1、国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告可行性研究报告国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 目录目录 目录.6 第一章 项目总论.8 1.1 项目背景.8 1.2 项目概况.11 第二章 项目建设的可行性和必要性.17 2.1 项目建设的可行性.17 2.2 项目区域发展现状.19 2.3 项目有关规划.21 2.4 项目建设的必要性及意义.23 2.5 结论.25 第三章 需求分析及建设规模.26 3.1 我国珠宝产业发展现状.26 3.2 我国珠宝产业未来发展趋势.30 3.3 广东省珠宝产业分析.30 3.4 番禺珠宝产业发展趋势分析2、.32 3.5 需求分析.38 3.6 建设规模.39 3.7 经营模式.39 第四章 场址选择与建设条件.41 4.1 项目选址.41 4.2 场址现状.42 4.3 规划条件.44 4.4 建设条件.44 第五章 工程建设方案.58 5.1 工程主要指标.58 5.2 规划方案.58 5.3 建筑方案.62 5.4 结构方案.65 5.5 电气方案.68 5.6 给排水与消防.72 5.7 通风空调系统.78 5.8 弱电系统.84 5.9 设计方案比选.87 第六章 环境影响评价.92 6.1 编制依据.92 6.2 项目建设与运营对环境的影响.92 6.3 处理各种污染物的环保措施.93、7 6.4 项目使用后的卫生绿化.106 6.5 环保结论与建议.106 第七章 节能分析.110 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 7.1 项目应遵循的合理用能标准及节能设计规范.110 7.2 建设项目能源消耗种类和数量分析.111 7.3 项目所在地能源供应状况分析.112 7.4 能耗指标.112 7.5 节能措施和节能效果分析.113 7.6 节水措施.119 7.7 空调、通风系统节能措施.120 7.8 绿色建筑.121 7.9 装配式建筑.124 7.10 海绵城市.125 第八章 劳动保护、安全、卫生.127 8.1 施工期的安全、消防、卫生影响分析及措施.14、27 8.2 运营期的安全、消防、卫生等影响分析及措施.128 第九章 项目实施进度与招标.131 9.1 项目实施进度.131 9.2 招标内容.131 9.3 招标范围与组织形式.132 9.4 招标方式.132 第十章 项目建设管理模式.134 10.1 项目工程管理和技术培训.134 10.2 建设单位组织机构与人力资源配置.138 第十一章 投资估算和资金筹措.140 11.1 投资估算.140 11.2 资金筹措与投资计划.145 第十二章 经济评价.146 12.1 财务评价依据.146 12.2 财务评价基础数据与参数.146 12.3 财务效益分析.149 12.4 项目盈利5、能力分析.150 12.5 项目偿债能力分析.152 12.6 敏感性分析.152 12.7 项目财务结论.155 第十三章 社会效益评价.165 13.1 社会影响区域范围的界定.165 13.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别.165 13.3 社会影响效果分析.166 第十四章 项目风险分析.169 14.1 风险因素分析.169 14.2 风险管控措施.171 14.3 结论.172 第十五章 研究结论与建议.174 15.1 可行性研究结论.174 15.2 对本项目建设的建议.174 第十六章 附图附件.175 16.1 附图.175 16.2 附件.180 国家级珠宝首饰6、产业创新研发中心项目可行性研究报告 第一章第一章8项目总论项目总论 1.1 项目项目背景背景 1.1.1 项目名称项目名称国家级珠宝首饰产业创新研发中心1.1.2 建设单位概况建设单位概况本项目由广东省珠宝广东省珠宝XXXX中心有限责任公司建设中心有限责任公司建设。1.法定地址：广州市2.法人代表：3.简介：广东省珠宝XX中心是经广东省政府批准设立的国有控股、业界共建的省级珠宝玉石综合交易平台。2016 年 2 月 22 日，广东省珠宝XX中心有限责任公司正式注册成立，落户番禺沙湾珠宝产业园，注册资本壹亿元人民币，其中国资占股 47%。3 月 29 日，中心正式揭牌运营。广东省珠宝XX中心有限7、责任公司成立以来，在省市区政府相关部门的支持下，在要素交易平台建设和推动产业发展方面取得了重大突破，探索形成以常态化一般贸易进出口和国内新零售为主，以创新型保税交易、B2B现货展示交易、高端会员服务为特色服务，以珠宝共享创新服务、供应链金融支持、IP 衍生品开发等业务创新方向的会员交易服务体系，服务对象覆盖珠宝产业链上下游企业，客户满意度达到 98.68%，业务发展规模不断扩大，效果显著。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 1.1.39项目可行性研究报告编制单位概况项目可行性研究报告编制单位概况 1.中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建1.编制单位名称：2.资格8、证书：工咨甲3.法人代表：1.1.4 编制可行性研究报告所依据的重要文件：编制可行性研究报告所依据的重要文件：议；2.中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年（2016-2020 年）规划纲要；3.珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)；4.中华人民共和国城市规划法；5.城市规划编制办法实施细则；6.城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）；7.中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年八届全国人大常委会第八次会议通过）；8.中华人民共和国土地管理法（九届全国人大常委会第四次会议于 1998 年 8 月 29 日修订通过）；9.广州市国民经济和社会发展十三9、五规划纲要（2016-2020 年）；10.2010-2020 广州城市总体发展战略规划；11.广州市土地利用总体规划(2006-2020)；12.番禺区城乡更新总体规划文本；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 10 13.广州市番禺区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；14.投资项目可行性研究指南（试用版）（中国国际工程咨询公司编著，中国电力出版社 2002 年 3 月出版）；15.业主提供的其他相关资料。1.1.5 项目提出的理由和过程项目提出的理由和过程 广州市正处于落实国家“四个全面”战略布局和“五位一体”总体布局，引领全省实现“三个定位、两个率先”目标要求的关键时期10、，也是加快建设国际科技创新枢纽（三大战略枢纽之一）及国家创新中心城市的重要时期。同时，为深入贯彻习近平总书记视察广东重要讲话精神，围绕粤港澳大湾区发展规划纲要中对广州创新发展的定位和要求，落实省委“119”工作部署和市委“114”工作举措，促进实现“老城市新活力”“四个出新出彩”，广州市制定了广州市建设科技创新强市三年行动计划（2019-2021 年），并提出建设科技创新强市的总体目标，共建粤港澳大湾区国际科技创新中心和粤港澳大湾区综合性国家科学中心，加快形成创新发展的新动能和增长极，打造辐射引领型国家重要中心城市。在新的发展形势下，番禺区作为广州市产业创新发展的重点区域，积极贯彻落实广州市委11、市政府指示精神，大力实施创新驱动发展战略，推动省市重大创新平台加快建设。同时，广州市政府领导也在 2018 年 7 月番禺区的调研中指出，番禺要着力抢占产业制高点，在广州推进高质量发展中勇当排头兵，加大引资引技引智力度，加快推进重大项目建设，支持番禺打造“三园区一基地”（广州番禺智能制造产业园、广州大学城科技创 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 新产业园、番禺工业经济总部园区以及广州国际科技创新城产业孵化基11地）。在上述背景下，广东省珠宝XX中心有限责任公司作为省级珠宝玉石综合交易平台，拥有雄厚的科研创新、销售交易、招商引资等资源。基于企业今后的发展战略及行业发展态势，建设国12、家级珠宝首饰产业创新研发中心有利于抢占XX行业发展先机，巩固企业行业领先地位，提升企业品牌效应。项目建成运营后，能持续为企业提供稳定的利润，促进企业长期可持续稳定发展。同时，项目的建设体现了企业一直以来坚持对社会经济发展的贡献，对促进园区建设成为居全国前列的基础科学研究中心和全球有重要影响力的原始创新高地有重要支持作用。1.2 项目概况项目概况1.2.1 建设地点建设地点 本项目用地面积 6527 平方米，总建筑面积为 37166.8 平方米，最大建筑面积（计容）为 26108 平方米。建设内容主要包括研发中心项目主体、地下停车场以及给排水、供配电、消防、分体式空调、环保绿化、道路及项目建设地13、点选定为位于广州市番禺区，目前该地块为番禺区土地开发中心收储，项目选址不存在矿床和文物遗址，地质结构稳定，无断层和滑坡等地质灾害，符合番禺区城市发展和相关土地利用规划等。1.2.2 建设规模及目标建设规模及目标其他等辅助工程。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 12 表 1.2-1 总经济技术指标表 总经济技术指标 项目 数值 单位 规划用地面积 6527 平方米 总建筑面积 37166.8 平方米 其中 地上建筑面积 26408.46 平方米 地下建筑面积 10758.34 平方米 其中 地下车库 10758.34 平方米 不计容面积 308.46 平方米 计容总建筑面积 2614、100 平方米 建筑基底面积 2631.67 平方米 建筑密度 40%/容积率 4.0/绿地率 3.4%/机动车停车位 276/非机动车停车位 261/1.2.3 总投资及资金筹措总投资及资金筹措 本项目总投资估算为 22888 万元，其中建筑工程费用 11947 万元，安装工程费用 3942 万元，设备购置费 402 万元，工程建设其他费用 5036 万元（其中土地费用 2458 万元，契税 74 万元)建设期贷款利息 626 万元，基本预备费 935 万元（资金来源 30%为建设单位自有资金，70%为银行贷款）。1.2.4 项目实施进度计划项目实施进度计划 本项目计算期 20 年，202115、 年至 2023 年为项目建设期。项目于 2023年底完成。项目于 2024 年开始运营，计算 2024 年至 2040 年价值。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 13 1.2.5 项目项目功能与定位功能与定位 建设国家级珠宝首饰产业创新研发中心主要目的是促珠宝首饰先进制造技术应用和产业化，为行业企业、设计师群体以及消费者提供高附加值的服务，支持番禺珠宝产业转型升级。研发中心作为珠宝产业先进制造业综合集成体，与全国各大珠宝高等院校、品牌珠宝企业等机构合作，具备珠宝数字柔性化生产中心、新制造科研中心、共享工厂、创新工艺展示中心、个性化首饰定制技术研发展示中心、行业大数据中心、制造16、研发实习基地、新制造产业发展基金总部、新制造服务大厦等基本功能配套元素。1.建设项目的基本情况 研发中心作为为中国地质大学（武汉）珠宝珠宝首饰先进制造研究中心的各项珠宝首饰制造加工高新科技研究成果的转化、终试、市场化量产、产业化推广的国家级应用基地，是珠宝行业先进制造业的综合集成，将立足全区珠宝制造业，辐射全国，服务全球珠宝产业链，以科技创新支持珠宝产业转型升级。预计通过技术开发和商业化运作，加上政府的支持，在建成后的 5 年左右实现如下发展目标：（1）构建国际一流的先进制造技术应用研究和公共服务平台，利用前沿的 3D 打印和激光、数控加工等技术形成柔性化、智能化制造系统和服务能力；（2）为粤17、港澳大湾区及国内外其他地区的企业、设计师、行业从业人员提供先进制造技术服务、咨询、交流、实训及产品加工等服务；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 （3）与国内外知名企业建立良好的合作关系，共同开展先进制造技14术产业化应用研究，并进行产品研发；（4）承担广东省、市、区各级政府扶持的重点科研项目，并开展国际合作和交流项目；（5）传承并创新中国传统珠宝首饰加工工艺、设计和文化，协助新一代设计师创作国际一流的作品。2.主要功能主要实现以下三大功能：（1）珠宝首饰高新科技的应用试点：为珠宝新材料新工艺、珠宝数字柔性化生产、行业大数据及智能穿戴等产品领域新研发的技术与学术成果转化提供试验基18、地、量化生产和应用测试等一系列软硬件设施及条件。（2）珠宝首饰高新科技的推广基地：通过新技术（新学术成果）产品的推广实现产业化应用，切实推动行业转型升级。（3）珠宝首饰高新科技衍生商业价值的开发中心：提供专业的咨询与具体服务，融入对接时尚文创产业、游戏产业等，实现珠宝首饰新技术（新学术成果）从应用、推广宣传、金融支撑、知识产权服务等产业分工于一体的良好运作体系，带动番禺其他产业共同发展，推动高新科技商业价值的最大化。3.技术研究和应用开发方向应用基地以针对性的解决目前珠宝制造行业问题为出发点，依托广东省珠宝XX中心的平台聚合力和中国地质大学（武汉）珠宝学院在珠宝教学领域内的权威性和行业影响力（19、包括教育和人才培养、技术推广、国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 15 企业合作等），建立先进制造研发和应用平台，并和企业、设计师以及行业从业人员广泛合作，共同形成高水平、国际化、中国特色的现代珠宝首饰产学研基地。（1）贵金属 3D 打印研究和应用；（2）激光和数控加工等先进制造技术研究和应用；（3）计算机辅助建模和创新创意设计。4.应用基地的主要功能建设规划（1）规划布局 应用基地计划以工业用地为主，考虑与珠宝制造产业契合的程度，拟在番禺区总部经济园内，以广宝中心为投资主体，负责整体的设计规划、报建开发、商业运营模式的统筹与落实；由中国地质大学（武汉）珠宝首饰先进制造研究中心作20、为技术开发与引进团队，提供科学技术保障；联合一批优质珠宝企业作为技术应用、深层开发的实施载体，共同打造国家级珠宝首饰先进制造研究中心应用实践基地，形成以珠宝首饰高新技术为核心的珠宝产业先进制造业综合体。（2）项目功能规划元素 应用基地作为珠宝产业先进制造业综合体，具备珠宝数字柔性化生产中心、新制造科研中心、共享工厂、创新工艺展示中心、个性化首饰定制技术研发展示中心、行业大数据中心、制造研发实习基地、商务中心、新制造产业发展基金总部、新制造服务大厦等基本功能配套元素。（3）行业认可度 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 根据服务珠宝产业的功能定位及规划设计，项目建成后主要入驻群体为21、珠宝首饰产业的上、中、下游企业，目前已有相关业务的企业与广东省珠宝XX中心有限责任公司达成初步的入驻意向，结合周边楼宇均为珠宝产业相关服务企业承租，且供不应求。可预见项目建成后，将拥有成熟的16出租条件，行业入驻的意愿较高，快速形成行业规模几率大。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 17 第二章第二章 项目建设的可行性和必要性项目建设的可行性和必要性 2.1 项目建设的可行性项目建设的可行性 2.1.1 珠宝首饰产业具有地域集聚特点珠宝首饰产业具有地域集聚特点 目前，我国珠宝产业主要分布在以深圳番禺为代表的珠江三角洲地区、以上海为代表的长江三角洲地区和以北京为代表的环渤海地区。这22、三大区域包含的京、津、冀、鲁、辽、沪、苏、浙、粤等 9 省市集中了我国44%的人口、40%以上的富裕阶层、80%以上的金银珠宝公司，拥有庞大的珠宝生产力和消费力。虽然上述地区的地理范围较大，但与我国巨大的市场空间和国土面积相比，其产业集中度较高，产业集聚效应较为明显。2.1.2 珠宝首饰消费额增长明显珠宝首饰消费额增长明显 中国国家统计局公布，2018 年全年全国社会消费品零售总额为人民币380987 亿元，比 2017 年增长 9.0%。其中，金银珠宝类全年零售总额为 2758亿，按年上升 7.4%。2019 年，社会消费品零售总额 411649 亿元，比 2018年名义增长 8.0%。其中23、，金银珠宝类全年零售总额为 2606 亿，按年上升0.4%。2019 年消费力最强的十大城市分别为上海、北京、广州、重庆、武汉、成都、深圳、南京、苏州、杭州。千年商都广州是华南地区的商业、交通、物流、教育、医疗等中心，拥有大量的专业批发市场，消费中心度很高。近年来广州市社会消费品零售总额增长较为平稳。2018 年广州社会消费品零售总额 9256.19 亿元排名国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 18 第三，同比增长 7.6%。当前，广州正以打造现代商都、外贸强市、网络商都和现代流通体系为抓手，构建“买全球、卖全球”的全球贸易枢纽。2019年,广东实现社会消费品零售总额 4266424、.46 亿元，同比增长 8.0%。2.1.3 珠宝首饰产业发展呈现高端化与创新化珠宝首饰产业发展呈现高端化与创新化 1、黄金首饰 2019 年，国内原料黄金产量为 380.23 吨，2018 年产量为 401 吨。2019年，全国黄金实际消费量 1002.78 吨，与 2018 年相比下降 12.91%。其中：黄金首饰 676.23 吨，同比下降 8.16%;金条及金币 225.80 吨，同比下降26.97%;工业及其他 100.75 吨，同比下降 4.90%。2、铂金首饰 中国内地是铂金首饰的最大消费市场之一。国际铂金协会研究显示，2018 年中国铂金首饰产量同比下跌 14%，铂金首饰占中国25、铂金需求约70%，内地每年售出大概 1200 万件，而内地在 2018 年的铂金首饰零售额同比下跌了约 7%，部分原因是消费者更热衷于购买黄金。与日本、美国和欧洲国家不同，中国约 80%的铂金首饰由非品牌产品主导。3、钻石首饰 戴比尔斯的钻石行业洞察报告指出，现时中国是全球第二大的钻石消费市场，钻石首饰需求约值 100 亿美元，仅次于美国，当中内地钻石首饰消费者约 80%为 80、90 后。因此，钻石首饰在内地比较受年轻一代喜爱，同时中国的销售市场还有很大的开拓空间。4、奢华珠宝 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 19 2018 年奢华珠宝的零售额达 194 亿元，比 201726、 年增长 15.4%，占整体首饰零售额的 2.7%。由于越来越多女性出外工作，他们收入增加，带动对奢华珠宝的需求。相比女性，男性则倾向购买奢华珠宝以显示他们的身份地位。5、定制珠宝 调查资料显示，北京、上海、深圳、成都等一、二线城市 80、90 后选择婚戒方面，有近 75%的人选择个性化定制钻戒。由于珠宝企业的传统成品销售模式难以满足消费者越来越高的专属化、个性化需求，近年来，定制珠宝引起了行业内外的关注，一些企业纷纷开展了此项服务，让消费者参与产品的设计，甚至部分的工艺环节。2.2 项目区域发展现状项目区域发展现状 2.2.1 番禺区番禺区 2019 年番禺区实现地区生产总值增长 3.1%,27、城镇、农村居民收入分别增长 8%、10%。重点营利性服务业、建筑业分别增长 17.3%、45%。消费带动有效发挥,社会消费品零售总额增长 7.7%。1、优势资源集聚突破，大湾区建设出新出彩。番禺出台了贯彻落实粤港澳大湾区发展规划纲要的实施意见、三年行动计划和年度工作要点。推动大湾区建设精准发力，主动融入“广州深圳香港澳门”科技创新走廊建设,广州大学城和南站商务区纳入广州市重大创新平台“一区三城十三节点”空间布局。广州南站地区产业发展规划正式印发，推动以国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 20 广州南站为核心的广佛高质量发展融合试验区先导区建设。围绕万博长隆片区打造粤港澳大湾区文商28、旅融合发展典范区域。2、深入推动高质量发展,加快构建现代化经济体系。商旅文体融合发展,成功创建首批国家全域旅游示范区，长隆三期项目建设正式启动，高质量办好 2019 年广州国际美食节，旅游接待总人数、总收入分别增长 11.9%、12.8%，番禺全域旅游知名度进一步提升。促进珠宝首饰产业转型升级与集聚化发展，珠宝行业淘宝直播基地落户番禺。3、实施创新驱动发展战略，双创活力持续释放。强化科技创新引领作用，连续两年在全国科技创新百强区排前列。科创主体蓬勃发展，高新技术企业累计总数超 1900 家。科创平台加快建设，进一步整合科技园区资源优势。区内科技企业孵化器总数达 37 家，众创空间总数达 14 29、家；1家企业入选 2019 年广州“独角兽”创新企业，3 家企业入选广州“未来独角兽”创新企业。科研能力不断增强，鼓励支持企业加大研发经费投入。深入推进全域质量工作，促进商标品牌战略实施，2019 年新增注册商标 4.12万件、有效注册商标 14.19 万件、全市排名第三。加大知识产权促进力度，培育知识产权优势企业，全区专利申请量、授权量分别排在全市第二位和第一位。2.2.2 南村镇南村镇 南村镇位于番禺区北部，总面积 47 平方公里，下辖 12 个居民委员会，16 个村民委员会，居住人口 60 万人。辖内有华南快速路、番禺大道、市新路、金山大道、兴业大道、兴南大道等多条主干道交汇。国家级珠宝30、首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 21 2019 年，实现地区生产总值（GDP）294.97 亿元，同比增长 3.3%；全镇完成固定资产投资总额 112.15 亿元；实现规模以上工业总产值 122.49亿元，同比增长 2.3%；实现限上商业总额 231.91 亿元；实现税收总收入61.6 亿元；财政收入 8.82 亿元，同比增长 21.5%。2019 年申报番禺区重点建设项目 6 个，全年计划投资共 30 亿元。海云寺复建等项目有序推进，华南理工大学广州国际校区一期顺利开学。城市更新加快推进，积极跟进里仁洞村、罗边村、新基村旧改项目，完成合作企业引入。推动老旧小区微改造工作，完成南光广场31、微改造，兴业小区微改项目有序施工。大力实施乡村振兴战略，扎实推动板桥村、里仁洞村创建市、区级美丽乡村工程项目。2.3 项目有关规划项目有关规划 2.3.1 项目符合粤港澳大湾区发展规划纲要要求项目符合粤港澳大湾区发展规划纲要要求 粤港澳湾区作为我国珠宝产业最重要的集聚区之一，在全国珠宝产业中占据重要地位。珠宝产业属于时尚创意经济，也是粤港澳大湾区时尚创意文化产业的重要领域之一。纲要明确指出，深化供给侧结构性改革，着力培育发展新产业、新业态、新模式，支持传统产业改造升级，加快发展先进制造业和现代服务业，瞄准国际先进标准提高产业发展水平，促进产业优势互补、紧密协作、联动发展，培育若干世界级产业集群32、。项目瞄准珠宝产业发力创新，同时借助“一带一路”战略契机，聚焦高端要素、高端业态、高端环节，积极推动时尚珠宝创意与科技、金融、商务、旅游等的融合发展，成为粤港澳大湾区时尚创意文化产业的新高地。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 22 逐步形成集黄金珠宝生产加工、贸易、展销、文化、旅游于一体的全产业链条。2.3.2 项目项目符合番禺区工业经济总部园区产业发展规划符合番禺区工业经济总部园区产业发展规划 国家级珠宝首饰产业创新研发中心以中国地质大学（武汉）珠宝学院为共建单位，并和番禺区及相关友好区域现有优质企业及机构协同合作，将建设成为各项珠宝首饰制造加工高新科技研究成果的转化、终试、33、市场化量产、产业化推广的国家级应用基地，是珠宝行业先进制造业的综合集成，将立足番禺区珠宝制造业，辐射全国，服务全球珠宝产业链，以科技创新支持珠宝产业转型升级。项目建设高度契合番禺区委、区政府关于建设番禺区工业经济总部园区，重点引进全国制造业，支持优势传统产业设立创新中心，促进区先进制造业、民营经济、优势传统产业发展，集聚打造总部经济的工作部署及相关园区项目引进要求。2.3.3 符合番禺区促进珠宝首饰产业转型升级符合番禺区促进珠宝首饰产业转型升级的产业政策的产业政策 为贯彻中央关于全面深化改革、构建开放型经济新体制的要求，借助“一带一路”和“粤港澳大湾区”国家战略发展机遇，提升产业发展层次，拓展34、产业发展空间，支持外贸型经济同时进一步加大对内销扶持力度，有效推动我区珠宝首饰产业转型升级和创新发展，2019 年 4 月 10 日，番禺区人民政府办公室发布番禺区促进珠宝首饰产业转型升级发展管理办法。管理办法提出设立珠宝产业扶持奖励资金，从产业升级、效益提升、知识产权保护、市场拓展、产业推广和重点项目等方面，扶持番禺珠宝产业综合发展。办法还提出，要设立重点项目扶持，着力推进特色小镇 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 建设，支持大罗塘珠宝小镇、沙湾瑰宝小镇、左边村珠宝产业综合体、国家级珠宝首饰产业创新研发中心等珠宝首饰产业项目，积极引导行业提升产业层次、拓展产业发展空间，高度实35、现转型和创新发展。鼓励珠宝首饰产业与辖区内城市更新项目的充分结合，支持区内珠宝产业转型升级的城市更新项目的规划落实，在政策、规划用地、资源对接等方面给予支持。打造“文化+珠宝+旅游”的文商旅产业融合发展项目，并纳入番禺城市形象、旅游形象宣传推介的内容。2.4 项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义2.4.1 23项目建设对企业发展的必要性项目建设对企业发展的必要性 广东省珠宝XX中心有限责任公司现在的办公地点广州市番禺区沙湾镇福龙路 999 号 2 座二层 B2 区，办公场地向沙湾珠宝产业园租赁。1、企业整体实力体现的需求。建设拥有一栋自有的办公室场地是企业实力的明显体现，“十四五”期间36、是企业高速发展时期，也是企业提升品牌影响力的窗口期，项目的建设能更好的配合企业品牌宣传、提升行业地位，彰显企业气魄及投资目光。2、企业发展战略需求。项目的建设一方面是企业主动迎合行业发展态势，努力抢占行业发展先机，保持领先地位的做法。一方面也是促进番禺区珠宝首饰先进制造技术应用和产业化，为行业企业、设计师群体以及消费者提供高附加值的服务，支持番禺珠宝产业转型升级服务。3、多元化场地的需求。项目涵盖珠宝数字柔性化生产中心、新制造科研中心、共享工厂、创新工艺展示中心、个性化首饰定制技术研发展示 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 中心、行业大数据中心、制造研发实习基地等设施，能更好的37、满足今后不24同客户、不同群体的不同需求。同时，广东省珠宝XX中心有限责任公司现有的办公场地已经无法满足快速发展的市场要求。为此，寻找合适地点建设国家级珠宝首饰产业创新研发中心，创造条件建设国家级珠宝XX中心成为必然选择。2.4.2 项项目建设对所在区域的意义目建设对所在区域的意义 1、引领区域技术创新，推动技术成果转化为顺应目前珠宝首饰消费市场对产品定制和创意设计的需求，需建立柔性化和智能化的先进制造系统。主要是利用 3D 打印结合相关的先进制造技术如高精密激光加工，数控 CNC 加工和表面处理等技术，以加工高附加值珠宝首饰产品。广东省珠宝XX中心计划在未来的 2-3 年内，加强与企业和行业38、机构的合作，推进研究成果的应用，依托高等院校形成紧密战略合作伙伴关系，在珠宝产业重镇番禺共同建设国家级珠宝首饰产业创新研发中心，实现技术成果转化和产业化应用。计划经过 3 年的筹备和建设，配备国际先进的贵金属 3D 打印设备，以及自主研发的 3D 打印浆料设备，高分子 3D 打印材料制备等条件。组建超过 20 人的老师、博士、研究生和工程师团队，并取得较为突出的科研成果（包括多项技术和产品专利、国家和企业项目、国际论文期刊发表等）。2、加强区域内行业交流，推动产业转型升级广东省珠宝XX中心在企业背景、国际声誉、行业影响、资源聚合能力等方面具备独特的优势，致力于搭建服务当地珠宝首饰加工产业的国家39、级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 25 珠宝新零售营销体系。基于区域经济和产业升级的角度，以番禺现有产业基础实现跨越式发展，急需搭建与之对应的珠宝新制造体系，因此规划在番禺区建设国家级珠宝首饰创新研发中心，并协调开发体系内各相关成员单位共同推进项目开展，共促珠宝首饰先进制造技术应用和产业化，为行业企业、设计师群体以及消费者提供高附加值的服务，支持珠宝产业转型升级。3、延长区域产业链条，带动下游企业提升效益 工业化时代的大批量生产是将同样的产品卖给不同的顾客，定制则是要求针对不同的顾客生产出不同的产品。定制满足了消费者个性化的需求，有效地避免了厂家盲目的生产，大大地节约了成本。一方面40、，定制服务是企业走出困境的有效方式。另一方面，智能化和信息化的发展，使厂家用更低成本提供个性化产品成为可能，同时也带来了可观的利润。珠宝定制为企业的发展带来了生机，既提升了品牌价值，又满足了消费者的需求，提高了综合竞争力。2.5 结论结论 通过对项目可行性和必要性研究得出，珠宝行业未来发展态势良好，创新技术的应用将成为主流，企业作为珠宝行业领军企业，适时作出建设本项目的决定，对推动企业快速发展，获取合理利润有重要作用。同时，也能体现企业对当地经济社会发展的贡献，为企业创造出良好的社会口碑。因此，项目建设是必要的，也是非常迫切的。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 26 第第三三章41、章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模 3.1 我国我国珠宝产业发展现状珠宝产业发展现状 3.1.1 收入收入规模不断增长规模不断增长 在世界珠宝产业中，美国、印度和中国三足鼎立，占据着珠宝产业的半壁江山。目前我国珠宝首饰行业集中度较低，全国拥有 18000 家珠宝零售企业，共有 64000 家门店。大多数企业规模较小，品牌知名度不高。而且国内珠宝品牌市场区域性较高，可见国内珠宝首饰行业尚处于发展起步阶段，引领行业走向的企业尚未形成。图 3.1-1 我国珠宝行业市场规模（亿元）及增速（数据来源：公开资料整理）在消费提质下，未来中国奢侈品市场消费将持续升级，而珠宝首饰等高保值饰品将成为居民消费42、结构快速升级的最大受益者。预计随着中国经济的持续发展，人均收入越来越高，对铂金、黄金、钻石、翡翠、玉石、红蓝宝石、水晶等产品年需求也会持续增长，而且高端产品的消费量将会保持较高增速。按照这样的发展趋势来看，未来，中国珠宝行业销售收入将稳定增长。