1、物业服务公司各部门管理制度规程汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目录第一章 总 则一、目的二、适用范围第二章 员工聘用及解聘一、聘用二、试用期三、解除合同第三章 工资与福利一、工资二、年终奖金三、午餐补贴四、加班津贴（以签订的劳动合同为准）五、 劳动保险六、员工医疗福利七、薪资所得税、养老金、失业保险代扣第四章 请、休假三、病假四、事假五、婚假、产假、丧假依据中华人民共和国劳动法执行。第五章 考核一、年终考核第六章 规章制度一、工作时间二、日常行为规范三、培训四、保密工作五、兼职六、调动七、劳动纪律八、仪容仪表第2、七章 奖惩一 、奖励条例三、申诉程序第八章 附则财务管理制度234第一章 总则235第二章 资金筹集235第七条 公司流动负债的应计利息支出，计入财务费用。236第三章 货币资金及往来户结算236第四章 存货237第十九条 公司对存货于年度终了前进行一次全面的盘点清查。238第五章 固定资产238第二十一条 固定资产按照下列方法计价：238第二十三条 公司计提固定资产折旧采用平均年限法，计算公式为：239第二十七条 公司对固定资产每年盘点一次。240第六章 无形资产和其他资产240第二十九条 无形资产按取得时的实际成本计价。240第七章 对外投资241第三十九条 公司对外投资计价由财务部门按规3、定办理。241第八章 成本和费用241第四十六条 公司的下列支出，不得列入成本费用：242第九章 营业收入242第十章 利润和利润分配243第五十五条 公益金主要用于公司的职工集体福利支出。244第十一章 企业清算244第十二章 附则245第六十一条 本规定由公司财务部负责解释。245第一条：根据XXXX物业公司财务管理制度的规定，本着“必需245第四条：差旅费的开支管理：246第五条：业务招待费的开支管理246第六条：汽车修理费用开支管理247第七条： 结算起点（1000元）以下的零星开支管理247第 三 章 会计凭证283一、会计凭证的种类283三、公司财务部门根据审核无误的原始凭证填制记4、帐凭证。284四、公司财务部门要妥善保管会计凭证。284第 四 章 会计帐簿285二、记帐规则285三、记帐程序：采取科目汇总表记帐程序286第 五 章 会计报表286第 六 章 附 则287公司组织机构图董 事 会总 经 理财务副总市场开发常务副总工程部保安部综合事务市场开发公共关系财务部小区管理处劳动人事管理制度第一章 总 则一、目的为了维护员工的合法权益，体现“效率优先、兼顾公平”的原则，以此达到提高管理成效的目的，特制定本制度。二、适用范围XXXX物业管理有限公司全体员工。第二章 员工聘用及解聘一、聘用公司根据发展需要或遇有空缺，决定新增员工的人数及职位；（一）求职人员应如实填写员工招5、聘申请表。（二）综合事务部根据员工招聘申请表安排面试，并作面试记录。（三）新员工应于第一个工作日首先到综合事务部办理报到手续并签定试用期劳动合同。1如实填写员工情况登记表；2提交如下个人资料： 21 身份证、毕业证书、职称证书、上岗证书、从业资格证书、市级以上医院健康体检合格证明等资料的复印件（须核对原件）； 22 其它公司认为必须提供的资料二、试用期所有新员工必须经过一三个月的试用期，试用期满合格者，将被录用为正式员工，签订正式劳动合同。在必要情况下，公司有权延长试用期限（最长不超过六个月）。三、解除合同（一）有如下情况之一者，公司可与员工解除劳动合同：1.双方一致同意的；2.公司出现严重亏6、损或业务紧缩时需要裁员的；3.员工对所担任的工作的确不能胜任的；4.员工患病（不含职业病）或非因工伤超过了规定的医疗期或经治疗复工、调整工作岗位后仍不能从事正常工作的；5.违反公司规章制度、合同规定或因严重疏忽及行为不检等导致公司遭到伤害和损失；6.严重违反劳动纪律，影响工作秩序的；7.无理取闹，打架斗殴、严重影响社会秩序或犯有其他严重错误的；8. 触犯中华人民共和国法律、法规规定的其他情形。9. 偷盗公司财产、盗窃公司商业秘密包括客户资料、运营决策等给公司造成经济损失或不良影响的。（二）公司与员工解除劳动合同，应提前一周通知对方，如属上述条款6、7、8、9，可即时解除劳动合同而无须提前通知。7、（三）员工与公司解除劳动合同，也应提前一周以书面形式通知公司，经公司同意， 将办公用品、公司资料、劳保用品及工作移交后，由有关部门在离职通知书上签字，方可离开公司；公司保留其所有追讨权利。（四）公司人事管理人员应将离职人员的各项人事资料建档管理，当员工离职满两年后，经查无任何未了事宜，可申请销毁。第三章 工资与福利一、工资1.公司根据员工个人能力、经验、职位等因素，拟定员工工资。员工有义务对其本人工资保密，亦勿询问他人工资。员工对其工资收入有任何疑问，可向会计及综合事务部或公司负责人询问。2.员工于试用期间，享受试用期工资，试用期满后，公司将根据其工作表现，拟定转正工资。3、新聘员工前三天为观8、察期，不拿薪资；经考核录为试用，从第四天开始计薪。4.公司每月发放工资一次，每月15日为发薪日。员工可于每月1520日到综合事务部领取工资单。4.员工工资自实际上班之日起计算。员工工资计算方法：工资/当月工作日员工当月实际工作日5.公司将根据企业经济效益及员工个人工作表现不定期调整工资。6.员工应在工资发放后，检查是否正确无误，如有错漏应在发薪日起七天内向综合事务部提出，逾期概不受理。二、年终奖金（一）公司根据当年企业经济效益及员工工作表现决定员工年终奖金数额。（二）年终奖的计算方法为：实际工作月份数全额年终奖/12。当月出勤满15天的按一个月计（含15天），不满15天的不计。（三）员工如有以9、下情况之一者，将不享有当年年终奖金。1.年度内旷工一个工作日以上（含1个工作日）；2.年度内病假累计超过1个月（含1个月）；3.年度内事假累计超过十二个工作日（含12工作日）；4.年度内因违反公司管理制度被公司处罚三次或以上；5.试用期内的员工或每年十月一日以后进入公司的员工；（四）员工每月迟到、早退次数累计达五次或以上而不能给予合理解释的，扣除年终奖的十二分之一，迟到、早退按月累计一个小时以上的作旷工半天计算。三、午餐补贴1. 公司将发给员工午餐补贴，标准为150 元，按月计算，于每月与工资同时发放。四、加班津贴（以签订的劳动合同为准） 当月加班津贴按月统计与下月薪资一起发放，其发放标准如下10、：1.平时加班 薪资/(30天8小时)1.5倍当月加班小时数2.休息日加班 薪资/(30天8小时) 2倍当月加班小时数3.国家法定假日加班 薪资/(30天8小时) 3倍当月加班小时数五、 劳动保险 公司将根据国家及市政府有关规定,为员工提供必要的劳动保险.1.保险期限从劳动合同签订月份的次月起至终止合同月份止.2.公司所缴社会保险，公司及个人各自按国家及XX市社保局的规定比例承担社会保险费.六、员工医疗福利员工住院治疗按市医疗保险有关规定办理。七、薪资所得税、养老金、失业保险代扣 员工薪资所得税，由公司依法从其薪资中代为扣缴。员工养老金、失业保险金等由公司统一缴纳，其个人缴费部分由公司代为扣缴11、。第四章 请、休假员工休假应填写请假单，并报部门主管审批，所有请假单均需报综合事务部备案。因紧急情况未能事先填写请假单而请假的，必须在请假当日上班后15分钟内电话请假并事后补办有关请假手续，未请假或未经批准的缺勤将按作旷工处理，超过休假时间而又未续假者亦作旷工处理。一、公司执行国家有关法定节假日的放假规定。届时见公司下发通知为准二、年休假（待定）（一） 公司员工为本公司服务满二年（试用期除外），可享受带薪年休假7天。服务年限每增加一年，年休假增加一天至20天止。（二） 凡公司安排外出旅游休假，将扣除本人当年度年休假。 （二）员工使用年休假，必须提前十天提出申请，经部门主管认可并报公司负责人批准12、方可休假；在休假期间，如因工作需要员工上班，员工的工作按正常出勤计算，而未休完部分日后补休。三、病假1. 员工因疾病或非因工负伤需请假治疗，必须持有市级以上医院证明，经公司负责人批准后作病假处理。2. 假期内薪资福利发放情况如下； （1） 因工病假，假期内薪资、津贴照发。 （2） 非因工病假，假期内不发薪资津贴。四、事假1、员工因事申请事假，必须事前本人亲自办理，假期内不发薪资津贴。2、员工请事假3天以内，由部门经理批准；3天以上由管理处主任或项目总经理批准，部门经理级以上员工有事请假，则需由公司副总经理、总经理批准。五、婚假、产假、丧假依据中华人民共和国劳动法执行。第五章 考核一、年终考核每13、年年终需提前一个半月对员工进行年终考核，对其品德、能力、工作成绩、适应性等进行综合评定，作为下一年升职培训或是否续聘的参考依据。 第六章 规章制度一、工作时间公司根据国家规定，结合企业岗位实际，实行一周六天工作制。上班时间（特殊工作、岗位、突发事件除外）：上午： 9：0012：00 下午： 14：0017：30 二、日常行为规范1、意识规范(1) 团队意识团队中每一份子所言所行都代表着企业的整体风貌.每位员工都以企业为家,团结协作.(2) 真诚相待员工首先以诚恳态度面对同事,沟通协作.更要以诚挚态度对待客户,贡献优质服务.(3) 爱护企业形象个人应自觉维护企业形象,及时弥补自身不足,将最完美的14、一面呈现给客户。 2、语言规范(1) 面对客户使用我们的标准用语,亲切礼貌地对客户交流。我们的常用语是: 您好! 您好,回家啦? 您好,上班啦? 你需要我的帮助吗? 对不起,请原谅!(2) 与客户交谈时,不使用生硬,失礼的语句作答.我们的禁止语是:不行我不知道这事不归我管我无权决定,你自己去找领导!3、我们的禁止行为:当面与顾客争吵;上班时嬉笑打闹;嘲笑,调侃顾客;面对顾客工作时抽烟,打私人电话.三、培训（一）公司可根据工作及业务需要，对员工进行必要的业务培训，如无特殊情况员工不得拒绝参加。（二）员工培训分为：1、职前培训公司简介及各项规章制度的讲解，工作基本情况的熟悉业务专长、工作要求等的说15、明指定有经验的员工辅导业务2、在职培训包括职业道德、工作能力、业务知识等方面的培训3、专门培训视业务和工作需要，公司将选派员工于市内或市外职业培训机构等场所进行培训。（三）对于由公司出资到本地或外地培训学习的员工，回单位后需将毕业、结业证书交单位保管，如因个人原因提出辞职，员工应赔偿全部培训费用，毕业、结业证书不退还本人。（四）公司不负担员工个人在外参加培训的费用。四、保密工作未经准许不得采取不正当的手段接触公司禁知的信件、文件、电子文档；不得用书面、口头或其它形式透露有关公司业务、客户资料以及其它能为公司带来经济利益的技术信息和经营信息。需要特别指出的是，估价报告及研究报告作为公司机密资料，16、非相关人员不得接触及复制，其它员工如因工作需要参阅的，必须经公司领导批准后按程序借阅。五、兼职员工不得兼职。六、调动公司有权根据工作需要变动员工的部门、职务、岗位或工作地点，员工不得借故拖延或抗命。七、劳动纪律1、忠于职守，服从安排，维护公司形象；2、不得收贿或行贿，不得接受公司客户的财物或服务；3、爱护公司财物，未经许可不得携带外出，更不得据为己有；4、妥善使用并保管公司发放的文具，并于离职时将非消耗品文具归还公司，否则公司有权要求赔偿；5、不得无故旷工；6、不得虚开病假单欺骗公司； 7、不得于工作时间睡觉、聊天、赌博、酗酒、嘻戏或影响他人正常工作，不得看与工作无关的书刊；8、禁止闲聊或拨打17、与工作无关的声讯电话；工作电话亦尽量缩短通话时间。9、工作时间外出公干，须填写外出工作联系单说明理由及前往地点、时间，保持通讯畅通，并经部门主管或公司负责人同意;10、不得有欺骗或不诚实行为，不得有偷窃或其他不道德行为;11、管理者不得带有偏见,故意刁难员工。八、仪容仪表1、工作装是万邦物业工作时唯一的选择,在工作范围内,我们应该衣着得体,保持整洁.2、不得穿拖鞋上班。男职员不得留长发、胡须；女职员工作时间内一律淡妆，要求着装得体、大方。第七章 奖惩为保持高度的工作效率和优良的服务,公司制定如下条例：一 、奖励条例(一) 嘉奖凡符合下列条件之一者,公司将酌情给予嘉奖1、扩展业务范围，增收节支，18、做出贡献者。2、对提高物业公司的经营管理及服务质量有重大贡献者;3、在物业管理服务工作中,创造优异成绩者 。(二) 奖励凡符合下例条件之一者,公司将酌情给予奖励1、工作积极热心,受到业户表扬者;2、为公司避免重大事故者;3、为保护业户及公司财产、生命安全,见义勇为者;4、提出合理化建议,并经实施有显著成效者;5、严格控制开支,节约费用有显著成绩者;6、拾金(物)不昧者。二 处罚条例(一) 处罚程序1、警告 给予初犯而且过失行为较轻微者以警告处分;2、严重警告 给予再次犯有轻微过失或较严重过失行为者的处分;3、记过 因个人原因，给公司声誉、财产、业户人身财产等造成损失(除照价赔偿外)的行为者的处19、分;4、解除合同 被司法机关裁定罪名成立或严重违反公司规定,给公司声誉、财产造成重大损失的将立即解除合同。注:所有处分条款均按分值计算：即警告一次扣1分,严重警告一次扣3分,记过一次扣10分,每扣1分罚款20元。(二) 处分内容1、触犯下列规定的,将给予警告处分（1）仪容仪表未能达到规定要求的;（2）受到业户投诉，经查实，情况属实的;（3）工作时间违背规定和造成影响的如：吃零食、睡觉、吸烟、喝酒、聊天、喧哗、听随身听或看与工作无关的报刊、杂志、玩电脑游戏及做与工作无关的事;（4） 用公司设备办理私人事务的;（5） 无故迟到早退,中途擅自停止工作或未经允许擅自外出的;（6） 上班时间不佩戴或不正20、确佩戴工作牌的;（7） 上班时间私自会客或未经允许私自接待外来人员留宿的;（8）吵闹、粗言秽语干扰正常工作秩序及安宁的;（9）损坏公物的(需照价赔偿);（10）未经批准,擅自使用小区康乐设施的;（11）违反公共区域内环境卫生规定的(如禁烟区内吸烟及随意吐痰);（12） 不服从上级领导安排或未经上级领导批准而从事其它工作的;（13） 无故不参加公司安排的培训的;（14） 挑拔闹事的（15） 擅自进入禁区的;（16） 不认真填写工作日记,不办理交接班手续的;（17） 当班负责人对下属疏于指导,未尽领导责任的;（18） 围观赌博者。（19） 对业户、宾客、上级领导不礼貌者;违反以上规定者,如情节特别21、严重,将直接给予严重警告或记过。2、触范下列规定的,将给予过失处分或解除劳动合同：（1）接受小费、礼品不上交者;（2）向他人索取回扣者;（3）故意损坏公司或业户财物者;（4）聚众赌博者(包括打麻将、扑克等);（5）服用麻醉药或毒品者;（6）散布虚假或诽谤言论,影响公司、员工、业户声誉者;（7）威胁、恐吓公司同事者;（8）无故欧打他人或擅自外出打架者;（9）擅离工作岗位或脱岗者;（10）连续旷工两日(含两日)或年度累计旷工三日者;（11）有意提供假情况、假资料或假报告者;（12）酒后上岗或在执班时饮用含酒精制品的饮料者;（13）涂改单据或伪造文件者;（14）泄露公司机密者;（15）遗失公司重要文22、件或物品导致重大损失者;（16）偷取或贪污公司、业户及同事财物者;（17）值班时睡觉者，造成严重后果者； （18）企业遇紧急事情，值班人员多次不听从领导安排者；（19）不服从领导安排，集体罢工者；（20） 触犯国家法律构成犯罪者。（21） 一年内受公司记过处分二次以上者。三、申诉程序员工对违纪处理有不满之处,有权以书面形式向更上级投诉,受理投诉将于一个月内给予回复。第八章 附则一、实施细则本规则各项条款实施细则依需要另订。二、 实施与修订（一）本规则自： 年 月 日起实施。（二）本公司保留修订此规则的权力。（三） 本规则解释权属XXXX物业管理有限公司。（四） 本规定与劳动法相抵触的规定，一律23、以劳动法为准。员工休假细则护员工的合为了强化人事管理制度，维法权益，XXXX物业管理有限公司依据国家、省、市法律法规的要求，特制订本细则。一 婚假：国家规定婚假5天，晚婚者（法定婚龄各推迟3周岁以上初婚者）增加婚假20天。二 产假： 国家规定女职工产假为90天，其中产前休假15天。难产的增加产假15天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产假15天。 实行晚育的（24周岁以上生育第一个子女）,除国家规定的产假外增加产假30天，给予男方护理假15天。 纯母乳喂养，持医院证明，可享受1个月休假。三 丧假： 父母、配偶、子女死亡给予丧假5天； 岳父母死亡给予丧假4天； 兄弟姐妹死亡给予丧假3天。四 24、计划生育手术后的假期（含节假日） 安节育环休息3天；取节育环休息1天； 输精管结扎后休息7天； 输卵管结扎后休息21天； 因采取综合节育措施失败怀孕而进行人工流产、引产同时安环者休息18天； 晚婚后人工流产休息15天； 引产同时结扎按妊娠月份休息4060天； 人工流产同时结扎休息30天； 已有一个孩子安环失败而怀孕进行人工流产休息20天； 男女施行绝育手术后失败而怀孕的，人工流产休息30天，引产休息60天； 因孩子死亡进行结扎手术再通术的休息30天。计划生育假视为出勤，基本工资、奖金补助照发,但不享受岗位工资。四、工伤假员工在工作时间受伤，应立即送至就近医院治疗，并通知部门领导和公司领导，事后25、必须在指定的时间内填写事故报告，报请公司领导处理。非因违反操作规程和有关规章制度导致受伤，其休假时间将按国家劳动保险规定执行。工伤假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。五、补休假员工加班必须事先提出申请，部门领导同意方可生效。员工补休，每次最少不得少于4小时，原则上要求每季度内休完，不跨年。此休假视为出勤，所有工资、奖金、补助照发。XXXX物业管理有限公司薪资管理办法为了加强工资管理，充分调动广大员工积极性，特制定本管理办法。一、 工资管理遵循的原则：1、 符合国家及地方政府关于工资管理的有关方针、政策、法规；2、 贯彻按劳分配、奖勤罚懒和效率优先并兼顾公平的三项基本原则；3、 严格考核，赋予26、部门经理、管理处主任考核权及一定的分配权。二、 试用期工资：员工进入公司后应有一至三个月试用期，试用期长短视工作能力及表现而定。员工试用期工资如下：1、 中层管理人员：部门经理、管理处主任试用期工资为 元/月。2、 业务技术骨干：工程部技术骨干、项目负责人、保安队长试用期工资为 元/月。3、普通管理人员试用期工资为800元/月。4、一般工作人员试用期工资为500元/月。三、 工资结构： 正式员工工资由基本工资、岗位工资、津贴工资及考核工资四部分组成，其中前三部分标准确定后为固定工资，而考核工资则按考核办法对员工进行考评后确定，为浮动工资，详细说明如下：1、 基本工资：指员工履行了与公司签订的劳27、动合同义务后应得到的基本生活费。员工休国家规定的假日，没能出勤，只享受基本工资。2、 岗位工资：员工履行岗位职责，完成工作任务后应得的报酬，岗位工资标准确定的因素有职务的高低、技术技能的高低、责任的大小、在公司工作时间的长短，具体划分如下：高级：高级管理人员：执行董事、总经理一级：副总经理：常务副总经理、财务副总经理；二级：中层管理人员：部门经理、管理处主任；三级：业务技术骨干：工程部技术骨干、保安队长、项目负责人；四级：普通管理人员：各部门、管理处一般管理人员；五级：一般工作人员：维修工、保洁员、保安员岗位工资标准参见固定工资标准一览表。3、 津贴工资：包括交通补贴、通讯补贴、误餐补贴。津贴28、工资标准详见固定工资标准一览表4、 考核工资：依据本公司制定的员工考核办法定。固定工资标准一览表附后固定工资标准一览表级说 明基本工资岗位工资津贴工资合 计交通通讯误餐高级高级管理人员高级管理人员工资由董事会定一级副总经理级常务副总经理、财务副总经理工资由总经理定二级中层管理人员1200-2500200-300150三级业务技术骨干900-2000200-300150四级普通管理人员700-1500100150五级工程维修工650-900150秩序维护员550-800200保洁工450-700150绿化工500-800150员工招聘考核条件一、 管理人员：1、拥护党的路线、方针、政策，具有较高29、的政策水平和法制观念，热爱物业管理工作。2、 大专以上文化程度或中级以上技术职称，持有相关部门颁发的专业管理从业人员上岗证书和职业资格证书。3、 有2年以上管理岗位工作经验，具备较强的文字书写能力、沟通协调能力和应变能力。二、保安人员： 1、政治可靠，责任心强，敢于坚持原则，愿意从事保安工作。 2、具备基本的物业管理常识，遵纪守法，服从安排。 3、退伍军人，需持有退伍证并要求身体健康，军事素质好，具有一定的擒敌本领。 4、举止大方，五官端正，外形条件较好，身高172CM以上，学历高中以上。5、无刑事犯罪记录三、保洁，绿化人员：1、身体健康，能吃苦耐劳，责任心强，愿意从事保洁绿化工作。2、具备基30、本的保洁卫生、绿化常识。有一定的物业管理常识，遵纪守法，服从工作安排。3、一年以上的相关工作经验，下岗人员、熟悉绿化、保洁技术的优先。4、 身高要求155cm以上，初中以上文化，年龄45岁以下。四、维修工招聘条件:1、有较强的责任心和服务意识，服从分配，愿意从事物管维修工作。2、身体健康，能吃苦耐劳，适应倒班工作。3、经过专业培训，在原单位从事本工种达5年以上。4、持有中华人民共和国特种作业操作证及上岗证。5、有相当的水、电维修知识和操作技能。劳 动 合 同甲方（用人单位）：性质： 地址：乙方（劳动者） 性别 年龄文化程度 身份证号码家庭住址XX市XX区劳动和社会保障局监制签 约 须 知1、 31、甲方招用乙方时应查验乙方与任何用人单位不存在劳动关系的凭证，方可与其签订劳动合同；乙方与原用人单位未解除劳动关系的，以及甲方聘用的退休人员，不能签订劳动合同。2、 按照国家就业准入制度的规定，甲方招用从事技术复杂以及涉及到公民生命安全和消费者利益工种的从业人员，必须从取得相应职业资格证书的人员中录用。3、 劳动合同期限在6个月以下的，试用期不得超过15日；劳动合同期限在6个月以上1年以下的，试用期不得超过30日，劳动合同期限在1年以上2年以下的，试用期不得超过60日；劳动合同期限在2年以上的，试用期最长不得超过6个月。4、 终止、解除劳动合同时，甲方应当出具终止、解除劳动合同的证明书或相关文件32、。5、 甲方法定代表人的变更，不影响劳动合同的履行，无需重新签订劳动合同。6、 社会保险费按国家规定缴纳，双方不能协商约定。7、 双方应当仔细阅读本合同，以明确其权利、义务。8、 乙方委托甲方进行劳动合同鉴证。9、 本合同一式两份，甲乙双方各持一份，交乙方的不得由甲方代为保管。根据劳动法和有关规定规章，甲乙双方经平等协商，自愿签订本合同，并共同遵守本合同所列条款。一、劳动合同期限（一）双方同意按以下第 种方式确定劳动合同期限。1、有固定期限：从 年 月 日起，到 年 月 日止； 2、无固定期限：从 年 月 日起； 3、以完成一定的工作为期限：从 年 月 日起到工作任务完成时止，并以 为工作任务33、完成的标志。（二）试用期从 年 月 日起，到 年 月 日止。二、工作内容 （一）甲方聘用乙方从事 岗位工作；（二）甲方可以根据工作需要及乙方的工作能力，调整乙方的工作岗位；（三）乙方应当按照岗位职责的要求，完成工作任务。三、劳动保护和劳动条件 （一） 甲方根据国家有关安全生产、劳动保护、卫生健康的规定，为乙方提供必要的工作条件和劳动保护设施，保障乙方的安全健康；（二） 在孕期、产期、哺乳期间的女职工以及未成年工，甲方按国家规定为其提供劳动保护；（三） 甲方安排乙方执行 工时制度。执行标准工时制度的，乙方每日工作时间为8小时，每周工作40 小时；执行综合计算工时制度的，乙方平均每日工作时间不超过34、8小时，平均每周工作不超过40小时；执行不定时工作制度的，在保证完成甲方工作任务的情况下，乙方自行安排工作时间和作息时间。（四）甲方安排乙方加班的，应符合法律、法规的规定。甲方安排乙方廷长工作时间的支付不低于工资的150%的工资报酬；甲方安排乙方休息日工作又不能安排补休的，支付不低于工资的200%的工资报酬；甲方安排乙方法定休假日工作的，支付不低于工资300%的工资报酬。（五）乙方加班工资的基数为每日 元。四、劳动报酬 （一）甲方每月 日前以货币形式支付乙方工资，月工资为 元；（二）试用期内，乙方的月工资报酬为 元；（四） 甲乙双方对工资的其他约定：五、社会保险福利待遇（一）甲方应为乙方办理有35、关社会保险手续参加社会保险；（二）乙方患职业病或因工负伤的待遇按国家、四川省和XX市的有关规定执行。（三）乙方患病或非因工负伤的待遇按国家、四川省和XX市的有关规定执行。六、劳动纪律和规章制度（一）甲方依法制定的劳动纪律和规章制度，乙方有义务遵守；（二）乙方应当遵守甲方的工作操作规程。七、劳动合同变更的条件（一）双方协商一致的；（二）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化或法律、法规规章发生变化，致使劳动合同无法履行的；八、劳动合同的终止（一）有下列情况之一的，本合同即行终止；1、 劳动合同期限届满，或者双方约定的终止条件出现；2、 乙方达到退休条件的；3、 甲方依法破产、解散的。（二）乙36、方在医疗期、孕期、产期和哺乳期内的，甲方不得终止劳动合同。九、劳动合同解除的条件（一） 双方协商一致，劳动合同可以解除；（二） 乙方有下列情形之一的，甲方可以即行解除劳动合同；1、 在试用期内被证明不符合录用条件的；2、 严重违反劳动纪律或者规章制度的；3、 严重失职，营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的；4、 劳动教养或被依法追究刑事责任的。有下列情形之一的，甲方可以提前30日以书面形式通知乙方解除劳动合同：1、 乙方患病或者非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作，也不能从事由甲方另行安排的工作的；2、 乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；3、 劳动合同订立时所依据的37、客观情况已发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经双方协商不能就变更劳动合同达成协议的；4、 甲方调整乙方工作岗位，双方不能就岗位调整达成一致意见的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方不得解除劳动合同：1、 患职业病或者因工负伤，被确认丧失或者部分丧失劳动能力的；2、 患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的；3、 女职工在孕期、产期、哺乳期内的；4、 在甲方连续工作10年以上，且距法定退休年龄不满5年的；5、 乙方应征义务服兵役期间的；6、 法律法规及规章规定的其他情形。