规范等国家规范、设计标准及条例2、规划准则：1）发扬社区归属感，2）开发可持续的交通系统3）结合并保护自然环境的高质量开发设计3、设计核心理念：项目坚持以阳光生态健康的整体设计理念，充分展示阳光和自然生态规划，由此构筑成一个弥漫着浓郁自然气息别墅区。根据基地独特地貌，把水引入基地的底洼地带，形成社区内部自然优美的水系景观。主轴线，局部放大成湖面，背靠森林公园，内部山水与滇池水景相呼应，形成亲水自然的生态12、型公园式生活社区。四、项目建设的主题和特点1、生态保护建设与住宅开发有机结合独特的地质地貌蕴藏着丰富的自然资源，生物质能、热区资源，近年来生物资源开发初具规模，农业综合开发取得显著成效，为今后生物资源开发创新，建设生态林业积累了经验。近年全球气温升高，旅游和经济的高速增长带来环境质量的下降、水污染、植被破坏、生态系统脆弱等我们现在必须面对的问题。新区发展缺乏有效引导，蔓延式扩展蚕食着郊外田园。建设项目主要沿道路铺开，土地利用非集约模式，造成街区内部土地空置较多。沿山腰平地目前多为无序开发的采石场和堆沙场，对自然生态景观的影响、破坏极大。针对目前现状，在规划之初，我们制定了如下规划原则：1）天人13、合一，融合自然中国传统的天人合一思想所谓人法地、地法天、天法道、道法自然（老子上篇），意思是天、地、人者互相感应，融为一体。反映这一思想的古代风水理论，讲究取势、纳气，是对自然界的山、川、路、岗等和建筑、村落、城市的关系的考察，以及对其所包含的潜在能量的利用。这同现代的城市理论强调城市建设要与自然环境的协调与融合不谋而合。2）城乡融合，田园城市英国人霍华德早先提出的“田园城市”理论，设计了一种理想的城市群组合模式，既若干个田园城市围绕着中心城市呈圈状布置，相互间借助于快速交通工具联系，而田园城市之间都有永久性的农业用地包围。这样就能把积极的城市生活的一切优点同乡村的美丽和一切福利结合在一起，以14、后的城市规划实践者不断发展着这一理论。3）紧凑形态，分散组团现代的可持续发展理论强调既能满足当前的需要，又不危及下一代满足其发展需要的能力。现代的城市发展过程中也应该突出这一思想，即合理利用自然资源，并为后代维护、保留较好的资源条件，使人类社会得到有序、公平的发展。2、建设森林公园，为城市打造新的旅游景点1）森林公园森林公园指在城市边缘或郊区的森林环境中为城市居民提供较长时间的游览休息，可开展多种森林游憩活动的绿地，它面积大、有特定休闲功能，适度的活动空间，环境宁静，结构简明。公园规划原则：确定公园的特征，独特角色，个性，考虑其环境与社区的需求。避免过度设计，过度种植与过度装备，除非是在不同时15、段变化用途的固定设施。尽量减少生态影响，保持生态多样性，将排干的地表水返回地面，等等。开发多用途设施（草坪、树篱小径、硬地面等等）。避免过高的维护费用，其中包括不断扩展的花床、无数的小草坪、非恶意破坏的公园耐用设施（长椅、照明）、更新，例如人工管理的装饰性的喷泉、非循环的喷射池等。景观中的视觉廊道应该被保护并且在新的开发中不断加强。2）生态环境整治考虑环境承载力原理：、环境承载力是指某一环境状态和结构在不发生对人类生存与发展造成有害变化的前提下，所能承受的人类社会作用、环境承载力原理的内容：a、环境承载力会随城市外部环境条件的变化而变化 b、环境承载力的改变会引起城市生态系统结构和功能变化，推16、动城市生态系统正向演替或逆向演替 c、城市生态演替是一种更新过程，是城市适应外部环境变化及内部自我调节的结果d、城市生态系统演替方向是与城市生态系统中人类活动强度是否与城市环境承载力相协调密切相关生态环境影响评价的要点：符合规划要求遵循自然法则建立绿地系统 合理利用城市土地保护重要生态环境目标 