1、物业服务公司人事、会议管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 第一部分 内部管理制度公司制度第一章 公司组织架构图总经理综合部11边的院子管理处渭南33管理处22国际大厦管理处项目经理客服中心保洁中心协防中心维保中心项目经理客服中心保洁中心协防中心维保中心项目经理客服中心保洁中心协防中心维保中心运通小区厨师副总经理厨师项目经理助理项目经理助理第二章 内部管理制度一、会议制度为进一步规范公司管理，做好上情下达和下情上报，实现公司信息在各部门之间快速有效传递，确保会议内容及议定的事项得到有效落实，提升公司运营水平，2、通报公司重大工作及总体目标计划的执行进展情况，调动全体员工的积极性，同心协力，共同促进各项工作，特制定本制度。（一）公司会议1. 公司办公会议时间：由总经理根据需要决定召开主持：总经理记录：综合部文员参加：总经理、副总经理、各部/管理处经理等。议题：由公司领导班子成员提出，或由各部/管理处提出建议，总经理确定。2. 公司工作例会 时间：每周五13：30 主持：总经理/副总经理/综合部经理记录：综合部文员参加：总经理、副总经理、各部/管理处经理、主管等。内容：1）汇报本周工作情况；2）对照上周工作安排，逐条逐项检查完成情况；3）需要公司协调解决的问题；4）安排下周工作；5）对公司工作提出意见和建3、议。3月总结会议时间：每月最后一周星期五13：30 主持：总经理/副总经理记录：综合部文员参加：总经理、副总经理、综合部、各管理处领班及以上员工。内容：1）各部/管理处汇报本月工作情况；2）总经理对各部/管理处工作进行总结讲评；3）安排下月工作。 4. 公司年度工作会议时间：次年元月中下旬主持：副总经理记录：综合部文员参加：公司全体员工内容：1）总结上年度工作，安排部署本年度工作；2）通报公司重大事项；3）奖评先进。（二）管理处1.工作例会内容：各管理处每周须定期召开，由管理处经理主持。传达公司会议精神、讲评部门工作要点、落实各项管理措施、帮助下属解决工作中遇到的困难和问题，并对下一步工作进行4、指引。 时间：具体时间自行安排。2. 班组会议执行班前班后会议，会议有记录。附班前（后）会议记录簿。二、会议要求（一）会议记录1、公司会议议定事项形成会议纪要，由会议记录人整理，经主持会议的副总经理审核，总经理签发。各管理处会议应由指定人员做好会议记录，用以备忘。2、综合部负责公司会议议定事项的督办和催办。（二）会议质量1、各类会议主持人会前应与参会人员充分沟通，做到心中有数。2、各类会议力求精干高效并用数据说话，部署的工作是否进行，进行到什么程度，或进行的不理想原因等等都要有明确具体可量化的答复，杜绝空洞无物或泛泛而论。（三）会议实效会议议定的事项、布置的工作任务、提出的办法措施，与会负责人5、要按照落实要求，层层进行传达贯彻，务必使直接执行人明确是什么、为什么、怎么做，对经常性工作要用制度的形式确定下来，力求使每次会议都有具体的成果。（四）会议纪律会议纪律是保证会议质量的基础。凡参会人员应：1、事先安排好工作，会前认真准备、准时参会。 2、会议具体时间、地点若有变化由综合部事前通知。 3、会议期间应保持安静，关闭或将手机设置为振动或静音。接听电话应到会议室外。 4、凡接到参会通知的人员一般不得缺席或指定他人代表，遇特殊情况应在会议开始前一小时向直接上级领导请假，同时指定专人代为履行职责。 5、会议迟到早退，员工罚款20元/次，管理人员50元/次；缺席未请假者，员工50元/次，管理人6、员100元/次。二、 用车管理制度为使公司车辆管理统一、合理使用，特制订本办法。1.车辆管理：由公司综合部主任统一管理、调度。各部门公务用车由负责人提出申请，综合部主任统筹安排派车。2.车辆使用原则：按先上级、后下级；先急事、后一般事；先满足工作任务、接待任务，后其他事项安排使用。除公司领导或各部门到有关部门办事外，单独一人在城区办事，原则上不安排车辆。 3.外单位借车、私人用车需经总经理批准，并填写出车记录表。4.车辆由专职司机驾驶，若需他人驾驶时，须经总经理批准。代驾人员应严格遵守交通法规，在代驾中产生的违章、事故等责任由代驾人员承担。5.专职司机根据车辆月度维修/保养计划每周实施定期检查7、及保养，以维持机件寿命，确保行车安全。实施定期检查及保养后填写车辆月度维修/保养记录表，交综合部主任签字。6.车辆在下班后或节假日必须停放公司地下车库，并采取必要的防盗措施，未经许可严禁在外停放。7.车辆实行定点维修，需维修的项目由司机提前列出清单，由综合部报总经理批准。 8.车辆用油由综合部统一购买，并发放登记，凭票到指定加油站加油。驾驶员应做到合理用车，节约用油，将油耗控制在指标以内，特殊情况需增补油票的，报总经理批准。9.驾驶员不得私自出卖油料或将油料赠送他人，如有发现，予以辞退。10.车辆在外加油须经综合部主任同意，否则不予报销。11.司机必须按每天/次填写出车记录表，并据此于每周一填8、报上周车辆费用，并将出车记录表交综合部存档。出车记录表作为专职司机工作考核的重要内容之一。12.综合部文员建立车辆管理档案：（1）购车手续、各类证件等基础资料原件（复印件）存档。（2）车辆大中修、定时保养、年审结果、事故记录等登记建档。（3）建立费用台账，根据出车记录表于每月末进行统计，并将统计结果报综合部主任、总经理。13.综合部应按时办好车辆保险、审验等手续。14.车辆行驶证、保险卡由驾驶员妥善保管，其余均由综合部保管，不得遗失。如该车移转时应办理车辆转籍手续，并将该车各种资料随车转移。15.违规与事故处理 （1）下列情况，违反交通法规或事故造成的经济损失及责任由驾驶员承担： 无照驾驶；未9、经许可将车辆借予他人使用；违反交通法规引起的交通肇事。（2）意外事故、不可抗力等原因造成的车辆事故由公司酌情研究处理。 16.本办法自年10月1日执行。车辆月度维修（保养）记录表月 份: 车号：陕A 587M6维修/保养具 体 项 目费 用(元)维修/保养地 点维修/保养时 间维修/保养时公里数 司机： 时间： 审核： 时间：车辆月度维修（保养）计划月 份: 车号：陕A 587M6维修/保养具体项目(更换零配件明细及人工)预算费用(元)维修/保养地 点维修/保养时 间申 请： 时间： 审 核： 时间： 审 批： 时间：三、考勤制度 1、工作时间(一) 公司本部实行每周5天工作制上午8：001210、：00 下午13：3017：30（二）各管理处根据各自项目实际情况确定具体工作时间并上报公司。2、打卡规定（一）员工上下班均要打卡记录工作时间。若考勤卡有误、损坏或丢失，必须立即报告管理处内勤，不得随意涂改或更改；若因故不能打卡，应及时报上级领导签字确认，非意外事件，签字每月不得超过三次（附缺打卡情况说明表）；（二）若代他人打卡，每次扣除双方薪金各100元，违纪三次（含3次）以上除作上述处罚外，并予以辞退；（三）员工因公于上班时外出，应取得本部门主管同意，否则做旷工处理；部门主管因公外出，应向上级领导说明，否则做旷工处理；（四）副总经理级以上人员每天至少打卡一次；不能按时到岗或临时外出，应告知11、综合部；一天以上应请示上级主管领导；（五）不打卡者作旷工处理。（六）根据陕曼威通字（）第004号规定：员工请假、换休必须填写请/换休假单，加班的必须填写加班单，并打卡考勤。未打卡的加班行为不予认可。3、迟到早退（一）每迟到、早退，十分钟以内（含10分钟），每次扣除10元；（二）每迟到、早退十分钟以上，每分钟增扣1元，不足1分钟按1分钟计算。 4、旷工（一）事先未请假或请假未被批准而不到岗位的，不服从分配和调动而不到岗或离岗者，均视为旷工；（二）旷工1天扣发3日全额薪金；（三）累计旷工3天（含3天）者，公司予以辞退，同时解除劳动合同； （四）当事人本月份工资不足以支付罚金的，从以后月份的工资中抵12、付。5、休假（一）管理处员工实行轮休制，具体由各管理处按月安排，每月28日前报综合部。（二）员工换休应提前填写换休申请单，经主管批准，并做好相应工作安排后方可休假。6、事假（一）员工因私人事务，经办理有关手续后离岗的，为事假；（二）员工申请事假程序：1、管理处员工请假三日以内，由所在中心主管同意后报管理处经理审批；请假三日以上（含三日）七日以内（含七日）的，由所在管理处经理同意后，报公司副总经理审批；请假七日以上的，由所在管理处经理、副总经理同意后，报公司总经理审批。2、管理处经理请假三日以内的，报公司副总经理审批；请假三日以上（含三日）的，经副总经理同意后，报总经理审批。3、员工申请事假的，13、应提前一日填写请/休假申请单。因紧急情况而无法按照程序办理审批手续的，应及时告知有审批权限的领导，并在事后二日内补办手续。（三）请假后提前到岗的，应及时销假，按实际请假天数考勤计薪。（四）员工请事假的，不计发薪金；（五）当月累计事假不得超过10天（含），否则按离职处理，特殊情况报公司总经理批准。7、病假（一）员工因身体健康因素，需接受检查治疗的，经办理有关审批手续后离岗的，为病假；（二）员工申请病假程序：1、员工请病假二日以上（含二日）的，必须取得县（区）以上医务单位的有关证明，否则视为事假；2、管理处员工请病假三日以内，由所在中心主管同意后报管理处经理审批；请假三日以上（含三日）七日以内（含14、七日）的，由所在管理处经理同意后，报公司副总经理审批；请假七日以上的，由所在管理处经理、副总经理同意后，报公司总经理审批。3、管理处经理请病假三日以内的，报公司副总经理审批；请假三日以上（含三日）的，经副总经理同意后，报总经理审批。4、员工因病请假的，应及时填写请/休假申请单，因紧急情况而无法按照程序办理审批手续的，应及时告知有审批权限的领导，并在事后二日内补办手续。（三）请假后提前到岗的，应及时销假，并提供医院相关证明，按实际请假天数考勤计薪。（四）员工病假期间，按下列规定执行：1、因公负伤休假的，发放全额工资；2、非因公请病假的，按下列规定执行：（1）请病假一日的，扣除当日岗位工资及日基本15、工资的50%；（2）请病假一日以上七日（含七日）以内的，第一天执行本款（1），自第二日开始扣除请假天数的岗位工资和日基本工资的70%；（3）当月请病假七日以上的，前七日执行本款（2），自第八日开始不计发薪资；（4）如发现有无病装病行为的，按旷工论处。（五）当月累计休病假不得超过15天（含），否则按离职处理，特殊情况报公司总经理批准。8、加班（一）公司不提倡加班。因工作需要员工加班时，一日以内的加班由管理处经理批准；三日以内的加班应事先填写加班申请表，报副总经理批准后有效。（二）员工因公加班，须打卡记录加班时间，否则视为无效；（三）加班费的支付 1、正常工作日从当日18：30开始计算加班，不能安16、排补休时支付加班费：补休天数=1加班天数加班费/日=（月基本工资30） 1.52、双休日加班，不能安排补休时支付加班费；补休天数=1加班天数加班费/小时=（月基本工资30）23、国家法定节日加班，不能安排补休时支付加班费；补休天数=1加班天数加班费/小时=（月基本工资30）34、日工资=月工资30（四）副总经理、总经理不计加班费。