（五） 乙方解除劳动合同，应当提前30日以书面形式通知甲方。（六） 下列情形之一，乙方可能随时通知甲方解除劳动合同：1、在试用38、期内的；2、甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的；3、甲方未按照劳动合同的约定支付工资报酬或者提供劳动条件的；4、经劳动行政部门确认，甲方劳动安全、卫生条件恶劣，严重危害乙方身体健康的。十、违反劳动合同的责任（一）赔偿经济损失甲方有下列情形之一，给乙方造成经济损失的，应当承担赔偿责任：1、 甲方制定的劳动规章制度违反法律法规的；2、 由于甲方制定的劳动合同条款无效的；3、 甲方未给乙方办理终止或续订劳动合同的；4、 违反劳动法规定的条件解除劳动合同的。乙方有下列情形之一，给甲方造成经济损失的，应当承担赔偿责任：1、 乙方违反劳动法规定的条件或者劳动合同的约定解除劳动合同，给甲方39、造成经济损失的，应当按照损失的程度，承担赔偿责任；2、 乙方违反劳动合同约定的保密事项，给甲方造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。3、 乙方存在违反本合同第九条（二）项第2、3款规定，被甲方解除本合同，且给甲方造成损失的，应当承担赔偿责任。（二）支付违约金1、 支付违约金仅以不履行劳动合同约定的期限为条件，而不论是否给对方造成经济损失；2、 双方约定计算方法：十一、经济补偿金（一） 下列情况解除劳动合同的，甲方应当支付乙方经济补偿金：1、 甲方按照本合同第九条（一）项，主动提出解除乙方劳动合同的；2、 甲方按照本合同第九条（三）项解除乙方劳动合同的。3、乙方按照本合同第九条（六）项2、3、440、款解除劳动合同的。（二） 下列情况解除劳动合同的，甲方可以不支付乙方经济补偿金：1. 乙方按照本合同第九条（一）项主动提出解除劳动合同的；2. 乙方按照本合同第九条（五）项解除劳动合同的；3. 乙方依据本合同第九条（六）项1项解除劳动合同的；4. 甲方依据本合同第九条（二）项解除劳动合同的；5. 由于主管部门调动或转移乙方工作单位而解除劳动合同，未造成失业的。十二、商业秘密和竞业限制（一） 甲方采取了保密措施保护的商业秘密，乙方负有保密义务；有竞业限制条款约定的，甲方应当支付乙方一定数额的补偿费；劳动合同依法解除或终止时，乙方应当归还甲方的保密资料。（二） 双方约定：十三、劳动争议的解决办法发41、生劳动争议，当事人应当协商解决；协商不成的，可以向甲方劳动争议调解委员会申请调解；调解不成的，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人也可以自劳动争议发生之日起60日内直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。十四、其他约定事项甲乙双方约定本合同增加以下内容：1、甲方的生产经营情况发生变化可作为劳动合同变更的条件；2、劳动合同期限届满，或者双方约定的终止条件出现，劳动合同即行终止，对于是否续订，不愿续订的一方应当在期限届满之前三十日通知另一方；3、以下情况可以成为劳动合同解除的条件：（1）甲方的生产经营发生严重亏损，经营困难，需要裁减人员或者订立劳动合同同时所依据的情况发生巨大变化；（2）未经甲方书面42、同意，乙方擅自从事第二职业的；（3）乙方隐瞒其个人真实资料的（如文凭、职称、资格证书等）。（3）本合同因任何原因解除后，所有属于甲方但由乙方保管、使用的物品和图表及其他文件均应交还甲方。十五、附则（一）未尽事宜，双方可以签订补充合同，条款与劳动法律法规相抵触的，按照劳动法律法规执行。（三） 本劳动合同8页，涂改、未经合法授权代签无效。甲方（盖章）： 乙方：法定代表人：签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日鉴证机关： 鉴证人：鉴证日期： 年 月 日员 工 应 聘 表应聘岗位: 年 月 日姓 名性 别身 高照片出生年月民 族健康状况年 龄婚 否电脑操作学 历籍 贯专 业毕业院校外语程度进公43、司时间职称家庭住址现住址身份证号联系电话技能及荣誉:家庭主要成员:学习简历(从高中填起):工作简历:部门经理意见: 年 月 日副总经理意见: 年 月 日 副总经理意见: 年 月 日总经理意见: 年 月 日员 工 登 记 表岗 位: 年 月 日姓 名性 别身 高照片出生年月民 族健康状况年 龄婚 否电脑操作学 历籍 贯专 业毕业院校外语程度进公司时间职称家庭住址现住址身份证号联系电话技能及荣誉:家庭主要成员:学习简历(从高中填起):工作简历: 转 正 申 请 表单 位: 年 月 日姓名性别试用岗位转正原因试用时间试用期工资转正后工资试用期主要业绩: 部门经理意见:年 月 日副总经理意见： 年 月44、 日总经理意见: 年 月 日 员 工 请 假 单单 位: 年 月 日姓名性别岗位联系电话请假时间: 自 年 月 日至 年 月 日止请假事由部门经理意见: 年 月 日副总经理意见： 年 月 日总经理意见: 年 月 日员工外出工作联系单单 位: 年 月 日姓名外出时间外出地点外出事由:联系电话部门领导签字员工加班申请单单 位: 年 月 日部门 加班原因加班人姓名加班时间部门经理意见: 年 月 日副总经理意见: 年 月 日总经理意见: 年 月 日管理人员工作职责一、总经理工作职责直接上级:董事会直接下级:副总经理管辖范围:公司各部门1组织公司全面的经营管理工作,组织实施董事会决。2组织实施公司年度经45、营管理计划和投资方案,实现年度经营计划管理目标。3根据市场需要,调整经营战略方针,经营管理计划及投资方案。4拟定公司基本管理框架和制度。5 拟定公司内部机构设置及人员编制和薪酬方案。6决定公司部门经理级管理人员的聘任和解聘。7提请董事会聘任或解聘公司副总经理级管理人员并提出副总经理级管理人员的奖惩建议。8创建公司企业文化构架。9保证公司经营的合法性。10在权限内代表公司对外开展商务活动。11代表公司进行资金运作,确保财务工作方针。12定期向董事会提交营业状况和财务状况报告并接受咨询。二、常务副总经理工作职责直接上级:总经理直接下级:各部门经理及各小区管理处主任管辖范围:工程部、综合事务部、保安46、部及各小区管理处：1 、参与制定全公司年度总预算和季度预算调整,参与制定全公司运营方案,参与制定全公司经营管理制度。2、主持制定所管部门的工作程序,规章制度并组织实施。3、按照公司财务管理制度、程序及总经理授权,预算计划、监督、审核公司经营管理活动及各部门成本费用的开支、采购、领用、申请。4、负责公司重大经济活动的具体实施组织工作。5、随时各总经理提出经营管理建议及措施。6、决定公司副总经理以下人员招聘、解聘、升迁。7、作为所辖部门的公司代表,对外进行联络,根据权限和经营管理制度作出工作决定。8、就本职工作及所管辖部门人员的工作对总经理负责。9、负责公司的日常管理工作和各部门的协调工作。10、47、定期向总经理述职。三、财务副总经理工作职责直接上级:总经理直接下级:财务部出纳、会计管理范围:财务部全体人员及日常工作1、确定财务部工作岗位,制定岗位责任,安排日常具体工作。2、负责编制财务计划,报经批准后,贯彻实施。3、按照财务制度和核算规程,进行会计核算和财务管理。4、制定单位内部核算的自制原始凭证,建立健全核算管理制度,积极组织合理使用和加强资金管理,充分发挥资金效益。5、参与对外经济合同、协议及有关经济事项的制定,按季度对经济状况进行分析和预测并提供有关资料数据。6、组织进行统计工作,并按月编制统计月报。7、接受上级财务管理部门、税务部门的审计、监督。8、负责安排填制有关业务范围内的会48、计凭证、自制原始凭证,登记有关明细帐目及总帐.准确及时完成财务报告,作出财务分析。9、负责财务成果的计算、提留和分配,根据国家税收条例和政策交纳税金。10、负责本公司财务、物质的核算管理及应收、应支款项和内部往来备用金的结算业务的管理。11、根据公司费用规定和开支标准,负责各种费用的收支核算。12、负责对公司各部门有关财务业务的指导和监督。13、协调配合相关部门作好工作衔接,努力探索本部门的工作特点和规律,提高工作效率。14、负责直接下级人员的任用、升迁提名。15、严格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本职工作及所辖人员的工作对总经理负责。四、小区管理处主任工作职责直接上级:副总经理直接下级:49、小区管理处所有工作人员管理范围:小区管理处日常工作1、制定小区管理处的年度工作计划,确定小区管理处的工作岗位,制定岗位职责。2、负责对已建成未销售房屋的统一管理、维护工作。3、负责小区的前期交房工作。4、协同有关部门负责小区的治安、环卫、设备、维修、绿化等工作。5、负责搞好小区交房后的服务管理工作,开展多种经营,尽量开源节流。6、 协调好与业户之间的关系,定期对业户进行回访,并做好回访统计工作及时向上级领导汇报。7、配合其它部门做好工作衔接,努力探索自身的工作特点和规律,提高工作效率。8、有权对本部门人员的任免、奖励、升迁向上级领导提出建议。9、严格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本职工作及50、所辖人员的工作对直接上级负责。10、完成上级领导布置的其它工作。综合事务部标准规程一、总 则综合事务部是XXXX物业管理有限公司的一个重要组成部门，是直接代表我们物业管理公司对外形象的一个重要窗口。因此，综合事务部中的每一位管理人员都必须具备较高的文化素质、过硬的思想作风和全面的业务能力，树立良好的服务意识和服从意识，彻底贯彻公司“关爱如家人”的服务理念，配合各部门的工作，为公司树立良好的对外形象。二、综合事务部组织机构人事管理员事务管理员综合事务部经理说明：1、 综合事务部共 3 人。经理1人,职员2人.二、 综合事务部职责综合事务部是常务副总经理领导下的综合管理部门，负责行政、人事、新项目51、开发和档案文件管理等工作。其职责范围：1、学习、研究党和国家的方针、政策、贯彻落实领导的指示，深入基层调查研究，努力掌握第一手资料，为公司领导的工作决策提供可靠的依据。2、负责公司工作计划、总结、规章、制度等各类文件的起草、审核、打印、复印、分发和登记工作,做好印鉴及各类合同的管理工作。3、负责公司级会议的筹建和安排，做好会议记录，整理会议记要，对会议决议的执行情况进行催办和检查。4、做好档案和有关资料的管理工作。档案资料包括公司文件、会议纪要、员工档案及工程峻工图纸资料等。5、协助上级领导处理日常工作，监督各部门和管理处认真及时地贯彻公司的各项工作决策和指令。6、负责人事管理工作，根据公司需52、要做好人员招聘，并协助办理好各项有关手续。7、做好公司的考勤统计工作及劳动工资的管理、社保工作。根据政策做好员工的调资定级工作，并负责办理员工的请假、休假有关手续。8、负责公司员工的培训工作，协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质员工队伍。9、负责接待业户投诉及回访工作。10、负责公司的后勤管理工作。诸如办公用品的购买、保管和发放。固定资产及员工餐厅的管理。11、负责小区内清洁、绿化工作的监督、检查。12、在市场调查的基础上，积极慎重的做好新项目的可行性研究报告，争取做到开发一个，成功一个。13、以承包、出租、自营等方式搞好住宅区内商业网点和文化53、体育设施，做到既方便住户，又增加企业收入。14、根据实际情况，积极开办新的服务项目。如物业政策法规咨询、中介服务、家政服务等。15、负责组织策划小区业户健康有益的文化娱乐活动。16、处理公众关系，在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。17、作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作，树立良好的企业形象。18、严格按着装要求着装，作到着装整洁、证件佩带齐全，准时上班。19、工作中要讲文明、讲礼貌，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼，不急不燥，以理服人。20、完成领导布置的其他工作。四、岗位职责（1）综合事务部经理职责：直接上54、级：副总经理直接下级：事务管理员、人事管理员管理范围：综合事务部的全部人员及日常工作1、 学习、研究国家及物业管理行业的方针、政策、贯彻落实领导的指示； 深入基层调查研究，为公司领导的决策提供可靠的依据。2、 负责综合事务部工作计划的制定,组织实施本部门日常工作及监督、检查本部门各项工作的执行情况。协调本部门与其它部门之间的工作关系。3、 负责公司工作计划、总结、规章、制度等各类文件的起草、审核 工作。4、 负责公司级会议的筹建和安排，对会议决议的执行情况进行催办和检查。5、 积极开办新的服务项目,并提出可行性研究报告或建议、意见。6、 协助公司领导处理日常工作，监督各部门和小区管理处认真及时55、地贯彻公司的各项工作决策和指令。7、处理公众关系，在双向信息沟通的基础上，处理好公司内外的各种公众关系，如员工关系、住户关系、社区关系、媒介关系、政府关系等。8、定期组织检查各小区的工作情况，并做好工作记录。9、有权对本部门人员的任免、奖励、升迁和处罚向上级主管领导提出建议。10、作为公司的对外发言人，负责对外宣传、沟通工作和新项目的开发，树立良好的企业形象。11、负责公司印鉴及各类合同的管理工作。对外签订的各种合同，均应送财务部，由财务部监督和配合合同的执行。12、严格遵守公司经营管理制度，保守公司秘密，就本职工作及所辖人员的工作对直接上级负责。13、完成领导布置的其他工作。（2）人事管理员56、职责1、负责公司人事管理工作。根据公司需要做好人员招聘及培训工作, 协同各部门共同抓好员工的思想素质和业务水平的培训，积极开发人力资源，努力造就一支高素质员工队伍。2、负责公司员工的考勤、工资核算、社保办理、员工请销假办理工作。负责业户投诉接待及回访工作。按照业户投诉流程的规定进行投诉处理,并负责组织业户回访工作4、负责公司所有档案资料的收集、建档工作。如员工及业户档案、公司文件、会议纪要、工程峻工图纸资料、设备档案等。5、负责公司的物资采购工作。建立定点供货制度,争取最优惠的价格、最完善的售后服务。根据各部门的需求,统一进行采购。6、 完成其它临时布置的各项工作。（3）事务管理员岗位职责1、57、 负责公司各类文件、资料的打印、复印、分发和核稿、呈批、催办工作。2、 负责固定资产及库房的管理工作。包括各种台帐的建立、物资领用卡的建立、组织固定资产报废鉴定工作等。3、 负责小区清洁、绿化工作的检查监督工作。根据清洁、绿化工作标准,定期或不定期的进行考核。4、 协助部门经理负责小区对外接待工作，并做好登记工作，及时向上级领导汇报相关情况。5、 负责员工餐厅的管理工作。包括卫生检查、饭菜质量、餐厅从业人员健康状况等。6、 协助部门经理处理日常工作事务。7、 完成上级交代的其它工作。印 章 管 理 制 度一、 公司印章的制发印章是组织机构的象征。公司财务和各小区管理处因工作需要刻制印章，须经公58、司总经理批准，由综合事物部按照规定的样式、字体、尺寸、名称在指定的特种行业刊刻单位刻制，并发文启用。二、印章的管理设专人专柜管理，并建立健全管理制度。严禁任何人携带公章外出，特殊情况须经公司领导批准，到综合事物部办理相关手续，用毕后立即归还。公司行政印章，由综合事物部负责掌管、监印；各小区管理处印章由各小区管理处指定可靠人员专人掌管、监印。印章管理人员工作变动，应在主管领导监督下办理交接手续。印章要随时放入加锁的专柜内妥善保管，节假日应加封。如发现管理有异常情况，应保护现场，报告领导，查明情况，及时处理。发现重大情况，可报公安机关侦破处理。三、 使用印章严格用印的审批签字手续。使用公司印章，须59、经公司领导批准；使用财务印章,须经主管财务领导签字批准；使用各小区管理处印章，须经各小区管理处负责人签字批准。使用印章时必须由经办人在登记本上填写用印原因，主管领导批准后方可使用。印章管理人员要有高度的政治责任感和保密观念。监印时，必须做到“三看”即：一看领导是否同意发文或用印；二看用印的类别同文件、函、电的头子、标题、内容是否相符；三看文件的内容是否符合用印的规定。凡不符合用印规定或审批手续不全的，应拒绝用印并向领导汇报。对用印文件、函、电内容严格保密，不得泄露。提取邮件、货物和汇款、取款、办自行车上户以及开介绍信等需盖印章者，必须要有依据、由管印人酌处。印章对齐年盖月、日或盖在规定的位置，60、盖印要端正、清晰。不得在空白纸张、介绍信上盖章，特殊情况需盖空白介绍信、应经公司领导批准。固定资产管理制度1、资产管理包括资产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。2、资产实行分级管理。所有资产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设施类物资由工程部管理，涉及各使用部门的由部门保管;其他物质由综合事务部管理。3、使用年限在一年以上或价值在人民币2,000元以上的电器、机械、运输工具等为固定资产;不属于固定资产而价值较高使用时间较长的物品为低值易耗品;办公使用的消耗性物品为办公用品；其他消耗性物品为物料。4、所有固定资产和非消耗性物品按使用部门归类登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按61、使用人归类登记。5、各种物资应设仓库保管,仓库应分品种、规格和型号设帐记录各种物品的收、发、存情况,并按月向总经理、副总经理和财务部报送月报表。6、各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排检修.7、固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门维修。损坏严重时,必须报告公司领导。8、低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理以旧换新。属人为损坏者(包括需维修的)由责任者进行赔偿。9、固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表，经综合事务部组织相关部门鉴定并经公司领导批准后报废，由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、62、报废时均需到财务部备案。10、固定资产的折旧年限按国家的每一固定资产预计残值率10%确定其残值后，按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧.11、各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的，按使用时间摊销。12、 购置各种物品必须办理进库验收手续;领用各种物品必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次，发生盘盈、盘亏或变质，应立即查清原因，报告主管领导。情况严重的，应报告公司总经理。 注:1、固定资产的定义单位价值在人民币2，0063、0元以上或者使用年限超过一年以上的物品。2、 低值易耗品的定义不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。3、 办公用品的定义办公使用的消耗性物品。4、 物料用品的定义进行管理所需使用的消耗物品。物资采购制度1、部门申请应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内，预算经批准后，可正式申请购买。2、各部门、小区管理处凡需新增固定资产、低值易耗品或使用各种其他物资，需填写物品申购单，申购单需详细列明需购物资的名称、单价、数量4、综合事物部要随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，接到申购单后，向有关供应商询价。5、对于常用物品及耗量大的物品，根据不同供应商对不同物品的报价价廉的原则选定64、固定的供应商。6、综合事物部应要求固定供应商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。7、综合事物部将申购单交财务经理审核申购的物资和金额有否符合预算，最后由公司总经理审批。8、公司总经理批准购买的物资，主要由综合事物部进行采购，属急需使用或专业物品可由各使用部门进行采购。9、采购人员应要求供应商加强配合，根据供应商提供的供货物品和价格清单做好采购计划，争取节省采购所需的时间，为物资使用部门创造效益。10、对于一时在市场上难以购买和购买程式需占较长时间的物品，综合事物部应将情况告知使用部门，以便使用部门能及时采取相应措施。11、在收到已批准的申购单后，属于由固65、定资产供应商供应的，应通知固定供应商送货上门，并采用定期结算的方式结算货款。综合事物部按已批准的申购单的内容申购物品，若需要对原已批准的申购单作出更改，更改部分需由部门、小区管理主管做出确认，并经公司公司领导鉴字认可。12、所有采购物品均需办理入库，验收手续。属固定资产及专用的物品，还需由使用部门验收签章。13、验收时除核对品名、规格、数量、金额是否与申请要求及发票相符外，还要对物品质量进行验收，其中有一项不符合的，不予收货。14、报销时应附上符合要求的发票和名称、规格、数量、金额相符的送货单，收料单并有验收人签章，所附单据内容需与申请单相符。物资维修制度1、固定资产、部分低值易耗品需要维修时66、，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由综合事物部安排维修，其他物品由工程部安排维修。2、固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设施等物品报工程部；其他物资报综合事物部。经鉴定确系无法使用的，报请公司领导批准，各部门在收到“物资报废表”批复后三天内，将报废物资集中送往综合事物部，分别由综合事物部或工程部进行处理。3、修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人进行赔偿。 仓库管理制度一、 仓库保管人员的要求1、 库保管人员应熟悉其所管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期67、限等。2、及时、准确的做好记帐工作，如实反映物资的库存及发放情况。3、经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。二、验收进库制度1、所有物资进库前由采购经办人填写一式四联收料单，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。2、仓管人员或申购人对进库的物资必须验收其质量是否符合使用要求，3、凡尚未取得发票而先进库的物资，仓管人员或申购人必须核对收料单所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。4、已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。5收料单一式三联，仓管人员验收后，其中：1)第一联仓库留存，作收货的记帐依据；2)第二联送财务部随同发票报销；3)第三联领料人自存三68、 保管制度1、仓库各种物资的存放，应适应各种物资存放的条件进行分类、定位。2、仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。3、各种物资应做到帐实相符，并每月进行一次盘点。1)、盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务部；2)、情况严重时，应及时报告公司领导。3)、盘点报告在每月3日前报财务部汇总。4、主管部门应对一些主要的物资定出最低库存量。仓管人员必须随时掌握其库存情况，凡有物资接近其最低库存量时，应及时通知有关部门。5、各仓库应分品种、规格设帐登记各种物资的收、发、存情况，并定期进行帐实核定。6、每月29日前，各部门、小区管理处应向69、综合事物部提交次月增加物资清单，以便购买。7、 凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进库手续，仓管人员应另设帐登记、保管。物资发放制度1、所有物资出库一律应使用部门填报的领料单发货，领料单应列名出库物资的名称、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签章外，还必须有使用部门的主管签章。2、仓管员发货时，要坚持按发货程式发货：一查库存量，二先入先出，三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入帐。3、已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销帐手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入帐的依据。若退回的是已使用的物资70、，仓管人员应另设帐登记、保管。4、非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、规格等由领用人填写“低值易耗品登记表”。因严重损坏或使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的低值易耗性物资，领用时必须交旧领新。5、领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记帐依据；第二联财务部存（仓库发货后每十天汇集交财务部）；第三联由领料部门自存。工程部管理规程一、 概 述在公司总体管理方针的指导下，合理选择配备人员。建设精干、高效的员工队伍。以科学的管理、经济的费用，及时的维修使设备设施，保持良好的技术状态。为业户营造一个安全、文明、舒适的物业环境。追求71、的目标是设备周期寿命费用最经济和设备的综合效能最高。物业公司工程部门的员工应当具备服务至上的敬业精神，彬彬有礼的风度气质，热忱友善的亲和力和独特的职业素质。