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 27 3.1.2 结构较为集中结构较为集中 从品类结构上看，珠宝首饰主要可分为镶嵌饰品、黄金饰品和 Pt/K 金饰品等，在中国崇尚黄金珠宝的文化传统以及黄金兼具投资属性的背景下，黄金饰品在国内珠宝首饰市场的销售占比较高，达 52%；但是随着珠宝首饰市场的成熟和消费者选择的多元化，钻石饰品和 Pt/K 金饰43、品也正在成为我国珠宝首饰市场的主要品类，目前销售额占比分别约为28%和20%，是行业未来发展的重要看点。图 3.1-2 按产品划分的中国珠宝市场销售额占比（数据来源：公开资料整理）从市场竞争格局看，全球珠宝首饰行业主要存在四类竞争者：国际珠宝专业品牌商、多品牌奢侈品运营商、区域性珠宝零售商、中低端珠宝制造商；其品牌价值和行业影响力逐级减弱。表 3.1-1 行业主要竞争者 国际珠宝专业品牌商 多品牌奢侈品运营商 区域性珠宝零售商 中低端珠宝制造商 10-20 家，份额约 5%Tiffany，Bvlgari 10-20 家，份额约 5%，LVMH，Richemont，Kering，Hermes 近44、 1000 家，份额约10%。周大福，周生生，Signet 上万家，份额约80%-85%。大部分分布在印度、中国等地 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 28 目前，我国珠宝首饰市场已形成境内品牌、香港品牌、国外品牌珠宝企业三足鼎立的竞争局面。其中，高端市场主要被 Tiffany、Cartier、Bvlgari等国际知名珠宝首饰品牌垄断。中高端市场、即大众市场竞争激烈，主要有传统港资品牌周大福、周生生、六福珠宝等和境内品牌周大生、老凤祥、明牌珠宝、潮宏基等。我国黄金珠宝企业龙头集聚效应持续加强，主要体现在龙头加速展店方面。目前门店总数超过 3000 家的企业共计三个，分别为周大生45、周大福、老凤祥；与第二梯队的企业差距愈加明显，非上市公司中，周六福的门店总数也据称超过 2200 个。表 3.1-2 我国珠宝首饰行业竞争格局 高端市场 国际品牌 Tiffany、Cartier、Bvlgari 中端市场 港资品牌 境内品牌 周大福、周生生、六福珠宝 周大生、老凤祥、明牌珠宝、潮宏基 3.1.3 存在存在问题问题 1.区域的结构性失衡 珠宝品牌零售企业主要布局一、二线城市，三、四线城市的零售市场主要由一些杂牌和个体经销商占据。一方面，各品牌商在一、二线城市竞争激烈，品牌零售网点密集，店效相对较低，市场趋于饱和。另一方面，各品牌商在三、四线城市还处于相对真空的状态。而随着人们收46、入水平的增加、消费意识的提升，广大三、四线城市消费者正经历着从无品牌消费向品牌消费过渡的阶段，对品牌化、高品质珠宝产品的需求日益强烈，导致供需之间的结构性失衡。2.产品的结构性失衡 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 29 传统的珠宝首饰产品工艺较为简单、款式趋同，这类产品已呈现出局部供给过剩的情况。随着“80 后”“90 后”年轻一代成为主力消费者，对珠宝首饰的需求转为强调有设计感和符合时尚潮流。同时他们越来越注重对蕴藏在产品背后的文化元素的感知和体验，希望产品能反映个人价值主张和独有品位，对具有文化创意、艺术品位、高端工艺的贵金属精品和珠宝精品的需求，以及体现个性化元素的需求47、日益旺盛，但市场对这部分的新兴需求并不能很好地满足，产品的供需之间存在结构性失衡。3.从整个产业格局来看，传统的珠宝零售渠道正面临着激烈的变革，一方面传统渠道自身的行业集中度不断提升，优势品牌的市场份额迅速扩大，杂牌和个体经销商的市场空间不断压缩;另一方面，整个市场的商业形态也在变化，传统零售渠道不断受到新兴渠道的冲击，在社会总零售额中的占比也在不断下降。随着电商和一、二线城市综合购物体(shoppingmall)的兴起，百货商场和街边门店的人流量大幅萎缩，依托于百货商场或闹市街区的传统零售门店的店效呈下滑趋势，有一些被迫转型或退出。而作为新兴渠道，目前的市场承载能力还相对有限，因此对于一些市48、场存在渠道渗透率不高、市场相对真空的情况。珠宝行业销量下滑的背后是在产品、区域、渠道等方面的供需出现结构性失衡。困境中孕育着巨大的市场机遇，能敏锐发掘、积极响应这些市场机会的企业终将在这场行业变革中脱颖而出。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 30 3.2 我国我国珠宝产业珠宝产业未来发展未来发展趋势趋势 1.全球经济疲软，而我国珠宝玉石首饰行业零售增长明显，已成为世界珠宝主要消费国及加工出口国，珠宝市场未来还具有巨大的可开发空间。2.人口红利消失、人力成本上涨，成为珠宝加工制造企业扩规模、提利润的强大阻力，制造环节再次转移是必然趋势。3.国内 90 后、00 后将成为未来珠宝消49、费的主力军，催化珠宝消费动机向“个性需求”转变。3.3 广东省广东省珠宝产业分析珠宝产业分析 3.3.1 发展发展概况概况 在中国珠宝产业发展过程中，初步形成了 25 个珠宝玉石首饰特色产业基地展团，其中处于中国改革开放前沿阵地的广东省地处华南，毗邻港澳，有着广泛的海岸线，区位优势非常明显。作为改革开放的前沿，广东省利用香港首饰产业转移的机遇，迅速发展成世界瞩目的珠宝生产基地。目前广东省已形成传统黄金珠宝首饰加工制造业产业集聚、翡翠玉石加工贸易产业集聚、钻石产业集聚、珍珠产业集聚等集聚带。同时形成了为数不少的特色产业集聚基地，如，深圳、番禺、揭阳阳美、南海平洲、肇庆四会等，不同的产业集聚共同构50、成了整个广东省珠宝首饰产业集聚，形成了一个珠宝首饰全面发展的综合性的珠宝产业集群，树立了在全国的龙头地位。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 31 图 3.3-1 珠宝玉石首饰特色产业基地展团分布 3.3.2 产业产业集聚分析集聚分析 1.深圳成熟的黄金珠宝首饰产业集聚 深圳的珠宝首饰产业形成于 20 世纪 80 年代初期，发展成为年总产值超 1000 亿元，品牌超 500 个，从业人员超 20 万人，占全国珠宝首饰出口额的 40%，珠宝首饰产业已成为深圳的支柱产业之一。形成了设计、生产、加工、展示、检测、销售一条龙的产业链条，整个产业已趋于成熟，是全国性乃至世界性的黄金珠宝首饰51、加工、交易中心之一。2.花都政府扶持发展的新兴产业集聚 花都珠宝加工生产基地是花都区重点发展产业之一，目前基地已建成投产项目超 50 个，员工超万人，进驻企业超百家。利用现代网络技术建国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 32 立金银珠宝首饰产、供、销服务平台，在政府的大力推动下，利用优越的产业环境以及现代化物流、信息流等公共资源配置，建成集加工、商业批发零售及旅游观光于一体的珠宝产业基地。3.荔湾卫星结构型中低档饰品产业集聚 荔湾的水晶等中低档饰品近年来急速发展，汇聚了全国各地的水晶生产加工业人员和厂商，通过和汕尾等宝石加工集群的联动，奠定了“中国水晶宝石城”的地位。据网上调查估52、计，荔湾区每年加工各种形状的半宝石超过 5 万吨，其产品大多数是在本地批发销售，拉动了荔湾区的经济发展。3.4 番禺番禺珠宝产业珠宝产业发展趋势发展趋势分析分析 3.4.1 珠宝珠宝产业园区化产业园区化集聚态势集聚态势明显明显 目前番禺区已逐步建立起沙湾珠宝产业园，其占地面积 22.54 万平方米，集聚珠宝首饰加工、生产设备制造企业约 70 家。“十三五”期间重点建成广东省珠宝玉石交易中心、广州钻石交易中心，预计 2020 年园区产值（收入）达 200 亿元。传统的珠宝首饰制造业仍是发展重点，同时依托“两中心一平台”（广东省珠宝玉石交易中心、广州钻石交易中心、大罗塘珠宝交易平台），打造集创建自53、有品牌、研发设计、生产加工、文化旅游、标准制定、检验检测于一体的全产业链。预计 2020 年珠宝首饰加工制造产值 90 亿元。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 33 3.4.2 番禺区总部经济需求旺盛番禺区总部经济需求旺盛 总部经济曾被视为限制广州发展的“三大短板”之一。自 2007 年起，“总部经济”被广州写入政府工作报告，成为加快转变经济发展方式、提高城市竞争力的重要战略。2017 年，广州市政府明确提出：力争认定总部企业超 500 家，500 强企业超 100 家。据番禺区政府公开信息 2019 年全区商务楼宇约 200 座（其中甲级写字楼超半数），总建筑面积约 300 54、万平方米，入驻广州市认定的总部企业11 家，贡献税收约 15 亿元，带动约 10 万人就业。引进了广东省珠宝玉石交易中心、广州钻石交易中心建设等平台服务企业，打造平台经济集群，构建产业互联网生态圈。以楼宇为载体促进文化、珠宝、金融、租赁和商贸服务的深度融合。为贯彻落实广州市关于加快发展总部经济的实施意见等文件精神实，加快发展总部经济，抢占经济发展制高点，番禺区先后出台了番禺区加快总部经济发展五年行动计划（2016-2020 年）和番禺区加快总部经济发展工作方案，对番禺区总部企业提出新奖励机制，最多奖励企业 1000 万。思科（广州）智慧城、广晟财富商业广场（广晟数码产业总部基地项目）、广州南站55、新业态总部经济基地、比音勒芬总部大厦等广州市总部经济重大项目落地于番禺，广汽、欢聚时代（YY）、携程、小米、IBM、微软等大型企业也先后扎根番禺；另外，还有万博商务区物流总部、金山谷创意产业园、华创动漫产业园二期项目、南方文化产业中心、番禺节能科技园二期（广州番禺节能创新园）、番禺珠江钢管三旧改造（总部）项目、清华科技园广州创新基地等一批番禺区总部经济重点建设项目正在国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 34 积极建设。在科技创新方面，番禺是首批“国家智慧城市试点区”，全区现有科技型企业 3000 多家，全区高新技术企业 1500 家，各大科技园区年总产值预计超 1000 亿元。在56、现代服务业方面，依托广州南站商务区和汉溪长隆万博片区，在思科、长隆、YY、小米信息等龙头企业的带动下，2018年“32”营利性服务业营收大幅增长 45.4%。.对于番禺区的三大支柱产业之一的珠宝首饰加工业，2019 年 4 月番禺区人民政府发布的广州市番禺区人民政府办公室关于印发番禺区促进珠宝首饰产业转型升级发展管理办法的通知（番府办规20192 号），提出设立珠宝产业扶持奖励资金，从产业升级、效益提升、知识产权保护、市场拓展、产业推广和重点项目等方面，扶持番禺珠宝产业综合发展。措施之一设立企业落户奖励：对新设立、新迁入的珠宝首饰企业，自设立、迁入当年起 3 年内，任一年度对地方经济贡献达 157、000 万元（含）以上的，按其当年在番禺地方贡献的 50%予以奖励。措施之二设立办公用房补贴：对新设立、新迁入的珠宝首饰企业，自设立、迁入当年起 3 年内，任一年度对地方经济贡献达 100 万元（含）以上，对其当年自购办公用房或租赁办公用房且自用（包括生产用房），按每年每平方米 120 元给予补贴。任一年度对地方经济贡献达 50 万元（含）以上，按每年每平方米 60 元给予补贴。对符合条件的每家企业每年最高给予面积 500 平方米的补贴，同一办公用房地址每年只能申领 1 次补贴，补贴年限不超过 3 年。在上述背景下，番禺区为深度融入粤港澳大湾区，着力发展总部经济，珠宝首饰产业作为番禺的支柱产业58、之一，珠宝首饰产业总部的吸引力将逐国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 35 渐提升。因此，在本地块土地出让合同也对本项目地块提出了“竞得人的工商注册和税务登记地址应在番禺区范围内，相关手续应在土地成交之日起两个月内完成，并将其全国销售总部、结算中心职能一并迁入。竞得人在土地出让年期内工商注册地、税务征管关系、主营业务和统计关系不得迁出番禺区。”“竞得人可按相关规定申请产业用房分割登记、转让，分割转让的产业用房须用于引进产业链关联的优质产业项目，有关产业项目须在广州市番禺区注册成立独立法人资格的公司。”的出让条件。3.4.3 本地市场需求分析本地市场需求分析 地处大湾区地理中心的广59、州市番禺区，正依托优越的区位及磅礴发展态势，争取成为大湾区时代的引领者。在大湾区发展版图上，广州南站商务区、广州国际科技创新城颇为耀眼，正成为投资者关注的热点区域。番禺区方面表示，当前乃至今后一段时期，是番禺高质量发展的黄金机遇期，蕴藏着巨大的创业商机，番禺将举全区之力推进粤港澳大湾区建设，把更多番禺要素融入粤港澳大湾区建设规划。随着番禺区对珠宝首饰产业优惠政策措施的落地，会有越来越多的珠宝首饰企业落户番禺，共同促进珠宝首饰行业的发展。据实地调查，项目周边及珠三角地区已建的类似园区具体情况如下表所示：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 36 序号 项目名称 简介 空置率 备注 160、 沙湾珠宝产业园 沙湾珠宝产业园位于番禺区沙湾镇，首期占地面积 23 公顷，规划建筑面积 44 万平方米，已开发建筑面积 16万平方米，是一个集珠宝生产、加工、贸易、物流、展览、旅游等为一体的珠宝园区。先后被评为广州番禺中国珠宝玉石首饰特色产业基地和省内唯一的广东省火炬计划特色产业基地、广东省珠宝产业专业镇、广州市循环经济示范工业园区，集聚了超过70 家珠宝首饰生产加工企业，从业人数逾 8000 人。15%空置率主要出现在一栋原打算用于园区配套酒店上，整体而言，仍处于供不应求。2 保发珠宝产业中心 项目用地面积约 150 亩，总投资约10 亿元，总建筑面积超 34 万平方米，是伦教规划的 3061、00 亩国际珠宝产业园的首期核心项目、顺德区重点招商项目和重点建设项目，同时也是佛港合作共建的 11 个重点项目之“共建伦教珠宝名镇”的核心项目和省重点建设项目。20%位于顺德伦教，属于起步较晚的区域，但随着大湾区的建设，出租率也在不断提高。3 广州番禺节能 科技园 项目位于南村镇，广州市和番禺区政府重点支持发展的科技产业总部集聚区，园区占地 50 万平方米，已建面积 7 万平方米，总投资逾 50 亿，历经 10 余年发展，现已入驻科技型企业约 1000 家，其中包括 19 家上市公司及 10 家大型控股企业。10%空 置 率 原 因是 部 分 面 积为业主自用，其 他 部 分 出租率达 9762、%。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 37 由上表可以看出，依托珠三角的政策、产业优势，产业园区包括珠宝产业园区市场出租和出售情况良好，空置率较低；并且随着国内消费升级珠宝首饰产业的不断发展，大量企业涌入的趋势愈发明显，园区的建设供不应求，将无法满足企业的需求。目前，番禺已有部分总部园区开始筹划二期的建设工作（如广州番禺节能科技园、广州国家数字家庭应用示范产业基地，并已纳入番禺区重大项目中）。保发珠宝产业中心已经筹划二期建设。广州番禺节能科技园紧邻本项目，建成已有 10 余年，该区域配套设施已基本完善，租金及出售价格较为稳定，具有较高的参考价值。根据市场调查，销售及租赁情况如下63、表：序号 项目名称 租金（元/m2月）出售价格（元/m2）1 沙湾珠宝产业园 5080 1500020000 2 保发珠宝产业中心 70100 1300018000 3 广州番禺节能科技园 6084 1100020000 本项目位于广州番禺节能科技园西侧，园区北侧距离广明高速约0.6km（直线距离），西侧距离番禺大道北约 1.2km（直线距离），东侧距离樟边村约 0.4km（直线距离），通勤方便。同时，项目地处番禺区未来发展重点区域，具有极佳的区位优势，作为新一代信息技术产业聚集用途的信息产业中心，对拟入住企业具有很强的吸引力，未来升值空间巨大，建议项目将用地指标尽量用足，可为建设单位带来更大64、的社会效益与经济效益。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 38 3.5 需求分析需求分析 为了共同打造国家级珠宝首饰产业创新研发中心，形成以珠宝首饰高新技术为核心的珠宝产业先进制造业综合体。研发中心设想具备珠宝数字柔性化生产中心、新制造科研中心、共享工厂、创新工艺展示中心、个性化首饰定制技术研发展示中心、行业大数据中心、制造研发实习基地、商务中心、写字楼、新制造产业发展基金总部、新制造服务大厦等基本功能配套元素，具体详见下表：表 3.5-1 主要功能需求表 元素元素 功能描述功能描述 珠宝数字柔性化生产 应用中心 以数控、信息化、自动化等技术为核心，以 3D 金属打印、精密 CN65、C、激光焊接等柔性化生产先进工艺为重点，集成新技术的测试、生产、应用、推广功能，力图体现新技术对供应生产链的敏捷和精准的反应能力，提高设备利用率和产品质量等服务，支持完成珠宝首饰加工制造工艺的技术升级 新制造科研中心 与珠宝首饰先进制造研究中心进行新技术（学术）研究方面的衔接，以应用基地的具体技术研究和应用开发方向为重点，实现从科研到实践投产的无缝对接 共享工厂 利用共享理念将国内外的首饰加工订单与机房设备、工人、接单员等资源进行高效匹配，降低工厂成本、提高加工效率 创新工艺展示中心 展示创意首饰、仿生地质模型、智能穿戴等产品领域新研发的技术与学术成果 个性化首饰定制技术研发展示中心 针对个人66、或少数特殊要求的个性化首饰研发首饰精细加工科技，并进行展示、推广 行业大数据中心 基于珠宝首饰行业大数据，提供行业预测、交易/贸易价格指数、区块链技术交易趋势判断、行业人工智能等科技服务 新制造服务大厦 主要供入住的技术专利、产业金融、产业资讯等服务企业入驻办公 制造研发实习基地 为中国地质大学（武汉）珠宝首饰先进制造研究中心的工作人员或全国珠宝首饰行业毕业生提供就业或实践场所 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 39 3.6 建设规模建设规模 根据广州市规划和自然资源局对本项目地块规划条件的复函（穗规划资源业务函20198400 号），本项目地块的容积率 2.04.0，计算容积67、率建筑面积 1305426108（以上指标均按可建设用地面积 6527 计算）建筑密度不大于 50%，限高 60 米的控制性指标。近年来，广州市委、市政府高度重视新技术产业发展，以产业集聚为支撑、以创新驱动为核心、以企业为主体、以深度融合为动力，打造集聚集约集成、高端高质高新的新一代信息技术产业集群。广州的目标是努力打造六个左右千亿级产业集群，进一步提升城市吸引力、创造力、竞争力，引进和壮大一批具有全球影响力的龙头企业。力争到 2020 年，IAB 产业（新一代信息技术、人工智能、生物医药）产值规模近 10000 亿元。番禺作为首批国家智慧城市试点，是 2018 年度全国综合实力百强区中排名第68、十、全国投资潜力百强区中排名第五，对拟入住企业具有很强的吸引力，未来升值空间巨大。因此在上述背景下，本项目为进一步提高工业用地利用效率，容积率取 4.0，即计算容积率建筑面积为 26108。3.7 经营模式经营模式 从项目建设需求及规模分析，项目集工业用途、写字楼办公场所于一体，地面以上最大建筑面积（计容）为 26108。根据项目特性，其中应用中心、研发中心、金融服务等具有服务功能的区域属于企业提供增值服务的功能也是企业持续获取利润的来源，而写字楼办公场地等具有占比面国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 40 积大，市场需求大等因素，为快速收回部分投资资金，实现财务由负转正，本项目69、采取“70%面积自用或出租+30%面积出售”的经营模式。考虑到研发中心项目建成后的实用性、空间利用率以及经济效益，充分利用项目地块限高由 40m 提升至 60m 的调整红利，设计高度定为59.70m，各楼层采用“4.5m+4.1m+7.7m”的层高设计，六层至十层单层层高为 7.7m，超高层的设计可以使项目在容积率受限的情况下，单层规划设计条件更为宽松，极大程度促进后期物业的销售和租赁，保障项目投资收益率。待出售面积出售完毕后，项目进入为入驻企业提供增值服务、不断盘活自有面积出租获取高于或等于市场的利润，以支持项目的日常运作。表 3.7-1 项目物业面积分配表 用途 面积（）分布楼层 未来需求70、 出售 7830 八层-十层 层高 7.7 米便于出售 出租 10440 四层-七层 层高 7.7 米、4.1 米满足不同入驻企业的办公、展览等不同需求 自用或出租 7830 首层-三层 首层层高 4.5 米为大堂，其余层高4.1 米为满足自用或出租需求 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 41 第第四四章章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件 4.1 项目选址项目选址 国家级珠宝首饰产业创新研发中心计划以工业用地为主，考虑与珠宝制造产业契合的程度，原拟在沙溪、沙头街道和东环街道范围内选址，申请区政府支持供地 15 至 20 亩。由于番禺区土地开发中心大力支持，建议在番禺工业经71、济总部园区内南村镇樟边村 NCG12-01 地块内选址拍地。番禺工业经济总部园区位于南村镇樟边村，毗邻番禺节能科技园，项目用地总面积约 474 亩。规划建设番禺工业经济总部园区是我区继打造四个重大产业发展平台之后，推进“三园区一基地”建设的一项重点工作。“三园一基地”指广州番禺智能制造产业园、广州大学城科技创新产业园、番禺工业经济总部园区和广州国际科技创新城产业孵化基地。选址沙溪、沙头或者东环只能是单独地块开发，落户工业经济总部园区有下列有优点：作为公司总部，工业经济总部园区位于番禺区中心，临近番禺市桥中心和广州城区，贴近政府和交通要道；工业经济总部园区清晰的功能性结构为办公产业的专业化、资源72、聚集化提供了想对明确的定位和配套设施；工业经济总部园区有完备的园区配套及清晰的功能分区，落户产业园区能使园区资源最大化利用；落户产业园区能够享受低地价等一系列产业优惠政策。樟边村 NCG12-01 地块内待选地块附近地块情况如下：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 42 表 4.1-1 项目附近地块指标对比表 地块位置 地块面积（）容积率 建筑面积（）番禺区南村镇樟边村 NCG12-01地块七 6527（全部为可建设用地面积）2.0 且4.0 13054 且26108 番禺区南村镇樟边村 NCG12-01地块五 14102（全部为可建设用地面积）2.0 且4.0 28204 且573、6408 番禺区南村镇樟边村 NCG12-01地块四 6278（全部为可建设用地面积）2.0 且4.0 12556 且25112 番禺区南村镇樟边村 NCG12-01地块二 13059（可建设用地面积 9233）2.0 且4.0 18466 且36932 番禺区南村镇樟边村 NCG12-01地块一 33287（可建设用地面积 30233）2.0 且4.0 60466 且120932 以上地块中，地块七建筑面积和位置符合建设单位要求。目前建设单位已经取得该地块土地使用权，签订土地使用权出让合同，办理该地块的建设用地规划许可证。4.2 场址现状场址现状 4.2.1 地点与地理位置地点与地理位置 本74、项目建设地点选址为广州市番禺区南村镇樟边 NCG12-01 地块七，位于番禺工业经济总部园区。番禺工业经济总部园区总面积 31.63 万（约 474 亩），地处广州市番禺区中部，东环街、南村镇接壤地带，北侧靠近广明高速，西侧靠近番禺大道北，地理位置优越，周边交通状况发达，如下图所示。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 43 图 4.2-1 项目地理位置图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心地块位于番禺工业经济总部园区的西南角，西侧毗邻番禺节能科技园，南临园区规划主干路兴园路，西侧为园区规划主干路蔡三路，规划总用地面积 6527（约 10 亩）。4.2.2 现有场址利用情况现有场址利用75、情况 地块现状为空地，内部基本平整，无不利因素，周边 3 公里范围内生活配套齐全成熟。地块用地性质为 M1 地（一类工业用地）图 4.2-2 地块现状图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 44 图 4.2-3 建设用地规划红线图 4.3 规划条件规划条件 根据广州市规划和自然资源局对本项目地块规划条件的复函（详见附件“穗规划资源业务函20198400 号”），具体经济技术指标如下：用地性质为一类工业用地，容积率 2.04.0，建筑密度 30%50%，绿地率20%，计算容积率建筑面积 1305426108（以上指标均按可建设用地面积 6527 计算），建筑限高 60m。4.4 建76、设条件建设条件 4.4.1 地形地貌条件地形地貌条件 番禺区位于广州市南部，东有狮子洋，西有陈村水道，南有沙湾水道，北是珠江后航道，地处北纬 2226至 2305、东经 11314至 11342之间，总面积 529.94 平方公里。番禺地处珠江三角洲西、北江下游滨国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 45 海地区，四面环水，境内市桥水道以北是市桥台地（俗称“大箍围”），以低丘岗地为主，坡地平缓，较高的山岗有大乌岗（海拔 226.6 米）、青萝嶂（海拔 198.2 米）、浮莲岗（海拔 116.6 米）、莲花山（海拔 105 米）；市莲路以南是番禺冲缺三角洲冲积平原。本项目路线所经地区77、为珠江三角洲冲积平原区，地势较平坦，场地为平地，地面高程介于 27.7530.31m 之间。4.4.2 工程地质条件工程地质条件 按岩土工程特性及基岩风化破碎程度，本项目工程地质自上而下分为四大层，分别为填土层、冲积-洪积砂层、冲积-洪积土层和残积土层。4.4.2.1 填土层（Q4ml）本次勘察揭露的人工填土层主要为素填土和杂填土，为近代人工填土，未完成自重固结，在本区范围内广泛分布，揭露到层厚 1.008.40m，平均厚度 3.69m，层顶埋深 0.000.00m（标高 7.1824.32m），层底埋深1.008.40m（标高 3.0123.12m）。4.4.2.2 冲积洪积砂层（Q3+4a78、l+pl）根据本次勘察揭露，该层共分为二个亚层：粉细砂层、中粗砂层层，现分述如下：1）粉细砂层 灰黄色、黄褐色、灰色等，饱和，稍密状，级配良好，成分主要为石英颗粒，局部含黏粒。该层在本区零星分布，揭露到层厚 1.007.10m，平均厚度 3.98m，层顶埋深 3.007.40m（标高 4.689.70m），层底埋深5.4012.00m（标高-1.166.00m）。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 46 2）中粗砂层 灰黄色、灰色，饱和，稍密中密状，级配良好，成分主要为石英颗粒，含少量黏粒。该层在本区局部分布，揭露到层厚 0.807.00m，平均厚度3.18m，层顶埋深3.00179、3.80m（标高0.9214.22m），层底埋深6.8016.00m（标高-6.0812.67m）。4.4.2.3 冲积洪积土层（Q3+4al+pl）根据本次勘察揭露，该层共分为三个亚层：粉质黏土层、河湖相淤泥质土层，现分述如下：1）可塑状粉质黏土 黄褐色，可塑，黏性好，土质不均，含较多石英砂粒，韧性干强度高，压缩性中等。该层在本区局部分布，揭露到层厚 1.4010.00m，平均厚度4.59m，层顶埋深 0.008.40m（标高 7.5822.77m），层底埋深 4.4013.70m（标高 1.8617.59m）。2）硬塑状粉质黏土 黄褐、灰黄等色，硬塑，黏性好，土质不均，含较多石英砂粒，韧性80、干强度高，压缩性中等。该层在本区零星分布，揭露到层厚 1.408.00m，平均厚度 4.24m，层顶埋深 3.007.00m（标高 8.1220.59m），层底埋深5.0012.00m（标高 0.1218.59m）。3）河湖相淤泥质土层（Q3al）呈灰色、灰黑色，呈深灰色、灰黑色，组成物主要为粘粒，含少量有机质，局部含腐殖质或粉细砂，饱和，流塑软塑状，压缩性高。该层在本区局部分布，揭露到层厚 0.509.60m，平均厚度 3.20m，层顶埋深国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 47 1.8012.70m（标 高 3.3017.45m），层 底 埋 深 3.0014.60m（标 高81、-5.0014.35m）。4.4.2.4 残积土层（Qel）残积土层由花岗岩和混合花岗岩风化作用形成的砂质粘性土和粘性土，根据塑性状态，本层分为三个亚层。1）可塑状砂质黏性土层 红褐、棕褐、灰黄等色，可塑，土质较均匀，含较多石英，干强度韧性低，遇水易软化崩解，压缩性中等，主要由混合花岗岩风化残积而成。该层在本区域局部分布，揭露到层厚 2.8014.10m，平均厚度 7.74m，层顶埋深 0.0011.70m（标高 5.3524.20m），层底埋深 4.8021.80m（标高0.1519.20m）。2）硬塑状砂质黏性土层 红褐、棕褐、灰黄等色，可塑，土质较均匀，含较多石英，干强度韧性低，遇水易软82、化崩解，压缩性中等，主要由混合花岗岩风化残积而成。该层在本区域广泛分布，揭露到层厚 1.5026.00m，平均厚度 8.37m，层顶埋深 1.0021.80m（标高-0.9221.50m），层底埋深 4.8040.00m（标高-19.2918.37m）。3）硬塑状砂质黏性土层 红褐、棕褐、灰黄等色，可塑，土质较均匀，含较多石英，干强度韧性低，遇水易软化崩解，压缩性中等，主要由花岗岩风化残积而成。该层在本区域广泛分布，揭露到层厚 2.0015.30m，平均厚度 8.82m，层顶埋深国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 48 1.0012.60m（标 高-5.0020.40m），层 底83、 埋 深 7.5021.50m（标 高-14.3210.54m）。4.4.3 气象、水文条件气象、水文条件 番禺区属亚热带季风气候区，夏长无冬，日照充足，雨量充沛，四季宜耕，物产丰富。2019 年，番禺区平均气温 24.3，年降水量 2060.6 毫米。根据园区勘察资料，区域内台地区、丘陵区地下水埋藏相对较深。工程地质稳定地下水水位一般埋深 310m，局部洼地地下水埋藏浅。工程地质区地丘 园区地下水位则受局部地表水体或强透水层的发育特征直接影响。沿线地面起伏小，未揭露有直接涌出地面的高水头地下水。地下水位的变化与地下水的赋存、补给及排泄关系密切，每年 510 月为雨季，大气降雨充沛，水位会明显84、上升，而在冬季因降水减少，地下水位随之下降，水位年变化幅度为 1.01.5m。地下水按赋存方式分为第四系土层孔隙水，层状基岩裂隙水、块状基岩裂隙水、构造裂隙水。4.4.3.1 第四系土层孔隙水 冲积-洪积砂层为主要含水层。