1、陆丰市预制莱产业园建设项目可行性研究报告广东财贸建设工程顾问有限公司二零二二年十一月 I 目 录目 录 第一章 总论.1 第一章 总论.1 1.1 项目背景.1 1.2 项目概况.2 1.3 主要技术经济指标.5 1.4 结论与建议.6 第二章 项目建设的背景和意义.8 第二章 项目建设的背景和意义.8 2.1 项目建设的背景.8 2.2 项目建设的必要性.15 第三章 项目选址与建设条件.18 第三章 项目选址与建设条件.18 3.1 项目场址.18 3.2 建设条件.21 第四章 市场分析.26 第四章 市场分析.26 4.1 预制菜行业概览.26 4.2 宏观环境分析.27 4.3 市场2、规模.30 4.4 区域规划分析.32 第五章 工程建设方案.36 第五章 工程建设方案.36 5.1 项目设计指导原则.36 5.2 项目总体建设内容.36 5.3 建筑方案.36 5.4 主要规划指标.42 II 第六章 公用工程方案.44 第六章 公用工程方案.44 6.1 给排水工程.44 6.2 消防系统.46 6.3 供配电、照明工程及防雷工程.48 6.4 空调通风工程.50 6.5 弱电智能化工程.52 6.6 燃气工程规划.55 第七章 绿色建筑.57 第七章 绿色建筑.57 7.1 相关法律法规、标准、规范.57 7.2 项目绿色建筑理念及定位.57 7.3 绿色建筑措施.3、58 第八章 海绵城市.66 第八章 海绵城市.66 8.1 编制依据.66 8.2 海绵技术措施.67 第九章 环境保护.70 第九章 环境保护.70 9.1 编制依据.70 9.2 施工期环境影响分析及保护措施.70 9.3 运营期环境影响分析及保护措施.74 9.4 结论.75 第十章 水土保持.77 第十章 水土保持.77 10.1 项目区水土流失现状.77 10.2 工程建设对水土流失的影响.77 III 10.3 水土保持措施.78 第十一章 节能节水措施.82 第十一章 节能节水措施.82 11.1 编制依据.82 11.2 能耗分析.83 11.3 节能措施.83 11.4 节4、水措施.85 第十二章 劳动安全与卫生.87 第十二章 劳动安全与卫生.87 12.1 主要危害因素及隐患程度分析.87 12.2 安全卫生措施.88 12.3 消防设施.89 第十三章 组织机构与实施计划.90 第十三章 组织机构与实施计划.90 13.1 组织机构与人员配置.90 13.2 项目实施进度计划.92 13.3 招标方案.95 第十四章 投资估算与资金筹措.96 第十四章 投资估算与资金筹措.96 14.1 编制范围.96 14.2 编制依据.96 14.3 编制说明.97 14.4 投资估算结果.98 14.5 资金筹措与投资计划.105 第十五章 财务评价.106 第十五章5、 财务评价.106 15.1 编制依据.106 IV 15.2 相关参数.106 15.3 财务收益分析.106 15.4 财务成本估算.108 15.5 财务评价总结.108 第十六章 社会评价.115 第十六章 社会评价.115 16.1 项目对社会影响分析.115 16.2 互适性分析.116 16.3 社会评价结论.116 第十七章 风险分析.117 第十七章 风险分析.117 17.1 风险识别.117 17.2 风险防范措施.118 第十八章 结论与建议.122 第十八章 结论与建议.122 18.1 结论.122 18.2 建议.122 1 第一章 总论 第一章 总论 1.1 项6、目背景 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.1 项目名称 陆丰市预制菜产业园建设项目。1.1.2 建设单位 1.1.2 建设单位 本项目建设单位为陆丰市农业农村局；从属关系：隶属陆丰市人民政府管理 主要职能：开展三农各项业务，统计各专业数据以及承办市委、市政府和上级主管部门交办的各项工作。组织架构：内设 18 个股：市委农村工作办公室秘书股、人秘股、法规信息与乡村产业发展股、发展规划股、计划财务股、农田建设管理股、农村合作经济指导与改革股、农村社会事业促进股、扶贫开发与老区建设股、农产品质量安全监管股、种植业管理与植保植检股、畜牧与饲料股、兽医与屠宰管理股、水产养殖和资源保护股、渔7、业发展与港澳流动渔民工作股、农业机械化管理股、执法股、科技教育与种业管理股。属下公益一类单位：陆丰市扶贫培训服务中心、农产品产地检测站、植保植检站、种子管理站、农业科学研究所、广东省渔政总队陆丰大队、动物疫病预防控制中心。1.1.3 编制依据 1.1.3 编制依据(1)中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要；2(2)中共中央、国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见（2021 年中央一号文件）；(3)中共中央、国务院关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点工作的意见（2022 年中央一号文件）；(4)广东省人民政府广东省推进农业农村现代化“十四五8、”规划；(5)广东省人民政府加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施；(6)农业农村部 广东省人民政府共同推进广东乡村振兴战略实施 2022 年度工作要点；(7)国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325 号）；(8)国家计委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南（计办投资200215 号）；(9)其它与本工程相关的国家现行技术规范、规程。1.2 项目概况 1.2 项目概况 1.2.1 建设地点 1.2.1 建设地点 本项目场址位于陆丰市星都经济开发区中心大道东侧，项目总用地面积约 150 亩。3 图 1-1：项目场址区位图 图 1-19、：项目场址区位图 1.2.2 项目提出的背景及理由 1.2.2 项目提出的背景及理由 建设现代农业产业园，是推进农业供给侧结构性改革、加快农业农村现代化的重大举措，是培育农业农村经济发展新动能、推进乡村产业兴旺、推动农业高质量发展、促进城乡融合发展的重要载体，党中央、国务院对此高度重视。2021 年中央一号文指出，要构建现代乡村产业体系，立足县域布局特色农产品产地初加工和精深加工，建设现代农业产业园、农业产业强镇、优势特色产业集群。2022 年中央一号文指出，要持续推进农村一二三产业融合发展，推进现代农业产业园和农业产业强镇建设，培育优势特色产业集群，继续支持创建一批国家农村产业融合发展示范园10、。广东省农业资源品类丰富，发展预制菜产业有利于促进现代农业项目选址 项目选址 4 与食品行业的高质量发展，是推动乡村产业振兴的重要手段。同时，大力推动预制菜行业成长，可以释放现代农业产业园集群效应，是推动大湾区“菜篮子”提质升级的有力抓手。2022 年 3 月 25 日，广东省人民政府办公厅发布 关于加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施，提出一系列措施推动广东预制菜产业高质量发展。2022年 6 月 30 日，省政府办公厅发布农业农村部 广东省人民政府共同推进广东乡村振兴战略实施 2022 年度工作要点，明确指出要持续推进农村一二三产业融合发展，建设一批预制菜产业园，培育预制菜龙头示范企业11、。陆丰市据此通知精神，为引导优化陆丰现代农业产业发展结构、培育发展新动能，带动农业产业转型升级，加快农业农村现代化，走出具有陆丰特色的农业产业结构调整新路，建设单位拟于陆丰市星都经济开发区中选取场址建设陆丰市预制菜产业园项目，提高产业集中度，通过农产品食品化深加工实现农产品增值，带动预制菜产业的发展，推动陆丰市农产品食品化进程。因此，提出本项目的建设。1.2.3 建设内容与规模 1.2.3 建设内容与规模 本项目拟建预制菜产业园总用地面积约 100000 平方米（约 150亩），总建筑面积约 200000 平方米，均为地上建筑面积。拟建“一园五区”，其中，预制菜研发区建筑面积约 20000 平12、方米，生产加工区建筑面积约 112000 平方米，冷链物流区建筑面积约 50000 平方米，文化体验区建筑面积约 14000 平方米，金融服务区建筑面积约 4000 5 平方米。室外建设给排水、燃气、照明、智慧停车、道路、广场、美化、屋顶光伏系统等配套设施。1.2.4 主要建设条件 1.2.4 主要建设条件 拟建项目符合土地利用规划要求。场址周边市政设施配套齐全，能够满足施工需求；规划实施后电力、通信、给排水等市政配套设施满足项目运营期日常使用需要，项目实施条件良好。1.2.5 项目投资及经济效益情况 1.2.5 项目投资及经济效益情况 本项目总投资约 65000 万元，其中工程费用约 54513、00 万元，工程建设其他费约 5500 万元，土地使用费 1900 万元，预备费 3100 万元。预计本项目运营期 18 年盈余总额（收入-成本）为 158036 万元，还本付息总额为 84760 万元，盈余总额对还本付息总额覆盖倍数为1.86。当项目收益下降 20%，项目盈余总额为 124533 万元，此时盈余总额对还本付息覆盖倍数为 1.47，财务具备可行性。1.3 主要技术经济指标 1.3 主要技术经济指标 拟建项目主要技术经济指标表如下表：表 1-1：主要技术经济指标表（以设计为准）表 1-1：主要技术经济指标表（以设计为准）序号 项目 单位 数量 备注 序号 项目 单位 数量 备注 14、1 规划用地面积 平方米 100000 150 亩 2 总建筑面积 平方米 200000 3 地上建筑面积 平方米 200000 3.1 预制菜研发区 平方米 20000 3.2 生产加工区 平方米 112000 3.3 冷链物流区 平方米 50000 3.4 文化体验区 平方米 14000 3.5 金融服务区 平方米 4000 4 计容建筑面积 平方米 200000 5 不计容建筑面积 平方米 0 6 序号 项目 单位 数量 备注 序号 项目 单位 数量 备注 6 容积率 2.0 7 建筑物基底面积 平方米 40000 8 环境美化面积 平方米 15000 9 车位总数 个 800 9.1 15、地上停车位 个 800 9.2 路侧停车位 个 10 建筑密度 40%11 绿地率 15%12 估算总投资 万元 65000 12.1 工程费用 万元 54500 12.2 工程建设其他费 万元 5500 12.3 预备费 万元 3100 12.4 土地使用费 万元 1900 13 建设周期 月 24 1.4 结论与建议 1.4 结论与建议 1.4.1 结论 1.4.1 结论（1）本项目的建设能够有效提升陆丰市农业主导产业的整体效益，推动乡村产业加速发展，为丰富“菜篮子”，保障重要农产品有效供给发挥重要支撑作用。通过预制菜产业园建设，推动农产品食品化深加工实现农产品增值，带动社会资本、金融资金16、和农民的投入，促进各种资源向乡村产业聚集，有力拉动农业农村有效投资，促进农业农村经济持续稳定发展。（2）本项目主要在陆丰市星都经济开发区建设预制菜产业园，建设内容主要包括预制菜研发区、生产加工区、冷链物流区、文化体验区和金融服务区等主体工程及室外工程。项目总建筑面积约200000平方米。（3）初步估算项目施工工期为 2 年（不含前期），施工初步计 7 划为 2023 年 7 月2025 年 6 月，预计 2025 年 7 月正式投入运营。（4）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件良好，建设条件具备。（5）本项目总投资约 65000 万元，其中工程费用约 54500 万元，工17、程建设其他费约 5500 万元，土地使用费 1900 万元，预备费 3100万元。1.4.2 建议 1.4.2 建议(1)为确保项目顺利实施，建议实施单位按程序尽早办理项目建设各项手续，并抓紧落实建设资金。(2)建设中引进竞争机制，择优选择项目参建单位，保证工程项目质量、进度、投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程监督及合同管理。(3)项目建设应编制科学合理的施工组织方案及应急处理预案，做好安全文明施工，妥善处理土建垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，确保作业安全。项目运营过程中应注意环保问题，生产废水应处理满足相关标准后方能排放。(4)项目场址附近给水、供电等市政配套设施暂未接入，具体接驳条18、件应尽快向相关主管部门进行征询以满足项目实施需求。8 第二章 项目建设的背景和意义 第二章 项目建设的背景和意义 2.1 项目建设的背景 2.1 项目建设的背景 2.1.1 汕尾市社会经济发展概况 2.1.1 汕尾市社会经济发展概况 汕尾市位于广东省东南部沿海，莲花山南麓，珠江三角洲东岸，与台湾一水之隔，为海峡西岸经济区连接粤港澳大湾区桥头堡。汕尾市东邻揭阳市惠来县，西连惠州市惠东县，南濒南海，临红海湾和碣石湾，北接梅州市五华县和河源市紫金县，总面积 4865.05 平方公里（包括深汕合作区)。大陆沿海岸线（包括深汕合作区）长 455.2 公里，占全省岸线长度的 11.1%。大陆架内（即 2019、0 米水深以内）海域面积（包括深汕合作区)2.39 万平方公里，相当于陆地面积的 4.5 倍。图 2-1：汕尾市区位图 图 2-1：汕尾市区位图 2021 年末，全市常住人口 268.69 万人，比上年末增加 1.75 万 9 人，其中城镇常住人口 154.66 万人，占常住人口比重（常住人口城镇化率）57.56%，比上年末增加 2.18 万人。年末户籍人口 356.43 万人，其中城镇人口 178.97 万人，占户籍人口的比重 50.21%。经广东省统计局统一核算，2021 年汕尾实现地区生产总值（初步核算数）1288.04 亿元，比上年增长 12.7%。其中,第一产业完成增加值 175.020、8 亿元，增长 11.4%，对地区生产总值增长的贡献率为12.7%；第二产业增加值 498.96 亿元，增长 16.8%，对地区生产总值增长的贡献率为 48.9%；第三产业增加值 614.00 亿元，增长 10.0%，对 地 区 生 产 总 值 增 长 的 贡 献 率 为 38.4%。三 次 产 业 结 构 为13.6:38.7:47.7，第二产业比重提高 1.7 个百分点。人均地区生产总值 48095 元（按年平均汇率折算为 7455 美元），增长 12.7%。图 2-2：2016-2021 年汕尾市地区生产总值及其增长速度 图 2-2：2016-2021 年汕尾市地区生产总值及其增长速度 21、10 图 2-3：2016-2021 年汕尾市三次产业结构图 图 2-3：2016-2021 年汕尾市三次产业结构图 全年居民消费价格比上年上涨 0.3%。分类别看，食品烟酒类下降 0.3%，衣着类下降 0.9%，居住类上涨 0.1%，生活用品及服务类下降 0.8%，交通和通信类上涨 3.2%，教育文化和娱乐类下降 0.3%，医疗保健类上涨 3.1%，其他用品和服务类下降 0.1%。在食品类中，畜肉类下降幅度较大，下降 19.2%。全年粮食作物播种面积 122.60 万亩，比上年增长 0.3%；蔬菜种植面积 82.39 万亩，增长 3.9%；油料种植面积 21.32 万亩，增长 2.7%。全年22、粮食产量 43.33 万吨，比上年增长 1.5%；稻谷产量 37.72万吨，下降 0.4%；蔬菜产量 143.98 万吨，增长 6.3%；水果产量 32.39万吨，增长 0.1%；油料产量 3.64 万吨，增长 5.2%。全年肉类总产量 10.40 万吨，比上年增长 40.9%。其中，猪肉产量 7.10 万吨，增长 82.4%；禽肉产量 2.89 万吨，下降 8.1%。年末生猪存栏 56.10 万头,增长 18.6%；生猪出栏 89.60 万头,增长 71.6%。全年水产品产量 64.12 万吨，比上年增长 8.8%。其中，海水产品产量 58.64 万吨，增长 9.1%；淡水产品产量 5.4823、 万吨，增长 5.1%。11 2.1.2 陆丰市社会经济发展概况 2.1.2 陆丰市社会经济发展概况 陆丰市地处广东省东南部碣石湾畔，位于东经 115.25-116.13、北纬 22.45-23.09之间。北面和陆河县、普宁市交界；东与汕尾市华侨管理区及惠来县接壤；西与海丰县和汕尾市城区为邻；南濒南海，毗邻港澳，介于深圳与汕头两个经济特区之间。距离广州 300 公里、深圳 150 公里、汕头 140 公里，水路距香港 105 海里、广州 205 海里、汕头 98 海里。全市陆地面积 1681km2，耕地面积 3.54 万公顷，宜林山地面积 7.97 万公顷。据初步统一核算结果，2021 年陆丰24、市实现地区生产总值 418.52亿元，比上年增长 13.9%。分季度，一季度增长 19.3%，二季度增长19.4%，三季度增长 14.1%，四季度增长 13.9%。分产业，第一产业实现增加值 77.74 亿元，比上年增长 9.3%，第二产业实现增加值 170.1亿元，比上年增长 20.6%，第三产业实现增加值 170.67 亿元，比上年增长 10.3%。三次产业结构比重为 18.5%:40.6%:40.9%。按年末常住人口计算，全市人均地区生产总值为 34023 元，比上年增长 14.2%。2021 年末，全市总户数 40.14 万户，户籍总人口 190.88 万人，其中，城镇户籍人口 94.25、56 万人，农村户籍人口 96.33 万人。分性别，男性 100.31 万人，女性 90.58 万人。全市年末常住人口 122.77 万人，城镇化率（城镇人口占常住人口比重)44.5%。全年农林牧渔业总产值完成 122.2 亿元，比上年增长 8.4%，其中：农业产值 48.87 亿元，比上年增长 3.8%，林业产值 1.1 亿元，比上年下降 4.91%，牧业产值 17.86 亿元,比上年增长 43.9%，渔业产 12 值 47.53 亿元，比上年增长 0.69%，农林牧渔服务业产值 6.13 亿元，比上年增长 11.2%。全年粮食作物播种面积 52.08 万亩，比上年增长 0.19%；蔬菜种植26、面积 43.650 万亩，比上年增长 3.6%；油料种植面积 13.03 万亩，比上年增长 2.3%。全年粮食产量 24.58 万吨，比上年增长 0.9%；稻谷产量 15.13 万吨，比上年增长 1.2%；蔬菜产量 71.33 万吨，比上年增长 6.2%；水果产量 10.77 万吨，比上年增长 1.0%；油料产量 2.15万吨，比上年增长 5.3%。全年肉类总产量 5.38 万吨，比上年增长 37.4%。其中，猪肉产量 2.05 万吨，比上年增长 83.0%；禽肉产量 1.39 万吨，比上年下降16.1%。全年生猪出栏 47.31 万头,比上年增长 70.5%；生猪年末存栏30.4 万头，比上27、年增长 16.4%。全年水产品产量 24.09 万吨，比上年增长 0.2%。其中，海水产量 22.35 万吨，比上年增长 0.2%；淡水产量 1.74 万吨，比上年增长0.2%。2.1.3 相关政策背景 2.1.3 相关政策背景 2.1.3.1 中共中央 国务院关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点2.1.3.1 中共中央 国务院关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点工作的意见 工作的意见 2022 年中央一号文中共中央 国务院关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点工作的意见提出：持续推进农村一二三产业融合发展。鼓励各地拓展农业多种功能、挖掘乡村多元价值，重点发展农产品加工、乡村休28、闲旅游、农村电商等产业。支持农业大县聚焦农产品 13 加工业，引导企业到产地发展粮油加工、食品制造。推进现代农业产业园和农业产业强镇建设，培育优势特色产业集群，继续支持创建一批国家农村产业融合发展示范园。实施乡村休闲旅游提升计划。支持农民直接经营或参与经营的乡村民宿、农家乐特色村（点）发展。将符合要求的乡村休闲旅游项目纳入科普基地和中小学学农劳动实践基地范围。实施“数商兴农”工程，推进电子商务进乡村。促进农副产品直播带货规范健康发展。开展农业品种培优、品质提升、品牌打造和标准化生产提升行动，推进食用农产品承诺达标合格证制度，完善全产业链质量安全追溯体系。加快落实保障和规范农村一二三产业融合发展29、用地政策。