防止城市自然灾害3、山水相映，打造面向全国一流的花园式居住社区 根据基地得天独厚的自然景观资源，我们为项目拟订了如下的策划方针：1）建筑应该价格适中，类型多样2）在各亚区开发规划设计中应鼓励社区归属感3）应提供娱乐、教育、购物机会，并且应与邻里景观相协调4）基础设施建设尽量减少对环境的影响“动静相宜的新17、兴住宅社区：自身超宽的绿化带和集中大型绿地，隔离了都市的一切喧嚣和嘈杂，置身其间，鸟语花香，留连忘返，使其达到中国儒家隐逸文化的至高境界：中隐隐于市的生活意境，进而成为该地区一个安逸雅致的生活社区。以其典雅优美的气质融合现代简洁流畅的线条，矗立在千树万花丛中，雍容气派的林荫大道，浓荫密林、小桥曲折、流水荡漾、蜿蜒小径糅合精致品位的景观小品，展现出东西方文化的精髓，所有烦恼与压力在这里解脱，恬静超然的生活在这里昭示，时间仿佛处于静止的状态，让您充分感受到什么是静的安逸！现代化住宅社区，以其慧眼与匠心独具的规划理念，为提升市民的居家生活品质，引进与国际居住潮流同步脉动的居住生活主流观，精选稀有的土18、地资源，规划出本案这一动静相宜的新兴住宅社区。阳光生态健康-设计理念：别墅区有阳光底层与下沉式花园，这一带有明显生态健康思路的设计，为昆明设计理念大同小异的别墅市场带来创新。项目坚持以阳光生态健康的整体设计理念，充分展示阳光和自然生态规划，由此构筑成一个弥漫着浓郁自然气息别墅区。底层是项目建筑特点的新颖设计之一，别墅建筑巧妙利用地势坡度，使地下层由于坡度带来的无遮挡性，充分接受光照，成为明媚通透的观景层。相比同类别墅建筑的阴暗底层，别墅的底层可享受充足的光照，其独特设计使整个庭院绵延起伏，富有动感，既增加了住宅的使用面积，又有效地增添了阳光和空气流通的功能，开阔视野。透过落地大窗，既可近观下沉19、式花园又可远眺大面积坡景绿地和溪流。同时充分享受阳光带来的健康生活，使居住更富人性化。此外，别墅的又一独特景观设计-下沉式花园，仰望蓝天，俯视绿地，红花绿叶，小桥流水，为营造整个社区的生态健康生活又添一道美丽的风景。随着别墅市场的买家和卖家日趋理性，对于生活品质的要求趋高，生态型开发已成为别墅市场的一种必然趋势，而别墅的生态型设计正迎合了消费者的需求，体现了以人为本、以居住为本的设计理念。别墅原创体验时代：别墅重新走进人们的视野是近十几年的事情。早期的别墅，大多是不加思索的复制欧美、香港别墅设计蓝图。这一阶段的别墅设计，基本上是简单的复制，而很难从中寻找到任何创新元素，我们姑且称之为直接复制阶20、段。这与早期人们刚刚走出国门看世界的国情相吻合。 随着社会意识形态的开放，人们发现这些直接复制的别墅，忽视了居住者的自我存在，无法与居住者的文化精神生活产生共鸣。随着市场的不断成熟和发展，随着中国与世界的进一步融合，随着消费者的心态越来越开放，为满足消费者的需求提升，他们在选择别墅上越来越理性、越来越注重文化与精神气息，消费者转而开始追求别墅设计与自我需求的融合。别墅设计开始从引进复制模式向原创体验模式过渡。 创新是每一个地产企业的品牌灵魂，创新是每一个地产企业可持续发展的源泉。市场的不断完善，开发商的不断成熟，设计师的成长，意味着以人为本，以体验为核心、以别墅、文化、环境完美融合为准绳，以经21、典永恒为理念的现代经典别墅的原创体验时代的来临。 经典永恒别墅的打造需要具备三个要素-吸取传统与现代建筑基础上的创新；形成别墅、文化与环境三者的有机融合；精雕细刻的工艺营造。同时也不仅仅是简单的销售别墅，而是倡导与消费者一道进行经典别墅体验。客户的体验是其中的核心要素。这种体验表现的是一种从设计开始到客户入住全过程的体验融合，而不仅仅是简单的结果融合。