1、公寓设计手册Design Guidelines of Apartment目的GOAL80%基本设计导则+20%创新思路确保前期设计阶段能快速推进,产品具有销售安全性1.设计经验沉淀：结合集团公寓研发成果、结合华北区域项目实践经验，踩过的坑不重踩、通用工作不重复做、好的想法经验能传承2.设计经验借鉴：梳理市场情况，建立参考坐标；学习其他出售公寓、长租公寓等产品的亮点和创新思路，紧跟市场动向3.标准模块固化：Lego Design，明确每一种模块的优劣和适用条件，设计时能直接选用。4.只设立标准，不设立上限。根据具体项目，如有需要的地方可以酌情提高标准。目 录Contents边界条件1规划比对2户2、型设计3建筑单体4配套设施5创新亮点6前提高周转、控总价、控面积居住属性公寓Design ConstraintsPlanning ComparisonUnit Type&DesignAncillary FacilitiesProduct InnovationStandard Building边界条件1规划比对2户型设计3建筑单体4配套设施5创新亮点6规划层面建筑层面评价维度户型列表尺度推敲单体原型核心筒分布原则内部配套外部商业机房设备公共空间设计路径层高模块组合形体立面可变空间优劣对比柱网结构户型拼接边界条件1 规划层面 建筑层面Design Constraints边界条件1Design Co3、nstraints 大方面量化稳定设计边界，确保规划方案不翻车、各项深化有据可依；减少前期沟通轮数，快速推进规划及单体平面 强调公寓特有的设计条件调研，适应公寓产品需要 规划边界 建筑限高 容积率/覆盖率 建筑间距 面积计算/层高要求 凸窗/阳台设置要求 公寓产品倾向 绿地率 风貌要求 消防/人防 停车指标 疏散要求 绿建/装配式 结构形式 设备管井配套指标设备用房市政条件地质条件对附件1.公寓项目前期设计条件调研表进行总结归纳规划单体规划比对2 单体原型 评价维度 优劣对比 设计要求Planning Comparison规划比对2Planning Comparison变型1：口字型变型2：日4、字型变型1：工字型变型1：L字型变型2：U/C字型变型1：L字型板式内廊型塔式内廊型天井回廊型板式外廊型市场上常规单体形式分类总结规划比对2Planning Comparison2五边形数据图货值得房率通透度对视比例南向比例 公寓产品与住宅相同的规划评价维度：货值、得房率、赠送面积、各面积段套数比产品公寓 与住宅不同的规划评价维度：各朝向户型占比、通透户型占比、对视距离 单体组合尽可能围合出南向完整室外空间，利于营造社区氛围由开发商与客户的不同关注度而得出的评价纬度货值得房率户型通透度南向房间占比对视可能性规划比对2Planning Comparison板式内廊型塔式内廊型天井回廊型板式外廊型5、市场上常规单体形式优劣对比 货值max 得房率 NO.4 户型通透度 NO.1 南向房间占比 NO.1 对视可能性 NO.4货值得房率通透度对视比例南向比例货值得房率通透度对视比例南向比例 货值max 得房率 NO.1 户型通透度 NO.3 南向房间占比 NO.3 对视可能性 NO.3货值得房率通透度对视比例南向比例 货值max 得房率 NO.2 户型通透度 NO.3 南向房间占比 NO.2 对视可能性 NO.1货值得房率通透度对视比例南向比例 货值max 得房率 NO.3 户型通透度 NO.2 南向房间占比 NO.3 对视可能性 NO.2规划比对2Planning Comparison规划比6、对2Planning Comparison板式核心筒：朝向较差及噪音较大位置回廊及塔式核心筒：标准层中心；单体选择及设计要求如场地条件好，按舒适度排序选用单体如场地条件有限平层户型按得房率选用单体LOFT优选板式外廊或有天井单体；塔式内廊型适用于进深较大的户型有利得房率；标准层面积宜为800-1600得房率宜在70%以上；场地条件好大面宽大面宽小面宽小面宽场地有限外廊内廊平层产品LOFT产品板式内廊板式外廊塔式内廊小进深大进深塔式内廊800-1600得房率70%标准层板式外廊板式内廊天井户型设计3 户型列表 尺度推敲 模块组合Unit Type and Design设计要点1.面积段升级，户型7、应有格局的变化；2.需保证居住功能的完整性时，比对增加面宽和增加进深的有效性；3.尽可能减少室内墙体，最大化室内通透度，所有封闭空间不宜居中设置；4.LOFT中，楼梯与挑空空间的关系宜对应，充分利用楼梯通高：临窗侧挑空，可最大化展示loft公寓的层高优势，景观效果好，但主卧不临外窗；中间段挑空，二层主卧可临外窗设置，但挑空面积有限，走道面积浪费；入口侧设楼梯，可实现双钥匙户型，但无挑空，层高受限空间压抑5.南侧宜布置舒适型户型；北侧或对视严重处，宜布置小面积段户型；20-30户型分析产品特点总结客群特征总结 面积小、总价低，以极小面积模式营造全功能居住体验 LOFT层高4.5M 以投资客为主，8、对总价敏感，对居住舒适度要求较低户型设计3Unit Type and DesignG25户型-平层-1建筑面积19.5(套内13.7）面宽：2800mm进深：4900mm户型特点：1、户型小 总价低2、面宽符合8.4米柱网体系3、双人床+洗衣机+冰箱面宽组成：2.8=2m床+0.3m电视机柜+0.2m墙厚+0.3m通行距离进深组成：4.9m=0.3m风井+1.9mWC+0.9m衣柜+1.5m床+0.1m窗帘+0.2m墙厚户型设计3Unit Type and Design建筑面积24(套内16.8）面宽：2800mm进深：6000mm面宽组成：2.8=2m床+0.3m衣柜+0.2m墙厚+0.3m9、通行距离进深组成：4.9m=0.3m风井+1.9mWC+1.9m沙发+1.6m壁柜床+0.1m窗帘+0.2m墙厚户型特点：1、户型小 总价低2、面宽符合8.4米柱网体系3、可变双人床+洗衣机+冰箱+固定沙发G25户型-平层-2户型设计3Unit Type and