1、城市公寓产品手册 Product development city apartment目录CONTENTS01如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办02陈旧老套的产品现状居住属性差社区环境差持有成本高03市场优秀案例与绿地代表项目20-40案例分析40-60案例分析60-90案例分析90-150案例分析150以上案例分析04城市公寓创新产品研发方向上 册01Vigorous market demand如饥似渴的市场需求政府怎么说市场怎么看客户怎么想绿地怎么办近期新政：商办重点去库存，住宅限购升级利好政策：持续出台针对城市公寓市场的利好政策2010年以来市场整体供大于求。围绕2、去库存，政策支持商办类物业改建为公寓类产品，成为去化主流政府怎么说？2015年10月9日，市委书记韩正明确表示，当前上海办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大是房地产市场的一大结构性问题。2016年2月14日，上海市政府印发关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。2015年2016年2016年3月25日3、，上海关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见从即日起发布实施，其中涉及到的楼市调控政策，包括：非本市户籍家庭购房缴纳个税年限，由之前的累计2年提升至累计5年。企业购买住房上市交易需满3年二套房首付50%（普通），首付70%（非普通）01思考1：如何通过业态转型适应政策？思考2：如何通过产品创新去化库存？企业思考市场面办公存量高、压力大要求增加经营效益政策面住宅限购、鼓励商办去库存经营面政策导流部分客户公寓项目去化稳定现状住宅新政出台旨在控制快速上涨的房价，降低投资购买但同时也限制了一部分外地客户流向交易市场。2016年5月4日，李克强主持召开国务院常务会议。会4、议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房2016年5月6日,住建部副部长陆克华在国务院政策例行吹风会上，披露“商用房改租赁房”的相关政策细节。为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地；对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气价格按照居民的标准执行029.13.93.632.72.21.81.71.71.70510北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 天津 郑州 重庆 西安全国整租房日均需求前十名城市（5、单位：万人）青年租房市场年度规模估算应届生租房市场年度规模测算流动人口(亿）流动人口租房率平均年租金应届生人数（万）就业率年租金78912013年91082014年5982013年6092014年15%1.8%单位：亿高校流动人口（万）全国流动人口（亿）京津冀长三角珠三角沿海城市人口持续净流入，政策进一步对住宅限购，使得购买城市公寓的需求持续增长租赁市场规模巨大，青年租房者需求旺盛市场怎么看？一线城市年轻人的不断涌入，租赁市场的规模逐年增加，青年租房市场规模年增加15%4%54%32%10%3%64%25%8%0%20%40%60%小于小于20岁岁20-25岁岁25-30岁岁30以上以上北上广6、深非北上广深全国租房市场规模超2.5万亿元,20-30岁青年租房者超8成租房者年龄分布比较0102理解客户置业心理探求市场机会点系列客户类型客户需求20以下系列个人自住客户过渡居住、基本功能区完善、预置收纳系统个人投资者总价合理、产品性价比高企业投资客距离企业近、具有较好的升值性、空间使用性能高20-40系列个人自住客户居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面积在30-40居多个人投资者总价合理、增值因素多企业投资客具有较好的升值性、空间实用性40-90系列个人自住客户卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70小两房或1+1房为主个人投资7、者总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利企业投资客具有较好的升值性、地段较好、生活便利90-150系列个人自住客户配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150两房或2+1大三房为主个人投资者空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务客户购买心理小面积注重低门槛大面积注重品质及运营服务能力租房将成为未来趋势客户怎么想？没钱的人租房房价太高买不起房有钱的人租房城市中心居住体验新新人类租房90后不买房70%单身女性倾向租房010226.31%租房者相对满意738、.69%租房者深陷“租房癌”土地观念淡化 消费能力强不愿当房奴，租房不仅要装修好看，更要住的舒服 社交控 生活质量要求高拒绝无聊生活，渴望趣味相投的小伙伴 追求个性 注重品质注重品牌，注重体验，注重服务 喜欢新鲜事物高品质，品牌化的新型公寓是不二选择新租房主力军租房态度根据2015年租房市场调研报告新租房主力军都市里的新享乐主义者追求不将就的生活品质拥抱要有趣的生活方式既有动静皆宜的百搭性格又要动静分离的生活空间客户怎么想？绿地怎么办？普通公寓办公引入高端运营商高端公寓小业主10%溢价20%溢价5%年回报以海珀旭辉酒店式公寓项目为例公寓售价比住宅售价低25%通过服务运营售价再提升20%小业主年9、资金回报率5%去化速度提升300%绿地创新城市公寓产品效益一线城市城市公寓对比办公数据以万科翡翠公园项目为例公寓去化速度为办公的4-5倍公寓租售比为办公的1.5-2倍20万方楼盘类住宅年均平稳去化5万方公寓售价高于办公10%010202Problem summary现有公寓的痛点所在 居住属性差 社区环境差 持有成本高城市公寓应更多地考虑居住者的生活诉求；城市公寓产品是急待开发并受到关注的产品如饥似渴的市场与低端陈旧的产品之间的矛盾市场现状产品市场预期产品拥挤、简陋舒适、人性公摊大、得房率低 满足规范要求，合理减少公摊面积 得房率大部分在6070之间面积段项目名称建筑面积套内面积得房率20-410、0绿地昆山胶囊公寓31.519.8462.98绿地M-TOWN4027.3468.3540-60顺德运近东绿地中心5331.8460.08绿地越秀海玥5035.9471.8860-90绿地华家池印65.548.674.10白云绿地中心88.555.362.4990-150绿地海珠滨江汇10668.864.90无晾晒和储藏空间产品没有设置阳台，无法满足日常晾晒需求储藏空间过少或几乎没有空间舒适度与布局差市场上公寓大多居住的空间狭小厨房与卫生间私密性不足暗房出现上层层高过低，影响居住生活的舒适度（两层分割的空间）空间狭小暗房出现通透性差居住属性差采光通风差 多数产品只有一面采光通风，卫生间、厨房多11、为暗房间01020304水电煤和物业费用高 物业服务费高，公寓物业费比同级别住宅贵50%以上 水电煤费用高，上海居民用电和商业用电价格相差40%以上项目名称物业类型主力户型面积销售报价物业费万立城汽车公馆商业性质32-4713000元/3.50元/平Smart智慧城商业性质3012000元/4元/平旭辉海上国际商业性质40-7048000元/6.8元/平龙湖北城天街商业性质36-57LOFT21000元/4.5元/平上海万科翡翠公园商业性质45LOFT45000元/5.8元/平融创外滩188商业性质172-18365000元/月8.30元/平保利ONE56商业性质250-370135000元/12、16元/平持有成本高投资回报率低 转让税费高、无终端用户入门价格高 商办产权首付比例高达5成无归属感 公共空间缺少居住社区的感觉社区环境差不安全感 60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑低档次感 社区物业维护不到位，配套设施不全010102020303居住属性空间舒适性：居住的空间狭小，私密性差得房率低：仅60%-70%无晾晒和储藏空间：储藏空间过少或几乎没有采光通风差：自然通风采光都有问题环境属性无归属感：公共空间缺少居住社区的感觉不安全感：60%的人存在对入住人群杂乱感到困惑低档次感：社区物业维护不到位，配套设施不全成本属性入门价格高：商办产权首付比例高达5成水电煤和物业费用高：商业属性的水13、电煤费率高投资回报率低：转让税费高、无终端用户公寓产品痛点的归纳总结公寓产品痛点的解决策略 提供物有所值的产品和服务，满足客户心理需求 强化未来片区休闲配套和产业资源配置，以政府前期投入与现实产出为依据加强客户对规划的信心 一流服务团队打造提升客户信任度 提高自住需求比例降低不安全感 社群文化公共空间打造归属感 通过合理的功能空间排布和高附赠弱化得房率低导致的空间局促感 大面宽设计保证采光；恒温恒湿、新风系统等高科技技术手段解决居住舒适性问题03Case analysis市场优秀案例与绿地代表项目 20-40案例 40-60案例 60-90案例 90-150案例 150以上案例产品案例分类2014、-4040-6060-9090-150150以上特点总结 主力面积段：30左右 使用范围：总价低、投资为主 产品特点：以极小空间模式营造功能齐全的居住空间 风险：可变家具装修成本高 项目区位：一二线城市次核心区、近郊区绿地案例 绿地胶囊公寓 绿地M-TOWN 景瑞.遇道 龙湖北城天街竞品案例特点总结 主力面积段：50左右 使用范围：LOFT产品主导、投资、居住 产品特点：有一定空间舒适性、赠送率大 项目区位：一二线城市近郊区、远郊区绿地案例竞品案例 绿地越秀海玥 绿地峰尚汇 光明D9空间 一品国际特点总结绿地案例竞品案例 北京新干线 白云绿地中心 旭辉海上国际 万科翡翠公园 主力面积段：65左15、右 使用范围：SOHO产品主导、酒店式公寓、投资、居住 产品特点：适用性强，空间舒适度高，产品空间形式多样 项目区位：一二线城市核心区、次核心区和近郊区特点总结 主力面积段：120左右 使用范围：此面积段类住宅公寓较少、适用于少数边角户型 产品特点：产品配置高、空间舒适度高 风险：总价高、与住宅产品同比，购买性低 项目区位：一二线城市核心区、次核心区绿地案例竞品案例 绿地海珠滨江汇特点总结绿地案例竞品案例 顾村小辣椒 融创外滩188 主力面积段：150 或200左右 使用范围：类住宅模式、投资、居住 风险：总价高、购置门槛高 产品特点：空间奢侈、豪宅模式 项目区位：一线城市核心区或有独特景观资16、源的区域景瑞.遇道龙湖.北城天街绿地胶囊公寓绿地M-TOWN20-40案例分析 面积小、总价低，以极小空间模式营造功能齐全的居住空间 SOHO产品：1、大面宽小进深模式，多利用可变家具来满足生活方式的功能需求，可变家具成本高2、小面宽大进深产品，可功能依次合理布置，空间感受较好，降低装修成本 LOFT产品：1、4.5m层高，买一赠一模式，建议局部做挑空，减少空间压抑性2、两卫必备、走廊上空做储藏，提高赠送率产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或新婚夫妻为主、个人支付能力中等，国内或国际百强企业为主居住兼顾未来投资、功能区完善、预置收纳系统、性价比高，主力诉求面 积在30-40居17、多个人投资者项目周边为主、区域熟悉度较高总价合理、增值因素多企业投资客创业型企业、大型园区企业等具有较好的升值性、空间实用性 20-40系列客户描述：投资客为主，自住客户对性价比较为敏感，支付能力一般，但对空间功能要求较高。客户分析总结20-40 案例分析景瑞遇道（way遇道），由1栋3层商业和1栋6层青年公寓组成。产品为约20平米青年公寓和14套约100平米的沿街商铺。针对年轻人生活居住的痛点，从创意极小户型、最终实现青年人居住期望。近中环、销售火爆、投资性产品，引入酒店型运营公司管理20-40景瑞.遇道板式-销售型-SOHO1景瑞.遇道外环中环内环区域板块上海/宝山楼盘地址上海宝山逸仙路殷18、高西路路口开盘时间2016-04-17售 价5万/投 资 商上海景瑞地产土地面积3038总建面积6067容 积 率2.0绿 化 率20%车位数41个物业公司景瑞遇道物业管理费物业费11元/月/产权年限50年煤气无装修2200-2500项目优势：位于3号线殷高西站旁，交通便利，由1栋3层商业和1栋6层酒店式公寓组成。每层配置洗衣房公共空间公共厨房健身空间三层连廊连接居住空间与公共空间走廊处设置通风采光区位图标准层平面项目概况景瑞遇道技术指标建筑形式：板式结构设计 在长期、短期投资的客户中，最打动他们的因素是统一运营以及轨交，因此要在户外广告及宣传物料中突显这两点优势；由于总价段集中在100万左右19、，收益率约5%，也有部分客户是作为教育投资及养老投资的，因此要加强这板块的说辞。（例如：送套房子给父母，每月租金正好可以给父母养老；为读书阶段的小孩购置一套，租金可成为他每个月的零花钱）置业目的：90%以上为投资客户，交通及后期运营增值是核心要素关注点：首付低、回报率稳定、轨交便捷、租金稳定、商业成熟、长期投资升职潜力大 购房目的分析 总价段分析 项目最打动因素分析客户定位：产品方面关注点弱，支付能力中等以上为主 认购客户中，自主创业基本以外地人为主，而他们购买的原因为是不限购、不限贷，应该在户外宣传中突显不限购不限贷，吸引更多外来户籍前来购买；认购客户的职业主要是企业单位高管较多，因为他们的20、收入相对稳定，还贷毫无压力，所以要针对这些老客户推广好老带新的优惠政策，才能更好的辐射到他们身边的朋友前来购房。