1、CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计技术标目录Contents0102030405060708DESIGN VISIONDESIGN VISIONBACKGROUNDBACKGROUND设计愿景项目背景策略方案一公寓专篇总结方案过程比选方案二STRATEGYSTRATEGYOPTION ONEOPTION ONEHOUSETYPE INTENSIONHOUSETYPE INTENSIONSUMMARYSUMMARYPROGRAM PROCESSPROGRA2、M PROCESSOPTION TWOOPTION TWOVISIONVISION01设计愿景我们要怎样打造具有特性的社区中心？HOW CAN WE SHAPE A NEW DESTINATION?HOW CAN WE SHAPE A NEW DESTINATION?MakePUBLIC SPACESWork HarderPlan forLONGLONG-TERMTERMGROGROWWT TH HActivate theSTREETSSTREETSPromoteSUSTAINABILITYLIVEABLE CITYMIXED-USENeighbourhoodsDrawN NA AT TU U3、R RE ECloser to PeopleCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计打造城市地标，强化大华品牌！WHOLESALE CENTER NEW BENCHMARK!WHOLESALE CENTER NEW BENCHMARK!依托周边教育园区的技术人才资源优势，通过打造微创空间等创新差异化产品，补充必要的城市功能，创造带动区域发展的引擎，提升地块价值，形成自身特色优势！CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DAL4、IAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计The BrandThe Brand吸引品牌汇聚，倡导优质生活，我们是引领者CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计强调空间的人文关怀及体验性，以丰富的文化、空间元素设计创造环境与人的良性互动，打造丰富体验性目的地！创造特色人文空间体验！CHARACTERISTIC SPACE CHARACTERISTIC SPACE EXPERIENCE DESTINATION!E5、XPERIENCE DESTINATION!CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计艺术人文的舞台，我们生活的粉墨场，多彩生活从此绽放。The The ArtsArtsCultureCultureCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计你、我、他我们一家！在这里嗨翻天。The Family MomentThe Family M6、omentWellnessWellnessWorkingWorking健康办公理念BACKGROUNDBACKGROUND02项目背景CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计项目位于大连市甘井子区，近大连理工大学，地块东侧为红凌路，西侧为博远路，南侧为学子街，交通较为便捷，项目北侧为大华锦绣城项目住宅区，东南侧为大连理工大学校区，东侧为圣克拉住宅区及理工周边生活区。结合高新区商业现状及市场空白点，打造软件园板块高端休闲聚集地。市政府SITE大连金州湾机场大连周7、水子国际机场大连北站25.6KM15KM9.9KM大连站7.7KM8.1KM大连市SITE2.1项目区位THE PROJECT LOCATIONTHE PROJECT LOCATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计城市化进程的探索者和实践者，综合型城市运营商。中国房地产开发企业100强以专业化的城市投资、建设和运营商作为发展方向，不断改善城市化进程中的居住品质和设配套服务，逐步形成了大型社区的总体投资运营能力。是国内第一批拥有房地产开发国家一级资质的8、房地产开发企业，也是中国最早开始全国化布局的房地产企业之一。2.1企业资源大华ENTERPRISE RESOURCES OF DAHUAENTERPRISE RESOURCES OF DAHUACONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计7.5KM6.0KM6.8KM5.6KM3KM本案项目周边居住空间密集，紧邻大连理工大学校区，结合高新区商业现状及市场空白点，打造软件园板块高端休闲聚集地。2.1商业节点COMMERCIAL NODECOMMERCIAL NODE9、CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计1.0KM教学居住居住居住居住居住居住居住居住教学教学教学教学绿地绿地本案GREEN SPACEGREEN SPACERESIDENTIALRESIDENTIALRESIDENTIALRESIDENTIALRESIDENTIALRESIDENTIALRESIDENTIALUNIVERSITYUNIVERSITYUNIVERSITY1.西北侧：博远路2.南侧：学子街、大连理工后勤楼3.东南侧：红凌路4.东北侧：红凌路1 110、2 23 34 4项目北侧为大华锦绣城项目住宅区，东南侧为大连理工大学校区，东侧为圣克拉住宅区及理工周边生活区。多为新城开发区域。2.1规划条件THE PIANNING CONDITIONTHE PIANNING CONDITIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计项目位于大连市甘井子区，近大连理工大学，地块东侧为红凌路，西侧为博远路，南侧为学子街，交通较为便捷，周边1KM范围内有3条公交线路和多个站点。轨道交通1号线铁路五一路软件园路博远路红凌路学子街11、凌水街学子街红凌路中山路星海湾大桥数码路公交车站车行道路轨道交通铁路1.0KM2.1可到达性CAN REACH SEXUALCAN REACH SEXUALCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计用地性质：D3（商业金融业用地）用地面积：5612.90计容面积18410.312容积率3.28建筑限高：100M建筑密度40%绿地率30%停车位：1车位/100用地性质：E2（商业金融业用地）用地面积：12500.10计容面积40125.321容积率3.21建筑限高12、：100M建筑密度40%绿地率30%停车位：1车位/100用地性质：B2（商业金融业用地）用地面积：36793.00计容面积115897.950容积率3.15建筑限高：100M建筑密度40%绿地率30%停车位：1车位/100高层退界线用地红线多（低）层退界线新建建筑退让城市绿化带5M道路宽度：50M，（小高）高层建筑退让红线15M道路宽度：50M，多（低）层建筑退让红线10M道路宽度：30M，（小高）高层建筑退让红线12M道路宽度：40M，多（低）层建筑退让红线10M道路宽度：40M，（小高）高层建筑退让红线15M道路宽度：30M，多（低）层建筑退让红线8ME2B2D32.1基地条件SITE 13、CONDITIONSSITE CONDITIONSCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计居住/办公价值MAX商业价值MAX22.0037.0039.6033.0028.0024.00基地南侧临城市支路学子街，为大连理工大学与外界交接道路，故商业价值更高；基地东侧临城市支路红凌路，道路等级相对较小，为主要人行道路，商业价值第二；基地西侧北侧为城市干道博远路，车流较多，不利于布置商业业态.城市主干道博远路车流较多，声音嘈杂；城市支路红凌路、学子街，生活气氛浓重；14、基地内部相对景观较好，安静，居住价值高；街角展示面沿街展示面图例2.1设计定位-土地价值分析LAND VALUE ANALYSISLAND VALUE ANALYSISCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计品质+环境以终端用户的感受为主，打造以人为本的用户体验，从使用的最根本的感受来引领设计。关注使用空间与周围环境的互动结合，最大化景观环境的优势作用。Quality+EnvironmentBASED ON THE ENDBASED ON THE END-US15、ER EXPERIENCE,TO BUILD USER EXPERIENCE,TO BUILD A PEOPLEA PEOPLE-BASED BASED ORIENTED ORIENTED EXPERIENCE,FROM EXPERIENCE,FROM THE MOST THE MOST FUNDAMENTAL FEELINGS TO GUIDE THE DESIGN.FUNDAMENTAL FEELINGS TO GUIDE THE DESIGN.CONCERNED ABOUT THE USE OF SPACE CONCERNED ABOUT THE USE OF SPACE COMBINE16、D WITH INTERACTIVE SURROUNDINGSCOMBINED WITH INTERACTIVE SURROUNDINGS,MAXIMIZING MAXIMIZING THE ADVANTAGES THE ADVANTAGES OF THE LANDSCAPE ENVIRONMENT.OF THE LANDSCAPE ENVIRONMENT.CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计品质+环境CONCEPTUAL DESIGN OF THE 1117、THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计邻里+可持续充分考虑和理解项目本身与周围邻里的呼应关系，减少项目的排他性，创造一个能够融合在现有城市肌理中，持续发展成长的结构肌理。Neighborhood+SustainableTO FULLY UNDERSTANDING THE RELATIONSHIP FROM THE PROJECT TO TO FULLY UNDERSTANDING THE RELATIONSHIP FROM THE PROJECT TO THE SURROUNDING ENVIRONMENT,A18、ND TO REDUCE THE ENCLUSIVITY.THE SURROUNDING ENVIRONMENT,AND TO REDUCE THE ENCLUSIVITY.WE CREATED A TEXTUREOF THE STRUCTURE WHICH CAN BE INTERGRATE WE CREATED A TEXTUREOF THE STRUCTURE WHICH CAN BE INTERGRATE WITH THE EXISTING CONDITIONWITH THE EXISTING CONDITIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF19、 DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计邻里+可持续CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计灵活+可行提供一个以商业用户使用时间交替变化为诉求的灵活方案，以保证客户的投资前景；创造一个现代的、有前瞻性的建筑空间，在商业性和技术性上保证可行。Flexible+FeasibleDELIVER A DESIGN PROPOSAL THAT DELIVER A DESIGN PROPOSAL THAT PR20、OTECTS THE PROTECTS THE CLIENTS INVESTMENT CLIENTS INVESTMENT AS DEMANDS AS DEMANDS OF RETAIL OF RETAIL USERS CHANGE OVER TIME;USERS CHANGE OVER TIME;CREATE A CREATE A MODERN,MODERN,PROGRESSIVE BUILDING PROGRESSIVE BUILDING THAT IS THAT IS FEASIBLE BOTH COMMERCIALLY FEASIBLE BOTH COMMERCIALLY AND AN21、D TECHNICALLYTECHNICALLYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计灵活+可行CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计后市可期商圈热点盘区自然景观资源良好，周边公园环绕教育紧邻多个高等院校教育资源丰富软件园核心发展机遇周边商业形态不合理直击商业市场空白点小而精不限购刚需客户小面积控总价科技新城新版块，借势发22、展配套尚不完善满足基本生活需求不利因素体量大公建性质区域优势 创新产业重点项目导入核心板块稀缺产品CASE STUDYCASE STUDY03案例研究CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计深圳云里智能园一站式云服务体系，全方位解决企业需求。从众创空间到品牌发布中心，提供全生态产业链服务，加速产业孵化。3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU H23、UACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计上海创智天地园区大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”。3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计上海华鑫天地二层共享生态景观互动平台一层架空复合功能空间配套及服务类功能3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU H24、UACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计宁波前洋E商小镇地面架空层停车设计自然的通风和光线更少面积的地下空间开挖增强海绵城市蓄水力3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计三里屯SOHOSOHO现代化国际高端商务区形象疏密有秩的线性空间3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN J25、INXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计深圳万象城多功能业态复合，完善社区配套3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计深圳车公庙Terra CityTerra City3.2案例研究CASE STUDYCASE STUDY多层次立体景观，融合城市景观资源竖向多首层布局，开放慢行步道？