1、物业服务公司小区管理制度规程汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一部分 各类管理制度（规定）8（一）接待、查询服务制度：84.业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。8（二）物资采购保管管理制度：91.物品的申购92.物品的采购93.物品的保管114.物品的领用115.物品的控制12（三）供方选择管理制度：121.供方的评价和选择122.采购文件133.外包服务的质量控制134.外包服务的质量验证13（四）档案管理制度：141.职责142.范围143.执行过程14（五）钥匙管理制度：151.钥匙的分类152、2.钥匙的保管154.领用钥匙的程序165.钥匙遗失的补配166.换锁程序167.加强监督办法16（六）保安管理制度：173.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。17（七）保安巡逻制度：18（八）消控、监控室管理制度：194.贯彻保卫保密制度，做到不打听、不传播。19（九）保安交接班制度：19（十）外来施工安全管理制度：201.施工项目防火设计的审批和验收。202.治安、防火安全责任协议的签订203.施工队伍的安全管理214.对施工现场的安全管理21（十一）易燃易爆物品安全管理制度：223.在专用仓库或隔离存放点醒目的地方，应放置专用的消防器材。22（十二）动火作业管理制度：233、4.动火前必须做到“五不动火”：235.动火后必须做到“四要”、“一清”：23（十三）消防管理制度：241.总则242.管理责任243.防火设计与施工254.火灾预防265.火灾扑救27（十四）机房管理制度：28（十五）变配电室安全操作规定：29（十六）倒闸操作规定：301. 倒闸302. 工作票使用30（十七）强电巡检操作规定：327.夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录。33（十八）弱电巡检操作规定：336.每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试。33（十九）电梯维修保养管理制度：34（二十）消防系统设备保养管理制度：35（二十一）给排水及机械设备巡检管理制度：354、（二十二）工程交接班操作规定：365.在交接班时间接报修，原则上应由接班人员负责修理。37（二十三）物业建筑、设备运行和点检管理制度：371.设备运行管理372.建筑、设备和设施点检管理389水箱443.设备点检的质量控制444.设备点检的记录45（二十四）安全生产管理制度：463.危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。466.新进的工程维修操作人员必须经过三级安全教育。46（二十五）监视和测量装置管理制度：471. 检验、测量设备的控制472.检验、测量设备的校正473. 检验、测量设备的修理474. 服务质量评定标准的审定48（二十六）空置房巡视管理制度：481. 空置房屋的接管5、482. 空置房屋的管理48（二十七）物业设备维修保养管理制度：491.物业设备技术资料的管理492.年度物业设备使用、维修保养计划的编制493.物业设备维修保养计划的实施504.物业设备维修保养的验收50（二十八）日常保洁制度：511.进场前的例会512.保洁人员进场51第二部分 各工种岗位职责52（一）区域经理岗位职责52（二）管理处经理岗位职责52（三）接待主管岗位职责522.组织制订年度预算、目标计划及培训计划、编制管理目标。526.完成管理处经理交办的其他工作。52（四）文秘岗位职责536.负责各类文件、资料的打印工作，做到规范、准确、及时。53（五）客户联络员岗位职责533.做好业6、主入伙工作，建立完整详细的业主档案。548.诚实守信，遵纪守法，不收受业主/用户馈赠。54（六）收费员岗位职责541.在接待主管的领导下为业主/用户和来客提供服务指南。543.熟悉小区情况及接待内容，正确、迅速地向客人提供问讯服务。545.收费员必须熟记下列信息：54（七）会所服务员职责553.热情接待每一位业主/用户，认真做好服务记录。55（八）出纳员岗位职责561遵守国家有关的现金管理制度，严格按财务出纳程序操作。566努力完成领导交办的其他工作。56（九）保安主管岗位职责5610.完成领导交办的其他工作。57（十）门岗保安岗位职责578.努力完成领导交办的其他工作。58（十一）车辆管理员7、岗位职责582.了解并熟记各业主/用户车辆车牌号及停车场/库泊位号。584.查验车辆停车证，使用标准手势指挥车辆按指定车位停放。588.努力完成上级领导交办的其它任务。58（十二）巡逻岗保安岗位职责598.努力完成领导交办的其他工作。59（十三）消监控室保安岗位职责598.努力完成领导交办的其他工作。60（十四）保洁主管（领班）岗位职责602.负责对员工进行岗位培训，并作好培训记录。605.负责对小区日清洁工作中发生的不合格服务进行整改处理。60（十五）保洁员岗位职责61（十六）绿化养护员岗位职责61（十七）工程主管（领班）岗位职责6210.努力完成领导交办的其他工作。63（十八）电梯工岗位职8、责636.努力完成领导交办的其他工作。63（十九）管道维修工岗位职责634.保证水泵房、管道间、值班室的清洁、整齐。646.努力完成领导交办的其他工作。64（二十）空调工岗位职责646.努力完成领导交办的其他工作。64（二十一）弱电维修工岗位职责653.负责对消监控室的保安队员进行操作培训。65（二十二）维修电工岗位职责654.坚守工作岗位，保持值班室和配电室的环境卫生。666.努力完成领导交办的其他各项工作。66第三部分 各工种操作规程66（一）服务质量评定操作规程661.目的662.范围663.职责664.工作程序67（二）报修服务操作规程681.目的682.范围683.职责684.报修、9、急修程序68（三）入伙/交房操作规程70一、业户入伙前的准备工作70二、业户入伙流程71（四）投诉处理操作规程737.投诉处理工作流程74（五）验收和交接管理操作规程741.目的742.范围743.职责744.工作程序74（六）保安管理规程801.治安日常工作程序802. 治安突发事件的处置程序813.消防日常工作程序824.消防突发事件的处置程序83（七）门岗保安操作规程851.上岗前的准备工作852.日常门卫工作要求：85（八）巡逻岗操作规程869.施工单位及个人将处以处罚。87（九）地下停车库保安操作规程888.停车库内不准用水冲洗车辆，禁止用汽油等易燃物品擦洗车辆。88（十）非机动车停10、放管理操作规程898.外来的非机动车一律停放到小区统一指定的停车场地。89（十一）防盗操作规程891.目的/范围：892.责任者：893.工作程序：90（十二）消防水枪、水带操作规程911.使用程序912.使用与维护913.注意事项91（十三）火灾扑救操作规程921.目的/范围：922.责任者：923.操作程序：924.记录：94（十四）解除火警操作规程941.目的/范围：942.责任者：943.作业程序：94（十五）电器线路防火安全操作规程951.导线与导线、导线与电气设备的连接必须牢固可靠。96（十六）电梯维护保养操作规程97（十七）弱电设备维修保养操作规定981. 维修安全操作982. 11、电话线维修983. 楼层防盗对讲机维修984. 可视对讲机维修99（十八）消防水泵日常点检操作规程1001.检查前先通知消控中心。100（十九）水箱清洗消毒操作规程1001.工作内容：1002. 工作要求：100（二十）锅炉安全操作规程1011.工作程序1012.运行1023.年检保养103（二十一）日常保洁操作规程1031. 目的/范围1032. 作业程序103（二十二）保洁工操作规程1041. 目的1042. 适用范围1043. 作业程序1044. 标准：符合清洁工作检验标准。105（二十三）停车场保洁操作规程1051. 目的1052. 范围1053. 作业程序1054. 标准1065. 12、注意事项106（二十四）公共场地和道路保洁操作规程1061. 目的1062. 范围1063. 作业程序1064. 标准106（二十五）楼道保洁操作规程1071.目的1072.范围1073.作业程序1074.标准108（二十六）绿地保洁操作规程1081. 目的1082. 范围1083. 作业程序1084. 标准109（二十七）灭虫、消杀操作规程109（二十八）排水沟保洁操作规程1101. 目的1102. 范围1103. 作业程序1104.标准110（二十九）抛光机操作规程1101.作业程序1102.注意事项111（三十）喷雾器操作规程1111.作业程序1112.注意事项111（三十一）化粪池清理13、操作规程：1121.目的1122.范围1123.作业程序1124.标准1125注意事项113（三十二）水景池保洁操作规程1131.目的1132.范围1133.作业程序1134.标准1145.注意事项114（三十三）绿化养护管理操作规程114一、花卉栽培114二、补栽补种115三、浇水抗旱115四、草坪的施工与养护116五、中耕除草116六、病虫害的识别与防治117七、绿化防风防涝120八、施肥应注意事项及要求12039、XXXX物业管理公司上墙文件的内容及其统一格式12340、XX物业管理行业行为规范127XXXX物业公司管理制度规程汇编第一部分 各类管理制度（规定）（一）接待、查询服务制度：14、 1.运用规范的语言，礼貌热情接待小区内业主和来访顾客，耐心解答其询问，按时完成业主（使用人）委托代办的事项。2.接待来访者时，首先要了解其要求，准确转达；其次要将获得的结果详细转告其。3.接受电话问询，电话铃响三次必须接听，问清业主（使用人）的姓名和相关情况，然后告之相关联系电话。谈话结束后，应该说一声“再见”，不可贸然挂断电话。4.业主（使用人）提出问题后，要及时准确地回答。5.业主（使用人）提出的问题超出本人的工作范围时，应为其做好指引工作。6.熟悉小区内的设施设备，了解各业主（使用人）及有关工作人员的情况。7.经常搜集相关信息，热情、准确、完整地回答业主（使用人）询问。8.应尊重业主（15、使用人）的隐私，对其资料、私人信息，应予保密；对来电问询业主（使用人）资信者，一律婉拒，不予答复（二）物资采购保管管理制度： 为加强物品申购、采购、保管、领用、核算的管理，对物品进行有效的控制，保证管理处物业管理工作有序、高效地进行，特制定本规程。1.物品的申购1.1物品使用部门要以经核准的费用预算为依据，以必需、合理、节约为原则，提出下月所需物品的品名、规格及数量，填写物品申购计划单，经部门负责人签字认可后，交接待部门仓库保管员。1.2月底前，仓库保管员将各部门申购计划汇总统计后，根据库存情况，增删计划内项目，填写物品采购单。采购单采用三联复写方式，详细注明采购物品名称、规格、单位、数量、要16、求到货日期等内容。1.3采购单须经接待主管、管理处经理签字认可。一联仓库留底，一联交分管主管,一联交采购员，按采购单上所列物品实施采购。1.4各部门急需的物品，如仓库确无存货，根据急事急办原则，可由相关部门直接向分管主管提出申购。事后由申购部门补填申购单，由仓库补填采购单。2.物品的采购2.1采购员须了解供货渠道，收集价格信息，掌握市场动态。根据品质优、价格廉、服务好的原则，按物品类别选定家供应商，建立长期供货关系，并造册登记，存于分管主管处。已报管理处经理同意的长期供应商，非经管理处经理批准，不得随意变更。2.2采购货款除零星小额采购（一般100元以下）支付现金外，均须使用支票结算；从长期供17、货商处采购物品，争取赊账方式，每个月结算付款一次。2.3月度申购单经管理处经理签字后，一般在五个工作日内完成采购。急需的物品必须立即采购，以确保物业管理工作的正常进行。2.4采购员必须按经审核批准的月度采购单上物品所列的要求进行采购，如有变动要及时与分管主管和财务联系。分管主管应对每笔采购业务凭证进行审核，严格把好第一道审核关，财务应对采购业务进行抽查，发现问题，及时汇报处理。2.5采购员要根据发票所列的供应商名称、发票号码、品名、规格、单位、数量、单价、总金额填制一式三联收料单，一并与所购物品送交仓库签收。2.6仓库保管员（收货人）对物品进行清点验收后，在收料单上签名，其中一联仓库保管员保存18、，作为物品收入凭证、“库存材料”明细账记账凭证；一联交财务会计，作为“库存材料”分类账记账凭证；一联采购员留存。3.物品的保管3.1仓库保管员应按仓库定位置放管理的要求，编制库、架、层、位“四定位”方法，将采购入库物品放入规定的仓位，并根据物品仓库填写货卡。3.2物品保管要做到“四清、二齐”，即品名清、规格清、数量清、价格清；库容齐、堆放齐。库内物品应根据品种、规格、形状、批次、成行、成堆、成串等各种形式摆放，做到摆放整齐稳妥，便于点数、发货。3.3各种物品的发放要按“先进先出”的原则，以保证库存物品质量完好。3.4仓库要加强防火防盗措施，必须配备消防用具，仓库内严禁吸烟。3.5每月末，仓库保19、管员根据库存物品明细账对仓库存货进行盘点，编制“库存材料”盘点表，要做到帐、卡、物相一致，发现存货有盘亏、报废或三个月以上呆滞不动的现象要分析原因，写出书面报告并附盘点明细表一并交给分管主管，由分管主管提出处理意见后报管理处经理审批。4.物品的领用4.1物品领用时，需填制一式三联领料单，由领用人和部门负责人签字。其中一联交领料人，作为部门收入凭证；一联由仓库保管员转交财务会计；一联仓库保管员留存。4.2个人领用工具(服装)等物品，由仓库保管员开具领料单并由领用人签字，“仓库领用（发料）登记册”由仓库保管员登记。第二次领用，必须以旧换新，领用人离职时要收回其领用的工具（服装）等，如有遗失则照价赔20、偿。4.3向仓库借用工具或器具时，必须填写经部门负责人签字的物品借用单，使用完毕要及时归还仓库，以利周转，仓库保管员有催其及时归还的责任。5.物品的控制5.1库存物品既要做到物业管理所需材料的及时供给，保证物业管理工作的高效运行，又要掌握库存动态，尽可能压低库存，减少资金占用。对于非日常消耗性的物品（如修理用备件、材料、工具等）要勤购少备，以避免日久锈蚀、变质等原因造成的物品损失。5.2物品领用要按实领用，防止少用多领、假公济私。在领用材料有剩余的情况下，一定要办理退库手续，按退库物品的数量、金额和原领料单上填写的用途开具退料单（红字领料单）。严格控制帐外物品，以堵住物品流失的漏洞。5.3财务21、要对库存物品进行不定期地抽查盘点，由于人为因素造成物品的短缺、呆滞和毁损情况，要查明原因，追究当事人的责任。（三）供方选择管理制度： 1.供方的评价和选择1.1管理处相关部门负责对承接外包服务项目的供方进行评价和选择。由外包服务项目相关部门对供方的技术水平、装备条件、管理能力、商业信誉等诸方面进行调查考评，做出综合评定，填写供方调查考评申购表。1.2管理处相关部门验证选用的供方业务资质证明、质量保证证明，在供方调查考评申购表上签署评价意见，报管理处经理审批。经审批核准者列入合格供方名单，可承接管理处外包服务项目。1.3凡长期性外包服务项目，由管理处与供方签署协议，规定双方责任和质量要求。1.422、与外包服务项目相关的部门负责保存供方的服务质量记录，每年定期评定，作为决定是否继续选作供方的依据。2.采购文件2.1管理处相关部门根据实际使用需要进行测算，在每年12月内编制下一年度外包服务项目采购的预算计划，应附有各项目具体的服务质量标准。服务采购预算计划经费，经审核并报管理处经理批准后，在下一年度执行。2.2临时性的零星采购，由需求部门填写采购申报单，部门负责人签批，注明项目、采购原因、质量要求，由管理处接待口核准报管理处经理审批后执行。3.外包服务的质量控制根据需要对外包服务进行质量控制，包括分阶段的对服务质量认可，进行必要的技术指导、管理咨询、现场质量监督。4.外包服务的质量验证4.123、管理处业务部门或服务需求部门负责对外包服务的质量验证和评定，若发生服务质量水准低于规定要求，应视情况要求供方返工或改进。4.2外包服务采购部门签署保存供方服务验收评定记录。4.3管理处业务部门会同有关业务部门负责与外包服务供方进行沟通，协调处理合作过程中发生的争议。（四）档案管理制度： 1.职责管理处档案工作坚持集中统一管理、分级负责保管的原则，由办公室负责管理处主体档案的管理工作，并对其他部门的档案管理工作进行督促和指导。2.范围管理处的建档工作分为：工程技术档案（基建工程项目档案、工程改扩建档案）、文书档案、人事档案、业主档案四部分。3.执行过程3.1管理处接待部门负责管理处文书档案、人事24、档案和业主档案，工程部门负责工程技术档案。3.2各部门收集、整理、立卷、保管工作由指定专人负责，按归档范围将有保存价值的文件、资料、图纸等材料按规范要求立卷归档，并要做好档案的保密安全工作。3.3各级管理人员要支持资料保管人员员对档案资料的收集整理保管工作，在管理处和经营活动中形成的有保存价值的资料，不能作私有资料由个人占用保存。工作需要，可办手续借阅和复印有关档案资料。3.4销毁档案必须严格掌握，慎重从事，销毁前要造清册，提出销毁报告，报管理处领导审批，并报送上级档案机关备案。销毁档案材料时严格执行保密规定。3.5档案管理部门要积极同有关职能部门配合，利用现代化的管理手段，做好档案管理工作。25、3.6根据归档范围，积极做好遗留材料的补缺工作和有关材料的复制工作，同时要做好由保存价值的开业准备资料、设备资料、各种验收资料、工程技术资料的收集工作。3.7管理处将根据实际情况不断补充和完善归档制度。3.8物业交接文件和技术资料、土建工程和设备设施质量验收记录和客户（业主）更替资料要长期保存；仓库保管资料等一般资料和记录保管三年；财务资料按国家有关规定保管。（五）钥匙管理制度： 钥匙管理关系到小区的安全运行，必须严格控制，妥善保管。为使钥匙管理既确保安全又方便使用，特制订本操作规程。1.钥匙的分类1.1管理处各办公用房、库房门钥匙；1.2各设备机房钥匙；1.3各门洞及楼层消防通道钥匙；1.426、.小区各出入口大门钥匙；2.钥匙的保管2.1保安部门集中保管一套上述1.11.4钥匙并封存，在紧急情况下使用，并做好记录。2.2其它钥匙由各相关的部门负责使用和保管。工程部门负责保管各设备机房钥匙壹套。保安部门负责保管同2.1。接待部门负责保管管理物料库房钥匙两套，并保管未入伙单元钥匙。3.业户入伙后，与接待部门办理钥匙移交手续;所有钥匙必须标记清楚，对号入座，取用方便;如有遗失应立即向保安部门备案。4.领用钥匙的程序4.1管理处的工作人员因工作需要领用钥匙的，应经各部门负责人批准后方可使用。领用钥匙须进行登记，由领用人员在登记簿上填写领用日期、钥匙名称（或编号）、用途并签名。钥匙用过后必须立27、即交还保管人，并在登记簿上记录交还日期和时间，由保管员负责签收。4.2钥匙领用人不得将钥匙交给他人使用，不得携带回家并严禁擅自增配。4.3非管理处工作人员，一律不准借用小区钥匙。5.钥匙遗失的补配5.1遗失钥匙，须立即向保安部门报告备案，并及时采取必要的防范措施，在做好遗失记录和钥匙增（补）记录后,即通知工程部门配置钥匙或换锁。5.2遗失钥匙者应对所造成的经济损失负责。管理处员工遗失钥匙应按员工手册中的有关规定予以处分,故意隐瞒者将加重处理。6.换锁程序未经保安部门同意，公共部位和管理处各门锁都不得擅自更换;因遗失钥匙或门锁损坏而必须更换时，须向保安部门提出书面申请，经保安部门批准后通知工程部28、门给予更换，并将新锁钥匙交由保安部门重新分配，以便在发生意外情况时使用。7.加强监督办法7.1.各级管理人员除以身作则执行钥匙管理制度外，还应对下级人员保管和使用钥匙加强监督检查，发现违规现象，应及时制止，以免造成不良后果。