认购客户职业分析 月收入分析 户籍分析0102032客户分析景瑞遇道建筑面积：约21套内面积：约14得房率：约67层高：3.6m尺度：约3.2*4.4m(开间*进深）户型特点：极小空间模式，空间合理分配 利用可变家具营造空间模式 整体式卫浴设计，提高空间利用率户型劣势 可变家具成本高 缺少厨房功能，无冰箱、洗衣机存放位置整体式卫浴，有效节省空间，缩小卫生间使用面积折叠式书桌，使用方便简洁可变家具，空间根据所需而变飘窗设计，扩大空间感知面积日式整体卫浴整体橱柜可变家具，折叠床卫生间顶部21、做储藏，利用层高优势3景瑞遇道产品分析（主力户型）户型优势龙湖北城天街地处成熟的顾村大型居住区，隶属于地铁上盖项目。龙湖北城天街由南北2个地块组成，总建筑面积约40万的都市地标。南地块自持10万商业，打造一站式购物中心。同类面积段产品中品质较优，配套较好20-40龙湖北城天街板式-销售型-SOHO龙湖.北城天街外环中环内环建筑形式：板式结构设计区域板块宝山区，外环外楼盘地址宝山陆翔路1018弄开盘时间2016-04-17售 价2.2万/投 资 商上海龙湖置业土地面积81637总建面积403832容 积 率3.5绿 化 率15%车位数1：0.5物业公司重庆龙湖物业服务有限公司物业费4.5元/月/22、产权年限50年煤气LOFT带煤气，SOHO无装修LOFT毛坯，SOHO：1500项目优势：位于7号线潘广路旁，交通便利，北地块由3栋LOFT，2栋SOHO及销售型商业组成。1、2、3号楼均为15层高，4梯28户设计 LOFT标准层 SOHO标准层5号楼7梯36户设计客户电梯：六梯货用电梯：一梯区位图1项目概况技术指标区位图标准层平面龙湖北城天街自住型客户 主要客户属于区域型、地域接近型客户（宝山罗店顾村区为主、周边地铁沿线区域）投资性客户 客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客 客户来源：置业目的：70%以上为投资客户，交通及后期配套是核心要素关注点：首付低、轨交便捷、租23、金稳定、未来商业配套、长期投资升职潜力大 客户描述：客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主 客户需求：产品需求：投资客受访人：王先生 35岁 宝山区客户基本属性：已婚一孩型 上海户籍，工作地普陀区，目前工作8年，名下已有多套房产，限购普通商品住宅 目前居住在项目周边，想购买公寓类产品作为投资 主要考虑置业因素是总价，且小面积租金与周边普通住宅相同自住客受访人：顾先生 27岁 无锡市客户基本属性：已婚未育型 非上海户籍，工作地静安区，目前工作2年，已婚未生育，欲购买靠近地铁沿线总价低的住房 有生育打算，现阶段作为过渡型房产，置业目标在80-90平米左右的二房产品，不考虑LOFT 不限购24、 面积小、总价低、可投资 交通便利平层产品 平层装修居家性比较强LOFT产品 通煤气认可度高 空间分割后利用率高0102032客户分析龙湖北城天街户型特点：小面积户型LOFT模式，空间合理分配 利用层高优势，区分私密空间与交流空间 利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间户型缺点：南北通透差 厨房与卫生间采光不足走廊A户型对面户型赠送一层二层一层二层赠送空间样板间营造赠送二层：休息空间32007000一层：交流娱乐空间公共走廊上空作为赠送空间，设计扩大功能使用上下交通布置中间，有效分隔不同的使用空间南向阳台赠送扩大内部实用空间3产品分析（主力户型）户型优势龙湖北城天街项目名称：龙湖.北城天街建25、筑面积：SOHO约37套内面积：约25得房率：约67层高：3.0m尺度：约3.2*6-7m(开间*进深）户型特点：小空间模式，空间合理分配 利用较长的进深，布置不同的空间 厨卫布置入口处，空间干湿分区明确户型缺点：南北通透差 厨房与卫生间采光不足厨房无煤气接入，交房不配置电磁炉交房墙面为乳胶漆，样板间为墙纸南向阳台赠送扩大内部实用空间32006000-7000卫生间满足功能客厅与卧室空间功能可互换4产品分析（主力户型）龙湖北城天街绿地滨江汇项目是绿地集团推出的首个关爱青年计划的绿地“小爱”。取义来自于“大城小爱”.绿地21城为整个花桥国际商务城的前期建设了大量的生活、商业、教育、医疗等配套。绿26、地“小爱”是顺应国际商务城发展的需要推出的一种产品。由于它面积较小、总价相对较低，对于刚刚步入社会的年轻人来说不会背负过大的压力，而且又位于核心的商业中心与他们的生活习惯、社交网络是非常契合的。远郊极小户型产品，总价可控，可变户型模式20-40绿地昆山胶囊公寓板式-销售型-SOHO上海昆山绿地昆山胶囊公寓地铁11号线位置建筑形式：板式结构设计32胶囊公寓核心筒分散模式区域板块昆山/华侨楼盘地址花桥镇集善路102号开盘时间2016售 价1-1.5万/投 资 商绿地集团土地面积8万总建面积22万容 积 率4绿 化 率15%车位数地上：1310个、地下：470物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物业27、费1.8元/月/产权年限40年煤气无装修毛胚项目优势：位于华侨商业中心，地理位置优越；建筑面积小，总价低1区位图标准层平面项目概况技术指标总规划图绿地昆山胶囊公寓建筑面积：31.5套内面积：19.84得房率：62.98层高：3.1m尺度：3.9*5.3m(开间*进深）一步阳台设置，可观景、通风、晾晒衣服，提供生活的便利折叠床，有效的节省利用空间多功能储物，人性设计MINI卫生间，满足基本使用功能MINI厨房、兼带玄关储物户型特点：胶囊公寓，功能设置齐全 利用可变家具打造创造性生活方式 在有限空间内满足安全、私密、卫生、整洁的居住需求 用餐时可扩展餐桌，满足多人用餐 睡觉时可收纳折叠床铺展开 休28、闲时家庭影院模式 工作时收起沙发、打开工作台2产品分析（主力户型）户型劣势 可变家具成本造价高 毛坯交房效果较差，适宜精装修交房 适宜城市核心区户型优势绿地昆山胶囊公寓环张江高科稀缺产品，配套齐全，小面积，总价可控20-40绿地M-TOWN板式-销售型-LOFT本案位于浦东新区中部，张江高科园区核心区域南侧，地处张江中区门户，周边与花木、联洋、碧云三大国际社区相接，东临唐镇和川沙。周边已有许多企业与研发中心，并邻近复旦大学张江校区。结合张江地区的整体定位，周边为以电子和科技产业服务人群为主的办公区，以及三所大学、商品房住宅等，整体人群年龄层较为年轻。绿地M-TOWN外环中环内环建筑形式：板式结29、构设计项目优势：绿地M-TOWN位于张江13号线中科路（规划中）地铁上盖项目，LOFT层高4.5米位置40主力LOFT户型公共卫生间走廊通风、采光，空间感受较好规划总4图标准层平面1项目概况技术指标区位图区域板块上海/浦东新区楼盘地址浦东新区金科路788号近中科路开盘时间2015-09-11售 价3.2万/投 资 商绿地集团土地面积3.5万总建面积12.5万容 积 率2.8绿 化 率30%车位数地上：49个、地下：789物业公司复瑞物业物业费4.8元/月/产权年限50年煤气无装修毛胚绿地M-TOWN建筑面积：40套内面积：27.34得房率：68.35层高：4.5m尺度：4.05*6.75（开间30、*进深）二层主卫配置，满足使用便利性休闲阅读区兼更衣区主卧套房模式靠窗工作台，空间最大利用两件套公卫，满足基本功能需求MINI餐厅，解决基本就餐职能一层客厅区域，空间开阔通向二层楼梯，楼梯下做储物及趣味空间二层平面图绿地M-TOWN户型特点：一室一厅两卫 公私区上下分，两层均设置卫生间，满足使用需求 买一送一，超值赠送率2产品分析（主力户型）户型劣势 4.5M层高，两层无挑空设计，空间感受偏压抑 走廊层高无利用，建议做储藏，提高附加赠送值户型优势一层平面图40-60案例分析光明D9空间一品国际绿地越秀海玥绿地峰尚汇 40-60系列客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品上追求个性化需求，居住31、同时兼顾投资，主力以50-60为主产品特点总结客户分析总结 LOFT产品居多，空间可变性提高、可利用度高、投资回报率高 SOHO产品占据少数，多为类住宅模式，赠送率低 SOHO产品：1、产品逐渐向类住宅模式转变2、开间数量变多，提高产品舒适度 LOFT产品：1、产品多采用单开间大进深模式2、4.5M层高客厅局部设置挑空，以空间舒适度为目的客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或年轻夫妻、中等偏上支付能力、考虑居住便利性为主卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70小两房或1+1房为主个人投资者区域及周边客户为主总价合理、增值因素多企业投资客大型园区企业及外企为32、主具有较好的升值性、空间实用性40-60 案例分析项目位于上海市嘉定新城核心区域，总建筑面积约18万平方米（地上14万方、地下4万方），包括3栋13层的商住两用酒店式公寓、3栋18-19层的平层产品以及大型配套商业，总户数为1463套，全社区人车分流，2016年10月份交房。城市远郊区自住型产品，销售良好40-60光明D9空间板式-销售型-LOFT外环中环内环光明D9空间建筑形式：板式结构设计区域板块嘉定新城板块楼盘地址上海嘉定天祝路377弄开盘时间2015-09-26售 价1.35万/投 资 商上海农工商华都实业（集团）土地面积45925总建面积184686容 积 率3.0绿 化 率23.533、%车位数1139个物业公司物业费4.6元/.月产权年限50年煤气LOFT无煤气、平层产品有煤气装修毛坯项目优势：光明D9空间距地铁11号线嘉定新城站2公里，距市中心40min车程。周边环境优越，三面环水、临近保利大剧院、嘉定图书馆。11314三梯14户/层中间套面积38-63 边套86-88三梯20-27户/层面积38-65 LOFT标准层 SOHO标准层1项目概况光明D9空间区位图标准层平面技术指标自住型客户 主要客户属于区域型，以嘉定区为主，辅以周边及地铁沿线区域投资性客户 客户来源多样，包括周边拆迁客户，上海市区客户、江浙地区投资客、华南地区投资客置业目的：SOHO自住型客户占比80%，34、投资占比20%；LOFT自住型客户占比40%，投资占比60%;周边环境和低总价是核心要素关注点：首付低、环境优势、租金升值快、商业配套已经成熟、长期投资升职潜力大客户定位：产品方面关注一般，支付能力中等以上为主投资/自住客受访人：谢女士48岁 苏州市客户基本属性：稳定家庭型 主要生活和工作地均在苏州市，女儿在上海读书，毕业想继续留上海，所以考虑在上海置业，以后女儿可以住，也可以出租；节假日可当作家人来沪度假的居处 主要考虑LOFT等低总价产品，要求房源最好精装交付，并且看中后期的房屋托管服务自住客受访人：孙女士 24岁 嘉定区客户基本属性：未婚单身型 非上海户籍，工作地嘉定区，目前在沪工作2年35、，社保不足5年，限购普通商品住宅 目前租房，想购买公寓类产品作为过渡住宅，家里提供一部分资金，所以自己主要考虑置业因素是总价 不限购 面积小、总价低、可投资和自住 交通便利平层产品 有煤气 赠送面积大LOFT产品 层高比较高，分割不压抑 利用走廊上方空间 增加了赠送 客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：0103光明D9空间2客户分析02餐厅部分房间的储物空间（赠送面积）项目名称：光明D9空间建筑面积：LOFT约47套内面积：层高：4.5m尺度：约4.8*6-7m(开间*进深）1/2/3号楼目前在售1号楼、2号楼未开毛坯交房4.5m层高4.8m大面宽光明D9空间3产品分析（主力户型）户型优势36、户型劣势 南北通透差 厨房与卫生间采光不足户型特点：小面积户型LOFT模式，空间合理分配 厨卫和卫生间布置入口处，空间干湿分区明确 利用走廊上空空间，提高项目卖点及实用空间二层卧室入户门书房卫生间客厅小面积、大面宽，居住舒适性高40-60一品国际板式-销售型-SOHO位于上海内环中山北路光新路，紧挨内环高架，轨道交通3、4、7号线；项目总计在售房源为128户，以“垂直花园享受”为设计理念，利用市心地盘和空间，将工作、居住等功能结合为一体。一品国际外环中环内环建筑形式：板式结构设计区域板块位置/区域特征楼盘地址普陀区中山北路浦发广场1737号开盘时间2016-03-10售 价6万/投 资 商美国37、上阳上海上阳投资土地面积2507总建面积7521.98容 积 率3.0绿 化 率20%车位数50个物业公司日本爱泊满（上海）有限公司物业费11元/月/产权年限50年煤气无装修7000元/项目优势：位于3/4号线中潭路与镇坪路之间，临内环线，交通便利，由1栋7层商业和1栋6层酒店式公寓组成。