1、 深井安置房建设项目可行性研究报告XX有限公司二二一年十一月目 录第一章 总 论51.1 项目背景51.2 项目概况8第二章 必要性与需求分析112.1 项目背景情况112.2 必要性分析262.3 需求分析332.4 建设内容与规模38第三章 场址选择403.1 场址介绍及用地分析403.2 建设条件42第四章 建设方案484.1 项目概况484.2 规划设计494.3 总体布置494.4 建筑方案524.5 结构方案584.6 电气方案614.7 弱电系统694.8 空调与通风系统724.9 给排水与消防744.10 燃气工程78第五章 环境影响评价815.1 概述815.2 编制依据812、5.3 项目建设与运营对环境的影响825.4 环保措施835.5 环境影响评价结论86第六章 绿色建筑与节能876.1 绿色建筑评价标准87第七章 节能方案分析917.1 项目建设和生产过程所遵循的合理用能标准917.2 项目建设和生产过程遵循的节能设计规范917.3 项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析917.4 项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑、设备、工艺合理用能分析927.5 项目建设和生产过程中能耗指标分析927.6 项目所在地能源供应状况分析937.7 项目建设和生产过程采取的节能措施937.8 项目节能效果分析98第八章 海绵城市1008.1 编制依据1008.2 项3、目海绵城市建设目标1008.3 项目雨水调蓄工程1008.4 项目海绵城市建设措施1048.5 项目海绵城市建设投资分析105第九章 水土保持1069.1 编制依据1069.2 水土保持区划1069.3 水土流失防治责任范围1069.4 水土流失预测1069.5 水土流失类型1079.6 水土流失防治目标及防治措施108第十章 劳动安全卫生消防10910.1 编制依据10910.2 危害因素及危害程度分析10910.3 安全措施11210.4 消防安全设施113第十一章 项目管理11511.1 项目建设期11511.2 项目运营期115第十二章 项目进度计划116第十三章 招标情况11813.4、1 招标内容及范围11813.2 招标的组织形式及方式11813.3 对投标方要求118第十四章 投资估算与资金筹措12014.1 投资估算12014.2 项目资金来源及使用计划128第十五章 财务分析12915.1 编制依据12915.2 物业管理费用12915.3 财务分析结论130第十六章 社会评价13116.1 项目对社会的影响分析13116.2 项目风险分析13316.3 互适性分析13416.4 社会评价结论135第十七章 结论与建议13617.1 总体描述13617.2 结论与建议138 第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称深井安置房建设项目。1.1.2 项目业主及5、建设业主简介项目业主名称：。建设业主名称：。1.1.3 编制单位及编制依据1、项目可行性研究报告单位。（1）单位名称：XX有限公司。（2）资信证书：工咨甲XX。（3）发证机关：中国工程咨询协会。（4）法人代表：。2、编制依据。（1）投资项目可行性研究指南（试用版）。（2）建设项目经济评价方法与参数第三版。（3）广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日）。（4）黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（2021年第6次）（穗开用地会纪20218号）。（5）建设单位对本项目的建设意见。（6）与本项目有关的政策、法规、规范6、等其他资料。1.1.4 项目提出的理由与过程黄埔临港经济区是中国海上丝绸之路的发祥地之一，是广州城市发展“东进”战略的重要节点，拥有珠江东十公里黄金岸线，是建设广州国际航运枢纽的重要组团，同时是广深港澳科技创新走廊核心枢纽和广州科技创新轴的关键节点。根据黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）的要求，临港经济区要推进港城融合，建设粤港澳大湾区宜居智慧城区。围绕建设国家新一代人工智能创新发展试验区、国家人工智能创新应用先导区、广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区），结合广州第二中央商务区（黄埔片区）规划，加快黄埔老港码头转型升级，挖掘千年海丝文化、百年“一口通商”历史底蕴，活化7、特色历史建筑、工业建筑遗产等资源，构建鱼珠航运服务商务区、国际总部与产业金融中心区、数字智创集聚区、双沙软件产业集聚区等一批高品质城市客厅，努力打造世界一流滨水区。同时深入推进省“三旧”改造改革创新试点，加快实施旧村拆迁三年攻坚行动方案，大力推进城市更新，提升城市品质，完善绿化、光影、环卫、道路铺装等相关配套，探索居民、城市、产业发展新路径，实现老城市新活力。大力推进港湾一二村、鱼珠旧城、鱼木小区、新溪旧城、石化大院等一批旧城改造，嘉利仓码、广建鱼珠湾、太古可口可乐、鱼珠煤场等一批旧厂改造，茅岗（茅岗路以西、茅岗路以东）、横沙、文冲（石化路以西）、双沙、下沙（珠江村、新溪片）等一批旧村改造，释8、放与高质量发展相匹配的高品质城市空间。根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），长洲街道正在开展石桥新街项目房屋拆迁工作，接下来即将实施挞洲围安置区周边道路工程、轨道交通八号线项目，规划有金洲大道拓宽改造、长洲街道转制社区居民房屋拆旧建新等项目，涉及拆迁房屋共计357栋，总拆迁面积约80499平方米，总安置面积约114240平方米，需在岛内安置面积约57120平方米，岛外安置面积约57120平方米。其中，需在长洲第二安置区（深井地块)安置面积约11360平方米，需在长洲第二安置区(长洲地块)安置面积约9、45760平方米，岛外安置面积需区统筹提供。同时，根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），考虑长洲街未来其他微改造项目(丰收新村、南田坊)安置需求，长洲街道建议尽量调整规划，提高长洲第二安置区容积率和建设高度，提高土地利用率，建设更多的安置房，满足各建设项目的安置需求。根据黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（穗开用地会纪20218号，详见附件2），为解决长洲街道拆迁安置房源问题，会议原则同意长洲第二安置区选址方案，包含深井地块以及新围地块。本次深井安置房建设项目是解决石桥新街项目、挞洲围安置10、区周边道路工程等涉及长洲街安置居民日常生活基本保障的问题，是黄埔区迫切而重大民生工程，与此同时，本项目也有助于推进基建项目建设的顺利开展。从促进黄埔区城市发展角度出发，着眼群众实实在在的住房问题，应即刻采取相应措施加快解决深井安置区建设问题。由此，2021年9月，我司受业主单位的委托进行深井安置房建设项目可行性研究报告的编制工作。1.2 项目概况1.2.1 项目建设场址 项目建设用地位于长洲岛西南部，地理位置良好。东侧及北侧紧邻体育公园，西临长江路，东南侧为大片的住宅建筑，南侧为挞洲围安置房地块，距公交车站长江路总站(省第二工人医院)直线距离约100米。1.2.2 建设内容、规模与目标本项目土11、地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约11000平方米。建设内容包括新建住宅、项目用地范围内物管用房、垃圾收集站、道路、绿地、停车位等相关配套。建设总规模约33908平方米，其中地上建筑面积22700平方米，地下建筑面积为11208平方米。地上建筑主要为住宅及相关配套服务设施，地下室拟布置机动停车位共269个，非机动车位共224个，配置充电桩共81个；人防地下室2800平方米，拟与地下停车场合建。具体建设内容与规模情况见表1-2-1。建设内容和规模表表1-2-1序号项目规模（平方米/个）备注一规划总用地110001可建设用地面积110001.1建筑基底面积30501.2广场道路面积412、6501.3绿化面积3300绿地率为30%二总建筑面积339081地上建筑227001.1住宅22400地上最高8层，24m1.2配套服务设施3001.2.1物管用房501.2.2垃圾收集站1501.2.3公共厕所1002地下建筑11208包括机动车位269个，非机动车位224个三配套设施1停车位机动车位269个全部布置于地下非机动车位224个全部布置于地下2充电桩81配置81个充电桩3人防面积2800人防面积约2800平方米，拟与地下停车场合建1.2.3 主要建设条件项目场地内的水、电、通信、卫生等基础设施配套完善，已具备建设的条件。1.2.4 项目总投资、资金筹措及使用计划项目总投资包括建13、设投资、建设期利息、流动资金三部分。本项目无建设期利息和流动资金，因此总投资即为建设投资，本项目建设投资为18688.24万元。其中：工程费用15992.41万元,其他费用1805.91万元，预备费889.92万元。本项目需筹措资金18688.24万元，项目资金来源为区财政资金。根据项目进度计划，总投资拟分3年投入。其中2022 年投入2000 万元,2023年投入8000万元，2024年投入8688.24万元。1.2.5 项目财务评价结论本项目的建设旨在满足拆迁安置、构建和谐社会的需要。项目的建设不以盈利为目的。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可14、以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。1.2.6 主要技术经济指标本项目主要经济技术指标见表1-2-2。本项目主要经济技术指标表表1-2-2序号项目单位指标值1总（净）用地面积m2110002总建筑面积m233908其中：地上部分m222700 地下部分m2112083建筑密度27.37%4容积率2.065建筑限高米246机动车位（地下）个2697机动车位（地上）个08非机动车泊位数（地下）个2249总投资万元18688.2410单位造价元/m255111.2.7 结论与建议1、结论。项目的建设是解决黄埔区长洲街道复建安置工作的需要，是提升城市形象、促进当地经济社会全面发展15、的需要，是建设社会主义和谐黄埔的需要，有很好的社会效益。项目的建设是必要的，也是迫切的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。2、建议。建议项目加强与各相关政府部门的协调，加快推动项目规划调整工作，为本项目合法合规建设提供必要前提。建议长岭居重点办、长洲街道办等相关部门尽快摸清安置居民意愿，并尽快落实安置方案。建议下一阶段与周边市政道路建设业主沟通协调，明确水、电、燃气、通讯及道路建设时序，考虑本项目与市政道路工程建设时序的协调，以保证项目外部条件如期落实，满足项目顺利推进。因本项目勘察尚未进行，暂无地质勘察资料，建议尽快16、进行勘察工作，为竖向设计、地下室、基坑开挖及支护等方案设计提供可靠依据。第二章 必要性与需求分析2.1 项目背景情况2.1.1 项目影响区域现状情况1、项目区位分析项目所在地位于广州市长洲岛（长洲街道），长洲岛位于广州市黄埔区西南部，珠江前后航道的东部交汇处，临近国际金融城、广州大学城、琶洲国际会展中心。长洲岛北侧与黄埔隔江相对；东侧与洪圣沙、白兔沙、大吉沙、剑草围隔江相望；东南侧与番禺化龙镇、新造镇一衣带水；西临江沥海；南侧与大学城地区共同形成珠江上的一个大岛；西北与琶洲地区、峨眉沙隔江相望。水道上游距广州天字码头 15 公里，下游距虎门 27 公里；距香港126 公里，距澳门 131 公里17、，是从狮子洋进入广州的必经之地，为广州的第二道门户，素有“长洲要塞”之称。长洲街道于2002年8月设立，2003年末，拥有耕地177公顷，山林地1146.5亩。管辖深井、长洲、黄船、梅园4个社区居委会，36个居民小组。2021年6月，根据第七次全国人口普查结果，长洲街道人口数量为3.98万人，位列黄埔区各街镇人口数量排行榜第16位。该街主要道路有：金洲路、长洲路、军校路、安新路、思亭路、长江路。主要桥梁有：长洲新桥及洪圣桥。辖区内教育单位有：南华工商学院黄埔校区、广东省第二工人疗养院卫生学校、市84中学、黄埔造船厂中学、长洲中心小学、深井小学、黄埔造船厂小学等；医疗单位有：黄埔区中医院长洲分院18、广东省第二工人疗养院、黄埔造船厂职工医院、海军4801工厂卫生所。市场有：百达综合市场、深井农贸市场、军民综合市场和下庄农贸市场。公园有：中山公园、南洲公园和深井公园。名胜古迹有：黄埔军校旧址、东征阵亡烈士纪念坊、孙总理纪念碑、长洲炮台、白兔岗炮台、白鹤岗炮台、巴斯教徒墓地、竹岗外国人公墓遗址、柯拜船坞遗址、凌氏宗祠、曾氏宗祠等。图2-1-1 黄埔区长洲岛位置图2、经济社会现状（1）农业以经济作物为主长洲街道一向以农业为主，种植水稻、荔枝、香蕉、糖蕉等，十八世纪长洲已有多间土榨糖寮。特产粉葛，粉而无根。长洲香蕉曾很有名气。建国后，以粮为纲。人民公社化后，发展多种经营。随着城市需要，开始大种蔬19、菜。1976年后，以经济作物为主，大种柑橙、荔枝、龙眼、芒果，开挖鱼塘，扩大养殖面积。1978年后至今，改变单一农业结构，发展第二、三产业。2011年长洲及深井社区拥有耕地45公顷，山林地88公顷，农村家庭经营经济收入3249万。（2） 工业以军事工业为主长洲岛内现有国家及省市属工业企业占长洲镇经济较大的比重，如隶属中国船舶工业集团的黄埔造船厂是中国南方舰船建造、近海工程项目和铝制高速船的主要基地，占地110公顷，码头岸线3000余米，职工近 50人。隶属海军南海舰队某部的4801厂和4307厂也是拥有固定资产逾千万的大、中型军工。当地工业发展规模偏小，改革开放后，长洲利用侨乡优势，积极引进外20、资，先后兴建长洲针厂、长洲服装厂、新星服装厂、长达服装厂、深井服装厂、长丰染整厂和长洲制衣厂等服装企业，使轻纺业成为全镇的经济支柱。但随着交通、用地等工业发展条件的制约和街道历史保护的开展，当地工业发展速度较慢，目前主要有泰登船厂、桥澳船厂、民华游艇厂、民威制衣厂、金属厂等企业。目前长洲岛上已基本没有本地工业，2011年深井社区村集体业中工业的经营收入仅为230万元。（3） 第三产业以旅游业为主长洲岛的第三产业较不发达，商业设施网点不够完善。旅游资源丰富，但旅游业发展不足，旅游业主要局限于黄埔军校旧址及东征阵亡烈士墓的参观，宾馆、酒店、餐饮等旅游设施较为匮乏，不具备大规模游客接待条件。3、现状21、土地利用情况长洲岛现状用地主要由居住用地、村庄建设用地、工业用地、耕地等用地类型构成。用地现状以金洲路为界，道路以南大部分为水田；道路以北以建设用地为主，中部穿插丘陵林地，以山地为中心，南侧为上庄、下庄的村庄建设用地，西北侧为黄埔造船厂生产区，西南侧为黄埔造船厂生活区，东北沿珠江为 4307 兵工厂等军事用地。由于历史原因，长洲岛的用地土地界限划分不清，权属不明，而且相互穿插，形状极不规则，驻军、中央部属工厂及单位所占用地有较大比重，如黄埔造船厂、4307 兵工厂、4801 兵工厂等三家大型单位所占用131.97 公顷，厂区内部用地性质复杂，众多历史文化景点被淹没在厂区内部，许多景点未被充分利22、用及妥善保。图2-1-2 黄埔区长洲岛土地利用现状图4、道路交通系统现状（1）对外交通长洲岛对外交通分为轮渡交通和陆路交通两种。轮渡过去曾是主要的对外交通方式，分为客运轮渡和汽车轮渡。轮渡搭建了长洲岛与鱼珠、新洲、赤坎、练溪、番禺新造之间的联系。道路交通中，金洲大道是长洲岛目前陆路唯一一条与外界相通的道路，也是岛内唯一一条主干道，是公交线路运行的主要道路。金洲路将长洲岛与一水之隔的番禺小谷围地区联系起来，二者共同形成了珠江上的一个大岛。另外，规划中的广珠高速公路东线从深井西侧小谷围地区穿越而过，并与岛内主干道金洲路通过立交相连，形成长洲岛未来主要的门户，将对长洲岛的对外交通产生极大的影响。现状23、有广州地铁7号线二期在建中，全线共设深井、长洲、洪圣沙、裕丰围、大沙东、姬堂、加庄、科丰路、萝岗、水西、水西北11座车站。其中有换乘站7座，分别为深井(与穗莞深城际琶洲支线)、长洲(与八号线东延段)、裕丰围(与十三号线)、大沙东(与五号线)、姬堂(与十九号线)、萝岗(与六号线)，水西(与二十一号线)。最高运行时速80公里。广州地铁7号线二期于2018年11月19日正式开工建设，截止2021年6月底，土建工程累计完成43%。11座车站中，1座已封顶，其余10座进行土建施工；11个区间中，9个进行土建施工，其余2个进行施工前准备。（2）内部交通长洲岛内部道路系统并不完善，未形成完整的道路网络。主干24、道：金洲路，由北往南再向西贯穿全岛，全长 4.5 公里，红线宽度 18 米，北起长洲岛下庄汽车轮渡码头，西至深井赤坎涌，横跨江南桥、金洲桥和赤坎桥，直至番禺区小谷围。次干道：主干道与次干道形成“一纵六横”的道路格局，思亭路（长洲教思亭至东征烈士纪念坊）、福新路（下庄榕树头至南海海洋局长洲管理处），安新路和长江路（深井安来市至广东省第二工人医院），军校路（下庄长洲路段至黄埔军校旧址）以及金蝶路（长洲蝴蝶岗至金洲路）。支路：各村的内部道路仅以房屋间距充作步行道，道路狭窄，多数无法通车。图2-1-3 黄埔区长洲岛道路交通系统现状图5、商业与公共服务设施现状长洲岛驻岛单位较多，公共设施基本由村镇地方和25、各驻岛单位共同建设完成。教育设施方面，中高等职业院校有南华工商学院黄埔校区、广东省第二工人疗养院卫生学校等两所；基础教育设施有 2 所中学（黄船中学、广州第 84 中学），4 所小学（长洲村小学、深井村小学、黄埔岛中心小学、黄船小学）以及黄埔卫校、4801 厂技校和黄船技校等 3 所专科院校；另外还有 6 所幼儿园，解决了长洲岛内居民入托、上学的问题。岛内商业金融服务设施主要集中在金洲大道上庄段，4 个主要的集贸市场分别位于下庄、坪岗、岗咀和深井，其余的商店饮食等服务业则散乱地分布在岛上各处，不成规模，和岛上的各旅游点也未构成直接的配套关系。卫生医疗方面，长洲街道已形成了“综合医院-社区卫生服26、务中心-卫生服务站”的医疗机构服务体系。其中综合医院包括广东省工人医院、关爱精神康复医院；社区卫生服务中心主要为黄埔区长洲街社区卫生服务中心；社区服务站主要由黄埔区长洲街社区卫生服务站、广州市黄埔区长洲街深井社区卫生服务站、长福门诊部、覃伟兴牙科个体诊所、麦水群个体诊所等组成。有广东省第二工人疗养（医）院、长洲镇卫生院和黄埔船厂医务所。长洲镇在岛上投资修建了各种水电设施和基础配套设施，包括引水工程建成的13500立方米的蓄水池和微波程控电话通讯站等，供水、供电、通讯等各方面基本满足岛上工业与民用之需；目前暂无消防站、垃圾处理及污水处理设施。图2-1-4 黄埔区长洲岛现状设施分布图6、绿地及生态27、环境从用地构成上来看，长洲岛林地用地面积约47.56公顷，占总用地的5.74%；河涌（水）面积约141.07公顷，占总用地的17.03%；耕地用地面积约286.95公顷，占总用地的34.64%；建设用地（村落）面积约350.73公顷，占总用地的42.34%，总体上形成了“山、水、田、村”共存的自然生态特征。从绿化和植被上来看，长洲岛的绿化林地主要分布在山体和丘陵地区，树木几经砍伐，变为次生林和灌木林，主要树种有松树、木麻黄、杂木树；而深井的部分台地土地较为肥沃，主要生长松树、竹子和果树；另外，南部河堤上多种植荔枝林等果树，树龄少则几十年，多则上百年，起着护堤防风作用。图2-1-5 黄埔区长洲岛28、现状绿地生态系统分析图2.1.2 项目影响区域相关规划情况1、广州城市总体发展战略规划将长洲岛所在的黄埔与萝岗以及增城新塘镇共同划定位东部片区，并明确其发展定位为区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区。规划提出打造长洲岛军校史迹主题区。图2-1-6 市域空间结构规划图（广州城市总体发展战略）2、广州城市总体规划长洲岛所在的中心城区承担区域及城市高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能，是广州市国家中心城市功能的集中承载地，市域乃至全省的政治、经济、文化和管理中心。规划提出黄埔区应充分发挥独特的文化资源优势，全力推进长洲文化休闲29、慢岛的整体开发建设，打造长洲岛国家级生态文化旅游区，并强调了长洲岛城市绿道以及生态旅游岸线的建设。图2-1-7 市域空间结构规划图（广州城市总体规划）3、广州历史文化名城保护规划规划提出按文物保护的要求对保护区内的文物保护单位进行保护，作为黄埔军校的历史见证，体现广州市革命史迹英雄城的革命传统和保护主题。