1、大涌湾安置房建设项目可行性研究报告（征求意见稿）编制单位：XX有限公司日期：二二年二月XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告目录第一章总论.11.1项目背景.11.2项目概况.4第二章必要性与需求分析.82.1项目背景情况.82.2必要性分析.142.3需求分析.202.4建设内容与规模.28第三章场址选择.303.1场址介绍.303.2建设条件.31第四章建设方案.364.1项目概况.364.2规划设计.374.3总体布置.394.4建筑.424.5结构方案.554.6电气方案.574.7弱电系统.644.8空调与通风系统.704.9给排水与消防.714.10燃气工程.754.11装配式建筑2、.78XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告第五章环境影响评价.955.1概述.955.2编制依据.955.3项目建设与运营对环境的影响.965.4环保措施.965.5环境影响评价结论.99第六章绿色建筑与节能.1016.1绿色建筑评价标准.1016.2绿色建筑初步技术方案.104第七章 节能方案分析.1327.1项目建设和生产过程所遵循的合理用能标准.1327.2项目建设和生产过程遵循的节能设计规范.1327.3项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析.1337.4项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑、设备、工艺合理用能分析.1337.5项目建设和生产过程中能耗指标分析.1337.6项3、目所在地能源供应状况分析.1347.7项目建设和生产过程采取的节能措施.1347.8项目节能效果分析.139第八章海绵城市.1418.1海绵城市建设背景分析.1418.2编制依据.1418.3项目海绵城市建设目标.1428.4项目雨水调蓄工程.1428.5项目海绵城市建设措施.146XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告8.6项目海绵城市建设投资分析.146第九章劳动安全卫生消防.1479.1编制依据.1479.2危害因素及危害程度分析.1479.3安全措施.1509.4消防安全设施.151第十章项目管理.15310.1项目建设期.15310.2项目运营期.153第十一章项目进度计划.154第4、十二章招标情况.15612.1招标内容及范围.15612.2招标的组织形式及方式.15612.3对投标方要求.156第十三章投资估算与资金筹措.15813.1投资估算.15813.2项目资金来源及使用计划.163第十四章财务分析.16514.1编制依据.16514.2物业管理费用.16514.3财务分析结论.166第十五章社会评价.16715.1项目对社会的影响分析.16715.2项目风险分析.16915.3社会评价结论.170XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告第十六章结论与建议.17216.1总体描述.17216.2结论与建议.174XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1第一章总论1.5、1项目背景1.1.1项目名称大涌湾安置房建设项目。1.1.2项目业主及建设业主简介项目业主名称：建设业主名称：1.1.3项目可行性研究报告编制单位及编制依据1、项目可行性研究报告单位。(1)单位名称：XX有限公司。(2)资信证书：工咨甲 918ZYJ18。(3)发证机关：中国工程咨询协会。(4)法人代表：。2、项目可行性研究报告编制依据。(1)投资项目可行性研究指南（试用版）。(2)建设项目经济评价方法与参数第三版。(3)关于研究大涌湾、挞洲围安置房项目建设问题的会议议定事项（穗埔开征收整理办议定事项20191 号）。(4)黄埔区发展改革局 广州开发区发展改革局关于将大涌湾安置房建设项目纳入 6、2019 年储备计划的通知（穗埔发改储 2019139 号）。(5)2019 年区政府投资储备项目审批申请表（大涌湾安置XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告2房建设）。(6)广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）关于协助提供大涌湾安置房建设需求的复函。(7)广州市黄埔区鱼珠街道办事处鱼珠街关于报送临港经济起步区居民住宅摸查情况的函（埔鱼函2019139 号）。(8)广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲街安置需求数据的函。(9)广州市黄埔区人民政府黄埔街道办事处关于的复函。(10)广州市国土资源和规划委员会关于申请确认茅岗路以西城中村改造项目规划条件的复函（穗规函7、20162344 号）。(11)关于印发广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）的通知（穗开国规规字20181 号）。(12)建设业主对本项目的意见。(13)与本项目有关的其他资料。1.1.4项目提出的理由与过程黄埔临港经济区拥有位于广州地理版图的几何中心，紧邻主城区，港口腹地广阔，辐射珠三角，是广州城市发展“东进”战略的重要节点，也是十三五时期黄埔区重点发展区域。根据广州开发区 黄埔区重大建设项目“十三五”专项规划（2016-2020 年）要求，黄埔区要抓住城市更新提速、港口转型和核心区开发等有力契机，挖掘存量土地资源，为总部经济、现代服务业发展和居民生活提供优质载体。抓紧保8、利鱼珠港、茅岗路以西城中村改造等重点项目建设，通过建设高质量住宅公寓、安置性住房安置性住房、星级酒店、高档写字楼等载体，为临港经济区产业高速发展提供城市功能配套和保障。着力推动鱼珠物XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告3流基地、木材市场等旧厂改造，高标准新建滨江新城市，打造集商务办公、购物、酒店餐饮、休闲娱乐、高端居住功能于一体的大型滨江综合旗舰项目，推动临港经济区稳步发展。根据黄埔临港经济区“十三五”发展规划（2016-2020 年），临港经济区将加速由“产业功能区”向“城市发展区”演变，主导产业由大规模资本密集、劳动密集型向技术、知识密集方向转换，工业主要向高端、高质、高新化转型升级，智9、能制造将成为发展主线，服务业处于大规模扩张期，资源配置加速向现代服务业倾斜，以港航服务、电子商务、文化旅游、商务休闲、大数据为代表的新兴服务业将迎来更大的发展机遇；同时，随着“一江两岸三带”战略的实施推进，与城市功能相适应的市政基础设施、公共服务设施、公共环境配套亦将加速完善。临港经济区辖内旧厂、旧村、旧城可改造规模大，纳入标图建库项目 105 宗，总用地规模 183.19 公顷，拥有多家珠江岸线企业，可供升级改造潜力较大。随着新一轮城市更新与临港经济区发展进程不断向前推进，为进一步提升土地利用效率与激活旧城发展潜力，涉及的征地拆迁问题日益凸显。本项目安置区的建设，既是黄埔临港经济区规划建设的10、重要部分，也是对鱼珠街道、黄埔街道、长洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等居民补偿和安置，符合黄埔区委领导班子的指示与要求，是推动黄埔区经济社会全面发展的必要措施。本项目建设是解决黄埔临港经济区发展涉及征地拆迁问题的具体举措，也是缓解城市发展空间不足当务之急的重要措施，将切实助推黄埔临港经济区及周边地区建设高质量的城市环境、配套高水平的城市基础设施，有利于黄埔区委、区政府紧抓产业转型升级和城市更新改造的机遇，大力推进临港经济区核心区的综合改造与开发。因此，项目的建设是提升黄埔临港经济XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告4区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要。从落实黄埔区十三五重大项目11、角度出发，着眼群众实实在在的住房问题，应即刻采取相应措施加快推进大涌湾安置区项目建设。根据穗埔开征收整理办议定事项20191 号文（见附件 1），2019 年 9 月 23 日，为解决鱼珠街道、红山街道、大沙街道等拆迁安置房源，区领导已召开会议研究并议定大涌湾安置房项目建设事宜。2019 年 10 月 14 日，为加快推进项目实施，大涌湾安置房建设项目已顺利纳入 2019 年储备计划（穗埔发改储2019139 号，见附件 2），为一下阶段工作奠定基础。由此，2019 年 10 月，我司受业主单位的委托进行大涌湾安置房建设项目可行性研究报告的编制工作。1.2项目概况1.2.1项目建设场址项目用地12、位于黄埔区茅岗路以西，北侧为广园快速路，南临护林路。1.2.2建设内容与规模1、用地面积。根据穗规函20162344 号文规定，本项目（地块 AP0501001）土地使用性质为二类居住用地（R2），净用地面积 34144 平方米，容积率：3.9，建筑密度：25%，绿地率：30%，计算容积率建筑面积：131500 平方米。2、建筑面积。本项目建设总规模为199941平方米。其中地上建筑面积为136015平方米，地下建筑面积为 63926 平方米。地上建筑包括居住建筑面积XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告5124800 平方米，公建建筑 6700 平方米，架空层 4515 平方米。周边配套建设13、包括项目用地范围内道路、绿地、停车位等。具体建设内容与规模情况见表 1-2-1。建设内容和规模表表 1-2-1序号项目建设规模（）备注一规划总用地341441可建设用地面积341441.1建筑基底面积8536建筑密度为 25%。1.2广场道路面积149251.3绿化面积10243绿化用地占总用地 30%。1.4室外停车场面积440机动车地面 16 个，包括：14 个出租车停泊位，20/个；1 个装卸车位，1 个校车车位，80/个。二总建筑面积1999411地下建筑63926机动车位 1547 个，非机动车位 1023 个，含合建人防面积 8536。2地上建筑136015计容部分：居住建筑 1214、4800，公建 6700。不计容部分：架空层 4515。2.1居住建筑1248002.2公建6700其中卫生服务中心2500残疾人康复服务中心500托儿所800老年人服务站点120托老所500居民健身设施400文化室200公共厕所70垃圾收集站150社区居委会100物业管理13602.3架空层4515架空层部分面积不计容。三配套设施1停车位-设置机动车位 1563 个，其中：1547 个设置于地下，14 个出租车位、1 个装配车位及 1 个小车位设置于地上。设置非机动车位 1023 个，全部设置在地下。2道路与广场面积149253绿化面积10243绿地率为 30%XX大涌湾安置房建设项目可行性15、研究报告61.2.3主要建设条件项目场地内的水、电、燃气、通信、道路等基础设施配套完善，已具备建设的条件。1.2.4项目总投资、资金筹措及使用计划项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金三部分。本项目总投资为 115114.88 万元，其中工程费用 93135.94 万元，工程建设其他费用 13451.91 万元，预备费 8527.03 万元，无建设期利息和流动资金。本项目需筹措资金 115114.88 万元，项目资金来源为区财政资金。根据项目进度计划，总投资拟分 3 年投入。其中，2020 年投入 25093.91万元,2021 年投入 46567.97 万元,2022 年投入 434516、3.01 万元。1.2.5项目财务评价结论本项目属于社会公益性投资项目，不以盈利为目的。项目建成后，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。1.2.6主要技术经济指标本期项目主要经济技术指标见表 1-2-2。本期项目主要技术经济指标表表 1-2-2项目本期项目总用地面积（平方米）34144总建筑面积（平方米）199941其中地上面积136015地下面积63926建筑占地面积（平方米）8536建筑密度25%容积率3.85绿化率30%机动停车位地上（个）机动车地面 16 个，包括 14 个出租车停泊位，1 个装卸车位，117、 个校车车位。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告7项目本期项目地下（个）机动车位 1547 个，非机动车位 1023 个。总投资（万元）115114.88单位建筑面积投资（元/平方米）57361.2.7结论与建议项目的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项目的需要，是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要，是原黄埔区土地利用由粗放型向节约集约型转变的需要，具有很好的社会效益。项目的建设是必要的，也是迫切的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。本项目涉及安置居民范围包括鱼珠街道、黄埔街道、长18、洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等，其安置方案需广泛征求居民意见，明确货币补偿、产权置换等补偿需求，协调沟通安置房户型及面积，以满足安置居民的诉求与需要。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告8第二章必要性与需求分析2.1项目背景情况2.1.1项目影响区域规划情况1、概况。2012 年，广州市人民政府同意批复广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划，根据该规划内容，黄埔中心区功能定位为：（1）辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心；（2）广州城东的公共服务中心、高端滨江商业中心；（3）国家级近代革命历史文化旅游中心。规划形成“一核两廊三轴五中心五组团”结构。鱼珠临港商务中心为黄埔中19、心区的核心之一，辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心，广州东部高端滨江商业中心。2017 年 6 月，广州市第十一次代表大会提出“建设以国际金融城一黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，提升珠江经济带”，规划范围为东至黄埔大桥，北至大沙地东路，西至鱼珠，南至珠江航道，面积约为 13.4 平方公里。这成为黄埔临港经济区发展的重要契机。黄埔临港经济区将重点发展航运服务、电子商务、临港总部、金融服务等临港服务业，加强城市更新改造，高水平配套城市功能设施，加大对特色文化、旅游资源挖掘，打造国际航运中心重要组团，建成具有综合功能的世界一流临港地区。2018 年 12 月2019 年 3 月项目20、一期AP0518 规划管理单元项、二期 AP0909 规划管理单元通过黄埔区规委会审议通过。2、规划目标与总体定位。围绕国家重要的中心城市总目标，强化三大国际战略枢纽功能，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告9优化提升一江两岸三带，完善大交通网络体系，加强城市信息网络建设，塑造城市特色风貌，构建全球城市网络重要节点等，并根据新的发展条件和新的发展需求对临港经济区的功能、规模、格局和设施进行优化。新时代的全球创新港城，粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区。3、规划范围。黄埔临港经济区（南片）位于黄埔区南部滨江区域，南临番禺区、北至黄埔东路，东至21、开创大道，西至黄埔区区界，总面积约 2504.34公顷。图 2-1-1黄埔区临港经济区南片规划范围4、规划布局及结构。规划形成了“两带多廊、生态织补、六区多点、产业联动”的整体结构。其中，“两带多廊、生态织补”是指：保育龙头山、江心岛为重要的绿色生态基底，以珠江景观带及东江景观带为统领，多条通江廊道，整合绿地、水脉形成生态网络。同时通过“六区多点、产业联动”，打造六大分区：航运服务商务区、国际科技展贸区、国际总XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告10部中心区、全球智创集聚区、文化创意展示区、绿色生活配套区。图 2-1-2临港经济区南片六大功能区示意图5、规划功能单元划分与控制。根据广州新黄埔22、发展战略规划纲要及广州市总控联动城乡规划一张图，ZX0703、ZX0707 第二中央商务区核心区，以商业、商务办公为主要功能；ZX0708、ZX0709 为生活配套片区，以居住为主要功能。图 2-1-3临港经济区南片四个功能单元示意图XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告11基于第二中央商务区、南海神庙等文保单位的保护范围及其建设控制范围、岑村机场等高度控制要求，规划将规划建筑高度分为 9 个区间控制，分别为 0-9 米，9-15 米，15-24 米，24-60 米，60-100 米，100-150 米，150-200 米，200-300 米，300 米以上等。6、土地利用规划。黄埔临港经济区23、南片总用地规模 2020.57 公顷，建设规模为1706.4 万，较现行控规增加 665.3 万。居住人口约 20.45 万人，就业人口约 27.41 万人。其中，城市建设用地 1058.34 公顷，主要分为二类居住用地、商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地和绿地、预留发展用地等五大类。其中规划居住用地 159.83 公顷，占城市建设用地的 15.10%，主要分五个片：珠江村、南湾村、夏园村、沙布片区、南岗片区。规划商业服务业设施用地 165.73 公顷，占城市建设用地的 15.66%。工业用地分布于南湾村、夏园村南侧，面积仅 3.20 公顷，占城市建设用地的 0.30%。24、7、绿地景观规划。规划积极落实珠江景观带规划要求，规划绿地与广场用地面积达234.04 公顷，占城市建设用地的 22.11%，占比最大。沿江绿地增多，打造多处公园，预留通江廊道并形成生态网络，将有效避免珠江边高层建筑的“屏风效应”，做到还江于民。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告12图 2-1-4临港经济区南片绿地系统规划图图 2-1-5临港经济区南片景观系统规划图8、综合交通规划。黄埔区对接广州市新一轮轨道线网规划方案，黄埔临港经济区内共规划形成轨道交通线路 15 条，其中，城市高速轨道 2 条，分别为17 号线和 28 号线，设计速度 160-250 公里/小时。（1）地铁快线 3 条25、，分别为 13 号线、25 号线和 7 号线，设计速度 100-140 公里/小时；（2）地铁普线 4 条，分别为 5 号线、黄埔地铁 1 号线（远景预留XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告13西延线）、12 号线支线（远景预留）和 30 号线（远景预留），设计速度 80-100 公里/小时；（3）有轨电车 6 条，分别为 HP2、HP3、HP7（向东延伸与增城区有轨电车衔接）、HP8（向西延伸与天河有轨电车衔接）、HP9、HP13 等。（4）规划有广中珠澳高铁、广深第二高铁，并在黄埔临港片区设高铁站一座。新规划高铁站黄埔站（又称“黄埔新客站”），其选址位于规划区北侧。图 2-1-6临港经济26、区南片黄埔新站选址图XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告142.1.2项目背景可以预见，未来黄埔区发展将致力于释放与激活老黄埔城市发展潜力，优化提升一江两岸三带，完善大交通网络体系，塑造城市特色风貌，打造黄埔临港经济区成为新时代的全球创新港城，粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区。黄埔临港经济区作为黄埔区发展新引擎，加快黄埔临港经济区配套设施建设发展显得尤为重要。根据黄埔临港经济区南片控规，黄埔临港经济区南片总用地规模 2020.57 公顷，建设规模为 1706.4 万，较现行控规增加 665.3 万，随着城市更新、公共服务、基础配套等各类项27、目提上议事日程，征拆范围覆盖了鱼珠街道、黄埔街道、长洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等等，加快解决安置问题也显得尤为迫切。根据穗埔开征收整理办议定事项20191 号文（见附件 1），2019 年 9 月 23 日，为解决鱼珠街道、红山街道、大沙街道等拆迁安置房源，区领导已召开会议研究并议定大涌湾安置房项目建设事宜。2019 年 10 月 14 日，为加快推进项目实施，大涌湾安置房建设项目已顺利纳入 2019 年储备计划（穗埔发改储2019139 号，见附件 2），为一下阶段工作奠定基础。2.2必要性分析2.2.1项目的建设是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要作为广州28、开发区、黄埔区加快推进港城一体、产城融合的示范区，黄埔临港经济区是广州东部城市转型的重要地区。黄埔临港经济区位XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告15于黄埔区南部，其划定范围主要包括广园东路、黄埔东路以南的黄埔港、长洲岛、南海神庙及其周边地区，规划总面积约 42km2（含水域面积 15km2）。黄埔临港经济区拥有位于广州地理版图的几何中心，是广州城市发展“东进”战略的重要节点，紧邻主城区，港口腹地广阔，辐射珠三角，区位优势十分明显。目前广州市大部分航运服务企业落户在临港经济区内，国内港航产业的龙头企业也聚集于此，同时港区拥有海关、海事、商检等部门，航运要素种类齐全。同时“双区”叠加的政策体制29、优势。黄埔区实行国家级开发区与行政管理区“双区”合一的管理体制，既有行政管理区与经济功能区统筹兼顾、协同发展的优势，又有经济功能区政策叠加的优势，将进一步增强临港经济区的发展动力。“十三五”时期，作为历史上中国海上丝绸之路的发祥地之一，临港经济区拥有底蕴深厚的港航文化传统，在国家及广州市战略布局中将主要致力于国际航运服务中心、国家海上“丝绸之路”建设，突出打造国际港航服务业基地、华南电子商务集聚区和华南智能装备产业研发制造区；同时，临港经济区拥有极为丰富的珠江黄金岸线资源，在“一江两岸三带”战略实施中将成为最大受益者，有望成为城市更新与滨水环境改造的典范。“十三五”期间，随着城市发展重心继续“30、东移”、港口转型及借助市级一系列重大战略实施，临港经济区将加速由“产业功能区”向“城市发展区”演变，主导产业由大规模资本密集、劳动密集型向技术、知识密集方向转换，工业主要向高端、高质、高新化转型升级，智能制造将成为发展主线，服务业处于大规模扩张期，资源配置加速向现代服务业倾斜，以港航服务、电子商务、文化旅游、商务休闲、大数据为代表的新兴服务业将迎来更大的发展机遇；同时，随着“一江两岸三带”战略的实施推进，与城市功能相XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告16适应的市政基础设施、公共服务设施、公共环境配套亦将加速完善。因此，以转型求突破，以升级求发展，是临港经济区未来可持续高品质发展的必由之路。31、临港经济区未来将充分发挥资源、政策和功能优势，抓住发展机遇，建立可操作的发展目标，融入最新的理念和战略，形成合理的空间布局和重点产业功能区，加大基础设施和公共环境建设，为临港经济区的后续良性发展打下坚实基础。根据黄埔临港经济区“十三五”发展规划（2016-2020 年），黄埔临港经济区辖内旧厂、旧村、旧城可改造规模大，纳入标图建库项目 105 宗，正在推进城市更新项目 13 宗，总用地规模 183.19 公顷，拥有多家珠江岸线企业，可供升级改造潜力较大。随着新一轮城市更新与临港经济区发展进程不断向前推进，为进一步提升土地利用效率与激活旧城发展潜力，涉及的征地拆迁问题日益凸显。本项目安置区的建设32、，既是黄埔临港经济区规划建设的重要部分，也是对鱼珠街道、黄埔街道、长洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等居民补偿和安置，符合黄埔区委领导班子的指示与要求，是推动黄埔区经济社会全面发展的必要措施。本项目建设是解决黄埔临港经济区发展涉及征地拆迁问题的具体举措，也是缓解城市发展空间不足当务之急的重要措施，将切实助推黄埔临港经济区及周边地区建设高质量的城市环境、配套高水平的城市基础设施，有利于黄埔区委、区政府紧抓产业转型升级和城市更新改造的机遇，大力推进临港经济区核心区的综合改造与开发。因此，项目的建设是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报33、告172.2.2项目的建设是原黄埔区土地利用由粗放型向节约集约型转变的需要由于历史的沉淀，原黄埔区内的老企业、旧厂房、旧宿舍还零星地散布在城市的各个区域，占据着较大的城市空间。早期的粗放式发展带来的诸如工业低端化，城镇低效用地等普遍现象，导致了产业结构不合理，利用效能低下，功能老化，环境混乱，甚至相当一部分土地还长期闲置，造成资源浪费。老企业、旧厂房、旧宿舍在一定程度上影响了黄埔区乃至广州市的城市形象和发展环境。相对于目前寸土寸金的土地市场，造成的资源浪费显而易见。因此，把这些不具有保留价值的旧厂房等低效能用地，通过政策盘活，改造成为符合城市规划要求的高效、新兴产业已迫在眉睫。由此可见，随着黄34、埔区城市化和社会经济的快速发展，土地资源日益紧缺，土地供需矛盾日益突出，城市发展空间极其有限，原有的功能结构、物质结构和土地资源利用方式已成为黄埔区可持续发展的瓶颈。本项目建设安置区以满足旧城、旧村、旧厂安置人员的产权置换需要，有助于为旧城、旧村、旧厂更新改造提供条件，按照节约、集约、高效原则利用城市土地，充分挖掘城市存量用地潜力、提高土地利用综合效益。区域层面来看，本项目建设有助于提升城市品质，具有良好的社会效益和环境效益，也使得原黄埔区通过改造成功实现华丽变身，通过提升把城市“疮疤”变成亮点，化腐朽为神奇。因此，项目的建设是原黄埔区土地利用由粗放型向节约集约型转变的需要。XX大涌湾安置房建35、设项目可行性研究报告182.2.3项目的建设是建设社会主义和谐黄埔的需要社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。我们要构建的社会主义和谐社会，是在中国特色社会主义道路上，中国共产党领导全体人民共同建设、共同享有的和谐社会，必须以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为重点，着力发展社会事业、促进社会公平正义、建设和谐文化、完善社会管理、增强社会创造活力，走共同富裕道路，推动社会建设与经济建设、政治建设、文化建设协调发展。目前，我国社会总36、体上是和谐的。但是，也存在不少影响社会和谐的矛盾和问题。解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题是构建和谐社会的核心问题。习近平总书记重要讲话中强调指出：“消除贫困、改善民生、实现共同富裕，是社会主义的本质要求。对困难群众，我们要格外关注、格外关爱、格外关心，千方百计帮助他们排忧解难，把群众的安危冷暖时刻放在心上，把党和政府的温暖送到千家万户。”只有在加快经济发展的同时，切实关注全体人民的民生问题，采取更加积极有效的措施，改善困难群众的生活状况，才能使全体人民共享改革开放发展成果，进而实现社会的稳定和谐。改革开放以来，黄埔区社会经济取得了飞速发展，在和谐社会的构建上取得了很大成果，但是由于37、多方面因素的影响，还有少部分群众没有跟上社会发展的步伐。由于历史原因，原黄埔区安置工作尚未彻底落实，当地居民的生活水平一直得不到大的提高。如果不能从根本上解决黄埔临港经济区安置存在的问题，将会成为影响黄埔区稳定隐患，不利于和谐黄埔的建设。本项目建设是黄埔区以解决人民群众XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告19最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨的体现，是全面构建和谐黄埔的重要举措。本项目的实施，能够极大地解决黄埔临港经济区安置居民的住房问题，起到稳定社会秩序、建设和谐社会关系的作用。因此，项目的建设是建设社会主义和谐黄埔的需要。2.2.4项目的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项38、目的需要。根据广州开发区 黄埔区重大建设项目“十三五”专项规划（2016-2020 年）要求，黄埔区要抓住城市更新提速、港口转型和核心区开发等有力契机，挖掘存量土地资源，适度发展房地产业，为总部经济、现代服务业发展和居民生活提供优质载体。抓紧保利鱼珠港、茅岗路以西城中村改造等重点项目建设，通过建设高质量住宅公寓、安置性住房安置性住房、星级酒店、高档写字楼等载体，为临港经济区产业高速发展提供城市功能配套和保障。着力推动鱼珠物流基地、木材市场等旧厂改造，高标准新建滨江新城市，打造集商务办公、购物、酒店餐饮、休闲娱乐、高端居住功能于一体的大型滨江综合旗舰项目，推动临港经济区稳步发展。十三五时期，规划39、通过城市更新改造、土地清理、功能整合等方式加快城市更新步伐。一是通过城市重点片区更新，重点推进鱼珠旧城、港湾一村等城市更新改造工作，完善配套设施建设，优化片区人居环境，激发城市活力。二是积极推动旧村改造。积极开展对文冲、横沙、茅岗等旧村落改造项目，优化农村基础设施和土地集约利用，改善居民生产、生活和居住条件，推动向农村新型社区转变。三是全面促进旧厂房改造。将旧厂房改造与产业转型相结合，加快南玻旧厂、广州阀门旧厂、广州港物资仓和机修厂等改造项目建设，推动土地功能优化和传统业态升级。四是推进产业集聚区和居住服务区适度分离。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告20按照“改造、盘活、腾转、拓展”四种40、路径，通过城市更新改造、土地清理、功能整合等方式加快城市更新步伐，安排城市重点片区更新、旧村改造、旧厂房改造共计 3 类项目，总投资 1088.55 亿元，“十三五”期间计划投资 409.97 亿元，占“十三五”期间重大项目计划投资的 14.41%，由此可见，城市更新投资力度之大，对黄埔区影响之深远。本项目建设是解决城市更新改造重大项目涉及安置居民日常生活基本保障的问题，同样是黄埔区迫切而重大民生工程，与此同时，本项目建设也是支持十三五城市更新改造重大项目的顺利推进。本项目从落实黄埔区十三五重大项目角度出发，着眼群众实实在在的住房问题，应即刻采取相应措施加快解决大涌湾安置区建设问题。因此，项目41、的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项目的需要。2.3需求分析2.3.1安置需求分析随着黄埔区、广州开发区经济发展进程快速推进，开发力度不断加大，黄埔区安置房需求进一步放大，现规划安置房规模已不能满足现阶段黄埔区征拆安置需求。