Design建筑面积29(套内21.6）面宽：3000mm进深：7200mm面宽组成：3.0m=2m床+0.2m间距+0.2m墙厚+0.6m衣柜进深组成：7.2m=1.6mWC+0.9m淋浴间+1.8m沙发+1.0m矮柜+1.6m壁柜床+0.1m窗帘+0.2m墙厚户型特点：1、面宽舒适2、可变双人床+洗衣机+冰箱+固定沙发+淋浴间+正10、常衣柜G25户型-平层-3户型设计3Unit Type and Design建筑面积29(套内21.6）面宽：3600mm进深：6000mm面宽组成：3.6m=2m床+0.8m过道+0.2m墙厚+0.6m衣柜进深组成：6.0m=1.2mWC+0.9m淋浴间+1m书桌+1m壁柜+1.6m壁柜床+0.1m窗帘+0.2m墙厚户型特点：1、面宽舒适2、可变双人床+洗衣机+冰箱+淋浴间+可变书桌（儿童床）G25户型-平层-4户型设计3Unit Type and Design建筑面积19(套内12.9）面宽：2800mm进深：4600mm面宽组成：2.8m=1.35m床+0.75m过道+0.1m墙厚+0.11、6m衣柜进深组成：4.6m=1.8m卫生间+0.6m洗衣机+1.8m沙发+0.6m墙厚户型特点：1、户型小 总价低2、面宽符合8.4米柱网体系跃层底层G25户型-LOFT户型设计3Unit Type and Design2030 平层公寓典型布局Type 2Type 3Type 1Type 4建筑面积：24开间：2.8m进深：6.0m户型小 总价低建筑面积：29开间：3.0m进深：7.2m面宽舒适建筑面积：20开间：2.8m进深：4.9m户型小 总价低建筑面积：29开间：3.6m进深：6.0m卫厨起居&卧室起居卫厨卧室&书桌起居卫厨卧室&书桌餐书桌卫厨起居&卧室面宽舒适户型设计3Unit Ty12、pe and DesignType 1(LOFT)建筑面积：20开间：2.8m进深：5.2m客厅局部挑高，空间方正开阔书房卫起居阳台卧室2030 LOFT公寓典型布局户型设计3Unit Type and Design2030公寓平面布局汇总平层面宽(M)2.83.03.6模式LOFT模式卫厨起居&卧起居卫厨卧&书房起居卫厨卧&书房书房卫厨起居&卧餐厨空间卫生间起居空间起居&卧室卧室&书房书房总结：面积小、总价低，以极小面积模式营造全功能居住体验模式一模式二模式三(LOFT)阳台卧室书房卫起居阳台卧室一层二层建筑面积：24开间：2.8m进深：6.0m建筑面积：29开间：3.0m进深：7.2m建筑13、面积：20开间：2.8m进深：4.9m积开进建筑面积：20开间：2.8m进深：5.2m餐30-40户型分析产品特点总结客群特征总结 面积小、总价低，以极小面积模式营造全功能居住体验 以投资客为主，自住客户对性价比较为敏感，支付能力一般，对总价敏感，对空间居住舒适度要求一般。LOFT产品：1、4.5m层高，买一赠一模式，建议局部做挑空，减少空间压抑性2、两卫必备，走廊上空做储藏，提高赠送率 SOHO产品：1大面宽小进深模式，多利用可变家具来满足生活方式的功能需求，可变家具成本高户型设计3Unit Type and Design建筑面积30(套内19.8）面宽：3900mm进深：5300mm户型特14、点：1、胶囊公寓，功能设置齐全2、利用可变家具打造创新生活方式3、在有限空间内满足安全、私密、卫生、整洁的要求G35户型-平层-1户型设计3Unit Type and Design建筑面积35(套内26.1）面宽：4800mm进深：5900mm户型特点：1、采光佳，更衣卫浴空间舒适2、可改为两个极小户型G35户型-平层-2户型设计3Unit Type and Design建筑面积36(套内26.7）面宽：3600mm进深：7600mm面宽组成：3.6m=2.2m床+0.7m过道+0.2m墙厚+0.5m衣柜进深组成：7.6m=2.2m卫生间+1.6m沙发+0.4m书桌+2.2m卧室+0.9m阳台15、+0.3m墙厚户型特点：1、标准化产品，可复制性强2、满足“三大一明”G35户型-平层-3户型设计3Unit Type and Design建筑面积38.5(套内28.9）面宽：3600mm进深：7600mm户型特点：1、标准化产品，可复制性强2、满足“三大一明”3、增加阳台进深生成独立多功能房间G35户型-平层-4户型设计3Unit Type and Design建筑面积34(套内44）面宽：3600mm进深：6500mm户型特点：1、客厅挑空，自然采光2、卫生间三件套齐全3、收纳空间丰富一层平面图夹层平面图G35户型-LOFT-1A户型设计3Unit Type and Design建筑面积16、34(套内44）面宽：3600mm进深：6500mm户型特点：1、客厅挑空，自然采光2、卫生间三件套齐全3、收纳空间丰富一层平面图夹层平面图G35户型-LOFT-1B户型设计3Unit Type and Design建筑面积35.6(套内45.5）面宽：3600mm进深：7600mm户型特点：1、独立餐厅2、通高三人沙发客厅3、满足“三大一明”G35户型-LOFT-2户型设计3Unit Type and Design建筑面积39(套内27）面宽：3600mm进深：7500mm户型特点：1、家居集成化，增加储藏面积，节约户内面积2、室内家具可由活动门遮蔽，减小不同功能区间干扰，保证室内环境清新整17、洁G35户型-LOFT-3户型设计3Unit Type and Design3040 平层公寓典型布局Type 2Type 3Type 1Type 4建筑面积：38开间：3.6m进深：8.2m建筑面积：30开间：3.9m进深：5.3m建筑面积：35开间：3.6m进深：7.6m标准化产品，可复制性强，满足“三大一明”建筑面积：35开间：4.8m进深：5.9m采光佳，也可改为两个极小户型厨卫起居卧室阳台厨卫起居卧室阳台厨卫起居卧室阳台书房厨卫起居&卧阳台标准化产品，可复制性强，满足“三大一明”，增加阳台进深多出一间房节省利用空间，多功能储物，人性设计户型设计3Unit Type and Desig18、n3040平层公寓平面布局汇总平层面宽(M)3.63.94.8模式餐厨空间卫生间起居空间起居&卧室卧室&书房书房模式一模式二阳台卧室厨卫起居&卧阳台厨卫起居卧室阳台厨卫起居卧室阳台书房厨卫起居卧室阳台总结：大面宽小进深模式，多利用可变家具来满足生活方式的功能需求。