北向多为小面积，大面宽、短进深 南向户型单一，设计均长进深、短面宽；边套户型为较大面积，利用资源A户型 61-68 B户型 37-41C6户型 51-57D户型 82G户型 49-53G2户型 39G4户型 58E户型 53一品国际1区位图标准层平面项目概况技术指标自住型客户 主要来自普陀及周边内环沿线，对区38、域价格接受度高，外地女性客户占比较高，多数集中在30-35岁投资性客户 投资客户以上海本地为主，年纪集中在35-50岁之间置业目的：自住与投资客户比为6：4，交通及地段是核心要素关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段客户定位：小二房受关注，支付能力中高级为主投资/自住客受访人：陆女士 32岁 普陀区客户基本属性：即将结婚型 上海户籍，创业3年多，男朋友是杭州人，收入较高，但暂不具备购房资格；本人居住中远两湾城，父母希望新房不要太远；认可项目地段及交通，自驾车出行方便 2-3年短期居住兼顾以后投资自住客受访人：王女士 34岁 静安区客户基本属性：未婚单身型 外地户籍，来上海时间比较39、长，外企中层，收入较高；目前静安区租房，租金涨价，和家里商量决定买房；买了居住兼顾投资，以后结婚还是希望男方出房，这套以后或者卖掉或者出租补贴贷款；距离静安寺比较方便，打车地铁都可以；对水电费还是有一定顾虑，觉得还是贵一些；不限购 面积小、总价低、可投资和自住 交通便利 精装修品牌还不错 功能比较全 有改动的空间，比较好出租 对于没有煤气觉得有点不方便 客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：0203一品国际012客户分析 精装设备选择上，主要以Pablo水槽、五金件、三星电子锁、智能马桶等国外品牌为主，符合客户中高收入的定位及对国外品牌有更高认可的心态项目名称：一品国际建筑面积：约49-5340、套内面积：约40-43得房率：约80层高：3.1m尺度：约8*6-7m(开间*进深）主卧包括类套房设计，该部分空间可以根据家庭周期进行设计，包括更衣室、儿童室等室内承重墙较少，可以自由分割一品国际3产品分析（主力户型）户型特点：1+1设计，控制总价下，增加可居住空间 大开间、客厅方正，整体空间利用率高 厨卫设置在入口，操作与起居空间分明户型劣势 北向采光影响较大 厨房临主卧 大面宽设计影响整体总图排量户型优势双钥匙多变化模式、投资，自住兼得，创新产品新思路40-60板式-销售型-LOFT绿地越秀海钥广纸片区居住氛围已相当成熟，政府还为片区准备了最高配置，如规划将新增快捷路二期、南泰路跨线桥、江41、燕路跨线桥等3条道路和地铁11号环线、广佛线、海珠环岛有轨电车等3条轨道。另外，将建设重点包括医院、养老院、5所小学、3所初中、8所幼儿园，3处大型肉菜市场(超市)，集中建设2处邻里中心、儿童主题乐园等。位置区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区广纸新城南石路开盘时间2015-06售 价3.5万/投 资 商绿地集团土地面积2.9万总建面积22万容 积 率7.4绿 化 率45%车位数1580个物业公司广州越秀城建仲量联行物业服务公司物业费产权年限50年煤气有装修精装修项目优势：配套商业性全，交通便利；产品模式可变多样性强绿地越秀海玥地铁2号线广州50主力LOFT户型，户型空间结构咬合，可分可合，提供产42、品多变性建筑形式：板式结构设计规划总图绿地越秀海钥1区位图标准层平面项目概况技术指标建筑面积：50套内面积：35.94得房率：71.88层高：5m尺度：5.1*8.7m（开间*进深）三口之家多钥匙房 上下两层五房模式，便于投资出租 二层走廊上空做房间，无窗无通风，空间感受不好一层平面图二层平面图双钥匙房双钥匙房，可分可合，便于自助或出租厨房有采光，可设置煤气飘窗设计，扩大空间可感知面积走廊上空做储藏，提高产品赠送率上下楼梯 三房一厅两卫 功能配套齐全绿地越秀海钥2产品分析（主力户型）户型优势户型特点：产品多变性强，满足不同客群需求 走廊上空以用做储藏，提高赠送率；厨房有采光，设置煤气 5.1层43、高，买一送一，空间舒适度高户型劣势 客厅采光差，通风性弱面积适中、总价可控，小面积产品，销售良好40-60绿地峰尚汇板式-销售型-LOFT绿地峰尚汇位于闵行浦江镇板块，是含酒店式公寓、写字楼、商铺于一体的混合型社区。绿地峰尚汇周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈，还有多条公交线路途经，出行便捷。绿地峰尚汇外环45主力LOFT户型位置区域板块闵行/浦江镇楼盘地址闵行区浦江镇浦星公路1919弄开盘时间2015-04-18售 价2.4万/投 资 商绿地集团土地面积1.9万总建面积4.3万容 积 率1.8绿 化 率20%车位数1580个物业公司物业费5元/月/产权年限50年煤气无装修闵行/浦江镇44、项目优势：项目位于浦江镇核心板块，周边轨道交通8号线江月路站接驳市区各大商圈建筑形式：板式结构设计规划总图绿地峰尚汇1区位图标准层平面项目概况技术指标建筑面积：45套内面积：30.71得房率：68.24层高：4.5m尺度：3.9*8.2（开间*进深）二层套房，兼小客房，提供临时居住需求客厅挑空区域，空间开敞，感受效果较好客厅挑空区域，空间开敞，感受效果较好一层餐客厅区域二层套房，兼小客房，提供临时居住需求走廊上空做储藏，提高附送率一层平面图82003900二层平面图绿地峰尚汇2产品分析（主力户型）户型优势户型特点：一室一厅一卫 客厅做局部挑空，空间感受好，展示性强买一送一，超值赠送率；赠送走廊45、上空做储藏户型劣势 二层缺少卫生间，使用不便捷 同一楼盘150大户型销售状况极差60-90案例分析旭辉海上国际万科翡翠公园北京新干线白云绿地中心产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户单身或年轻夫妻、中等偏上支付能力、考虑居住便利性为主卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个性化要求，50-70小两房或1+1房为主个人投资者区域及周边客户为主总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利企业投资客大型园区企业及外企为主具有较好的升值性、地段较好、生活便利客户分析总结60-90 案例分析 此面积段SOHO产品居多，产品形式比较多样化：酒店公寓模式、大进深模式、类住宅模式 面积大，46、总价比较高，产品豪华度提升 案例大多位于城市中心中心，交通便利的成熟商圈 60-90系列客户描述：有一定支付能力的年轻人为主，产品上追求个性化需求，居住同时兼顾投资，主力以60-70为主成熟地段，小面宽大进深产品60-90点式-销售型-SOHO旭辉海上国际旭辉海上国际地处内环区域，距离北外滩3.5公里。8号线鞍山新村站即在马路对面，户型为28-82平不等商住两用SOHO，均为精装修交付。项目不限购不限贷，7站即可直达人民广场，各大商圈环绕如五角场，周边购物、医疗、教育等设施齐全。旭辉海上国际外环中环内环建筑形式：点式结构设计区域板块杨浦区/内环内楼盘地址上海市杨浦区控江路2028号开盘时间2047、14-11-20售 价4.8万/投 资 商旭辉集团,祝源公司土地面积18292总建面积19136容 积 率2.58绿 化 率15%车位数206个物业公司上海永升物业物业费6.8元/月/产权年限50年煤气无装修精装修项目优势：位于8号线:鞍山新村站，临内环内，交通便利，由1栋22层酒店式公寓组成。旭辉海上国际1区位图标准层平面项目概况技术指标2个公共走道、5个电梯间2个公共走道、5个电梯间低区楼层平面图高区楼层平面图自住型客户 主要来自浦区、临近的虹口、五角场地区投资性客户 投资客户以上海本地为主，年纪集中在25-50岁之间，是本项目60-70%的成交来源。置业目的：自住与投资客户比为3：7，交48、通及地段是核心要素关注点：总价适中、轨交便捷、回报稳定、临近内环的地段客户定位：60-90，套均200万的成交为主力，支付能力偏中等偏上投资/自住客受访人：曹先生 28岁徐汇区客户基本属性：未婚单身型 上海人，海归家庭，父母和自己都居住在徐汇区，自己在杨浦工作，有车，但还是觉得不方便 打算购房自住或者投资都可以，希望尽快独立出来，自己的工资也可以承受 置业主要看中本产品的升值空间和投资回报 认可本项目的地段及周边环境自住客受访人：卢女士 24岁 闸北区客户基本属性：未婚单身型 非上海户籍，租了一年房子，比较不适应，工作地四川北路 目前还和朋友合租，想通过父母解决置业 考虑小面积，主要是置业总价49、 不限购 面积小、总价低、可投资和自住 产品有升值空间、投资回报率大 交通便利 精装修 有购物中心 客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：旭辉海上国际012客户分析0203建筑面积：约68套内面积：约45得房率：约80层高：3米尺度：约4*6-8m(开间*进深）户型缺点：南北通透差 厨房与卫生间采光通风弱旭辉海上国际3产品分析（主力户型）户型优势户型特点：客厅方正，整体空间利用率高 厨卫设置在入口，操作与起居空间分明64 户型每户设立独立卫生间68户型南向阳台赠送扩大内部实用空间客、卧、厨、卫各个功能间齐全，并有一定的划分隔离室内承重墙较少，可以自由分割多开间，全居室采光产品，空间可变性强650、0-90点式-销售型-SOHO万科翡翠公园项目总建筑面积约30万，坐落于浦东张江高科技园区内。其约1/3的土地用于建造公园，缔造出公园生活综合社区，小区内有多个主题公园、多重物业类型以及独立景观区域。小区内部运用了超过40项绿色科技，是不用带钱包的互联网智慧社区，电动汽车环保社区。万科翡翠公园万科翡翠公园外环中环内环两梯10户建筑形式：点式结构设计区域板块浦东/张江楼盘地址上海浦东张江荣科路277号开盘时间2014-10-25售 价6.6万/投 资 商上海万科集团土地面积105000总建面积302000容 积 率2.88绿 化 率35%车位数1500个物业公司万科物业物业费5.8元/月/产权年51、限50年煤气无装修精装修项目优势：位于未来开通的13号线中科路站，临内环内，交通便利，由1栋22层酒店式公寓组成。1区位图规划总平项目概况技术指标标准层平面万科翡翠公园自住型客户 客户主要来自浦东地区，周边张江为主、远至陆家嘴等。投资性客户 投资客户以长三角为主，占到50%。置业目的：50%为自住，50%为投资客户，品牌影响力、翡翠公园的“街区型规划+智慧社区”实力打造以及看好张江的配套潜力关注点：高品质、可变空间、增值空间、品牌客户定位：注重产品的品质，对周边的教育资源、环境资源有较高的要求，未来的交通也很方便，购买支付能力较高投资/自住客受访人：孙女士 27岁 浦东区客户基本属性：未婚单身52、型 目前在沪工作快4年，非上海户籍，社保即将满5年，但工作区域房价太高，工作地方是浦东陆家嘴 跟别人合租了四年，注重自己的生活品质，想拥有自己的小屋，父母付一个大首付，自己还贷款 单身，考虑总价低比较合适自住客受访人：张先生 35岁浦东区客户基本属性：即将结婚型 未婚有女朋友，就在张江附近的科技公司上班，以前附近的居民区不够成熟，但考虑万科品牌，看中小区的绿色公园主题设计 商住房虽然水电煤比较贵，但还是比较便宜 而且看重房型可以自己改，居住功能比较方便调节 不限购 面积小、总价低、可投资和自住 产品有升值空间、投资回报率大 户型可变性强，居住功能方便调节 万科品牌比较靠得住 精装修品质比较高 53、空间可以自己分割，功能可以满足 客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：012客户分析0203万科翡翠公园收纳系统以及飘窗的书房休息间设计建筑面积：约68套内面积：约45得房率：约80层高：3.6m尺度：约8米开间卧室与客厅敞开，可分可合两房模式设置工作阳台，提高生活便力度3产品分析（主力户型）户型优势户型劣势 厨房与卫生间采光通风弱 主卧采光较弱户型特点：客厅方正，整体空间利用率高 厨卫设置在入口，操作与起居空间分明 3.6m层高、贯彻万科的超强收纳系统万科翡翠公园有隔断和没隔断的卧室与客厅环形动线卫生间的分离 北京新干线位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚，交通便利。LOF54、T公寓为主、配商业服务功能；公寓4.2m层高，可通过内部楼板调节局部实现4.5m；公寓面积40-45一居+多功能空间、60-65二居+多功能空间、70-75阳光三居+多功能空间；商业以满足社区生活服务的小型商业为主，面积配比不超过5%。创新错层产品，打造公寓别墅化体验60-90北京新干线点式-销售型-LOFT1区位图标准层平面项目概况北京新干线技术指标项目优势：位于后沙峪中央别墅区，裕民大街北侧，地理位置得天独厚，交通便利。建筑形式：点结构设计区域板块北京/顺义楼盘地址顺义大兴旧宫镇政府南开盘时间2014年售 价2.5-2.7万/投 资 商绿地集团土地面积5.8万总建面积3.8万容 积 率2.55、0绿 化 率30%车位数751个物业公司物业费产权年限50年煤气无装修精装修北京 新干线中间回廊式设计，采光通风好；公摊面积偏大，得房率低63主力户型，利用错板结构，提高空间舒适度规划总图建筑面积：62.78套内面积：43.94得房率：70层高：客厅层高3.75m、卧室层高4.65m尺度：5.7*7.4m（开间*进深）两开间户型特点：两室两厅两卫、两面宽 通过结构错层设计，合理划分空间与层高，营造别墅感受 走廊上空以用做储藏，提高赠送率2产品分析（主力户型）户型劣势 结构复杂，提高造价成本 部分夹层存在计容风险户型优势一层平面图二层平面图客厅、书房互动模式，可分可合走廊上空做储藏，提高赠送率开56、敞厨房，空间展示性强室外走廊，通风采光好主卧套房模式，体现豪华度北京新干线广州白云绿地中心位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，占地面积约4万平方米，总建筑面积约27万多平方米，总投资30亿元。广州白云绿地中心包括一栋超高层塔楼、定位为5A超甲级国际化写字楼、一栋商业裙楼。