2.1.3.2 中共广东省委 广东省人民政府关于做好 2022 年全面推进2.1.3.2 中共广东省委 广东省人民政府关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点工作的实施意见 乡村振兴重点工作的实施意见 中共广东省委 广东省人民政府关于做好 2022 年全面推进乡村振兴重点工作的实施意见提出：开展农业现代化示范建设。实施农业标准化生产提升计划，推进现代农业全产业链标准化。创建农业现代化示范区，示范引领农业设施化、园区化、融合化、绿色化、数字化，开展农业生产“三品一标”提升行动，探索差异化、特色化农业现代化发展模式。加快农产品出口示范基地建设。做大做强农业龙头企业。推进预制菜产业发展。30、编制预制菜产业发展规划。探索建设预制菜产业园，纳入全省食品工业产业园重点扶持范围。在“专精特新”扶持政策中设立预制菜企业专项，支持企业打造预制菜龙头示范企业。14 2.1.3.3 加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施 2.1.3.3 加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施 2022 年 3 月，广东省政府率先印发加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施，提出加快建设在全国乃至全球有影响力的预制菜产业高地，推动广东预制菜产业高质量发展，走在全国前列。加快推进广东预制菜产业高质量发展十条措施提出，编制预制菜产业发展规划，立足资源禀赋、区位优势，按“一核一带一区”分区谋划布局建设一批预制菜产业31、园，将其纳入第二轮省级现代农业产业园建设以及广东发展现代农业与食品战略性支柱产业集群行动计划范畴，予以重点扶持培育，力争建设若干个在全国乃至全球有影响力的预制菜产业园，形成预制菜产业集聚效应。推动打造肇庆高要预制菜产业高地、湛江水产预制菜美食之都、茂名滨海海产品预制菜产业园区、广州南沙预制菜进出口贸易区、佛山南海顺德预制菜美食国际城、潮州预制菜世界美食之都、江门全球华侨预制菜集散地及梅州、河源、惠州客家预制菜产业集聚区等，带动广东预制菜产业高质量发展。同时，还要培育一批涵盖生产、冷链、仓储、流通、营销、进出口以及装备生产等环节的预制菜示范企业，力争五年内培育一批在全国乃至全球有影响力的预制菜龙32、头企业和单项冠军企业。2.1.3.4 农业农村部 广东省人民政府共同推进广东乡村振兴战略2.1.3.4 农业农村部 广东省人民政府共同推进广东乡村振兴战略实施 2022 年度工作要点 实施 2022 年度工作要点 2022 年 6 月 30 日，广东省政府办公厅发布农业农村部 广东省人民政府共同推进广东乡村振兴战略实施 2022 年度工作要点明确指出，持续推进农村一二三产业融合发展。支持广东省围绕优势特 15 色产业带打造一批全产业链的跨县集群省级现代农业产业园，推动现有省级现代农业产业园扩容提质，创建一批国家级产业园。建设一批预制菜产业园，培育预制菜龙头示范企业。支持广东省申报建设国家农业产33、业融合发展项目。推进农产品仓储保鲜、冷链物流设施建设和广东供销公共型农产品冷链物流基础设施骨干网建设。创建一批休闲农业重点县、示范镇村，打造一批乡村旅游精品路线。发展农产品个性化定制服务和产品认养、托管代种等共享经济新业态。支持创建农业龙头企业总部基地。2.2 项目建设的必要性 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 有利于促进区域现代农业产业创新升级 2.2.1 有利于促进区域现代农业产业创新升级 预制菜产业对于区域经济发展具有重要意义，首先从农业产业生产环节看，要有生态种植、生态养殖为优质农产品供应保证，就必须要实施标准化、品质化生产，这就需要从农业组织化、规模化与集约化着手，也就促进了农民34、合作社与家庭农场的规范化发展、高标准农产品生产基地建设与生产管理水平的提高。预制菜产业园区的建设，通过实现从农业生产向工业园区的延伸，促进了工业化发展同时解决了就业和税收增加，实现农业不仅富民也养财政的“功能升级”，更重要的是预制菜产业发展可整体提升现代农业的组织水平、管理水平、价值水平与品质水平提升，同时促进了区域产业的整体升级、扩展了税源、带动了经济发展，成为区域经济发展的新动能、新引擎。2.2.2 有利于促进现代农业与现代食品融合发展 2.2.2 有利于促进现代农业与现代食品融合发展 我国是农业大国，但还不是农业强国。当前，我国农业存在着组 16 织化程度低、生产水平低、管理水平低与农产35、品生产成本高、价格价值不稳定、市场供应需求波动大等诸多问题，而现代食品产业却具有市场需求稳定、价格价值稳定、市场波动小等特征，农业产业是食品产业的基础性原料产业，而食品产业又是农业产业的终端供应与价值实现产业。因此，实现农业产业与食品产业的融合发展，是实现农业产业稳定市场供应、实现价值回报的关键，而现代农业与现代食品产业的融合发展，是整体提升产业发展水平的重要手段。预制菜产业恰恰以农产品为原材料，利用工业化加工向食品端实现转化，可实现现代农业与现代食品产业的融合一体化发展，对解决当前我国农业存在的问题，加快发展现代农业、高效农业、绿色农业，促进乡村产业振兴具有极大的推动作用。2.2.3 有利于36、优化陆丰农业产业结构 2.2.3 有利于优化陆丰农业产业结构 以预制菜为代表的农产品食品化，能在很大程度上改变行业生态，倒逼上游农产品生产的产业化、标准化、定制化，延长农业产业链、提升价值链。项目紧紧立足陆丰市预制菜全产业链的自身优势，统筹规划发展预制菜产业，推动预制菜加工原料专用化，预制菜加工企业规模化、聚集化，加工产品及过程标准化，有利于引导优化陆丰现代农业产业发展结构、培育发展新动能，带动农业产业转型升级，加快农业农村现代化，走出具有陆丰特色的农业产业结构调整新路。2.2.4 有利于助推陆丰农产品食品化进程 2.2.4 有利于助推陆丰农产品食品化进程 陆丰市有丰富的蔬菜、禽畜、水产等预制37、菜农产品资源，其中陆丰水产产业园入选 2022 年省级现代农业产业园建设名单。农产品食 17 品化加工是实现农产品增值的有效手段，将农产品开发为预制菜，给陆丰优质农产品以更高溢价进入市场提供了更高效的途径，显著增加附加值；使季节性农产品转变为全年稳定供应的预制菜产品，可显著延长销售时间、拓展销售范围、减少价格波动；将陆丰农产品就地转化为食品，可显著减少鲜活农产品的运输损耗；此外，农产品的深加工，还将非食用部位留在原产地，为后续加工利用提供可能，减少污染物的排放。项目的建设，通过带动预制菜产业的发展，为陆丰农产品食品化找到了有效路径，将助推其食品化进程。2.2.5 食品安全与国民健康的需求 2.38、2.5 食品安全与国民健康的需求 餐饮需求在衣食住行人类基本需求中处于最重要地位，随着生活水平提升，国民对食品安全与健康饮食的需求不断提升。一方面，长期以来食品供应存在农药残留与重金属超标、添加剂滥用、加工环境恶劣、食品安全无法保证等问题，不同程度影响人民餐饮安全与身体健康；一方面，随着生活节奏加快与人们对餐饮多元化需求变化，便捷、简洁、营养、多样成为人们对餐饮的要求；另一方面，人们对餐饮需求已从吃饱向吃好、吃健康、吃营养，甚至吃功能(比如高血糖、高血脂等调理性食品)实现转变升级。预制菜产业采取规模化供应、工厂化加工、标准化生产的发展方式，不仅对食品安全起到了保证，也可满足人们对餐饮食品简单简39、洁生活的需求，更重要的是满足人们对吃营养、吃健康、吃功能的升级需求，对保障国民健康有着重要的意义。综上，本项目的实施是必要的。18 第三章 项目选址与建设条件 第三章 项目选址与建设条件 3.1 项目场址 3.1 项目场址 本项目选址位于陆丰市星都经济开发区中心大道东侧，项目总用地面积为 150 亩。图 3-1：项目选址 图 3-1：项目选址 项目选址 项目选址 19 20 图 3-2：项目地块现状 图 3-2：项目地块现状 21 3.2 建设条件 3.2 建设条件 3.2.1 地形地貌 3.2.1 地形地貌 陆丰市地层主要属新华夏（距今 2.25 亿年-0.7 亿年）和东西构造运动所形成。地40、质年代最早是三叠系，继而侏罗系、第四系。岩石主要是由花岗岩、砂页岩及第四系冲积沙砾石层组成。土壤肥沃，类型较多。主要有水稻土、南方山地草甸土、黄壤、红壤赤红壤、菜园土、潮沙泥土（河流冲积土）、滨海盐渍沼渍土、海滨沙土、石质土等 10 个土类 70 个土种，地势平坦。市境内最高山脉不上千米，700m以上山脉只有 3 处，一为峨嵋嶂山脉，位于市境东部，主峰峨嵋嶂，海拔 980.3m，为全市最高点。二为罗经嶂山脉，位于市境东北部，主峰罗经嶂，海拔 960m。三为乌面岭山脉，位于市境西部，主峰乌面岭，海拔 738.4m。北部以山地为主，间有小盆地，中部与南部沿海多为丘陵、台地、平原与低洼地。整个地势走41、向除南部五峰山为东西走向外，其余山脉多为南北走向，与河流走向基本一致。3.2.2 气候特征 3.2.2 气候特征 陆丰市地处北回归线以南，属南亚热带季风气候，海洋性气候明显。气候温和，雨量充沛，汛期降雨较为集中。市中心城区年平均气温大于 21.8C，最热 7 月，月均气温 28C；最冷 1 月，月均气温13.8C。极端最高气温 37.8C（1962 年 8 月 1 日），极端最低气温 0.9C（1967 年 1 月 17 日）。无霜期 361 天，农作物年可 3 熟。全市年均实际日照时数为 1940-2140 小时。年平均太阳辐射总量12.55 万卡/cm2，属广东省大陆高值区，其分布大致与日42、照时数相同。22 光照条件除个别年份出现长期的阴雨天气外，一般都可以满足各种农作物生长需要。全年年均降雨量为 1997cm，属广东省多雨区之一。降雨年际变化大，最高年（1961 年）降雨量达 3045mm；最少年（1963年）仅有 942.2mm，是平均值 52%；降雨量季节变化也明显，一般雨季 始于 3 月份，结束于 10 月中旬，长达 210 天左右。汛期 4-5 月，平均雨量 1730mm，占全年总量的 87%。3.2.3 水文条件 3.2.3 水文条件 陆丰市境内有河流 22 条，总长 458km，径流总量 23.58 亿 m3。大中小型水库山塘 235 座，总库容量 3.82 亿 m43、3。主要河流有螺河、乌坎河、鳌江、龙潭河。主要水库有龙潭水库、巷口水库、五里牌水库、箖投围水库、三溪水库和牛角隆水库等。其中，螺河长 102km，发源于陆河县与紫金县交界的三神凸山，为陆丰第一大河，集雨面积1356km2。龙潭水库位于市境东面，距中心城区 43km，于 1959 年兴建。水库集雨面积 156.03km2，设计总库容量 1.05 亿 m3，灌溉面积1.29 万公顷，是国家大型蓄水工程之一。陆丰水量充足，全市年地表水径流总量 38.96 亿 m3，每 1/15 公顷耕地平均拥有水量 7346m3。同时有地下水 4.9 亿 m3 及地热水（又称温泉）、矿泉水多处。水质好，水力资源较为44、丰富。据有关部门 1986 年的勘测调查，全市水力资源理论 9.27 理论万千 m3，年发电量 8.6 亿 kWh，可开发装机容量11.25 万 kW，年发电量 4.2 亿 kWh。目前，全市已建水力发电站装机容量仅有 9000 多 kW，年发电量仅 2300 多万 kWh，尚有较多水力资源可供开发利用。23 3.2.4 交通运输 3.2.4 交通运输 陆丰市区乌坎港与穿越市境的深汕高速公路和 324 线国道构成了便利快捷的水陆交通网。在长达 116.5 千米的海岸线，密布着乌坎、碣石、甲子、湖东、金厢 5 个港口，乌坎港是运输良港，清朝初期为粤海关 7 大总口之一。海上航线主要是香港至上海、45、广州至汕头和香港至基隆的航线等，过境的近海航路主要有 3 条，分别为：中小型船舶航路、中型船舶航路、大型船舶航路。陆丰市现有一条铁路，厦门深圳沿海铁路东西向经过陆丰市境内，规划有汕汕铁路，起自广梅铁路汕头站，终自厦深铁路汕尾站，陆丰市境内设陆丰南站。主要公路干线为深汕高速公路、324 国道、338 省道、陆丰市沿海公路、139 县道和 138 县道。图 3-3：陆丰交通路网现状 图 3-3：陆丰交通路网现状 3.2.5 自然资源 3.2.5 自然资源 24 陆丰市陆地总面积 1681km2，其中耕地 3.54 万公顷，占总面积的21%；宜林地 7.97 万公顷，占总面积的 47.4%；草地 146、.67 万公顷，约占总面积的 10%；水域（不含海域）3.63 万公顷，占总面积的 21.6%。其中鱼塘 8223 公顷，此外还有山塘水库 3000 多公顷，滩涂 1000 公顷。土地资源的特点：一是类型多，有山地、丘陵、台地、平原、滩涂等，有利全面发展农业经济。二是潜力大，原土地生产力较低，潜力未充分发挥；土壤适应性广，发展旱地作物条件好；复种指数为215%左右，扩大冬种生产有潜力。三是台地广布，宜发展水果生产。陆丰矿产资源丰富，主要有 6 大类 15 种，以高岭土、石英砂、锡、锆、钛铁、硫铁矿等蕴藏量最为丰富。高岭土蕴藏量 1 亿吨以上，主要分布在大安、陂洋、八万、博美、城东、金厢等镇，其47、中大安镇分布面积达 59km2，蕴藏量 4000 多万吨。石英砂总蕴藏量为 1 亿 m3以上，主要分布在星都、上英、东海、金厢、碣石、湖东等地，其中星都经济试验区的白沙埔，面积 400 多公顷，地面至地下 2.5m 深处纯属石英砂，蕴藏量达 1000 多万 m3。高岭土和石英砂品位均高，很有开采利用价值。生物资源种类繁多，有农作物、林木、牧草、畜禽和水产等 6 大类。农作物主要有粮食作物、经济作物，如水稻、小麦、大豆、玉米、番薯、花生、甘蔗等。林木种类很多，常见的乔木、灌木有 16 科 35种。牧草覆盖面广、适口性好、采食率高，主要有鸭嘴草、鹧鸪草、芒草、蜈蚣草等。青饲料有水浮莲、假水仙、藻、48、水竹菜等。近年还从澳大利亚引进格拉姆、有勾超长草、黑麦草、象草，从国内引进糖 25 蜜草等优良牧草。畜禽以猪、牛、鸡、鸭、鹅为主，还有免子、鸽子等。水产类有海产渔类 110 多科 140 多种，淡水鱼类 20 多科 30 多种，海、淡水养殖品种有鲍鱼、甲鱼、海马、鲳鱼、对虾、仁蟹、牡蛎、扇贝、贻贝壳、海参、角螺、海胆、鳗鱼等，均属珍稀高值产品。3.2.6 公共设施 3.2.6 公共设施 项目场址附近给水、供电等市政配套设施暂未接入，具体接驳条件应尽快向相关主管部门进行征询以满足项目实施需求。3.2.7 施工条件 3.2.7 施工条件 项目地附近道路连通，基本满足施工运输需要。项目所在区域劳动力49、资源饱满，具有能够满足施工需要的劳务人员、技术水平及施工能力；项目地工业状况较好，建材生产能力、产品质量、供货服务水平可满足施工需求。建议提前办理施工临时用电、用水等接驳手续，尽早完成临时便道等施工准备工作。26 第四章 市场分析 第四章 市场分析 4.1 预制菜行业概览 4.1 预制菜行业概览 根据中国食品工业协会标准，预制菜指以一种或多种食品原辅料，配以或不配以调味料等辅料（含食品添加剂），经预选、调制、成型、包装、速冻等工艺加工而成，并在冷链条件下进行贮存、运输及销售的菜肴，是介于自行烹饪和外卖之间、食品和餐饮之间的一种正餐级的解决方案。在居民生活水平提高、烹饪便捷性需求提升、餐饮连锁化50、趋势下食材标准化进程加速等多因素共振下国内预制菜行业发展态势迅猛，越来越多的品牌意识到速冻预制菜行业的大机遇，并积极布局细分赛道。90年代，麦当劳、肯德基等洋快餐店进驻国内，在餐饮市场开始有了净菜配送加工厂，预制菜行业进入萌芽期。2000年左右，陆续有了生产半成品菜的预制菜企业，但由于速冻技术和冷链物流成本和区域的局限，市场渗透较为缓慢。2010年，预制菜首次出现在商家端餐饮市场。2014年，外卖的兴起和餐饮企业连锁标准化，推动预制菜在商家端加速渗透。餐饮店供应商和自建的中央厨房将一部分菜品制作好供应到餐厅后厨，厨师进行加工后端上餐桌，让费工费时的复杂“硬菜”、“大菜”实现了“便捷化”和“标准51、化”。与美日不同的是，国内的菜品种类繁多，不同地区有不同的特色菜系，广泛的“便捷化”、“标准化”还难以实现。对标饮食文化习惯和我们非常相近的日本，他们更为成熟的食品工业化管理，对我国 27 预制菜行业来说具有一定的参考和借鉴意义。目前我国预制菜的体量还是以商家端为主，消费者端的比重相对较小，消费市场偏集中于北上广等一二线城市，购买习惯还处于教育培养阶段。从中国烹饪协会五年（2021-2025）工作规划可以看到，目前国内预制菜渗透率只有10-15，预计在2030年将增至15%至20%，市场规模将达到1.2万亿元，未来的预制菜市场具有极大潜力。4.2 宏观环境分析 4.2 宏观环境分析 4.2.152、 政策环境 4.2.1 政策环境 国内行业政策方面，从2016年以来，国家陆续出台发展绿色食品产业等重大项目建设，加快推动绿色食品餐饮链等政策，是预制菜行业发展的重要基础。另外，国内多地出台的加码扶持政策，发挥产业基础优势，建设预制菜联合研发平台，壮大预制菜产业集群，发挥产业链企业作用，培育示范企业等等一系列措施，都在推动预制菜产业的发展。经过科学研制、合理搭配的预制菜，能避免长期食用某类食品造成单一营养所带来的弊病，对国民饮食生活质量的提高和健康素质的提升具有重要意义。表4-1：中国预制菜行业相关政策 表4-1：中国预制菜行业相关政策 发布时间 政策名称 发布时间 政策名称 2016年4月 53、全国绿色食品产业发展规划纲要 2016年12月 关于进一步促进农产品加工业发展的意见 2016年12月 关于做好“十三五”时期消费促进工作的指导意见 2017年1月 关于促进食品工业健康发展的指导意见 2017年2月“十三五”国家食品安全规划 2017年4月 关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升 28 级的意见 2017年4月“十三五”食品科技创新专项规划 2017年6月 国民营养计划（2017-2030）2019年5月 关于深化改革加强食品安全工作的意见 2019年12月 关于深化改革加强食品安全工作的意见 2020年12月 食品生产许可管理办法 2021年1月 中华人民共和国国民经济54、和社会发展第十四个五年（2021-2025)规划和2035年远景目标纲要 4.2.2 经济环境 4.2.2 经济环境 相关公开资料显示，2021年我国经济呈现延续恢复发展的态势。据国家统计局公布的数据，2021年全国居民人均可支配收入为35128元，同比名义增长9.1，扣除价格因素，实际增长8.1。人均可支配收入中位数为29975元，同比增长8.8。2021年全年社会消费品零售总额为44万亿元，同比增长12.5。2022年一季度全国居民人均可支配收入10345元，比上年增长6.3，扣除价格因素，实际增长5.1，基本生活消费增势较好。图4-1:2019-2021年居民人均可支配收入平均数与中位数55、 图4-1:2019-2021年居民人均可支配收入平均数与中位数 29 2021年是我国构建新发展格局的起步之年，在国际复杂严峻环境和国内疫情的双重考验下，国内循环和扩大内需战略的带动作用明显增强，全年最终消费支出对经济增长贡献率为65.4，拉动经济增长了5.3个百分点。在全球疫情的影响下，电子商务高速发展，全年网上零售额为13万亿元，同比增长14.1。其中实物商品网上零售额为10.8万亿元，同比增长12.0，占社会消费品零售总额的比重为24.5。随着消费者对生活质量的重视，升级类消费需求的持续释放，国民人均食品消费支出整体呈上升趋势，饮食结构也相应升级，吃的更营养更健康成为主流。4.2.3 56、社会环境 4.2.3 社会环境 现代人想在繁忙的通勤和理想的健康生活之间获得平衡，不希望把精力和时间浪费在买菜、洗菜、做菜上，如果既能吃上美味可口的饭菜，还能享受到程序复杂的“硬菜”就更有幸福感了。预制菜即配即烹的特点解决了“简单煮”的生活需求和“不会做、不好吃、没时间”的烹饪难题。只需简单加热或烹饪就能上桌，还能让烹饪“小白”体验一把当大厨的乐趣。预制菜不但契合了快节奏的都市生活，还顺应了年轻人“虚拟订单，现实取货”的“宅文化”。2020年就地过春节的倡导，让预制菜顺出道，熨帖了无数人的“思乡胃”。预制菜从商家端延伸到消费者端发力，走进生鲜超市，布局电商平台，从南到北，煎炒闷炖，预制菜火出了57、圈，火锅类预制菜尤其火爆，位居销量榜首。30 2022年淘宝年夜饭报告显示，预制菜在春节前夕同比增幅超181；叮咚买菜数据显示，春节期间预制菜的销量同比增长超3倍，7天售出300万份，客单价增长超过1倍多，火锅类快手菜创下单日售出20万锅的记录；京东生鲜的年夜饭预制菜整体销售额突破千万元，同比增长94。预制菜赋予了高效率的生活和品质需求，比普通外卖更具有仪式感和烟火气，这就是预制菜获得青睐的重要原因。4.3 市场规模 4.3 市场规模 近年来，由于疫情的影响和冷链技术的逐步完善，预制菜行业在餐饮变革和居家消费的推动下迎来行业风口。据公开数据显示，去年我国预制菜市场规模达3459亿元，同比增长158、8.1；据多方研究机构估算，2022年预制菜市场规模将超过4000亿元，预计2026年市场规模突破10720亿元。