小面宽大进深模式，功能空间更加丰富建筑面积：38开间：3.6m进深：8.2m建筑面积：30开间：3.9m进深：5.3m建筑面积：35开间：3.6m进深：7.6m建筑面积：35开间：4.8m进深：5.9m户型设计3Unit Type and Design3040 LOFT公寓典型布局Type 2Type 3Type 1Type 4建筑面19、积：34开间：3.6m进深：6.5m建筑面积：36开间：3.6m进深：7.6m建筑面积：34开间：3.6m进深：6.5m客厅挑空，自然采光卫生间三件套齐全收纳空间丰富建筑面积：39开间：3.6m进深：8.2m首层二层动静分离，分区明确，房间功能可变卧室卫餐厨起居餐厨卧室起居卫卫厨书房起居阳台卧室卫餐厨起居阳台卫卧室书房卧室客厅挑空，自然采光卫生间三件套齐全收纳空间丰富独立餐厅通高三人沙发客厅满足“三大一明”户型设计3Unit Type and DesignLOFT面宽(M)3.6模式餐厨空间卫生间起居空间起居&卧室卧室&书房书房总结：买一赠一模式，建议局部做挑空，减少空间压抑性；两卫必备，走廊20、上空做储藏，提高赠送率模式一模式二模式三阳台卧室一层二层卧室卫餐厨起居餐厨卧室起居卫一层二层卫厨书房起居阳台卧室卫餐厨起居阳台卫卧室书房卧室模式四一层二层一层二层3040LOFT公寓平面布局汇总建筑面积：34开间：3.6m进深：6.5m建筑面积：36开间：3.6m进深：7.6m建筑面积：34开间：3.6m进深：6.5m建筑面积：39开间：3.6m进深：8.2m40-50户型分析产品特点总结客群特征总结 LOFT产品居多，空间可变形提高，可利用度高，投资汇报高 SOHO产品：1、产品逐渐向住宅模式转变2、开间数量增多，提高产品舒适度 LOFT产品：1、产品多采用单开间大进深模式2、4.5M层高客21、厅局部设置挑空，以空间舒适度为目的 4060客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品上追求个性化需求，居住同时兼顾投资。户型设计3Unit Type and DesignG45户型-平层-1建筑面积40(套内27）面宽：3800mm进深：8300mm户型特点：1、动线顺畅，收纳系统完备；2、空间界定明确户型设计3Unit Type and DesignG45户型-平层-2建筑面积40(套内29）面宽：4200mm进深：7500mm户型特点：1、动线顺畅，收纳系统完备；2、空间界定明确户型设计3Unit Type and Design建筑面积45.8(套内34.3）面宽：4800mm进深：7622、00mm户型特点：1、结构工整，户型改造空间大2、独立用餐区3、结合卧室可变空间4、满足“三大一明”G45户型-平层-3户型设计3Unit Type and Design建筑面积45.8(套内34.3）面宽：4800mm进深：7600mm户型特点：1、结构工整，户型改造空间大2、客厅，餐厅，工作间一体化大空间3、独立大餐桌4、满足“三大一明”G45户型-平层-4户型设计3Unit Type and Design建筑面积50(套内35）面宽：4100mm进深：9500mm户型特点：1、动线顺畅，收纳系统完备；2、一体化集成家具，集中的活动空间；3、空间界定明确G45户型-平层-5户型设计3Uni23、t Type and Design建筑面积50(套内37.4）面宽：4800mm进深：8400mm户型特点：1、动线顺畅，收纳系统完备；2、一体化集成家具，集中的活动空间；3、空间界定明确G45户型-平层-6户型设计3Unit Type and Design建筑面积40(套内56）面宽：4000mm进深：7200mm户型特点：1、客厅挑空2、独立餐厨空间2、夹层两卧室一层平面图夹层平面图G45户型-LOFT-1A户型设计3Unit Type and Design建筑面积40(套内55）面宽：4000mm进深：7200mm一层平面图夹层平面图G45户型-LOFT-1B户型特点：1、客厅挑空2、独24、立餐厨空间2、夹层两卧室户型设计3Unit Type and Design建筑面积45.8(套内68.6）面宽：4800mm进深：7600mm户型特点：1、结构工整，户型改造空间大2、通高宽敞客厅3、独立大餐桌4、满足“三大一明”5、楼上楼下均有可变空间，可做小卧室G45户型-LOFT-2户型设计3Unit Type and Design建筑面积50(套内76）面宽：5300mm进深：6500mm户型特点：1、客厅/主卧室自然采光2、独立玄关3、室内空间充分考虑孩子的活动需求，定制儿童树洞、吊床一层平面图夹层平面图G45户型-LOFT-3A户型设计3Unit Type and Design建筑25、面积50(套内76）面宽：5300mm进深：6500mm户型特点：1、客厅/主卧室自然采光2、独立玄关3、室内空间充分考虑孩子的活动需求，定制儿童树洞、吊床一层平面图夹层平面图G45户型-LOFT-3B户型设计3Unit Type and DesignType 2Type 3Type 1Type 4建筑面积：45开间：3.8m进深：8.3m动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确Type 5建筑面积：49开间：4.1m进深：9.5m建筑面积：45开间：4.2m进深：7.5m建筑面积：50开间：4.8m进深：8.4m建筑面积：46开间：4.8m进深：6.7m结构工整，户型改造空间大，26、满足“三大一明”厨餐卫起居卧室卫厨起居卧室厨卫起居卧室卫厨起居书房卧室餐厨卫起居卧室阳台书房动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确4050 平层公寓典型布局户型设计3Unit Type and Design平层面宽(M)3.84.14.24.8模式餐厨空间卫生间起居空间起居&卧室卧室&书房书房阳台卧室厨餐卫起居卧室模式一模式二厨卫起居卧室卫厨起居卧室卫厨起居书房卧室餐厨卫起居卧室阳台书房4050平层公寓平面布局汇总总结：产品多采用大面宽或者两面宽模式，以空间舒适度高建筑面积：427、5开间：3.8m进深：8.3m建筑面积：49开间：4.1m进深：9.5m建筑面积：45开间：4.2m进深：7.5m建筑面积：50开间：4.8m进深：8.4m建筑面积：46开间：4.8m进深：6.7m户型设计3Unit