广州白云绿地中心将包括高级百货、精品超市、五星级电影院、高档酒楼、金融服务中心、室内步行街等六大主力业态在内的大型时尚购物中心。超高层公寓，高端酒店化案例，销售状况良好60-90白云绿地中心点式-销售型-SOHO1区位图标准层平面项目概况白云绿地中心技术指标项目优势：位于白云新城核心CBD。坐享双地铁优势57、，地铁二号线上盖物业，紧邻地铁十二号线，以绝版位置及优越交通占位白云新城发展的龙头位置建筑形式：点结构设计区域板块广州/白云楼盘地址广州云城西路与齐心路交汇处开盘时间2014年售 价3.5万/投 资 商绿地集团土地面积4万总建面积27万容 积 率7.5绿 化 率44%车位数1626个物业公司物业费22元/月/产权年限40年煤气无装修白云绿地中心地铁2号线办公改公寓项目，核心筒居中设置，公摊较大酒店式公寓模式，空间舒适建筑面积：88.5套内面积：55.3得房率：62.49层高：3.8m尺度：6*10.5m（开间*进深）户型特点：酒店式公寓模式，舒适性高 各种功能空间复合叠加设计，提高空间附加值与58、趣味性 卫生间中间设置，形成空间互动2产品分析（主力户型）户型劣势 面积大，总价高 酒店式公寓模式强调空间豪华度，空间利用率偏低户型优势主卧、会客厅结合，大面宽空间展示超大储物空间卫生间干湿分离，提高使用率白云绿地中心90-150案例分析绿地海珠滨江汇产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户高支付力年轻客户或高净值家庭配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150两房或2+1大三房为主个人投资者区域客户为主，全市及外省市客户增多空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客500强外企区域核心地段、突显企业59、品牌、有较好的品质配套与物业服务客户分析总结90-150 案例分析 90-150系列客户描述：整体需求量较小，自住及投资客户均关注地段及周边资源能级，能够成为客户身份的代表，空间内部的改造性较强。类住宅模式居多，产品功能配置高，空间舒适度高 面积大，总价比较高绿地滨江汇位于海珠传统商住中心，地处工业大道石岗路段，是广州城市中南部核心发展区域地带、南拓的重要组成部分。地块东侧为石岗路，南面为珠江水岸，北边紧邻保利地产开发的保利花园项目。项目周边交通、生活配套齐全，大型居住小区云集，且距广州各区仅10分钟车程。绿地滨江汇北区1栋21层及南区1栋16层一线江景豪装SOHO小户型，共530套单位；1万60、主题商业街区；12栋联排空中别墅。端套或边角户型典型做法90-150绿地海珠滨江汇板式-销售型-平层1区位图标准层平面项目概况绿地海珠滨江汇技术指标项目优势：项目位于海珠传统商住中心，是广州城市中南部核心发展区域地带、南拓的重要组成部分。建筑形式：板式结构设计区域板块广州/海珠楼盘地址海珠区工业大道石岗路开盘时间2012-12-22售 价2.4万/投 资 商绿地集团土地面积1.5万总建面积5.7容 积 率2.7绿 化 率35%车位数320个物业公司上海科瑞物业管理发展有限公司物 业 费3元/月/产权年限40年煤气装修精装修绿地海珠滨江汇地铁2号线广州106类住宅产品电梯厅有采光，通风性好建筑面61、积：106套内面积：62.4得房率：58.87层高：3.5m尺度：9.9*6.3m（开间*进深）三面宽户型特点：三开间两室两厅两卫类住宅模式 餐客厅同宽，空间展示性好飘窗设计，扩大空间感知度2产品分析（主力户型）户型劣势空间可变化性弱无阳台设置户型优势豪华卧室设置，配备独立衣帽间、卫生间餐客厅同宽，空间感受较好卫生间干湿分离，提高利用率绿地海珠滨江汇150以上案例分析融创外滩188顾村小辣椒产品特点总结客户类型客户特征客户需求个人自住客户高支付力年轻客户或高净值家庭配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度，130-150两房或2+1大三房为主个人投资者区域客户为主，全市及外省市62、客户增多空间个性度高、周边具有中高端配套丰富、通行便利、具有一定景观或城市代表性资源，便于后期改造企业投资客500强外企区域核心地段、突显企业品牌、有较好的品质配套与物业服务客户分析总结150以上 案例分析 150以上系列客户描述：整体需求量较小，自住及投资客户均关注地段及周边资源能级，能够成为客户身份的代表，空间内部的改造性较强。150以上多为办公模式、类住宅豪华模式 面积大，总价比较高融创外滩188地处上海市中心外滩-陆家嘴-北外滩黄金三角核心区域，可俯瞰外滩133号万国建筑博览群。周围有茂悦、悦榕庄、半岛酒店、和平饭店、华尔道夫5大奢华酒店。占据上海市中心便捷的交通圈。地段好、景观佳，豪63、宅类居住做法150以上融创外滩188板式-销售型-平层1区位图标准层平面项目概况融创外滩188技术指标区域板块虹口，滨江楼盘地址上海虹口商丘路399弄开盘时间2015-05-22售 价6.5万/投 资 商融创中国土地面积11000总建面积58000容 积 率3.8绿 化 率20%车位数358个物业公司绿城物业物 业 费8.3元/月/产权年限50年煤气带煤气装修7000融创.外滩188外环中环内环项目优势：位于12号线国际客运中心站旁，交通便利，由2酒店式及底商组成类住宅模式两梯两户建筑形式：板式结构设计Product development city apartment城市型公寓产品研发2客户64、分析融创外滩188置业目的：60%以上为自住客户（第二居所），资源及交通是核心要素客户定位：产品方面关注强，支付能力强等关注点：地段、资源、轨交便捷、长期投资收藏价值升职潜力大 类住宅设计 赠送面积较多 通煤气 装修品质高自住型客户 主要客户属于虹口区为主、辅以杨浦、黄浦区域投资性客户 融创早期与绿城合作，带来较多江浙地区投资客投资客受访人：乔女士 45岁 温州区客户基本属性：稳定家庭型 非上海户籍，公司静安区，公司法人，名下已有多套房产，限购普通商品住宅 目前居住在徐汇，想购买公寓类产品作为投资 主要考虑地段及资源，且具有一定的收藏价值 子女平时在国外住，偶尔会回来，买一套自己住或者给子女住65、都可以自住客受访人：陈先生 50岁 义务市客户基本属性：稳定家庭型 非上海户籍，有多套店铺，主要打理义乌生意，一个女儿，已经准备结婚，基本没有负担 考虑购买地段好、资源好的住房，作为第二居所及接待朋友所用，置业目标在120平米以上的三房产品，不考虑LOFT 注重生活品质、空间舒适度 产品地段好、升值潜力大 可投资、可出租、可自住BCA 客户来源：客户描述：客户需求：产品需求：建筑面积：约172套内面积：约150得房率：约86层高：3.2m尺度：约15*16m(开间*进深）户型特点：住宅模式设计 功能空间划分清楚，空间舒适合理 整体设计目的明确，户型设计舒适度为主3产品分析（主力户型）融创外滩166、88赠送空间南向三开间高端品质舒适户型设计 赠送空间样板间营造：赠送面积8-9户型劣势 卧暗卫，次卧卫生间采光不足户型优势本案位于宝山区的顾村公园东北侧，由外环高速、沪太路和宝安公路围合，虽然基本位于城市北郊，但贴近外环高速和沪太路，交通较为便捷。低密度、高附赠，产业园产品改造新方向150以上顾村小辣椒商墅-销售型-办公1区位图规划总图项目概况顾村小辣椒技术指标区域板块上海/宝山楼盘地址上海市宝山区顾村板块中心区开盘时间售 价投 资 商绿地集团土地面积7.3万总建面积3.6万容 积 率0.75绿 化 率29%车位数492个物业公司物 业 费产权年限煤气装修白云绿地中心地铁2号线广州顾村小辣椒外67、环中环内环项目优势：未来宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区空间结构图建筑面积：150套内面积：135.96得房率：90.64层高：架空层4.5m、一层、二层、三层3.3m尺度：6.8*10m（开间*进深）户型特点：三层商墅办公模式 超值赠送率（赠送露台、结构架空）2产品分析（主力户型）户型劣势 卧暗卫，次卧卫生间采光不足顾村小辣椒改造前改造后架空层平面图架空层可改建办公，超大赠送率赠送超大屋顶露台二层平面图三层平面图屋顶层平面图架空层平面图二层平面图三层平面图屋顶层平面图楼梯改小，提高空间利用率餐、客、厨互动链接赠送超大屋顶露台超豪华主卧套房户型劣势 改造难度大、成68、本较高 改造后立面难以统一04Innovation direction绿地创新产品研发方向 空间模式创新单元拼接创新个性定制创新提高赠送率创新智能家居创新复合空间、可变家具创新收纳储藏创新空间模式创新 同空间结构中，不同居住模式不同变化 产品避免单一化，在结构不变的基础上可随需变化 同空间结构中，按市场需求模式变换空间 产品多元化分类，满足不同客户需求01单元拼接创新横向单元拼接挑空挑空挑空纵向单元拼接单元挑空区域拼接个性定制创新 满足产品更多组合模式变化，凸显产品特点 空间需求多样化，符合时代潮流，提供参与互动可能0203 买一层送一层模式 买一层送一层+露台模式 买两层送三层模式提高赠送率69、创新04功能复合化一物多用空间节省沙发可变床坐凳分身案几变餐桌智能家居创新复合空间、可变家具创新 空间多复合化利用、多种职能结合共存 通过可变家具，有效合理的利用仅有空间0506顶部收纳 利用层高关系做吊顶收纳收纳储藏创新底部收纳 榻榻米下收纳玄关、衣柜、橱柜收纳 玄关收纳归家随手物品、鞋类 橱柜上下收纳 衣柜收纳全季衣服收纳、被褥辅助收纳 楼梯收纳 公共走廊收纳 过道收纳0720-40百变胶囊寓40-60阳光体验居60-90超值宽享墅90-150双钥匙金库150以上都市名片宅绿地创新城市公寓产品系列绿地创新城市公寓试点项目事业二部：新江湾办公项目京津事业部：大兴03、10地块事业一部：华家池70、项目事业二部：星弘项目广东事业部：广纸项目事业一部：顾村小辣椒项目Product development city apartment绿地创新城市公寓手册 产品研发中心G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment绿地独创性与引领性的城市公寓G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment这里是生活、工作的地方深圳北京上海北京2016年7月住房均价：47619/住房租金均价：75.51元/月/上海2016年7月住房均价：43052/住房租金均价：67.85元/月/深圳2016年7月住房均价：50842/住房租金均价：68.15元/月/注：数据内容来源于中国房产71、业协会主办的中国房价平台，中国房产地产新媒体中心制作。渴望在城市中得到幸福居所不再无主的漂泊不再被房价左右可以畅享美好生活可以安心独享私密可以邻里开怀畅谈可以相互交流分享欢乐体验属于自己的“家”广州广州2016年7月住房均价：16375/住房租金均价：41.15元/月/G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓付得起的奢享！为大众提供一种轻资产的幸福享乐空间体验G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment3从开发到开发+的创新模式2轻资产的幸福生活1精准圈层定制下的新型创新产品空间G享寓三重价值G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apa72、rtment 精准圈层定制市场调研分析G享寓第一重价值精准圈层定制下的新型创新产品空间90后租住、买房为主追求自由、个性的圈层社区80后买房自住、投资追求舒适、品质生活70后投资为主追求投资灵活、回报增值空间大80后3570后50投资90后1080后5070后10自住90后3580后4070后5租住90后50其他5其他5其他5G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment上海北京深圳 专业团队提供市场特征调研精准客群分析、精准市场定位 专项研究的产品实验室快速模拟实景体验,精准定制G享寓第一重价值精准圈层定制下的新型创新产品空间 快速模拟等比例产品空间 检验空间尺寸与空间合理73、度 体验空间与感受上海北京深圳单价结构走势：各均价段成交稳定，产品向外环延伸，带动了20000-25000元段的增长。单价结构走势：单价起伏中缓慢上升，较上一年而言，35000元以上产品有明显递增趋势。单价结构走势：市场价格向上趋势明显，20000元以下产品成交持续下降。总价结构走势：各总价段整体平衡，100万以下产品依然是市场主流，比例超50%，100-150万和300-350万略有增长。面积结构走势：40-60为主流，60-90比例有所提升，Loft产品与平常产品比例接近。总价结构走势：各总价段整体平衡，250万以上产品有缓步增长，200万以下占据2016年前5月成交总量62%。面积结构走74、势：整体向60-90占44%，超越40-60，Loft产品占据近47%的市场总量。总价结构走势：市场套均总价上浮约50万元以上，多个总价段前5月成交超过2015年全年，350万以上产品增幅明显，但现阶段对整体市场影响力有限。面积结构走势：40-60占67%，60以上均有下降，平层产品为主。