我们采取何种策略抢占市场城市界面：现代化国际高端商务区形象规划结构：疏密有秩的线性26、空间商业形象：竖向多首层布局，开放慢行步道功能配套：多功能业态复合，完善社区配套产品设计：多层级户型产品，舒适宜居空间景观绿化：多层次立体景观，融合城市景观资源OPTION ONEOPTION ONE04方案一CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”总体规划CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十27、一期概念方案设计居住/办公价值MAX商业价值MAX22.0037.0039.6033.0028.00结合项目用地价值，在商业价值最高的区域规划设置商业功能；在项目形象重要展示区域即沿区域主要道路，面向大连理工大学设置办公功能；在沿项目北侧，与大华锦绣华城其余十期用地相接壤的居住价值最大的区域设置公寓功能区，提升整个项目产品品质。三大功能区域分区明确，兼顾了商业开发，居住区品质及形象展示。4.1用地布局分析ANALYSISANALYSISCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十28、一期概念方案设计1.7万平方米商业体1717000000SQM SQM FEATURED RETAILFEATURED RETAIL.5万平方米办公体(含租赁2万，代建3万）5 500000000SQM OFFICESQM OFFICE5万平方米高端公寓5 50000000 0 SQM SQM APARTMENTAPARTMENT南地块将开发1.5万平方米商业体，五万平方米办公体量群坐落在商业上，充分的提升了地块的价值。同时在商业体上建造约5万平方米的高端公寓。南地块体量配比VOLUME RATIO OF SOUTH BLOCKVOLUME RATIO OF SOUTH BLOCK4.1CON29、CEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1北地块体量配比VOLUME RATIO OF VOLUME RATIO OF NORTH BLOCKNORTH BLOCK1.0万平方米综合商业1000010000SQMSQM RETAILRETAILLOCATIONLOCATION4.8万平方米高端公寓48000 48000 SQM SQM APARTMENTAPARTMENT北地块将能够容纳1.1万平方米的综合型商业体量,并且保证了最大化街道延展面。同时该地块将能够30、容纳4.8万平方米的高端办公体量，并且保证了街道延展面不被打断。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“山海大华”“THE GREEN VALLEY”“THE GREEN VALLEY”-耸立的山峰Majestic MountainMajestic Mountain-傲然屹立的礁石A rock that stands proudlyA rock that stands proudly-海浪/景观WaveWave/L/Landscapeandscape-新奇活31、力的购物环境Vibrant Vibrant Shopping EnvironmentShopping EnvironmentCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计-从山海到建筑FROM VALLEY AND SEA TO ARCHITECTUREFROM VALLEY AND SEA TO ARCHITECTURE+本项目用建筑的手法演绎大连的碧海青山，为大华锦绣华城绣上点睛之笔。+CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF 32、DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计本方案商业布局沿红凌路最长商业街设计将商业街长度增加一倍，创造更多商业店面折线布置延长商业街长度，打碎缩短第一界面商业街长度，让外街人流渗透更直接。基地商业街沿东面布置，与基地东面已有沿街商业整合，增强商业配套的集聚效应。商业生成BUSINESS GENERATIONBUSINESS GENERATION红凌路商业街x24.1概念生成CONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DA33、LIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业意向COMMERCIAL INTENTCOMMERCIAL INTENT线状商业点状商业海岸沉积层海浪礁石4.1概念生成CONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL GENERATION受到海岸海水冲击海岸的启发，在远离街道的地方设置象征完整泥沙沉淀层的线状商业面，在临接街道的地方设置象征散落礁石的点状商业，期待消费者像海浪一样渗透到商业街。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大34、华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计利用地形形成的首层商业利用地形和连廊形成的首层商业步行起始点视角多首层沿街商业生成FIRST LAYER BUSINESS GENERATIONFIRST LAYER BUSINESS GENERATION利用地形高差和连廊以首层的感觉将消费者引入商业街，几乎100%生成首层商业。4.1概念生成CONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计共享云35、厅使塔楼产生联系标识性办公区生成OFFICE BUILDING GENERATIONOFFICE BUILDING GENERATION双塔构成标志性办公独立地块2万产业自销1.5万整租1.5万整售1.5万整售1.5万整租2万产业自销2万产业自销1.5万整租1.5万整售共享云厅4.1概念生成CONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计L型组合方式，减少栋数，迭落空中花园进一步优化空36、间高品质公寓生成FLAT GENERATIONFLAT GENERATION形体调整，避免视线遮挡，空间优化9.7万平米公寓强排6栋2万产业自销1.5万整租1.5万整售4.1概念生成CONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL GENERATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1功能布局FUNCTION LAYOUTFUNCTION LAYOUT商业布局B2地块：16790E2地块：6762D3地块:3503B2地块：4916337、E2地块：33363D3地块：14907B2地块：49945办公布局公寓布局整体布局办公总量：49945公寓总量：97434商业总量：27055CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1面积配比BRIEFBRIEF商业RETAIL 3，503 SQM办公OFFICE 0 SQM公寓APARTMENT 14，907 SQM停车数PARKING184商业RETAIL 6，762 SQM办公OFFICE 0 SQM公寓APARTMENT 33，363 SQM停车38、数PARKING401商业RETAIL 16,790 SQM办公OFFICE 49,945 SQM公寓APARTMENT 49,163 SQM停车数PARKING1159ABOVE GROUNDAREA地上建筑面积18,410 SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积6050 SQM ABOVE GROUNDAREA地上建筑面积40,125 SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积13,178 SQMABOVE GROUNDAREA地上建筑面积115,898 SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积38075 SQMMASSIF D3地块D3建筑面积(地上+地下）24,39、460 SQMMASSIF E2地块E2建筑面积(地上+地下）53,304 SQMMASSIF B2地块B2建筑面积（地上+地下）153,973 SQMTOTAL GFATOTAL GFA总建筑面积(地上+地下）231,736 SQM231,736 SQMCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计整体鸟瞰图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目40、十一期概念方案设计B2地块鸟瞰图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计夜景鸟瞰图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计效果图沿学子街效果图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1总平41、面图MASTER PLANMASTER PLANCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计竖向设计ANALYSISANALYSISCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计人行流向VEHICULAR CIRCULATIONVEHICULAR CIRCULATION步行流线PEDESTRIAN CIRCULATONPEDESTRIA42、N CIRCULATON4.1交通分析CIRCULATION ANALYSISCIRCULATION ANALYSIS校区宿舍居住区行人密度MAX人流聚集点校区红凌路软件园路学子街博远路居住区红凌路软件园路学子街博远路基地位于大连城区西侧，城区主要人流来自于基地东侧软件园路。南侧为大连理工大学校区，主要为学生人流来向。综合各功能开口设置方位、城市道路斑马线位置以及公交站点的规划，强化项目吸纳步行人流能力，引导人们贯穿整个建筑群体内外空间从而获得非比寻常的环境体验。步行流线步行起始点CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACH43、ENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计为了便于交通到达，地块四周依照顺向行车分别设置了各类上下客区以及后勤装卸货区，南北地块分别设置三个地库入口。4.1交通分析CIRCULATION ANALYSISCIRCULATION ANALYSIS车行流线VEHICULAR CIRCULATIONVEHICULAR CIRCULATION车行流线地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口落客区落客区落客区落客区CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PRO44、JECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计消防流线FIRE CIRCULATIONFIRE CIRCULATION商业沿街面STREET FRONTAGESTREET FRONTAGE4.1总平面分析MASTERPLAN ANALYSISMASTERPLAN ANALYSIS消防登高场地沿塔楼长边布置，保证每栋塔楼的扑救面。东边场地消防流线各自环通。商业展示面沿建筑东侧展开，保证连续的商业流线。依托商业的成熟和带动，商业的展示价值重心转移到其与景观广场衔接融汇的一侧。消防回车场地消防登高场地消防应急出入口CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALI45、AN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计花园视线GARDEN VIEWGARDEN VIEW南向视线SOUTHSOUTHORIENTATIONORIENTATION4.1总平面分析MASTERPLAN ANALYSISMASTERPLAN ANALYSIS公寓塔楼沿场地西侧布置，同时保证每栋塔楼都有朝向中心景观庭院的视野。保证每栋塔楼都有良好的向南朝向，享受充足日照。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计顺46、应地势 浅层开挖结合原始地形设计地库，开挖深度12层4.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计37.5M商业流线33.0M商业流线29.0M商业流线三首层沿街商铺动线深度挖掘场地高差的商业价值，实现三首层动线4.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESI47、GN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓商业地库原始地形剖切线29.0037.5029.0037.5028.0029.004.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计11224.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYAL48、TITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓商业地库原始地形剖切线办公办公共享空中会所24.5024.5024.204.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1空中会所49、空间意向SPACE IMAGESPACE IMAGECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓商业地库原始地形剖切线公寓景观坡道26.2526.2529.6029.1026.004.