7.2任何员工发现随意放置或丢失的钥匙，应立即交予保安部门，并由保安部门及时做好拾交记录，管理处将酌情给予表扬或奖励。7.3对违反本管理制度的员工，管理处将按员工手册的有关规定处理。（六）保安管理制度：1.在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。2.对发生在小区内的刑事案件或治安29、案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入管理区域内。4.对出入小区的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证，检查。5.在执勤中，如遇有现行违法犯罪分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫措施。6.宣传法制，协助业主（住户）做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改。7.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。8.对违反治安管理处罚条例的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的权力。9.对有违法犯罪行为的嫌疑30、份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。（七）保安巡逻制度：保安巡逻肩负着小区安全的重任，通过保安员仔细地巡逻能及时发现一些安全隐患，将事故苗子消灭于萌芽之中，因此该岗位在所有岗位里是重中之重，绝对要认真对待。1.巡逻警卫应按规定着装，携带好必备的通讯联络装备，准时上岗。巡逻执勤时应文明规范，坚持原则，不徇私情。2.坚持贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针，以小区各楼层、会所、消防通道、停车场、绿化带、中心广场、设备机房等为重点，认真仔细地做好巡逻安全保卫工作。3.接到报警或发现可疑情况要及时赶赴现场，采取必要的控制措施，以防止事态的扩大。4.发现火警或接到火警指令，应立即赶赴31、现场，弄清情况，及时扑救并报告消防控制中心和保安领班。5.熟悉和掌握巡逻区域内所有通道、重点部位、消防设施及其公共设施的现状，按既定的工作规程、巡逻路线等要求进行安全巡逻，不说或不做有损于小区物业管理处形象的言论或事情。6.巡逻时如拾到钱或物品，应及时上交管理处，并想方设法寻找失主。7.认真巡逻，工作必须到位，不准擅自脱岗聊天，做好巡逻记录和交接班。（八）消控、监控室管理制度： 1.工作人员必须坚守岗位，无关人员一律不得进入控制室。2.加强工作责任心，发现违反管理制度的行为应立即阻止。3.不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、看书报杂志、吃零食等，不做与本职工作无关之事。4.贯彻保卫保密制度，做到不32、打听、不传播。5.执行对口交接班制度，接班人员必须对操作、观察的设备仪表、工具、记录簿等仔细检查，交班人员必须把本班发生的情况交接清楚，做到班班清，事事明，认真做好值班记录。6.不得随意更改操作健钮，不得随意更改电脑设置，不得违反操作规程。7.做好控制室内卫生保洁工作。每日早班人员擦试消控、监控操作台等设备，每星期五大扫除，做到窗明门净，环境整洁，设备无灰尘。8.发现问题，特别是涉及“四防”的重大问题，应立即按照有关管理制度的规定，向保安主管、管理处经理报告或者直接向公安、消防等有关部门报告。（九）保安交接班制度：接班：1.提前15分钟整队，检查着装及仪表仪容,正确佩带工号牌。2.列队会操几分33、钟，领班布置本班次工作重点和注意事项。3.列队行进至各交接班岗位，逐一接岗，采用先外后内的方式。4.询问交班人员，该岗位基本情况，办理接班手续。5.检查所属岗位的物品，并做好记录，如有缺损及时报告。6.认真阅看工作记录，并继续完成上班未尽事宜。交班：1.总结本岗基本工作，整理好记录和物品，留岗待命。2.与接班人员互致敬礼，主动讲解岗位情况，办理交班手续。3.转换入列由领班带至更衣室更衣。4.接班人员没有到岗,不得擅自离岗,如超过交班时间15分钟,可报告领班。（十）外来施工安全管理制度： 1.施工项目防火设计的审批和验收。1.1审核、报批的施工项目范围包括新建工程、改建工程、扩建工程、公共场所的34、内部装修、面积一百平方米以上的会所、电视监控室等重要场所的内部装修。1.2小区管理处保安部门接到施工通知后，会同工程部门对上述施工项目中的防火设计进行初审。1.3初审合格后，由施工单位将有关防火设计的图纸、资料报消防监督部门审核，经核准后方可施工。施工中不得擅自变更防火设计的内容，若确需变更，则仍需经原审批部门核准。1.4工程竣工后，须经小区保安、工程部门和消防监督部门共同验收，确认合格后方可投入使用。2.治安、防火安全责任协议的签订施工队伍进场前，管理处保安部门应提供安全责任协议，由小区管理处经理与施工队负责人签名并加盖公章。在施工期间，双方都应严格履行协议所规定的各项条款。3.施工队伍的安35、全管理3.1管理处保安部门对施工人员的基本情况要登记造册，在登记过程中要查验施工人员的身份证和外来暂住人口证明。3.2在上岗前，要对所有施工人员进行治安、消防知识培训，学会使用常用灭火器材和紧急情况的正确处置及报告程序。3.3小区管理处应统一制作临时出入证，发给所有外来施工人员。在整个施工期间，施工人员必须佩带临时出入证胸卡进出小区。3.4电工、焊工等特殊工种人员须持有特殊工种操作证方可作业。作业时必须按照操作程序，不得以任何借口违章操作。3.5施工人员应自觉遵守法律、法规和小区的有关规定，不准在施工范围以外逗留、乱窜，对任何违法或违章造成事故的，应依法惩处，直至追究刑事责任。4.对施工现场的36、安全管理4.1负责检查和监督。4.2小区实行严格的禁烟规定，属无烟区，施工队在现场施工时也应遵循小区的规定，严禁吸烟。4.3建立危险物品的管理、使用制度，严禁油漆作业与明火作业在同一空间同时进行。4.4施工现场用电，在用户电度表使用范围外，应经管理处工程部门核准配给，不得乱拉乱接电线，施工现场所有的各种电气设备必须完好，严禁带故障作业。4.5每天施工结束后要清理现场，做到“三清一通”：三清即危险物品和易燃物品清、火种清、垃圾清；一通即道路畅通。4.6施工队的各种工具、物品运出小区须有施工队负责人签字、盖章、物品种类数量相符的出门证，露天堆放材料要有明显的记号，谨防偷盗。（十一）易燃易爆物品安全37、管理制度： 1.物业小区一般不得存放易燃易爆物品，如确因特殊需要长期存放少量的易燃易爆物品，有关单位或业主/用户应向物业防火委员会提出书面申请，经审核并报消防机关批准后按照国家有关法规建立专用仓库或隔离存放点。2.易燃易爆物品是指汽油、柴油、油漆、香蕉水、酒精、氧气瓶、乙炔等，设立专用仓库或隔离存放点储存后，有关单位或业主/用户应指派专人负责管理。3.在专用仓库或隔离存放点醒目的地方，应放置专用的消防器材。4.易燃易爆物品入库，须检查后办理登记入库手续，入库后要定期进行检查。5.易燃易爆物品入库后，要分类、分项存放。通道之间要有一定的距离，严禁超量储存。6.专用仓库内或隔离存放点使用的照明灯必38、须是防爆灯，其开关的安装必须在库房外的保护盒内。7.专用仓库内或隔离存放点要张贴“禁止火种”的标志，严禁烟火，严禁在专用仓库或隔离存放点区域施工或施工时动用明火。8.使用易燃易爆物品应办理领用手续，做到领用与入库相符，严禁无关人员进入专用仓库或隔离存放点。9.装修单位施工时需要使用的少量危险品，必须向小区管理处保安主管提出申请，经批准后方可使用。装修使用现场要严格管理，不准乱堆乱放，要集中放置于相对安全的地方。（十二）动火作业管理制度： 1.小区和外来施工单位在小区禁止烟火区域内，需要动用明火作业时，必须事先向管理处保安主管提出申请，填写动火作业申请表一式二份，申请单位和管理处各保存一份。2.39、保安主管根据动火作业的范围，按照三级动火审批制的规定加以核准或报管理处经理批准。原动火施工单位因未完成任务需要延长动火时间的，必须重新办理动火审批手续。3.动火作业者必须持特种作业安全操作证才能上岗操作，并须严格按操作程序和相关规定进行操作。4.动火前必须做到“五不动火”：（1）防火、灭火措施不落实的，不动火；（2）周围有易燃物品未清除的，不动火；（3）附近有难以移动的易燃结构未采取安全措施的，不动火；（4）凡储存有易燃易爆物品的仓库或场所，未经排除危险的，不动火；（5）未配备相应灭火器材的，不动火。5.动火后必须做到“四要”、“一清”：（1）要指定现场安全负责人，进行安全监护；（2）要严格按40、照技术规程进行操作；（3）要严密注意动火情况，发现有不安全苗子，立即停火；（4）要及时扑灭动火作业中发生的火警或其他事故苗子；（5）动火作业完毕，必须立即清理现场火种，火种不清除不可撤离动火现场。6.动火申请施工单位应委派现场监护人负责动火现场的消防安全检查，管理处保安主管应指派保安人员加强对施工现场的巡视，以确保动火作业的安全。（十三）消防管理制度： 1.总则1.1为了加强小区物业的消防管理，预防和减少火灾的危害，保障有关单位和业户人身财产的安全，根据中华人民共和国消防法、高层建筑消防管理规则等法规,特制定本制度。1.2小区物业的消防管理，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则41、，实行科学的严格管理。1.3做好消防管理工作是小区物业管理处每个员工和有关单位、业主/用户应尽的责任。1.4本规则适用于在办公用房、营业用房进行施工、装修、经营、使用单位和个人，小区物业防火委员会实施监督。2.管理责任2.1小区物业的消防工作实行逐级防火责任制，受上级防火委员会、地区消防监督机关的指导和监督。2.2小区物业管理处应把预防火灾作为整个管理工作中的一个重要部分，使消防工作经常化、制度化。2.3管理处经理为小区物业防火责任人，全面负责消防安全工作，接受消防部门组织的防火检查。成立有关单位和有关业户防火责任人参加的小区物业防火委员会，统一管理消防安全工作，防火委员会日常办公室设在管理处42、保安部门。2.4小区管理处应有专人负责消防管理，安全措施要落实到人。2.5防火负责人职责：领导所属单位的安全消防组织，贯彻执行消防法律法规，建立和健全各项消防规章制度。组织、部署、检查、总结消防安全工作，并定期向小区物业防火委员会报告消防工作情况。对员工进行消防安全知识宣传教育，执行消防奖惩规定。组织领导义务消防队，开展防火安全检查，消除火险隐患，管理和维修消防设施和器材。组织制定紧急状态下的疏散方案。组织扑救火灾和指导安全疏散，调查火灾事故，协助消防监督机关调查、处理火灾事故和追究当事人责任。3.防火设计与施工3.1改建或分隔的防火设计必须符合高层民用建筑设计防火规范、高层建筑消防管理规则及43、其他有关消防法规的要求。3.2防火设计图纸必须经小区物业防火委员会和消防部门审核批准方可交付施工。施工中不得擅自变更防火设计内容，确需变更的，必须再次报防火委员会和消防部门批准。3.3施工现场的消防安全管理，由有关单位和业户或其委托的施工单位与小区物业管理处保安、工程等部门签订有关消防安全责任协议，并报小区防火委员会和消防部门备案。3.4办公用房、裙房等场所经营或使用单位的室内装修，必须使用非燃或阻燃材料，并必须符合消防安全要求。3.5装修项目施工完毕后，消防设施必须经小区物业防火委员会和消防部门检查合格，方可交付使用，对不合格的项目要限期整改，任何单位和个人不得自行决定使用。4.火灾预防4.44、1在小区物业内动用明火作业，必须向管理处保安部门提出书面申请，经批准后方可实施。动火单位应严格执行动火制度，采取防范措施并做好灭火的各项准备工作。4.2办公用房、裙房等对外营业场所，严禁超员营业。4.3小区物业内严禁带入或储存易燃易爆化学物品。4.4小区内禁止焚烧可燃物品，燃放烟花爆竹，禁止在电梯、中央控制室，消防控制室、配电室等设备间及营业大厅、地下车库、公共走廊等公共区域内吸烟。4.5小区物业内禁止使用非阻燃材料制作的废纸篓。一般不准使用电炉、电烙铁等电热器具，确因工作需要，应经小区物业防火委员会和消防部门批准。4.6小区有关单位、业户和管理处员工应掌握消防器材的使用方法，熟悉小区出入通道45、。4.7使用办公用房的单位和小区管理处要执行电力技术规定，定期对电气设备、开关、线路及照明灯具等进行检查，凡不符合安全要求的，应及时维修或更换。有关单位的工作人员在离开办公室、工作场所时应关闭电源开关或拔下电器电源插头。4.8煤气管道系统的仪表、阀门、法兰接头、橡胶或塑料管等材料必须符合安全要求，定期进行检查维修，使用者应注意安全，使用完毕后应关闭开关。4.9小区内的走道、楼梯、出入口等处，严禁堆物，保持畅通，疏散标志和指示灯要完整醒目。5.火灾扑救5.1报警电话及其他报警设备必须保证灵敏可靠。5.2消防控制室设专人昼夜值班，随时观察、记录消防控制设备的运行情况，及时处理火警信号。5.3小区内46、所有人员一旦发现火灾，必须及时报警并迅速采取扑救措施。5.4小区管理处的防火负责人以及员工闻警后必须及时赶到火场，扑灭火灾。5.5小区管理处负责接待、保安的员工在火灾紧急情况下，负责引导有关单位或业主/用户迅速转移到安全的地方。5.6有关单位在小区物业内要严格按照消防法律法规的规定，配置固定数量的消防器材。5.7自动报警装置、喷淋系统、防排烟设备、防火门、消火栓等定期进行检测，凡失灵损坏的，要及时维修或更换，确保完整可靠。5.8消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施，未经批准不得任意改装或挪作他用。除灭火抢险外，平时不得动用小区物业内任何消防设施。5.9消防给水系统需要停水维修，必须经47、小区物业防火委员会批准。5.10认真做好消防设施、器材的维修档案。7.4动火申请审批表*7.5火灾发生情况记录表*7.6安全防范整改通知书7.7装修人员登记表（十四）机房管理制度： 1.未经工程主管以上领导批准，值班人员或其他员工不得私自引领其他单位人员在机房内参观。2.经工程主管批准来机房参观者，进出机房均应办理登记手续，原则上不允许拍照和摄像，除非经管理处经理批准方能进行。3.要严格按照设备点检有关规定，抄录设备各运行数据，认真做好记录并填表。4.在巡检中发现问题要及时处理，无法处理的或难以处理的要及时上报。5.值班人员须严格遵守管理处有关工程设备设施的管理制度，不得将与工作无关的物品带入48、机房。6.严禁在机房内使用电炉或吃任何食品。7.在机房内不得随意接用临时电器设备。8.在机房内不得随意挪动消防器材。9.未经批准不得在机房内使用电焊、气焊等动用明火的作业。10.在机房内严禁吸烟。11.保持机房整洁，确保机房及设备无明显灰尘，搞好文明生产。12.进出机房，必须随手关门，严防小动物进入。13.凡违反上述规定，值班人员或其他员工有权予以制止，并可直接向管理处经理报告。（十五）变配电室安全操作规定： 1.变配电室高低压开关分合闸操作时必须有两人在场：一人操作、一人监护。2.低压开关分闸时先切断负荷开关，后切断隔离开关；合闸时顺序相反。若电动不能切断负荷开关，改用手动脱扣操作。3.高压49、开关分闸时先切断小车负荷开关，然后使小车脱离母线排；合闸时顺序相反。为安全可靠起见，应观察小车上负荷开关的分合闸标志，若电动不能切断负荷开关，则该用小车上的手动脱扣操作，具体操作如下：3.1分闸：按动柜上红色按钮（OPEN），柜上绿灯亮（OPENED），然后放好导轨板，将操作杆插入小车进出孔，使小车脱离母排。打开门，用脚踏定位销，将小车开关向外拉，使小车开关可完全脱离柜体，以便检修，然后锁上进车销，用接地手柄合上接地开关，取下分闸钥匙。3.2合闸：插入钥匙，用接地手柄分开接地开关，取下合闸钥匙。开门后，开启进车销，将小车推入柜内，关好门，放好导轨板，用操作杆将小车推入至工作位置，确认无误后，按50、绿色按钮使小车合闸，应看到红灯亮。4.两台变压器严禁并联运行。两台同时供电时须断开联络母线上的联络开关。5.变配电室高压设备检修时，必须按规定穿戴好绝缘靴及绝缘手套，并使用安全防护用具。切断电源后用验电笔测检设备（验电笔在测试前应验明是否可靠）。确认无电后，合上接地开关方可进行检修工作。检修完成后，解除接地，检查清理现场并确认无误后，才能合闸。6.低压设备检修时，须断开待检修设备和邻近带电设备的电源。用表计测试确认无电并做好安全措施后，方可进行检修工作。7.变配电室输出用电设备的线路需要检修时，检修人员应向变配电室递交停电申请单。值班人员应在值班记录上登记并按通知单上指定的线路进行停电操作。切51、断电源后挂上警告牌，线路检修完毕后，检修人员应到变配电室递交送电申请单，由值班人员在值班记录上登记，并按申请单上指定的线路进行送电操作。（十六）倒闸操作规定： 为确保安全生产，保障人身和财产安全，有关工程技术人员必须严格遵守下列各条：1. 倒闸1.1进行倒闸操作必须按规定格式填写倒闸操作票，上报负责人进行审批。1.2操作人员严格按操作票操作顺序进行操作，并由监护人在现场监护，逐项唱票、操作并记录时间。1.3配电室内的倒闸操作范围主要包括：（1）开关、闸刀及熔丝合上或拉开。（2）电动操作回路的合上或拉开。（3）继电保护、自动装置的使用或停用。（4）临时接地线的拆除或挂上。（5）核对相序及用摇表测52、绝缘电阻。1.4一切倒闸操作不得在交接班时进行，并应尽可能在负荷最小的时候进行。除事故情况外，不得在高峰负荷时进行。2. 工作票使用2.1凡进行下列工作时必须使用工作票：第一类为:（1）高压设备需要停电或部分停电的工作。（2）高压室内二次回路等工作需要高压设备停电。（3）其他需高压停电的工作。第二类为:（1）带电作业和在带电设备外壳上的工作。（2）在低压柜、配电箱、电源干线上的工作。（3）不需高压设备停电的二次回路上的工作。2.2其它工作用口头或电话命令，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记入值班记录本中，并向发令人复诵核对一遍。2.3事故抢修工作可不填工作票，但在停电作业时仍须执行必要53、的安全措施和许可手续。2.4工作票应由签发人、许可人、负责人签字。2.5工作票中所列人员的安全责任。工作票签发人：（1）工作必要性;（2）工作是否安全;（3）所填安全措施是否完善正确。工作负责人（或监护人）：（1）正确安全地组织实施；（2）对实施人员进行安全、纪律教育；（3）负责检查工作票填写的安全措施是否完善准确，根据现场实际作补充完善；（4）监护工作人员认真执行安全工作规程；（5）工作结束组织清理现场，认真执行工作终结手续。工作许可人（值班员）：（1）审查工作票所列安全措施是否符合现场需要和正确。（2）工作现场布置的安全措施应正确完善。（3）负责检查停电设备有关突然来电的危险，做好防止措施54、。（十七）强电巡检操作规定： 1.巡检维护人员应有高度的工作责任心，并按照规定的时间、要求进行巡检维护。巡检维护时要带好必备的工具和相关巡检记录，带电巡检维护设备时应遵照电气安全操作规程，注意人身和设备的安全。巡检时发现重大问题应立即报告。2.各楼配电室每月巡检一次，巡检维护内容：室内清洁卫生，柜内外清除积尘，按钮、指示灯、接触器、开关、柜内温度、柜内气味是否正常，有无异声，螺丝有无松动，电线以及接头色差等情况是否正常。3.泛光照明、室外草坪灯、路灯、围墙灯等每月巡检一次；各楼层照明、消防楼梯等部位每月巡检一次；车库每工作周巡检一次，巡检维护内容：灯的亮、暗、色差、开关及灯罩等是否正常。4.所55、有风机房电机、水泵电机、空调泵电机、空调电机、通风机电机、冷却塔电机等按月计划分区巡检。巡检维护内容：电流值、三相电流平衡情况；控制柜内的仪表、按钮、指示灯情况、接触器、开关状态、声音情况、柜内电线、接头色差、温度、气味等情况；螺丝无松动，清除柜内积尘。