（五）加班以补休为主，原则上在3个月内结束。未经批准，不可以攒假。9、年假（根据集团制度另行制定）10、婚假（一）按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3 天婚假； （二）符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假10天(含3天法定婚假)；17、（三）婚假包括公休假和法定假；（四）婚假须填写请/休假单并提供结婚证明，办理相关手续后，报综合部。（五）婚假期间发放全额薪资。 11、产假（一）产假90天，产前15天；（二）产假包括公休假和法定假；（三）产假期间发放基本工资。12、丧假（一）员工直系亲属（父母、子女、配偶、配偶父母）死亡时，可以享有3天丧假；（二）丧假包括公休假和法定假；（三）丧假期间发放全额薪资。13、法定假：按国家相关规定执行元旦天、春节天、清明天、劳动节天、端午节天、中秋节天、国庆节天。14、考勤统计（一）各管理处内勤人员每月第一天统计上月考勤，经管理处经理审核后与考勤卡、请/休假单、奖/罚通知书、员工异动统计表、人数统18、计表、换休申请单, 加班申请单、缺打卡情况说明表等原始资料同时报综合部。（二）公司综合部于每月第二天统计上月考勤，由副总经理审核、总经理审批后报财务部门计算薪金，综合部留存复印件；（三）综合部将定期或不定期检查各管理处考勤情况，并建立每一位员工考勤表，逐月依据考勤表给予登记。附 件：附表1：请/休假申请单 附表2：换休申请单附表3：加班申请单 附表4：奖罚通知书附表5：管理处月考勤统计表 附表6：员工考勤汇总表附表7：员工异动统计表（管理处） 附表8：人数统计表（管理处）附表9：员工异动人数统计表 附表10：人数统计表附表11：缺打卡情况说明表请/休假申请单 管理处部 门岗 位姓 名 请假日期19、20 年 月 日 时 分至20 年 月 日 时 分，共计 天请 假 事 由假期类别事假( )； 病假( )； 丧假( )； 婚假( )； 伤假( )； 产假( )；其它( )中心主管意 见管理处经理意 见副总经理意 见总经理意见副总裁意见人力资源中心意见备注：休婚假、丧假、产假、伤假时报人力资源中心审批换休申请单 管理处部 门岗 位姓 名换休日期20 年 月 日 时 分至20 年 月 日 时 分，共计 天换休为20 年 月 日 时 分至20 年 月 日 时 分，共计 天中 心 主 管 意 见管 理 处经理意见副总经理意见总经理意见加班申请单 管理处部 门岗 位姓 名加班日期20 年 月 日 时20、 分至20 年 月 日 时 分，共计 天加 班 事 由中 心 主 管 意 见管 理 处经理意见副总经理意见总经理意见员工奖惩通知书管理处： 部 门： 姓 名： 岗 位： 奖惩理由： 鉴于上述情况，根据公司相关奖惩规定 ，给予你： 晋升：原职务 现任职务 加薪：原工资 现工资 奖励现金： 元 奖励实物： 公司通报表扬 管理处内部表扬其它： 降职：原职务 现任职务 降薪：原工资 现工资 扣薪： （从当月工资扣除） 口头警告 书面警告 辞退 最后警告 无薪停职 其它：当事人确认中心主管签字管理处经理签字副总经理签字总经理签字说明： 1、本通知书由当事人所在部门/管理处填报，并附详细事由经过，报公司综21、合部审核后实施。2、通知书一式叁份，一份发本人，一份存个人档案，一份存部门/管理处。缺打卡情况说明表月份：部/管理处部 门岗 位姓 名缺打卡日 期20 年 月 日至20 年 月 日，共计 天批准人签字缺打卡事 由详 细说 明中 心 主 管 意 见管 理 处 经 理 意 见 年 月 管理处考勤统计表部门序号姓名试用/转正应出勤（天）实际出勤（天）公休天数加班迟到/早退次数事假天数病假天数旷工天数奖罚情况备注管理处客服中心维 保 中 心协防中心保洁中心制表： 审核： 审批： 年员工考勤汇总表项目序号姓名岗位试用/转正迟到/早退次数事假天数病假天数旷工天数加班奖罚情况婚假丧假产假司龄公司22国际1122、 院子幸福城运通小区制表： 审核： 审批：员工异动统计表管理处： 月份：序号类型编号姓名性别入职时间转正时间离职时间备注入职转正调迁离职制 表： 审 核： 人数统计表管理处： 月份：序 号部 门人 数备 注 1管理处2客服中心3协防中心4维保中心5保洁中心合 计制 表： 审 核：员工异动人数统计表 月份：序号管理处入职转正调迁离职小计备注122国际211边院子3渭南334运通小区合 计制 表： 审 核： 人数统计表 月份：序 号管理处人 数备 注 122国际211边院子3渭南334运通小区合 计制 表： 审 核： 四、经济合同管理办法为加强合同的签订管理，维护公司利益，特制定本制度。（一）合同23、签订原则第一条 订立经济合同，必须遵守国家相关法律法规的规定，严格遵循合法、真实、平等协商、等价有偿的原则。第二条 任何部门和个人不得利用合同进行违法活动，损害公司利益。（二）合同签订要求第三条 公司的所有经济合同必须采用书面形式订立。第四条 公司的经济合同实行统一编号和一式肆份。第五条 所有经济合同需经权限审批人签字并加盖公章方为有效。第六条 在订立经济合同前，应对市场价格、对方工商营业执照、经营范围、法定代表人身份证明书、法人代表授权委托及资信状况进行认真审查，同时应了解对方完工后或售后服务的承诺，并将上述情况形成书面资料存查。第七条 合同的关键用语应力求准确，表述应规范、明确，文字书写要24、工整。（三）合同条款第八条 合同订立必须具备以下条款：1、合同标的；2、标的物数量和质量；3、价款及酬金，除写明数额外，还应明确支付地点、计算标准、支付方式等；4、履行期限、地点和方式；5、违约责任；6、数额较大的经济合同，应要求对方当事人提供保证（可采用担保、抵押、保证金、留置等方式）；7、双方当事人的名称和地址；8、按法律规定或按合同性质规定所应具备的其他相关条款。第九条 合同订立后，如经双方协商对合同进行变更或解除，应以书面形式作出决定并由双方签字盖章。（四）合同签订权限第十条 金额在一万元及以上的经济合同必须经过招、投标程序，根据最终招、投标结果订立合同。第十一条 凡属借款、担保、承包25、合资、联营、招标、投标等经济合同，必须经公司法人代表签订。第十二条 公司负责所有经济合同的签订，管理处、部门仅负责业务接洽协商、报送及执行，严禁逾权签订。（五）合同审批程序第十三条 经办部门在合同条款商定后，填写合同会审单，将合同送综合部。第十四条 合同的审批必须严格按照下列程序办理。1、凡属法人代表签订的合同必须由总经理提出意向并草拟，由法人代表审批。2、凡属管理处、部门的业务合同，由管理处、部门负责人提出申请并草拟，由副总经理、总经理审批。第十五条 各级审批人员应对合同进行全面审核，并写明具体意见。第十六条 已订立的经济合同经双方协商，确有必要变更或撤销的，按照合同原审批程序重新报批。（26、六）合同归档第十七条 合同签订会审单和双方的往来信件、传真、函电、票据、单证等，均应作为合同的有效组成部分与合同一起存档备查。第十八条 合同签订后，除支付对方必要的份数外，负责该项业务的管理处、部门应及时将合同归档：1、各级各类合同均应送公司综合部存档一份，管理处自留一份。2、凡涉及金额的各类合同，同时送集团财务中心存档一份。3、各管理处、部门业务范围内的各类合同，应建立部门资料档案管理制度，妥善保管，随时备查。（七）合同履行第十九条 经济合同一经签订，即具有法律约束力，各管理处、部门应认真自觉履行合同规定的义务，同时督促对方当事人履行合同。第二十条 为确保工程施工质量标准或采购物品的性能规格27、符合合同条款规定，经办部门应指定专人负责跟进、监督，并做好跟踪记录，定期向公司领导汇报。第二十一条 对方不能履行合同，且我方已掌握其确切资料，为维护公司利益可暂时中止履行合同，并立即以书面形式通知对方。（八）合同纠纷处理第二十二条 经济合同在订立或履行过程中发生问题和纠纷的，各管理处、部门应及时向主管领导汇报，汇报应采用书面形式；情况特别紧急的，应先采取紧急措施，保证公司财产不受损失。第二十三条 对方不履行合同或违约的，我方应暂时中止履行合同，并书面通知对方尽快履行合同，要求其承担因违约给我方造成的经济损失。第二十四条 如通过协商方式不能解决纠纷的，各管理处、部门应及时与公司（集团）的法律顾问28、联系，以便通过法律程序妥善处理。（九）合同完工第二十五条 每一项合同完工都必须进行验收。第二十六条 工程验收必须由负责监督该项工程的员工、中心主管、管理处经理参加。涉及重要完工合同的验收，应由公司领导参加。第二十七条 验收报告书一式三份，集团财务中心、综合部、各经办管理处（部门）各一份，以备查用。第二十八条 对实物采购合同，由采购员、申购管理处（部门）库管员进行实物验收，验收合格后填写收货单直接领用。（十）责任第二十九条 有关人员应严格遵守本制度，凡因违反本管理制度而导致公司经济利益受到损失的，将根据公司奖惩制度的有关规定严肃处理。第三十条 本制度于年11月1日开始实施。附件：物业服务有限公司29、合同签订会审单合同签订会审单合同编号：合同名称：甲 方：乙 方：具体经办人部门日期审阅部门审 阅 意 见管理处、部门意 见签 字： 年 月 日合同监审员/法律顾问意 见 签 字： 年 月 日分管副总意 见签 字： 年 月 日总经理意 见 签 字： 年 月 日集团分管领导/总裁意 见签 字： 年 月 日五、工牌、工服管理为树立公司良好形象，进一步提升管理水平，根据合理配置原则，制定本规定。（一）工服分类公司工服分夏装和秋冬装两种。使用时间分别为：夏装：5月1日至9月30日；秋冬装：10月1日至4月30日。1.管理人员工服的配置(1)夏装：2套/每人（短袖衬衫两件，长裤男两条，裙子女两条）。(2)30、秋冬装：2套/每人（西装 2 套，长袖衬衫两件，领带一条）。2.维修、保洁、绿化人员工服配置(1)夏装：2套/每人（短袖工装两件，长裤两条）。(2)秋冬装：2套/每人（长袖工装两件，长裤两条）。3.协防员工服配置（根据项目要求配置）(1)夏装：2套/每人（短袖制服上衣两件，制服长裤两条，领带一条）。(2)秋冬装：2套/每人（西装或制服两套，长袖衬衫两件, 领带一条，贝雷帽一顶，棉鞋一双，礼仪白色手套两副）。4.值班棉大衣：由各管理处根据需要，按岗位配置。5.厨师配发的夏装、秋冬装均为白大褂、口罩、白帽子。(二)工服的订制、采购和补充工服的款式、色彩由综合部负责组织设计方案，按照各管理处申领的规31、格、型号、数量统一采购或订制。工服的补充时间暂定为两年。(三)工服的申领1申报：各管理处根据员工工种、级别、型号等报公司综合部审核，由综合部采购，并通知各管理处办理出入库手续。2领用：员工转正后，各管理处持部门申报，经综合部审核确认后，办理相关出库手续。(四)工服折旧费的计算和收取工服属于公司财产，入职时领用，离职时交还。员工使用不收取工服押金，但公司按如下比例扣折损费： 1为企业服务3个月以内的（含3个月），扣每套服装总价款的50%；为企业服务6个月以内的（含6个月），扣每套服装总价款的40%；为企业服务9个月以内的（含9个月），扣每套服装总价款的30%；为企业服务12个月以内的（含12个月32、），扣每套服装总价款的10%；为企业服务一年以上的员工不再收取折损费。