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方50、案设计4.1坡道景观空间意向SPACE IMAGESPACE IMAGECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓商业地库原始地形剖切线公寓屋顶花园26.2533.0030.0026.2526.004.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣51、华城项目十一期概念方案设计4.1公寓屋顶花园空间意向SPACE IMAGESPACE IMAGECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓商业地库原始地形剖切线公寓共享餐厅28.5028.0028.0037.5038.0036.004.1高差设计策略ALTITUDE DESIGN STRATEGYALTITUDE DESIGN STRATEGYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHE52、NG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.1共享餐厅空间意向SPACE IMAGESPACE IMAGECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”商业设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.2商业效果图APARTMENT RENDERINGAPARTME53、NT RENDERINGCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.2商业空间策略RETAIL SPACIAL STRATEGYRETAIL SPACIAL STRATEGY最大沿街商业商业街沿东面布置，与基地东面已有沿街商业整合，增强商业配套的集聚效应，形成了南北向贯通的完整商业步行街。通过打开商业街沿街界面，最大化了东侧商业的沿街铺面长度，南北地块借用地势，均在路口形成两条首层商业动线，形成了商业步行带，将沿街商业的长度进行了内向界面的有机延伸，以实现商业54、街至最大化。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计入口广场ENTRANCE PLAZA PHASE 南侧地块大型开放广场利于人流导入，也利于举办各种大型商业活动。商业主要沿街动线沿建筑东西两侧连续展开，形成活跃的商业界面。4.2街道活动STREET ACTIVATIONSTREET ACTIVATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目55、十一期概念方案设计中轴景观步行商业街道CENTRAL CENTRAL STREETSTREET中轴商业街中，利用商业标识、灯箱等展示设施，可将当前活跃在该街区出售鲜花、刊物的小型商家整合起来，利于人气聚集。4.2街道活动STREET ACTIVATIONSTREET ACTIVATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计中央商业广场CENTRAL CENTRAL PLAZAPLAZA中央商业广场中，利用主力店、主题景观及设置，打造整体商业中央节点、聚集人56、气。4.2街道活动STREET ACTIVATIONSTREET ACTIVATIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计有机食物餐饮及商品零售NEW ORGANICF&B PRODUCTS RET AIL零售RET AIL休闲餐饮CASUALDINING正式餐饮FININGDINING创意中心CREA TIVEHUB教育EDUCA TION家庭亲子娱乐F AMIL Y ENTERT AINMENT20%10%10%10%10%20%20%教育Educat57、ion影院Cinema养生医疗Healthcare文化Culture家庭亲子Family展示Showroom娱乐Entertainment餐饮Dining新概念New Ideas休闲Comfort时尚秀场T rends食品Food激情Passion体验型商业Experimental Retail创意港湾Incubation Hub社交平台Community创意手工Craftsmanship婚庆Wedding空间渗透Permeability艺术Arts4.2业态功能PROGRAMPROGRAMCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU 58、HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓 APARTMENTAPARTMENT办公大堂 OFFICE LOBBY OFFICE LOBBY 亲子娱乐 FAMILY FAMILY 零售商业 RETAILRETAIL主力店 ANCHORE ANCHORE STORESTORE餐饮F&BF&B走道 CORRIDORCORRIDOR交通核心筒CORECORE地库UNDERGROUND PARKUNDERGROUND PARK4.2功能叠加图FUNCTIONFUNCTIONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JIN59、XIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.2竖向流线VERTICAL CIRCULATIONVERTICAL CIRCULATION商业交通COMMERCIALCOMMERCIAL后勤交通 LOGISTICSLOGISTICSCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.224M-开放广场&商业渗透24M24M THE OPEN SQUARETHE OPEN SQUARE&RETAIL PERMEABLITY&RETAI60、L PERMEABLITY公共空间引入商业空间和对周边城市肌理的融合。一个开放和具有渗透性的一层最大化了商业沿街面，鼓励行人穿越基地。零售商业 RETAILRETAIL走道 CORRIDORCORRIDOR交通核心筒 CORECORE地库UNDERGROUNDPARKUNDERGROUNDPARK开放广场 PLAZAPLAZA办公大堂 OFFICE OFFICE LOBBYLOBBY餐饮 F&BF&B主力店 ANCHORE STOREANCHORE STORE24M标高业态分布DISTRIBUTION OF COMMERCE DISTRIBUTION OF COMMERCE CONCEPTUA61、L DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.228.5M-开放广场&商业渗透28.5M28.5M-THE OPEN SQUARETHE OPEN SQUARE&RETAIL PERMEABLITY&RETAIL PERMEABLITY随着道路的抬升，开始进入北侧商业的首层，同样将公共空间引入商业空间，最大化商业沿街面。零售商业 RETAILRETAIL走道 CORRIDORCORRIDOR交通核心筒CORECORE地库UNDERGROUNDPARKUNDERGROUNDPARK62、开放广场PLAZAPLAZA办公大堂 OFFICE LOBBYOFFICE LOBBY餐饮F&BF&B主力店 ANCHORE STOREANCHORE STORE28.5M标高业态分布DISTRIBUTION OF COMMERCE DISTRIBUTION OF COMMERCE CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.233M-商业连接互动平台33M33M-BUSINESS LINKS INTERACTIVE PLATFORMSBUSINESS LIN63、KS INTERACTIVE PLATFORMS33m通过连廊将整层的商业有机串联起来，除露台外、以餐饮及零售店铺为主。零售商业 RETAILRETAIL走道 CORRIDORCORRIDOR交通核心筒CORECORE地库UNDERGROUNDPARKUNDERGROUNDPARK开放广场PLAZAPLAZA办公大堂 OFFICE LOBBYOFFICE LOBBY餐饮F&BF&B主力店 ANCHORE STOREANCHORE STORE33M标高业态分布DISTRIBUTION OF COMMERCE DISTRIBUTION OF COMMERCE CONCEPTUAL DESIGN O64、F THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计37.5M-亲子娱乐互动平台37.5M37.5M-PAERNTPAERNT-CHILD ENTERTAINMENT INTERACTIVE PLATFORMCHILD ENTERTAINMENT INTERACTIVE PLATFORM37.5m除部分露台餐饮及零售店铺外，还将设置亲子主题的店铺。适应周围的以家庭为主的顾客需求，打造大型亲子娱乐互动平台。4.2亲子娱乐 FAMILYFAMILY走道 CORRIDORCORRIDOR交通核心筒CORECORE地65、库UNDERGROUNDPARKUNDERGROUNDPARK公寓APARTMENTAPARTMENT办公大堂 OFFICE LOBBYOFFICE LOBBY餐饮F&BF&B主力店 ANCHORE ANCHORE STORESTORE37.5M标高业态分布DISTRIBUTION OF COMMERCE DISTRIBUTION OF COMMERCE CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”办公设计CONCEP66、TUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3办公塔楼策略OFFICE OFFICE PRODUCT STRATEGY PRODUCT STRATEGY INTERNATIONAL INTERNATIONAL GRADE A GRADE A OFFICEOFFICE国际甲级写字楼SHARED CLOUD SHARED CLOUD HALLHALL共享云厅NEXT NEXT GENERATION GENERATION WORKPLACEWORKPLACE新式的工作空间SKY67、 GARDENSSKY GARDENS空中花园CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3塔楼功能分布TOWERTOWERFUNCTIONAL DISTRIBUTIONFUNCTIONAL DISTRIBUTION整售式办公FULLFULL-SALL SALL OFFICEOFFICE15,00015,000mm自销式办公SELFSELF-SELLING OFFICESSELLING OFFICES20,00020,000mm整租式办公FULLFULL-RE68、NTRENTOFFICEOFFICE15,00015,000m m整租整售式办公 WHOLE OFFICES自销式办公SELF-SELLING OFFICES共享云厅 SHARED CLOUD HALL共享云厅SHARED CLOUD HALSHARED CLOUD HALL LCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计01自销式办公Self-Selling OfficesCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN 69、JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3办公门厅OFFICE OFFICE HALLHALL办公大堂效果OFFICE LOBBYOFFICE LOBBY办公电梯厅效果LIFT LOBBYLIFT LOBBYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3塔楼标准层平面TYPICAL TOWER PLANSTYPICAL TOWER PLANS办公平面布置（5租户）OFFICE OFFICE ZONE LAYOU70、T ZONE LAYOUT (5 5leasing Unit)leasing Unit)办公平面布置（4租户）OFFICE OFFICE ZONE ZONE LAYOUT (4 leasing Unit)LAYOUT (4 leasing Unit)办公平面布置（2租户）OFFICE OFFICE ZONE LAYOUT (2 leasing Unit)ZONE LAYOUT (2 leasing Unit)80.080.0%使用率EFFICIENCYEFFICIENCY81.481.4%使用率 EFFICIENCYEFFICIENCY81.481.4%使用率 EFFICIENCYEFFICI71、ENCY标准层面积 Typical Typical Floor AreaFloor Area:可租赁面积 Leasing Area:Leasing Area:标准层面积 Typical Floor Area:Typical Floor Area:可租赁面积 Leasing Area:Leasing Area:标准层面积 Typical Floor Area:Typical Floor Area:可租赁面积 Leasing Area:Leasing Area:1211m2970m21211m2970m21211m2970m2174.72219.30219.30180.18180.18243.4272、247.62243.42251.82495.24491.04CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3开放式办公平面OPENOPEN PLAN LAYOUTPLAN LAYOUTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计02整租整售式办公Full-rent and Full-sall OfficesCONCEPTUAL DE73、SIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计整租式办公平面布置（5租户）OFFICE OFFICE ZONE LAYOUT ZONE LAYOUT (5 5leasing Unit)leasing Unit)整租式办公平面布置（4租户）OFFICE OFFICE ZONE ZONE LAYOUT (4 leasing Unit)LAYOUT (4 leasing Unit)整租式办公平面布置（2租户）OFFICE OFFICE ZONE LAYOUT (2 leasing Unit)ZON74、E LAYOUT (2 leasing Unit)77.077.0%使用率 EFFICIENCYEFFICIENCY77.077.0%使用率 EFFICIENCYEFFICIENCY81.881.8%使用率 EFFICIENCYEFFICIENCY标准层面积 Typical Floor Area:可租赁面积Leasing Area:Leasing Area:标准层面积 Typical Floor Area:可租赁面积 Leasing Area:标准层面积 Typical Floor Area:可租赁面积 Leasing Area:1370m21055m21370m21055m21370m21175、21m2177.76234.00249.90198.03198.03266.28263.94266.28253.98560.46560.464.3塔楼标准层平面TYPICAL TOWER PLANSTYPICAL TOWER PLANSCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3塔楼标准层平面TYPICAL TOWER PLANSTYPICAL TOWER PLANS整售式办公平面布置OFFICE OFFICE ZONE LAYOUTZONE LAYOUT标76、准层面积 Typical Floor Area:可租赁面积 Leasing Area:1370m21170m285.485.4%使用率 EFFICIENCYEFFICIENCYCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计三层挑高边庭花园不仅为办公空间提供了更好的视线联系，并且可以更好的引入自然采光。