5.小区内的移动电器设备（包括拖线盘等）每半年进行一次安全及使用功能检查，检查结果记录于移动电器设备年度检查表。6.详细记录巡检维护时间、有关情况处理结果；发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应向领班、主管请示。7.夜班值班人员对相关设备用房进行定时巡检并做好记录。（十八）弱电巡检操作规定： 1.巡检维护人员须有高度的责任心，并按规定的时间、要56、求进行巡检维护。巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应注意人身与设备的安全，发现重大问题立即报告。2.所有弱电间、智能工作站以及其他前置设备每月巡检一次，巡检维护内容：运行状态、环境卫生、箱内外积尘清除、连接导线的螺丝紧固，前端装置设备运行情况等。3.所有烟感、温感、水流指示器、报警按钮、联动装置，每年由管理处组织检验一次。门禁系统、停车库管理系统等每半年检验一次(由保安部门执行)。4.图像监视系统的摄像机，由监控人员每班至少巡视一次；红外报警、紧急按钮每季度巡检、检测一次(由保安执行)。5.所有应用软件应做好备份，每年应审核一次备份的有效性，做过数据修改或应用软件有变动的应另作备份。57、6.每年对弱电的各个系统的运行功能做一次全面的抽样测试。7.巡检时，发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应向领班 、主管请示，因故没有处理的应及时报告。8.详细做好相关巡视记录，记录的收集、整理、保存、销毁参见记录控制程序。（十九）电梯维修保养管理制度：1.小区内的电梯、自动扶梯必须由具备相应资质的专业公司负责进行维修保养工作，管理处负责日常管理，督促和检查保养单位对电梯、自动扶梯的维护保养质量。2.每月对机房进行清扫和对机房内所有设备进行巡视检查，及时发现和排除各种影响安全运行的现象。3.保持轿厢与厅门口的清洁卫生，特别注意轿门和厅门地坎是否落入杂物以免影响正常开启和闭门。发现重大问题及危及58、安全的故障隐患应立即停机，上报工程主管并通知电梯专业维修公司处理、排除，确认处理结果，记录在设备台帐上并存档备案。4.配合电梯专业维保公司完成电梯的维护保养。5.每月对电梯维护保养质量进行一次检查。6.发现问题立即排除或报工程主管，通知电梯专业公司派人维修或调整，并记录存档。7.每年在政府技术质量监督部门年检前半月，以检查为主，责成专业保养公司完成对所有电梯的检查，发现问题立即整改并在年检前完成。8.工程主管组织我方人员汇同电梯专业维保公司配合政府技术质量监督部门对应检电梯进行年检，并督促电梯公司完成整改内容，将年检报告存档备案。9.当电梯停用较长时间后，需由我方人员和电梯专业维保公司进行全面59、性的详细检查后才能投入使用。10.电梯维护保养记录由专业电梯保养单位印制填写，管理处工程技术人员应当定期监督检查。（二十）消防系统设备保养管理制度： 为保障小区的消防系统可随时启用，特制定消防系统的维护保养制度：1.火灾自动报警器、消防联动控制屏、事故广播柜、电梯控制屏、火警对讲电话、闭路电视监控台等实行每日观察，每月检查一次运行情况。2.消火栓箱、消防泵等实行每月进行一次检查、每半年进行一次系统维护。3.灭火器箱及灭火器，实行每月一次检查，如压力低于额定值，当月列入维护计划并在15个工作日内完成充压工作。4.电动防火卷帘门、防火门实行每月一次运转检查。5.安全疏散指示灯实行每月一次检查。6.60、以上各类检查项目应作好记录，发现问题应立即书面向工程部门口报修，并将情况报告保安部门。同时检查维修的情况，做好应急措施各项准备工作。（二十一）给排水及机械设备巡检管理制度： 1.巡检维护人员应有高度的工作责任心，并按照规定的时间、要求进行巡检，巡检时须带好必备的工具和相关巡检记录，巡检时应注意人身和设备的安全。2.各生活水泵应每工作日巡检一次，巡检内容：设备清洁状况、管道、水箱有无渗漏；泵的电流是否正常；联接轴器的声音、电机的温度、泵的进出水压力等是否在正常范围内；泵有无滴水成线情况。3.各种潜水泵、排水、排污泵应每周巡检一次，巡检内容：液位自动控制情况、电机的电流、声响、出水情况、运行状态等61、。4.每月对各楼层公共区域的门窗进行巡检，巡检维护内容是：门窗开关是否灵活，拉手、锁具、铰链、滑块是否有损坏。5.每周对小区会所内公共厕所、健身器具以及儿童乐园的设施、休闲座椅、健身设施、喷水池等进行巡检；巡检主要内容是：各类设施是否有损坏，使用功能、安全状况是否良好。6.小区消防、喷淋给水设施，每季度与保安配合联合点动检查一次。7.防火卷帘门每季度与保安部门相关人员配合点检一次，检查内容：控制是否正常、整个行程有无卡死、各限位开关功能是否正常、转动部件是否润滑、电机有无异声等。8.巡检时应在相应表格中详细记录有关内容，发现一般问题应立即解决，发现复杂问题应立即向领班、主管请示。（二十二）工程62、交接班操作规定：1.接班人员必须提前10分钟到岗做好一切接班工作，交班人员在接班人员未到场或在接班人员未完成接班检查工作前不得擅自离岗。2.交班人员应将本班工作以及尚未完成的工作情况作详细记录，并向接班人员如实反映；接班人员应认真阅读值班记录，了解上一班工作和设备运行情况；如接班人员休假后上班，应同时阅读休假期间的工作记录，了解整个休假期的工作情况。3.交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并与接班人员共同核实、检查设备的运行情况和参数、各安全附件、工具、钥匙、环境和设备卫生等。接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及在检查中发现问题，应向交班人员提出，如交班人员不能给予明确回复或不能加以改63、善，接班人员可拒绝接班，并报上级领导处理。交班人员发现接班人员因酗酒、生病或存在其他影响设备系统安全运行的因素时应拒绝交班并及时报告上级领导处理。4.在处理设备及附属设备事故时，不得进行交接班；交班人员应坚守岗位继续进行事故处理，并有权指挥接班人员配合工作。在上级领导或者主管同意后方可进行交接班。5.在交接班时间接报修，原则上应由接班人员负责修理。6.交班人员应提前做好值班室和机房环境、设备的清扫、保洁工作。7.当交接班检查工作完成且接班人员无其他疑问时，方可进行交接班签字。8.交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作。9.值班记录的收集、整理、保存、销毁详见记录控制程序。（二十64、三）物业建筑、设备运行和点检管理制度： 1.设备运行管理1.1管理处使用公司统一制定的或根据各自设备情况制定的设备日运行和巡视记录表，自制的须报公司管理部审核备案后使用。1.2设备运行记录包括物业内所有的公共设备，例如：（1）公共照明巡视记录。（2）变配电室运行记录。（3）冷水机组/热泵及附属设施运行记录。（4）锅炉及附属设施运行记录。（5）电梯/自动扶梯巡视记录。（6）各种水泵运行巡视记录。（7）中控、消控设备运行记录。（8）弱电设备和设施日巡视记录。1.3操作人员应认真填写运行、巡视记录和值班日记。班组长在交接班时应认真查阅记录并在记录上签字。1.4运行、巡视记录和值班日记是设备点检的重要65、依据，应按质量记录管理要求妥善保存。2.建筑、设备和设施点检管理2.1点检计划点检计划由各管理处工程部门依据国家有关技术标准和依照设备使用年限、保养日期、维修时间进行编制。工程部门每月对点检情况进行综合检查一次，作为“月检”的重要内容，检查点检情况填写点检记录。2.2点检计划的实施2.2.1物业建筑物业建筑是物业管理的重要部分，点检由工程部门指定专人负责，在每月第一个工作周内进行点检作业，点检情况填入点检记录。在建筑点检作业中遇一般建筑问题由工程部门负责处理，如发现重大问题应形成书面材料并附上记录，报送管理处经理，视情况报送发展商或业主委员会。在较为特殊的气候条件（如暴雨、台风）应增加建筑点检66、频次。2.2.2照明设备照明设备指物业各公共照明系统，由工程部门电工负责管辖，应指定持有低压电气操作上岗证的人员进行点检。1）、责任人应每月检查公共区域灯光照明的配电设施，如有缺损应及时更换，并在值班日记上作好记录2）、责任人应每月对泛光照明灯具的外观进行检查，并做好必要的清洁工作。2.2.3主变压器指物业变配电室主变压器，由工程部门电工管辖，指派持有高压电气操作上岗证的人员进行点检，并在设备台帐上作记录。1）、变配电室主变压器一般每年停电点检一次，如有二台以上变压器也可运行一台，定期逐台进行点检。2）、变配电室变压器等设备发生故障，应及时通知工程主管，并由工程主管通知当地供电部门和设备提供单67、位，进行抢修。2.2.4高压开关指变配电所的高压开关，由工程部门电工管辖，指定专人定期点检。点检中，如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.5高压电缆 指物业内的高压电缆，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检，做好记录。1）、每二年进行高压设备电气试验一次，发现问题及时解决。2）、高压电缆如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.6应急用电设备指物业内的公共应急用电设备，由工程部门电工管辖，指定专人负责点检。1）、电工责任人每周检查一次，采用蓄电池的检查范围包括液面、电极、端子、台架。检查电压、周波等仪表68、指示是否正常，切换开关是否正常。池内液体是否短缺，液体到达最低位置时应及时加液。采用应急发电机组的，检查机组及附属设施有关事项，检查完毕在设备台帐上做好完整的检查记录。2）、每年对应急用电设备进行一次通电试验，并在设备台帐上作好记录。3）、应急用电设备如出现无法解决的故障，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单位加以排除。中央控制室指物业中央控制室，由工程部门电工负责日常维护保养，其中监控系统由保安主管部门负责日常管理和操作。1）、电工指定专人负责点检中央控制室内各种设备。2）、每三个月进行一次内部装置设备检查，在设备台帐上作好记录。2.2.8火灾报警系统指物业内公共火灾报警系统，由69、保安主管部门负责日常的管理和操作，由工程部门电工负责设备的日常维护保养，指定专人定期进行点检。1）、责任人每月检查各类仪表是否正常，在值班日记上作好记录。2）、每年进行一次消防全面检查，对烟感器、温感器、喷淋系统进行检查测试，对不良部件进行更换，对消防泵、喷淋泵进行启动加压试验，播音设备试验等，在值班日记和台帐上作好记录。3）、火灾报警系统如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.9水泵1）、指物业公共水泵，由工程部门管钳工负责管辖，指定专人负责点检，并保存点检记录。2）、责任人每周进行一次巡视检查，对声响、震动、电流、压力等进行检测，并在值班日记上70、做好记录。3）、每半年对自动控制部分检修一次，并在设备台帐上作好记录。4）、水泵如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。2.2.10电梯工程部门电梯工配合电梯专业公司进行点检，物业内的电梯由工程部门负责管理。1）、每周、每月、每季，根据与专业维护保养公司约定的点检项目及要求进行点检，点检结果由电梯工签字确认并存档。2）、每台电梯每年进行一次全面的维修保养工作，包括电梯运行的精确度，安全可靠性能测试和调整。在设备台帐上作好记录。3）、电梯如出现无法解决的问题，应及时通知电梯专业公司加以解决。2.2.11空气处理系统（包括新风系统）指公共部位的空气处理系统，归71、工程部门空调工管辖，指派专人进行点检。1）、责任人定期清扫进风口的过滤网，在值班日记上记录。2）、责任人定期检查各调节阀门的转动位置，发现问题及时解决，并在设备月报上作好记录。3）、每年至少一次检查空调风管的渗漏和保温情况，对其进行必须的维修保养，并在值班日记上作好记录。4）、空气处理设施如出现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知专业维修单位加以解决。2.2.12风机盘管机物业内风机盘管机，由工程部门空调工负责管辖，指派专人对其进行点检。1）、责任人每年清洗空气滤网不少于四次，用药水或清水冲洗，除去表面污垢积灰，在值班日记上作好记录。2）、责任人每年一次对风机盘管进行全面检查72、保养，并在值班日记上记录。3）、风机盘管机如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方加以解决。2.2.13空调水循环系统指物业内空调水循环系统，由工程部门空调工负责管辖，指派专人定期进行点检。1）、责任人每月进行循环水质分析，每月定期加药处理，在设备台帐上作好记录。2）、责任人每年两次检查管道阀门、法兰、变径管、软接管，在值班日记上作好记录。3）、责任人每年一次进行管道水过滤器的清洗，每年二次进行循环水泵的检查和保养，在值班日记上作好记录。4）、空调水循环系统如出现本班组无法解决的问题，应及时报告工程部门，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。2.2.14空调冷却塔物业73、内空调冷却塔由工程部门空调工负责管辖，由指定的空调工定期进行点检。1）、责任人每年至少二次检查保养，检查保养范围包括：风机、阀门、水表、过滤器、积水盘、疏水器、分水器、填充材料，在设备台帐上作好记录。2）、空调冷却塔如发现问题无法解决，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位，立即加以解决。2.2.15冷水机组物业的冷水机组由工程部门空调工负责管辖，并指派专人对其进行点检。1）、每年至少进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作详细记录。2）、冷水机组如出现无法解决的故障，应及时报工程主管，由工程主管及时通知厂方，立即加以解决。2.2.16热泵机组热泵机组由工程部门空调工负责管74、辖，并指派专人对其进行点检。每年至少进行二次检查，对其进行维修保养和调试，在设备台帐上作好完备记录。2.2.17锅炉物业的锅炉及其附属设施由工程部门锅炉工负责管辖，并指派专人对其定期进行点检。锅炉每月点检一次，每年由国家行政管理部门年检一次。应保存点检、年检和维修保养记录。2.2.18管道物业内各种公共管道由工程部门管钳工负责管辖，指派专人定期对其进行点检。1）、每六个月对管道的主要进、出口和接口作点检，发现跑、冒、滴、漏情况和潜在的隐患及时解决，在值班日记上作好记录。2）、每年有计划地对管道进行整修、油漆，保持管道整体的完好、整洁，并在设备台帐上作好记录。3）、管道如发现无法解决的问题，应及75、时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。4）、管道如发现无法解决的问题，应及时报告工程主管，由工程主管及时通知维修单位加以解决。9水箱指物业内公共水箱，由工程部门管钳工负责，指派持有健康合格证的人员进行点检。1）、责任人每年对水箱至少进行二次检查、清洗消毒，对浮球阀、液位控制器进行保养维修。2）、每半年取水样送区防疫站化验，保存防疫站签发的水质检验报告，并在设备台帐上做好记录。避雷设施由工程部门管钳工负责，每年进行一次点检，并在设备台帐上做好记录。3.设备点检的质量控制3.1设备点检的责任人应具体落实工作职责，明确要求。工程主管每月应至少跟班检查一次，并不定期地监督复检，确保设备点76、检制度严格执行，及时发现、处理设备隐患。3.2工程主管每月检查点检计划执行情况，必要时跟班检查，进行示范。对大范围的设备系统集中测试，工程主管负责组织和协调。4.设备点检的记录4.1点检记录必须真实、客观、完整，点检人必须签署姓名、日期。4.2管理处内勤负责设备点检记录的收集、整理、归档。点检记录不外借，妥善保管，防止丢失。4.3设备点检记录的其他各项管理均遵照质量记录控制程序的规定执行。4.4点检记录一览表：项目名称点检周期记录位置综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急77、用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐综合检查点检每月一次检查点检记录建筑装饰每月一次值班日记照明设备每月一次值班日记主变压器每年一次设备台帐高压开关定期变配电室日运行记录高压电缆二年一次设备台帐应急用电设备三月一次设备台帐中央控制室三个月一次设备台帐火灾报警系统每月一次值班日记水泵每周/每年值班日记设备台帐电梯维修单位定维修单位记录空气处理定期值班日记风机盘管每年四次值班日记空78、调循环水每年三至四次值班日记冷却塔每年二次设备台帐冷水机组每年二次设备台帐热泵机组每年二次设备台帐锅炉系统每月一次设备台帐管道定期值班日记/设备台帐生活水箱每年二次设备台帐避雷系统每年一次设备台帐（二十四）安全生产管理制度： 1.严格执行设备操作规程，电工、电梯工、电焊工、锅炉工等特殊工种必须持证上岗，杜绝无证作业。2.工作时间必须按规定做好劳动安全保护，倒闸操作必须持有操作票。3.危险设备必须配备安全保护网罩并悬挂醒目警示标志。4.凡登高作业必须戴好保险带并有人监护，井下作业应有专人监护。5.凡动用明火，必须办理动火审批手续，并设有安全措施，如机房需动用明火，应按“动火作业管理制度”操作。679、.新进的工程维修操作人员必须经过三级安全教育。7.坚决贯彻“安全第一”的指导思想，当生产与安全发生矛盾时，生产必须服从安全。8.处理事故原则：事故原因分析不清不放过；事故责任者和群众没有受到教育不放过；没有防范措施不放过。9.定期对工程员工进行安全生产教育，组织好各类安全活动及演示。（二十五）监视和测量装置管理制度： 1. 检验、测量设备的控制1.1 管理处工程部门根据检测的精度要求选定检验、测量设备及其型号。1.2 凡新购入的检验、测量设备由管理处接待主管负责验证品名、生产厂和合格证，验收合格，办理入库。管理处工程部门按规定办理领用检验、测量设备的手续，登录监视和测量装置管理台帐。1.3管理80、处工程部门将新购入的检验、测量设备与现有的与国家基准有有效关系的经鉴定合格的设备进行校准和调整。2.检验、测量设备的校正2.1各类卷尺、钢直尺、温度表等应购买有CMC标志的产品，使用期间不安排检定计划。凡涉及安全性检测的计量器具，按校准周期送交国家认可的检定机构进行周期检定，管理处工程职能口保存检定机构出具的检定证书，并作记录。2.2水、电、煤气等能源计量表具以能源供应部门检定认可为准，一旦发生计量失准，及时送检。2.3对于物业设备上的计量表具，应定期用经国家认可资质的校验单位校验的表具进行对比校验，从而保证设备能正常使用。2.4计量器具若发生偏离校准状态或失效，使用人员应及时报告管理处工程部81、门，停止使用该设备进行检测，对已检验结果的有效性做出评价并记录。3. 检验、测量设备的修理检验、测量设备发生偏差、失效、损坏，由管理处工程部门派员送具有国家认可资质的检修单位进行修理，修理后应经检定合格方可投入使用。4. 服务质量评定标准的审定内容见质量手册（二十六）空置房巡视管理制度： 1. 空置房屋的接管1.1工程、保安、接待等职能部门参加发展商（业主）验收空置房屋，办理物业交接手续，工程部门负责接收空置房屋，并签署单元交接流转单和单元验收整改单。1.2工程部门负责与发展商联系，敦促施工单位限期返工，维修工程缺陷,监督施工质量，并进行再次验收，保存验收记录。