2冬季为特殊岗位员工配发的棉鞋，在员工离职时，为公司服务时间如超出两个供暖期的，不再收取折损费，属员工所有；少于一个供暖期的，扣除该鞋价款的60%后属员工所有；少于两个供暖期但多于一个供暖期的，扣除该鞋价款的40%后属员工所有。3员工离职时，属公司的工服在交回时应支付工服清洗消毒熨烫费。贴身衬衣扣除折损费后归个人所有，其他服装清洗费为夏装20元/套，秋冬装35元/套。4厨师配发的夏装、秋冬装、帽子等在员工离职时洗净交回，不收取折损费。(五)工服的管理公司及各管理处应建立工服专人管理制度，严格办理进、出库手续，做好工服领用登记33、，对回收的工服，可根据工服新旧程度，做好回收登记和保管工作，对于超过补充时间又较破损的旧工服，由公司集中统一处理。1除特殊场合外，员工上班时必须穿当季工服。非当班时间应换穿便服，减少工服在非工作时间的损耗。主管（直接）上级有指导与监督员工穿用工服的责任。2不得擅自改变工服样式。3不得典卖、转借工服。4工服应保持整洁。员工对配发的工服有保管、补修、清洗、熨烫的责任。5工服如丢失或破损不能穿用时，应直接报告主管上级。6工服的配发期原则上为两年，自配发之日起计算。如有其他原因导致工服不能正常使用的，由各管理处书面呈报，经总经理办公会讨论后解决。(六)工作牌管理1员工工牌由公司综合部统一制作，各管理处34、根据名册按号段领取。暂定001010号为公司领导、管理处经理及综合部号段；011060号为22管理处号段；061110号为33管理处号段；111160号为11管理处号段。2工牌损毁、遗失的，由各管理处给予口头批评后重发并收取工本费10元/个。3员工在公司内部调动，向原管理处交还工牌，不需付工本费。4员工离职交还工牌时，工牌应干净无折痕。(七)其它管理处内勤负责员工离职时服装折损费的计算。（八）相关工作制度的补充通知陕曼威通字（）第002号各管理处：为了规范内部管理流程，现将有关工作制度补充如下：1、班长及班长以上岗位人员的拟任，应在转正期员工中选择，任命后试用期一个月，期间享受相应职级待遇，并35、接受相应考核。在试用期满后一周内由所在管理处填写 岗位试用期考核表（附 岗位试用期考核表表样），送综合部备案或审批。2、凡新入职的员工，三天试工期内，必须组织安排岗前培训： 熟悉工作环境； 学习公司制度和相关工作程序； 必须有老员工跟领，不得独立上岗； 试工期满且合格即配发工牌，连续工作15日后配发工服。3、工服制作遵守公司工服、工牌管理制度；新入职员工需要补充制作工服的，填写工服、工牌增补单送综合部（附工服、工牌增补单表样）；对于再次使用的工服，在规定折损比例的基础上下调15%。4、08年冬季为协防员配发的棉皮鞋折损期调整如下：为企业服务一年以上，其中满一个采暖期的，不再收取折损费；为企业服36、务不满一个采暖期的，扣除原鞋款的50%后归个人所有。5、各管理处于年2月25日前将项目上所建立的档案资料以目录形式送综合部备案（附 管理处档案资料清单表样）。特此通知物业服务有限公司二月九日六、日常行为规范为加强公司精神文明建设，增强员工服务意识，树立企业良好形象，特制定本规范。本规范适用于公司全体员工日常行为。各部门/管理处负责本规范的具体实施，综合部负责执行情况的监督检查。（一）基本礼仪和礼节1、行走1）挺胸、收腹、肩头平正；2）行走不得拉手、勾肩搭背，相互追逐；3）在物业管理区域，一般沿道路的一边行走，不走中央；4）在物业管理区域与业户或领导相遇时，应让道并示意业户先行，在走廊、拐角或楼37、梯处，要特别注意业户的往来。2、姿势1）不要把手插在口袋里；2）要挺胸抬头，保持正确的姿势；3）休息的姿势是：将身体重心放在任意一只脚上，另一只脚自然前伸；4）不要把手叉在前面或背在后面；5）不要倚靠椅子、桌子、墙壁、柱子等。3、站姿1）挺胸、收腹、昂首，头正肩平，目光自然平视。不得倚物，右手压左手交叉放于小腹部；2）（男）脚后跟分开，呈“V”型，两脚前内侧距离不超过两拳；（女）脚后跟并拢，呈“V”型，两腿自然靠拢。4、坐姿1）坐在椅面2/3的部位，保持上身挺直、端正，不前俯后仰；2）（男）双腿自然分开，两脚前内侧距离不超过两拳，双手自然放于腿上；（女）并拢，右手搭左手交叉放于腿上。5、手势138、）引导、介绍时，不要用食指，而应用手掌示意；2）手形不要过于生硬，五指自然并拢即可；3）手式运用要尊重客户风俗习惯。6、目光1）讲话时要目视对方的眼睛；2）不得斜视对方或向上翻眼珠等；3）不要东张西望；4）不要盯着某一个人看。7、微笑对业户、领导或同事要保持自然的微笑，不能大笑、嘲笑、冷笑、讥笑。8、问候遇业户或领导应主动问候，同事间应相互问候。当公司同事与业户同行时，应先问候业户，后问候同事，问候业户或领导忌用“你们好”，应一客一问候；当业户或领导不便打扰或距离5米以外眼光相遇时，应点头以示问候。9、进出业户房间或办公室进入时应按门铃或敲门三声，得到允许后方可进入，敲门声应适宜，不能过响；离39、开时要面向对方后退12步，道别后方可离去，关门时仍要转身面向对方，轻声关门。10、言谈1）服务用语规范，讲普通话，音量适度，音质优美，话语清晰。2）使用对方易懂的语言，善于倾听对方的讲话，留心对方的吩咐，不得漫不经心，不能打断对方的谈话，不能忽略敬语。不能太谦卑，应使用请求、建议、劝告式的语言，谈话不能触及对方的弱点和短处，不能自夸、不能发牢骚、不能争论。3）不得窃窃私语。11、礼貌用语1）早上好、您好、晚上好2）请、您请、请讲、请坐、请走好、请稍候、请稍等3）谢谢4）没关系、不用谢5）不好意思、对不起、很抱歉、请原谅、对不起打扰了、对不起让您久等了。真对不起，给您添麻烦了。6）询问、回答业户40、或领导时均要使用敬语。（二）使用电梯注意事项1、伴随业户或领导来到电梯厅门前时：先按电梯呼梯按钮；2、轿厢到达厅门时：若业户或长辈不止1人时，可先行进入电梯，一手按“开门”按钮，另一按按住电梯侧门，礼貌地说“请进”，请业户或领导进入电梯轿厢；3、进入电梯后：按下业户或领导要去的楼层按钮，并尽量侧身面对业户或领导；或电梯行进间有其他人员进入，可主动询问要去几楼，帮忙按下；在电梯里不讲闲话，不大声讲话；4、到达目的楼层：一手按住“开门”按钮，另一手并做出请出的动作，可说：“到了，您先请！”；5、如要有人说“您先请”时，回答“对不起”后再上电梯；6、上一层或下二层楼时，提倡不用电梯而走楼梯。（三）在41、物业管理区域的注意事项1、不要在三人以上同行时走成横排；2、见到垃圾杂物要拣拾；3、遇到业户或领导，一定要简单地问候或示意；4、在走廊靠左侧走，不走中央；5、不得在走廊中跑步（除遇到意外或突发事件）；6、不得在业户或领导前面横穿；7、在走廊拐角转变时，要小心谨慎；8、不要触摸或倚靠墙壁；9、开关门时，要轻开轻关到位后再松开把手。10、后面有人来时，要拉着把手等其进出后再关上门；11、工作场所禁放与工作无关物品；12、办公室禁止玩游戏；13、工作时间、办公场所内禁止吸烟、看与工作无关的刊物；（四）接打电话注意事项 1、员工在工作场所不得接、传、打私人电话，若有急事需接打电话必须离开工作区域；提倡42、工作场所将手机调为静音或震动；2、第一句话决定着业户对公司的印象，回答时应热情、亲切。3、接听电话1） 三声铃响内接听电话；2）拿起电话，首先自报单位等；a. 从公司外部打来时：“您好！公司（管理处）。”b. 从公司内部打来时：“您好！我是部。”3）需记录时仔细聆听，详细记录，保持良好站（坐）姿；4）根据业户特点讲话，对有急事的人要迅速作出回答，对想详细询问的人，要亲切易懂地详细说明。4、打电话当对方接起电话后，问候你好，用“请问”确认对方身份，如无误，应自报身份和事由。如有误应致歉“对不起，打扰了”。5、通话1）声音欢悦，说话清晰，语调轻松；2）用姓氏称呼对方：问候对方时，先用敬语；回答对方43、问题完毕后要用敬语；3）一定要等对方挂断电话后再轻轻放下话筒；4）他人打电话或未挂断放下话筒去找人时，要注意节制交谈；5）接打电话时不允许背朝业户或领导；6）接打电话时，遇到业户或领导从旁边走过应点头示意；遇到业户要求服务时，应兼顾需服务的双方客户。（五）有分寸的人际关系1、对领导、前辈的礼节1）在走廊、工作地点遇到领导、前辈时，不要忘记问候、打招呼；2）在领导下命令或作指示时，要以正确的姿势听完；3）措辞要恭敬；4）遇到权限以外的事情，或工作中出现失误，要迅速向领导请示解决办法；5）被批评或斥责时，要诚心诚意地接受，并注意不再犯同样的错误；6）适时、准确地汇报情况；7）公司内以职务称呼上司。44、2、对同事的礼节同事之间，最重要的是建立一个彼此信赖、互相帮助的关系。但无论关系多么密切，也要有一定礼节。1）做好本职工作，不给同事添麻烦；2）有失误或纠纷时，首先反省自己；3）对工作不能抱有“这事情早晚有人干”的态度，而应主动、积极地去干；4）不要将个人感情带到工作中来；5）向同事借东西时，要事先征得同意并及时归还；6）无论在公司内外，都不要背地议论他人；7）在工作岗位，男女之间的亲密程度要保持一定距离；8）未经同意不得随意翻看同事的文件、资料等。（六）着装和仪表身着工服，不但使业户容易辨认，还可增强员工对工作的自豪感和责任感，给业户留下良好的印象，提高公司的信誉。1、着装1）工作期间必须穿45、着工服。工服要干净、整洁，纽扣要扣齐，衣服要平整，不竖立衣领，不翻卷袖口、裤脚； 2）男员工穿西装应系领带，并将衬衣下摆扎入裤内，领带应系好拉正，并注意与西装、衬衫颜色相配，不得破损、歪斜或松弛；不系领带时，衬衣钮扣应扣至脖下第二颗扣；3）上班统一佩戴工牌，工牌应端正地配戴在左前胸规定位置；4）男员工应穿黑色皮鞋及深色袜子，女员工鞋跟以半高跟为宜，且色彩不宜过艳。鞋面应保持光亮无灰尘、不破损；不得穿凉鞋、拖鞋及其他未作规定的鞋子上班；5）工作区域不得穿短裤、背心及奇装异服；6）男女员工均不允许戴有色眼镜上班；7）工作期间不得佩戴夸张饰物；8）已下班员工出现在工作场所应保持衣装整洁，不得光背、穿46、拖鞋。2、须发1）头发要常洗，保持干净、整齐，不得有头皮屑；2）女员工前发不遮眼，佩戴统一头花；男员工头发前不遮眼，后不过领，侧不盖耳；3）不梳、留、染怪异的发型，不许剃光头，不准蓄胡须。3、个人卫生1）指甲要剪短，保持清洁。女员工只能涂无色指甲油；2）经常洗澡防汗臭，勤换衣服，衣服因工作弄湿、弄脏后及时换洗；3）保持眼、耳、鼻清洁；4）工作期间不吃有异味的食物，保持口腔清洁；5）女员工上班应化淡妆，但不得浓妆艳抹，使用气味过浓的香水。6）每天上班前检查仪表，不得在业户、领导面前或公共场所整理仪容仪表。七、宿舍管理制度（一） 目的加强协防员宿舍管理，共同营造良好的工作、学习、休息环境。（二）适47、用范围适用于公司全体协防员。（三） 职责1. 协防主管或当值班长负责监督检查内务卫生执行情况。2. 公司品质部不定时对各管理处协防宿舍内务卫生进行检查，并将检查结果通报各管理处。（四）内容1. 宿舍内务设置（1）蚊帐必须保持干净，挂之有形，起床后收起，严禁在上面挂任何饰物。