作为管理人员，应当熟悉物业管理和楼宇设备、设施的相关法规；应当掌握关键设备的技术知识；对所管辖范围内的楼宇设备、设施有全面了解；应当具备指导下属正确操作，合理维护保养的技术理论；应当具有学习新技术，应用新技术的能力。作为技术工人，应当具备楼宇常规设备、设施的基本技术知识；并对其中一种设备具有熟练的操作，维护技能；还应当了解其他楼宇常规配套设备、设施的基本技术要求。而且具有相当的操作、维护技能；应当成为“一专多能”的技术工人。设备维护保养规程72、的建立和实施，是设备运行质量的保障。应该根据管理规范和设备技术要求，分类编制各单项设备的操作维护规程，并建立相应的督促检查机制，使设备设施管理制度化规范化。预防性维修，防患于未然；故障维修，去病于既起。两者各有特点，适用场合不同。要以安全运行为前提，合理安排恰当的方式。要密切关注设备对外委托保养的实施过程，严谨细致得了解外委设备的技术状况，确保维护质量，确保外委合同的经济效益。二、 机构设置工程部主管组长组长维修工维修工三、岗位职责工程部经理岗位职责：1、在公司领导下，负责工程部的全面管理工作2、执行政府部门的相关行业法规，加强安全教育，建立各级安全制度，确保设施设备的安全、有效运行。3、深入73、现场，掌握人员和设备情况：（1）查阅巡检报表，发现异常，分析原因，及时采取有效措施。（2）巡查岗位记录及工作状况，了解员工思想。（3）巡查重点设备的运行状况，发现隐患，采取措施及时消除。4、负责制定设施设备维修保养计划和方案，并组织实施。5、负责部门员工技能培训的组织工作，不断增强员工的综合能力与素质。6、负责组织设施、设备的接管验收。7、负责相关资料的接收工作。8、定期向公司领导汇报工作，完成上级交办的临时任务。班组（小区）负责人岗位职责：1、负责所任范围内的设施设备的安全，有效运行，对运行情况，技术问题向工程部提供准确情况。发现事故征兆及时进行处理。2、技术带头人，当好工作骨干，做好班组管74、理工作，解决技术上的难题。做好日常工作安排，组织设施设备的维护、保养工作。3、设施设备巡检运行记录、维护保养记录、零部件更换记录应清楚填写，定期交工程部审阅。4、保管好使用的仪表，工具。使其处于良好状态。维修工岗位职责：1、按时到达工作岗位，服从工作安排，保质保量完成工作任务。不擅离岗位和串岗。2、遵守规章制度和操作技术规程。努力学习，不断提高思想素质和技术业务水平。3、对业户彬彬有礼，坚持服务第一，以优质的服务争取荣誉，不得利用工作之便为自己谋取私利。4、接到维修任务后，按约定的时间前往现场，并尽快修复。5、巡视小区内的公共照明、电梯、供水、消防设备运行情况。6、配合督促外委项目的工作，并作75、好记录。7、遇突发事件、重大问题及时汇报，并提出解决方案。8、熟悉小区配套设备设施。2、 完成上级领导布置的其它工作。四、管理制度值班制度：1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗并交代离岗时间及去向。如需调班应经主管同意。2、根据操作规程及岗位职责的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好相关记录。3、如发生设备故障，一时不能处理及时报告上级领导。4、应按统一班次值班，不得迟到，早退，无故缺勤。5、接到报修时，及时通知有关班组，安排人员前往维修。交接班制度:1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者76、，必须提前征得相关领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。2、交班人员必须做好交接班的准备工作，提前15分钟进行交班。交接班的准备工作包括：查看值班记录、听取交班人员介绍当班情况、清点交接工具、设备等其它物品。交接班时，双方人员在值班日志上签字。3、在下列情况下不得交接班，并向上级汇报：（1） 在事故未处理完或重大设备启动或停机时；（2） 交班准备工作未完成时；（3） 交接班人数未能达到规定人数时；（4） 班组长或由相关领导指定替代班组长的人未到时；（5） 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。（6） 值班日记上字迹不清或乱写乱画现象。维修服务规范；1、 上门维修，应轻按门铃或敲门，说77、明自己身份，业主认可后，套上干净鞋套进屋。2、 维修过程中必须移动有关物品时，应征得业主同意，并小心轻放。3、 维修完毕，应当清场。请业主验收，得到业主认可后，礼貌告退。工程部岗位职责检查制度：1、部门负责人逐级督查各级员工严格遵守岗位职责，切实保障设施设备的安全运行。新员工上岗前必须进行安全教育，经考试合格后方能上岗。2、投入运行的主要机房，部门负责人每周至少巡查3次，一般功能机房，每周至少巡查2次。3、每次巡查，应将巡查情况记录于工作日志。4、非办公时间除由值班负责人督促外，部门负责人应不定时检查。 设备使用的“三好”要求：1、管好：设备使用人要管理好设备，未经相关部门同意，不得随意转由他78、人操作。2、用好：严格执行操作维护规程，杜绝不文明操作。3、修好：及时排除故障，使设备保持良好。五、设施、设备运行维护管理（一）设备维护四项要求：1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅通。各轴承部位润滑良好。3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁 。4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。（二）给排水设备水泵房管理制度：1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内。2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的地放，泵房内严禁吸烟。79、3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光亮。二次供水设备卫生监管规程：1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。2、水箱清洁员需持有有效的“健康证”操作。3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。4、水箱清洗工作程序：（1）所有清洁物品及人员装备均需事先消毒（2）清洁水箱内沉淀、杂物等：（3）投药消毒：（4）放水冲洗23遍，以清除异味：（5）取样检查，合格后恢复正常供水。 给排水设施维护规程 ：1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门的开80、关试验。2、泵的维护保养：（1）检查轴承是否灵活，如有阻滞现象，鉴定是否需要更换。（2）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面。（3）检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。（4）校对轴线、检查键的磨损情况。（5）检查电机绕组的绝缘。（6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。3、闸阀维修保养（1）检查密封件是否需要更换。（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。（3）止回阀弹力是否足够，如太软须更换。（4）浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也应更换。4、明装给排水管维修保养：（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。（2）检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否完好。（381、）各连接处是否有漏水现象，并作处理。（三）、供配电设备电气维修安全管理规程：1、电气维修人员必须持证上岗。2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需要必须带电作业时。应安装隔离挡板，并有专人监护。6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作手柄上，要挂“禁止合闸，有人作业”的标识牌。7、维修或82、养护后的电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。配电室管理制度：1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问题要及时上报。5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工83、作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电室。7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。10、认真执行交接班制度。11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。配电运行规程：1、正确记录各种仪表的数值。2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规定的范围内。3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护的原则，严禁单人独自进行。5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积累运行经验，进行运行分析，发现隐84、患及时消除。7、配电室巡视每天不得低于4次，每日巡视一层或数层电管井，每月完成所有电井的巡视。高压送电合闸操作规程：1、操作票，并有人监护。2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。6、备用电源及检修开关、线路、应挂上“有人操作，严禁合闸”标识牌并记录在运行本上。低压合闸送电操作规程：1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。3、备用电源开关及检修开关，线路必85、须挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌。停电操作规程：1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上“有人工作，严禁合闸”标识牌。2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等。3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。4、 当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关部门、业户。高低压保养维修程序：1、变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收 紧、清污等。具体实施程序如下：（1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人，讲清工作责任和注意事项，并由专86、门责任人按工作单程序布置工作。（2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其它杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接地，对母线进行放电并相间短接。（4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后，方可进行保养工作。（5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆除接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤进行送电。2、高压开关柜：高压系统属技术要求较高的供电系统，因此每年冬季将继电保护工作委托给供电局继保班进行试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进行实验和检修。3、低压开关柜：每年冬季87、对低压开关柜内各开关触头和机械进行检修，收紧螺丝，清洁尘污，具体实施程序如下：（1）、（2）、（3）、（4），项与变压器保养程序相同，其中第3项补充对电容器进行放电。避雷设施的检测维修规程：1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。2、引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤的的地方，地面上的0.3米至1.7米处应加保护设施。3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电压，故接地装置于道路及建筑的主要入口距离一般不得小于3米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符合规范要求，一般510欧，高层建筑接地电阻按最小的要求而定，通常在4欧以下。发88、电机房管理规定1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理。未经相关部门批准，非工作人员严禁入内。2、房值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应做好经常性的巡视检查。3、应经常检查发电机的机油油垢，冷却水位是否符合要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8 小时 用油量。4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于15分钟 ，平时应将发电机置于自动 启动 状态。5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6、严格执行引发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7、定期清扫发电机房保证机房货物设备的整洁。发89、现漏油、漏水现象应及时处理。8、加强防水和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。柴油发电机定期保养规程1、每星期空载试机一次，运行时间为1015分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能启动。3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装溶液。4、计算发电机距上次保养的积累运行时间，空气滤清器每累积满50小时 应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清器。每累积满250小时 应更换一次滤芯（新机运行满50小时 即更换一次）。检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发90、电机身。5、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头。6、检查接地线是否良好。7、手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关。把选择开关置于“启动”位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动启动状况。8、发电机带负荷运行1小时，观察各仪表指示机组运行情况是否正常。（四）、电梯电梯机房管理规定（1）每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。（2）保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度。（3）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具。（4）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。（5）机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁91、止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。电梯安全技术规则1、每天电梯司机或专职管理人员，在开启厅门进入轿厢前，应看清轿厢是否确实停在该层站，切不可贸然进入，防止因轿厢不在该层站而坠入井道。2、认真听取上班工作情况介绍，翻阅运行记录或留言。3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次，注意观察电梯有无不正常现象。4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将轿厢电源开关关闭，并关闭厅门。5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易爆的危险品及国家规定禁运的各种物品。货梯运载危险物品时，要严格遵守安全操作规程，并采取必要的 安全措施。6、应保证电梯在额定载重范围内工作。7、货梯92、装货时，要注意把货物分散、均匀堆放。8、轿厢的检修速度不能用作正常运行；操纵板的按扭不能作正常运行使用。9、提倡文明乘梯，劝止少数乘客的打闹蹦跳和可能损坏轿厢设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。11、在轿厢尚未停稳时（包括自平与慢速），不可开启轿门与层门使乘客出入。12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿门照明，关好轿门，厅门后方可离去。电梯的日常检查和维护：1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备外部进行清93、扫，保持设备本色。2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢。清除外部灰尘和油垢。3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好机体外部清洁。4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常，轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰过多，应安排时间擦洗。5、限速器的工作状态是否正常，有无异常响声和卡阻现象。6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作是否正常、有无发热现象，并作好外部清洁。7、94、轿厢内灯具和隔光板是否完好，电风扇能否正常使用，运转声音是否正常。8、轿厢操纵板、各按纽、开关的动作是否灵敏可靠，信号指示是否正常。9、轿厢门的开关动作是否正常，运行中有无卡阻、跳动和异常响声，安全触板是否好用。10、轿厢内部是否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。地坎槽内脏物应清除干净。11、轿厢的起停运行是否平稳，平层是否准确，有无晃动、震动及来自井道里的异常响声，如有，应尽快处理。12、层站召唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否灵活可靠。13、对于检查发现的问题，能及时处理的及时处理；一时不能处理又可缓步进行的项目，应及时记录下来、及时上报，并继续观察防止情况恶化，避免电梯带隐患运行。消防监控系95、统 （一）火灾报警控制系统维保程序：1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。（二）烟、温感器系统的保养程序：1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号。应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作消音和复位处理。2、每月抽取总烟感器的96、5%，用熏烟法试验灵敏度，应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直至全部合格为止。3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时做出特别检查。4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应加温，使其报警。（三）自动喷淋灭火系统保养程序1、每天巡查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状况。2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟590秒，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的97、喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门处于开启状态，若损坏应及时修理更换，保证控制阀门不会误关闭。5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开启性能和密封性能。如阀门开启不畅或密封不严，应将供水阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视情况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀是否阻塞；若压力下降明显且警铃不报警，应检查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后98、尽快使系统重新恢复到正常工作状态。（四）消火栓的保养程序：1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。2、检查栓门把手是否完好、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏、报警系统按纽是否完好。3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确性。4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洁或更换。5、将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。（五）风机保养规程：1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标识牌。2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙及对中度。3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更换。4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。599、给各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构，应动作灵活可靠。6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查接地是否良好。7、检查风机控制柜内各电器是否完好，紧固各接线端子。8、检查风机转动机构是否灵活可靠，电线有无破损、电线接头紧固是否良好。9、合上风机主电源，检查电源指示是否正常。10、开机连续运行半小时，观察各仪表、指示灯是否正常、运行时应无异常声响。防火卷帘门保养程序：1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘门电控器指示信号是否正常。箱体是否完好；2、在接纽操作上升（或下降）的过程中，操作人员应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时。能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且100、必须待限位装置修复（或调整）正常后，方可重新操作。3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部变形的地方，要进行修复，确保清洁美观。六、房屋日常养护1、房屋地基基础上使用载荷分布不合理或超过设计荷载，会危及房屋安全，基础附近堆放大量材料或设备也会形成较大的堆积荷载，使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。应对日常使用情况加强监督检查，防止出现不合理荷载。2、地基渗水会对基础产生不利影响，应注意检查基础附近用水设施（如上下水管）的工作状态；应加强房屋内部及四周排水设施（如排水沟、散水）的管理与维修。3、勒脚的养护不仅仅是美观的要求，更是地基基础的重要部分。勒脚破损会使基础受到传力不合理的间接影响，会因101、防水失效产生基础浸水。4、应经常检查用水房间（如厨房、卫生间）的防水效果。防止管道漏水。室内长时间积水而渗入楼板，导致的浸蚀损害。5、室内潮湿不仅影响使用者身体健康，也会因大部分材料在潮湿的环境中发生不利的化学反应而改变性质，如腐蚀、膨胀、强度减弱等。应做好防潮工作。也应对虫害工作予以足够重视。6、门窗是房屋使用中使用频率最高的部分，不要猛拉猛关；遇风雨天时应关门与固定，避免长期处于开启或关闭状态。7、发现门窗变形或构件短缺失效等现象，应及时修理，防止对其他部分造成损害后酿成意外事故。