1.3工程部门负责关闭接收空置房82、屋的水、电、煤气开关和门窗。1.4接待部门负责将空置房屋登记在册，并与发展商进行核对。2. 空置房屋的管理2.1工程部门应定期巡查空置房屋，记录空置房屋的状态，以保证空置房屋设备设施可随时投入交付使用。2.2保安部门负责对空置房屋区域进行巡查，以确保安全。2.3遇台风、汛期预报，管理处组织工程、保安有关人员对空置房屋进行检查，并采取必要的措施做好防范工作。相邻物业单元设备设施如发生故障，工程有关人员在故障排除后，应对空置房屋进行检查。2.4工程有关人员在巡查中，如发现空置房屋设备、设施有故障或隐蔽的工程质量有问题时应及时通知发展商予以整改。2.5接待职能口按前期物业管理合同约定的空置房屋收费标83、准，定期向发展商开具空置房屋管理的收费通知，并将收费情况做好记录。但管理者与发展商另有约定的除外。（二十七）物业设备维修保养管理制度： 1.物业设备技术资料的管理管理处工程部门自物业接管起，按档案资料管理制度的有关规定，负责物业设备技术资料的保管、存档。2.年度物业设备使用、维修保养计划的编制2.1管理处工程部门结合小区设备的实际使用情况，于每年12月中旬提出设备年度维修保养计划，按照设备维修的保修期限，使用寿命规定提出下一年度设备维修、更新计划。计划内容应包括维修保养的设备名称、保养或更新内容、预期保养时间、费用预算。2.2外包工程应填制供方调查考评申购表。 2.3管理处经理对年度维修保养计84、划和可行性报告进行审核，确定维修保养或更新的项目、内容，并落实有关费用。2.4管理处工程部门按年度设备维修保养计划，按月制定工程月度工作计划。设备维修保养涉及的大宗物品或大宗设备采购，执行物资采购保管管理制度。外包业务执行供方选择管理制度。2.5管理处工程主管严格审核实施方案，以确保方案的可行性、可靠性和经济性。重大设备的维修保养，要制定周全的安全措施、技术措施，并落实专人现场监督实施。2.6设备由专业公司负责维修保养的项目，管理处工程主管应拟出维修保养合同，由管理处经理与有关专业公司签订维修保养合同。3.物业设备维修保养计划的实施3.1管理处财务人员负责落实维修保养资金，并监督费用开支；采购85、人员依照采购申报单和物业设备请购报告，及时采购所需的材料及备品备件。3.2物业设备维修保养时，尽可能不影响业主的正常生活。当无法避免时，接待部门应配合工程部门提前向用户发出设备维修保养通知，并做好解释工作，取得业主的谅解。3.3在设备维修保养过程中，管理处工程主管依照各岗位职责和操作规程及相应的设备管理制度，赴现场指导、检查，并组织有关工程技术人员对维修保养项目进行质量验收。3.4工程设备在维修保养过程中，必须严格按照有关安全操作规程进行，必要时有安全员在现场进行监督。4.物业设备维修保养的验收4.1设备维修保养完成后，由管理处工程主管会同有关工程技术人员进行质量验收。重大设备维修保养或外包工86、程必须依照合同规定，由工程主管组织有关专业人员进行验收，并做技术测试，填写供方服务验收评定记录。外包工程要求对方出具技术报告，存档以备查。4.2管理处工程部门依照设备保养有关规定，定期检查设备的使用和运行情况，发现问题及时维修，并填写有关记录。4.3管理处工程部门实施设备维修保养后，有关工程技术人员依照设备使用寿命和保修期限编制下一年度的设备年度维修保养计划。4.4重大项目或外包项目的验收记录和相关文件、技术资料须报管理处经理审阅后归档（二十八）日常保洁制度： 1.进场前的例会1.1管理人员根据环境卫生管理计划，按小区管理处制定的日常保洁程序及工作时间表进行分工安排。1.2保洁人员根据工作安排87、要求进行上岗操作前的一切准备工作。1.3管理人员按每人工作任务所需工具，材料实施发放登记，检查其装备情况。1.4检查清洁设备的电线、插头是否正常，确认正常后方可发放使用。2.保洁人员进场2.1保洁人员应按环境卫生管理计划及分工安排，分别就位。2.2保洁人员应按小区管理处制定的保洁作业规程进行操作，并按保洁标准对自己的工作进行自查。2.3保洁人员在自查过程中发现设备残缺、残损情况应及时向管理人员汇报，并及时做好记录。管理人员应对小区物业缺损情况，经核实后及时向小区管理处经理反映。2.4管理人员应按小区管理处制订的检查标准，对下属保洁人员的工作进行全面检查，并在环境卫生管理日记上做好检查记录。2.88、5环境卫生管理日记由各点管理人员保存一年，然后转小区管理处清洁部门存档一年。第二部分 各工种岗位职责（一）区域经理岗位职责（详见第一章） （二）管理处经理岗位职责（详见第一章）（三）接待主管岗位职责1.在管理处经理的领导下，全面负责管理处年度工作计划的制订和实施,并对管理处经理负责。2.组织制订年度预算、目标计划及培训计划、编制管理目标。3.组织员工职业道德和劳动纪律的教育，督导员工执行各项规章制度。做好调动员工积极性的工作。4.做好与相关部门的联系和协调，并及时会同相关部门处理业主/用户的投诉，广泛收集和征询业主/用户意见，提高服务水准。5.组织员工的业务技能培训，提高员工素质，以便更好地为89、业户和来客服务，树立小区形象。6.完成管理处经理交办的其他工作。（四）文秘岗位职责1.负责管理处来往文件、内部刊物等的收发、登记、分类、编号、保管工作。2.收文登记后，将文件送管理处经理批示。及时按批示意见分送有关部门阅办，并办好签收手续。3.对分发的文件，每月进行一次检查，将分发文件及时流转和归档，防止公文积压或遗失。4.负责管理处文件、档案资料的整理、立卷、归档、登记工作；要求收集齐全，装订规范、存放有序。5.做好与各部门工作的联系，并对各部门的档案管理工作进行检查和指导。6.负责各类文件、资料的打印工作，做到规范、准确、及时。7负责维护办公室电脑、打印机、复印机等文印设备，发现故障，及时90、通知维修人员或供货商修复，确保办公设备随时正常使用。8接听电话应规范用语，并根据来电方要求和管理处的有关规定转接或传呼。9负责照应外来访客，提供接待室茶水服务，保持接待室整洁。10坚持原则，秉公办事，遵守纪律，严守公司机密。11完成领导交办的其他工作。（五）客户联络员岗位职责1.在接待主管的领导下协调处理业主/用户与管理处的关系，与业主/用户建立并保持良好的关系。2.负责接受委托服务、报修、投诉和会所的预约使用登记管理；认真收集和处理业主/用户的反映和投诉意见，及时为业主/用户提供优质服务。3.做好业主入伙工作，建立完整详细的业主档案。4.负责日常接待、拜访业主/用户的工作，热情为业主/用户服91、务；定期发放业主/用户意见征询表，会同有关部门改进管理与服务。5.按时完成任务，无遗漏和拖延。重大投诉及时汇报上级，并协助有关部门整改。同时做好客户的安抚和解释工作，并对投诉处理情况作详细记录。6.注意收集有关管理与服务的信息资料，根据需要和可能，适时增设服务项目，满足业主/用户需求。7.注意仪表仪容，语言得体礼貌，语气亲切柔和，举止优雅稳重。一丝不苟地做好代办服务工作，努力为业主/用户排忧解难。8.诚实守信，遵纪守法，不收受业主/用户馈赠。9.具备良好的团队合作和互助精神，努力完成领导交办的其他工作。（六）收费员岗位职责1.在接待主管的领导下为业主/用户和来客提供服务指南。2.严格遵守各项规92、章制度和保密纪律；接待热情，文明礼貌，精神饱满，举止大方，仪表规范。3.熟悉小区情况及接待内容，正确、迅速地向客人提供问讯服务。4.严守工作岗位，认真做好业主/用户管理费的收缴与催缴工作和每天的当班记录；将每日发生的各项现金账款分类介入管理处出纳；发现问题应及时报告主管，并能采取相应措施。5.收费员必须熟记下列信息：小区的各项设施及服务项目；小区管理处各部门的办公地址、负责人姓名以及电话号码；业户名、楼幢号、房间号等相关信息;会所各项服务的价格;委托与特约服务的价格;6.做好访客和回访工作，认真做好交接班工作。7.努力完成领导交办的其他工作。（七）会所服务员职责1.在接待主管的领导下，做好会所93、的各项管理与服务工作，完成主管交代的各项任务。2.负责会所范围内各项设备设施的清洁保养和维护工作，发现任何设备设施有碍安全的异常情况，应及时汇报。3.热情接待每一位业主/用户，认真做好服务记录。4.熟悉和掌握会所各项服务设施的性能和使用要求，督促每位来客遵守会所的各项制度，指导使用者正确使用各项设施，保障使用安全。5.对于使用各类健身设施、器械的业主/用户，应每隔10分钟巡视一次，发现意外及时救护。6.业主/用户离开后应及时清洁，发现遗留物品立即上交。7.接听业主/用户的预约电话，并做好记录。8.做好交接班工作，下班后检查电器、门窗等是否关好。9.努力完成领导交办的其他工作。（八）出纳员岗位职94、责1遵守国家有关的现金管理制度，严格按财务出纳程序操作。2负责做好现金和各种票据的收付工作，做好出纳结算，保证钱帐相符，妥善保管好现金、银箱钥匙和帐册。3掌握各类费用开支的标准和报销程序，严格把关；报销时应认真审核发票的品名、数量、大小写、金额、印章、签名和其它辅助凭证，并按审批程序检查各种票据报销手续是否齐全；发现问题及时提出，并向管理处经理汇报。4收付现金应当面点清，办妥签收，并根据工作需要，及时做好支票、汇票、现金及外汇人民币提款或解缴工作。现金和银行存款必须做到日清日结。5按财务制度的规定，妥善保管库存现金及空白支票、发票、印章等，严防被盗和损毁。6努力完成领导交办的其他工作。（九）保95、安主管岗位职责1.在管理处经理的领导下，负责本物业管辖范围内的安全防范工作，并与政府有关部门建立良好的公共关系。2.组织属下保安人员，做好内部安全防范和消防工作，并向管理处经理汇报。3.熟悉物业管辖范围内业户和租户单位的情况，并及时掌握变动情况；熟悉物业管辖范围内房屋建筑和各类设施的布局，并及时了解掌握门卫、车库、会所、消监控室等重要部位的工作情况，确定保卫重点。4.督促和检查物业管辖范围内各类安全防盗设施的配备情况，收缴、登记和处理业户等遗弃的物品。5.抓好消监控室的日常管理工作，确保保安人员24小时值班制度的落实;掌握消监控室各类设备的运行动态，定期查验记录，配合工程部做好各类设备的日常维96、修保养，确保各种设备的正常运行。6.定期检查各班组落实治安责任制情况，督促和帮助各班组抓好岗位工作中的安全环节，切实做好安全防范工作，并对外来施工单位加强安全监督。7.坚持每天按时巡视检查保安设施和保卫巡逻的工作质量；掌握各种线索，发现不安全情况，及时布控、处置，并及时向管理处经理汇报。8.发生灾害事故和刑事案件，应立即赶到现场，保护事发现场，配合公安、消防部门做好各类案件或灾害事故的调查取证工作。9.负责对属下员工进行安全保卫知识、技能的培训以及突发事件的应急处理；掌握队员思想动态，向管理处经理提出奖惩和使用意见。10.完成领导交办的其他工作。（十）门岗保安岗位职责1.在保安主管的领导下，负97、责小区出入口安全保卫、维持周边道路的通畅和值勤区域内秩序的工作；为外来人员提供问讯、引路等服务，保障小区安全。2.树立良好的服务意识，待客有礼有节，谈吐得当；处理问题机智果断，进退有度；站姿端正，列队进行交接班。3.熟记业主/用户车号，疏导人员车辆，保障通道顺畅有序；注意出入口周围动态，劝阻任何车辆在小区内乱停乱放。4.了解和熟悉小区各楼栋、楼层、单元和通道方位，熟悉各单元业主/用户及经常进出人员的情况。5.有货车进入小区，应向司机指明货车停车位置及装载货物电梯的方位；查验搬离小区的大件物品的出门凭证，确认证物相符方可放行，出门凭证留存备查。6.劝阻未经许可的推销员及其他闲散人员、衣冠不整、非98、访客及其无证携带宠物者等进入小区。7.发现异常情况和可疑人员注意及时了解，与消监控值班员协同布控，并及时报告上级领导。8.努力完成领导交办的其他工作。（十一）车辆管理员岗位职责1.在保安主管的领导下，负责指挥进出停车场/库的车辆，确保车道畅通、停放有序，对临时停车进行收费。2.了解并熟记各业主/用户车辆车牌号及停车场/库泊位号。3.随时掌握停车场泊车状况，检查车辆门是否关妥，发现未关门、窗的车辆，应立即关闭车门、车窗；在第一时间向领班报告，并告知车主。4.查验车辆停车证，使用标准手势指挥车辆按指定车位停放。5.为外来车辆提供停车服务，并按停车收费标准收取停车费，开具收据。6.遇车辆停放违反规定99、时，应及时制止并耐心向车主说明；遇特殊情况及时报告上级领导处理。7.禁止车辆装载易燃易爆物进入停车场/库，停车场/库内严禁吸烟。8.努力完成上级领导交办的其它任务。（十二）巡逻岗保安岗位职责1.在保安主管的领导下，巡查小区各部位，并与消监控室密切配合，维护小区安全。2.按照规定时段和线路进行认真细致地巡查，保证早、中班3次以上，夜班4次以上巡逻次数。3.检查小区内公共设施设备、消防器材、安全通道等情况，如有损坏现象应及时向工程部门报修，并作好详细记录。4.发现可疑人员在楼内活动，须进行跟踪观察，对闲杂人员应劝其离开小区。5.当发生突发事件时，应严格按突发事件工作程序要求进行处理，并向上级报告。100、6.一旦出现火警时，应迅速赶到现场，并按火灾扑救操作程序的有关程序进行扑救。7.每次巡逻完毕及时做好巡逻记录，并按照交接班制度的规定进行交接工作。8.努力完成领导交办的其他工作。（十三）消监控室保安岗位职责1.在保安主管的领导下，负责操作小区消监控设备，对小区消防、治安情况实行监控，及时处置异常情况，确保小区安全。2.熟练掌握消控中心设备的使用性能和操作方法，确保其运行正常。3.发现消监控系统出现故障立即向工程部门报修，并报告保安主管采取应急措施，同时积极协助工程技术人员尽快排除故障。4.保持饱满的精神状态，严密注视各监视器的画面动态，发现可疑现象及时通知领班加以处理；同时注意各类报警的声、光101、信号，如有报警和异常情况发生，应立即查明部位，迅速报告值勤领班采取应急措施（误报警则迅速消警）。如发生火灾，按火灾扑救操作程序采取紧急措施。5.交接班实行对口交接班制度。接班人员须仔细检查仪器设备、工具及交班记录。交班人员将本班发生情况填写记录并移交接班人员，做到班班清，事事明。6.阻止无关人员进入消监控室。上级批准或陪同有关人员进消检监控室参观、检查应做好出入登记。7.做好消监控室环境清洁和设备清洁保养工作，保障设备在规定的环境状态下正常运行。每周进行一次大扫除，保持作环境整洁良好；8.努力完成领导交办的其他工作。（十四）保洁主管（领班）岗位职责1.负责所管辖范围内的保洁、保绿管理和保洁员工102、的管理、指导工作，对管理处经理汇报工作。2.负责对员工进行岗位培训，并作好培训记录。3.负责制订年度和月度保洁计划日常工作安排，督导保洁员按计划开展工作。4.负责小区室内、室外清洁工作日检和员工考核，并做好记录；每月对消杀服务质量进行检验，并填写服务质量检验表。5.负责对小区日清洁工作中发生的不合格服务进行整改处理。6.带头工作，以身作则，调动员工的积极性，高质量，高效率的完成责任区的保洁工作。7.及时传达上级指示，贯彻落实指示精神。8.努力完成上级领导交办的其它任务。（十五）保洁员岗位职责1.在保洁主管的领导下进行各项保洁工作，做到热爱本职、工作规范，树立良好的服务意识。2.每天准时按流程完103、成分管区域范围的清扫任务，达到质量标准，不得擅自更改工作计划。3.积极发挥工作主动性,正确对待上级的指示和工作调配；树立安全生产第一的观念,确保安全生产。4.注意仪表仪容，做到文明礼貌用语。清扫时，不得影响业主/用户和来宾的正常活动，若不能及时完成清扫，应事后补做。5.拣到遗留物品应及时上交,不得私留；员工的私人物品应按规定存放，不得带入工作区域。6.每日清扫公共区域，定时喷洒药水或放置卫生药品；清除的废品垃圾，要倒入指定位置。7.每天自查本区域内的设施及清扫设备，发现问题立即向领班汇报。8.发扬团队精神，积极参加培训，努力提高业务技能。9.努力完成领导交办的其他各项任务。（十六）绿化养护员岗104、位职责1.在保洁主管的领导下，进行绿化养护工作，应遵守小区的各项规章制度，并向保洁主管负责和汇报工作。2.每月负责制订公共场所及规定范围的绿化盆景、盆栽养护工作计划。3.对小区绿化面积内的草坪、灌木、树木等制订年度养护计划，若有需要也应制订绿化规划。4.每日对小区各类绿化品种进行检查，发现有枯萎、凋谢现象，应及时剪除；定期修剪、整理、浇水、施肥养护和喷药杀虫。操作时，溅出的水滴及弄脏的地面应即刻揩干、擦净；养护和清洁花草时，应不影响他人的正常活动。5.巡视各摆放点绿化的生态状况，发现问题，及时处理，保持各摆放点绿化的鲜活。6.遇有重大节日和任务时，根据主管要求进行重点绿化布置。7.完成领导交办105、的其他工作。（十七）工程主管（领班）岗位职责1.在管理处经理的领导下，全面负责小区设备、设施维修保养工作计划的制订和实施，并对管理处经理负责。2.带领本部门员工自觉遵守各项规章制度，认真履行岗位职责，严格按工作规范、工作流程操作。3.组织制订本小区设备维修更新的方案和预算报告；做好物资请购工作。4.熟悉小区所有设备的性能，抓好设备维修保养和土建、装饰工程的管理工作，确保小区所有设备运转正常。5.负责处理用户报修，并检查报修工作的完成情况，及时组织突发性设备故障的抢修。6.深入调查研究，从实际出发，制订节能措施，降低能源消耗和运行费用。7.加强管理，合理安排各项工作，深入现场检查员工工作质量和服106、务情况，严格按岗位责任制实施奖惩。8.根据工作需要组织员工各类培训；参与业务技术考核和新员工招聘面试。9.协调好与相关部门的工作关系；负责处理业务范围内与市政配套主管部门的协调工作。10.努力完成领导交办的其他工作。（十八）电梯工岗位职责1.在工程主管的领导下，负责小区电梯、自动扶梯、液压升降机等设备处于正常运行状态，并向工程主管负责和汇报工作。2.协助专业电梯保养单位做好电梯、自动扶梯的例行保养工作，定期对液压升降机进行维护保养。3.遇到电梯失灵等紧急事故，应按电梯紧急情况处置预案处理。4.认真做好当班记录，定期清扫电梯机房和工作场地，保持机房和工作场地的整洁。5.定期巡检电梯、液压升降机的107、运行状态，确保设备安全、可靠运行。6.努力完成领导交办的其他工作。（十九）管道维修工岗位职责1.在工程主管的领导下，负责给排水和机械设施设备的操作和维修保养，保证小区给排水系统和机械设施设备的正常运作，并向工程主管负责和汇报工作。2.熟悉并掌握小区各类管道的布置、走向及阀门位置；每日巡视泵房及相关机房；了解设备运行情况，处理和排除常见故障；及时处理业主/用户的报修，做好值班记录。3.定期巡检小区的各类门、窗、公共卫生设施、各类水泵等，配合其他班组对机械设备进行修、配、改。4.保证水泵房、管道间、值班室的清洁、整齐。5.每年定期对小区的水箱、水池进行清洗、消毒；对各类净水装置进行清洗，保证用水安108、全、卫生。6.努力完成领导交办的其他工作。（二十）空调工岗位职责1.在工程主管的领导下，负责空调机组的开启、关闭，排除空调设备中常见故障，做好维修保养、运行检查工作，保证空调设备处于良好工作状态，并向工程主管负责和汇报工作。2.熟悉和掌握空调设备的操作规程和维修保养知识，积极钻研业务，努力提高业务技能。3.加强工作责任心，做好当班时的巡视工作，及时了解系统供暖/供冷和通风情况，并及时根据用户要求，采取相应调整措施。4.保持冷冻机房、控制室、水泵室、所有空调机房、风口过滤网的清洁。5.发挥工作主动性，完成各项维修保养工作；认真做好值班记录，发现问题及时报告。6.努力完成领导交办的其他工作。（二十109、一）弱电维修工岗位职责1.在工程主管的领导下，负责小区监控系统、周界报警系统、消防系统、通讯系统、广播音响系统、卫星电视系统等各种设备维修保养工作，保证各系统处于正常运行状态，并向工程主管汇报工作。2.定期小区配置的各类弱电系统的设备进行保养、点检，发现问题及时维修，并做好相应记录。3.负责对消监控室的保安队员进行操作培训。4.及时处理业主/用户的报修，做到随报随修，修理完毕做到“工完料净场地清”，认真填写养护单，做好维修记录。5.