整体保护长洲岛上的独特岭南特色的山林水网和众多传统民居和历史建筑依山而建的独特风貌；维系长洲岛上深井村的整体布局及其与山水的和谐交融关系，保护安来市、深井文塔、曾氏宗祠、凌氏始祖墓道等众多的传统民居建筑及宗祠建筑，保护曲折有致的道路网络和充满历史氛围的传统街景；将众多的文物保护单位和历史建筑等30、串连起来发展旅游，对历史建筑和传统民居采取保护与更新并重的原则，在保护传统特色的同时，深入发掘其经济价值，以达到社会和经济效益双赢的目的。规划确定的长洲岛历史文化街区核心保护范围15.28公顷，建设控制地带32.02公顷，环境协调区413.8。4、广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划2012年，广州市人民政府同意批复广州市黄埔中心区城市设计及控制性详细规划，根据该规划内容，黄埔中心区功能定位为：（1）辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心；（2）广州城东的公共服务中心、高端滨江商业中心；（3）国家级近代革命历史文化旅游中心。规划形成“一核两廊三轴五中心五组团”结构。鱼珠临港商务中心31、为黄埔中心区的核心之一，辐射华南地区的航运服务中心和专业性临港商务中心，广州东部高端滨江商业中心。2017年6月，广州市第十一次代表大会提出“建设以国际金融城一黄埔临港经济区为核心的第二中央商务区，提升珠江经济带”，规划范围为东至黄埔大桥，北至大沙地东路，西至鱼珠，南至珠江航道，面积约为13.4平方公里。这成为黄埔临港经济区发展的重要契机。黄埔临港经济区将重点发展航运服务、电子商务、临港总部、金融服务等临港服务业，加强城市更新改造，高水平配套城市功能设施，加大对特色文化、旅游资源挖掘，打造国际航运中心重要组团，建成具有综合功能的世界一流临港地区。黄埔临港经济区其划定范围主要包括广园东路、黄埔东32、路以南的黄埔港、长洲岛、南海神庙及其周边地区，规划总面积约42km2（含水域面积15km2）。规划提出长洲岛以黄埔军校等历史文化古迹保护为主体，适度挖掘历史文化和生态资源潜力的国家级生态文化旅游岛，以辛亥革命纪念馆的落成为新契机，重点增加旅游服务和休闲设施，打造深井地区为地域民俗文化旅游功能节点。洪圣沙原煤码头改造的休闲商业区，白兔沙和大吉沙等其余部分为以农田为主的生态保护用。长洲岛的开发强度基本控制在2.0以内，个别地块达到2.0-3.0之间。长洲岛全岛均为重点控制区范围。为保持其整体生态肌理及独特历史文化旅游风貌，一般建筑高度不超过 24 米。规划提出重点发展以轨道交通和常规公交为主的交通33、系统，着力构筑高覆盖率、发达的休闲自行车交通系统，提供公共租赁自行车服务。本次控规在现有道路网基础上对长洲岛的部分现状道路进行了拓宽，并完善了岛内部的支路网体系。规划建设金洲大道跨江隧道连接北岸的鱼珠地区。5、黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）作为广州城市发展“东进”战略的重要节点，黄埔临港经济区未来的发展备受关注。黄埔临港经济区“十四五”发展规划提出，着力提升区域能级，打造“一核三带多点”空间新格局，建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动、以信创产业体系和现代服务业产业体系为支撑、宜居宜业宜游的全球智慧创新港城。图2-1-8 黄埔临港经济区“十四五”发展规划空间布局图“34、一核”为数字经济核心区，发展定位是以中国软件CBD为广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）产业内核，建设以区块链为特色、以人工智能和数字经济为重点的核心功能区。“三带”为数字创新带、滨江商务带、文旅休闲带。数字创新带重点聚焦核心装备、系统软件、信息技术、自动驾驶、关键材料、基础零部件等领域，打造十里数字经济产业长廊；滨江商务带位于珠江北岸黄埔港岸线，是“一岸”的沿江产业带“最强最美十公里”，大力发展总部经济、数字航运、跨境电商、数字贸易、文创旅游等生产性生活性服务业，打造广州第二中央商务区、服务“一带一路”的新贸易创新中心；文旅休闲带包括深井、长洲、洪圣沙、白兔沙、大吉沙、娥眉沙、大蚝沙等七35、个江心岛屿及珠江水道等在内，将连片岛屿打造为黄埔区滨水文旅休闲带、珠江国际慢岛。“多点”则包括十五个特色功能区，涵盖数字经济类、综合服务类、宜居生活类、生态休闲类、文化宜游类等特色功能，全方位保障建设宜居、宜业、宜游的全球智慧创新港城。2.1.3 项目背景黄埔临港经济区是中国海上丝绸之路的发祥地之一，是广州城市发展“东进”战略的重要节点，拥有珠江东十公里黄金岸线，是建设广州国际航运枢纽的重要组团，同时是广深港澳科技创新走廊核心枢纽和广州科技创新轴的关键节点。根据黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）的要求，临港经济区要推进港城融合，建设粤港澳大湾区宜居智慧城区。围绕建设国家新36、一代人工智能创新发展试验区、国家人工智能创新应用先导区、广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区），结合广州第二中央商务区（黄埔片区）规划，加快黄埔老港码头转型升级，挖掘千年海丝文化、百年“一口通商”历史底蕴，活化特色历史建筑、工业建筑遗产等资源，构建鱼珠航运服务商务区、国际总部与产业金融中心区、数字智创集聚区、双沙软件产业集聚区等一批高品质城市客厅，努力打造世界一流滨水区。同时深入推进省“三旧”改造改革创新试点，加快实施旧村拆迁三年攻坚行动方案，大力推进城市更新，提升城市品质，完善绿化、光影、环卫、道路铺装等相关配套，探索居民、城市、产业发展新路径，实现老城市新活力。大力推进港湾一二村、鱼珠旧37、城、鱼木小区、新溪旧城、石化大院等一批旧城改造，嘉利仓码、广建鱼珠湾、太古可口可乐、鱼珠煤场等一批旧厂改造，茅岗（茅岗路以西、茅岗路以东）、横沙、文冲（石化路以西）、双沙、下沙（珠江村、新溪片）等一批旧村改造，释放与高质量发展相匹配的高品质城市空间。根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），长洲街道正在开展石桥新街项目房屋拆迁工作，接下来即将实施挞洲围安置区周边道路工程、轨道交通八号线项目，规划有金洲大道拓宽改造、长洲街道转制社区居民房屋拆旧建新等项目，涉及拆迁房屋共计357栋，总拆迁面积约8049938、平方米，总安置面积约114240平方米，需在岛内安置面积约57120平方米，岛外安置面积约57120平方米。其中，需在长洲第二安置区（深井地块)安置面积约11360平方米，需在长洲第二安置区(长洲地块)安置面积约45760平方米，岛外安置面积需区统筹提供。同时，根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），考虑长洲街未来其他微改造项目(丰收新村、南田坊)安置需求，长洲街道建议尽量调整规划，提高长洲第二安置区容积率和建设高度，提高土地利用率，建设更多的安置房，满足各建设项目的安置需求。根据黄埔区 广州开发区39、规划用地领导小组会议纪要（穗开用地会纪20218号，详见附件2），为解决长洲街道拆迁安置房源问题，会议原则同意长洲第二安置区选址方案，包含深井地块以及新围地块。本次深井安置房建设项目是解决石桥新街项目、挞洲围安置区周边道路工程等涉及长洲街安置居民日常生活基本保障的问题，是黄埔区迫切而重大民生工程，与此同时，本项目也有助于推进基建项目建设的顺利开展。从促进黄埔区城市发展角度出发，着眼群众实实在在的住房问题，应即刻采取相应措施加快解决深井安置区建设问题。2.2 必要性分析2.2.1 项目的建设是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要作为广州开发区 、黄埔区加快推进港城一体、产城40、融合的示范区，黄埔临港经济区是广州东部城市转型的重要地区。黄埔临港经济区位于黄埔区南部，其划定范围主要包括广园东路、黄埔东路以南的黄埔港、长洲岛、南海神庙及其周边地区，规划总面积约42km2（含水域面积15km2）。黄埔临港经济区拥有位于广州地理版图的几何中心，是广州城市发展“东进”战略的重要节点，紧邻主城区，港口腹地广阔，辐射珠三角，区位优势十分明显。目前广州市大部分航运服务企业落户在临港经济区内，国内港航产业的龙头企业也聚集于此，同时港区拥有海关、海事、商检等部门，航运要素种类齐全。同时“双区”叠加的政策体制优势。黄埔区实行国家级开发区与行政管理区“双区”合一的管理体制，既有行政管理区与经41、济功能区统筹兼顾、协同发展的优势，又有经济功能区政策叠加的优势，将进一步增强临港经济区的发展动力。“十四五”时期，作为历史上中国海上丝绸之路的发祥地之一，临港经济区将着力提升区域能级，打造“一核三带多点”空间新格局。以“双区”建设、“双城”联动为战略牵引，围绕广州加快实现老城市新活力、“四个出新出彩”目标，全面融入广州市“一区三城”和黄埔区、广州开发区“一岸双轴三片”格局，在黄埔临港经济区和广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）构建“一核三带多点”的高质量发展空间格局，建设以人工智能为引领、以数字技术为驱动、以信创产业体系和现代服务业产业体系为支撑、宜居宜业宜游的全球智慧创新港城。“十四五”42、期间，充分利用新一代数字技术，全方位、全角度、全链条赋能实体经济，坚持以人工智能、数字技术、物联网、5G信息技术赋能总部经济、航运服务业、商贸服务业、公共服务业，牵引实体经济“产业数字化”进程，持续加强广州国际航运枢纽建设，强化珠江岸线改造提升、现代服务业创新发展和历史文化传承发扬，推动形成智慧物流、数字航运、数字金融、数字贸易、文创旅游等产业链条，形成数字经济与实体经济整合发展的新标杆，焕发黄埔港“老港口新活力”，建设数字经济先锋城区，打造服务“一带一路”的新贸易创新中心。因此，以转型求突破，以升级求发展，是临港经济区未来可持续高品质发展的必由之路。临港经济区未来将充分发挥资源、政策和功能优43、势，抓住发展机遇，建立可操作的发展目标，融入最新的理念和战略，形成合理的空间布局和重点产业功能区，加大基础设施和公共环境建设，为临港经济区的后续良性发展打下坚实基础。本项目安置区的建设，既是黄埔临港经济区规划建设的重要部分，也是对鱼珠街道、黄埔街道、长洲街道、红山街道、大沙街道、文冲街道等居民补偿和安置，符合黄埔区委领导班子的指示与要求，是推动黄埔区经济社会全面发展的必要措施。本项目建设是解决黄埔临港经济区发展涉及征地拆迁问题的具体举措，也是缓解城市发展空间不足当务之急的重要措施，将切实助推黄埔临港经济区及周边地区建设高质量的城市环境、配套高水平的城市基础设施，有利于黄埔区委、区政府紧抓产业转44、型升级和城市更新改造的机遇，大力推进临港经济区核心区的综合改造与开发。因此，项目的建设是提升黄埔临港经济区城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要。2.2.2 项目的建设是破解土地制约，为黄埔区经济发展提供空间载体的需要近年来，黄埔区新兴产业快速发展。2020年，IAB、NEM五大战略性新兴产业产值增长3.2%，高于全区工业产值增速1.7个百分点。建设国家新型工业化产业示范基地，培育广东省机器人骨干企业8家，集聚智能装备企业141家。新能源汽车产业加快发展，小鹏汽车智造产业园动工，宝能新能源等项目加快建设。新增充换电站点34个，建成充电桩573个。新型显示产业产能提升，乐金OLED项目实现量产45、，新增产值116亿元，创维智能产业创新基地、超高清显示科技产业园等一批产业项目开工建设。集成电路产业集聚发展，粤芯二期等重点项目加快建设，集成电路企业数量占全市八成，大湾区集成电路与系统应用研究院启动建设，举办第23届中国集成电路制造年会。发布“智能传感器20条”，建设广东省智能传感器产业园。氢能产业稳步推进，开通广州市首条氢燃料电池公交示范线，建成4座加氢站，广石化燃料电池供氢中心单机试运行，获评“2020年度氢能最佳产业园”。生物医药产业加速成长，全年产值增长37.3%，康方药业知识城新厂、GE-龙沙生物制药项目建成，广州高新区入选2020年生物医药产业园区百强榜。当前黄埔区正处于高速发展46、时期，地铁轻轨城轨等轨道交通设施、高（快）速路以及大批基础设施配套建设项目亟需落实建设用地。新兴产业经济的快速发展，也产生了大量征地拆迁问题，原集体土地转变为城市建设用地，原居民赖以生存的土地被征收，大量征折户的住房安置问题亟待解决，集体土地房屋拆迁补偿和安置工作日益成为各级政府需要面对的焦点和难点问题。城市新区建设中，集体土地征地拆迁任务量最重、居民安置房建设规模最大，可影响城市总体发展和地方经济增长。近期，黄埔区长洲街道正在开展石桥新街项目房屋拆迁工作，接下来即将实施挞洲围安置区周边道路工程、轨道交通八号线项目，规划有金洲大道拓宽改造、长洲街道转制社区居民房屋拆旧建新等项目。这些工程项目的47、开展涉及项目范围内的长洲街村民的拆迁安置。本项目的建设可解决长洲街道目前项目开展进程中的部分拆迁安置房建设问题，确保黄埔区经济建设的良性发展，对拆迁安置工作的顺利开展、加快城市化的进程具有重要的现实意义。2.2.3 项目的建设是解决居民安置需求，构建社会主义和谐黄埔的需要社会和谐是中国特色社会主义的本质属性，是国家富强、民族振兴、人民幸福的重要保证。构建社会主义和谐社会，反映了建设富强民主文明和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。我们要构建的社会主义和谐社会，是在中国特色社会主义道路上，中国共产党领导全体人民共同建设、共同享有的和谐社会，必须以解决人民群众最关心48、最直接、最现实的利益问题为重点，着力发展社会事业、促进社会公平正义、建设和谐文化、完善社会管理、增强社会创造活力，走共同富裕道路，推动社会建设与经济建设、政治建设、文化建设协调发展。目前，我国社会总体上是和谐的。但是，也存在不少影响社会和谐的矛盾和问题。解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题是构建和谐社会的核心问题。习近平总书记重要讲话中强调指出：“消除贫困、改善民生、实现共同富裕，是社会主义的本质要求。对困难群众，我们要格外关注、格外关爱、格外关心，千方百计帮助他们排忧解难，把群众的安危冷暖时刻放在心上，把党和政府的温暖送到千家万户。”只有在加快经济发展的同时，切实关注全体人民的民生49、问题，采取更加积极有效的措施，改善困难群众的生活状况，才能使全体人民共享改革开放发展成果，进而实现社会的稳定和谐。改革开放以来，黄埔区社会经济取得了飞速发展，在和谐社会的构建上取得了很大成果，但是由于多方面因素的影响，还有少部分群众没有跟上社会发展的步伐。由于历史原因，原黄埔区安置工作尚未彻底落实，当地居民的生活水平一直得不到大的提高。如果不能从根本上解决黄埔临港经济区安置存在的问题，将会成为影响黄埔区稳定隐患，不利于和谐黄埔的建设。本项目建设是黄埔区以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为宗旨的体现，是全面构建和谐黄埔的重要举措。本项目的实施，能够极大地解决黄埔临港经济区安置居民的住50、房问题，起到稳定社会秩序、建设和谐社会关系的作用。因此，项目的建设是建设社会主义和谐黄埔的需要。2.2.4 项目的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项目的需要根据黄埔临港经济区“十四五”发展规划（2021-2025年）的要求，临港经济区要推进港城融合，建设粤港澳大湾区宜居智慧城区。围绕建设国家新一代人工智能创新发展试验区、国家人工智能创新应用先导区、广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区），结合广州第二中央商务区（黄埔片区）规划，加快黄埔老港码头转型升级，挖掘千年海丝文化、百年“一口通商”历史底蕴，活化特色历史建筑、工业建筑遗产等资源，推进黄埔国际邮轮城、保利鱼珠港、广州国际港航中心51、南方智媒大厦、广州日报科技文化中心、中远海运大厦、港湾都荟等一批重点项目建设，构建鱼珠航运服务商务区、国际总部与产业金融中心区、数字智创集聚区、双沙软件产业集聚区等一批高品质城市客厅，努力打造世界一流滨水区。同时深入推进省“三旧”改造改革创新试点，加快实施旧村拆迁三年攻坚行动方案，大力推进城市更新，提升城市品质，完善绿化、光影、环卫、道路铺装等相关配套，探索居民、城市、产业发展新路径，实现老城市新活力。大力推进港湾一二村、鱼珠旧城、鱼木小区、新溪旧城、石化大院等一批旧城改造，嘉利仓码、广建鱼珠湾、太古可口可乐、鱼珠煤场等一批旧厂改造，茅岗（茅岗路以西、茅岗路以东）、横沙、文冲（石化路以西）、52、双沙、下沙（珠江村、新溪片）等一批旧村改造，释放与高质量发展相匹配的高品质城市空间。十四五时期，规划发挥“新基建”精准有效投资作用，建成高性能、精益服务、低使用成本的数字新基建，服务数字经济发展，促进产业转型。加快5G基站建设，在产业集聚区、交通枢纽、商业楼宇、社区实现5G网络连片优良覆盖。加快交通基础设施智能化升级，以智慧交通综合运营中心为平台，推进车路协同的智慧交通建设，不断拓展智慧交通应用。构建开放型便捷化交通体系，规划“两高三快”主干道路，形成“六横六纵”路网结构，加强南北向与科学城、生物岛、大学城等重要功能组团的交通联系，构建湾区一小时商务交通时效圈和主城区三十分钟通勤交通时效圈。推53、动智能技术和设备在城市运行管理中广泛运用，实现城市智能化运行管理。按照“改造、盘活、腾转、拓展”四种路径，通过城市更新改造、土地清理、功能整合等方式加快城市更新步伐，本项目建设是解决地铁征地、道路征地等项目涉及安置居民日常生活基本保障的问题，同样是黄埔区迫切而重大民生工程，与此同时，本项目建设也是支持城市基础设施项目的顺利推进。因此，项目的建设是黄埔区实行惠民政策，落实黄埔区重大建设项目的需要。2.2.5 项目的建设是解决住房问题，改善居住环境，体现社会公平的需要住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆54、迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。随着社会主义经济建设发展的进程，全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。兴建农民集中居住区，改变原有的散居形式是促55、进村民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。这样既有利于土地的集中使用，也有利于加快城市文明向农村地区在辐射，使农民群众不仅仅在户口上、形式上转变为城市居民，在生活上也享受与城市居民一样的广场、绿化、阳光等公建配套设施。做好安置新居工程的规划设计，为村民创造一个良好的居住环境，给他们生活带来方便，充分考虑小区居民的卫生、教育、文化生活等方面的需要，使居住者充分享受阳光、空气、水，拥有更美好的生活环境。黄埔区长洲街道安置需求大，需要做好拆迁安置工作，本项目的建设，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐广州具有重要意义。2.3 需56、求分析2.3.1 安置对象及需求分析随着黄埔区、广州开发区经济发展进程快速推进，开发力度不断加大，黄埔区安置房需求进一步放大，现规划安置房规模已不能满足现阶段黄埔区征拆安置需求。考虑目前黄埔区、广州开发区土地资源宝贵，特别是安置地块的选址一方面要满足黄埔区总体规划、土地利用规划，另一方面还需要符合被征拆居民的要求，因此，本项目安置涉及到长洲街道的搬迁居民。根据黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（穗开用地会纪20218号，详见附件2），为解决长洲街道拆迁安置房源问题，会议原则同意长洲第二安置区选址方案，包含深井地块以及新围地块，为一下阶段工作奠定基础。根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事57、处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），根据长洲街道意见，项目具体安置需求如下：长洲街道正在开展石桥新街项目房屋拆迁工作，接下来即将实施挞洲围安置区周边道路工程、轨道交通八号线项目，规划有金洲大道拓宽改造、长洲街道转制社区居民房屋拆旧建新等项目，涉及拆迁房屋共计357栋，其中深井安置房建设项目涉及房屋拆迁栋数约71栋，各项目均暂按每栋320平方米核算安置面积，总安置面积约22720平方米。其中：石桥新街项目42栋，挞洲围安置区周边道路工程29栋。安置房户型需求比例为：65m2的两房两厅占比20%；80 m2的三房两厅占比25%；10058、m2的三房两厅占比25%；120m2的四房两厅占比30%。