边庭在电梯一侧，是每日人们进入这个办公空间的第一印象-可以高效的欣赏开阔的景观。花园平台不仅可以给公司聚会提供场地，为员工提供交流的场所，也是可以传递公司文化 的空间。77、并且可以成为城市很具特色的娱乐活动举办地。4.3空中庭院SKYSKY GARDENGARDENCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计共享云厅作为串联的纽带，为两座办公楼提供了洽谈、会议等休闲场所。03共享云厅Shared Cloud OfficesCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.3共享云厅SHARED CLOUD78、 OFFICESSHARED CLOUD OFFICES休息区会议室餐饮区CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”公寓设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.4公寓效果图APARTMENT RENDERINGAPARTMENT RENDERINGCONCEPTUAL DES79、IGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.4公寓体量分析APARTMENT VOLUME ANALYSISAPARTMENT VOLUME ANALYSISCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.4公寓户型配比APARTMENT LAYOUT ANALYSISAPARTMENT LAYOUT ANALYSISCONCEPTUAL DESIGN OF80、 THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比122341小区主出入口2独立单元入口3景观绿地4社区服务配套打造具有住宅属性的4.8米层高独立LOFT公寓社区完善服务配套营造共享空间加强社区交流4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION OF APARTMENTDISTRIBUTION OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计共享81、餐厅共享客厅4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENT打造高端公寓社区专属配套设施。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25户型0套0160套45198套55358套5850户型0套00套00套00套060户型180套6884套320套0264套4260面积段25面积段户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25户型0套09682、套27260套73356套6250户型0套00套00套00套060户型119套5596套450套0215套38景观价值高的位置布置大户型地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向，东向设置60主力户型，北侧设置25户型。4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION OF APARTMENTDISTRIBUTION OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计标准层面积：1297.83得房率：73.66%南侧大户型83、：53.76北侧小户型：25.98北侧端户：33.074.4公寓标准层平面图STANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTSTANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比12231小区主出入口2独立单元入口3景观绿地打造高品质公共入户区域，提升产品溢价奢华入户门厅品质样板区域吸引潜在客户4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENT84、CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计奢华入户大厅高品质电梯门厅4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比60面积段50面积段户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25-30户型0套0180套8336套17285、16套5750户型0套0126套1000套0126套3360户型0套036套1000套036套925面积段户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25户型0套0160套45198套55358套5850户型0套00套00套00套060户型180套6884套320套0264套42地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向，东向设置50-60主力户型，北侧设置20-30户型。景观价值高的位置布置大户型30面积段4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION OF APARTMENTDISTRIBUTION OF APARTMENTCONCEPTUAL DES86、IGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比标准层面积 790.32得房率：得房率 73.6%南侧大户型：45.65南侧端户：57.07北侧小户型：25.87北侧端户：38.84.4公寓标准层平面图STANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTSTANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目87、十一期概念方案设计232独立单元入口3景观绿地打造LOFT灵活空间，创造优越景观视线灵活户型设计减少视线遮挡提升公寓卖点4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计灵活LOFT户型最佳景观视线4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JIN88、XIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25户型0套0144套56112套44256套5250户型126套54108套460套0234套4860户型0套00套00套00套050面积段25面积段景观价值高的位置布置大户型地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向设置50主力户型，北侧设置25户型。4.4公寓设计DESIGN OF APARTMENTDESIGN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DAL89、IAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓户型配比标准层面积：785.52得房率：75.04%南侧大户型：45.42北侧小户型：27.514.4公寓标准层平面图STANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTSTANDARD FLOOR PLAN OF APARTMENTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”地库专篇CONCEPTUAL DE90、SIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.5地库设计PLAN OF BASEMENTPLAN OF BASEMENT24M标高18.8M标高28.5M标高33M标高本方案结合基地原始地形，顺应地势，浅层开挖，在项目用地内设置大面积一层，局部二层的地下车库，共设置机动车停车1744辆，纯地下车库总面积57303平方米。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方91、案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”立面设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计立面设计概念：用建筑的手法演绎大连的青山项目提取了传统艺术枯墨画青山的竖向线条元素作为立面肌理。立面生成逻辑4.6立面设计理念FACADE DESIGNFACADE DESIGNCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计立面设计概92、念：用建筑的手法演绎大连的海洋项目低层商业部分结合地形景观，运用连续而灵动的组合方式演绎出礁石被海浪拍打的节奏和韵律。4.6立面设计理念FAADE DESIGNFAADE DESIGNCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓使用了幕窗体系，做出近似幕墙的效果，极大的降低了造价，节省了成本，同时展现了项目的国际华，现代感。公寓-墙面A围护结构大样4.6围护结构大样ENVELOPE DETAILENVELOPE DETAIL幕窗体系幕墙体系代替CONCEPTU93、AL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓-墙面B面围护结构大样4.6围护结构大样ENVELOPE DETAILENVELOPE DETAIL公寓使用了幕窗体系，做出近似幕墙的效果，极大的降低了造价，节省了成本，同时展现了项目的国际华，现代感。CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”景观设计CO94、NCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.7景观设计灵感DESIGN INSPIRATIONSDESIGN INSPIRATIONSSea水Various Form多元的形态Ripple 涟漪Stream溪流Pond池塘Mountain山Various Form多元的形态Field 田野Terrace梯田Island岛屿山与海的和谐之美THE HARMONY OF MOUNTAIN THE HARMONY OF MOUNTAIN SEASEA山海印象THE TH95、E IMPRESSION OF MOUTAIN IMPRESSION OF MOUTAIN-SEASEACONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计Ripple 涟漪Stream溪流Pond 池塘Field田野Terrace梯田Island 岛屿水的变奏ARTICULATION OF ARTICULATION OF WATERWATER山的变奏ARTICULATION OF ARTICULATION OF MOUNTAINMOUNTAIN4.7景观设计灵感DESI96、GN INSPIRATIONSDESIGN INSPIRATIONSCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计艺文广场 乐活广场中央广场中央广场休闲广场公寓落客区商业落客区商业落客区文明广场办公入口前区办公商业落客区公寓入口前区公寓入口前区4.7总体景观功能分区FUNCTIONAL LAYOUTFUNCTIONAL LAYOUTCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT97、大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计中央广场花溪幽谷STREAM VALLEYSTREAM VALLEY4.7景观设计-中央广场LANDSCAPE DESIGNLANDSCAPE DESIGNART&CULTURE PLAZAART&CULTURE PLAZACONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计金林清漪 艺文广场4.7景观设计-艺文广场LANDSCAPELANDSCAPECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DAL98、IAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计文明广场镜湖落樱CULTURE PLAZACULTURE PLAZAMIRROR