当班人员要有高度责任感，发现问题及时处理，如无法处理要立即向工程主管汇报；无关人员不得任意进入弱电控制室；上级批准或陪同有关人员进控制室参观或检查应做好出入登记。6110、.弱电设备价格昂贵，因此在接班时须仔细检查仪器设备、工具及上一班的设备运行记录，发现问题及时向工程主管汇报。7.保持设备机房、控制室及各类设备干净、整洁。8.努力完成领导交办的其他工作。（二十二）维修电工岗位职责1.在工程主管的领导下，每日对小区电气设备进行巡视检查，发现问题及时检修，并向工程主管负责和汇报工作。2.当班人员接报修后在规定时间内必须到达现场，进行维修，并做到工完、料尽、场地清。工作完毕，即向工程主管汇报，认真填写养护单，做好维修记录并在规定时间内回访。3.熟练掌握小区所有电气设备的原理及维修技术，严格执行安全操作规程；非经工程主管同意，不得随意更改原接线方式和工作原理，不得破坏111、原装饰格调。4.坚守工作岗位，保持值班室和配电室的环境卫生。5.变配电室出现故障时，无条件迅速地返回变配电室，听从指挥，进行抢修。6.努力完成领导交办的其他各项工作。第三部分 各工种操作规程（一）服务质量评定操作规程1.目的通过对服务质量的评定，及时发现并消除不合格服务和质量隐患，使服务质量达到预期目标。2.范围适用于管理处向顾客（业户）提供的各项服务质量，各服务岗位工作质量的评定。3.职责3.1管理处接待主管负责组织实施外部评定，并对评定结果汇总、反馈、保存。3.2管理处各职能部门负责按岗位实施服务质量内部评定，评定结果汇总后反馈至接待主管部门保存。4.工作程序4.1顾客（业户）评定服务部定112、期（每半年）发放顾客（业主）征询表，发放量不低于50%，年内覆盖所有顾客，回收率不低于60%。了解顾客（业主）对服务质量的意见、要求及评价。接待部门负责对收回的征询表的意见分布进行统计，并将意见反馈至各部门整改，对整改结果进行顾客（业户）回访，记录存档。4.1.2有业主委员会的小区，应每半年召开会议，征询业主意见，将意见统计、分析后保存，并将意见反馈至各部门整改。对整改结果进行顾客（业户）回访，记录存档。顾客（业主）评定的标准以征询表所列的项目为准。4.2社会评定管理处经理负责接待房地局、行业协会、上级对口单位检查和评比，评比结果汇总并反馈至受检查的部门，整改、归档后书面上报公司。评比标准依照113、物业行业评比标准为依据。4.3内部评定管理处接待主管负责内部评定的标准制订。各职能部门按照评定标准对各岗位进行考核。评定标准以部门月度岗位检查评定表，对各岗位的员工工作绩效定期评定，填写部门月度岗位检查评分表报管理处经理。4.3.4各部门主管负责周检，管理处经理负责抽检。对不符合质量标准；如轻度不合格应立即整改；严重不合格应按不合格品程序处理并做记录；因个人违纪，对管理处造成严重影响按员工手册处理。（二）报修服务操作规程1.目的对物业内公共设备、设施或顾客（业主）自用设施出现故障，在接到报告或紧急告知后，应迅速排除故障、修复设备、设施，确保物业正常运行。2.范围适用于物业内所有设备、设施报修、114、急修过程。3.职责3.1管理处经理监督本制度的执行。3.2管理处工程职能部门负责具体实施，相关部门配合。4.报修、急修程序4.1管理处所有员工都有义务接待顾客报修，当顾客（用户）向管理处任何一个部门报修时，应立即转告工程值班人员或其它相关维修人员。4.2当保安、保洁等服务人员发现小区设备、设施有故障时，应及时向工程相关班组或值班人员报告。4.3管理处应设立报修电话，建立24小时接待制。服务接待人员接到报修信息，应填写报修记录，同时通知相关员工填写好维修养护工作单并在15分钟内赶到现场处理。必要时就近员工可先赶赴现场处理，处理结束后补填维修养护工作单的相关内容。4.4维修人员赶到现场时，如果是简115、单故障应立即排除，如果是复杂故障不能处理应立即向工程主管汇报，由工程主管到现场检查决定进一步的解决方案。在遇抢修或重大事故时应立即向工程主管、管理处经理报告，由管理处经理组织有关部门采取应急措施。4.5在设备、设施保修期内，工程主管应及时与有关保修单位联系协调，并采取相应补救措施。4.6对业主室内自用设备、设施的维修，根据特约服务委托规程的相关内容执行。4.7报修故障、事故涉及已保险项目工程，由工程主管会同接待主管立即与保险公司联系现场勘察、理赔。4.8报修内容处理结束，请用户签字验收认可（包括消耗材料、修理时间等）；公共部位或住户室外的其他设备、设施的非用户报修，由报修人或领班签字认可。4.116、9对一时无法解决的故障应采取临时措施，做好解释工作，同时列入维修计划按设备维护保养管理制度相关规定执行。（三）入伙/交房操作规程一、业户入伙前的准备工作1.文件准备根据物业的实际情况及管理需要达到的标准，制定各种规范的制度、表格等入伙手续文件，在入伙时及时交到业户手中，以便业户认真阅读和消化，从而有利于物业管理各主体之间的相互了解、相互支持与融洽，为进一步搞好物业管理打好基础。1.1入伙手续文件（1）售房合同书（2）结算单（3）入伙通知书（4）业主有效身份证或护照，或受委托人出示委托书、本人有效身份证或护照（5）住宅使用公约（已作为售房合同的附件）。1.2入伙发放文件（1）XX市新建住宅质量保117、证书（2）用户手册（详见附件第10节）；（3）小区住宅装修须知；（4）管理公约（详见附件第9节）（5）房屋验收单1.3入伙记录（1）业户情况登记表（详见附件）；（2）交房签收记录（详见附件）；（3）入伙资料登记记录（详见附件）；（4）领取钥匙（物品）签收记录（详见附件）；（5）入伙收费记录（详见附件）。2.交接准备2.1熟悉了解该物业的具体情况，拟定需要改进的意见和整改措施。2.2加强保安与服务力量，提供足够的服务，保安人员保证入伙时发生纠纷能及时疏导。2.3具体安排业户入伙接待人员、接待位置和入伙手续导向等。2.4做好与发展商、供电局、自来水公司、燃气公司、环卫部门等相关单位间的联系与沟通，118、使业户一旦入伙后各项工作都能正常开展，避免发生矛盾。二、业户入伙流程1.业户入伙流程1.1验证业户与售房单位或发展商办理售房手续，签订的售房合同书。业户收到售房单位或发展商发出的入伙通知书。业户凭结算单到物业管理公司办理入伙有关手续。业户出示有效身份证或护照，或受委托人出示委托书、本人有效身份证或护照1.2收费按实测建筑面积收取约定的物业管理费。电梯、水泵运行费建筑垃圾清运费其他代收代付的费用。1.3资料发放（见一、1.2入伙发放文件，1.3入伙记录）发放有关资料，业户签收“入伙文件物品签收清单”。业户填写住户情况登记表等交物业管理公司。1.4验房由物业管理公司服务人员或设备人员陪同业户验房，119、抄录水、电表底数并共同确认，交付钥匙，办理签收手续。若业户委托保管钥匙，应请业户填写书面“保管钥匙委托书”，物业管理公司出具“保管钥匙承诺书”。若业户验房发现并提出质量问题，应在验房单或其他有关表格上填写返修整改项目送交发展商或向发展商发出房屋质量整改通知书，物业管理公司应协助发展商对房屋进行整改后，请业户再次验房。业户如需二次装修房屋，应按规定到物业管理公司办理装修手续，包括填写装修申请表、签订住宅装修管理协议、办理临时出入证等。2.租赁用户入住流程2.1签订租赁意向书，并交付定金。如看中房子的可直接签署租赁合同。2.2签订租赁合同书。合同应附有管理公约或住宅使用公约等有关文件。2.3物业管120、理公司工作人员带领需租赁用户到现场验收房屋，如发现房屋质量有问题，由物业管理公司通知工程队整改。2.4整改后或验收房屋没有问题，租赁用户应在房屋验收单上签字，并从物业管理公司领取房屋钥匙。2.5租赁用户交付押金和首期租金。2.6租赁用户房屋如需二次装修，应按规定到管理处办理有关装修手续。（四）投诉处理操作规程 1.管理处接待部门接到业户的投诉后，即进行登记,登记的内容必须包括时间、投诉人、投诉内容、被投诉部门或被投诉人,并告知投诉人投诉约定处理时间。2.管理处接待部门对业户的投诉,必须在接到投诉后的五分钟之内,将投诉内容告知相关部门,并告知处理的时间。3. 管理处相关被投诉的部门应立即进行调查121、,在一个工作日之内提出投诉处理意见,对重大投诉应在第一时间赶到投诉人或投诉内容的现场,提出解决方案,安排解决时间,并按不合格品控制程序或纠正措施控制程序执行。对一般投诉应当立即予以解决。4.管理处接待部门对投诉处理的结果,应当进行实时验证,未达整改要求的应当要求被投诉部门立即整改,并作记录。5.管理处接待部门对投诉结果验证后,在若干的工作日内,应当对投诉的内容向投诉人进行回访,未达到业户要求的上报管理处经理,并由管理处经理督促解决,由接待部门负责再次验证。6.业户投诉的内容经管理处相关部门了解,确认非物业服务提供范围,或非物业合同内所规定的,及非管理处负责任的,管理处接待部门应当作好相应的说明122、,并获得投诉人的谅解,无法取得谅解的,应报管理处经理,通过相关部门协调解决。7.投诉处理工作流程业户投诉登记反馈处理验证回访（五）验收和交接管理操作规程1.目的验证接管物业是否达到国家规定的接管验收标准，确保物业设施使用安全和正常的使用功能。2.范围适用于本公司接管物业的验收过程，包括各种技术资料的接收，及全部工程项目的验收。3.职责3.1管理处经理负责物业验收的组织和监督。3.2接管物业的管理处工程职能部门负责物业验收和文件资料交接，其他部门配合实施物业验收的操作。4.工作程序4.1物业接管验收应具备的条件1)、房产管理部门已签发产权证明；2）、工程项目施工完成，已经竣工并经政府主管部门和业123、主验收合格；3）、设备设施安装完毕，已进行试运转或正常运转使用，并经政府主管部门认可。4.2接收接管物业的技术资料。当业主提请接管验收时，应先提交接管物业的技术资料，接管物业的管理处负责受理签收。物业建设阶段，管理处可随工程进展，分阶段接受技术资料并派员参加分项验收。公司与业主确立接管关系的物业管理合同中应明确规定：业主提供物业完整的技术资料是业主的责任。技术资料的内容见附件。接收接管物业技术资料时，管理处负责实施物业管理合同所规定的内容。管理处接待部门负责接受各种客户资料，管理处工程部门负责接受技术资料并负保管责任。原始资料和技术资料若有缺漏，尽量要求发展商补齐，分项交接验收，分项资料应该完124、整。如发展商因各种原因未能提供完整资料，物业管理处应主动与发展商和总包商协商，积极催要。4.3物业交接验收标准交接验收应以批准的设计任务书、设计文件、施工图纸、设备说明书、现行国家施工技术验收规范、有关机构的审批文件，以及国外引进技术或成套设备的文件和国外提供的各种文件和资料，作为验收的标准进行验收。技术要求不低于国标或部标的规定。当物业所在地行政管理部门另有要求时，必须符合当地的规定。工程项目按设计图纸建成，所有粉刷、装修作业全部施工完毕。所有项目的设备均已按设计规定全部落位安装完毕，并且试车、运转正常，能达到设计标准。所有电梯运转正常，并取得当地劳动局颁发的运营许可证。所有的消防、灭火装置125、合理、到位、试运行正常，并通过当地消防部门验收。上下水道铺设完毕，所有管道及沟道无滴漏、渗漏现象,供水正常、排水通畅。照明与动力用电的工作线路、线号清晰整齐，控制操作方便，有过载和短路防护装置。卫生设备安装齐全，使用灵活方便，无滴水、漏水现象。建筑物四周2米以内场地平整，由于工程施工所造成的障碍物均已消除，道路畅通。4.4工程质量验收的组织和管理管理处确定物业验收人员名单，应包括工程技术专业人员，组成验收组并确定验收组长。管理处负责与发展商联系，约定验收日期、时间。验收时应有发展商代表参加，新建物业及设施验收，应通知总包和施工单位代表在场，以便沟通并及时整改。4.5工程质量验收隐蔽工程验收。若126、本公司在物业建设施工阶段签订物业管理合同，并明确接管责任，管理处应派员参加建设单位和施工单位组织进行的对隐蔽工程的验收，验收的依据是国家制订的技术规范和施工图的设计要求，隐蔽工程验收记录复印、归档。分期验收。当物业尚未全部竣工，但个别工程达到使用条件，发展商需要提前使用，而分期进行验收，该项验收和发展商共同参加。验收记录复印归档。单项工程验收.1对某个单项工程已按工程设计要求施工完毕，具体使用条件能满足使用要求，应发展商要求可以对其单项进行验收。一时不能通过，可采取代管方式接收，待整改合格通过验收后正式接收。.2接到验收通知后，验收工作应首先检查该项目的隐蔽工程验收资料、工程关键部位施工记录、127、以及工程中是否有漏项。然后依据相关的施工技术、验收规范、设计和施工文件、检查建设标准和施工质量，与业主、监理、施工等单位共同进行交付验收。交付验收记录应复印归档。全部工程验收验收组检查核实竣工项目内容，核对设计图纸和技术资料的完整性和准确性。.2验收组检查核对工程项目竣工验收资料，并复印存档。.3检查每一单项工程施工标准及质量，对工程质量隐患和遗留问题提出处理意见。.4检查所有项目的设备和系统是否按设计规定位置安装，运行正常，达到设计指标。.5检查三废治理措施及有效性，符合国家排放标准。4.6物业设施使用功能验收验收组按照建设部房屋接管验收标准检查设施使用功能。物业设施使用功能验收检查项目必须128、包括：输配电系统；照明系统（包括泛光照明）；空调及通风系统；电梯和自动扶梯；火灾报警与消防联动控制系统；保安监视系统；电子巡更系统；仃车库/场管理系统；单元内装饰；门、窗、锁具功能；厨房、卫生间闭水试验；验收人员逐项检查，并填写验收记录，验收组长负责巡查，审核验收记录，确保验收质量。物业设施验收可分项、分次进行，在物业投入使用前各项设施必须验收完毕。4.7验收记录验收人员将验收记录交验收组汇总，验收组长审核各项检验、检查结果，签署姓名，编写验收报告报管理处经理审定并交公司管理部备案。在物业管理处行使管理职能后，所有物业、设施验收记录，应移交管理处工程部门保存。4.8工程质量问题的善后处理在验收129、过程中发现的质量问题，凡影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，管理处工程部门负责联系，约定期限由原施工单位负责进行加固补强返修，直至符合设计标准。返修后必须重新检验，保存验收记录。凡不直接影响使用的质量问题，应明确责任范围，工程部负责与发展商商定解决办法，及时处理。保修期内的新建物业，在使用过程中发现由建筑施工、安装引起的质量缺陷，经管理处工程部查验证实后应及时报告发展商，并按保修合同通知原施工、安装单位进行返修，直至合格。4.9工程竣工后，应发展商要求接管由管理处与发展商协商，明确责任范围，形成书面协议（或以会议纪要替代）。4.10签发物业接管文件各项交接验收检查完成，验收合格证齐全，方130、可签发物业接管文件，由于建筑工程质量缺陷的隐蔽性，在签署同意接管文件时，应与发展商明确，验收合格并不排除因工程质量引起整改责任。4.11 物业接管文件签订后，管理处正式实施物业管理合同的各项内容。附件：技术资料清单1)、竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、屋数、面积、装修清单，开竣工日期等。2）、设备清单包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机资料、备品备件等。3）、工程项目竣工图，包括各个单项工程竣工图。4）、 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收结果，预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录。5）、隐蔽工程验收记录。6）、土建施131、工记录，包括地基处理记录，结构安装校正记录，预应力构件施工记录。7）、设备安装调试记录，管道系统的试压，试漏检查记录、暖气、卫生、空调、电气、电路、通风、供水、供气（煤气、蒸气等）、消烟、灭火、防盗报警、电视监控等工程的检查和测试记录等。8）、建筑物、构筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、密封、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要的钢骨结构焊缝探伤检查记录。9）、工程质量事故的发生和处理记录。10）、图纸会审记录，设计变更通知和技术审定单。11）、关于建筑物的使用注意事项说明。12）、供水、供电、供气、电梯、锅炉、消防等合格证。13）、 有关工程项目的其他重要技术决定和文件。（六）保安管理规132、程 1.治安日常工作程序1.1管理处保安部门根据国家法律、法规及本地区的治安管理要求，负责制订所管物业的各项安保规章制度。1.2保安部门根据XX市社会治安防范责任条例明确入住物业的有关业户为治安责任人，并经常与他们保持联系，组建由业户代表参加的治保会。1.3保安部门在地区公安部门的业务指导下，负责牵头组织物业治保会的各项活动。1.4保安部门定期对员工及业户开展以“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾害事故）为中心的安全教育及法制教育、增强安保意识。1.5保安部门落实物业各重要场所治安检查，通过人防与技防，掌握治安动态，及时发现和处置各类治安突发事件，维护好物业内部治安秩序，确保物业的安全。1.133、6保安部门指派专人操作、管理治安监控系统，实行24小时监控，责任人员负责填写电视监控室记录，按规定保存录像记录资料。1.7保安部门应严格保安值班巡逻和门卫制度，作好安保巡逻交接登记、门卫日记。加强对停车场和内部施工装修等的管理，大件物品搬运出门，应查验物品出门证。1.8保安部门应与在物业内进行内部装修的施工单位签订安全责任协议，指导、督促施工单位严格遵守安全责任协议及物业管理的有关规章制度。对施工人员实行登记，发放出入证。1.9保安部门应经常与地区公安部门保持联系，协助公安部门侦破发生在本物业有关的各类治安、刑事案件，积极参加地区治安联防，了解本地区的治安动态，制订相应的治安防范措施。1.10134、管理处各部门要树立“安全工作，人人有责”的思想，积极支持、配合保安部门开展安保工作，发现可疑情况要及时向保安部门报告。2. 治安突发事件的处置程序2.1物业内一旦发生治安或刑事案件，发现人员要立即报告保安部门，保安部门接报后，应派员迅速赶到现场，在初步判明案件性质后，立即向管理处经理及公安部门报告。事后，保安部门应填写治安、刑事案件发案及其查处情况登记表。2.2在公安部门到场前，保安部门要组织人员保护现场，抢救伤员，开展调查取证工作。2.3公安部门到场后，保安部门应向公安部门汇报所了解的情况，提供破案线索，并为破案提供方便，协助公安部门开展侦破工作。2.4保安部门应将案发和处理情况及破案进展情135、况及时向管理处经理作出书面报告，并备案存档。3.消防日常工作程序3.1保安部门根据有关消防法规，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，本着自防自救的原则，结合本物业设备、设施、结构特点，制订物业的各项消防安全规章制度。3.2保安部门根据XX市消防条例明确入住物业的有关业户为防火责任人，并与他们保持联系，组建有业户代表参加的物业的防火委员会。3.3保安部门在地区公安消防监督机关的业务指导下，负责牵头组织物业的防火领导小组或指定防火负责人，开展消防工作。3.4保安部门定期召开物业的消防工作会议，并经常组织、布置、检查、总结消防安全工作，常抓不懈。3.5保安部门对员工及业户进行消防安全知识培训，开展消防136、宣传教育活动，组织义务消防队，进行消防演习，开展消防安全检查，消除火险隐患，组织制订火警应急措施、扑救火灾、调查事故措施，并协助公安消防监督机关调查处理火灾事故。3.6保安部门负责管理消防控制室，实行24小时监控，填写消防控制室监控记录。发现火警苗子，立即采取必要措施。3.7保安部门应告知需在物业内进行装修的施工单位，装修防火设计必须符合高层建筑消防管理规则、高层民用建筑设计防火规范等消防法规的要求，并将施工单位防火设计图纸送消防局审核、批准后方可施工。