8、屋面应定期清扫。注意保护排水设施如落水口、形体复杂建筑的变形缝等。对损坏情况应查找原因，实施养护。9、在屋102、面使用中，要防止产生不合理荷载与破坏性操作，避免损伤屋面或造成其他隐患。10、住户在安装抽油烟机和卫生通风设备时，应小心细致地操作，不要乱打乱凿，对烟道造成损害。应定期检查烟道有无裂缝、破损、阻塞等。设备维护保养检查制度设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠运转、关系到小区安全、正常运行和公司的声誉；同时，对于降低成本、减少故障、提供良好的服务意义也很重大。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，特制定设备维护保养检查制度如下：1、设备负责人应按维护保养记录表要求，对设备进行巡视、检查、维护、并做好记录；及时发现问题，及时消除事故隐患，103、自己处理不了的问题应立刻报告主管领导，并做好记录备查。2、设备责任每周对维护保养工作的质量、进度及记录情况进行23次检查，并在维护记录表上做出检查情况记录。3、工程部每月有计划的对设备的维护保养工作抽查23次，发现问题及时通知有关人员和单位整改。七、设备事故与应急处理设备事故处理（一）、设备事故的定义1、 设备故障设备和零部件失去原有的精度性能，不能正常运行，技术性能降低等，造成停产或经济损失者为设备故障。2、 设备事故指设备在运行中因非正常原因引起的损坏，造成停机或效能降低而失去原有的功能，因停机时间和经济损失超过规定限额者为设备事故。（二）、设备事故的种类设备事故分为：一般事故、重大事故、104、特大事故。3、 一般事故指设备在运行中因非正常原因造成的损失，造成部分停机检修，停机时间不长和经济损失不是很大的。4、 重大事故指设备在运行中因非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间较长和经济损失较大的。5、 特大事故指设备在运行中非正常原因造成的损坏，造成停机更换修理，停机时间很长经济损失很大，并因此而造成人员伤亡的。（三） 设备事故性质按事故发生的原因分析，事故可分为：6、 责任事故凡属人为原因引起的是设备事故，称为责任事故。7、 质量事故凡因设计、制造、安装、材料等原因发生的事故，称为质量事故。8、 自然事故凡因遭受外界因素、自然灾害等原因发生的事故，称为自然事故。四、设备事故105、的分析和处理组织力量积极抢救和抢修，减少损失；按规定及时报告；根据“三不放过”（即事故原因未查清不放过，事故整改措施未落实不放过，事故责任人未受教育不放过）原则调查和处理，吸取经验教训；事故发生后三日内填写事故报告，报送设备管理部门；设备管理部门每季统计上报，并记如历年事故登记册内。供电事故应急处理（一） 触电处置发现友人触电时，当值变配电室值班电工宝石镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。1、 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。2、 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住、将触电者脱离电源。3、 防止触电者在断电后跌106、倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。4、 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院。5、 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断的进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。（二） 、配电柜自动空气开关跳闸的处置判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管。请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。（三） 、变107、配电房发生火灾火警、火灾应急处理作业规程处置。（四） 、变、配电房发生水浸时的处置视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立即排水，排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭）热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到运行规定要求），开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。五、“市电”停时的处理当值变配电室值班电工应按柴油发电机操作作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过五分钟。给排水应急处理（一） 、供水管爆裂的处理1、 立即关闭相关连的主供水管上的闸阀。2、 如果关闭里著供水管108、上的相关连的闸阀后任不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。3、 立即通知业户服务部及设备部主管。4、 设备部主管联络供水公司进行抢修。5、 业户服务部负责通知相关的用水单位和业户关于停水的情况。6、 在设备部水泵房组长或设备部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。7、 供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），开有无漏水或松动现象。8、 确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。（二） 、泵房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置。（三）、水泵房发生水浸时的处置6、 视进水情况关掉机放房内运行的设备设施并拉下电源开关。7、 堵住漏水源。8、 如果漏109、水较大，应立即通知设备主管部门，同时尽力阻滞进水。9、 漏水源堵住后，应立即排水。10、 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。11、 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。12、 如无异常情况出现则可以投入正常运行。（四）、“市电”停时的处置水泵房管理员应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从“市电”停到重新正常供水规定时间为十五分钟。电梯紧急故障处理1、 如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。2、 维修人员到达现场后，首先110、应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式简慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施矫厢任不能移动时，可将矫厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意切断电源。3、 如遇电气设备发生燃烧时，应立即大电源切断，采取四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。4、 电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员、保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。5、 若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后可启动。6、 如果矫厢因超行程或其他原因必须在机房用111、手动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开甚至车时手轮突转伤人。7、 所有事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。电梯事故应急处理（一） 、火灾发生时1、 维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站。2、 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。3、 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。（二） 、发生地震时轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线不可能切断，某些元件可能会误动作。112、（三） 司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地放。（四） 运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、停门、地震对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。（五） 当电梯发生严重顶撞和蹲底时，必须有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用。（六） 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢。（七） 当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。（八）、当电梯进水时1、底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源。2、当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯总电源。4、 电梯湿水113、后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。空调事故应急处理（一） 中央空调发生制冷泄漏时的处置1、 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。2、 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。3、 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。4、 对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。5、 如中毒中出现神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。6、 如氟利昂制冷溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。7、 排除泄漏源后，启动中央114、空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。（二）、中央空调机房发生水浸时的处置1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。2、堵住漏水源。3、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水。4、漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对浸水设备、设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。6、如无异常情况出现，则可以投入正常运行。7、中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理作业规程处置。消防事故应急处理（一） 消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免115、引起相关联动装置启动而造成主机部件烧毁。（二）、当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或其他灭火器扑灭。 设施、设备保养维修标准项 目作业内容作业频度楼宇内、外墙内、外墙批档及粉刷5年1次供水系统检查供水管道各阀门两周一次清洗水箱半年一次消防设备日常巡视及保养每月一次天台清理天台雨水筒和杂物每周一次下水道和水渠清理水沟和沙井沉积物每月一次楼梯扶手、门窗及围栏检查锈蚀的门窗、扶手每月一次围栏刷漆每年一次泳池及设备泳池清洗每年一次设备保养每周一次泳池过滤24小时循环车库例行抹油检查每周一次彻底检修及大修每年一次供电系统电灯配线、万能插口、自动开关每三个月一次电梯设116、备检查、整理每月一次其他闭路监控、闭路电视、公共天线视情况而定防水设备、避雷针、广告板等设施、 设备维护工作质量标准工作内容作业频度质量标准装修监督4遍/天熟悉房屋设施种类、位置、分布、安全要求。巡视1遍/天无堵塞、无溢漏、无缺损。清理污水井、雨水井1遍/季度化粪池1遍/年回访住户住户维修急修不过夜，小修24小时完成，中修两天内回复。回访住户道路停车场检查1遍/周平整、无积水、无破损。楼梯及墙面检查1遍/月整洁完好明暗沟检查1边/月畅通、无塌陷供水、供电、供气检查1遍/月，发现异常，及时安排维修运作正常、无乱搭乱接、无泄漏公共娱乐场所检查1遍/月，见坏即修整洁安全、无改建、无乱堆乱放路灯庭院灯117、检查1遍/月，见坏即修灯泡、灯罩完好水泵保养记录 小区名称 年 月 日 名称编号保养人外表清洁主电路端子紧固审核接触器触点手动盘转滴漏检查运转声响轴承润滑压力表泵自动启停泵手动启停指示灯、仪表电机电流 A相B相C相备注水箱清洗记录小区名称： 年 月 日 清洗日期清洗人审核负责人工作日期容积供水范围水箱位置保养浮球阀进水阀出水阀放空阀标尺检查器照明灯消防阀控制试验加药情况池内清洗水质化验化验单位备注说明每年清洗一次倒闸操作票小区名称：操作人监护人值班员操作任务操作时间序号操 作 项 目完成情况12345678910备注配电柜保养记录小区名称： 年 月 日设备编号负责人审 核柜名保养人安装位置保养118、项目 记 录清扫紧固主回路电器控制电器母排导线绝缘标识接地柜体与外观计量仪表隐患排除功能鉴定更换元件的名称、规格鉴定结论（带负荷运行24小时）照明消防鼠害情况环境清洁备注柴油发电机保养记小区名称： 年 月 日编号负责人保养人审核自上次运行累计时间电瓶电压柴油补充和更换机油更换各类滤清器的更换机身清洁机油、柴油、水路检查 运行检测水温控制电路、元件检查油温通风、排烟系统检查电流机身外部紧固检查电压电瓶充电路检查渗漏情况电瓶电解液检查运转声音空气滤清器检查模拟停电自动起机备注消防系统运行记录小区名称： 项目运行情况报警性质故障部位、原因及处理情况值班人备注时间正常故障火警误报故障报警漏报设备维修记119、录小区名称： 年 月 日设备名称设备编号开始时间结束时间维修人员故障现象及原因维修处理（外围、自修）维修过程及安全措施维修结论：备注设备台帐序号资产编号设备名称型号规格配套电机出厂编号制造日期验收日期安装地点备 注柴油发电机运行记录时间机油压力水温电池电压 电 压 电 流频率功率备注ABCABBCCAABC电 梯 运 行 记 录项 目12345678910111213141516171819202122232425262728293031机房电源主开关控制柜曳引机限速器轿箱照明警铃、电话开、关门平层平稳、舒适感层站召唤层楼指示门锁地坎沟清洁备注保安部管理规程一、总 则安全保障是物业管理服务的关120、键要素之一，保安部的工作就是采取有效的方法和手段为物业内的住户创造一个良好的居住、生活和工作环境。同时，保安部的工作也是直接代表我们物业管理公司对外形象的一个重要窗口。因此，保安队伍的每一位成员都必须具备过硬的思想作风和全面的业务素质，树立良好的服务意识和服从意识，贯彻“管理于物，服务于人，预防为主，安全第一”的十六字方针。做物业管理公司和业主/住户的忠实卫士。二、保安部组织构架保安部经理保安队长保安队长保安队长保安班长保安班长保安班长保安队员保安队员保安队员说明：1、保安部共 人，除保安部经理外，其余人员分三班或二班24小时轮值。2、保安员每周休息一天，每天当值8小时或12小时，轮班时间为：121、 第一班：08：0016：00或08：0020：00 第二班：16：0024：00或20：0008：00 第三班：24：0008：003、保安部经理按正常班次（09：0017：30）上班，在非当值时间内如发生突发事件，保安部经理在接到通知后，应立即赶往现场处理，并将情况向上级领导汇报。三、保安部岗位职责(一) 保安部经理工作职责1、在公司总经理的领导下,全面负责所辖区域的安全、消防工作.2、负责制订所辖区域治安、消防工作计划,组织实施各项安全防范措施.3、组织处理在所辖区域内发生的重大治安案件和事故.4、组织消防检查、训练、演习、处理重大消防事故.5、负责制定本部门员工的业务培训计划,定期开展122、员工培训.6、负责指导、监督、检查本部门各项工作,定期对本部门员工进行考核.7、完成公司交给的其它工作,(二) 保安部队长工作职责1、 在保安部经理领导下,安排本部门具体工作.2、 指导、监督、检查本部门各项工作,定期进行考核.3、 安排本部门员工培训的具体事项.4、 负责本部门的设备器材管理工作.5、 处理一般治安、消防事故,及时将重大问题报告保安部经理.6、 负责记录本部门每日工作情况,并及时向上级汇报.7、 完成保安部经理临时交付的其它工作.(三) 保安部班长工作职责1、 对保安队长负责,做好甩管辖区域内安全治安工作.2、 带领本班全体人员,根据制定的岗位责任制,认真严肃、一丝不苟地搞好123、安全保卫工作.3、 根据岗位责任制所规定的项目和要求,严格进行检查,督促全体保安人员落实岗位峡任制.4、 要有法律知识和法规观念,熟悉保安业务,了解公司制定的各项规章制度,掌握辖区内治安保卫工作规律、特点、严格管好、做好安全保卫工作.5、 做好部门仿宋和基层保安人员的协调工作,及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报,为上级领导部门提供建设性的工作建议,同时及时传达、落实上级的指示精神和工作安排.6、 详细如实的记载工作中遇到及处理的各种问题,每天应向上级领导汇报一次.7、 以身作则,做好本职工作.8、 完成领导交付的其它工作.(四) 保安员工作职责1、 保安员上岗必须穿制服,配戴装备,严整洁仪124、容.纠正违章时,先敬礼,必须做到以礼待人.2、 作风正派,遵纪守法,坚守岗位,提高警惕,发现违法犯罪分子要坚决设法抓获.3、 值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作,认真检查设施设备发现为安全因素立即查明情况,排除险情,并及时报告主管部门领导,确保辖区的安全.4、 执勤过程中要勤巡查,要有敏锐的目光,注意发现可疑人、事、物、预防案件、事故的发生,力争做到万无一失.5、 爱护设施设备、公共财务.对岗位内一切设施、财物不得随便乱用.6、 严格遵守上下班时间及值班纪律.对岗位发生的各种情况要认真处理,并做好详细的书面记录.7、 遇到紧急、突发性重大事情,要及时向上级主管请示报告.8、 严格执行125、交接班制度,按时、按规定交接班.9、 对辖区内的为业主、使用人做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作.10、 应有礼貌地查询进入辖区的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑,应通知有关业主、使用人及有关部门.11、 详细记录各有关部门领导打来的电话,认真完成领导交付的其它工作任务.四、保安人员的上岗前培训新保安人员上岗培训新保安人员在上述考核合格，经公司同意录用为本公司保安员后，在为其安排具体工作前，应由保安部经理对其进行1天培训后方可上岗。（1） 熟悉公司的管理规章制度。（2） 学习相关的法律法规。（3） 必须熟悉物业内各住户的地理位置，大致方位。（4） 熟记物业区域内业主的车辆相关情况。（5）126、 熟悉公司内车辆相关情况及工作人员姓名、职务。新保安人员培训完上述项目后，在一个星期内不允许站门岗、车岗。在一个星期内，具体工作如不适合公司要求，可以对其解聘。五、保安员仪容仪表规范1、上班时间必须穿着统一、整洁的制服。纽扣要全部扣好，不允许敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正，武装带扎紧。2、制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣服，制服外不得显露个人物品，如纪念章、笔、纸张、BB机、锁匙扣等，服装衣袋不得装过大过厚物品，袋内物品不外露。3、鞋袜穿戴整洁，鞋带系好，不允许打赤脚或穿鞋不穿袜。4、非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋。5、上班统一佩带工作牌，工作牌应端正佩带在左胸襟127、处。6、非当值班时间，除因公或经批准外，不准穿着或携带制服离开辖区。7、保安员上岗时举止应文明、大方。8、保安人员头发应保持整洁光鲜，头发长度不得超过20毫米。9、保安人员应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作弄湿、弄脏后应及时换洗。10、保安人员上岗前不允许吃有异味的食品，保持口腔清洁，口气清新。11、保安人员上岗时应精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准在执勤时吸烟、吃零食；12、保安人员在执勤中，不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物；13、保安人员应注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣服；14128、保安人员在执勤中，不得敲桌椅或玩弄其它物品；15、保安人员不得纹身，不得戴除手表、结婚戒指外的其它饰物。六、保安员日常规范用语1. 基本礼貌用语10字：您好、请、谢谢、对不起、再见。2. 接待来访人员要求：A、 主动说：“您好，请问您找那一位”或“我可以帮助您吗”；“请您出示证件”。B、 确认来访人要求后，说“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，告诉来访人“他马上来，请您先等一下，好吗”。C、 当来访人不理解或不愿意出示证件时，应说：“对不起，先生/小姐/女士，这是公司的规定，为了住户的安全，请理解！”D、 当确认来访人故意捣乱，要硬闯时，应先说“对不起，按公司规定，没有证件不允许进入小区129、，请配合我的工作“。当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫上级主管，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏，均应保持冷静克制。E、 当来访人出示证件时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临。”F、 如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说“对不起，他不在，您能留下名片或口讯吗。”G、 当来访人离开时，应说：“欢迎您再来，再见”3、举止仪表礼节要求A、站立：站立时切忌前鞠后躬，一摇三晃，正确的站法是：挺胸、收腹、垂臂、平肩、重心落于两脚，上、下一直线。B、走时要精神饱满，步幅均匀适中，两臂前后摆动，协调自如，切忌在公共场所左顾右盼，两手插袋，大步奔跑或从客人中间通过，如地方狭小，130、不得不从中间穿过，应先对客人说：“对不起” ，然后轻步从后面穿过，并注意不要挡住客人道路。C、落坐：与客从交谈需要坐时，要请客人先坐，伸手示意客人请坐，或为客人拉来座椅，然后自己落坐，坐时要动作轻缓，两脚平行落地或前后稍稍分开，保持上身正直，不要后仰，翘二郎腿，半躺、抖腿等。、接听电话电话是省时高效的现代通讯工具，使用电话要简洁，顺当，礼貌周全。A. 电话铃一响，应拿起电话自报家门：“您好！XXX部门”。如果对方谈话内容很重要，可做些必要的笔录，要弄清对方的意图作留言。B. 如果来客按错电话号码，应告诉来客正确的电话号码，并代来客转接或询问是否需要再接。C. 通话时的话语，声调也是礼节的表现，131、如果说话的声音显得热情、愉快，对方就会对你乃至你的公司留下好的印象。要做到声音悦耳、口齿清楚，结束电话时，让对方先挂，然后轻轻地把话筒放回原处。 、问候礼节要求A. 问候礼即是指接待贵宾时的问候语，见到客人时说，“您好，见到您很高兴”“早晨好”或“晚上好”然后问“您有什幺要我办的吗？”分别时说，“再见”“一路顺风”“晚安”等。B. 如果客人是外出比赛时说，“祝您比赛取得胜利”，如果碰到节日时说，“祝圣诞节快乐”如果知道客人身体欠佳时说，“请多保重”。、称呼礼节要求称呼表示对人的尊重，反映人与人之间的关系和一个人的修养，有一般称、职业称、职务称，男子一般称“先生”，女子称“小姐”、“夫人”。知道132、职业的称“服务员小姐”、“秘书小姐”、“管理员先生”，如是法官、医生、律师等职业人士，可称其“姓+职业”，一般不直呼其名，如果是认识的，也是这样。、应答礼节要求解答客人问题时，应起立，保持一步半距离，面带微笑，温和耐心，集中精神，倾听对方讲话，回答时，注意礼貌语言，不要用手势，要明确、不含糊，如果没有听清楚时，应说“对不起，我没有听清楚，请再说一遍”，千万不要乱回答，如有事要打扰客人时说：“对不起，打扰一下，如果不麻烦您的话”。没有需要时不要走近客人的旁边，听客人的讲话，也不要讨论、指指点点，在受到表扬时，应说：“您过奖了”。、迎送礼节要求A. 迎接客人要提前到达机场、车站、码头，迎接人多或团133、体客人时，要按身份高低排列迎接，职位高者，先见面，先握手，再一一介绍其它客人，迎接人员应主动为客人提行李，乘车的时候，应先打开车门，让客人从右边上。