考虑目前黄埔区、广州开发区土地资源宝贵，特别是安置地块的选址一方面要满足黄埔区总体规划、土地利用规划，另一方面还需要符合被征拆居民的要求，因此，本项目安置涉及到鱼珠街、长洲街、红山街、大沙街、文冲街及黄埔街 6 个街道的搬迁居民。根据穗埔开征收整理办议定事项20191 号文（见附件 1），2019 年 9 月 23 日，为解决鱼珠街道、红山街道、大沙街道等拆迁安42、XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告21置房源，区领导已召开会议研究并议定大涌湾安置房项目建设问题。2019 年 10 月 14 日，为加快推进项目实施，大涌湾安置房建设项目已顺利纳入 2019 年储备计划（穗埔发改储2019139 号，见附件 2），为一下阶段工作奠定基础。2019 年 10 月 29 日，广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）召集相关街道研究讨论大涌湾、挞洲围安置房建设项目编制可研报告相关工作。根据穗埔开征收整理办议定事项20191 号文（见附件 1），各街道对居民意见进行摸查统计。根据广州开发区长岭居管理委员会广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重43、点项目工作广州开发区重点项目工作办公室办公室）关于协助提供大涌湾安置房建设需求的复函关于协助提供大涌湾安置房建设需求的复函（见附件 4），根据各街道意见，项目具体安置需求如下：1、鱼珠街。本项目鱼珠街涉及搬迁住宅户数约 972 户，搬迁需求安置面积约55141 平方米。其中：广东省燃料公司宿舍 160 户，黄埔区公安局宿舍 36 户，省糖烟酒鱼珠小区 36 户，海事局宿舍 63 户，航道局宿舍（港前路 8 号 4 栋）45 户，航道局宿舍（港前路 9 号）28 户，港前路 11号大院 186 户，黄埔区中医院宿舍 79 户，广州港 908 大院 277 户，黄埔大道东 953 号大院 12 户44、，黄埔大道东 955 号大院 50 户。2、长洲街。本项目长洲街涉及搬迁住宅户数约 84 户，搬迁需求安置面积约24778 平方米。其中：江沥海 18 户，深井涌 22 户，地铁建设需安置25 户，城轨建设需安置 19 户，以及安置地块留用地置换物业部分的安置面积需求 3150 平方米。由于长洲街安置居民的安置房补偿，拟安排一半居民于岛内安置，一半于岛外安置，因此，将有 12389 平方米的安置需求纳入本项目中。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告223、红山街。本项目长洲街涉及搬迁住宅户数约 84 户，搬迁需求安置面积约25000 平方米。4、大沙街。本项目长洲街搬迁需求安置面积约 76845、0 平方米。5、文冲街。本项目长洲街搬迁需求安置面积约 1600 平方米。6、黄埔街。本项目黄埔街涉及搬迁住宅户数约 282 户，搬迁需求安置面积约26769 平方米。其中：创新大道（丰乐中路）涉及居民 143 户，商铺33 户；珠江北路项目需 32 套；黄埔中医院收储项目 74 户。综上所述综上所述，结合上述项目的安置需求结合上述项目的安置需求，除配套设施面积除配套设施面积，建设安建设安置房需求规模达置房需求规模达 128579128579 平方米。平方米。2.3.2项目建设规模1、依据与标准。本项目以适应建筑功能定位与需求为宗旨，本着“资源节约、功能合理、规模适度、投资节省”的原则进行规模46、配置。规模测算涉及的主要依据与标准如下：（1）广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）关于征求启动大涌湾安置房建设项目意见的函；（2）广州市城乡规划技术规定；（3）广州市人民防空管理规定；（4）广东省发展改革委关于印发的通知（粤发改能电2016691 号）；（5）其他相关标准规范。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告232、安置住宅建设规模。根据 2.3.1 安置需求分析，除配套设施面积，本项目的安置需求规模达 128579 平方米。根据广州市国土资源和规划局委员会关于申请确认茅岗路以西城中村改造项目规划条件的复函(穗规函20162344 号，见附件 8)，项目规划用地面积47、共 276851 平方米，其中：可建设用地面积 232054平方米，代征城镇公共道路用地、城市绿地及河涌用地等其他用地面积 44797 平方米。本项目安置区规划项目用地为 AP0501001 地块，用地面积共计约34144 平方米。按照用地规划条件，计容建筑面积约 131500 平方米，扣除配套建设的公共服务设施建筑面积 6700 平方米外，可建设安置住宅面积约 124800 平方米，能够基本满足本次安置房需求。对于本项目未能满足需求的部分，可由区内统筹解决。根据关于印发广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见（试行）的通知（穗开国规规字20181 号，见附件 9），黄埔区临港片区补偿48、方式可采取货币补偿、产权置换等方式，具体安置方案需经进一步与安置居民协调沟通后最终明确。3、公共服务设施建设规模。根据广州市城乡规划技术规定的要求，居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑面积相适应的市政公用设施和公共服务设施，主要包括教育设施、行政管理设施、服务设施、医疗卫生设施、文化体育公园、福利设施、市政公用设施和商业服务设施 8 大类。根据广州市国土资源和规划委员会关于确认茅岗路以西城中村改造项目规划条件的复函（穗规函20162344 号）的相关配套要求，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告24初步测算本项目所需配置的公共服务设施面积约 6700 平方米。具体建设内容及49、规模详见下表。项目公共服务设施建设规模一览表表 2-3-1序号内容建筑面积（）备注1卫生服务中心2500宜独立用地或结合其他服务设施设置，要求用地面积2671.1 平方米；宜全部设于首层，若无法设于首层，可将部分业务用房设在二层，但必须保证首层不少于 400平方米的实用面积。2残疾人康复服务中心500应设在首层并又方便的对外出入口，宜结合卫生服务中心或卫生站设置。3托儿所800应独立用地或与幼儿园合设，建筑层数不应超过 3 层，其日照间距系数按照相关规定执行。4老年人服务站点120即“星光老年之家”，应设于首层且有对外方便的出入口。宜设于小区中心，结合或靠近统计中心绿地安排，宜与社区居委会合设50、。5托老所500可结合老年人服务中心设置，应满足无障碍设计要求。6居民健身设施400宜结合小区及组团绿地设置户外健身场地。7文化室2008公共厕所70宜临宽度大于 15 米的道路设置，设于公共建筑首层，并应易于识别。9垃圾收集站15010社区居委会100应设于首层，宜设于小区中心结合或靠近同级中心绿地安排，可结合其他建筑设置。11物业管理1360可结合其他建筑设置。12合计67003、地下停车场建设规模。（1）地下室1）机动车位。住宅车位。依据广州市国土资源和规划局委员会关于申请确认茅岗路以西城中村改造项目规划条件的复函(穗规函20162344号)的有关规定，每 100 平方米的住宅建筑面积应51、当配建 0.8 个机动车位，每 100 平方米的住宅建筑面积应当配建 1 个非机动车位。若按此计算，机动车位约 1060 个，设计户数约 1280 套，平均每户不足一个XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告25机动车位，难以满足住户需求。根据关于征求大涌湾安置房建设工程机动车位配置标准意见的复函（见附件 10）及广州市建设项目停车配建指标规定（2018 年 7 月），住宅机动车位配置标准调整为1.21.8 泊/100 建筑面积。本报告按 1.2 泊/100 配置停车位，住宅机动车位=124800/1001.2=1498 泊车位。公建配套车位。依据 2018 年 7 月广州市国土资源和规划委员会52、关于印发广州市建设项目停车配建指标规定的通知的有关规定，明确了公建配套配建停车位的标准，卫生服务中心按独立诊所标准0.8 泊/100 停车位计算，托儿所按幼儿园标准 0.15 泊/100 计，残疾人康复服务中心按疗养院标准 0.5 泊/100 计，托老所按敬老院标准 0.4 泊/100 计，物业管理、社区居委会按行政办公标准 0.8泊/100 计，其他公建配套按住宅标准 1.2 泊/100 计。经过计算，本项目公建配建需配置 49 泊机动车位。因此，该项目机动车位需配建 1547 泊机动车位，统一设置于地下车库。按 40/泊计，机动车位建设规模约 61880 平方米。2）非机动车位、其他类型停53、车泊位。根据广州市建设项目停车配建指标规定，需非机动车位与其他类型停车泊位。其中，住宅类、独立诊所、行政办公、幼儿园的机动车位配建标准分别为 1、3、0.7、3 泊/100，则本项目非机动车位需配置 1023 泊，按 2/泊计，非机动车位建设规模约 2046 平方米，并统一设置于地下车库。据规定要求，还需设置 16 个其他类型停车泊位，其中：14 个临时接送车位（出租车位），20/个，1 个装卸车位及 1 个校车车位，80/个，均设置于地面。本项目机动车位、非机动车位、其他类型停车泊位计算标准与数XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告26量详见下表所示：项目各类停车泊位指标及计算情况表 2-354、-2序号项目建设规模（）机动车位非机动车位出租车备注指标（泊/100）车位数（泊）指标（泊/100）车位数（泊）指标（泊/万）车位数（泊）1住宅1248001.214980.7874112.48居住2卫生服务中心25000.82037551.25独立诊所3残疾人康复服务中心5000.5331510.05疗养院4托儿所8000.1513243.330.27幼儿园5老年人服务站点1201.211110.01居住6托老所5000.4231510.05敬老院7居民健身设施4001.251410.04居住8文化室2001.221210.02居住9公共厕所701.211110.01居住10垃圾收集站15055、1.221210.02居住11社区居委会1000.810.710.80.01行政办公12物业管理13600.8110.7100.80.11行政办公13合计131500154710231414地上车位面积（）280出租车位20/个15地下车位面积（）618802046机动车位40/个，非机动车位 2/个本项目共需配置 1563 个机动车位，1023 个非机动车位，其中：1547 个机动车位置于地下，16 个机动车（14 个出租车位、1 个装卸车位及 1 个校车车位）位置于地上，非机动车位全部置于地下。因此地下车库建设规模合计为 63926 平方米。（2）充电桩据广州市国土资源和规划委员会关于在核56、发规划条件、修建性详细规划(总平面规划方案)审查复文、核发建设工程规划许可证附件建设工程审核书模板中增加新建项目预留充电设施接口比例XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告27要求的内部通知(试行)的文件中，新建项目核发的规划条件中，应增加以下要求:新建住宅配建停车位应 100%建设充电设施或预留建设安装条件(包括电力管线预埋至车位和电力容量按至少 7KW/车位预留);新建办公楼、商场、酒店等公共建筑配建停车场和社会公共停车场，建设充电设施或预留建设安装条件(包括电力管线预埋至车位和电力容量按至少 7KW/车位预留)的车位比例不低于 30%。本项目住宅建筑部分拟按 25%的车位数建设充电设施，157、00%的车位数预留建设安装条件；公建建筑部分拟按 30%的车位数预留预留充电设备建设安装条件，即充电设备数量为 390 个。4、人防地下室建设规模。根据关于修改的决定（广州市人民政府令第 56 号）第十九条规定，(一)新建 10 层(含)以上或者基础埋置深度 3 米(含)以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建 6 级(含)以上防空地下室；(二)除本条第(一)项规定以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在 2000 平方米(含)以上的，按照地面总建筑面积的 5%修建 6 级(含)以上的防空地下室；(三)开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区内除本条第(一)项规定以外的新建民用建筑，按照一次58、性规划地面总建筑面积的 5%集中修建 6 级(含)以上的防空地下室。人防建设标准表表 2-3-2计算方法建筑面积的 5%建筑正投影面积适用范围10 层（不考虑建筑高度），且下方无地下室高层建筑（10层）10 层，下方有地下室且基础埋设3 米。备注当一栋建筑局部下方有地下室，则有地下室部分按基底面积，其余按建面的5%计算所需人防面积。根据人防面积计算规则，本项目新建 10 层(含)以上或者基础埋置深度 3 米(含)以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建 6 级(含)XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告28以上防空地下室，则人防地下室面积为 8536 平方米。人防地下室面积不超过地下停车场面积59、，本项目拟在人防地下室异地迁建和人防地下室与停车场合建两个方案中进行选择，其主要根据投资估算的结果，初步拟定人防地下室与停车场合建。2.4建设内容与规模1、用地面积。根据穗规函20162344 号文规定，本项目（地块 AP0501001）土地使用性质为二类居住用地（R2），净用地面积 34144 平方米，容积率：3.9，建筑密度：25%，绿地率：30%，计算容积率建筑面积：131500 平方米。2、建筑面积。本项目建设总规模为199941平方米。其中地上建筑面积为136015平方米，地下建筑面积为 63926 平方米。地上建筑包括居住建筑面积124800 平方米，公建建筑 6700 平方米，架60、空层 4515 平方米。其中，公建建筑含卫生服务中心 2500 平方米，残疾人康复服务中心 500 平方米，托儿所 800 平方米，老年人服务站点 120 平方米，托老所 500 平方米，居民健身设施 400 平方米，文化室 200 平方米，公共厕所 70平方米，垃圾收集站 150 平方米，社区居委会 100 平方米，物业管理1360 平方米。3、周边配套。周边配套建设包括项目用地范围内道路与广场、绿地、停车位等。4、架空层。根据穗规函20162344 号文规定，卫生服务中心、残疾人康复服务中心、老年人服务站点、居民健身设施、公共厕所、垃圾收集站、XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告29社区61、居委会等公建配套需设置于首层，其他未设置公建配套居住建筑首层设置为架空层，初步估算本项目架空层面积约 4515。本项目建设具体内容和规模见表 2-4-1。项目建设内容和规模表表 2-4-1序号项目建设规模（）备注一规划总用地341441可建设用地面积341441.1建筑基底面积8536建筑密度为 25%。1.2广场道路面积149251.3绿化面积10243绿化用地占总用地 30%。1.4室外停车场面积440机动车地面 16 个，包括：14 个出租车停泊位，20/个；1 个装卸车位，1 个校车车位，80/个。二总建筑面积1999411地下建筑63926机动车位 1547 个，非机动车位 102362、 个，含合建人防面积 8536。2地上建筑136015计容部分：居住建筑 124800，公建 6700。不计容部分：架空层 4515。2.1居住建筑1248002.2公建6700其中卫生服务中心2500残疾人康复服务中心500托儿所800老年人服务站点120托老所500居民健身设施400文化室200公共厕所70垃圾收集站150社区居委会100物业管理13602.3架空层4515不计容。三配套设施1停车位-设置机动车位 1563 个，其中：1547 个设置于地下，14 个出租车位、1 个装配车位及 1 个小车位设置于地上。设置非机动车位1023个，全部设置在地下。2广场道路面积149253绿化面63、积10243绿地率为 30%XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告30第三章场址选择3.1场址介绍项目用地位于黄埔区茅岗路以西，地理位置优越。北侧为广园快速路，南临护林路。项目用地位于黄埔区临港经济区，用地周边配套商业、基础设施正处于规划阶段，居住环境、基础设施配套等条件未来可期。用地原为村集体用地，主要作物流园使用，后经规划调整，现为二类居住用地，符合城乡规划的相关要求。项目地理位置见附件。图 3-1-1 场址现状图XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告313.2建设条件3.2.1区域社会条件黄埔区位于广州市的东南部，行政区域总面积 90.95 平方公里；国土面积（涉及所有权）87.5 平方64、公里，户籍人口：2010 年末全区户籍人口户数为 64422 户，全区户籍总人口 198462 人（含未落常住户口人员 334 人），比上年增加 1363 人。全年出生人口数为 2241 人，出生率为 10.773，人口自然增长率为 7.14，计划生育率为97.32%。有黄埔港，广深公路、黄埔大道、广园东路贯穿全区境内，交通网络发达，往来十分便利。3.2.2区域经济条件广州目前经济发展总体保持较快增长，其中农业生产平稳增长，工业生产快速增长，第三产业较快发展，消费市场持续畅旺，固定资产投资稳步增长，对外贸易稳中趋缓，利用外资大幅增长。工业企业经济效益显著提高，财政收入显著提高，能源消耗逐步降低65、；三次产业结构进一步优化，三大需求趋向协调发展，工业重型化特征突出，创新能力逐步增强，投资向第三产业倾斜，出口产品结构逐步优化；居民生活水平较大提高，就业形势稳定，财政用于民生的支出明显增多。从经济增长动力来看，全市经济主要依靠工业和服务业双轮驱动，但工业和服务业内部结构有待进一步优化、协调；从三大需求来看，消费、投资、出口并驾齐驱，三者关系趋向协调，但出口增速回落较大；从反映民生角度来看，虽然居民生活水平较大提高，民生得到改善，但居民收入增速低于地区生产总值增速。面对国家中心城市的目标，广州正在着力发展高端服务中心职能的建设，产业基地的建设，同时将提高人居生活作为新的工作重心。黄埔区 GDP66、 总量与广州市其他各区、县级市相比，水平居中；第XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告32二产业总量、工业增加值和高新技术企业总产值均较大，仅次于萝岗位居第二，与萝岗一起，形成广州东部重要的产业集聚区；第三产业从业人员分布情况极不均衡，相关产业链还未形成，从业人员中所占比重最高的批发零售与交通运输在广州各比较中也不占优势，未能形成其在城市中的唯一性地位；财政收入与支出为最少，与其工业产业发展等不相匹配；公共设施情况良好，但与中心城区相比有一定差距，在娱乐、酒店、商业、医疗等设施的可达程度、分布均衡性以及分布密度等方面亟待改善。工业产业主要包括港口航运业、石油化工制造业、汽车制造业。3.2.3区67、域自然条件项目用地为广州黄埔区茅岗片区用地，属于同一区域，与茅岗片区用地的地质条件基本相同，因此，用茅岗片区的地质资料作为参考。1、自然地理环境。场地位于北回归线以南，珠江三角洲的北部，纬度低，海拔低，距海近，属南亚热带海洋季风型气候，季节性主导风向为北风和东南风，冬季以北风为主，风频 16%，夏季以东南风为主，风频 9%，多年平均气温为 2022，年温差为 1517，一月（最冷月）均温 1113.4，七月（最热月）均温 27.728.7，海洋性气候特征明显。场地一带降雨量充沛，但季节变化大，一般年降水量为 12002000毫米，夏季占 46%，春季占 33%，秋季占 13%，冬季占 4%。夏68、长冬暖，多年平均降雨量占全年的 70%以上，年平均相对湿度为 77%，湿润多雨，终年长绿。2、地形地貌。场地处珠江三角洲北部，地面相对较为平坦。场地现状多为树林、菜地、河涌和居民区已有建筑等。场地地势较低，属于冲积平原地貌XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告33单元区。3、区域地质情况。根据区域地质资料，该工程所在场地主要出露第四系全新统人工填土层（Q4ml）、全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）、第四系冲积层（Qal）及残积层（Qel），下伏基岩为白垩系上统三水组（K）红色碎屑岩。第四系覆盖层厚度一般介于 2.0020.00m 之间。各岩土层的性质自上而下分述如下：（1）人工填土层（Q4ml69、）人工填土：以素填土为主，局部为杂填土、耕土，分布于场区部分地段。主要由可塑粘性土组成，结构疏松，稍压实，杂填土主要由建筑垃圾和粘性土组成，硬质物含量约为 20%，结构疏松，该层出露于地表，层厚一般介于 0.502.50m 之间，平均厚度约为 1.50m 左右。（2）第四系全新统海陆交互相沉积层（Q4mc）亚粘土：仅揭露于部分钻孔，呈层状或透镜状分布，浅黄色，软塑，土质不均匀，含少量中、细砂，粘性一般，局部地段相变为粘土。层顶埋深一般介于 1.0012.60 米之含少量粉细砂。层厚一般介于 1.506.50 米之间，平均厚度约为 2.50 米左右。淤泥质粉、细砂：广泛分布于场间，层厚约为 0.70、503.50 米。淤泥：出露于场区部分地段，呈层状或似层状连续分布。灰黑色，流塑。含有机质，具腐臭味。局部区，多呈层状连续均匀，含少量淤泥质。局部为细砂、粗砂。层厚一般介于 1.504.50 米之间，平均厚度约为 3.00 米左右。粉砂：该层普遍揭露于场区，呈层状连续分布，平均厚度约为4.50 米。（3）第四系河流相冲积层（Qal）XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告34亚粘土：广泛分布于呈似层状分布。浅灰白色，可塑。土质较均匀，具砂感。层厚一般介于 0.503.5 米，平均厚度约为 1.50 米。中、粗砂：分布于场区部分地段，呈似层状或透镜状分布。浅灰白色，饱和，松散。粒径不均匀，含少量粘71、性土。层厚一般介于 0.603.50 米之间，平均厚度约为 2.50 米。（4）残积层（Q）残积土为粉砂质泥岩、粉砂岩、泥岩风化残积土，除局部缺失外，呈层状广泛分布在场区，总厚度约为 0.0012.00 米。砂根据其稠度状态可划分为可塑、硬塑两层。暗紫红色，粘性较好，土质不均匀，含少量粉细砂，砂感强，局部含细砂薄层。层顶埋深一般介于 5.0015.0 之间，厚度分布不均。（5）白垩系上统基岩场区下伏基岩为白垩系上统红色碎屑岩，主要揭露强、中、微等三个风化带的岩层，部分地段全风化岩缺失，仅断续出现；微风化岩顶界埋深一般为 1535m，强、中风化带的发育受岩性和构造影响较大，砂性岩类风化层厚度一般72、小于 20m；泥质岩类风化层厚度一般大于 20m。4、场地水文地质概况。（1）地表水文体系根据现场踏勘调查，场区位于珠江北侧，以接受大气降雨和河涌补给为主。自然排水条件较通畅。局部分布鱼塘，起汇集雨水功能。（2）场地地下水概况根据有关资料，场地可能地下水按含水介质特征划分：第四系砂土层赋存孔隙水，为区内主要含水层水层；碎屑岩赋存基岩裂隙水。表层松散杂填土，局部含少量的上层滞水。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告353.2.4用地现状及规划情况本项目地块 AP0501001 用地土地使用性质为二类居住用地（R2），净用地面积 34144 平方米，容积率：3.9，建筑密度：25%，绿地率：3073、%，计算容积率建筑面积：131500 平方米。图 3-2-1 用地分布图3.2.5基础设施条件1、施工场地与施工材料。本项目施工场地充足，交通方便，施工材料购置方便快捷。2、建设条件。项目属于在新建工程，水、电、燃气均可直接从市政设施直接接入，而周边的各种基础设计如：水、电、燃气、通讯、道路等各种基础建设条件均非常完善，能满足项目的建设与使用。AP0501001XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告36第四章建设方案4.1项目概况本项目安置区规划项目用地为 AP0501001 地块，用地面积共计约34144 平方米。1、建筑面积。本项目建设总规模为199941平方米。其中地上建筑面积为136074、15平方米，地下建筑面积为 63926 平方米。地上建筑包括居住建筑面积124800 平方米，公建建筑 6700 平方米，架空层 4515 平方米。其中，公建建筑含卫生服务中心 2500 平方米，残疾人康复服务中心 500 平方米，托儿所 800 平方米，老年人服务站点 120 平方米，托老所 500 平方米，居民健身设施 400 平方米，文化室 200 平方米，公共厕所 70平方米，垃圾收集站 150 平方米，社区居委会 100 平方米，物业管理1360 平方米。2、周边配套。周边配套建设包括项目用地范围内道路、绿地、停车位等。本项目具体建设内容与规模情况见表 4-1-1。本项目建设内容和规75、模表表 4-1-1序号项目建设规模（）备注一规划总用地341441可建设用地面积341441.1建筑基底面积8536建筑密度为 25%。1.2广场道路面积149251.3绿化面积10243绿化用地占总用地 30%。1.4室外停车场面积440机动车地面 16 个，包括：14 个出租车停泊位，20/个；1 个装卸车位，1 个校车车位，80XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告37序号项目建设规模（）备注/个。二总建筑面积1999411地下建筑63926机动车位 1547 个，非机动车位 1023 个，含合建人防面积 8536。2地上建筑136015计容部分：居住建筑 124800，公建 6700。76、不计容部分：架空层 4515。2.1居住建筑1248002.2公建6700其中卫生服务中心2500残疾人康复服务中心500托儿所800老年人服务站点120托老所500居民健身设施400文化室200公共厕所70垃圾收集站150社区居委会100物业管理13602.3架空层4515不计容。三配套设施1停车位-设置机动车位 1563 个，其中：1547 个设置于地下，14 个出租车位、1 个装配车位及 1 个小车位设置于地上。设置非机动车位1023个，全部设置在地下。2广场道路面积149253绿化面积10243绿地率为 30%4.2规划设计4.2.1设计依据1、住宅设计规范（GB50096-2011）77、；2、商店建筑设计规范（JGJ48-2014）；3、中小学校设计规范（GB50099-2011）；4、托儿所、幼儿园建筑设计规范（JGJ39-2016）；5、宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005）；6、办公建筑设计规范（JGJ67-2006）；7、饮食建筑设计规范（JGJ64-89）；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告388、广州市城乡规划技术规定；9、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；10、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）；11、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）；12、建筑结构荷载规范（GB50009-2012）；13、混凝土结构设计规范（78、GB50010-2010）；14、砌体结构设计规范（GB50003-2011）；15、建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）；16、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；17、混凝土结构加固设计规范（GB50367-2013）；18、公共建筑节能设计规范（GB50189-2015）；19、无障碍设计规范（GB50763-2012）；20、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）；21、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2012）；22、其他相关设计规范和标准。4.2.2规划思路布局与设计充分反映回迁房性质及新时代新风貌特征。在满足城市有关79、基地控制指标要求的基础上，合理利用地形，因地制宜。做到合理设计、分区清晰、交通流畅，并有利于各阶段实施。4.2.3规划原则1、符合现有地形特征，尽量利用地形，以充分考虑经济性为基础，合理确定建筑的总体布局与功能设置。2、符合城市规划及居住区建设规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告393、综合布置建筑、广场、绿地、停车场、道路等设施，交通组织合理，环境美观舒适。4、建设成“绿色节能，生态宜居”的安置小区配套托儿所，设计上遵循“因地制宜”的规划原则，追求校园与自然80、的和谐共生，体现建筑特有的地域性。4.3总体布置4.3.1总体规划项目地块用地较较为规整，大致为四边形，净用地面积 34144 平方米。综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，初步设想总体建筑布局采用南北朝向。安置区总平面布局要求确保自然通风、采光需要，并以最大化的合理使用土地资源为目标，同时综合考虑周边道路与防火间距等因素，按相关规范要求进行建筑退让。通过对用地条件分析，布置公建区域、住宅及内部休闲区域。并在新区设计中采用中心庭院、文化广场和休闲活动场地结合方式，配置居住区中心广场及绿地、宅间绿地等空间将住宅建筑和公建配套建筑有机地联系成一个整体，并赋予各81、空间场所丰富的内涵。住宅区部分，项目初步规划布局 5 栋住宅楼。公建配套部分，结合周边道路交通与外部环境条件，拟结合各栋住宅楼建底层裙楼布置,其中南侧裙楼连接两栋住宅。托儿所考虑到采光、通风等因素布置在安用地东南角。项目总平面规划示意图详见图 4-3-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告40图 4-3-1项目总平面规划示意图4.3.2景观环境1、“一脉相承，一水相依”新安置区落成要让让居民所拥有的历史久远的原住地交往记忆，能在新社区中找到新的空间场所传承和再现，凭新忆旧，实现意态空间的传承。通过设计了文化广场、中心景观庭院、休闲活动场地等三个条形空间住宅建筑和公建配套建筑有机地联系成一个82、整体，并且从经济可行出发，在整体规划和园林景观上融入岭南园林设计的精粹，为新区居民提供绿色生态的居住环境。选择富有南粤地方特色的枝叶茂盛的景观植物如木棉、榕树、鸡蛋花等，另外选择地种植例如荔枝树、龙眼树、芒果树等经济作物。2、主入口形象区主入口形象区包括社区主入口、公建设施活动场所两个部分。社XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告41区主入口面临茅岗路，设置喷泉、花圃等景观小品，为社区提供一个直观亲切的总体形象，也是新区居民集体归属的起点，增强社区凝聚力。