1、文昌房地产初级市调报告-,文昌文昌素有东线沿海城市、近海口生活圈、航天城、华侨城等多重城市名片近年文昌经济活跃，连续5年跻身全省18市县（不含三沙市）GDP总量排名前五。,清澜-高隆湾 文昌房地产发展进程，清澜-高隆湾发展时间早，经验丰富高隆湾具备一线海景资源，于文昌地产及全岛旅游地产参考价值高,文昌房地产印象,市 调 进展,2014年海南东部六市县GDP总量与占比,海南省统计局,2014年东部六市县三产结构对比,海南省统计局,一级市场表现,海南省统计局,2014年土地供应485幅，成交477幅，占地面积18840522，建筑面积31561403。,13月份土地成交列表,二级市场表现文昌市历年2、房地产开发投资额及年销售总面积,海南省统计局,省略.,全国665个城市，192亿元的GDP总量排名 省略.,1 上海 23560.94亿元,2014年商品住宅市场，总成交面积约607937，总成交套数8362套,海南新浪乐居2014年楼市白皮书,文昌库存压力巨大，截止2014年末文昌市场存量约159.44万方，去库存至少需要30个月,发射中心,市场机遇：航天发射中心落户文昌，相关航天产业将会带动文昌娱乐、配套、居住等板块快速发展,经国家正式确定，2005年立项的中国最大的的航天中心-“海南航天发射中心”正式落户文昌市龙楼镇。 整个航天发射中心占地20平方公里，包括卫星发射区、运载火箭装配厂、发3、射指挥中心和配套的大型港区码头及“太空主题科学公园”。 其中，“航天主题公园”，规划一期面积约6100亩，投资70亿，分为模拟太空、航天博物馆、航天专家休闲度假区等5大功能区。 同时的配套旅游设施还包括太空模拟空间、真实的航天用品和航天工具的实体参观、多处观景点和海上观景平台、太空食品品尝和太空植物种植等旅游活动。,航天主题公园带动区域发展,2011年-2014年文昌过夜旅游人数及增长率,根据国际旅游组织的测算，旅游业每收入1元，就可带动相关行业增收43元；旅游业每增加一个从业人员，就能带动相关行业增加5个就业机会。 至2020年，规划区人口将达到2.1万人，火箭发射日最高接待5万人,海南省统4、计局,2012年,市场机遇：文昌速度”,项目正稳步推进，配套服务日趋完善。 走进月亮湾起步区，黑色柏油道路向前延伸，两侧高楼都是一番火热施工景象。 眼前的这条道路就是海滨路，全长约6110米，宽30米，含总长340米的三座桥梁，是起步区内市政道路的其中一条。目前海滨路已经铺设第二层沥青，正在进行绿化施工，而广兰路、香水椰路、枫香路等市政道路也基本成型。 俯瞰月亮湾，环形道路与周边楼宇相得益彰。与此同时，起步区内的水、电、通讯管网等市政配套也日益完善。,海南省前往三沙市线路仅两条： 文昌清澜港永兴岛 三亚码头永兴岛,永兴岛,三亚码头,清澜港,品牌房企大规模进驻，将在较大程度上改变琼北市场格局，同5、时加剧琼北市场竞争程度,文昌铜鼓岭板块汇集了雅居乐、鲁能、富力、世茂等大牌地产商入驻，将拉升文昌板块的产品整体档次,区域： 位于海南省东北部，土地总面积2403平方公里，海岸线长206.7公里居海南第二，海域面积4600平方公里。总人口57万余人(2010年)。 文昌市是海南省乃至全国有名的文化之乡、华侨之乡和将军县，是被世界誉为东方奇迹宋氏三姐妹的故乡。,旅游资源： 文昌市具有丰富的旅游资源，是海南省旅游重地之一。有“琼东第一峰”、“奇峰秀天下”之称的铜鼓岭，还有被誉为“中国大堡礁”的云龙湾海底自然公园（珊瑚礁），千姿百态的石头公园；有滨海椰林风光独特的椰林湾；有风光旖旎的高隆湾；有“稀世海6、上森林公园”八门湾红树林；有举世瞩目的宋氏祖居等。,区域划分：根据地块、产品、客户特点可分为文昌（文城）市内板块、高隆湾滨海板块,市内,高隆湾 滨海,清澜港,铜鼓岭,月亮湾北部起步区,海景项目,从整个文昌资源、房地产市场发展成熟度与未来开发中心等角度来看，可以细分十一大板块,航天文化旅游区,铜鼓岭板块,清澜-高隆湾板块,文城板块,八门湾旅游度假区,八门湾新城,东郊椰林旅游度假区,本案,月亮湾板块,片区印象,月亮湾起步区：未来供应的热点区域。知名房企集中开发，以建设大规模城镇化项目为主，公寓、洋房、别墅、酒店等多业态结合，依托一线海景，打造具备养生、休闲、抗体、娱乐等功能一体化的养生度假大盘。起7、步价格具备优势。,铜鼓岭片区：片区仍在建设中，是未来供应的热点地区。区内项目定位高端，以承接铜鼓岭旅游区及航天基地及航天公园旅游度假客群为主，建造全时效、一站式、主题丰富的度假休闲项目。,东郊椰林片区：清澜大桥通车，延接文昌新城CBD，同时紧邻航天公园，项目定位以旅游度假为主。,高隆湾-清澜一线海景区：项目以度假为主题，以居住功能为主体，体量中等，业态相对单一，突出一线海景资源。海岸线开发过半，未来空间有限。现价最高片区。,文昌新城-清澜二线海景区：公园主题居多，居住性价比相对较高，享受市级配套的生活社区,文城镇片区：镇区发展基本饱和，配套相对成熟，项目数量最多，小体量改善+度假楼盘居多。市政府迁离，未来发展空间有限。,梦想与现实,区位：高隆湾具备一线海景绝对优势，紧邻清澜港，新市政府落户，并依托清澜大桥，与航天发射基地与航天公园紧密相连。湾区汇集了文昌所有优势资源。湾区从08年开发至今。,交通：片区仅高隆路为市级次级主干道，其他多为支路及辅路，道路通达性好，但路面美化不佳。,配套：片区内公共生活、娱乐、休闲等基本配套不足，业主主要依靠项目建设配套满足娱乐、休闲、运动等需求。,开发次序,总建筑面积（万m2）,容积率,总占地面积（亩）,文城镇板块,高隆湾滨海板块,清澜开发区板块,