B. 对于重要来宾，需到大门口列队欢迎，要求队伍整齐，精神饱满，客人到时要同时鼓掌。C. 送别客人时，应向客人道别，祝愉快，主动为客人打开车门。、乘用电梯礼节A. 电梯到达时，应伸手示意等候电梯的住户，并说“请”然后用手挡住电梯门，使住户安全进入，你则最后进入，并站立在电梯铃牌前，以便随时为住户服务。B. 住户到达目的楼层时，你应用手挡住电梯门，并说“X楼到了”示意到达的住户走出电梯，微笑送别，说“再见”。C. 电梯停靠时，若电梯内很拥挤，你又站在134、前排，应先走出电梯让其它住户走出电梯，注意在电梯内不能旁若无人的谈话，以保持电梯内的安静。七、保安员的权限范围A.保安员权限：1.在当值期间，对发现可疑之人员，有权通知或送交公安机关处理，但无实施拘留、关押、审讯、搜身、没收财产和罚款之权力；2.对发生在执勤区域内的刑事案件或治安案件，有保护现场、维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力；3.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入本执勤范围；4.对于出入执勤区域内的可疑人员、车辆及其所携带的物品，按照规定进行检查；5.在当值中，如遇可疑人员暴力袭击，可采取最低限度保护自已；6.对携带匕首、三棱刀等管制刀具、枪支以及其它形迹可疑的人员有权进和行盘135、查监视，并报当地公安机关处理；7.对违反治安管理处罚条例的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚权利。B.队长、班长职权及纪律管理：1. 队长及班长在保安队伍中，应起带头作用。首先要明确自己也是一名保安队员，不能有特权思想。2. 队长、班长要管理好队员，对公司的各项规章制度要在日常工作及生活中贯彻执行。3. 队长、班长除按以上条例执行外，也要遵循下面条例：（1）当各班长所管理班内有三人次因违背条例被公司解聘或提出辞职，则班长按降职处理。（2） 保安队长所管保安队内，因有三人次因违背条例被公司解聘或提出辞职，则队长按降职处理。（3） 如果负责物业内发生被盗事件，当班人员负主要责任。按被盗物品价值136、一定比例扣罚：队长10%、班长15%、队员75%。八、门卫工作职责1、门卫定员，由各班内条件较好队员担任，只负责门口一切事务，不从事巡逻工作。2、台上人员站姿采用跨立或正立姿势，岗亭内人员可以稍坐，当某一时段进出非常密集时，应采用站姿执勤。3、熟记公司车牌号码及工作区域内业户车牌号码，当有上述车辆进出时，岗台上保安人员应由跨立变为正立，同时敬礼致敬，在岗亭内保安人员应提前升起栏杆，礼貌放行。4、当有外来车辆进门时，岗台保安人员用余光发现是外来车辆，应马上由跨立变为正立，再侧转45度，右手伸直，右手掌直立，掌心向外，做停车手势，左手左右摆动三下，指示车辆靠边停放，待车辆停止后，岗亭保安人员以齐步137、走向车辆，在驾驶室左侧停下，立正、敬礼、腰微弯，轻声询问“先生(小姐)，您好，请问您找那位”待问清拜访的单位，业户姓名，是否预约后，说“请稍等，我与主人联系一下”然后马上通知巡逻岗与业主联系：(1)电话接通，业主同意客人进来：保安人员应马上出门，到门口车旁，敬礼，发放机动车出入证，升起栏杆放行，岗台队员抬手敬礼。岗亭内队员应马上登记车牌号，拜访业户姓名，何时进入，机动车出入证号码等事项，等其出门时，登记出门时间。(2)电话接通，业户不同意接见或电话没有接通：保安人员应马上出门，走到车旁，敬礼，对客人说：“先生(小姐)，对不起，业主不在家，请与他下次约好再来，谢谢”，并请他留下口讯，转达业主。1138、当有公安，政府部门等有特殊标记或挂特殊牌照车辆进入时，稍做简单询问，即可放行，并做好登记即可，如是找公司领导，通知队长进行处理。2、有外来人进入时，应严加盘查，如找业主或公司员工，并发放机动车出入证，做好登记，出门时注销。当有车辆时，登记车牌号，并登记特征，出门时，对照合格，方可放行。要注意严禁推销人员入内。3、装修工人进门时，没有出入证，严禁放行。当有自行车时，应发放非机动车出入证，登记车牌号及特征，待其出门时，对照合格，方可放行，并注销。4、当辞职，解聘队员离开公司后，不允许再进入公司，如有私事进门找人，应按规定手续办理。5、每晚十点后，如有女士找保安人员，门岗一概不得放其进入，如有急事139、，可上宿舍通知当事人下来解决。6、当有非业户已登记的微型面包车或小型货车出门时，应拦下，检查是否有带出物品，如有，应开具物品出门许可单。7、出租车原则上不准进入小区，但遇到大雨或业户所带物品较多及其它特殊情况，可放入。保安人员应灵活掌握。8、负责接收电报、信件、书刊、报纸等。9、做好交接班记录。九、巡逻工作职责1. 巡逻定点，定片区，不允许串岗，混岗。2. 队员自己负责区域，应检查业户的门、窗是否完好，出入口、围墙、停车场处的安全设施是否良好。3. 当有车辆经过时，应侧立，行注目礼，不允许探视车内任何情况。4. 当有公司车辆进入大厦或公司领导进入大厦，应立正，敬礼。5. 巡逻时，碰到业户有困难140、，应主动上前询问是否需要帮助，如需要，在能力允许下尽可能提供服务。6. 巡逻时，应注意片区内是否有异常情况。一经发现，马上通知相关负责人解决。发现可疑人员及车辆，应礼貌上前盘问，确定情况可疑后，应要求可疑人员到门岗找队长或办公室人员解决。7. 在定点处，当巡逻完所有负责区域后，可以以站立姿势休息10分钟。8. 夜间巡逻时，应加强警惕，巡逻内容同上，完后，可以坐在椅子上休息10分钟，不允许打瞌睡或到空房睡觉。9. 夜间巡逻，在10：00以后，如发现有装修工人在物业内闲逛，应检查其出入证，并令其离开物业范围。10. 当门岗通报有客人找业主时，所在区域队员应观察车辆是否停放在拜访人门口，是否业主出来141、迎客等，如业主不在家，应劝其下次再来。11. 负责发放电报、信件、书刊、报纸等。12. 交班时，做好各种交接记录。十、监控工作职责1. 监控系统是物业治安防范的重要组成部分，是安全保卫的主要手段之一，其管理和运转的好坏直接影响到公司信誉和业主的财产安全，为此特制定本制度。2. 小区保安队长主管监控室的管理工作。其主要工作任务是：对监控室人员进行日常管理，随时掌握监控系统的运行情况，督促检查监控室和设备的清洁卫生，抽查观看监控系统录像资料和运转情况记录。3. 监控室人员配备三名，文化程度高中以上，从工作责任心强、素质高、表现好的保安队员中选拔，受队长直接领导实行三班轮流值班，每班工作时间由队长提142、出方案，报保安部经理审批。4. 监控人员的工作职责：(1) 24小时监视电视屏幕，出现报警信号，立即通知巡逻保安或门卫进行处理；情况严重时，应通知保安队长或保安经理进行处理。(2) 每晚18点至次日早8点，是监控人员监控的重要时段，要特别注意非公司和非业主等外来人员及车辆的进出情况，发现可疑之处立即通知保安队长或保安经理进行处理。(3)写好录相资料、设备运转及交接班记录。书写记录要作到认真细致、字迹清楚。内容必须包括：报警时间、地点、原因、处理结果；保安巡逻和门卫在岗情况及设备运转情况。(4)随时保持室内地面和设备的清洁卫生。(5)每早晚根据天气明暗情况，及时关闭或开启围墙灯、路灯、草坪灯等公143、共照明开关。(6)负责接听电话。5. 监控电话只许作为公用，不许打私人电话。电话费每月定额，超出部分由监控人员分担。6.监控室人员必须按设备操作规程进行开机或关机，操作键盘要轻按轻放，用力不得过猛。不许乱动，设置好的程序不准改变，系统出现故障不准乱拆乱卸，应立即报告保安队长或保安主管，通知保修单位及时修理。7.监控室人员必须尽职尽责，坚守岗位，不得擅自离岗、睡觉、吸烟、聊天、嘻笑、喧哗、看书报、听收录机、会客或做与工作无关的事情，否则按奖惩制度处罚条款处理。8.非监控室人员不得出入监控室。容许非监控室人员进入监控室将受纪律处分。十一、保安员内务管理制度1.保持宿舍清洁卫生，执行值日生制度，不随144、地吐痰，乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物；2.墙壁保持整洁，不能随意涂抹，粘贴和悬挂物品；3.床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋摆放整齐；4.帽子、腰带、杯、水桶等物均按指定位置摆放，保持内务的统一；5.室内严禁摆放易燃、易爆、剧毒及其它危险品；6.室内保持安静，不得在室内喧哗、打麻将、打扑克等以免影响其它队员休息；7.严禁在宿舍内煮食、饮酒、醉酒。8.室长由保安队长兼任，全面负责宿舍管理工作；9.未经室长同意，不得造访宿舍（物业公司管理人员除外）；10.严禁乱拉乱接电线,不得使用大功率电器。11.未经保安部经理允许，不得擅自留宿外来人员。12.违犯内务制度者，按照“奖罚145、制度”处理。十二、警棍使用规定1.警棍由保安领班保管，做好备案登记；2.领用时要注意爱护、隐蔽，不得随意摆动转借他人使用。无特殊情况不准滥用，防止损坏、丢失、被盗，如有损坏，照价赔偿；3.携带警棍保安员只有在以下情况方能使用警棍：4.贼人对管理公司的财产、员工及业主/住户生命构成危害时；5.贼人向我保护目标及保安人员攻击，行凶并构成实际危险时；6.贼人做案被发现后逃跑顽抗时；7.危急情况下非使用警棍不能自卫或完成任务时。除上述情况外，严禁使用。警棍使用后要详细登记上报备查8.警棍只用于自卫用途，使用时应避免敲击头部或要害，除警棍外，保安员严禁使用其它任何种类之物品作武器用。十三、对讲机的使用规146、定1.对讲机是保安日常工作中通讯联系的工具，在使用时必须严格按照说明中的规定使用；2.未经本部门经理同意，不得擅自把对讲机带离公司范围使用；3未经本部门经理同意，不能把对讲机借给与工作无关的人员使用；4.对讲机由保安经理负责保管。交接班时，交接人必须做好登记签收工作；5.员工在交接班时，应做好对讲机交接验收工作，以免出现问题时相互推脱责任。发现问题应做好记录并及时上报保安领班，并加以处理；6.保安员有责任爱护对讲机，凡遗失或损坏对讲机者按原价赔偿（特殊因公情况损坏除外）；7.携带对讲机时，应把对讲机放在腰带的右侧或用手拿着，不得任意摆弄，以保证对讲机时刻处于良好的使用状态；8.当值时，不得用对147、讲机闲谈与工作无关的事情；9.当值时，不得把对讲机调至其它频道对讲，严格按规定频率正确使用，严禁员工用机体敲打任何物体、私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理，若损坏视情况赔偿；10.在使用对讲机对话时，不能说不文明语言；11.对讲机使用时，一方对话完毕时应加上“完毕”。十四、保安人员考核规程（一） 考核细则1.着装整齐统一规范：头发光鲜、领带打正、帽子戴正、不挽袖、不卷裤腿、不留胡须、下班时间不在园区内穿背心、短裤、拖鞋，风纪严明；一处不合格降低一个等级；2. 文明服务礼貌待人：主动与用户打招呼并问好，遇领导及外来参观访问人员应起立、敬礼问候；纠正违规行为时应先敬礼；交接班时应互相问候148、并敬礼，按正规交接形式交接班；工作时间不游玩、嬉戏或取笑服务对象及其它人员；一处不合格降低一个等级；3.忠于职守乐于助人：坚守岗位、不脱岗、不做与工作无关的任何事情，认真做好工作记录，详尽登记工作中发生的大事；主动帮助用户拿取重物，为服务对象排忧解难；认真指引问路人；4.认真搞好本岗位环境卫生，每发现一处不合格降低一个等级；5.搞好内务卫生：床上用品应保持整齐干净；床上不得堆放杂物；被子叠成军队内务标准；地面清洁干净、墙体干净无低级庸俗张贴画；房内风扇、风口、插座、灯管（罩）表面无污渍、灰尘。一处不合格降低一个等级；6.保安领班评分：外出请假，请假不超假；尽职尽责，认真搞好本职工作；上班不看书149、阅报，不与人闲谈；不吃东西，不放闲杂人等进入岗亭；监督维护本责任区内卫生。每有一处不合格降低一个等级；7.保安经理评分：不倚不靠、不蹲、姿势端正；服从工作安排，遵规守纪，起带头表率作用；办事讲原则，工作认真负责；主动制止各类违规违章现象；认真巡查各岗，及时发现纠正保安员违规行为。 一处不合格降低一个等级。（二）评分考核办法1. 每月保安部经理按保安工作月检表项目，逐一对各个小区内的保安人员进行考核，考核共分六项：前四项每项A为20分、B为18分、C为16分、D为14分、E为12分；后两项每项A为10分、B为8分、C为6分、D为4分、E为2分。总分为100分，91100分为A、8190分为B、7150、180分为C、6170分为D、60分以下为E。2.本考核项目年末累计平均值将作为年终奖金发放和评选优秀保安员的依据。A级发放标准为奖金基数的120%，B级发放标准为奖金基数的100%，C级发放标准为奖金基数的80%，D级发放标准为奖金基数的60%，E级发放标准为奖金基数的40%，试用期内员工不享受年终奖。（三）保安员操练内容及考核标准序号内容号令要求得分备注1着装穿戴整齐，服装整洁，着统一制服。42仪容仪容端庄，精神饱满，头发要整洁，不准留大包头，大髯角和胡须，蓄发不得露于帽沿外，帽墙下发长不得超过1.5厘米。23集合(1)成班横队(一列横队)集合正确、迅速、基准兵到指挥员左前方适当位置，成立151、正姿势，其他人员以基准兵为准，依次向左排列自行看齐。2（2）成班纵队(一列纵队)集合基准兵迅速到指挥员正前方位置，成立正姿势，其他人员以准兵为准，依次向后排列，自行对正。24解散解散队列人员迅速离开原列队位置。25整齐(1)向右(左)看齐基准兵不动，其他队员向右（左）转头，眼睛看右（左）领队腮部，前四名能通视基准兵，自第五名起以能通视本人以右（左）第三人为度。3(2)以X X X为准，向右中看齐当指挥员指定以“X X X为准（或以第X名为准）时”基准兵答“到”，同时左手握拳高举，大臂前伸与肩略平，小臂垂直举起，拳心向右，听到“向右中看齐”的口令后，迅速将手放下，其他队员迅速向右（左）看齐。3(152、3)向前看迅速将头转正，恢复立正姿势。36出列X X X或第X名出列出列队员听到呼点自已姓名或序号“出列”的口令后，应答“到”然后，跑步到指挥员右侧前适当的位置或指定位置，面向指挥员成立正姿势。27入列入列听到“入列”口令后，应答“是”然后跑步进入队列中去。28立正立正两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约600，两腿挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾，两肩要平，稍向后张，两臂自然下垂，手指并拢自然微屈，拇指尖贴于食指的第二节，中指贴于裤缝头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼向前平视。49稍息稍息左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两脚自然伸直，上体保持立正姿势，身体重心大部分落于右脚。153、410停止间转法向右(左)转以右(左)脚跟为轴，右(左)脚跟和左(右)脚掌前部同时用力，使身体和脚一致向右(左)转900，体重落在右(左)脚，左(右)脚取捷径迅速靠拢右(左)脚，成立正姿势。3向后转同时右转的要求向后转180度。311齐步齐步走左脚向正前方迈出约75厘米着地，身体重心前移，右脚相同，上体正直，微向前倾，手指轻轻握拢，拇指贴于食指第二节，两臂前后自然摆动，向前摆臂时，肘部弯曲，小臂自然向里合，手心向内稍向下，拇指根部对正衣扣线，并与最下方衣扣同高。512正步正步走左脚向正前方踢出（腿要绷直，脚尖下压，脚掌与地面平行，离地面约25厘米）约75厘米，适当用力使全脚掌着地，同时身体重心154、前移，右脚相同，上体正直，微向前倾，手指轻轻握拢，拇指贴于食指。第二节，向前摆臂时，肘部弯曲，小臂略成水平，手心向内稍向，手腕下沿摆到高于最下方衣扣约10厘米处（约与第四衣扣同高，向后摆臂时（左手心向右，右手心向左）手腕前侧距裤缝线约30厘米。5序号内容号令要求得分备注13跑步跑步走听到口令，两手迅速紧握（四指蜷握，拇指贴在食指第一关节和中指第二节上）提到腰际，约与腰带高，拳心向下，肘部稍向里合，听到号令，上体微向前倾，两腿微弯，同时左脚利用右脚掌的蹬力跃出约85厘米，前脚掌先着地，身体重心前移，右脚要求相同，两臂前后自然摆动，向前提臂时，大臂略直肘部贴于腰际，小臂略平，稍向里合，两拳两侧各距155、衣扣线约5厘米，向后摆臂时，拳贴于腰际。514踏步踏步走停止间口令踏步行进间口令踏步两脚在原地上下起落（抬起时，脚尖自然下垂，离地面约15厘米；落下时，前脚掌先着地）上体保持正直，两臂按齐步的要求摆动，踏步时听到“前进”的口令，继续踏二步，再换齐步或跑步前进。315立定立定齐步和正步时，听到口令，左脚再向前大半步着地，两腿挺直，右脚取捷径迅速靠拢左脚，成立正姿势。跑步时，听到口令，再跑二步，然后左脚向前大半步（两拳收于腰际，停止摆动）着地，右脚靠拢左脚，同时将手放下，成立正姿势，踏步时，听到口令，左脚踏一步，右脚靠拢左脚，原地成立正姿势（跑步的踏步，听到口令，继续踏二步，再按上述要求进行。41156、6步法变换同齐步、正步、跑步步法变换，均从左脚开始、齐步、正步互换，听到口令，即换正步或齐步行进，齐步换跑步，听到预令，两手迅速握拳提到腰际，两臂前后自然摆动，听到口令，即换跑步进行，跑步换齐步，听到口令，继续跑二步，然后换齐步行进。5序号内容号令要求得分备注17行进间转法向右(左)转走左(右)脚向前半步（跑步时，继续跑二步，再向前半步）脚尖向右约450，身体向右(左)转900时，左(右)脚不转动，同时出右(左)脚按原步法向新方向行进，半面向右(左)转走，按向右(左)转走的要求转450。5向后转走左脚向右脚前迈出约半步（跑步时，继续跑二步，再向前半步）脚尖向右约450，以两脚的前脚掌为轴，向后157、转1800，出左脚按原步法向新方向行进，转动时，保持行进时的节奏，两臂自然摆动，不得外张，两腿自然挺直，上体保持正直。18敬礼(1)举手礼敬礼向右看敬礼上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处，手心向下，微向外张（约200），手腕不得弯屈，右大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者。4(2)注目礼面向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并且迎目送（右、左转头角度不超过450）。319礼毕礼毕迅速将手放下，成立正姿势，行注目礼者，并且将头转正。220脱帽脱帽双手捏帽檐或帽前端两侧，将帽取下，置于左小臂，帽微向前，掌心向上，四指扶帽檐或帽前端中央处小臂略成水平。2158、21戴帽戴帽双手捏帽檐或帽前端两侧，将帽迅速戴正。222坐下坐下左上腿在右小腿后交叉，迅速坐下，两手自然放在两膝上，上体保持正直。2序号内容号令要求得分备注23蹲下蹲下左脚后退半步，臂部坐在右脚跟上（膝盖不着地）两手自然放在两膝上，上体保持正直。224起立起立全身协力迅速起立，成立正姿势。225横队和纵队的互换向右 (左)转(停止间)向右(左)转走(行进间)整齐划一，动作标准。226指挥姿势正确，指挥正确，口令标准，宏亮。327报数报数横队从右到左（纵队由前向后）依次以短促洪亮的声音转头（纵队向左转头）报数，最后一名不转头。228总计100十五、突发事件应急预案1、 盗窃：（1） 当保安人员发159、现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用对讲机或电话向保安部经理/队长/班长报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶往被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场。（2） 保安员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况。（3） 保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用对讲机报告，但不应随意泄露案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“队长/班长，请你速到XX单位/位置”。（4） 保安队长/班长在接到报告后立即调集保安人员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。（5） 保安队长/班长到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要作出部置；向当事人或知情人了解犯罪嫌疑人的特征及逃离方160、向后，视情况立即组织保安人员去抓获犯罪嫌疑人。（6） 向保安部经理汇报，请示作出进一步工作指示。（7） 保安部经理根据案件损失及影响的大小向公安机关/上级领导报告案情。2、 打架（1） 当保安人员在巡逻中发现打架现象或接到打架报案时，应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时应向保安班长/队长报告具体位置、已伤的人数、参与打架的人数以及请求支援的范围。（2） 将现场围观人员劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场。（3） 将因打架造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。（4） 保安班长/队长在接到通知后，应立即调集现场附近的保安员进行增援，并迅速赶赴现161、场指挥。将当事人带回保安部，交由公安机关处理。（5） 向保安部经理汇报，请示作出下一步的工作指示。（6） 保安部经理搜集有关信息后应做好工作安排，处理善后工作，对于事态严重造成人员伤亡的，应立即与公安机关协调有关处理工作，并报告上级领导。3、 抢劫（1） 当保安人员发现有抢劫现象或接到抢劫报案时，立即用对讲机或电话向保安部经理/队长/班长报告现场的具体位置，然后迅速前往制止，并对现场进行保护。（2） 如犯罪嫌疑人仍在现场应立即抓捕回保安部，并请事主一起到保安部交由公安机关处理。（3） 向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况，如事主受伤则应视其情况送医院救治。（4） 在追捕犯罪162、嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安人员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。（5） 保安部经理/队长/班长接到报告后，应立即调集现场附近的保安员进行增援，并迅速赶赴现场指挥。将当事人带回保安部，交由公安机关处理。（6） 保安部经理应立即与公安机关协调有关处理工作，并报告上级领导。4、 凶杀（1） 当保安人员发现有凶杀现象或接到凶杀报案时，立即用对讲机或电话向保安部经理/队长/班长报告现场的具体位置，然后迅速前往制止犯罪行为，并对现场进行保护。（2） 封锁现场，在公安人员到达前，坚决禁止任何人员进出现场。（3） 如163、犯罪嫌疑人仍在现场应立即抓捕回保安部，并交由公安部门处理。（4） 对伤者应立即送往医院救治，在搬抬过程中所走过的路线及碰过的物件，均应进行认真仔细的登记。在公安人员到达时，立即将登记事项向公安人员报告。（5） 保安部经理/队长/班长接到报告后，应立即调集现场附近的保安员进行增援，并迅速赶赴现场指挥。（6） 保安部经理应立即与公安机关协调有关处理工作，并报告上级领导。5、 中毒事件（如煤气、食物中毒等）（1） 当保安人员在巡逻中发现中毒现象或接到中毒事件报告时，立即用对讲机或电话向保安部经理/队长/班长报告现场的具体位置及情况，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不在继续扩散，疏散现场的围观者。164、（2） 对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送往医院抢救。（3） 对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保温并立即送往医院抢救。（4） 保安部经理/队长/班长接到报告后，应立即调集现场附近的保安员进行增援，并迅速赶赴现场指挥。调查中毒原因，核准毒源是否以切断，防止有毒现象而造成不必要的伤亡。亲自护送中毒者到医院抢救，并将情况通知中毒者家属和向上级领导汇报。（5） 如果中毒事件是属犯罪行为所致，应及时向公安机关报告。灭火方案 一旦发生火灾，应做到沉着机智，积极地组织人力、物力，运用了解和掌握的火灾知识，开展及时有效的扑救工165、作，尽最大的努力地将火灾扑灭在初期或将火灾控制在最小范围，为公安消防赶到扑灭争取宝贵的时间，使火灾损失降至最小程度。一、 报警1、 任何员工发现或接到火情报告时，都应采取扑救，迅速准确的报警，并报告消防控制中心，消防控制中心在接到报警后，按照以下工作程序进行。2、 报警方法（1）拨打火警电话“119”（2）报警时应沉着、冷静、口齿清楚，准确无误。（3）告诉消防部：起火地点、街道名称、街道门牌号码或单位名称（及现场周围有特殊标志，以便消防部确认）（4）说明是什么物质着火，是否有人被围困，有无爆炸危险品，火势大小等情况。（5）不应急于挂掉电话，应注意接警员的提问，并正确、简捷的回答。（6）告诉消防166、部报警人的姓名、电话号码，以便联系了解情况 （7）报警后，立即派人到街道口或交叉口迎接消防车到来，帮助带路.二、 火灾扑救的组织1、 值班经理接到报警后，立即赶到火灾现场了解情况，并组织义务消防员携带灭火器材进行扑救。2、 义务消防队由全公司人员担任。3、 值班经理到火灾现场后，担任现场临时总指挥，直至公司领导赶到现场后，由公司领导组织和调动灭火所需人员、物质等进行灭火工作。直至公安消防赶到后，指挥权交于武警消防。三、 火灾的扑救1、 如有人员被围困时，应先想办法竭尽全力救人。2、 积极组织、引导疏散危险地区人员，将其撤离至安全地带。3、 根据热、燃烧物质的性质和灭火器性能及正确的灭火方法，开167、展扑救工作。4、 尽量查明起火的原因，如是电路引起的火灾，应及时切断电源，如是可燃气体引起的火灾及时关闭可燃气体阀门。5、 在火灾扑救中，设法抢救、疏散贵重物品。6、 在公安消防队赶到火灾现场后，准确介绍情况，并听从指挥配合灭火工作。7、 维护火灾现场秩序及作好安全保卫工作。 