MIRROR LAKELAKE4.7景观设计-文明广场LANDSCAPE DESIGNLANDSCAPE DESIGN-CULTURE PLAZACULTURE PLAZACONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计硬景策略HARDSCAPE STRATEGYHARDSCAPE STRATE99、GY家具策略FURNITURE STRATEGYFURNITURE STRATEGY4.7设计策略-硬景策略DESIGN STRATEGYDESIGN STRATEGY-HARDSACPEHARDSACPECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计12上海碧云国际社区商业中心项目概念设计方案 RETAIL CENTER OF BIYUN INTERNATION COMMUNITY|CONCEPT DESIGN|SHANGHAI|_ 1294.7设计策略-照明策略100、DESIGN STRATEGYDESIGN STRATEGY-LIGHTINGLIGHTINGCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”技术图纸CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.818.8M标高地库平面图PLAN OF BASEMENT 18.8MPLAN OF BASEM101、ENT 18.8MCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.824M标高平面图PLAN OF BASEMENT PLAN OF BASEMENT 24M24MCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.828.5M标高平面图PLAN OF BASEMENT PLAN OF BASEMENT 28.5M28.5MCONCEPT102、UAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.833M标高平面图PLAN OF BASEMENT PLAN OF BASEMENT 33M33MCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.837.5M标高平面图PLAN OF BASEMENT PLAN OF BASEMENT 37.5M37.5MCONCEPTUAL DESIGN OF TH103、E 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计东立面图EAST ELEVATIONEAST ELEVATION深灰色百叶白色真石漆涂料深灰色窗系统深灰色玻璃幕墙银白色金属杆件仿铜色金属板4.8CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计西立面图WEST ELEVATIONWEST ELEVATION深灰色百叶白色真石漆涂料深灰色窗系统深灰玻璃幕墙银白色金属杆件仿铜色金属板4.8CO104、NCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计深灰色百叶白色真石漆涂料深灰色窗系统南、北立面图SOUTH&NOUTH ELEVATIONSOUTH&NOUTH ELEVATION南立面图北立面图深灰玻璃幕墙银白色金属杆件仿铜色金属板4.8CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.8场地剖面图1SECTION 1SECTION 1CON105、CEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.8场地剖面图2SECTION 2SECTION 2CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计4.8场地剖面图3SECTION 3SECTION 3OPTION TWOOPTION TWO05方案方案二二CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN 106、JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计效果图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计效果图CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣107、华城项目十一期概念方案设计办公公寓LOFT商业基础业态城市形象活力社区高去化率复合空间功能转换溢价支撑单价最高规划策略PLANNING STRATEGY30000元/17000元/12000元/17000元/项目营销定位：办公产业+商业+LOFT类住宅在限定条件下，打造软件园核心区域综合商办项目。针对不同业态特性，我们如何进行项目定位？5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计规划策略PLANNING STRATEGY？甲方需求值办公:3万1.5万整售1.108、5万整租2万自销商业:2.5万50-100分铺销售公寓:9.5万50分户快销营销难点2000户居住客群,周边无法支撑销售高价值业态占比少,项目利润开发不足传统办公,无溢价卖点针对不同业态特性，我们如何击破项目痛点？5.19.5万CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计规划策略PLANNING STRATEGY精准定位不同业态特性，实现项目快去化、高溢价、易管理、抗风险。营销难点设计策略2000户居住客群周边无法支撑销售高价值业态占比少项目利润开发不足传统办公无109、溢价卖点拓展业态属性扩展潜在客群加速去化提升商业占比盘活立体商业深挖项目利润空间多维度办公规划提升办公溢价点办公:商业:公寓:解题5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计城市肌理生成THE URBAN FABRIC WAS BORN北京三里屯温哥华太平洋协和街区纽约曼哈顿街区柏林戴比斯街区我们得到来自同纬度代表城市之中开放式街区尺度的启发,单位空间内，街区是能够最大化延展商业界面的手法。SITE北京柏林纽约温哥华Grid 100m*100mRoad 20110、mGrid 100m*80mRoad 12mGrid 80m*80mRoad 10m120m100m350m210m100m250m170m300mGrid 150m*100mRoad 10m5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计城市肌理生成THE URBAN FABRIC WAS BORN大连理工大学校区校区建筑群落星海广场五四广场地标广场街区主城区开发街区通过对大连现状城市、地标区域及基地临近的校园建筑肌理分析，可以了解到在大连的城市肌理中，开放式111、街区是一个重要构成元素。SITE大连城市路网5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计肌理要素提取TEXTURE SPACE EXTRACTION纯粹的办公产业园+融合的生活街区生活层面：多功能业态复合，提炼最高利润配置办公层面：多功能业态复合，提炼最高利润配置54m20m20m50m20m65m10m20m20m27m230m260m230m160m最大化铺展商业界面5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DAL112、IAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计总平面图SITE 5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计功能分析FUNCTIONAL ANALYSISLOFT公寓SOHO+LOFT街区商业标准办公总部办公LOFT+商业4.48万1.3万3.7万3.74万1.05万1.26万创造一个集办公、商业、居住一体的功能环境。吸引更多未来客户。Create a functional environment integr113、ating office,business and living.Attract more future customers.酒店+公寓1.95万5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业RETAIL 0 SQM办公OFFICE 18,410 SQM公寓APARTMENT 0 SQM停车及服务PARKING6,108 SQM商业RETAIL 8,536 SQM办公OFFICE 31,590 SQM公寓APARTMENT 0 SQM停车及服务PARKIN114、G13,135SQM商业RETAIL 36,316SQM办公OFFICE 0 SQM公寓APARTMENT 79,581 SQM停车及服务PARKING37,937SQMABOVE GROUNDAREA地上建筑面积18,410SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积6,108 SQM ABOVE GROUNDAREA地上建筑面积40,125SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积13,135SQMABOVE GROUNDAREA地上建筑面积115,898SQMUNDERGROUNDAREA地下建筑面积37,937SQMMASSIF D3地块D3建筑面积(地上+地下）24,518115、SQMMASSIF E2地块E2建筑面积(地上+地下）53,261SQMMASSIF B2地块B2建筑面积（地上+地下）153,835SQMTOTAL GFATOTAL GFA总建筑面积(地上+地下）231,614SQM231,614SQM面积配比ADVANTAGES STAGE5.1CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”商业设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALI116、AN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计创造有机生活LIVINGTHEORGANIC LIFESTYLECONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业定位PLANNING ORIENTATION如何在多业态的结构下，打造 高品质商业空间？周边复合功能：住区、办公、学校多层商业：三层独立商业人流混乱、如何疏导首层拥堵无序如何避免上层商业失活公共空间：打造舒适生态环境如何打造景观节点，营造不同氛围现状要点待解决难点117、规划层面功能层面景观层面CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计参考案例REFER TO THE CASE上海大学路位于上海五角场创智天地，街道串联起的三个功能区大学校园、生活区、创业创新园区。餐饮、零售、服务、文创多混合的业态、小尺度的街区、舒适的街道，都是骨子里的“以人为本”。5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念118、方案设计参考案例REFER TO THE CASE成都远洋太古里成都远洋太古里项目别具一格，纵横交织的里弄、开阔的广场空间，为呈现不同的都市脉搏，同时引进快里和慢里概念，树立国际大都会的潮流典范。值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品位、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围，让人于繁忙都市中心慢享美好时光。5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计参考案例REFER TO THE CASE三里屯太古里三里屯太古里本身代表的是一种人文风尚汇，所以119、这里一切以人为核心。由开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计参考案例REFER TO THE CASE大学路成都太古里三里屯校园创业核心，多层办公转换特色街区商业传承城市肌理，多平台天街串联商业立体街巷体系以人为核心精准定位现代时尚业态开放式风尚汇5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 1120、1THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业设计概念COMMERCIAL CONCEPT规划-多维复合功能-立体商圈高品质-多层级景观“双首层”理念因地制宜，利用高差入口广场下沉音乐剧场创意集市广场空中平台花园街、巷、院、广场点、线、面、体块5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业设计概念COMMERCIAL CONCEPT3.2规划-多维复合街、巷、院、广场121、点、线、面、体块CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CREATE AN URBAN CULTURE CENTRE打造社区文化中心Creating a destination for leisure,work&play the Jinqiao mixed-use development isaregional hub for culture,lifestyle&entertainment.Set against the expansivegreenspace122、of the park,the developmentfeatures cultural nodes,event spacesand publicart,a lively&vibrant destination.打造了一个休闲，工作与娱乐的目的地，一个集文化，生活和娱乐的区域商业枢纽，同时内部公园广阔的绿化空间，提供了文化活动的场所，将活动空间和公共艺术 带入这个一个充满活力和多彩的目的地型枢纽.EVENT SPACES活动空间OUTDOOR TERRACE户外平台CONTEMPORARY CULTURE FACILITY现代文化画廊SCULPTURE PARKS雕塑公园PERFORMANCE123、 SPACES演艺空间乐活街区街、巷、院、广场商业空间概念COMMERCIAL SPACE CONCEPT5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计人流分析PEOPLE COME IN AND ANALYZEPEOPLE COME IN AND ANALYZE红凌路软件园路学子街红凌路博远路居住校区宿舍校区校区居住行人密度MAX人流聚集点图例基地位于大连城区西侧，城区主要人流来自于基地东侧软件园路。