根据以往工程经验上述砂层属中等强透水层，地下水较丰富，渗透系数一般为 160m/d。淤泥质土层富水性好，透水性弱。冲积-洪积土层、残积土层和岩石全风化带，含水较贫乏，透水性较差。人工填土中主要为上层滞水。一般而言，砂层中地下水具统一的国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 49 地下水面，属潜水，但若出现多层砂层且上部有相对不透水层时，局部亦可表现为弱承压水性质。485、.4.3.2 块状基岩裂隙水 块状基岩裂隙水主要赋存在侵入岩和混合花岗岩的强风化带和中风化带中。地下水的赋存不均一，在裂隙（断裂）发育地段，水量较丰富，具承压性。根据地区经验，渗透系数一般为 0.51m/d。基岩风化裂隙水为承压水，多个含水层之间存在一定的水力联系。4.4.3.3 构造裂隙水 构造的含水性主要取决于构造的性质、形态、大小和构造部位等。断层破碎带厚度不均，其内部填充泥质不均，透水性呈现不均匀状态，赋水性较好，整体而言透水性中等，赋水性较好。由于岩层及构造破碎带的涌水量和透水性主要由其裂隙发育程度所控制，存在不均匀性，存在局部有较大涌水量的可能。线路沿线第四系孔隙潜水主要赋存在第四86、系砂层中，其补给主要靠大气降水和珠江水，砂层水排泄主要表现为大气蒸发及珠江退潮时向江河排泄，地下水水位受季节和江河潮汐的影响明显。基岩裂隙水发育于强风化中等风化带中，主要由远处侧向补给以及在基岩裂隙水水位下降时由第四系砂层越流补给，排泄主要是以地下径流的方式排入临近的沟谷、河流和湖泊。本线路范围内地表水发育，砂层等中等强透水层发育，地下水与地表水存在一定的水力联系，施工时应注意。4.4.4 场地和地基的稳定性和适宜性场地和地基的稳定性和适宜性 4.4.4.1 场地稳定性 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 50 本区域为珠江三角洲冲积平原，地势平坦，地面高程介于 27.7530.87、31m 之间。根据区域地质资料，本区范围或附近发育有白坭-沙湾断裂、新会-市桥断裂、钟村断裂。本次勘察钻孔均揭露岩石破碎，厚度较大，且有硅化、绿泥石化等现象。综合评价，本区场地基本稳定。4.4.4.2 地基均匀性 结构主要位于中、微风化层，局部位于残积土、全、强风化层，各岩土层的物理力学性质差别不大，在垂直方向上分布较均匀，岩面起伏较小，场地地基均匀性较好。4.4.4.3 适宜性评价（1）工程建设过程中需重点防治的灾害为地面沉降，采取相应的防治措施后，地质灾害的危害和危险性可以消除或减弱。（2）场地的地震效应会给工程建设带来影响，需采取必要的防治措施以满足设计要求。（3）地块工程地质花岗岩类残88、积土及全、强风化岩遇水易软化崩解的特性，对设计施工有较大影响，该区段发育花岗岩球状风化体（孤石）及多处出现风化深槽，都会给工程建设带来影响。但只要设计、施工合理，措施得当，该场地适宜于工程建设。4.4.5 周边建筑物与环境条件周边建筑物与环境条件 项目周边建筑物主要为广州番禺节能科技园 25 号楼。广州番禺节能科技园是广州市和番禺区政府重点支持发展的科技产业总部集聚区，园区占地 50 万，总建筑面积 88 万，已建面积 78 万，总投资逾 50 亿，历经 10 余年发展，现已入驻科技型企业约 1000 家，其中包括 19 家上市国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 51 公司及 189、0 家大型控股企业，园区硅谷式生态环境，集聚创客、风投、孵化器、企业家和人才等各种创新资源，以 T+SPACE 完善服务体系推动创新企业生态圈融合、驱动、更新。项目附近现有 1 座垃圾填埋场（火烧岗垃圾填埋场），距离场址约 1.4公里。随着南沙区大岗的广州市第四资源热力电厂的投入使用，2017 年 7月份起，垃圾填埋场将逐步关停。同时，火烧岗垃圾填埋场深化整治工作也不断推进，目前火烧岗垃圾填埋场垃圾填埋量已从 2016 年的每天 2500吨降至 2018 年的日均约 389 吨。通过番禺区实施抓好生活垃圾强制分类、实施生活垃圾应急调度等举措，该区域环境得到较大改善。地块周边自然条件优越，区域环90、境空气状况较好。4.4.6 交通条件交通条件 4.4.6.1 内部交通条件 番禺区工业经济总部园区主干次支路网体系完整，包括“二横二纵”共 4 条规划主干路（分别为园北路、蔡三路、兴园路、德兴北路），“二横一纵”共 3 条规划次干路（东西向道路一、东西向道路二、南北向道路）以及园区支路。本项目建设的国家级珠宝首饰产业创新研发中心位于番禺区工业经济总部园区西南角，处于两条园区主干路交叉处的东北方，南侧为兴园路，西侧为蔡三路，园内地理位置优越。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 52 图 4.4-1 道路交通规划图 4.4.6.2 外部交通条件 番禺工业经济总部园区位于广州市番禺区中91、部，东环街、南村镇和大龙街接壤地带，园区北侧距离广明高速约 2.5km（直线距离），西侧距离番禺大道北约 1.2km（直线距离），东侧距离樟边村约 1.0km（直线距离），同时在建的佛（山）（东）莞城际铁路设有广州南站、长隆站、番禺大道站、官桥站、莲花站、麻涌站、东莞西站 7 个车站，使得项目所在区域未来的交通更加方便。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 53 图 4.4-2 外部交通图 4.4.7 市政配套条件市政配套条件 4.4.7.1 给排水条件 项目的生活和消防用水可取于项目周边规划道路的市政给水管网，污水经规划道路的污水管网收集后送项目附近的污水处理厂进行处理。目前，园92、区内市政道路（含主、次干路）已完成前期工作，建设工作正在积极筹划中，在本项目竣工之前可完成市政道路及管网的建设。项目的施工用水可从周边市政道路或节能科技园供水点接入。4.4.7.2 供电条件 园区内已规划 1 座 110kV 变电站为整个园区供电，紧邻本项目地块。目前，番禺工业经济总部园区的变电站尚未开展相关建设工作，考虑到变电站投入使用时间可能会与本项目落成时间不同步，可采用周边的变电站作为本项目的临时供电电源。据实地调研，本项目周边较近的变电站为番国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 54 禺新城 110kV 变电站，位于南村镇万博商务区，距离本项目约 4.4km（直线距离），93、今年已开始投入使用。项目的施工用电可从周边市政道路或节能科技园接入，项目依托条件较好。4.4.7.3 燃气条件 项目所在地属于管道天然气覆盖区，能够保障项目的用气需求。4.4.8 城市规划或区域性规划城市规划或区域性规划条件条件 广州番禺区城乡更新总体规划中，城乡更新用地 89 平方公里，规划期限为 2015-2020 年。番禺城市更新的总目标，是将番禺建设成为时尚创意宜居新区，提高番禺在粤港澳大湾区和广深科技创新走廊城市中的竞争力。番禺区整体划分形成四大功能片区，各片区按照以下功能推进。一、西北组团（广州南站-万博汉溪长隆地区）1.洛浦片区：结合科技创新、互联网服务改造提升沙溪酒店用品批发城94、。移动互联、电子商务、科技孵化。2.广州南站片区：是粤港澳大湾区的重要节点，重点发展总部经济、会议会展、酒店商贸、商务办公等现代服务业和人工智能、信息技术、生物医药等战略性新兴产业，打造粤港澳大湾区总部经济示范区。3.大石片区：重点发展商贸服务、美食餐饮、主题旅游。4.南村片区：结合万博商务区和地铁站点，依托现状产业，重点发展美食餐饮、商务办公、酒店服务、创意设计等产业，打造中小企业创意总部。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 55 5.钟村片区：以互联网经济和服务型制造业为主，打造互联网小镇，并通过技术革新推动传统制造业向都市型产业、服务型制造业、技术服务转型。二、东北组团（广95、州国际科技创新城地区）1.思科智慧城片区：结合思科、浪潮等 IT 企业，形成以云计算、大数据、科技研发、创新孵化、移动互联、创意设计、生物医药等为主的智慧经济区。2.化龙片区：围绕番禺汽车城、国际展贸城、金湖工业区等产业园区，汽 车产业、智能家居 LED 及照明产业等新兴产业。3.余荫山房片区：结合地铁 7 号线板桥站及余荫山房，重点发展商业餐饮、民俗旅游、商务办公等服务业。图 4.4-3 番禺区城乡更新总体规划功能片区图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 56 三、西南组团（市桥及周边地区）1.市桥片区：重点发展商贸服务、生活居住、商业娱乐等。2.桥南片区：重点发展健康医疗、96、健康管理、健康养生、健康旅游产业。3.东环片区：结合星力动漫产业园、天安科技园、番禺工业经济总部园区，重点发展节能科技、新材料、新能源、动漫设计、科技研发与总部办公等。4.沙头片区：重点对大罗塘珠宝产业园区及周边区域进行升级改造，淘汰片区内的低效工业，围绕珠宝产业，发展珠宝设计、生产展销、检测鉴定等，引导产业向产业链的前端发展。5.沙湾片区：将珠宝产业与古镇旅游结合开发，融合发展珠宝设计、展销、文化展示、人才培训、检测鉴定、古镇旅游、民俗旅游等产业，打造以珠宝产业、旅游休闲为主的特色产业片区。四、东南组团（未来创新智慧区）1.石楼片区：重点结合莲花山、海鸥岛、跨国产业园、清华科技园广州创新基地97、等重要资源要素，发展生态旅游、文化休闲、高端制造、科技创新等产业。2.石碁片区：围绕红木小镇，打造以红木家具生产、设计、展示、博览于一体的红木产业区；结合珠江钢管厂等制造业集聚区，升级传统制造业，重点发展金属制品、机械设备等相关产业。总体上番禺城乡更新项目建议导入以科技创新、时尚创意为主的现代服务业，以新能源、智能制造、数字家庭、新材料、生物医药为主的都市国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 57 型工业以及以珠宝首饰、灯光音响、红木家具为主的传统特色产业，助推番禺打造创新发展引领区。项目所在地为西南组团（市桥及周边地区）东环片区，项目地块用地性质为工业用地，建设条件成熟，现状基础98、较好。1.符合番禺区城市总体规划及可持续性发展要求，协调好与城市经济、环境及社会发展之间的关系。2.符合国家相关建筑的建设有关规定、规范及标准要求；充分利用和保留原有的自然环境，合理规划，科学规划。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 58 第第五五章章 工程建设方案工程建设方案 5.1 工程工程主要指标主要指标 本项目用地面积 6527 平方米，地上 10 层，地下 2 层，总建筑面积为37166.8 平方米，地上建筑面积 26408.46 平方米，地下建筑面积 10758.34平方米。基底面积 2631.67 平方米。表 5.1-1 主要经济技术指标 总经济技术指标 项目 数值99、 单位 规划用地面积 6527 平方米 总建筑面积 37166.8 平方米 其中 地上建筑面积 26408.46 平方米 地下建筑面积 10758.34 平方米 其中 地下车库 10758.34 平方米 不计容面积 308.46 平方米 计容总建筑面积 26100 平方米 建筑基底面积 2631.67 平方米 建筑密度 40%/容积率 4.0/绿地率 3.4%/机动车停车位 276/非机动车停车位 261/5.2 规划方案规划方案 5.2.1 规划思想与基本原则规划思想与基本原则 1.执行国家和行业的有关规范标准规定等，并符合番禺城市规划的要求；2.符合番禺区城市总体规划及可持续性发展要求，协100、调好与城市经济、环境及社会发展之间的关系；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 59 3.根据防火、安全、卫生等要求，结合内外部运输条件、场地地形、地质、气象条件及远期规划等因素综合确定；4.竖向布置充分考虑完整、有效的雨水排水系统，与外部现有以及规划的道路、排水设施等标高相适应，满足车行与步行交通以及工程管线敷设要求。5.2.2 规划设计依据规划设计依据 1.用地规划条件；2.建筑设计防火规范GB50016-2014；3.工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015；4.工业建筑节能设计统一标准GB51245-2017；5.工业建筑防腐蚀设计标准GB/T50046-101、2018；6.中华人民共和国建筑法；7.中华人民共和国城市规划法；8.建筑工程设计文件编制深度规定（2016 年版）；9.广州市城市规划管理技术标准与准则建筑工程规划管理篇；10.建设单位对本项目的建设意见。5.2.3 规划指导思想和设计特点规划指导思想和设计特点 1.总体布局 项目位于番禺区南村镇樟边村 NCG12-01 地块七，总体布局应符合园区整体规划。2.本工程总平面布局满足安全、日照要求。3.设计指导思想（1）本工程设计全面贯彻国家的有关政策和法令，严格执行各项有关设计规范和规程，尽力满足建设单位的要求，结合国情、省情和实际条件，国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 60102、 因地制宜，精心设计，严把质量关，力求使本工程达到功能明确、环境舒适、美观大方、使用方便、设备先进、经济合理并满足使用要求。图 5.2-1 项目建设用地规划红线图（2）以修建性详细规划总平面为基础进行单体方案设计，符合广州市规划管理技术标准与准则。（3）尊重周边环境及今后发展前瞻性规划，为城市提供良好的形象和空间，提升城市景观。（4）注重环保与生态，采用先进建筑科技和构造技术，建筑可持续发展，具有地域特色的现代化建筑。（5）设计中根据不同功能采用适度的标准，做到节电、节水、节能。（6）根据中国地震烈度划分图、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）及建筑抗震设计规范（GB50011103、-2010），本工程抗震设防类别应划为丙类建筑，抗震设防烈度为 7 度，其建筑使用年限 50 年。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 61 4.设计标准和原则 根据建设单位提供的需求，重点对其进行深入研究后合理优化，提出切实可行的技术措施及实施条件，编制原则及理念如下：（1）对建筑设计方案进行优化及深化完善，使其更符合消防等规范要求，解决各设备专业的技术问题，并与结构、设备等专业配合使之满足设计要求。（2）结合周边环境，充分利用自然地形，遵照以人为本的原则，创造优美的景观。（3）建筑设计紧凑、集中，建筑形式和时代特色，突出实用性、艺术性。（4）本项目的建设应贯彻适用、经济、美观的104、原则，建筑标准应区别不同地区的经济条件合理确定。（5）建筑装修和环境设计，体现清新、典雅、朴素的行业特点。（6）项目建筑物的围护结构及屋面，应符合建筑节能和防渗漏的要求；外窗应选用气密性和防水性能良好的产品。（7）项目的冷热水供应应采用分区专线供应。建筑物内，排水管道口径应加大一级并采取防堵塞、防渗漏、防腐蚀措施；应设置管道井和设备层。主要管道沟应便于维修和通风。（8）大楼的供电设施应安全可靠，采用单回路供电，建筑内应采用分回路供电方式。（9）建筑耐火等级应不低于二级，消防设施的配置应遵守国家有关建筑防火设计规范的规定。（10）大楼应配置与其建设规模相适应的电话通信系统。（11）大楼应配置与其105、建设规模和业务技术、行政管理工作相适应的计算机系统、闭路电视系统和安全技术防范系统。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 62 （12）大楼应配置完善、清晰、醒目的标识系统。5.竖向设计 场地的排水及坡向设计：根据用地的地形地貌特点及走向，尽量减少土方量及不破坏周边环境为设计原则。室外人行广场纵坡不小于 0.2%，最大纵坡不大于 8%；106m 宽车行道双侧排水，4m 宽的为单侧排水，横坡为 1%2%，纵坡不小于 0.2%，最大纵坡不大于 8%。6.交通组织设计（1）各出入口位置及设计 根据场地地形的变化以及周边道路环境，地下车库的主出入口分别位于西侧，最大限度地满足车库出入停车需106、求。项目的主入口位于南侧，次入口位于西侧。（2）建筑周边道路设计 本项目西面和南面为规划中城市主要道路，宽 30 米。项目地块的东北部为园区的规划道路，宽 7 米。消防车可顺畅通达，项目周边有足够的宽度驶入并停放车辆，其中城市主干道皆可通往项目位置。5.3 建筑方案建筑方案 5.3.1 主要设计依据主要设计依据 1.民用建筑设计通则GB50352-2005；2.建筑设计防火规范GB50016-2014；3.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；4.建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017；5.建筑防火封堵应用技术规程CECS154:2003；6.工业建筑节能设计统107、一标准GB51245-2017；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 63 7.工业建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015；8.城乡建设用地竖向规划规范CJJ83-2016；9.屋面工程技术规范GB50345-2012；10.地下工程防水技术规范GB50108-2008；11.建筑防水工程技术规程DBJ15-19-2006（限广东省地区使用）；12.建筑室内防水工程技术规程CECS196:2006；13.建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2009 备案号 J255-2009；14.工业企业设计卫生标准GBZ1-2010；15.外墙外保温工程技术规范JGJ144-20108、04 J408-2005；16.墙体材料应用统一技术规范GB50574-2010；17.铝合金门窗工程技术规范JGJ214-2010；18.金属与石材幕墙工程技术规范JGJ133-2001；19.由建设单位提供的其它资料 5.3.2 设计思想设计思想 本项目进行合理设计、功能设置，从而达到功能合理、使用方便、经济适用。5.3.3 建筑设计建筑设计 1.平面布置 该项目用地约 6527，地面 10 层，地下 2 层，建筑面积 37166.8，其中地面以上 26408.46，地下 10758.34，基底面积 2631.67。本项目主体分为两部分，地下部分及地上部分。其中地下部分 2 层，负二层、负109、一层作为停车库及设备用房，兼人防功能（如需）。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 64 塔楼部分 10 层，首层为大堂、共享工厂及展示功能。二层为培训基地，三层为新制造科研中心、四层作为柔性生产应用中心及基金总部，五层为交易平台，六至七层关联企业研发生产中心，八至十层为出售部分。其功能分区可分为：停车场、大堂、展览厅、服务大厅、对外出租办公室、交易平台、研发中心、企业自用办公室、会议室、多功能厅等。2.交通疏散 地上部分：为满足项目的使用要求，配置电梯，实现建筑物内各个楼层之间高效的垂直交通。项目竖直交通系统初步按 6 部电梯组成。电梯选购以安全，舒适，可靠、无污染、运行费用低为110、原则。项目竖直交通设客梯及扶梯详见下表 5.3-1。表 5.3-1 竖直交通设备表 序号 项目内容 单位 数量 备注 1 客梯 台 4 2 消防电梯 台 2 3.室内外装修 该工程采用经济实用、美观大方的装饰标准。建筑采用框架剪力墙结构，墙体采用加气混凝土砌块，厚 200mm。表 5.3-2 装修标准 建 筑 构 造 及 装 修 墙体 200 厚蒸压加气混凝土砌块 地面 抛光砖、防滑砖 按房间功能铺设 楼面 抛光砖、防滑砖 屋面 耐磨砖、40 厚挤塑聚苯板保温隔热、卷材防水 门 钢化安全玻璃落地门、防火门、实木门 按房间功能设置 窗 普通铝合金窗框（6+12+6）厚LOW-E 中空钢化玻璃、玻111、璃幕墙 顶棚 乳胶漆、纸面石膏板、硅酸钙板、铝扣板 按房间功能设置 内墙面 乳胶漆、瓷砖 外墙面 真石漆、氟碳漆涂料或外墙装饰板 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 65 4.节能设计 建筑墙体采用加气混凝土砌块，普通铝合金窗框玻璃采用 LOW-E 节能玻璃。屋面采用 40 厚挤塑聚苯板保温层。满足节能设计规范要求。5.4 结构方案结构方案 5.4.1 概述概述 本工程属于乙类建筑。本工程场地地震基本烈度为 7 度，设计基本地震加速度值为 0.10g，设计地震分组为第一组，场地特征周期为 0.35 秒。本工程的设计基准期为 50 年，建筑结构的安全等级为二级，0=1.0。5.4.112、2 设计依据设计依据 1.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；2.建筑结构荷载规范GB50009-2012；3.建筑抗震设计规范GB50011-2010；4.混凝土结构设计规范GB50010-2010；5.高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2010；6.钢结构设计规范GB50017-2017；7.建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；8.建筑地基基础设计规范GB50007-2011；9.建筑桩基技术规范JGJ94-2008；10.地下工程防水技术规范GB50108-2008；11.高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-2011；12.建筑设计防火规范GB5001113、6-2014；13.房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2010；14.建筑结构制图标准GB/T50105-2010；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 66 15.高层建筑混凝土结构技术规程DBJ15-92-2013；16.广东省标准：建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2003；17.人民防空地下室设计规范GB50038-2005；18.玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003；19.混凝土结构耐久性设计规范GB50476-2008。5.4.3 设计荷载设计荷载 1.混凝土框架部分：按建筑结构荷载规范（GB50009-2012）取值：表5.4-1 荷载设计标准 类别 114、使用部位 附加恒载（面层及吊顶，kN/）使用活载（kN/）说明 车库 地下室 3 4 设备房 地下室 3 7 特殊设备按实取值 电梯厅 各层 1.5 3.5 办公 各层 1.5 2.5 走廊 各层 1.5 2.5 注：计算室内地下室顶板，考虑施工时堆放材料，该地面荷载为5.0kN/。计算地下室侧壁时，其室外地面荷载取值为10.0kN/，个别按实际计算，考虑 水土分算。设备房、水池、花池、屋面上有较大荷载时按实际计算。2.六级人防地下室等效静荷载按人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）取值。3.隔墙荷载（kN/m3）砌块为蒸压加气混凝土砌块，容重按 12kN/m3；抹灰按每侧 20m115、m，抹灰材料按水泥石灰砂浆考虑，容重 20kN/m3。本工程地面粗糙度类别属 D 类。当地基本风压值：W0=0.50kN/m2。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 67 5.4.4 建筑物的耐火等级建筑物的耐火等级 本工程为高层建筑，耐火等级地下室为二级，地面以上为二级，各建筑构件的耐火极限及燃烧性能均按 建筑设计防火规范（GB50016-2014）表 3.0.2 执行。5.4.5 结构设计安全等级结构设计安全等级 结构设计安全等级为一般建筑二级。5.4.6 结构体系、基础设计结构体系、基础设计 本工程采用冲孔灌注桩，桩端持力层为微风化岩。本工程基坑支护方案根据地质情况另行设计，116、要求基坑支护设计与建筑物地下室设计同时进行，基坑支护必须做好防水帷幕，为地下室提供安全和干燥作业的施工环境。施工现场对相邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工单位应当采取安全防护措施。5.4.7 环境类别和建筑物耐久性环境类别和建筑物耐久性 1.环境类别 环境类别 条件 位置 一 室内干燥环境 室内构件 二a 露天环境及与无侵蚀性水、土直接接触环境 屋面及外墙构件、首层室外梁、板 二b 干湿交替环境 底板、侧壁 2.对建筑耐久性规定 环境类别 最大水胶比 最低混凝土强度等级 最大氯离子含量（%）最大碱含量（%）一类 0.60 C20 0.30 不限制 二类 a 0.55 C2117、5 0.20 3.0 b 0.50 C30 0.15 3.0 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 68 5.4.8 人防设计说明人防设计说明 人防地下室平时功能为汽车库，地下室外壁板及底板砼抗渗等级为P8，地下室设备房及外壁砼抗渗等级 P6，地下室侧墙及底板均为自防水混凝土。荷载取值详人民防空地下室设计规范（GB50038-2005）相关规定。5.5 电气方案电气方案 5.5.1 设计依据设计依据 1.民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；2.建筑设计防火规范GB50016-2014；3.低压配电设计规范GB50054-2011；4.建筑物防雷设计规范GB50057-2010118、；5.火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013；6.20kV及以下变电所设计规范GB50053-2013；7.供配电系统设计规范GB50052-2009；8.建筑照明设计标准GB50034-2013；9.通用用电设备配电设计规范GB50055-2011；10.电力工程电缆设计规范GB50217-2007；11.民用建筑设计通则GB50352-2005；12.汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；13.人民防空工程设计防火规范GB50098-2009；14.人民防空地下室设计规范GB50038-2005；15.建设方提供的工程设计资料和设计要求；5.5.2 负荷分级119、与负荷预测负荷分级与负荷预测 1.负荷性质 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 69 二级负荷：智能化机房、数据中心、主要通道及楼梯间照明、消防用电负荷如消防水泵、消防排烟风机、正压送风机、消防电梯、防火卷帘门、应急照明、消防控制中心、厨房主要设备等。三级负荷：其余用电。2.负荷计算 项目主要用电负荷有照明、空调、水泵、通风、消防设备。项目的负荷计算是根据负荷性质按负荷密度法进行估算。项目负荷计算按照全国民用建筑工程设计技术措施/电气指标计算，详见表5.5-1。表 5.5-1 用电负荷估算表 序号 功能区 面积()负荷密度(W/m2)需要系数(kx)有功计算负荷（kW)功率因数 120、补偿（补偿后）补偿后视在功率(kVA)1 办公部分 23828 144 0.7 2401.92 0.9 2668.8 2 加工部分 2000 247.5 0.7 346.5 0.9 384.95 3 仓储部分 280 24.75 0.4 2.81 0.9 3.14 4 地下室 10758 16.5 0.5 88.76 0.9 98.62 合计 2839.99 3155.51 同时系数取 0.70 1987.99 2208.86 根据本项目负荷计算结果，有功计算负荷为1987.99kW，考虑功率因数补偿到0.90，视在功率为2208.86kVA，变压器负荷率为80%，考虑充电桩的容量，合计变压器121、总装机容量约3200kVA，拟配置1600kVA变压器2台。5.5.3 项目供电项目供电 1.供电方式 根据本项目用电负荷性质和用电要求，采用单回路电源加柴油发电机供电方式。2.市政高低压配电 项目主要用电设备有照明、空调及水泵、电梯、消防等动力设备、办公设备等。根据计算负荷和南方气候特点，供电的安全可靠性和电能质量的要求，并兼顾节约电能、降低造价、维护方便等因素，考虑将来发展的国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 70 需要，拟在地下一层设置一个 10kV 配电房，配电房内设高压开关柜，变压器柜和低压配电柜等。从市政专变电房分别引两路高压电缆以埋地方式引入大楼 10/0.4kV 122、变配电所。配电房内设置 1600kVA 变压器 2 台。变压器的总容量为 3200kVA。电缆进出高压开关柜采用上进上出方式，低压开关柜采用上出线方式。变配电所内设有机械送、排风设备，并采取防水、防潮措施。变配电系统主接线：两路 10kV 电源高压侧采取单母线分段，中间设手动联络，电气加机械联锁，平时分列运行，当一路电源失电时，另一路电源可带全部负荷。变压器低压侧采取单母线分段，中间设手动联络，电气加机械联锁，平时分列运行，当一路主电源失电时，合上中间联络开关，另一路电源可带部分失电回路的负荷。继电保护方式：高压侧拟采取三相过流、速断、单相接地保护及变压器超温报警。对于 380V 低压侧断路器123、拟采用智能电子脱扣器：有过负荷长时间延迟保护，短路短延时保护，短路瞬时保护，接地故障保护等。计量：在各变压器低压侧设低压计量柜（当地供电局要求）。电房低压各出线回路设置计量，作分项用电量考核用。功率因数补偿：在各变压器低压侧设集中电容自动补偿装置，要求补偿后的功率因数不低于 0.90。要求荧光灯采用电子镇流器，其功率因数不应低于 0.90。5.5.4 照明照明 应根据场所使用功能的不同，合理选择光源的光效、寿命等光电指标，优先采用高效节能型光源，室外照明采用 LED 灯。主要功能房（区）平均水平照度要求如表 5.5-2 所示。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 71 表 5.5-124、2 主要功能房（区）平均水平照度要求 序号 功能用房名称 对应照度（Lx）备注 1 办公用房 300 2 业务用房 100 3 展览用房 300 4 电子信息房 500 5 变配电站 200 6 楼梯间 100 楼梯间及其前室、消防电梯间及其前室、疏散通道、安全出口应设事故照明和疏散指示标志。消防控制室、发电机房、消防水泵房、配电房设保证正常工作的应急照明，应保证正常照明的照度。