形成顾客、别墅、环境完美的融合的别墅居住理念，共同感悟、追求、筑就别墅的经典永恒。 分析别墅原创体验时代的具体特征，可以得出原创体验时代的别墅居住理念-由消费者、设计师、开发商三者理念融合而成；别墅居住理念不再是一种结果，而是一种体验的过程；消费22、者从被动接受转变为主动融合，最终实现的是具有真正原创性与个性的别墅。主题社区结合现有城市景观资源，强化住区的主题概念，突出住区本身的地域和文化特色。 形成产品类型多样，空间形态丰富的人居环境。以其得天独厚的优势,将为昆明的社会精英提供一个良好的生活社交平台。建筑随地形流畅而舒展。小区独特的水体造景手法使建筑形态与景观相互交融，移步换景。中心景观区设置雕塑广场,主题雕塑屹立其中,为社区的景观塑造了新的亮点。 塑造个性的建筑风格，堪称当代建筑的艺术实践。本案运用各种建材的组合，增强了建筑体独特的视觉感受,体现了高尚生活的建筑形象。五、项目建设规模及主要内容1、项目地址本项目位于昆明市西山区的马街镇23、，地块靠石头山，东邻春雨路，南连江南春跑马场公园。2、建设规模根据规划以及自然条件，该项目计划总投资约32.6亿元人民币，总规划用地面积约2400亩，总建筑面积约208万平方米，建筑密度24%，绿化率为45%，容积率为1.3。3、建设内容基地循山体地势由九个地块组成，至F地块，布置以独立别墅、连体别墅、花园洋房、高层住宅构成的花园式住宅社区。G地块将规划大面积的中央水景景观。 H与I地块，作为项目主要公建区。其中东接春雨路的I地块设置主入口大门。中心部的H地块布置社区会所以及体育活动设施等项目。4、建设周期建设周期35年。5、项目的开发主体该项目由云南正林房地产开发有限公司负责开发、建设、经营24、和管理。六、投资估算及资金筹措投资总额约为32.6亿元人民币，由企业自筹及银行贷款等解决。1、估算依据本项目建设投资根据类似建筑设计方案、相关图纸及全国建筑工程预算相关定额及收费标准进行估算。2、估算条件、相似工程合同造价及昆明地区材料价格；、假定由国内单位承担方案设计及初步设计（具体单位由设计方案招标产生），并承担施工图设计、项目管理、造价咨询、施工监理及施工。3、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成该项目所需投入工程费用，但不包括以下各项：、业主开业流动资金；、建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用。4、估算说明本地块面积2400亩。（一）、可开发建筑面积208万平方米，其中：25、（1）、酒店、商业中心及公建区、五星级大酒店20000平方米，其中：配套服务设施4000平方米。、商业中心60000平方米。、公建区50000平方米。（2）、居住区、低层住宅250000平方米。、多、高层住宅1700000平方米。（二）、土地费用：土地成本20万元/亩，计2400亩20万元/亩4.8亿元。（三）、建安工程费（平均费用）：土建工程按900元/平方米，设备安装按100元/平方米，消防工程按70元/平方米，共计2080000平方米900元/平方米18.72亿元。（四）、前期工程费：该项费用含：、水文、地质、勘察等费用，按建安工程费的0.5%计取，即187200万元0.5%936万元、26、规划、设计、可研费用，按建安工程费的0.8%计取，即187200万元0.8%1497.6万元、工程质监费，按建安工程费的0.5%计取，即187200万元0.5%936万元、前期工程费用、规费，按地块面积计算，即160万平方米30元/平方米4800万元（五）、市政工程费及区域配套费用：该项费用含市政、水、电、煤、电信、智能化等项费用。