施工过程中，施工单位申请临时动用明火，由保安部门审核批准，并实施监督。施工结束后，需经消防局检查验收合格后，才可交付使用。3.8保安部门应与施137、工单位签订安全责任协议（见），并指导、监督施工单位遵守安全责任协议及物业消防安全规定，发现违章施工，签发安全防范整改通知书责令整改，并视情予以处理。3.9保安部门应认真做好消防器材维护保养工作，并建立档案。3.10工程部门按物业设备点检管理程序的规定，负责消防设备点检，灭火设备、设施的检查、保养，确保物业消防设备、设施的正常运行。4.消防突发事件的处置程序4.1物业消防控制室发现火灾（如有关人员发现，应立即向消控室或保安部门报告），应立即向管理处经理报告，同时拔打119报警，管理处经理接报后立即赶至消防控制室，召集有关人员，成立临时灭火指挥部，并且自任总指挥，指挥义务消防队及各部门协同作战，采138、取扑灭、疏散、救险等措施。4.2保安部门应根据总指挥的指令，组织义务消防队员赶赴现场，利用物业各种消防设备，开展灭火工作，抢救被围和受伤人员，疏散群众。4.3工程部门应根据总指挥的指令、切断电源煤气总开关，关闭空调、迫降电梯，并派员赶至消防泵、喷淋泵房间，配合消控室及救火现场操作水泵灭火。4.4保安值班人员应根据总指挥的指令，利用应急广播系统或其他通讯设备，发出火灾警报，通报火灾情况，稳定人员情绪，指引疏散路线和方向。4.5保安警卫应根据总指挥的指令，加强外围警戒，不准外来无关车辆、人员进入物业，清除路障，保持车道畅通，维持好秩序，迎接消防车，为消防队员到场灭火创造有利条件。4.6消防车到场后139、，物业各部门及义务消防队应听从消防部门的指挥，积极协助、配合消防队员开展灭火、救险工作。4.7火灾扑灭后，保安部门或义务消防队应在火灾区域设立警戒区，保护好火灾现场，禁止无关人员入内，并积极协助，配合公安、消防监督机关调查起火原因，做好善后工作。并由保安部门在火灾发生情况记录表上详细记录。（七）门岗保安操作规程做好上岗前准备工作到达指定岗位，执行警卫，处理有关工作做好交接班工作1.上岗前的准备工作1.1按规定着装，做到仪表端庄，仪容整洁，精神饱满，气质良好。1.2了解每天进出小区人员情况，灵活机智应变各种事情，明确当班工作的重要性。1.3对上一班工作移交的重要事宜，下一班努力完成，做到不脱节。140、2.日常门卫工作要求：2.1对出入小区的业主或客人要主动热情招呼问好，并说“您好”或“再见”。2.2对客人查询要有礼貌加以回答。2.3对衣冠不整、外来推销人员、闲散人员，携带小动物人员予以婉言禁止进入。2.4劝阻停放在门口等客的外来车辆，并礼貌予以打招呼：请立即离开，此地不允许车辆停放。2.5对出入小区的各种车辆，应运用规范的手势加以指挥和疏导，以保持道路畅通，特别要保证各级领导和重要宾客的车辆安全行驶。2.6对违法犯罪嫌疑人，应立即报告保安主管，并时刻注意其动向。2.7对在小区内作案后仓惶外逃的违法分子，应积极堵截，协助擒拿。2.8对发生火警等突发事件的紧急状态下，要按指令做好人的疏散工作。141、2.9监督、公正地做好考勤机的打卡工作。2.10对携出小区物品的人员，应认真检查物品出门证，并核对携带物品与出门证记载是否一致，没有出门证或不相符合的，一概不能放行，并把情况报告保安主管。2.11密切注视、观察周围的治安情况，如发现可疑情况立即报告保安主管，保持岗位区域的整洁，阻止无关人员擅自进入小区。（八）巡逻岗操作规程工作职能：它肩负着小区安全的重任，通过保安员仔细地巡逻能及时发现一些安全隐患，将事故苗子消灭于萌芽之中，因此该岗位在所有岗位里是重中之重，绝对要认真对待。1.在规定的时间段内按要求对小区内的各区域进行安全例查。巡视时应保持通讯畅通，夜间巡视须携带照明用具及警械器材，二人同行不142、准脱离。对讲机声音不要开的过大，轻步细查，充分利用听、闻、观察的方法进行巡查。2.熟悉小区各重要配套设备、设施（如电梯机房、泵房、配电间、电话机房、水箱间、仓库、财务、办公室等）的分布情况，发现有异味、异声或其他异常情况应立即向工程部报告查明原因。上述重要部位应每岗必到。3.如发现业主室内无人并没上锁，须即刻通知领班前来处理（无特殊情况决不允许私自进入业主室内），并做好记录（写明发现时间、处置方法和结果）。4.做到勤观察、勤巡查发现可疑人员要认真询问，如系推销人员应记下其姓名、住址、单位等情况交领班处理，不明身份的闲杂人员移交公安机关处理。5.认真检查消防设施器材（消火栓、灭火器、应急广播、声143、光报警器、手动报警按钮、事故照明、应急指示灯）完好情况，并做好统计，损坏的设施器材及时上报解决。消防安全通道和设备是否有堵塞或圈占现象，如发现问题应及时找有关单位整改疏通。6.巡视中发现有设备损坏时应向工程部开具维修单报修，紧急情况（如漏水、电梯关人、设备发出异声异味等）可通过电话报修。7.加强对施工人员的管理，施工须由工程部、保安部开具施工证明，方能施工。检查核对临时出入证，加班施工有无延时施工单，施工现场有无吸烟、乱拉接电线、乱堆易燃品，是否有住宿、乱乘电梯等违章现象，对违反安全规定的施工单位或个人将按管理处罚制度给予处罚。8.发现有动用明火的施工情况，须检查是否已办理了动火证，动火人应执144、有效特种行业操作证方能施工。施工现场应配置灭火器材，施工结束后要清理现场，对违反规定的9.施工单位及个人将处以处罚。10.当接到报警时，应迅速赶赴现场，根据实际情况按有关程序采取有效措施进行处置,并及时向领班汇报，作好记录。11.巡视中如发现有遗失遗留物品（除可疑爆炸物之外），须及时上交办公室，不得私自挪用或占为己有。12.发现有大件货物运输没有申请办理电梯使用或一般货物乱乘客梯现象，应及时制止。（九）地下停车库保安操作规程1.工作职能：主要负责进出车辆的引导停放、车况检查、登记、收费、防盗、防破坏及机械停车装置的操作等工作。2.注意车库内和出入口处的车辆及人员进出情况，掌握车辆动态。及时制止145、超高或超载车辆进入车库，货运车辆入库须得到领班以上领导批准。3.车辆入库时应立正运用转弯手势（离来车10米外距离），完成后迅速跑步到车辆停放处，待车到位后立于车后驾驶员反光镜能看到的位置，引导车辆停放到位（手势：双手上举，手臂与肩膀平行，手掌向后，前后动作，并随时纠正车辆偏向）。4.车辆停放后，应及时为客人拉车门并亲切地致问候语，热情地向不熟悉客人提供问讯服务和指引出口或乘梯处。接着马上检查车辆外观有否损伤、部件有否残缺、车门是否关好，如发现有问题应及时向车主提出。5.核对停车证号与车辆牌是否相符，非发证车辆按规定收费，车库内车辆停放情况必须作好记录登记。6.如当班期间有施工人员进入车库施工必146、须开具施工单，并根据车辆停放情况安排其施工，不准影响车辆进出和停放安全，当班人员须做好监督工作及时巡场，发现有违章人员应马上停止其施工。7.做好车辆的防盗工作，发现有可疑人员进入须立即问询，核实其身份，并作好记录。听到有异声或发动机的声音应迅速查看是否属正常情况。8.停车库内不准用水冲洗车辆，禁止用汽油等易燃物品擦洗车辆。（十）非机动车停放管理操作规程1.非机动车停车场/库是为小区业主/用户提供自行车、助动车的停放场地。2.严格按市区物价部门的有关规定，做好业户非机动车的登记办牌收费工作。3.停车牌是非机动车出入停车场/库的凭证，由小区物业管理处保安部门负责核准登记，收取工本费。停车牌必须安放147、在非机动车的正前面、显示醒目，以便保安人员的检查和放行。无停车牌的车辆一律不准停放。4.小区业主/用户应听从保安人员的指挥，自行车、助动车等应依次分类停放，严禁阻塞通道，保持车辆停放整齐，进出通道畅通。5.非机动车停放时，应按规定区域及其进出路线依次停放，严禁从机动车停放区域内进出。6.非机动车停车场/库内的打气筒主要是为小区业主/用户服务的，用完后请放回原处。7.非机动车车辆停放后，有关车主必须上锁。取走随身携带的手提包及物品，如发现有异常情况，应及时向保安人员报告。8.外来的非机动车一律停放到小区统一指定的停车场地。（十一）防盗操作规程1.目的/范围：本规程适用于防盗工作各环节，明确各职能148、部门的职责，防止在小区内发生各类盗窃案件，维护业主的财产安全。2.责任者：保安部门负责本规程实施，保安部全体人员按本规程规定执行。3.工作程序：3.1人防：强化保安人员防盗意识，提高保安人员警惕性。出入口和停车场保安员应严密注意周围动态，防止可疑人员进入小区。严格执行外来人员出入人员登记制度。严格执行货物出门制度，凡需将货物搬离物业的，须由业主同意签名并开具出门证。经查验证物相符后才可放行。巡逻人员必须加强对小区管辖范围及各楼层进行定时巡逻，掌握物业重要部位的情况。夜间巡逻保安员加强对各总门是否闭锁进行巡查，对各楼层进行巡逻，掌握各楼层动态情况。督促顾客（业户）严格遵守物业保安防盗规定，增强防149、盗意识，发现可疑人员立即向管理处报告。发生盗窃案件，按刑事突发事件处理规程操作。3.2技防：配合工程部门加强对消防报警系统、电视监控系统设备维护保养，使监控系统处于良好工作状态。电视监控室加强对各电梯厅及轿厢、停车库等处人员进出的监视，如发现有可疑人进入楼层，及时通知巡逻保安员或领班直赴现场处置。门岗登记外来人员后将该人员的特征及欲到达的区域通知监控室，监控室一旦发现该人所去之处与登记的内容不符时，立即通知领班到现场处理。（十二）消防水枪、水带操作规程1.使用程序1.1打开防火栓门，取出水带、水枪。1.2向火场方向铺设水带，避免扭折。1.3将水带靠近消火栓端与消火栓连接，连接时将连接扣准确插入150、滑槽，按顺时针方向拧紧。1.4将水带另一端与水枪连接（连接程序与消火栓连接相同）。1.5连接完毕至少2人握紧水枪，对准火场（勿对人，防止高压水伤人）。1.6缓慢打开消火栓阀门至最大，对准火场根部进行灭火。2.使用与维护2.1使用和存放时，应避免摔、撞和重压，以防变形而装拆困难。2.2连接之前，应认真检查滑槽和密封部位，若有污泥和砂粒等杂质须及时清除，以防装拆困难，密封不良。2.3存放时注意避免与酸、碱等化学药品等接触，以防金属键腐蚀和橡胶密封圈变质。3.注意事项3.1用消防栓灭火至少3人，2人握水枪，1人开阀。3.2防止水枪与水带，水带与阀门脱开，造成高压水伤人。3.3使用消火栓应先检查火场是151、否断电，断电后方可出水灭火。3.4使用消火栓救火，尽量避免消防水流向电梯厅。（十三）火灾扑救操作规程1.目的/范围：一旦发生火灾后立即实施有组织的紧急协同，保安部门协调其他相关部门和人员采取应急措施，有条不紊的组织人员疏散，进行抢救和灭火工作，减少火灾造成的损失，确保业主生命和财产安全。2.责任者：保安部门负责本程序，并协调组织其它相关部门按程序规定执行。3.操作程序：3.1白天发生火灾报警。一旦接到火警信号或火警报告后，立即由当值保安领班指派巡逻保安员赶到报警地点，观察火情，同时将火情报告消控中心，并实施紧急扑救。消控中心立即向管理处经理报告。管理处经理、保安主管和工程主管接到信息和立即赶到152、现场，分析火情，研究对策。如已形成火灾，无法用简易灭火法控制火情，应立即通知各部门、各岗位按程序执行。消控中心合上警铃开关，迫降电梯，切断着火层电源。将消防泵置于自动状态，立即拨通“119”报警电话（必须报清单位名称、地址、着火位置、着火性质、报警人姓名、回电号码），然后指派专人到预定路口迎接消防车。同进启动扩音设备，向需要疏散的楼层业主通告疏散方向，并稳定业主情绪。工程部门各岗位应急措施。.1一名电工赶到消控中心听令指挥，协助工作，一名在变电室。.2一名管工持对讲机到消防泵处等候消控中心指令，另一名速去大门口等候与消防部门联系并协助工作。保安部门各岗位应急措施。.1门岗保安员接到指令后，立即153、将被困人员疏散出着火区域，除公安消防人员外暂时禁止外来人员进入小区，待公安消防部门人员到达后协助其工作。.2外围及停车场保安员迅速疏散停车场内车辆，关闭停车库通道门疏散外围车辆，作好迎接消防车停靠消火栓的准备工作。.3巡逻保安员到达出事地点，等候命令，不得擅自离开。向消控室汇报情况要及时准确，并使用灭火机进行灭火。如火势无法控制马上指挥客人疏散，等待消防人员赶到协助灭火。.4保安领班带领全体机动人员迅速赶往火灾现场，进行灭火抢险。3.2夜间发生火灾报警。发现火灾报警或接到火警报告后，应立即通知保安领班，保安领班迅速赶到消控室，指定一名保安员奔赴现场观测火情并迅速反馈情况。消控室接到巡逻保安员火154、情通报，如已形成火灾，无法用简易灭火法控制火情，应立即报告上级领导，同时通知工程部门各岗位按程序执行。消控室合上警铃开关通知业主疏散，迫降电梯，切断着火层电源。将消防泵置于自动状态，立即拨通“119”报警电话（必须报报清单位名称、地址、着火位置、着火性质、报警人姓名、回电号码），然后指派专人到路口迎接消防车。同进启动扩音设备，向火灾区域通告疏散方向，并稳定业主情绪。值班电工带好对讲机，在确定火警地点后，先切断该楼层电源。门岗保安员接到指令后，立即疏导人员离开火灾区域，除公安、消防人员外，禁止外来无关人员进入。待公安消防部门人员到达后，协助工作保安员领班指派一名保安员疏散外围车辆，关闭停车库通道155、门，作好消防车停靠消火栓的准备工作。保安领班在领导不在场的情况下，带领全体机动人员利用物业内现有的消防设备进行扑救。在领导在场时则按上级领导的指令操作。4.记录：4.1消控室在值班记录簿作好相应记录。4.2各部门主管详细记录工作日记，保安主管和工程主管将火灾经过写出专项报告提交管理处经理。（十四）解除火警操作规程1.目的/范围：本规程适用于消除火警过程各环节，明确相关部门消防职责，确保物业人员和财产安全。2.责任者：保安部门负责本规程实施，并协调相关部门配合本程序实施。保安队员、工程维修人员按本程序规定执行。3.作业程序：3.1遇温感、烟感报警:消控室发现报警显示屏信号后，立即通知巡逻保安员，156、巡逻保安员必须在5分钟内到达报警区域，迅速查明现场情况并通报消控室。如系误报警，巡逻人员立即消警复位，并通报消控室。如遇有关人员违章作业引起报警巡逻人员应立即制止，消警复位，并通报消控室和工程部门。消控室和巡逻人员在值班记录上做好相应记录。3.2遇煤气报警:消控室立即通知巡逻保安员和管道维修工奔赴现场检查。如系误报警，工作部人员应将煤气阀门复位，消防报警，并通报消控室。如属煤气管道故障，由工程部门迅速组织人员进行抢修，抢修结束后经检验确认无泄漏，即可复位并通报消控室。消控室在值班记录簿上做好相应的记录，工程部门作好抢修记录。3.3遇喷淋启动及发生火灾：消控室接到报警后立即通知巡逻保安员，管道维157、修工奔赴现场。报告保安主管和工程主管。如确定为初起火灾，保安队员应迅速用手提式灭火机扑救。如火势扩大，由保安部门迅速组织在岗人员按火灾扑救操作程序进行扑救。火势扑灭后，相关部门密切配合立即组织人员对火灾现场进行清理，迅速恢复正常状态。消控室在值班记录簿上作相应记录。保安和工程主管将火灾经过写出专项报告，分析原因，制订整改措施。（十五）电器线路防火安全操作规程短路防范规程1.必须严格执行电气装置安装规程和技术管理规程，坚决禁止非电工安装、修理。2.根据导线使用的具体环境选用不同类型的导线，正确选择配电方式。3.安装线路时，电线之间、电线与建筑构件或树木之间要保持一定距离，应用钢管或硬质塑料管保护158、，以防绝缘遭受破坏。4.线路上应按规定安装断路器或熔断器，以便在线路发生短路时能及时、可靠地切断电源。超负荷防范规程1.根据负载情况，选择合适的电线。2.严禁滥用铜丝、铁丝代替熔断器的熔丝。3.不准乱拉电线和接入过多或功率过大的电气设备。4.根据线路负荷及时更换成容量较大的导线，或者根据生产程序和需要，采取排列先后控制使用的方法，把用电时间调开，以使线路不超负荷。接触电阻过大防范规程：1.导线与导线、导线与电气设备的连接必须牢固可靠。2.铜、铝线相接，宜采用铜铝过渡接头。也可采用在铜铝接头处垫锡箔，或在铜线接头处搪锡。3.通过较大电流的接头，不允许用本线做接头，应采用做专用接头连接或氧焊连接，159、在连接时加弹力片后拧紧。4.要定期检查和检测接头，防止接触电阻增大，对重要连接接头要加强监视。（十六）电梯维护保养操作规程1.电梯的维护保养工作必须要有经过劳动部门专门培训并经过考试合格的两名员工才能进行。2.机房设备的维护保养一般必须拉开本机电源方可进行，特殊情况下不能断开电源时应做好安全措施。3.电梯因检修或保养而需停机时，确认轿箱内无乘客后方能操作，并在基站门厅设置醒目标志。4.在维护保养工作中，必须注意工作的协调和配合，有人协同工作时，行机、停机前都必须用对讲机联络，在得到对方应答后方能进行操作。5.在轿顶做检修工作时，除了判断故障和调试需要外，禁止行快车。工作时必须戴好安全帽。6.下160、井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口应设遮栏并有人监视，防止无关人员靠近。7.进入井底时，首先开亮井底照明，按下井底安全开关，必须戴安全帽。8.维护保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留并做好清洁工作。9.机房、井道需动用明火时，必须遵守物业动火规定，办理动火证。指定专人操作和监视，事后清理火种。10.在维护保养电梯时，必须对检修的电梯设置，“检修停用”或类似字样的标示牌。11.在做检修运行时，禁止载客、载货。12.维护检修电梯作业过程中，禁止在门开启状态下运行。（十七）弱电设备维修保养操作规定1. 维修安全操作1.1确保人身安全：维修时如带电作业（电压高于36V时），应有相应161、的绝缘措施；1.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外；1.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。2. 电话线维修2.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断线，如有则应重接接头（烫锡处理）。2.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。2.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。3. 楼层防盗对讲机维修3.1室内听不到铃声：检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不良则应整修处理；162、通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。3.2不能对讲：检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。3.3不能开一层总门：检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；检查开锁电磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如有问题则应重新接好线头或更换电磁线圈；检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。3.4主机无电源：检查桥式整流二极管是否损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检查电源变压器是否烧坏，如烧坏则应更163、换同规格的变压器。4. 可视对讲机维修4.1无图像、声音，但开锁正常：调节亮度电位器，观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接触良好，如松脱则应重新接好（烫锡焊接）；如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。