Type and DesignType 2Type 3Type 1Type 4建筑面积：41开间：4.0m进深：7.2m客厅挑空，自然采光Type 5建筑面积：41开间：4.0m进深：7.2m建筑面积：46开间：4.8m进深：6.7m建筑面积：50开间：5.3m进深：6.5m建筑面积：50开间：5.3m进深：6.5m结构工整，户型改造空间大，满足“三大一明”客厅挑空，自然采光客厅28、/主卧室自然采光，独立玄关起居卧室卫餐厨卫起居餐厨卧室阳台餐厨卫起居卧室书房卫卧室收纳卫餐厨起居游乐卫收纳卧室儿童儿童卫餐厨起居游乐卫收纳卧室客厅/主卧室自然采光，独立玄关4050 LOFT公寓典型布局户型设计3Unit Type and Design总结：产品多采用大面宽或者两面宽模式，以空间舒适度高LOFT面宽(M)4.04.85.3模式餐厨空间洗浴空间起居空间卧室空间儿童游乐区儿童房收纳间书房空间一层二层卫餐厨起居游乐卫收纳卧室儿童模式一模式二儿童卫餐厨起居游乐卫收纳卧室一层二层一层二层起居卧室一层二层卫餐厨卫起居餐厨卧室一层二层模式一模式二阳台餐厨卫起居卧室书房卫卧室收纳4050LOF29、T公寓平面布局汇总建筑面积：41开间：4.0m进深：7.2m建筑面积：41开间：4.0m进深：7.2m建筑面积：46开间：4.8m进深：6.7m建筑面积：50开间：5.3m进深：6.5m建筑面积：50开间：5.3m进深：6.5m50-60户型分析产品特点总结客群特征总结 LOFT产品居多，空间可变形提高，可利用度高，投资汇报高 SOHO产品占据少数，多为类住宅模式，赠送率低 SOHO产品：1、产品逐渐向住宅模式转变2、开间数量增多，提高产品舒适度 LOFT产品：1、产品多采用单开间大进深模式2、4.5M层高客厅局部设置挑空，以空间舒适度为目的 4060客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品30、上追求个性化需求，居住同时兼顾投资。户型设计3Unit Type and Design建筑面积68(套内45）面宽：5900mm进深：9100mm户型特点：1、客厅方正，整体空间利用率高2、厨卫设置在入口，与起居空间分明3、超强收纳系统G55户型-平层-1A户型设计3Unit Type and Design建筑面积68(套内45）面宽：5900mm进深：9100mm户型特点：1、客厅方正，整体空间利用率高2、厨卫设置在入口，与起居空间分明3、超强收纳系统G55户型-平层-1B户型设计3Unit Type and Design面宽：4200mm进深：9600mm户型特点：1、二层赠送，空间灵活、31、临窗通高2、面宽符合8.4米柱网体系建筑面积58(套内41）一层平面图二层平面图G55户型-LOFT-1A户型设计3Unit Type and Design面宽：4200mm进深：9600mm户型特点：1、二层赠送，空间灵活、入口通高2、面宽符合8.4米柱网体系一层平面图二层平面图建筑面积58(套内41）G55户型-LOFT-1B户型设计3Unit Type and Design面宽：4200mm进深：9600mm户型特点：1、二层赠送，空间灵活、中部通高2、面宽符合8.4米柱网体系建筑面积58(套内41）一层平面图二层平面图G55户型-LOFT-1C户型设计3Unit Type and De32、sign面宽：6300mm进深：6500mm户型特点：1、客厅/卧室/厨房自然采光2、对景玄关，大件收纳3、可拓展客厅4、二层榻榻米空间后期可以改造为儿童游乐区、儿童房建筑面积58(套内41）一层平面图夹层平面图G55户型-LOFT-2户型设计3Unit Type and Design面宽：8100mm进深：5000mm户型特点：1、南向全面宽阳台2、首层走道上空可加以利用3、卧室全明设计，主卧套婴儿房，可实现全生命周期建筑面积57(套内40）G55户型-LOFT-3户型设计3Unit Type and DesignType 2Type 1建筑面积：68开间：5.9m进深：9.1m整体空间利用33、率高，厨卫与起居空间分明建筑面积：68开间：5.9m进深：9.1m卫餐厨起居卧室卧室阳台卫餐厨起居卧室卧室阳台卫整体空间利用率高，厨卫与起居空间分明5060 平层公寓典型布局户型设计3Unit Type and Design总结：产品逐渐向住宅模式转变，开间数量增多，提高产品舒适度平层面宽(M)5.9模式餐厨空间卫生间起居空间起居&卧室卧室&书房书房阳台卧室卫餐厨起居卧室卧室阳台卫卫餐厨起居卧室卧室阳台模式一模式二5060平层公寓平面布局汇总建筑面积：68开间：5.9m进深：9.1m建筑面积：68开间：5.9m进深：9.1m户型设计3Unit Type and DesignType 2Type34、 3Type 1Type 4建筑面积：58开间：4.2m进深：9.6m动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确Type 5建筑面积：58开间：4.2m进深：9.6m建筑面积：58开间：4.2m进深：9.6m建筑面积：60开间：6.3m进深：6.5m建筑面积：57开间：8.1m进深：5.0m结构工整，户型改造空间大，满足“三大一明”动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确动线顺畅；收纳系统完备；集中的活动空间；空间界定明确卫餐厨起居卫书房卧室卧室餐厨起居卧室卫起居卫卧室卧室厨卫卫餐厨起居卧室卫书房卧室卧室餐游乐收纳儿童阳35、台卫起居卫卧室厨卧室5060 LOFT公寓典型布局户型设计3Unit Type and DesignLOFT面宽(M)4.26.38.1模式餐厨空间洗浴空间起居空间卧室空间儿童游乐区儿童房收纳间书房空间卫餐厨起居卫书房卧室卧室餐厨起居卧室卫起居卫卧室卧室厨卫一层二层卫餐厨起居卧室卫书房卧室卧室一层二层餐游乐收纳儿童阳台卫起居卫卧室厨卧室一层二层一层二层一层二层模式一 