（2）被子每日起床按四方块样叠成形，枕头应平放在被子对面位置；床单要保持干净、整洁。2. 生活用品的设置（1）鞋子应摆放在床下（仅限两双），严禁乱摆乱放，鞋子要常刷洗，不得有异味。（2）毛巾折叠成长方形，摆置在统一的位置，漱口缸、牙刷、牙膏、香皂盒、洗头水、沐浴露等应摆放成一条线。（3）室内不得私自钉钉子挂置衣物，衣物要放置48、在规定的箱柜里，不允许有随处乱挂乱扔；个人物品不准放在公共设施上，不允许在宿舍内自己添置桌椅凳等物品。3. 宿舍纪律（1）宿舍内应互相尊重、团结友爱，严禁大声喧哗、吵闹。（2）宿舍人员应自觉保持个人卫生，勤洗澡、勤换衣服，勤晒被褥。（3）不得在宿舍墙上乱写、乱画及张贴;不得在宿舍前后窗口、阳台乱扔杂物或垃圾。 （4）爱护清洁，不得随地吐痰，烟灰烟蒂不得丢弃在地上，废物垃圾应放入垃圾筒内。（5）宿舍人员必须按协防主管或班长安排的值日表进行卫生值日（垃圾不过夜），确保宿舍卫生状况良好。每周日进行卫生大扫除及自检自查。（6）节约用水、用电，正确使用和自觉维护水、电及电器设施, 人走灯灭，确保住宿安全49、。（7）严禁在宿舍内私拉电线、乱接开关、灯泡和使用电炉等。确保宿舍安全，各房间由班长负责全面管理。（8）严禁在宿舍聚众赌博、打麻将、打架闹事等。（9）不准留宿异性、外人，属直系亲属确需留宿的，需报主管批准，严禁私自留宿。（10）员工必须按宿舍床位对号入座,任何人不得随意调换床铺位置。特殊情况需经宿舍长批准后方可调换。（11）宿舍钥匙由主管指定专人保管。（12）保护宿舍一切公物，任何人不得私自损坏或占为己有；严禁踢门、撞门，损坏宿舍公共设施必须按价赔偿。（13）除值班人员外，队员应23：00准时休息，并保持宿舍安静。协防主管或班长在熄灯后要及时清点人数，任何人不得推迟时间就寝。（14）宿舍值班员50、应将电视机在23：00前关闭。（15）严格执行请销假制度，请假时间在3小时以内向班长请假，告之去向及联系方式，8小时以内向协防主管请假，1天以上必须向管理处经理请假，5天以上由总经理审批。（16）休息（假）期间，如发生紧急情况，一经召唤必须立即返回协防队听候调遣。（17）严格执行交接班制度。交接班后，各班次实行班前、班后会议制度，并有班前班后会议记录。（18）公司协防中心实行晚点名制度。八、保密制度为了做好公司公文、资料、会议内容、商业秘密、业户信息等保密管理工作，按照国家保密法的有关规定特制订本制度。（一）保密范围1、上级下发的各项公文、报告、公司证照、公司资质证书、公司管理制度及公司未能公51、开的会议纪要等。2、公司经济状况、营销策略、市场分析、工作规程、项目技术资料、来往关系、业户资料、员工个人工资、内部资料、商业秘密等。 （二）保密的规定1、保密的内容不得传播、复印。保密的文件、资料等要按规定存放于保险或文件柜，专人保管；2、传阅保密文件或资料必须当面呈送，做到“双见面”，领导不在，不发放文件资料，领导阅后要及时回收；3、保管人员不得泄露保管的文件、资料内容，不得记录、外传公司的内部信息；不得私自把单位的文件、资料、证件等涉密内容带离公司；4、保管人员要时刻注意公司人员的讲话是否属于泄密，发现泄露情况要及时制止并报告主管领导；5、借阅公文、资料要经总经理批准，履行审批、登记、签52、字手续，并及时收回；6、未经总经理批准，不得传播、复印文件资料；因工作需要复印文件资料的，必须经总经理批准；7、应销毁的文件资料要报总经理批准后由专管员在综合部主任监督下销毁。8、保密文件资料要回收上呈的，要按规定及时回收上呈。9、公司工作人员应遵守下列保密规定：不该说的机密，绝对不说；不该问的机密，绝对不问；不该看的机密，绝对不看；不该记录的机密，绝对不记录；不在非保密本上记录机密；不可与私人通信涉及机密；不向与机密无关的人员谈论机密。（三）涉及业户的基本资料，项目管理处（收费员、内勤、物管员）应做到：1、电脑设置为自动保护状态；2、纸质资料摆放安全之处；3、收费资料显示为一户一页；4、业户53、资料和基本情况不得作为谈资泄露。（四）泄密追究公司员工如果因泄露公司机密而给公司造成经济上、荣誉上的损失，或因此给公司工作制造障碍的，公司将对其保留诉诸法律的权利。 外来人员通过不正当手段获取公司机密，公司有权对其诉诸法律。九、印章使用管理制度1、公司行政印章在集团综合中心管理；财务专用章在集团财务中心管理；2、相关部门使用前必须填写用印单（附用印申请单），经办人持经部门负责人签字同意的用印单，到公司综合部办理用印手续，用印申请单存综合部；3、公司公章、合同章经总经理审批后方可使用； 4、各管理处印章由项目经理或内勤保管，仅限内部印发通知类使用。不得签署各类合同；5、管理处印章使用前必须经项目54、经理同意，在内勤处登记后使用（附用印登记表）；6、保管人员是印章管理的直接责任人。印章发生意外毁损或丢失，印章保管人应立即报告公司总经理，并迅速采取相应的补救措施。 7、印章保管人员发生变化时，应办理好移交手续；8、特殊情况需将公章、合同专用章带出公司办公场地使用的，经公司总经理批准后，由综合部专人携带配合使用人使用。用 印 申 请 单序号申请人部门用印事由申请时间审批情况用 印 登 记 表序号用印人部门用 印 事 由盖章日期十、证照管理1、公司所有的法律文件，以及营业执照正副本、资质证正副本、法人证明书、税务登记证、企业组织机构代码证、公务车相关手续等，均由综合部保管和年检，任何人未经允许不55、得擅自利用以上法律文件进行活动。综合部负责复印件的保管与监督使用；2、因工作需借用证照原件的，必须在综合部登记，注明使用目的、使用时间，经总经理同意后，方可外借使用。必要时，由综合部派人配合（附证照借用登记簿）；3、因工作需要使用证照复印件的，由使用人部门领导签字同意并注明使用目的方可办理使用手续；必要时，综合部在复印件上签署限制使用意见；4、综合部负责对证照按时、按计划进行年度审验，未及时办理年审造成的经济损失由相关责任人承担；5、造成证照遗失，由直接责任人承担责任；6、保管人私自将证照外借或不按正规手续办理借（使）用手续的，造成的损失由相关责任人承担责任，直至追究责任人的法律责任。证照借用56、登记簿证照名称借用事由借用人原件/复印件借用日期审批情况归还日期十一、办公用品管理制度第一条 为保证办公用品（含部分价值不足2000元的固定资产）的有效使用和妥善保管，特制定本规定。第二条 本规定中的办公用品包括：一、公司给员工个人配发的日常工作所需的办公文具；二、公司给部门配置的电脑、照相机、对讲机、文件柜、传真机、打印机、复印机、扫描仪、饮水机、烧水器、空调、对讲机等；三、公司为部门购置的书籍、杂志和报刊；四、其他办公所需的易耗品。第三条 办公用品的管理1、所有办公用品皆以部门为最小申购单位；2、员工的办公用品，由各部门主管在内勤处登记领出；3、各部/管理处的办公用品，综合部根据季度采购计57、划购回，交付各部/管理处入库，内勤负责管理；公司公共办公用品由综合部统一管理和维护。4、公司员工应当自觉爱护公司财产，节约使用办公用品。打印、复印避免浪费。对于公司内部文件资料，提倡使用二手纸。第四条 部门申请购买办公用品（材料）程序：1、各部/管理处内勤填写物品申购单，项目经理签字；2、交公司综合部采购员；3、综合部根据库存或业务需要统一汇总核准，上报总经理；4、总经理审批；5、采购员采购物品，填写入库交接单。第五条 部门办公用品领用之后，由项目经理分发给指定使用人，如使用人更换，管理处应做变更记录，并报综合部存档。第六条 异地项目的采购按如下程序：1、各管理处内勤填写物品申购单，项目经理签58、字；2、交公司综合部采购员；3、综合部根据库存或业务需要统一汇总核准，上报总经理；4、总经理审批；5、根据总经理的审批，异地项目经理派人采购，填写报销单；6、异地项目负责采购人员办理报销手续时，须在综合部采购员处登记所采购物资后予以报销；7、采购计划与实际采购应基本一致。第七条 部门办公用品中的照相机、电脑、扫描仪、对讲机等贵重物品，项目经理为保管责任人。第八条 员工在使用公共办公用品时，如发现故障应及时向主管领导报告。第九条 人为造成办公用品损坏，保管人及责任人承担赔偿责任。第十条 本规定自颁布之日起实施。十二、固定资产管理制度第一条 固定资产是企业的主要劳动资源，按现行国家有关规定，结合公59、司实际情况，确定同时具备以下两个条件的列为公司固定资产：（1）使用时限在一年以上；（2）价值在2000元以上。第二条 固定资产的添置由各部/管理处按计划报综合部，经总经理批准后，按采购程序购置。第三条 固定资产购置后，由综合部登记建账立卡，申购单位办理领用、注销手续，建立固定资产档案。第四条 固定资产实行谁使用谁管理的原则，各部门有专人管理，责任到人。第五条 公司成立固定资产管理小组，副总经理为组长，综合部、管理处负责人为成员，小组工作职责如下：1、每年年末对公司固定资产进行一次清查核对，对短缺和报废资产列出清单，由综合部报公司，再报集团财务中心处理；2、使用部门的非正常损坏，在查明原因后，对60、使用人或责任人处以相应的罚款。第六条 公司购置的机动车辆、电脑、通迅设备、空调等固定资产的管理，遵守集团管理规定。十三、来宾参观接待制度一、为更好地宣传公司形象，展示企业的管理风采，有礼、有节做好来宾接待工作，特制定本规定。二、本规定适用于物业服务有限公司。三、凡来公司参观、学习、访问、采访的宾客，事先经综合部登记，并安排对口部门接待；接待的方式、规格、费用由总经理确定。四、对口接待部门要在宾客到来之前做好一切事宜，因接待有误影响公司声誉或致使业务流失，对口接待部门承担责任。五、宾客参观、采访、离开时，对口接待部门要做到语言、行为、环境符合公司规范，给宾客留下美好印象。六、宾客若提出的要求超越61、职权范围，接待人员应婉言谢绝。在特殊情况下，须请示主管领导。十四、电话使用管理办法一、为提高工作效率，减少浪费，特制定本办法。二、公司电话管理由综合部负责，各部/管理处电话管理由各部/管理处经理负责监督与控制使用。三、电话使用规范：1.每次通话原则上不超过三分钟。通话简明扼要，避免占线，浪费资金； 2.使用前应对通话内容稍加构思或拟出提纲；3.使用规范语言，注重礼貌，体现公司员工良好的文化素养和精神风貌。四、长途电话使用规范：1、使用长途电话，必须登记，载明使用人、受话人、起止时间、联络事项及交涉内容结果。2、长途电话原则上限主管以上人员使用；3、一般人员由于工作需要须拨打长途电话，应经主管或62、经理同意，并进行登记；4、禁止因私拨打长途电话。五、凡违反本办法，造成话费支出异常的，对项目经理给予批评或罚款处理。十五、公司图书、报刊、音像资料、软件管理规定一、经申请批准后，所有图书、音像资料、软件等，由综合部统一采购，按需分配；二、图书、音像资料、软件等购进后，由综合部采购登记入账，办理借阅手续；三、外部机构赠予或参加会议获得的图书、报刊、音像资料、软件等按相同方法处理；四、综合部定期将公司购买的图书、音像资料、软件等以目录形式告知各部/管理处。各部/管理处需使用图书、音像资料的，向综合部登记后借阅。