4.2通话无声音：检查听筒与室内机的接线是否牢固，不牢固应重新接好（烫锡，焊接）；调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问164、题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。4.3维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净的干抹布擦拭弄脏了的部位。4.4向业主试验维修后的效果，试验应不少于三次，并向业主说明使用中应注意的事项，如业主有不满意的地方，维修员应及时进行整改直至业主满意为止。（十八）消防水泵日常点检操作规程1.检查前先通知消控中心。2.为保证消防水泵处于常备状态，定于每月两次由两名水电工共同配合完成消防水泵的例行检查工作。3.先打开旁通阀门（或先检查自动卸压阀是否正常），同时检查其它各个阀门是否处于正常状态。4.将运行方式选择为手动，165、检查电压是否在正常范围，启动水泵。5.记录并观察启动电流是否在正常范围。6.观察星三角或自藕变压器降压启动的切换时间是否在正常范围内。7.记录并观察运行时电流、水压是否正常；电机和水泵的运行声音是否正常。8.运行3分钟后停泵，将消防泵的阀门恢复到与系统连接的状态，选择开关恢复到自动状态，并认真做好检查记录。（十九）水箱清洗消毒操作规程1.工作内容：根据XX市饮用水二次供水卫生管理办法，每半年对物业水箱、蓄水池清洗一次，使水箱出水水质达到国家卫生防疫要求，步骤如下：2. 工作要求：2.1作业前操作人员必须具有卫生防疫部门核发的体检合格证。检查相关阀门是否处于清洗工作要求的状态。水箱清洗应尽量避开166、用水高峰，以不影响业主正常生活为前提，并应提前48小时以书面通告形式通知业主。检查工作器具、清洗洁具、临时水源、通风设备是否到位，并打开水箱进水盖。2.2作业中开启放水阀门，放水。清洗人员进入水箱底部，用百洁布等专用工具和水龙头对水箱四壁和底部进行清洗和冲刷，然后用符合生活饮用水卫生标准的消毒液，对箱壁表面进行喷雾、涂刷。清洗水箱必须二人以上方可操作，顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒。2.3作业后清洗结束后，关闭清洗水箱的排污阀，打开水箱进水阀开始蓄水。对水箱加盖、加锁，收好清洁工具，整理场地。对水箱出水取样，送区防疫站化验。对水箱清洗过程认真记录，并建立水箱档案167、，保存区卫生防疫部门的水质化验报告。（二十）锅炉安全操作规程1.工作程序1.1.打开炉门检查，并解除保养期间的临时措施。1.2.对热水锅炉相关系统部分进行冲洗后，注满经处理后符合水质要求的水，确认系统补水及回路所有阀门处于正确位置。1.3.对热水锅炉进行试压(1.2MP)，检查其密封状况。1.4.检查热水泵的密封、润滑、联接、紧固状况，并进行手动盘车。1.5.检查日用油箱的存油状况，及供油回路阀门是否在正常状况。1.6检查感光电眼，清洁无积灰，感光面应面向燃烧火焰。1.7检查炉门、防爆门及排烟门是否处开正常位置。2.运行2.1完成运行前各项措施及安全检查后方可进入运行操作。2.2将电送至燃烧器168、电控箱，检查“POWER ON”是否亮及“LOW WATER”是否告警。2.3开热水泵，检查：电流、进出水压力等是否正常，有无异声等。2.4热水泵运行正常10分钟后，将燃烧器电控箱上的“ON/OFF/RESET”开关拨到“ON”的位置，将“LOCAL/REMOTE”，拨到“LOCAT”位置，将“NORMAL/LOW FLAME”，开关拨到“LOW FLAME”位置。2.5启动燃烧器点火，正常燃烧后检查燃烧器油压表的压力是否为1.6-2.1Mpa，检查是否有异常声音，若点火不成功及其它故障参照燃烧器使用说明书中故障查找及排除方法处理。2.6检查无异常后将“NORMAL/LOW FLAME”开关拨169、到“NORMAL”进入正常运行，根据需要决定开机台数，若控制中心具备条件遥控时将“LOCAL/REMOTE”开关拨到“REMOTE”。2.7 每小时巡检一次巡检热水炉及相关设备并记录运行的数据，定期进行排污(一般每班一次)，每两小时在控制电脑上巡视一次供热区域温度控制，确保温度适宜。2.8.停运后待水温降至70以下时方可停止循环泵运行，并切断相关动力控制电源。3.年检保养3.1.根据技术监督部门安排，配合技术监督部门进行年度检查的相关工作。3.2.根据年度计划和设备维护保养程序相关规定对热水锅炉及附属设备进行适当保养。3.3.经常打扫卫生，保持机房及设备清洁。3.4.运行记录的收集、整理、保存170、销毁见质量记录控制程序。（二十一）日常保洁操作规程1. 目的/范围1.1确保保洁人员能安全、迅速、准确地进入作业区工作，并保证保洁质量。本程序适用于小区日常保洁作业过程中的各个环节。1.2各管理处保洁主管负责本程序的实施，下属保洁人员按本程序执行。2. 作业程序2.1进场前的例会2.1.1保洁主管按管理处制定的日常保洁程序及工作时间表进行分工安排，指派各保洁工当日的保洁工作内容。2.1.2保洁人员根据主管的要求做好进行上岗作业前的一切准备工作。2.1.3保洁主管按每人工作内容，发放所需工具、材料并检查其装备情况。2.1.4检查清洁设备的电线、插头是否正常，确认正常后方可使用。2.2保洁人员进171、场2.2.1保洁人员应按保洁主管指派的任务分别就位。2.2.2保洁人员应按公司制定的作业规程进行操作，并按保洁标准对自己的工作进行自查。2.2.3保洁人员在自查过程中发现设备残缺、残损情况应及时向主管汇报，对小区内设备设施残缺、残损情况应经核实后及时向工程部门报修。2.2.4保洁主管应按检查标准对下属保洁员的工作进行全面检查，并做好检查记录。检查记录的保存按质量记录管理规定执行。（二十二）保洁工操作规程1. 目的确保小区清洁工作规范有效运作。2. 适用范围居住物业管理区域。3. 作业程序3.1 室内部分：早晨7：007：30清扫底层电梯厅和楼道口。3.1.2上午7：3011：30清扫、拖抹楼道172、，清洁墙面，清扫天面、雨蓬，清洁水池，清运杂物。3.1.3下午13：0016：30擦抹扶手、电子门、信报箱、电报箱、窗户、消防栓、管、开关、灯具等。室外部分：早晨7：008：00清扫马路、草地、公共场地、停车场各一遍；清运垃圾池、垃圾箱里的垃圾，并用清水冲洗。3.2.2上午8：30和下午17：30各一次将垃圾清运到垃圾间，倒入垃圾车内，并清洗垃圾桶和垃圾间，保洁工员用喷雾器对垃圾间及周围地面消杀喷药。对各自责任区内的马路、草地、污水、雨水井、沙井、排水沟全面清洁，并循环清洁。公共场所，如中心花园、小区主干道、小区外围清洁责任区域、停车场等在中午12：0013：30和下午18：0019：00安排173、清洁员值班保洁。4. 标准：符合清洁工作检验标准。（二十三）停车场保洁操作规程1. 目的保持停车场的环境整洁，无垃圾。2. 范围物业管理范围内的停车场。3. 作业程序3.1准备塑胶水管、扫把、胶刷、畚箕等工具和清洁剂。3.2用长柄竹扫把将垃圾扫成若干堆。3.3用垃圾斗将垃圾铲入垃圾车中。3.4发现有杂物一起清运上垃圾车。3.5每月一次用胶管接通水源，全面冲洗地面，发现油迹和污迹时，倒少量清洁剂在污迹处，用胶刷擦洗，然后再用水冲洗。3.6清洁周围排水和下水口，保证排水畅通。4. 标准4.1目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。4.2每天清扫一次；每月用水冲洗地面一次。5. 注意事项174、5.1现机动车辆漏油，应立即通知车主并及时用干抹布抹去地面的燃油，用洗洁精洗油污，以免发生火灾。5.2清洁时应小心细致，垃圾车和工具不要碰坏停放的车辆。（二十四）公共场地和道路保洁操作规程1. 目的确保公共场地和路面的清洁。2. 范围小区的汽车道，人行道，消防通道，休闲活动区域。3. 作业程序3.1用长竹扫把把道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆。3.2用胶扫把垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。3.3对有污迹的路面和场地用水进行清洗。3.4对休闲区域的座椅、扶手、锻炼器具等用清水抹布进行清洁。3.5雨停天晴后，用竹扫把把马路上的积水泥沙扫干净。4. 标准4.1每天打扫一次，175、并每小时巡检保洁一次，做到7：0018：00保持整洁。4.2公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水，无污迹。（二十五）楼道保洁操作规程1.目的保持楼道的整洁。2.范围楼道梯级、扶手、墙面、电子门、信报箱、配电箱、消防栓、消防管道、楼道门窗、楼道灯开关及灯具的清洁。3.作业程序3.1准备好扫把、垃圾铲、胶袋、胶桶、拖把各一只，从顶层至底层自上而下清扫楼道梯级，将果皮、烟头、纸屑收集于胶袋中然后倒入垃圾车；用胶桶装清水，洗净拖把，拧干拖把上的水，用拖把逐级拖抹梯级，拖抹时，清洗拖把数次。3.2备抹布一块，胶桶（装水），自上而下擦抹楼梯扶手及栏杆，擦抹时，清洗抹布数次。3.3清洁消防栓、管：备扫把176、一把，胶桶（装水），抹布两块（干、湿各一块）。先用扫把打扫消防管上的灰尘和蜘蛛网，再用湿抹布擦抹消防栓及玻璃，然后用干抹布擦抹玻璃一次，按上述程序逐个清洁。3.4清洗墙面、宣传板、开关：备干净的长柄胶扫把、胶桶（装水）、抹布和刮刀。先用扫把打扫墙上的蜘蛛网，再撕下墙上贴的广告纸。如有残纸时，用湿抹布抹湿残纸，慢慢用刮刀刮去，撕下宣传板上过期的资料和通知，用湿抹布擦抹干净；将抹布清洗干净，尽量拧干水分，擦抹各楼道灯开关板。3.5清洁电子门：备梯子一个，胶桶（装水）和抹布。用湿抹布从上往下擦抹电子门和信报箱一遍。擦抹时，清洗抹布数次，然后用干抹布抹信报箱以及电子门上的号牌和按钮。3.6用干抹布擦抹177、配电箱、电表箱上的灰尘和污迹。3.7清洁窗户玻璃：备玻璃刮，清水一桶，清洁剂，按玻璃门、窗、镜面的清洁进行作业。3.8每小时巡视检查楼道内外卫生1次，将广告纸、垃圾清扫干净。4.标准4.1每星期清扫、擦抹二次。梯级每周拖抹一次，窗户玻璃每月清洁两次。4.2目视楼道：无烟头、果皮、纸屑、广告纸、蜘蛛网、积尘、污迹等。5.0注意事项擦抹配电箱时禁用湿毛巾，不得将配电箱门打开以防触电造成意外。（二十六）绿地保洁操作规程1. 目的保持草地和绿化带的清洁。2. 范围小区区内草地和绿化带。3. 作业程序3.1用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。3.2对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来178、的小杂物，弯腰用手捡入垃圾斗内。3.3在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。4. 标准4.1每天清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保持清洁干净。4.2目视无枯枝落叶，无果皮，纸屑，无饮料罐，无3CM以上石块等垃圾和杂物；烟头控制在100平方米1个以内。（二十七）灭虫、消杀操作规程1.灭虫、消杀工作可由管理处指定有资质的专业公司进行.或向专业公司订购灭虫药剂和药饵.2.灭虫、消杀专用药剂药饵必须由专人保管,存放于专门库房的指定地方,并注意药剂和药饵的毒药标志清晰,以免发生意外事故.3.接到用户虫害投诉，或管理处员工发现有关区域有白蚁、老鼠等害虫，必须及时通知有关灭虫公司采取行动，同时保洁179、主管迅速呈报管理处经理。4.投药前必须向小区所有业主发出通知,并在投药的地方粘贴毒药标志,以防引发意外.5.保洁主管应随时注意虫害情况,如发现投药情况不佳或专业公司灭虫效果不好,应及时呈报管理处经理。6.小区内如有积水，应立即清理干净，防止蚊蝇孳生。7.定期清洗池塘,以防幼蚊的孳生.8.管理处各工作人员必须随时留意引起蚊蝇孳生的地方，如天台、沙井、天井、水渠位置，花盆以及垃圾房等，以免孳生蚊蝇以及导致异味。（二十八）排水沟保洁操作规程1. 目的保持排水沟畅通无堵塞。2. 范围物业管理范围内的排水沟。3. 作业程序3.1使用工具掀开排水沟盖板，用胶质扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑、树叶等垃圾。3.180、2用硬质扫把清扫排水沟内的青苔并用水冲洗。3.3用水冲洗排水沟内的地漏盖板，保证排水沟排水畅通。3.4收拾好工具。4.标准4.1目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石。4.2排水沟每周保洁在一次以上。4.3雨季时每周增加一次排水沟的清理。（二十九）抛光机操作规程1.作业程序1.1手握把手用力按动机体，使其头部向上倾斜，然后在机体底部安装百洁垫。1.2把机体放平，使转盘连同百洁垫紧贴地面。1.3启动电源开关，即可进行地面抛光。1.4抛光时，速度不可太快，应保持在10CM/秒的速度。1.5行与行之间要重叠1/3，以免漏抛。1.6用完之后，卸下底盘针座与百洁垫清洗，清抹机器各零配件。1.7对活动部181、分的零配件要经常添加润滑油脂，保持设备润滑，减少磨损。1.8将抛光机放置于空气流通、干燥的地方。2.注意事项使用后清洁机身、水箱，整理好电源线。（三十）喷雾器操作规程1.作业程序1.1检查喷雾器性能是否良好，将喷雾开关打到关闭。1.2根据不同的病虫害，使用不同的药物配成不同浓度的药剂，将药剂倒入喷雾器内，盖上过滤网。1.3用桶或水管加入无杂物的清水至水位线处。1.4将喷雾器背在背上，左手压杆，右手执喷雾手柄。1.5左手上下压杆至有一定压力时，右手打开喷雾开关，根据喷药植物（或面积）的大小调节开关大小。1.6右手摆动喷杆，使喷头按要求上下或左右均匀喷雾。1.7每次使用完后，将剩余药剂倒入塑料桶内182、并盖紧桶盖。喷雾器内加入清水，压动压杆，打开开关，使清水喷出，清洗喷雾器。然后将喷雾器倒立，使剩余的清水流尽。2.注意事项2.1操作人员须戴好口罩和手套，着长衣长裤，防止中毒。2.2药物要妥善放置，以免他人误用。2.3水位不超过水位线，防止药液外流，接触皮肤，引起中毒。2.4保持左手压力均匀，上下压动次数在30次/分左右，勿使压力过大损坏气压室。2.5喷雾器平时应存放在通风、干燥的地方，以防锈蚀。（三十一）化粪池清理操作规程：1.目的确保小区化粪池畅通。2.范围小区内所有化粪池。3.作业程序3.1 委托环卫部门出动吸粪车一部（含5米长胶管三条，8米竹杆一条）。用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆183、搅散化粪池内杂物结块层。把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具，保持场地环境清洁。4.标准4.1每年清理一次，一级池清运90%，二级池清运75%，三级池硬的表面全部清运。4.2清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。5注意事项5.1在化粪池井盖打开后10-15分钟人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。5.2人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。5.3化粪池井打开后工作员不能离开现场，清运完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。5.184、4吸粪作业时，设置好防护围拦，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。（三十二）水景池保洁操作规程1.目的保持水景池内外干净清洁。2.范围小区内的水景池。3.作业程序3.1平时保养：地面清洁工每天用捞筛对水景池水面漂浮物打捞保洁。3.2定期清洁：打开水景池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工人入池清洁。用长柄手刷加适量的清洁剂，由上而下刷洗水景池内的饰物、景观建筑、水池瓷砖。用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。排尽池内污水并对池底进行拖抹。注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污迹。重新调整喷水嘴和装饰灯的角度，保证喷水时的观赏效果。维修电工检测电线185、电灯的绝缘是否符合低压电气规范，以保证使用时安全。4.标准眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污迹。5.注意事项5.1清洗时应断开电源。5.2擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。5.3清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。5.4注意防滑，跌倒。（三十三）绿化养护管理操作规程一、花卉栽培1.作业程序定栽培花卉的品种。配制培养土，装盆备用。种植时带土移栽，如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽。复土时应复出营养土1-2CM，低于盆口2-3CM。淋水养护，将新种的盆花放在荫棚里，每天早晨淋水一次，每半个月施少许花肥，发生病虫害要及时防治。根据不同的花种，做好修剪或摘心工作。2.标186、准叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，成活率达95%。3.注意事项花卉施肥和治虫时要少量多次，避免损苗。二、补栽补种1.作业程序确定须补种的植物品名及地点。对须补种地翻土或打洞，加施基肥。挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝和叶。补栽复土时应将土敲细，新土高出地面3-5CM，栽台湾草时土高出接口处1-2CM，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。新种乔木用支撑保护。浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。2.标准新种植物与原有的成行。确保成活率达95%以上。最大裸露块在0.4平方米以下，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下。三、浇水抗旱1.作业程序大面积浇水采用胶管引水，单株淋水187、可用担水的方法。浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜；新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故因优先保证一次浇透；草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。2.注意事项冬季早上不浇水，夏天中午不浇水。四、草坪的施工与养护1.培植草坪第一步是平整土地。场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺乏艺术性，对雨水的排除也很不利。中心地区稍高形成2%左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。2.对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以上。