按照每年20的复合增长速度估算，未来6-7年我国预制菜市场或将超万亿元规模。图4-2:2019-2026年中国预制菜行业市场规模及预测 图4-2:2019-2026年中国预制菜行业市场规模及预测 31 捕捉到预制菜增长点的众多食品生产企业、餐饮企业和零售电商纷纷入局。天眼查显示，目前国内预制菜企业超过7.2万家，仅去年新增注册的预制菜相关企业就有4031家。根据餐饮大数据研究与测评机构NCBD（餐宝典）发布的2021中国预制菜产业指数省份排行榜 综合考量评估了我国预制菜的发展水平。59、广东和山东两省以超过70分的预制菜产业指数位居榜单前列，龙头企业有恒兴集团、国联水产、正大集团等；山东的预制菜供应链企业超过15000家，以龙大美食为核心，发展后劲十足；位居榜单第三名的福建，巨头企业包括安井食品、圣农、三餐有料等；位居第四位的江苏，被称为“预制菜第一股”的味知香是当地最大的预制菜企业。图4-3:2021年中国预制菜产业指数TOP10省份 图4-3:2021年中国预制菜产业指数TOP10省份 疫情对餐饮市场的巨大打击不容置疑，但也迫使餐饮企业寻求变革。中国饭店协会2021中国餐饮业年度报告的相关数据统计，目 32 前餐饮企业的人力成本占企业营收比例仍保持在22的较高水平，房租成60、本比例为9。进入后疫情时代以来，不少餐饮企业放缓门店扩张，着重践行分餐制、限塑禁塑等绿色餐饮改革，自建中央厨房和优化供应链。中国连锁经营协会数据显示，国内有超74的连锁餐饮企业采用中央厨房做集中配送，对第三方代工菜品的需求增加，逐步与预制菜企业达成合作。预制菜企业在食材采购、物流运输上具备规模效应，食材更新鲜安全。标准化的生产流程避免了单个餐厅繁琐的食材处理过程，保证菜品口味稳定。多元化的产品组合，能有效降低原材料成本。食材在到达门店后，简单加工即可快速出餐，在一定程度上抵消房租和后厨人工成本后，餐厅坪效和盈利能力得到提升，餐企向标准化和品质化的方向转型。近两年预制菜企业的走红，吸引了不少资本61、“大咖”的频繁运作。据2022年中国预制菜行业洞察报告数据显示，2013年至2021年，包括预制菜生产企业、供应链企业和销售企业的行业融资就高达71笔，融资金额超10亿元。2020年和2021年预制菜迎来高光时刻后，共收获23起融资，参与投资方不乏红杉中国、经纬中国等知名机构。4.4 区域规划分析 4.4 区域规划分析 陆丰市濒临南海，土地肥沃，拥有众多特色农产品，发展预制菜产业具备得天独厚的优势。陆丰市特色农产品品牌有：大安蒜头；陂洋菠萝、荔枝、油柑、龙眼；城东高美茶、甜笋；甲东紫菜；甲西博社麒麟西瓜；上英水稻、西洋南瓜；河西茶叶、西瓜、红薯；博美花生、芝麻；南塘冬种马铃薯、芝麻、花生、萝卜62、；内湖水稻、玉米、33 番薯、荔枝、菠萝；上英腌鸭蛋、西南红花、吊梨、荔枝。表4-2：陆丰市特色农产品 表4-2：陆丰市特色农产品 数据显示，2021年，陆丰市全年农林牧渔业总产值完成122.2亿元，比上年增长8.4%。“十四五”期间，陆丰市将以全产业链为重点，陆丰虾蛄 陆丰香芋 甲子鱼丸 乌石芝麻 陆丰番薯 陆丰鱿鱼 34 推进萝卜和甘薯省级现代农业产业园建设。新增2个以上省级现代农业产业园（含优势产区和特色产业园），6个市级现代农业产业园，基本形成大米、甘薯、水产、萝卜、蔬菜、黄牛、岭南特色水果等一批具有区域显著优势的现代农业产业园。依托涉农龙头企业、专业合作社等实施主体，建设一批标准化种63、植示范基地，推进城东镇现代化商品猪养殖产业基地、河西番薯种植基地、湖东蔬菜种植基地、城东万亩水产科技养殖基地（海鲈鱼）、黄牛现代化养殖基地、吉水白江牛大力中药材种植示范点等特色产品基地项目建设。2022年9月22日，陆丰市市委常委会召开扩大会议，审议“陆丰味道”系列美食品牌培育建设工作方案，进一步推动“陆丰味道”系列美食品牌培育建设。根据计划，陆丰将整理、挖掘、开发一批市场反映好、受众面广的特色美食产品，制定相应技术标准和商业体系，加大资金支持力度，通过连锁经营等模式，力争今年底前在全省打响“陆丰味道”品牌。“陆丰味道”系列美食品牌培育建设的具体工作包括：组织有关专家、学者或研究机构，深入研究64、挖掘陆丰饮食的历史文化典故、菜品特色特点；组织各相关单位及企业，开展“陆丰味道”品牌建设工作调研活动，前往“沙县小吃”发源地及其他有规模美食品牌企业进行学习、调研；成立“陆丰市烹饪协会”，负责研习烹饪技艺和服务技能，规范和指导餐饮行业的经营行为；制定“陆丰味道”标准体系建设，包括管理和服务标准在内的标准体系，逐步形成行业、企业等多层次的标准体系，为“陆丰味道”饮食产业化、大众化和“走出 35 去”奠定基础；完善“陆丰味道”菜单，及时向社会发布，积极引导各项标准在行业内广泛应用；设立“陆丰味道”商业体系，聘请专业公司进行品牌设计、品牌规划、商业计划书，完善“陆丰味道”示范店设计和相关标准设立，出65、台“陆丰味道”品牌店建设指南“陆丰味道”特色美食名录，培育企业联盟或集团同时部署连锁推广计划；启动东海、碣石海走廊示范带“陆丰味道”旗舰店建设，其余各镇“陆丰味道”门店陆续开业；加大“陆丰味道”宣传推广力度；启动陆丰食品产业园建设，对接相关冷链配送、预制菜、配套食材加工等产业。36 第五章 工程建设方案 第五章 工程建设方案 5.1 项目设计指导原则 5.1 项目设计指导原则 功能性原则：满足预制菜产业、研发、生产、配套冷冻物流及金融服务等基本要求，经济、合理、有效的利用土地及空间资源。前瞻性原则：充分考虑周边产业及本项目上下游产业，适当留有发展余地。绿色环保的原则：优先选用绿色环保的建筑材料66、与设备，注重与周边环境的有机结合。5.2 项目总体建设内容 5.2 项目总体建设内容 本项目拟建预制菜产业园总用地面积约 100000 平方米（约 150亩），总建筑面积约 200000 平方米，均为地上建筑面积。拟建“一园五区”，其中，预制菜研发区建筑面积约 20000 平方米，生产加工区建筑面积约 112000 平方米，冷链物流区建筑面积约 50000 平方米，文化体验区建筑面积约 14000 平方米，金融服务区建筑面积约 4000平方米。室外建设给排水、燃气、照明、智慧停车、道路、广场、环境美化、屋顶光伏系统等配套设施。在规划总平面布置时充分利用风向，合理规划建筑朝向，最大限度利用自然通67、风、采光和室外景观要素。5.3 建筑方案 5.3 建筑方案 5.3.1 建筑特征 5.3.1 建筑特征 37 建筑设计执行国家现行相关技术规范与标准，建筑设计使用年限为 50 年。根据项目设计指导思想与原则，拟建建筑充分利用规划用地并考虑消防要求。体现现代生态产业区风格，一般要求规整有序、协调统一；建筑色彩宜以淡雅色调为主，主要为白、灰、蓝色系。5.3.2 装饰装修 5.3.2 装饰装修 本项目预制菜研发区、生产加工区、金融服务区等用于出租的建筑仅装修公共部分，套内由入驻企业自行装修。主要装修标准初步建议如下：1）内墙 卫生间为瓷砖贴面，主要公共空间及大堂等考虑瓷砖贴面与乳胶漆墙面搭配使用，局68、部可考虑设置少量简易背景墙，其余均为乳胶漆墙面。具有特殊要求的应按规范进行设置。2）楼、地面 门厅、走道、各类功能用房及辅助用房铺贴防滑地砖。卫生间、楼梯间、厨房、洗消间等为防滑耐磨地砖地面，设备用房考虑涂装地面漆。3）外墙 外墙暂考虑采用采用瓷砖及部分玻璃，玻璃选用及开窗面积应符合节能设计要求。5.3.4 结构方案 5.3.4 结构方案 拟新建的预制菜产业园区建筑物属多层建筑。结构设计执行国家 38 现行有关规范及标准，符合技术先进、安全适用、经济合理、确保质量的基本要求。在建筑方案确定的前提下，在结构的可靠性与经济性之间选择合理的平衡，优化设计，使结构可靠安全，满足各种预定的功能要求。初步69、规划为框架结构（以设计为准）。（1）主要设计依据 1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2018）；2）建筑抗震设计规范(GB50011-2010)（2016 年版）；3）建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；4）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（2015 年版）；5）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；7）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；8）砌体结构设计规范（GB50003-2011）；9）工程结构通用规范（GB 55001-2021）；10）砌体结构通用规范（GB55007-270、021）。（2）荷载取值 活荷载 活荷载按现行建筑结构荷载规范及广东省建筑结构荷载规定取值。风荷载 基本风压按建筑结构荷载规范（GB50009-2012）及建筑物高度、体型等综合确定。39（3）设计基准期与结构形式 拟建建筑主体结构设计基准期限按 50 年，结构形式建议采用现浇钢筋混凝土框架结构，基础类型建议根据场址地质勘察情况合理选择。（4）结构抗震设计 根据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2018），拟建建筑结构安全等级为一级。本项目场地基本烈度 7 度。5.3.5 垂直交通系统 5.3.5 垂直交通系统 拟建建筑物均拟按消防疏散要求设置步行楼梯及电梯。5.3.6 室外工程 571、.3.6 室外工程 室外工程主要包括美化、道路广场、管线工程、停车位、光伏发电等。（1）环境美化：室外整体设计顺应场地分区需要，采用适当的园林手法，结合园林小品与建筑形体紧密结合，形成数个简洁、明快、和谐的组团交流空间。强调乔、灌、花、地被、草合理配置的复层生态群落。边界选用减噪的树种，并与周边环境相协调。1）树木隔离：在工业用地外围设置防护区。2）视线疏导：保证园区内绿带、制高点、景观建筑的视线畅通。3）景物安排：合理安排景物，主次分明、富有层次，大道良好视觉效果。乔木灌木结合种植，保障拟建建筑和周边建筑的声环境和空气环境，另可在控制线内合理布置植物/树木设施，供休憩之用，以丰富 40 建筑72、功能。（2）道路广场：结合海绵城市，室外路面结构采用水泥砼路面及透水砖。道路与建筑物间距满足城市规划及有关技术规范要求，道路纵坡满足雨水排放要求。（3）管线工程：根据项目规划与建设需要，统筹考虑室外给水、污水、雨水和电力、电信、燃气等管线设施的建设。（4）光伏发电 拟在生产厂房等建筑屋顶设置光伏板，初步规划建筑物屋顶装机容量合计 1 兆瓦。图 5-1：屋顶光伏发电 图 5-1：屋顶光伏发电（5）智慧停车 一、技术模式：41 采取视频桩+PDA 巡检的技术模式。从而实现无人值守，获取多种类型的停车数据。二、系统建设方案：打造建设以“路内+路外+诱导+大数据为核心，从平台到 C 端，打造扩展性强、73、快速升级的智慧停车综合管理系统。1）智慧停车管理平台 2）路内停车管理子系统：收费员 APP 端/巡检员 APP 端 3）车主 APP 视频桩的管理模式可以实现无人管理，通过在每个泊位后安装一个视频桩设备，本系统利用车位检测技术，准确感知车位占用状态，并将车位占用信息及拍照记录的车牌号通过无线传输发送至数据中心进行储存和处理。开车离开车位，车检器自动感应，停止计费，并从车辆绑定的账户扣取停车费。车主可现场以现金、微信、支付宝等多种方式向停车收费员缴纳停车费。42 图 5-2：系统拓扑示意 图 5-2：系统拓扑示意 视频桩模式下，路内停车管理系统硬件包括视频桩、手持 PDA、配套设施有停车泊位标74、线及编号、收费指示牌等。图 5-3：视频桩系统设备示意 图 5-3：视频桩系统设备示意 5.4 主要规划指标 5.4 主要规划指标 拟建项目主要规划指标详见下表：表 5-1：主要规划指标一览 表 5-1：主要规划指标一览 序号 项目 单位 数量 备注 序号 项目 单位 数量 备注 1 规划用地面积 平方米 100000 150 亩 43 序号 项目 单位 数量 备注 序号 项目 单位 数量 备注 2 总建筑面积 平方米 200000 3 地上建筑面积 平方米 200000 3.1 预制菜研发区 平方米 20000 3.2 生产加工区 平方米 112000 3.3 冷链物流区 平方米 5000075、 3.4 文化体验区 平方米 14000 3.5 金融服务区 平方米 4000 4 计容建筑面积 平方米 200000 5 不计容建筑面积 平方米 0 6 容积率 2.0 7 建筑物基底面积 平方米 40000 8 环境美化面积 平方米 15000 9 车位总数 个 800 9.1 地上停车位 个 800 9.2 路侧停车位 个 10 建筑密度 40%11 绿地率 15%44 第六章 公用工程方案 第六章 公用工程方案 6.1 给排水工程 6.1 给排水工程 6.1.1 设计规范和依据 6.1.1 设计规范和依据（1）城市给水工程规划规范(GB50286-2016)；（2）生活饮用水卫生标准(76、GB5749-2006)；（3）建筑给水排水设计规范（GB50015-2019)；（4）室外给水设计规范（GB50013-2018）；（5）室外排水设计规范（GB50014-2021）；（6）城市排水工程规划规范(GB50318-2017)；（7）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）。6.1.2 给水系统 6.1.2 给水系统 6.1.2.1 设计原则 6.1.2.1 设计原则（1）给水工程满足总体规划要求；（2）室外供水管采用生活、消防合用管网；（3）给排水设备选型应考虑技术先进、维护方便、经济合理的原则，体现科技、环保、可持续发展的理念；（4）给排水系统应采取隔振77、隔声及消声等措施；（5）给排水系统应采取节能节水技术措施。6.1.2.2 用水水源及用水量 6.1.2.2 用水水源及用水量 项目用水主要为生活用水、生产用水用水、清洁及环境美化用水等。用水水源来自市政给水管网。本项目预制菜研发区、生产加工区、45 金融服务区等套内部分给排水器具由入驻企业自行负责，公共部分给排水器具及预埋给排水管纳入本项目。表 6-1：规划区用水预测表 表 6-1：规划区用水预测表 用地名称 用地面积（hm2）用水指标 m/（hm2 d）用水量（m/d）工业工地 10 110 1100 6.1.2.3 给水方案 6.1.2.3 给水方案 给水方案分为室外给水方案和建筑给水方78、案。室内生活、消防给水系统分开设置。室外给水方案从项目场址周边引入两路水源对建筑物进行环状供水。采用市政及变频供水设备供水方式，以达到供水节能节水目的。6.1.2.4 热水系统 6.1.2.4 热水系统 热水采用太阳能热水器、热泵辅热的供热系统。6.1.2 排水系统 6.1.2 排水系统 6.1.2.1 排水体制 6.1.2.1 排水体制 采用雨水排水系统和污水排水系统的分流制排水制。6.1.2.2 污水系统 6.1.2.2 污水系统 室内生活废水与粪便污水分流排放，粪便污水经室内污水管排到室外化粪池处理后再与生活废水汇合后直接排入室外污水管。食堂餐饮污水经隔油隔渣处理后排入室外污水管，洗手盆79、及淋浴污水经室内废水管排入室外污水管道。污水经室外 DN300 污水管收集后排入市政管网。表 6-2：污水预测表 表 6-2：污水预测表 用地名称 用地面积（hm2）用水指标 m/（hm2 d）污水系数 污水量（m/d）工业工地 6 110 0.9 594 46 6.1.2.3 雨水系统 6.1.2.3 雨水系统 室外雨水和屋面雨水进行有组织进行收集，屋面雨水通过雨水斗收集后采用重力流排放至室外雨水系统。场地雨水经路面雨水口收集后排入市政雨水管道系统。6.2 消防系统 6.2 消防系统 拟建项目的消防工程应严格按照国家现行的建筑设计防火规范的有关规定，同时应贯彻“预防为主，防消结合”的方针，立80、足自救，并在自救的基础上充分依靠社会的消防力量。6.2.1 编制依据 6.2.1 编制依据（1）自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2017）；（2）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；（3）建筑内部装修设计防火规范（GB50222-2017）；（4）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB500672014）；（6）消防应急照明和疏散指示系统技术标准（GB51309-2018）；（7）七氟丙烷 HFC-227ea 洁净气体灭火系统设计规范（DBJ15-23-1999）。6.2.2 给水消防系统 6.281、.2 给水消防系统（1）消防水源 消防用水由市政给水管网及消防水池供给。消防进水管径为DN200，为了保证消防水量，采用两回路进水。（2）消防栓系统 47 室内消火栓给水系统采取消防泵房供水。每层均布置室内消火栓，保证两股水柱同时达到每一个位置，消防管道环状布置，并设置消防水泵接合器，以便消防车取水向室内消火栓管网供水。消防供水设备建议采用智能全自动气压消防给水设备。（3）自动喷淋灭火系统 拟建建筑物设置闭式自动喷水灭火系统。喷淋系统用水亦由消防泵房的全自动消防给水设备提供。系统设置喷淋接合器。各防火分区设水流指示器。水流指示器、信号阀、湿式报警阀工作状态均反映至消防中心。6.2.3 气体灭火82、系统 6.2.3 气体灭火系统 在变配电房、智能管理系统等不能采用水灭火的部位建议设置七氟炳烷(HFC-227ea)洁净气体灭火系统。6.2.4 灭火器材配置 6.2.4 灭火器材配置 灭火器材按建筑防火规范的有关规定设置，根据建筑的特点，火灾种类，每层每个防护区内均配置适量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器，以方便补救初始火灾。6.2.5 安全疏散 6.2.5 安全疏散“安全疏散”问题直接关系到相关人员的生命安全，必须制订严格的“安全疏散”措施，一旦发生火灾，应迅速引导人们安全撤离着火现场。因此，在建筑设计中要充分考虑疏散路线尽量短捷、连续、畅顺无阻碍地通向安全出口。本项目在安全疏散方面采取的措施包83、括：在疏散的通道周围设置 48 应急安全照明灯、疏散标志和通信广播系统；安全疏散距离、楼梯、走道和疏散门的宽度等必须严格按照有关规定。6.2.6 消防报警系统 6.2.6 消防报警系统 本项目拟设消防控制中心，内设有火灾自动报警及消防自动控制系统主机及附属设备。在食堂等重要场所设置感烟探测器及感温探测器实现监测，并于各消火栓处设置破玻手动报警按钮。系统对建筑物内的消防泵、排烟阀、防火阀等实现联动控制。各消火栓处设置火灾电话插座，另在泵房、电房、排烟机房处设消防固定电话。系统设置专用火警电话实现对外联系，同时对广播音响系统进行切换作火灾应急广播。另设置火灾应急照明系统和漏电火灾报警系统。6.3 84、供配电、照明工程及防雷工程 6.3 供配电、照明工程及防雷工程 6.3.1 编制依据 6.3.1 编制依据（1）民用建筑电气设计标准（GB51348-2019）；（2）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）；（3）供配电系统设计规范（GB50052-2009）；（4）火灾自动报警系统设计（GB50116-2013）；（5）建筑照明设计标准（GB50034-2013）。6.3.2 负荷等级及供电要求 6.3.2 负荷等级及供电要求（1）供电等级 拟建消防设备、消防控制室、防排烟设施、火灾自动报警、事故 49 照明、疏散指示标志等消防设施电源为二级负荷，其它负荷属于三级负荷。表 6-3：用85、电负荷估算 表 6-3：用电负荷估算 用地名称 用地面积（hm2）负荷预测（kW/hm2）用电负荷（kW）工业工地 10 500 5000（2）供电选择 供电电源由开关房引入一路电源至本项目配电房，同时，备用一台柴油发电机，以满足二级负荷用电需求。6.3.3 供配电系统 6.3.3 供配电系统 拟建项目低压母线有功计算负荷 Pjs=5000kW，补偿后功率因数达 0.90；视在计算负荷 Sjs5555kVA。拟配置 11 台独立运行的干式变压器，每台容量为 630kVA，可从变配电房敷设电缆至各建筑物满足其用电需求。本项目预制菜研发区、生产加工区、冷链物流区、文化体验区、金融服务区强电安装至户86、，拟出租的套内部分由入驻企业自行负责。6.3.4 电气照明 6.3.4 电气照明 参照建筑照明设计标准（GB50034-2013），根据各功能房工作性质、环境条件和视觉要求，为使功能房获得良好的视觉效果、合理的照度和显色性以及适宜的亮度分布等来选定项目主要功能房平均水平照度标准。电气照明分正常、事故和疏散指示标志照明。消防控制室等设备用房的事故照明和正常照明同时使用，照明电源可自动切换。