五、凡经上述程序申购的图书、报刊、音像资料、软件所有权归公司，员工使用完毕或调离公司时应63、及时归还综合部；六、保管人、使用人应妥善保管、爱惜公司图书、报刊、音像资料、软件等，因个人原因造成公司图书、报刊、音像资料、软件毁损的，照价赔偿。十六、维修派工及回访规程为规范服务行为，提高服务水平，特制定本规程。1、公司各项目管理处的客服中心负责维修派工、回访、资料汇总、材料出入库的管理。2、各管理处协防、客服、保洁服务人员在工作中发现异常、需要维修处理的事项，应主动及时将信息告知客服中心。3、客服中心实行“首问责任制”。每位首个接到报修信息的人，应落实报修信息，填写维保维修工作单，并通知维保中心。4、填写维保维修工作单时应注意表下的说明部分。5、维保中心主管或班长及时、合理派工，并督促维修64、人员将维修单交回客服中心。6、公司实行维保维修工作日志制度。各管理处维保中心按规定填写由公司统一印制的维保维修工作日志。7、维修人员持维保维修工作单到库管员处领取维修材料，填写材料出库单。8、客服中心收到维保维修工作单的回执单后应在24小时内进行回访，填写回访记录，并作相应处理。9、维保人员巡检中发现的异常、需要维修处理的事项，维保中心主管或班长根据共用部位共用设施设备日常巡检记录表和相关养护计划，填写维保维修工作单，并由客服中心和项目经理确认后，按照以上程序维修。10、属紧急突发事件（如跑水、停电等），维修人员有权先行处理再补填维保维修工作单及材料出库单。突发事件处理后填写突发事件处理记录表65、。11、每月10日前，客服中心负责维保维修工作单的月度汇总。12、客服中心每月对回访进行统计，并写出分析报告，报项目经理。13、维保维修工作单由各管理处领取后内部分配使用，由客服中心存档，长期保留。十七、垃圾清运管理制度为维护小区（大厦）良好的生活与工作环境，规范垃圾清运行为，特制订本办法。一、垃圾分类垃圾分为生活垃圾与装修垃圾。二、垃圾清运程序（一）生活垃圾各管理处依据公司与所在辖区环卫部门签订的城市生活垃圾清运协议进行清运、付款。（二）装修垃圾1、保洁主管/班长将装修垃圾场巡查情况告知内勤；2、由内勤通知清运单位清运；3、清运单位每清运一次在门岗处填写装修垃圾清运登记表（一式两联），由当班66、门岗、保洁主管/班长及清运单位共同签字确认；4、清运当天或第二天由保洁主管/班长将装修垃圾清运登记表交内勤登记核对，第一联交收费员报账，第二联由内勤存档；5、由收费员通知清运单位换取垃圾清运票暂存。三、报账按月付款，清运单位依据暂存的垃圾清运票开具正式发票，收费员收回清运单位暂存的垃圾清运票，与装修垃圾清运登记表第一联、发票一同附在费用报销单后，经管理处经理签字报账。装修垃圾清运登记表日 期： 年 月 日 汽车吨位车牌号清运总车次第1次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第2次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第3次67、时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第4次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第5次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第6次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第7次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第8次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第9次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门 岗： 保洁主管/班长： 清运单位：第10次时间： 时 分 状态：满载 未满载 门68、 岗： 保洁主管/班长： 清运单位： 说明：此表填写一式两联，第一联交财务报账，第二联由内勤存档 第三章 员工管理一、招聘入职为建立和完善公司人力资源管理体系，实现人力资源的最佳配置，根据政府有关规定和公司经营的实际情况，制定本办法。公司本着“以人为本，任人唯贤”的用人原则，管理公司各部门员工。（一）招聘原则与条件员工招聘的原则是“公开招聘、择优录用”员工招聘的条件是“形象端正，品行良好，具备相应的学历和实际工作经验”1、项目经理：具备大专以上学历，并担任过同类型物业项目经理职务三年以上，且管理业绩良好，年龄2845岁；2、主管：具备中专以上学历，并担任过同类型物业项目主管职务二年以上，且管理69、业绩良好，年龄2550岁；3、物业管理员、设备维修维护人员、司炉工：取得国家相关部门颁发的职业资格上岗证、操作证；具备一定的行业经验与专业技能，年龄2255岁；4、秩序维护员：初中以上毕业，身体状况良好，身高173cm以上，持有无不良记录证明；取得国家相关部门颁发的职业资格上岗证、操作证的优先录用，年龄2250岁；5、保洁员、绿化工、厨师：身体良好，无潜伏性疾病，原则上不超过55岁。（二）招聘程序人员增加计划审批招聘考核录用入职。1、由各部/管理处根据实际工作需要填写招聘申请表（集团统一表格附表一）。2、招聘考核包括初选、笔试、面试。3、由公司综合部会同各部/管理处根据岗位要求对应聘人员进行初70、选，（公司统一招聘时另行办理）；对初选通过人员，由综合部组织进行笔试，笔试内容包括综合知识、专业知识、计算机使用技能等；通过笔试的应聘者，由公司统一安排面试，面试考官为公司有关领导、相关业务部门经理和人力资源工作负责人。（员工笔试考核表附表二；员工面试考核表附表三。综合部及时将笔试结果告知用人申请单位4、秩序维护员及保洁员的人选可由管理处推荐，并填写员工初试考核表（附表四）；经综合部面试合格后办理入职手续。5、渭南管理处根据公司上述规定，对初选合格人员可以先行试工，一周之内报公司批复。（三）入职新员工入职当天应填写员工录用入职表（附表五），经部门主管及管理处经理签字后，附身份证复印件两张（其中71、一张收入人事档案、另外一张附在工资卡号后交财务部门）、工资卡复印件一张、学历证明及资格证复印件、一寸免冠照片。一张交该管理处内勤人员，同时，应聘协防员岗位的应提供无犯罪记录证明；厨师应提供近期（2个月内）的健康证明。上述资料由各管理处内勤人员按公司员工管理制度及时递交综合部，综合部负责建立和保管内部人事档案。员工入职表（综合部、22、11、33） 岗位：填表日期：姓名性别出生年月身高照片民族籍贯健康状况体重身份 证号薪金要求血型文化程度婚否毕业学校毕业时间资格证书所学专业现 住 址户口所在地联系方式手机固话紧急联系人紧急联系人电话工作简历起止时间单位名称职务特长与技能外语水平主要家庭成员关系姓72、名年龄工作单位及职务联系电话 本人承诺以上信息均属实，若被公司发现虚假信息，本人愿意承担一切结果。本人签字：审批情况（公司填写)部门主管意见部门/管理处经理意见聘用 要求岗位入职日期试用期薪资试用期： 转正：综合部意见 总经理意见集团人力资源主任意见二、员工试用及转正1、转正审批流程：1）员工入职后试用期为二个月，保洁、协防员试用期为12个月。最长不得超过过三个月。2） 试用期满前一周员工提出转正要求并填写员工转正审批表（附表六）。管理处经理组织对申请转正员工进行转正考核，并填写员工转正考核表（附表七），并给予转正意见。3）员工转正考核表由部门主管、管理处经理及部门任一员工三人分别填写并给出独73、立的总分。员工可以转正的条件为：1.三位考核人所给的所有单项分数均大于等于3分；2.三位考核人所给的总分均大于等于3分，如打分结果不满足1或2，则该试用期员工不符合转正条件，予以延迟转正或辞退。4）延迟转正或辞退由各部/管理处经理提出意见，若延迟转正，在时间满后，考评方法同第一次考核。三、员工调动根据工作需要，公司可以对员工进行合理调动。员工调动分为管理处内部调动和公司调动。员工经调动时应填写员工调动审批表（附表八），相关领导签署意见。四、员工离职1、员工离职含“辞职”和“辞退”两种情况，对考核不合格或有失职、违规违纪行为的员工，公司有权辞退。2、员工离职流程：（1）员工辞职须提前30天提交辞74、职申请书（口头申请无效），经部门主管、经理签字同意后，填写员工离职交接单（附表九），将辞职申请书附后。特殊情况另行处理。（2）在提出辞职申请后，不得随意请假，如请假则时间顺延，特殊情况另行处理。（3）员工在接到辞退通知后，按通知的具体要求办理辞退手续。（4）若员工离职时交接项目较多，可在离职交接单后另附纸张，确保交接内容完整、清楚。（5）员工离职手续办妥后，财务部门根据当月综合部提供的异动表核算离职员工工资，并按集团财务制度发放办法发放，直至完全结清。（6）员工自离职之日起（考勤截止日）7日内，未将离职手续办理完毕的，每超出一日，扣除工资的10%。员工离职交接表（综合部、22、11、33）姓 75、名填表日期部 门岗 位入职日期离职日期离职情况辞职 理由：辞退 理由：交接情况部门内部交接办公用品办公设备工服工牌领带头花工服折旧移交人接交人监交人文档资料正在处理的工作其他移交人接交人监交人 本人同意自离职之日（出勤截止日）起7日内将离职手续办理完毕，否则每超出一日，扣除本人工资的10%。 本人签字：审批情况（公司填写）部门主管意见 及离职谈话记录部门/管理处经理意见综合部意见总经理意见集团财务中心意见集团人力资源中心主任意见五、员工异动1、电子信息递交：（1）员工入职、调动、离职异动发生时，管理处内勤人员需在当天将该信息以电话、传真或网络的形式报综合部文员处，以便公司及时了解人员配置情况。76、（2）电子信息包括：入职员工姓名、岗位、性别、身份证号码、入职或转正日期和联系电话；调动员工姓名、调动情况、调动日期；离职员工姓名、离职日期。 2、纸质信息递交：（1）内勤人员按公司于年6月23日下发的关于员工异动信息递交程序严格执行纸质信息的管理。（2）内勤人员于每月25日递交的员工资料，应按表格上的审批权限审批，未经管理处签字审批的情况，该异动不成立。（3）内勤人员在递交异动资料时，应附经管理处经理签字或盖章的 月异动情况一览表及 月人数统计表，人数统计按该月25日前的异动情况进行统计，26日至月末最后1日的异动推至下月计算。3、公司综合部根据25日接收到的异动数据办理该月人事异动，其他如77、口头、迟交及未交表单的，则不予办理，以保证合理、有序、严格的人力资源流程管理。六、考勤汇总、复核与审批每月1日，各管理处将由经理签字、盖章确认的考勤表原件、考勤卡送交公司综合部文员处，其他如复印件、传真件及电子版无效。1.管理处内勤制作考勤时，必须严格遵守公司的考勤制度，员工事假、病假、换休等休假情况须附相关的请假条。凡资料、手续不全的，视为旷工；员工受到奖、罚涉及现金的，应在考勤表中注明，并附员工奖罚通知书。2.每月2号综合部完成公司考勤汇总，并于3号将考勤总表返回各管理处内勤人员，由内勤对考勤总表提出有异议的地方，综合部文员予以核实、调整，内勤24小时内未回复则视为考勤无误，次日即交上级领78、导审核、审批。