四、火灾现场的处理火灾扑灭后，再先做好火灾现场保护工作，协助公安机关进行现场勘察，等待引起火灾原因的鉴定。确定火灾原因后，经公安机关同意后，方可撤离火灾现场。五、 发生火灾各部门人员职责1、值班经理发生火灾时，应反映敏捷，指挥准确，组织有力情况说明方法有序（指扑救火灾过程）2、 保安部接警后，全部迅速赶到火灾现场，听从现168、场领导指挥带上灭火工具，投入灭火工作，并积极抢救，疏散被困人员，保护和疏散贵重物质，维护现场秩序，在公安消防队赶到后，准确地向其介绍火场情况，并积极配合灭火工作的开展，限制无关人员进入现场。3、 工程部接警后，与现场总指挥保持密切联系，准备随时切断电源，打开备用电源，关闭气体阀门，随时保证消防供水，并使各防火卷帘门、防火门全部关闭，阻隔火势蔓延，打开通风口，并使消防电梯降至低层待命，其它电梯一律禁止使用，及时为公安消防队提供所需小区资料以便尽快消除火灾。4、 义务消防员当发生火灾时，公司其余人员应保持冷静，听从现场负责统一指挥，见机行事，积极协助现场的火灾扑救工作。六、 消防疏散线路1、 当发169、生火灾时，千万不可乘坐电梯，最好从消防楼梯疏散撤离火灾现场（各楼层有消防疏散标志牌）2、 楼层中间发生火灾时，其疏散路线为：到顶楼打开消防通道从 另一个单元疏散撤离3、 疏散时应尽量向下（地面）靠近，靠墙角进行移动以便公安消防。救援。4、 发生火灾时，疏散下楼时应遵循让“老、弱、病、妇、孺”先走“先人员、后物质”“先上后下”的原则，切不可应慌张造成拥挤而阻塞疏散通道。七、 消防安全三级检查 1、 公司经理（公司领导）每半年带领消防安全部门对公司整个辖区进行一次安全消防大检查。其内容：（1）对重大火险隐患进行督促、整改。（整改通知单到具体责任部门）（2）对消防设备设施的完好状态，消防监控系统进行170、检查，确保正常使用和操作灵敏性。（3）对电气设备、线路、煤气管道系统、仪表、阀门，进行检查。以上要有完整的检查记录备案八、安全消防组织1、万邦物业消防安全领导小组组长：组员：2、万邦物业义务抢险组组长：组员：保安部全体成员3、XX公安分局消防科九、万邦物业消防人员设置1、消防总指挥由物业公司总经理担任2、消防管理人员设5人，由物业公司、业主委员会共同选派3、各消防安全组设7至9人，组长由各部门负责人担任5、 义务抢险队设20人，由保安部共同组建。消防演练（培训）计划方案一、 时间、地点、方式、演练分二个阶段进行，地点在西景花园。1、培训阶段：2、集中演练阶段：二、 目的1、通过培训、明确各自职171、责与分工，强化防范意识；2、通过集中演练、检查各部门协调能力。三、 组织（1）培训阶段各部门分阶段进行实际分工内容的培训，并相互参观学习。（2）通过集中演练阶段 、由物业公司值班经理指挥，各部门合作演练，全公司在岗当班人员参加。（3）现场监督公司安全防火领导小组成员及业务主管部门人员。四、 灭火工作各岗位步骤（1）公司总经理（值班经理）消防灭火由公司总经理全权指挥，当公司总经理未在时，则由值班经理自动接替行使最高指挥权。步骤：1、火灾发生时，负责小区义务消防队的召集与指挥。 2、火灾发生时，负责安排各部门灭火组织分工。3、火灾发生时，负责与消防队及消防监控室的总体联系协调。（2）、消费监控室值172、班员1、立即通知值班经理火速通报各部门2、用消防广播疏散被困人群3、同时向“119”报警说明情况4、协助灭火工作的开展（3）保安部接受分工后，按下列步骤操作：1、迅速集合义务消防队员，并火速赶往火灾现场。2、对消防队员进行分工： （1）一组人员迅速跑步到火灾区投入先期扑救，以控制火势扩大。（2）一组人员迅速到火灾楼层，分别向上下层住户通告火灾情况，通告用语“您好，某某楼层发生火灾，请您及你的家人迅速通过安全楼梯撤离：请不必惊慌。”（3）一组人员迅速到消防楼梯内，负责维持人员疏散秩序，疏散时，应组织人员向楼下撤离；若向下消防通道被大火阻断，无法通过时，应迅速改向屋面撤离，并向外部发出求救信号（4173、）指定一名负责小区及火灾现场保卫工作。（4）保洁、综合事务部1、 安排一人手持扩音器向小区住户通报火灾情况，内容包括火灾位置、火势大小、疏散要求。2、 安排一组人员至火灾楼座处，向救险人员提供毛巾等防护用具、用品。3、 安排一组人员负责人员撤离至楼下后的疏散秩序的维持。4、 安排一组人员协助保安部做好小区安全保卫工作。（5） 工程部1、 负责完成消防控制室所发出各种指令的操作。2、 负责抢修期间，各类消防设施设备的运行与监督。五 培训演练内容及要求（一）消防控制室值班员在火警发生后，应迅速采取措施。1、 迅速确定主机火警显示位置。2、 位置确定后，立即通过对讲机通知火警区就近人员前往查看确认火174、灾是否发生。2、 火警经确认后，值班人员立即向值班经理报告并按火警紧急操作程序操作。（二）工程部值班室1、迅速按消防控制室指令，赶至配电室、泵房、电梯等设备处进行相应操作。2、消防电力、泵房等设备设施运行进行监护。六、 灭火演练器材1、灭火器：2gk干粉灭火器4具、水带2圈、消火水枪2支。2火源:2个铁桶,内装燃料。3程序:一组（4）人将火源点燃,保安员提取灭火器,在10米-20米处起跑,同时拉开保险销,用灭火剂将火扑灭。二组（4）人到消防栓处取出消火水枪、水带。2人迅速将水带各自接上水口，（准备开水阀）；2人迅速将水带引到火场（保持喷射姿势）七、演练要求1、 熟悉灭火的基本方法。2、 准确、175、敏捷、得当的处理问题。八、总结会停车场管理制度一、车辆进入本停车场停泊,须按规定读卡交费,并服从车场管理人员调度.二、车况不良或车辆漏油不得进入停车场.三、不得携带易燃易爆剧毒等危险品进入停车场.四、车辆进入后,按车场的指引箭头提示语或管理人员指挥行驶,不得逆行,速度5公里/小时.五、不得在停车场内加油修车.六、爱护停车场设备设施,不得乱丢垃圾杂物等:若损坏停车场设备设施,须照价赔偿.七、车辆须泊入指定车位,不得跨车位停泊,否则按所占车位收费.八、驾驶员离开前须检查车门车窗是否关好,不得在车内存放贵重物品:若车况有问题,须在登记表上签名认可.九、不得在停车场内长时间停留或在车内睡觉.十、车辆不176、得堵塞停车场行车道,否则管理公司将采取强制措施疏通车道,一切后果由该车驾驶员负责.十一、驾驶员遗失磁卡,须出示本人身份证驾驶执照和行驾证登记后方可离场.临时停车的车辆磁卡遗失,按入口处登记的时间计算停车费.自行车、摩托车管理制度一 住户需到财务室办理登记手续后领取停车证二 住户领到停车证后，应把停车证挂于车上，凭此证享有非机动车的管理服务，未挂停车证的车辆视为临停车辆。三 临停车辆按照公司规定收取停车费四 自行车（摩托车）必须按规定位置停放，如有违反后果自负五 存放车辆的人员，要热情、礼貌接待每一位停放车辆的人员六 存放车辆的人员受住户（客户）的监督如有住户反映情况办公室将进行查处七 严格遵守177、公司管理制度，确保非机动车辆安全收发信报管理制度一 住户需要订阅的报刊杂志，请先到收发室办理报刊订阅登记二 对于快件（包裹、挂号）必须作好登记，由收发室发至住户并签字三 收发信件人员必须遵守公司的管理规章制度，严格要求自己确保信件、报刊的发放无误四 保安人员必须在每天规定的时间内把信报发至箱内五 对在分类报刊过程中，出现差错时要及时向住户耐心、诚恳、礼貌的解释，使住户满意六 对住户提出的问题要作好登记并进行检查和落实七 收发室人员每月要进行核对报刊订阅的日期保安部安全事故记录表 年 月 日时 间事故地点责 任 人事故起因及现场：事故过程：值 班 人处理结果：处 理 人事故分析：备注:保安部交接178、班记录年 月 日自 时 分 起自 时 分 起自 时 分 起自 时 分 止自 时 分 止自 时 分 止交班人:交班人:交班人:接班人:接班人:接班人:记载事项:记载事项:记载事项:备注:备注:备注:来访人员登记表来访人姓名性别证件号码联系电话被访门牌号来访时间离开时间值班人备 注保安部物品领用登记表物 品 名 称数 量型 号领用时间领用人签字经 手 人备 注清洁、绿化管理规程一、总 则环境卫生是21世纪的主要趋势，也是物业管理综合服务的主要内容之一，是直接代表我们物业管理公司对外形象的一个重要窗口。因此，清洁、绿化队伍中的每一位成员都必须具备过硬的思想作风和全面的业务素质，树立良好的服务意识和服179、从意识以及环境保护意识，与业户一起共同创建一个整洁，舒适，优美，文明的生活家园。二、保洁、绿化组织机构综合事务部经理保洁班长绿化技术员保 洁 员绿化维护工说明：1、保洁、绿化共 人。2、保洁、绿化员每周休息一天，由综合事务部经理安排。上班时间：上午7：30-11：00下午1：305：30三、 保洁、绿化人员的上岗前培训1、新员工上岗培训：新保洁、绿化人员在上述考核后，经公司领导同意录用为本公司员工后，在具体安排工作前，应由综合事务部对其进行为期1周的培训，对不适应该工作岗位的人员可以对其解聘。培训内容如下：（6） 熟悉公司的管理规章制度。（7） 学习相关的法律法规。（8） 必须熟悉物业内相关情180、况。（9） 熟悉公司内工作人员姓名、职务。四、保洁、绿化人员职业道德1、忠于职守，尽职尽责所谓“忠于职守，尽职尽责”就是要求保洁、绿化人员忠于自己的工作。干上这一行就要热爱这一行，做工作全心全意，自觉、主动履行所干工作的职责，做事不推委。2、兢兢业业，热情服务“兢兢业业，热情服务”就是要求保洁、绿化人员在工作中谨慎，勤恳，认真，负责。埋头苦干，任劳任怨，任何时候都不能把个人情绪带到工作中，必须认真，细致，谨慎的完成本职工作，为小区业主或使用人服务3、积极主动、讲求实效“积极主动、讲求实效” 就是要求保洁、绿化人员要做到人找工作，不要工作找人。干工作时讲实效，记住时间就是金钱。质量就是生命。凡有181、业主或使用人需要做的事，都要分秒必争。4、遵守纪律、奉公守法“遵守纪律、奉公守法”要求保洁、绿化人员能够遵守企业规章制度，不以权谋私。坚守岗位，集中精力把本职工作做好。5、文明礼貌、提高素质文明礼貌是人类进步的象征。保洁、绿化员工基本礼貌文明用语：“您好、请、对不起、谢谢、再见”，提高自己的文化素质和业务技术。6、掌握技能不断的了解和学习保洁、园林技术中的新知识、新工艺、新办法、新成果。五、保洁、绿化人员的职责范围1、部门经理职责（1）按照公司总体管理方针负责制订清洁卫生计划并组织、实施各项清洁服务工作。（2）定期检查和指导小区内保洁、绿化人员的工作，确保达到标准。（3）安排保洁、绿化人员的班182、次和休假，对其日常工作进行考核。（4）分配及控制保洁、绿化用品和用量。（5）开展各类保洁、绿化业务，为公司创收。（6）对下属员工的任免，有建议权。（7）组织保洁、绿化人员进行学习和培训。（8）采取各种形式对物业区域内环卫方面知识进行宣传以增强业主或使用人的环境卫生意识。 2、保洁、绿化领班职责（1）领班在保洁、绿化队伍中，应起带头作用。首先要明确自己也是一名保洁、绿化人员，不能有特权思想。（2） 领班要管理好队员，对公司的各项规章制度要在日常工作及生活中贯彻执行。（3） 领班除按以上条例执行外，也要遵循下面条例：A、当各领班所管理班内有三人次因违背条例被公司解聘或提出辞职，则领班按降职处理。B183、检查队员所使用的工作器具完好情况，督促队员爱护工具和设备。C、对所需的保洁、绿化用品进行上报。3、保洁工职责（1）服从上级安排，按规定保质、保量的完成本人负责区域内的保洁、绿化工作。（2） 遵守公司相关规定，未经允许，不得擅自离岗、早退。（3） 对乱扔垃圾破坏公共环境的行为，要进行劝阻、教育。（4） 根据上级安排，协助其他部门的工作。（5） 接受所在地环境卫生管理部门的业务监督和指导，积极配合环卫部门搞好小区内的环境卫生工作。4、 绿化养护管理人员职责（1） 全面负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理。（2） 对损坏花木，践踏草坪的行为、要劝阻、教育。（3） 负责绿地、花木的浇水、施肥、除杂草184、松土、防病虫、喷药、修剪、整形、养护等工作。（4） 妥善保管、使用好各种工具和肥料、药品等（5）负责对外有关绿化经营技术业务工作。六、保洁、绿化操作细则要求（一）保洁操作细则 1、做好“五定”。即清洁卫生工作要做到：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。综合事务部应在小区内所有应清扫保洁的部位设专人负责清扫保洁工作，明确保洁人员的具体任务、工作时间、以及应达到的质量标准等。 2、做到“七净”、“六无”。物业管理的区域清洁保洁标准应做到“七净”、“六无”。七净是指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、电线杆根净、墙根净。“六无”是指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸果皮、185、无明显粪迹和浮土、无污水赃物。 3、垃圾清运及时，当日垃圾当日清除，设立垃圾桶，实行垃圾袋装化。 4、保洁管理的操作细则要求，可分为每日管理、每周管理和每月管理，以便在管理中进行定量、定期检查考核。5、 每日保洁要求 保洁区域（内容） 保洁方式 保洁次数 指定区域内道路（含人行道） 清扫 2 指定区域内绿化带（含附属物） 清扫 2住宅各层楼梯（含扶手）过道 清扫抹擦 2住宅生活垃圾垃圾箱内垃圾 收集，清除 1电梯门及轿厢 清扫抹擦 2园区内各建筑小品、道路 清扫抹擦 3男女卫生间 拖抹，冲洗，抹擦 4商场、商铺等 清扫 24信报箱 抹擦 1共用部位窗户，排风口百叶 抹擦 16、 每周保洁要求保186、洁区域（内容） 保洁方式 保洁次数 天台、天井 清扫 1各层公用走廊 拖洗 3电梯表面保护膜 涂抹 1地台表面 拖扫 27、 每月保洁要求保洁区域（内容） 保洁方式 保洁次数共用部位天花板，四周墙体 清扫 1共用部位电灯灯罩，灯饰 抹擦 1装饰地面表面打蜡 涂抹 1卫生间抽气扇 抹擦 2园区内整个地面 冲洗 12（二） 绿化操作细则1、 浇水：根据季节、气候、地域条件、植物品种、生长期决定浇水量2、 施肥：根据季节、气候、土质、植物品种、生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量。比如，植物长叶要施肥，开花期要施肥。3、 锄杂草、松土：杂草指非人工种植的草类，必须根据管辖 区大小决定锄草量；松土也187、一样。 4、修剪整形：必须根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形。修剪树木一般在冬季。5、 修剪强度一般分三级（如下图）修剪种类 修剪程度轻修 一年枝条长度的1/51/4中截 一年枝条长度的1/31/2 重修剪、重截 一年枝条长度的3/42/3轻疏 全树枝条的10%中疏 全树枝条的10%20%重疏 全树枝条的20%以上6、 除病虫害：根据病虫害发生规模实施综合治理或创造有利于植物生长的良好环境，提高植物的抗病虫害能力。七、工具、药品使用规定1、保洁用具如：扫帚、毛巾、垃圾袋等在使用期间以内应尽量节约，但不能影响正常工作。2、保洁工在上班期间应明确自己的工作目的，不要随意用188、工具去敲打墙面或不应该接触的地方。3、工作用具在使用完以后，应清洗干净，按指定位置统一摆放。4、在绿化养护过程中使用工具要按使用说明正确使用。5、植物除病虫害时，药液要按比例配制使用，配好的药液要及时使用，不要存放。6、药液每次使用后，要及时清洗盛过药液的器具。7、每次用药时应采取相应的防护措施。8、未经上级领导允许，不得将工具或用品私自带离小区。 交房管理规程一、 目的 规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住。二、 适用范围 适用于业主入住的管理工作。三、 职责1、 管理处主任负责组织安排交房工作。2、 财务部负责收取各种费用。3、 保安部负责维持小区内秩序。4、 签约管理员负责与业主签订各189、种协议。5、 工程部负责验房和整改工作的跟踪、水电开通工作。6、 保洁人员负责交房时小区内的清洁和保洁工作。7、 接待管理员负责接待业主、业主来电咨询、登记验房整改信息，并将此信息整理后转交管理处主任。8、 开发商销售部负责验证业主身份。9、 开发商财务部负责核对业主交纳房款情况。四、 交房资料的准备1、 根据小区的实际情况编写和印刷业主公约、业户手册、装修管理协议、前期物业管理服务协议、消防安全责任书、入住通知书等。2、 印刷以下各类入住表格 （1）装修申请表、装修退款申请表、装修日常巡查表（2）业主家庭情况登记表（3）业主入住验房表（4）资料领取清单（5）其它各类表格。五、 交房时的环境布190、置1、 小区内环境：（1） 入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁西景花园”等，插彩旗，营造热烈的气氛。（2） 插指路牌，由出入口处到管理处，指路牌标明“管理处”字样。（3） 入口处标明管理处办公地点和办公时间。2、 管理处办公环境：（1） 挂灯笼、飘小彩带、摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。（2） 张贴醒目的“入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然。（3） 管理人员着装整洁，精神饱满。（4） 办公室内资料摆放整齐有序。六、 发出入住通知书内容详见“入住通知书”。七、 入住手续的办理1、 验证（1） 开发商销售部负责验证业主身份，并在入住流程手续书上191、签章认证。（2） 开发商财务部负责核对业主交纳房款情况，并在入住流程手续书上签章认证。（3） 管理处管理员再次对业主身份进行核对。2、 签署相关的协议（1） 签约管理员将业主公约、前期物业管理服务协议、消防安全责任书交给业主并请业主详细阅读。（2） 请业主签署上述协议。（3） 签约管理员将签署好的上述协议一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。3、 资料的发放管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取清单上签字：（1）业户手册（2）业主公约（3）前期物业管理服务协议（4）消防安全责任书（5）业主入住验房表4、 交纳相关费用管理员指引业主到财务处交纳相关费用，财务处根据收款项目开具收192、款发票或收据。一般情况下，费用包括以下项目：（1） 预交三个月的物管费。（2） 预交水、电、气费。（注：交费金额详见“入住通知书”）5、 验房（1） 业主在办理完上述手续后由工程部人员带业主进行验房，并请业主业主将房屋存在的问题填入业主入住验房表中。（2） 房屋经验收合格的，验房人员应请业主在业主入住验房表中签字确认。（3） 验收中发现问题，管理处应通知开发商在7天内给予解决，并将整改结果通知管理处。 A：开发商在7天内未整改完毕的，管理处应将整改情况反馈给业主，并告知具体再验收时间。 B：整改完毕后，由管理处通知业主二次验收，二次验收不合格的，由管理处主任进行跟进，并依据物业公司与开发商签订193、的物业管理委托合同中的保修条款要求开发商尽快解决。6、 发放钥匙（1） 业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，验房人员应将业主房屋钥匙全部交给业主。（2） 如业主收楼有问题，验房人员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把进户门钥匙在管理处以供维修时用。（3） 业主在领取钥匙后，验房人员应要求业主在业主入住验房表中签字认可。入住通知书尊敬的 女士/先生：您好！您所认购的“西景花园”小区 栋 单元 号以经政府相关部门、开发建设单位等组成的验收小组验收合格，准予入住。XXXX物业管理有限公司的全体员工真诚欢迎您入住本小区，为方便您办理入住手续，现将办理入住手续时的有关事项通知如下：一、 办理入住手续的194、地点、时间：1、 地点：XX市XX区二环路西三段 6号，“西景花园”小区会所内。2、 时间： 年 月 日至 年 月 日。二、 办理入住手续应携带的资料：1、 入住通知书。2、 业主及家庭成员的身份证及复印件一份。3、 入住本小区家庭成员的近期一寸彩色免冠照一张。4、 业主委托书（委托他人办理时需带）。5、 营业执照及复印件一份（公司购房时需带）。6、 购买房屋的销售合同。三、 入住时应交纳的费用：1、 预交3个月的物管费（住宅按建筑面积1.2元/月计，商铺按建筑面积2.4元/月计）。2、 预交300元的装修期间水、电费。四、 请您在接到通知后按规定时间到指定地点办理入住手续，逾期不办理的，视为195、入住。五、我们真诚期待您的光临！XX金攀置业发展有限公司XXXX物业管理有限公司年 月 日 业主入住手续书 NO：_女士/先生：您所认购的“西景花园”_栋_单元_号已具备交房条件，请您仔细阅读“入住通知书”后，按下列顺序办理入住手续。（1） 开发单位销售部 （2）开发单位财务部 （3）物业公司财务部 （4）小区管理处入住资格审查合格特此证明（签章）房款已验证特此证明（签章）已付清相关费用特此证明（签章）交房完毕特此证明业主签字：XX金攀置业发展有限公司XXXX物业管理有限公司 年 月 日业主家庭情况登记表业主姓名： 房号： 编号： 填写日期： 年 月 日称 谓姓 名性别出生年月民族证件名称证 196、件 号 码工 作 单 位联 系 电 话照片照片照片照片照片照片照片照片户主户口所在地建 筑 面 积购房合同编号入住通知单编号房 屋 性 质房 屋 用 途备注：业 主 入 住 验 房 表小区名称: 房号: 联系电话: 年 月 日验收项目天花板墙面地面门门锁窗照明灯开关电插座备 注客 厅厨 房餐 厅卫 生 间阳 台卧 室验收项目地漏排污管给水管洗涤盆水龙头坐便器煤气表水表电表防水备 注厨 房卫 生 间阳 台配 电 箱空气开关对讲插座光纤插座电话插座网络插座气表底数水表底数电表底数钥匙领取情况备 注:业主验收意见:业主签名/日期:管理处意见:经办人签名/日期:注:若该项目业主满意或认可,请打“”;若197、该项目业主有异议,请在该项目备注栏中签意见资料领取清单小区名称：西景花园 NO：资 料 名 称数量（份）备 注住户手册1业主公约1前期物业管理服务协议1消防安全责任书1业主入住验房表1接收人（签字）： 交件人（签字）：年 月 日 年 月 日前期物业管理服务协议本协议当事人甲方：XXXX物业管理有限公司乙方：甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主）前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止。本物业名称：西景花园乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：类 型：商住198、楼（小高层电梯公寓）座落位置：XX市XX区二环路西三段6号建筑面积： 根据全国物业管理条例等相关规定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、 甲方的权利义务 1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和业主公约并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和业主公约的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第199、三方；6、根据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每6个月公布一次物业管理费用收支账目表；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件以书面形式告知乙方，并与乙方签订西景花园装修管理协议；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起30日内，与业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；二、乙方的权利义务1、 参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、 监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向200、甲方提出意见和建议；3、 自觉遵守本物业的物业管理制度和业主公约；4、 依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用；5、 装饰装修房屋时，应遵守“西景花园”装修管理程序；6、 不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因需要使用共用部位、共用设施设备的，应事先以书面形式通知甲方，经甲方同意后在双方约定的期限内使用。乙方在使用过程中应遵守“西景花园”商品房买卖合同补充协议中的相关规定，如造成损失的，乙方应给予相应的赔偿。7、 转让房屋时，应事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议； 8、因承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业主公约而造成的损失、乙方201、应承担相应的责任； 9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第二条 物业管理服务内容一、 房屋共用部位的维护和管理共用部位是指楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、池、井、停车场、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。三、公共环境卫生公共环境卫生是指公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集与清运(清运费按政府202、规定标准执行)。四、秩序维护内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。五、交通秩序与车辆停放的管理内容：维护小区内的交通秩序，尽量保证小区内道路畅通、车辆的归位停放。六、房屋装饰装修管理详见“西景花园”装修管理程序。第三条 物业管理服务质量一、 房屋外观：整洁、亮丽，符合有关部门的要求。二、设备运行：在一般情况下，保证其正常使用和运行。