南侧为大连理工大学校区，主要为学生人流来向。校区宿124、舍5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计空间策略PLANNING STRATEGYPLANNING STRATEGY规划层面打造多空间围合，形成多节点小环境串联业态。空间巷道串联街区围合庭院中心广场5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计院场巷街巷场巷院场场街巷院场公共街道，一般20-40m，主要125、城市交通。组团巷道，10-20m，作为街区内部主要人行通道，串联多层立体交通。街区中心下沉庭院，作为街区主要景观节点，和核心人流集散点。节点广场，通常是交通、贸易标志和公共聚会之所，作为不同主题活动空间。大连传统街区肌理设计策略THE DESIGN STRATEGY巷巷巷巷街街街街街5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业设计概念COMMERCIAL CONCEPT3.2功能-立体商圈“双首层”理念因地制宜，利用高差CONCEPTUAL DE126、SIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计立体商圈PLANNING STRATEGYPLANNING STRATEGY首层商业24米标高24m24m地库垂直交通商业入口场地标高28.8m37m28.8m学子路24m28.8m学子路建筑方案为最大化商业空间价值，激活商业空间活力，引入多首层概念。利用了地块东、南、西、北四条道路的高差关系，实现了二层、一层和地下一层的首层化。商业入口方向5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN J127、INXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计立体商圈PLANNING STRATEGYPLANNING STRATEGY次首层商业28.8标高28.8m28.8m24m垂直交通商业入口场地标高地库37m28.8m博远路28.8m红凌路博远路红凌路37m商业入口方向24m5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计立体商圈PLANNING STRATEGYPLANNING STRATEGY顶层商业33.6标高垂直128、交通商业入口场地标高地库28.8m28.8m24m24m37m博远路红凌路28.8m24m商业入口方向红凌路博远路5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计餐饮 F&B亲子娱乐健身 FAMILY 零售商业 RETAIL主力店 ANCHORE STORE精品超市 SUPERMARKET地库 CORRIDOR商业业态分区商业顶层商业顶层商业次首层商业次首层商业首层商业首层微超市亲子学堂美容美发精品零售健身棋牌桌游餐饮科技VR精品超市 1000餐饮 50129、002000零售商业 20000主力店 8000业态功能BUSINESS FUNCTIONS33.6m28.8m28.8m24m24m24m5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计有机食物餐饮及商品零售NEW ORGANIC F&B PRODUCTS RETAIL零售RETAIL休闲餐饮CASUAL DINING正式餐饮FINING DINING创意中心CREATIVE HUB教育EDUCATION家庭亲子娱乐FAMILY ENTERTAINME130、NT20%10%10%10%10%20%20%教育Education影院 Cinema养生医疗Healthcare文化Culture家庭亲子Family展示Showroom娱乐Entertainment餐饮Dining新概念New Ideas休闲Comfort时尚秀场Trends食品 FoodFood激情Passion体验型商业Experimental Retail创意港湾Incubation Hub社交平台Community创意手工Craftsmanship婚庆Wedding空间渗透Permeability艺术Arts业态功能BUSINESS FUNCTIONS5.2 商业篇CONCEPTU131、AL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计商业设计概念COMMERCIAL CONCEPT3.2高品质-多层级景观入口广场下沉音乐剧场创意集市广场空中平台花园CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计景观策略PLANNING STRATEGY与城市景观资源相互渗透，多层次平台花园。广场花园休闲平台屋顶绿化5.2 商业篇CONCEPTUAL DES132、IGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计入口广场根据基地主要人流来向，结合城市规划道路交叉口，打造主要的入口展会界面，并结合场地东南侧两条步行商业街交汇处形成的主题广场，打造汇聚人气的主入口广场景观。设计策略THE DESIGN STRATEGY一期入口广场-打造大连“时代广场”5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计下沉广场/露天剧场多空133、间围合形成中心下沉广场，将地下空间与地面步行商业体系相连通。利用高差台地设置露天剧场，为市民的文化生活打造了绚丽的舞台，为传承与发扬民俗文化创造了空间与载体。设计策略THE DESIGN STRATEGY5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计中心景观街区：周末市集/文创产业/酒吧街多层商业街围合，为场地提供了舒适宜人的室外活动空间。结合软件园大学城核心区位，设立不同商业业态，打造具有活力的街区商业氛围。CENTRAL LANDSCAPE BLO134、CK商区活动BUSINESS ARE5.2 商业篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计“碧云绿谷”“THE GREENVALLEY”办公设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计5.3 办公篇办公产品模式传统办公高层办公多层围合式花园办公优势：功能明确劣势：空间布局呆板优势：打造城市企业形象，解决大面积办公需求劣势：空间135、分配不灵活优势：面积灵活分配，可分可合，共享空间丰富劣势：建筑密度较大CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计办公地块产品配置总部办公高层办公北区地块总量5.8W沿街商业1.5w 整售 深圳市赛瑞产业研究有限公司1.5w 整租 大连理工共建新材料科创园办公需求5.0W3.0W 自销沿街商业0.8W产品意向5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大136、连锦绣华城项目十一期概念方案设计办公产品种类及概念沿街商业（0.8W）整租整售产品（3.7W）标准层单间面积150-200，单层面积600-700总部办公产品（1.3W）1.5w整售0.4w自销0.3w自销独栋面积1800-2100多栋相连总面积13000一拖二产品 单铺面积50-100，层高4.8m1.9W=1.8W=1.5w整租总部办公产品（1.3W）沿外街布置，无销售盲点总部办公产品（1.3W）18F12F3F2F5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一137、期概念方案设计D3、E2区 办公&商业总平面图D3区经济技术指标名称数值单位备注用地性质公建用地用地面积5612.93 总建筑面积26695.10 其中地上总建筑面积18410.41 地下总建筑面8284.68 建筑底层占地面积1470.00 容积率3.28 建筑密度26.19%40%绿化率32.60%30%地下车库机动车停车位数184 个1车位/100E2区经济技术指标名称数值单位备注用地性质公建用地用地面积12500.00 总建筑面积58181.25 其中地上总建筑面积40125.00 地下总建筑面18056.25 建筑底层占地面积4184.30 容积率3.21 建筑密度33.47%40%138、绿化率32.60%30%地下车库机动车停车位数401 个1辆/1005.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计办公平面车行流线地库入口办公园区车行入口办公园区内车行流线沿街主要人行流线城市道路车行流线主要人行流线次要人行流线人流节点绿化景观人行流线办公楼入口5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计场地139、及空间设计屋顶绿化及退台附属沿街商业高层共享活动平台高层共享空间38.30038.30029.0005.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计123123占据基地至高点,打造地标性建筑,引领城市界面新篇章专属区域,打造多层次、多平台花园式办公，开启办公生活新体验沿街商业最大化，延续南区界面同时满足办公需求方案特色5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG P140、ROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计办公平面布置（6租户）OFFICE ZONE LA YOUT(6 leasingUnit)办公平面布置（4租户）OFFICE ZONE LA YOUT(4 leasingUnit)办公平面布置（2租户）OFFICE ZONE LA YOUT(2 leasingUnit)79.7%使用率 EFFICIENCY79.7%使用率 EFFICIENCY81.2%使用率 EFFICIENCY标准层面积 TypicalFloorArea:可租赁面积 LeasingArea:标准层面积 TypicalFloorArea:可租赁面积 LeasingArea:141、标准层面积 TypicalFloorArea:可租赁面积 LeasingArea:1374m21096m21374 m21116m2162 1592292722042763445501621562281374m21096m2566塔楼标准层平面TYPICAL TOWER PLANSTYPICAL TOWER PLANS5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计塔楼标准层平面TYPICAL TOWER PLANSTYPICAL TOWER PLANS142、办公平面布置（6租户）OFFICE ZONE LA YOUT(6 leasingUnit)办公平面布置（4租户）OFFICE ZONE LA YOUT(4 leasingUnit)办公平面布置（2租户）OFFICE ZONE LA YOUT(2 leasingUnit)75.3%使用率 EFFICIENCY标准层面积 TypicalFloorArea:可租赁面积 LeasingArea:75.3%使用率 EFFICIENCY标准层面积 TypicalFloorArea:可租赁面积 LeasingArea:1129m2850m275.3%使用率 EFFICIENCY标准层面积 TypicalFl143、oorArea:可租赁面积 LeasingArea:1129m2850m21129 m2850m21321411561321591302052192012254294215.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计围护结构大样ENVELOPE DETAIL 公寓使用了幕窗体系，144、做出近似幕墙的效果，达到高端公建化立面的同时也降低了造价，节省了成本。主要楼栋围护结构大样幕窗体系幕墙体系代替5.3 办公篇CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计公寓规划MASTERPLANCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计卧书客厅卧儿老厅二人世界亲子之家卧书儿厅空间舒适+交流空间书房兴趣爱好空间茶室、影音室空间可分可145、合儿童房儿童娱乐室家庭交互空间提高空间融合书房客厅娱乐活动室客群分类单身贵族目前，高新园区去化周期低于全市水平，未来存在类住宅产品的需求空间。根据高新园区以产业为核心的区域发展模式，政府要求该区域未来以产业土地供应为主，原则上不供应住宅用地。地理位置上属于软件园核心腹地，周边辐射30万高端IT精英人才，无论是自住、投资还是租赁需求，都是炙手可热的，而LOFT本身因为政府审批等因素又是一种稀缺的公寓产品类型，未来预期较好。CROWD CLASSIFICATION5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG P146、ROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计需求痛点DEMAND POINT可租可住高性价比不限购小户型公寓双钥匙可变空间区域规划布局的连接器绿带渗透商业街上学读书形象文娱餐饮生鲜轻食健身创业艺术社交文化舒适性居住总价低5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计需求对接舒适自住投资收租学区挂靠自住办公私家店铺30平米小户型投资门槛低，总价低，LOFT溢价高，可改双钥匙，出租收益高端套户型，居住舒适度高，可住可办可租，赠送多，溢价高。45平米小147、户型60平米小户型市场稀缺的双面宽产品,全南布置,投资门槛低，总价低，LOFT溢价高，可改双钥匙，出租收益高DEMAND DOCKING5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计功能分解FUNCTIONAL ANALYSIS公寓的三大属性需求住宅属性SOHO属性商业属性公寓loft产品转换在多层商业上，打造开放式街区，私家店铺。提升公寓的商业价值客户来源：社会财富阶层商业投资客户，看中商业氛围环境；购房目的：出租，私家店铺，品质、格调并存设置集中创业148、SOHO，提供自我提升的空间，营造创业的社交圈，企业服务站。