3.各管理处在复核期间未发现考勤、异动信息的错误，由管理处负责，并承担相应责任；因综合部文员失误造成的错误由综合部负责，并承担相应责任。员工错误信息纠正次月补发。七、员工档案保存1、员工档案包括纸质及电子档案。（1）员工纸质档案交公司综合部后，由综合部文员进行分类保管，任何需查阅员工档案的，必须经公司领导批准方可查阅。（2）每月10日前，综合部文员负责将各管理处最新的员工花名册电子版，发给该管理处内勤，确保公司与管理处拥有数据的完整、统一，管理处内勤人员在收到员工档案电子版后需进行校验，如有错误信息及时告知综合部文员，以保证数据准确。（3）综合部文员及管理处内勤应树立保密意识，严79、格员工信息管理，未经允许，不得透露。（4）每月8日前，各管理处内勤将管理处通讯录发至综合部文员处，管理处通讯录内容应包括该管理处所有员工的姓名、所在部门、岗位、办公电话及个人联系方式。（5）综合部文员接收到各管理处的通讯录后，汇总整合，备查。八、培训与教育管理制度培训计划由综合部结合各部门需要统一制定，由总经理批准后实施。（一）新员工入职培训1、管理处在新员工入职报到后三天内必须组织新员工入职培训； 2、根据公司相关工作制度的补充通知（陕曼威通字（）第002号）“凡新入职的员工，三天试工期内，必须组织安排岗前培训： 熟悉工作环境； 学习公司制度和相关工作程序； 必须有老员工跟领，不得独立上岗；80、 试工期满且合格即配发工牌，连续工作15日后配发工服。”未经入职培训的员工上岗追究主管责任；未经入职培训的员工不得转正。（二）公司内部培训1、部门内部培训：各部门根据实际工作需要，对员工进行小规模的、灵活实用的各方面专业技能培训；2、转岗培训：公司员工调换工作岗位时，按新岗位要求，对其实施的岗位技能培训；（三）外派培训1、外部培训申请：公司员工确实需送外培训的，由需求当事人填写培训申请表，经部门主管及综合部复核呈总经理批准实施；2、外派培训包括公司组织的各种培训、高级经理人海外考察，另外还包括MBA课程进修培训、博硕士企业经理人培训、取证培训等；3、外送培训费用：外送培训费用2000元以下的，81、培训结束后至少应为公司服务一年；外送培训费用2000-4000元的，培训结束后至少应为公司服务二年；外送培训费用4000-8000元的，培训结束后至少应为公司服务三年；外送培训费用8000元以上的，培训结束后至少应为公司服务三年以上。4、凡未按上述服务期履行承诺的员工，离职前将被扣除培训费。（四）员工自我培训1、公司鼓励员工利用业余时间自学，不断提高自身素质和业务能力；2、脱产培训的员工，经公司同意后签订脱产培训学习协议书； 3、经公司同意后参加培训的公司员工其学费、报名费、资料教材费用等一律先由本人支付，待获得合格证书后，根据陕曼威通字（）第004号通知“为激励员工的工作和学习热情，提高从业82、人员的综合素质及能力，公司决定，凡积极参加物业管理服务相关专业的学习并取得资格证且连续在公司服务满三年的，公司报销800元以内的学习考试取证费用，因培训学习占用的时间，计为出勤。4、参与培训人员所产生的交通费、食宿费，公司按照出差标准报销50%。九、沟通与申诉（一）沟通：1、公司综合部为员工关系与沟通的主要责任机构，将为员工在工作满意度提升、劳动保障、职业心理辅导与申诉处理等方面提供帮助，接受和处理员工表达的想法、意见和建议；同时各级管理人员同样负有相关责任义务；2、公司提倡逐级沟通，层级汇报：直属上级部门（项目）负责人综合部总经理；3、总经理接待：如需与总经理直接沟通，请提前做好预约；4、各83、部门主管不定期组织谈心会；包括面谈、工作讨论和发送E-mail给任何人；5、公司将通过不定期的书面或面谈式意见调查向员工征询对公司业务、管理等方面的意见，员工可将自己的真实想法反馈给公司，而无须任何顾虑；6、为达到充分沟通的目的，公司不定期地采用公司内部网、公告板、会议、拟定出版的内部刊物等渠道向员工通报公司近期的经营管理信息，所有这些信息不仅有助于员工对公司进一步了解，同时对这些信息的分析与判断也是帮助员工个人成长的手段。（二）申诉：1、各级管理人员、综合部、公司总经理均是员工申诉对象；2、当员工认为有申诉需求时，可选择适当的申诉渠道和申诉对象向公司申诉；3、公司鼓励员工逐级反映情况，当员工84、认为不方便通过一般申诉渠道申诉时，也可通过网络或E-mail等多渠道申诉，或越级申诉；4、申诉方式有面谈和书面两种形式；如选用书面方式，申诉书必须署名，方予受理；5、各级责任人或责任部门在接到员工申诉后，应在权限范围内，对申诉事件涉及的相关当事人进行调查，并根据调查结果尽快做出处理决定。处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、综合部及公司总经理。员工如果对处理决定不满意可继续向更高一级经理或部门申诉。十、回复制度1、回复定义：各种请示、重大情况反映、合理化建议、工作请求、各种申请、各种重大决策方案，以及要求收件人回复而上报的各种材料、数据等；2、回复方式：请示人要求对方决策并回复的文件85、，必须在文件中予以注明，回复人必须按工作程序并认真、负责任的予以回复，没有要求回复的，收件人同样应认真审阅并签署意见；3、回复渠道：综合部负责监督、协商与调查争议事件；总经理负责对争议事件作最终评审；4、回复时间（紧急程度）具体要求：特急：必须一个工作时回复紧急：必须四个工作时回复急件：必须八个工作时回复（一个工作日）一般：必须三个工作日回复5、收件人接到请示人需回复的报告或请示，必须在以上规定的紧急程度要求内予以答复，否则视为同意，下属部门可按报告或请示的内容执行；6、因回复人未能回复，而给下属部门/个人工作造成不良影响，或者影响其工作的开展，将对扣压人予以处罚；如产生不良后果由收件人承担全86、部责任；7、请示人领导扣压报告或请示，给下属部门/个人工作造成不良影响，或者影响其工作的开展，将对扣压人予以处罚；8、请示人未能及时将待回复文件发出，处罚请示人；如因请示送报延迟导致回复人回复无效而产生不良结果，由请示人承担全部责任。第四章 公司全体员工岗位职责（一）总经理职责在集团公司的领导下，负责集团公司和公司决定的贯彻落实，全面负责公司的日常管理工作。1、编制并实施公司的发展规划、重大质量计划和经营目标；2、负责审订公司年度工作计划和工作总结，并向集团报告； 3、负责主管职务以上人员的入、离职及任免；4、主持公司会议；5、审批年度员工绩效考核报告；6、审核公司的重要文件，以及公司的重要业87、务合同；7、指导、协调、检查各部门的工作，保证公司的良性运转；8、协调重要的社会关系；9、审核和分析公司财务报表，控制资金合理支出，在权限范围内审批各项费用，对因经营不善而导致的企业亏损负责；10、审批公司采购计划；11、履行公司安全、消防第一责任人的所有职责；12、确立企业文化，抓好团队建设，塑造曼联德威物业企业形象。（二）副总经理职责1、对总经理负责，协助总经理做好公司的日常经营管理工作，努力实现公司的工作计划和经营目标；2、协助总经理制订公司的经营战略目标和中长远规划以及年度管理目标，包括一系列规章制度、操作程序，规定各级人员的岗位职责并监督实施； 3、协调各部门、各管理处的工作，建立健88、全公司统一、高效的组织体系和工作体系，保证公司各项工作顺利进行；4、定期或不定期地对各部门以及公司管辖物业、经营项目进行检查，及时发现问题并协助解决疑难问题；5、与社会各界建立并保持良好的公共关系，负责权限范围内的公关和接待工作；6、负责组织实施员工培训；7、以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，带领员工以高度的热情和责任感完成本职工作；8、负责监督物业管服务的服务质量，确保业主和住户满意；9、及时处理业主重要投诉，定期走访业主（住户），征求服务管理工作的意见和建议；10、完成总经理交办的其他工作任务。（三）设备总管岗位职责1、在综合部主任的直接领导下，全面负责公司的技术管理工作，对各管理处维保89、中心的技术管理工作予以监督、指导；2、指导各管理处建立健全相关运行和操作规程等规章制度； 3、定期检查各管理处维保中心，确保房屋及设施设备的正常运行，杜绝重大设备安全事故发生，对维保中心员工进行技术、安全培训；4、负责审核各管理处制定的物业共用部位、共用设备、公共设施的年度维修保养计划及年度维保费用预算；5、负责审核各管理处报送的维保工程费用报告，做到节支运行；6、指导监督工程维修分包单位的工作标准及服务质量是否符合国家和所管理物业的标准及要求；7、指导、监督各管理处收集、建立和完善公司所管理物业的工程档案资料，包括各类工程的竣工图纸资料、设备运行记录、设备维修保养计划及记录、设备年检资料及合90、格证、装修改造审批验收资料等；8、配合各管理处协调与其他相关部门的关系，保障管理处工作顺利开展；9、协助各管理处处理重大工程问题的投诉；10、负责编写、检查公司维保年度工作计划、年度培训计划，撰写维保年度总结；11、负责新技术、新方法的开发、引进，搞好污染预防工作；12、指导、配合各管理处技改项目及大中修更新改造项目的实施；13、贯彻执行管理体系方针和各项目标，执行有关的法律法规及其他规定；14、完成公司交办的其他工作任务。（四）协防总管岗位职责1、在综合部主任的直接领导下，全面负责公司的协防工作，对各管理处协防中心的工作予以监督、指导；2、按照国家有关行业标准指导各管理处建立健全相关安全保卫91、制度、应急措施，并检查落实情况； 3、负责编写、检查公司协防年度工作计划、年度培训计划，撰写协防年度工作总结，传达贯彻上级的安全工作会议精神；4、负责组织各管理处开展“防火、防盗、防破坏、防自然灾害”的四防安全教育和法制教育，经常巡视物业项目的重要“四防”器材设备，以保确安全保卫人员处于良好状态；5、负责各管理处重大案件、事故的协助处理，并向综合部主任提出处理意见，书面汇报查处结果；6、熟悉各管理处消防器材及安全措施，负责定期组织各管理处消防演习，监督检查安全保卫监控记录，确保消防设施设备的工作状态良好；7、与当地公安机关、消防部门定期联络，保持密切的合作关系；8、贯彻执行管理体系方针和各项目92、标，指导各管理处建立、健全协防档案资料；9、完成公司交办的其他工作。（五）品质主管岗位职责1、在综合部主任的直接领导下，全面负责公司的品质管理工作， 定期做好各类质量体系文件的编制、修订工作，维护公司各项体系有效运行； 2、认真收集国内外物业管理行业发展信息，熟悉了解各项认证体系及本地区同行品质管理情况，学习和吸收先进经验，培育、优化、完善本公司质量管理体系；3、定期组织对各个管理处人员进行绩效考核，做好各类考核数据的汇总、上报，科学准确的评价各管理处质量管理水平，为薪资发放提供准确的依据；4、每月对于上报的数据、资料进行分析，配合各管理处管理人员制定纠正措施、工作改进方案，并组织实施；5、协93、助总经理完成公司项目创优达标、新楼盘招、投标的文案、数据整理工作及其他业务工作；6、配合公司人事部进行员工培训工作，编制贯彻质量认证体系和操作规程培训计划、教材，并按公司培训考核纲要组织考核。