由于长洲街道安置居民的安置房补偿，拟安排一半居民于岛内安置，一半于岛外安置。因此，将有11360平方米的安置需求纳入本项目中。同时，根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），为考虑长洲街未来其他微改造项目(丰收新村、南田坊)安置需求，长洲街道建议尽量调整规划，提高长洲第二安置区容积率和建设高度，提高土地利用率，建设更多的安置房，满足各建设项目安置需求。因此，本次暂参照挞洲围安置区容积率（约2.0）、建筑限高（24米）、绿地率30%等指标进行安置59、住宅规模测算，则除配套设施面积，建设安置住房测算规模达22400平方米。如下表所示：建设内容和规模表表2-3-1安置户型要求占比测算套数测算建筑面积测算占比6520%64416019%8025%72576026%10025%48480021%12030%64768034%合计100%24822400100%2.3.2 项目建设规模分析1、依据与标准本项目以适应建筑功能定位与需求为宗旨，本着“资源节约、功能合理、规模适度、投资节省”的原则进行规模配置。规模测算涉及的主要依据与标准如下：（1） 广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（202160、年9月17日）；（2）黄埔区 广州开发区规划用地领导小组会议纪要（穗开用地会纪20218号）；（3）广州市城乡规划技术规定；（4）广州市人民防空管理规定；（5）广东省发展改革委关于印发的通知（粤发改能电2016691号）；（6）其他相关标准规范。2、安置住宅建设规模根据2.3.1 安置需求分析，本项目的安置测算规模为22400平方米。本项目土地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约11000平方米。参照挞洲围安置区容积率（约2.0）、建筑限高（24米）、绿地率30%等指标，可建设安置住宅面积约22400平方米，能够基本满足本次安置房需求。对于本项目未能满足需求的部分，可由区内统筹解决。61、3、公共服务设施建设规模根据广州市城乡规划技术规定（市政府令第133号）的要求，居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑面积相适应的市政公用设施和公共服务设施，主要包括教育设施、行政管理设施、服务设施、医疗卫生设施、文化体育公园、福利设施、市政公用设施和商业服务设施8大类。本项目公服配套设施设置标准参照广州市城乡规划技术规定执行，并结合安置需求、建设情况、周边公服配套情况等需对本项目公服配套标准进行调整，确保满足安置房项目基本配套要求。根据规范要求，本项目需配置物管用房、垃圾收集点、公共厕所等，合计300平方米。建设内容及规模详见下表：项目公共服务设施建设规模一览表表2-3-2项62、目名称单位数值备注物管用房50总建筑面积的0.2%配置，每个单独开发项目均须配置，可结合其他建筑设置垃圾收集站150新建、扩建或旧城改造的居住社区每个居委应设置1座或以上数量的垃圾收集站，应独立用地公共厕所100鼓励居住社区内设置为区内居民服务的公厕，并设置在公共空间及容易到达的区域合计3004、地下室建设规模依据广州市国土资源和规划委员会关于印发的通知的有关规定，每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.2 1.8 个机动车位，每100平方米的住宅建筑面积应当配建1个非机动车位。本项目拟按每100平方米的住宅建筑面积应当配建1.2个机动车位，每100平方米的住宅建筑面积应当配建1个非机动车位，63、则本项目共需配置269个机动车停车位，224个非机动车停车位。本项目共需配置269个机动车位，224个非机动车位，全部置于地下。本项目地下停车库拟按40平方米/个进行估算，非机动车按2平方米/个，则地下停车库面积约为11208平方米。因此，地下室面积按11208平方米计。5、人防地下室根据关于修改的决定（广州市人民政府令第56号）第十九条规定，(一)新建10层(含)以上或者基础埋置深度3米(含)以上的民用建筑，按照不低于地面首层建筑面积修建6级(含)以上防空地下室；(二)除本条第(一)项规定以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米(含)以上的，按照地面总建筑面积的5%修建6级(含)以64、上的防空地下室；(三)开发区、工业园区、保税区和重要经济目标区内除本条第(一)项规定以外的新建民用建筑，按照一次性规划地面总建筑面积的5%集中修建6级(含)以上的防空地下室。人防建设标准表表2-3-3计算方法建筑面积的5%建筑正投影面积适用范围10层（不考虑建筑高度），且下方无地下室高层建筑（10层）10层，下方有地下室且基础埋设3米。备注当一栋建筑局部下方有地下室，则有地下室部分按基底面积，其余按建面的5%计算所需人防面积。根据人防面积计算规则，本项目地上住宅总建筑面积为22400平方米（不含地下停车场），地上最高八层（限高24米），地下停车库面积约为11208平方米，暂按1层地下室进行考虑65、。因此，本项目人防地下室面积按照首层建筑面积进行设置=224008=2800平方米,人防地下室面积不超过地下停车场面积，初步拟定人防地下室与停车场合建。6、充电桩据广州市国土资源和规划委员会关于在核发规划条件、修建性详细规划(总平面规划方案)审查复文、核发建设工程规划许可证附件建设工程审核书模板中增加新建项目预留充电设施接口比例要求的内部通知(试行) 的文件中，新建项目核发的规划条件中，应增加以下要求：新建住宅配建停车位应100%建设充电设施或预留建设安装条件(包括电力管线预埋至车位和电力容量按至少7KW/车位预留)；新建办公楼、商场、酒店等公共建筑配建停车场和社会公共停车场，建设充电设施或预66、留建设安装条件(包括电力管线预埋至车位和电力容量按至少7KW/车位预留)的车位比例不低于30%。按照关于报送广州市配电房设置原则的函（广供电函20181049号），统建小区充电桩首次报建建设不低于30%。本项目为首次报建，住宅建筑部分拟按30%的车位数建设充电设施（预留接口），即充电设备数量为81个。2.4 建设内容与规模1、用地面积。本项目土地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约11000平方米。2、建筑面积。本项目建设总规模为33908平方米。其中地上建筑面积为22700平方米，地下建筑面积为11208平方米。3、周边配套。周边配套建设包括项目用地范围内道路与广场、绿地、物管用房67、垃圾收集点、公共厕所等。本项目建设具体内容和规模见表2-4-1。项目建设内容和规模表表2-4-1序号项目规模（平方米/个）备注一规划总用地110001可建设用地面积110001.1建筑基底面积30501.2广场道路面积46501.3绿化面积3300绿地率为30%二总建筑面积339081地上建筑227001.1住宅22400地上最高8层，24m1.2配套服务设施3001.2.1物管用房501.2.2垃圾收集站1501.2.3公共厕所1002地下建筑11208包括机动车位269个，非机动车位224个三配套设施1停车位机动车位269个全部布置于地下非机动车位224个全部布置于地下2充电桩81配置868、1个充电桩3人防面积2800人防面积约2800平方米，拟与地下停车场合建第三章 场址选择3.1 场址介绍及用地分析3.1.1 场址介绍深井安置房建设项目地块位于黄埔区南部长洲岛长江路，毗邻广州大学城，新化快速路等要道交汇处，广州地铁七号线二期深井站处于在建阶段，预计2023年投入运营，具备较好的交通区位优势。项目用地位于长洲岛西南部，地理位置良好。东侧及北侧紧邻体育公园，西临长江路，东南侧为大片的住宅建筑，南侧为挞洲围安置房地块，距公交车站长江路总站(省第二工人医院)直线距离约100米。长洲岛拥有丰富的历史文化资源，自然环境条件优越。项目用地周边有成熟的城市基础配套设施，生活配套较为成熟，居住69、环境良好。项目地理位置见图3-1-1，场址现状及场址周边环境如图3-1-2、图3-1-3。图3-1-1 项目位置示意图图3-1-2 场址现状图图3-1-3 场址周边环境图3.2 建设条件3.2.1 区域社会条件黄埔区位于广州市的东南部，行政区域总面积484.17平方公里。根据第七次全国人口普查人口数据显示，黄埔区常住人口达126.44万人。与2010年第六次全国人口普查人口总数83.16万人（原黄埔区、萝岗区六普常住人口数分别为45.79万人、37.37万人）比较，全区常住人口增加43.28万人，增长52.05%，比全市高5个百分点，年平均增长率为4.28%，比全市高0.35个百分点。全区人口70、密度为2612人/平方千米。近年来黄埔区常住人口和户籍人口持续稳步缓慢增长，而户籍人口增长量和增长速度远超常住人口，也从一个侧面反映了黄埔新生儿和入户人口快速增长。从全市到黄埔区户籍人口的增长，究其原因主要得益于广州人口、人才吸引政策的大力实施，尤其是作为重要配套政策的入户政策的放宽和优化。3.2.2 区域经济条件2020年，面对突如其来的新冠肺炎疫情和错综复杂的国际形势，黄埔区坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，服务构建新发展格局，统筹推进疫情防控和经济社会发展，年度主要目标任务较好完成，为开启全面建设社会主义现代化国家新征程奠定坚实基础。经济运行企稳回升，全年地区生产总值增长4.1%，71、固定资产投资增长18.2%，商品销售总额增长10.4%，社会消费品零售总额增长10.5%，财税总收入增长11.6%，一般公共预算收入增长4.6%，出口总值增长10.1%，商品销售总额等7项主要经济指标总量居全市第一。新兴产业快速发展，IAB、NEM五大战略性新兴产业产值增长3.2%，高于全区工业产值增速1.7个百分点。建设国家新型工业化产业示范基地，培育广东省机器人骨干企业8家，集聚智能装备企业141家。新能源汽车产业加快发展，小鹏汽车智造产业园动工，宝能新能源等项目加快建设。新增充换电站点34个，建成充电桩573个。新型显示产业产能提升，乐金OLED项目实现量产，新增产值116亿元，创维智能72、产业创新基地、超高清显示科技产业园等一批产业项目开工建设。集成电路产业集聚发展，粤芯二期等重点项目加快建设，集成电路企业数量占全市八成，大湾区集成电路与系统应用研究院启动建设，举办第23届中国集成电路制造年会。发布“智能传感器20条”，建设广东省智能传感器产业园。氢能产业稳步推进，开通广州市首条氢燃料电池公交示范线，建成4座加氢站，广石化燃料电池供氢中心单机试运行，获评“2020年度氢能最佳产业园”。生物医药产业加速成长，全年产值增长37.3%，康方药业知识城新厂、GE-龙沙生物制药项目建成，广州高新区入选2020年生物医药产业园区百强榜。制造业数字化进程加快，引进腾讯数字经济广州基地、纬德信73、息总部及研发基地等龙头项目。出台“新基建”10条，广州人工智能与数字经济试验区鱼珠片区加快建设，集聚人工智能与数字经济企业近100家，主营业务收入超500亿元。5G产业化及应用生态加速形成，累计建成5G基站4200座，5G相关规上企业数量居全市第一，昊志、京信列入广东省第一批“5G+工业互联网”应用示范园区，珍宝巴士5G智能公交测试基地及智慧公交产业园建成，数字经济发展势头强劲。3.2.3 区域自然条件1、自然地理环境场地位于北回归线以南，珠江三角洲的北部，纬度低，海拔低，距海近，属南亚热带海洋季风型气候，季节性主导风向为北风和东南风，冬季以北风为主，风频16%，夏季以东南风为主，风频9%，多74、年平均气温为2022，年温差为1517，一月（最冷月）均温1113.4，七月（最热月）均温27.728.7，海洋性气候特征明显。场地一带降雨量充沛，但季节变化大，一般年降水量为12002000毫米，夏季占46%，春季占33%，秋季占13%，冬季占4%。夏长冬暖，多年平均降雨量占全年的70%以上，年平均相对湿度为77%，湿润多雨，终年长绿。2、地形地貌场地处珠江三角洲北部，地面相对较为平坦。场地现状多为树林、菜地、河涌和居民区已有建筑等。场地地势较低，属于冲积平原地貌单元区。3、区域地质情况 由于本项目尚未开展地质勘探工作，且项目周边无地质资料可供参考，故仅参考黄埔区其它项目的地勘资料，不良地质75、情况存在可能性较低。3.2.4 规划情况本项目土地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约11000平方米。根据广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处关于提供长洲第二安置区深井地块及长洲地块安置房建设需求的复函（2021年9月17日，详见附件1），为考虑长洲街未来其他微改造项目(丰收新村、南田坊)安置需求，长洲街道建议尽量调整规划，提高长洲第二安置区容积率和建设高度，提高土地利用率，建设更多的安置房，满足各建设项目安置需求。因此，本次暂参照挞洲围安置区容积率（约2.0）、建筑限高（24米）、绿地率30%等指标。图3-2-1 用地分布图及长洲岛在编控规局部示意图图3-2-2 项目用地红线示意图76、3.2.5 地铁七号线二期情况 地铁七号线二期深井-长洲-洪圣沙段施工于2019年起进行围蔽施工，本项目用地与地铁线位直线距离约400米，项目建设基本不会受到地铁施工影响。3.2.6 基础设施条件1、施工场地与施工材料。本项目施工场地充足，交通方便，施工材料购置方便快捷。2、建设条件。项目属于新建工程，水、电、燃气均可直接从周边市政设施直接接入。周边为规划市政路，目前处于报建阶段。规划路周边的各种基础设计如：水、电、燃气、通讯、道路等建设条件均非常完善，能满足本项目的建设与使用。建议下一阶段与周边市政道路建设业主沟通协调，明确水、电、燃气、通讯及道路建设时序，考虑本项目与市政道路工程建设时序的77、协调，以保证项目外部条件如期落实，满足项目顺利推进。第四章 建设方案4.1 项目概况深井安置房项目用地面积约11000平方米。1、建筑面积。本项目建设总建筑面积为33908平方米，其中地上建筑面积22700平方米，地下建筑面积为11208平方米。地上建筑主要为住宅及相关配套服务设施，地下室拟布置机动停车位共269个，非机动车位共224个，配置充电桩共81个；人防地下室2800平方米，拟与地下停车场合建。2、周边配套。周边配套建设包括新建住宅配套物管用房、垃圾收集站、公共厕所以及项目用地范围内道路、绿地、停车位等。本项目具体建设内容与规模情况见表4-1-1。本项目建设内容和规模表表4-1-1序号78、项目规模（平方米）备注一规划总用地110001可建设用地面积110001.1建筑基底面积30501.2广场道路面积46501.3绿化面积3300绿地率为30%二总建筑面积33908 1地上建筑22700 1.1住宅22400 地上最高8层，24m1.2配套服务设施300 1.2.1物管用房50 1.2.2垃圾收集站150 1.2.3公共厕所100 2地下建筑11208 包括机动车位269个，非机动车位224个三配套设施1停车位机动车位269个全部布置于地下非机动车位224个全部布置于地下2充电桩81配建81个充电桩3人防面积2800人防面积约2800平方米，拟与地下停车场合建4.2 规划设计479、.2.1 规划思路布局与设计充分反映回迁房性质及新时代新风貌特征。在满足城市有关基地控制指标要求的基础上，合理利用地形，因地制宜。做到合理设计、分区清晰、交通流畅，并有利于各阶段实施。4.2.2 规划原则1、符合现有地形特征，尽量利用地形，以充分考虑经济性为基础，合理确定建筑的总体布局与功能设置。2、符合城市规划及居住区建设规划的 要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并应符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。3、综合布置建筑、广场、绿地、停车场、道路等设施，交通组织合理，环境美观舒适。4、建设成“绿色节能，生态宜居”的安置小区，设计上遵循“因地80、制宜”的规划原则，追求校园与自然的和谐共生，体现建筑特有的地域性。4.3 总体布置4.3.1 总体规划项目地块用地较较为规整，大致为四边形，净用地面积约11000平方米。综合考虑路网结构、住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，初步设想总体建筑布局采用南北朝向。安置区总平面布局要求确保自然通风、采光需要，并以最大化的合理使用土地资源为目标，同时综合考虑周边道路与防火间距等因素，按相关规范要求进行建筑退让。通过对用地条件分析，布置住宅、内部休闲区域。并在新区设计中采用文化广场、休闲活动场地等两个条形空间将两个地块住宅建筑有机地联系成一个整体，并赋予各空间场所丰富的内涵。住宅区部分，项81、目初步规划布局6栋住宅楼。并设置两处小区出入口，出入口连线可贯穿整个小区。项目总平面规划示意图详见图4-3-1。图4-3-1 项目总平面规划示意图4.3.2 景观环境1、“一脉相承”新安置区落成要让让居民所拥有的历史久远的原住地交往记忆，能在新社区中找到新的空间场所传承和再现，凭新忆旧，实现意态空间的传承。通过设计了文化广场、休闲活动场地等两个块状空间两个地块住宅建筑有机地联系成一个整体，并且从经济可行出发，在整体规划和园林景观上融入岭南园林设计的精粹，为新区居民提供绿色生态的居住环境。选择富有南粤地方特色的枝叶茂盛的景观植物如木棉、榕树、鸡蛋花等，另外选择地种植例如荔枝树、龙眼树、芒果树等经82、济作物。2、主入口形象区主入口形象区包括社区主入口。社区主入口面临规划路，设置喷泉、花圃等景观小品，为社区提供一个直观亲切的总体形象，也是新区居民集体归属的起点，增强社区凝聚力。3、文化广场文化广场根据原有地形高差，增加休闲椅凳及景观水瀑，增添文化气息。4、休闲活动场地休闲活动场地设置在用地中部居住组团之间，体育场地与景观小品相辅相承，可动可静。让居民能展开丰富多彩的体育健身活动。4.3.3 地下空间由于考虑停车，地下车位数要求较多，为减少土方开挖，地下空间边线尽量铺满红线。因此设计中地下室布置集中在用地中部，尽可能铺开，并且融合景观，设置2个人行出入口，使地下车库能辐射整个区域。4.3.4 83、综合管线综合管线以总体规划为依据而进行总体布置，做到平面上尽量减少管线的交叉次数，在道路断面的竖向布置则避免各管线抢位、冲突现象。各管线做到与道路中心线平行，并严格依照管线与管线间、管线与建筑物等设施间的最小水平间距、垂直间距等有关规范要求。4.4 建筑方案4.4.1 设计依据1、民用建筑设计统一标准GB50352-2019。2、住宅设计规范GB 50096-2011。3、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018年版）。4、无障碍设计规范GB50763-2012。5、公共建筑节能设计标准GB50189-2015。7、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014。8、建筑84、内部装修设计防火规范GB50222-2017。9、住宅室内装饰装修设计规范JGJ367-2015。10、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）。11、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2012。12、其他相关法律、法规。4.4.2 户型设置本项目初定由6栋单体布置形成完整住宅安置区,共设有4种建筑单体，规划住宅布局主要采用了8层建筑单体（四梯8户65、两梯3户80、三梯6户100、四梯8户120），有较好通风对流与采光。户型如图4-4-1、图4-4-2 所示。图4-4-1 四梯8户（65）户型及两梯3户（80）户型图4-4-2 三梯6户（100）户型及四梯8户（85、120）户型本项目建设的住宅共248套，其中：65的房子64套，80m2的房子72套，100的房子48套，120的房子64套。户型及其配比情况表表4-4-1序号面积段(）户数比例备注1656419%两房两厅2807226%三房两厅31004821%三房两厅41206434%四房两厅5总计248100.00%1、平面功能。住宅楼楼层楼按层高3米建设。2、交通疏散。住宅楼于中间根据面积及户数配比设置23台电梯。4.4.3 立面造型住宅楼为具有现代化风格的坡屋顶建筑，造型简洁，线条明快，色彩雅致。建筑风格强调典雅大方，采用对称典雅的手法，利用空调搁板及窗台、遮阳板等组合起来，设计挺拔具有韵律的线条。86、单体造型分为基础底座、建筑主体墙身、上部屋顶三部分。坡屋顶飘出采用轻巧的镂空造型，在光影照射下，显得格外具有动感，利用墙面色彩的变化，结合建筑的高低组合，形成不同的区域，具有强烈的视觉冲击力和较好的识别性。