临窗通高模式二 入口通高模式三 中部通高5060LOFT公寓平面布局汇总总结：产品逐渐向住宅模式转变，开间数量增多，提高产品舒适度建筑面积：58开间：4.2m进深：9.6m建筑面积：60开间：6.3m进深：6.5m建筑面积：57开36、间：8.1m进深：5.0m户型设计3Unit Type and Design平面模块平层LOFT功能餐厨空间洗浴空间起居空间卧室空间儿童房/书房多功能空间收纳间公寓平面模块汇总阳台阳台室内楼梯走廊/玄关上空户型设计3Unit Type and DesignType I 挑空位于进门处 一般用于临窗侧为卧室，进门处为客厅格局 较少使用 挑空位于中间段 客厅位于中段，二层主卧可临窗，挑空有利深处采光 二层需走廊面积 挑空位于临窗处 能充分体现loft的景观优势，空间体验佳 最常用的挑空模式窗窗窗一层平面图二层平面图一层平面图二层平面图一层平面图二层平面图二层空间浪费大，一层采光不佳，不推荐对一层采37、光不利，可采用采光良好，空间利用率高，推荐采用X挑空模块位置对比Type IIType II户型设计3Unit Type and DesignType IType IlType llI楼梯位于进门处优：可实现双钥匙户型 二层赠送空间可独立成房劣：卫生间中置，室内空间通透度下降 楼梯空间为黑空间，室内互动感差楼梯二层上至中间段优：二层易划分独立空间 最小化走道面积劣：直梯起跑于入户处，与公共空间互动差 双跑影响小户型餐厅空间，且二层不具备大主卧可能性楼梯起于临窗处优：易与客厅挑空空间结合，立体化利用空间 不占用餐厅空间 长进深可实现二层独立卧室劣：短进深空间影响落地窗效果双钥匙做法结合中段挑空，38、可采用结合临窗挑空，空间利用率高，推荐采用楼梯模块位置对比房间尺度家具模块户型设计3Unit Type and Design面宽尺寸需至少保证1500*2000mm一张床的舒适摆放及相应的通行空间极限最小面宽可做2.2M，单空间狭小相对压抑2.8M面宽可做到较集约的卧室空间3.4M面宽的比较舒适，有多种空间组合的可能性2.2M单面宽只放一张床2.8M单面宽2.9M单面宽3.4M单面宽床横着放床竖着放相对于2.8m面宽，多100mm可让走道空间更舒适入口处功能相对拥挤，卫生间台盆需占用入口厨房空间。可以做到相对舒适的使用空间卫生间面宽可充足利用，入口空间使用舒适面宽尺度户型设计3Unit Typ39、e and Design3400mm的面宽利用率较高进深尺度户型设计3Unit Type and Design增加相同的面积时，增加进深更实用小面积段户型中，在面宽和进深都是极致的前提下，增加相同面积，进深扩大对于户型功能的提升作用更有利面宽与进深的关系户型设计3Unit Type and Design五大功能模块+X 模块分类+x更衣/储藏可变空间楼梯空间户型设计3Unit Type and Design五大功能模块分类产品分类户型设计3Unit Type and Design卧室模块1.卧室空间基本由床及床头柜组成2.床边需留人坐及通行宽度，床下可设置储藏空间。3.卧室空间通常会有床头柜，40、衣柜，书桌等储藏及使用空间组合户型设计3Unit Type and Design单人沙发尺寸组合沙发需考虑坐着的人与通行的人的空间预留组合沙发及沙发床的一般尺寸客厅模块活动空间流线较多，需结合日常生活合理设计预留尺度，保证流线畅通。户型设计3Unit Type and Design餐厅需考虑不同人数用餐的空间走道预留餐厅可与厨房操作台结合考虑餐厅模块户型设计3Unit Type and Design厨房模块 应至少有单槽水池及足够的操作空间，可放置电磁炉等家电 冰箱与洗衣机宜选用小尺寸产品，置于操作台下方 一般位于公寓入户出，需保证有人在厨房操作台时，预留至少一人通行的走道空间 操作台上空可考41、虑储藏空间 需考虑烟道位置及面积占用320065060010501200625275450户型设计3Unit Type and Design卫生间模块 卫生间由台盆，马桶，淋雨及储藏功能组成 为保证舒适度，淋浴间宜单独设置；台盆及马桶可共用交通空间，需注意预留宽松的使用环境 储藏空间可设置在台盆及马桶上空淋浴空间，要考虑洗澡时脱衣，擦洗，转身等动作所需空间台盆空间需要考虑一人站立使用时，身后可有人通过的空间尺寸马桶放置空间及使用空间，及手纸架的位置和高度户型设计3Unit Type and Design优：尺度紧凑劣:马桶空间局促850mm2250mm700mm975mm600mm350mm142、200mm900mm750mm850mm450mm 750mm750mm2850mm1600mm净1200*2250（含管井）1300mm2850mm850mm400mm775mm900mm净1300*2850mm（含管井）TYPE1优：退出入口玄关空间劣:淋浴空间小净1600*2850mm（含管井）优：空间富裕劣:入口空间稍有浪费净1650*2200mm（含管井）优：进门空间富裕劣:台盆尺度一般1650mm800mm14002200mm820mm830mm卫生间模块常规3件套卫生间尺寸TYPE2TYPE3TYPE4户型设计3Unit Type and Design950mm1500mm30043、mm1800mm1500mm300mm1800mm1300mm1350mm1600mm300mm1900mm800mm550mm1450mm300mm2100mm350mm850mm卫生间模块极小3件套卫生间尺寸优：尺度最小劣:台盆需与厨房水槽共用净950*1800（含管井）净1300*1800mm（含管井）TYPE1优：三件套齐全劣:洗手盆较小净850*2100mm（含管井）优：台盆尺度宽裕劣：淋浴空间小净1350*1900mm（含管井）优：淋浴空间宽裕劣：台盆尺度小TYPE2TYPE3TYPE4户型设计3Unit Type and Design柜体进深建议：橱柜：600、550、500mm44、衣柜：500、550mm鞋柜：600、400、350、300mmX模块更衣储藏户型设计3Unit Type and Design一字楼梯模块（4.5m）：尺寸净 750*2380夹层高度以2200mm计，踏步高度200，宽度220，共11个踏步，楼梯宽度750mm（尺度参考住宅套内楼梯相关规定）一层夹层750mm2400mm1500m1410mm一层夹层1410mm750mm2400mmX模块楼梯空间双跑楼梯模块（4.5m）：尺寸净 750*2380户型设计3Unit Type and DesignX模块可变空间建筑单体4Standard Building 层高 户型分布 单体及核心筒形式 柱45、网结构设计要点1.