事故照明和疏散指示灯应采用带蓄电池的应急照明装置，连续供电时间不应 50 小于 30min。在楼梯间出入口、疏散通道设疏散与诱导照明。根据不同场所的用途和装饰的不同需要，光源和灯具的选择，要注意考虑实用、经济、87、美观、易维修保养等方面，照明以高效节能型灯具为主。建议以稀土三基色 T8 型灯管为主，部分用 T5 灯管；尽量采用 4 尺长灯管。走廊、楼梯间、厕所等辅助场所可采用 LED 灯。建筑物外部绿地与道路，分别选用草坪灯、投光灯、彩灯和各种各样特别形式灯具，配合自然、和谐、优美的景观。6.3.5 防雷系统 6.3.5 防雷系统 本建筑物属第二类防雷建筑物。按照有关设计规范，建筑物应有防直击雷、防雷电感应、防雷电波侵入的措施。对通信、计算机网络、监控、火灾报警、音响电视等重要电子设备的各级配电箱、设备末端等装设浪涌保护（SPD）以防雷击电磁脉冲的影响。项目采用变压器中性点直接接地工作方式，低压系统接地88、型或采用 TN-S 系统，设专用 PE 线。为防直击雷，整个建筑采用联合接地体。建筑物顶面设避雷线（针），建筑物砼的主钢筋及基础钢筋焊接成接地网形式防雷接地系统。建筑物柱的钢筋作引下线；防雷接地与电气连地相联接，为防雷电波侵入建筑物，对电缆进出线在进线端将其金属外皮（护套），保护钢管与电气设备接地可靠连接。接地系统接地电阻不大于 1 欧姆。为了弥补剩余电流保护（RCD）装置的不足，防止电击事故的发生，应采取总等电位联结、辅助等电位联结、局部等电位联结等措施。6.4 空调通风工程 6.4 空调通风工程 51 6.4.1 设计依据 6.4.1 设计依据（1）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB89、50736-2012）；（2）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（3）工业建筑节能设计统一标准（GB 51245-2017）；（4）工业建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB 50019-2015）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2014）（2018 年版）；（6）汽车库、修车库、停车库设计防火规范（GB50067-2014）；（7）建筑防烟排烟系统技术标准(GB51251-2017）；（8）建筑设计防火规范（2018 年版）（GB50016-2014）；（9）其他现行有关技术规范。6.4.2 设计参数与标准 6.4.2 设计参数与标准（1）室外气象参数 夏季：室外空气90、干球温度 34.2、室外空气湿球温度 27.8、室外风速 1.7m/s、大气压力 1004.0hPa。冬季：室外空气温度 5.2、室外计算相对湿度 72%、室外风速1.7m/s、大气压力 1019.0hPa。室内气象参数如下表：表 6-4：室内气象参数表 表 6-4：室内气象参数表 参数 热舒适度等级 温度（）相对湿度（%）参数 热舒适度等级 温度（）相对湿度（%）风速（m/s）风速（m/s）夏季 级 2426 4060 0.25 6.4.3 空调、通风系统 6.4.3 空调、通风系统 52 本项目空调设备由入驻企业自行负责。各功能用房采取各种有组织的自然通风措施，当利用自然通风不能满足要求时91、，采用机械通风。在公共卫生间及各独立卫生间直接安装排风扇。防烟楼梯间均设置机械加压送风防烟系统。一般房间换气次数不小于 3 次，厕所换气次数不小于 10 次。6.5 弱电智能化工程 6.5 弱电智能化工程 本项目弱电安装至户，拟出租部分套内部分由入驻企业自行负责。6.5.1 设计依据 6.5.1 设计依据（1）智能建筑设计标准（GB/T50314-2015）；（2）民用闭路监视系统工程技术规范（GB50198-2011）；（3）防盗报警控制器通用技术条件（GB12663-2001）；（4）有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）；（5）民用建筑电气设计规范（JGJ/16-2019）；（92、6）大楼通信综合布线标准（YD/T926-2009）。6.5.2 综合布线系统 6.5.2 综合布线系统 综合布线系统是建筑物内的一个模块化、灵活性极高的信息传输通道，是智能建筑的“信息高速公路”。它既能使语音、数据、图像设备和交换设备与其它信息管理系统彼此相连，也能使这些设备与外部通信网相连接。它包括建筑物外部网络和电信线路的连接点与应用系统设备之间的所有线缆以及相关的连接部件。综合布线系统可划分 53 为设备间、工作区、管理区、水平子系统、干线子系统和建筑群干线 子系统 6 个部分。项目根据规模、性质及建设条件采用综合布线系统。布线系统将信息、通讯、业务及管理、服务系统等设施统一考虑，并应93、按其计算机应用及发展规划进行设计。综合布线系统根据实际情况选择适当型级的综合布线系统。6.5.3 智能化系统 6.5.3 智能化系统 智能建筑是现代高新技术综合范围的结果，在智能化建筑环境内的系统集成中心(SIC)，通过综合布线(GC)与各种信息终端(Tel、FAX 等)和传感器（如烟敏、压敏、热敏、湿敏、力敏等传感器）连接，从而“感知”建筑物内所有需要空间的“信息”，在需求的时间内由计算中心处理给以合理的决策，再通过信息终端和控制终端（步进电机、电子开关、各种类阀门等等）作出相关的反应和动作。从而使建筑物的使用者和管理者可以对建筑、供配电、空调、给排水、照明消防、保安、交通、数据、语言、图像94、通信等等全部设施基本实现按需服务和控制。楼宇智能化系统主要包括建筑物级的楼宇自动化（BAS）、火灾自动报警系统（FAS）和计算机通信网络系统（CNS）等。1、楼宇自控系统（BAS）1）照明系统 对项目公共部分照明进行集中控制，具体功能如下：监视开关状态和过负荷报警，紧急情况开全部公共部分照明，人流高峰时打开全 54 部灯光，晚间打开部分灯光，深夜打开少量灯光，室外照明建立每天的开启和关闭以及特殊日子的运行时间模式控制，达到高效节能美观的综合效果。2）电子显示屏系统 采用先进的群控系统，系统及运行状态显示屏由机房统一提供，显示的状态、故障报警等，实现自动化维护检修功能。3）给排水监控系统 监视95、水泵启停状态、故障报警、水流状态、管网压力、以及水池和水箱高低水位显示，超水位或低水位报警。4）保安管理系统 包括防盗报警系统、闭路电视监控系统、出入口控制（一卡通）系统、门禁管理系统、无线巡更系统。在中心监控室，设立多媒体控制主机，在重点防范部位安装红外线报警探头，主大门出入口及重要功能用房出入口安装门禁系统，同时配合摄像机、隐蔽式紧急报警按键及控制主机联动成为一套保安系统。同时，配置电子巡更作为人工巡逻监督，进行主动人防。5）汽车场系统 包括电动道闸、车辆检测器、出入口机、控制主机、摄像机，主要对车库的车辆通行道口实施出入控制、监视、行车信号指示、停车计费及汽车防盗报警灯综合管理。拟在半地96、下停车场入口设置地下车位提示子系统。2、通信电话系统 55 建筑物内的通信设施采用电信部门提供用户远端模块局(RSU)结合虚拟交换机的方案，并安装光纤接入及铜缆接入等接入网设施。电话电缆引至通信机房控制室。电话系统以数字式程控电话交换机和主配线架(MDF)为中心，通信线路的敷设纳入综合布线系统。3、火灾自动报警系统（FAS）火灾自动报警系统包括火灾自动报警和消防联动控制系统，根据建筑物功能定位的不同，配置不同的火灾自动报警系统，但必须满足相关规范的要求，通过在不同的房间、大厅及设备房等设置各类传感器，检测火灾信号，通过消防联动控制系统实现自动和手动控制，达到救灾的目的。采用消防控制中心式报警，97、选用智能型消防自动报警系统，并与楼宇设备自动化系统、应急广播系统及其它火灾扑救设施自动联动，实现诸如停非消防电源、启动防排烟系统、启动防火疏散指示照明、启动应急广播、启动消防喷淋消防栓系统、关闭防火卷帘防火门等消防联动要求。4、有线电视系统 设置有线电视系统，系统信号引自当地有线电视台，并预留卫星电视的接口。系统采用双向传输网络。6.6 燃气工程规划 6.6 燃气工程规划 6.6.1 现状 6.6.1 现状 目前规划区内及周边地区尚未建立管道燃气系统，现状道路下均未敷设燃气管道，居民用户、商业用户以及工业用户主要使用液化石 56 油气，其供气方式为瓶装供应。6.6.2 用气量预测 6.6.2 98、用气量预测 结合规划区的发展实际情况，确定规划区燃气工程指标：2930兆焦/人.年。本次规划区内的供气对象主要是工业用户，约 2000 人。表 6-5：用气量预测 表 6-5：用气量预测 名称 人数 年用量指标（MJ/人）热值换算指标（kJ/Nm3）年用气量(万 Nm3)用气量 管道用气量 2000 2930 35544 16.49 不可预见性用气量 1.65 总用气量 18.14 6.6.3 规划气源 6.6.3 规划气源 天然气接 LNG 气化站。6.6.4 燃气管网规划 6.6.4 燃气管网规划 经中压调压站调压后的低压天然气可直接供应用户。57 第七章 绿色建筑 第七章 绿色建筑 7.99、1 相关法律法规、标准、规范 7.1 相关法律法规、标准、规范（1）绿色工业建筑评价标准（GB/T 501610-2013）；（2）绿色建筑评价标准（GB50378-2019）；（3）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（4）工业建筑节能设计统一标准（GB 51245-2017）；（5）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；（6）建筑照明设计标准（GB50034-2013）；（7）建筑外窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法(GB7106-2008)；（8）建筑门窗玻璃幕墙热工计算规程(JGJ/T0151-2008)。7.2 项目绿色建筑理念及定位 7.2 100、项目绿色建筑理念及定位 1、注重环保 1、注重环保 保护建筑周边自然环境，防止大规模“人工化”，合理利用植物系统的调节作用；利用一切自然、人文环境和当地材料，体现建筑的文化内涵和地域性。2、注重节约能源 2、注重节约能源 对自然材料的使用以不破坏自然环境为宜，采用新型环保、节能材料和可循环利用的材料；实用、耐久、抗老化，将近期建设与长久使用有机结合；运用现代科技技术手段实现建筑人工空间环境和使用条件的改善，实现节能降耗。3、注重低碳 3、注重低碳 在规划、设计、建设过程中注重低碳理念。58 4、因地制宜 4、因地制宜 充分分析周围的环境，最大限度利用当地条件，在设计的时候遵循当地的及其后天条件101、和地质条件，这样能够实现自然环境和景观的连续性，让建筑物和周围环境更加协调，不出现环境破坏和生态系统破坏的情况。5、关注建筑的全寿命周期 5、关注建筑的全寿命周期 在规划设计阶段充分考虑并利用环境因素，确保施工过程对环境的影响降至最低，且在运行阶段能为人们提供健康、舒适、低耗、无害的空间，对环境的危害降到最低。7.3 绿色建筑措施 7.3 绿色建筑措施 按照绿色工业建筑评价标准（GB/T501610-2013），对本项目在节地与可持续发展场地、节能与能源利用、节材与材料资源利用、室外环境与污染物控制、室内环境与职业健康、运行管理、技术进步与创新 7 个方面进行评价根据评价标准。本项目各项指标在102、满足一般规定的前提下，绿色建筑技术措施建议如下（具体于设计阶段确定）：一、节地与可持续发展场地 一、节地与可持续发展场地 1、项目符合国家现行产业发展、区域发展、工业园区或产业聚集区规划的要求；2、项目建设用地符合国家现行工业项目建设用地控制指标的要求；3、在满足生产工艺前提下，采用多层建筑、地下建筑；4、合理规划建设场地，整合零散空间；5、物流运输与交通组织合理，满足生产要求；物流运行顺畅、线路短捷，减少污染；6、配置交通运输工具及停放场地；59 7、建设场地满足工业生产的要求，且不影响周边环境质量，场地内设有废弃物分类、回收或处理的专用设施和场所；8、不破坏场地和周边原有水系的关系；9、合103、理确定的场地标高和建设场地土石方量；10、透水地面面积宜大于室外人行地面总面积的 28；11、透水地面的构造、维护未造成下渗地表水对地下水质的污染；12、建设场地的绿地率符合现行国家标准城市用地分类与规划建设用地标准GB50137 和国家有关绿地率的规定。13、建设场地绿植种类应多样，成活率不得低于 90，且符合生产环境要求。二、节能与能源利用 二、节能与能源利用 1、空调、供暖系统的冷热源机组的能效值达到现行国家标准 冷水机组能效限定值及能源效率等级GB19577 规定的 2 级及以上能效等级；2、单元式空气调节机组的能效值达到现行国家标准单元式空气调节机能效限定值及能源效率等级GB/T19104、576 规定的 3 级及以上能效等级；3、多联式空调机组的能效值达到现行国家标准 多联式空调（热泵）机组能效限定值及能源效率等级GB21454 规定的 2 级及以上能效等级；4、风机、水泵等动力设备（消防设备除外）效率值达到现行国家标准通风机能效限定值及节能评价值GB19761 和清水离心泵能效限定值及节能评价值GB19762 规定的 2 级及以上能效等级；5、电力变压器效率达到现行国家标准电力变压器能效限定值及能效等级GB24790 规定的 2 级及以上能效等级；60 6、配电变压器的能效限定值达到现行国家标准三相配电变压器能效限定值及节能评价值GB20052 的规定。7、建筑围护结构的热工105、参数符合国家现行有关标准的规定。8、有温湿度要求的厂房，其外门、外窗的气密性等级和开启方式符合要求。9、合理利用自然通风。10、电力系统的电压偏差、三相电压不平衡指标均符合国家现行有关标准的规定；电力谐波治理符合国家现行有关标准规定的限值和允许值；用电系统的功率因数优于国家现行有关标准和规定的限定值。11、合理利用自然采光。12、人工照明符合现行国家标准建筑照明设计标准GB50034的要求：在满足照度的情况下，照明功率密度值不高于现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的规定值；在考虑显色性的基础上，选用发光效率高、寿命长的光源和高效率灯具及镇流器；当采用人工照明光源时，设置调节的照明控制106、系统；有条件时采用智能照明系统。13、风机、水泵等输送流体的公用设备合理采用流量调节措施。14、按区域、建筑和用途分别设置各种用能的计量设备或装置，进行用能的分区、分类和分项计量。15、设有空调的车间采用有效的节能空调系统。16、根据工艺生产需要及室内、外气象条件，空调制冷系统合理地利用天然冷源。61 17、在满足生产工艺条件下，空调系统的划分、送回风方式（气流组织）合理并证实节能有效。18、公用和电气设备（系统）设置有效的节能调节系统。19、施工完毕后，对制冷、空调、供暖、通风和除尘等系统进行节能调试，调节功能正常。20、设置热回收系统，有效利用工艺过程和设备产生的余（废）热。21、在有热回107、收条件的空调、通风系统中合理设置热回收系统。22、对生产过程中产生的可作能源的物质采取回收和再利用措施。23、工业建筑的供暖和空调合理采用地源热泵及其他可再生能源。三、节水与水资源利用 三、节水与水资源利用 1、生产工艺节水技术及其设施、设备处于国内同行业先进水平或领先水平。2、合理采用其他介质的冷却系统替代常规水冷却系统。3、采用适合本地的植物品种，或采用喷灌、微灌等高效灌溉系统。4、采取有效措施，减少用水设备和管网漏损。5、合理规划屋面和地表雨水径流，合理确定雨水调蓄、处理及利用工程。6、清洗、冲洗工器具等采用节水或免水技术。7、给水系统采用分级计量，水表计量率符合现行国家标准节水型企业评108、价导则GB/T7119 的要求。8、综合利用各种水资源并符合所在地区水资源综合利用规划。62 9、给水系统的安全性和可靠性符合国家现行有关标准的规定。10、按照用水点对水质、水压要求的不同，采用分系统供水。11、生产用水部分或全部采用非传统水源。12、环境美化用水、卫生间冲洗用水、清扫地面用水、消防用水及建筑施工用水等采用非传统水源。13、排水系统完善，并符合所在地区的排水制度和排水工程规划。14、按废水水质分流排水，排放水质符合国家现行有关标准的规定。四、节材与材料资源利用 四、节材与材料资源利用 1、合理采用下列节材措施：工艺、建筑、结构、设备一体化设计；土建与室内外装修一体化设计；根据工109、艺要求，建筑造型要素简约，装饰性构件适度。2、采用资源消耗少和环境影响小的建筑结构体系。3、建筑材料和制品的耐久性措施符合国家现行有关标准的规定。4、不得使用国家禁止使用的建筑材料或建筑产品。5、采用下列建筑材料、建筑制品及技术：国家批准的推荐建筑材料或产品；主要厂房建筑结构材料合理采用高性能混凝土或高强度钢。6、在建筑设计选材时考虑材料的可循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用量占所用相应建筑材料总量的 10以上。7、主要建筑材料占相应材料量 60以上的运输距离符合下列要求：混凝土主要原料（水泥、骨料、矿物掺合料）在 400km 以内；63 预制建筑产品在 500km110、 以内；钢材在 1100km 以内。8、使用的建筑材料和产品的性能参数与有害物质的限量应符合国家现行有关标准的规定。五、室外环境与污染物控制 五、室外环境与污染物控制 1、建设项目的环境影响报告书（表）应获得批准。2、经末端处理后，水污染物最高允许排放浓度应符合或优于国家现行有关污染物排放标准的规定；排放废水中有关污染物排放总量应符合或优于国家现行污染物总量控制指标的规定。3、大气污染物的排放浓度、排放速率和无组织排放浓度值应符合或优于国家现行有关污染物排放标准的规定；排放废气中有关污染物排放总量应符合或优于国家现行污染物总量控制指标的规定。4、固体废物的储存和处置符合国家现行有关标准的规定，111、在分类收集和处理固体废物的过程中采取无二次污染的预防措施。5、厂界环境噪声符合现行国家标准工业企业厂界噪声排放标准GB12348 的规定。6、工艺设备、公用设施产生的振动采取减振、隔振措施，振动强度符合现行国家标准城市区域环境振动标准GB10070 的规定。7、建筑玻璃幕墙、灯光设置、外墙饰面材料等所造成的光污染符合国家现行有关标准的规定。六、室内环境与职业健康 六、室内环境与职业健康 1、厂房内的空气温度、湿度、风速符合国家现行工业企业设计卫生标准的规定。2、辅助生产建筑的室内空气质量符合国家现行有关标准的规定。3、工作场所有害因素职业接触限值符合国家现行有关标准的规 64 定，满足职业安全112、卫生评价的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准要求的，根据实际情况采取了适宜的个人防护措施。4、室内最小新风量应符合国家现行有关卫生标准的规定。5、建筑围护结构内部和表面（含冷桥部位）无结露、发霉等现象。6、工作场所照度、统一眩光值、一般显色指数等指标满足现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的规定。7、工作场所产生的噪声采取了减少噪声污染和隔声措施，建筑物及其相邻建筑物的室内噪声限值符合国家现行有关标准的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准要求的，根据实际情况采取了有效的个人防护措施。8、可能产生职业病危害的建设项目，按照国家现行建设项目职业病危害预评价技术导则的规定进113、行了预评价，在竣工验收前按照国家现行建设项目职业病危害控制效果评价技术导则的规定进行了职业病危害控制效果的评价，验收合格；运行后对相关员工进行定期体检。9、工作场所产生的振动采取了减少振动危害或隔振措施，手传振动接振强度、全身振动强度及相邻建筑物室内的振动强度符合国家现行有关标准的规定。如采取工程控制技术措施仍达不到上述标准规定的，根据实际情况已采取了有效的个人防护措施。10 工作场所职业病危害警示标识、安全标志设置正确、完整。七、运行管理 七、运行管理 1、应通过环境管理体系认证。2、应通过职业健康安全管理体系认证。3、设置与企业规模相适应的能源管理、水资源管理、职业健康、65 安全及环境保114、护的领导机构和管理部门。4、设置与企业规模相适应的能源管理、水资源管理、职业健康、安全及环境保护的专职人员及管理制度，并进行定期的培训的考核。5、鼓励员工提出合理化建议，制定相应的奖励制度。6、能源信息准确、完整，有定期检查或改进的措施记录。7、能源管理系统符合生产工艺和工业建筑的特点，系统功能完善，系统运行稳定。8、企业已建立建筑节能管理标准体系。9、建筑物和厂区内各种公用设备和管道、阀门、相关设施的严密性、防腐措施符合国家现行有关标准的规定，并已制定相应的应急措施。10、对建筑物和厂区各类站房内设备、设施的运行状况已设置自动监控系统，且运行正常。