同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在60天全面清除杂草一次，防止草皮188、带来的杂草扎根繁殖。3. 割剪能使草坪经常能够保持平整美观，并能促进其生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机，小面积草坪、路牙、散水坡、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。4.杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，或选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。5.要使草坪生长良好，浇水工作也不可少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面；浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：0016：00为宜，无雨季节每周浇水13次。6.病虫害防治，应贯彻“预防为主，综合防治”的基本189、原则。根据病虫害的发生规律，采取有效措施，在病虫害发生前，予以有效的控制。（见“病虫害的识别与防治”）。五、中耕除草作业程序每一季度定期用锄头或耙子对树木（乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不粘耙子），对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。草地以人工拔杂草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除的杂草应及时清运处理，控制杂草的繁殖。大面积的杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15CM，过一星期后耙平备用。2.标准(1)中耕深度为5CM左右，以不损伤树木根为准。(2)没有明显的杂草，草190、地纯度为90%。六、病虫害的识别与防治1.常见虫害蚜虫、螨虫、介壳虫等；常见病害白粉病、青枯病、黑斑病等。2.识别与防治（1）白粉病的识别：发生在叶片和嫩枝上，开始时叶片有白色小点，以叶片正面居多，小点向四周扩展，形成圆形不规则的霉层，霉层互相连片，覆盖全叶，发生旺季为38月。如管理不当，四季均会发生。白粉病的防治：注意透光，避免栽植过密，早期病叶即可摘除。发病期可喷50%退菌特8001000倍掖，或0.10.3波美度石硫合剂，50%胶体硫50100的倍数，连续三次均有较好效果。（2）黑斑病的识别：叶片被害初期，出现褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规则形病斑，直径510毫米，深褐色至黑色，严191、重时病斑可互相连接成大斑，叶片变黑，脱落或枝死，四季均有发生。黑斑病防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长。注意栽培品的选育，对染病的、并且经济价值和观赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。栽培处要通风透气，光照充足，浇水适当，避免过湿。定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。药剂可选用75%百菌清可湿粉剂500800倍掖，50%托布津可湿粉8001000倍喷掖，50%带森胺600800倍液，每隔710天喷一次，连续几次，较好。（3） 青枯病的识别：本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植192、株感染后，通常地上部分叶片突然失水干枯下垂，根部就腐烂，最后整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。青枯病的防治：发病期可喷0.2%高锰酸钾溶液或者100200H农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。（4）蚜虫的识别：蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也很多，为花木的主要害虫，该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害部分生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严重者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株技、叶呈现一层污黑覆盖物，影响光合作用，并大大降低植株的观赏价值。在193、本地区4月下旬至5月中旬、9月中旬至10月下旬为蚜虫的发生盛期，为害最大，大量成虫密集在嫩梢、花蕾和叶背为害，对植株造成大量损失。蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源，秋未喷射40%乐果300倍液以做保护。当蚜虫发生时，每隔710天喷药一次，连续进行二三次，可选用40%氧化乐果，或40%乐果2000倍液，或者50%杀螟松1000倍液，8%敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3%呋喃丹粒剂5克，深度为2厘米左右，也有良好防治效果。（5）蚧壳虫的识别：蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片出现许多黄斑，长势衰弱，严重时引194、起落叶。蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射40%氧化乐果及25%亚胺硫磷10002000倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。（6）螨虫的识别：属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，繁殖迅速，为害很大，多在叶片反面出现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无光泽，严重时叶片萎黄、脱落，树势衰退。螨类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温2430，天气闷热的情况下，为其发生、发育的适宜条件，多雨潮湿的环境不利于其发生和发展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数减少。若冬季和早春温暖、干旱，则越冬基数增大，在适宜195、条件下，翌年会孳生猖獗为害。螨虫的防治：越冬期间清除易被为害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。药剂方治可用50%敌敌畏1000倍液，或用20%适螨丹可湿粉剂1000倍液等喷杀。七、绿化防风防涝1.作业程序（1）对新种的乔木须用水泥柱或竹竿做防护架；（2）平时应注意对灌木和乔木进行培土；（3）对乔木进行剪枝以减少阻风力；（4）检查保持雨水井和明沟、暗道畅通；（5）对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水；（6）风雨过后对住宅区的绿化进行全面检查，发现受害的树木在12小时内根据情况，可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。2.注意事项支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的196、东西，以防破坏树皮。八、施肥应注意事项及要求1.目的合理施肥，促进植物的生长，增加绿化、花卉的观赏价值。2.使用范围小区绿化、花卉的施肥管理。3.作业程序根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（花肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。4.要求及标准四多、四少、四不和三忌。（1）四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。（2）四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。（3）四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。（4）三忌：忌浓肥197、，忌热肥（指高温夏季），忌坐肥（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。5.注意事项（1）施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。（2）施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。九、绿化药品的使用和保管药品使用地点和方法保管要求注意事项敌敌畏用于防治、消灭树木、花草上的螟虫和蚜虫，使用时先稀释成800-2000倍液体，再用喷雾器喷洒均属剧毒药品，应设专人、专柜、分类标识保管，防止碰破玻璃瓶外溢禁止在宿舍、食堂等场所使用，保管员要严格控制，不能随便取用。敌百虫钾胺磷氧化乐果呋喃丹用于治蚜虫、介壳虫，可溶解后喷雾，也可埋于根底有毒药品，防潮湿百菌清有毒药品，分类保管，防潮湿托布198、津退菌特用于防病治虫，使用时加水溶解，然后稀释喷雾十、绿化工作检验标准和办法分类序号项目标准检查方法频率修剪1乔木无柘枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀目视，抽检10颗；2次/年2九里香等灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米；目视，抽检3处共30米；5次以上/年；3杜鹃绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米；目视，抽检5处；68次/年；4台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整；目视，抽检6处23次/年施肥1乔木、灌木采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；目视检查；4次/年2草地播施和喷施，不伤花草；同上；1次/年3花卉保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花199、草；同上；视长势而定；防病治虫无明显枯枝、死杈，有虫害枝条2%以下；目视抽查防治1次/月；发现病虫及时喷射抗旱1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；目视，全面检查；2次/日；2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯的现象；抽查5次；2次/周（雨后泥土湿度大除外）日常养护1中耕、除杂草无明显杂草，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好；抽查草地50平方米3处，取平均值；施肥前和下暴雨后进行松土，全年不少于6次；2补栽补种无明显黄土裸露，最大裸露块在0。4平方米，裸露面积在总面积的0。5%以下；缺株在200、0。5%以下；抽检5处，汇总计算；按花草树木在栽种季节，及时补栽补种；3防风、排涝，巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理；目视检查；每天巡视责任区1次39、XXXX物业管理公司上墙文件的内容及其统一格式服务接待窗口上墙文件1）管理处营业执照2）公司资质证书复印件3）管理处税务登记证4）XX市物业管理行业规范5）物业管理费的标准6）零星修理项目人工费价目表7）特约服务一览表门岗上墙文件：1）门岗保安岗位职责2）门岗保安作业规程3）巡逻岗保安岗位职责4）巡逻岗保安作业规程5）保安交接班作业规程地下车库上墙文件：1）地下车库/地面停车场管理制度2）陆201、管处审核的车辆收费标准3）地下停车库保安岗位作业规程4）地下停车库平面位置效果图5）车辆管理岗位职责6）停车场清洁作业规程7）非机动车停放管理制度监控室上墙文件：1）消控、监控室管理制度2）消防管理制度3）火警事故应急处理预案4）水浸事故应急处理预案5）治安事件应急处理预案6）防台防汛应急处理预案7）避雷失效应急处理预案8）电梯故障应急处理预案9）停电停水应急处理预案10）煤气泄露事故应急措施11）刑事突发事件应急措施12）保安主管岗位职责电梯机房上墙文件：1）电梯故障应急处理预案2）机房管理制度3）电梯维修保养管理制度4）电梯工岗位职责5）电梯维护保养操作规程 水泵房上墙文件：1）给排水及机202、械设备巡检管理制度2）机房管理制度3）消防水泵日常点检操作规程配电房上墙文件：1）机房管理制度2）电工岗位职责3）配电房安全操作规程零星修理项目人工费价目表项目单位工时金额（元）备注换、装龙头只0.155.00包括换橡皮等换浴缸落水只1.4510.00普通式换面盆落水只0.405.00换三角凡尔只0.305.00换水盆落水只0.505.00换地板落水只1.3010.00规格不分修理瓷马桶只3.0015.00拆装、疏通等马桶换圈、盘、铰链付0.405.00换水箱铜器付1.4510.00拆装等修理水箱零件等套0.305.00内部零件等换插座只0.205.00指各种规格换灯头只0.155.00换钢门203、零件等只0.245.00部分小零件等换钢窗零件等只0.245.00部分小零件等钢门锁修理付2.0010.00拆旧装配校正修理球门衣架付2.0010.00换水盘只0.305.00内墙修理粉刷平方0.4510.00修补瓷砖平方6.0060.001平方米以下修补地砖平方6.0060.00修门锁把1.005.00指弹子锁、执手锁修理木地板平方2.0010.00木门整理扇1.1510.00木窗整理扇0.505.00配钢门窗玻璃块2.5015.000.2平方米以下配木门窗玻璃块1.1510.000.2平方米以下疏通水斗或浴缸只2.5015.00包括开洞、修补疏通污水总管处3.5020.00不包括脚手费疏通204、地下水道处1.5010.00低水箱加固只0.405.00调换做式磁马桶只2.0010.00调换、拆装驮或牛角湾付1.7010.00调换低水箱套1.7510.00调换、拆装1/2”阀门只1.7510.00疏通落水管处1.5010.00不包括脚手费40、XX物业管理行业行为规范XX市物业管理行业规范一、窗口规范:1.周一至周日全天业务接待；2.24小时受理居民房屋报修，365天有维修服务；3.公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；4.办公场所整洁、有序。二、行为规范：1.态度和蔼讲文明。在为住户服务时态度要和蔼，用语规范，耐心热情。2.挂牌上岗守纪律。员工上岗时要佩带胸卡、胸牌，仪表整洁205、，管理员、保安人员和电梯驾驶员持证上岗。3.公开制度讲规范。要公开办事制度，各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。4.遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对居民做出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能因双休日或节假日顺延(居民预约、雨天筑漏可不受三天限制)。需安排工程修理的，应及时告知206、报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。5.做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。三、岗位规范：1.管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序；2.接待员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实；3.维修员：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收；4.电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，报修及时；5.保安员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位；6.保洁员： 按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁；XXXX物业管理公司礼貌用语：礼貌用语：1）请！2）您好！3）欢迎 4207、）恭候 5）久违 6）奉陪 7）拜访8）拜托 9）请问？10）请进！11）请坐！12）谢谢！13）再见！14）对不起 15）失陪了 16）很抱歉 17）请原谅 18）没关系！19）别客气！20）不用谢！21）请稍等 22）请指教 23）请当心！24）请走好！25）这边请 26）您先请 27）您请讲 28）您请放心 29）请多关照 30）请跟我来 31）欢迎光临 32）欢迎再来！33）请不要着急 34）请慢慢讲 35）让您久等了 36）给您添麻烦了37）希望您能满意！38）请您在说一遍 39）请问您有什么事？40）请问您是否找人 41）我能为您做什么？42）很乐意为您服务！43）这是我应该做的 208、44）把您的需求告诉我 45）我会尽量帮助您的46）我再帮您想想办法 47）请随时和我们联系 48）请您多提宝贵意见！ 49）有不懂的地方您尽量问 50）您的需要就是我的职责。门卫的八个必须：1）、着装必须整洁；2）、姿态必须端正；3）、动作必须规范；4）、问答劝阻必须先敬礼；5）、必须坚持礼貌用语；6）、上下岗必须队列交接；7）、对不安全因素必须高度警惕；8）、应急处理必须反应迅速。门卫的八个不准：1）、衣冠不整不准上岗；2）、不准歪、靠、坐、倚、躺；3）、不准闲谈说笑、看书看报；4）、不准戴饰品、手机拷机，酒后上岗；5）、不准吸烟、吃零食、嚼口香糖；6）、不准袖手、插手和背手（跨立除外）；209、7）、不准与客人争吵；8）、不准擅离职守。门卫敬礼的六种对象或场合：1）、岗后第一次来宾；2）、上级领导；3）、重要业主、客户；4）、应答客人询问时；5）、在履行劝阻事项时；6）、向客人致谢表示歉意时。门卫的仪容仪表：1）、按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材；2）、男员工不准留长发，不准留胡须；女员工头发不盖过肩部，不披头散发，不花浓妆，不留长指甲；3）、门卫进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞；4）、门卫上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满；5）、门卫接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。管理处人员遇到业主的礼遇：管理处所有人员遇到业主应主动礼让，85米之间距离应主动向业主打招呼，或道“你好”。