根据规范要求的层高上限，选择产品类型:3.6M以下:平层；3.63.9M:一层半；3.9M以上:2层2.根据产品类型选择单体形式及核心筒平层选择内廊，SOHO选单廊3.根据户型大小进行户型分布4.根据场地条件选择柱网形式户型面宽组合、地下停车形式及尺寸、底商面宽限制，尽量选用大柱网5.结构形式结合标准化程度及拼合户型灵活度考虑灵活度高选择框架、标准化需求高选择剪力墙建筑单体4Standard Building层高影响因素设计要点：室内层高分割研究，根据市场已建成的产品推敲层高尺度3.6m以上可做夹层，3.9m以上夹层可站人，4.2M以上，夹层相对舒适平层3.0M层高平层3.646、M层高1.5层3.6M层高卫生间层高受限，但释放起居空间，形成1.5层睡仓2层3.9M层高2层4.2M层高2层4.5M层高相对于3.6M层高，3.9m可以做极限两层，但卫生间仍然高度受限两层尺度相对舒适建筑单体4Standard Building50-100mm200-500mm450-800mm层高影响因素设计要点：结构梁板厚度占用层高空间最大因素，根据开间跨度一般在600-1000mm之间设备管线高度设备管线占用梁下空间，通过与结构集成优化进行管线合理安排，部分可穿梁或绕梁布置，一般占用高度300mm左右吊顶构造及灯具安装根据吊顶形式，一般100mm左右地板一般在50mm-100mm之间层47、高计算地板净高吊顶设备管线梁板+50-100mm100mm200-500mm450-800mm2200mm100mm建筑单体4Standard Building得房率比较：在建筑面积公共面积相似的前提下，标准层面积越大得房率约高 在防火分区面积控制下尽量做大，有利于提高得房率。单廊式（板式）交通形式的得房率高于双廊式（筒式）交通形式的得房率。单体模式选择建筑单体4Standard Building北侧：没有日照，布置小户型：总价低，去化快东西侧：部分时段有日照，无对视时，可布置大户型；有对视时，宜布置小户型；尽量拉长总面宽，提高得房率南侧：日照采光佳，布置大户型，居住性佳，产品溢价高端头角部：48、两面采光，布置大户型；居住舒适，大面宽布置灵活，户型分布设计分析1.朝南户型为采光好，通常设置主力户型，大面积、大进深；2.朝北户型采光差、销售难度高，建议选择小面积段减少销售压力；3.端头户型，可两面采光，户型优势比较大，建议大户型；4.朝东、西户型略差，考虑日照、采光、对视等方面影响。产品排布建筑单体4Standard Building设计要点：两个核心筒，分设于北侧两端主核心筒尽量居中设置，兼顾两端住户使用辅助疏散楼电梯一般设于另一端核心筒选择：板式内廊型建筑单体4Standard Building核心筒选择：板式外廊型设计要点：核心筒居北集中设置分为展开式及集中式两种展开式利于建筑间距49、控制，但影响loft户型的南北通透集中式对建筑进深有影响建筑单体4Standard Building核心筒选择：塔式内廊型设计要点：核心筒居中集中设置核心筒尺寸需和东西测户型找关系，减少变异户型建筑单体4Standard Building舒适型柱网开间8.1m8.7m经济型柱网开间7.2-7.8m小柱网开间5.6m84004200420084002800 2800 280078003900390056005600地库尺寸 停车经济性 机械停车尺寸公寓及底商面宽 公寓面积段 公寓面宽 底商最小面宽840048003600车库柱网与公寓面宽的关系G25G35/G45G25560028002800G50、55G45G45+G35建筑单体4Standard Building普通车库柱网建筑单体4Standard Building机械车位尺度（两层升降横移）典型停车设备占用空间尺寸机械车库柱网3列两层升降横移机械车位，净尺寸7650X5700柱网尺寸约：8400X6500建筑单体4Standard Building框架结构结构形式结构形式对比优势室内空间自由，灵活可变地下停车效率高底商面宽选择自由劣势室内有结构凸起可能出现变异户型剪力墙结构优势室内空间方正完整户型布置灵活标准化程度高根据用地灵活调整劣势地下停车效率低对底商面宽有约束配套设施5 社区配套 外围商业 设备机房Ancillary Fac51、ilities建筑单体4Standard Building公寓主流竞品品牌分析万科泊寓（150）龙湖冠寓（400）旭辉领寓（300）湾流国际青年社区窝趣轻社区魔方公寓优家You+国际青年公寓米寓国际青年公寓公共区域配置健身中心书咖前台咖啡区公共休闲/交流区公共厨房公共洗衣/烘衣区影音室分时办公健身房/瑜伽室书咖公共会客厅公共厨房公共洗衣房健身房书吧咖啡吧公共洗衣房公共厨房影音室健身房/冥想厅书咖/阅读区收费咖啡（外包）公共休闲区公共厨房影视厅健身房公共休闲/交流区自助厨房影视区室外休憩区/顶层露台晾晒区室外（投）影院健身房书吧茶区休闲娱乐区公共厨房/餐区电影区会议室屋顶露台收费咖啡店免费厨房收52、费洗衣区参考成熟产品的公区配置情况，对功能需求度进行排序，提取标准模块空间，打造年轻人的社交空间和社区氛围配套设施5Ancillary Facilities室外空间大堂门厅交通空间地下车库总体规划运动场地低敏感度中敏感度高敏感度景观绿化社区大堂电梯厅地下大堂车位单元门厅公共餐厨屋顶花园配套区域生活配套娱乐互动休闲静区前台等待区走道健身房咖啡吧公共会客书吧公共洗衣房影音室会议办公快递储藏桌游台文印室晾晒区公共卫生间社区配套|外围商业|配套机房室内空间地下空间配套设施5Ancillary Facilities调查显示，现在的年轻人对于“住”的认知已发生变化，希望社区提供个性化服务成了租赁考量指标。