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：按期保养，保证使用。四、环境卫生：公共区域每日清洁、保洁，无明显垃圾留存，定期除“四害”。五、绿化：根据不同季节和天气情况，对不同品种的植物进行施肥、浇水、除病虫害、修枝等养护，尽量确保小203、区内植物生长良好、外型美观。六、交通秩序与车辆停放：进出有序，归位停放。七、安全服务：执勤人员24小时在岗，管理小区出入口、停车场、维持小区公共秩序，不定时巡逻本物业内的公共区域。八、消防：建立执行消防制度，配备消防器械，定期检查、保养，使其处于正常状态。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：日常维修：4小时内物业维修人员及时到场率100%，并尽快排除故障。小修：2小时内物业维修人员及时到场率100%，并尽快排除故障。大中修：由专业公司处理。第四条 物业管理服务费用一、 乙方交纳费用时间：物业买受人自物业竣工并交付使用之日起，按物业合同约定足额缴纳物业服务费用。 二、住宅按建筑面积每月每平204、方米 1.2 元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米 2.4 元；四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方或承租人交纳；五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及水、电、气等各项费用。六、物业管理服务费用标准按政府指导收费标准及市场价格调整；七、交纳费用时间：每月2830日。第五条 其他有偿服务费用 一、车位使用费由甲方按下列标准向车位使用人收取，停车场费用标准按政府指导收费标准及市场价格调整：机 动 车1、车 库200元/月辆400元/月辆。2、露天车位100元/月辆200元/月辆。3、临时车位按市物价局颁布的收费标准执行。4、摩托车：20元/月辆。5、购买车位的业主每月每个车位205、向甲方交纳车位维护费：3050元。非机动车1、电动自行车：10元/月辆。 2、自 行 车：5元/月辆。 3、老 年 车：10元/月辆。二、甲方对业主或物业使用人的房屋自用部位，自用设备、毗连部位的维修养护及它特约服务，由当事人按实际发生的费用计算。第六条 代收代缴收费服务受有关机构或个人的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、光纤费、宽带费、电话费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按规定执行。第七条 维修基金的管理与使用根据XX市人民政府第103号令XX市住房专项维修资金管理暂行办法的规定执行。第八条 保险一、 受业户委托房屋共用部位、共用设施设备的保206、险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；第九条 违约责任一、 甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并且每逾期一日将按欠款总金额的5收取207、滞纳金。第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，因甲方采取紧急措施而造成乙方财产损失的，双方按有关规定处理。第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，双方按有关规定处理。第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均按照国家有关法律、法规和规章执行。与或国家规定相抵触的，以国家规定为准。第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。第十208、四条 本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十五条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送（物业管理行政主管部门）备案。第十六条 本协议自签字之日起生效。甲方(签章)： 乙方(签章)：代 表 人 ： 代 表 人 ： 年 月 日业主公约第一条（本物业的基本情况）物业名称： 西景花园 物业类型 商住楼(小高层电梯公寓) 物业业主总户数 508 户 总建筑面积（m2） 56704.6 物业座落位置：XX市二环路西三段6号 公共场所及公用设施状况： 第二条 为维护本物业全体业主、使用人的合法权益和物业管理区域内的公共秩序，保障物业的安全与合理使用，维护并营造安全、文明、方209、便、舒适的生活与工作环境，根据现有物业管理相关法律、法规、规章和规范性文件制订本公约。第三条 本公约的订立、修改、通过、生效等遵照XX市物业管理业主大会规则的规定。第四条 （本物业业主在物业管理中的权利）1、 依法享有所拥有物业的各项法定权利。 2、有权就物业管理的有关事项向业主大会及其办事机构、物业管理公司提出投诉，并得到答复；有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评。 3、有权依法通过民主程序与其他业主一起对本物业实施民主管理。具体是： 参加业主大会会议的权利及业主大会会议上的建议权、表决权； 业主委员会委员的选举权和被选举权； 对业主公约、业主大会章程和物业管理工作报告等的审议权；210、 请求召开业主大会会议的权利； 监督业主大会及其办事机构业主委员会的工作，监督物业管理公司履行物业管理服务合同的情况。4、对本物业区域内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活与工作的行业，有权检举、投诉。第五条 （本物业业主在物业管理中的义务）1、 本物业全体业主均须自觉遵守本公约和业主大会章程。 2、业主与他人建议合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，还应告知并要求对方遵守本物业管理的有关制度和本公约，并承担连带责任；在转让所拥有物业时，应告知受让人有关本物业管理的制度，并将本公约作为转让合同的附件。3、执行业主大会及其办事机构-业主委员会的决议、211、决定。4、维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守XX市市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定。5、遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；并配合物业管理公司的管理服务活动。6、依照物业管理服务合同交纳物业管理服务费；根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金。7、进行室内装饰装修时，遵守建设部住宅室内装饰装修管理办法和XX市城市房屋装修结构安全管理规定；在工程开工前，向物业管理公司申报登记，清楚物业管理公司告知的关于装饰装修管理协议，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业；不212、得拒绝和阻碍物业管理公司依据装饰装修管理协议的约定，对装饰装修活动的监督检查；不得因房屋装修影响毗邻房屋的使用安全。8、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共用部位、共用设施设备的，应事先通知物业管理公司，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。9、委托物业管理公司对自用部位的有关设施设备进行维修、养护的，应自行支付相应费用。10、房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定或约定应由业主单独联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护；拒不进行维修养护的，由本物业业主委员会委托物业管理公司进行维修养护，其费用由当事业主翻定或约213、定分担。11、当物业管理公司对物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主应予配合；人为造成本物业共用部位、共用设施设备或其它业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏责任人修复或赔偿经济损失。12、为防止水、气泄漏或火灾对上述灾害及时进行有效的处理，业主使用人须主动向物业管理公司预留家庭主要成员的紧急联系方式；业主使用人也应配合物业管理公司对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。13、在本物业范围内，不得有下列行为： 擅自改变房屋建筑及共用设施设备的结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等； 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建214、； 占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车房（棚）等共用部位、设施及公共场所（地）； 损坏或擅自拆除、截断、改变连接改造供电、供水、通讯、排水、排污、消防等共用设施； 不按规定堆放品、丢弃垃圾、高空抛物； 违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家畜、宠物等； 践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品； 影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等； 随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音； 擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮莲、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理； 使用电梯时超载、运载粗215、重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁； 进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为 法律、法规及政府规定禁止的其他行为。第六条 （本物业业主大会）本物业业主大会按XX市物业管理业主大会规则的规定予以设立和运作。本物业业主大会对重大事项作出的有效决定，使少数业主利益受到损失的，其他应给予相应补偿。涉及修改本公约、修改业主大会章程、调整物业管理公共服务费标准、选聘与解聘物业管理公司、筹集物业专项维修资金、物业管理诉讼、分担业主委员会活动经费等重大事项的，必须由业主大会会议以三分之二以上投票权数通过决定。第七条 （本物业业主委员会）在本物业内，只成立一个业主委员会。本物业业主委员会的216、成立和运作，遵循XX市物业管理业主大会规则的规定。第八条 业主大会和业主委员会的经费本物业业主大会和业主委员会议事活动所需的费用，不包含在本物业区域内物业管理公共服务费中，在业主大会会议通过后，由全体业主按各自拥有的物业权属份额分担。第九条 （本物业管理服务合同的订立）本物业由业主委员会根据业主大会授权以合同形式委托一个物业管理公司实施统一的专业化物业管理服务。本物业业主委员会可以通过招标或其他方式选聘物业管理公司，并与业主大会选定的物业管理公司订立、变更或解除物业管理服务合同。第十条（本物业的管理服务费分担）本物业管理公共服务费标准由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在物业管理服务217、合同约定期限内付清；代办服务、特约服务由业主按规定或约定支付相应费用。第十一条（本物业共用部位、共用设施设备的专项维修资金）本物业建立的物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，其归集、管理、使用执行XX市物业专项维修资金管理办法的规定。第十二条 （本物业的共用部位、共用设施设备的保险）本物业的共用部位、共用设施设备的保险由全体业主按其物业权属份额大小享有权利、履行义务，由实施物业管理服务的物业管理公司代行办理相关手续；业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。第十三条 （物业管理诉讼）物业管理诉讼的责任由本物业区域内全体业主共同承担；经业主大会授权，由业主委员会具体实施；物业管理诉讼费用由218、全体业主共同承担。第十四条 （违约责任）因违反本公约或不遵守本物业业主大会、业主委员会的决议、决定，而造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的，当事人应承担赔偿责任。业主、使用人逾期不交纳其应承担的物业管理服务费及按规定应交纳的其他费用，本物业业主委员会应协助物业管理公司向业主、使用人追收、以保障本物业管理的正常进行；其他业主也可根据本公约依法提起诉讼；物业管理公司可以向县级以上物业管理主管部门申请限制业主出租、转让和抵押其拥有的物业，也可依法直接向人民法院起诉。业主、使用人不按期交纳本物业专项维修资金，致使本物业共用部位、共用设施设备在保修期满后无法得到及时大修、中修和更新、改造的，由业主委219、员会负责催收，催收未果的，由业主委员会依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，触犯法律的依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究当治安管理处罚责任。第十五条（本公约的修改补充）本物业业主大会可根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充，并报物业管理主管部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效。无须经业主重新签订。第十六条 （本公约纠纷的处理）业主之间因本公约发生的纠纷，由本物业业主委员会协调，协调不成的，可提请物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。第十七条（本物业的使用人在物业管理活动中的权利和义务）本物业使220、用人在物业管理活动中的权利和义务由业主和使用人约定，但不得违反相关法律法规规章等规定和本公约及本物业管理区域内的相关管理制度。第十八条（本公约的执有及备案）本公约由业主、业主委员会各执一份，并在通过之日起7日内报物业管理主管部门备案。业主所拥有本物业的房屋类型 建筑面积： m2；房屋座落： 幢 单元 号.业主的联系电话：业主的身份证号码：业主（签章）：年 月 日XX市“西景花园”消防安全责任书根据和小区,为确保本小区不发生火险和消除火险隐患,特制定本责任书,并确定业主(住户)_ 为本小区_栋_单元_号单位的当然防火责任人,其责任如下:1. 建立本单位以防火责任人为领导，全体使用人共同参与的消防221、安全系小组，认真贯彻执行和小区等。2. 防火责任人应经常教育使用人树立防火意识，使用完电器、燃气用具后检查是否关闭，确认关闭后方可离开。3. 服从物业管理处规定,配备必须的消防设备、器材。4. 经常对使用人进行消防知识及火警发生后的逃生、自救技能的培训，让使用人能掌握和使用配备的消防设施和器材。5. 定期对本单位内部消防工作进行检查、总结，同时应主动配合有关消防监督机构和物业管理处对本单位消防工作的检查、监督。6. 有义务参加消防主管部门和物业管理处组织的消防学习宣传活动。7. 严格执行物业管理处制定的疏散方案，在紧急情况下组织扑救初期火灾和指导安全疏散，火灾发生时应服从现场指挥人员的统一指挥222、。8. 有责任保护火灾现场，协助物业管理处和消防机关调查火灾原因。9. 具有国家规定的有关防火安全责任人所应有的权利，义务和承担相应的法律责任。.10. 为保证本责任书的有效执行，对发现有违反上述条款造成火灾或存在火灾隐患等情况，物业管理处有权追究责任人的责任，本责任书自签字之日起生效至该单位更换业主(用户)为止，业主(住户)中间更换责任人应主动与物业管理处另行签约，否则责任自负。11. 本责任书一式两份，双方各执一份。责任单位: 管理单位:责 任 人: 责 任 人:电 话: 电 话: 年 月 日 年 月 日住 户 报 修 登 记 一 览 表房 号姓 名报 修 内 容联系电话报修日期维修情况维223、修员签字报 修 流 程 图住户提出报修要求，可电话报修也可到物管处报修物管处及时填写报修登记一览表物管处及时将报修一览表送工程部，接收人签字维修人员在预约时间前到达现场，对报修内容进行现场确认后，在报修单上填写维修项目等内容（要求尽快维修的项目，工程部按维修工作时效要求赶到现场维修）维修完成后，维修人员请住户试用或检查合格后在报修单上签名确认。将报修单存档，将维修情况向上级主管汇报将维修、验收情况登记在报修一览表上交 房 流 程 图业主备齐入住资料到管理处办理入住登记手续、验证手续签署业主公约、消防安全责任书、前期物管协议到财务处交纳相关费用 限期整改 验收房屋发放钥匙开通水电业主投诉处理流程224、图接待投诉作投诉记录重要投诉轻微投诉重大投诉 作出承诺作出承诺上报总经理 召开办公会议上报主管经理上报主管 总经理组织解决管理处主任组织解决常务副总组织解决 归档并进行访问接管验收规程一、 接管验收操作程序1、 做好接管验收准备物业公司抽调管理人员、工程维修人员以小区经理为组长组建接管验收小组，并在正式接管验收之前做好以下准备工作：（1） 与开发商联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排。（2） 要求开发商在接管验收之前提供物业的详细清单和建筑图纸。（3） 派出先头技术人员前往物业现场进行拉网式摸底，并据此制定好接管验收计划。（4） 准备验收交接表。二、 流程图物业公司组建接管验收小组，做好接225、管验收准备工作。以书面形式通知开发商进行接管验收。对接管物业进行相关资料验收。对物业硬件设施进行验收。对资料和工程遗留问题在7日内进行补充、整改。双方对整改、补充问题进行复验，如无问题，签署物业接管验收表。接管验收相关内容及标准一、 主体结构：1、 外墙不得渗水。2、 屋面排水畅通、无积水、无渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固，接口严密，不渗漏。二、 楼地面面层与基层粘牢，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮、起砂；块料面层平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；粘贴牢固、色泽均匀一致，无明显色差。三、 内墙面：1、 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污垢。2、 块料（如地砖226、）面层：粘贴牢固、无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽均匀一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。3、 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹，无污垢。4、 阳台、卫生间、厨房地面应低于相邻地面2公分左右，不应有积水、倒泛水和渗漏（做48小时闭水实验）。四、 门、窗1、 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。2、 门锁、窗销连接牢固，开启灵活。3、 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。无锈迹。五、 楼梯、扶手：1、 钢木楼梯安装牢固，无锈迹、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。2、 楼梯无裂缝、无表皮剥落。六、 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源227、已接通正常。七、 有线电视已开通，收视良好。八、 开关安装牢固、灵活、接触良好。九、 给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够的压力。十、 地漏、排水管道牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。十一、 门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。十二、 天台1、 天沟、落水口畅通完好。2、 隔热层、防水层完好。十三、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。十四、屋面避雷设施连接牢固。十五、路灯、装饰灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好。十六、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开228、关灵活，安装稳固。十七、道路1、 路面平整，无水泥块、无起砂、无断裂。2、 路牙石砌整齐、灰缝饱满、无缺角损伤。3、 块料面层拼切整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角。4、 交通标识线、路牌清楚完好。十八、室外消防栓1、 消防标识清楚，玻璃完好。2、 消防设施配件齐全（水带、枪头、灭火器）。3、 消防管安装牢固，标识清楚，阀门完好，无渗漏水，水压正常。十九、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。二十、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。二十一、保安亭安装牢固、配件齐全、标识清楚，完好无损。二十二、道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。二十三、停车场地面平整，照明充足，标229、识清楚，安全设施良好，排水设施良好。二十四、明沟、暗沟排水畅通，无积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。二十五、沙井、检查井、化粪池排水通畅，池壁无裂纹，池内无杂物。二十六、台阶、踏步切筑平实、牢固、无裂缝。二十七、水池、水箱卫生清洁、无渗漏。二十八、信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。二十九、雕塑、小品建筑牢固、完好、安全。三十、招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。三十一、机电设备的接管验收1、 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。2、 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好230、，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。3、 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面完好无损，安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。4、 消防监控设备型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，配件齐全，标识清楚，设备表面完好无损，安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。5、 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。6、 停车场智能控制系统，工作状态良好，反应敏捷，配件齐全，标识清楚，设备表面完好无损，安装牢固。验 收 交 接 单验收交接231、项目验 收 交 接 情 况备注施工方代表（签章）： 开发商代表（签章）: 物业公司代表（签章）: 年 月 日 年 月 日 年 月 日资 料 交 接 单资 料 名 称数量备 注交件人（签名）： 接管人（签名） 年 月 日 年 月 日开发建设单位移交的相关资料一、物业产权资料(复印件加盖公章)1、项目开发批准文件2、建设工程规划许可证3、建设工程施工许可证4、建设用地规划许可证5、商品房预售许可证6、国土使用证7、用地红线图二、综合竣工验收资料 1、竣工图纸(包括总平面布置图和建筑水、电、气、设备附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)2、建设工程竣工验收证书3、建设消防验收合格证4、公共配232、套设施综合验收合格证5、供水合同6、供电协议书、许可证7、供气协议书、许可证8、有线电视合格证9、通信设施合格证10、电梯准用证11、住宅质量保证书、住宅使用说明书三、设计资料1、地质报告书2、全套设计图纸(并需单独提供各种户型的土建结构图、室内管线图)3、图纸会审记录4、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)5、工程预决算报告书6、隐蔽工程验收签证7、沉降观测记录8、砂浆、混凝土试块试压报告四、机电设备资料1、机电设备出厂合格证2、机电设备使用说明书(要求中文)3、机电设备保修卡、保修协议五、联系人电话1、 开发商工程部各项目负责人姓名、联系电话2、建设施工单位各部门负责人姓名233、联系电话3、机电设备供应商、安装(调试单位)负责人、技术人员姓名、联系电话六、业户资料1、已购房的业主姓名、房号、面积、联系电话、地址2、已购房的业主付款情况、付款方式及购房合同号3、整个小区所有房屋的钥匙和机电设备的钥匙装修管理规程一、 目的规范装修管理工作，保障公共设施的正常使用、楼宇安全和房屋外观的统一美观。