按地块面积计算，即160万平方米330元/平方米52800万元（六）、绿化、总体、水系等费用：本项目绿化率45，按50元/平方米计算。即1600000平方米4550元/平方米3600万元（七）、管理费用：以建安造价的14计取。该项费用包含业主的管理费用、财务费用、销27、售费用、及不可预见费用。即187200万元14%26208万元（八）、投资估算结果初步测算，本项目总投资约为32.6亿元人民币，建设期贷款利息1.15亿元人民币。5、资金筹措本项目建设投资35为自筹资金，银行贷款10亿元，其余为销售资金回笼。七、风险及效益分析1、风险分析昆明居住主题公园建设成败取决于多种风险因素，如区位、政府政策、交通状况、建设资金来源、健康城管理者的管理理念、消费者收入水平等。 、政策风险考虑到本项目产生的多种积极的经济效益和社会效益，得到政府支持、理解的可能性相当大。因此由于政策因素给中心建设造成的风险是极小的。、资金风险我公司资金雄厚，加之昆明居住主题公园经济效益明显，28、投资机会多，此外，新昆明建设带来大规模的人口支撑，民众消费不断升温。建设资金不足的风险极小。、市场风险昆明居住主题公园主要的市场是针对国内、省内市场，虽然中国正处在市场经济发展的初级阶段，市场经济发育还很不完全，但总的发展是稳定的，国内市场风险很小。、社会风险繁荣稳定是我国政府压倒一切的问题，随着具有中国特色的社会主义特色的改革开放进一步深入，中国的各种保障制度将得到进一步完善，社会环境和条件会出现重大改观，出现重大的并影响社会稳定的因素并不存在，因此社会风险极小。、经营和组织风险西方发达国家经过多年的发展，经营和组织已经很完善，我国与发达国家的管理理念相比还有距离，是影响昆明居住主题公园运营29、的主要风险因素。2、社会效益 本项目的建设是人居模式发展的较高形式，是目前高品质的住宅小区，它所倡导的理念是今后人居发展的必然方向。在我国房地产业正逐步走向规模化、集约化、品牌化和专业化时期，深化对生态住宅的认识，使我国生态住宅的建设真正步入良性循环，实现可持续的长足发展，造福子孙后代，是一件非常有意义的事情。3、经济效益评估、成本、费用和各项税收按照中华人民共和国营业税暂行条例和中华人民共和国企业所得税暂行条例及有关优惠政策缴纳。、盈利指标分析项目税后净利润为78957.2亿元，税后净利润率为24.22。序号内 容资金（万元）备 注 1资金来源1.1部分销售收入转投入1119001.2自有资30、金114100以投资额的35%计1.3银行贷款1000001.4其它02资金运用2.1建设投资326000 2.2销售收入4760002.3营业税及附加25704销售收入的5.4%2.4财务费用11500以分期向银行贷款5年的利息计算2.5税前利润112796 销售收入-总投资-财务费用-营业税及附加2.6所得税33838.8税前利润30%3盈亏3.1净利润78957.2 税前利润-所得税3.2税后利润率（%）24.22净利润/总投资八、结论建设阳光生态健康住宅，不仅是当代住宅消费者的需要，而且也是实施可持续发展战略的需要。我们相信，在国家及地方的住宅产业政策的推动下，随着昆明经济的进一步发展，住宅阳光生态健康化将成为昆明住宅建设和房地产业发展的主流。总之，阳光生态健康住宅是经济发展的需要，是环境保护的需要，是人们日益增长物质文化生活的需要，是人类与自然和谐发展的需要。项目建成后将改善昆明城市形象和生态结构，提升昆明作为国际性大都市的影响力和魅力。项目建成将为国家增加财政收入，将带动当地社会经济的发展，调整当地产业结构，增加就业，促进当地科技、文化等水平的提高和社会进步，项目将会取得显著的社会效益和生态效益，项目是可行的。25