11、对建筑物和厂区内公用设备、设施的电耗、115、气耗和水资源利用等已设置便于考核的计量设施，并进行实时计量和记录。12、公用设备和设施已建立完善的检修维护制度，记录完整，运行安全。66 第八章 海绵城市 第八章 海绵城市 8.1 编制依据 8.1 编制依据 8.1.1 相关政策 8.1.1 相关政策（1）国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见（国办发201575 号）；（2）广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见粤府办201653 号；（3）海绵城市建设技术指南；（4）海绵城市专项规划编制暂行规定（建规 2016 50 号）；（5）国家新型城镇化规划（20142020）；（6）海绵城市建设技术指南-低影响开发雨水系统构建（试116、行）。8.1.2 相关标准、规范 8.1.2 相关标准、规范（1）室外排水设计规范（GB50014-2006）（2016 版）；（2）城镇给水排技术规范（GB50788-2012）；（3）雨水集蓄利用工程技术规范（GB/T 50596-2010）；（4）雨水控制与利用工程设计规范（DB11/685-2013）；（5）城镇给水排水技术规范（GB50788-2012）；（6）城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；（7）城市道路路基设计规范（CJJ194-2013）；（8）城市道路工程施工质量验收规范（DBJ50-078-2008）；（9）低影响开发雨水综合利用技术规范（SZDB/Z145-117、2015）；（10）雨水利用工程技术规范（SZDB/Z49-2011）。67 8.2 海绵技术措施 8.2 海绵技术措施 海绵工程采用 LID 低影响开发工程技术、传统排水管网系统、超标降雨蓄排系统相结合的“绿、灰”技术体系，达到消减径流总量、减少峰值流量、控制径流污染、加强雨水利用、减轻洪涝灾害的效果。初步建议本项目采取以下海绵城市建设措施：建设下沉式绿地和生物滞留池；树池采用生态树池；集中绿地（植草沟）。具体海绵城市指标及措施拟在设计阶段进行深化。（1）在广场、人行道铺设透水砖。透水砖是由骨料、水泥、水、增强剂搅拌形成的多孔轻质混凝土铺设而成，能让雨水迅速的被吸收，渗入地表，首先实现海绵城118、市建设中的“吸水”要求。（2）绿地和广场内采用下凹式绿地，对于增加雨水蓄渗和地下水补给量、削减暴雨径流的峰值及减少绿地灌溉用量等方面都具有十分重要的意义。下凹式绿地具有一定的调蓄容积，且可用于调蓄和净化径流雨水的绿地。（3）生物滞留设施：拟在道路广场周边绿地设置生物滞留设施。在地势较低的区域，通过植物、土壤和微生物系统蓄渗、净化径流雨水的设施。（4）渗井：道路周边绿地内。（5）人工土壤渗滤：适用于有一定场地空间的城市绿地。本项目可以为海绵城市的建设添砖加瓦。项目建设要结合海绵城市建设的主要条件，在人行道、绿地等方面进行海绵城市建设的设计。项目范围内的绿地可以建成下沉式雨水绿地，用来收集周边硬质119、铺装的雨水。下沉式雨水绿地应按照先地下后地上的顺序进行施工，防滲、水土保持、土壤介质回填等分项工程的施工应符合设计文件及相关规范的规定。68 图 8-1：下凹式绿地典型构造示意图 图 8-1：下凹式绿地典型构造示意图 项目范围内的人行道可以采用透水铺装方式。透水铺装能使雨水迅速下渗，补充地下水，保持土壤湿润，维持地下水及土壤生态平衡。按照面层材料的不同，透水铺装可进一步分为透水砖铺装、透水水泥混凝土铺装和透水沥青混凝土铺装，均是材料本身具有透水能力；此外嵌草砖、鹅卵石、碎石等也属于透水铺装，此类结构渗透型铺装是通过材料的结构空间进行渗入。透水铺装由粗骨料组成，具有较大的空隙通透性，基本结构由面120、层、找平层、基层、底基层（垫层）四部分构成，其结构应符合透水砖路面技术规程（CJJ/T188）、透水沥青路面技术规程 （CJJ/T190）和透水水泥混凝土路面技术规程（CJJ/T135）的规定。透水铺装具有绿色环保、质轻、透气、减噪、透水性好等优点，但其易堵塞，寒冷地区有被冻融破坏的风险，当发生燃油泄漏等事件时，存在污染地下水的风险。透水铺装在机场中多应用在露天停车场、停机坪、广场、工作区道路等地。69 图 8-2：人行道透水铺装构造示意图 图 8-2：人行道透水铺装构造示意图 70 第九章 环境保护 第九章 环境保护 9.1 编制依据 9.1 编制依据（1）地表水环境质量标准（GB3838-121、2002）；（2）环境空气质量标准（GB3095-2012）及修改单；（3）声环境质量标准（GB3096-2008）；（4）防治城市扬尘污染技术规范（HJ/T393-2007）；（5）建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）。9.2 施工期环境影响分析及保护措施 9.2 施工期环境影响分析及保护措施 9.2.1 施工期水污染分析及保护 9.2.1 施工期水污染分析及保护 项目施工期间产生的水污染主要为施工工人生活污水、道路清洗水、机械冲洗水、设备材料冲洗水、泥浆水等。建议采取如下措施：施工工人生活污水通过预先埋设的污水管道排入市政污水管道，生产污水须经过简单过滤沉淀处理后再排入122、污水处理管网，经过污水处理厂处理达标后排放，严禁污水乱排。同时，及时检查施工场地上各机械的油储情况，防止汽油泄漏。9.2.2 施工期大气污染分析及保护 9.2.2 施工期大气污染分析及保护 项目在晴天施工期间，进行基础开挖和沙石灰料运输过程中均会产生扬尘，施工现场周围 100 米内空气中总悬浮颗粒物浓度显著增加，对影响目标的生活学习带来不良影响。拟建项目扬尘点分散，源高一般在 15m 以下，属无组织排放，特 71 别是输送物料过程中，产生的二次扬尘较突出。为防止和减少此类污染，建议采取以下措施：（1）施 工 过 程 遵 守 防 治 城 市 扬 尘 污 染 技 术 规 范（HJ/T393-200123、7）的相关规定：在风力大于 4 级的情况下停止土方作业，同时作业处覆盖防尘网。（2）建议实行封闭式施工，利用围护材料以防止扬尘，建议设置高度 2m 以上的围挡，围挡之间应无缝隙。在工地建筑结构脚手架外侧设置有效抑尘的密目防护网或防尘布。（3）运载水泥、建筑材料以及建筑垃圾的车辆在施工现场出入时需办准运证，并且加盖遮雨布遮盖或使用密闭运输车减少散落；施工场地设置洗车平台，车辆驶出装、卸场地前用水将车厢和轮胎冲洗干净；运输车辆驶出施工现场前将车轮冲洗干净，确保车辆不带泥土驶离工地；施工场地内运输通道及时清扫冲洗，以减少汽车行驶扬尘；运输车辆行使路线避免穿越城市中心区，尽量避开居民点和环境敏感点。不124、使用敞口运输车运输施工垃圾，杜绝超高、超载和沿路撒落等违法运输行为。（4）尽可能增大项目施工材料的临时堆放点与周边居民之间的距离，减小粉尘对周围环境的影响。（5）合理安排施工运输工作，对于施工作业中的大型构件和大量物资的运输，尽量避开交通高峰期，以缓解交通压力。同时，建议施工单位与交通管理部门协调一致，采取相应措施，做好施工现场的交通疏导，避免压车和交通阻塞，最大限度的控制汽车尾气的排放。72（6）各施工阶段建议设置专职环境保护管理人员，其职责是指导和管理施工现场的建筑垃圾、建筑材料的处置、清运、堆放，场地恢复和硬化，清除进出施工现场道路上的泥土、弃料以及轮胎上的泥土，防止二次扬尘污染。采取以125、上防治措施后，可以减轻项目施工扬尘对周围环境的影响。施工期造成的大气污染是短暂的、可恢复的，施工结束后，影响将随之消失。9.2.3 施工期噪声污染分析及保护 9.2.3 施工期噪声污染分析及保护 施工噪声对周围声环境质量有一定影响，根据中华人民共和国环境噪声污染防治法第 27 条规定“在城市市区内向周围生活环境排放建筑施工噪声时，应当符合国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准”，尽管施工期产生噪声干扰无法完全避免，但仍可以降低到一定程度。由于建筑施工是在露天作业，流动性和间歇性较强，对各生产环节中的噪声治理具有一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出治理措施建议：（1）采用低126、噪声施工机械设备和先进的施工技术是控制施工期噪声有效手段之一。施工机械进场应得到环保或有关部门的批准。对有固定基座的设备应作单独地基处理，减少地面振动与结构噪声的传递。（2）对各施工环节中噪声较为突出且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，建议采取临时围障措施，围障最好敷以吸声材料，以 73 此达到降噪效果。据相关研究资料表明，在搅拌机、电锯、振捣棒等强噪声设备周围设临时隔声屏障（木板或珍珠岩板等），可降噪 15dB（A）。（3）合理安排施工时间，除工程必须，并取得环保部门批准外，避免在 22：00次日 06：00 期间施工。（4）合理布置噪声源设备：根据施工场地的地理位置及周围敏感点的分布状况127、，建议将噪声设备布置在靠近市政路一侧，施工现场设置临时的屏障设施，在不影响施工情况下将噪声设备尽量不集中安排，同时对固定的机械设备尽量入棚操作。（5）施工期因工艺或特殊需要必须连续施工的，建议在施工前三日内报经环境环保部门批准，并向施工场地周围的社区、居民或单位公告，以征得公众的理解和支持，建议执行建筑施工噪声申报登记制度，在项目开工 15 日之前向所在区环保局提出申报，填写建筑施工场地噪声管理审批表。（6）加强交通车辆造成的噪声影响管理，使运输物料的车辆进出施工场地时远离东南侧居民楼，运输车辆尽量采用低声级的喇叭，进出施工现场控制或禁止鸣喇叭，减少交通噪声。（7）制定施工噪声控制备用应急方案128、，重视噪声源头的治理工作。当常规噪声控制措施不能满足要求，出现噪声扰民情况，应及时对产生噪声的设备和施工工艺停止施工，并检查噪声防治措施的可靠性。建议全面落实上述措施，避免对周围居民产生扰民现象，并使施 74 工 各阶段 的噪声符 合建筑施工场界环境 噪声排放 标准（GB12523-2011）中的规定。施工期间的噪声为暂时污染，施工结束后，噪声源消失。9.2.4 施工期固体废弃物污染分析及保护 9.2.4 施工期固体废弃物污染分析及保护 施工期间产生的固体废弃物污染主要为施工工人产生的生活垃圾，余泥、施工剩余废料等。建议采取如下措施：余泥、生活垃圾、建筑垃圾等应运往城管、环保、环卫等部门进行处129、理处置，禁止固体废物随意堆放。9.3 运营期环境影响分析及保护措施 9.3 运营期环境影响分析及保护措施 9.3.1 运营期水污染分析及保护 9.3.1 运营期水污染分析及保护 项目使用期产生的水污染主要是生活污水、生产废水。厕所污水经过隔渣化粪池预处理后进入市政污水管网，食堂污水经过隔油池初步处理后排入市政污水管网，最后排入污水处理厂处理达标后排放，对周边环境不造成污染。生产废水需按严格相关规范/标准要求进行处理。9.3.2 运营期大气污染分析及保护 9.3.2 运营期大气污染分析及保护 本项目设有食堂，产生的大气污染主要为油烟。建议设置油烟净化器，厨房油烟经过油烟净化器处理后排放浓度应满足130、饮食业油烟排放标准（GB18483-2001），由此降低油烟排放对周边环境的影响。生产废气需严格按相关规范/标准要求进行处理。9.3.3 运营期噪声污染分析及保护 9.3.3 运营期噪声污染分析及保护 建议相应的设备采取隔声减震措施，对厨房油烟风机与烟道连接 75 使用软接头，并在出口处安装抗性消声器以降低风机引起的烟道结构噪声及振动影响。9.3.4 运营期固体废物污染分析及保护 9.3.4 运营期固体废物污染分析及保护 拟建建筑投入使用后，将产生生活垃圾、厨余垃圾、烹饪废油、隔油池废油、化粪池污泥等固体废物，如无合理处置，则会对周边环境造成污染。生产固废需严格按相关规范/标准要求进行处理。根131、据城市生活垃圾处理及污染防治技术政策的要求，对生活垃圾应按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服务区，设置不影响室内景观的密封式垃圾收集器，分类收集，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车。划分固定的垃圾收集运送通道，定期由当地环卫部门统一清运将垃圾运至生活垃圾卫生填埋场集中处置。对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集。食堂产生的厨余垃圾收集后由环卫部门及时收集清运，做到日产日清；烹饪废油和隔油池废油应由具有处理资质的相关部门进行回收和集中处理，项目不得对废油进行自行处理。项目应设置专门的密封容器收集和贮存烹饪所产生的废油，不132、得随意堆存或排放。生产固废需严格按相关规范/标准要求进行处理。采取以上措施后，项目使用期产生的固体废物将得到合理处置，对周围环境产生的不利影响将得到有效控制。9.4 结论 9.4 结论 入驻企业需满足陆丰市环保要求。同时按照“三同时”的要求，76 遵循清洁生产的原则，结合节能减排精神和建设两型社会要求，全面落实项目各类污染物的治理设施及生态保护设施的建设工作，生产废水、废气、固废需严格按相关规范/标准进行处理，确保各类污染物达标排放，并合理安排工期及施工组织计划，则可以有效控制各类污染源及污染物对周围环境的影响，保护当地生态环境，不会对周围环境保护目标产生明显影响。77 第十章 水土保持 第十133、章 水土保持 10.1 项目区水土流失现状 10.1 项目区水土流失现状 本工程隶属汕尾市陆丰市星都经济开发区，属于土壤侵蚀类型区划里的南方红壤区。就外营力作用来看，项目区水土流失主要为水力侵蚀，侵蚀类型主要为面蚀。根据水利部办公厅关于印发全国水土流失规划国家级水土流失重点预防区和重点治理区复核划分成果的通知（办水保2013188 号）、“广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告”（2015 年 10 月 13 日）的划分，项目所在地属于国家级水土流失重点治理区，根据生产建设项目水土流失防治标准（GB/T50434-2018）规定，本项目水土流失防治标准执行建设类项目南方红134、壤区一级标准。根据广东省水土流失遥感普查成果报告（广东省水利厅、珠江水利委员会珠江水利科学研究院 2020 年），项目区以治理水土流失、改善生态环境和农业生产条件为主，同时做好水土保持监督和管护工作，水土流失类型主要是降水面蚀和地表径流冲刷引起的水力侵蚀，主要表现形式为面蚀和细沟状侵蚀，平均侵蚀模数为 500t/（km2a），属轻度和微度侵蚀。10.2 工程建设对水土流失的影响 10.2 工程建设对水土流失的影响 项目建设对水土流失的影响主要发生在建设期和植被恢复期。建设期损坏原地貌及植被，使项目用地范围内原地貌植被所具有的水土保持功能迅速降低或丧失，大量松散堆积物易被冲刷造成流失；植被 78135、 恢复期由于植被恢复是一个缓慢的过程，水土流失强度仍高于工程未建设前的水平。项目建设伴随着建筑基础施工、材料运输、材料堆放等，这些施工活动都将占压土地、改变原有地貌、毁坏植被或原有水土保持设施，降低植被覆盖率，破坏原有生态防护体系，造成大量地表裸露，势必加大水土流失发生的可能性和危害程度。此外，在项目建设过程中，若临时防护措施设置不到位，产生的新增水土流失将给项目区及其周边环境带来危害。因此，科学预测工程建设过程中造成的水土流失及其影响，为尽可能减少工程施工对原地貌的破坏、合理布设防护措施、有效防治新增水土流失、重建和恢复区域生态防护体系提供依据，以保证项目建设的安全施工和运营以及生态环境的良136、性循环，为当地经济的可持续发展服务。10.3 水土保持措施 10.3 水土保持措施 依据工程所处的地貌类型，主体工程建设时序、布局，新增水土流失的特点以及防治责任范围的划分，并考虑与主体工程相衔接，便于水土保持方案的组织实施等主导性因素进行水土流失防治分区。本方案将项目建设区划分为主体工程区、施工临建区和临时堆土区等 3个一级防治分区，同时将主体工程区进一步划分为建构筑物区、道路广场区、绿地区等 3 个二级防治分区。根据水土流失防治分区，在主体工程设计具有水土保持功能设施分析、评价及水土流失预测结果的基础上，针对工程建设过程中可能引发水土流失的特点和造成的危害程度，采取有效的水土流失防治措 7137、9 施。本工程水土流失防治将以植物措施与工程措施相结合、永久措施与临时防护措施相结合，并把已有的具有水土保持功能的设施纳入水土流失防治体系中，建立完整有效的水土流失防护体系，合理确定水土保持方案总体布局，以形成完整的、科学的水土流失防治体系。一、主体工程区 1、建构筑物区：临时截排水沟、集水井和沉沙池 主体设计在地下室顶、底四周分别设置截排水沟，地下室底转角位置或每隔约 3050m 设一座集水井，另外设置抽水机以便快速排清自然降雨造成的积水。污水经抽水机抽至临时截水沟，经坑顶转角设置的砖砌沉沙池沉淀后排入周边水系。临时截排水沟规格：宽 0.3m*深 0.3m。集水井规格：长 1.0m*宽 1.138、0m*深 1.0m。砖砌沉沙池规格：长 2.0m*宽 1.0m*深 1.0m。水土保持评价：施工期间土石方开挖量较大。主体工程设计的截水沟、集水井和沉沙池等措施不仅可满足地下室开挖面场地排水，疏导水流，减少雨水和径流对地表的冲刷，同时，也避免了因降雨径流可能造成水土流失带来的危害，有利于水土保持。2、道路广场区（1）工程措施 项目主体设计的雨水管出水最后汇集到临近的市政雨水管网内。排水系统由雨水和检查井等组成。工程设计上尽可能利用地形坡度，以减少管道铺设深度。80 水土保持评价：主体设计的雨水管能较好地起到排导项目区地表水的作用，保证项目排水畅通，有效避免由于排水不畅造成的水土流失，符合水土保139、持要求，应纳入水土保持措施体系。（2）临时措施：临时排水沟和沉沙池沿项目区用地红线内侧设置临时排水沟，底宽 0.3m、深 0.3m、坡比 1：1，内表面采用砂浆抹面。沿排水沟途中及排水出口处设置沉沙池，用于沉淀场地污水，沉淀后排至周边水系。水土保持评价：现场布置的临时排水沟和沉沙池等措施可有效防治场内污水乱排、乱流，符合水土保持要求，应纳入水土保持措施体系。3、绿地区（1）植物措施：树木 采用在场地周边种相应的灌木、乔木，建筑物周边种相应的花卉、草地、铺地等手法。树种选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木。树木与建筑物、构筑物、道路和管线之间的距离按有关规定执行、并采取措施防140、止树根对地下管线、地下建筑防水层的破坏。水土保持功能评价：项目区树木保证了区域内空闲裸露地表的植被覆盖，有利于减轻水土流失和改善环境，可满足水土保持的要求，同时也提供了一个舒适环境。二、施工临建区（1）临时措施：临时排水沟和沉沙池 81 施工临建区周边设置临时排水沟，底宽 0.3m、深 0.3m、坡比 1：1，内表面采用砂浆抹面，排水出口处设置沉沙池，用于沉淀场地污水，沉淀后排至周边水系。砖砌沉沙池规格：长 2.0m*宽 1.0m*深1.0mm。水土保持评价：工程施工期间，土石方开挖量较大。主体工程设计的临时排水沟、临时沉沙池等措施不仅可满足项目区的场地排水，疏导水流，减少雨水和径流对地表的冲141、刷，同时也避免了因降雨径流可能造成水土流失带来的危害，有利于水土保持。82 第十一章 节能节水措施 第十一章 节能节水措施 11.1 编制依据 11.1 编制依据 11.1.1 有关节能的法律 11.1.1 有关节能的法律（1）中华人民共和国能源法；（2）中华人民共和国节约能源法；（3）中华人民共和国可再生能源法；（4）中华人民共和国电力法。11.1.2 有关节能的政策 11.1.2 有关节能的政策（1）中国的能源状况与政策白皮书；（2）中国能源技术政策大纲；（3）节能减排综合性工作方案；（4）国务院关于加快发展循环经济的若干意见（国发200522号）；（5）关于加强固定资产投资项目节能评估和142、审查工作的通知（发改投资20062787 号）；（6）国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）；（7）固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法（国家发改委令第 6 号）。