二、 适用范围适用于物业管理处对楼宇二次装修的管理工作。三、 程序要点1、申请：住户需提前3天向管理处提出装修申请（租户须持业主委托书）。（1）申请时须如实填写装修申请表各款内容，并附装修设计图，室内装修说明书。（2） 果业主自请施工队，须附装修施工队营业执照复印件一份（住户申请装234、修项目少或简单的除外）。（3） 装修大型商业铺面、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。2、装修管理员和维修工与业主、装修施工负责人一起对即将进行装修的房屋进行检查并做48小时闭水实验。在双方以书面形式确认没有问题的前提下，才能办理以下手续。3、审核与审批（1） 管理处装修管理人员在接到装修申请当日，依据相关规定，按三天承诺制要求，与业主（使用人）签订装修管理协议，对不签协议的业主，装修管理员应耐心向业主解释，直到业主同意签订协议。对不肯签订协议的，不得同意装修开工，并移交当地房管局处理。（2） 不宜审批的情况A：涉及有拆改承重墙的。B：涉及有破坏预埋管线的。C：涉及有破坏墙体立面的。D：235、涉及有消防隐患的。E：涉及违反政府相关规定的。（3） 装修管理员在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在3个工作日内给出同意意见。（4） 装修管理员将审批后上午装修申请通知业主，对需要业主修改设计的，应告知业主修改。4、装修申请获得批准后，装修管理员应通知业主带领装修施工队一同到物管处办理相关手续。5、装修施工队应提交营业执照、资质等级证书、与业主签订的装修合同（复印件加盖装修高尚的公章）。6、业主与装修施工队负责人与物业公司签订装修管理协议。7、装修施工队到小区财务处按装修管理协议交纳相关费用（自装费用业主自理）：（1） 交纳2000元的装修押金和2236、5元/平方米建渣清运费，150元的楼道维修费，预交300元的装修期间水电费。（2） 交纳装修施工许可证管理费事10元/证，装修出入证管理费5元/证。8、装修管理员将装修资料整理归档长期保存，并根据交费收据发放装修施工许可证和装修出入证。9、装修出入证办理程序：（1） 装修施工人员凭装修施工许可证到小区财务处交纳相关费用。（2） 装修施工人员凭交费收据并带自身1张1寸黑白免冠照和身份证复印件到装修管理员处办理装修出入证。10、装修灌录员在业主和装修施工队办理完所有手续后，应立即通知工程部开通水电，并告知业主可进场装修。11、装修期间的管理：（1） 每日至少对所有装修房屋进行不定时的检查，并做好237、记录。（2） 检查内容：A：是否擅自开工。B：是否乱拉电线、超负荷用电。C：是否擅自改动天然气管道和燃气用具。D：空调机是否按指定位置安放。E：是否随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色和规格。F：是否随意封闭阳台，安装雨蓬。G：是否随意拆改墙体。H：是否在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。I：是否私自增加线路负荷，改动上下水管道、线路。J：是否擅自占用公共通道、天台、屋面。K：是否破坏防水屋以及堵塞地漏、排水管。L：是否擅自在室外加装灯、牌、广告等和动用明火作业。M：是否铺装过重的地板材料以及使用消防设施。N：是否随意向窗外抛仍物品、丢弃抓哏修垃圾，利用功用场地堆放装修材料。O：是否238、按规定配置灭火器。P：是否随意使用电梯搬运超长、过重物品和夜间在住户家留宿。Q：是否按规定胆力装修出入证。R：是否随意拆掉阳台配重墙和在施工现场吸烟。S：是否随意改装智能化系统。（3） 装修违章处理程序：A：发现违章情况及时制止，并根据情况的不同作如下处理：（a） 批评教育，规劝改正。（b） 根据装修管理协议扣除违约金，造成损失的责令其按价赔偿。（c） 责令其停工，发出违章整改通知书限期恢复原状。（d） 报请当地房观部门进行处理。12、装修结束后，退场手续的办理程序：（1） 业主/装修施工队通知装修管理员装修结束。（2） 业主、装修施工队和装修管理员到现场进行初步验收。（内容参照装修申请表、装239、修管理协议书）。（3） 装修施工队带上装修施工许可证、装修出入证的原件和押金收据到小区财务吓处领取上述两证的押金。（4） 装修结束两个月后，业主、装修施工队和管理员到房屋进行检查。（内容参照装修申请表、装修管理协议）（5） 以上检查完毕后，业主和装修施工队负责人到装修管理员处填写装修退款申请表，业主如对装修无异议，则在装修退款申请表装修质量一栏中填写“装修合格，同意退还押金”的字样，并签名确认。装修管理员则拿出装修日常巡查表核对，如无违约现象则记载和装修管理协议予以扣除。（6） 上述手续办理完毕后，押金交付人应带上装修押金收据和本人身份证复印件到小区财务处核定，核定完毕后小区财务处应在8天内给240、与退还。“西景花园”装修管理协议甲方：XXXX物业管理有限公司乙方：业主（住户），栋单元号，建筑面积平方米装修单位，法人代表（负责人）地址，电话为保障房屋居住和使用安全，完善装修管理，促进装修业的发展，维护业主的合法权益，使小区装修规范化，确保公共安全，保证装修行为符合安全、消防、水、电、气、环保等有关规定和标准，根据国务院379号令全国物业管理条例、建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法等文件之精神，甲乙双方一致达成如下协议条款并同意严格遵守。一、 物业公司责任1、 负责小区装修施工的全面管理工作。2、 负责审核乙方提交的装修方案和施工图。3、 负责对施工单位的资质审查。4、 负责核发装修241、施工许可证和施工人员装修出入证。5、 专业管理人员将随时到乙方施工现场进行检查，有权对与报批方案、施工图纸不符和违章施工行为予以当场制止、处理，下达限期整改通知，对情节严重者，吊销装修施工许可证，并可采取停水、停电等强制措施或移交政府有关部门处理。6、 负责小区建渣的统一清运。二、 办证程序1、 业主所聘请的装饰装修公司对房屋进行装修前，须和业主一起在小区管理处填写装修申请审批表，并向物业公司提供如下资料：（1） 装修方案（2） 施工图纸（3） 装修施工单位的工商营业执照、资质等级证、与用户签订的装修合同原件及复印件。2、 小区管理处审批住户的装修方案、施工图纸及有关资料后，与住户及施工单位签242、订本装修管理协议，并签发装修施工许可证和施工人员装修出入证。3、 为杜绝因装修施工不当和违规操作带来不必要的隐患，保障装修质量和业主的合法利益，保证公共设施安全和便于管理，装饰装修单位及小区业户需向物业公司缴纳如下费用及押金(业主自装费用自理)：（1） 装修管理费按0.03元/平方米天收取。（2） 装修建渣清运费：2.0元/平方米（按房屋建筑面积计算），建渣需倾倒在指定位置，由物业公司统一向外清运。（3） 房屋装修押金：2000元/户。（4） 装修施工现场必须配置至少4公斤的灭火器，装修施工单位可以自带。若租用物管处提供的灭火器需缴纳押金：50元/具，租金：25元/具。4、 管理处办证人员凭交243、款收据签发装修施工许可证和装修出入证。装修材料凭装修施工许可证进入小区，施工人员凭装修出入证进入小区。5、 装修时间：自 年 月 日至 年 月 日止。三、 业主、装饰装修公司及施工人员责任（一） 外装1、 阳台、窗户：阳台、护栏、窗户的外观、材质和样式均不能改动。安装时不得损坏原有外观，严禁安装外置式防护栏、花架、晾衣架、防雨篷等；严禁改变窗户位置、大小及样式；严禁擅自封闭阳台。2、 空调：必须安装在预留或指定的位置，正确处理好冷凝水、霜水的排放和落点，并到小区物管处登记、审批。安装时严禁超出本户范围，不得违反国家有关规定，如有违反者，责任自负。3、 阳台护栏和窗台护栏：严禁拆除、改动。（二）244、 公共通道和设施1、 严禁在楼梯间堆放装修材料、杂物、装修器材及搅拌沙浆，建渣不得堆放在过道、楼梯、绿化地带或倒入垃圾桶中，应堆放在物业公司指定位置，以便进行统一清运。2、 严禁在电表箱外搭接电源和私自在户外用水、用气。3、 运输材料、物质的车辆需按指定线路限速行驶停放，严禁损坏公共设施、设备。4、 严禁改动水电气的室外设施及公共管线。5、 严禁在电缆沟上挖土、安装超重设施、设备。6、 严禁在搬运装修材料时，故意污染或损坏楼道、墙面及其它设施、设备。7、 严禁毁坏草坪和公共绿化树木。8、 严禁任意拆除或改动公共通道内的地面、墙面、门窗等。9、 严禁私自在过道上安装隔断门。10、 严禁改变屋顶消245、防通道的门、锁和损坏单元门。11、 严禁改变相关的安防设施及管线。（三） 内装1、 水（1） 室内水管：改动、新加、拆除原水管造成渗水，责任自负。（2） 下水管道：必须保证下水管道畅通，严禁往下水管道倾倒建筑垃圾、严禁改动拆除原下水管道，严禁封闭下水主管检查口和楼板下的伸缩缝，否则后果自负。（3） 防水：严禁破坏室内防水层，否则后果自负。（4） 水表：严禁私自更换水表、改变水表位置和表前管线。严禁封闭水表。2、 电（1） 室内电路：装修前，必须检查室内线路是否正常，若装修中发现任何线路有问题或改动室内线路造成短路等其他损失，责任自负。（2） 配电箱：严禁改动配电箱和开关箱，严禁私自在配电箱或开246、关箱内、外直接搭电。（3） 使用大功率设备必须到物业公司申请，经同意后，方能按规定操作。（4） 在装修时严禁私自使用电炉、电炒锅、电饭煲等厨房用电设备。3、 气（1） 严禁私自拆除、改变、更换、覆盖天然气表及管线。（2） 严禁私自拆封、使用天然气。（使用天然气需到物业公司登记，并由天然气公司检查启封后才能使用）4、 墙体、墙面（1） 严禁改动和破坏梁、柱、承重墙、山墙、抗震墙。改动次要隔墙需经物业公司同意。（2） 严禁改变房屋结构、用途及外观，严禁在预制板、现浇板上新砌实体墙。严禁改变墙体位置。（3） 严禁擅自扩大门窗洞口。（4） 严禁在墙面上打横槽，竖槽深度不得超过5CM，并注意墙体内的水管247、线管。（5） 墙面吊顶木楔时，电锤深度不得超过5CM，并注意天花板内的水管、线管。（6） 安装阴角线和踏角线，打木楔时，电锤深度不得超过5CM，并注意墙体内的水管、线管。5、 进户门（1） 严禁私自更换进户门（2） 严禁改变进户门的位置、颜色及样式。6、 地面（1） 二楼以上房屋的室内吊顶的装修重量，不得超过国家有关规定。（2） 二楼以上房屋的地面装饰材料的重量，不得超过国家有关规定。（3） 铺设实木地板是，龙骨的木楔应打在板缝内，深度不得超过5cm（现浇板除外），并注意地面内的隐含水管、线管等。7、安防（1） 严禁私自拆除、移动、封闭安防主机及配件。（2） 严禁私自安装、拆除安防线路及室外248、设备。8、电脑、电话及光纤（1） 严禁私自拆除、移动、封闭电脑、电话、光纤接线盒。（2） 严禁私自安装、拆除电脑、电话、光纤的线路及室外设施。9、烟道：底楼严禁封锁和改动进风口，严禁改动烟道进气口的位置和大小，严禁撤除烟道或破坏主、次烟道隔板，严禁封闭屋顶烟道出气孔。10、排气管道：严禁拆除、改动排气管道和封闭出气的孔。11、施工是必须关上进户门、过道不能堆放杂物和装修工具。12、装修时若损坏本层的公共设施，本层装修户应负责赔偿。13、禁止使用易燃、有毒及国家禁止使用的装饰材料。（四）其他1、施工时间为：每日8：30-19：00，其中12：00-14：00 18：00-19：00之间不得使用噪249、音较大的设备、设施。如需加班，应提前向物管公司提出申请，经批准后，方可加班。非施工时间，施工人员严禁在小区内逗留或留宿。2、严禁向楼下扔垃圾、纸屑、烟头等废弃物。3、装修施工许可证应放于施工现场、装修出入证应随身携带，随时备查。4、施工中注意安全，出现人身事故，由责任者自负。5、严禁在小区内闲逛或洽谈业务。6、下班后锁好门窗，关闭水电气阀门或开关，做好防火防盗工作。7、未经同意，不准擅自施工，不准无证进入小区。8、更换施工方案需经物业公司同意。9、施工期限原则上规定为90天，如超过须经装修管理人员批准后方可办理延期。10、施工期间，室内防盗、防火、人身安全工作由装修公司负责，业主自装的由用户负250、责，施工期间的防火责任人为装修公司负责人（自装的为业主本人）。11、施工期间，每个施工现场必须配置至少4公斤的灭火器，否则，物管公司有权责令停工整改。12、消防设施，不得擅自动用。13、动用明火，请到物管处备案。14、施工期间，严禁在小区内存放易燃、易爆等危险品，严禁乱拉、乱接电线，严禁使用电炉、电饭（炒）锅、电水壶、电热棒等大功率家用电器以及在施工现场做饭和擅自动用明火作业。15、施工期间，须遵守电梯使用规定:（1） 电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和丢弃杂物。（2） 禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。（3） 严禁使用客梯搬运货物、垃圾等。（4） 不得擅自装运易燃、易爆、有毒、有251、害物品，如特别需要，应报经物管处批准且派专人护运方可。（5） 乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。（6） 使用电梯禁止动作粗野，只按运行之按钮，不得击打按钮，撞击门板。（7） 搬运货物，不得超过限定重量。（8） 不得开启轿顶安全窗装运较长物件。（9） 搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯，由当事人承担责任并负责赔偿。（10） 电梯出现下列情况，应及时报告物管处：1、 门的开和关失去控制；2、 运行时有明显的速度异常；3、 运行时有异常的振动和响声；4、 有漏电现象。四、 装修验收及退款程序（一）装修结束2个月后，由用户和施工单位向装修管理人员提出退款申请，并在252、退款手续上签署装修质量意见。（二）装修管理人员、住户和施工单位申到现场进行查看。检查内容为：1、外 装窗户、空调、二楼平台、上人屋顶，非上人屋顶、阳台护拦。2、内 装（1）是否改动过防水层。（2）主体结构、水电气表及管线等是否覆盖、改动、拆除。（3）是否按申请内容和方案进行施工。（4）建渣是否清运到指定位置。（5）有无违反证照管理规定。（6）有无故意污染楼道卫生等。将上述检查结果和日常监督记录报管理处，如切实符合规定，装修管理人员在退款手续书上签署：“建议退款”的意见，再经管理处负责人审核签字七日内办理退款手续。（三）物管处管理员根据负责人意见及装修管理人员对施工过程的记录，按规定的标准在装修253、押金中扣除违约和公共设施损坏赔偿金，在退款手续书上核算出退款金额，并收回装修施工许可证和装修出入证。（四）对擅自改变装修方案，违反装修管理协议条款及政府有关规定，物管处应签发违章通知单，并责令整改，由此处以的违约金中扣除。（五）装修退款手续未经用户签字认可，装修押金一律不予退还。装修公司的装修押金须持本人身份证领取。（六）管理处管理员核算出退款金额后，按签字权限经公司领导批准后由财务部办理退款手续。（七）如在退款过程中，用户或施工单位对违纪的违约处罚不服，由装修管理员予以处理，若减免必须报公司领导批准。六、违约处罚1、未经甲方书面同意，擅自动工装修者扣除违约金300元，并责令立即补办有关手续，254、情节严重者甲方将报请有关执法部门进行处罚，由此所发生的费用由乙方负责。2、 改变房屋用途、结构、外观，扣除违约金3001000元，并责成其立即恢复原状，危及房屋安全的，移交有关部门处理。3、 因装修造成漏水、渗水、管道堵塞者，扣除违约金100元/次，并承担其维修费用。4、 经物业公司批准，私自展示广告牌、吊牌等，扣除违约金50元/次，并责成其立即拆除。5、 在非指定地段倾倒建筑垃圾者，加收专门卫生管理费50元/次，并责令立即清理干净。6、 在楼梯间拌料，扣除违约金50元/次，并责令立即清理干净。7、 未办理出入证的施工人员进入小区，扣除违约金20元/次，并责令立即补办手续，情节严重者，退场停止255、施工。8、 未按申报方案施工者，除恢复原状外，并扣除违约金300元/次。9、 在户外搭电、私自使用消防用水等，扣除违约金200元/次，并承担由此造成的后果。10、装修出入证因违规、过期等被保安或物管人员没收，扣除出入证押金10元/证。11、装修出入证、押金收据遗失不能如数交回，扣除出入证押金10元/证。12、装修施工许可证、押金收据如遗失不能交回，扣除相关押金20元。14、装修材料进入小区后，堆放在公共道路和走道上，经物管员提醒后，未立即搬运入户的，扣除违约金30元/次，并责令其立即清理干净。 15、在施工场地吸烟，在公共场所随地吐痰，乱扔杂物，扣除违约金10元/次，并责令其立即清理干净。 1256、6、在施工时间外，使用噪音较大设备进行装修，扣除违约金20元/次。 17、施工期间，在小区内存放易燃、易爆等危险品，乱拉、乱接电线，使用电炉、电饭（炒）锅、电水壶、电 热棒等大功率家用电器，擅自动用明火作业，扣除违约金300元/次。如造成事故，物管处将依法追究其 责任。 18、向窗外抛扔物品，扣除违约金200元/次，如造成事故，物管处将依法追究其责任。 19、未经物管公司批准，擅自在小区内招揽生意、洽谈业务，扣除违约金200元/次。 20、违反小区治安、交通、消防管理公约，损坏公共设施设备，除照价赔偿外，扣除违约金50元/次。 21、未尽事宜双方协商解决。 22、违反协议的各条款，业主（住户）257、和施工单位共同承担责任。 六、附则1、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力自签字之日起生效，双方共同遵守，违者按经济合同有关规定处理。2、 业主有监督指正装修公司装修行为的义务，业主对装修公司因违规造成的违约责任将承担连带责任。甲方： 乙方：经办人： 施工单位：负责人（签章）： 负责人（签章）：联系电话： 联系电话：年 月 日 年 月 日用 户 装 修 施 工 申 请 表房 号申 请 人联系电话施工单位负 责 人联系电话施工人数开始日期截止日期申 请 装 修 内 容（包括装修项目、范围、标准、时间等，并附装修图纸）本用户和施工单位保证装修内容以审定的装修图纸为准，并按期完成。用258、户签名： 施工单位签名：装修保证金楼道维修费150元/户管理费建渣清运费2.5元/物管处审批意见1、 未经允许，严禁穿墙打洞和改动室内外水、电、气管道线路。否则，一切后果自负。2、 装修时请严格遵守装修管理协议，按审定方案进行装修，保持小区外观的统一整洁。否则，一切后果自负。3、 安装空调外机时，必须安装在指定位置。严禁乱安乱放，否则，一切后果自负。 装修管理员签字： 年 月 日物管处验收意见费用结算 财务经办人签名：备 注1、 附：装修管理协议2、 表一式三份，由用户、施工方、管理处各执一份。业主姓名房号装修公司签 名管理员日 期巡查情况记录备注装 修 日 常 巡 查 表临时动火作业申请表业259、主姓名地 址负责人动火起止时 间共用场地使用部 位动火作业内容及安全措施：负责人（签名）：年 月 日物业管理处负责人意见：签 名：年 月 日装 修 整 改 通 知 书 NO：-号尊敬的业主-：您在对贵府（房号：-）装修过程中，因 ，违反了建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法和双方所签定的装修管理协议，请您在接到装修整改通知书-日内，按如下要求整改： 请您务必支持我们的工作，如果逾期未能整改，我们将按有关规定进行处理。 特此通知 XXXX物业管理有限公司 年 月 日装 修 整 改 通 知 书（回执） NO：-号尊敬的业主-：您在对贵府（房号：-）装修过程中，因 ，违反了建设部110号令住宅室260、内装饰装修管理办法和双方所签定的装修管理协议，请您在接到装修整改通知书-日内，按如下要求整改： 请您务必支持我们的工作，如果逾期未能整改，我们将按有关规定进行处理。 特此通知 XXXX物业管理有限公司 年 月 日 送达时间：- 业主签收：-“西景花园”装修施工现场管理规定1、施工时间为：每日8：30-19：00，其中12：00-14：00 18：00-19：00之间不得使用噪音较大的设备、设施。如需加班，应提前向物管公司提出申请，经批准后，方可加班。非施工时间，施工人员严禁在小区内逗留或留宿。2、严禁向楼下扔垃圾、纸屑、烟头等废弃物。3、装修施工许可证应放于施工现场、装修出入证应随身携带，随时261、备查。4、施工中注意安全，出现人身事故，由责任者自负。5、严禁在小区内闲逛或洽谈业务。6、下班后锁好门窗，关闭水电气阀门或开关，做好防火防盗工作。7、未经同意，不准擅自施工，不准无证进入小区。8、更换施工方案需经物业公司同意。9、施工期限原则上规定为90天，如超过须经装修管理人员批准后方可办理延期。10、施工期间，室内防盗、防火、人身安全工作由装修公司负责，业主自装的由用户负责，施工期间的防火责任人为装修公司负责人（自装的为业主本人）。11、施工期间，每个施工现场必须配置至少4公斤的灭火器，否则，物管公司有权责令停工整改。12、消防设施，不得擅自动用。13、动用明火，请到物管处备案。14、施工262、期间，严禁在小区内存放易燃、易爆等危险品，严禁乱拉、乱接电线，严禁使用电炉、电饭（炒）锅、电水壶、电热棒等大功率家用电器以及在施工现场做饭和擅自动用明火作业。15、施工期间，须遵守电梯使用规定:（11） 电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和丢弃杂物。（12） 禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。（13） 严禁使用客梯搬运货物、垃圾等。（14） 不得擅自装运易燃、易爆、有毒、有害物品，如特别需要，应报经物管处批准且派专人护运方可。（15） 乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不许长时间站在门中间，以免挡住电眼。（16） 使用电梯禁止动作粗野，只按运行之按钮，不得击打按钮，撞击门板。（1263、7） 搬运货物，不得超过限定重量。（18） 不得开启轿顶安全窗装运较长物件。（19） 搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯，由当事人承担责任并负责赔偿。16、 梯出现下列情况，应及时报告物管处：（1） 门的开和关失去控制；（2） 运行时有明显的速度异常；（3） 运行时有异常的振动和响声；（4） 有漏电现象。电 梯 使 用 管 理 规 定1、电梯内禁止吸烟、吐痰、涂污和丢弃杂物。2、禁止儿童在电梯附近嬉戏玩耍。儿童乘电梯应由成人陪同。3、严禁使用客梯搬运货物、垃圾等。4、不得擅自装运易燃、易爆、有毒、有害物品，如特别需要，应报经物管处批准且派专人护运方可。5、乘电梯时，不可将身体倚靠轿门，进出门时不264、许长时间站在门中间，以免挡住电眼。6、使用电梯禁止动作粗野，只按运行之按钮，不得击打按钮，撞击门板。7、搬运货物，不得超过限定重量。8、不得开启轿顶安全窗装运较长物件。9、搬运物品时使用不当或蓄意损坏电梯，由当事人承担责任并负责赔偿。10、电梯出现下列情况，应及时报告物管处：（1）门的开和关失去控制；（2）运行时有明显的速度异常；（3）运行时有异常的振动和响声；（4）有漏电现象。装 修 退 款 申 请 表 年 月 日房 号业主姓名装修公司装修负责人装修时间完工时间装修质量意见： 业主签名：装修违章情况及退款意见： 装修管理员签名：管理处意见： 管理处主任签名：退款金额金额大写收款人姓名证件名称265、证件号码备 注成 都 万 邦 物 业 管 理 有 限 公 司“西景花园“装修出入证 照片姓名：房号：装修公司：有效日期： 注 意 事 项一、 本证只限装修人员出入小区之用，不得挪作它用。二、 严禁私自涂改本证内容，一经发现予以收缴。三、 严禁私自转借他人，一经发现予以收缴。四、 使用人在进入小区后，将本证带在左胸上，以备检查。五、 本证如若遗失，请使用人及时到小区管理处办理遗失登记和补办手续。六、 本证使用完毕后，请将本证退还到小区管理处。注 意 事 项一、 严禁私自涂改装修施工许可证，一经发现予以没收。二、 严禁私自转借装修施工许可证，一经发现予以没收。三、 装修期间，将装修施工许可证悬挂在266、进户门背后，以备检查。四、 装修期间，请严格遵守小区装修管理规定。五、 装修期间，如若遗失装修施工许可证，请立即到小区管理处报失并办理补办手续，否则后果自负。装修完毕，请将装修施工许可证退还小区管理处成 都 万 邦 物 业 管 理 有 限 公 司“西景花园”装修施工许可证 业主姓名： 装修公司： 房 号： 装修时间：年 月 日 至 年 月 日XXXX物业管理有限公司“西景花园”管理处年 月 日租户服务规程客户服务中心负责协助租户办理入住手续，以保证租户能顺利入住。办理新租户入迁的工作程序主要包括: 办理入住手续、介绍日常服务、处理用户资料、通知公司其它部门提供服务等工作。一、 确认新租户及租户267、应交资料1、 业主授权书2、 租赁合同复印件3、 租户承诺书4、 承租人身份证复印件5、 公司营业执照及公司负责人/法定代表人身份证复印件6、 联系电话(日间、夜间)、通迅地址二、 发给新租户资料1、 公司职员出入证登记表2、 公司招牌订购表3、 消防安全责任书4、 由承租人填写的其它相关资料。三、 介绍各项规定向新租户详细介绍入住西景花园的基本管理规定包括:用户室内装修管理规定、物品放行规定、管理费收缴规定、消防安全管理规定等。四、 办理新租户迁入工作流程1、 新租户持业主授权书、租赁合同及其它证明到客服中心办理入住手续。2、 客服中心请租户仔细阅读本小区业主公约、业户手册等，以便双方共同履268、行公约所规定的责、权。3、 客服中心通知保安部、工程部等按时为租户提供服务。业主授权书XXXX物业管理有限公司:我本人/单位 是本小区/大厦 幢 单元 号的业主,从 年 月 日起至 年 月 日止,将上述单元租给/授权 (用户、公司名称)使用.在此期间,该承租人(单位)直接向万邦物业交纳物业管理服务费、水电费及其它相关费用,若该使用人欠交上述费用时,我本人将按业主公约的约定负责缴清.本人通迅地址:联 系 电 话:业主签名(盖章):年 月 日租户承诺书XXXX物业管理有限公司:我本人/单位已租用本小区 幢 单元 号房屋,租赁期由 年 月 日起至 年 月 日止.租赁期间我本人/单位承诺遵守业主公约业户手