有限空间无限生活遐想空间设计的灵活多样性G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓第二重价值轻资产的幸福生活 是享乐幸福生活，不是压力重重 是空间舒适，不是拥挤简陋自由、交流、分享、触动、快乐孤独、封闭、枯燥、奢望、沉重舒适、温馨、私密、稳定、安全拥挤、简陋、混乱YESNOYESN75、OG 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓第二重价值 低门槛、低投资、无限购、轻松生活无压力轻资产的幸福生活小明 都市白领 工作5年 非上海户籍 上海置业 公寓限购条件：无限购 购买位置：浦东张江 购买面积：40 单价：4万 首付：80万 月供：4千轻资产公寓小张 都市白领 工作5年 非上海户籍 上海置业 住宅限购条件：1、已婚人事方可购买2、非本市户籍买房缴税满5年 购买位置：浦东张江 购买面积：90 单价：6万 首付：162万 月供：2万重资产住宅同区位、同条件下可购买限制与选择不同，承担生活压力也不同G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartm76、entG享寓第三重价值从开发到开发+的创新模式实现多维度价值增值 传统开发模式 开发+模式买地盖楼卖楼销售价值传统开发模式 传统公寓现状 居住人群混乱：群组、淘宝、美容美发等各种人群 物业维护不到位，缺少系统的管理 配套设施、服务不齐全，生活不便捷淘宝电商群组美容美发简陋传统开发模式销售价值运营价值服务价值金融价值品牌价值运营服务资产金融化开发+模式 开发+模式公寓 有开发、有运营、有服务、有配套 开发模式多样化结合，提高产品附加值 投资回报增值快G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓第三重价值从开发到开发+的创新模式实现多维度价值增值开发+模式公寓运营服务金融77、化资产管理服务增值生活增值投资增值资产增值 项目投资回报率对比：上海年回报略好，均值在3.5以上；三城市高端物业回报周期均超过60年，中低端物业北京、上海差异大，深圳相对均衡基本在40年左右，产业园周边相对较好。回报率高峰值地区：投资回报率的主要影响因素是区域的规划和发展，一般指城市新兴发展区、资源丰富经济带、产业孵化科技园区、人流密集大学城区等 开发+创新模式的增值空间 公寓投资回报率项目整体套均价周边租金回报率回报周期恒裕滨城1122万18000-230002.1%47年深圳中心天元1347万12000-150001.3%74年泛海拉菲花园168万5500-65004.2%23年万科天誉国78、际公馆239万4500-55002.5%48年光明峰荟172万2800-30002.1%49年福盈中央山198万3600-45002.4%41年宏发上域花园129万2500-30002.6%39年项目整体均价周边租金回报率回报周期超级蜂巢212702300-3000（2室）3.5%29 合生悦上城161003000-5000（3室）2.9%35 天恒乐DO151642000-2800（2室）3.2%31 通州富力中心367545000-7000（3室）1.3%77 泰禾中央广场372263000-4000（2室）1.8%55 恒大未来城408013000-4000（2室）2.1%47 昆泰嘉瑞79、中心589189000-13000（2室）1.5%67 项目整体均价周边租金回报率回报周期一品国际700005000-60001.8%53年融创外滩188 7500015000-200002%71年旭辉海上国际420006000-75002.3%49年万科翡翠公园400007000-80003.5%31年景瑞way遇道400002500-30003.2%30年万乐城200001500-25004.8%20年绿地欧拉160002500-35003.6%27年北京上海深圳G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓打造绿地轻资产享乐空间体验10个创新维度72个享点G 享 80、寓绿地Greenland Enjoy Apartment享圈层 客群分析 圈层分类 圈层需求 圈层定制 居住模式 办公模式 电商模式 创客模式 商务模式 酒店模式 租赁模式 双钥匙模式 多钥匙模式 单元拼接 左右拼接 上下拼接 咬合拼接 错层拼接 附赠空间服务 附赠公共休闲区 附赠信息交流平台 附赠公共空间 附赠露台 附赠空间层高 附赠空间收纳 附赠阳台 管家式服务 礼宾服务 家政服务 安全服务 交通服务 餐饮服务 医疗服务 生活增值 产品增值 投资增值 委托管理 风险共担 合作共赢 配套景观大厅 配套公共会客厅 配套贵宾接待室 配套共享中庭 配套花园 配套餐饮 配套办公 配套商业 配套健身 81、配套休闲 特色配套享圈层享功能享拼接享附赠享配置享配套享服务享体验享运营享增值10个创新维度0102030405060708091072个享点 体验空间 体验“家”体验酒店 体验花园 体验艺术享功能享拼接享附赠享配置享配套享服务享运营享体验享增值 科技APP 网络化生存方式 智能生活Lab 电梯插卡入户 高速WIFI 24小时热水 自助便利店 自助洗衣 自助打印 装修标准 智能车库 特色配置G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment享圈层01关注垂直人群的全景社区生活及需求客群分析圈层分类圈层需求圈层定制享圈层享点各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Gree82、nland Enjoy Apartment高端强调空间豪华度中端强调功能合理性低端强调生活便捷性特点：类住宅模式 大面积为主 空间配置高 面积建议100以上特点：LOFT、SOHO产品模式 面积适中 空间配置合理 面积建议60100左右特点：LOFT、SOHO产品模式 面积偏小 空间配置紧凑 面积建议2050左右享圈层客群分析享圈层以公寓级别设定群体上海北京深圳 高端客户特征：关注产品整体品质，偏好核心地段和稀缺资源，支付能力千万级别；项目选择上，外部条件趋同，但以北京客承价能力更高；产品设计上普遍高端精装修，而深圳客亦接受毛坯。上海北京深圳 中端客户特征：关注产品的均好性，对配套资源有更多的83、需求，具有较高的支付能力；项目选择上，三城客户对外部条件的需求逐渐趋同，普遍要求精装修，承价能力仍以深圳客户较高。外部条件总价：性价比高，基本在70-100万以内；交通：大型交通站点、距离交通在2公里左右；地段：区域内较为繁华地段，或有后期规划匹配。产品设计对产品基本没有关注，带精装可直接使用即可。外部条件总价：性价比高，套均价在100-380万以内；交通：基本以紧靠轨道交通或产业园区为卖点；地段：关外产品为主，有基本配套，部分为未来规划。产品设计多数带精装，少量毛坯；设计紧凑，满足基本需求，部分含赠送面积；上海北京深圳 低端客户特征：性价比是核心考量因素；项目选择上，交通属性以北京、深圳较好84、，上海更集中于商业成熟区域；深圳客在产品设计上需求更多，在承价能力也高于上海、北京。外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：中等偏上支付能力，有一定性价比要求，200-400万左右；地段：区域核心区或规划核心区；资源：教育、商业等；产品设计主流品牌精装修；有一定的赠送或可变空间。外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：有一定性价比要求，套均价在400-900万左右；地段：紧靠产业园区或基地，或位于区域规划核心区；资源：具备一定的教育、医疗、商业配套资源等；产品设计部分精装修，毛坯为主；设计舒适，部分产品有赠送或可变空间；较为优质的居住环境与社区品质。外部条件总价：性价比高，85、基本在90-200万以内；交通：基本以紧靠轨道交通或产业园区为卖点；地段：远离主城核心区，有基本配套，部分为未来规划。产品设计带低价精装；设计紧凑，满足基本要求，多赠送面积。外部条件交通：地铁上盖或周边1.5公里以内；总价：中等偏上支付能力，有一定性价比要求，300-600万左右；地段：区域核心区或规划核心区；资源：教育、商业等；产品设计精装修为主，多数配备国内主流品牌；设计舒适，有一定的赠送或可变空间；较为优质的居住环境与社区品质。外部条件地段：城市或区域核心区资源：景观、商业等总价：1000万左右，继续向上有一定的去化压力交通：车行交通体系完善产品设计国际品牌精装修社区规划及景观要素外部条86、件地段：城市核心区；资源：优质景观资源，商业、教育医疗等资源丰富；总价：1000-2300万左右，部分高单价小户型产品；交通：车行交通体系完善；产品设计毛坯为主；设计舒适，有一定的赠送面积或可变空间；优质的居住环境、社区规划及景观要素。外部条件地段：城市或区域核心区资源：优质景观资源，配套商业、医疗等；总价：8000-2000万左右，继续向上有一定的去化压力交通：车行交通体系完善产品设计国际品牌精装修设计舒适，有一定的赠送面积或可变空间；优质的居住环境、社区规划及景观要素注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartmen87、t精英群体实力群体白领阶层中坚力量青年客群活力群体特点：群体特征：内敛、私密、权威 群体目的：投资、出租 特点 群体特点：沉稳、效率、开放 群体目的：自住、出租、租住、创客 特点 群体特点：自由、随性、个性 群体目的：自住、租住、创客享圈层享圈层圈层分类以人群分类圈层客群 客群来源：三城对比，深圳以外地客为主，受限购政策调整，过渡性置业，导向性明显；北京上海本地客为主，投资自住，北京区域客群尤甚。自住型客群产品需求：上海及深圳区域因自住比较高，对类住宅化及配套较为关注；北京投资比重较高偏重低总价，自住以中高端为主，对户数及舒适度要求较高。投资型客群产品需求：性价比是三城客群的核心关注因素，重视88、低投资门槛下的回报空间。此外上海、北京更倾向精装修、社区品质等附加值产品；深圳客偏好优质地段带来的丰富配套资源。上海北京深圳上海北京深圳上海北京深圳注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment社区景观功能性社区物业终端性社区配套完备性社区圈子集合性公共空间的开放化圈层空间的个性化和喜欢的人一起生活一起开怀畅谈一起分享人生。在喜欢的空间享受归属感享受舒适安心私密感徜祥在美好生活里。享圈层圈层需求享圈层享圈层圈层定制 景观功能性考虑，结合健身、娱乐等活动功能 社区物业管家式服务，体验尊贵感 社区配套齐全，生活便捷 边89、生活边社交，邻里开怀畅谈，分享交流快乐注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment居住模式办公模式电商模式创客模式商务模式酒店模式租赁模式双钥匙模式多钥匙模式享功能02以市场热点、需求为前提，提供更多的功能创新享点享功能各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment满足单人、多人、家庭居住功能单身贵族二人世界三口之家BABY之家居住模式享功能居住模式分类改变传统办公空间，环境舒适、空间可任意变化享功能办公模式享功能单、双人模式 单身贵族强调空间豪华舒适度，空间90、相对比较开放 二人世界空间舒适度较高，空间功能独立开放 三口之家考虑空间职能较多，减少公共空间面积，增加房间数量 BABY之家以孩子为中间，考虑老人或月嫂等房间多人模式注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见越秀海玥、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment互联网时代，淘宝、微商、网上购物成为主流超大储物空间配置签收快递空间办公空间拍摄物品场地纯办公LOFT纯居住LOFT70%办公30%居住30%办公70%居住办公居住相结合，空间组合多变，可居可办享功能电商模式享功能享功能创客模式收发快递区域休息空间注：具体享点详见越秀海91、玥、小辣椒项目注：具体享点详见越秀海玥、小辣椒项目电商模式功能要点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment租赁模式多样化整套出租合租模式自住+租赁双钥匙模式空间多变组合SOHO模式左右分大面积LOFT模式左右分大面积LOFT模式上下左右分小面积LOFT模式上下分两户SOHO模式左右分两户LOFT模式上下分四户LOFT模式上下左右分两户LOFT模式左右分享功能租赁模式享功能享功能双钥匙模式注：具体享点详见越秀海玥、华家池、新江湾项目注：具体享点详见越秀海玥、华家池、新江湾项目租赁模式分类双钥匙空间划分G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment共享空间92、公有化、私有空间独立化共享空间：客厅、餐厅、厨房、卫生间、储物空间私有空间：独立房间多钥匙模式四户房间12共享空间34共享空间享功能享功能多钥匙模式注：具体享点详见越秀海玥项目多钥匙G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment产品空间不是单一，是多变、自由组合单元拼接左右拼接上下拼接咬合拼接错层拼接享拼接03享点享拼接各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment面宽可变，空间变化任意组合面宽可变分两户一户自住小空间变大空间享拼接单元拼接享拼接享拼接左右拼接注：具体享点详见越秀海玥项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、93、新江湾项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment竖向空间发展，体验别墅感A单元B单元有效利用空间面宽，是产品更加多样化享拼接上下拼接享拼接享拼接咬合拼接注：具体享点详见华家池项目注：具体享点详见越秀海玥项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment利用结构错层划分空间与层高，营造别墅感享拼接错层拼接享拼接注：具体享点详见华家池项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment附赠空间服务附赠公共休闲区附赠信息交流平台附赠公共空间附赠露台附赠空间层高附赠空间收纳享附赠04附赠阳台空间最大化赠送，提高产品附加值享点享附赠各事业部根据94、实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment公区空间共享，邻里开怀畅谈提供学习、信息交流空间文华沙龙知识、创业、艺术讲座健身、养生、交友享附赠附赠公共休闲区享附赠享附赠附赠信息交流平台社区创意、乐淘集市 