用于安全疏散的应急照明，其照明不低于 0.5Lx。应急疏散指示灯及楼层指示灯均自带蓄电池，应急供电时间不少于 30min。一般照明配电线路采用阻燃型电线电缆，应急照明配电线路采用防火型电线电缆。5.5.5 动力配电及控125、制动力配电及控制 一般动力配电线路采用阻燃型电线电缆，消防动力等重要负荷配电线路采用耐火型电线电缆。动力设备电气装置采用效率高、能耗低、噪声低、性能先进的电器产品。对重要的设备与仪器应配置备用电源。空调通风、给排水、电梯、扶梯、等动力控制装置由 BAS 系统监控，其控制箱要预留 BA 接口。5.5.6 防雷接地防雷接地 广州市雷暴日数为 73.4d/年。本项目为按第二类防雷设计，电子信息系统的雷电防护等级为 D 级，除要设置防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入的措施外，还应设置防雷击电磁脉冲的措施，对通信、计算机、网络、监控、火灾报警，有线电视、网络中心的电子仪器设备和实验装备等重要电子设备的各126、级配电箱、设备末端、天线系统等装设浪涌保护（SPD）。对实验室的设备和仪器，必须按规范做好防雷措施。利用建筑物金属构件作国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 72 防雷装置。屋面敷设避雷带，并在整个屋面组成不大于 10m10m 的网格，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。低压配电接地采用 TN-S 系统，PE 线与 N 线分开，凡用电设备、变配电装置的金属外壳及插座的接地孔均与专用保护（PE 线）可靠连接。5.6 给排水与消防给排水与消防 5.6.1 设计依据设计依据 1、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）（2009 年版）；2、室外给127、水设计规范（GB50013-2006）；3、室外排水设计规范（GB50014-2006）(2014 年版)（2016 年修订）；4、建筑设计防火规范（GB50016-2014）；5、消防给水及消火栓系统技术规程（GB50974-2014）；6、自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；7、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；8、建筑排水塑料管道工程技术规程（CJJ/T29-2010）；9、气体灭火系统设计规范（GB50370-2005）；10、民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；11、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；12128、广东省用水定额(DB44/T1461-2014)。5.6.2 设计说明设计说明 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目总建筑面积约为 37166.8，其中：地上 26408.46，地下室约 10758.34。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 73 本项目给水排水及消防设计范围包括：室外给水、室外排水、室内给水、室内排水、室内消防系统、室外消防系统。5.6.3 给水工程设计给水工程设计 1、水源及供水水压分析 本项目市政供水干管拟从项目周边市政道路接入，供水能满足建设、生活和消防用水要求。2、用水量计算 用水量标准为：地上用水量标准：6L/d，时变化系数：Kh1.2。地下室用水量标129、准：2.0L/d，时变化系数：Kh1.0。未预见用水量：按总用水量的 10%计。拟建项目日常用水量估算详见下表 5.6-1。表 5.6-1 日常用水量估算表 序号 用水部位 用水标准 单位 数量 用水时间 变化系数 用水量(立方米)最大日 最大时 平均时 1 地上部分 6 L/d 26100 8 1.2 120.0 18.0 15.0 2 地下室 2 L/d 10758 4 1 17.0 4.3 4.3 3 景观绿化 1.1 L/d 1697 6 1.2 12.2 2.4 2.0 4 道路广场 2.1 L/d 1371 6 1.2 26.6 5.3 4.4 5 空调补水 12 2 200 31130、.0 15.2 6 小计 418.4 69.0 46.2 7 未预见水量（按本表以上项目的 10%计）41.8 6.9 4.6 8 合计 460.2 78.9 50.8 3、给水管网设计 由市政给水管引入 DN200 的生活给水管至本建筑，本项目供水分区分为高低两个区，其中低区为首二层及地下室，高区为三层以及三层以上的楼层，低区设比例式减压阀,由市政管网直接供水；高区由调节水箱和变频供水设备加压供水，高区加压供水设备独立设置。各层支管压力超过0.4Mpa 时设减压阀，阀后压力为 0.3Mpa。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 74 4、给水管道材料及敷设方法 生活室外给水管采用131、球墨给水铸铁管，管道采用卡环式连接，管道埋地敷设；生活室内给水立管采用衬塑钢管，丝扣或法兰连接，支管采用 PPR环保给水管，热熔连接。消防给水管道采用内外壁热镀锌钢管，法兰连接。消防管道应采用液体环氧涂料进行内外防腐。5.6.4 消防用水量计算消防用水量计算 本项目共有建筑物一栋（建筑高度约 60 米，二类高层公共建筑），设计考虑同一时间内发生 1 起火灾，按照最不利建筑定性考虑设计用水量：室外消火栓防用水为 40L/s，火灾延续时间为 2h；室内消火栓用水量为20L/s，火灾延续时间为 2h；自动喷淋系统用水量为 30L/s，火灾延续时间为 1h。因此，室内消防水池有效容积为 540m3。5132、.6.5 消防工程设计消防工程设计 1、室外消防栓系统 消防用水从园区内给水管网上接入 DN200 的给水管对拟建项目环状供水，供水管上设室外消火栓，消火栓型号选用 SS100/65-1.0。室外消防栓SS100/65-1.0 型的保护范围为 150m。2、室内水消防栓系统 室内水消防系统包括室内消防栓系统和湿式自动喷淋灭火系统。室内消防系统用水量根据建筑物的相关特性，参考消防给水及消火栓系统技术规程（GB50974-2014）选取。（1）室内消火栓系统 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 75 室内消防栓给水系统在地下室内设置消防水泵房及消防水池，其中消防水池有效容积为 540133、m3。拟建功能建筑每层均匀设置室内消防栓，保证两股水柱同时到达每一个位置，室内消防栓处设置远离启动消防水泵的控制装置。室内消防水管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车利用室外消防栓取水向室内消防栓管网供水。室内消防系统，采用临时高压供水系统，加压水泵与生活给水加压系统设置在同一泵房内，设于地下室内，屋面设置高位消防水箱 18m3。（2）湿式自动喷淋灭火系统 各功能房间（电气用房除外）、地下室、培训中心应设置自动喷淋灭火系统。发生火灾，着火区域温度升高，当温度达到闭式喷头的动作温度后，闭式喷头的玻璃球爆破，喷头向火区喷水灭火，与此同时，启动消防水泵，消防用水经湿式报警阀，配水干管、配水支134、管、最后至喷头。（3）气体自动灭火系统 除发电机房外，供配电房、开关房、电子信息机房等均设置七氟丙烷自动灭火系统，该系统设手动、自动控制两种启动方式，每处根据各自空间容积计算设计用量及配管。（4）灭火器设置 根据建筑物使用性质、火灾危害性、可燃物数量、火灾蔓延速度以及扑救难易程度等因素，根据火种的种类，每个灭火器配置场所均配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。同时按要求配置防烟、防毒面具。在同一灭火器配置场所，宜选用相同类型和操作方法的灭火器。当同一灭火器配置场所存在不同火灾种类时，应选用通用型灭火器。灭火器不宜设置在潮湿或强腐蚀性的地点。灭火器的摆放应稳固，其铭牌应朝外。手提式灭火器宜设置135、在灭火器箱内或挂钩、托架上，其顶部离地面高度不应大于 1.50m；底部离地面高度不宜小于 0.08m。灭火器箱不得上锁。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 76 3、消防管道材料 室外消防给水管采用球墨给水铸铁管，橡胶圈 T 型滑入式接口，管道埋地敷设；室内消火栓给水管及自动喷水系统给水管主干管及立管部分采用内外壁热镀锌钢管，当管径 DN50mm 时，采用卡箍连接或法兰连接；当管径 DN50mm 时用镀锌钢管，丝口连接或卡箍连接，水泵房消防给水管道采用法兰连接。5.6.6 污水系统设计污水系统设计 1、排水体制 室外的排水系统采用分流制，即分为生活污水排水系统和雨水排水系统。室内136、排水系统采用分流制排水系统，即分为生活污水排水系统、生活废水排水系统、雨水排水系统。2、排水量计算 按生活污水排水量按生活用水量的 90%估算为 146m3/d。拟建项目室外污水管道接收经粪便污水和含油废水分别经三级化粪池和隔油隔渣预处理后的污水和建筑废水，然后排入市政污水管道中，最后输送到污水处理厂集中处理。污水管道按不满流设计，其设计最大充满度为 0.550.75，最小设计流速为 0.6m/s，最大设计流速为 5m/s，污水管道采用管顶平接。5.6.7 雨水系统设计雨水系统设计 场区内采用雨水口、雨水检查井与雨水管道相结合的城市型雨水排放系统。雨水设计流量参照广州市暴雨强度公式计算：()(137、)0.7503618.427 10.438lg11.259Pqt+=+国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 77 其中:t降雨历时 t=(t1+t2)式中：t1地面集水时间，室外小区市政排水采用 10min;建筑屋顶排水采用 5min。t2管渠内雨水流行时间（min）。QS=q F 式中：QS雨水设计流量（L/s）；q设计暴雨强度L/（shm2）；径流系数；F汇水面积（hm2）。地面径流系数，采用 0.65。屋顶径流系数根据屋顶覆盖物的不同，按照建筑给水排水设计规范（GB50015-2010）4.9.6 选取。雨水管道按满流设计，最小设计流速为 0.75m/s，最大设计流速为5m/138、s，雨水管道采用管顶平接。建筑物屋面雨水经雨水斗和雨水口收集后，先排入区内的雨水排水管道系统中，最终排至市政雨水排水管道中。2、排水管道材料及敷设方法 生活污水排水立管及各排水单元内的排出管、雨水排水管道室内部分均采用 UPVC 塑料排水管，胶粘连接；污水排水管道在排水管道转换层部分的排水横吊管及横吊管以下的排水主管均采用排水铸铁管，卡箍连接。室外排水管采用 HDPE 双壁波纹排水管，环型橡胶密封圈承插连接。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 78 5.7 通风空调系统通风空调系统 5.7.1 主要设计依据主要设计依据 1、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范(GB50736-20139、12)；2、建筑设计防火规范（整合）（GB50016-2014）；3、公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；4、建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）；5、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；6、全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力（2009）；7、公共建筑节能设计标准广东省实施细则（DBJ15-51-2015）。5.7.2 设计内容设计内容 1、本项目平时通风系统。2、本项目消防防烟排烟系统及事故（火灾）排风系统。3、室内分体空调。5.7.3 设计参数设计参数 1、室外设计气象参数：大气压力：冬季:1018.7hPa，夏季：1004.140、6hPa 室外计算干球温度：夏季空调：34.2 夏季通风：31.8 冬季空调：5.2 冬季通风：13.6 夏季空调室外计算湿球温度：27.8 冬季空调室外计算相对湿度：72%夏季室外平均风速：1.7m/s 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 79 冬季室外平均风速：1.7m/s 2、室内设计气象参数:表 5.7-1 室内空调设计参数 序号 房间功能 设计温度（）相对湿度（%）允许噪声值 dB（A）夏季 冬季 夏季 冬季 1 实训用房 26 20 65/50 2 展览用房 26 20 65/50 3 走道 26 20 65/50 4 办公用房 26 20 65/50 表 5.7-2141、 室内通风设计参数 序号 房间功能 换气次数（次/小时）排风形式 1 垃圾房 6 次(有空调)机械排风/自然排风 2 变压器房 按发热量 机械排风/自然排风 3 配电房 10 机械排风/自然排风 4 发电机房 12 次 机械排风/自然排风 5 储油间 12 次 机械排风/自然排风 6 公共卫生间 15 次 机械排风/自然排风 7 地下车库 6 次（并按高度复核）机械排风/自然排风 8 水泵房 10 次 机械排风/自然排风 5.7.4 各功能建筑空调冷负荷估算各功能建筑空调冷负荷估算 表 5.7-3 空调冷负荷估算表 序号 项目名称 面积指标 单位负荷 空调系统方式 W/1 国家级珠宝首饰产业创142、新研发中心 26100 200 分体空调 5.7.5 通风系统通风系统 1、公共卫生间设置独立排风扇，由建筑专业预留排气扇位置。厨房预留排风扇位置和电量。2、电梯机房均设低噪声轴流式通风机进行排风。预留分体空调的条件。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 80 3、垃圾房、污水泵房、隔油间等散发恶臭气味的房间设置独立的机械通风系统，经活性炭过滤器处理后高空排放。4、电房设平时通风及事后排风系统，平时排风与事后排风共用一套风管系统和离心风机，平时排风，消防事后排风，在风机房入口处设排烟防火调节阀。5、汽车库 除靠近直接通室外坡道处的车库防火分区采用自然进风外，其他车库防火分区均设机械143、送、排风系统。汽车库通风换气次数按 6 次/时及浓度稀释法取大值，设置 CO 浓度监测，当 CO 浓度超过设定上限时，由 BAS 开启相应区域的送排风机。反之，当浓度下降到设定下限时，关闭其送排风机。车库排风口距地面 2m 以上排放。6、在化学实验过程中，经常会产生各种难闻的，有腐蚀性的、有毒的或易爆的气体。为使实验室工作人员不吸入或咽入一些有毒的、可致病的或毒性不明的化学物质和有机体，实验室中应有良好的通风。为阻止一些蒸气、气体和微粒（烟雾、灰尘和气悬体）吸入，本项目采用通风柜方式除去污染物质，通风柜采用分散式排风系统。通风柜安装在屋顶上或顶层的通风机房内，检修方便，易于消声或减震。排风系统144、有害物质排放高度应按现行的工业企业设计卫生标准和工业三废排放标准执行。一般情况下，附近五十米以内没有较高建筑物时，排放高度应超过建筑物最高两米以上。7、厨房 厨房通风系统为预留，需根据厨房工艺最终要求风量及室内环境温度，另行深化设计；不工作时的值班通风换气次数6 次/时，事故通风换气次数12 次/时。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 81 厨房排油烟系统应设置带有油烟过滤功能的排风罩和静电除油装置，经过处理的油烟满足国家标准后排放到大气。厨房油烟经竖井引至裙房屋顶排放，经油烟净化后的油烟气排放口与周边环境敏感目标或主楼距离需大于 20m。当不能满足时，在系统上增设UV 光解氧异145、味净化装置，以减少异味对周边环境及主楼的影响，但仍需满足排放口距离周边敏感目标或主楼距离 10m 以上。8、事故通风 所有建筑地上部分的防烟楼梯和合用前室均满足自然排烟条件；不具备自然排烟条件的防烟楼梯间、前室和合用前室，设置机械加压送风系统。排烟风机选用，机械排烟风机采用双速柜式离心风机或耐高温轴流风机。排烟风机应保证在 280时能连续工作 30min.使用燃气的厨房设不小于 12 次/h 通风量的事故排风机，风机均为防爆型。9、气体灭火防护区通风 变压器室、智能化机房及数据中心等采用气体灭火的房间，在气体灭火系统启动时，所有进出该防护房间风管阀门均自动关闭。当火灾结束后，开启相应的阀门及排146、风机将室内的有毒气体排至室外，并满足5 次/时通风换气次数的设计要求。10、其它（1）强、弱电间设置排气扇，自然渗透补风。（2）主出入口设置大门空气幕。5.7.6 消防系统消防系统 1、防烟设计（1）防烟楼梯间及其合用前室加压送风系统分别独立设置；防烟楼梯间及其独立前室，只对楼梯间设置加压送风系统；消防电梯间前室单独设国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 82 置加压送风系统；对于带有合用前室的剪刀楼梯间，其楼梯间、合用前室分别独立设置加压送风系统。（2）当封闭楼梯间无自然通风条件时，设置机械加压送风系统。（3）前室、合用前室的设计余压为 25Pa，楼梯间的设计余压为 50Pa。机147、械加压送风系统的超压控制措施为：对于楼梯间、合用前室及前室加压送风系统，在加压送风机处设置超压旁通措施。2、排烟设计（1）地下车库设置机械排烟系统（与排风系统合用），机械送风系统兼消防补风系统，换气次数 6 次/h。（2）长度超过 20m 的内走道设置机械排烟系统。（3）走道或回廊设有排烟设施，建筑中单元面积超过 100 的房间设置机械排烟系统。（4）中庭、大堂设置机械排烟系统。（5）防烟分区按照长边不超过 60m 划分。排烟口设于储烟仓内，距该防烟分区最远点水平距离不超过 30m。（6）面积超过 500 的房间排烟时，设消防补风系统，补风系统的补风量不小于排烟量的 50%。补风口设在储烟仓以148、下。3、防火措施（1）下列情况的空调、通风、补风及加压系统的风管设置动作温度为70的防火阀。1）管道穿越防火分区。2）穿越通风、空调机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处。3）垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上。4）穿越变形缝处的两侧。（2）厨房排油烟风管防火阀动作温度为 150。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 83 （3）消防排烟风管穿越上述位置时设置 280的排烟防火阀。（4）风管、消声器及其保温材料采用不燃材料。4、消防阀门、风机的控制（1）防排烟系统中的风机、阀门均纳入消防控制中心进行监控。（2）用作机械排烟或消防补风的常闭排烟防火阀、防火阀、风口应与对应149、系统风机连锁，当阀门/风口手动开启后，应能启动风机进行排烟或补风。5、柴油发电机房的消防安全措施：为保证柴油发电机的安全运行，在机房内设置火灾自动报警系统和自动灭火系统，日用油箱间与柴油发电机房用防火墙和甲级防火门隔断，并设挡油措施。烟道的保温材料采用不燃型材料。供油管道系统设静电接地措施。5.7.7 自动控制系统自动控制系统 1、本工程拟设置 BA 系统，除风机盘管、排气扇、分体空调、多联机系统、闭式膨胀水箱及智能型加药装置外，其他电动的空调设备均纳入 BA系统，并设置手自动转换。2、冷冻机房内主要设备的运行、管理考虑采用机房能源管理系统，控制冷热源主要设备根据用户侧使用情况自动运行和调节。150、3、风冷热泵机组、离心式/螺杆式冷水机组、热水锅炉、换热器、水泵等主要设备进行运转台数自动控制，达到高效运行。4、所有消防防排烟设备及控制防火阀纳入消防控制中心监控。5、一次泵定流量系统空调供回水总管之间设置压差旁通控制，实现用户侧变流量运行，冷、热源侧定流量运行的目的；一次泵变水量系统在最不利环路末端设置压差控制，调节控制水泵转速满足系统用户侧流量需求并节省水泵输送能耗。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 84 6、定风量系统以空调机组回风温度为控制目标，调节空调机组回水管上的比例式电动调节阀；新风系统以新风空调机组送风温度为控制目标，调节空调机组回水管上的比例式电动调节阀；风151、机盘管系统以房间温度为控制目标，调节风机盘管回水管上设置的电动二通阀（ON-OFF）。7、实现变新风比的全空气系统，采用定干球温度法进行判别控制。在新风入口处设置传感器，通过比较室外干球温度和设定值，调节新、回风阀门以及相应排风机频率，以实现加大新风量，直至最大新风量运行。8、空调、通风系统内主要设备（如冷热源、水泵、空调箱、风机等）的主要状态点均需通过区域 DDC 联络至 BA 系统。9、可售商铺部分的多联分体空调机组自带智能控制系统，满足集中管理等要求。5.8 弱电系统弱电系统 5.8.1 设计依据设计依据 1、火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2013）；2、民用建筑电气设计规范152、（JGJ/T16-2008）；3、智能建筑设计标准（GB50314-2015）；4、综合布线系统工程设计规范（GB50311-2016）；5、有线电视系统工程技术规范(GB50200-94)；6、安全防范工程技术规范(GB50348-2004)；7、民用闭路监视电视系统工程技术规范(GB50198-2011)；8、入侵报警系统工程设计规范(GB50394-2007)；9、视频安防监控系统工程设计规范(GB50395-2007)；10、建筑物电子信息系统防雷技术规范(GB50343-2012)；11、安全控制及报警逃生门锁系统设计、施工及验收规程(DBJ15-55-2007)；国家级珠宝首饰产业153、创新研发中心项目可行性研究报告 85 12、其他相关设计规范及建设单位提供的有关设计基础资料。5.8.2 综合布线综合布线 综合布线系统是建筑物内信息通信网络的基础传输通道，根据建筑的性质，使用功能，可按甲级标准进行设计，以满足语音、数据、图像等业务信息传输的要求。管理工作区按 510m2设置双孔信息插座（含一个数据口，一个语音口）。主干布线数据传输采用万兆光纤，桌面信息点传输采用六类或超六类网线非屏双绞线，并按每个语音点口两对线确定主干电缆。5.8.3 通讯系统通讯系统 通信系统是为了满足用户对通信容量的需求，为用户提供方便、快捷、高效、可靠的通信服务。通信系统分为固定通信系统、移动通信系统154、。通讯网络纳入综合布线系统。固定通信的设备将放置在地下层的电信机房内。移动通信系统是指手机用户的无线网络的覆盖系统，无线移动通讯系统主要由中继收发通信设备、信号传输网络、信号接收和发送天线组成。本项目建筑空间大，地下层及上部其他区域由于屏蔽效应可能出现移动通信盲区，应设置移动通信中继收发设备（移动通信直放站），保证建筑内的移动用户能在 90%以上的区域、99%以上的时间内可与外界进行通信。中心设置专用的移动通信机房，主要用来防止通信设备，室内天线根据建筑的内部具体布局放置各处。地下层设有电讯机房，分别提供给移动运营商、5G 运营商等使用。5.8.4 建筑智能化建筑智能化 1、安全防范系统 国家155、级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 86 安全防范系统由音视频报警监控系统、门禁管理系统、闭路电视系统组成。项目设置闭路电视系统，分配网络采用分支分配形式，闭路电视覆盖整栋楼。2、建筑设备管理系统 建设通用系统和专用系统两个独立的建筑设备管理系统，将通用系统和专用系统分开有利于节约能源。其中，通用建筑设备管理系统对所有区域进行环境参数控制管理；专用建筑设备管理系统对特殊需求的环境参数进行精确控制和管理。3、智能照明控制系统 对楼梯间及走道等公共场所的照明按时间进行程序控制(值班照明除外)，道路照明、景观照明、广场照明按时间程序或按亮度进行控制和故障报警。4、公共广播系统 本工程设一套156、公共广播系统。系统平时播放通知或宣传相关知识，当发生紧急情况时，自动切换到消防广播，以达到疏散人员的目的。在楼层的各个区域，装设广播喇叭。发生火灾事故时，可在消防中心切换为事故广播。5、有线电视系统 有线电视系统接入源为：市有线电视接入、楼内视频会议接入。用户终端接入点主要在孵化用房、公共区域等地点。6、火灾自动报警及联动系统 火灾自动报警系统按照规范在各区域布置烟雾传感器、火焰传感器，通过总线将现场信号传到监控中心。火灾自动报警系统联动广播系统进行火警广播，并将联动信号发楼宇控制系统进行联动控制。7、中央集成管理系统 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 87 中央集成管理系统由157、应用软件、集成管理平台、集成接口等部分组成，集成管理平台通过集成接口与被集成的各个子系统进行通信，获取各自系统采集的前端状态信息，对这些信息进行显示、分类、判断，并根据控制策略及设定的阈值进行跨子系统之间的联动控制。5.8.5 计算机网络计算机网络 计算机网络系统能为本建筑物的管理者及各个使用者提供高速、可靠、安全、有效的信息服务。它将分散在中心内的所有计算机、信息终端、数字监控设备、工作站、服务器等设备通过网络通信设备和通信线路互相连接起来，在网络通信协议和网络操作管理软件控制下，实现互相通信、资源共享和分布处理的目的。数据网络系统是整个中心各智能化子系统实现相互通信的基础通信平台，同时也是158、与中心外信息网络通信连接的通信平台。它是各种信息流的支撑系统，应利用先进、成熟的网络互连技术，构造高速、稳定、可伸缩的计算机网络平台。网络系统主要分为三个部分：硬件平台部分、软件平台部分和网络安全部分。硬件平台包括：网络设备、负载均衡、服务器、存储设备、工作站等；软件平台包括：基本软件、网络管理等；网络安全包括：防毒软件和网络备份等。网络系统物理功能上分为三个层次，即核心层、汇集层和接入层组成。网络系统应采用标准的网络协议，实现统一的网络管理。5.9 设计方案比选设计方案比选 5.9.1 初拟建筑图式初拟建筑图式 根据研发中心的地形、红线图、地质、水文条件和技术标准的要求，根据项目 6527 159、的总建筑面积，初拟出不同外观、不同结构方式的 4 个建筑图式并对以下四种方案的造价、使用性、优劣势做出综合测算。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 88 方案一方案一 方案二方案二 方案三方案三 方案四方案四 立面造型对比 剖面图对比 技术指标对比 总用地面积：6527 总建筑面积：37166.8 地面面积：26408.46 地下面积：10758.34 计容面积：26100 占地面积：2604.22 容积率：4.00 建筑密度：40%机动车位：276 个 总用地面积：6527 总建筑面积：36110.66 地面面积：26006.49 地下面积：9817.98 计容面积：26006160、.49 占地面积：2848.78 容积率：3.99 建筑密度：44%机动车位：207 个 总用地面积：6527 总建筑面积：37296 地面面积：26100 地下面积：10746 计容面积：26100 占地面积：2556 容积率：4.00 建筑密度：39%机动车位：335 个 总用地面积：6527 总建筑面积：31888 地面面积：26108 地下面积：5780 计容面积：26108 占地面积：2898 容积率：4.00 建筑密度：44%机动车位：152 个 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 89 造价对比 项目建设总投资：22888 万元 其中：建设工程费用：11947 万元161、 安装工程费用：3942 万元 设备购置费：402 万元 工程建设其他费：5036 万元 预备费：935 万元 项目单方造价：6239 元/扣除土地费用单方造价：5549 元/项目建设总投资：23127 万元 其中：建设工程费用：12429 万元 安装工程费用：4509 万元 设备购置费：385 万元 工程建设其他费：4824 万元 预备费：981 万元 项目单方造价：6405 元/扣除土地费用单方造价：5704 元/项目建设总投资：22465 万元 其中：建设工程费用：11681 万元 安装工程费用：4659 万元 设备购置费：391 万元 工程建设其他费：4786 万元 预备费：949 万162、元 项目单方造价：6024 元/扣除土地费用单方造价：5345 元/项目建设总投资：15526 万元 其中：建设工程费用：6888 万元 安装工程费用：3899 万元 设备购置费：140 万元 工程建设其他费：3981 万元 预备费：619 万元 项目单方造价：4869 元/扣除土地费用单方造价：4075 元/优劣势对比 优势优势 劣势劣势 优势优势 劣势劣势 优势优势 劣势劣势 优势优势 劣势劣势 立面现代简约大气 立面现代简约大气 停车位较少 立面现代简约大气 附加值较小 建筑工程造价较低 附加值为零 附加值较大 附加值较大 工程造价偏高 建筑体块设计感较强 融入了较强的企业文化 空间利用163、率较低 局部设置空中花园 没有充分利用 规划条件 停车位充足 局部设置空中花园 停车位充足 建筑设计无法 满足使用要求 首层设置架空避雨空间 局部设置空中花园 建筑工程造价适中 停车位相对较少 相对融入了企业文化 局部设置空中花园 整体形象一般 建筑工程造价适中 综合分析 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 90 5.9.2 方案初选方案初选 从经济指标方面考虑：方案一、方案二与方案三工程造价差异不大，方案四最低。四个方案计容面积差异不大。机动车位方案三最多，方案一次之，方案四最少。从层高及空间利用方面考虑，方案一采用“4.5m+4.1m+7.7m”的层高设计能实现空间利用率最大164、化，其中 7.7 米层高的楼层空间利用面积可增加 13021.1，空间利用率最高；方案二空间利用面积可增加 10268；方案三采取双塔楼设计，空间利用率相对方案一与方案二较低，可利用面积达 5000；方案四采用“6m+4.5m”的层高设计，空间基本无可利用面积。从适用方面考虑：方案一便于后期设计优化，可进一步细化项目的流线规划，在室内空间布局上更为多变；方案二主体结构与方案一类似，但整体结构相对复杂，后期设计较为繁琐，车位较少；方案三外观造型具有一定的特点，但双塔楼设计在后续的设施设备维护运维等方面会存在重复配置等问题，建成后期运营管理难度较大，维护成本较高；方案四整体呈现出中规中矩的设计理念165、，在四个方案中该方案配套设施不够齐全，不能完全满足使用需求。从技术难度方面考虑：四个方案具有成熟的施工技术支撑，但在施工工期方面，方案三相对因其造型不规则，施工工期较方案一、方案二、方案三会较长且施工过程中成本不易控制。