幼儿活动场地则是考虑到儿童的身心发展，以活泼有趣的环境小品为主。3、文化广场文化广场以带状形式布置在安置区南侧，增加休闲椅凳及景观水瀑，增添83、文化气息。4、中心景观庭院中心庭院景观自东向西贯穿小区内部，以结合了节能蓄集雨水技术的中心景观水体为主，沿岸设计小型喷泉、亲水平台、休闲椅凳、遮荫木格栅及木桥栈道等景观小品，力求将新旧区居民汇集与此，守望相助，新旧相依。5、休闲活动场地休闲活动场地设置在用地南侧居住组团之间，体育场地与景观小品相辅相承，可动可静。让居民能展开丰富多彩的体育健身活动。4.3.3地下空间由于考虑停车，地下车位数要求较多，为减少土方开挖，地下空间边线尽量铺满红线。因此设计中地下室布置集中在用地中部，尽可能铺开，并且融合景观，设置 3 个出入口，使地下车库能辐射整个区域。另外，机动车流线主要位于靠用地东侧，尽可能地实现84、人车分流。4.3.4综合管线综合管线以总体规划为依据而进行总体布置，做到平面上尽量减少管线的交叉次数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范要求。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告424.4建筑4.4.1设计依据1、民用建筑设计统一标准GB50352-2019；2、住宅设计规范GB 50096-2011；3、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）；4、无障碍设计规范GB50763-2012。；5、公共建筑节能设计标准GB50189-2015；7、汽车库、修85、车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；8、建筑内部装修设计防火规范GB50222-2017；9、住宅室内装饰装修设计规范JGJ367-2015；10、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012。11、其他相关法律、法规。4.4.2户型设置项目由 5 栋单体布置形成完整住宅安置区,共设有 3 种建筑单体，规划住宅布局主要采用了户型#1：30 层（两户 60）与 33 层（80和 130 各两户）结合；户型#2：30 层（80 和 100 各两户）7与 32 层（四户 130）结合；户型#3：33 层（两户 130）与 34 层（60、80 及 100 各两户）结合的三种高层86、建筑单体。每栋住宅均采用三梯八户方正型布局布局，建筑大体南北向布置，有较好通风对流与采光。户型如图 4-4-1 所示。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告43户型#1（三梯 8 户：60、80 各两户；130 四户）户型#2（三梯 8 户：80、100 各两户；130 四户）户型#3（三梯 8 户：60、80、100、130 各 2 户）XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告4460 单元、80 单元100 单元130 单元图 4-4-1#1、#2、#3 三种户型及各个单元平面本项目建设的住宅共 1280 套，共有 3 种不同的建筑单体。其中：60 的房子 256 套，80 m2的房子 3287、0 套，100 的房子 256 套，130的房子 448 套。1、平面功能。住宅楼首层主要用设置配套公建，其他作为交通及架空使用（层高 5m），作为公共休闲景观场所（计建筑面积，但不计容积率），其他楼层楼按层高 3 米建设。2、交通疏散。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告45住宅楼于中间设置于设置两台客梯、一台消防梯。4.4.3立面造型住宅楼为具有现代化岭南风格的坡屋顶建筑，造型简洁，线条明快，色彩雅致，也易于唤醒安置居民的旧村记忆。建筑风格强调典雅大方，采用对称典雅的手法，利用空调搁板及窗台、遮阳板等组合起来，设计挺拔具有韵律的线条。单体造型分为基础底座、建筑主体墙身、上部屋顶三部分。坡88、屋顶飘出采用轻巧的镂空造型，在光影照射下，显得格外具有动感，利用墙面色彩的变化，结合建筑的高低组合，形成不同的区域，具有强烈的视觉冲击力和较好的识别性。同时设置整体的遮阳设备，东西向的窗户设置外遮阳设施。4.4.4装修标准项目性质重点为安置迁建工程，使用对象主要是居民。因此，在装修上主要以向安置居民提供怡人的居住环境、营造舒适的生活氛围为目标，在此基础上满足使用的经济性为主。并且尽量与周边区域装修标准保持一致。(一)住宅部分1、公共部分1)外墙外墙面主材为为瓷砖饰面。2)入梯大门不锈钢门（包括门禁系统）。3)大堂地面材质为花岗岩砖，墙身主材为瓷砖，天花装饰吊顶配灯饰，入户门厅出入口配可视门禁系89、统。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告464)电梯厅高层住宅电梯厅及走廊通道地面铺地砖，天花配灯饰，墙面为乳胶漆（踢脚线同地面），电梯门套采用抛光砖。5)走廊（通道）地面材质为防滑地砖，墙身主材为乳胶漆（踢脚线同地面），天花乳胶漆，配灯饰。6）楼梯梯级面层300300 成品梯级砖。7)停车场地下停车场，安装 24 小时智能管理系统及保安监控系统。8)电梯根据设计要求。9)安防系统配置楼宇可视对讲及门禁系统、24 小时高清闭路电视监控系统、24 小时安防布防系统。10)其他公告栏、信箱、垃圾收集系统。2、住宅室内装修1)地面客厅、餐厅、走廊：大理石；卧室：600600 瓷质砖；厨房：防滑地砖90、；卫生间：防滑地砖；阳台：防滑地砖。入户门：铺门槛石。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告472)墙面客厅、餐厅、走廊：乳胶漆（踢脚线同地面）；卧室：乳胶漆（踢脚线同地面）；厨房：瓷片（到天面）；卫生间：瓷片（到天面）、洗手盆上方墙面挂镜；阳台：外墙瓷砖（按外立面效果设计）。3)天面客厅、餐厅、走廊：乳胶漆；顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保。卧室：乳胶漆；厨房：乳胶漆；卫生间：防水乳胶漆；阳台：外墙涂料。4)门入户门：单扇钢木防火、防盗门（带防盗锁）；卧室门：复合门（带锁）；厨房门：复合门（带锁）；卫生间门：塑钢门（带锁）；阳台门：复合门（带锁）。5)窗窗采用壁厚 91、1.4mm 以上中空铝合金平开窗。6)其他厨房：灶台、洗涤台砖混砌筑，台面花岗岩、墙面装修同厨房墙面；晾衣架：配品牌手动升降晾衣架。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告483、室内设施1)室内安防系统：户内设置可视对讲 1 个、紧急求助报警 1 个（可与社区安防统筹考虑）。2)电气与照明一户一表，用电容量应满足当地有关部门要求；客厅：吸顶灯、二三插座三个、空调插座一个；卧室：吸顶灯、二三插座二个，空调插座一个；厨房：节能灯、二三插座二个、三插三个、空调插座一个；卫生间：节能灯、防水二三插座三个（其中座厕后墙面安装二三插座一个）、抽风扇一个；阳台：吸顶灯、二三插座一个。3)给水与排水一户一表；92、厨房：陶瓷单口洗涤盆（包括水龙头及排水管）一个；主卧卫生间：陶瓷洗手盆（包括水龙头及排水管）一个、水龙头一个、燃气热水器进水接口一个、座厕一套；客用卫生间：陶瓷洗手盆（包括水龙头及排水管）一个、水龙头一个、热水进水接口一个、蹲厕一套；阳台：水龙头一个。4)智能化系统客厅：电视插座一个、电话插座一个；网络系统：宽带入户；卧室：电话插座一个，电视插座一个；5)管道煤气一户一表；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告49厨房：燃气灶接口一个；卫生间：燃气热水器接口一个。4、室外配套设施道路与排水：道路标准应满足市政道路标准要求；排水应满足当地防洪要求；道路照明应满足小区行人及交通要求。园林绿化：园林93、建筑、绿化整个小区标准一致、住户共享。公共建筑：满足规划设计条件要求。注：水电管线均采用暗敷法。5、其他配套公服建筑内装修1)天花天花采用普通乳胶漆饰面，设置风扇、带灯罩的节能灯具或普通日光灯等。2)地面地面及踢脚线铺装砖 600600 瓷质砖。3)墙面墙面采用乳胶漆。4)窗户宜采用普通铝合金玻璃窗，严禁使用有色玻璃（节能有要求除外），根据需要设置遮阳窗帘。5)门采用复合门。6)通讯及网络系统每个办公位置设置网络及通讯（电话等）点一个。7)广播系统设置与广播系统连接的广播终端设备（如喇叭、音箱等）。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告508)插座与开关每个办公室设或配套综合用房置漏电总开关一94、个，风扇灯具开关、二三插座和空调插座若干，且在每个办公位置设置二三插座一或两个。6、主要室外配套设施1)道路与操场按照消防要求设置环形消防通道，操场主要为混凝土铺装，按需设置广场。2)园林绿化绿地植草，合理配置种植乔、灌木，宜选择经济、适应地区气候环境，且易种植，易生长的植物品，合理设置花坛或景观水池。3)室外照明道路照明应满足夜间行人及交通安全要求，设置路灯或景观灯，体育场地考虑设置夜间照明系统。(二)托儿所部分1、公共部分1)外墙外墙面主要为涂料。2)围墙：围墙装饰面采用瓷砖。3)值班室及保卫、传达室：室内天花墙面采用普通乳胶漆，设置风扇、带灯罩的节能灯具或普通日光灯、开关插座等，地面采用95、抛光砖；外饰面采用普通外墙瓷砖，特殊部位可按设计造型需要进行局部处理和选择常用装饰材料。4)楼梯、走道与阳台：楼梯间、走道与阳台地面铺装防滑砖（踢脚线同地面，建议与地面设置色差），梯级铺装梯级砖，天花配置节能顶灯或普通日光灯；墙身采用中档外墙瓷砖。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告515)安防系统：主要出入口及公共部位安装闭路电视监控系统，并设置监控室。6)电视、广播系统：公共区域按实际需要设置电视信息点并配备电源，设置与广播系统连接的广播终端设备（如喇叭、音箱等）。7)卫生间：天花采用乳胶漆，墙面贴瓷片至顶，设置洗手台（混砖砌筑，台面云石，嵌陶瓷洗手盘并设水龙头），地面铺装防滑砖或防滑垫96、，主要采用适合幼儿使用的蹲厕设施，考虑设置部分座厕。8)厨房按照一般厨房工程建设标准。2、托儿所用房1)活动室：天花墙面采用乳胶漆，地面以上 1.2 米内墙面贴瓷砖，墙柱阳角位置应做软处理包边或做圆形处理，地面采用木地板或其他软质地面。2)卧室：天花墙面采用乳胶漆，地面采用 600600 瓷质地砖，踢脚线同地面，窗户应设置可调式窗帘。3)餐厅：天花墙面采用乳胶漆，地面采用防滑砖，踢脚线同地面。4)办公室：天花墙面采用乳胶漆，地面采用抛光砖，配置相应办公用通讯及网络线路。5)插座与开关。每个幼儿用房设置漏电总开关一个，风扇灯具开关、二三插座和空调插座若干，插座和开关应设置在高位处，且设置保护盖防97、止幼儿触碰；每个办公室设置漏电总开关一个，风扇灯具开关、二三插座和空调插座若干，且在每个办公位置设置二三插座一或两个。6)窗户与门扇。采用普通铝合金玻璃窗和复合门，重要办公室及设备房等采用防火、防盗门。其他按消防及节能等有关要求进行设置。7)安防及广播系统：在主要幼儿用房安装闭路电视监控系统，并XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告52设置监控室。并按实际需要设置与广播系统连接的广播终端设备（如喇叭、音箱等）。3、主要室外配套设施1)道路与操场：按照消防要求设置环形消防通道，操场主要为混凝土铺装，按需设置人工操场。2)园林绿化：绿地植草，合理配置种植乔、灌木，宜选择经济、适应地区气候环境，且易98、种植，易生长的植物品，合理设置花坛或景观水池3)室外照明：道路照明应满足夜间行人及交通安全要求，设置路灯或景观灯。体育场地考虑设置夜间照明系统。居住建筑、托儿所及其它配套公服建筑室内外装修标准参考表4-4-1、4-4-2、4-4-3、4-4-4。居住建筑室内装修标准参考表表 4-4-1序号功能分区地面墙面天花备注1住宅入口大厅花岗岩砖瓷砖、白色ICI天花装饰配灯饰2住宅600600 瓷质地砖浅色 ICI白色 ICI3架空层抛光砖白漆白漆4地下室刮腻子刷漆5厨房、卫生间防滑砖瓷片到顶铝扣板天花阳台防滑砖外墙涂料白色 ICI6走道抛光砖白色 ICI白色 ICI7楼梯300300 成品梯级砖白漆白漆99、托儿所建筑室内装修标准参考表表 4-4-2序号功能分区地面墙面天花备注1入口大厅600600 瓷质地砖白色 ICI白色 ICI2活动室300300 瓷质地砖1.2 米内墙面贴瓷砖、浅色 ICI白色 ICIXX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告533办公室600600 瓷质地砖白色 ICI白色 ICI4走道抛光砖白色 ICI白色 ICI5楼梯300300 成品梯级砖白漆白漆其他配套公服建筑室内装修标准参考表表 4-4-3序号功能分区地面墙面天花备注1公建入口大厅600600 瓷质地砖白色 ICI白色 ICI2公建600600 瓷质地砖浅色 ICI白色 ICI3架空层抛光砖白漆白漆4地下室刮腻子刷100、漆5走道抛光砖白色 ICI白色 ICI6楼梯300300 成品梯级砖白漆白漆室外装修标准参考表表 4-4-4序号分项材料备注1屋顶防水瓦片选用的材料应较为大方、简洁，在局部较重要的位置（入口等）门窗与材料的选择应以造型为基础，可选用较好的材料。2墙裙仿石砖、文化石等3墙身涂料4门、窗中控玻璃铝合金门窗4.4.5主要平面技术指标主要平面技术指标见表 4-4-5。主要技术指标表表 4-4-5序号项目单位指标值1总用地面积m2341442总建筑面积m2199941其中：地上部分m2136015地下部分m2639263建筑密度%254容积率3.856机动车位（地下车库）个15477机动车位（地上停车场101、）个168非机动车泊位数个1023XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告544.4.6配套设施1、布置项目作为住宅小区，需配套设施一些必须的公共设施，包括托儿所、老年人服务站点、托老所、居民健身设施、文化室、公共厕所、垃圾收集站、社区居委会、物业管理等。2、交通疏散托儿所、卫生服务中心均需要独立设置出入口，与住宅楼的出入流线要有所分离，其他配套用房设独立且较为隐蔽的出入口。3、立面造型裙楼公建配套建筑的性质与位置均较为重要，宜结合小区中心环境，强调造型的同时不会对环境造成较大影响。4、装修可根据造型需要适当提高装修标准。4.4.7地下车库1、功能布置。本项目拟建设三层地下室，由于平战结合人防地102、下室规模较大，且住宅楼分散布置（为了良好的通风与采光），地下车库在场地内采用全面开挖形式。车库内部设置机动车停车位及非机动车停车位。根据相关标准、规范要求，将地下室进行合理防火分区（每个不超过 4000m2）。2、交通疏散。地下车库设置有五个双车道出入口，两个防火分区之间留不小于7m 的防火卷帘门通道，兼作为第二出入口。消防控制室设置于住宅首层，住宅楼楼梯与电梯（消防电梯）作为人行出入口。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告554.5结构方案4.5.1概述场地类别为类，抗震设防烈度为 7 度。本项目单体主体结构的设计使用年限为 50 年，主体结构为钢筋混凝土框架-剪力墙结构，按7 度设防。4103、.5.2设计依据1、中国地震动参数区划图GB18306-2001；2、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；3、建筑结构荷载规范GB50009-2012；4、建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016 版）；5、混凝土结构设计规范GB50010-2010（2015 版）；6、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；7、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；8、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；9、混凝土结构耐久性设计规范（GB/T50476-2008）；10、地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；11、装配式混凝土结构技术规程（JG104、J1-2014）；12、装配式建筑评价标准（GB/T51129-2017）；13、广东省标准装配式混凝土建筑结构技术规程（DBJ15-107-2016）；14、广东省标准建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2003；15、装配式钢结构住宅建筑技术标准JGJ/T469-2019；16、装配式整体厨房应用技术标准JGJ/T477-2018；17、装配式建筑评价标准GB/T51129-2017；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告5618、装配式混凝土建筑技术标准 GB/T51231-2016；19、广东省装配式建筑评价标准J14805-2019；20、装配式混凝土建筑结构技术规程J13145-105、2014；21、其他相关法律、法规。4.5.3荷载1、竖向荷载钢筋砼结构自重按 25KN/m3计算，填充间墙采用轻质墙体材料，容重不超过 15KN/m3。楼面均布活荷载按荷载规范第 4.1.l 条取值，屋面均布荷载按荷载规范第 4.3.l 条取值。恒荷载按实际计算。均布荷载标准值见表 4-4-1。2、风荷载根据建筑结构荷载规范，本工程地面粗糙度类别为 B 类。广州市基本风压值：Wo=0.50 KN/m2（n=50 年）；0.60kN/m2（n=100年）。风荷载标准值：W=zUsUzWo。4.5.4建筑物的耐火等级本工程的耐火等级按一级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范GB106、50016-2014（2018 版）中有关条文设计。4.5.5结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001，各单体结构安全等级二级。根据建筑地基基础设计规范GB 500072011，单体地基基础设计等级不宜低于乙级。根据建筑抗震设计规范GB50011-2010 及建筑工程抗震设防XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告57分类标准GB50223-2008，本项目住宅建筑单体上部结构为二级，其他各单体均为三级。按抗震裂度 VII 度设防并采取抗震措施。根据建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008，本工程住宅楼建筑抗震设防类别为丙类，配套公建渐渐抗震设防类别为乙类。107、4.5.6结构设计本项目住宅楼采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构，其它部分拟采用钢筋混凝土框架结构，基础初步采用管桩基础。本项目新建建筑（除地下室、架空层外）100%采用装配式建筑方式建设，装配率为 54%。其中新建建筑主体结构中的横向构件部分，包括预制梁，叠合板、楼梯、阳台、空调板等均采用装配式建设。4.6电气方案4.6.1设计依据1、供配电系统设计规范GB50052-2009;2、民用建筑电气设计规范JGJ16-2008;3、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）；4、火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013；5、住宅建筑规范GB50368-2005；6、住宅设计规108、范GB50096-2011；7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；8、住宅建筑电气设计规范JGJ242-2011;9、建筑照明设计标准GB50034-2013;10、建筑物防雷设计规范GB50057-2010;11、智能建筑设计标准GB/T50314-2006;12、安全防范工程技术规范GB50348-2004;XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告5813、综合布线系统工程设计规范GB50311-2016;14、有线电视系统工程技术规范GB50200-94；15、南方电网城市配电网技术导则；16、广东省人民政府办公厅关于加快新能源汽车推广应用的实施意见。4.6.2负109、荷等级根据住宅建筑电气设计规范（JGJ 242-2011）的规定及项目实际，项目中 5094.75m 且 16 层34 层的一类高层住宅建筑消防用电负荷、应急照明、障碍照明、走道照明、值班照明、安防系统，电子信息设备机房用电，排污泵、生活水泵用电，客梯、排污泵、生活水泵属于一级负荷。其他住宅建筑用电负荷的等级宜为三级。公建建筑用电负荷等级宜为二级。4.6.3用电负荷预测本项目的用电设备主要为室内外照明和公建建筑、居住建筑部分空调、电器及设备等动力负荷，其中：一类高层住宅用电负荷按一级考虑，其他住宅建筑用电负荷按三级考虑，公建建筑用电负荷按二级考虑。用电负荷估算采用负荷密度法计算，详见表 4-6110、-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告59用电负荷估算表表 4-6-1序号项目面积（）负荷密度单位负荷预测 kW需要系数有功计算负荷 kW功率因数(补偿后)视在计算负荷kVA1住宅（80 以下）5764kW/套23040.3691.20.9768.00住宅（81-120）7048kW/套56320.31689.60.91877.332卫生服务中心2500100W/2500.82000.9222.223残疾人康复服务中心50080W/400.8320.935.564托儿所80080W/640.851.20.956.895老年人服务站点12080W/9.60.87.680.98.536托老所111、50080W/400.8320.935.567居民健身设施400W/00.800.90.008文化室20080W/160.812.80.914.229公共厕所708W/0.560.80.4480.90.5010垃圾收集站15020W/30.82.40.92.6711社区居委会10080W/80.86.40.97.1112物业管理136080W/108.80.887.040.996.7113架空层、梯间1059640W/423.850.8339.080.9376.7514室外照明251688W/201.3440.8161.07520.9178.9715地下车库6392620W/1293.480.112、81034.7840.91149.7616交流充电桩3907kW/个27300.35955.50.91061.67合计13076.635288.815876.45XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告601、10KV 供电系统本工程采用两路 10kV 电源供电，10kV 电源引至大楼首层 10kV 开关房。本项目拟预留用地设置配电房供居住区及配套公建使用。一、二级负荷备用电源取自大楼自备柴油发电机组。2、低压配电系统经初步估算，项目用电负荷估算约为 5876.45kW，考虑到安置区户数超过 1000 户，住宅电气部分需要系数取 0.3，其余按 0.8 取值，功率因数（补偿后）取 0.9，本项目113、拟设置 7 台 1250kVA 的 SCB13 干式变压器。小区内建筑物的配电系统采用放射式和树干式相结合的混合式配线系统，每栋住宅楼均设独立的配电柜。住宅采用单相供电方式，每套住宅户内均设置独立的配电开关箱。配电计量箱集中设置，统一管理，一户一表。对消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防负荷采用专用两路电源供电，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。专变两台变压器（同级）一组，各变压器分列运行，变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关。联络开关设自投自复/自投不自复/手动转换开关。自投时应自动断开非保证负荷，并保证变压器可正常运行。主进线开关与联络开关之间设电气联锁，任何114、情况下只能有两个开关处在闭合状态。当市电停电或同一变压器组两台变压器同时故障时，从低压进线柜进线开关前端取柴油发电机的延时启动信号 NHKVV-10 x1.5 至柴油发电机房，信号延时 0-10s（可调）自动启动柴油发电机组，柴油发电机组 15s 内达到额定转速、电压、频率后，投入额定负载运行。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告61应急母线与主母线之间设有自动转换开关（ATS），当市电两段母线均失电后，由 ATS 切换至柴油发电机组电源，保证重要负荷用电；当市电恢复 3060s（可调）后，由 ATS 自动恢复市电供电，柴油发电机组经冷却延时后，自动停机。低压配电系统采用 220/380V 115、放射式与树干式相结合的方式，对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。每套住宅内的配电箱应充分考虑未来的发展，为提高配电系统灵活性、安全性、方便性，采用元件在导轨上安装的模数化配电箱，并留出一定的空位，以备住户增补。3、柴油发电机组应急/保障供电电源选用柴油发电机组，容量按平时市电停电时保证一、二级负荷的供电，火灾发生时保证消防设备的供电设计，按变压器容量的 15%设置，装机两台 660kW 的柴油发电机组，以保证市电停电时，确保一、二级负荷的供电需要。4.6.4照明系统本项目照明由普通照明、LED 光源系统和光导照明系统三个部分组成。住宅照明结合装修的条件选用，以荧光灯照明为主，116、卫生间和厨房选用防潮型灯具。配套设施的照明以荧光灯照明为主。楼梯梯间照明采用 LED 灯。区内道路、景观绿化的照明线路采用地下直埋电缆。道路照明灯具采用庭院灯在道路两侧交错分布，有诱导性的排列，道路交叉的地方和道路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯高 6m，灯与灯间的排列距离在 2540m，照明光源采用 LED 灯；绿化部分设置低矮庭院灯，节日照明及室外照明在配电箱处进行手动XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告62控制。住宅建筑的公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件，设置照明声控、光控、定时、感应等自控装置。1、泛光照明系统为突出本安置区的特117、色，本方案拟在建筑物主要的外立面设泛光照明系统。景观节点草坪内零散布置高 0.7 米草坪灯，采用插泥泛光灯围绕较大型的乔木（如古树）进行投射照明。宽约 1 米的步径或丁步，采用 0.7 米高草坪灯，间距约 15 米。休闲空间中心区地面设地埋灯，间距约 3 米。阶梯上设地脚灯。2、LED 光源系统本项目的楼梯梯间和区内道路照明采用 LED 灯。LED 是半导体照明的简称，它是以半导体芯片为材料的固态光源，依靠电子和空穴复合发光，能够将电能高效率地转换成光能，其转化效率达 80%以上，与传统的灯具比较，LED 灯具的核心优势主要体现在以下几个方面：（1）散热及光衰：产品在解决散热及光衰的问题上有独118、特的优势，产品采用高导材料散热，有效解决散热问题，可使 LED 光衰减少到最低限度，可保障灯具寿命在 5 万小时以上，LED 大功率高杆灯目前单盏灯的功率已达到 360W 以上，是目前国内最高水平。（2）新型配光技术：产品在配光技术，舍弃了传统的树脂透镜，使得灯具光利用率大幅提升，灯具系统光效达到 80%以上，而且可以根据不同的道路应用环境灵活改变配光方式。（3）长寿、高可靠 LED 驱动电源：在长寿命高可靠的电源研发方面也取得突破性的进展。常规电源寿命3 万小时，根据巴福利大学XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告63长期跟踪的实验和大量使用的结果表明：电源寿命6.5 万小时，切实保证了灯具119、系统的可靠性和稳定性。（4）防水、防尘：在产品的防水处理上采用单灯密封和全密封相结合的方法，在满足散热条件的同时切实保证了灯具的防水性能，使得宇泰的产品更安全、更可靠。（5）智能控制：专有的时控、温控、光控和网络控制，实现了高度的智能化。（6）单灯光效在 100 流明瓦以上，显色指数超过 80，可连续工作 5 万小时以上。LED 路灯系列产品在照明效果上完全可以取代路灯中普遍采用的高压钠灯和金卤灯，具有寿命长、高效、节能、安全、绿色环保，对电网电压要求低等特点。LED 灯的部分参数如下：（1）电器参数：输入电压：AC150240V启动时间：小于 5ms功率因数：0.9（2）光衰率：1 万小时光120、衰不大于 5%，5 万小时光衰不大于 35%；（3）照明参数：中心照度：20LUX均匀度：0.50.6（4）工作环境：工作温度-35+50工作湿度：95%4.6.5防雷接地本项目按二级防雷建筑物设计防雷，屋面女儿墙周边做避雷带，屋面板钢筋做避雷网。凡突出屋顶的所有金属构件，如电视天线金属杆、金属通风管、屋顶风机等均应与避雷地带焊接。利用建筑物结构XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告64柱内二根主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线、护坡桩和基础底盘钢筋焊接为一整体作为接地装置。为防止侧向雷击，将二层以上，每一层沿建筑物四周的金属门窗构件与该层楼板内的钢筋接成一体后再与引下线焊接。本121、工程强、弱电、防雷接地系统统一设置，组成联合接地体，接地电阻 R 不大于 1欧姆。4.7弱电系统4.7.1住宅区1、火灾自动报警及联动控制系统本工程为一类高层建筑。火灾自动报警系统的保护对象为一级。塔楼和商业裙楼及地下室分别设置火灾区域报警控制器，并与消防控制中心报警控制器联网，实现自动报警与消防联动控制。消防控制中心设于建筑的首层。通过在大楼内设置一套完备的智能型总线制火灾自动报警系统对建筑物内部进行全面火警监测。通过火灾自动报警系统、联动控制系统、事故通讯广播系统形成全方位、立体化的火灾自动报警、自动灭火系统，确保人民生命、财产安全，以满足大楼安全管理的需要，配合人员管理，实现人防与技防的122、统一与协调。消防自动报警系统应充分体现其先进性、实用性、开放性和可扩展性、可靠性、安全性、经济性、易维护性。系统要求能对楼宇的火警信息、故障信息、进行自动探测、报警、显示，同时在火警状态下应对相关联动设备进行手、自动联动控制及显示受控设备运行状态，实现公共广播系统的紧急切换，提供报表报告与记录显示、打印功能。2、通信接入系统及电话交换系统XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告65本工程在地下一层（或地下二层）设置小区通信模块局，市政电信网络光缆由室外接入小区通信模块局。本工程的通信设施采用电信部门提供的用户远端模块局方案，并安装光纤接入及铜缆接入等接入网设施，为用户提供宽带综合业务的通信能力。