定期举办各种讲座，学习、分享与交流 体验新时代互联网生存模式大堂服务休息区公共休闲区 公共休闲区可集中设置在一起，也可分散设置在标准层的公共空间，目的是为了邻里之间互动交流与分享讲座、论坛注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾项目信息平台G 享 寓绿地Greenland Enjoy A95、partment收纳空间最大化顶部收纳低部收纳走廊收纳裙楼屋顶露台屋顶露台产品露台有效利用空间，附赠更多空间楼梯收纳享附赠附赠露台享附赠享附赠附赠空间收纳 利用消极空间设置功能，如裙楼露台、屋顶露台设计花园，提供休息娱乐观景空间，提高公共空间的赠送率露台露台天花吊顶储物榻榻米储物楼梯踏步储物 SOHO产品可利用层高做顶部储物或是地面储物，扩大收纳空间 LOFT产品可利用楼梯下储物，将空间最大化利用注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目露台空间收纳G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment96、层高赠送利用层高，将空间赠送率最大化买一层送一层买二层送三层赠送公共走廊上空享附赠附赠空间层高享附赠 赠送走廊上空 利用层高，赠送一层面积、赠送露台赠送露台 利用层高，买两层送三层，营造别墅感空间注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment享配置05科技APP网络化生存方式智能生活LAB电梯插卡入户高速WIFI24小时热水自助便利店自助洗衣自助打印装修标准智能车库特色配置高配置、高科技化开启新时代居住模式享点享配置各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment97、科技APP，畅享在线服务服务体验周边配套社区生活通知公告公寓、房间开锁一键式居住方式，生活更多便捷一键开门一键交费一键消费一键服务一键社交科技APP享配置享配置网络化生存方式享配置微信社区乐淘集市注：具体享点详见新江湾项目注：具体享点详见新江湾项目智能APP网络化生存方式G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment智能化便利自助服务，为生活提供更多便利自助便利店自助打印自助洗衣高品质装修标准，提高公寓品质环保材料品牌厨卫自助服务享配置享配置装修标准享配置自助便利店自助打印自助洗衣 自助便利店设置在公共区域，多选用货架式，可靠墙放置 自助打印结合配套办公设置 自助洗衣房面积建98、议10-30档次上海北京深圳装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间装修标准卫生间系统厨房系统客厅、卧室空间低档2500-3000美的美标摩恩洁具美的方太海尔美标乳胶漆面砖3000-6000科勒/美标/摩恩洁具奥普/欧普浴霸科勒/美标/摩恩厨具美的/樱花/海尔电冰箱华帝/方太油烟机格力美的空调3000-3500科勒/美标/摩恩洁具科勒厨具海尔电冰箱方太油烟机、消毒柜、电磁炉欧派橱柜/电磁炉西门子/西蒙插座海信/日立/格力空调中档3000-4000TOTOAMPM史密斯奥普西门子摩恩尚朋堂费兰卡樱花诺贝尔世友5000-8000TOTO/科勒洁具和花洒奥普浴99、霸林内/老板燃气灶和油烟机高仪/唯宝厨具西门子/三星冰箱格力东芝空调3000-4000TOTO/摩恩洁具奥普/欧普浴霸科勒厨具方太/老板燃气灶、油烟机西门子/西蒙插座美的/格力/东芝空调高档6000-10000BOSCH唯宝杜拉维特德国高仪RWK杜邦可丽耐德国DietrichBOSCH霍尼维尔东芝10000-15000Vvilleroyboch/oulin台盆和马桶Grohe/hansgrohe花洒BOSCH洗衣机ARTO浴缸BOSCH橱柜3M净水机BOSCH燃气灶和油烟机Savekey智能开关霍尼维尔新风系统4000-4500科勒/TOTO洁具和花洒松下暖风机西门子燃气灶和油烟机科勒厨具西门100、子冰箱能率热水器空调 上海装修特点：1.装修品质基本和面积大小成正相关2.高端多用国际一线品牌，多智能化和科技化3.中低端装修标准差别不大 北京装修特点：1.装修品质主要跟楼盘档次有关，与面积大小并无限定联系2.整体装修品质较高，品牌均为一线 深圳装修特点：1.与其他一线城市相比，装修品质较普通2.高端公寓基本以毛坯交付为主，自由改造属性强注：具体享点详见越秀海玥、新江湾项目自助服务装修标准G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment特色功能配置，增添公寓创新性开放厨房都市农场垂直花园空中酒吧屋顶农庄屋顶健身特色配置享配置享配置开放厨房露天电影院 室内农场，体验生活都市农场101、垂直花园空中酒吧屋顶农庄屋顶健身露天电影院 设置公共厨房，朋友、邻居厨艺聚会 公共区域设置绿化 利用露台、屋顶设置空中酒吧 屋顶设置农庄，生态生活 屋顶设置健身场地 屋顶设置露天电影院，增添社区活力注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目特色配置G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套享配套全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务享点各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartmen102、t室内花园、屋顶花园，绿色无处不在餐厅、咖啡厅、甜品店，提供就餐配套配套花园享配套享配套配套餐饮享配套室内花园屋顶花园咖啡厅全日餐厅下午茶、甜品店注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment健身房游泳池网球、羽毛球、乒乓球提供多种健身娱乐项目，健康生活屋顶跑道商务中心超市、便利店美容美发美甲商业配套齐全，满足各种生活需求SPA、按摩精品店配套商业享配套享配套配套健身享配套美容、SPA美甲超市精品店游泳池网球健身房屋顶跑道注：具体享点详见成都东村、越秀海103、玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目配套商业配套健身G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment影视沙龙迷你阅览室游戏空间艺术天地特色配套，增添公寓创新性、独特性特色配套享配套享配套宠物乐园电影院图书馆游戏空间宠物乐园艺术天地注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目特色配套G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment高端、奢侈、贴心的管家式服务管家式服务礼宾服务家政服务安全服务交通服务餐饮服务享服务07医疗服务享点享服务各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Gree104、nland Enjoy Apartment入口迎宾24小时前台接待行李运送尊享礼宾服务，倍感关怀打扫整理房间维修家电、家具管家式贴心服务礼宾服务享服务享服务家政服务享服务迎宾接待接车搬运行李整理房间 酒店配套服务，体验全方位贴心服务 全方位配套家政服务注：具体享点详见新江湾项目礼宾服务家政服务G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment24小时监控插卡电梯入户24小时前台安全化管理模式，提供安心居住环境您已进入24小时监控区域代客泊车预定出租机场接送安全服务享服务享服务交通服务享服务出行便捷插卡入户代客泊车预订出租注：具体享点详见新江湾项目安全服务交通服务G 享 寓绿地Gr105、eenland Enjoy Apartment预定早餐外卖配送下午茶、水果配送便捷人性化餐饮服务在线就医、健康无忧餐饮服务享服务享服务医疗服务享服务水果配送外卖配送预订早餐预订下午茶配套医疗注：具体享点详见新江湾项目餐饮服务在线就医G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment委托管理风险共担合作共赢享运营08由专业运营团队进行管理，提升公寓品质与档次享点享运营各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment专业团队管理，提高产品整体品质独具特色的管理合作模式委托管理享运营享运营风险共担合作共赢享运营 酒店运营公司受业主全权106、委托，派遣专业经营团队对托管的酒店进行管理的一种经营方式。根据酒店经营结果，酒店运营公司从酒店获取管理费。公寓运营公司按照实际租金收益与开发商共同承担盈亏 对产权式酒店（公寓）项目进行定位后，辅助开发商进行酒店（公寓）销售，给予小业主保底租金的合作方式。对于开发商的前期营销宣传具有高效的促进作用，交房或瀚景对项目进行全权统一管理注：具体享点详见新江湾项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment享体验09感受各种空间的体验感，让生活丰富多彩享点享体验体验空间体验“家”体验酒店体验花园体验艺术各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy 107、Apartment体验空间享体验享体验时尚外衣、花园生活、人性化空间设计建筑空间感受景观空间感受室内空间感受 景观空间感受 建筑空间感受注：具体享点详见小辣椒项目体验空间G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment享体验室内空间感受多样化注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment体验“家”享体验享体验体验酒店享体验体验属于自己的“家”体验尊贵感注：具体享点详见成都东村、越秀海玥、华家池、新江湾、小辣椒项目注：具体享点详见新江湾项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartmen108、t面积小、总价低、投资灵活，回报增值空间大生活增值产品增值投资增值享增值10享增值享点各事业部根据实际项目情况选择适配享点G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment生活增值产品增值 有空间 有生活 有自由 有人脉 有私密 有服务 有配套 有运营 有市场 有回报低门槛、低投资，回报成本大享增值生活增值产品增值享增值享增值投资增值深圳公寓项目楼盘性质项目名称当期均价折价率公寓万科广场V寓（商务）34644-6.80%住宅百合盛世37000公寓华润城（住宅）65000-10.77%住宅鼎胜金域世家72000公寓万科云城（商务）63985-1.59%住宅华联城市全景65000公寓109、深业上城（商务）130000-23.08%住宅中海天钻100000公寓深圳湾壹号（商务）18000011.11%住宅华润深圳湾悦府160000上海公寓项目楼盘性质项目名称当期均价折价率公寓景瑞遇道45000-15.5%住宅泰禾红御52000公寓龙湖北城天街22000-30%住宅金地天地云墅33000公寓旭辉海上国际44500-48.3%住宅建邦16区79000公寓嘉怡水岸LOFT19000-47.3%住宅紫竹半岛40000公寓融创外滩188 63000-19%住宅万科翡翠雅宾利75000北京公寓项目楼盘性质项目名称当期均价折价率公寓超级蜂巢21271-22.23%住宅首创伊林郡26000公寓北110、京城建北京密码22597-32.76%住宅格林云墅30000公寓国锐金嵿34979-14.35%住宅枫丹壹號40000公寓泰禾中央广场37000-16.22%住宅恒大未来城43000公寓昆泰嘉瑞中心60236-7.91%住宅银河湾65000 项目折价率对比：公寓项目与住宅相比，普遍存在较高折价率；上海和北京的折价率较高；深圳的折价率低，且部分高端公寓产品价格超越住宅。