5.9.3 结论建议结论建议 综上所述，方案一在造价、建筑面积、空间利用率及后期设计优化等方面更有优势，建议选择方案一。方案一具有以下优势：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 91 1、可根据业主使用需求，优化不同层高（7.7 米、4.1 米）在不同楼层的分布，实现空间布局多元化，竖向空间利用率更高，。2、配套设施齐全，企业办公条件充足，更容易吸引企业入驻。3、建166、筑外立面更具流线设计，突出珠宝艺术特点。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 92 第第六六章章 环境环境影响评价影响评价 6.1 编制依据编制依据 1.中华人民共和国环境保护法；2.建设项目环境保护管理条例；3.广东省建设项目环境保护管理条例；4.声环境质量标准GB3096-2008 I 类区标准；5.社会生活环境噪声排放标准GB22337-2008，类区边界噪声排放限值；6.建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523-2011；7.城市绿化条例；8.地表水环境质量标准GB3838-2002 类标准；9.污水综合排放标准GB8978-1996 一级标准；10.广东省水污染物排放限167、值DB44/26-2001 第二时段三级标准；11.大气污染物综合排放标准GB16297-1996；12.广东省大气污染物排放限值DB44/27-2001 第二时段二级标准；13.室内空气质量标准GB/T18883-2002；14.环境空气质量标准GB3095-2012 6.2 项目建设与运营对环境的影响项目建设与运营对环境的影响 本项目建设期间，将产生相应的扬尘、施工噪声及施工污水等污染问题。本项目建成后的建筑物主要用于科技研发兼部分办公功能。因此，本国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 93 项目投入使用后主要产生办公人员生活污水、停车场的清洁污水、机动车尾气、地下室排风机机械168、噪声、生活垃圾等污染问题。6.2.1 施工期污染源施工期污染源 本项目拟建一栋 10 层的建筑，并且地下有 2 层地下室，因此，在施工期间会带一定的环境影响，产生的污染物主要有：施工机械设备的噪声、余泥渣土、粉尘扬地基施工时的抽排积水等。这些都会给周围环境造成不良的影响。分析如下：1.大气污染 施工期大气污染主要为施工建设期间建筑材料运输、卸载中的扬尘，土方运输车辆行驶产生的扬尘，临时物料堆场产生的风蚀扬尘，混凝土搅拌产生的水泥粉尘等以及施工机械产生的尾气。施工期间对环境空气影响最主要的是粉尘。干燥地表的开挖和钻孔产生的粉尘，一部分悬浮于空中，另一部分随风飘落到附近地面和建筑物表面；开挖的泥土169、堆砌过程中，在风力较大时，会产生粉尘扬起：在装卸和运输过程中，又会造成部分粉尘扬起和洒落；雨水冲刷夹带的泥土散布路面，晒干后因车辆的移动或刮风再次扬尘；开挖的回填过程中也会引起大量粉尘飞扬；建筑材料的装卸、运输、堆砌过程中也必然引起洒落及飞扬。各种燃油机械和运输车辆排放少量氮氧化物、碳氢化合物等大气污染物，少量的氮氧化物和碳氢化合物等大气污染物经大气稀释作用后，其对周围环境空气质量影响较小。2.噪声污染 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 94 噪声是建筑工地最严重的污染因素，其影响可能给周边环境带来一定干扰。施工期间各阶段噪声都会对环境造成不同程度的影响。一般说来，以基础施工阶170、段产生的噪声声级较大，危害较为严重，特别是打桩机可以说是所有施工设备中声功率级最大、可达 125130dB(A)的噪声源，呈典型脉冲噪声，声级起伏 1030dB(A)，故应严格执行广州市的有关规定，改打桩为挖桩，以减少其噪声的污染。基础施工阶段占整个建筑施工周期的比例较小；而结构施工阶段工期较长，应是重点控制噪声的阶段；土石方阶段由于主要使用的各种施工机械绝大部分为移动声源（推土机、运输车辆等），其噪声影响范围广。装修阶段施工时间因为较长，但强噪声源少，且有些在室内进行，对环境影响不十分明显。各种平地车、移动式空气压缩机和风镐等基本属固定声源；结构阶段使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声171、源包括各种运输设备、混凝土搅拌机、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，无明显指向性；装修阶段噪声源有钻机、电锤、切割机等。施工机械设备在作业期间所产生的噪声值一般超过 90dB(A)，从而对周围环境将会产生一定的影响。此外，一些施工作业如搬卸、安装、拆除等也产生噪音。3.固体废物 施工期固体废物主要有土方工程的弃土，以及施工过程中产生的各类建筑垃圾，施工人员产生的生活垃圾。同时，施工过程中产生的大量余泥、渣土、施工剩余废物料等。如不妥善处理，会污染环境。在运输过程中，国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 95 车辆如不注意清洁运输，沿途撒漏泥土，将污染街道和公路，影响市容和交通。4.工172、地污水 建筑工地污水主要是开挖基础时产生的泥浆水，机械设备运转的冷却水和洗涤水，输送系统及运输车辆的清洗水，建筑工人的生活污水，这种污水含泥沙和悬浮物极高，排入下水道可能淤塞下水道管网，排入就近农田会影响作物生长，而且会影响纳污河流的水质。另外，工地内积水不及时排出，可能滋生蚊虫，容易传播疾病。根据以往施工期间的水质监测分析，施工期废水中主要污染物是 SS、硅酸盐、CODcr、BOD5、石油类、粪大肠菌群等。6.2.2 运行期污染源运行期污染源 1.水污染源 根据本项目内部功能设置可知，本项目主要的污水为日常生活污水、食堂含油污水废水。加工车间切割打磨工艺产生的切削冷却液，实验室使用的酸碱等化173、学试剂。其中：日常生活污水主要为洗手污水、冲厕污水等；餐厅含油污水主要来源于本项目企业内部饭堂。本项目产生的污水主要为城市污水，废水中主要为污染物 CODcr、BOD5、SS、NH3-N、动植物油、LAS 及粪大肠杆菌等。污水排入市政污水管网前，应符合广东省水污染物排放限值（DB44/26-2001）（第二时段）三级标准，即 CODcr500mg/L，BOD5300mg/L，SS400mg/L，动植物油100mg/L，LAS20mg/L。2.大气污染源 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 96 运营期间期产生废气主要包括停车库机动车尾气、空调散热尾气。机动车尾气：本项目地下停车场174、设置了机动车停车位，机动车进出地下停车场时排放一定量的 CO、NOx 与 HC。本项目建成后以停放工作人员和来访客人用车为主要功能，进出的车辆以小型车为主，有少数中型车，基本无大型车，由于车辆废气不多，评价主要作定性分析影响较小。餐饮油烟废气经过处理后，排放废气污染物浓度需达到饮食业油烟排放标准（试行）（GB18483-2001）标准，即油烟浓度2mg/m3。3.噪声污染源 运营期间产生的噪声主要有空调主机、冷却塔、水泵、风机等设备，以及加工车间的切割打磨加工工具，其中空调主机、水泵、风机的噪声级一般在 7085dB(A)，冷却塔选用低噪类型、噪声级一般在 6570dB(A)，多联机空调主机的175、噪声级一般在 5060dB(A)。加工工具一般在 8085dB(A).加工车间采用隔音降噪措施，空调主机、冷却塔、水泵、风机等加装隔振底座、增加隔音板等措施。考虑到噪声随距离的衰减，建构筑围护结构的隔声，以及空气吸收的衰减，本项目运营期间不会对声环境造成明显影响。4.固体废物 运营期间期产生固体废弃物主要包括日常工作生活产生的一般性固体废物。生活垃圾的成分主要是废纸、一次性餐具、瓜果皮核、饮料包装瓶、包装纸等。加工车间产生的玉石废料及包装废弃物。5.污水处理站产生的污泥与隔油池废油 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 97 按国家危险废物名录，污水处理站污泥属于 HW01 危险废176、物。废油脂交由有资质的单位处理。6.3 处理各种污染物的环保措施处理各种污染物的环保措施 6.3.1 施工期环境影响分析及环保措施施工期环境影响分析及环保措施 由于本项目建设施工期间的噪声、扬尘和水环境污染是突出的环境影响因素，为防止建设项目在建设期间发生上述污染环境的现象，必须采取有效防范措施，本报告提出以下污染防范措施建议：1.噪声污染影响分析和防治措施 施工期间噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声，距这些机械设备 1m 处的声级值详见表 6.3-1。表 6.3-1 主要施工机械 1m 处声级值 单位：dB(A)机械名称 声级测值 电锯、电刨 100 搅拌机 80 振荡177、器 95 挖掘机 90 以上施工机械产生的噪声传到施工场界后有可能会超过建筑施工场界环境噪声排放标准 GB12523-2011 限值要求，对施工场地附近区域声环境质量产生一定的影响。因此，在施工过程中，应严格执行建筑施工场界环境噪声排放标准GB12523-2011，同时采取适当防护措施来防治可能产生的噪声影响。在不同施工阶段的作业噪声限值见表 6.3-2。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 98 表 6.3-2 不同施工阶段作业噪声限值 单位：dB(A)施工阶段 主要噪声源 噪声限值 昼间 夜间 土石方 推土机、挖掘机、装载机 75 55 打桩 各种打桩机等 85 禁止施工 结构178、 混凝土、振捣棒、电锯等 70 55 装修 吊车、升降机 62 55 施工噪声扰民是施工工地最为严重的污染因素，施工期间的大部分机械设备的噪声值在 80-100dB(A)左右，其噪声传到施工场界的限值将会超过建筑施工场界环境噪声排放标准 GB12523-2011 限值标准，对其附近的教学楼、住宅会产生一定的影响。因此，应严格按以下操作执行：（1）施工单位应合理安排施工进度，如要进行高噪声作业，应先对周围居民及办公单位人员予以公告，严禁在夜间(22:00-7:00)以及中午休息(12:00-14:00)的时间进行产生噪声的施工工作（2）执行穗府1995145 号文关于市区道路两旁和规定范围内的建179、设工程用预拌混凝土的通知规定，项目应使用预制混凝土。（3）工地不设施工发电机，使用电网供电。（4）确因生产工艺要求需要连续施工作业的，应当提前向当地环保局申报，取得环保局的许可证明，并提前 2 日公告周围居民，方可施工；（5）必须在施工场址边界设立围蔽设施，高度不应小于 2m，在施工环境敏感点附近进行高噪声施工时必须设立移动式隔声屏障，降低施工噪声对周围环境造成的影响；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 99 （6）使用低噪声的压缩机、挖土机等施工机械。在施工方案上，应将需要大量机械施工的工作安排在开发前期进行，以避开日后敏感的噪声问题等。以改进施工机械和施工方法进行主动噪声防治180、。（7）在施工区与敏感区之间，采用轻型材料搭架设置隔音墙或设置障碍物削减声波，降低对周边办公、居民的影响。（8）降低人为噪声，按规定操作机械设备，模板、支架拆卸吊装过程中，遵守作业规定，减少碰撞噪音。尽量少用哨子等指挥作业，而代以现代化设备，如用无线对讲机等；（9）加强运输车辆的管理，按规定组织车辆运输，合理规定运输通道。施工场地内道路应尽量保持平坦，减少由于道路不平而引起的车辆颠簸噪声，以降低车辆运输噪声；2.建筑施工固体废弃物影响分析和防治措施 工地施工装修过程中会产生大量余泥、渣土、装修剩余废物料等。如不妥善处理这些建筑固体废弃物，则会污染周围环境。在运输过程中，车辆如不注意清洁运输，沿181、途撒漏泥土，则会污染街道和公路，建议采取如下措施：施工单位应按相关规定办理好余泥渣土排放手续，获得批准后方可在批定的受纳地点弃土。同时，车辆运输散体材料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。3.施工对大气环境的影响分析及防治措施 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 100 本项目建设施工期间对周围大气环境的影响主要表现在施工过程中产生的扬尘，其次为运输车辆产生的尾气。扬尘主要来自建筑材料的拌合及装卸、石料的运输等。自建筑材料的拌合及装卸属点源，扬尘污染主要在两边扩散；汽车道路扬尘属等效线源，扬尘污染主要在道路两边扩散，当182、路基高出地面在 3m 以下时，最大扬尘出现在道路两边，随着离开路边的距离增加，浓度逐渐递减而趋向于背景值，在一般条件下影响范围在路边两侧 30m 之内。为使拟建项目在施工期间对周围环境的影响减少到尽可能小的程度，防止扬尘环境影响的有效措施主要有：（1）扬尘较大的施工作业应避开大风时段，在必须施工时，应加强施工管理和增设防尘措施；（2）适当增加余泥渣土、建筑材料的含水率，以减少材料在装卸、运输和搅拌过程扬尘的产生量；（3）施工场地和施工便道定时洒水，根据同类型工程防尘污染防治经验，每天定时洒水 24 次，地面扬尘可减少 5070%；（4）工程弃土、水泥、石灰等材料应封装运输，车辆驶出场地前应清洗183、轮胎及底盘泥土，避免车辆将土带至市政道路上，保持施工便道清洁，以减少二次扬尘的产生，并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在居民住宅等敏感区行驶。（5）加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 101 （6）对运输过程中洒落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（7）施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地不宜设食堂，应以快餐配送等方式社会化解决员工就餐。（8）尽可能将扬尘产生源设置在远离环境敏感点处。通过严格落实以上扬尘污染的防治措施，184、项目施工期扬尘的不良影响能被控制在较小范围、较轻程度，不会对施工人员的身体健康、周围环境空气质量和植被正常生长产生明显的影响。本项目施工机械和车辆的尾气污染相对较轻。针对施工区域周围的敏感建筑，提出以下建议：（1）施工单位应尽量选用低能耗、低污染排放的施工机械和车辆，尽量使用市网电力。对于废气排放超标的车辆，施工单位应安装尾气净化装置；（2）注意车辆维修保养，减少因机械和车辆状况不佳造成的空气污染；采取以上措施之后，施工时期燃料燃烧尾气对周围敏感点的影响能降低到可接受的水平。4.水影响分析和防治措施 项目建设区域内没有与该项目有关的地表水分布。工程施工期间，施工单位应严格执行相关规定，对施工期185、产生的各类清洗污水首先考虑循环利用，对确需外排的，将其引入沉砂池隔渣、沉淀处理后外排，降低不良国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 102 影响。项目建设施工过程的废水和污水如果处理不当，对下水道会有影响，尤其是暴雨径流更应引起重视。应采取以下防治措施：（1）施工场地内应设置足够容量的泥浆池，将废泥浆收集后晾晒处理或由专用罐车运至当地余泥渣土排放管理办公室指定的地点排放，严禁直接排入周围环境。（2）施工场地应设置临时洗车槽、隔油沉沙池、排水沟等设施，以收集冲洗车辆、施工机械产生的废水，经隔油沉沙预处理达标后由管道引入市政污水管网中，严禁直接排出。（3）在施工过程中应加强环境管理。挖186、方时应边施工边清运，填方时应做好压实覆盖工作，不设土方临时堆放点，以减少雨季的水土流失。（4）施工单位应根据广州市的降雨特征，制定雨季、特别是暴雨期的排水应急响应工作方案，以便在需要时实施，避免雨季排水不畅对周围环境敏感点的影响。（5）施工现场若设置专用化学品堆放库，则地面应做防渗漏处理，储存、使用、保管由专人负责，防止油料跑、冒、滴、漏污染水体。（6）施工场地产生的粪便水需经化粪池预处理后排入市政污水管网。（7）施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆要与开挖地基产生的多余土方掺合后外运至规定地点处置，不得污染现场及周围环境。（8）为了防止施工对周围环境产生的石油类污染，在施工过程中，定时清187、洁建筑施工机械表面不必要的润滑油及其它油污，尽量减小建筑施工机械设备与水体的直接接触；对废弃的用油应妥善处置；加强施工机械国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 103 设备的维修保养，避免施工机械在施工过程中燃料用油跑、冒、滴、漏现象的发生。（9）工程施工期，考虑到施工区域的场地现状，应对施工期间地面水的排放方式结合建成以后该小区的雨水、污水的排放方式一起进行组织设计，防止乱排、乱流，并在施工区域内设置临时污水处理设施，经处理后尽量回用，不能回用的经处理后排入市政污水管网，禁止施工期废水乱排放。总的来说，在项目建筑施工期间，对周围环境会产生一定影响，建设单位应该尽可能通过加强管理、188、文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响，从建筑施工行业的经验来看，只要做好上述建议措施，可以把建设期间对周围环境的影响减少到较低的限度，做到经济发展与环境保护相协调。6.3.2 营运期环境影响分析及环保措施营运期环境影响分析及环保措施 本项目为工业建筑兼办公功能，因此，本项目投入使用后主要生活污水、清洗冷却水、停车场的清洁污水、机动车尾气、少量工业粉尘、地下室排风机机械噪声、生活垃圾等污染问题。1.水环境影响分析 本项目营运期间主要产生的污废水来源于生活排放废水及餐饮清洁污水。建设单位采取以下措施：对日常生活污水，本项目日常生活污水经三级化粪池预处理；冷却液经沉淀池过滤，试剂经酸碱中189、和处理后，停车库冲洗水经隔油沉淀处理后与生活污水合流经化粪池预处理，达到广东省国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 104 水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准后排入废水总排放口；2.大气环境影响分析 本项目的废气主要来自出入地下车库的机动车尾气等。本项目的地下设有机动车库，共有机动车位 276 个，因此，会产生一定量的机动车尾气，机动车尾气的主要污染物为 CO、NOx和 HC（碳氢化合物）。这些污染物对人体及周围大气环境都有不良的影响。因此，项目管理者应在停车场内设立温馨提示，让进入的机动车停泊好后及时关闭引擎，减少废气的排放量。为避免机动车尾气下地下车库沉190、积，地下停车场应设置机动抽排风系统，通过风机抽排，将地下机动车尾气抽排至地面排放，地下停车场的废气排气口应远离人群活动的地点，高度应高于人体呼吸带，排气口周围设置绿化带，充分利用植被对环境空气的净化功能，既美化环境，又缓解机动车尾气带来的不利环境空气影响。综上所述，本项目建设对周围大气环境影响较小。3.固体废弃物对环境的影响分析 项目产生的固体废弃物包括日常生活垃圾、少量工业废弃物、机电设备维修及保养产生的废矿物油、含油抹布及手套等危险废物。该项目拟采取的固体废物收集与处置措施如下：（1）日常生活垃圾定点收集、由专人清扫，本项目配套设置一处垃圾站，对本区域内的生活垃圾进行集中收集暂存及中转，再191、交由环卫部门的清运，并对垃圾堆放点进行消毒，杀灭害虫，以免散发恶臭，孽生蚊蝇。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 105 （2）有毒有害的工业废弃物交有严控废物处理资质的专业单位进行处理。（3）机电设备维修及保养产生的废矿物油、含油抹布及手套等废物属国家危险废物名录HW08 类别，必须交由专业有资质单位处理。4.噪声污染对环境的影响分析 本项目噪声源主要来自地下车库抽排风机、机动车、空调、水泵等。本项目机动车在地下车库行驶时，经土建结构屏蔽，基本不对外界产生噪声影响。针对本项目的噪声源，建议本项目对各种噪声源设备采取有效的减振、隔声措施，如安装减振基座、减振胶垫，对变配电房采用隔192、声房结构设计等，以减轻本项目设备的噪声源影响。空调室外机组噪音主要以压缩机冲击噪音和风机管道震动噪音为主，既有高频噪音，又有低频噪音。主要防治措施有：1）管道隔振：对管道进行包扎；2）风机消声：控制进、出风噪音，安装消声装置；3）压缩机隔音：根据现场安装情况及压缩机型号确定相应的治理措施。以上措施可大大减少振动带来的影响和噪声。经过对设备的减振、隔声，加上项目建筑结构墙体的阻隔，本项目建设地块为工业用途，项目周边不临近主干道，根据穗府 1995 58 号文 广州市适用区域划分等的有关规定，本项目拟建场地及周界声环境功能属 2 类区，声环境质量执行声环境质量标准（GB3096-2008）2 类标193、准（即昼间小于 60dB(A)，夜间小于 50dB(A)）。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 106 6.4 项目使用后的卫生绿化项目使用后的卫生绿化 6.4.1 卫生卫生 为了给人才创造更好的办公环境，本大楼拟设置专门的卫生清洁人员，定期清扫，保持地面干净，并合理布置垃圾道、垃圾房，垃圾集中收集，经环卫部门清理后收集运走，日产日清。6.4.2 绿化绿化 在施工时，注意合理布置临时设施场地，尽量不破坏原有的植被，最大限度地利用原有的绿化设施；室外设绿地，可以降低环境温度，增加湿度，改善小范围的气候。各道路两侧绿化保护隔离带，行道树可以选择适应岭南气候特色、观赏性强的树种，树下种194、植灌木、草坪，选用萌芽力强、枝繁叶茂、耐修剪的绿篱植物和观叶灌木。在室内公共梯间可适当放置盆花、盆景、荫生植物，不定期更换。在固定废物堆放点周围设置绿化隔离带。6.5 环保结论与建议环保结论与建议 6.5.1 建设项目周围环境质量现状评价结论建设项目周围环境质量现状评价结论 1.本项目拟建址属环境空气质量功能区的二类区，环境空气质量应执行环境空气质量标准GB3095-2012。区域空气环境 NO2、SO2、PM10指标均能满足质量标准的要求。目前该地区的环境空气质量现状良好。2.该项目对生活洗手污水经隔渣处理、粪便污水经化粪池预处理，达到广东省水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段195、三级标准后排入国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 107 废水总排放口。后可经市政管网接入市政污水处理厂处理，处理达标后排放不会对水体水质造成明显的不利影响。3.经过对设备的减振、隔声，加上项目建筑结构墙体的阻隔，能达到城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）2 类标准（即昼间小于 60dB(A)，夜间小于 50dB(A)）。总体来说，本项目声环境质量状况良好。6.5.2 建设期间的环境影响评价结论建设期间的环境影响评价结论 该项目在施工期间所产生的污染物会给周围环境造成不良的影响，特别是噪声和扬尘的影响较为明显。因此，必须引起建设单位及施工单位的高度重视。如果某些施工阶段196、确需夜间作业或连续性作业的，需取得相关单位的批准。建设单位要按照报告中所提的有关要求，切实做好防护措施，使施工期对周围环境的影响减至最低限度。6.5.3 项目建成后环境影响评价结论项目建成后环境影响评价结论 本项目建设及投入运营过程中外排的污染物可能给区域环境造成一定的影响，但若本项目能按照前文所述的要求，对各类污染物进行有效的治理使之达标排放，则其对环境的影响为较小，根据上文分析，本评价提出如下建议：1.在项目建筑施工期间，本项目的建设施工对周围环境会产生一定影响，建设单位应该尽可能通过加强管理、文明施工的手段来减少建设期间施工对周围环境的影响。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报197、告 108 2.本项目营运期间主要产生的污废水为生活污水，来源于入驻单位日常生活用水。污水经预处理后，再汇同其他生活污水一起，污染物排放浓度达到广东省水污染排放限值（DB44/26-2001）第二时段三级标准预处理标准，排入地下市政污水管网。3.本项目的废气主要来自出入地下车库的机动车尾气。本项目在停车场内设立温馨提示，提醒司机进入停车场内的机动车停泊好后及时关闭引擎，减少废气的排放量。4.本项目应设置专门的垃圾桶对固体废弃物应分类收集，并对垃圾桶进行定期清洗、消毒、杀灭害虫等处理，避免对周边环境造成影响。一般生活垃圾收集后交由环卫部门处理。5.本项目噪声主要来自地下车库抽排风机、机动车等。建198、议本项目对各种噪声源设备采取有效的减振、隔声措施，如安装减振基座、减振胶垫，采用隔声房结构设计等，以减轻本项目设备的噪声源影响。6.制订完善的规章制度，包括安全防火条例和应急计划。7.在生态保护方面，项目管理者应对所在地进行合理规划，全面绿化，种植一些观赏花木、草坪，在室内种植绿化盆栽，即可净化环境，又可美化环境，可一定程度上改善建设地的生态环境。综上所述，本项目的建设对周围环境的影响较小，从环境保护的角度考虑是可行的。建设单位在建设过程中，应加强环境管理，确保环保设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”措施。本项目建成后，环保设施必须经环保主管部门验收合格，方可正式投产。本项目199、如建设内容发生变化，应重新向环保主管部门申报。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 109 6.5.4 外环境对本项目的影响及防治措施外环境对本项目的影响及防治措施 项目附近没有其它噪声污染源。本项目周围声环境质量较好，外环境对本项目不存在明显不利环境影响。6.5.5 总体结论总体结论 综上所述，本项目建成投入使用后产生的污染物主要有污水、废气、噪声、固体废弃物等。由于项目已制定有相应的防治措施，因此项目在建设过程和建成投入使用后，如能执行建设项目“三同时”的有关规定，并严格按照环保主管部门规定的要求，切实落实环境治理措施，则项目建设对周边环境的影响是可以控制在规定范围。因此，本项200、目建设从环保的角度上是可行的。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 110 第第七七章章 节能分析节能分析 7.1 项目应遵循的合理用能标准及节能设计规范项目应遵循的合理用能标准及节能设计规范 1.本项目施工用能（主要是电能）不超过国家和广州市的有关规定，并且不超过当地建筑工程施工的平均水平。2.本项目应遵循的节能设计规范：（1）公共建筑节能设计标准GB50189-2015（2）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012（3）通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2002（4）民用建筑热工设计规范GB50176-2016（5）建筑照明设计标准GB50034-201、2013（6）建筑采光设计标准GB50033-2013（7）广东省实施细则BDJ15-51-2007（8）中华人民共和国节约能源法（9）节能中长期专项规划（发改环资20042505 号）（10）中国节能技术政策大纲（发改环资2007199 号）（11）民用建筑节能条例（12）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（13）民用建筑节能管理规定（14）广东省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（15）综合能耗计算通则（GBT2589-2008）（16）广东省节约能源条例 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 111 （17）广东省节能减排“十三五”规划（18）玻璃幕墙工程技术规范（J202、GJ102-2003）（19）建筑外墙气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB/T7106-2008）（20）建筑幕墙（GB/T21086-2007）（21）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）（22）广东省绿色建筑评价标准（DBJ/T15-83-2017）7.2 建设项目能源消耗种类和数量分析建设项目能源消耗种类和数量分析 本项目能源消耗种类主要为电、水。本项目施工水电用量相对于项目投入使用后的水电用量来说显得很小，要求施工单位制定节能专项施工方案和技术措施，使用节能材料设备，确保施工节能，在此不做专门分析。现在主要对项目使用后的水电用量作进一步分析。水电用量分析水电用量分析203、 1.用电量：序号 功能区 建筑面积 m2 指标 W/m2 需要系数 有功功率 kW 日运行时间 h 年运行时间 D 同时系数 耗电量 万 kWh 1 研发 23828 90 0.7 1501.1 10 250 0.7 262.70 2 加工 2000 150 0.7 210 8 250 0.7 29.40 3 仓储 280 15 0.4 1.68 24 360 0.7 1.02 4 地下 10758 10 0.5 53.79 24 365 0.7 32.98 5 小计 326.10 6 损耗 16.31 合计 342.41 2.用水总量：本项目日用水量为 44m3/日（已经考虑增加 10的不204、可预见用水量及损耗等）。则年用水量为：44 365=1.606 万 m3/年。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 112 7.3 项目所在地能源供应状况分析项目所在地能源供应状况分析 广州供电局是中国南方电网广东省电网公司属下的特大型供电企业，为广州市十个行政区和二个县级市供应电力，供电面积 7，434 平方千米，供电人口 953 万，供电客户 405.1 万户。2006 年广州供电局供电量 429.72千瓦时，同比增长 11.12%。截至 2006 年 12 月，广州供电局共有 110 千伏以上变电站 180 座，变电量 33101 兆伏安。其中，500 千伏变电站 3 座，主205、变容量 5750 兆伏安；220 千伏变电站 27 座，主变容量 12880 兆伏安；110 千伏变电站 150 座，主变容量 11471 兆伏安。110 千伏以上输电线路5236 千米。广州供电局对辖区内项目建设有足够的保障能力。