123、本工程电话预测，住宅按 2 线/户，公建配套建筑按 100 m2/线，地下室按 5000 m2/线，共需电话容量约 2640 门。3、信息网络系统物业管理、家庭综合服务中心、家道政务服务中心计算机网络按两层网络拓扑结构（即核心层、汇聚接入层）设计，光缆连接。系统应包括防火墙系统、交换机系统、防病毒系统及信息备份系统。网络要有足够的安全措施，防范黑客入侵和资料的泄密。交换机及交换机端口考虑冗余备份。住宅各住户及商铺网络由住户与通信运营商协议网络形式，工程施工时预留入户管线。4、有线电视系统在地下一层（或地下二层）设置广电光端机房，市政有线电视光缆由室外接入。系统采用（860）MHz 全频双向传输124、，用户电平要求 695Db。5、综合布线本工程中综合布线主要提供以下系统使用：电话系统、计算机网络系统、电子公告查询系统等。综合布线系统包括语音信号、数据信号的配线。本工程综合布线系统由工作区、配线子系统、干线子系统、设备建、进线间及管理组成。中心机房（进线间）设于地下一层（或地下二层），楼内的主干采用单模或多模光纤；语音主干采用三类大对数电缆；水平与数据相XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告66同采用六类非屏蔽铜缆。采用高标准的布线系统，其水平系统和工作区按 E 级 6 类标准布线，各信息点设置语音及数据通用的六类双孔RJ45 标准插座，并考虑预留一定数量的光纤到户的信息出口。不仅能满足现125、有语音、数据、图像等传输的要求，更为今后的业务发展做好了准备。6、广播系统大楼设置一套设备较先进、功能完整的音响广播系统，提供温馨、舒适的服务和工作环境，同时也为大楼播放各种信息提供了便捷的途径。当一旦有火灾发生时可立即切换到消防广播状态，以便迅速疏散人群。各大楼音源设备放于各区首层消防控制中心。公共广播系统和消防广播系统合用功放和扬声器。设置与大楼的公共部位及地下车库等场所。7、安全防范系统安全防范系统的主要目的是通过闭路电视监控、防盗报警、巡更等既可独立运行，又可统一协调管理的多功能、全方位、立体化安防自动化管理系统，建立起一套完善的、功能强大的技术防范体系，以满足本工程对各大楼安全和管理126、的需要，配合人员管理，实现人防与技防的统一与协调。8、停车场管理系统本工程在地下车库设停车库管理系统。系统具备：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印数据；出入挡杆自动控制；入口处设空车位数显示；使用过期票据报警；物体堵塞验卡机入口报警；非法打开收款机钱箱报警；出票机内票据不足报警。通过验证出入卡，票和图象识别等，识别进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆管理系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告67车辆图象。它还能迅速地自动探测车辆的车牌、从所拍影象中提取资料，然后把所拍车牌号码和影象与票据和车辆特征记录相对比，以保证车辆的正127、常有序出入。9、访客对讲系统本工程在各住宅楼出入口设置（可视）对讲系统。访客在主要出入口处身份确认，保安通过呼叫管理处后，管理处与住户对话(或保安与住户直接对话)后确认放行。系统具备通话功能，门铃功能，电锁功能和 IC 卡门禁功能。系统管理主机设置在物业管理中心。在各栋住宅入口大门安装门口机和电锁，门口机带 IC 卡读卡器。解码器在层弱电间内明装。在各户室内安装对讲分机。4.7.2学校本项目托儿所弱电系统建设参考幼儿园标准设置。1、综合布线系统该系统支持电话和多种计算机数据通讯系统，可传输语言、数据和图像信息，能与外部通讯网络相连接，提供各种网络通讯服务。布线形式多采用光缆和非屏蔽钢缆混合组网128、，通讯速度至少可达100Mbps。本项目综合布线系统包括工作区子系统、配线（水平）子系统、管理子系统（按病房层信息点需要设置 1 个管理子系统）、干线（垂直）子系统、设备间子系统及建筑群子系统组成。2、通讯系统通信系统主要由内部电话、程控电话和无线移动电话组成，解决学校通讯需求。3、监控系统XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告68根据当前技术发展主流，考虑学校处于城乡结合部，治安环境比较复杂，因此，学校监控系统拟采用高清摄像机，各校门出入口，教学楼，办公楼、综合楼、体育馆、食堂等建筑物的各楼层等位置安装视频监控摄像机。楼层监控采用彩色红外高清枪机/球机；校园围墙全覆盖采用红外双鉴报警器，报警129、器与相邻位置的摄像机实现联动，报警信号触发警铃、打开灯光、摄像机转向相应位置进行监控录像；财务室、计算机室、语音室、多功能室等重要场室安装室内红外双鉴探测报警器；监控室安装高清监控摄像头；另外，根据萝岗区公安局 萝岗区公安分局关于督促我区部分校园安装一键式报警装置的函（穗公萝函2013160 号）要求，建议安装 110 报警联动按钮，学校监控系统建议与 110 报警实现联动；安防监控控制中心和警铃安装在传达室；警铃实现自动/手动报警、一键报警。同时，建议学校围墙设置红外监控装置。4、计算机网络系统配置与学校信息网络或公用互联网相联的宽带无线网络接入设备。5、广播音响系统本系统采用数字公共广播系130、统，系统为总线式结构，根据系统的实际功能及结合相应的使用要求，各功能区的各分区均使用这条总线布线，为便于现场施工，系统允许在各楼层使用中继器进行分支。由于本数字公共广播系统没有功率限制，可根据需要随时在终端自由扩展，而不需重新布线，十分方便。系统可实现独立广播或定点广播，区域广播，组内广播，全体广播，电话广播，报警广播，强插广播，定时广播，自动广播，网络广播等广播功能。6、信息发布系统XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告69信息发布系统是校园宣传、沟通互动的平台，家长可以通过该系统了解社会的实时新闻、学校情况、教学状况等信息。系统通过数字告示取代传统的黑板报、公告栏，帮助学校在校园内全方位得131、向广大师生传达学校的各项信息。如在学校的校区大门，教学楼等处的走廊、楼梯口、教室门口等位置设立多媒体播放终端，还可与学校的 LED 屏对接，用于控制 LED 屏上显示的内容，实现校园内信息的集中发布与管理。可发布实时的多媒体信息，用于学校的介绍，信息的公告，来宾的欢迎词，课程安排信息的发布、天气预报、运动会、校内活动等各项活动的宣传等。7、有线电视系统学校内内设有线电视系统电视，可将信号接入城市有线电视网，除提供内部电视节目播放以外还能提供多套电视节目，在教室、食堂、体育馆和教职工宿舍等需要的地方设信号前端。8、火灾报警与消防联动系统火灾报警控制系统主机及控制盘设在消防监控中心内。消防监控中心132、应具有接受火灾报警，及时发出火灾信号及安全疏散指令，控制相关消防设备联动显示电源运行情况等功能。消防监控中心设置主控屏、计算机、图形显示器、对讲电话总机、消防广播主机和总控制台。总控制台主要用于对消火栓水泵、喷淋泵、排烟风机和加压风机等重要消防设备进行直接控制。通过主控屏的各个回路连接各幢建筑物内的的感烟、感温探测器、控制模块、开关量接口模块和总线式手动报警按纽等。防烟防火阀、排烟阀、加压送风口、水流指示器、压力报警阀、安全信号阀、消火栓按钮等电接点动作信号均可接至联动控制模块和开关量接口模块，在主控屏上上述开关信号均具有不同的独立地址，参与消防设备的联动控制。XX大涌湾安置房建设项目可行性研133、究报告704.8空调与通风系统4.8.1设计依据1、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB50736-2012；2、建筑设计防火规范50016-2014（2018 版）；3、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-2014。4.8.2空调系统设置考虑建筑节能和绿色建筑建设的需要，建议住宅和公建采用分体空调。卫生服务中心、残疾人康复服务中心等公共建筑初步规划采用多联中央空调系统。本项目仅考虑公建配套区域的空调设置，该部分使用空调的面积约 6700 平方米，冷负荷估算采用建筑面积冷负荷指标法，取 200 瓦/平方米，总的制冷量估算为 1340 千瓦。根据开间的大小选用合适制冷量的分体式134、空调机。4.8.3通风住宅建筑采用自然通风。在条件允许的情况下，配套公建尽量考虑自然通风，必要时采用机械通风。住宅建筑厨房排油烟应设置共用排气竖井，各住户厨房油烟通过接入竖井至天面高空排放。柴油发电机房宜设置独立的送、排风系统。地下室（人防部分）设置战时人防通风系统，战时启用，非战时地下室整体采用机械通风（兼排烟），送排风机采用低噪音送排风机。在公共卫生间及各独立卫生间直接安装排风扇排机。消防电梯前室设置机械加压送风防烟系统。根据汽车库、修车库、停车库设计防火规范规定，排烟量按换气次数不小于 6 次/小时计算，其值与排风量相近。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告714.9给排水与消防4.9135、.1设计依据1、民用建筑设计通则GB50325-2005；2、建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009 年版)；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5、城市给水工程规划规范GB50282-2016；6、城市排水工程规划规范GB50318-2017；7、城市工程管线综合规划规范GB50289-2016；8、公共建筑节能设计标准GB50189-2015；9、广东省用水定额DB 44/T 1461-2014；10、城镇给水排水技术规范GB 50788-2012；11、自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2017；12、民用建筑节水设136、计标准GB50555-2010；13、建筑与小区雨水利用工程技术规范GB50400-2016；14、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；15、绿色建筑评价标准GB/T50378-2019。4.9.1给水系统本工程生活给水由市政给水管网供给，现状周边市政设施成熟。引入管后按给水用途分别设置生活用水总表、商业用水总表以及消防绿化水表。1、冷水用水量本工程最高日用水量约为 2149.20 m3/d，最大时用水量为266.87m3/h。用水量估算详见表 4-9-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告72用水量估算表表 4-9-1序号用水名称用水量定额单位规模 单位最高日用水137、量(m3)用水时间(h)平均时用水量(m3/h)小时变化系数(K)最大时用水量(m3/h)1居民生活用水300L/(人.d)4097人1229.102451.212.5128.032公建配套用水80L/(m2.d)6700536.00867.001.5100.503架空层清洗用水2L/(人.d)4515人9.0381.131.51.694 绿化用水2L/(.d)1024320.4982.5612.565广场、道路浇洒用水2L/(.d)1492529.8583.7313.736地下车库冲洗用水2L/(.d)63926129.35816.17116.177 小计水量1953.81141.80252138、.688未预见水量0.1195.382414.181.0014.189合计2149.20266.872、水管网及分区。本工程本工程地下 3 层，地上 32-34 层，所在区域市政供水压力可供至 3 层。项目设计地下室-地上 3 层由市政管网直接供水，4 层到顶层由低位生活水池加变频调速供水设备供水，由水泵供水的区域通分三个区：低区 410 层，中区 1118 层，高区 1934 层。各区分别设置变频泵从水池抽水，向本区供水。4.9.2排水系统1、室外场地雨水设计重现期为 3 年。2、屋面雨水设计重现期为 10 年，排水系统及溢流设施的总排水能力不小于 50 年重现期的雨水量。3、排水系统（1）139、排水条件：周边已规划市政雨水管网。（2）屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水排水均采用重力流排水。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告73阳台排水和冷凝水排水立管底部采用间接排水，排入建筑周边雨水口或雨水沟。（3）室外排水采用雨、污分流制。室外雨水自流接入市政雨水管网。4、污水量生活污水量为生活用水量的 90%，污水量为 1934.28m3d。5、污水系统（1）排水条件：周边已规划市政污水管网。（2）采用污、废分流，雨、污分流的排水体制。根据规范要求设置专用通气立管或环形通气管。（3）厨房排水应单独的排水，不得与卫生间排水合用立管。（4）地下室排水由潜污泵提升排出。（5）公共厨房含油污水经过隔油器140、处理，生活粪便污水经过化粪池处理，达到排放标准后接入污水管网。（6）室外污水管网自流排入市政污水管网。4.9.3雨水系统1、雨水量本项目的雨水量采用以下公式计算Q设计雨水流量（L/s）；径流系数，绿地取 0.15，其它取 0.9；F汇水面积（ha）；q设计降雨强度（L/sha）；降雨强度公式按广州市暴雨强度公式计算：XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告74P设计重现期，采用 5 年重现期。t降雨历时。2、雨水管网系统初步规划在区内道路边适当的位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水。根据广州市人民政府令 107 号广州市建设项目雨水径流控制办法，拟在各雨水排至市政管道前设置雨水调蓄池141、。本项目需设置 1 个 600m雨水调蓄池。场地雨水经过调蓄池后排入市政雨水管网。屋面雨水采用重力排水系统。雨水通过雨水斗及管道收集后排至室外雨水排水系统，超过重现期的雨水通过溢流孔排出。屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不小于重现期为 50 年的雨水量。地下车库入口处雨水经潜水泵站提升排至小区内雨水排水管道，最后排出市政雨水管网。4.9.4消防给水及消防设备1、室外消防给水系统室外消火栓用水与低区生活给水管共用管网。在室外道路上间隔不大于 120 米设一个室外消火栓。室外消火栓用水量根据规范取较大值，室外消火栓用水量：30L/s，火灾延续时间 2 小时，一次火灾室外消防总用水量为 216142、m3。同一时间内的火灾次数一次。2、室内消防给水系统住宅楼地上室内消火栓系统竖向两个分区；地下车库考虑室内消火栓系统和自动喷水灭火系统。室内消火栓用水量 30L/s，火灾延续时间 2 小时，一次灭火用水量 216m3；自动喷水灭火系统用水量为XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告7530L/s，系统作用时间 1 小时，一次消防灭火用水量 108m3，故一次火灾消防总用水量为 540m3。在地下室设集中消防加压泵房和消防水池，水池的有效容积为208m3，泵房内分别设置高、低区室内消火栓系统和自动喷水灭火系统供水主泵，按消防栓系统与喷淋系统分离。室内消火栓管网在地下室内呈环状布置。在天面层设消防水143、箱，水箱的有效容积为 18m3。消防用水量如表 4-9-2。消防用水量一览表表 4-9-2用水项目用水量标准用水单位用水时间（h）一次灭火用水量（m3）室外消火栓30L/s2216室内消火栓30L/s2216自动喷水系统30L/s1108小计5403、灭火器配置和气体灭火系统配置为了能迅速扑灭可能发生的火灾，除设置上述的消防设施外，建筑物内及地下停车场还按建筑灭火器配置设计规范在各室内消火栓箱处设 2 具 MFA5 型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.9.5给排水管材选用室外各给水系统均采用钢丝网骨架PE复合管；室外雨水采用HDPE中空壁缠绕管；室外污水采用 PVC-u 双壁波纹管。4.10燃气工144、程4.10.1设计依据1、工业金属管道设计规范GB50316-2000（2008 版）；2、城镇燃气设计规范GB50028-2006（2015 版）；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告763、燃气规划设计手册（中国建筑工程出版社）；4、城市工程管线综合规划规范GB50289-2016。4.10.2起源与供应范围气源取自市政天然气管网。拟从项目地块临近市政燃气管网上接入，供气范围主要是住宅厨房和公建食堂。本项目计划 2020 年底竣工，根据燃气发展规划，届时该地块将具备使用管道天然气条件。4.10.3用气预测参照城镇燃气设计规范（GB50028-2006）天然气的低热值，项目天然气的低热值取145、值为 39.67MJ/Nm3（9474kcal/Nm3）。根据城市天然气的年用气量参考表、广州燃气管道总体规划以及周边用气量指标情况，项目居民用气量指标取 2847 MJ/（人a）。居民生活年用气量为lyHNkqQ 式中 居民生活年用气量（Nm3/a）；N居民人数（人）；气化率（）；居民生活用气定额（kJ/人a）；燃气低热值（kJ/Nm3）。经初步估算，安置区年天然气用气量为 32.34 万 Nm/年。如下表4-10-1 所示。天然气用气量估算表表 4-10-1序号地区用气定额MJ/(人 a)气化率用户（人）用气量(万 Nm3/年)1居民284714097 人29.402其他不可预见10%2.146、943合计32.34XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告774.10.2煤气管道输配系统1、供气方式采用中压进户，分户调压方式。主要优点有：燃具前压力较稳定，运行工况良好；立管为中压管，管径小，节省材料；地下中压管直通立管，庭院管量少；附加压头对燃具前压力的影响较小，特别适用于高层建筑。此供气方式对施工技术水平要求高，因中压进户，对用户调压器可靠性、安全性要求也高。2、管材、管道及调压器立管采用无缝钢管焊接，每户安装调压器，上行立管设置球阀和不锈钢阀门箱；立管管径 DN25mm。3、煤气管道敷设要求管道应有防雷及除静电的接地装置。（1）与水管、热力管道、燃油管道及不燃气体管道在同一支柱或栈桥147、上敷设时，垂直净距不小于 250mm。（2）小区地下管道与建筑物、铁路、道路和其它管线间的最小水平间距见表 4-10-2。项目地下管道系统间距情况表 4-10-2名称一般情况（m）特殊情况（m）建筑物53铁路32电缆管活沟1其它地下平行敷设管道1.5煤气管道0.80.3绝缘导线或电缆0.500.30熔化金属、熔渣出口或火源10XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告784.11装配式建筑4.11.1设计依据根据广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见（穗府办规201714 号），到 2020年，实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于 30；到 2025 年，实148、现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于 50。根据要求根据要求，本项本项目拟以装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于目拟以装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于 5050为标准进行建为标准进行建设。设。根据装配式建筑评价标准（GB/T51129-2017），各分项指标装配率要求见下表 4-11-1 所示。各分项指标装配率要求表表 4-11-1指标项指标要求权重系数承重结构构件柱、支撑、承重墙、延性墙板等竖向承重构件主要为混凝土材料 Q1比例35%0.30楼（屋）盖构件梁、板、楼梯、阳台、空调板等 Q3比例70%0.20非承重构件非砌筑外围护墙 Q4比例80%0.15非砌筑分户墙、内隔墙 Q5比例5149、0%0.15建筑装修固定面装修 Q6建筑装修率50%0.10设备设施 Q70.10即本项目采用装配式建造，柱、支撑、承重墙、延性墙板等竖向承重构件预制部品部件的应用比例不应低于 35%；楼（屋）盖构件中装配式部品部件的应用比例不应低于 70%；外围护墙采用非砌筑类型墙体的应用比例不应低于 80%；分户墙、内隔墙采用非砌筑类型墙体的应用比例不应低于50%；建筑装修率不小于50；装配率不小于50%。4.11.2装配式建筑方案比选本项目提出三个装配式建筑方案，如表 4-11-2 所示。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告79装配式建筑方案比选表表 4-11-2序号装配式建筑方案理由方案一竖向构件 150、0 分+水平构件 15 分+非承重围护墙非砌筑 5 分（新型墙板）+围护墙与保温隔热装饰一体化 5 分+内隔墙非砌筑 5 分+全装修 6 分+干式工法楼地面 6 分+集成厨房 6 分+管线分离6 分围护墙与保温隔热装饰一体化更适用于我国北方地区。方案二竖向构件 0 分+水平构件 20 分+非承重围护墙非砌筑 5 分（PC）+内隔墙非砌筑 5 分+全装修 6 分+干式工法楼地面 6 分+集成厨房 6 分+管线分离6 分PC 墙板造价高、安装复杂。方案三竖向构件 0 分+水平构件 20 分+非承重围护墙非砌筑 5 分（新型墙板）+内隔墙非砌筑 5 分+全装修 6 分+干式工法楼地面 6 分+集成厨151、房 6 分+管线分离6 分考虑项目整体经济性、便利性，新型墙板较一贯使用PC 墙板造价低接近 200 元/。考虑到项目整体投资的经济性、安装的便利性，本项目拟采用方案三，即：竖向构件 0 分，水平构件 20 分，承重围护墙非砌筑 5 分（新型墙板），内隔墙非砌筑 5 分，全装修 6 分，干式工法楼地面 6 分，集成厨房 6 分，管线分离 6 分方案。4.11.3装配式建筑方案本项目采用装配式建造，装配率本项目采用装配式建造，装配率 54%54%。本项目装配式建筑包括 5栋住宅楼部分、裙楼配套公建部分及托儿所在内的装配式面积为131500 平方米，不包括架空层、地下建筑。各分项指标装配率如表4-152、5-3 所示。装配式建筑就是由预制部品部件在工地装配而成的建筑。装配式建筑评价应符合下列规定：设计阶段应进行预评价，并应按设计文件计算装配率；项目评价应在项目竣工验收阶段进行，并应按竣工验收资料计算装配率确定评价等级。单体建筑室外地坪以上的主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等采用预制部品部件的综合比例。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告80装配率计算：P=(Q1+Q2+Q3)/(100-Q4)100%式中：P 装配率；Q1主体结构指标实际得分值；Q2维护墙和内隔墙指标实际得分值；Q3装修和设备管线指标实际得分值；Q4评价项目中缺少的评分项分值综合。各分项指标装配率评分表表 4-11-153、3评价项评价要求评价分值所选项及比例得分主体结构（50 分）柱、支持、承重墙、延性墙板等竖向构件30%比例80%20-30*无比例=0%02020梁、板、楼梯、阳台、空调板等构件70%比例80%10-20*预制梁，叠合板、楼梯、阳台、空调板比例=100%20围护墙和内隔墙（20 分）非承重围护墙非砌筑比例80%5非承重围护墙非砌筑比例=100%51010围护墙与保温、隔热、装饰一体化50%比例80%2-5*无比例=0%0内隔墙非砌筑比例50%5内隔墙非砌筑比例=100%5内隔墙与管线、装修一体化50%比例80%2-5*无比例=0%0装修和设备管线（30 分）全装修-6全装修比例=100%624154、24干式工法楼面、地面比例70%6干式工法楼面、地面比例=100%6集成厨房70%比例90%3-6*集成厨房比例=100%6集成卫生间70%比例90%3-6*无比例=0%0管线分离50%比例70%4-6*管线分离比例=100%6合计装配率：装配率：P=54/100*100%=54%P=54/100*100%=54%5454XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告81其中：主体结构、围护墙和内隔墙的计算比例是主体结构、围护墙和内隔墙的投影面积占标准层总建筑面积的百分比。综上所述，需同时满足下列要求，属装配式建筑。（1）主体结构部分的评价分值不低于 20 分；（2）围护墙和内隔墙部分的评价分值不低于155、 10 分；（3）采用全装修；（4）装配率不低于 50%。装配式建筑方案以最终设计方案为准。4.11.3.1横向构件（1）梁：预制式钢筋混凝土成品梁。（2）板：预制叠合楼板。预制叠合板是预制板和现浇混凝土层叠合而成的装配整体式楼板，叠合楼板整体性好，板的上下表面平整，减少饰面层装修的工序，适用于对建筑面层要求较高的高层建筑和大开间建筑。预制薄板既是楼板结构的组成部分之一，作为受力层，又是现浇钢筋混凝土叠合层的永久性模板，现浇层另按缝构、防火等要求，铺设钢筋并预埋各种设备管线。本项目的标准层（除卫生间具有主要的防水要求外的其他区域底板无特殊必要性）采用预制叠合板，通过 60mm 厚预制叠合板+7156、0cm 厚现浇混凝土层的做法，提高现场的装配施工效率，其中结合层是管线施工层（详见下图 1）；卫生间和阳台的楼板则采用普通现浇混凝土做法，由于卫生间的用水频率比较高，为了预防预制叠合板之间的缝隙可能产生的渗漏，本次设计采用的是新型卫生间小降板技术+止水节技术措施。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告82图 4-11-1 叠合板、卫生间楼板做法图 4-11-2 叠合板、卫生间楼板（3）楼梯：预制楼梯构件。预制楼梯构件是将楼梯分成三个部分，分别是：梯板（即是楼梯段）、梯梁、休息平台。在装配式厂家进行预制加工，在施工现场将预制构件进行装配和焊接。预制装配梁承式钢筋混凝土楼梯是指将一段梯段预制一个完157、整的构件，梯段斜梁搁置楼梯休息平台的平台梁上，休息平台和平台梁也预制成构件，构件与构件之间的连接采用专用的螺栓固定，上部采用固定铰端连接方式，下部采用滑动铰端连接方式。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告83图 4-11-3 装配式楼梯大排图 4-11-4 预制楼梯构件（4）阳台：全预制装配式阳台图 4-11-5 全预制式阳台XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告84图 4-11-6 阳台飘窗防水设计图 4-11-7 全预制式阳台构件XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告85图 4-11-8 全预制式阳台构件（5）内隔墙：新型预制复合隔离板预制复合隔离板与建筑主体结构的连接方式是，预制复合墙158、板内设置有用于连接建筑主体结构的预埋连接件，预埋连接件包括预埋螺杆和锚板，预制复合墙板与建筑主体结构采用螺母和预埋螺杆连接的方式连接，预埋螺杆穿过锚板并伸出预制复合墙板，再用螺母固定，预制复合墙板一般采用外挂形式与主体结构相连接，连接方式通常采用下托上拉式，对于下托节点，首先在预制复合墙板内预埋带内丝套筒的连接件，通过该连接件与焊接在钢梁上的 U 型钢支托相连接。预制复合隔离板与预制复合隔离板的连接方式是公母槽卡槽连接。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告86图 4-11-9 预制内隔墙构件平面示意图图 4-11-10 预制内隔墙构件（6）铝合金模板在装配式建筑设计及施工过程中，铝合金模板的159、应用有着至关重要的作用。针对铝合金模板的设计，需要综合考虑建筑类型、建筑结构设计、施工材料性质的选用、模板加固方式等方面。科学合理地选用最恰当的方式确保支架、模板强度及刚度等匹配混凝土荷载量，保证混凝土的侧压力。结合施工图纸进行铝模尺寸等方面的深化设计，完成相应标准尺寸及非标准尺寸的模板加工，确保模板的生产完全满足建筑施工需要。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告87图 4-11-11 铝合金模板图 4-11-12 预制构件与上下部位交接剖面示意图4.11.3.2全装修建筑功能空间的固定面装修和设备设施安装全部完成，达到建筑XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告88使用功能和性能的基本要求。160、4.11.3.3集成厨房地面、吊顶、墙面、橱柜、厨房设备及管线等通过设计集成、工厂生产，在工地现场主要采用干式工法施工完成的厨房。4.11.3.4集成卫生间地面、吊顶、墙面、洁具设备及管线等通过设计集成、工厂生产，在工地主要采用干式工法装配而成的卫生间。图 4-11-13 整体卫浴部分示意图XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告894.11.3.5装配式建筑方案计算（1）竖向构件柱、支撑、承重墙、延性墙板等主体结构竖向构件主要采用混凝土材料时，预制部品部件的应用比例按下列公式计算：式中：q1a柱、支撑、承重墙、延性墙板等主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例；V1a柱、支撑、承重墙、延性墙板161、等主体结构竖向构件中预制混凝土体积之和，符合本标准第 4.2.2 条规定的预制构件间连续部分的后浇混凝土也可以计入计算；V柱、支撑、承重墙、延性墙板等主体结构竖向构件混凝土总体积。当符合下列规定时，主体结构竖向构件间连接部分的后浇混凝土可计入预制混凝土体积计算：a 预制剪力墙板之间宽度不大于 600mm 的竖向现浇段和高度不大于 300mm 的水平后浇带、圈梁的后浇混凝土体积，预制剪力墙转角或端部边缘构件长度不大于 400mm（不含墙厚）的后浇混凝土体积。b 预制框架柱和框架梁之间柱梁节点区的后浇混凝土体积；c 预制柱间高度不大于柱截面较小尺寸的连接区后浇混凝土体积。主体结构为装配式钢结构或钢162、-混凝土混合结构时，评价项分值按下列情况计算：a、竖向构件全部采用钢构件，得 30 分。b、框架柱采用钢柱或外包钢-混凝土组合柱，剪力墙采用外包钢-混凝土组合剪力墙时，得 25 分。C、框架柱采用钢柱或外包钢-混凝土组XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告90合柱，剪力墙采用混凝土剪力墙（含型钢混凝土剪力墙、型钢（钢管）混凝土剪力墙、内藏钢板混凝土剪力墙、带钢斜撑混凝土剪力墙）时，得 20 分。（2）横向构件梁、板、楼梯、阳台、空调板等构件中预制部品部件的应用比例应按下列公式计算：式中：q1b梁、板、楼梯、阳台、空调板等构件中预制部品部件的应用比例；A1b各楼层中预制装配梁（包括采用受力钢筋与163、免拆模板形成一体的中空梁预制件）、板（含屋面板）、楼梯、阳台、空调板（悬挑板）等水平构件的水平投影面积之和；A所有楼层的梁、楼板（含屋面板）、楼梯、阳台和空调板等构件的水平投影面积之和。预制装配式楼板、屋面板的水平投影面积包括：预制装配式叠合楼板、屋面板的水平投影面积；预制构件间宽度不大于 400mm 的后浇混凝土带水平投影面积；金属楼层板和屋面板、木楼盖和屋盖及其他在施工现场免支模的楼盖和屋盖的水平投影面积。