11.1.3 现行有关节能标准和规范 11.1.3 现行有关节能标准和规范（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2015）；（2）绿色工业建筑评价标准（GB/T501610-2013）；83（3）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2003）；（4）民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-2012）；（5）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2008）；（6）建筑照明设计标准（GB500143、34-2013）；（7）建筑采光设计标准（GB/T50033-2013）；（8）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（9）全国民用建筑工程设计技术措施（电气章节，2009）；（10）空调通风系统运行管理规范（GB50200-2005）；（11）建筑给水排水设计规范（GB50015-2019）；（12）工业建筑节能设计统一标准（GB51245-2017）。11.2 能耗分析 11.2 能耗分析 项目运行时的主要能耗是电及耗能工质水，用电消耗主要为照明、空调、通风系统、给排水设备、电梯等；用水消耗主要为生活用水、生产用水、道路及植物用水等。项目主要能源及耗能工质年消耗量及单位面积能耗指标144、见下表。表 11-1：主要能源及耗能工质年消耗量表 表 11-1：主要能源及耗能工质年消耗量表 序号 项目 折算标煤系数 年耗能量 标煤/实物单位 数据 实物单位 年最大消耗量 折标煤吨 1 电 吨标煤/万度 1.229 万度 1460.01 1794.35 2 水 吨标煤/万立方米 2.571 万立方米 40.15 103.23 3 燃气 tce/万 Nm 1.2143 万 Nm 18.14 22.02 4 合计 1919.60 11.3 节能措施 11.3 节能措施 拟建项目节能工作重点包括：建筑节能和设备节能。项目的节能 84 主要通过采用先进工艺、先进设备、绿色建筑节能设计及引导人员行145、为节能等综合节能措施加以实现，节能措施建议如下：11.3.1 建筑节能 11.3.1 建筑节能（1）在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（2）加强周围的植物。种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木，以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温度、湿度，降低空调冷负荷。（3）在建筑楼房的设计上，充分考虑汕尾地区气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。（4）建筑设计执行有关建筑节能技术标准，按要求做好建筑节能设计审查。11.3.2 设备节能 11.3.2 设备节能 拟建项目耗能设备主要包括：空146、调、照明、通风设备、生产设备等，设备节能可采取如下措施：（1）在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，减少线路长度，以利于降低能耗。（2）减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。（3）确定各功能区的照度，根据照明场所建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性 85 质、规模等，合理选择照度，防止电能的无效耗费。（4）选用高效、长寿、节能的光源和灯具。（5）在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、147、使用寿命长的节能型机电设备，以利用有效降低产品的能耗。如选择节能型的变压器、风机、水泵等。（6）使用空调设备时，建议设定适宜的温度。离开房间较长时，应关闭空调电源。（7）建议采用符合国家标准要求的节能环保型燃气灶具，并在燃气管道上安装计量装置、压力装置。使用天然气等能源的厨具设备，建议根据实际需要，科学控制开关时间，严格控制能源消耗。11.4 节水措施 11.4 节水措施（1）合理选用节水洁具 推荐选用节水器具，所有用水器具选择满足节水型生活用水器具（CJ164-2014）及节水型产品通用技术条件（GB18870-2016）规定的产品。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好，能限制出流率并经国家有关质148、量检测部门检测合格的节水水嘴。建议大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于 6L，优先采用双挡冲洗阀。（2）最大化采用太阳能，最小化采用辅助热泵。建议当太阳能不足以将进水加热至 60时，用太阳能预热进水，再由热泵机组加热至 60后应用；而当有足够的太阳能将进水加热至 60时，则用太阳能直接加热。86（3）热水系统注意加强设备与管道的保温，选用理化性能优良保温材料，并确保有效的绝热层厚度。（4）建议植物树木采用滴灌等节水的灌溉方式。（5）建议生产用水采用中水回用。87 第十二章 劳动安全与卫生 第十二章 劳动安全与卫生 12.1 主要危害因素及隐患程度分析 12.1 主要危害因素及隐患程度149、分析 拟建项目危害因素和安全隐患包括：施工期和运营期两个阶段。两个阶段的危害因素和安全隐患分析如下表：表 12-1：施工期危害因素和程度分析表 表 12-1：施工期危害因素和程度分析表 序序号号 危害危害因素 因素 危害现象 危害程度 危害现象 危害程度 1 土 石方 与基 坑工程 乱挖填、未做支撑防护 边坡坍塌造成人员伤亡、机械事故；填方不密实引起下沉失稳，明挖回填不紧密会导致地面沉陷。乱丢乱放 弃土石方及拆除建筑垃圾污染环境，造成施工场地排水不畅，灌淹泡浸导致边坡坍塌，不设沉淀池会引起泥浆，砂石漫流，其排入市政管道后引起堵塞渠道，污染水质和环境。2 建 筑安 装工程 机械设备失检、失灵 机150、具控制失灵，吊件坠落，塔架倒塌，造成设备损坏和人员伤亡 电气设备过载，泄露 设备损坏，起火、触电，造成对人身和环境的危害 场地区域内安全标志设置不当 引起场地内运输通道混乱，导致事故发生 施工噪声、振动过大 妨碍对话，信号联络，影响作业安全，同时造成施工人员不适，甚至导致耳聋 施工作业边界不清，无栅栏挡板、指示灯、警戒灯等设施 非施工人员、车辆进入现场，引起施工现场混乱，极易发生事故 3 材 料运输、堆放 有毒有害材料封闭不严 挥发、放射有害物质，引起人身中毒，潜伏导致职业病 易燃易爆物品保管不严 引起火灾、爆炸等，导致人员伤亡、设备损坏 表 12-2：运营期危害因素和程度分析表 表 12-2151、：运营期危害因素和程度分析表 序序号号 危害 危害 因素 因素 危害现象 危害程度 危害现象 危害程度 1 道路 道路防滑效果不好 引起人员跌倒，造成人员伤害 2 消防、电消防设施故障 引起火灾隐患，影响人身安全 88 序序号号 危害 危害 因素 因素 危害现象 危害程度 危害现象 危害程度 气设施 电气设备过载 引起火灾、爆炸、造成人员伤害 供电设备故障 引起火灾、爆炸、造成人员伤害 照明亮度不够或照明质量差 造成人员跌倒、坠落，引起伤害 3 污水处理与排水设施 排水管沉淀物发酵产生有害气体 造成养护人员伤害 污水处理设施不达标 造成环境污染，影响人员健康 排水系统设施不完善 影响周边环境卫152、生 4 燃气 天然气泄漏、爆炸 造成火灾，引起人身不适，造成人员伤害 12.2 安全卫生措施 12.2 安全卫生措施 12.2.1 施工期间采取措施 12.2.1 施工期间采取措施（1）施工期间所产生的污水，通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前作沉淀及分离处理。（2）施工期所产生的废气，控制在市环保部门规定的排放标准，避免超标排放造成污染。（3）对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。（153、4）对操作高噪声、振动设备的工作人员，配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。（5）工程施工弃渣土以及建筑垃圾引起高度重视，按照汕尾市政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土 89 流失和扬尘污染环境。12.2.2 运营期间采取措施 12.2.2 运营期间采取措施（1）建筑设计指标执行相关规范及标准，主要通道地面建议采用防滑类地砖；部分窗口加装不锈钢安全栏杆。建筑设计采用大面积的窗户实现良好的采光通风，保持室内空气流通，减少循环污染机率。（2）加强建筑物内部安全保卫工作，健全责任制和各项安全管理制度，加强对人员的安全教育和培训。（3）认真排查各类安全事故154、隐患。特别是对人员集中场所的火灾隐患进行检查；注意落实周边环境整治；注意安全责任制、规章制度的建立健全和执行情况。（4）为确保人身安全，对所有配电设备、用电设备和金属外壳及管线支架等金属件采用接零保护，并设置必要的工作接地系统。（5）加强对天然气管道、阀门、计量表、调压检查表等的护理与检查，防止天然气泄漏。发现漏气时应立即关闭气源，熄灭一切火种，严禁开关电气设备，防止一切火星进入泄漏区。12.3 消防设施 12.3 消防设施 拟建项目的消防工程按照国家有关规定，贯彻“预防为主，防消结合”的方针。设置水消防及气体消防系统。包括在内走廊、楼梯间、消防楼梯间前室、消防控制室等发生火灾时仍需坚持工作的155、人流密集区域均设置应急照明。在疏散走道及安全出口处设置疏散指示标志，保证消防通道畅通并明确标示安全通道及疏散方向。90 第十三章 组织机构与实施计划 第十三章 组织机构与实施计划 13.1 组织机构与人员配置 13.1 组织机构与人员配置 为切实加强对项目建设的管理，由实施单位牵头，成立项目建设项目组织结构，负责前期筹建、合同管理、检查监督、协调和资金落实等工作。本项目建设以工程质量、建设进度、投资控制三项目标控制和以施工安全、施工环境保护两项目标监督，构成项目管理目标系统的主要内容。建议采用主动控制为主，被动控制为辅的两种手段相结合的方法进行目标控制管理，实现项目建设的最佳效果。目标控制管理156、内容包括：目标控制策划、预防措施研究、目标过程跟踪、质量平行检测、控制成果评价等五个方面，形成有效的管理机制和方法。项目建设时，建议采取整体规划、分项施工的方针。在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。在项目的建设中拟采取以下措施：（1）质量管理措施 质量管理是项目管理的重点。建议从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。同时采用先进的工程管理技术加强对施工质量的控制。拟采用“事前策划，过程监督，检验认证”相结合，实施“以单位工程为基157、础，以施工工序为环节，91 管理点旁站，全过程跟踪”的现场施工质量控制方法。1）为了提高承建单位的施工质量保证能力，招标优选监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络，并对施工单位的质量检测人员，质量检查员，主要技术工种作业人员进行资质审查，考核。2）为了提高工程质量检测成果的公正性和准确性，必要时委托第三方专业单位对工程质量进行独立检测，或对承包单位和监理单位的质量检测成果进行评审认证。3）为了提高以单项工程为基础的施工质量合格保证率，实行施工作业和生产中的跟踪巡查和针对性质量检查。（2）进度管理措施 为了加快工程施工进度，建议承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理158、安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。（3）合同管理措施 合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。（4）现场管理 92 工程建设期间，确保施工现场有条不紊、文明施工。以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。督促承包单位制定建筑工程施工现场159、安全保护标准、建筑工程施工现场场容卫生标准、建筑工程施工现场保卫、消防工作标准、安全事故应急救援预案等标准和制度，明确责任单位和责任人，实行严格的检查、考核制度，强制规范建筑工程施工现场文明安全环境。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查文明施工的落实情况。结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。13.2 项目实施进度计划 13.2 项目实施进度计划 项目计划施工工期 24 个月（不含前期工作）。为保障工程进度的落实，在工作组织上建议作出如下安排：一是根据实际情况作出科学、详细施工组织设计和160、施工准备。二是关键设备材料提前订货，严格按质按期到位。三是详细分析预测施工时的天气，合理安排工序，以降低施工成本并保障工期。为了使项目尽早投入运行，应尽快着手前期准备工作和资金筹措，并科学合理地安排好施工工期。项目建设大致包括以下几个阶段，具体安排如下：（1）项目前期阶段 本阶段主要任务为立项报批等工作。（2）项目设计阶段 93 本阶段主要任务包括选择确定勘察单位，开展勘察设计及报建审批等工作。（3）招标阶段 本阶段主要任务为甄选施工单位。（4）工程施工阶段 本阶段主要任务为工程施工，包括建筑工程、安装工程、室内装修、室外工程等。（5）工程竣工验收阶段 本阶段主要工作为竣工验收。项目实施进度计161、划详见下表：94 表 13-1：项目初步实施进度计划表 表 13-1：项目初步实施进度计划表 序号 年份 2022 年2022 年 2023 年 2024 年 2025 年 2023 年 2024 年 2025 年 时间(月)时间(月)12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 一 前期 二 设计与报建 三 工程招标 四 工程施工 五 竣工验收 95 13.3 招标方案 13.3 招标方案 根据中华人民共和国招标投标法及中华人民共和国政府采购法，结合中华人民共和国国家发展和改革委员会令第16号必须招标的工程项目规定以及国务院办公厅印发国务院有关部门实施招标投标活动162、行政监督的职责分工意见的通知（国办发200034号）的有关规定，组织进行招标活动。本项目应进行招标内容主要为勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理等。招标方式拟按公开招标。招标组织形式拟采用委托招标方式，按上级部门规定委托具有相应资质的中介机构代理招标。拟建项目招标的具体要求详见下表。表13-2：招标基本情况表 表13-2：招标基本情况表 项目 项目 招标范围 招标组织形式 招标方式 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 不采用 招标方式招标方式 金额（万元）金额（万元）全部全部 招标招标 部分部分 招标招标 自行 自行 招标 招标 委托 委托 招标 招标 公开公开 招标招标 邀请 邀请 招163、标 招标 勘察、设计 1824.37 建筑工程 54500.00 安装工程 监理 734.95 其他 注：具体以批复意见为准。96 第十四章 投资估算与资金筹措 第十四章 投资估算与资金筹措 14.1 编制范围 14.1 编制范围 拟新建项目总建筑面积约 200000 平方米。本投资估算范围为场地平整、预制菜研发区、生产加工区、冷链物流区、文化体验区、金融服务区及其室外配套工程的建设投资，按照工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期利息、铺底流动资金分别估算。工程费用部分主要包括：土建工程、装修工程、强电、弱电智能化、给排水、通风空调、消防工程、电梯、室外工程等建筑安装费用。工程建设其他费用164、主要包括：建设单位管理费、前期咨询费、勘察设计费、工程监理费、城市配套设施建设费、白蚁防治费、招标代理费、施工图审查费、造价咨询费等。预备费只考虑基础预备费，不考虑涨价预备费。14.2 编制依据 14.2 编制依据（1）建设项目总投资组成及其他费用规定；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）（4）广东省市政工程综合定额（2018）；（5）广东省通用安装工程综合定额（2018）；（6）广东省园林绿化工程综合定额（2018 年）；（7）广东省建设工程计价依据（2018）；97（8）建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）；（9）165、投资项目经济咨询评估指南；（10）人工及主要材料设备价格参照汕尾市近期造价部门发布的材料指导价；（11）工程建设其他费用根据国家、省市有关费率指标选取。14.3 编制说明 14.3 编制说明（1）工程费用部分以建设方案为基础，根据国家有关部门关于建设项目投资估算的编制要求、计价规范等，结合目前人工、材料、设备的市场价格情况进行估算；（2）建设单位管理费按基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504 号）计取；（3）工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007670 号）的通知执行；（4）项目可行性研究报告编制，按建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283 166、号文）计取；（5）勘察设计费收费标准按照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210 号文）计取；（6）施工图技术审查费依据国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格2011534 号）；（7）招标代理服务费按招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）计取；98（8）工程保险费根据中国国际工程咨询公司咨经199811 号文，结合中国人民保险公司的有关规定，按工程费用总额的 0.3%估算；（9）白蚁防治费按广东省物价局、建设厅关于白蚁防治收费管理有关问题的通知规定计取；（10）场地准备及临时设施费参照 市政工程设167、计概算编制办法（建标20111 号文），本项目按工程费用的 0.3%计取；（11）概算编制费用及施工全过程造价咨询费根据广东省建设工程造价咨询服务收费标准（粤价函2011724 号文）计取；（12）基本预备费以第一部分“工程费用”总值和第二部分“工程建设其他费用”和第三部分土地使用费为基数，按 5%计取。14.4 投资估算结果 14.4 投资估算结果 本项目总投资约 65000 万元，其中工程费用约 54500 万元，工程建设其他费约 5500 万元，土地使用费 1900 万元，预备费 3100 万元。