1、本报告是严格保密的 上海麦哲房地产顾问有限公司上海麦哲房地产顾问有限公司 20112011年年7 7月月 谨呈：连云港融侨置业有限公司谨呈：连云港融侨置业有限公司 丹阳滨河国际城余房营销策略报告丹阳滨河国际城余房营销策略报告 2 房地产市场变化对项目的启示房地产市场变化对项目的启示 项目余房分析及营销策略 商铺的营销初步思路 报告目录报告目录 3 房地产目前处在大周期的中期，下半年有一些乐观的因素，销售放房地产目前处在大周期的中期，下半年有一些乐观的因素，销售放 量是必然量是必然 随着城市化率从40%到50%的高峰期来临，房地产经历了青春期，走 进青年期，正面临增长到进步的发展观、个人到家庭生2、意态度、局部 到全面环境意思的调整 三大主力需求，50退休、60改善、80首置 下半年CPI下行的预期，货币政策在下半年或将转向； 5万亿投资额的3600万套保障房建设可能带给地方政府高达2.7万亿新 增支出，这将加剧已经达到10万亿负债的地方负担。另一方面，上半 年一二级市场的低迷减少了土地出让收入和税收，这对于在2010年土 地出让金占财政收入比例高达76.6%的地方来说是难以接受的； 2004年至2010年的监测数据告诉我们，下半年的成交量通常会比上半 年要显著放大，而且四季度一般都是全年成交量表现最好的季度。 4 从全国范围来看，从全国范围来看，20112011年三季度开始，整体潜在供3、应呈放大态势，年三季度开始，整体潜在供应呈放大态势， 价格松动在三季度更加明显价格松动在三季度更加明显 04.705.506.3 06.12 07.10 08.809.610.411.2 11.11 0 5000 10000 15000 20000 销售面积新开工面积（滞后1.5年） 销售面积与新开工面积关系销售面积与新开工面积关系 2009年下半年商品住宅新开工面积大约为5.1亿平方米，2010年上半年新开工面积 大约为6.5亿平方米，这意味着2011年全年供应量大概在11.6亿平方米，而今年上 半年销售情况比较低迷，截至5月底累计商品住宅销售面积仅为3.3亿平方米，那 么下半年将迎来推盘的真正高峰期 5 限购带来房地产市场结构化调整，高铁时代带来城市价值快速往三限购带来房地产市场结构化调整，高铁时代带来城市价值快速往三 四线城市扩散，三四线城市住宅和商业空间凸显四线城市扩散，三四线城市