北京&上海：与普通住宅项目相对比，公寓项目的折价率普遍较高，不同地段不同定位的项目会存在不同，但基本数值在10-45%左右浮动 深圳：与住宅相比，折价率较低，部分高端产品全面超越住宅，增幅约10-20%注：具体享点详见新江湾、小辣111、椒项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 20-40百变寓绿地成都东村项目 40-60阳光居绿地越秀海玥项目 60-80宽享墅绿地华家池项目 80-150金匙库绿地新江湾项目 150以上名片墅绿地小辣椒项目G享寓创新项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓创新项目20-40百变寓G享寓创新项目绿地成都东村项目产品推广亮点：1、大面宽浅进深2、空间可灵活多变3、配套齐全产品特殊亮点：1、厨房设置煤气2、设置空中花园3、主题定制化产品G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地城东村项目 本项目紧邻地铁2号线112、洪河站 地铁2号线途经成都东站，且直接通往中心成区，联通各个商业片区，带来区域内中高端收入青年白领及东站来往商旅人士G享寓创新项目 基地面积：107776.14 计容建筑面积：67347 公寓面积：62392 塔楼密度30.0（占地3250）地下一层商业：1279 一层商业：2036 二层商业：1355（主要为公寓配套）商业总量：4670 物业管理用房285技术指标区位图G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地城东村项目G享寓创新项目主力户型建筑面积：40层高：3.2m尺度：5.6*5.2m(开间*进深）阳台设置厨房，可通风采光、通煤气空间功能齐全、空间模式可互换113、项目亮点打造全方位配套舒适社区有丰富的社交圈、舒适的生活圈、健康的运动圈针对不同客群进行主题订制化公寓G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地城东村项目G享寓创新项目G享寓享点运用客群分析圈层定制居住模式享圈层享功能附赠公共休闲区附赠公共空间附赠露台附赠阳台享附赠配套景观大厅配套公共休闲区配套餐饮配套商业配套花园配套健身配套休闲享配套G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地城东村项目享圈层G享寓创新项目享圈层01客群分析圈层分类圈层需求圈层定制城市精英艺术之家创意硅谷青年领袖都市情侣主力客群：中高端收入青年白领、商旅人士打造全方位配套114、舒适社区客群分析圈层定制针对不同客群进行主题订制化公寓G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment居住模式办公模式电商模式创客模式商务模式酒店模式租赁模式双钥匙模式多钥匙模式 绿地城东村项目享功能空间可变模式 常规模式：关上阳台门，厨房可自成一个空间；厨房不使用时，阳台门打开，客厅可自然采光 可变模式：无厨房模式，现在很多年轻人不在家做饭，可把阳台改成书房，餐厅空间改成宠物乐园，给年轻人提供更多居住的可能性3.5层高LOFT一层起居活动区、夹层卧室区G享寓创新项目享功能0240标准户型产品厨房独立阳台设置，可通煤气厨房、客厅可分可合卧室、客厅均可采光G 享 寓绿地Green115、land Enjoy Apartment 绿地城东村项目享附赠G享寓创新项目享附赠04附赠空间服务附赠公共休闲区附赠信息交流平台附赠公共空间附赠露台附赠空间层高附赠空间收纳附赠阳台享附赠附赠公共休闲区：架空层、公共休闲等附赠公共空间：每三层设置公共会客厅附赠露台：附赠屋顶露台附赠阳台：主力产品设置阳台，赠送一半面积公共会客厅公共会客厅露台公共会客厅共享中庭屋顶露台G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地城东村项目享配套G享寓创新项目享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套公共会客厅公共会116、客厅露台健身配套商业配套休闲配套餐饮配套花园丰富的社交圈舒适的生活圈健康的运动圈G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 20-40百变寓G享寓创新项目20-40百变寓G享寓享点敏感表01享圈层02享功能03享拼接04享附赠05享配置06享配套07享服务08享运营09享体验10享增值客群分析居住模式单元拼接附赠空间服务科技APP配套景观大厅管家式服务委托管理-体验空间生活增值圈层分类办公模式左右拼接附赠公共休闲区网络化生存模式配套公共会客厅礼宾服务风险共担-体验“家”产品增值圈层需求电商模式上下拼接-附赠信息交流平台智能生活LAB配套贵宾接待室家政服务合作共赢-体验酒店117、-投资增值圈层定制创客模式咬合拼接-附赠公共空间电梯插卡入户配套共享中庭-安全服务体验花园商务模式-错层拼接-附赠露台高速WIFI配套花园交通服务体验艺术酒店模式-附赠空间层高24小时热水配套餐饮餐饮服务租赁模式附赠阳台自助便利店配套办公医疗服务双钥匙模式-自助洗衣配套商业多钥匙模式-自助打印配套健身装修标准配套休闲智能车库特色配套特色配置必选：可选：不选：-G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment40-60阳光居G享寓创新项目绿地越秀海玥项目G享寓创新项目产品推广亮点：1、双、多钥匙产品2、产品功能变化多产品特殊亮点：1、5M高层高空间2、附赠空间大3、设置空中花园G118、 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目 项目地处广州海珠区，东至工业大道、西邻珠江、南到石岗路、北至鹤洞桥，与广钢新城隔江相望。区域道路通达性较好，发展潜力大，区位价值较高。G享寓创新项目 用地面积：2.22 万 总计容面积：16.4 万 住宅面积：9.87 万 Loft面积：5.17万 底商面积：1.41万 容积率：7.4 覆盖率：42%土地出让金:263393万元 楼面价：1.68万元/技术指标区位图G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目G享寓创新项目主力户型建筑面积：50层高：5m尺度：5.1*8.7m119、(开间*进深）项目亮点一线滨江广州首个立体圈层公寓“创、居、乐”首层CLUBAIR BAR云顶花园产品模式定制一层平面图二层平面图双钥匙房，可分可合，便于自助或出租厨房有采光，可设置煤气飘窗设计，扩大空间可感知面积走廊上空做储藏，提高产品赠送率上下楼梯50425042G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目G享寓创新项目G享寓享点运用客群分析圈层定制居住模式创客模式双钥匙模式多钥匙模式享圈层享功能享附赠享配套享拼接咬合拼接配套景观大厅配套公共会客厅配套花园配套餐饮配套商业配套健身配套休闲特色配套附赠公共休闲区附赠公共空间附赠露台附赠空间层高附赠空间收纳120、G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment单元拼接左右拼接上下拼接咬合拼接错层拼接 绿地越秀海玥项目享圈层G享寓创新项目享圈层01客群分析圈层分类圈层需求圈层定制主力客群：白领阶层、创客群体、投资、自住、创客客群分析 绿地越秀海玥项目享拼接享拼接03A单元B单元有效利用空间面宽，是产品更加多样化咬合拼接G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目享功能既想要轻松生活又想要无压力还贷一层平面图二层平面图G享寓创新项目居住模式办公模式电商模式创客模式商务模式酒店模式租赁模式双钥匙模式多钥匙模式享功能02一层自住二层整套出租双钥匙模式一层自121、住二层分户出租多钥匙模式G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目享功能一层公区、二层私区一层平面图二层平面图既想舒适的生活，又想要工作创业公私区划分，空间功能合理一层平面图二层平面图G享寓创新项目居住模式一层办公、二层居住创客模式G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目享附赠G享寓创新项目享附赠04附赠空间服务附赠公共休闲区附赠信息交流平台附赠公共空间附赠露台附赠空间层高附赠空间收纳附赠阳台享附赠2.5M2.5M附赠走廊上空附赠公共休闲区：首层CLUB附赠公共空间：休闲娱乐区附赠露台：附赠屋顶露台附赠空间层高：122、5M层高、买一层送一层附赠空间收纳：走廊上空做储藏公共会客厅公共空间露台G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地越秀海玥项目享配套全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务G享寓创新项目享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套享配套首层club休闲娱乐区小型健身房自助咖啡吧创客小空间艺术展示区云顶俱乐部空中泛会所屋顶派队乐队演出艺术沙龙运动天地G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 40-60阳光居G享寓创新项目40-60阳光居G享寓享点敏感表01享圈层02享功123、能03享拼接04享附赠05享配置06享配套07享服务08享运营09享体验10享增值客群分析居住模式单元拼接附赠空间服务科技APP配套景观大厅管家式服务委托管理-体验空间生活增值圈层分类办公模式左右拼接附赠公共休闲区网络化生存模式配套公共会客厅礼宾服务风险共担-体验“家”产品增值圈层需求电商模式上下拼接-附赠信息交流平台智能生活LAB配套贵宾接待室家政服务合作共赢-体验酒店-投资增值圈层定制创客模式咬合拼接附赠公共空间电梯插卡入户配套共享中庭-安全服务体验花园商务模式-错层拼接-附赠露台高速WIFI配套花园交通服务体验艺术酒店模式-附赠空间层高24小时热水配套餐饮餐饮服务租赁模式附赠阳台-自助便124、利店配套办公医疗服务双钥匙模式自助洗衣配套商业多钥匙模式自助打印配套健身装修标准配套休闲智能车库特色配套特色配置必选：可选：不选：-G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment60-80宽享墅G享寓创新项目绿地华家池项目G享寓创新项目产品推广亮点：1、由恺信运营会所2、错层别墅感空间3、双、多钥匙模式产品特殊亮点：1、大型配套商业G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目 地块北面沿城市主干道艮山西路，具有良好的形象展示面，是整个项目的城市名片 沿着1号路与2号路十字路口预留商业入口广场，很好的起到引导人流作用，同时可以作为城市的开放空125、间。G享寓创新项目 用地面积：26768 总计容面积：210275 地上建筑面积：147224 商业面积：27544 公寓面积：118780 容积率：5.5 机动车位：1367个 地面车位：58个 地下车位：1309个技术指标区位图SITEG 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目G享寓创新项目主力户型建筑面积：57层高：错层尺度：5.8*7.4m(开间*进深）一层平面图夹层平面图赠送走廊做储藏夹层为私区一层公共区域餐客厅、厨房互动，空间关系较好项目亮点打造华家池的创梦天地综合商业体互动性：城市名片、入口开放性、城市会客厅开放性：功能性互动、水平互动、垂直126、互动灵活性：有商业、酒店式公寓G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目G享寓创新项目G享寓享点运用客群分析圈层定制居住模式双钥匙模式享圈层享功能享配套享拼接错层拼接配套景观大厅配套共享中庭配套餐饮配套花园配套商业享运营委托管理风险共担合作共赢G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目享圈层打造集生活、购物、餐饮、娱乐为一体的综合商业G享寓创新项目享圈层01客群分析圈层分类圈层需求圈层定制主力客群：周边区域办公人群、商务人群、居住人群客群分析圈层定制G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地127、华家池项目享功能G享寓创新项目居住模式办公模式电商模式创客模式商务模式酒店模式租赁模式双钥匙模式多钥匙模式享功能02三房二厅两卫居住模式一层平面图夹层平面图一层平面图夹层平面图一层自住、夹层出租双钥匙模式G 享 寓绿地Greenland Enjoy ApartmentG享寓创新项目单元拼接左右拼接上下拼接咬合拼接错层拼接 