同时设置整体的遮阳设备，东西向的窗户设置外遮阳设施。4.4.4 装修项目性质重点为安置迁建工程，使用对象主要是村民。因此，在装修上主要以满足使用的经济性为主。并且尽量与区域其他同类项目的装修标准保持一致。室内外装修标准参考表4-4-2、表4-4-3。室内装修标准参考表表4-4-2序号功能分区地面墙面天花备注1住宅入口大厅抛光砖白色ICI白色ICI2住宅抛光砖、地砖浅色ICI白色ICI3架空层87、地砖白漆白漆4地下室刮腻子刷漆5厨房、卫生间防滑砖瓷片到顶铝扣板天花6走道抛光砖白色ICI白色ICI7楼梯地砖白漆白漆室外装修标准参考表表4-4-3序号分项材料备注1屋顶防水瓦片选用的材料应较为大方、简洁，在局部较重要的位置（入口等）门窗与材料的选择应以造型为基础，可选用较好的材料。2墙裙白色仿石砖3墙身深灰色石英砖4门、窗浅蓝色、褐色玻璃铝合金门窗、褐色质感百叶窗图4-4-4 室外装修示意图4.4.5 主要平面技术指标主要平面技术指标见表4-4-4。主要技术指标表表4-4-4序号项目单位指标值1总用地面积m2110002总建筑面积m233908 其中：地上部分m222700 地下部分m21188、208 3建筑密度27.73%4容积率2.06 5建筑限高米24 6机动车位（地下）个269 7机动车位（地上）个08非机动车泊位数（地下）个224 4.4.6 配套设施1、布置项目作为住宅小区，需配套设施一些必须的公共设施，包括文化广场、休闲活动场地、物管用房、垃圾收集点、公共厕所等。2、交通疏散文化广场、休闲活动场地均需要独立设置出入口，与住宅楼的出入流线要有所分离，其他配套用房设独立且较为隐蔽的出入口。3、立面造型文化广场、休闲活动场地的性质与位置均较为重要，宜结合小区中心环境，强调造型的同时不会对环境造成较大影响。4、装修可根据造型需要适当提高装修标准。4.4.7 地下车库1、功能布置89、。由于平战地下室规模较大，且住宅楼分散布置（为了良好的通风与采光），地下车库在场地内采用全面开挖形式。车库内部设置机动车停车位及非机动车停车位。根据相关标准、规范要求，将地下室进行合理防火分区（每个不超过4000m2）。2、交通疏散。地下车库设置一个双车道出入口，两个防火分区之间留不小于7m的防火卷帘门通道，兼作为第二出入口。消防控制室设置于住宅首层，住宅楼楼梯与电梯（消防电梯）作为人行出入口。3、充电桩按照关于报送广州市配电房设置原则的函（广供电函20181049号），统建小区充电桩首次报建建设不低于30%。本项目为首次报建，住宅建筑部分拟按30%的车位数建设充电设施（预留接口），即充电设备90、数量为81个。4.4.8 无障碍设计无障碍坡道：建筑入口设轮椅坡道和扶手，有台阶的建筑入口坡道小于 1：12，入口宽度大于2.0m。无障碍通道：公共走道铺装盲道，在个别有需要地方设置扶手栏杆。门净宽大于0.8m供轮椅通行。无障碍电梯：无障碍电梯的侯梯厅深度大于1.8m，电梯门洞大于 0.9m，电梯按钮高度为0.91.1m，轿厢深度大于1.4m，宽度大于 1.1m，每层安装楼层标志，并在电梯口设盲道。无障碍停车：无障碍车位大小37006000m，车位两端设置1200 轮椅通道。无障碍门： 推拉门和平开门，在门把手一侧墙面留有不小于0.5m 的墙面宽度；门扇安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，下91、方安装0.35m 护门板，充分考虑残疾人使用；门槛高度及内外地面高差大于15mm 时以斜坡过渡。图4-4-6 无障碍门及扶手示意图图4-4-7 无障碍坡道、盲道、电梯厅及停车位示意图4.5 结构方案4.5.1 概述本项目抗震设防拟按烈度为7度。本项目单体主体结构的设计使用年限为50年，主体结构为框架结构，按7度设防。4.5.2 设计依据1、中国地震动参数区划图GB18306-2001；2、建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；3、建筑结构荷载规范GB50009-2012；4、建筑抗震设计规范GB50011-2010（2016版）；5、混凝土结构设计规范GB50010-2010（2092、15版）；6、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2010）；7、建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）；8、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）；9、混凝土结构耐久性设计规范（GB/T50476-2008）；10、建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）；11、地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；12、广东省标准建筑地基基础设计规范DBJ15-31-2003；13、其他相关法律、法规。4.5.3 荷载及作用1、竖向荷载钢筋砼结构自重按25KN/m3计算，填充间墙采用轻质墙体材料，容重不超过15KN/m3。楼面均布活荷载按荷载规范第4.1.l条取值，93、屋面均布荷载按荷载规范第4.3.l条取值。恒荷载按实际计算。均布荷载标准值见表4-5-1。主要功能区域活荷载表4-5-1项次类别标准值（KN/m2）1住宅2.02走廊、门厅2.03卫生间2.54阳台2.55楼梯3.56通风机房、电梯机房7.02、风荷载根据建筑结构荷载规范，项目位于城市市区，本工程地面粗糙度类别为C类。建筑体形系数和高度系数按规范取值。广州市基本风压值：Wo=0.50 KN/m2 （n=50年）；0.60kN/m2（n=100年）。风荷载标准值：W=zUsUzWo。3、地震作用项目所在地区为广州，抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g（50年超越概率10%），水平94、地震影响系数最大值为max=0.08，设计地震分组为第一组，场地类别根据地勘资料确定。4.5.4 建筑耐火等级考虑到本工程部分半地下室建筑，因此本工程的耐火等级按一级设计，相应其构件的燃烧性能和耐火等级按建筑设计防火规范GB50016-2014（2018版）中有关条文设计。4.5.5 结构设计安全等级根据建筑结构可靠度设计统一标准，各单体结构安全等级二级。根据建筑地基基础设计规范，单体地基基础设计等级不宜低于乙级。根据建筑抗震设计规范，本项目中各单体均为三级。按抗震裂度7度设防并采取抗震措施。根据建筑工程抗震设防分类标准，本工程建筑抗震设防类别为丙类。4.5.6 结构体系、基础设计1、结构选型95、本项目住宅楼建设拟采用框架结构。2、抗浮措施地下室主区域为框架结构，塔楼范围内柱网同上部结构。纯地下室部分根据地下水位情况，拟采取增加配重、加设抗拔锚杆或抗拔桩等抗浮措施。3、基础类型本项目各单体为8层民用建筑，地下1层（局部2层），通常采用的基础形式有天然基础和桩基础，具体的基础形式需根据勘察报告及周边建筑基础情况，同时结合上部结构的荷载大小及分布特点综合考虑，并进行多种基础形式的方案比选，确定相对经济合理的基础方案。4.5.7 关于本项目不采用装配式建筑的说明本项目不采用装配式建筑设计，主要考虑到如下几个方面的原因：1、项目用地面积小，建筑面积较小，地面建筑面积仅22400平方米；2、本项96、目初定6栋住宅塔楼，4种户型种类，限高24米，共8层。楼栋类型多，标准层数少，标准化少；3、生产工厂离施工现场远，运输成较高;深井安置房项目周边道路狭窄，运输不便；4、本项目标准化低，采用装配式建筑造价相对较高。4.6 电气方案4.6.1 设计依据1、供配电系统设计规范GB50052-2009;2、民用建筑电气设计规范JGJ16-2008;3、火灾自动报警系统设计规范GB50116-2013；4、住宅建筑规范GB50368-2005；5、住宅设计规范GB50096-2011；6、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014；7、住宅建筑电气设计规范JGJ242-2011;8、建筑97、照明设计标准GB50034-2013;9、建筑物防雷设计规范GB50057-2010;10、智能建筑设计标准GB/T 50314-2015;11、安全防范工程技术规范GB50348-2004;12、综合布线系统工程设计规范GB50311-2016;13、有线电视系统工程技术规范GB50200-94。4.6.2 负荷等级根据住宅建筑电气设计规范（JGJ 242-2011）的规定及项目实际，项目中建筑消防用电负荷、应急照明为一级负荷，走道照明、值班照明、安防系统，电子信息设备机房用电，排污泵、生活水泵用电，客梯、排污泵、生活水泵属于三级负荷。4.6.3 用电负荷预测本项目的用电设备主要为室内外照明98、和部分空调、家电等动力负荷。同时，考虑到按30%预留充电桩建设安装条件，因此，本项目预留81支充电桩建设安装条件。负荷预测详见下表。用电负荷估算表表4-6-1序号项目面积（）负荷密度单位负荷预测kW需要系数有功计算负荷kW功率因数(补偿后)视在计算负荷kVA1住宅224008W/179.20.8143.360.9159.292室外及配套设施照明49505W/24.80.819.840.922.043地下车库1120810W/1120.889.60.999.564交流充电桩81 7kW/个5670.35198.450.9220.5合计883451.25501.391、10KV供电系统本工程采用两99、路10kV电源供电，10kV电源引至大楼首层10kV开关房。一、二级负荷备用电源取自大楼自备柴油发电机组。2、低压配电系统经初步估算，项目用电负荷估算约为883kW，考虑需要系数取0.8，变压器的负荷率取70%，拟设置2台600kVA的SCB13干式变压器。小区内建筑物的配电系统采用放射式和树干式相结合的混合式配线系统，每栋住宅楼均设独立的配电柜。住宅采用单相供电方式，每套住宅户内均设置独立的配电开关箱。配电计量箱集中设置，统一管理，一户一表。对消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防负荷采用专用两路电源供电，并在最末一级配电箱处设置自动切换装置。专变两台变压器（同级）一组，各变压器100、分列运行，变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关。联络开关设自投自复/自投不自复/手动转换开关。自投时应自动断开非保证负荷，并保证变压器可正常运行。主进线开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能有两个开关处在闭合状态。当市电停电或同一变压器组两台变压器同时故障时，从低压进线柜进线开关前端取柴油发电机的延时启动信号NHKVV-10x1.5至柴油发电机房，信号延时0-10s（可调）自动启动柴油发电机组，柴油发电机组15s内达到额定转速、电压、频率后，投入额定负载运行。应急母线与主母线之间设有自动转换开关（ATS），当市电两段母线均失电后，由 ATS切换至柴油发电机组电源，保证重要负荷101、用电；当市电恢复3060s（可调）后，由ATS自动恢复市电供电，柴油发电机组经冷却延时后，自动停机。低压配电系统采用220/380V放射式与树干式相结合的方式，对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。每套住宅内的配电箱应充分考虑未来的发展，为提高配电系统灵活性、安全性、方便性，采用元件在导轨上安装的模数化配电箱，并留出一定的空位，以备住户增补。3、柴油发电机组应急/保障供电电源选用柴油发电机组，容量按平时市电停电时保证二级负荷的供电，火灾发生时保证消防设备的供电设计，本次拟装机1台300kW左右的柴油发电机组，以保证市电停电时，确保一、二级负荷的供电需要。4.6.4 照明系统本项102、目照明由普通照明、LED光源系统和光导照明系统三个部分组成。住宅照明结合装修的条件选用，以荧光灯照明为主，卫生间和厨房选用防潮型灯具。配套设施的照明以荧光灯照明为主。楼梯梯间照明采用LED灯。区内道路、景观绿化的照明线路采用地下直埋电缆。道路照明灯具采用庭院灯在道路两侧交错分布，有诱导性的排列，道路交叉的地方和道路产生较大变化处应放置路灯，以发挥灯光对道路的诱导性，路灯灯高6m，灯与灯间的排列距离在2540m，照明光源采用LED灯；绿化部分设置低矮庭院灯，节日照明及室外照明在配电箱处进行手动控制。住宅建筑的公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件，设置照明声控、光控、定时103、感应等自控装置。1、泛光照明系统景观节点草坪内零散布置高0.7米草坪灯，采用插泥泛光灯围绕较大型的乔木（如古树）进行投射照明。宽约1米的步径或丁步，采用0.7米高草坪灯，间距约15米。休闲空间中心区地面设地埋灯，间距约3米。阶梯上设地脚灯。2、LED光源系统本项目的楼梯梯间和区内道路照明采用LED灯。LED是半导体照明的简称，它是以半导体芯片为材料的固态光源，依靠电子和空穴复合发光，能够将电能高效率地转换成光能，其转化效率达80%以上，与传统的灯具比较，LED灯具的核心优势主要体现在以下几个方面：（1）散热及光衰：产品在解决散热及光衰的问题上有独特的优势，产品采用高导材料散热，有效解决散热问104、题，可使LED光衰减少到最低限度，可保障灯具寿命在5万小时以上，LED大功率高杆灯目前单盏灯的功率已达到360W以上，是目前国内最高水平。（2）新型配光技术：产品在配光技术，舍弃了传统的树脂透镜，使得灯具光利用率大幅提升，灯具系统光效达到80%以上，而且可以根据不同的道路应用环境灵活改变配光方式。（3）长寿、高可靠LED驱动电源：在长寿命高可靠的电源研发方面也取得突破性的进展。常规电源寿命3万小时，根据巴福利大学长期跟踪的实验和大量使用的结果表明：电源寿命6.5万小时，切实保证了灯具系统的可靠性和稳定性。（4）防水、防尘：在产品的防水处理上采用单灯密封和全密封相结合的方法，在满足散热条件的同时105、切实保证了灯具的防水性能，使得宇泰的产品更安全、更可靠。（5）智能控制：专有的时控、温控、光控和网络控制，实现了高度的智能化。（6）单灯光效在100流明瓦以上，显色指数超过80，可连续工作5万小时以上。LED路灯系列产品在照明效果上完全可以取代路灯中普遍采用的高压钠灯和金卤灯，具有寿命长、高效、节能、安全、绿色环保，对电网电压要求低等特点。LED灯的部分参数如下：（1）电器参数：输入电压：AC150240V启动时间：小于5ms功率因数：0.9（2）光衰率：1万小时光衰不大于5%，5万小时光衰不大于35%；（3）照明参数：中心照度：20LUX均匀度：0.50.6（4）工作环境：工作温度-35+5106、0 工作湿度：95%4.6.5 防雷接地本项目按二级防雷建筑物设计防雷，屋面女儿墙周边做避雷带，屋面板钢筋做避雷网。凡突出屋顶的所有金属构件，如电视天线金属杆、金属通风管、屋顶风机等均应与避雷地带焊接。利用建筑物结构柱内二根主钢筋作为引下线，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线、护坡桩和基础底盘钢筋焊接为一整体作为接地装置。为防止侧向雷击，将二层以上，每一层沿建筑物四周的金属门窗构件与该层楼板内的钢筋接成一体后再与引下线焊接。本工程强、弱电、防雷接地系统统一设置，组成联合接地体，接地电阻R不大于1欧姆。4.6.6 电气消防1、火灾自动报警形式按集中报警系统设计。2、消防控制室首层设置一座消防控制室。107、3、火灾自动报警及消防联动控制按火灾自动报警系统设计规范及消防联动控制系统的相关要求设计。4、应急照明（1）疏散照明的地面最低照度要求：疏散走道不应低于1.0 lx；人员密集场所不应低于3.0 lx；楼梯间、前室及合用前室，不应低于5.0lx；（2）消防控制室、消防水泵房、防烟排烟机房、配电室和自备发电机房、电信机房、计算机机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其他房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度，其备用电源引自发电机。 （3）疏散照明灯具包括安全出口标志灯、疏散诱导灯和疏散照明灯。火灾疏散照明及疏散指示灯采用末端双电源自动切换应急照明箱供电，连续供电时间不少于 60min。5、电气火灾报警系108、统在各层电源配电箱进线处设置电气火灾保护控制器，对于消防电源系统只报警，非消防电源系统动作电流为300mA延时0.5s动作。6、系统供电和线路敷设（1）本工程消防应急电源接至新建的发电机房。（2）所有消防设备采用双回路供电，在末端配电箱自动切换，消防应急电源引至应急备用发电机机组。其供电线路采用低烟无卤耐火电缆(WDZN-YJE)、联动控制线选用耐火铜芯导线穿金属电线管或封闭式金属桥架敷设，报警、消防电话、广播选用耐火铜芯电线电缆穿金属电线管暗敷或封闭式金属线槽敷设。明敷线缆金属电线管或封闭式金属线槽涂防火涂料保护。4.6.7 节能设计1、设备节能（1）变配电所靠近负荷中心，合理选择配电线路路109、径和电线电缆截面，减少线路长度和线路压降，降低线路损耗，达到节能的目的；（2）采用高效节能型低损耗配电变压器，根据负荷特点合理计算用电负荷，优化经济运行方式，合理选择变压器容量和台数，力求使变压器的实际负荷接近设计负荷，并在比较经济的负荷率下长期运行，提高变压器技术经济效益，减少变压器能耗；（3）采用节能型电气元器件和先进的控制设备，减少日常运行能耗，减少设备启动对电网的冲击；（4）变压器低压侧设置集中功率因数补偿装置，补偿后功率因数大于等于0.9，以减少无功电流损耗；（5）对于可预测的和明显可能产生大量谐波的设备设置谐波抑制装置；当难以预测谐波含量和谐波次数时，预留谐波抑制装置的安装条件，待110、工程竣工运行后根据具体情况有针对性地进行谐波治理，改善电源质量，减少谐波电流损耗。2、照明节能设计（1）采用高效节能的灯具，灯具效率符合建筑照明设计标准GB50034-2013第 3.3.2条的规定。采用三基色T5荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因数不低于0.9；（2）照明照度及功率密度符合建筑照明设计标准GB50034-2013的规定；（3）公共照明采用分区分组控制方式。4.7 弱电系统4.7.1 设计依据1、智能建筑设计标准（CB50314-111、2015）；2、建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；3、住宅区和住宅建筑内通信设施工程设计规范GB/T50605-2010；4、建筑和建筑群综合布线系统工程设计规范（GB50311-2007）；5、民用闭路监视电视系统工程技术规范（GB50198-2011）；6、有线电视系统工程技术规范（GB 50200-94）；7、安全防范工程技术规范(GB50348-2004) 。4.7.2 火灾自动报警及联动控制系统项目地下室设置火灾区域报警控制器，并与消防控制中心报警控制器联网，实现自动报警与消防联动控制。消防控制中心设于建筑的首层。通过在大楼内设置一套完备的智能型总线制火灾自动报警系统对建筑物112、内部进行全面火警监测。通过火灾自动报警系统、联动控制系统、事故通讯广播系统形成全方位、立体化的火灾自动报警、自动灭火系统，确保人民生命、财产安全，以满足大楼安全管理的需要，配合人员管理，实现人防与技防的统一与协调。消防自动报警系统应充分体现其先进性、实用性、开放性和可扩展性、可靠性、安全性、经济性、易维护性。系统要求能对楼宇的火警信息、故障信息、进行自动探测、报警、显示，同时在火警状态下应对相关联动设备进行手、自动联动控制及显示受控设备运行状态，实现公共广播系统的紧急切换，提供报表报告与记录显示、打印功能。4.7.3 通信接入系统及电话交换系统本工程在地下一层设置小区通信模块局，市政电信网络光113、缆由室外接入小区通信模块局。本工程的通信设施采用电信部门提供的用户远端模块局方案，并安装光纤接入及铜缆接入等接入网设施，为用户提供宽带综合业务的通信能力。本工程电话预测，住宅按2线/户，地下室按5000 m2 /线，共需电话容量约400门。4.7.4 信息网络系统计算机网络按两层网络拓扑结构（即核心层、汇聚接入层）设计，光缆连接。系统应包括防火墙系统、交换机系统、防病毒系统及信息备份系统。网络要有足够的安全措施，防范黑客入侵和资料的泄密。交换机及交换机端口考虑冗余备份。住宅各住户及商铺网络由住户与通信运营商协议网络形式，工程施工时预留入户管线。4.7.5 有线电视系统在地下一层设置广电光端机房114、，市政有线电视光缆由室外接入。