53、而他们在社交方面的需求也变得更多元化、个性化。大部分青年租客较关注提高生活便捷度的公共配套，除了传统的超市便利店、公共健身房、水果店、小食铺等之外，也有不少青年希望社区内具备书吧、咖啡厅、公共餐厨、会客厅、办公洽谈等个性空间。公共健身房咖啡店公共厨房公共洗衣房书吧公共客厅办公洽谈空间62%50%47%43%36%33%65%社区服务配套成普遍需求吃、喝、健身三不误65%62%咖啡吧健身房公共餐厨50%社区配套|外围商业|配套机房配套设施5Ancillary Facilities模块参考面积（）作用位置功能与内容品质模块（必选项）社区大堂100-200底层，小区内外的过渡空间小区主入口两层通高。54、与其他功能复合使用空间，如咖啡厅、轻餐厅、会客厅等公寓门厅30-50快递代收，登记接待等单元入户与天井中庭相联通，扩大视觉空间；在公寓的安全防护、管理上承担着重要职能。走道、交通核根据规范取值交通空间根据规范设计满足消防最小宽度。除了传统交通功能外，可考虑与展示、健身（垂直马拉松）结合标准模块（宜选项）公共客厅80-120休憩、交流、娱乐等可结合门厅设置，或独立设置。当项目面积有限无法设置其他功能空间时，有咖啡厅/早餐厅/展示厅/影音放映/娱乐房/小型会议等6种可变模式公共餐厨20-30简餐服务保证通风采光配备齐全的厨房设备，弥补小公寓户型内不适合做大餐的缺陷。可配备自动贩卖机、货架式自助便利55、店咖啡/书吧30-50学习，洽谈，并对外展示建议在公共客厅附近提供安静的环境，也可以作为对外展示公共洗衣房20-30主要是大件洗衣、干洗建议设置在地下，与其他配套功能集中设置配备洗衣机、烘干机、熨烫功能，可结合对外营业的干洗店设置健身模块100-500锻炼身体建议设置在地下可采光处如仅对内使用，可小面积设置、无人管理运营；如可对外营业，可根据500-2000平运营方要求设置面积加载模块（可选项）会议模块15-30建议在公共客厅附近提供给小型会议和讨论用打印室10-15建议在公共客厅附近提供简单的打印、复印、传真设施，结合前台设置影音模块20-30建议在公共客厅附近包括简单的放映设施、观影区娱乐56、模块20-30建议在公共客厅附近配备棋牌桌、台球桌等文化艺术模块15-30建议在公共客厅附近给需要练习乐器的业主和音乐爱好者一个独立的空间社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building建筑公区流线设计建议公区流线中尽量将住客回家流线单独设置，公区建议有独立空间，在晚间可封闭物业形式公区建议位置建议面积低层独栋首层与屋顶层为主建议为长租公寓总面积的3%-5%（1000套以下）总面积不宜超过500（2000套以下）总面积不宜超过1000公区大小及位置需根据不同的地理位置、周边的业态情况、物业情况进行设置；如周边配套丰富，公共区面积可适当缩小高层独栋首层为主，中间层屋顶层为57、辅（洗衣机房）L形楼主要入口一侧首层为主，屋顶层为辅U形庭院式以中间栋首层为主小区形式以最多房间栋为主或集中设置在小区中间某位置回型以主入口处首层为主局部楼层租赁建议在起租楼层屋顶使用楼内有公区设置条件的均设置在楼内部分功能可设置在户外、半户外或屋顶楼顶可设置集中晾晒区和户外活动区公共区域设置形式在核心区内，商业价值极大的地块，为了保证商业价值最大化，将建筑首层最大面积为商业所用，将大堂设置于首层外的其他楼层。尺度视线通透性公共区域关注点社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building社区大堂/单元门厅ALL-IN-ONE大堂公寓展示的第一印象，建议通高开敞空间，塑造整58、体品质感配备基础生活所需设备设施，如快递代收柜、临时储物、自助便利店等功能通过最小的面积实现多种功能集合；同时通过集中活动场景，营造出活跃、共享、多样的交流的氛围社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building楼梯/走廊/电梯厅社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building健身房社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building公共洗衣房/晾晒区(露台)社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building咖啡/书吧社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building公共餐厨社区配套|59、外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building公共会客厅社区配套|外围商业|配套机房公共会客厅可以集中设置在一起，也可以分散设置在标准层的公共空间，目的是为了邻里之间互动交流与分享可以定期举办各种讲座，学习分享与交流建筑单体4Standard Building公共娱乐室社区配套|外围商业|配套机房建筑单体4Standard Building办公/会议社区配套|外围商业|配套机房配套设施5Ancillary Facilities 社区配套 共享空间 健身活动 室内立体集成 创新空间公共空间功能及模块社区配套|外围商业|配套机房配套设施5Ancillary Facilities分类60、空间功能设计要点零售业态服饰、24H便利店、水果店对人流量、商业展面要求高，承租力最强，需设于可达性佳、首层展面大的位置服务业态中介、美发美甲、花店较零售次之餐饮业态咖啡、甜品面包、轻餐饮、中餐需预留餐饮条件，宜集中设置：电量、荷载、排油烟设备、燃气、隔油池娱乐业态棋牌室、密室、烘焙插花等培训目的性消费，承租力最差，可布置在二层及以上，首层有楼梯即可，对展面要求低主力特型店社区超市、KFC等大餐饮、快时尚等议价能力最强，宜布置在人流量最小处引流，房产条件提前落实设计要点：商铺开间以4.2米为宜；受条件约束时，少数可不小于3.9米；更小面宽商铺，宜设计为小面积单铺商铺进深不应超过16米，进深：面61、宽3商铺长度超过120米，宜设置扩大的节点广场，广场面积不小于18x18米转角商铺应结合建筑退线做切角处理商铺后部（朝向住宅小区一侧）不应开门室外场地横坡宜为1.5%-2.5%，最大不超过5%转角商铺前不宜设车库出入口、人防口等阻碍人流的构筑物社区配套|外围商业|配套机房配套设施5Ancillary