客户来源：社会中坚阶层创业投资客户，企业中层管理，看创业环境；购房目的：工作室，办公，投资兼自住设置集中公寓社区，完善居住体系，加强社区交流。客户来源：社会新贵阶自住客户，因生活、工作等因素定居的新大连人，有学区需求；购房目的：婚房、落户、投资、学区需求为主、刚需性质明显。对应产品：25-50对应产品：45-60对应产品：45-70根据客群需求，设计多功能的可变LOFT产品，提升产品的整体溢价Change the cognition of traditional commercial and residential tube-like149、 buildings,create a pure residential apartment community property,and improve the ecological home experience.5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计LOFT公寓社区3.70万面积段：25-50。客群：投资，自住，学区房。层高4.8米，分为25极小户型和50舒适户型。双钥匙房设计，三钥匙房，挖掘投资潜力。SOHO+LOFT办公1.3万面积段：150、50-70。客群：微型企业创业投资，SOHO托管。层高4.8米，以50双面宽户型为主，局部端套放大为70。文创商办+LOFT商业1.05万面积段：30-60。客群：商业经营，店铺投资等。层高4.8米，为30单开间及60双开间户型，端套放大为70。酒店+公寓1.95万面积段：30-50客群：商务差旅，学校接待，酒店托管等。层高3.3米，为30普通房间及50套间。现有房间共计480户，酒店客房预计150间。其余为投资型公寓。SOHO+LOFT办公酒店+公寓文创商办+LOFT商业LOFT公寓社区9.5万的公寓量如何分解？公寓总量分布BULK DISTRIBUTION已转化为商业1.50W公寓社区39151、%SOHO+LOFT办公12%酒店+公寓20%文创商办+LOFT13%16%针对客户群定制产品丰富公寓产品组合，精确客群定位，提高产品去化。创新型公寓产品设计，提升项目竞争力。Enrich the product portfolio of the apartment,accurately locate the customer,and improve the product.Innovative apartment product design to enhance project competitiveness.5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE152、 OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计LOFT公寓社区（纯居住型）123241小区主出入口2独立单元入口3景观绿地4社区服务配套改变商住固有认知，打造纯居住公寓社区私属感。分区规划PLANNING STRATEGY完善社区配套、共享空间，营造新居住概念圈。屋顶花园、退台营造生态居家环境。围合空间布局，宜居户型，提升居家归属感。3.7万公寓生活配套商业内街36.036.0运动场5.4 公寓土木铺淘宝店：https:/ DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJE153、CT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计LOFT公寓社区分区规划PLANNING STRATEGY改变对传统商住筒子楼的认知，打造纯居住公寓社区属性。提升生态居家体验感。Change the cognition of traditional commercial and residential tube-like buildings,create a pure residential apartment community property,and improve the ecological home experience.5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 1154、1THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计儿童活动书院电子阅览公寓大堂公寓大堂运动健康瑜伽轻餐饮便利店洗衣房公共厨房社区服务接待会议室24小时社区生活环公寓大堂书吧会议室运动健康便利店洗衣房社区服务COMMUNITY SERVICE规划一条24H社区生活环，串联书院、公共活动空间，商业、会所空间、运动健身和社区服务对外开放，提升社区氛围，增进邻里关系。A 24H community living ring is planned to connect colleges,public activity space,b155、usiness space,club space,sports fitness and community service完善社区配套、共享空间，营造新居住概念圈。5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计面积段：25-30客群:投资，学区挂靠南向户数4套占比0.3%东西向户数0套 占比0北向户数324套 占比31%产品分布PRODUCT DISTRIBUTION围合空间布局，提升居家归属感。宜居户型合理分配，满足不同定位客户需求。Surround 156、the space layout,enhance the sense of belonging at home.Reasonable distribution of livable houses to meet the needs of different positioning customers面积段：45-50客群:投资，刚需自住南向户数232套 占比22%东西向户数0套占比0北向户数324套占比31%LOFT公寓社区面积段：60客群:投资，刚需自住南向户数80套 占比7.7%东西向户数80套占比7.7%北向户数0套占比04.8层高，可改造为双层5.4 公寓CONCEPTUAL DESI157、GN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计科研办公楼分区规划PLANNING STRATEGY针对项目区位条件，精准定位客群，打造初创业概念。公区广场、商业，办公空间多单元组合，提供创业孵化共享圈。SOHO业态，宜家宜业。SOHO+LOFT1.3万5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计可分可合，多空间组合，满足创业者不同阶段空间需求。Can b158、e divided or combined,multi-space combination,to meet the needs of entrepreneurs at different stages of space.SOHO+LOFT办公面积段：50客群:投资，创业办公南向户数0套 占比0东西向户数280套 占比85.4%北向户数0套占比0面积段：70客群:投资，创业办公南向户数24套 占比7.3%东西向户数24套占比7.3%北向户数0套占比0产品分布PRODUCT DISTRIBUTION4.8层高，可改造为双层5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHA159、SE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计60办公标准户型设计多功能可变空间，既可以作为普通居住LOFT，也可以改造成小型工作室，适合刚起步的创业公司。楼上安置卧室，提供休息空间。Can be divided or combined,multi-space combination,to meet the needs of entrepreneurs at different stages of space.夹层平面图首层平面图STANDARD APARTMENT夹层平面图首层平面图居家模式创业模式面宽：6.6m进深：6.9m160、层高：4.8m多功能可变空间，保证公寓的基本属性，后期可改办公空间，满足创业者工作需求。5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计建筑顶层设置退台。拥有独一无二的屋顶花园景观，为举办丰富多彩的室内外活动提供可能。露台亦可为周围的办公空间所共享。必要时可根据市场需求转变居住功能或办公功能，为适应市场提供了灵活性。办公根据需要可以任意组合层大面积办公多单元组合办公Public square,commercial,office space multi-un161、it combination,provide business incubation sharing circle.屋顶花园，办公空间多单元组合，提供创业孵化共享圈。整层独立办公多单元组合公寓销售平面公寓公寓公寓公寓大空间办公大空间办公大空间办公大空间办公大空间办公大空间办公大空间办公大空间办公独立办公屋顶花园屋顶花园屋顶花园UNIT COMBINATION5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计分区规划PLANNING STRATEGY酒店+公寓162、先投资客户考虑而考虑，采用售后返租，整体运营。丰富项目业态，满足不同需求。1.95万5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计面积段：25-30客群:投资，酒店托管南向户数0套 占比0东西向户数239套 占比44.7%北向户数28套 占比5.2%面积段：45-50客群:投资，酒店托管南向户数20套 占比3.7%东西向户数167套 占比31.3%北向户数0套占比0面积段：60客群:投资，刚需自住南向户数38套 占比7.1%东西向户数42套占比7.9%北163、向户数0套占比03.3层高，平层产品，舒适空间产品分布PRODUCT DISTRIBUTION5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计酒店客房平面Public square,commercial,office space multi-unit combination,provide business incubation sharing circle.可转换酒店客房，符合尺寸标准，设计公寓房型，有利于公寓整体运营HOTEL ROOM PLAN平层公164、寓平面平层公寓二合一平层公寓酒店客房豪华套房酒店客房平面面宽：3.6m进深：7.2m层高：3.3m5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计分区规划PLANNING STRATEGY街区商业+文创商办+LOFT多层LOFT引入多业态转换，提升上层空间溢价。有效利用街区商业流量引力。创意商办，打造网红街道。1.2万Through multi-functional business transformation,create creative neigh165、borhoods,enhance brand awareness and provide high-quality experience.通过多功能业态转换，打造创意街区，提升品牌知名度，提供高品质体验。5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计底层商业+楼上居住/办公。依托高校，形成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体。宜人的步行尺度，将楼上办公居住空间转换为创意文创商业、私房餐饮、书吧影吧等符合现代人个性需求的业态。166、同时为青年创业者提供创业孵化微办公空间。案例分析CASE ANALYSIS案例上海创智天地大学路5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计案例上海绿都绣云里绣云里整体设计风格，兼顾原汁原味老上海风情，与特色中国文化。白玉兰、石库门建筑群、红墙矮楼、仿上世纪的摩登造型在此一一展现，不仅仅以空间业态，更以时间的思维角度来构建商业。这里有全上海最真实的24小时商业街，从吃/穿/住/行/游划分消费功能，将白天与夜间区别开来，打开新的时空。案例分析CASE A167、NALYSIS5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计面积段：30客群：投资，经营南向户数0套 占比0东西向户数72套 占比21.9%北向户数117套 占比35.6%面积段：50客群：投资，经营南向户数63套 占比19.1%东西向户数40套 占比12.2%北向户数0套占比0面积段：70客群：投资，经营南向户数25套 占比7.6%东西向户数12套占比3.4%北向户数0套占比0产品分布PRODUCT DISTRIBUTION5.4 公寓CONCEPTU168、AL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计街区商业+文创商办传统LOFT设计策略DESIGN STRATEGY可分可合，多业态组合，满足客群投资、居住，商业氛围提升等多种需求。It can be divided or combined,and has a combination of different business forms to meet various needs such as customer investment,residence and business 169、atmosphere improvement。空间形式单一，受众客群范围窄。功能单一，局限性大。无宣传卖点，商业潜力低。空间形式多样，受众客群广泛。功能复合，可变性强。打造网红街区，丰富业态挖掘商业溢价。5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计楼层分析FLOOR ANALYSIS功能置换，带来LOFT商办更多溢价。Function replacement brings LOFT commercial office more premium。联合办公170、餐饮/店铺休闲/娱乐主力店主力店联合办公100%150%100%100%200%100%文创商办无无100%200%屋顶花园传统底商商业溢价提升屋顶花园/运动场私家店铺休闲/娱乐私家店铺主力店主力店联合办公休闲娱乐屋顶花园主力店铺餐饮休闲生活无溢价无溢价多业态融合转换5.4 公寓CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计地库设计MASTERPLANCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHE171、NG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计地下停车库&商业渗透UNDERGROUND FLOOR-&RET AIL PERMEABLIT结合地形高差，分三个台地，合理控制土方开挖；给予地下商业更多延展面与空间According to the terrain,the excavation of earthwork should be controlled reasonably.Give underground commerce more extension and space。