系统采用（860）MHz全频双向传输，用户电平要求695Db。4.7.6 综合布线本工程中综合布线主要提供以下系统使用：电话系统、计算机网络系统、电子公告查询系统等。综合布线系统包括语音信号、数据信号的配线。本工程综合布线系统由工作区、配线子系统、干线子系统、设备建、进线间及管理组成。中心机房（进线间）设于地下一层，楼内的主干采用单模或多模光纤；语音主干采用三类大对数电缆；水平与数据相同采用六类非屏蔽铜缆。采用高标准的布线系统，其水平系统和工作区按E级6类标准布线，各信息点设置语音及数据通用的六类双孔RJ45标准插座，并考虑预留一定数量的光纤到户的信息出口。不仅能115、满足现有语音、数据、图像等传输的要求，更为今后的业务发展做好了准备。4.7.7 广播系统大楼设置一套设备较先进、功能完整的音响广播系统，提供温馨、舒适的服务和工作环境，同时也为大楼播放各种信息提供了便捷的途径。当一旦有火灾发生时可立即切换到消防广播状态，以便迅速疏散人群。各大楼音源设备放于各区首层消防控制中心。公共广播系统和消防广播系统合用功放和扬声器。设置与大楼的公共部位及地下车库等场所。4.7.8 安全防范系统安全防范系统的主要目的是通过闭路电视监控、防盗报警、巡更等既可独立运行，又可统一协调管理的多功能、全方位、立体化安防自动化管理系统，建立起一套完善的、功能强大的技术防范体系，以满足本116、工程对各大楼安全和管理的需要，配合人员管理，实现人防与技防的统一与协调。4.7.9 停车场管理系统本工程在地下车库设停车库管理系统。系统具备：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印数据；出入挡杆自动控制；入口处设空车位数显示；使用过期票据报警；物体堵塞验卡机入口报警；非法打开收款机钱箱报警；出票机内票据不足报警。通过验证出入卡，票和图象识别等，识别进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆管理系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆图象。它还能迅速地自动探测车辆的车牌、从所拍影象中提取资料，然后把所拍车牌号码和影象与票据和车辆特征记录相对比，以保证车辆的正常有序出入。117、4.7.10 访客对讲系统本工程在各住宅楼出入口设置（可视）对讲系统。访客在主要出入口处身份确认，保安通过呼叫管理处后，管理处与住户对话 (或保安与住户直接对话) 后确认放行。系统具备通话功能，门铃功能，电锁功能和IC卡门禁功能。系统管理主机设置在物业管理中心。在各栋住宅入口大门安装门口机和电锁，门口机带IC卡读卡器。解码器在层弱电间内明装。在各户室内安装对讲分机。4.8 空调与通风系统4.8.1 设计依据1、 建筑设计防火规范(2018版)(GB50016-2014)；2、 建筑防烟排烟系统技术标准(GB51251-2017)；3、 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB50736-201118、2）；4、 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ 75-2012；5、 建筑机电工程抗震设计规范（GB50981-2014）；6、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-2014）；7、 通风与空调工程施工规范（GB50738-2011）。4.8.2 空调系统设置本项目仅考虑公共区域的空调设置，根据开间的大小选用合适制冷量的分体式空调机。项目地上住宅预留分体空调安装条件，由后期住户自行安装。4.8.3 通风系统（1）地上通风系统地上面积超过50的无可开启外窗房间，以及长度超过20m不具备自然排烟条件的内走道均设置机械排烟系统。当防烟分区净高不大于6m时，每个防烟分区的排烟量按每119、平方米不小于60m/h计算；当排烟风机承担多个防烟分区排烟时，其计算风量按任意相邻两个防烟分区排烟量之和的最大值考虑。消防补风优先采用自然进风，不具备条件的设置机械补风系统，补风量不小于排烟量的50%。本项目地上部分优先考虑自然排烟方式。（2）地下通风系统地下汽车库设机械排烟兼排风，排烟与平时排风共用一套系统，排烟量满足汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-2014中表8.2.4的要求。在防火分区内划分防烟分区，每个防烟分区的面积不大于2000平方米，排烟系统按防烟分区设置。项目车库只有一层（局部二层），消防补风优先采用自然进风，采用车道进出口作为补风途径，当不具备条件的设置机械补120、风系统，补风量不小于排烟量的50%。排风/排烟两用风机采用低噪音轴流消防排烟风机，排烟专用风机采用耐高温消防轴流风机。排烟系统风机均安装在地下车库内排风机房，排烟风机确保在280高温条件下的连续工作时间大于30min。4.9 给排水与消防4.9.1 给水系统 本工程生活给水由市政给水管网供给。引入管后按给水用途分别设置生活用水总表、商业用水总表以及消防绿化水表。1、冷水用水量本工程最高日用水量约为190.80m3/d，最大时用水量为54.81m3/h。用水量估算详见表4-9-1。用水量估算表表4-9-1序号项目用水定额数量使用时间（h）时变化系数Kh平均日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/121、h）平均时用水量（m3/h）项目使用天数项目年用水量 (万m3/a)1住宅用水200L/人d680 242.50 136.00 14.18 5.67 365 4.96 4绿化用水1.1L/m2d3300 21.00 3.63 1.82 1.82 200 0.07 5道路冲洗用水2.1L/m2d495011.00 10.39 10.39 10.39 200 0.21 6车库地面冲洗用水2.1L/m2次1120811.00 23.54 23.54 23.54 105 0.25 7小计173.54 49.93 41.42 5.49 8未预见用水量按照总用水量的1017.35 4.99 4.14 0.122、55 9合计190.91 54.92 45.56 6.04 2、水管网及分区。本工程地下1层（局部2层），地上8层，所在区域市政供水压力可供至3层。项目设计地下室-地上3层由市政管网直接供水，4-顶层由低位生活水池加变频调速供水设备供水，分别设置变频泵从水池抽水，向本区供水。3、管材及连接生活室外给水管采用PE塑料复合管，热熔连接；室内给水立管和主干管采用钢塑复合管，丝扣或卡箍式连接；室内给水支管采用PP-R塑料给水管，热熔连接。4.9.2 排水系统 1室外场地雨水设计重现期为3年。2屋面雨水设计重现期为10年，排水系统及溢流设施的总排水能力不小于50年重现期的雨水量。3排水系统（1）排水条件123、：周边已规划市政雨水管网。（2）屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水排水均采用重力流排水。阳台排水和冷凝水排水立管底部采用间接排水，排入建筑周边雨水口或雨水沟。（3）室外排水采用雨、污分流制。室外雨水自流接入市政雨水管网。4、污水量生活污水量为生活用水量的90%，污水量为171.72m3d。5、污水系统（1）排水条件：周边已规划市政污水管网。（2）采用污、废分流，雨、污分流的排水体制。根据规范要求设置专用通气立管或环形通气管。（3）厨房排水应单独的排水，不得与卫生间排水合用立管。（4）地下室排水由潜污泵提升排出。（5）公共厨房含油污水经过隔油器处理，生活粪便污水经过化粪池处理，达到排放标准后接入污水124、管网。（6）室外污水管网自流排入市政污水管网。4.9.3 雨水系统1、雨水量本项目的雨水量采用以下公式计算Q设计雨水流量（L/s）；径流系数，绿地取0.15，其它取0.9；F汇水面积（ha）；q设计降雨强度（L/sha）；降雨强度公式按广州市暴雨强度公式计算： P设计重现期，采用5年重现期。t降雨历时。2、雨水管网系统初步规划在区内道路边适当的位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水。根据广州市人民政府令107号广州市建设项目雨水径流控制办法，拟在本项目设置2个350m地上绿化雨水调蓄池。屋面雨水采用重力排水系统。雨水通过雨水斗及管道收集后排至室外雨水排水系统，超过重现期的雨水通过溢流125、孔排出。屋面雨水排水工程与溢流设施的总排水能力不小于重现期为50年的雨水量。地下车库入口处雨水经潜水泵站提升排至小区内雨水排水管道，最后排出市政雨水管网。4.9.4 消防给水及消防设备1、室外消防给水系统室外消火栓用水与低区生活给水管共用管网。在室外道路上间隔不大于120米设一个室外消火栓。室外消火栓用水量根据规范取较大值，室外消火栓用水量：30L/s，火灾延续时间2小时，一次火灾室外消防总用水量为216m3。同一时间内的火灾次数一次。2、室内消防给水系统住宅楼地上室内消火栓系统竖向两个分区；地下车库考虑室内消火栓系统和自动喷水灭火系统。室内消火栓用水量30L/s，火灾延续时间2小时，一次灭火126、用水量216m3；自动喷水灭火系统用水量为30L/s，系统作用时间1小时，一次消防灭火用水量108m3，故一次火灾消防总用水量为540m3。在地下室设集中消防加压泵房和消防水池，水池的有效容积为208m3，泵房内分别设置高、低区室内消火栓系统和自动喷水灭火系统供水主泵，按消防栓系统与喷淋系统分离。室内消火栓管网在地下室内呈环状布置。在天面层设消防水箱，水箱的有效容积为18m3。消防用水量如表4-9-2。消防用水量一览表表4-9-2用水项目用水量标准用水单位用水时间（h）一次灭火用水量（m3）室外消火栓30L/s2216室内消火栓30L/s2216自动喷水系统30L/s1108小计5403、灭火127、器配置和气体灭火系统配置为了能迅速扑灭可能发生的火灾，除设置上述的消防设施外，建筑物内及地下停车场还按建筑灭火器配置设计规范在各室内消火栓箱处设2具MFA5型手提式磷酸铵盐干粉灭火器。4.9.5 给排水节能设计室外各给水系统均采用钢丝网骨架PE复合管；室外雨水采用HDPE中空壁缠绕管；室外污水采用PVC-u双壁波纹管。本工程中所有卫生器具均采用节水节能型卫生器具，如选用节水型冲水马桶，沐浴水嘴和洗手盆龙头均选用充气水嘴等，起到减少用水量及降低水泵机组加压能耗。本工程中所有生活给水管均采用环保型塑料给水管，且在设计中采用适当放大管径以减少管道阻力损失。由于塑料给水管具有管内外壁光滑、水流阻力小，128、管道安装方便、简单，不需使用铁、铜等有色金属作为原料和价格相对较低等优势，所以起到减少水泵扬程及降低水泵机组加压能耗，且具有环保，节省能源和节省工程造价的优势。4.10 燃气工程4.10.1 设计依据1、工业金属管道设计规范GB50316-2000（2008版）；2、城镇燃气设计规范GB50028-2006（2015版）；3、燃气规划设计手册（中国建筑工程出版社）；4、城市工程管线综合规划规范GB50289-2016。4.10.2 起源与供应范围气源取自市政天然气管网。拟从项目地块临近市政燃气管网上接入，供气范围主要是住宅厨房。根据地块周边燃气发展规划，届时该地块将具备使用管道天然气条件。4.129、10.3 用气预测参照城镇燃气设计规范（GB50028-2006）天然气的低热值，项目天然气的低热值取值为39.67MJ/Nm3（9474kcal/Nm3）。根据城市天然气的年用气量参考表、广州燃气管道总体规划以及周边用气量指标情况，项目居民用气量指标取2717 MJ/（人a）。居民生活年用气量为 式中 居民生活年用气量（Nm3/a）； N居民人数（人）； 气化率（）； 居民生活用气定额（kJ/人a）； 燃气低热值（kJ/Nm3）。经初步估算，安置区年天然气用气量为5.13万Nm/年。如下表4-10-1所示。天然气用气量估算表表4-10-1序号地区用气定额MJ/(人a)气化率用户（人）用气量(130、万Nm3/年)1居民27171680人4.662其他不可预见10%0.473合计5.134.10.4 煤气管道输配系统1、供气方式采用中压进户，分户调压方式。主要优点有：燃具前压力较稳定，运行工况良好；立管为中压管，管径小，节省材料；地下中压管直通立管，庭院管量少；附加压头对燃具前压力的影响较小，特别适用于高层建筑。此供气方式对施工技术水平要求高，因中压进户，对用户调压器可靠性、安全性要求也高。2、管材、管道及调压器立管采用无缝钢管焊接，每户安装调压器，上行立管设置球阀和不锈钢阀门箱；立管管径DN25mm。3、煤气管道敷设要求管道应有防雷及除静电的接地装置。（1）与水管、热力管道、燃油管道及不131、燃气体管道在同一支柱或栈桥上敷设时，垂直净距不小于250mm。（2）小区地下管道与建筑物、铁路、道路和其它管线间的最小水平间距见表4-10-2。项目地下管道系统间距情况表4-10-2名 称一般情况（m）特殊情况（m）建筑物53铁路32电缆管活沟1其它地下平行敷设管道1.5煤气管道0.80.3绝缘导线或电缆0.500.30熔化金属、熔渣出口或火源10第五章 环境影响评价5.1 概述本项目按照国家有关规定，需进行项目环境保护评价。项目环境保护评价旨在摸清项目所在地附近环境现状的基础上，预测建设项目施工期和运营期对环境的影响程度，提出必要的环境保护措施要求，将工程项目的建设期和运营期对环境的影响降至132、最低，为优化设计、合理施工和环境管理提供依据。本项目环境影响评价工作由专业科研机构完成。本章节仅作概略性的说明。5.2 编制依据1、水污染物排放限值（DB44/26-2001）；2、城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）；3、水污染物排放限值(DB44/26-2001)三级标准；4、广东省地方标准大气污染物排放限值（DB44/27-2001）二级标准；5、建筑施工场界环境噪声排放标准（GB12523-2011）；6、声环境质量标准（GB3096-2008）；7、建设单位提供的有关资料；8、国家和地方颁布的有关设计规范。5.3 项目建设与运营对环境的影响5.3.1 污染源分析本133、项目在建设期会产生一定的噪声、废弃物（工程废料及垃圾）、污水、粉尘等。材料运输、堆放等产生的扬尘石灰、粉煤灰等散体材料堆放场在风力作用下也易产生扬尘，散体材料运输过程中也极易产生粉尘污染，运输车辆必须严加管理，采取用篷布遮盖或罐装等措施，防止散落和飞扬。本项目在施工期间噪声与振动主要来自项目正线施工、停车场及变电站土建施工，施工噪声主要来自于施工机械噪声，如推土机、挖掘机、铲土机、装载机、打桩机、平土机、压路机、混凝土搅拌机、铆钉机、振捣机、卷扬机、重型吊车等以及各种施工车辆运输噪声与振动。此外，运输车辆也可能对运输沿线敏感点造成一定影响；运营期：本项目运营过程中部分机械可能会产生噪音与振动，134、但如在不采取措施也有可能造成部分敏感点超标。本项目在运营期，产生的污染物主要是生活污水、丢弃的生活垃圾，靠近开创大道附近楼层将受到车流噪声、废气、扬尘的影响，汽车尾气排放废气主要为NO2、CO等。5.3.2 废水水量本项目用水主要为市政给水，日用水总量约190.80m3/日，其废水排放量按用水量的90%计算，则为171.72m3/d。5.3.3 废水的水质该项目产生的废水主要是生活污水，参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量如表5-3-1所示。废水主要污染源、污染物浓度表5-3-1序号污染源污染物名称（单位：mg/L，PH除外）PHCODCrBOD5SS动植物油1生活污水692501501135、00155.4 环保措施5.4.1 建设阶段1、噪声影响防治措施和建议。为减少施工作业噪声对周围环境的影响，建设单位和施工单位应该从以下几个方面着手，采取适当的实施措施来减轻其噪声的影响：（1）严禁高噪声设备在作息时间（中午或夜间）作业；（2）尽量选用低噪声的机械设备或带隔声、消声的设备；（3）施工部门应合理安排好施工时间和施工场所，高噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。在其施工边界附近设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。（4）在有市电供应的情况下禁止使用柴油发电机组。2、空气污染影响防治措施和建议为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小，建议采取以下的136、防护措施：（1）开挖、钻孔和拆迁过程中，应洒水使作业保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘飞扬。（2）加强回填土方堆放场的管理，要制定上方表面厚实，定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土、建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆放。（3）运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落。（4）运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前先冲洗干净，减少车轮底盘等携带泥土散落路面。对运输过程中散落在路面的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。（5）施工过程中，严禁将废气的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油或电炊具，不能使用燃油炊具。3、污水137、防治措施建议建设单位在施工前应前往开发区、黄埔区市政管理部门提出申报，办理临时性排污许可证。工程施工过程中，施工单位对于地面水的排放进行组织设计，严禁乱排乱流，污染道路、环境和其他市政设施。施工时产生的泥浆水等未经处理不能随意排放，不得污染现场和周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池，含泥砂雨水、泥浆水经沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级化粪池处理；工地食堂污水需经隔油隔渣处理后排放。4、固体废弃物防治措施建议。为减少弃土在堆放和运输过程中对环境影响，建议采取如下措施：（1）施工单位必须向有关部门提出申请，获得批准后方可在指定的受纳点弃土。（2）车辆运输弃土等散体物138、料和废物时，应该密闭包扎、覆盖，不得沿途撒漏；运载土方的车辆应该在规定的时间内，按制定的路段行驶。（3）选择弃土场地不应占用农田，也不能靠近水边，最好选择地势低洼地带，在弃土场的上游应设置导游沟。弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。（4）施工期生活垃圾收集后由环卫部门及时清运。5、废气处理施工营地食堂油烟采用净化装置处理后排放。5.4.2 使用阶段1、污水处理采用生活污水与粪便污水分流系统，根据广州市污水排放的有关规定，粪便污水与生活污水分别排入市政排污排水管道。 2、废气处理本项目临近道路旁侧楼房受到汽车尾气与扬尘影响。植物可以吸附汽车尾气产生的一氧化碳（139、CO）和颗粒物等。净化CO能力较强的有凤凰木、芒果树和高山榕，芒果树的叶片最能滞尘，双排行道树对于颗粒物和一氧化碳的吸附效果明显大于单排树。本项目应加大绿色植物种植，增加小区临街的绿化带密度与面积，采用种植吸附能力较强植物的办法，达到吸附汽车尾气等有害气体，隔离粉尘，实现减轻道路街旁大气环境污染的目的。备用发电机应燃轻质柴油，尾气集中引向高空排放，排放污染物应满足广东省标准（DB44/27-2001）大气污染物排放限值中锅炉使用轻质柴油第二时段排放限值。3、噪声处理噪音主要来自车流噪音，以及设备。本项目应通过采用设置隔声屏障、安装隔声窗，加强交通和车辆管理等措施降低交通噪声的影响。在暹岗新村临140、街第一排建筑物安装通风隔声窗、隔声屏障，以确保项目建成后营运过程中，小区临街商铺、住户和幼儿园区域的声环境满足声环境质量标准的相关要求。通风机等均选用高效率、低噪声产品。凡会对室内外造成超标噪声污染的通风机机，均在其进出风管段设消声器。设计合理的通风管道、风口的风速，减少系统电机噪声，避免气流再生噪声。坐地安装的通风机等均设减振基础或减振器。管道安装减振支架，与设备连接的进出口管设软接管，防止振动传递。4、废弃物处置。废弃物主要是一些生活垃圾，拟采用下列处理措施：（1）在场地设置垃圾桶等设施，并配置清洁人员及时清扫、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。