（3）围护墙和内隔墙按照广东省装配式建筑评价标准DBJT 15-163-2019，围护墙和内隔墙部分主要包括内隔墙、内墙与管线、装修一体化和围护墙与保温、隔热、装修一体化的内容。XX大涌164、湾安置房建设项目可行性研究报告91内隔墙：新型预制复合隔离板；内隔墙与管线、装修一体化；围护墙与保温、隔热、装饰一体化。非承重围护墙中非砌筑墙体的应用比例应按下列式计算：式中：q2b围护墙采用墙体、保温、隔热、装饰一体化的应用比例；A2b各楼层围护墙采用墙体、保温、隔热、装饰一体化墙体外表面积之和，计算时可不扣除门、窗及预留洞口等的面积，可扣除承重竖向构件的面积；Aw2各楼层外围护墙外表总面积，计算时可不扣除门、窗、预留洞口等的面积，可扣除承重竖向构件的面积。围护墙采用墙体、保温、隔热、装饰集成一体化的应用比例应按下列式计算：式中：q2b围护墙采用墙体、保温、隔热、装饰一体化的应用比例；A2b165、各楼层围护墙采用墙体、保温、隔热、装饰一体化墙体外表面积之和，计算时可不扣除门、窗及预留洞口等的面积，可扣除承重竖向构件的面积；Aw2各楼层外围护墙外表总面积，计算时可不扣除门、XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告92窗、预留洞口等的面积，可扣除承重竖向构件的面积。内隔墙中非砌筑墙体的应用比例应按下列式计算：式中：q2c内隔墙采用非砌筑做法的应用比例；A2c各楼层内隔墙中非砌筑墙体的墙体表面积之和，计算时可不扣除门、窗及预留洞口等的面积；Aw3各楼层内隔墙墙面总面积，计算时可不扣除门、窗、预留洞口等的面积。内隔墙采用墙体、管线、装修集成一体化技术的应用比例应按下式计算：式中：q2d内隔墙采用166、墙体、管线、装修一体化的应用比例；A2d各楼层内隔墙采用墙体、管线、装修一体化墙体表面积之和，计算时可不扣除门、窗及预留洞口等的面积。（4）装修和设备管线全装修宜满足以下要求：a 居住建筑全装修范围包括建筑的公共区域、户内各功能空间；b 公共建筑全装修范围包括公共区域和已确定使用功能的室内区域；c 装配式建筑主体设计应与内、外装修设计同步协同设计。干式工法施工的楼面、地面的应用比例应按下式计算：XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告93式中：q3b干式工法施工的楼面、地面的应用比例；A3b各楼层采用干式工法的楼面、地面的水平投影面积之和；AL各楼层建筑平面总面积扣除墙、柱、洞口的水平投影面积；167、当设备房、阳台未采用干式工法时，可不计此部分面积。集成厨房的橱柜和厨房设备等应全部安装到位，墙面、顶面和地面中干式工法施工的应用比例应按下式计算：式中：q3c集成厨房中干式工法施工的应用比例；A3c各楼层厨房墙面、顶面和地面采用干式工法的面积之和；Ak各楼层厨房墙面、顶面和地面的总面积。集成卫生间的洁具设备等应全部安装到位，墙面、顶面和地面中干式工法施工的应用比例应按下式计算：式中：q3d集成卫生间中干式工法的应用比例；A3d各楼层卫生间墙面、顶面和地面采用干式工法的面积之和；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告94Ab各楼层卫生间墙面、顶面和地面的总面积。管线分离比例应按下式计算：式中：q168、3e管线分离比例；L3e各楼层管线分离的长度，包括裸露于室内空间以及敷设在地面架空层、非承重墙体空腔内预置预埋和吊顶内的电气、给水排水和采暖管线长度之和；L各楼层电气、给水排水和采暖管线的总长度。4.11.3.6装配式建筑评价可进行装配式建筑等级评价，装配式建筑评价等级应划分为基本级、A 级、AA 级、AAA 级，并应符合下列规定：（1）主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例低于 35%时，评价为基本级装配式建筑。（2）装配率为 60%75%，且主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于 35%时，评价为 A 级装配式建筑。（3）装配率为 76%90%，且主体结构竖向构件中预制部品部件的169、应用比例不低于 35%时，评价为 AA 级装配式建筑。（4）装配率为 91%及以上，且主体结构竖向构件中预制部品部件的应用比例不低于 35%时，评价为 AAA 级装配式建筑。因此，本项目装配率为 54%，为基本级装配式建筑。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告95第五章环境影响评价5.1概述本项目按照国家有关规定，需进行项目环境保护评价。项目环境保护评价旨在摸清项目所在地附近环境现状的基础上，预测建设项目施工期和运营期对环境的影响程度，提出必要的环境保护措施要求，将工程项目的建设期和运营期对环境的影响降至最低，为优化设计、合理施工和环境管理提供依据。本项目环境影响评价工作由专业科研机构完成。170、本章节仅作概略性的说明。5.2编制依据1、水污染物排放限值（DB4426-2016）；2、城镇污水处理厂污染物排放标准GB 18918-2002；3、水污染物排放限值(DB44/26-2016)三级标准。4、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-2016）二级标准。5、建筑施工场界噪声限值（GB12523-2011）。6、城市区域环境噪声标准（GB3096-93）。7、建设单位提供的有关资料。8、国家和地方颁布的有关设计规范。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告965.3项目建设与运营对环境的影响5.3.1污染源分析本项目在建设期会产生一定的噪声、废弃物（工程废料及垃圾）、污水、171、粉尘等。材料运输、堆放等产生的扬尘石灰、粉煤灰等散体材料堆放场在风力作用下也易产生扬尘，散体材料运输过程中也极易产生粉尘污染，运输车辆必须严加管理，采取用篷布遮盖或罐装等措施，防止散落和飞扬。本项目在运营期，产生的污染物主要是生活污水、丢弃的生活垃圾，靠近广园快速路及周边铁路线路附近楼层将受到车流噪声、废气、扬尘的影响，汽车尾气排放废气主要为 NO2、CO 等。5.3.2废水水量本项目用水主要为市政给水，日用水总量约 2149.20m3/日，其废水排放量按用水量的 90%计算，则为 1934.28m3/d。5.3.3废水的水质该项目产生的废水主要是生活污水，参考同类污水的水质监测数据，该废水水172、质水量如表 5-3-1 所示。废水主要污染源、污染物浓度表 5-3-1序号污染源污染物名称（单位：mg/L，PH 除外）PHCODCrBOD5SS动植物油1生活污水69250150100155.4环保措施5.4.1建设阶段1、噪声影响防治措施和建议。为减少施工作业噪声对周围环境的影响，建设单位和施工单位应XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告97该从以下几个方面着手，采取适当的实施措施来减轻其噪声的影响：（1）严禁高噪声设备在作息时间（中午或夜间）作业；（2）尽量选用低噪声的机械设备或带隔声、消声的设备；（3）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期173、保养，严格操作规范。在其施工边界附近设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。（4）在有市电供应的情况下禁止使用柴油发电机组。2、空气污染影响防治措施和建议为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小，建议采取以下的防护措施：（1）开挖、钻孔和拆迁过程中，应洒水使作业保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘飞扬。（2）加强回填土方堆放场的管理，要制定上方表面厚实，定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土、建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆放。（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落。（4）运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地174、前先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面。对运输过程中散落在路面的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（5）施工过程中，严禁将废气的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油或电炊具，不能使用燃油炊具。3、污水防治措施建议建设单位在施工前应前往黄埔区市政管理部门提出申报，办理临时性排污许可证。工程施工过程中，施工单位对于地面水的排放进行XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告98组织设计，严禁乱排乱流，污染道路、环境和其他市政设施。施工时产生的泥浆水等未经处理不能随意排放，不得污染现场和周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥砂雨水、泥浆水经沉砂池沉淀后排放。施工175、工地的粪便污水需经三级化粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后排放。4、固体废弃物防治措施建议。为减少弃土在堆放和运输过程中对环境影响，建议采取如下措施：（1）施工单位必须向有关部门提出申请，获得批准后方可在指定的受纳点弃土。（2）车辆运输弃土等散体物料和废物时，应该密闭包扎、覆盖，不得沿途撒漏；运载土方的车辆应该在规定的时间内，按制定的路段行驶。（3）选择弃土场地不应占用农田，也不能靠近水边，最好选择地势低洼地带，在弃土场的上游应设置导游沟。弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。5.4.2使用阶段1、污水处理采用生活污水与粪便污水分流系统，根据广州市污水排176、放的有关规定，粪便污水与生活污水分别排入市政排污排水管道。2、废气处理本项目临近道路旁侧楼房受到汽车尾气与扬尘影响。植物可以吸附汽车尾气产生的一氧化碳（CO）和颗粒物等。净化 CO 能力较强的有凤凰木、芒果树和高山榕，芒果树的叶片最能滞尘，双排行道树对于颗粒物和一氧化碳的吸附效果明显大于单排树。本项目应加大绿色植XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告99物种植，增加小区临街的绿化带密度与面积，采用种植吸附能力较强植物的办法，达到吸附汽车尾气等有害气体，隔离粉尘，实现减轻道路街旁大气环境污染的目的。备用发电机应燃轻质柴油，尾气集中引向高空排放，排放污染物应满足广东省标准（DB44/27-2001177、）大气污染物排放限值中锅炉使用轻质柴油第二时段排放限值。3、噪声处理噪音主要来自车流噪音，敏感对象主要为卫生服务中心、残疾人康复服务中心、托儿所、托老所与住户。本项目应通过采用设置隔声屏障、安装隔声窗，加强交通和车辆管理等措施降低交通噪声的影响。在茅岗路临街第一排建筑物安装通风隔声窗、隔声屏障，以确保项目建成后营运过程中，小区卫生服务中心、残疾人康复服务中心、托儿所、托老所与住户区域的声环境满足声环境质量标准的相关要求。4、废弃物处置。废弃物主要是一些生活垃圾，拟采用下列处理措施：（1）在场地设置垃圾桶等设施，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。（2）垃圾桶分类设置178、，拟先分为两类，一类为容易生物降解的果皮等食物残渣，另一类为可回收利用的塑料瓶、可乐罐等。（3）加强文明卫生的宣传教育，不随地抛弃包装物、果皮、纸巾、饮料瓶等废弃物。5.5环境影响评价结论综上所述，项目建设过程和建成之后能采取上述有效的污染治理措施进行各项污染治理，切实保证治理资金落实，保证污染治理工程XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告100与主体工程的“三同时”，且加强污染治理措施和设备的运行管理，则本项目的建成对周围环境不产生明显影响，也可减轻外环境污染源对本项目的污染影响，从环境保护角度分析，本建设项目的选址是可行的。本项目运营过程按照上述环境保护措施执行并加强管理，对环境影响评价的179、各项指标控制在允许的范围内，环境影响评价可行。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告101第六章绿色建筑与节能按照广州市人民政府印发的关于加快发展绿色建筑的通告（穗府【2012】1 号文件）要求：“绿色建筑要求建设的项目，建设单位应当在项目建议书、可行性研究报告编制中设绿色建筑专篇，确定与建设项目相适宜的绿色建筑级别标准，对拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并将实施绿色建筑成本费用列入投资估算；在工程规划、勘察设计、施工、验收及备案等环节严格执行建筑节能和绿色建筑相关技术标准、规范及技术措施”。6.1绿色建筑评价标准6.1.1绿色建筑评价标准项目主要技术经济指标如下表 6-1-1。主要技术经180、济指标表表 6-1-1序号项目单位数值1总用地面积m2341442总建筑面积m2199941其中地上部分m2136015地下部分m2639263建筑密度%254容积率3.856机动车位（地下车库）个15477机动车位（地上停车场）个168非机动车泊位数个1023根据广州市建筑节能与墙材革新管理办公室关于新建建筑全面XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告102实施绿色建筑标准贯彻落实意见的函（穗墙建函【2017】90 号）“全市范围内的新建、改建、扩建民用建筑及工业用地范围内用于办公、居住等民用建筑功能的建筑应全面执行绿色标准。”根据黄埔区经济发展现状和本项目建设的实际情况，本项目确定与建设项目181、相适宜的绿色建筑级别为一星级标准，在工程规划、勘察设计、施工、验收及备案等环节严格执行建筑节能和绿色建筑一星级别的相关技术标准、规范及技术措施。6.1.2绿色建筑评价指标1、绿色建筑评价分值绿色建筑评价应遵循因地制宜的原则，结合建筑所在地域的气候、环境、资源、经济和文化等特点，对建筑全寿命期内的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等性能进行综合评价。绿色建筑应结合地形地貌进行场地设计与建筑布局，且建筑布局应与场地的气候条件和地理环境相适应，并应对场地的风环境、光环境、热环境、声环境等加以组织和利用。绿色建筑评价指标体系应由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居 5 类指标182、组成，且每类指标均包括控制项和评分项；评价指标体系还统一设置加分项。控制项的评定结果应为达标或不达标；评分项和加分项的评定结果应为分值。绿色建筑评价分值表 6-1-2控制项基础分值评价指标评分项满分值提高与创新加分项满分值安全耐久健康舒适生活便利资源节约环境宜居预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告103注：预评价时，本标准第 6210、6211、6212、6213、928 条不得分。绿色建筑评价的总得分应按下式进行计算：Q(Q0Q1Q2Q3Q4Q5QA)/10式中：Q总得分；Q0控制项基础分值183、，当满足所有控制项的要求时取400 分；Q1Q5分别为评价指标体系 5 类指标(安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居)评分项得分；QA提高与创新加分项得分。2、绿色建筑评价等级绿色建筑划分应为基本级、一星级、二星级、三星级 4 个等级。当满足全部控制项要求时，绿色建筑等级应为基本级。绿色建筑星级等级应按下列规定确定：1、一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应满足本标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的 30；2、一星级、二星级、三星级 3 个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的规定；3、当总184、得分分别达到 60 分、70 分、85 分且应满足一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告104一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求表 6-1-3一星级二星级三星级围护结构热工性能的提高比例，或建筑供暖空调负荷降低比例围护结构提高 5%，或负荷减低 10%围护结构提高 10%，或负荷降低 10%围护结构提高 20%，或负荷降低 15%严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低比例5%10%20%节水器用水效率等级3 级2 级住宅建筑隔声性能-室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板185、的撞击声隔声性能达到低限标准限值和高要求标准限值的平均值室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到高要求标准限值室内主要空气污染物浓度降低比例10%20%外窗气密性能符合国家现行相关节能设计标准的规定，且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密注：1、围护结构热工性能的提高基准、严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低基准均为国家现行相关建筑节能设计标准的要求。2、住宅建筑隔声性能对应的标准为现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118。3、室内主要空气污染物包括氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡、可吸入颗粒物等，其浓度降低基准为现行国家标准室内空气质量186、标准GB/T 18883 的有关要求。因此本项目的得分Q=(400777129574320)/10=69.7满足绿色建筑等级一星级。6.2绿色建筑初步技术方案6.2.1安全耐久6.2.1.1控制项1、场地应避开滑坡、泥石流等地质危险地段，易发生洪涝地区应有可靠的防洪涝基础设施；场地应无危险化学品、易燃易爆危险源的威胁，应无电磁辐射、含氡土壤的危害。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1052、建筑结构应满足承载力和建筑使用功能要求。建筑外墙、屋面、门窗、幕墙及外保温等围护结构应满足安全、耐久和防护的要求。3、外遮阳、太阳能设施、空调室外机位、外墙花池等外部设施应与建筑主体结构统一设计、施工，187、并应具备安装、检修与维护条件。4、建筑内部的非结构构件、设备及附属设施等应连接牢固并能适应主体结构变形。5、建筑外门窗必须安装牢固，其抗风压性能和水密性能应符合国家现行有关标准的规定。6、卫生间、浴室的地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层。7、走廊、疏散通道等通行空间应满足紧急疏散、应急救护等要求，且应保持畅通。8、应具有安全防护的警示和引导标识系统。本项目需满足全部本项目需满足全部控制项控制项要求。要求。6.2.1.2评分项1、采用基于性能的抗震设计并合理提高建筑的抗震性能，评价分值为 10 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 1010 分。分。2、采取保障人员安全的防188、护措施，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：1）采取措施提高阳台、外窗、窗台、防护栏杆等安全防护水平，得 5 分；2）建筑物出入口均设外墙饰面、门窗玻璃意外脱落的防护措施，并与人员通行区域的遮阳、遮风或挡雨措施结合，得 5 分；3）利用场地或景观形成可降低坠物风险的缓冲区、隔离带，得 5分。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告106本项目拟满足此项规定第一、二条，得本项目拟满足此项规定第一、二条，得 1010 分。分。3、采用具有安全防护功能的产品或配件，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）采用具有安全防护功能的玻璃，得 5 分；2）采用具备防夹功能的门窗189、，得 5 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 1010 分。分。4、室内外地面或路面设置防滑措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）建筑出入口及平台、公共走廊、电梯门厅、厨房、浴室、卫生间等设置防滑措施，防滑等级不低于现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331 规定的 Bd、Bw级，得 3 分；2）建筑室内外活动场所采用防滑地面，防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331 规定的 Ad、Aw级，得 4分；3）建筑坡道、楼梯踏步防滑等级达到现行行业标准建筑地面工程防滑技术规程JGJ/T 331 规定的 Ad、Aw级或按水190、平地面等级提高一级，并采用防滑条等防滑构造技术措施，得 3 分。本项目拟满足此项规定第一条，得本项目拟满足此项规定第一条，得 3 3 分分。5、采取人车分流措施，且步行和自行车交通系统有充足照明，评价分值为 8 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 8 8 分分。6、采取提升建筑适变性的措施，评价总分值为 18 分，并按下列规则分别评分并累计：1）采取通用开放、灵活可变的使用空间设计，或采取建筑使用功能可变措施，得 7 分；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1072）建筑结构与建筑设备管线分离，得 7 分；3）采用与建筑功能和空间变化相适应的设备设施布置方式或控制方式，得 191、4 分。本项目拟满足此项规定第二条，得本项目拟满足此项规定第二条，得 7 7 分分。7、采取提升建筑部品部件耐久性的措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）使用耐腐蚀、抗老化、耐久性能好的管材、管线、管件，得 5分；2）活动配件选用长寿命产品，并考虑部品组合的同寿命性；不同使用寿命的部品组合时，采用便于分别拆换、更新和升级的构造，得5 分。本项目拟满足全部规定，得本项目拟满足全部规定，得 1010 分分。8、提高建筑结构材料的耐久性，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1）按 100 年进行耐久性设计，得 10 分。2）采用耐久性能好的建筑结构材料，满足下列条件之一192、，得 10分：对于混凝土构件，提高钢筋保护层厚度或采用高耐久混凝土；对于钢构件，采用耐候结构钢及耐候型防腐涂料；对于木构件，采用防腐木材、耐久木材或耐久木制品。本项目拟满足第二条规定，得本项目拟满足第二条规定，得 1010 分分。9、合理采用耐久性好、易维护的装饰装修建筑材料，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1）采用耐久性好的外饰面材料，得 3 分；2）采用耐久性好的防水和密封材料，得 3 分；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1083）采用耐久性好、易维护的室内装饰装修材料，得 3 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 9 9 分分。安全耐久部分得分为安193、全耐久部分得分为 7777 分。分。6.2.2健康舒适6.2.2.1控制项1、室内空气中的氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度应符合现行国家标准 室内空气质量标准 GB/T 18883 的有关规定。建筑室内和建筑主出入口处应禁止吸烟，并应在醒目位置设置禁烟标志。2、应采取措施避免厨房、餐厅、打印复印室、卫生间、地下车库等区域的空气和污染物串通到其他空间；应防止厨房、卫生间的排气倒灌。3、给水排水系统的设置应符合下列规定：1）生活饮用水水质应满足现行国家标准生活饮用水卫生标准GB 5749 的要求；2）应制定水池、水箱等储水设施定期清洗消毒计划并实施，且生活饮用水储水设施每半年清洗消毒不194、应少于 1 次；3）应使用构造内自带水封的便器，且其水封深度不应小于 50mm；4）非传统水源管道和设备应设置明确、清晰的永久性标识。4、主要功能房间的室内噪声级和隔声性能应符合下列规定：1）室内噪声级应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB50118 中的低限要求；2）外墙、隔墙、楼板和门窗的隔声性能应满足现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限要求。5、建筑照明应符合下列规定：XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1091）照明数量和质量应符合现行国家标准建筑照明设计标准GB50034 的规定；2）人员长期停留的场所应采用符合现行国家标准 灯和灯系统的光生物安全性GB/195、T 20145 规定的无危险类照明产品；3）选用 LED 照明产品的光输出波形的波动深度应满足现行国家标准LED 室内照明应用技术要求GB/T 31831 的规定。6、应采取措施保障室内热环境。采用集中供暖空调系统的建筑，房间内的温度、湿度、新风量等设计参数应符合现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 50736 的有关规定；采用非集中供暖空调系统的建筑，应具有保障室内热环境的措施或预留条件。7、围护结构热工性能应符合下列规定：1）在室内设计温度、湿度条件下，建筑非透光围护结构内表面不得结露；2）供暖建筑的屋面、外墙内部不应产生冷凝；3）屋顶和外墙隔热性能应满足现行国家标准 民用建196、筑热工设计规范GB 50176 的要求。8、主要功能房间应具有现场独立控制的热环境调节装置。9、地下车库应设置与排风设备联动的一氧化碳浓度监测装置。本项目需满足全部本项目需满足全部控制项控制项要求。要求。6.2.2.2评分项1、控制室内主要空气污染物的浓度，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1）氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡等污染物浓度低于现行国家标准室内空气质量标准GB/T 18883 规定限值的 10，得 3 分；低于 20，得 6 分；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1102）室内 PM2.5年均浓度不高于 25g/m3，且室内 PM10 年均浓度不高于 50g197、/m3，得 6 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 1212 分分。2、选用的装饰装修材料满足国家现行绿色产品评价标准中对有害物质限量的要求，评价总分值为 8 分。选用满足要求的装饰装修材料达到 3 类及以上，得 5 分；达到 5 类及以上，得 8 分。本项目拟满足此项规定选用满足要求的装饰装修材料达本项目拟满足此项规定选用满足要求的装饰装修材料达到到3 3 类及类及以上，得以上，得 5 5 分分。3、直饮水、集中生活热水、游泳池水、采暖空调系统用水、景观水体等的水质满足国家现行有关标准的要求，评价分值为 8 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 8 8 分分198、。4、生活饮用水水池、水箱等储水设施采取措施满足卫生要求，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1）使用符合国家现行有关标准要求的成品水箱，得 4 分；2）采取保证储水不变质的措施，得 5 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 9 9 分分。5、所有给水排水管道、设备、设施设置明确、清晰的永久性标识，评价分值为 8 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 8 8 分分。6、采取措施优化主要功能房间的室内声环境，评价总分值为 8分。噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 4 分；达到高要求199、标准限值，得 8 分。本项目拟满足本项目拟满足噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规噪声级达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范范GBGB 5011850118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得，得 4 4XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告111分分。7、主要功能房间的隔声性能良好，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行国家标准 民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3 分；达到高要求标准限值，得 5 分；2）楼板的撞击声隔声性能达到200、现行国家标准 民用建筑隔声设计规范GB 50118 中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，得 3分；达到高要求标准限值，得 5 分。本项目拟满足构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行本项目拟满足构件及相邻房间之间的空气声隔声性能达到现行国家标准国家标准民用建筑隔声设计规范民用建筑隔声设计规范GBGB 5011850118 中的低限标准限值和高中的低限标准限值和高要求标准限值的平均值，要求标准限值的平均值，楼楼板的撞击声隔声性能达到现行国家标准板的撞击声隔声性能达到现行国家标准民用建筑隔声设计规范民用建筑隔声设计规范GBGB 5011850118 中的低限标准限值和高要求标准中的低限标准201、限值和高要求标准限值的平均值，得限值的平均值，得 6 6 分分。