绿地华家池项目享拼接享拼接03走道0.00客厅0.00走道4.20客厅4.20卧室3.75卧室-0.45卧室2.00卧室6.2卧室6.35客厅上空客厅上空卧室2.15利用结构错层划分空间与层高，营造别墅感咬合拼接H+6.30H+4.20H+3.75H0.00H+6.20H+2128、.15H+6.35H+2.40G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目享配套商业公寓公寓公寓公寓G享寓创新项目享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套共享中庭配套花园全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务享配套G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地华家池项目享运营G享寓创新项目委托管理风险共担合作共赢享运营08由恺信亚洲管理集团运营享运营华家池项目会所由恺信运营会所G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 60-80宽129、享墅G享寓创新项目60-80宽享墅G享寓享点敏感表01享圈层02享功能03享拼接04享附赠05享配置06享配套07享服务08享运营09享体验10享增值客群分析居住模式单元拼接-附赠空间服务科技APP配套景观大厅管家式服务委托管理体验空间生活增值圈层分类办公模式左右拼接-附赠公共休闲区网络化生存模式配套公共会客厅礼宾服务风险共担-体验“家”产品增值圈层需求电商模式上下拼接-附赠信息交流平台智能生活LAB配套贵宾接待室家政服务合作共赢-体验酒店-投资增值圈层定制创客模式咬合拼接-附赠公共空间电梯插卡入户配套共享中庭安全服务体验花园商务模式-错层拼接附赠露台高速WIFI配套花园交通服务体验艺术酒店模130、式-附赠空间层高24小时热水配套餐饮餐饮服务租赁模式附赠阳台-自助便利店配套办公医疗服务双钥匙模式自助洗衣配套商业多钥匙模式自助打印配套健身装修标准配套休闲智能车库特色配套特色配置必选：可选：不选：-G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment80-150金匙库G享寓创新项目绿地新江湾项目G享寓创新项目产品推广亮点：1、运营服务一体化2、双钥匙产品产品特殊亮点：1、大产权小分户2、由铂瑞公寓运营3、售后返祖模式4、共享中庭G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目 基地位于杨浦区新江湾板块，周边道路四通八达,两条地铁线辐射范围内，可达性131、强，建筑主要形象展示面应靠近主要交通道路淞沪路G享寓创新项目 H2地块经济技术指标 总用地面积：5708.50 总建筑面积：32236.00 地上：23493.00 地下：8743.00 容积率：4.0 建筑层数：11F 44.99M 机动车车位：243个 地上：54个 地下：189个技术指标区位图G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目G享寓创新项目主力户型建筑面积：80层高：4.5M尺度：4.5*13.95m(开间*进深）项目亮点办公改造公寓项目打造新江湾创客联合社区四大创新点带来四重溢价提升夹层主卧套房客厅挑空区域餐厨结合，空间互动客厅高层高，空间132、感较好G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目G享寓创新项目G享寓享点运用客群分析圈层分类圈层定制享圈层享服务享配套享运营享配置享增值委托管理风险共担合作共赢管家式服务礼宾服务家政服务安全服务交通服务餐饮服务产品增值生活增值投资增值配套大厅配套中庭配套餐饮配套健身配套办公科技APP电梯插卡入户高速WIFI自助洗衣自助打印等等G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目享圈层G享寓创新项目享圈层01客群分析圈层分类圈层需求圈层定制酒店式公寓/部分办公 1.1-3F（1F商业已售/2-3办公已售）2.酒店式公寓4-11F创133、客公寓创客办公创客演讲/评审商业/服务/会议客群分析创客+联合社区满足创客+社区配套延展功能服务圈层定制大产权小分户一户分两户、小面积、便于出租双钥匙模式160分两户80170分两户85200分两户100G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目享圈层豪华版一房二厅两卫使用版两房二厅两卫豪华版两房二厅两卫使用版三房二厅两卫商务人群、精英人士城市白领，以居住为主注重生活品质群体以家庭为主G享寓创新项目圈层分类产品圈层分类产品G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目享配置 绿地新江湾项目享服务G享寓创新项目科技APP网络134、化生存方式智能生活LAB电梯插卡入户高速WIFI24小时热水自助便利店自助洗衣自助打印装修标准智能车库特色配置享配置05管家式服务礼宾服务家政服务安全服务交通服务餐饮服务医疗服务享服务07G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目享配套G享寓创新项目享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务享配套配套大厅配套中庭配套餐饮配套等候区配套办公配套健身G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地新江湾项目享运营 绿地新江135、湾项目享增值G享寓创新项目委托管理风险共担合作共赢享运营08由绿地自主品牌运营，具备完善的管理系统享运营生活增值产品增值投资增值享增值10运营公司管理售后返祖5年投资回报率5投资高回报G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 80-150金匙库G享寓创新项目80-150金匙库G享寓享点敏感表01享圈层02享功能03享拼接04享附赠05享配置06享配套07享服务08享运营09享体验10享增值客群分析居住模式单元拼接附赠空间服务科技APP配套景观大厅管家式服务委托管理体验空间生活增值圈层分类办公模式左右拼接附赠公共休闲区网络化生存模式配套公共会客厅礼宾服务风险共担体验“家”136、产品增值圈层需求电商模式上下拼接-附赠信息交流平台智能生活LAB配套贵宾接待室家政服务合作共赢体验酒店投资增值圈层定制创客模式咬合拼接-附赠公共空间电梯插卡入户配套共享中庭安全服务体验花园商务模式错层拼接-附赠露台高速WIFI配套花园交通服务体验艺术酒店模式附赠空间层高24小时热水配套餐饮餐饮服务租赁模式附赠阳台-自助便利店配套办公医疗服务双钥匙模式自助洗衣配套商业多钥匙模式-自助打印配套健身装修标准配套休闲智能车库特色配套特色配置必选：可选：不选：-G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment150以上名片墅G享寓创新项目绿地小辣椒项目G享寓创新项目产品推广亮点：1、联排137、产品2、高附赠产品3、多变型空间产品产品特殊亮点：1、公建化空间体验2、高端感居住空间G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 本案位于宝山区的顾村公园东北侧。基地将公园北侧的成熟住宅区从中间隔断，成为顾村镇整体区域的集合中心，拥有质量高、数量大的潜在消费人群。且基地两端分别与南段的顾村公园和北端的绿化地连接，凭借顾村公园会有适量的外来消费人群。商业辐射面广。基地东侧紧贴荻泾河，为商业的气氛营造增加了很好的条件。绿地小辣椒项目G享寓创新项目 基地面积：26200 总建筑面积：20768 计容建筑面积：16211.59 办公面积：9632.73 商业面积：6060.8 架138、空层建筑面积：4556.41 容积率：0.62 机动车停车位：102个 非机动车停车位：297个技术指标区位图G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目G享寓创新项目主力户型建筑面积：150层高：架空层4.5M、二层、三层3.3M尺度：7.6*11.5m(开间*进深）项目亮点微创花园式创意创业三大升级打造心目的“Dream House”在传统别墅的基础上升级公建级的空间配置公建级的空间体验高附赠率提升溢价三层平面屋顶架空层平面二层平面G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目G享寓创新项目客群分析圈层定制居住模式办公模139、式创客模式酒店模式享圈层享功能享附赠享体验体验空间体验花园享增值G享寓享点运用附赠露台附赠花园附赠空间层高附增架空层附赠阳台享配套配套景观大厅配套花园配套餐饮配套商业配套健身特色配套产品增值生活增值投资增值G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment可改造区域固定区域固定区域可改造区域固定区域可改造区域可改造区域架空层平面二层平面三层平面屋顶G享寓创新项目 绿地小辣椒项目享圈层享圈层01客群分析圈层分类圈层需求圈层定制客群分析为国际化精英人才量身定做互联网+时代创客群体办公+居住个性定制时代高端酒店别墅居住圈层定制除卫生间为固定区域，其他空间都可灵活规划可改造区域范围大、空140、间无限定、可定制任意模式高端创业SOHO高品质酒店别墅型家庭模式别墅型G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享功能G享寓创新项目居住模式办公模式电商模式创客模式商务模式酒店模式租赁模式双钥匙模式多钥匙模式享功能02架空层平面二层平面三层平面架空层平面二层平面三层平面创客模式办公居住结合模式下办上居满足高品质居家创业酒店模式高品质居住3房2厅3卫满足居住空间功能G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享功能居住模式3房2厅5卫满足居住空间功能一层架空为休闲区二层为起居公共空间三层为卧室私区屋顶为露台花园居住模式5房141、3厅4卫满足居住空间功能一层架空改建为起居公共空间二、三层为卧室私区屋顶为露台花园架空层平面二层平面三层平面屋顶架空层平面二层平面三层平面屋顶G享寓创新项目G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享附赠G享寓创新项目享附赠04附赠空间服务附赠公共休闲区附赠信息交流平台附赠公共空间附赠露台附赠空间层高附赠架空层附赠阳台附赠架空、天井、露台、院子、花园建筑面积150（改造后300）附赠150架空层平面二层平面三层平面屋顶架空天井天井露台露台露台享附赠附赠露台附赠露台附赠户外花园附赠架空层G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小142、辣椒项目享配套G享寓创新项目享配套06配套景观大厅配套公共会客厅配套贵宾接待室配套共享中庭配套餐饮配套办公配套商业配套健身配套休闲配套花园特色配套全方位的配套设施，提供更多的共享空间与服务享配套G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享体验G享寓创新项目体验空间体验“家”体验酒店体验花园体验艺术享体验09小辣椒VS 花园办公小辣椒为花园办公别墅化的居住体验有社区感、配套齐全有私家入户花园、屋顶花园有社区滨水景观、公共庭院三层联排别墅独门独户有天有地体验空间屋顶露台270度全景落地窗超尺度阳台4.5M层高小辣椒VS 住宅小辣椒利用公建的空间标准打造高端会所143、级的居住体验4.5M入户层高超大尺度阳台270度全景落地窗屋顶露台为家庭活动平台体验空间G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享体验形体现代感，具有公建化气质细节丰富，具有住宅气息270度全景大落地窗，舒适性更高大尺度舒适性阳台G享寓创新项目体验空间G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享体验屋顶花园露台花园户外花园入户花园户外花园架空层入户花园G享寓创新项目在花园里办公、居住体验花园G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 绿地小辣椒项目享增值G享寓创新项目生活增值产品增值投资增值享增144、值10有生活、有品质、有院子、有花园、有露台生活增值墅质办公办公层高公建空间独家定制满足个性化需求百分百定制化灵活可变创新立面提升舒适度尽享全新居住体验超尺度宽景视野产品空间品质高个性模式定制、可随心而变立面形象气质佳，提高产品质量产品增值G 享 寓绿地Greenland Enjoy Apartment 150以上名片墅G享寓创新项目150以上名片墅G享寓享点敏感表01享圈层02享功能03享拼接04享附赠05享配置06享配套07享服务08享运营09享体验10享增值客群分析居住模式单元拼接-附赠空间服务科技APP-配套景观大厅-管家式服务-委托管理-体验空间生活增值圈层分类办公模式左右拼接-附赠145、公共休闲区网络化生存模式-配套公共会客厅-礼宾服务风险共担-体验“家”产品增值圈层需求电商模式-上下拼接-附赠信息交流平台-智能生活LAB-配套贵宾接待室-家政服务-合作共赢-体验酒店投资增值圈层定制创客模式咬合拼接-附赠公共空间电梯插卡入户配套共享中庭-安全服务体验花园商务模式-错层拼接-附赠露台高速WIFI配套花园交通服务体验艺术酒店模式附赠空间层高24小时热水配套餐饮餐饮服务租赁模式附赠阳台自助便利店-配套办公医疗服务双钥匙模式自助洗衣-配套商业多钥匙模式自助打印-配套健身装修标准-配套休闲智能车库特色配套特色配置必选：可选：不选：-橙皮书（运营标准）白皮书（成本标准）蓝皮书（产品标准）G享寓应用标准G享寓G享寓G享寓