（2）垃圾桶分类设置，拟先分为两类，一141、类为容易生物降解的果皮等食物残渣，另一类为可回收利用的塑料瓶、可乐罐等。（3）加强文明卫生的宣传教育，不随地抛弃包装物、果皮、纸巾、饮料瓶等废弃物。5.5 环境影响评价结论综上所述，项目建设过程和建成之后能采取上述有效的污染治理措施进行各项污染治理，切实保证治理资金落实，保证污染治理工程与主体工程的“三同时”，且加强污染治理措施和设备的运行管理，则本项目的建成对周围环境不产生明显影响，也可减轻外环境污染源对本项目的污染影响，从环境保护角度分析，本建设项目的选址是可行的。本项目运营过程按照上述环境保护措施执行并加强管理，对环境影响评价的各项指标控制在允许的范围内，环境影响评价可行。第六章 绿色建142、筑与节能按照广州市人民政府印发的关于加快发展绿色建筑的通告（穗府【2012】1号文件）要求：“绿色建筑要求建设的项目，建设单位应当在项目建议书、可行性研究报告编制中设绿色建筑专篇，确定与建设项目相适宜的绿色建筑级别标准，对拟采用的有关绿色技术进行可行性分析，并将实施绿色建筑成本费用列入投资估算；在工程规划、勘察设计、施工、验收及备案等环节严格执行建筑节能和绿色建筑相关技术标准、规范及技术措施”6.1 绿色建筑评价标准6.1.1 绿色建筑评价标准项目主要技术经济指标如下表6-1-1。主要技术经济指标表表6-1-1序号项目单位指标值1总用地面积m2110002总建筑面积m233908 其中：地上部143、分m222700 地下部分m211208 3建筑密度27.73%4容积率2.06 5建筑限高米24 6机动车位（地下）个269 7机动车位（地上）个08非机动车泊位数（地下）个224 根据黄埔区经济发展现状和本项目建设的实际情况，本项目确定与建设项目相适宜的国家绿色建筑级别为二星级标准，在工程规划、勘察设计、施工、验收及备案等环节严格执行建筑节能和绿色建筑二星级别的相关技术标准、规范及技术措施。6.1.2 绿色建筑评价依据1、 民用建筑设计统一标准（GB 50352-2019）；2、 民用建筑绿色设计规范（JGJ/T 299-2010）；3、 绿色建筑评价标准（GB/T 50378-2019）144、；4、 广东省居住建筑节能设计标准（DBJ/T15-133-2018）；5、 广州市绿色建筑设计指南6、 广州市人民政府关于加快发展绿色建筑的通告 （穗府20121号）；7、 国家、本市现行的相关建筑绿色设计的标准和规程。6.1.3 绿色建筑评价指标1、绿色建筑评价分值绿色建筑评价应遵循因地制宜的原则，结合建筑所在地域的气候、环境、资源、经济和文化等特点，对建筑全寿命期内的安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居等性能进行综合评价。绿色建筑应结合地形地貌进行场地设计与建筑布局，且建筑布局应与场地的气候条件和地理环境相适应，并应对场地的风环境、光环境、热环境、声环境等加以组织和利用。绿色145、建筑评价指标体系应由安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居5类指标组成，且每类指标均包括控制项和评分项；评价指标体系还统一设置加分项。控制项的评定结果应为达标或不达标；评分项和加分项的评定结果应为分值。绿色建筑评价分值表6-1-2控制项基础分值评价指标评分项满分值提高与创新加分项满分值安全耐久健康舒适生活便利资源节约环境宜居预评价分值40010010070200100100评价分值400100100100200100100注：预评价时，本标准第6210、6211、6212、6213、928条不得分。绿色建筑评价的总得分应按下式进行计算：Q(Q0Q1Q2Q3Q4Q5QA)/10式中：Q146、总得分； Q0控制项基础分值，当满足所有控制项的要求时取400分； Q1Q5分别为评价指标体系5类指标(安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居)评分项得分； QA提高与创新加分项得分。2、绿色建筑评价等级绿色建筑划分应为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级。当满足全部控制项要求时，绿色建筑等级应为基本级。绿色建筑星级等级应按下列规定确定：1、一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应满足本标准全部控制项的要求，且每类指标的评分项得分不应小于其评分项满分值的30； 2、一星级、二星级、三星级3个等级的绿色建筑均应进行全装修，全装修工程质量、选用材料及产品质量应符合国家现行有关标准的147、规定；3、当总得分分别达到60分、70分、85分且应满足一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求时，绿色建筑等级分别为一星级、二星级、三星级。一星级、二星级、三星级绿色建筑的技术要求表6-1-3一星级二星级三星级围护结构热工性能的提高比例，或建筑供暖空调负荷降低比例围护结构提高5%，或负荷减低10%围护结构提高10%，或负荷降低10%围护结构提高20%，或负荷降低15%严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低比例5%10%20%节水器用水效率等级3级2级住宅建筑隔声性能-室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到低限标准限值和高要求标准限值的平均值148、室外与卧室之间、分户墙（楼板）两侧卧室之间的空气声隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到高要求标准限值室内主要空气污染物浓度降低比例10%20%外窗气密性能符合国家现行相关节能设计标准的规定，且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密 注：1、围护结构热工性能的提高基准、严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低基准均为国家现行相关建筑节能设计标准的要求。 2、住宅建筑隔声性能对应的标准为现行国家标准民用建筑隔声设计规范GB 50118。 3、室内主要空气污染物包括氨、甲醛、苯、总挥发性有机物、氡、可吸入颗粒物等，其浓度降低基准为现行国家标准室内空气质量标准GB/T 18883的有关要求。第七章 节能149、方案分析7.1 项目建设和生产过程所遵循的合理用能标准1、中华人民共和国节约能源法；2、公共建筑节能设计标准 GB50189-2015；3、绿色建筑技术导则(建科【2005】199号)；4、建筑照明设计标准 GB50034-2013；5、建筑采光设计标准 GB/T 50033-2013；6、国务院民用建筑节能条例（国务院第530号令）。7、民用建筑节水设计标准 GB50555-2010。8、综合能耗计算通则 GB/T2589-2008。9、民用建筑绿色设计规范 JGJ/T2292-2010。10、节能建筑评价标准GB/750668-2011。7.2 项目建设和生产过程遵循的节能设计规范1、采暖150、通风与空气调节设计规范GB50019-2012。2、通风与空调工程施工质量验收规范GB50243-2016。3、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-2018。4、空调通风系统运行管理规范GB50365-2006。5、国家和地方颁布的有关节能设计规范。7.3 项目建设过程中的能源消耗种类和数量分析本项目建设过程中的能源消耗种类主要是施工现场的临时用电。能源消耗数量由施工单位定期进行计量，并根据国家和行业的有关要求进行合理监控。7.4 项目生产过程中的能源消耗种类和数量分析，建筑、设备、工艺合理用能分析7.4.1 能源消耗种类和数量本项目生产运营过程中的消耗能源种类有电、水、天然气三151、种。根据预测,项目建成运营期，年用电量约438.98万kwh，年用水量约6.04万吨，年用气量约5.13万m。7.4.2 建筑、设备、工艺合理用能分析项目的主要用电设备有照明、空调、水泵、电梯、家用电器、燃气炉等。本项目建筑结构合理，在采用国家、行业推荐的节能、高效、环保的设备情况下，项目用电负荷处于行业合理水平。7.5 项目建设和生产过程中能耗指标分析7.5.1 项目建设过程中能耗指标分析项目在合理安排工序、选择合适施工机械和采用节电型设备的情况下，能耗指标能达到我国建筑施工行业先进水平。7.5.2 项目运营过程中能耗指标分析项目的能耗种类有电、水、天然气3种。项目运营过程中能耗指标见表7-152、5-1。能耗种类数量及指标表表7-5-1序号项目标煤/实物单位数据实物单位年消耗量折标煤吨1电tce/万kWh1.229万kWh438.98 539.51 2水tce/万 m30.0857万m36.04 0.52 3天然气tce /万m31.2143万m35.13 6.23 4合计546.26 7.6 项目所在地能源供应状况分析本项目选址于项目用地位于长洲岛长江路。区域的供电设施较完善。市政供电管线均已达项目用地周边道路，能满足本项目的建设与使用需求。7.7 项目建设和生产过程采取的节能措施7.7.1 项目建设过程中节能措施1、施工组织管理方面（1）制订合理施工能耗指标，提高施工能源利用率。（153、2）优先使用国家、行业推荐的节能、高效、环保的施工设备和机具，如选用变频技术的节能施工设备等。（3）施工现场分别设定生产、生活、办公和施工设备的用电控制指标，定期进行计量、核算、对比分析，并有预防与纠正措施。（4）在施工组织设计中，合理安排施工顺序、工作面，以减少作业区域的机具数量，相邻作业区充分利用共有的机具资源。安排施工工艺时，应优先考虑耗用电能的或其它能耗较少的施工工艺。避免设备额定功率远大于使用功率或超负荷使用设备的现象。2、机械设备与机具（1）建立施工机械设备管理制度，开展用电、用油计量，完善设备档案，及时做好维修保养工作，使机械设备保持低耗、高效的状态。（2）选择功率与负载相匹配的154、施工机械设备，避免大功率施工机械设备低负载长时间运行。机电安装可采用节电型机械设备，如逆变式电焊机和能耗低、效率高的手持电动工具等，以利节电。机械设备宜使用节能型油料添加剂，在可能的情况下，考虑回收利用，节约油量。（3）合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率，降低各种设备的单位耗能。（4）照明节能设计采用高效节能的灯具，灯具效率符合建筑照明设计标准GB50034-2013第 3.3.2条的规定。采用三基色T5荧光灯、紧凑型荧光灯、金属卤化物灯等高效节能光源。荧光灯和气体放电灯配电子镇流器或带电容补偿的节能型电感镇流器，产品能效值符合国家相关产品能效标准的要求，并采用能效等级高的产品，功率因155、数不低于0.9。照明照度及功率密度符合建筑照明设计标准GB50034-2013的规定。公共照明采用分区分组控制方式。3、生产、生活及办公临时设施（1）利用场地自然条件，合理设计生产、生活及办公临时设施的体形、朝向、间距和窗墙面积比，使其获得良好的日照、通风和采光。南方地区可根据需要在其外墙窗设遮阳设施。（2）临时设施宜采用节能材料，墙体、屋面使用隔热性能好的的材料，减少夏天空调、冬天取暖设备的使用时间及耗能量。（3）合理配置采暖、空调、风扇数量，规定使用时间，实行分段分时使用，节约用电。4、施工用电及照明（1）临时用电优先选用节能电线和节能灯具，临电线路合理设计、布置，临电设备宜采用自动控制装156、置。采用声控、光控等节能照明灯具。（2）照明设计以满足最低照度为原则，照度不应超过最低照度的20。7.7.2 项目运营过程中节能措施在建设方案选择时，在可能情况下，考虑选择智能建筑方案，以达到水、电、空调等各系统的自动控制和配合，全面节能；在设计时，按国家及地方的节能规范、标准、实施细则等要求进行设计，注意选用节能设备、器具。在运营期，加强节能管理是很关键的一环。在目前阶段，建议考虑从以下几方面进行节能。1、围护结构节能利用场地自然条件，合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙（地）面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光，并根据需要设遮阳设施。建筑设计尽量减少建筑体形系数、窗墙面积比，尽量避免使用157、大玻璃窗、全玻璃幕墙。墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。玻璃可以选用吸热玻璃、反射玻璃、双层中空玻璃，以提高玻璃隔热性能，减少太阳辐射透过率。改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。屋面采用屋面遮阳隔热技术。2、电气节能措施（1）变压器节能变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线路损耗。合理选择变压器的容量（变压器最经济节能运行的负载率一般75%85%之间）和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行，减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。 （2）线路节能尽量选用158、电阻率较小的导线，如铜芯导线较佳，铝线次之。 增大导线截面积，对于较长的线路，在满足载流量，热稳定，保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。（3）提高供配电系统的功率因数 减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。 用静电电容器进行无功补偿，采用分散就地补偿和高低压柜集中补偿等方式，达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。（4）照明节能 充分利用自然光，这是照明节能的重要途径之一。 在满足照明质量的前提下，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯，室外照明等一般照明宜采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。降低室内照明总功率，可以减少灯光散热量，从159、而也减少空调负荷，使空调系统也节能。 公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器，气体放电灯宜采用电子触发器。 根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。病房等床头灯可采用调光开关，公共场所及室外照明可采用程序控制或光电、声控开关，走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。3、给排水节能措施（1）着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施。（2）所有用水部位均采用节水器具和设备。（3）采用减压限流措施，入户管表前供水压力不大于0.2MPa。（4）设集中生活热水系统时，设完善的热水循环系统，用水点开启后10秒钟内出热水。（5）采用双冲洗水160、量坐便器时，每次冲洗水量为6L，小便冲洗耗水为3L，约可节约27%冲洗用水量。（6）绿化灌溉采用喷灌、微灌等节水高效灌溉方式。（7）制定严格的节约用水管理制度，发现漏水现象应及时采取措施，杜绝长流水现象的出现。（8）景观用水只能采用雨水、建筑中水、市政再生水等非传统水源。（9）根据所在地区水资源状况、地形地貌及气候特点，合理规划住区的水景面积比例，水景的补水量应与回收利用的雨水水量达到平衡。（10）设置循环水处理设备，景观用水循环使用。（11）采取有效措施避免管网漏损。如选用密闭性能好的阀门、设备，使用耐腐蚀、耐久性能好的管材、管件，给水系统无超压出流现象，根据水平衡测试标准安装分级计量水表，161、安装率达100。4、空调节能措施（1）选用空调器应优先选用无氟环保节能型、能效比较高的产品。（2）使用空调时要记住关闭门窗。同时不要将空调恒温器调至最冷。 （3）减少门窗等关闭不严的问题，防止冷气的损失； （4）根据不同的时间、场合设定不同的温度，因为人体对温度的适应性在不同的场合是不同的。（5）检查室外机遮篷，如属多余，请拆除。我们常常看到，室外机大部分都安装了遮篷，从表面上看是防止了日晒雨淋，但事实上分体式空调室外机电气部分是按照防水要求设计的，遮篷只能造成室外机效率的降低，在室外机周围形成一个高热小环境，会大大减低散热效果，严重时可能造成过热停机。 （6）安装空调时尽量选择背阴的房间或房162、间的背阴面，避免阳光直接照射在空调器上。7.8 项目节能效果分析1、选用隔热性能良好的墙体材料。从建筑体形来说，同样面积的建筑物，接近立方体的外表面积最小，可以节能。对于长方形的建筑物，朝向对空调负荷有相当的大的影响，长边（主要面）朝向西或东的比朝向南或北的大，最大设计冷负荷约大25%左右，也即选择正确可以减少25%的冷负荷。2、高效节能荧光灯与普通白炽灯之比为12.6，用高效节能荧光灯替代白炽灯可节电7080%，用电子镇流器替代传统电感镇流器可节电2030%。3、室内设计温度每提高1，空调系统将减少能耗约6%;由于夏季室内设计相对湿度一般不会低于50%，所以以50%为基准，相对湿度每增加5%163、，节能10%。4、一般空调冷冻水泵、冷却水泵耗电量占空调系统耗电量约15%25%，通过减少循环流量和降低水泵扬程可减少水泵电耗。由于建筑全年平均冷热负荷只有最大冷热负荷的50左右，如果通过使用变频调速水泵使水量随冷热负荷变化，那么全年平均的水量只有最大水流量的50左右，水泵能耗只有定水量系统水泵能耗的12.5，节能效果是非常明显的。5、由于新风负荷占建筑物总负荷的2030，控制和正确使用新风量是空调系统最有效的节能措施之一。6、一般说来全年回收空调机组热回收可以节约热水系统能耗量约40%。总的来说，按节能标准进行设计的建筑，在保证相同的室内环境参数条件下，与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风164、空气调节和照明的总能耗应可减少50%。 第八章 海绵城市8.1 编制依据1、国务院办公厅关于推进海绵城市建设的指导意见(国办发(2015)75号)；2、广东省人民政府办公厅关于推进海绵城市建设的实施意见(粤府办(2016)53号)；3、广州市海绵城市建设工作方案；4、广州市海绵城市规划建设管理暂行办法；5、海绵城市建设技术指南低影响开发雨水系统构建（试行）。6、城镇雨水调蓄工程技术规范（GB51174-2017）；7、广州市海绵城市专项规划(2016-2030年)。8.2 项目海绵城市建设目标为响应国家、省、市关于海绵城市建设的相关要求，本项目在可研阶段对海绵城市建设进行前期分析，制定总体目165、标并提出相应措施要求，为后续设计及实施阶段提供指导和依据。本项目海绵城市建设总体目标：对场地雨水实施外排总量控制，场地年径流总量控制率达到70%。8.3 项目雨水调蓄工程本项目拟建雨水调蓄工程，包括水体调蓄工程、绿地广场调蓄工程两个工程的组合。根据广州市海绵城市规划建设管理暂行办法和城镇雨水调蓄工程技术规范（GB51174-2017），工程相关要求如下：1、水体调蓄工程（1）小区水体调蓄工程的调蓄量应通过雨水设计流量的计算确定，以雨水储蓄为目的并有景观需求的小区水体调蓄工程，还需利用水量平衡，校核水体的面积和调蓄深度。基本按照每10000平方米新建硬化面积至少配建500立方米的雨水调蓄设施。（166、2）小区水体调蓄工程的设计，应符合下列规定：1）当采用集中进水时，在进水端宜设置消能设施；2）入口处宜设置拦污净化设施。当采用前置塘作为拦污净化设施时，前置塘应设置清淤通道和防护设施，其沉泥区容积应根据清淤周期和入流雨水悬浮物(SS)负荷确定；3）宜采用生态堤岸；4）应设置溢流设施和放空设施，溢流设施和放空设施宜采用重力排放，重力溢流管的排水能力应大于进水设计流量；5）水体内植物应根据不同水深、植物特性和景观要求选择水生植物类型。（3）当小区水体调蓄工程采用湿塘时，其设计应符合下列规定：1）湿塘容积可分为永久容积和调蓄容积两部分，永久容积水深应有利于水质维持，并综合考虑安全性、景观效果等因素确167、定，宜为08m18m，调蓄容积应根据调蓄量、调蓄水深、水力停留时间、场地条件等因素确定，并应考虑长期运行后，底泥沉积造成的有效容积减小；2）湿塘边坡坡度应根据景观效果、亲水性、安全性和调蓄空间等因素确定，宜小于1：4，边坡较陡时应采取防侵蚀措施；边坡处应设置宽度大于3m的挺水植物带，水深宜为300mm500mm；3）湿塘出水口应设置溢流竖管和溢洪道，排水能力应根据下游排水系统的排水能力确定，调蓄水量宜在24h48h内排空。