表 14-1：项目投资估算汇总表 序号 项目名称 序号 项目名称 估算金额估算金额（万元）（168、万元）占总投资占总投资比例（%）比例（%）备注 备注 1 工程费用 54500 83.85 2 工程建设其他费用 5500 8.46 3 预备费 3100 4.77 4 土地使用费 1900 2.92 5 估算投资合计 65000 100.00 99 表 14-2：项目投资估算表 表 14-2：项目投资估算表 序号 工程或费用名称 序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 169、第一部分第一部分 工程费用 54500.00 工程费用 54500.00 0.00 0.00 54500.00 54500.00 200000 200000 2725 83.85%2725 83.85%1 场地平整 200.00 0.00 1 场地平整 200.00 0.00 200.00 200.00 100000 100000 20 20 2 预制菜研发区 4554.00 0.00 2 预制菜研发区 4554.00 0.00 4554.00 4554.00 20000 20000 2277 2277 2.1 土建工程 2550.00 2550.00 20000 1275 2.2 装修工程 170、420.00 420.00 7000 600 2.3 安装工程 1584.00 0.00 1584.00 20000 792 2.3.1 给排水工程 200.00 200.00 20000 100 2.3.2 通风工程 120.00 120.00 20000 60 2.3.3 电气工程 600.00 600.00 20000 300 2.3.4 消防工程 260.00 260.00 20000 130 2.3.5 抗震支架 80.00 80.00 20000 40 2.3.6 弱电智能化工程 204.00 204.00 20000 102 2.3.7 电梯工程 120.00 120.00 项 171、1 1200000 3 生产加工区 25444.00 3 生产加工区 25444.00 0.00 0.00 25444.00 25444.00 112000 112000 2272 2272 3.1 土建工程 14280.00 14280.00 112000 1275 3.2 装修工程 2352.00 2352.00 39200 600 3.3 安装工程 8812.00 0.00 8812.00 112000 787 3.3.1 给排水工程 1344.00 1344.00 112000 120 3.3.2 通风工程 672.00 672.00 112000 60 100 序号 工程或费用名称 172、序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 3.3.3 电气工程 3920.00 3920.00 112000 350 3.3.4 消防工程 1456.00 1456.00 112000 130 3.3.5 抗震支架 448.00 448.00 112000 40 3.3.6 弱电智能化工程 672.00 672.00 112000 60 3.3.7 电梯工程 300.00 173、300.00 项 1 3000000 4 冷链物流区 12445.00 4 冷链物流区 12445.00 0.00 0.00 12445.00 12445.00 50000 50000 2489 2489 4.1 土建工程 6375.00 6375.00 50000 1275 4.2 装修工程 2550.00 2550.00 50000 510 4.3 安装工程 3520.00 0.00 3520.00 50000 704 4.3.1 给排水工程 450.00 450.00 50000 90 4.3.2 通风工程 300.00 300.00 50000 60 4.3.3 电气工程 1500.0174、0 1500.00 50000 300 4.3.4 消防工程 650.00 650.00 50000 130 4.3.5 抗震支架 200.00 200.00 50000 40 4.3.6 弱电智能化工程 300.00 300.00 50000 60 4.3.7 电梯工程 120.00 120.00 项 1 1200000 5 文化体验区 3683.00 0.00 5 文化体验区 3683.00 0.00 3683.00 3683.00 14000 14000 2631 2631 5.1 土建工程 1785.00 1785.00 14000 1275 5.2 装修工程 840.00 840.0175、0 14000 600 5.3 安装工程 1058.00 0.00 1058.00 14000 756 5.3.1 给排水工程 112.00 112.00 14000 80 101 序号 工程或费用名称 序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 5.3.2 通风工程 84.00 84.00 14000 60 5.3.3 电气工程 420.00 420.00 14000 30176、0 5.3.4 消防工程 182.00 182.00 14000 130 5.3.5 抗震支架 56.00 56.00 14000 40 5.3.6 弱电智能化工程 84.00 84.00 14000 60 5.3.7 电梯工程 120.00 120.00 项 1 1200000 6 金融服务区 954.00 0.00 6 金融服务区 954.00 0.00 954.00 954.00 4000 2385 4000 2385 6.1 土建工程 510.00 510.00 4000 1275 6.2 装修工程 112.00 112.00 1400 800 6.3 安装工程 332.00 0.00177、 332.00 4000 830 6.3.1 给排水工程 36.00 36.00 4000 90 6.3.2 通风工程 24.00 24.00 4000 60 6.3.3 电气工程 120.00 120.00 4000 300 6.3.4 消防工程 52.00 52.00 4000 130 6.3.5 抗震支架 16.00 16.00 4000 40 6.3.6 弱电智能化工程 24.00 24.00 4000 60 6.3.7 电梯工程 60.00 60.00 项 1 600000 7 室外工程 6720.00 0.00 7 室外工程 6720.00 0.00 6720.00 6720.00178、 7.1 室外给排水管 300.00 300.00 60000 50 7.2 园区污水处理设施 1000.00 1000.00 项 1 10000000 7.3 室外照明 300.00 300.00 60000 50 102 序号 工程或费用名称 序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 7.4 室外燃气 180.00 180.00 60000 30 7.5 监控系统 18179、0.00 180.00 60000 30 7.6 室外环境美化 225.00 225.00 15000 150 7.7 环卫设施 50.00 50.00 项 1 500000 7.8 室外道路、停车位 1800.00 1800.00 45000 400 7.9 充电桩 480.00 480.00 套 240 20000 7.10 智慧停车（地上）1600.00 1600.00 套 800 20000 7.11 光伏系统 400.00 400.00 兆瓦 1 4000000 7.12 外水 100.00 100.00 项 1 1000000 暂估 7.13 外电 45.00 45.00 项 1 180、450000 暂估 7.14 外燃气 60.00 60.00 项 1 600000 暂估 8 冻库设备购置等 500.00 500.00 8 冻库设备购置等 500.00 500.00 项 1 5000000项 1 5000000 暂估 第二部分第二部分 工程建设其他费用 工程建设其他费用 5500.00 5500.00 5500.00 5500.00 8.46%8.46%1 建设管理费 1262.95 1.1 建设单位管理费 528.00 528.00 财建2016504 号 1.2 工程监理费 734.95 734.95 发改价格2007670 号 2 前期工作咨询费 275.31 2.1181、 可行性研究报告编制费 85.50 85.50 参考计价格19991283 号 2.2 地质灾害评估 36.00 36.00 发改办价格2006745 号 2.3 地震安全性评价 20.00 20.00 暂估 2.4 环境影响评价报告书编制费 21.00 21.00 计价格2002125 号 103 序号 工程或费用名称 序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 2.5 水182、土保持方案编制 68.61 68.61 粤水建管201737 号 2.6 节能文件编制及评估费 34.20 34.20 参考计价格19991283 号 2.7 社会稳定风险评估费 10.00 10.00 暂估 3 工程勘察费 436.00 436.00 计价格200210 号 4 工程设计费 1388.37 1388.37 计价格200210 号 5 概算编制 58.74 58.74 粤价函2011742 号 6 施工图技术审查费 94.87 94.87 发改价格2011534 号 7 竣工图编制费 111.07 111.07 8 招标代理费 61.08 计价格20021980 号 8.1 造183、价咨询招标 3.25 3.25 计价格20021980 号 8.2 监理招标 6.58 6.58 计价格20021980 号 8.3 施工招标 42.24 42.24 计价格20021980 号 8.4 勘察设计招标 9.01 9.01 计价格20021980 号 9 场地准备及临时设施费 162.35 162.35 建标2007164 号 10 检验监测费 545.00 545.00 工程费*1%11 工程保险费 163.50 163.50 咨经199811 号 12 施工全过程造价咨询 318.48 318.48 粤价函2011742 号 13 白蚁防治费 60.00 60.00 3 元/184、m2 14 城市基础设施配套费 480.00 480.00 粤价2003160 号 15 水土保持监测费 51.86 51.86 保监200522 号 16 水土保持验收 30.42 30.42 保监200522 号 104 序号 工程或费用名称 序号 工程或费用名称 估算金额(万元)技术经济指标 估算金额(万元)技术经济指标 备注 备注 建筑及安装建筑及安装工程费、设工程费、设备购置费 备购置费 其他费其他费用 用 合计 合计 单单位 位 数量 数量 单位造单位造价价 （元）（元）占投资占投资额比例额比例 第三部分第三部分 土地使用费 土地使用费 1900.00 1900.00 1900.0185、0 1900.00 100000 190 2.92%100000 190 2.92%第四部分第四部分 预备费 3100.00 预备费 3100.00 4.77%4.77%第五部分第五部分 第一、二、三、四部分合计 第一、二、三、四部分合计 65000.00 65000.00 100.00%100.00%105 14.5 资金筹措与投资计划 14.5 资金筹措与投资计划 本项目资金来源：本项目资金来源：本项目拟申请专项债券资金、上级补助资金，不足部分由地方财政资金统筹解决。资金筹措及投资计划如下：表 14-3：资金筹措及投资计划（以实施为准）表 14-3：资金筹措及投资计划（以实施为准）序号 名186、称 合计 第一年 第二年 备注 1 项目总投资 65000 32500 32500 106 第十五章 财务评价 第十五章 财务评价 15.1 编制依据 15.1 编制依据（1）中华人民共和国企业财务通则；（2）中华人民共和国企业会计准则；（3）建设项目经济评价方法与参数（第三版，国家发展改革委、建设部发布）；（4）建设项目总投资组成及其他费用规定。15.2 相关参数 15.2 相关参数 计算期：当前测算的计算期设置为建设期 2 年+运营期 18 年，合计 20 年，债券还款期限按 18 年（运营期）计算，利率按 3.5%计。15.3 财务收益分析 15.3 财务收益分析 15.3.1 运营收入187、 15.3.1 运营收入 本项目营业收入主要包括建筑物出租收入、停车位出租收入、充电桩收入、灯杆广告位收入及光伏发电收入等。（1）建筑物出租 建构筑物暂按出租进行收入测算，按 30 元/平方米/月（含物业），每 3 年递增 5%。（2）停车位收入 参考汕尾市发展和改革局 关于完善汕尾市区机动车停放服务差 107 异化收费标准有关问题的通知（汕发改价格2021499 号）政府指导价，本项目停车位收入按 300 元/个/月，每 3 年递增 5%。表 15-1：汕尾市社会公共（公益）性配套停车设施收费标准 表 15-1：汕尾市社会公共（公益）性配套停车设施收费标准 单位：元/辆（政府指导价）车型及时188、段 收费标准 小车 大车 繁忙时段（8:00-19:00）首 2 小时以内 3 5 首 2 小时后每 30 分钟 1 1.5 非繁忙时段（19:00-次日 8:00）首 2 小时以内 2 3 首 2 小时后每 30 分钟 0.5 1 24 小时内最高限价 24 36（3）充电桩收入 智能充电桩收入主要为充电服务费，参考广东省内充电服务费为0.6-1.2 元/度电，本项目暂按 0.8 元/度电考虑。（4）灯杆广告位收入 灯杆广告位出租价格为 100-300 元/个/月，本项目灯杆广告位出租单价按 150 元/杆/年考虑，单价按每 3 年递增 5%。（5）光伏发电收入 本项目总装机容量约 1 兆瓦189、，发电量按 4000 度/天/兆瓦，入网价格暂按 0.69 元/度（工业用电可为 0.69 元/度）。15.3.2 运营成本估算 15.3.2 运营成本估算 本项目生产成本费用主要包括物业成本、停车场运维成本、充电桩运维成本、管理费及建构筑物维护费。108（1）物业成本 建筑物业维护费以服务面积为基数，成本按每平方米 2 元/平/月，每 3 年递增 5%。（2）停车场运维成本 停车场运维成本按收入的 10%计。（3）充电桩运维成本 充电桩运维成本按 2000 元/根/年计，每 3 年递增 5%。（4）光伏发电运维成本 按光伏发电收入的 5%暂估。（5）管理费及建构筑物维护费 主要包括管理人员的190、工资水平及年建筑物日常维修维护费，按当年出租收入的 10%计。（6）广告位 广告位采用整体出租方式，广告牌制作、更换等均由租户自行解决。因此，不计运营成本。15.4 财务成本估算 15.4 财务成本估算 本项目融资金额 52000 万元，专项债按 20 年考虑，建设期 2 年，运营期按 18 年考虑。利率暂按 3.5%计，每半年付息，到期一次还本。15.5 财务评价总结 15.5 财务评价总结 预计本项目运营期 18 年盈余总额（收入-成本）为 158036 万元，还本付息总额为 84760 万元，盈余总额对还本付息总额覆盖倍数为1.86。当项目收益下降 20%，项目盈余总额为 124533 191、万元，此时盈余总额对还本付息覆盖倍数为 1.47，财务具备可行性。109表 15-2：还本付息表 序号 名称 合计 序号 名称 合计 建设期 运营期 建设期 运营期 第 1 年第 1 年 第 2 年第 2 年 第 1 年第 1 年 第 2 年第 2 年 第 3 年第 3 年 第 4 年第 4 年 第 5 年第 5 年 第 6 年第 6 年 第 7 年第 7 年 第 8 年第 8 年 第 9 年第 9 年 1 期初投入余额 0 26000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 2 当期投入 52000 26000 26000 192、3 当期应计利息（i=3.5%）32760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 4 当期还本及收益 84760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 4.1 其中：还本 52000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 4.2 还利息 32760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 5 年末投入余额 26000 52000 52000 52000 5193、2000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 续表 序号 名称 合计 序号 名称 合计 运营期 运营期 第 10 年第 10 年 第 11 年第 11 年 第 12 年第 12 年 第 13 年第 13 年 第 14 年第 14 年 第 15 年第 15 年 第 16 年第 16 年 第 17 年第 17 年 第 18 年第 18 年 1 期初投入余额 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 2 当期投入 52000 3 当期应计利息（i=3.5%）32760 1820 1820 1820 194、1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 4 当期还本及收益 84760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 53820 4.1 其中：还本 52000 0 0 0 0 0 0 0 0 52000 4.2 还利息 32760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 5 年末投入余额 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 52000 0 110 表 1195、5-3：收入表 序号序号 名称 合计 名称 合计 运营期 运营期 第 1 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一 营业收入 187218 一 营业收入 187218 6703 6703 7274 7274 7845 7845 8743 8743 9335 9335 9928 9928 10780 10780 10780 10780 10780 10780 11212 11212 1 出租收入 14196、5321 1 出租收入 145321 5040 5040 5460 5460 5880 5880 6615 6615 7056 7056 7497 7497 8335 8335 8335 8335 8335 8335 8752 8752 1.1 建筑面积（m2）200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 1.2 出租率 60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%1.3 1.3 出租面积（m2）120000 130000 140000 150000 160000 170000 180197、000 180000 180000 180000 1.4 1.4 出租价格（元/m2/月）（含物业）35 35 35 37 37 37 39 39 39 41 2 停车位出租收入 4777 2 停车位出租收入 4777 173 173 187 187 202 202 227 227 242 242 257 257 270 270 270 270 270 270 283 283 2.1 车位数（个）800 800 800 800 800 800 800 800 800 800 2.2 出租率 60%65%70%75%80%85%85%85%85%85%2.3 出租数（个）480 520 560 198、600 640 680 680 680 680 680 2.4 出租价格（元/个/月）300 300 300 315 315 315 331 331 331 347 3 充电桩收入充电桩收入 34847 34847 1367 1367 1503 1503 1640 1640 1777 1777 1913 1913 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 3.1 数量（套）240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 3.2 充电服务费（元/套/天）312 312 312 312 312 312 312199、 312 312 312 3.3 使用率 50%55%60%65%70%75%75%75%75%75%4 广告位出租收入广告位出租收入 459 459 23 23 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 25 25 26 26 4.1 广告牌数（个）125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 4.2 出租率 100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%4.3 出租数（个）125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 4.4 出租价格（元/个/月）200、150 150 150 158 158 158 165 165 165 174 5 光伏发电收入光伏发电收入 1813 1813 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 111 5.1 装机容量（兆瓦）1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5.2 发电量（度/兆瓦/天）4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 