广州市自来水公司创建于 1905 年，是集自来水的生产、销售、服务和多种经营为一体的国家特大型供水企业，公司现有固定资产总值 50 多亿元，职工近 5000 人，拥有 8 间水厂、20 个加压站库、8 个供水管理所和 8 个附属单位，实际综合供水能力 348.5 万立方米/日，最高供水量 393.16万立方米/日，供水面积 460 平方公里，供水管网 5011 公里206、。广州市自来水公司对辖区内项目建设有足够的保障能力。综上所述，本项目建设和实施所需的能源供应有充分的保障。7.4 能耗指标能耗指标 1.水耗指标分析 项目水源采用市政自来水管网供水。项目建设期间用水量不会太大，项目建成后水耗主要集中在办公用水、食堂用水水。根据国家有关给排水国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 113 规范，结合本项目的实际情况，本项目运营期年生活用水量约为 1.606 万m3，单位建筑面积水耗为 3.41m3/。2.建设期间消耗能源主要是运输车辆和安装设备的燃料以及电能，其用量并不太大，持续的时间也不长。本项目建成后，各有关设备相继运营，能源的消耗也随之增大。项目207、建成后，能耗主要表现在电能消耗，包括照明、空调、办公设备、水泵等，节能重点在于降低项目整体电耗。单位建筑面积电耗为 85.63kWh/由于：施工用能（主要是电能）不超过国家和广州市的有关规定和不超过当地建筑工程施工的平均水平；所以，综合考虑，由于本项目是一般的 10 层（地下 2 层）工业建筑项目，没有高能耗内容，项目建设和建成使用后能源消耗较低，不会高于广州市 2019 年预计 0.42 吨标准煤/万元的每万元 GDP 能耗的平均水平。7.5 节能措施和节能效果分析节能措施和节能效果分析 能源是社会发展的重要物质基础，是实现现代化和提高人民生活水平的先决条件。建筑物耗能，是指建筑物建成后，在208、使用过程中所消耗的能量。建筑耗能是一个国家总耗能的重要组成部分，据统计，在欧美国家，建筑耗能大约占全国总耗能的 30左右，而在建筑耗能中，采暖、通风和空调耗能占 65，给水（冷热水）占 15，照明、电视占 14，厨房 6。降低建筑耗能，意义重大。该项目是普通工业建筑，能耗主要是电能。空调制冷、照明、给排水等系统能耗 80%以上，本项目建设和实施过程中，严格按照民用建筑节能管理规定（建设部部长令第 76 号）、民用国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 114 建筑节能设计标准(JGJ26-95)、公共建筑节能设计标准(GB50189-2015)等法规规范进行设计、管理，并采取以下具体209、措施：7.5.1 建筑节能建筑节能 采用合理的建筑朝向和平面形状：根据本项目所处的位置特点，主体采用南北朝向，外表面采用矩形，从而减少建筑物的冷热负荷；注意使用自然风能，提高能源使用率。其中所有门窗、走廊设计尽量自然通风，首层架空以增强通风效果；重视建筑围护结构的保温性能，建筑节能的首要任务是改善建筑保温性能，建筑围护结构采用各种新型墙体材料。应选用密封性能好的砌筑材料及窗材；部分建筑采用外遮阳措施；屋面设计中全部采用多孔空心砖、加气混凝土作为隔热保温材料，不使用隔热效果差的玻璃幕墙，合理设定窗面积比:要兼顾自然采光和节约空调耗能量。一般窗面积比（窗面积与外墙面积之比），宜控制在 3050范围210、较合理，窗玻璃可采用吸热玻璃或在玻璃上贴隔热遮光膜；采用建筑设备自动化系统：建筑设备自动化系统可将建筑物的空调、电气、卫生、防火报警等，进行电脑集中管理和实现最佳控制，实现节能运行目标。综合以上措施，可以达到本项目建筑的能耗比节能标准实施以前的既有建筑节能超过65的标准。具体分析如下：确定节能率和分析节能效果都必须确定基础能耗。根据工业建筑节能设计统一标准(GB51245-2017)，基础能耗指节能标准实施以前的既有建筑，为达到要求的室内热环境质量所消耗的能量。基础能耗为公共建筑节能设计标准（JGJ75-2003）中的基础公共建筑能耗。广州属于夏热冬暖地区，不考虑冬季采暖，因此，采用的建筑能耗211、数值均是空调能耗。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 115 表 7.5-1 基础公共建筑的能耗计算条件表 外墙 20mm 石灰水泥砂浆+180mm 重砂浆砌筑粘土砖+20mm 石灰砂浆 传热系数 K=2.173W/（m2.k）,太阳辐射吸收系数 0.7 屋面 20mm 石灰水泥砂浆+40mm 矿棉（A 级）+100mm 钢筋混凝土+20mm石灰砂浆传热系数 K=1.833W/（m2.k）,太阳辐射吸收系数 0.7 外窗 单层玻璃铝合金窗 传热系数 K=5.613W/（m2.k）,遮阳系数 SC=0.9,无天窗 换气次数 1.5 次/h 能效比 采暖能效比 EER=1.0，空调能212、效比 EER=2.2 室内负荷 室内无内热源 室内设定 冬季 16，夏季 26，24 小时空调温度 公共建筑基础能耗 经过计算出基础能耗公共建筑的基础能耗值为：单位建筑面积空调能耗电量约 73kwh/(m2.a)。外墙的节能效果分析：对广州市而言，公共建筑的外墙传热系数控制在 1.0W/（m2.K）以下是比较合理可行的。这样，外墙贡献的节能率为 18左右。屋面的节能效果分析：降低屋面的传热系数对公共建筑节能率的贡献比较小，如屋面的传热系数从 1.83w/(m2.k)减少到 0.44w/(m2.k)，只能产生3.3的节能率。对广州市，屋面的传热系数应控制在 1.0w/(m2.k)以下，屋面贡献的213、节能率为 2左右。外窗的节能效果分析：在广州市的气候条件下，降低窗户传热系数对公共建筑节能的效果不大，选择公共建筑的外窗时，不用过分的强调外窗的传热系数。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 116 外窗遮阳系数的节能效果分析：外窗的遮阳性能对公共建筑节能的效果非常显著，当外窗的遮阳系数由 0.9 变为 0.5 时，可产生 23的节能率，当外窗的遮阳系数由 0.9 变为 0.3 时，可产生 35的节能率。窗墙面积比对建筑能耗的影响分析：综合来看，各朝向的窗墙面积比对建筑节能的影响都不是太显著，在进行建筑设计时主要还是应该从加强室内自然通风效果的角度来考虑各朝向的窗户面积。外窗面积减214、少会恶化室内的自然通风效果，而大楼对室内自然通风质量的要求比较高，因此，只要窗墙面积比不超过目前最大的窗墙比设计现状：东/西向 0.3，北向 0.42，南向 0.48 就可以，这样也给建筑设计师们进行建筑创作留出更大的发展空间。换气次数的节能效果分析：采用两个换气次数方案进行分析：1.5 次/h和 1.0 次/h，将基础能耗建筑的换气次数从 1.5 次/h 改为 1 次/h，其他条件不变，节能率约为 14。在广州市，换气次数为 1 次/h 能够达到卫生标准条件。能效比的节能效果分析：空调能效比从 2.2 提高到 2.7，其他条件不变，可产生 18的节能率。在广州市，公共建筑采用能效比为 2.7215、 的空调设备也是很容易实现的。通过以上的分析，可以得出以下结论：（1）在广州市，公共建筑的外墙传热系数控制在 1.0W/（m2.K）以下是比较合理可行的。这样，外墙贡献的节能率为 18左右。（2）屋面传热系数应控制在 1.0W/（m2.K）以下，这样，屋面贡献的节能率为 2左右。（3）外窗传热系数对公共建筑节能的影响比较小，因此在选择公共建筑的外窗时，不用过分的强调外国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 117 窗的传热系数。（4）外窗遮阳是广州市公共建筑节能的关键，外窗遮阳系数从 0.9 降为 0.5 时，可以产生 23的节能率。（5）窗墙面积比对公共建筑节能的影响不是太显著，在216、进行建筑设计时主要还是应该从加强室内自然通风的角度来考虑各朝向的窗户面积。（6）换气次数和能效比对公共建筑节能的影响和显著，换气次数从 1.5 次/h 降低到 1.0 次/h 可产生 14的节能率；空调能效比从 2.2 提高到 2.7 可产生 18的节能率。以上六项相加，节能率达到 75。由此可见，本项目的建筑节能，通过现有的技术条件和经济条件就能完全实现公共建筑节能 50的目标。7.5.2 供用水节能措施供用水节能措施 在供水方式上考虑节能，供水方式的优劣，决定了电能消耗的大小。可以直接对该大楼进行变频调速供水。1.合理确定给水系统的垂直分区，既要保证给水设备的正常使用，又要避免压力过高，出217、现不必要的能量浪费；合理选择给水方式，根据及本项目的功能特点，采用无水箱并列式给水方式，可以收到一定的节能效果。2.选择节水型卫生洁具和器材进行节能、采用节水型配水器材；采用节能供水设备。选择设升压供水水泵时，应注意以下几点，以利节能：对连续工作的泵，其实际流量应为它最高效率区的流量；对间断运行的水泵，允许供水量在一定范围内变化时，宜选择流量较大、效率较高的水泵，使在相同扬程下，得以降低电耗；合理确定水泵运行点的扬程，不过多留有富余量，一般余留 10左右。在充分考虑了上述问题后，应尽可能选择节能新产品，如中开式离心泵、变频水泵等。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 118 3.在218、可能条件下，考虑采用中水设施，充分利用各种排水如办公排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，经过适当处理后适当回用于建筑物或建筑小区内，减少自来水耗费。7.5.3 供用电节能措施供用电节能措施 本工程主要能耗是电能，照明、通风、给排水等系统都是电能消耗，因而在电气设备选择、配置上较为关键。在电气节能方面可从以下几个方面考虑：1.采用细管高效荧光灯作为照明的主要灯具。此灯具有管细（直径26mm）、效率高（比普通荧光灯节电 10%，亮度提高 20%）、寿命长（达8000h）、与传统粗管荧光灯完全兼容等特点。2.使用低损耗、性能优的电子镇流器，比传统电感镇流器省电 20%。3.在灯具控制方式上，采取分区控219、制灯光或适当增加照明开关点，以减少不必要的用电，走道、楼梯、厕所等地方装设定时开关（声光控延时开关），节省用电。4.在变配电房的低压侧安装电容器，进行无功补偿，以提高变压器利用率及降低无功损耗。5.合理选用节能型变压器，使变压器处于节能的经济运行状态。6.供水加压选用变频调速全自动节能供水设备。7.所使用的空调必须选用节能型空调。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 119 7.5.4 在用电管理上的节能措施在用电管理上的节能措施 以“确保安全、保障有力，有效控制、杜绝浪费，强化管理，成本控制、提高资源使用效益”为目标，实行“分类管理，核定指标，超额交费，节约奖励”。实行定额用电，220、超标收费。严格遵守用电管理规定，节约用电，人走灯熄。7.6 节水措施节水措施 7.6.1 成立水电管理领导小组制定节水制度成立水电管理领导小组制定节水制度 成立以主管副总经理为组长，各部门负责人为成员的水电管理领导小组，负责协调大厦水电供应、节水等工作。后勤部门制定一系列的节水措施制度，确保节水管理工作的有序进行。7.6.2 实行目标管理减少用水实行目标管理减少用水 增强管理意识和节约意识，有效地杜绝用水上的跑、冒、滴、漏，达到节约和减少用水的目的。1.加强宣传，提高节水意识 厉行节约，珍惜国家财产，不浪费一滴水，是每位公民应尽的责任。通过网络等媒体宣传节水节电知识，让员工们可以方便地学到节水221、的方法和窍门，更好的珍惜我们身边的每一滴水。提高节水的主动性和自觉性，人走关掣，不得用长流水冲洗物品或作其它用途，促使人人都来主动消除长流水等跑、冒、滴、漏浪费现象。2.加强用水稽查，杜绝浪费 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 120 水电管理部门设立稽查机构和水电安全监督人员，对大楼用水情况进行稽查。并设专人对大楼用水设施进行巡视，杜绝“跑、冒、滴、漏”现象的发生。3.平衡分析与测试 装表计量，掌握用水变化情况，对全部抄表情况，每月进行一次平衡分析，找出高耗水点，进行有效的管理和治理。另一方面做好用水流量分析。通过这样，可积累数据资料，发现问题，堵塞漏洞，掌握规律，挖掘节能潜222、力。通过对水量进行分析，及时发现供水管网漏洞，及时进行维修。7.6.3 推广应用节水器具和设备推广应用节水器具和设备 推广应用节水器具和设备是主要节水途径之一。1.采用变频恒压供水系统降低水损耗 大楼采用变频恒压供水系统，供水系统运行无冲击，无水锤，平稳可靠，而且节水效率达到 20以上。2.安装节水阀，节水率达到 75，安装自动节水龙头，节水率达到 40以上。7.6.4 其他节水措施其他节水措施 道路绿化等景观设施，应美观实用，地块内景观，应以种树为主，辅植少量草坪。种树具有成本不高，耗水量小，养护成本低等特点。而且树木既可作为天然吸尘机，还可以吐纳空气、美化大楼的周边环境。7.7 空空调、通223、风系统节能措施调、通风系统节能措施 1.空调机及通风机均选用高效率、低能耗产品。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 121 2.空调机能根据负荷的变化，自动调节空调设备的容量输出、控制设备启停，达到节能的目的。3.空调制冷、制热机组能效比满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）5.4.5 条，5.4.6 条及 5.4.8 条的规定。4.空气调节风系统的单位风量耗功率满足公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）5.3.26 条的规定。5.空调风管保温材料的最小热阻符合公共建筑节能设计标准广东省实施细则表 5.3.29 的规定。7.8 绿色建绿色建筑筑 7.8.1224、 设计依据设计依据 1、广东省绿色建筑评价标准(DBJ/T15-83-2017);2、广州市绿色建筑设计指南(2015 版)；3、绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）；4、绿色建筑评价技术细则（建科(2015)108 号)；5、绿色建筑评价技术细则补充说明（建科函2009235 号）；6、民用建筑绿色设计规范（JGJ/T229-2010）；7、绿色施工导则（建质2007223 号）；8、建筑工程绿色施工评价标准（GB/T50640-2010）；9、其它与本项目有关法律、法规。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 122 7.8.2 绿色建筑评价标准绿色建筑评价标准 绿色225、建筑的定义：在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节地、节能、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑的建设与评价应因地制宜，统筹考虑并正确处理建筑全寿命周期内，节能、节地、节水、节材、保护环境、满足建筑功能之间的辩证关系。2014 年 6 月批准的绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014），自2015 年 1 月 1 日起实施。新的 2014 标准采用打分方式取代 2006 年标准中“满足一定的项数”的方式来评定绿色建筑星级，总分达到 50 分为一星级，60 分为二星级，80 分为三星级。本项目属于设计评价阶段的公共建筑226、，根据相关绿色建筑评价规范，本项目需从节地与室外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量共 5 方面对建筑设计的合理性、节能性、环保性进行评价。根据绿色建筑评价标准（GB/T50378-2014）进行分析评价，本项目星级目标为一星级。本项目将在五个评分方面采取相关措施达到目标：1、节地与室外环境（1）场地内环境噪声符合现行国家标准声环境质量标准GB3096的有关规定；（2）场地与公共交通设施具有便捷的联系。到达公共汽车站的步行距离不大于 500m，且项目内设有便捷的人行通道联系公共交通站点；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 123 （3）场地内人227、行通道采用无障碍设计；（4）充分利用场地空间合理设置绿色雨水基础设施，硬质铺装地面采用透水铺装；（5）种植适应当地气候和土壤条件的植物，采用乔、灌、草结合的复层绿化，种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。2、节能与能源利用（1）建筑设计符合国家现行相关建筑节能设计标准中强制性条文的规定；（2）各房间或场所的照明功率密度值不高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 中规定的现行值；（3）结合场地自然条件，对建筑的体形、朝向、楼距、窗墙比等进行优化设计；（4）根据当地气候和自然资源条件，合理利用可再生能源。3、节水与水资源利用（1）建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准G228、B50555 中的节水用水定额的平均值要求；（2）按使用用途，对餐旅用房、卫生间、空调系统等用水分别设置用水计量装置，统计用水量。4、节材与材料资源利用（1）不使用国家和地方禁止和限制使用的建筑材料及制品；（2）结构施工与装修工程一次施工到位，装修时避免重复装修与材料浪费；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 124 （3）使用预拌混凝土、预拌砂浆；（4）优先采用本地生产建筑材料。5、室内环境质量（1）噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值；（2）主要功能房间的外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能满足现行国家标准民用建筑隔声设计229、规范GB50118 中的相关要求；（3）建筑照明数量和质量符合现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的规定；（4）屋顶和东、西外墙隔热性能满足现行国家标准民用建筑热工设计规范GB50176 的要求；（5）室内空气中氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度符合现行国家标准室内空气质量标准GB/T18883 有关规定。7.9 装配式建筑装配式建筑 7.9.1 设计依据设计依据 1、国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见(国办发201671 号)；2、住房和城乡建设部等部门关于加快新型建筑工业化发展的若干意见；3、住房和城乡建设部等部门关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见；230、国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 125 4、关于推进全过程工程咨询服务发展的指导意见；5、“十三五”装配式建筑行动方案（住建部）；6、20162020 年建筑业信息化发展纲要；7、装配式建筑示范城市管理办法（住建部）。7.9.2 应用模块应用模块 装配式建筑即将建筑的部分或全部构件在工厂预制完成，然后运输到施工现场，将预制构件通过可靠的连接方式组装而建成的建筑。本项目要求装配率不少于 30%，根据要求可在以下部分使用装配式建筑。1、内墙板：由轻质混凝土制作而成的非承重墙体。2、叠合板：由预制部分和现浇部分组成，预制部分在施工的时候起模板作用，完毕后和现浇部分形成整体，是装配整231、体式结构体系的一部分。3、预制楼梯。7.10 海绵城市海绵城市 7.10.1 设计依据设计依据 1、建筑与小区雨水利用工程技术规范（GB50400-2006）；2、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）；3、雨水控制与利用工程设计规范（DB11/685-2013）；4、透水水泥混凝土路面技术规程（CJJ/T135-2009）；5、海绵城市建设评价标准（GB/T51345-2018）。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 126 7.10.2 海绵城市设计要求海绵城市设计要求 1、建筑与区内海绵性工程措施应因地制宜，综合考虑功能性、景观性、安全性，应采取保障公共安全的保护232、措施。2、新建建筑与园区中高度在 30m 以下、坡度小于 10的屋顶宜采用屋顶绿化，且屋顶绿化面积宜占该类建筑屋顶面积的 30-85%。根据气候特点、屋面形式、选择适合当地种植的植物种类。不宜选择根系穿刺性强的植物种类，不宜选择速生乔木和灌木植物。屋顶绿化内的乔木应根据建筑荷载，适当选用，应栽植于建筑柱体处，土壤深度不够可选用箱栽乔木。种植屋面宜设置雨水收集系统，水管、电缆线等设施应铺设于防水层上，屋面周边应有安全防护设施，灌溉宜采用滴灌、喷灌和渗灌设施 3、屋面雨水宜采取雨落管断接或设置集水井等方式将屋面雨水断接并引入周边绿地内小型、分散的低影响开发设施，或通过植草沟、雨水管渠将雨水引入场地233、内的集中调蓄设施。4、建筑道路两侧、广场以及停车场周边的绿地宜设置植草沟，植草沟与其他措施联合运行，可在完成输送功能的同时满足雨水收集及净化处理要求。5、新建项目地下室设计时，考虑雨水花园、下沉式绿地、雨水模块等设施的水向更深处土壤渗透的要求。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 127 第第八八章章 劳动保护、安全、卫生劳动保护、安全、卫生 8.1 施工期的安全、消防、卫生影响分析及措施施工期的安全、消防、卫生影响分析及措施 在项目建设实施过程中，必须贯彻执行国家有关安全、消防、卫生等方面的法律、法规，按照有关国家标准采取安全技术措施、安全管理措施和消防卫生防护等措施；安全方面，234、必须执行国家有关安全生产和劳动保护的法规，建立安全生产责任制，加强规范化管理，落实应急救援预案和安全防护、文明施工措施费用。进行安全交底、安全教育和安全宣传，严格执行安全技术方案。施工现场的各种安全设施和劳动保护器具，必须定期进行检查和维护，及时消除隐患，建设单位或者施工单位应当做好施工现场安全保卫工作，采取必要的防盗措施，在现场周边设立围护设施。定期检查安全设施，保证其安全有效，确保不发生重大安全生产责任事故和重大伤亡事故。在消防方面，按照国家消防技术标准和其他工程建设标准有关消防设计的规定，确定项目应采取的消防措施，并需将消防设计图纸和有关资料送地方公安消防监督机构审批。在项目实施过程中严235、格管理、措施到位、责任到人，坚决杜绝火灾事故的发生。卫生方面，执行建筑施工现场环境与卫生标准等标准要求，施工现场应当设置各类必要的职工生活设施，并符合卫生、通风、照明等要求。职工的膳食、饮水供应等应当符合卫生要求。施工现场生产区域和生活区域要求做到干净卫生、整洁有序，符合文明施工的要求。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 128 8.2 运营期的安全、消运营期的安全、消防、卫生等影响分析及措施防、卫生等影响分析及措施 8.2.1 劳动安全劳动安全 1.工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其职，严236、禁无证上岗操作。2.对于进入项目内的施工单位，应制定行之有效的施工安全规范，并对属下员工进行职业安全教育，规定员工在施工时要佩戴安全帽，工作鞋及手套等劳动保护用品。3.项目内所有用电设备的金属外壳、金属底座、电缆金属铠装层、电缆保护管以及所有金属支架等均与接地装置连接；供电系统设有短路保护、过电流保护，确保用电安全。4.工作机房设置防静电地板，确保人身安全和设备免受静电危害。5.易燃、易爆、高温、高压等对安全有特殊要求的仪器设备的安装使用需经批准，并健全审查、审验制度。8.2.2 卫生卫生 本项目建设贯彻“以人为本”的原则，充分考虑职业安全卫生，拟采取以下措施：1.在空调系统中设有足够的新风量237、，保证工作人员每人每小时的新风量达到 3040m3；2.所有建筑装饰材料均采用不释放有害气体的环保材料；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 129 3.在建设和运营过程中注重各类人员的工作环境，适当配备防电离和微波辐射等方面设备和装置，控制项目运营期间产生的各类职业危害，保障工作人员身体健康。8.2.3 消防措施消防措施 1.内部装修选用不燃性和难燃性材料。2.建筑物内的主要出入口设置出入口指示灯，室内设人员疏散用的事故照明和应急指示灯。3.消防灭火系统需设置火灾自动报警系统、消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统和气体灭火系统，并与配置的消防事故广播系统、消防电话通信系统、建筑设备（238、通风、空调、给排水、供电）自控系统等自动连锁，构成一套完整的火灾报警及自动灭火体系。4.室外消防给水从一级道路上的市政给水管网上作消防用水，室外给水管道上设置室外消火栓 SS100，室外消火栓的间距不大于 120 米。5.室内水消防系统储存室内消防用水，设消防贮水箱、池，在屋顶设消防水箱有效容积为 18m，消防水池的有效容积不小于为 436m，存储部分生活用水。6.消防供水设备水泵从贮水池吸水，通过管道扬水至室内消火栓。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，室内消火栓处设远距离启动消防水泵的控制装置。室内消防管道环状布置。7.对于建筑高度低于 8 米的部分如走道、裙楼商业等采用239、自动喷水灭火系统。除了不能用水灭火的部位外，其余均设置自动喷水灭火系统。布置低温型闭式喷头，每个喷头的保护面积在 12m 左右，湿式报警阀安装在国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 130 泵房内，每组湿式报警阀安装的闭式喷头数不超过 800 个。防火分区内设置感温感烟探测器的火灾自动报警系统。8.在变压器室、变配电房、设置气体灭火系统，扑救电气火灾。9.根据建筑物使用性质、火灾危险性、可燃物数量、火灾蔓延速度以及扑救难易程度等因素，根据火灾的种类，每个灭火器配置场所均配置适量的手提式灭火器，以扑救初始火灾。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 131 第第九九章章 项240、目实施进度项目实施进度与招标与招标 9.1 项目实施项目实施进度进度 项目建设期为 2 年，2020 年获得土地使用权，2021 年至 2023 年为项目建设期。2024 年项目建成投入使用。项目建设进度计划如下：2021 年 10 月完成项目 EPC 招标；2021 年 12 月开始进行地下部分的施工，包括桩基工程、土方工程、基坑支护工程、土建工程、装饰工程、安装工程、人防工程等；2022 年 8 月完成地下工程的施工；2022 年 8 月-2023 年 10 月完成所有土建工程及部分安装工程的施工；2023 年 12 月份实现项目竣工。9.2 招标内容招标内容 根据有关规定，依法实行招标的241、内容包括勘察、设计、项目管理、监理、造价、法律服务、建筑工程、安装工程等。本项目专业性强，综合技术管理要求高，对工程的质量、投资、进度、安全文明生产管理亦提出较高要求。为了提高工程的投资效益和管理水平，本项目可采用 EPC 工程总承包管理模式，有利于在项目建设工程全过程投资的控制同时能够很好的协调质量、工期、安全等目标更能够提升招标层次促进合同的全面履行以及项目的质量和工期。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 132 9.3 招标范围与招标范围与组织形式组织形式 招标范围包括勘察、设计、项目管理、监理、造价、法律服务、检测监测、建筑工程、安装工程等。9.4 招标方式招标方式 EP242、C 工程总承包、监理、造价、项目管理及检测监测等采用公开招标的招标方式。工程招标委托广州公共资源交易中心执行，评标委员会由建设单位选派及在广州公共资源交易中心专家库抽取，总人数为 5 人以上单数，其中，技术、经济等方面的专家人数不少于总数的三分之二。本项目招标的具体情况见表 9.4-1：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 133 表 9.4-1 工程招标基本情况表 建设单位招标基本情况表建设单位招标基本情况表 建设单位：广东省珠宝玉石交易中心有限责任公司 项目名称：国家级珠宝首饰产业创新研发中心 内 容 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标估算 金额（万元）备 注 全部243、招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 招标方式 EPC 总承包 监理 项目管理 造价 检测监测 重要设备 统筹于 EPC 总承包 主要材料 统筹于 EPC 总承包 情况说明：建设单位盖章 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 134 第第十十章章 项目建设管理模式项目建设管理模式 10.1 项目工程管理和技术培训项目工程管理和技术培训 10.1.1 项目工程管理项目工程管理 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目专业性强，综合技术管理要求高，对工程的质量、投资、进度、安全文明生产管理亦提出较高要求。为了提高工程的投资效益和管理水平，本项目可采用 EPC 工程总承包管理244、模式，有利于在项目建设工程全过程投资的控制同时能够很好的协调质量、工期、安全等目标更能够提升招标层次促进合同的全面履行以及项目的质量和工期。主要包括：10.1.1.1 EPC 合同 勘察设计采购施工总承包的合同体系是一个整体，彼此应当能相互解释，互为说明。当出现相互矛盾时，组成本合同文件的优先解释顺序如下：1）协议书；2）履行本合同的相关补充协议（含工程洽商记录、会议纪要、工程变更、现场签证、索赔和合同价款调整报告等修正文件）；3）中标通知书（适用于招标工程）；4）承包人投标文件及其附件（含评标期间的澄清文件和补充资料）（适用于招标工程）；确认的工程量清单报价单或施工图预算书（适用于非招标工程245、）；5）专用条款；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 135 6）通用条款；7）标准、规范及有关技术文件；8）施工设计图纸；9）工程量清单；10）专用条款约定的其他文件。