2、绿地、广场调蓄工程（1）绿地、广场调蓄工程应根据场地条件和调蓄目的等因素，选择单一形式或组合形式。（2）调蓄设施宜结合城镇道路、广场、停车场和滨河空间等周边绿地空间建设。168、（3）不同类型绿地、广场调蓄工程的调蓄量应按本规范第31节的规定确定。当调蓄设施具备多种功能时，总调蓄量应为按各功能计算的调蓄量之中的最大值，调蓄深度和平面面积等参数应根据设施类型和场地条件确定。（4）生物滞留设施可设置于停车场、街心花园、道路两侧或小区绿地等位置。（5）生物滞留设施宜在土基上铺设，自上而下宜设置蓄水层、覆盖层、种植层、透水土工布和砾石层，并应符合下列规定：1）蓄水层深度应根据生物滞留设施的型式、植物耐淹性能和土壤渗透性能确定，宜为0300mm，并应设100mm的超高；2）覆盖层厚度宜为50mm。有蓄水层时宜采用陶粒、钢渣等材料；无蓄水层时，宜采用松树皮等材料；3）种植层介质类169、型和深度应满足雨水净化的要求，并应符合植物种植要求；4）种植层底部宜设置不小于200gm2的长丝透水土工布；5）砾石层厚度宜为250mm300mm，可在其底部埋置管径为100mm150mm的穿孔排水管。（6）生物滞留设施的表面积应按下式计算： 式中：Af生物滞留设施表面积(m2)； V调蓄容积(m3)； fm土壤入渗率(mmh)； dbc生物滞留设施种植层和砾石层的总厚度 (mm)； nr植被及种植层和砾石层平均孔隙率； dp生物滞留设施表面蓄水层厚度(mm)； nz植物横截面积占蓄水层表面积的百分比。（7）浅层调蓄池的设计应符合下列规定：1）可采用管道或箱涵拼装而成；2）宜设置进水井、进出水170、管、排泥检查井、溢流口、取水口和单向截止阀等设施；3）宜具有排泥的功能；4）具有渗透功能的调蓄池四周宜采用粒径20mm50mm级配碎石包裹，调蓄池上、下碎石层厚度均应大于150mm；5）两组调蓄池间距不应小于800mm；6）底部设置穿孔管排水时，宜选择不小于200gm2长丝土工布包裹。（8）用于排涝除险调蓄的下凹式绿地的设计，应符合下列规定：1）下凹深度应根据设计调蓄容量、绿地面积、植物耐淹性能、土壤渗透性能和地下水位等合理确定，宜为100mm250mm；2）宜设置多个雨水进水口，进水口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，并宜设置拦污设施和消能设施；3）调蓄雨水的排空时间不应大于绿地中171、植被的耐淹时间；4）应在绿地低洼处设置出流口并与下游排水通道相连。（9）下沉式广场调蓄设施的设计，应符合下列规定：1）主要功能宜为削减峰值流量； 2）应设置专用雨水出入口，入口处标高宜高于汇水地面标高50mm100mm，且应设置拦污设施，出水可设计为多级出水口形式；3）排空设计应符合本规范第449条的规定，宜为降雨停止后2h内排空；4）应设置清淤装置和检修通道；5）应设置疏散通道和警示牌，并应设置预警预报系统。8.4 项目海绵城市建设措施项目绿地面积和硬地与广场面积以及户外活动场地面积占总用地面积约75%，如何利用好这75%的室外用地，是本项目海绵城市建设的关键。本项目关于海绵城市建设拟采取以172、下措施：1、道路广场的标高要大于绿地标高，绿地低于道路面约10 cm，道路广场上的雨水可以汇聚到周边绿地内，再渗透到地下。2、场地内生态保护结合现状地形地貌进行场地设计与建筑布局，保护场地内原有的自然水域、湿地和植被，采取生态恢复或补偿措施，充分利用表层土。3、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并设置相应的径流污染控制措施。4、硬质铺装地面中透水铺装面积的比例不小于50%。5、种植适应当地气候和土壤条件的植物，并采用乔、灌、草结合的复层绿化，且种植区域覆土深度和排水能力满足植物生长需求。6、本项目采用下凹式绿地、硬质透水铺装及等绿色雨水设施，下凹式绿地占绿地面积比为30%。7、173、合理衔接和引导屋面雨水、道路雨水进入地面生态设施，并采取相应的径流污染控制措施。8.5 项目海绵城市建设投资分析本项目海绵城市建设主要结合室外工程及绿色建筑进行，主要包括室外道路广场、市政排污及排水工程、绿化工程及绿色建筑等。第九章 水土保持9.1 编制依据1、中华人民共和国水土保持法（2010）；4、中华人民共和国防洪法（2016）；5、土壤侵蚀分类分级标准（SL190-2007）；6、广东省水土保持条例（2016）；8、开发建设项目水土保持技术规范（GB50433-2008）；9、开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-2008）；10、水土保持工程设计规范（GB51018-2014174、）；13、建设单位提供的有关资料；14、国家和地方发布的有关设计规范。9.2 水土保持区划根据土壤侵蚀分类分级标准（SL190-2007），经现场调查，项目区的土壤侵蚀类型区属于水力侵蚀类型区中的南方红壤丘陵区，土壤容许流失量为500t/（km2a）。根据广东省水利厅关于划分省级水土流失重点预防区和重点治理区的公告（2015），项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-2008），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准。9.3 水土流失防治责任范围本项目土地平整水土流失防治责任范围面积约11000175、。9.4 水土流失预测1、水土流失成因根据工程特性及施工布局，结合工程区的自然环境状况分析，造成该项目区新增水土流失的主要因素分为自然因素和人为因素，主要体现在如下几个方面：1、自然因素包括气候、地形地貌、地质构造、土壤、植被等因子。项目区降雨量强度大、暴雨集中，为土壤侵蚀提供了强大的原动力；项目区地表主要是红壤，土壤抗蚀性最弱，极易形成水土流失。2、人为因素包括工程场地的开挖，石料和土料的运输及堆置等原因破坏原地貌和植被，扰动地表结构，导致土壤抗侵蚀能力降低，土壤侵蚀加剧。（1）项目建设过程中场地平整、施工机械碾压地面等施工活动，将彻底破坏施工区内原有的林草植被和土壤的肥沃表层，破坏原有土壤176、的有序结构，原有排水体系受到严重干扰导致区内排水的无序流动，将大大加剧扰动范围内的土壤侵蚀，在场平、清理或开挖过程中，造成大面积地表裸露，植被破坏，失去蓄水保土功能。（2）建设过程中产生的临时堆土（渣）等松散堆积体，在重力和雨水的综合作用下将成为新的泥沙源，产生新的水土流失。（3）土方开挖、回填等施工活动可能产生边坡，从而导致崩塌、滑坡、泄流等形式的重力侵蚀发生。9.5 水土流失类型1、水力作用造成的水土流失。施工过程中的临时堆土、堆渣等结构疏松、孔隙度大，项目建筑物和道路施工破坏植被，土壤抗蚀能力降低，在雨滴的打击和水流的冲刷下易产生水土流失。2、重力作用造成的水土流失。在项目建设过程中，由177、于场地平整及土石方开挖回填等，改变了原有的地形、地貌，使地表原有的土石结构平衡遭到破坏，在重力作用下，有可能产生坍落、滑坡等破坏，产生水土流失。项目建设植被破坏、扰动地表、水土流失呈点线面分布，其中项目区土石渣堆置点等属于点状流失，排水沟两侧则呈线状流失，整个项目区植被破坏、扰动地表属面状流失。本项目区产生的水土流失类型以水力侵蚀为主，水土流失侵蚀形式以溅蚀、面蚀、片蚀、沟蚀等为主；其次有重力侵蚀，包括散落、崩塌、滑坡等侵蚀形式。9.6 水土流失防治目标及防治措施1、水土流失防治目标项目区不属于国家级及广东省水土流失重点预防区和重点治理区。根据开发建设项目水土流失防治标准（GB50434-20178、08），按开发建设项目所处水土流失防治区确定本项目水土流失防治标准执行三级标准2、水土流失防治措施根据上述水土流失防治措施布置，水土流失防治工程措施、植物措施以及临时防治措施。主要原则和措施如下：（1） 结合工程实际，因地制宜，因害设防、防治结合、全面布局、科学配置，方案编制应有针对性和可操作性；（2） 尽可能减少对原地表和植被的破坏，合理布设弃土场、取料场、弃土可分区域分类型集中堆放；（3） 项目建设过程中应注重生态环境保护，设置临时性防护措施，减少施工过程造成人为扰动及产生的废气土；（4） 应注重吸收当地同类型项目水土保持方案；（5） 治污措施应选用适合当地的树草种、兼顾美化绿化效果。第十179、章 劳动安全卫生消防10.1 编制依据1、中华人民共和国安全生产法。2、中华人民共和国消防法。3、中华人民共和国劳动部令（第号）建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定。4、2003年11月24日国务院令第393号建设工程安全生产管理条例。5、建筑工程安全生产管理条例。6、生活饮用水卫生标准(GB5749-2006) 。7、建筑设计防火规范（GB50016-2006）。8、广东省劳动安全卫生条例。9、消毒卫生标准(GB15982-1995)。10、突发公共卫生事件应急条例。11、传染病防治法。10.2 危害因素及危害程度分析10.2.1 主要危害因素识别项目建设过程中主要危害因素影响分析贯穿于项目180、建设实施和运营的全过程。本项目各项危害因素识别情况如下：1、建设实施过程中危险因素识别（1）施工管理类危害因素在项目建设过程中的施工组织管理设计的合理性、执行的规范性以及各工作单元配合的协调性、施工过程中采用技术的成熟度是影响项目建设顺利与否的重要因素。（2）施工环境危害因素在施工过程中，不利于施工的天气，如刮大风、下大雨等导致施工不安全，尤其是高空作业。另外在外界环境作用下，一些施工设备产生老化，产生施工危险，如电线经过日晒雨淋后产生开裂，内芯裸露，雨淋后漏电伤人。（3）人为因素建筑工程的施工具有高度顺延、时间顺延和新技术新材料使用顺延的特点，在施工过程中，会有一些特殊工种参与施工。例如：塔181、吊、起重机、电焊机、运输设备、电工等，常常伴随危险性和专业性，对作业人员有身体健康，专业技能熟练（懂性能、维修保养）等要求。因此，缺乏必要的安全生产知识及法律法规的学习、教育、培训也是不安全因素。（4）建筑类危害因素公共建筑物的基础是否牢固、结构设计是否合理、防雷设施以及抗震等级设置是否达到使用要求等因素是影响建筑安全的主要危害因素。项目建设过程中是否严格按照相关消防防火规范进行设计、消防设施配备布置是否合理充足以及运营过程中管理维修是否规范。（5）施工设备和施工材料类因素施工机械设备年久失修或带“病”作业、超负荷运转，容易加重设备的老化程度造成安全事故。安全防护用品材质不合格、无合格证及检测182、报告等存在一些安全隐患。另外，有毒材料也产生安全危害。2、运营过程中危险因素识别。（1）消防安全类危害因素用电安全、易燃易爆剧毒危险物品管理如实验室的危害性化学物品是诱发消防安全的关键因素。（2）交通安全类危险因素交通流线设置是否合理，以及交通设施如交通标志、斑马线等设置是否合理。（3）制度类危害因素针对各类安全隐患是否制定合理的安全防范措施并加以严格实施对新村安全运营也至关重要。10.2.2 危害程度分析危害等级一般按危害因素对项目影响程度和危害发生的可能性大小进行划分，分为轻微危害因素、一般危害因素和严重危害因素。根据本报告以上各章的分析研究，对本项目的危害因素进行分析，详见表9-2-1。183、危害因素和危害程度估计表表10-2-1序号风险因素名称风险程度说明严重一般轻微1建筑类危害因素国内外与本项目相似建筑的设计方案已比较成熟，其建筑危害影响较轻。1.1基础1.2结构1.3防雷1.4抗震2施工管理类危害因素本项目施工技术成熟可靠，对项目的实施影响较小，危害较轻。2.1施工组织设计的合理性2.2施工组织执行的合理性2.3合作单元的协作性3防火防暴类危害因素本项目对消防要求程度一般，消防设计与运营管理的合理与否对项目安全有较大影响。3.1消防设计3.2消防管理4设备类危害因素本项目各类研究设备的性能要求和设备使用与维护有一定程度的要求。4.1设备安全性能的可靠性4.2使用维护5公共安全184、类危害因素本项目所在区域市政基础配套设施较完善，对项目运营影响较轻。5.1饮水安全性5.2通风安全性5.3排污安全性10.3 安全措施10.3.1 建设期安全措施1、施工管理安全措施控制。工程建设初期，建设单位要同建设行政主管部门签定委托“监督”的协议，派员对开工项目的施工实行质量和安全的监督管理。作为监理单位的主管部门，在完成对监理组监理能力考核为“合格”的基础上，充分采纳监理单位安全评估结论意见，同建设单位一道，依据建筑工程安全生产管理条例规定对施工单位的整改实施和监理单位的控制效果进行监督，使建筑工程项目安全管理变得科学、合理并直至达标。极端情况下，质监站配合监理单位运用行政处罚权、暂时185、停工权等手段，消除安全隐患。2、施工环境类危害控制。避开不利环境条件施工。如遇到恶劣天气如刮5级以上大风或下大雨时，应立即停工，避开危险施工时间，平时还应多检查电线、其他施工设备等是否完好无损，是否存在安全隐患等等，以确保在施工时的安全。3、人为因素控制。工程开工初期，应该加强项目管理人员和技术人员集中学习施工（监理）合同、安全法律法规、规范、贯标程序、施工单位技术负责人和项目经理组织各工种负责人和安全员进行分部安全技术交底、周边环境影响的安全技术交底，受季节气候影响的安全技术交底，消防设施的安全技术交底。由各工种负责人召集各班组人员进行安全施工理论知识、安全施工操作、劳动保护知识、成品保护措186、施、消防知识、各专业交叉施工防止摩擦等安全技术交底，加强学习预防伤害。取长补短，强化意识，建立并形成“团队”目标的安全管理工作环境。 4、建筑类危害控制。项目建筑物的结构、基础、抗震等均应符合国家相应的建筑设计规范及安全等级；项目建筑物采取必要的防雷设施，以确保建筑安全；项目建成后进行严格的建筑安全验收。5、设备和材料类因素危害控制。一是消除危险源，尽量减少和降低危险程度。通过采用原材料替代、工艺的替代、用无毒材料代替有毒材料、用生物技术代替工程技术等，都能达到消除和减少设备、材料类危险源的目的。二是限制能量或危险类物质。通过采用限制的技术措施将能量和危险物质控制在安全范围，如限位、限压、控温187、等。三是隔离。在时间和空间上采取分隔措施，或利用物理屏障措施局限和约束危险物质。10.4 消防安全设施、落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。、设置室内消火栓系统、室外消火栓系统、自动喷水灭火系统及火灾自动报警与消防联动控制系统。、配置足量灭火器材和防爆器械。落实消防安全责任人，完善各项安全规章制度和安全操作规程，配备消防器材，保证人员疏散安全通道畅通，制定火灾应急救援预案，确保消防安全。4、加强管理，保障楼道通畅，定期对防火防爆设施设备进行检查维修。5、注意消防标识系统的人性化和科学性，做到导向清晰188、疏散明确。第十一章 项目管理11.1 项目建设期项目业主为广州开发区长岭居管理委员会（广州开发区重点项目工作办公室）。项目建设期间由建设业主广州开发区财政投资建设项目管理中心负责本项目的筹备管理工作，具体办理通过前期工程咨询、设计、施工、监理的招标工作及签订相应的合同和协议等事项。11.2 项目运营期本项目建设完后移交给业主单位统筹管理与安排，物业管理拟委托物业管理单位进行管理。第十二章 项目进度计划本项目投资建设期初步计划为2021年9月2024年12月，共40个月。其中：2021年9月2022年9月启动前期工作，同步开展方案设计工作，完成联合评审等前期报批手续等工作；2022年10月20189、23年2月开展初步设计、施工图审查、概算批复工作；2023年34月工程及设备招标工作；建设工期由2023年5月开始至2024年12月止，共40个月。为确保工程在2024年12月全面建成，在时间紧、质量要求高的情况下，工程进度安排力求紧凑。特别是整个项目的建设一环扣一环，必须保证资金的按时到位，才能保证按时按质完成项目的建设。项目具体进度计划表见下表。项目进度安排表表12-1-1第十三章 招标情况13.1 招标内容及范围本项目建设内容有：建筑工程、安装工程(包括供配电、弱电、电梯、空调、给排水与消防工程)。根据有关规定，本项目进行招标的内容为建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理。建筑工程、安装工190、程、勘察、设计、监理的招标范围为全部招标。13.2 招标的组织形式及方式本项目工程招标的组织形式为委托招标；建筑工程、安装工程、勘察、设计、监理的招标方式为公开招标。工程招标委托有资质的招标单位在广州市建设工程交易中心进行招标，评标由建设单位依法组建的评标委员会负责。评标委员会由建设单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 招标基本情况见表12-2-1。13.3 对投标方要求按政府有关规定具有相应资质和业绩的工程设计单位、施工企业及设备供应商。招标基本情况表表13-3-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招191、标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理其他 第十四章 投资估算与资金筹措14.1 投资估算14.1.1 编制范围本投资估算编制范围为深井安置房建设项目的建筑工程费用、设备购置和安装工程费用以及项目建设所发生的其他费用。14.1.2 编制依据1、 国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006年）。2、 投资项目经济咨询评估指南中国国际工程咨询公司（1998）。3、 广东省建设工程造价管理规定（广东省政府令40号）。4、 广东省建设厅广东省安装工程计价办法（粤建价字2018147号）；5、 广东省建设工程计192、价通则（2018）。6、 广东省房屋建筑与装饰工程综合定额（2018）。7、 广东省园林绿化工程综合定额（2018）。8、 广东省通用安装工程综合定额（2018）。9、 广州市建设工程造价管理站关于发布2021年8月份广州市建设工程价格信息及有关计价办法的通知。10、 建设单位提供的有关投资费用资料。14.1.3 编制说明1、代建费。本项目暂时不按代建模式考虑。2、前期咨询费。前期咨询费按照关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283号) 并综合市场价格计算。3、勘察设计费按国家计委、建设部工程勘察设计收费管理规定（计价格200210号文）并综合市场价格计算。4、环境193、影响评价费根据关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格 2002125号）和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534号)计算。5、水土保持方案编制费。关于开发建设项目水土保持咨询服务费用计列的指导意见(保监200522号)并综合市场价格计算。6、施工图技术审查费。根据广东省物价局关于建筑工程施工图技术审查中介服务收费问题的复函粤价函2004393号和关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534号)计算。7、招标代理费。根据国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法计价格20021980号文和关于降低部分建设项目194、收费标准规范收费行为等有关问题的通知(发改价格2011534号)的规定进行计算。8、场地准备及临时设施费。按建筑安装工程费的0.5%计算。9、工程建设监理费。依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）计算。10、造价咨询服务费。根据广东省建设工程造价咨询服务收费标准表（粤价函2011724号）计算。11、工程保险费。具体根据投保合同计列保险费用，依据工程造价计价与控制（2006版）计算。12、检验监测费。根据穗建造价201938号文，取工程费的2%。13、城市基础设施配套费。根据国家发展计划委员会、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部195、分收费项目的通知计价格（2001585号）、广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知（粤价2003160号）、关于切实落实国家保障性住房建设等设计行政事业性收费和政府基金免收政策的通知(穗财综2011116号) 的规定计算。14、绿色建筑工程咨询服务费。绿色建筑工程咨询、设计及施工图审查收费标准 (试行)（粤建节协201309号）。15、基本预备费按工程费用及工程建设其他费用之和的5%计算。14.1.4 投资估算1、建设投资估算经计算，本项目建设投资为18688.24万元。