8、充分利用天然光，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1）住宅建筑室内主要功能空间至少 60面积比例区域，其采光照度值不低于 300lx 的小时数平均不少于 8h/d，得 9 分。2）公共建筑按下列规则分别评分并累计：内区采光系数满足采光要求的面积比例达到 60，得 3 分；地下空间平均采光系数不小于 0 5的面积与地下室首层面积的比例达到 10以上，得 3 分；室内主要功能空间至少 60面积比例区域的采光照度值不低于采光要求的小时数平均不少于 4h/d，得 3 分。3）主要功能房间有眩光控制措施，得 3 分。X202、X大涌湾安置房建设项目可行性研究报告112本项目拟满足此项规定的第一条要求，得本项目拟满足此项规定的第一条要求，得 9 9 分分。9、具有良好的室内热湿环境，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1）采用自然通风或复合通风的建筑，建筑主要功能房间室内热环境参数在适应性热舒适区域的时间比例，达到 30，得 2 分；每再增加 10，再得 1 分，最高得 8 分。2）采用人工冷热源的建筑，主要功能房间达到现行国家标准民用建筑室内热湿环境评价标准GB/T 50785 规定的室内人工冷热源热湿环境整体评价级的面积比例，达到 60，得 5 分；每再增加 10，再得 1 分，最高得 8 分。本项目拟满足采203、用自然通风或复合通风的建筑本项目拟满足采用自然通风或复合通风的建筑，建筑主要功能房建筑主要功能房间室内热环境参数在适应性热舒适区域的时间比例间室内热环境参数在适应性热舒适区域的时间比例，达到达到 3030，得得 2 2分分。10、优化建筑空间和平面布局，改善自然通风效果，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1）住宅建筑：通风开口面积与房间地板面积的比例在夏热冬暖地区达到 12，在夏热冬冷地区达到 8，在其他地区达到 5，得 5分；每再增加 2，再得 1 分，最高得 8 分。2）公共建筑：过渡季典型工况下主要功能房间平均自然通风换气次数不小于 2 次/h 的面积比例达到 70，得 5 分；每204、再增加 10，再得 1 分，最高得 8 分。本项目所有区域拟满足过渡季典型工况下主要功能房间平均自本项目所有区域拟满足过渡季典型工况下主要功能房间平均自然通风换气次数不小于然通风换气次数不小于 2 2 次次/h/h 的面积比例达到的面积比例达到 7070，得，得 5 5 分分。11、设置可调节遮阳设施，改善室内热舒适，评价总分值为 9 分，根据可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分的比例按表 5-2-2-1 的规XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告113则评分。可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分比例评分规则表 6-2-1可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分比例 SZ得分25%SZ35%335%SZ205、45%545%SZ55%7SZ55%9本项目拟满足可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分的本项目拟满足可调节遮阳设施的面积占外窗透明部分的 25%25%SZSZ35%35%，得，得 3 3 分分。健康舒适部分得分为健康舒适部分得分为 7171 分。分。6.2.3生活便利6.2.3.1控制项1、建筑、室外场地、公共绿地、城市道路相互之间应设置连贯的无障碍步行系统。2、场地人行出入口 500m 内应设有公共交通站点或配备联系公共交通站点的专用接驳车。3、停车场应具有电动汽车充电设施或具备充电设施的安装条件，并应合理设置电动汽车和无障碍汽车停车位。4、自行车停车场所应位置合理、方便出入。5、建筑设备管理206、系统应具有自动监控管理功能。6、建筑应设置信息网络系统。本项目需满足全部本项目需满足全部控制项控制项要求。要求。6.2.3.2评分项1、场地与公共交通站点联系便捷，评价总分值为 8 分，并按下列规则分别评分并累计：XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1141）场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 500m，或到达轨道交通站的步行距离不大于 800m，得 2 分；场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过 300m，或到达轨道交通站的步行距离不大于 500m，得 4 分；2）场地出入口步行距离 800m 范围内设有不少于 2 条线路的公共交通站点，得 4 分。本项目拟满足此项规定的场地出207、入口到达公共交通站点的步行本项目拟满足此项规定的场地出入口到达公共交通站点的步行距离不超过距离不超过 500m500m，或到达轨道交通站的步行距离不大于，或到达轨道交通站的步行距离不大于 800m800m，场地，场地出入口步行距离出入口步行距离 800m800m 范围内设有不少于范围内设有不少于 2 2 条线路的公共交通站点，条线路的公共交通站点，得得 6 6 分分。2、建筑室内外公共区域满足全龄化设计要求，评价总分值为 8分，并按下列规则分别评分并累计：1）建筑室内公共区域、室外公共活动场地及道路均满足无障碍设计要求，得 3 分；2）建筑室内公共区域的墙、柱等处的阳角均为圆角，并设有安全抓杆208、或扶手，得 3 分；3）设有可容纳担架的无障碍电梯，得 2 分。本项目拟满足此项规定第一条，得本项目拟满足此项规定第一条，得 3 3 分分。3、提供便利的公共服务，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1）住宅建筑，满足下列要求中的 4 项，得 5 分；满足 6 项及以上，得 10 分。场地出入口到达幼儿园的步行距离不大于 300m；场地出入口到达小学的步行距离不大于 500m；场地出入口到达中学的步行距离不大于 1000m；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告115场地出入口到达医院的步行距离不大于 1000m；场地出入口到达群众文化活动设施的步行距离不大于 800m；场地出入口到达老209、年人日间照料设施的步行距离不大于 500m；场地周边 500m 范围内具有不少于 3 种商业服务设施。2）公共建筑，满足下列要求中的 3 项，得 5 分；满足 5 项，得10 分。建筑内至少兼容 2 种面向社会的公共服务功能；建筑向社会公众提供开放的公共活动空间；电动汽车充电桩的车位数占总车位数的比例不低于 10；周边 500m 范围内设有社会公共停车场(库)；场地不封闭或场地内步行公共通道向社会开放。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 1010 分分。4、城市绿地、广场及公共运动场地等开敞空间，步行可达，评价总分值为 5 分，并按下列规则分别评分并累计：1）场地出入口到达城市公210、园绿地、居住区公园、广场的步行距离不大于 300m，得 3 分；2）到达中型多功能运动场地的步行距离不大于 500m，得 2 分。本项目拟满足第一条规定，得本项目拟满足第一条规定，得 3 3 分分。5、合理设置健身场地和空间，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）室外健身场地面积不少于总用地面积的 05，得 3 分；2）设置宽度不少于 125m 的专用健身慢行道，健身慢行道长度不少于用地红线周长的 1/4 且不少于 1OOm，得 2 分；3）室内健身空间的面积不少于地上建筑面积的 03且不少于60m2，得 3 分；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1164）楼梯间具有天然211、采光和良好的视野，且距离主入口的距离不大于 15m，得 2 分。本项目拟满足此项规定的第四条，得本项目拟满足此项规定的第四条，得 2 2 分分。6、设置分类、分级用能自动远传计量系统，且设置能源管理系统实现对建筑能耗的监测、数据分析和管理，评价分值为 8 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。7、设置 PM10、PM2.5、CO2浓度的空气质量监测系统，且具有存储至少一年的监测数据和实时显示等功能，评价分值为 5 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。8、设置用水远传计量系统、水质在线监测系统，评价总分值为 7分，并按下列规则分别评分并累212、计：1）设置用水量远传计量系统，能分类、分级记录、统计分析各种用水情况，得 3 分；2）利用计量数据进行管网漏损自动检测、分析与整改，管道漏损率低于 5，得 2 分；3）设置水质在线监测系统，监测生活饮用水、管道直饮水、游泳池水、非传统水源、空调冷却水的水质指标，记录并保存水质监测结果，且能随时供用户查询，得 2 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。9、具有智能化服务系统，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1）具有家电控制、照明控制、安全报警、环境监测、建筑设备控制、工作生活服务等至少 3 种类型的服务功能，得 3 分；2）具有远程监控的功能，得 213、3 分；3）具有接入智慧城市(城区、社区)的功能，得 3 分。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告117本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。10、制定完善的节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案，实施能源资源管理激励机制，且有效实施，评价总分值为 5 分，并按下列规则分别评分并累计：1）相关设施具有完善的操作规程和应急预案，得 2 分；2）物业管理机构的工作考核体系中包含节能和节水绩效考核激励机制，得 3 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。11、建筑平均日用水量满足现行国家标准民用建筑节水设计标准GB 50555 中节水用水定额的214、要求，评价总分值为 5 分，并按下列规则评分：1）平均日用水量大于节水用水定额的平均值、不大于上限值，得2 分。2）平均日用水量大于节水用水定额下限值、不大于平均值，得 3分。3）平均日用水量不大于节水用水定额下限值，得 5 分。本项目拟满足平均日用水量大于节水用水定额的平均值本项目拟满足平均日用水量大于节水用水定额的平均值、不大于不大于上限值，得上限值，得 2 2 分分。12、定期对建筑运营效果进行评估，并根据结果进行运行优化，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1）制定绿色建筑运营效果评估的技术方案和计划，得 3 分；2）定期检查、调适公共设施设备，具有检查、调试、运行、标215、定的记录，且记录完整，得 3 分；3）定期开展节能诊断评估，并根据评估结果制定优化方案并实施，得 4 分；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1184）定期对各类用水水质进行检测、公示，得 2 分。本项目拟满足此项规定的第二条，得本项目拟满足此项规定的第二条，得 3 3 分分。生活便利部分得分为生活便利部分得分为 2929 分。分。6.2.4资源节约6.2.4.1控制项1、应结合场地自然条件和建筑功能需求，对建筑的体形、平面布局、空间尺度、围护结构等进行节能设计，且应符合国家有关节能设计的要求。2、应采取措施降低部分负荷、部分空间使用下的供暖、空调系统能耗，并应符合下列规定：1）应区分房间的216、朝向细分供暖、空调区域，并应对系统进行分区控制；2）空调冷源的部分负荷性能系数(IPLV)、电冷源综合制冷性能系数(SCOP)应符合现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189 的规定。3、应根据建筑空间功能设置分区温度，合理降低室内过渡区空间的温度设定标准。4、主要功能房间的照明功率密度值不应高于现行国家标准 建筑照明设计标准GB 50034 规定的现行值；公共区域的照明系统应采用分区、定时、感应等节能控制；采光区域的照明控制应独立于其他区域的照明控制。5、冷热源、输配系统和照明等各部分能耗应进行独立分项计量。6、垂直电梯应采取群控、变频调速或能量反馈等节能措施；自动扶梯应采用变频感应启217、动等节能控制措施。7、应制定水资源利用方案，统筹利用各种水资源，并应符合下列XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告119规定：1）应按使用用途、付费或管理单元，分别设置用水计量装置；2）用水点处水压大于 02MPa 的配水支管应设置减压设施，并应满足给水配件最低工作压力的要求；3）用水器具和设备应满足节水产品的要求。8、不应采用建筑形体和布置严重不规则的建筑结构。9、建筑造型要素应简约，应无大量装饰性构件，并应符合下列规定：1）住宅建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于2；2）公共建筑的装饰性构件造价占建筑总造价的比例不应大于1。10、选用的建筑材料应符合下列规定：1）500km 以内218、生产的建筑材料重量占建筑材料总重量的比例应大于 60；2）现浇混凝土应采用预拌混凝土，建筑砂浆应采用预拌砂浆。本项目需满足全部本项目需满足全部控制项控制项要求。要求。6.2.4.2评分项1、节约集约利用土地，评价总分值为 20 分，并按下列规则评分：1）对于住宅建筑，根据其所在居住街坊人均住宅用地指标按下表的规则评分。居住街坊人均住宅用地指标评分规则表 6-2-2建筑气候区划人均住宅用地指标 A（m2）得分平均3层及平均46层平均79层平均 1018平均 19 层XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告120以下层及以上、33A3629A3221A2233A3633A3615A33A29A21A219、17A1220、33A3627A3020A2116A1712A1315A33A27A20A16A1220、33A3624A2719A2015A1611A1215A33A24A19A15A11202）对于公共建筑，根据不同功能建筑的容积率(R)按下表的规则评分。公共建筑容积率(R)评分规则表 6-2-3行政办公、商务办公、商业金融、旅馆饭店、交通枢纽等教育、文化、体育、医疗卫生、社会福利等得分1.0R1.50.5R0.881.5R2.5R2.0122.5R3.50.8R1.516R3.51.5R2.020本项目属于住宅建筑，拟建成后住户数量约为本项目属于住宅建筑，拟建成后住户数量约为 14321220、432 户，按照广户，按照广州市城镇居民每户州市城镇居民每户 3.23.2 人计算，则人均住宅用地指标人计算，则人均住宅用地指标 A=7.45A=7.45，而，而平均层数为平均层数为 15.415.4 层，得层，得 2020 分分。2 2、合理开发利用地下空间，评价总分值为 12 分，根据地下空间开发利用指标，按下表的规则评分。地下空间开发利用指标评分规则表 6-2-4建筑类型地下空间开发利用指标得分住宅建筑地下建筑面积与地上建筑面积的比率 Rr地下一层建筑面积与总用地面积的比率 Rp5%Rr20%5Rr207Rr35 且 Rp60%12公共建筑地下建筑面积与总用地面积之比 Rp1地下一层建筑221、面积与总用地面积的比率 RpRp10.55Rp10.7 且 Rp70%7Rp11.0 且 Rp60%12XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告121本项目为住宅建筑本项目为住宅建筑，R Rp1p11.221.22，R Rp p60.1%60.1%，拟不满足此项规定拟不满足此项规定，得得 7 7分分。3 3、采用机械式停车设施、地下停车库或地面停车楼等方式，评价总分值为 8 分，并按下列规则评分：1）住宅建筑地面停车位数量与住宅总套数的比率小于 10，得 8分。2）公共建筑地面停车占地面积与其总建设用地面积的比率小于8，得 8 分。本项目拟满足此项规定第一条，得本项目拟满足此项规定第一条，得 8222、 8 分分。4 4、优化建筑围护结构的热工性能，评价总分值为 15 分，并按下列规则评分：1）围护结构热工性能比国家现行相关建筑节能设计标准规定的提高幅度达到 5，得 5 分；达到 10，得 10 分；达到 15，得 15 分。2）建筑供暖空调负荷降低 5，得 5 分；降低 10，得 10 分；降低 15，得 15 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。5、供暖空调系统的冷、热源机组能效均优于现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189 的规定以及现行有关国家标准能效限定值的要求，评价总分值为 10 分，按下表的规则评分。冷、热源机组能效提升幅度评分规则表 6-223、2-5机组类型能效指标参照标准评分要求电机驱动的蒸气压缩循环冷水（热泵）机组制冷性能系数（COP）现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189提高 6%提高12%直燃型溴化锂吸收式冷制冷、供热性能系数提高 6%提高XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告122（温）水机组（COP）12%单元式空气调节机、风管送风式和屋顶式空调机组能效比（EER）提高 6%提高12%多联式空调（热泵）机组制冷综合性能系数IPLV（C）现行国家标准公共建筑节能设计标准GB 50189提高 8%提高16%锅炉燃煤热效率提高 3个百分点提高 6个百分点燃油燃气热效率提高 2个百分点提高 4个百分点房间空气调节器能效224、比（EER）、能源消耗效率现行有关国家标准节能评价值1 级能效等级限值家用燃气热水炉热效率值（）蒸汽型溴化锂吸收式冷水机组制冷、供热性能系数（COP）得分5 分10 分本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。6、采取有效措施降低供暖空调系统的末端系统及输配系统的能耗，评价总分值为 5 分，并按以下规则分别评分并累计：1）通风空调系统风机的单位风量耗功率比现行国家标准 公共建筑节能设计标准GB 50189 的规定低 20，得 2 分；2）集中供暖系统热水循环泵的耗电输热比、空调冷热水系统循环水泵的耗电输冷(热)比比现行国家标准民用建筑供暖通风与空气调节设计规范GB 5073225、6 规定值低 20，得 3 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。7、采用节能型电气设备及节能控制措施，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）主要功能房间的照明功率密度值达到现行国家标准 建筑照明设计标准GB 50034 规定的目标值，得 5 分；2）采光区域的人工照明随天然光照度变化自动调节，得 2 分；3）照明产品、三相配电变压器、水泵、风机等设备满足国家现行XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告123有关标准的节能评价值的要求，得 3 分。本项目拟满足此项规定第一、三条，得本项目拟满足此项规定第一、三条，得 6 6 分分。8、采取措施降低建筑226、能耗，评价总分值为 10 分。建筑能耗相比国家现行有关建筑节能标准降低 10，得 5 分；降低 20，得 10 分。本项目拟不满足此项规定，不得分。本项目拟不满足此项规定，不得分。9、结合当地气候和自然资源条件合理利用可再生能源，评价总分值为 10 分，按下表的规则评分。可再生能源利用评分规则表 6-2-6可再生能源利用类型和指标得分由可再生能源提供的生活用热水比例 Rhw20%Rhw35%235%Rhw50%450%Rhw65%665%Rhw80%8Rhw80%10由可再生能源提供的空调用冷量和热量比例 Rch20%Rch35%235%Rch50%450%Rch65%665%Rch80%8R227、ch80%10由可再生能源提供电量比例 Re0.5%Re1.0%21.0%Re2.0%42.0%Re3.0%63.0%Re4.0%8Re4.0%10本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。10、使用较高用水效率等级的卫生器具，评价总分值为 15 分，并按下列规则评分：1）全部卫生器具的用水效率等级达到 2 级，得 8 分。2）50以上卫生器具的用水效率等级达到 1 级且其他达到 2 级，得 12 分。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1243）全部卫生器具的用水效率等级达到 1 级，得 15 分。本项目拟满足全部卫生器具的用水效率等级达到本项目拟满足全部卫生器具的用水228、效率等级达到 2 2 级，得级，得 8 8 分分。11、绿化灌溉及空调冷却水系统采用节水设备或技术，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1）绿化灌溉采用节水设备或技术，并按下列规则评分：采用节水灌溉系统，得 4 分。在采用节水灌溉系统的基础上，设置土壤湿度感应器、雨天自动关闭装置等节水控制措施，或种植无须永久灌溉植物，得 6 分。2）空调冷却水系统采用节水设备或技术，并按下列规则评分：循环冷却水系统采取设置水处理措施、加大集水盘、设置平衡管或平衡水箱等方式，避免冷却水泵停泵时冷却水溢出，得 3 分。采用无蒸发耗水量的冷却技术，得 6 分。本项目拟采用节水灌溉系统，得本项目拟采用229、节水灌溉系统，得 4 4 分分。12、结合雨水综合利用设施营造室外景观水体，室外景观水体利用雨水的补水量大于水体蒸发量的 60，且采用保障水体水质的生态水处理技术，评价总分值为 8 分，并按下列规则分别评分并累计：1）对进入室外景观水体的雨水，利用生态设施削减径流污染，得4 分；2）利用水生动、植物保障室外景观水体水质，得 4 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。13、使用非传统水源，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：1）绿化灌溉、车库及道路冲洗、洗车用水采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 40，得 3 分；不低于 60，得 5 分；230、2）冲厕采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告12530，得 3 分；不低于 50，得 5 分；3）冷却水补水采用非传统水源的用水量占其总用水量的比例不低于 20，得 3 分；不低于 40，得 5 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。14、建筑所有区域实施土建工程与装修工程一体化设计及施工，评价分值为 8 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。15、合理选用建筑结构材料与构件，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1）混凝土结构，按下列规则分别评分并累计：400MPa 级及以上强度等级钢231、筋应用比例达到 85，得 5 分；混凝土竖向承重结构采用强度等级不小于 C50 混凝土用量占竖向承重结构中混凝土总量的比例达到 50，得 5 分。2）钢结构，按下列规则分别评分并累计：Q345 及以上高强钢材用量占钢材总量的比例达到 50，得 3分；达到 70，得 4 分；螺栓连接等非现场焊接节点占现场全部连接、拼接节点的数量比例达到 50，得 4 分；采用施工时免支撑的楼屋面板，得 2 分。3）混合结构：对其混凝土结构部分、钢结构部分，分别按本条第1 款、第 2 款进行评价，得分取各项得分的平均值。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。16、建筑装修选用工业化内装部品232、，评价总分值为 8 分。建筑装修选用工业化内装部品占同类部品用量比例达到 50以上的部品种类，达到 1 种，得 3 分；达到 3 种，得 5 分；达到 3 种以上，得 8 分。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告126本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。1717、选用可再循环材料、可再利用材料及利废建材，评价总分值为 12 分，并按下列规则分别评分并累计：1）可再循环材料和可再利用材料用量比例，按下列规则评分：住宅建筑达到 6或公共建筑达到 10，得 3 分。住宅建筑达到 10或公共建筑达到 15，得 6 分。2）利废建材选用及其用量比例，按下列规则评分：采用一种利233、废建材，其占同类建材的用量比例不低于 50，得3 分。选用两种及以上的利废建材，每一种占同类建材的用量比例均不低于 30，得 6 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。1818、选用绿色建材，评价总分值为 12 分。绿色建材应用比例不低于 30，得 4 分；不低于 50，得 8 分；不低于 70，得 12 分。本项目拟满足绿色建材应用比例不低于本项目拟满足绿色建材应用比例不低于 3030，得，得 4 4 分分。资源节约部分得分为资源节约部分得分为 5757 分。分。6.2.5环境宜居6.2.5.1控制项1、建筑规划布局应满足日照标准，且不得降低周边建筑的日照标准。2234、室外热环境应满足国家现行有关标准的要求。3、配建的绿地应符合所在地城乡规划的要求，应合理选择绿化方式，植物种植应适应当地气候和土壤，且应无毒害、易维护，种植区域覆土深度和排水能力应满足植物生长需求，并应采用复层绿化方式。4、场地的竖向设计应有利于雨水的收集或排放，应有效组织雨水XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告127的下渗、滞蓄或再利用；对大于 10hm2的场地应进行雨水控制利用专项设计。5、建筑内外均应设置便于识别和使用的标识系统。6、场地内不应有排放超标的污染源。7、生活垃圾应分类收集，垃圾容器和收集点的设置应合理并应与周围景观协调。本项目需满足全部本项目需满足全部控制项控制项要求。235、要求。6.2.5.2评分项1 1、充分保护或修复场地生态环境，合理布局建筑及景观，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1）保护场地内原有的自然水域、湿地、植被等，保持场地内的生态系统与场地外生态系统的连贯性，得 10 分。2）采取净地表层土回收利用等生态补偿措施，得 10 分。3）根据场地实际状况，采取其他生态恢复或补偿措施，得 10 分。本项目拟不满足此项规定，不得分本项目拟不满足此项规定，不得分。2、规划场地地表和屋面雨水径流，对场地雨水实施外排总量控制，评价总分值为 10 分。场地年径流总量控制率达到 55，得 5 分；达到 70，得 10 分。本项目拟满足场地年径流总量控制率达到236、本项目拟满足场地年径流总量控制率达到 5555，得，得 5 5 分分。3、充分利用场地空间设置绿化用地，评价总分值为 16 分，并按下列规则评分：1）住宅建筑按下列规则分别评分并累计：绿地率达到规划指标 105及以上，得 10 分；住宅建筑所在居住街坊内人均集中绿地面积，按表 823 的规则评分，最高得 6 分。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告128住宅建筑人均集中绿地面积评分规则表 6-2-7人均集中绿地面积 Ag（m2/人）得分新区建设旧区改建0.500.3520.50Ag0.600.35Ag0.454Ag0.60Ag0.4562）公共建筑按下列规则分别评分并累计：公共建筑绿地率达到237、规划指标 105及以上，得 10 分；绿地向公众开放，得 6 分。本项目拟不满足此项规定第一条绿地向公众开放，得本项目拟不满足此项规定第一条绿地向公众开放，得 6 6 分分。4、室外吸烟区位置布局合理，评价总分值为 9 分，并按下列规则分别评分并累计：1）室外吸烟区布置在建筑主出入口的主导风的下风向，与所有建筑出入口、新风进气口和可开启窗扇的距离不少于 8m，且距离儿童和老人活动场地不少于 8m，得 5 分；2）室外吸烟区与绿植结合布置，并合理配置座椅和带烟头收集的垃圾筒，从建筑主出入口至室外吸烟区的导向标识完整、定位标识醒目，吸烟区设置吸烟有害健康的警示标识，得 4 分。本项目拟满足室外吸烟238、区与绿植结合布置本项目拟满足室外吸烟区与绿植结合布置，并合理配置座椅和带并合理配置座椅和带烟头收集的垃圾筒，从建筑主出入口至室外吸烟区的导向标识完整烟头收集的垃圾筒，从建筑主出入口至室外吸烟区的导向标识完整、定位标识醒目，吸烟区设置吸烟有害健康的警示标识，得定位标识醒目，吸烟区设置吸烟有害健康的警示标识，得 4 4 分分。5、利用场地空间设置绿色雨水基础设施，评价总分值为 15 分，并按下列规则分别评分并累计：1）下凹式绿地、雨水花园等有调蓄雨水功能的绿地和水体的面积之和占绿地面积的比例达到 40，得 3 分；达到 60，得 5 分；2）衔接和引导不少于 80的屋面雨水进入地面生态设施，得 3239、XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告129分；3）衔接和引导不少于 80的道路雨水进入地面生态设施，得 4分；4）硬质铺装地面中透水铺装面积的比例达到 50，得 3 分。本项目拟满足此项规定第一条中比例达到本项目拟满足此项规定第一条中比例达到 40%40%和第四条和第四条，得得 6 6 分分。6、场地内的环境噪声优于现行国家标准声环境质量标准GB3096 的要求，评价总分值为 10 分，并按下列规则评分：1）环境噪声值大于 2 类声环境功能区标准限值，且小于或等于 3类声环境功能区标准限值，得 5 分。2）环境噪声值小于或等于 2 类声环境功能区标准限值，得 10 分。本项目拟满足此项规定第240、一条，得本项目拟满足此项规定第一条，得 5 5 分分。7 7、建筑及照明设计避免产生光污染，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计：1）玻璃幕墙的可见光反射比及反射光对周边环境的影响符合 玻璃幕墙光热性能GB/T 18091 的规定，得 5 分；2）室外夜景照明光污染的限制符合现行国家标准 室外照明干扰光限制规范GB/T 35626 和现行行业标准城市夜景照明设计规范JGJ/T 163 的规定，得 5 分。