290096辆5610180辆11450374辆地下功能叠加图FUNCTION15480509辆商业先172、期开发地下停车库后期开发地下停车库地下大堂核心筒地库地面出入口南地块车库面积约35440，需求停车数1159辆，单车指标30.524.00标高层28.50标高层20.00标高层避开首开售楼处5.5 地库南地块功能布局CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计北地块功能布局8893294辆8893294辆地下功能叠加图FUNCTION33.20标高层29.00标高层北地块车库面积约17786，需求停车数587辆，单车指标30.3商业地下停车库地下大堂核心筒地库地面173、出入口5.5 地库地下停车库&商业渗透UNDERGROUND FLOOR-&RET AIL PERMEABLIT结合地形高差，分三个台地，合理控制土方开挖；给予地下商业更多延展面与空间According to the terrain,the excavation of earthwork should be controlled reasonably.Give underground commerce more extension and space。我们利用何种优势抢占市场城市界面：现代化国际高端商务区形象规划结构：传承历史街区，围合式空间布局因地制宜：竖向双首层多平台，开放式立体交通功能配174、比：多功能业态复合，提炼最高利润配置产品设计：创新性公寓产品，舒适宜居空间景观绿化：围合庭院与城市景观资源互相串联品牌价值：打造品牌标杆性综合体CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计管理策略MANAGEMENT STRATEGY纯办公园区底层配套部分商业三期开发：5.9万LOFT公寓+商业二期开发：7万SOHO办公/公寓+商业一期开发：4.6万分区开发管理5.5 总结CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN J175、INXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计创造一个丰富的居享乐活空间，24h生活圈空间形态的丰富性社区亲和力睡觉23:00SLEEP办公9:00OFFICE早餐8:00BREAKFAST午餐12:00LUNCH购物SHOPPING起床7:00GET UP下午茶14:00DRINK办公15:00OFFICE会议16:00CONFERENCE晚餐18:00DINNER聚会20:00MEETING居住LIVE办公OFFICE购物SHOPPING会议CONFERENCE聚会MEETINGAM9:00-PM9:00PM9:00-AM9:0024h街区生活LIVE176、管理策略MANAGEMENT STRATEGY5.5 总结CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计管理策略MANAGEMENT STRATEGY总部办公实现独立入户，独立管理LOFT公寓社区花园入户，保障社区私密性31.037.031.028.036.024.024.0街区商业，实现内部街巷环通，多平台交互三期开发：纯办公园区二期开发：LOFT公寓+商业一期开发：SOHO+商业5.5 总结CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE O177、F DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计消防登高场地沿塔楼长边布置，保证每栋塔楼的扑救面。南边场地消防流线 各自环通。消防流线为了便于交通到达，地块四周依照顺向行车分别设置了各类上下客区以及后勤装卸货区。车行流线消防流线消防登高面地上车行流线车行出入口地库出入口城市道路5.5 总结管理策略MANAGEMENT STRATEGY软件园稀缺核心区域整合多层级规划策略快去化高溢价易管理FAST REMOVAL,HIGH PREMIUM,EASY TO MANAGEAPARTMENTAPARTMENT06公寓专篇公寓专篇CONCEPTUA178、L DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计客群痛点30平米小户型投资门槛低、总价低投资门槛低、总价低溢价高、可改双钥匙溢价高、可改双钥匙出租收益高、赠送高出租收益高、赠送高市场稀缺的市场稀缺的5.6m5.6m、6.6m6.6m双面宽产品双面宽产品全南布置、居住舒适度高全南布置、居住舒适度高可住可办可租、赠送多、溢价高可住可办可租、赠送多、溢价高50平米大户型50平SOHO户型设计策略DESIGN STRATEGY6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11T179、HPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计如何解决客群痛点？设计策略DESIGN STRATEGY策略一：竖向空间利用-4.8m层高形式策略二：横向空间利用-空间组合和浓缩布局推敲极小家具尺度、释放更多空间、可改造性强、高赠送、可改双钥匙、出租收益高6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计设计策略DESIGN STRATEGY投资型投资型-双钥匙双钥匙4.8m4.8m层高180、的利用层高的利用6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计6.公寓户型设计策略DESIGN STRATEGY客厅模块客厅模块房间设计尺度：沙发和茶几组合的总深度宜控制在900mm900mm沙发与茶几之间距离在760mm910mm760mm910mm，沙发与茶几之间不考虑通行，间距控制在300mm300mm。客厅尺度总结人体行为尺度二人沙发宽度：120cm深度：95cm高度：99cm单人沙发宽度：75cm深度：78cm高度：90cm卧室模块卧室模块能够181、进行铺装作业所需净距450mm450mm单人床就寝宽度计算：单人床就寝宽度计算：950（床宽）+450（作业宽）+100（床墙间距）+50（抹灰厚度）1550mm1550mm就寝尺度总结人体行为尺度双人床宽度：1500cm深度：2090cm高度：1140cm衣柜宽度：1240cm深度：600cm高度：2000cm餐厅模块餐厅模块能够后拉椅子的就餐空间需700mm 700mm 能够上菜的就餐空间约900mm900mm紧凑型：700 x2+800（餐桌宽）=2200mm2200mm舒适型900+800+700=2400mm2400mm1050+800+700=2550mm2550mm就餐尺度总结四182、人餐桌宽度：120cm深度：75cm高度：74cm餐椅宽度：55cm深度：44cm高度：100cm人体行为尺度卫生间模块卫生间模块人体行为尺度成人坐便行为尺度约需1300X800mm1300X800mm坐便器前缘距隔间墙壁600mm国产坐便器长度700mm洗脸行为尺度800X1100mm800X1100mm宽度800 mm洗脸池前600mm，目前宜家洗脸池深度可做到500mm.卫浴空间尺度总结马桶宽度：710cm深度：39cm高度：73cm单洗脸盆宽度：60cm深度：50cm高度：18.3cm深入推导家具极小尺寸CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DAL183、IAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计LOFT案例案例名称上海御桥人才公寓绿地卡米小城虹桥新天地北京艾迪城地理位置户型户型模式套内面积（）20271845面宽（mm）2800360039006000进深（mm）6800820044005000层高4.54.53.44.5赠送率85%89%56%65%案例总结：1.该面积段布置紧凑，基本可以做到一二层动静分离2.大多数不挑空，挑空以客厅空间为主3.面宽基本2800-3600为主，以一面宽为主4.LOFT最小层高3.4m，其他均为4.5m案例分析CASE ANALYSIS6.公寓户型CONCE184、PTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计案例分析CASE ANALYSIS挑战：相同面积段的超高溢价率常见常见LOFTLOFT产品特点产品特点创新创新LOFTLOFT产品特点产品特点一、一、1 1面宽为主面宽为主二、层高二、层高4.5m4.5m为主为主三、赠送率均低于三、赠送率均低于100%100%四、四、3030左右为主左右为主一、一、2 2面宽为主面宽为主二、层高二、层高4.8m4.8m为主为主三、赠送率均高于三、赠送率均高于100%100%四、四、3030-505185、0为主为主本案本案6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型指标户型指标建筑面积25.8625.86套内面积19.04得房率73.6赠送套内面积24.08赠送后套内面积43.12赠送率126.47126.47所在标准层板式A户型A-极小户型2室1厅1厨1卫2.8m一面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN J186、INXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型B-2面宽双钥匙户型2室1厅1厨1卫（4.8m层高）户型指标户型指标建筑面积45.6545.65套内面积33.6得房率73.6赠送套内面积39赠送后套内面积72.6赠送率116.07116.07所在标准层板式A首层与二层完全分开，分区明确大面宽独立主卧空间，私密性强，舒适性高2.8m*2两面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJ187、ECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型指标户型指标建筑面积25.9825.98套内面积19.14得房率73.66赠送套内面积25.08赠送后套内面积44.22赠送率131.03131.03所在标准层板式B户型C-极小双钥匙户型2室1厅1厨2卫3.3m一面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型D-2面宽双钥匙户型2室4厅188、2厨2卫户型指标户型指标建筑面积53.7653.76套内面积39.6得房率73.66赠送套内面积45.72赠送后套内面积85.32赠送率115.45115.45所在标准层板式B首层与二层完全分开，分区明确大面宽客厅，客餐厅一体，通透大气，舒适性高3.3m*2两面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型D-2面宽极小户型1室2厅1厨2卫户型指标户型指标建筑面积27.52189、7.5套内面积20.64得房率75.04赠送套内面积18.6赠送后套内面积39.24赠送率101101所在标准层板式C客厅挑高设计，舒适度高大面宽客厅，客餐厅、厨房一体，通透大气，舒适性高4.8m一面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计户型D-2面宽双钥匙户型2室4厅2厨2卫户型指标户型指标建筑面积45.4245.42套内面积34.08得房率75.04赠送套内面积39.21赠送后套内面积73.2190、9赠送率115.05115.05所在标准层板式C4.8m1.5面宽首层平面图首层平面图夹层平面图夹层平面图PRODUCT DESIGN6.公寓户型CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计产品设计PRODUCT DESIGN户型的合理组合三种标准柱网结合地库柱网结合商业柱网朝向最优原则通透性佳280028005600480048003300330066002525-30301 1-1.51.5面宽长进深面宽长进深小户型产品小户型产品4545-60601.51.5191、-2 2面宽短进深面宽短进深大户型产品大户型产品6800600060006400700043006.公寓户型SUMMARYSUMMARY07总结总结CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计7.1总结SUMMARYSUMMARY方案一：方案二：深度挖掘商业价值，最大化红凌路沿街店面长度办公、公寓、商业用地分区明晰用建筑手法演绎大连山海相映的绣美画卷，注重项目标识性打造，为锦绣华城绘上点睛之笔从快去化、高溢价、易管理、抗风险的角度出发，思考如何适应市场，精准定位不192、同业态。打造适合该区域的大学路属性开放街区。提取对大连城市肌理分析，对院、巷、街、坊用规划的手法，诠释锦绣华城的新地标。DESIGNDESIGN PROCESSPROCESS08过程过程方案比选方案比选CONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计优势：1.办公放置在南侧与大连理工高级经理学院相呼应2.整盘形式统一3.商业形成双环系统，通过天街相连,商业界面连续4.公寓视线相互错开无遮挡劣势：1.商业内环位置不佳2.办公占据最佳位置，与定位不符3.形态多为曲线，成本193、较高方案一 灵动街区优势：1.办公集中放置在北侧地块，公寓集中放置在南侧地块，分区管理清晰2.商业点线结合，打造双重界面3.办公区域高层办公和总部办公相结合，产品多样化劣势：1.高层楼栋数过多，楼间距较小2.对西侧城市界面不友好3.公寓产品在不利朝向比例较多方案二 邻里家园+企业园区优势：1.节约办公和公寓用地，增加商墅产品,形成低密社区2.利用场地高差打造不同区域，分区管理清晰3.办公产品多样化劣势：1.公寓对西侧城市道路界面不友好2.公寓大部分为东西向，非最佳朝向3.建筑密度较大，居住品质较差方案三 低密社区优势：1.商业打造开放街区，多重沿街面，增加商业界面2.办公根据产品分区而置，商办结合3.公寓形成自享区域，居住品质较高劣势：1.商业流线过多方案四 开放街区8.1过程方案比较PROCESS PLAN COMPARISONPROCESS PLAN COMPARISONCONCEPTUAL DESIGN OF THE 11THPHASE OF DALIAN JINXIU HUACHENG PROJECT大华 大连锦绣华城项目十一期概念方案设计THANK YOU!THANK YOU!