10.1.1.2 施工图纸 发包人应按照合同专用条款约定的时间和数量，向承包人提供经已审批的施工设计图纸等有关资料。如果合同约定由承包人负责提供大样图、加工图等配合施工设计图纸的，承包人应在其设计资质等级许可的范围内，按照监理工程师的工作指令完成有关施工设计图纸。承包人应按照专用条款约定的时间和数量向监理工程师提交此类施工设计图纸，监理工程师应在专用条款约定的时间内报发包人批准后予以答复。施工设计图纸需要修改和补246、充的，监理工程师应及时书面报告发包人。发包人收到书面报告后应及时通知设计人予以修改，并在合同工程或其相应部位施工前按照专用条款约定的时间和数量提供给承包人。承包人应按照发包人新提供的经设计人修改后的施工设计图纸施工。承包人发现发包人提供的施工设计图纸存在明显错漏或疏忽，应及时书面通知发包人和监理工程师。发包人收到书面通知后应及时予以答复，并通知设计人予以改正。10.1.1.3 工程分包 承包人应自己实施、完成合同工程的主体结构。承包人不得将其承包的全部工程或将其肢解后以分包的名义转包给第三方，也不得将合同工程主体结构、关键性工作分包给第三方。承包人可依法将部分工程分包给具国家级珠宝首饰产业创新247、研发中心项目可行性研究报告 136 有相应分包资质的分包人，但未经发包人同意，承包人不得将工程的任何部分或任何工作分包给第三方。下列情况则属例外：1）施工劳务作业分包；2）按照合同约定的标准购买材料和工程设备；3）合同中已指定的分包工程。10.1.1.4 承包人责任 承包人应按照 EPC 合同约定完成下列工作，包括但不限于：1）按照合同约定和监理工程师的指令实施、完成并保修合同工程；2）按照合同约定和监理工程师的要求提交工程进度报告和进度计划；3）按照合同约定和造价工程师的要求提交支付申请和工程款报告，包括安全文明施工费、进度款、结算款和调整合同价款等；4）负责施工场地安全保卫工作，防止因工程248、施工造成的人身伤害和财产损失，提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施等安全标志；5）按照专用条款约定的数量和要求，向发包人提供施工场地办公和生活的房屋及设施，并在施工现场保留本合同、约定的标准与规范、变更资料等，供监理工程师、造价工程师需要时使用；6）遵守政府部门有关施工场地交通、环境保护、施工噪声、安全文明施工等的管理规定，办理有关手续，并以书面形式通知发包人；7）在合同工程已竣工未移交给发包人之前，负责已完工程的照管工作。工程接收证书颁发时尚有部分未竣工工程的，还应负责该未竣工工程的照管工作，直至竣工后移交给发包人为止。照管期间发生损坏的，应予以修复并承担费用；国家级珠宝首饰产业创新研发249、中心项目可行性研究报告 137 8）做好施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作；9）遵守政府部门有关环境卫生的管理规定，保证施工场地的清洁和做好交工前施工现场的清理工作，并承担因自身责任造成的损失和罚款；10）工程完工后，应按照合同约定提交竣工验收申请报告和竣工结算文件。10.1.1.5 保险 保险期从办理保险之日起至工程竣工验收合格并交付发包人之日止。发包人可将其中部分事项委托给承包人办理，具体由合同双方当事人在专用条款中约定。10.1.1.6 工期 承包人应在签订本合同后的有效期内，向监理工程师提交施工组织设计和合同工程进度计划。经发包人批准后，监理工250、程师应在收到该设计和计划后的 7 天内予以确认或提出修改意见，逾期不确认也不提出书面意见的，视为同意。工程进度计划，应对合同工程的全部施工作业提出总体上的施工方法、施工安排、作业顺序和时间表。合同约定有单位工程的，承包人还应编制单位工程进度计划。承包人应按照经监理工程师确认并由其报发包人批准的进度计划组织施工，接受监理工程师对工程进度的监督和检查。10.1.1.7 质量与安全管理 发包人在领取施工许可证或者开工报告之前，应按照国家有关规定办理合同工程质量和施工安全监督手续。承包人应在施工场地设置专门的工国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 138 程质量和施工安全管理机构，配备专职251、管理人员，建立完善的管理制度。承包人对合同工程的质量向发包人负责，其职责包括但不限于下列内容：1）编制施工技术方案，确定施工技术措施；2）提供和组织足够的工程技术人员，检查和控制工程施工质量；3）控制施工所用的材料和工程设备，使其符合标准与规范、设计要求及合同约定的标准；4）负责合同工程施工中出现质量问题或竣工验收不合格的返修工作；5）参加合同工程的所有验收工作，包括隐蔽验收、中间验收；参加竣工验收，组织分包人参加工程验收工作；6）承担质量保修期的工程保修责任；7）承担其他工程质量责任。10.2 建设单位组织机构与人力资源配置建设单位组织机构与人力资源配置 广东省珠宝玉石交易中心有限责任公司作252、为本项目的建设单位，为了能按计划顺利完成该项目，成立国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目指挥部，下设项目（建设运营）部，对项目实施和重大事宜的决策提供有力保障。项目（建设运营）部承担组织项目的实施工作，具体包括项目的前期工作、组织勘察、设计、造价、监理、施工招标工作、施工管理和组织工作、项目的验收组织工作等各项工程建设管理工作，并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹管理和控制，直到办理竣工验收手续，资产确权和缺陷责任期等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。项目（建设运营）部下设开发建设组、综合组、财务组。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 139 （1）开253、发建设组 负责建设项目规划、勘察设计采购施工总承包（EPC）招标、工程项目前期报审报批，负责建设项目技术标准制定、组织技术论证评审、技术审核、技术储备、质量鉴定以及协助工程部做好突发事件的应急处理等工作。合同管理、概（预）算编制审查。（2）综合组 负责项目建设施工过程的管理，包括项目的工程咨询、工程监理、施工管理、竣工验收和施工阶段档案资料管理等工作。（3）财务组 负责项目的资金计划、资金拨付、固定资产投资统计和项目统计等。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 140 第第十一十一章章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 11.1 投资估算投资估算 11.1.1 投资估算范围投资254、估算范围 本项目投资估算编制范围为国家级珠宝首饰产业创新研发中心，包括：工程费用以及项目建设所发生的其他费用。11.1.2 投资估算编制依据投资估算编制依据 1.国家计委关于工程建筑其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定；2.中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南；3.投资项目可行性研究指南；4.广东省住房和城乡建设厅关于印发广东省建设工程计价依据2018的通知(粤建市20196 号)（包括广东省房屋建筑与装饰工程综合定额2018广东省市政工程综合定额2018广东省通用安装工程综合定额2018广东省园林绿化工程综合定额2018广东省建设工程施工机具台班费用编制规255、则2018，自 2019 年 3月 1 日起实施）；5.广州市相关工程造价信息文件；6.关于调整广东省建设工程计价依据增值税税率的通知（粤建市函2018898 号）；7.建设单位提供的有关投资费用资料；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 141 8.设备购置费根据市场价取值；9.基本预备费按工程费用及建设其他费用之和 4.4%估算，涨价预备费不计取。11.1.3 投资估算的基本假设投资估算的基本假设 由于各种不确定因素都将影响本可行性研究报告的准确性，因此，对有关成本、费用等的计算需要作以下假设：1.广州市的建材价格和施工成本未出现异常变动。2.我国政府的有关政策、货币政策及其他256、宏观经济政策没有出现较大变化。3.本项目的施工条件、地质条件及施工过程等不出现特殊的意外情况。4.基于当前的建材、工资水平，正常的施工水准和正常的施工条件。5.为了方便计算，主要估算项目估算金额均换算分摊至建筑面积。11.1.4 估算过程说估算过程说明明 本项目投资估算按照普通工业建筑（兼部分办公功能）标准估算；11.1.5 建设投资估算建设投资估算 本项目总投资估算为 22888 万元，其中建筑工程费用 11947 万元，安装工程费用 3942 万元，设备购置费 402 万元，工程建设其他费用 5036 万元（其中土地费用 2458 万元，契税 74 万元),建设期贷款利息 626 万元，基257、本预备费 935 万元。项目建设资金由企业自筹 6678.6 万元，贷款 15583.4万元。具体详见下表：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 142 投资估算表投资估算表 序号序号 工程或费用名称工程或费用名称 建建 筑筑 工程费工程费 （万（万元）元）安安 装装 工程费工程费 （万元）（万元）设设 备备 购置费购置费 （万（万元）元）其他其他 费用费用 （万（万元）元）合计合计 （万（万元）元）技术经济指标技术经济指标 备注备注 单位单位 数量数量 综合单综合单价（元）价（元）1 工程费用 11947 3942 402 0 16291 m2 37167 4383 1.1 土建258、工程 7731 0 0 0 7731 m2 37167 2080 1.1.1 地下工程 3242 3242 m2 10758 3013 土石方工程 264 263 m 52216 50.4 含回填土 基坑支护 504 504 m 2880 1750 结构工程（停车场）2474 2474 m2 10758 2300 1.1.2 地上工程 4489 4489 m2 26408 1700 1.2 装饰工程 2757 0 0 0 2757 m2 37167 742 1.2.1 地下工程 484 484 m2 10758 450 1.2.2 地上工程 2273 2273 m2 26408 861 地上公259、共区域装修 1113 1113 m2 8560 1300 外立面装饰工程 1160 1160 m2 14500 800 1.3 安装工程 0 3871 352 0 4223 m2 37167 1136 1.3.1 供配电系统 1189 1189 m2 37167 320 1.3.2 给排水系统 298 298 m2 37167 80 1.3.3 消防系统（含自动 喷淋系统）1004 1004 m2 37167 270 1.3.4 智能化工程 930 930 m2 37167 250 火灾自动报警与 消防联动控制系统 149 149 m2 37167 40 广播、通讯、有线 电视系统 149 1260、49 m2 37167 40 安全防范系统 149 149 m2 37167 40 监控与能源管理系统 223 223 m2 37167 60 智能化集成系统 74 74 m2 37167 20 综合布线 186 186 m2 37167 50 1.3.5 空调及通风系统 375 375 m2 37167 101 1.3.6 其他设备安装工程（抗震支架）75 75 m2 10758 70 1.3.7 充电桩 122 122 个 直流 44 44 个 19 23000 交流 76 76 个 76 10000 非机动车位充电桩 2 2 个 130 160 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研261、究报告 143 1.3.8 电梯工程 230 230 台 6 383333 客梯 140 140 台 4 350000 货梯 90 90 台 2 450000 1.4 装配式建筑 313 313 m2 7830 400 1.5 室外及公用工程 913 0 50 0 963 m2 37167 259 1.5.1 高低压变配电系统（含配电房土建）416 416 kVA 3200 1300 1.5.2 道路广场工程 105 105 m2 3009 350 1.5.3 绿化工程 16 16 m2 650 246 1.5.4 室外给排水管线 40 40 m2 3659 109 1.5.5 室外消火栓给水262、系统 20 20 m2 3659 55 1.5.6 室外电气照明 29 29 m2 3659 79 1.5.7 室外燃气工程 13 13 m2 3659 36 1.5.8 室外弱电工程 18 18 m2 3659 49 1.5.9 环保工程 40 40 项 1 400000 1.5.10 泛光照明系统 30 30 项 1 300000 1.5.11 柴油发电机组 50 50 台 1 500000 1.5.12 绿色建筑 186 186 m2 37167 50 1.6 市政配套接入费 0 71 0 0 71 m2 37167 19 1.6.1 给排水市政接入工程 15 15 项 1 150000263、 1.6.2 市政道路接入工程 6 6 项 1 60000 1.6.3 燃气接入工程 35 35 项 1 350000 1.6.4 施工电源接入工程 15 15 项 1 150000 1.7 海绵城市増加费（含雨水调蓄池等）73 73 m2 3659 200 1.8 围墙及大门工程 160 160 项 1 1600000 2 工程建设其他费用 0 0 0 5036 5036 m2 37167 1355 2.1 土地费用 2532 2532 m2 37167 681 2.1.1 土地成本 2458 2458 m2 6527 3766 2.1.2 土地契税 74 74 m2 6527 113 2.264、2 建设单位管理费 280 280 m2 37167 70 财建2016 504 号 2.3 前期工作费 180 180 m2 37167 48 2.3.1 可行性研究编制费 7 7 m2 37167 2 2.3.2 可研评估费 5 5 m2 37167 1 2.3.3 环境影响评价费 15 15 m2 37167 4 粤价1998 264 号 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 144 2.3.4 节能评估费 15 15 m2 37167 4 2.3.5 水土保持方案编制费 19 19 m2 37167 5 2.3.6 地质灾害危险性 评估费 15 15 m2 37167 4 265、2.3.7 交通影响评价费 14 14 m2 37167 4 2.3.8 绿色建筑咨询费 30 30 m2 37167 8 2.3.9 测绘费 30 30 m2 37167 8 2.3.10 卫生及职业健康 评价费 10 10 m2 37167 3 2.4 勘察费(0.8-1%)132 132 m2 37167 35 计价格2002 10 号 2.5 设计费 500 500 m2 37167 135 计价格2002 10 号 2.5.1 方案设计费 42 42 m2 37167 11 2.5.2 深化设计费 375 375 m2 37167 101 2.5.3 竣工图编制费 33 33 m2 266、37167 9 2.5.4 BIM 费 50 50 m2 37167 13 2.6 设计文件评审咨询费 47 47 m2 37167 13 2.6.1 初步设计审核费 10 10 m2 37167 3 2.6.2 施工图审查费 27 27 m2 37167 7 发改价格2011534 号 2.6.3 设计专家评审费 10 10 m2 37167 3 2.7 工程监理费 306 306 m2 37167 82 发改价格2007670 号 2.8 检测监测费 317 317 m2 37167 85 按建安费*2.0%2.9 招标代理费 23 23 m2 37167 6 计价格20021980 号 267、2.10 白蚁防治费 11 11 m2 37167 3 2.11 全过程造价咨询费 115 115 m2 37167 31 实行市场调节价 2.12 基础设施配套费 402 402 m2 37167 108 2.13 场地准备及临时 设施费 132 132 m2 37167 36 2.14 法律顾问 30 30 m2 37167 8 2.15 工程保险费 49 49 m2 37167 13 按建安工程费用的0.3%3 预备费用 0 0 0 935 935 m2 37167 252 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 145 3.1 基本预备费用 935 935 m2 37167 268、252 3.2 涨价预备费用 0 0 m2 37167 0 4 建设期贷款利息 0 0 0 626 626 m2 37167 168 5 建设投资合计 11947 3942 402 6597 22888 m2 37167 6158 11.2 资金筹措与投资计划资金筹措与投资计划 本项目总投资估算为 22888 万元，其中由广东省珠宝玉石交易中心有限责任公司自筹 6678.6 万元，银行贷款 15583.4 万元，利息用运营后的收益偿还。计划 2020 年投入土地使用权转让金 2533 万元（含税），建设期第一年投入 9042.6 万元，第二年投入 13845.4 万元。建设期第一年归还利息 1269、38 万元，第二年归还利息 488 万。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 146 第第十二十二章章 经济评价经济评价 12.1 财务评价依据财务评价依据 1.国家发改委和建设部20061325 号关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知。2.国家发改委、建设部发布 建设项目经济评价方法与参数（第三版）。3.投资项目经济咨询评估指南，中国国际工程咨询公司编著。4.企业财务通则、会计准则。5.其他有关经济法规和文件。12.2 财务评价基础数据与参数财务评价基础数据与参数 12.2.1 财务价格财务价格 本项目财务价格采用基期固定价格。12.2.2 估算条件估算条件 1）项目计算期 270、20 年，其中建设期 2 年，第 3-20 年为经营期；2）计容面积 26100 平方米的 30%（7830 平方米）出售，建成后第一年出售 50%，第二年出售 50%，两年内全部售出。3）计容面积 26100 平方米的 70%（18270 平方米）出租，建成后第一年出租率为 50%，第二年为 80%，第三年为 97%。主要依据，一是根据广州区域内，同类型或相近类型的综合体项目中商业商铺首次出租均在50%-60%，成熟后达到 90%-100%，以此类推，确定现在的比率。二是考国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 147 虑到番禺区经济发展情况及项目主推珠宝，结合珠宝行业具有固定的招271、商对象等情况，采用较为保守的算法，取 50%、80%、97%的比率测算相关收入。4）出租出售定价依据：土地出让条件中竞得人自持比例不低于计算容积率建筑面积的 70%，分割转让物业的转让价格不得高于 18000 元/平方米。成本导向法定价：本项目的投资资金来源由自有资金和贷款资金组成。其中通过前期出售部分面积，快速回笼资金偿还贷款，对减少项目的投资成本是比较有利的。经测算，出售价格定在 17000-18000 元之间，贷款的偿还期限在 9-10 年，符合项目的运营实际需求。市场需求导向定价法：第一太平、戴德梁行等专业机构公布的数据调查显示，2018 年广州写字楼成交价及租金较 2017 年上升超272、过 10%，预计未来两年仍保持两位数的增长幅度。本项目原本属于工业用地，目前是以科研项目形式利用研发中心带动相关产业集聚的模式建设。与此较为相近的项目属天安科技园内的项目，不能单纯想象成商业地产等项目。从项目所处区位来看，2018 年番禺区类似物业的成交价在 14000-16000 之间波动，详见下表。表 12.2-1 与附近类似项目租售单价对比表 参考周边 产品 售价（元/平方米）租金（元/平方米/月）用地性质 层高（米）项目运营年份 研发中心 100-2600 18000 65-85 工业用地 4.1/4.5/7.7 预计 2024 年 天安科技园 50-2000 16000 60-84 273、工业用地 4.2 2004 年 番山创业中心 60-3000 13500 35-55 工业用地 4.5 2007 年 星力产业园 60-100 14000/工业用地 4.0 2000 年 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 148 1）研发中心项目位于番禺区工业总部经济园区内，该经济园区作为番禺区重点扶持发展项目，定位、配套、政策扶持力度（房屋补贴、贷款贴息、科技创新资金、人才政策）等方面的优于周边其他产业园区。同时，研发中心作为新建项目，建筑设计、建筑质量、内部布局、车位数量配比、项目功能配套等方面相较于周边项目有更大优势。2）结合研发中心项目功能规划，集聚全省乃至全国的珠宝产274、业优质企业、机构、团体于一处，并在项目中规划珠宝玉石交易大厅、产业发展基金总部、新技术研发展示中心、行业大数据中心、共享工厂等配套功能，产业供应链各环节配套齐全，能满足入驻企业的不同需求，珠宝产业垂直领域的租售优势明显；3）就项目本身设计而言，充分利用竖向空间，采用“4.5m+4.1m+7.7m”的层高设计，其中销售部分为 8-10 层，单层 7.7 米层高实现空间利用率最大化，有着周边其他项目无法比拟的巨大优势，客户可根据自身需求进行室内设计，对竖向空间进行分割，实现物业使用率翻倍；同时，充分利用地下空间，配备 276 个机动车位和 261 个非机动车位，保障研发中心入驻企业的车辆停放需求，275、提升研发中心项目软环境；综上所述，本项目所在区域的房地产出售十分活跃，无论写字楼、厂房、商住楼盘均有较高的成交率，项目周边目前现有的写字楼出售基本完成，且本项目区位条件良好发展潜力较大。因此建议售价在 17000-18000元/平方米之间，租金在 65-85 元/平方米/月之间。机动车停车位出租定价依据：统筹考虑机动车临时停车和月保车位，租金按 400 元/月/个测算。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 149 12.2.3 财务基准收益率（财务基准收益率（Ic）设定）设定 财务基准收益率取 Ic=8%，考虑到本项目运作过程中通货膨胀、不可抗力等风险因素，参考同类型项目收益率情况276、，将本项目折现率设为Ic=8%。12.3 财务效益分析财务效益分析 12.3.1 总成本费用总成本费用 本项目的总成本包括项目开发建设投资、日常运营成本、工资及福利、物业管理费、大中修理费、财务费用、税费等。1.项目开发建设投资 本项目总投资估算为 22888 万元，其中建筑工程费用 11947 万元，安装工程费用 3942 万元，设备购置费 402 万元，工程建设其他费用 5036 万元（其中土地费用 2458 万元，契税 74 万元)，基本预备费 935 万元，建设期贷款利息 626 万元（资金来源 30%为建设单位自有资金，70%为银行贷款）。2.日常运营成本 日常运营成本包括项目运营费277、用，含用水、用电、用气、办公设备等费用及不可预见费用，按照以往运营经验，第一年成本按 60 万元估算，之后每年按 40 万估算。3.工资及福利 项目运营参照以往同类项目的工资及福利待遇，人员数量按项目运营的编制计划，年费用约 120 万元（4 人）。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 150 4.物业管理成本 用于出租部分的管理成本等，按照每年 200 万元估算，包含保安 12名，每年按 100 万元估算；保洁 3 名，每年按 21 万元估算；水电工 2 名，每年按 24 万元估算；物业管理人员 2 名，每年按 40 万元估算；其他费用按每年 15 万元估算。5.大中修理费 大中278、修理费按照相关文件预测，项目建成运营第三年至第十年每年100 万元，之后每年为 150 万元。6.房屋建筑物按直线法折旧,折旧年限按使用年限 25 年，残值率 5%；机器设备按使用年限 5 年，残值率 5%；无形资产包括土地使用权。7.税费 本项目涉及的税费含增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、土地增值税等，税率按照相关文件要求。12.4 项目盈利能力分析项目盈利能力分析 财务现金流量分析。本项目经济效益分析报表格式依据国家计委和建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。参照我国的财会制度，结合本项目的实际情况，计算本项目的经济效益。计算指标为内部收益率（IR279、R）、净现值（NPV）。财务净现值（NPV）：国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 151 净现值（NPV）是按设定的贴现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评价指标，净现值大于或等于 0 时，项目是可以接受的。其表达式为：FNPV=（CI-CO）t（1Ic）-t FNPV财务净现值；CI现金流入量；CO现金流出量；N计算期；Ic基准收益率或设定的贴现率。财务内部收益率（IRR）：IRR 是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值之和等于 0 时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当 280、IRR 大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。可以采用下列方程式求得：（CI-CO）t（1FIRR）-t=0 经测算，本项目资本金财务内部收益率为 10.02%，大于基准收益率8%；资本金财务净现值为 3166.66 万元，大于 0。项目具有较好的盈利能力，财务上可行。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 152 12.5 项目偿债能力分析项目偿债能力分析 静态投资回收期为 11.8 年，动态投资回收期为 19.14 年。由于按照七成物业自持出租测算，未考虑自持物业经营期保值增值的因素，导致项目动态回收期较长。经测算，该项目具有较好的投资回报能力。12.6 敏感性分析敏281、感性分析 12.6.1 土地出让金土地出让金 该地块为公开拍卖，本次敏感性元素分析只针对同区域、同类型其他土地拍得价做简要分析。结合番禺区近期出让的土地分析，工业用地出让的成本（计容面积）约在 1500 元/平方米。表 12.6-1 类似地块用低成本对比表 序号 地块 用地成本（计容面积）类别 1 番禺区现代产业园 GY-PY1803 地块 1478.6 元/平方米 工业用地 50 年 2 番禺区现代产业园 GY-PY1801 地块 1545.0 元/平方米 二类工业用地 50 年 3 番禺区现代产业园 GY-PY1802 地块 1534.0 元/平方米 工业用地 50 年 4 番禺区化龙镇现282、代产业园二期 E2 地块 1429.1 元/平方米 二类工业用地 50 年 相关对比地块位于番禺区东北部化龙镇现代产业园内，距离大学城 11公里，距离亚运城 10 公里。东临金枫大道、西临广汽西路、南靠金山大道、北邻龙秀路。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 153 图 12.6-1 对比项目地块所在地理位置图 1 图 12.6-2 对比项目地块所在地理位置图 2 项目地块已由业主以 2533 万元（含税）拍得，计容面积（26108 平方米）约为 970 元/平方米，低于周边地块，能较好的控制成本，提高项目利润。12.6.2 出租和出售价格出租和出售价格 本项目建议售价在 170283、00-18000 元/平方米之间，租金在 65-85 元/平方米之间。地块分割出售限制价为 18000 元/平方米，建议售价基本已经达到国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 154 限定值。考虑该项目盈利情况，如果出租和出售单价低于建议值，现金流量将出现负值，项目将不可行。12.6.3 土地使用用途的转换土地使用用途的转换 由于该地块为带条件的土地使用权转让。对土地拟建产业方向、工期、产值及税收、公司注册地、附加协议、考核方式、出让比例及出让单价、投资强度等有严格的限制条件。竞得人须在签订国有建设用地使用权出让合同前与广州市番禺区科技工业商务和信息化局签订番禺区产业建设项目履约监管284、协议书，作为国有建设用地使用权出让合同的附件。不得擅自改变土地用途或变更地块实际持有人股权。如需变更地块实际持有人股权须报番禺区人民政府批准同意。改变土地用途难度较大，建议不改变土地用途按工业用地开发。12.6.4 财务盈亏平衡分析财务盈亏平衡分析 本项目主要经营收入为物业出售、办公场所出租、物业管理费、停车场收费、入驻企业咨询服务费。其中物业出售、入驻企业咨询服务费为短期收入，其受外部影响最低，在分析财务盈亏平衡时作为不变因素。物业管理费、停车场收费为项目的固定收费，具有一定不变性，且受外部影响较低，在分析财务盈亏平衡时仍作为不变因素。根据静态单一变量测算的原则，本项目财务盈亏平衡点分析，只285、计算办公场所出租价格的变化对财务的影响。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 155 表 12.6-2 财务盈亏平衡对比表 办公场所出租起步价格（元）75 67.5 63.75 60 59.55 降幅 0-10%-15%-20%-20.6%财务内部收益率 10.02%9.08%8.58%8.06%8.00%基本财务内部收益率 8%8%8%8%8%综上所述，本项目财务盈亏平衡点为出租价格 59.55 元，具有较强的抗风险能力，在应对市场可能出现租金下降的情况，具有一定的操作空间，并仍能保证项目的盈利。12.7 项目财务项目财务结论结论 根据以上项目盈利能力分析和投资回报能力分析，项目286、具有良好的盈利能力，抗风险能力强。财务上可行。