考核要规范、客观、公正，形成制度；7、协助总经理编制公司管理大全，并针对公司经营发展的需要和内部管理机构的调整，提出修订意见；8、完成公司交办的其他任务，并定期向主管领导汇报工作，提出合理化建议。9、完成公司交办的其他工作。（六）综合部文员岗位职责1、向公司总经理负责，严格执行总经理或副总经理委托的各项指令，做好下情上达和上情下达；2、负责各类文稿的起草、打印、呈送、下发、归档；接收公司各部门文件、报告的94、呈递，分呈总经理、副总经理；3、做好文书档案和有关图书资料的管理工作。包括公文的收发、保管、调卷、保密工作和图书资料的日常管理；4、负责接听电话、接待业主、招待来访客人，处理问询并把问题转达给有关负责人处理并负责回访； 5、办理公司各类证照的年检及资质审核手续；6、负责人力资源流程手续的办理； 7、负责员工的人事关系、劳动合同、社会保险的办理及相关档案管理；8、落实员工绩效考核及员工培训计划；9、负责公司各部门员工的考勤汇总统计，将经审核的员工考勤送集团财务；10、恪守保密原则，凡属尚未正式公布的决定、决议、指导等，严禁传播；11、完成上级交办的其他工作。（七）综合部采购岗位职责1、负责公司采95、购及综合部办公用品的保管和发放；2、负责公司固定资产的登记、核查、管理工作；3、熟悉物料的市场价格，努力降低采购成本。4、及时采购到位，确保工作顺利开展。5、协助财务中心做好库房盘点、对帐工作。7、定期向总经理汇报物品采购情况。（八）综合部司机岗位职责1.保持良好的精神状态，准时接送领导和客户。2.自觉遵守公司各项规章制度，服从公司领导的调配，定期汇报车辆的运行情况，保证车辆在安全的状态下行使，并记录车辆的行驶路线及行程。3.不违章行车、不私自用车、不酒后开车、不开赌气车。4.车辆维修、保养预先申请，经批准后，到指定维修厂维修，保持良好的车状及车辆的清洁。5.负责车辆各种税费的缴纳、车辆审验以96、及车辆变更业务的办理。6.做到严守秘密，不得随意传播领导的讲话内容。7.执行上级交付的其它工作任务。（九）管理处经理岗位职责1、全面负责本项目的物业管理服务工作，根据物业服务合同约定提供房屋及设施设备和相关场地的维修养护、公共安全防范、绿化养护、卫生保洁、消防等相关服务。并做到有计划、有制度、有检查、有落实，努力达到业主满意、开发商满意、员工满意、政府满意；2、熟悉物业管理的政策法规，熟悉物业服务合同内容，熟悉物业服务收费标准和成本构成，熟悉本物业基本情况和住（用）户基本情况。针对本项目实际情况定期组织本部门员工学习物业管理的基本理论、法律法规，及时传达上级有关工作指示和会议精神，交流行业动态97、；3、主持本项目每周工作例会，组织分工落实各项计划，并督导执行；4、每日在辖区巡视，对水、电、气公共设施的供应、运作情况及员工工作状态、辖区绿化养护、清洁卫生、维修、投诉处理、装修抽查等日常工作进行检查；5、负责与开发商、政府相关部门的协调工作，重大问题的协调结果或超出权限的事件及时上报公司；6、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，做好管理处各类款项的收支监督，督促收费员账目日结日清，并按集团财务制度办理；7、定期组织人员对水、电、气、房屋、公共设施、物业环境等的全面检查；8、检查指导本部门员工劳动纪律、工作状态和工作标准的执行情况，每月不少于2次夜间查岗； 9、负责本项目员工的在岗培训和98、绩效考核、奖惩；10、合理使用资金，有效控制本项目的运作成本；11、按期完成与公司签订的目标管理责任书；12、按规定审核呈报的各类计划、统计材料等；13、有计划的组织开展辖区文体活动，努力营造文明居住、团结友爱的社区氛围；14、积极开展各种经营性服务，达到服务与效益的统一；15、恪守职业道德，廉洁自律，不以权谋私，不损公肥私；16、完成上级交办的其他工作。（十）客服主管岗位职责1、在管理处经理的领导下,负责管理处业务的接待、调度、回访等工作的组织、协调、落实，树立公司窗口形象；2、负责检查、监督管理处各部门的服务质量，定期对服务质量进行统计、分析，并提出整改要求或奖惩建议；3、熟悉、掌握相关法99、律法规，熟悉、掌握公司各项管理制度和本项目物业服务合同内容，维护业主和公司的利益；4、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求，掌握各类管线的走向、位置和分布情况；5、协调本部门与各部门的关系，合理调配人力、物力资源；6、完成月度各项费用的催缴、统计汇总、上报；7、有效处理突发事件；8、负责定期组织安排收集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等，确保存档记录资料的齐全及有效性；9、协助维保中心组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主（住户）的装修审核、监督；10、组织策划开展小区各种文化活动及宣传工作，丰富社区文化生活100、；11、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性；12、完成上级交办的其他工作。（十一）客服中心物管员岗位职责1、负责宣传、贯彻执行物业管理的政策法规，遵守物业服务合同约定和公司的各项管理制度；2、掌握自己管理区域内的房屋基本情况，做到随问随答并与实际相符，其内容包括： 住户的户数、产权面积、各住户家庭人员、户主姓名、职业及工作单位； 办公户数、产权面积、各办公单位的从业人员基本情况； 房屋产权归属及其变更情况； 房屋租赁及租金情况； 房屋结构、质量情况； 单幢楼宇总建筑面积和分层建筑面积； 院落及楼宇占地面积。3、负责房产管理资料的收集、汇总、归档、变更修改和上报；4、负责业主入住手续的办101、理、房屋的验收，并将相关资料整理成业主档案；5、做好维修记录登记和向相关部门传达业主投诉信息，做好维修后的回访；6、熟悉和掌握管理区域（地段、区、幢）内基础设施和配套设施的基本情况，熟记管理范围内的上下水管道的铺设位置，各种井、池的位置，随问随答随查无误；7、熟悉物业相关费用的成本构成和收费标准,积极配合收费人员督促自己管理区域内的业主/住户及时交费；8、经常与自己管理区域内的业主/住户沟通交流，并及时反馈信息；9、完成上级交办的其他工作。（十二）维保主管岗位职责1、在管理处经理的领导下，组织实施管辖区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护等工作；2、认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严102、格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到：“三干净”设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”不漏电、不漏油、不漏气、不漏水；“五良好” 使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；3、负责辖区公共设施设备的运行、保养、维修及安全检查。对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗；4、落实岗位责任制及安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。设备出现故障，立即组织人员抢修，建立事后报告制度；5、负责建立辖区内设备设施的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废103、等一系列台账、标识，健全设备维修、检查、保养记录档案；6、积极实施技术改造，有效控制设备运行费用，掌握能源消耗状况，节能降耗措施有力，及时杜绝浪费现象；7、负责本部门员工的思想教育和专业技术培训、绩效考核；8、负责组织对业主装修行为的技术指导、监督管理；9、负责组织人员完成接管物业的验收、移交工作，包括技术文件和设备档案的接管，协调、解决接管物业的遗留工程问题；10、合理安排业主/住户自用部位、自用设备的维修，确保零星维修合格率100%；11、负责处理本部门不合格的服务，做好善后工作；12、提供维修养护所需材料和备配件的需求计划，合理控制备用量；13、负责装修管理中有关规定的审查和验收，确保建104、筑物结构安全和装修协调、统一、美观及符合消防要求；14、完成上级交办的其他工作。（十三）维修工岗位职责u 维修电工岗位职责（含高压运行电工）1、熟悉辖区内供配电系统、空调、电梯、电信和智能化系统设备的性能和用途，熟知辖区内相关线路、网络的分布情况；2、严格遵守供配电运行制度和电气维修保养制度，执行安全操作规程，确保辖区正常供电；3、按计划巡视辖区配电室、配电箱、用电线路、用电计量表、安防系统等设备，定期维护保养和校验，发现隐患及时排除，并做好巡视记录和维护保养、校验记录；4、监督指导辖区业主装修时供电设备的改动行为，发现问题及时纠正并报告主管；5、限电、停电要提前通知主管，并告知业主；6、管理105、辖区的施工用电，定期抄表，每月统计辖区公共照明用电总量，随时掌握辖区用电情况；7、有应付火灾、水灾、大风等灾害时的供电预防措施；8、妥善保管、安全使用各种专用工具，节约物料；9、定期对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验；10、及时完成业主自用设备的维修工作，确保零星维修合格率100%；11、根据季节气候，灵活处理公共照明每日开闭时间，并注重节能降耗；12、完成上级交办的其他工作。u 电梯养护工岗位职责1、熟悉辖区内各类电梯的规格、数量、性能、生产厂家的售后维保联系电话，了解电梯零件供应渠道及各电梯专业技术服务公司；2、严格执行电梯运行和维修保养工作制度及工作程序。负责106、电梯的运行监控及巡视，并填写电梯巡视日记和电梯故障维修登记表；3、监督、检查电梯专业技术服务公司现场维修保养工作，填写电梯定期保养检验报告、记录，签收电梯分包方的电梯定期保养记录和电梯维修记录等文件；4、定期取得技术监督部门的检测合格证明；5、掌握电梯发生故障时紧急救援的方法与程序，负责监督修复电梯故障；6、参与公司组织的周检及对电梯分包方的定期评价；7、根据人流规律等特点，灵活处理电梯每日开停时间，并注重节能降耗；8、掌握电梯的用电量和运行成本核算，随时提供相关数据；9、完成上级交办的其他工作。u 空调运行工岗位职责1、熟悉辖区内各类空调机的规格、数量、性能、生产厂家的售后维保联系电话，了解107、空调机零件供应渠道及各空调机专业技术服务公司；2、严格执行空调机运行和维修保养工作制度及工作程序。