其中：工程费用15992.41万元,其他费用1805.91万元，预备费889.92万元，具体见下表。196、建设投资估算表表14-1-1序号工程或费用名称估算金额（万元）技术经济指标备注建筑工程费安装工程费其他费用合计单位数量单位造价（元）比例一工程费用12858.61 3133.80 0.00 15992.41 33908471685.57%1场地平整、清表110.00 110.00 m110001000.59%2建筑工程8367.84 8367.84 33908246844.78%2.1基坑支护及土方开挖975.20 975.20 212046002.2借土回填0.00 0.00 项05000002.3地下室（含基础工程）3698.64 3698.64 1120833002.4人防工程增加费70197、.00 70.00 2800250人防与地下室合建2.5居住建筑3584.00 3584.00 2240016002.6物管用房7.50 7.50 5015002.7垃圾收集站19.50 19.50 15013002.8公共厕所13.00 13.00 10013002.19装配式建筑增量成本0.00 0.00 03003装修工程3521.84 3521.84 33908103918.85%3.1地下室336.24 336.24 112083003.2居住建筑3169.60 3169.60 2240013603.2.1外立面装修963.20 963.20 22400430外立面贴砖、入户门头、屋198、顶构筑物装饰等3.2.2室内居住部分1792.00 1792.00 179201000精装修3.2.3大厅部分145.60 145.60 11201300墙面地面石材，造型天花3.2.4走廊268.80 268.80 3360800精装修3.2.5隔音玻璃0.00 0.00 04003.3物管用房5.00 5.00 501000精装修3.4垃圾收集站3.00 3.00 1502003.5公共厕所8.00 8.00 1008004安装工程2914.65 2914.65 3390886015.60%4.1电气工程610.34 610.34 339081804.2给排水工程406.90 406.90199、 339081204.3空调及通风系统4.3.1居住建筑67.20 67.20 2240030通风系统，不含空调4.3.2地下室112.08 112.08 112081004.3.3物业管理用房1.10 1.10 50220分体空调4.3.4垃圾站、公共厕所2.00 2.00 25080通风4.4消防工程440.80 440.80 339081304.5燃气工程24.80 24.80 户24810004.6电梯工程300.00 300.00 台122500008层4.7弱电工程712.07 712.07 339082104.8抗震设备支架系统工程203.45 203.45 33908604.9200、标识系统33.91 33.91 33908105其他工程858.93 219.15 1078.08 5.77%5.1室外道路及硬地广场186.00 186.00 46504005.2景观绿化工程99.00 99.00 3300300景观的连廊、亭子等建构筑物。5.3康体设施工程50.00 50.00 项15000005.4室外管线工程47.70 47.70 7950605.5室外照明工程35.78 35.78 7950455.6门岗30.00 30.00 处13000005.7通透围墙42.00 42.00 m42010005.8雨水调蓄池48.00 48.00 个14800005.9高低压供201、配电132.00 132.00 KVA12001100 2台600KVA变压器。5.10充电桩（预留接口）12.15 12.15 个81150030%预留接口，仅埋管。5.11绿色建筑技术措施费（二星）5.11.1住宅179.20 179.20 22400805.11.2公共建筑1.25 1.25 502505.12外水接入工程40.00 40.00 m8005005.13外电接入工程150.00 150.00 m100015005.14外气接入工程0.00 0.00 m8005.15海绵城市措施费0.00 0.00 339085.16柴油发电机组25.00 25.00 台1250000柴油发202、电按变压器容量的10-20%。二工程建设其他费用1805.91 1805.91 9.66%1建设管理费323.35 323.35 1.1代建管理费0.00 0.00 财建2016504号1.2工程建设监理费323.35 323.35 发改价格2007670号3项目前期费用53.11 53.11 3.1可行性研究报告编制费30.57 30.57 计价格19991283号3.2地质灾害危险性评估0.00 0.00 3.3水土保持方案编制费10.00 10.00 3.4环境影响评价咨询费2.54 2.54 计价格2002125号4交通影响评估10.00 10.00 广州市政府令第71号（2012年）203、广州市城乡规划技术规定(试行)5白蚁防治费6.78 6.78 6工程勘察设计费589.74 589.74 6.1勘察费127.94 127.94 发改价格【2011】534号，含物探费6.2设计费461.80 461.80 发改价格【2011】534号7施工图技术审查费38.33 38.33 粤价201188号计算，按勘察设计费6.5%计8工程造价咨询服务费47.70 47.70 粤价函2011742号文、穗财建2016864号），仅计算工程量清单和预算编制费9竣工图编制费0.00 0.00 10场地准备及临时设施费79.96 79.96 中价协2007004号，按工程费用0.5%计11工程保204、险费47.98 47.98 粤建市2013131号，按工程费用0.3%计12检测检验费319.85 319.85 穗建造价【2019】38号，按工程费用2%计13招标代理服务费27.80 27.80 13.1勘察招标0.12 0.12 发改价格2011534号13.2设计招标4.39 4.39 发改价格2011535号13.3监理招标3.29 3.29 发改价格2011536号13.4施工招标20.00 20.00 穗开财字201453号,限价20万元13.5场地使用及交易服务费0.00 0.00 14绿色建筑工程咨询费31.67 31.67 粤建节协201309号15城市基础配套设施费120205、.96 120.96 穗建规字【2019】3号16BIM技术应用费用118.68 118.68 穗建 CIM20193 号一+二12858.61 3133.80 1805.91 17798.32 95.24%三预备费889.92 889.92 4.76%1基本预备费889.92 889.92 2涨价预备费一+二+三建设投资合计12858.61 3133.80 2695.83 18688.24 339085511100% 2、建设期利息估算。本项目不贷款，无建设期利息。3、流动资金估算。本项目无需流动资金。4、本项目总投资估算。项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金三部分。根据上述估算，总206、投资为18688.24万元。14.2 项目资金来源及使用计划14.2.1 资金来源本项目需筹措资金18688.24万元，项目资金来源为区财政资金。 14.2.2 资金使用计划根据项目进度计划，总投资拟分3年投入。其中2022 年投入2000 万元,2023年投入8000万元，2024年投入8688.24万元。本项目总投资使用计划与资金筹措见表13-2-1。项目总投资使用计划与资金筹措表表14-2-1 单位：万元序号项目合计2022年2023年2024年1总投资18688.24 2000 8000 8688.24 1.1建设投资18688.24 2000 8000 8688.24 1.2建设期利207、息0.00 0.00 0.00 0.00 1.3流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措18688.24 20008000 8688.24 2.1财政投入18688.24 20008000 8688.24 2.2银行借款0.00 0.00 0.00 0.00 第十五章 财务分析15.1 编制依据1、国家发展改革委、建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版、2006年）。2、国家计委关于工程建设其他项目划分暂行规定、关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定。3、中国国际工程咨询公司投资项目经济咨询评估指南。4、投资项目可行性研究指南。5、其他有关经济法规和文件。15208、.2 物业管理费用本项目由广州开发区财政投入进行建设，其目的不在于建设项目本身的投资回报，而在于满足拆迁安置的需要。本项目完成安置工作后，统一委托物业管理单位并进行管理。通过物业管理公司的管理，可以最大限度地满足业主或住户的生活要求；解决业主日常生活及使用物业过程中遇到的问题；通过对进出小区人员及物品的管控，有效地降低小区罪案的发生；通过对业主使用物业的指引及管理，能最大限度地使物业保值甚至增值，从而达到物业管理的目的；通过对小区内公共设施进行定期养护，保证业主或住户充分享用物业的最大功能。根据物业管理条例（2007修订）(国务院令第504号)，由业主和物业管理公司按照国务院价格主管部门会同国209、务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业管理合同中约定，业主根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。按物业管理合同，小区内居民缴纳的物业管理费，可以维持物业管理正常运作的需要。15.3 财务分析结论本项目的建设旨在满足拆迁安置、构建和谐社会的需要。项目的建设不以盈利为目的。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性。第十六章 社会评价16.1 项目对社会的影响分析1、项目对当地居民收入的影响项目的建设是解决居民拆迁安置的需要，有利于保证本地区的经济的可持续发展，并带动当地居民收入水平的提高，210、当地居民可利用自己的优势投入到各个领域，从衣食住行到娱乐消费增加收入，项目具良好的社会效益和经济效益。2、对居民生活水平与生活质量的影响项目的建设有利于改善当地搬迁安置居民的生活居住条件，对搬迁安置居民生活水平与生活质量的提高具有相当大的积极意义。3、项目对当地居民就业的影响项目的建设过程中会在一定程度上增加当地居民的直接就业机会，如建筑安装业；项目建成后，整个项目将保障当地安置居民的居住，这部分人群的生活会带来很大的消费需求，可以为当地社会的服务消费行业提供很多的就业机会。因此，无论短期来讲，还是从长期来看，项目对促进当地居民的就业有较大的积极影响。4、项目对当地文化、教育的影响本项目的建设211、有利于吸引高素质人才到开发区发展，促进本地区的教育事业的发展，有利于提高当地居民的文化水平，促进区域文化事业的发展，从而促进当地的社会、经济、文化和谐发展。因此，项目对当地文化、教育有着良好的影响。5、对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响项目的建设符合当地城市发展规划要求，因此不会对当地基设施以及社会服务容量造成压力。同时，项目的建设推进了城市基础设施建设，增加和完善城市功能，推动了城市化进程。6、项目对周边居民影响项目对周边居民影响体现在项目建设期间与运营期间。建设期间，将可能造成对周边居民的环境、交通、生活方面的影响。环境方面，由于施工建设产生的噪音、粉尘、固废等都将对周边环境产212、生负面影响；交通方面，园区内由于施工运输车辆增多、施工防护围墙与原材料堆放占用道路均可能造成交通道路拥堵与不便；生活方面，本项目施工建设周期将长达25个月，施工建设过程中产生的噪音、粉尘等环境污染影响居民生活环境，造成周边居民日常生活质量下降。运营期间，本项目将为一期居民提供完善基础配套设施，包括商业、教育等，且通过本项目建设整体景观质量提高，为当地居民提供适宜居住、配套基本齐全的居住环境。因此，本项目运营期间对周边居民产生的主要为积极影响。除此之外，项目的建设对弱势群体产生的是正面和积极的作用，不会对弱势群体造成负面不利影响。项目对所在地区的少数民族风俗习惯和宗教的负面影响极少，相反有利于促213、进人才流动，从而促进民族间的文化交流与发展。项目的综合社会影响分析见表14-1-1。项目社会影响分析表表16-1-1序号社会因素影响的范围、程度1对居民收入的影响对当地部分居民收入有所提高，影响程度较好2对居民生活水平与生活质量的影响能进一步提高当地居民的生活水平，改善生活质量，影响程度很好3对居民就业的影响能增加当地居民的就业机会，影响程度较好4对不同利益群体的影响负面影响微乎其微5对脆弱群体的影响负面影响微乎其微6对地区文化、教育、卫生的影响促进当地的文化、教育、卫生的建设，影响程度很好7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响不会造成基础设施和资源供应的紧张，影响程度较小8对少数民214、族风俗习惯和宗教的影响不会对少数民族风俗和宗教产生影响16.2 项目风险分析16.2.1 项目主要风险因素识别本项目的主要风险因素有：1、工程技术风险本项目的工程技术风险是指可能由于项目场址的工程地质或水文地质情况的特殊或勘探不清，致使在项目的运营甚至施工中出现问题，造成经济损失。2、资金风险本项目的资金风险是指本项目的资金来源为财政拨款，有可能无法及时到位，从而导致本项目工期延长，项目目标也难以按时实现。3、外部环境风险本项目的外部环境风险主要包括自然环境、国家相关政策、经济环境和社会环境等影响因素。16.2.2 防范和降低风险对策 1、技术风险的控制对本项目技术风险的控制措施主要有：通过招215、标，确定具有良好施工经验的施工团队；对项目的过程进行管理，加强项目质量、进度，投资方面的控制；与材料供应商及监理方协调好，加强工期进度的控制。 2、工程风险的控制项目前期做好水文、地质勘察等各项准备工作；加强施工期间的控制，避免出现重大的工程变更。3、投资风险的控制认真、充分估计不确定因素对项目建设投资的影响,本报告在投资估算中已按工程费用和其他费用之和的5%预计了基本预备费,充分考虑了不确定性因素可能导致投资成本估计不足的风险。4、资金风险的控制本项目是开发区财政拨款建设项目，要尽快做好各项资金申请手续。5、外部协作条件风险做好项目前期准备工作，充分估计交通运输、供水、供电等主要外部协作配套216、条件发生重大变化给项目建设和运营带来的困难，一旦出现此类风险，能作出有效应急方案。6、外部环境风险经济环境、社会环境以及相关政策法规等外部因素对项目影响较大，此类风险一般很难进行控制，但发生的可能性很小。应对措辞主要是从项目的角度出发，密切关注国家方面的法律政策动向，根据国家颁布的法律法规的精神，建立完善的经营机制，达到有效增强项目承担此类风险目的能力。16.3 互适性分析互适性分析主要是分析预测项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度，考察项目与当地社会环境的相互适应关系。社会对项目的适应性和可接收程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接收程度分217、析表表16-3-1序号社会因素相关者适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益相关者待安置村民较好通过产权置换安置，满足村民征地拆迁安置补偿需要。若安置补偿方案未能满足实际安置需要，存在一定社会稳定风险。由全区统筹安置补偿房源，以就近原则，为征拆居民提供产权置换安置住房；并配合货币补偿方式，切实满足待安置居民的补偿需要。地块附近居民较好施工、运营期间产生噪音等环境污染问题文明施工、增加环境美化2当地组织机构政府有关部门较好项目审批与相关部门协调好各项工作项目承办单位较好组织、协调协调相关部门工作，做好前期准备工作3当地技术文化条件设 计较好出现各种形式的质量问题严格按照规范要求设计、施工、监理施218、 工较好监 理较好建筑材料较好市政配套较好16.4 社会评价结论项目的建设有利于当地居民收入的增加，有利于当地居民生活水平与生活质量的提高，有利于当地社会文化、教育事业的发展，有利于增加当地居民就业，不会对地区基础设施、社会服务容量造成不良影响，有利于城市化进程，不会对弱势群体造成不良影响，也不会对少数民族习惯产生有害影响，同时当地不同利益群体、各级组织关心支持本项目的实施，项目与当地的文化相适应。综上所述，项目有很好的社会效益，社会评价可行。第十七章 结论与建议17.1 总体描述17.1.1 项目建设地址项目建设用地位于长洲岛西南部，地理位置良好。东侧及北侧紧邻体育公园，西临长江路，东南侧为219、大片的住宅建筑，南侧为挞洲围安置房地块，距公交车站长江路总站(省第二工人医院)直线距离约100米。17.1.2 建设规模与内容本项目土地使用性质规划为二类居住用地（R2），用地面积约11000平方米。建设内容包括新建住宅、项目用地范围内物管用房、垃圾收集站、道路、绿地、停车位等相关配套。建设总规模约33908平方米，其中地上建筑面积22700平方米，地下建筑面积为11208平方米。地上建筑主要为住宅及相关配套服务设施，地下室拟布置机动停车位共269个，非机动车位共224个，配置充电桩共81个；人防地下室2800平方米，拟与地下停车场合建。具体建设内容与规模情况见表17-1-1。建设内容和规模表220、表17-1-1序号项目规模（平方米/个）备注一规划总用地110001可建设用地面积110001.1建筑基底面积30501.2广场道路面积46501.3绿化面积3300绿地率为30%二总建筑面积339081地上建筑227001.1住宅22400地上最高8层，24m1.2配套服务设施3001.2.1物管用房501.2.2垃圾收集站1501.2.3公共厕所1002地下建筑11208包括机动车位269个，非机动车位224个三配套设施1停车位机动车位269个全部布置于地下非机动车位224个全部布置于地下2充电桩81配置81个充电桩3人防面积2800人防面积约2800平方米，拟与地下停车场合建1、建筑物结221、构形式。本项目各单体的结构体系为框架结构。2、配套设施及设备。根据建筑物的性质和需要，配置供配电系统、给排水与消防系统、弱电系统、空调与通风系统、照明系统等。3、建设工期。本项目投资建设期初步计划为2021年9月2024年12月，共40个月。其中：2021年9月2022年9月启动前期工作，同步开展方案设计工作，完成联合评审等前期报批手续等工作；2022年10月2023年2月开展初步设计、施工图审查、概算批复工作；2023年34月工程及设备招标工作；建设工期由2023年5月开始至2024年12月止。17.1.3 投资估算和资金筹措项目总投资包括建设投资、建设期利息、流动资金三部分。本项目无建设期222、利息和流动资金，因此总投资即为建设投资，本项目建设投资为18688.24万元。其中：工程费用15992.41万元,其他费用1805.91万元，预备费889.92万元。本项目需筹措资金18688.24万元，项目资金来源为区财政资金。根据项目进度计划，总投资拟分3年投入。其中2022 年投入2000 万元,2023年投入8000万元，2024年投入8688.24万元。17.1.4 财务评价本项目的建设旨在满足拆迁安置、构建和谐社会的需要。项目的建设不以盈利为目的。本项目正常运营期间，委托物业管理公司进行管理，项目入住居民交纳的物业管理费用，可以维持物业管理正常运作的需要，即可以实现项目财务可持续性223、。17.2 结论与建议1、结论。项目的建设是解决黄埔区长洲街道复建安置工作的需要，是提升城市形象、促进当地经济社会全面发展的需要，是建设社会主义和谐黄埔的需要，有很好的社会效益。项目的建设是必要的，也是迫切的。项目的建设规模合理，建设工程技术问题完全可以解决，资金来源渠道明确，项目财务评价可行，经济效益和社会效益良好。因此，项目可行。2、问题与建议。 建议项目加强与各相关政府部门的协调，加快推动项目规划调整工作，为本项目合法合规建设提供必要前提。建议长岭居重点办、长洲街道办等相关部门尽快摸清安置居民意愿，并尽快落实安置方案。建议下一阶段与周边市政道路建设业主沟通协调，明确水、电、燃气、通讯及道路建设时序，考虑本项目与市政道路工程建设时序的协调，以保证项目外部条件如期落实，满足项目顺利推进。因本项目勘察尚未进行，暂无地质勘察资料，建议尽快进行勘察工作，为竖向设计、地下室、基坑开挖及支护等方案设计提供可靠依据。