本项目拟满足此项规定，得本项目拟满足此项规定，得 1010 分分。8 8、场地内风环境有利于室外行走、活动舒适和建筑的自然通风，评价总分值为 10 分，并按下列规则分别评分并累计241、：1）在冬季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：建筑物周围人行区距地高 1 5m 处风速小于 5m/s，户外休息区、儿童娱乐区风速小于 2m/s，且室外风速放大系数小于 2，得 3 分；除迎风第一排建筑外，建筑迎风面与背风面表面风压差不大于XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1305Pa，得 2 分。2）过渡季、夏季典型风速和风向条件下，按下列规则分别评分并累计：场地内人活动区不出现涡旋或无风区，得 3 分；50以上可开启外窗室内外表面的风压差大于 0 5Pa，得 2 分。本项目拟满足此项规定第二条场地内人活动区不出现涡旋或无本项目拟满足此项规定第二条场地内人活动区不出现涡旋或无242、风区，得风区，得 3 3 分分。9、采取措施降低热岛强度，评价总分值为 10 分，按下列规则分别评分并累计：1）场地中处于建筑阴影区外的步道、游憩场、庭院、广场等室外活动场地设有乔木、花架等遮阴措施的面积比例，住宅建筑达到 30，公共建筑达到 10，得 2 分；住宅建筑达到 50，公共建筑达到 20，得 3 分；2）场地中处于建筑阴影区外的机动车道，路面太阳辐射反射系数不小于 0 4 或设有遮阴面积较大的行道树的路段长度超过 70，得 3分；3）屋顶的绿化面积、太阳能板水平投影面积以及太阳辐射反射系数不小于 04 的屋面面积合计达到 75，得 4 分。本项目拟满足此项规定达第三条，得本项目拟满243、足此项规定达第三条，得 4 4 分分。环境宜居部分得分为环境宜居部分得分为 4343 分。分。6.2.6提高与创新绿色建筑评价时，应按本章规定对加分项进行评价。提高与创新项得分为加分项得分之和，当得分大于 100 分时，应取为 100 分。本项目拟满足以下加分项：本项目拟满足以下加分项：采用适宜地区特色的建筑风貌设计，因地制宜传承地域建筑文化，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告131评价分值为 20 分。加分项总得分为加分项总得分为 2020 分。分。综上所述，本项目绿色建筑方案绿色建筑评价得分为 69.7 分，根据绿色建筑评价标准(GB/T50378-2019)标准要求，达到绿色建筑一星244、级要求。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告132第七章 节能方案分析7.1项目建设和生产过程所遵循的合理用能标准1、中华人民共和国节约能源法；2、公共建筑节能设计标准 GB50189-2005；3、公共建筑节能设计标准广东省实施细则；4、绿色建筑评价标准GB/T50378-2019；5、绿色建筑技术导则(建科【2005】199 号)；6、建筑照明设计标准 GB50034-2013；7、建筑采光设计标准 GB/T 50033-2013；8、国务院民用建筑节能条例（国务院第 530 号令）；9、民用建筑节水设计标准 GB50555-2010；10、综合能耗计算通则 GB/T2589-2008；245、11、民用建筑绿色设计规范 JGJ/T2292-2010；12、节能建筑评价标准GB/750668-2011。7.2项目建设和生产过程遵循的节能设计规范1、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2015；2、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2016；3、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2018；4、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-2008；5、空调通风系统运行管理规范GB50365-2006；6、国家和地方颁布的有关节能设计规范。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1337.3项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析本项目建设过程中的能源消耗种类主要是246、施工现场的临时用电。能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。7.4项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑、设备、工艺合理用能分析7.4.1能源消耗种类和数量本项目生产运营过程中的消耗能源种类有电、水、天然气三种。根据预测,项目建成运营期，年用电量约 1681.00 万 kwh，年用水量约 78.43 万吨，年用气量约 32.34 万 m。7.4.2建筑、设备、工艺合理用能分析项目的主要用电设备有照明、空调、水泵、电梯、家用电器、燃气炉等。本项目建筑结构合理，在采用国家、行业推荐的节能、高效、环保的设备情况下，项目用电负荷处于行业合理水平。7.5项目建设247、和生产过程中能耗指标分析7.5.1项目建设过程中能耗指标分析项目在合理安排工序、选择合适施工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。7.5.2项目运营过程中能耗指标分析项目的能耗种类有电、水、天然气 3 种。项目运营过程中能耗指标见表 7-5-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告134能耗种类数量及指标表表 7-5-1序号项目标煤/实物单位 数据实物单位年消耗量折标煤吨1电tce/万 kWh1.229万 kWh1681.002065.952水tce/万 m30.0857万 m378.436.723天然气tce/万 m31.2143万 m332.3439.26248、4合计2111.947.6项目所在地能源供应状况分析本项目选址于项目用地位于茅岗路以西 AP0501001 地块。区域的供电设施较完善。市政供电管线均已达项目用地周边道路，能满足本项目的建设与使用需求。7.7项目建设和生产过程采取的节能措施7.7.1项目建设过程中节能措施1、施工组织管理方面（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，249、以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。2、机械设备与机具（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告135备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。250、（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。3、生产、生活及办公临时设施（1）利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。（2）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（3）合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4、施工用电及照明（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装置。采用声控、光控等节能照明灯具。（2）照251、明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20。7.7.2项目运营过程中节能措施在建设方案选择时，在可能情况下，考虑选择智能建筑方案，以达到水、电、空调等各系统的自动控制和配合，全面节能；在设计时，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告136按国家及地方的节能规范、标准、实施细则等要求进行设计，注意选用节能设备、器具。在运营期，加强节能管理是很关键的一环。在目前阶段，建议考虑从以下几方面进行节能。1、围护结构节能利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙（地）面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光，并根据需要设遮阳设施。建筑设计尽量减少建筑体形系数、窗墙面积比，尽量避免使用252、大玻璃窗、全玻璃幕墙。墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。玻璃可以选用吸热玻璃、反射玻璃、双层中空玻璃，以提高玻璃隔热性能，减少太阳辐射透过率。改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。屋面采用屋面遮阳隔热技术。2、电气节能措施（1）变压器节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗。合理选择变压器的容量（变压器最经济节能运行的负载率一般 75%85%之间）和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。（2）线路节能尽量选用253、电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量，热稳定，保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告137（3）提高供配电系统的功率因数 减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。用静电电容器进行无功补偿，采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。（4）照明节能 充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯，室外照明等一般照明宜采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。降低254、室内照明总功率，可以减少灯光散热量，从而也减少空调负荷，使空调系统也节能。公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。病房等床头灯可采用调光开关，公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。3、给排水节能措施（1）着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施。（2）所有用水部位均采用节水器具和设备。（3）采用减压限流措施，入户管表前供水压力不大于 0.2MPa。（4）设集中生活热水系统时，设完善的热水循环系统，用水点开启后255、 10 秒钟内出热水。（5）采用双冲洗水量坐便器时，每次冲洗水量为 6L，小便冲洗耗水为 3L，约可节约 27%冲洗用水量。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告138（6）绿化灌溉采用喷灌、微灌等节水高效灌溉方式。（7）制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象应及时采取措施，杜绝长流水现象的出现。（8）景观用水只能采用雨水、建筑中水、市政再生水等非传统水源。（9）根据所在地区水资源状况、地形地貌及气候特点，合理规划住区的水景面积比例，水景的补水量应与回收利用的雨水水量达到平衡。（10）设置循环水处理设备，景观用水循环使用。（11）采取有效措施避免管网漏损。如选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐256、腐蚀、耐久性能好的管材、管件，给水系统无超压出流现象，根据水平衡测试标准安装分级计量水表，安装率达 100。4、空调节能措施（1）在确定室内设计参数时，为了保证较高的热舒适度，室内设计温度应取低一点，而在一定温度范围内，通过提高室内设计相对湿度的途径减少空调能耗。（2）采用变频系统变风量空调系统（VAV）节能及变水量空调系统。（3）空调风系统节能措施大厅等大空间公共区域，设计一般采用定风量空调系统。采用双风机(送回风)系统，当室外空气焓值低于室内冶值时，可改变新风比直到全新风全排风，达到节能及改善室内空气品质的目的。小空间可采用双风机变风量空调系统，变风量系统的新排风管直接接到空调机房外窗百叶257、上，过渡季可全新风节能运行。（4）降低水泵的电耗，冷却水采用闭式系统。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告139（5）使用空调自动控制系统。所有制冷主机采用高能效，水冷主机 COP 均大于 4.8，风冷机组 COP 大于 3.8；水冷主机采用了热回收装置，在夏季回收热能，提供免费的生活热水需求，减少能耗，主机的综合能效比达到 6.7；7.8项目节能效果分析1、选用隔热性能良好的墙体材料。从建筑体形来说，同样面积的建筑物，接近立方体的外表面积最小，可以节能。对于长方形的建筑物，朝向对空调负荷有相当的大的影响，长边（主要面）朝向西或东的比朝向南或北的大，最大设计冷负荷约大 25%左右，也即选择正258、确可以减少 25%的冷负荷。2、高效节能荧光灯与普通白炽灯之比为 12.6，用高效节能荧光灯替代白炽灯可节电 7080%，用电子镇流器替代传统电感镇流器可节电 2030%。3、室内设计温度每提高 1，空调系统将减少能耗约 6%;由于夏季室内设计相对湿度一般不会低于 50%，所以以 50%为基准，相对湿度每增加 5%，节能 10%。4、一般空调冷冻水泵、冷却水泵耗电量占空调系统耗电量约15%25%，通过减少循环流量和降低水泵扬程可减少水泵电耗。由于建筑全年平均冷热负荷只有最大冷热负荷的 50左右，如果通过使用变频调速水泵使水量随冷热负荷变化，那么全年平均的水量只有最大水流量的 50左右，水泵能耗259、只有定水量系统水泵能耗的12.5，节能效果是非常明显的。5、由于新风负荷占建筑物总负荷的 2030，控制和正确使用XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告140新风量是空调系统最有效的节能措施之一。6、一般说来全年回收空调机组热回收可以节约热水系统能耗量约40%。总的来说，按节能标准进行设计的建筑，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应可减少 50%。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告141第八章海绵城市8.1海绵城市建设背景分析海绵城市是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、渗260、水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。海绵城市建设应遵循生态优先等原则，将自然途径与人工措施相结合，在确保城市排水防涝安全的前提下，最大限度地实现雨水在城市区域的积存、渗透和净化，促进雨水资源的利用和生态环境保护。在海绵城市建设过程中，应统筹自然降水、地表水和地下水的系统性，协调给水、排水等水循环利用各环节，并考虑其复杂性和长期性。为推进广州市海绵城市建设，市住房和城乡建设委员会、水务局、国土资源和规划委员会、林业和园林局等单位联合编制了广州市海绵城市规划建设管理暂行办法。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法，政府投资项目在项目建议书中应对海绵城市建设设施适宜性进行阐述明确；在可行性261、研究报告中应提出海绵城市建设的目标及措施，对技术和经济可行性进行全面分析，并提出投资估算。8.2编制依据1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发(2015)75 号)；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办(2016)53 号)；3、广州市海绵城市建设工作方案；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1424、广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）。6、城镇雨水调蓄工程技术规范（GB51174-2017）；7、广州市海绵城市专项规划(2016-2030 年)。8.3项目海绵城市建设目标为响应国家、省、市关于262、海绵城市建设的相关要求，本项目在可研阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。本项目海绵城市建设总体目标：对场地雨水实施外排总量控制，场地年径流总量控制率达到 70%。8.4项目雨水调蓄工程本项目拟建雨水调蓄工程，包括水体调蓄工程、绿地广场调蓄工程两个工程的组合。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法和城镇雨水调蓄工程技术规范（GB51174-2017），工程相关要求如下：1、水体调蓄工程（1）小区水体调蓄工程的调蓄量应通过雨水设计流量的计算确定，以雨水储蓄为目的并有景观需求的小区水体调蓄工程，还需利用水量平衡，校核水体的面积和调蓄深度263、。基本按照每 10000 平方米新建硬化面积至少配件 500 立方米的雨水调蓄设施。（2）小区水体调蓄工程的设计，应符合下列规定：1）当采用集中进水时，在进水端宜设置消能设施；XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1432）入口处宜设置拦污净化设施。当采用前置塘作为拦污净化设施时，前置塘应设置清淤通道和防护设施，其沉泥区容积应根据清淤周期和入流雨水悬浮物(SS)负荷确定；3）宜采用生态堤岸；4）应设置溢流设施和放空设施，溢流设施和放空设施宜采用重力排放，重力溢流管的排水能力应大于进水设计流量；5）水体内植物应根据不同水深、植物特性和景观要求选择水生植物类型。（3）当小区水体调蓄工程采用湿塘时，264、其设计应符合下列规定：1）湿塘容积可分为永久容积和调蓄容积两部分，永久容积水深应有利于水质维持，并综合考虑安全性、景观效果等因素确定，宜为08m18m，调蓄容积应根据调蓄量、调蓄水深、水力停留时间、场地条件等因素确定，并应考虑长期运行后，底泥沉积造成的有效容积减小；2）湿塘边坡坡度应根据景观效果、亲水性、安全性和调蓄空间等因素确定，宜小于 1：4，边坡较陡时应采取防侵蚀措施；边坡处应设置宽度大于 3m 的挺水植物带，水深宜为 300mm500mm；3）湿塘出水口应设置溢流竖管和溢洪道，排水能力应根据下游排水系统的排水能力确定，调蓄水量宜在 24h48h 内排空。2、绿地、广场调蓄工程（1）绿地265、广场调蓄工程应根据场地条件和调蓄目的等因素，选择单一形式或组合形式。（2）调蓄设施宜结合城镇道路、广场、停车场和滨河空间等周边绿地空间建设。（3）不同类型绿地、广场调蓄工程的调蓄量应按本规范第 31XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告144节的规定确定。当调蓄设施具备多种功能时，总调蓄量应为按各功能计算的调蓄量之中的最大值，调蓄深度和平面面积等参数应根据设施类型和场地条件确定。（4）生物滞留设施可设置于停车场、街心花园、道路两侧或小区绿地等位置。（5）生物滞留设施宜在土基上铺设，自上而下宜设置蓄水层、覆盖层、种植层、透水土工布和砾石层，并应符合下列规定：1）蓄水层深度应根据生物滞留设施的型266、式、植物耐淹性能和土壤渗透性能确定，宜为 0300mm，并应设 100mm 的超高；2）覆盖层厚度宜为 50mm。有蓄水层时宜采用陶粒、钢渣等材料；无蓄水层时，宜采用松树皮等材料；3）种植层介质类型和深度应满足雨水净化的要求，并应符合植物种植要求；4）种植层底部宜设置不小于 200gm2 的长丝透水土工布；5）砾石层厚度宜为 250mm300mm，可在其底部埋置管径为100mm150mm 的穿孔排水管。（6）生物滞留设施的表面积应按下式计算：式中：Af生物滞留设施表面积(m2)；V调蓄容积(m3)；fm土壤入渗率(mmh)；dbc生物滞留设施种植层和砾石层的总厚度(mm)；nr植被及种植层和砾267、石层平均孔隙率；dp生物滞留设施表面蓄水层厚度(mm)；nz植物横截面积占蓄水层表面积的百分比。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告145（7）浅层调蓄池的设计应符合下列规定：1）可采用管道或箱涵拼装而成；2）宜设置进水井、进出水管、排泥检查井、溢流口、取水口和单向截止阀等设施；3）宜具有排泥的功能；4）具有渗透功能的调蓄池四周宜采用粒径 20mm50mm 级配碎石包裹，调蓄池上、下碎石层厚度均应大于 150mm；5）两组调蓄池间距不应小于 800mm；6）底部设置穿孔管排水时，宜选择不小于 200gm2 长丝土工布包裹。（8）用于排涝除险调蓄的下凹式绿地的设计，应符合下列规定：1）下凹深度268、应根据设计调蓄容量、绿地面积、植物耐淹性能、土壤渗透性能和地下水位等合理确定，宜为 100mm250mm；2）宜设置多个雨水进水口，进水口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，并宜设置拦污设施和消能设施；3）调蓄雨水的排空时间不应大于绿地中植被的耐淹时间；4）应在绿地低洼处设置出流口并与下游排水通道相连。（9）下沉式广场调蓄设施的设计，应符合下列规定：1）主要功能宜为削减峰值流量；2）应设置专用雨水出入口，入口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，且应设置拦污设施，出水可设计为多级出水口形式；3）排空设计应符合本规范第 449 条的规定，宜为降雨停止后2h 内排空；4）应设置清淤装269、置和检修通道；5）应设置疏散通道和警示牌，并应设置预警预报系统。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1468.5项目海绵城市建设措施项目绿地面积和硬地与广场面积以及户外活动场地面积占总用地面积约 70%，如何利用好这 70%的室外用地，是本项目海绵城市建设的关键。本项目关于海绵城市建设拟采取以下措施：1、道路广场的标高要大于绿地标高，绿地低于道路面约 10 cm，道路广场上的雨水可以汇聚到周边绿地内，再渗透到地下。2、场地内生态保护结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取生态恢复或补偿措施，充分利用表层土。3、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面270、生态设施，并设置相应的径流污染控制措施。4、硬质铺装地面中透水铺装面积的比例不小于 50%。5、种植适应当地气候和土壤条件的植物，并采用乔、灌、草结合的复层绿化，且种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。6、本项目采用下凹式绿地、硬质透水铺装及等绿色雨水设施，下凹式绿地占绿地面积比为 30%。7、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。8.6项目海绵城市建设投资分析本项目海绵城市建设主要结合室外工程及绿色建筑进行，主要包括室外道路广场、市政排污及排水工程、绿化工程及绿色建筑等。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告147第九章劳动安全卫生消防9.1编271、制依据1、中华人民共和国安全生产法。2、中华人民共和国消防法。3、中华人民共和国劳动部令（第号）建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定。4、2003 年 11 月 24 日国务院令第 393 号建设工程安全生产管理条例。5、建筑工程安全生产管理条例。6、生活饮用水卫生标准(GB5749-2006)。7、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018 年版）。8、广东省劳动安全卫生条例。9、消毒卫生标准(GB15982-2010)。10、突发公共卫生事件应急条例。11、传染病防治法。9.2危害因素及危害程度分析9.2.1主要危害因素识别项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项目建设实施和运营272、的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：1、建设实施过程中危险因素识别（1）施工管理类危害因素在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告148以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响项目建设顺利与否的重要因素。（2）施工环境危害因素在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。（3）人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材料使用顺延的特点，在施工过程中，会有273、一些特殊工种参与施工。例如：塔吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康，专业技能熟练（懂性能、维修保养）等要求。因此，缺乏必要的安全生产知识及法律法规的学习、教育、培训也是不安全因素。（4）建筑类危害因素公共建筑物的基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等因素是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足以及运营过程中管理维修是否规范。（5）施工设备和施工材料类因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化程度造成安全事故。安全防护274、用品材质不合格、无合格证及检测报告等存在一些安全隐患。另外，有毒材料也产生安全危害。2、运营过程中危险因素识别。（1）消防安全类危害因素XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告149用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理如实验室的危害性化学物品是诱发消防安全的关键因素。（2）交通安全类危险因素交通流线设置是否合理，以及交通设施如交通标志、斑马线等设置是否合理。（3）制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施对新村安全运营也至关重要。9.2.2危害程度分析危害等级一般按危害因素对项目影响程度和危害发生的可能性大小进行划分，分为轻微危害因素、一般危害因素和严重危害因素。根据本275、报告以上各章的分析研究，对本项目的危害因素进行分析，详见表 9-2-1。危害因素和危害程度估计表表 9-2-1序号风险因素名称风险程度说明严重一般轻微1建筑类危害因素国内外与本项目相似建筑的设计方案已比较成熟，其建筑危害影响较轻。1.1基础1.2结构1.3防雷1.4抗震2施工管理类危害因素本项目施工技术成熟可靠，对项目的实施影响较小，危害较轻。2.1施工组织设计的合理性2.2施工组织执行的合理性2.3合作单元的协作性3防火防暴类危害因素本项目对消防要求程度一般，消防设计与运营管理的合理与否对项目安全有较大影响。3.1消防设计3.2消防管理4设备类危害因素本项目各类研究设备的性能要求和设备使用与276、维护有一定程度的4.1设备安全性能的可靠XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告150要求。性4.2使用维护5公共安全类危害因素本项目所在区域市政基础配套设施较完善，对项目运营影响较轻。5.1饮水安全性5.2通风安全性5.3排污安全性9.3安全措施9.3.1建设期安全措施1、施工管理安全措施控制。工程建设初期，建设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对开工项目的施工实行质量和安全的监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理组监理能力考核为“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据建筑工程安全生产管理条例规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果277、进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理并直至达标。极端情况下，质监站配合监理单位运用行政处罚权、暂时停工权等手段，消除安全隐患。2、施工环境类危害控制。避开不利环境条件施工。如遇到恶劣天气如刮 5 级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间，平时还应多检查电线、其他施工设备等是否完好无损，是否存在安全隐患等等，以确保在施工时的安全。3、人为因素控制。工程开工初期，应该加强项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、贯标程序、施工单位技术负责人和项目经理组织各工种负责人和安全员进行分部安全技术交底、周边环境影响的安全技术交底，受季节气候影响的安全技术交底，278、消防XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告151设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措施、消防知识、各专业交叉施工防止摩擦等安全技术交底，加强学习预防伤害。取长补短，强化意识，建立并形成“团队”目标的安全管理工作环境。4、建筑类危害控制。项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规范及安全等级；项目建筑物采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后进行严格的建筑安全验收。5、设备和材料类因素危害控制。一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺的替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替279、工程技术等，都能达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物质控制在安全范围，如限位、限压、控温等。