负责空调机的运行监控及巡视，并填写空调机巡视日记和空调机故障维修登记表；3、监督、检查空调机专业技术服务公司现场维修保养工作，填写空调机定期保养检验报告、记录，签收空调机分包方的空调机定期保养记录和空调机维修记录等文件；4、根据季节气候、人流规律等特点，灵活处理每年空调机的开停日期和每日开停时间，并注重节能降耗；5、及时完成业主提出的空调机有偿维修，确保维修合格率100%；6、进行空调用水、用电计量，掌握空调机运行成本；7、定期对空调系统进行测试，控制空调机的噪声，定期清洗杀菌保养；8、完成上级交108、办的其他工作。u 水暖工岗位职责1、熟悉辖区给排水系统、采暖系统、消防系统等设备的性能和用途，熟知各管线走向和控制阀门的位置及相互关系，掌握房屋各部件的使用年限及相应维修、养护方法；2、严格遵守操作规程，按计划巡视、保养，维修辖区内给排水系统、采暖系统、消防系统设备，并填写巡视维修记录和维修保养记录；3、按计划定期清洗消毒蓄水池或水箱，保证辖区供水安全；4、负责监督指导辖区内业主装修期间给排水系统、采暖系统的改动行为，发现问题及时纠正并报告主管；5、对外包的给排水系统、采暖系统、消防系统设备的维修工程进行监督管理和验收；6、定期抄录业主水表，协助催收水费，并做好建档工作；7、及时完成业主自用设109、备的维修工作，确保零星维修合格率100%；8、负责对辖区施工用水、公共清洁用水、绿化用水的管理和统计，负责辖区每月总用水量的核算工作，每季度末核算出辖区用水量平衡表，做到年末供水量与用水量以及金额平衡；9、妥善保管、安全使用各种专用工具，节约物料；10、做好节约用水工作，防止跑冒滴漏；11、有应付台（大）风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施；12、完成上级交办的其他工作。（十四）协防主管岗位职责1、在管理处经理的领导下，全面负责辖区内的公共安全防范、消防及车辆停放管理服务工作，按公司和管理处要求组织实施本部门工作计划；2、对协防队员的工作、起居、宿舍内务实行半军事化管理，监督检查仪容风纪；110、3、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改；4、熟悉辖区内重点要害部位，落实重点部位安全工作措施；5、落实对住户装修行为和外来人员的管理措施，维护公共安全；6、负责对协防员的日常工作进行检查、指导、评价和协调，协防员的学习、训练、巡逻、工作日记等符合公司标准化管理要求，每周不少于一次夜间查岗；7、负责协防人员的推荐、考察及录用后的岗前培训及在岗学习培训；8、重视协防员的职业道德教育，负责协防员的日常管理和绩效考核、奖惩；9、关心协防员的生活，落实协防员的劳动保护措施；10、适时对协防员进行家访，配合公司综合部进行必要的外调，以111、保证协防队伍的纯洁性和稳定性，家访和外调的记录报综合部备案；11、负责辖区内的消防工作，编制年度消防设施维修保养计划和消防员训练计划、消防演习计划等并组织实施，确保消防器材、设施、安全通道处于良好状态，无火灾隐患；12、配合政府开展社区管理，落实辖区的法制宣传教育计划；13、经常主动与相关的政府部门（如公安、消防、街道办等）沟通交流，树立良好的企业形象；14、落实安全防范系统的使用、维护和管理计划，确保安防系统功能的正常发挥；15、完成上级交办的其他工作。（十五）协防班长岗位职责1、负责主持本班日常工作，带领和督导全班队员认真履行岗位职责和工作标准，及时纠正工作偏差；2、负责主持召开班务会，及112、时总结阶段性工作，传达上级指示，并组织落实；3、随时检查队员的仪容仪表，巡视督查各岗哨执勤情况，协调处理有关问题，及时纠正违纪违章行为；4、负责本班人员的考勤，如实记录本班次当班中遇到的和处理的问题，重大问题及时向上级报告；5、熟悉协防员各岗位职责，掌握辖区内安全工作的规律及重点；6、监管辖区内清洁卫生、道路交通、消防安全及绿化不被损坏等；7、严格执行协防员交接班制度，确保交接班的人、事、物记录清晰，责任明确；8、能果断处理辖区内的突发事件；9、对新入职的协防员进行岗前培训；10、保管好本班的保安器械、用具及其他公司财物；11、完成上级交办的其他工作；（十六）协防中心协防员各岗位岗位职责u 协113、防员岗位职责1、熟悉辖区内的业主、楼宇排列、单元户数，各种公共设施设备的分布、位置，各类公共场所的使用性质和服务对象；2、协防员上岗统一着制服、佩带工作牌，佩带规定装备；3、坚守岗位，严格按员工日常行为规范值勤；4、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤中要勤巡逻，勤观察，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告，维护辖区公共秩序；5、熟悉消防系统及消防器材的安装位置，掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能果断处理；6、对执勤期间发生的各种情况及处理结果要认真记录，并按程序报送上级；7、有效制止辖区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等公共管理制度的行为。有效阻止乞讨、拾荒、散发传单、各类推销114、修补、买卖等流动人员的进入；8、遇有紧急、突发性重大事情，在制止的同时必须及时向主管报告；9、严格执行交接班制度，不迟到、早退，不误岗、漏岗；10、积极向业主进行遵纪守法和治安防范知识的宣传；11、完成上级交办的其他工作。u 巡岗岗位职责1、巡查中严格执行员工日常行为规范，着装、观察、行走及面部表情符合要求；2、按照规定的巡查路线、巡查频次保质保量执行任务，填写安全巡查日志；3、负责巡查小区（大厦）各楼层及公共区域，留意治安消防情况； 4、负责巡查可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离大厦； 5、监督检查业主/住户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修；6、熟悉集团领导，遇见时必须敬礼以示尊敬115、礼貌；7、完成上级交办的其他工作。u 大堂协防员岗位职责1、严格执行员工日常行为规范； 2、负责维持大堂秩序，保证大堂出入口畅通；3、熟悉集团领导，出入时必须敬礼以示尊敬、礼貌；4、密切注视大堂出入人员，劝离衣冠不整者及闲杂人员； 5、负责查验大件物品放行手续； 6、负责非大厦人员出入的登记工作； 7、负责邮件、报刊等的收取记录工作； 8、完成上级交办的其他工作。u 门岗岗位职责1、严格执行员工日常行为规范和门岗管理制度，行为热情而不失分寸，礼貌而不失威严；2、牢记集团重要车辆车牌号、车型及颜色，熟悉集团领导，出入时必须敬礼以示尊敬、礼貌，尽量不出现误拦现象；3、对外来人员仔细询问并登记其姓116、名、身份证件、工作单位或住址、被访人姓名、出入时间等；4、指挥进出辖区车辆，做好出入车辆的登记工作；5、负责物品搬出辖区的核验；6、负责辖区出入口及周边的秩序维护，果断处理紧急事件，确保出入口畅通无阻；7、坚守岗位，按规定做好当班记录，履行交接班手续；8、服从命令，听从指挥，配合其他值勤人员维护辖区公共秩序；9、完成上级交办的其他工作。u 停车场（库）协防员岗位职责1、 负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置；2、 负责巡查车辆及车场设施情况，做好车况记录，对有损伤车辆请司机签名确认； 3、 负责检查车场消防器材的完好情况，保持消防通道的畅通； 4、 负责车场的安全管理，维持车场秩117、序； 5、 负责收取进入停车场车辆停车费；6、 做好当值期间的各项情况记录工作；7、牢记集团重要车辆车牌号、车型及颜色，熟悉集团领导，出入时必须敬礼以示尊敬、礼貌，尽量不出现误拦现象；8、完成上级交办的其他工作。u 监控员岗位职责1、 负责监控室电视屏幕及消防监测设备的监视工作；2、 负责监控室内的卫生清扫工作； 3、 发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知相应协防员到现场查看；4、 负责监控录像带的管理工作； 5、 发现火警立即报告并按报警程序报警；6、 监督各个岗位员工工作状态，及时纠偏；7、完成上级交办的其他工作。（十七）保洁主管岗位职责1、在管理处经理的领导下，根据辖区物业保洁范围、使118、用材料的特点编制本部门年度、月度工作计划，并组织实施；2、熟悉辖区内的保洁面积、保洁项目，采用不同的方法、材料，合理安排人员、班次实施；3、合理配置清洁卫生设施，对辖区的清洁卫生、消杀、装修废弃物清理、垃圾清运等实施有效的管理，创造良好的居住环境；4、检查、监督员工按标准工艺流程操作，做好员工的劳动防护和安全保障；5、监督检查外包专业清洁公司的工作质量，并对其进行考核与管理；6、组织本部门员工业务学习、技术培训和绩效考核；7、全面落实清洁工作的日检、月检、专项抽查制度，创造舒适、健康的工作、生活环境。8、完成上级交办的其他工作。（十八）保洁班长岗位职责1、带头工作，以身作则，调动员工积极性，按119、计划保质保量完成服务区的清洁卫生、垃圾清运和灭鼠、灭蟑螂、灭蚊蝇等专项工作；2、协调本班与各班的关系，合理调配人力、物力资源；3、定期对本班人员进行岗位培训、服务规范引导和绩效考核，根据员工表现，提出奖惩建议；4、负责保洁工作的日检，工作不合格予以纠正；5、负责提出清洁用品需求采购计划，合理使用和控制物料耗损；6、劝阻和制止辖区内不讲卫生现象，接受各部门的监督；7、完成上级交办的其它工作。（十九）保洁员岗位职责1、熟悉辖区楼宇结构、楼座排列、道路及绿化区域分布情况及清扫面积；2、负责辖区内道路、运动场所、电梯间及轿厢、楼梯间、地下室、内外墙角、楼宇周围、楼顶、停车场（库）、公共区域门窗和扶手、120、室外沙井、排水沟以及室内公共卫生间等区域的清扫和保洁工作，确保辖区整洁干净，不留卫生死角；3、负责辖区公共场所设施设备的清洁擦洗工作；4、负责清运辖区的生活、装修建筑垃圾，垃圾清运做到日产日清；5、负责物业公共区域的灭鼠、灭蟑、灭蚊蝇和消毒等工作；6、有效制止乱贴乱画、乱倒垃圾、乱扔废弃物等现象；7、雨雪天气要及时清扫雨雪，并及时摆放防滑地垫（地毯），避免滑倒摔伤事故发生；8、妥善保管、正确使用清洁用具；节约用水，节约使用清洁剂；9、完成上级交办的其他工作。（二十）绿化工岗位职责1、熟悉辖区绿化面积、植物品种、数量、布局，根据养护计划按时实施；2、熟悉普通及名贵花草树木的品种、名称、特性和培植121、方法；3、负责定期给花草树木浇水、培土、施肥、除草、修剪枝叶、补栽、消杀病虫害等工作；4、经常巡视绿化地及盆栽植物，及时清理绿地中的杂物，维护园林小品、绿化标识的完整美观和清洁；5、有效制止践踏草坪、攀折花木等不文明行为；6、不断学习掌握新知识、新技术，合理利用自然资源实施绿化养护，有效控制养护管理成本；7、完成上级交办的其他工作。（二十一）厨师岗位职责1、负责本食堂就餐人员的主、副食安排、调剂和服务工作。2、负责灶房、餐厅卫生的管理工作。3、负责外来客人就餐主、副食调剂，伙食要做到卫生，省钱、品种多又营养可口。4、负责餐厅的餐具消毒，室内灭蝇、灭鼠，室内消杀工作； 5、负责当日购进主、副食的保管工作，确保材料新鲜，饮食安全。