Facilities一级分类二级分类空间功能设计要点配套机房首层须设分界室、消控室、公共卫生间等利用店铺进深过大区域设计要点：物业管理用房：按商铺总面积3比例设置 消防控制室：应独立设置，位于地下室或首层（项目所在地特殊规定除外）,不得占用商铺沿街面 公共卫生间：应避开临街面，不应影响住宅、商铺的62、品质；且应设前室，前室洗手盆2-3个，男厕蹲位不少于3个，小便斗不少于3个，女厕蹲位不少于5个社区配套|外围商业|配套机房创新亮点6 公共空间 形体立面 可变空间 户型拼接 集成家居 智能化Product Innovation创新亮点6Product Innovation公共空间创新屋顶跑道（龙湖泊寓）创新亮点6Product Innovation公共空间创新屋顶跑道创新亮点6Product Innovation公共空间创新内庭阅读空间、绿色生态主题内庭院/中庭空间（万科泊寓-泊寓北锣店）创新亮点6Product Innovation公共空间创新大量的公共休闲/运动空间，配置在内庭院，屋顶，大63、堂等空间内庭院/屋顶空间（万科泊寓-春晖路店）创新亮点6Product Innovation利用露台、屋顶设置空中酒吧屋顶露天电影院、增添社区活力屋顶设置健身场所公共空间创新50F高空设连通各楼栋的空中屋顶花园空中花园（新加坡达士岭祖屋）创新亮点6Product Innovation公共空间创新局部挑空，形成空中庭院作为共享空间空中花园（Nanterre X-TU公寓楼）创新亮点6Product Innovation公用休息平台屋顶花园屋顶花园西班牙Sharing Blocks挪威CAEVW公寓公共空间创新空中花园创新亮点6Product Innovation夏威夷阿纳哈公寓楼麒麟芸 成都公共64、空间创新空中花园创新亮点6Product Innovation公共空间创新楼与楼之间通过连廊连通，增加单元之间的互动连接，形成共享空间空中连廊（Nanterre X-TU公寓楼）创新亮点6Product Innovation公共空间创新下沉广场户外活动，集中布置各种设施，增加户外粘性，户外空间应收和社区氛围创新亮点6Product Innovation公共空间创新大量的公共休闲/运动空间，配置在内庭院，屋顶，大堂等空间大堂空间（万科泊寓）创新亮点6Product Innovation形体立面冲击力的外立面色彩（万科西直门泊墅）具有冲击力的特色外立面形象创新亮点6Product Innovati65、on形体立面大面宽立面处理（A3新时代公寓）公寓平面通过几组电梯组织，将几套户型串联在一起，形成完整的一栋楼。但通过立面的划分，产生独栋的错觉，削减了大面宽联排的压迫感。创新亮点6Product Innovation形体立面外立面与室外空间立面上伸出的露台由人行桥连接，形成如树屋的存在，又避免了对公寓的视觉接触。从建筑之间的空隙一直蔓延到建筑的内庭院之中。创新亮点6Product Innovation形体立面某集装箱公寓创新亮点6Product Innovation形体立面特殊异形结构(170Amsterdam Handel Architects)户型收分+整体动感造型创新亮点6Product66、 Innovation特殊外立面肌理(纽约顶级公寓 100E53)形体立面折线外窗创新亮点6Product Innovation形体立面外立面构成建筑外立面应与社区主题相匹配，根据实际项目整体设计；强辨识度建筑风格以现代及简约古典为主，使用有品质感的材料体块穿插重复韵律简洁典雅创新亮点6Product Innovation可变空间空间模式同空间结构中，不同居住模式不同变化产品避免单一化，在结构不变的基础上可随需变化同空间结构中，按市场需求模式变换空间产品多元化分类，满足不同客户需求创新亮点6Product Innovation可变空间空间转换功能空间的定义随着生活方式的变化而改变创新亮点6Pr67、oduct Innovation自住模式三房二厅两卫双钥匙模式一层自住、夹层出租可变空间双钥匙模式同一个框架格局下，自居模式和双钥匙模式的可变性切换。创新亮点6Product Innovation一层平面图二层平面图走廊可变空间双钥匙模式同一个框架格局下，自居模式和双钥匙模式的可变性切换。自住模式三房二厅两卫分租模式一层一户、夹层一户，独立卫生间，公用厨房。一层平面图二层平面图创新亮点6Product Innovation可变空间多钥匙模式随着“双钥匙”户型的热销，“多钥匙”户型也不断出现。在不突破办公建筑面积限制的情况下，分割成租金坪效最高的单房和两房产品，增大投资回报率。平层三钥匙LOFT68、四钥匙BCAABCD创新亮点6Product Innovation可变空间多居模式创新亮点6Product Innovation可变空间个性定制创新亮点6Product Innovation户型拼接错层拼接,可上可下产品多样化，客户可选择13套同时购买，便于后期按需改造创新亮点6Product Innovation集成家居一体化集成家具1、在不影响采光的情况下，橱柜顶天立地2、家具作为空间的界面，要求平整，并通过材质变化划定空间创新亮点6Product Innovation集成家居定制家具、家具集成、独立阳台（绿地胶囊公寓）创新亮点6Product Innovation智能化智慧社区安防刷脸式的管理方式可参与的管理服务智慧管理服务互联网管家服务自助缴费服务信息发布功能智慧家居应用环境与安全浪漫与情怀健康与科技互联网管家服务 物业服务的网络应用（例如，保洁/维修等，需与物业探索）访客预约管理 健身设施预约 千丁应用自助缴费服务 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