5.3 入网价格（元）0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.6201、9 0.69 续表：序号序号 名称 合计 名称 合计 运营期 运营期 第 11 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 一 营业收入 187218 一 营业收入 187218 11212 11212 11212 11212 11665 11665 11665 11665 11665 11665 12140 12140 12140 12140 12140 12140 1 出租收入 145321 1 出租收入 145321 8202、752 8752 8752 8752 9189 9189 9189 9189 9189 9189 9649 9649 9649 9649 9649 9649 1.1 建筑面积（m2）200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 200000 1.2 出租率 90%90%90%90%90%90%90%90%1.3 1.3 出租面积（m2）180000 180000 180000 180000 180000 180000 180000 180000 1.4 1.4 出租价格（元/m2/月）（含物业）41 41 43 43 43 45 45 45 203、2 停车位出租收入 4777 2 停车位出租收入 4777 283 283 283 283 298 298 298 298 298 298 312 312 312 312 312 312 2.1 车位数（个）800 800 800 800 800 800 800 800 2.2 出租率 85%85%85%85%85%85%85%85%2.3 出租数（个）680 680 680 680 680 680 680 680 2.4 出租价格（元/个/月）347 347 365 365 365 383 383 383 3 充电桩收入充电桩收入 34847 34847 2050 2050 2050 205204、0 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 2050 3.1 数量（套）240 240 240 240 240 240 240 240 3.2 充电服务费（元/套/天）312 312 312 312 312 312 312 312 3.3 使用率 75%75%75%75%75%75%75%75%4 广告位出租收入广告位出租收入 459 459 26 26 26 26 27 27 27 27 27 27 29 29 29 29 29 29 4.1 广告牌数（个）125 125 125 125 125 125 125 125 4205、.2 出租率 100%100%100%100%100%100%100%100%112 4.3 出租数（个）125 125 125 125 125 125 125 125 4.4 出租价格（元/个/月）174 174 182 182 182 191 191 191 5 光伏发电收入光伏发电收入 1813 1813 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 5.1 装机容量（兆瓦）1 1 1 1 1 1 1 1 5.2 发电量（度/兆瓦/天）4000 4000 4000 4000 4000 4000 4000 4206、000 5.3 入网价格（元）0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 0.69 表 15-4：成本表 序号序号 名称 合计 名称 合计 运营期 运营期 第 1 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一 经营成本 29183 一 经营成本 29183 1177 1177 1236 1236 1294 1294 1411 1411 1472 1472 1533 1533 1207、645 1645 1645 1645 1645 1645 1716 1716 1 地上物业维护成本 8913 1 地上物业维护成本 8913 437 437 437 459 459 459 482 482 482 506 437 437 437 459 459 459 482 482 482 506 1.1 建筑面积（m2）182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 1.2 维护成本（元/m2/月）2.00 2.00 2.00 2.10 2.10 2.10 2.21 2.21 2.21 2.32 2208、 停车场维护成本 478 2 停车场维护成本 478 17 19 20 23 24 26 27 27 27 28 17 19 20 23 24 26 27 27 27 28 2.1 收入 173 187 202 227 242 257 270 270 270 283 2.2 费率 10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%3 充电桩维护成本 979 3 充电桩维护成本 979 48 48 48 50 50 50 53 53 53 56 48 48 48 50 50 50 53 53 53 56 3.1 数量（套）240 240 240 240 240 240 240 240 209、240 240 3.2 运维成本（元/套/年）2000 2000 2000 2100 2100 2100 2205 2205 2205 2315 4 光伏发电运维成本 91 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4 光伏发电运维成本 91 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 4.1 收入（万元）101 101 101 101 101 101 101 101 101 101 4.2 费率 5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5 经营管理成本及建筑物维护费 18722 5 经营管理成本及建筑物维护费 18722 670 727 784 874 934 993 1078 670 727 7210、84 874 934 993 1078 1078 1078 1078 1078 1121 1121 5.1 经营收入 6703 7274 7845 8743 9335 9928 10780 10780 10780 11212 113 5.2 费率 10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%续表：序号 名称 合计 序号 名称 合计 运营期 运营期 第 11 年 第 11 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 第 12 年 第 13 年 第 14 年 第 15 年 第 16 年 第 17 年 第 18 年 一 经营成211、本 29183 一 经营成本 29183 1716 1716 1791 1791 1791 1869 1869 1869 1716 1716 1791 1791 1791 1869 1869 1869 1 地上物业维护成本 8913 1 地上物业维护成本 8913 506 506 531 531 531 557 557 557 506 506 531 531 531 557 557 557 1.1 建筑面积（m2）182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 182000 1.2 维护成本（元/m2/月）2.32 2.32 2.43 2.43212、 2.43 2.55 2.55 2.55 2 停车场维护成本 478 28 28 30 30 30 31 31 31 2 停车场维护成本 478 28 28 30 30 30 31 31 31 2.1 收入 283 283 298 298 298 312 312 312 2.2 费率 10%10%10%10%10%10%10%10%3 充电桩维护成本 979 56 56 58 58 58 61 61 61 3 充电桩维护成本 979 56 56 58 58 58 61 61 61 3.1 数量（套）240 240 240 240 240 240 240 240 3.2 运维成本（元/套/年）2213、315 2315 2431 2431 2431 2553 2553 2553 4 光伏发电运维成本 91 5 5 5 5 5 5 5 5 4 光伏发电运维成本 91 5 5 5 5 5 5 5 5 4.1 收入（万元）101 101 101 101 101 101 101 101 4.2 费率 5%5%5%5%5%5%5%5%5 经营管理成本及建筑物维护费 18722 5 经营管理成本及建筑物维护费 18722 1121 1121 1166 1166 1166 1214 1214 1214 1121 1121 1166 1166 1166 1214 1214 1214 5.1 经营收入 112214、12 11212 11665 11665 11665 12140 12140 12140 5.2 费率 10%10%10%10%10%10%10%10%114 表 15-5：专项债本息覆盖倍数表 序号 项目 合计 序号 项目 合计 运营期 运营期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 1 收入 187218 6703 7274 7845 8743 9335 9928 10780 10780 10780 2 经营成本 2215、9183 1177 1236 1294 1411 1472 1533 1645 1645 1645 3 盈余 158036 5525 6038 6550 7332 7864 8396 9136 9136 9136 4 还本付息 84760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 5 比例 1.86 续表：序号 项目 合计 序号 项目 合计 运营期 运营期 第 10 年 第 11 年第 10 年 第 11 年 第 12 年第 12 年 第 13 年第 13 年 第 14 年第 14 年 第 15 年第 15 年 第 16 年第 16 年 第 17216、 年第 17 年 第 18 年第 18 年 1 收入 187218 11212 11212 11212 11665 11665 11665 12140 12140 12140 2 经营成本 29183 1716 1716 1716 1791 1791 1791 1869 1869 1869 3 盈余 158036 9496 9496 9496 9874 9874 9874 10271 10271 10271 4 还本付息 84760 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 1820 53820 5 比例 1.86 115 第十六章 社会评价 第十六章 社会评价 1217、6.1 项目对社会影响分析 16.1 项目对社会影响分析 16.1.1 项目的社会效益 16.1.1 项目的社会效益 项目的建成投产，能够产生巨大的社会效益。预制菜产业采取规模化供应、工厂化加工、标准化生产的发展方式，对食品安全起到保证，可以满足人们对餐饮食品简单简洁生活的需求，更重要的是满足人们对吃营养、吃健康、吃功能的升级需求，使区域内的食品安全形势得到大幅改善。该项目是以民众为向导理念的具体体现，民众对生活质量改善的愿望得到实现，幸福感提升。16.1.2 负面影响 16.1.2 负面影响 在项目施工期间，施工中产生的污水、废气、噪声等污染物可能会给项目所在地周边居民的生活带来影响，建议严218、格控制项目施工中造成的扰民因素。项目建成投入使用后，会产生污水、废气、废弃物和噪声等少量污染物，但采取相应的环保措施处理后，污染物不会对周围环境造成明显影响。16.1.3 综合影响 16.1.3 综合影响 通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析见下表。116 表 16-1：项目社会影响分析表 表 16-1：项目社会影响分析表 序序号号 社会因素 社会因素 影响的范围、影响的范围、程度 程度 可能出现的结果 措施建议 可能出现的结果 措施建议 1 对民众收入的影响 有一定影响 提供就业，促进区域经济发展 相关部门注意引导 2 对民众生活水平与生活质量的影响 有一定影响 有利219、于当地居民改善生活质量 相关部门注意引导 3 对居民就业的影响 有一定影响 建设期及运营期将创造一定就业机会 加强岗前培训 4 对不同利益群体的影响 有一定影响 工程施工与运营期可能会对周边环境造成影响。确保文明施工，加大环保力度。5 对地区文化、教育、卫生的影响 有一定影响 劳动力的岗前培训推动当地职业教育的发展 相关部门注意引导 6 对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响 有一定影响 推动基础设施建设，社会服务容量增大 相关部门注意引导 7 对少数民族、风俗习惯和宗教的影响 无直接影响 16.2 互适性分析 16.2 互适性分析 项目符合土地利用规划要求，能够为当地带来投资，能够提220、供就业机会，受到相关部门及居民的支持。项目与所在地的社会环境、人文条件相适应。16.3 社会评价结论 16.3 社会评价结论 综合来看，拟建项目是一项对项目区及相关区域社会经济发展有主要促进作用的工程。项目用地符合城市发展规划的要求，建设方案注重自然环境保护和社会环境的适应，项目建设将带来较好的社会效益。117 第十七章 风险分析 第十七章 风险分析 项目实施过程可能存在部分不确定因素。为了全面分析项目建设风险的可控性，研究提出风险防范措施，规避、降低、转移项目风险，现进行风险识别如下。17.1 风险识别 17.1 风险识别 本项目可能存在的不确定因素主要包括如下方面：（1）政策风险 政策风险221、主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政策调整，项目原定目标难以实现的可能性。国家及地方的各种宏观政策，包括经济政策、技术政策、产业政策等，以及税收、金融、环保、投资等政策变化都可能对项目运行产生一定影响。（2）技术风险 技术风险指项目采用技术先进性、可靠性、适用性和可得性与预测方案发生重大变化，导致建设成本增加，质量标准达不到预期要求的可能性。（3）工程风险 工程风险指工程地质条件、水文条件等预测不准确或发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长、工程技术方案不适用的可能性。（4）外部协作条件风险 项目建设需要具备一定的施工条件，包括：交通运输，电力、通 118 讯、给排水等基础设施222、等。外部协作条件风险主要指上述条件若发生变化对项目建设带来困难的可能性。（5）社会风险 社会风险指社会条件、社会环境发生变化对项目建设带来不利影响的可能性。（6）融资风险 融资风险指融资对项目建设带来不利影响的可能性，包括融资方案不合理，商业融资利率浮动大，融资机构无融资意向等问题。（7）收益风险 收益风险指租金价格、出租率等变化可能带来的收益风险。17.2 风险防范措施 17.2 风险防范措施 综合分析，上述风险因素大部分属于低风险。但通过采取一系列风险规避、转移、化解措施后，上述风险是可控的。项目实施过程中拟采取的风险防范措施有：（1）政策风险防范 本项目是贯彻落实国家、广东省、汕尾市及陆223、丰市关于现代农业产业园政策的具体体现，能促进陆丰市经济发展。项目政策风险低。此外，考虑政策的动态性，建设单位应密切关注国家和广东省出台的相关政策，预测政治和政策的发展态势，并结合项目的实施情况及时作出相应的调整，制定应对措施，必要时积极争取国家、地方相关优惠政策。（2）技术风险控制 119 本项目技术条件相对简单，设计、施工等技术先进、可靠。技术风险低。一是，最终的规划和设计方案需经政府相关职能部门得批准。经批准后的方案、设计不得随意变更。二是，严格按照约定的设计标准、施工标准、验收标准、安全生产要求、环境保护要求以及完工日期等，按时按质完成项目建设。同时，建设单位自行或委托监理人按工程进度要224、求检查项目工程进度情况，定期或不定期抽查工程质量，抽查项目工程施工单位有关资料，对建设质量等进行监督和指导，确保项目能够按约定的全部要求完成。（3）工程风险控制 可通过加强前期勘察工作，尽可能勘察清楚工程地质条件、水文条件等情况，提前采取相应技术措施。及时对项目场址进行详细的地质水文勘测，为设计、施工提供详细的重要资料和依据。（4）外部协作条件风险防范 本项目场址周边交通运输，电力、通讯、给水等基础设施相对完备。项目外部协作条件较好，风险低。（5）社会风险防范 严格控制工程施工造成的扰民因素，采取相应的环保处理措施对产生的污水、废气、废弃物以及噪声等污染物进行处理，以降低污染物对周边环境的影响225、。本项目通过优选具有丰富经验的参与方，最大程度确保控制扰民因素，降低社会风险。120（6）融资风险防范 建议提前与融资机构进行沟通，确保项目融资成功。1）加强项目投融资专项计划的制定及执行能力 资金链是企业及投融资项目的生命线，初成立的企业由于市场地位未稳固、行业经营经验薄弱等特点，资金链的保障能力比成熟的单位/企业相对差，因此，企业一方面应机积极扩充自身的自有资金来源和数额，一方面建议根据企业自身情况考虑以下措施：1）建设单位根据本项目的风险预测情况，事先准备好对应的备用资金，以保证项目建设资金链的连续性及稳定性；2）利用企业社会关系和寻求股东担保等方式，积极争取降低投资、融资风险水平；3）226、提高物业管理经营水平，企业应优化管理团队，提高物业经营管理水平，保持项目租赁良好运转情况，有效防止资金短缺所带来的风险，提高资金的使用效率。（7）收益风险防范 本项目盈利方式主要为对物业进行租赁，在不考虑选址区位及周边基础配套等相对固定的外部条件下，盈利的关键因素主要体现在产业导入和租赁方案上，因此，建议建设单位注重产业定位、物业态培育和招商策划方案：采用组建自身项目营销团队或委托营销的方式，在项目建设前期确定项目租赁营销方案和策略；提前宣传造势，并根据市场反响情况及时调整租赁营销方式及策 121略，对业态经营定位和市场品味进行优化，使物业出租价格得到提升。积极尝试定制式建设及配套服务，一方面227、能使招商能力得到有效提高，另一方面能使物业的实用性和使用档次得到大幅度提升，减少物业租量不足的风险。122第十八章 结论与建议 第十八章 结论与建议 18.1 结论 18.1 结论（1）本项目的建设能够有效提升陆丰市农业主导产业的整体效益，推动乡村产业加速发展，为丰富“菜篮子”，保障重要农产品有效供给发挥重要支撑作用。通过预制菜产业园建设，推动农产品食品化深加工实现农产品增值，带动社会资本、金融资金和农民的投入，促进各种资源向乡村产业聚集，有力拉动农业农村有效投资，促进农业农村经济持续稳定发展。（2）本项目主要在陆丰市星都经济开发区建设预制菜产业园，建设内容主要包括预制菜研发区、生产加工区、冷228、链物流区、文化体验区和金融服务区等主体工程以及室外配套工程。项目总建筑面积为200000 平方米。（3）初步估算项目施工工期为 2 年（不含前期），施工初步计划为 2023 年 7 月2025 年 6 月，预计 2025 年 7 月正式投入运营。（4）项目建设的社会经济条件、自然条件、施工条件、外部协作条件良好，建设条件具备。（5）本项目总投资约 65000 万元，其中工程费用约 54500 万元，工程建设其他费约 5500 万元，土地使用费 1900 万元，预备费 3100万元。18.2 建议 18.2 建议 123（1）为确保项目顺利实施，建议实施单位按程序尽早办理项目建设各项手续，并抓紧落实建设资金。（2）建设中引进竞争机制，择优选择项目参建单位，保证工程项目质量、进度、投资按预期计划得到控制，并加强工程施工过程监督及合同管理。（3）项目建设应编制科学合理的施工组织方案及应急处理预案，做好安全文明施工，妥善处理土建垃圾、噪音、粉尘、废水等污染物，确保作业安全。项目运营过程中应注意环保问题，生产废水应处理满足相关标准后方能排放。（4）项目场址附近给水、供电等市政配套设施暂未接入，具体接驳条件应尽快向相关主管部门进行征询以满足项目实施需求。