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。9.4消防安全设施、落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。、设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。、配置足量灭火器材和防爆器械。落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，280、制定火灾应急救援预案，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告152确保消防安全。4、加强管理，保障楼道通畅，定期对防火防爆设施设备进行检查维修。5、注意消防标识系统的人性化和科学性，做到导向清晰、疏散明确。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告153第十章项目管理10.1项目建设期本项目业主为广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室），项目建设期间由建设业主广州开发区财政投资建设项目管理中心负责本项目的筹备管理工作，具体办理通过前期工程咨询、设计、施工、监理的招标工作及签订相应的合同和协议等事项。为确保本项目工程质量和建设期的要求，应加强工程施工管理，严格执行招投标制度、承包合281、同制度及工程监理制度。1、施工组织管理由建设单位通过招标选择有资格的工程施工单位，并组织有关人员进行培训，制定相应规章制度，协调各方面工程，为工程实施创造必要的条件。施工单位按时组织项目施工，负责工程的安全、治安、文明施工管理，建立质量保证体系，严格质量监管，力争使工程成为优良工程。2、严格执行工程监理制度建设单位应委托有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。10.2项目运营期项目建成完工后，委托物业管理单位进行小区物业管理。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告154第十一章项目进度计划本项目投资建设期初步计划为 2019 年 1282、1 月2022 年 10 月，共36 个月。其中：2019 年 11 月2020 年 2 月为项目编制、报批项目可研等前期阶段；2020 年 3 月2020 年 9 月为设计及施工招投标阶段；2020年 10 月2022 年 10 月为主体施工及竣工验收阶段，共 36 个月。为确保工程在 2022 年 10 月全面建成，在时间紧、质量要求高的情况下，工程进度安排力求紧凑。特别是整个项目的建设一环扣一环，必须保证资金的按时到位，才能保证按时按质完成项目的建设。项目具体进度计划表见 11-1-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告155项目进度安排表表 11-1-1XX大涌湾安置房建设项目可行283、性研究报告156第十二章招标情况12.1招标内容及范围本项目建设内容有：建筑工程、安装工程(包括供配电、弱电、电梯、空调、给排水与消防工程)。根据有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理。建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理的招标范围为全部招标。12.2招标的组织形式及方式本项目工程招标的组织形式为委托招标；建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理的招标方式为公开招标。工程招标委托有资质的招标单位在广州公共资源交易中心进行招标，评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为 5 人以上单数，其中技术、经济等方284、面的专家不得少于成员总数的三分之二。招标基本情况见表 11-2-1。12.3对投标方要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的工程设计单位、施工企业及设备供应商。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告157招标基本情况表表 12-3-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察745.09设计2244.69建筑工程73512.24安装工程19623.70监理1420.79其他XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告158第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1编制范围本投资估算编制范围为大涌湾安置房建设项目的建285、筑工程费用、设备购置和安装工程费用以及项目建设所发生的其他费用。13.1.2编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）。2、投资项目经济咨询评估指南 XX公司（1998）。3、广东省建筑工程综合定额（2018 年）、广东省建筑工程计价依据（2018 年）。4、广东省安装工程综合定额（2018 年）、广东省园林绿化工程综合定额（2018 年）、广东省建设工程施工机具台班费用编制规则（2018）等相关定额标准、类似工程估算。5、广州市建设工程造价管理站关于发布 2019 年 10 月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知（穗建造价20191286、21号）。6、建设单位提供的有关投资费用资料。13.1.3编制说明1、代建费。按广州开发区黄埔区财政投资基本建设项目代建制管理办法、基本建设项目建设成本管理规定（财建2016504号）计算。2、前期咨询费、勘察设计费和环境影响评价费。前期咨询费包XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告159括项目建议书、可行性研究报告等的编制费用，按照关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283 号)综合市场价格计算。勘察设计费按国家计委建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号文）综合市场价格计算。环境影响评价费根据关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格 2002287、125 号）和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)计算。水土保持方案编制费根据 关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见(保监200522 号)并综合市场价格计算。3、施工图技术审查费。根据广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函粤价函2004393 号和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534 号)计算。4、招标代理费。根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980 号文和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格201153288、4 号)的规定进行计算。5、场地准备及临时设施费。按建筑安装工程费的 0.5%计算。6、工程建设监理费。依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定 的通知（发改价格 2007670 号）计取。7、全过程造价咨询服务费。根据广东省建设工程造价咨询服务收费标准表（粤价函2011724 号）计算。8、工程保险费。依据广东省住房和城乡建设厅关于印发和的通XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告160知（粤建市2013131 号）计算。9、土地使用费。本项目不计土地使用费。10、城市基础设施配套费。根据国家发展计划委员会、财政部 关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知计价289、格（2001585 号）、广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知（粤价2003160 号）、关于切实落实国家保障性住房建设等设计行政事业性收费和政府基金免收政策的通知(穗财综2011116 号)的规定计算。12、绿色建筑工程咨询服务费。绿色建筑工程咨询、设计及施工图审查收费标准(试行)（粤建节协201309 号）。13、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的 8%计算。13.1.4投资估算1、建设投资估算经计算，本项目建设投资为 115114.88 万元。其中：工程费用93347.44 万元，工程建设其他费用 13469.72 万元，预备费 8545.37万元，具290、体见下表。建设投资估算表表 13-1-1序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例（%）一一工程费用工程费用73512.2473512.24 19623.7019623.700.000.00 93135.9493135.94 1999411999414658465880.91%80.91%1 1铲除水泥砼路面铲除水泥砼路面186.53186.53186.53186.53 m m341443414454.6354.630.16%0.16%2 2土建工程土建工程53010.1753010.1753010.1753010.17 19994291、11999412651265146.05%46.05%2.1基坑支护及土方开挖2694.832694.83 855531502.2地下室（含基础工程）23332.9923332.99 6392636502.3人防工程增加费298.76298.76 85363502.4居住建筑24960.0024960.00 12480020002.5卫生服务中心475.00475.00 25001900XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告161序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例（%）2.6残疾人康复服务中心95.0095.00 50019292、002.7托儿所152.00152.00 80019002.8老年人服务站点22.8022.80 12019002.9托老所95.0095.00 50019002.10居民健身设施76.0076.00 40019002.11文化室38.0038.00 20019002.12公共厕所12.9912.99 7018552.13垃圾收集站27.9027.90 15018602.14社区居委会19.0019.00 10019002.15物业管理258.40258.40 136019002.16架空层451.50451.50 451510003 3装修工程装修工程17983.8917983.891798293、3.8917983.89 19994119994189989915.62%15.62%3.1地下室2557.042557.04 639264003.2居住建筑14601.6014601.60 12480011703.2.1室内居住部分11980.8011980.80 9984012003.2.2大厅部分936.00936.00 624015003.2.3走廊1684.801684.80 187209003.3卫生服务中心300.00300.00 250012003.4残疾人康复服务中心60.0060.00 50012003.5托儿所96.0096.00 80012003.6老年人服务站点14.294、4014.40 12012003.7托老所40.0040.00 5008003.8居民健身设施32.0032.00 4008003.9文化室16.0016.00 2008003.10公共厕所5.605.60 708003.11垃圾收集站9.009.00 1506003.12社区居委会8.008.00 1008003.13物业管理108.80108.80 13608003.14架空层135.45135.45 45153004 4安装工程安装工程18046.2018046.2018046.2018046.20 19994119994190390315.68%15.68%4.1电气工程3998.82295、3998.82 1999412004.2给排水工程2399.292399.29 1999411204.3空调及通风系统4.3.1地上通风系统782.45782.45 260815304.3.2地下通风系统767.11767.11 639261204.4消防工程3199.063199.06 1999411604.5燃气工程490.00490.00 户140035004.6电梯工程(27 层)1111.001111.00 台225050004.7弱电工程3199.063199.06 1999411604.8抗震设备支架系统工程1999.411999.41 1999411004.9柴油发电机组100296、.00100.00 台25000005 5室外工程与配套工室外工程与配套工2331.652331.65 1577.501577.503909.153909.153.40%3.40%XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告162序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例（%）程程5.1室外道路及硬地广场537.78537.78 153653505.2绿化工程204.86204.86 102432005.3康体设施工程50.0050.00 项15000005.4室外管线工程192.06192.06 25608755.5室外照明工程115.297、24115.24 25608455.6门岗30.0030.00 处13000005.7通透围墙109.95109.95m73315005.8雨水调蓄池48.0048.00 个14800005.9 高低压供配电1137.501137.50 KVA875013005.10 停车充电桩（交流）390.00390.00 个390100005.11绿色建筑技术措施费（一星）799.76799.76 199941405.12 外水接入工程64.0064.00m8008005.13 外电接入工程150.00150.00m100015005.14 外气接入工程80.0080.00m8001000二二工程建设其298、他费工程建设其他费用用13451.9113451.91 13451.9113451.9111.69%11.69%1建设管理费2417.262417.261.1 代建管理费996.47996.471.2 工程建设监理费1420.791420.793项目前期费用292.13292.133.1可行性研究报告编制费90.7290.723.2节能报告编制费25.0025.003.3地质灾害危险性评估10.0010.003.4水土保持方案编制费98.7898.783.5环境影响评价咨询费17.5317.533.6地震安全性评价20.0020.003.7交通影响评估30.1030.104考古调查勘探费201299、.00201.005白蚁防治费20.0020.006工程勘察设计费2989.782989.786.1勘察费745.09745.096.2设计费2244.692244.697施工图技术审查费194.34194.348全过程造价咨询服务费668.55668.559场地准备及临时设施费465.68465.6810工程保险费279.41279.4111检测检验费1862.721862.72XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告163序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例（%）12招标代理服务费67.8467.8412.1勘察招标5.80300、5.8012.2设计招标10.0610.0612.3监理招标8.008.0012.4施工招标20.0020.0012.5场地使用及交易服务费23.9723.9713绿色建筑工程咨询费80.2880.2814城市基础配套设施费3060.513060.5115BIM 技术应用费用702.41702.4116土壤污染修复费用150.00150.00一一+二二73512.2473512.24 19623.7019623.70 13451.9113451.91 106587.85106587.8592.59%92.59%三三预备费预备费8527.038527.038527.038527.037.41%7301、.41%1基本预备费8527.038527.032涨价预备费一一+二二+三三建设投资合计建设投资合计73512.2473512.24 19623.7019623.70 21978.9421978.94 115114.88115114.88 19994119994157575757100%100%2、建设期利息估算。本项目不贷款，无建设期利息。3、流动资金估算。本项目为教育配套基建项目，无需流动资金。4、本项目总投资估算。项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金三部分。根据上述估算，总投资为 115114.88 万元。13.2项目资金来源及使用计划13.2.1资金来源本项目需筹措资金 115302、114.88 万元，项目资金来源区财政资金。13.2.2资金使用计划根据项目进度计划，总投资拟分 3 年投入。其中，2020 年投入25093.91 万元,2021 年投入 46567.97 万元,2022 年投入 43453.01 万元。本项目总投资使用计划与资金筹措见表 13-2-1。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告164项目总投资使用计划与资金筹措表表 13-2-1单位：万元序号项目合计2020 年2021 年2022 年1总投资115114.8825093.9146567.9743453.011.1建设投资115114.8825093.9146567.9743453.011.2建303、设期利息0.000.000.000.001.3流动资金0.000.000.000.002资金筹措115114.8825093.9146567.9743453.012.1财政投入115114.8825093.9146567.9743453.012.2银行借款0.000.000.000.00XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告165第十四章财务分析14.1编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006 年）。2、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定。3、XX公司投资项目经济咨询评估指南。4、投资项目可行性研304、究指南。5、其他有关经济法规和文件。14.2物业管理费用本项目由广州开发区财政投入进行建设，其目的不在于建设项目本身的投资回报，而在于满足拆迁安置的需要。本项目完成安置工作后，统一委托物业管理单位并进行管理。通过物业管理公司的管理，可以最大限度地满足业主或住户的生活要求；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从而达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。根据物业管理条例（2007 修订）(国务院令第 504 号)，由业305、主和物业管理公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业管理合同中约定，业主根XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告166据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。按物业管理合同，小区内居民缴纳的物业管理费，可以维持物业管理正常运作的需要。14.3财务分析结论本项目的建设旨在满足拆迁安置、构建和谐社会的需要。项目的建设不以盈利为目的。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告167第十五章社会评价15.1项目对社会的影响分析1、306、项目对当地居民收入的影响项目的建设是解决居民拆迁安置的需要，有利于保证本地区的经济的可持续发展，并带动当地居民收入水平的提高，当地居民可利用自己的优势投入到各个领域，从衣食住行到娱乐消费增加收入，项目具良好的社会效益和经济效益。2、对居民生活水平与生活质量的影响项目的建设有利于改善当地搬迁安置居民的生活居住条件，对搬迁安置居民生活水平与生活质量的提高具有相当大的积极意义。3、项目对当地居民就业的影响项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建筑安装业；项目建成后，整个项目将保障当地安置居民的居住，这部分人群的生活会带来很大的消费需求，可以为当地社会的服务消费行业提供很多的就业307、机会。因此，无论短期来讲，还是从长期来看，项目对促进当地居民的就业有较大的积极影响。4、项目对当地文化、教育的影响本项目的建设有利于吸引高素质人才到开发区发展，促进本地区的教育事业的发展，有利于提高当地居民的文化水平，促进区域文化事业的发展，从而促进当地的社会、经济、文化和谐发展。因此，项目对当地文化、教育有着良好的影响。5、对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，因此不会对当地基设施XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告168以及社会服务容量造成压力。同时，项目的建设推进了城市基础设施建设，增加和完善城市功能，推动了城市化进程。6、项目对周边居民影响308、项目对周边居民影响体现在项目建设期间与运营期间。建设期间，将可能造成对周边居民的环境、交通、生活方面的影响。环境方面，由于施工建设产生的噪音、粉尘、固废等都将对周边环境产生负面影响；交通方面，园区内由于施工运输车辆增多、施工防护围墙与原材料堆放占用道路均可能造成交通道路拥堵与不便；生活方面，本项目施工建设周期将长达 25 个月，施工建设过程中产生的噪音、粉尘等环境污染影响居民生活环境，造成周边居民日常生活质量下降。运营期间，本项目将为一期居民提供完善基础配套设施，包括商业、教育等，且通过本项目建设整体景观质量提高，为当地居民提供适宜居住、配套基本齐全的居住环境。因此，本项目运营期间对周边居民产309、生的主要为积极影响。除此之外，项目的建设对弱势群体产生的是正面和积极的作用，不会对弱势群体造成负面不利影响。项目对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教的负面影响极少，相反有利于促进人才流动，从而促进民族间的文化交流与发展。项目的综合社会影响分析见表 14-1-1。项目社会影响分析表表 15-1-1序号社会因素影响的范围、程度1对居民收入的影响对当地部分居民收入有所提高，影响程度较好2对居民生活水平与生活质量的影响能进一步提高当地居民的生活水平，改善生活质量，影响程度很好3对居民就业的影响能增加当地居民的就业机会，影响程度较好XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告1694对不同利益群体的影响负面影响310、微乎其微5对脆弱群体的影响负面影响微乎其微6对地区文化、教育、卫生的影响促进当地的文化、教育、卫生的建设，影响程度很好7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较小8对少数民族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响15.2项目风险分析15.2.1项目主要风险因素识别本项目的主要风险因素有：1、工程技术风险本项目的工程技术风险是指可能由于项目场址的工程地质或水文地质情况的特殊或勘探不清，致使在项目的运营甚至施工中出现问题，造成经济损失。2、资金风险本项目的资金风险是指本项目的资金来源为财政拨款，有可能无法及时到位，从而导致本项目工期延311、长，项目目标也难以按时实现。3、外部环境风险本项目的外部环境风险主要包括自然环境、国家相关政策、经济环境和社会环境等影响因素。15.2.2防范和降低风险对策1、技术风险的控制对本项目技术风险的控制措施主要有：通过招标，确定具有良好施工经验的施工团队；对项目的过程进行管理，加强项目质量、进度，投资方面的控制；与材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。2、工程风险的控制XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告170项目前期做好水文、地质勘察等各项准备工作；加强施工期间的控制，避免出现重大的工程变更。3、投资风险的控制认真、充分估计不确定因素对项目建设投资的影响,本报告在投资估算中已按工程费用和312、其他费用之和的5%预计了基本预备费,充分考虑了不确定性因素可能导致投资成本估计不足的风险。4、资金风险的控制本项目是开发区财政拨款建设项目，要尽快做好各项资金申请手续。5、外部协作条件风险做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，一旦出现此类风险，能作出有效应急方案。6、外部环境风险经济环境、社会环境以及相关政策法规等外部因素对项目影响较大，此类风险一般很难进行控制，但发生的可能性很小。应对措辞主要是从项目的角度出发，密切关注国家方面的法律政策动向，根据国家颁布的法律法规的精神，建立完善的经营机制，达到有效增强项目承担此类风313、险目的能力。15.3社会评价结论项目的建设有利于当地居民收入的增加，有利于当地居民生活水平与生活质量的提高，有利于当地社会文化、教育事业的发展，有利于增加当地居民就业，不会对地区基础设施、社会服务容量造成不良影响，有利于城市化进程，不会对弱势群体造成不良影响，也不会对XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告171少数民族习惯产生有害影响，同时当地不同利益群体、各级组织关心支持本项目的实施，项目与当地的文化相适应。综上所述，项目有很好的社会效益，社会评价可行。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告172第十六章结论与建议16.1总体描述16.1.1项目建设地址项目用地位于黄埔区茅岗路以西，北侧为广314、园快速路，南临护林路。16.1.2建设规模与内容1、用地面积。根据穗规函20162344 号文规定，本项目（地块 AP0501001）土地使用性质为二类居住用地（R2），净用地面积 34144 平方米，容积率：3.9，建筑密度：25%，绿地率：30%，计算容积率建筑面积：131500 平方米。2、建筑面积。本项目建设总规模为199941平方米。其中地上建筑面积为136015平方米，地下建筑面积为 63926 平方米。地上建筑包括居住建筑面积124800 平方米，公建建筑 6700 平方米，架空层 4515 平方米。周边配套建设包括项目用地范围内道路、绿地、停车位等。具体建设内容与规模情况见表 315、16-1-1。建设内容和规模表表 16-1-1序号项目建设规模（）备注一规划总用地341441可建设用地面积341441.1建筑基底面积8536建筑密度为 25%。1.2广场道路面积149251.3绿化面积10243绿化用地占总用地 30%。1.4室外停车场面积440机动车地面 16 个，包括：14 个出租车停泊位，XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告173序号项目建设规模（）备注20/个；1 个装卸车位，1 个校车车位，80/个。二总建筑面积1999411地下建筑63926机动车位 1547 个，非机动车位 1023 个，含合建人防面积 8536。2地上建筑136015计容部分：居住建筑 316、124800，公建 6700。不计容部分：架空层 4515。2.1居住建筑1248002.2公建6700其中卫生服务中心2500残疾人康复服务中心500托儿所800老年人服务站点120托老所500居民健身设施400文化室200公共厕所70垃圾收集站150社区居委会100物业管理13602.3架空层4515架空层部分面积不计容。三配套设施1停车位-设置机动车位 1563 个，其中：1547 个设置于地下，14 个出租车位、1 个装配车位及 1 个小车位设置于地上。设置非机动车位1023个，全部设置在地下。2道路与广场面积149253绿化面积10243绿地率为 30%1、建筑物结构形式。本项目各单317、体的结构体系为钢筋混凝土框架-剪力墙结构，基础初步采用管桩基础。2、配套设施及设备。根据建筑物的性质和需要，配置供配电系统、给排水与消防系统、弱电系统、空调与通风系统、照明系统等。3、建设工期。本项目投资建设期初步计划为 2019 年 11 月2022 年 10 月，共36 个月。XX大涌湾安置房建设项目可行性研究报告174其中：2019 年 11 月2020 年 2 月为项目编制、报批项目可研等前期阶段；2020 年 3 月2020 年 9 月为设计及施工招投标阶段；2020 年 10 月2022 年 10 月为主体施工及竣工验收阶段。16.1.3投资估算和资金筹措本项目需筹措资金 1151318、14.88 万元，项目资金来源为区财政资金。16.1.4财务评价本项目属于社会公益性投资项目，不以盈利为目的。项目建成后，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。16.2结论与建议1、结论。项目的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项目的需要，是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要，是原黄埔区土地利用由粗放型向节约集约型转变的需要，具有很好的社会效益。项目的建设是必要的，也是迫切的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。因此，项目可行。2、问题与建议。本项目涉及安置居民范围包括鱼珠街道、黄埔街道、长洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等，其安置方案需广泛征求居民意见，明确货币补偿、产权置换等补偿需求，协调沟通安置房户型需求，以满足安置居民的诉求与需要。