附表：表 1 资本金现金流量表；表 2 损益表；表 3 收入汇总表；表 4 总成本费用估算表；国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 156 资本金资本金现金流量表现金流量表 表 1 单位:万元 序号 项目 合计 建设期 生产经营期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 现金流入 78573 8858 9421 1935 2001 2111 2183 2258 2335 1.1 营业收入 60127 8858 9421 1935 2001 2111 2183 2258 2335 1.2 第21年后现金流入根据第20年净利润1284287、.6万元按永续年金折现至第20年末；折旧现金流后 5 年按年金折现 18446 1.3 回收流动资金-1.4 其他收入(投资收益）-2 现金流出 44166 9043 13845 2870 2856 906 895 891 894 887 871 2.1 固定资产投资 22888 9043 13845 2.2 流动资金-2.3 经营付现成本 9337 1206 954 668 625 577 525 469 413 2.4 增值税及附加税合计 7296 1437 1493 190 197 205 213 237 247 2.5 所得税 4645 227 409 48 73 109 156 18288、1 211 3 净现金流量 34407-9043-13845 5988 6565 1029 1106 1220 1289 1370 1465 4 累计净现金流量 -9043-22888-16900-10334-9306-8199-6979-5690-4320-2856 5 累计净现金流量现值 3167-8373-11870 4754 4826 700 697 712 696 685 678 计算指标:所得 税后 财务内部收益率（FIRR）=10.02%（即投资回报率）财务净现值（FNPV）=3166.66 （ic=8%）静态投资回收期（Pt）=11.80 年 动态投资回收期（Pt）=19.14289、 年 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 157 续前表 序号 项目 合计 生产经营期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 现金流入 78573 2416 2548 2635 2726 2820 2919 3077 3183 3294 21854 1.1 营业收入 60127 2416 2548 2635 2726 2820 2919 3077 3183 3294 3408 1.2 第 21 年后现金流入根据第 20 年净利润1284.6 万元按永续年金折现至第 20 年末；折旧现金流后 5 年按年金折现 18446 18446 1.3 回收流动资金-290、1.4 其他收入(投资收益）-2 现金流出 44166 867 906 935 965 995 1028 1074 1109 1145 1183 2.1 固定资产投资 22888 2.2 流动资金-2.3 经营付现成本 9337 390 390 390 390 390 390 390 390 390 390 2.4 增值税及附加税合计 7296 256 267 277 288 300 312 324 337 351 365 2.5 所得税 4645 221 250 268 286 306 326 360 382 405 428 3 净现金流量 34407 1548 1641 1700 1761291、 1825 1891 2002 2074 2148 20671 4 累计净现金流量 -1307 334 2034 3796 5620 7511 9514 11588 13736 34407 5 累计净现金流量现值 3167 664 652 625 600 575 552 541 519 498 4435 计算指标:所得 税后 财务内部收益率（FIRR）=10.02%（即投资回报率）财务净现值（FNPV）=3166.66（ic=8%）静态投资回收期（Pt）=11.80 年 动态投资回收期（Pt）=19.14 年 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 158 损益表损益表 表 2 单位292、:万元 序号 项目 经营期 合计 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 营业收入 54647.49 7318.45 7849.86 1825.10 1887.70 1991.64 2059.34 2129.75 2202.98 2279.13 1.1 物业出售 12697.30 6348.65 6348.65 1.2 物业出租等 41950.19 969.80 1501.21 1825.10 1887.70 1991.64 2059.34 2129.75 2202.98 2279.13 2 总成本费用 36066.47 6410.08 6214.77 1631.84 1596.35 15293、56.77 1436.67 1404.19 1357.24 1394.42 2.1 营业成本 6185.95 3092.97 3092.97-其中：物业出售 6185.95 3092.97 3092.97 物业出租-2.2 税金及附加 7295.74 1436.60 1492.98 189.61 197.18 205.10 213.29 237.15 246.53 256.30 其中：土地增值税 2604.54 1302.27 1302.27 房产税 4414.55 130.19 186.03 187.79 195.30 203.11 211.23 219.68 228.47 237.61 增294、值税附加 228.35-15.33 15.86 16.41 印花税 48.30 4.14 4.68 1.83 1.89 1.99 2.06 2.13 2.20 2.28 2.3 期间费用 22584.78 1880.51 1628.81 1442.23 1399.16 1351.67 1223.37 1167.04 1110.71 1138.13 3 利润总额 18581.03 908.37 1635.09 193.26 291.35 434.87 622.67 725.56 845.74 884.71 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 159 4 弥补前年度亏损-5 所得税(295、25%)4645.26 227.09 408.77 48.31 72.84 108.72 155.67 181.39 211.43 221.18 6 净利润 29993.27 681.27 1226.32 144.94 218.52 326.15 467.01 544.17 634.30 663.53 7 期初未分配利润 -8 可供分配利润 681.27 1226.32 144.94 218.52 326.15 467.01 544.17 634.30 663.53 9 提取法定盈余公积金 1393.58 68.13 122.63 14.49 21.85 32.62 46.70 54.42 6296、3.43 66.35 10 应付利润 11 应付优先股股利 提取认意盈余公积金 应付普通股股利 12 未分配利润 12542.19 613.15 1716.83 1847.28 2043.95 2337.48 2757.79 3247.54 3818.42 4415.59 息税前利润 息税折旧摊销前利润 13 还本 4400.00 4900.00 300.00 400.00 500.00 600.00 600.00 14 累计盈余公积金 68.13 190.76 205.25 227.11 259.72 306.42 360.84 424.27 490.62 15 累计未分配利润 -3786.297、85-6970.02-5422.74-3778.79-1941.31 216.48 2864.02 6682.44 11098.03 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 160 续前表 序号 项目 经营期 合计 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 营业收入 54647.49 2403.62 2485.99 2571.66 2660.75 2753.41 2902.66 3002.87 3107.10 3215.49 1.1 物业出售 12697.30 1.2 物业出租等 41950.19 2403.62 2485.99 2571.66 2660.75 275298、3.41 2902.66 3002.87 3107.10 3215.49 2 总成本费用 36066.47 1404.95 1415.51 1426.49 1437.91 1449.79 1462.58 1475.43 1488.79 1502.69 2.1 营业成本 6185.95-其中：物业出售 6185.95 物业出租-2.2 税金及附加 7295.74 266.82 277.38 288.36 299.79 311.66 324.45 337.30 350.66 364.56 其中：土地增值税 2604.54 -房产税 4414.55 247.11 257.00 267.28 277.299、97 289.09 300.65 312.68 325.18 338.19 增值税附加 228.35 17.31 17.90 18.52 19.16 19.82 20.90 21.62 22.37 23.15 印花税 48.30 2.40 2.49 2.57 2.66 2.75 2.90 3.00 3.11 3.22 2.3 期间费用 22584.78 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 3 利润总额 18581.03 998.67 1070.48 1145.17 1222.84 130300、3.61 1440.08 1527.44 1618.31 1712.81 4 弥补前年度亏损-5 所得税(25%)4645.26 249.67 267.62 286.29 305.71 325.90 360.02 381.86 404.58 428.20 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 161 6 净利润 29993.27 749.00 802.86 858.87 917.13 977.71 1080.06 1145.58 1213.73 1284.60 7 期初未分配利润 8 可供分配利润 749.00 802.86 858.87 917.13 977.71 1080.06301、 1145.58 1213.73 1284.60 9 提取法定盈余公积金 1393.58 74.90 80.29 85.89 91.71 97.77 108.01 114.56 121.37 128.46 10 应付利润 11 应付优先股股利 提取认意盈余公积金 应付普通股股利 12 未分配利润 12542.19 5089.70 5812.27 6585.26 7410.67 8290.61 9262.67 10293.69 11386.05 12542.19 息税前利润 息税折旧摊销前利润 13 还本 14 累计盈余公积金 565.52 645.81 731.70 823.41 921.18302、 1029.19 1143.74 1265.12 1393.58 15 累计未分配利润 16187.73 22000.01 28585.27 35995.94 44286.56 53549.22 63842.91 75228.96 87771.15 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 162 收入汇总收入汇总表表 表 3 单位:万元 序号 项目 合计 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 项目总收入 60127.21 8857.99 9421.28 1934.61 2000.96 2111.13 2182.90 2257.54 2335.16 2415.88 1.1 物业出303、售收入 14094.00 7047.00 7047.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 办公场所租金收入 38339.46 822.15 1315.44 1658.77 1725.12 1794.13 1865.89 1940.53 2018.15 2098.87 1.3 物业管理费 2852.36 70.00 140.00 140.00 140.00 154.00 154.00 154.00 154.00 154.00 1.4 停车位收入 3275.38 135.84 135.84 135.84 135.84 163.01 163.01 163304、.01 163.01 163.01 1.5 入驻企业咨询服务费 1566.00 783.00 783.00 续前表 序号 项目 合计 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 项目总收入 60127.21 2547.84 2635.15 2725.96 2820.39 2918.61 3076.82 3183.04 3293.52 3408.42 1.1 物业出售收入 14094.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.2 办公场所租金收入 38339.46 2182.83 2270.14 2360.95 2455.3305、8 2553.60 2655.74 2761.97 2872.45 2987.35 1.3 物业管理费 2852.36 169.40 169.40 169.40 169.40 169.40 186.34 186.34 186.34 186.34 1.4 停车位收入 3275.38 195.61 195.61 195.61 195.61 195.61 234.73 234.73 234.73 234.73 1.5 入驻企业咨询服务费 1566.00 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 163 总成本费用估算表总成本费用估算表 表 4 单位:万元 序号 项目 3 4 5 6 7 8 306、9 10 11 1 总成本费用 1880.51 1628.81 1442.23 1399.16 1351.67 1223.37 1167.04 1110.71 1138.13 1.1 日常运营成本 60 40 40 40 40 40 40 40 40 1.2 工资及福利费 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.3 营销成本 200 100 30 30 30 30 30 30 30 1.4 物业管理成本 200 200 200 200 200 200 200 200 200 1.5 修理费 0 0 100 100 100 100 100 100 150 1.307、6 折旧费 674.5 674.5 674.5 674.5 674.5 598.1 598.1 598.1 598.1 1.7 摊销费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.8 长期借款利息 626.0 494.3 277.7 234.7 187.2 135.2 78.9 22.6 2 固定成本 1420.5 1288.8 1172.2 1129.2 1081.7 953.4 897.0 840.7 868.1 3 可变成本 460.0 340.0 270.0 270.0 270.0 270.0 270.0 270.0 270.0 4 经营付现成本 1206.0 954.3 667.7 62308、4.7 577.2 525.2 468.9 412.6 390.0 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 164 续前表 序号 项目 12 13 14 15 16 17 18 19 20 1 总成本费用 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1138.13 1.1 日常运营成本 40 40 40 40 40 40 40 40 40 1.2 工资及福利费 120 120 120 120 120 120 120 120 120 1.3 营销成本 30 30 30 30 30 30 30 30 30309、 1.4 物业管理成本 200 200 200 200 200 200 200 200 200 1.5 修理费 150 150 150 150 150 150 150 150 150 1.6 折旧费 598.1 598.1 598.1 598.1 598.1 598.1 598.1 598.1 598.1 1.7 摊销费 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.8 长期借款利息 0.0 2 固定成本 868.1 868.1 868.1 868.1 868.1 868.1 868.1 868.1 868.1 3 可变成本 270.0 270.0 270.0 270.0 270.0 270.0 2310、70.0 270.0 270.0 4 经营付现成本 390.0 390.0 390.0 390.0 390.0 390.0 390.0 390.0 390.0 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 165 第十第十三三章章 社会效益评价社会效益评价 国家级珠宝首饰产业创新研发中心社会影响效果分析的目的是维护公共利益、构建和谐社会、落实以人为本的科学发展观，通过社会影响分析，从而达到确定合适的措施来完成项目目标；保证项目收益在不同群体间的公平分配；预测潜在风险并减少不可预见的不良社会后果和影响；为改进项目实施方案提出建议；防止或尽量减少对地区社会医疗、文化造成的损坏作用。13.1 社311、会影响区域范围的界定社会影响区域范围的界定 国家级珠宝首饰产业创新研发中心建设地点为广州市番禺区，因此本项目的社会影响区域主要为番禺区。项目建设时使用的建筑材料及项目营运期交易扩展影响会涉及广东省省内及国内其他地区。13.2 影响区域内受项目影响的机构和人群的识别影响区域内受项目影响的机构和人群的识别 根据项目的特点进行分析，项目建设施工时会对项目周边的当地居民产生不利影响，主要是施工噪声及施工带来的环境污染。项目影响的机构或人群包括当地居民、项目施工企业、建筑材料供应商、商业企业、行业内其他企业、公共服务部门、政府部门等。本项目对受影响区域内受影响的机构和人群的识别情况见表 13-1。国家级312、珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 166 表 13.2-1 受影响机构和人群识别一览表 影响 区域 机构或人群 受影响效果 影响评价 正面影响 负面影响 项目 周边 当地居民 实施时会对居民生活产生不利影响 商业企业 项目建成后增加的员工带来销售增长 番禺区内 施工企业 增加建筑施工需求，增加企业收入 材料供应商 项目增加了对材料的需求，增加收入 运输行业 增加了对运输的需求，增加收入 商业企业 居民收入增加，带动商业消费 公共服务部门 增加对基础设施的需要 政府部门 项目建设增加税收及财政收入、促进招商引资 居民 项目可直接、间接增加部分就业岗位 番禺区外 材料供应商 增加了对相关313、原料的需求，增加收入 设备供应商 增加设备需求，增加收入 政府部门 为政府之间的交流互访提供场所、搭建平台 商业企业 无明显影响 消费者 无明显影响 13.3 社会影响效果分析社会影响效果分析 1对居民生活环境影响 本项目的建设和运行期间都采取了足够的环境保护措施，基本消除了项目对居民生活环境的负面影响。2对当地居民收入的影响 项目的建设实施，增加了对地区建设材料和劳动力的需求，提高地区国内生产总值，可以增加当地居民收入。3对当地居民生活水平与生活质量的影响 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 167 本项目的建设将为其提供更多的就业岗位，同时增加的税收和财政收入也为政府加强城市314、建设提供了支持。但应指出的是，项目施工期间由于施工人员、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响减至最低。4对当地居民就业的影响 项目实施有助于促进当地经济的发展，从而增加了就业的机会；项目的运营直接增加就业岗位，并能够在一定程度促进相关服务行业的工作岗位的增加。5对不同利益群体的影响 项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家等的收入，项目的运营带来人流，满足当地金融、商业、个体户等不同利益群体需要。提高当地的国民经济收入。6对当地弱势群体利益的影响 项目建设有利于增加就业机会、增加政府收入，对于改善315、当地老龄人、妇女、儿童、残疾人员等的生活状况有一定积极间接影响，但不大。7对当地的文化、教育、卫生的影响 该项目建设对促进当地政治、经济、文化、卫生等多方面提供了发展空间。8对当地基础设施、服务容量的影响 项目施工及运营期间会增加使用公共基础设施，但不会对此产生较大影响。项目建成对于基础设施例如供水、供电、电信等有一定需求。9对少数民族风俗习惯和宗教的影响 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 168 本项目不会对当地少数民族风俗习惯和宗教产生不利影响。根据分析，增加就业岗位、增加政府财政收入、促进番禺区招商引资是项目的主要社会影响效果。项目社会影响分析见表 13.3-1：表 13316、.3-1 项目社会影响分析表 序号 社会因素 影响范围、程度 可能出现后果 措施建议 影响 效果 1 对居民收入影响 正面影响，可提高居民长远收入水平，但程度较小 提高生活水平，增加 居民收入 有关部门注意引导 主要 2 对居民生活水平与生活质量的影响 建成后正面影响，但建设期内有负面影响 建设期对施工场地周围居民生活产生负面影响，可能出现噪音、污染 加强施工期管理，文明施工 主要 3 对居民就业的 影响 正面影响，程度小 增加就业岗位，也增 加相关配套服务行 业的岗位需求 对有关管理人员加强岗前培 训、指导 主要 4 对不同利益群体的影响。建设期内会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方317、运输行业及建设用地周围商家等的收入 会不同程度地影响建设工期和施工环境 有关部门应做好宣传，合理引导 次要 5 对弱势群体利益的影响。对于妇女、儿童、残疾人员有正面影响，程度小 增加就业门路，增强 自身的发展力 有关部门注意扶持 次要 6 对地区文化、教育、卫生的影响 对地区文化、教育、卫生无负面影响 促进社会经济健康发展，利于社会安定团结 有关部门注意引导扶持 次要 7 对地区基础设施、服务容量和城市化进程的影响。对基础设施有一定负面影响，程度小；有利于城市化进程，程度大。供水、供电、电信、道路等基础设施使用紧张 加强同有关部门的协商，通过商业运作解决 次要 8 对少数民族风俗习惯和宗教的318、影响 不会对少数民族风俗习惯和宗教产生不利影响。发展经济，促进社会安定团结 严格执行民族、宗教政策 次要 综上所述，项目建成投入使用后，会有明显的社会效益，将在社会各方面间接体现，一般难于量化。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 169 第十第十四四章章 项目风险分析项目风险分析 14.1 风险因素分析风险因素分析 风险因素的识别分析识别是进行风险管理的起点，具体是指用系统科学的方法，如问卷调查法、头脑风暴法、德尔菲法等方法，找出项目建设所面临的风险或者潜在风险的过程。结合本项目的特点，主要存在以下几方面的风险：环境风险因素、引进项目风险因素、工程建设风险、投资风险因素。14.1319、.1 环境风险分析环境风险分析 1.政治和环境法律因素 政治和环境法律因素属于不可控的风险因素，它包括由于政府政策变动、相关法律法规出台及变动所导致的风险。比如国家财政政策和货币政策的紧缩和扩张，科技发展政策及产业政策的调整，知识产权法的调整和实施，区域经济政策的调整都影响项目的长期经营与发展。2.经济环境因素 宏观经济的周期波动、消费者需求的变化、国际金融市场的波动等各方面因素的变化都会给项目的发展带来不确定性，使得实际收益和预期收益相背离，产生超出预期的经济损失和收益可能性也随之变化。3.市场环境因素 市场环境是瞬息万变的，市场的微小变化都会给项目的发展带来不确定性。国家级珠宝首饰产业创新320、研发中心项目可行性研究报告 170 14.1.2 工程建设风险分析工程建设风险分析 在工程建设中，主要存在以下几种风险：1.成本控制风险 项目建设过程中，建设所需资金超过预算，导致成本失控。2.组织管理与行政效率风险：项目长时间无法正常启动，错失发展良机。3.建设工期、质量、安全控制的风险 项目建设工期超过预期，或者建设过程中发生重大质量、安全事故，导致停工，引起索赔和诉讼等法律纠纷。14.1.3 财务风险分析财务风险分析 建设资金由企业自筹和银行贷款组成，主要风险为后续银行贷款利率变化、放款速度慢及市场销售不畅等可能导致现金流短缺、资金不继，则可能产生资金风险。14.1.4 经营风险分析经营321、风险分析 项目建成后会引进一些创新项目，这些项目本身的风险，项目成功与否，直接影响项目的收益。1.技术风险：包括技术是否成熟、成果是否先进、知识产权等。2.创新研发需要大量的资金，项目的资金能否满足要求。3.企业的管理能力及创新成果产业化的能力。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 171 14.2 风险管控措施风险管控措施 14.2.1 环境风险防范环境风险防范 1.2019 年上半年中国经济运行延续了总体平稳、稳中有进的发展态势。在美国拟进一步加征关税、升级贸易摩擦的不利环境下，中国宏观经济措施政策重点是推进改革，全面做好“六稳”工作，要求深挖国内需求潜力，多用改革办法扩大消费322、，稳定制造业投资。目前中国成为全球最大的珠宝首饰消费市场，还有巨大的增长潜力。宏观经济整体对项目建设是有利的，项目建成后经营要针对国内市场的需求，开发适销对路的产品，打响“番禺珠宝首饰”在国内的知名度 2.项目建成后有部分出售，部分作为办公自用，项目在建设和经营过程中加强与番禺区政府的沟通，争取区政府对项目的大力支持。14.2.2 工程建设风险防控工程建设风险防控 1.项目建设过程中，从项目土地的获取、可行性研究开始，到项目的规划、施工图设计、施工、销售，竣工验收交付使用，均应进行严格的成本控制，以防止项目成本失控。建议引入全过程造价咨询单位提供服务，对项目造价实行严格控制。2.项目引进代建单323、位，提供全过程工程管理咨询服务，代建单位拥有成熟的开发、设计、工程、成本管理经验和专业人才，能够较好的控制项目工程实施过程的风险。同时建设单位还将安排专业人员跟进本项目，确保项目处于可控状态。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 172 14.2.3 财务风险防范财务风险防范 1.对项目建设过程充分进行调研，制定详细的资金投入计划。根据项目的进度，及时投入资金。2.充分拓展融资渠道。对于合作方签订合作协议，确定双方的责任和义务，明确双方的收益分成。14.2.4 经营风险防范经营风险防范 1.对创新项目进行严格的筛选，建立严谨、科学、规范的创新项目筛选机制，按调研、初审、调查、立项的324、程序确定项目。2.建立一支掌握市场行情、专业技术、市场分析和推广能力的专业人才队伍，制定完善的人才培养机制及激励政策。同时加强与高校、科研院所的合作。14.3 结论结论 本项目具有投资周期长、投资量大、经营期对管理者要求较高等特点，珠宝玉石加工业作为番禺区的三大产业之一，番禺珠宝经过近三十年的发展，已经成为世界重要的珠宝产业集聚地之一。番禺区委、区政府因势利导，引领区内珠宝产业继续创新发展模式，从“番禺制造”向“番禺创造”转型升级，将番禺打造成千亿级的全球珠宝品牌供应链基地“和“国际珠宝首饰品牌首创地、原产地、发布地”。在此背景下，项目的政策风险可控。项目投入资金较大，靠企业自筹与银行贷款，有325、一定的资金风险，通过制定合理的开发建设和资金筹措使用方案，可以保证项目的顺利实施。建设过程中的工程技术风险可以通过聘请咨询单位加强工程管理化解。项国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 173 目建成后的经营风险可以通过对创新项目的科学选择，对管理人才队伍建设减少到最低程度。综上所述，项目的风险较小且可控，本项目总体可行。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 174 第十五章第十五章 研究结论与建议研究结论与建议 15.1 可行性研究结论可行性研究结论 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目通过对建设背景和必要性分析、项目选址方案分析、节能效果分析和工程方案论证、环境影响评价326、投资估算和风险控制等专题分析，认为项目符合国家总体发展政策和地方发展规划。项目在环保、技术、工程和社会效益上均可行。通过对项目各专题的分析可得出结论：本项目可行。15.2 对本项目建设的建议对本项目建设的建议 建议项目单位在研究分析的基础上，按项目计划尽快进行，在项目建设过程中，计划性和灵活性相结合，并根据经济环境和企业现实状况适应性的变化调整项目计划，并极力执行。国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 175 第十六章第十六章 附图附件附图附件 16.1 附图附图 总平图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 176 负一层 负二层 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 177 首层 二层 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 178 标准层 立面图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 179 剖面图 国家级珠宝首饰产业创新研发中心项目可行性研究报告 180 16.2 附件附件