1、A市B区C镇D项目安置小区建设项目可行性研究报告项目名称：A市B区C镇D项目安置小区建设项目建设内容：住宅小区建设、商业配套及其他相关配套工程建设用地面积：规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米建筑面积：规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米项目投资：项目总投资约50720.61万元建设地点：A市B区C镇宝女村孙庄组、楚庄组、官塘组建设单位：A市B国有资产经营有限公司法人代表：联系地址： 目录第一章 总 论51.1 概论51.2 编制依据71.3主要建设条件81.42、 研究范围81.5 研究结论9第二章 项目建设背景、必要性和可行性102.1 项目建设背景及意义102.2 区域经济状况112.3 项目建设必要性19第三章 项目选址及建设条件分析213.1 场址选择213.2 自然条件213.3 公共设施及其它条件233.4 自然条件对建设项目的影响243.5安置区用地地情况分析243.6安置区征地用测算27第四章 建设规模与内容304.1 建设规模304.2 安置区规划304.3 主要经济指标32第五章 工程建设方案335.1 规划设计原则、目标及理念335.2 建筑设计355.3 结构方案设计385.4 入口及绿化系统40第六章 公用工程和辅助设施4163、.1 给排水416.2 电气设计436.3 暖通设计466.4 燃气设计46第七章 节能分析487.1 用能标准和节能规范487.2 能耗状况和能耗指标分析497.3 节能措施和节能效果分析527.4 节水547.5节能效果分析54第八章 环境保护568.1 编制依据568.2 环境保护执行标准568.3 项目的主要环境影响568.4 环境保护措施578.5 安全卫生59第九章 项目管理及招投标609.1 项目管理609.2 项目招标61第十章 项目实施进度和项目管理6610.1 建设工期6610.2 进度安排6610.3 项目实施进度表6710.3 组织机构6710.6 项目管理68第十一章4、 投资估算与资金筹措6911.1 工程概况6911.2 编制依据6911.3 投资估算6911.4 资金筹措7111.5 预备费用7111.6 建设期利息7111.7 借款偿还期7111.8 资金使用和管理72第十二章 经济效益及社会影响评价7312.1 经济效益7312.2 社会影响效果分析7312.3 社会风险分析74第十三章 结论与建议7613.1 结论7613.2 建议76第一章总论1.1 概论1.1.1 项目名称A市B区C镇D项目安置小区建设项目1.1.2 建设地点本次规划安置区共三个地块，分别安排在C镇的宝女村孙庄组、宝女村楚庄组和宝女村官塘组。都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施5、比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住，安置区全部位于土地利用总体规划确定的允许建设区内，符合镇区控制性详细规划确定的居住用地和商住混合用地的用地性质。安置区位置示意图（总规图）1.1.3 建设单位1.1.4 主要建设内容、投资规模与资金筹措规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米。经估算，项目总投资约万元，银行贷款30000万元。1.1.5 主要技术经济指标序号费用名称单位数量1安置区占地面积亩428.8646、安置区安置户数户10942.1住宅面积平方米2404702.1.1多层公寓平方米756002.1.2叠加公寓平方米836002.1.3联排别墅平方米812702.2配套用房平方米7214.103容积率0.8684绿化率25%1.2 编制依据（1）省住房和城乡建设厅、省国土资源厅、省监察厅、物价局关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知苏建房管2010488号、苏国土资发2010323号、苏临发20105号、苏价服2010346号；（2）2010年1月11日，国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知；（3）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发2007247、号）；（4）建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发的通知（建住房2007258号）；（5）省政府关于解决低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）；（6）关于进一步解决市区低收入家庭住房困难的实施意见（扬府办发200884号）；（7）城乡居民区规划设计规范（GB50180-93）；（8）国家及地方的有关法规：中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国城市房地产管理法，以及A市城市总体规划；（9）国家发展和改革委员会等部门关于建设项目可行性研究报告编制内容及深度的规定；（10）国家发展改革委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方8、法与参数（第三版）；（11）有关各专业的国家设计规范；（12）建设单位提供的各项基础资料；（13）本公司与项目业主签订的技术咨询合同。1.3主要建设条件1.3.1政策扶持本项目为拆迁安置小区，是为了安置A市B区C镇“万顷良田建设工程”安置小区而拆迁的部分居民，也是为了解决部分中低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进B区进一步发展的惠民工程，项目受到区委、区政府的重视和国家、地方政策的扶持。1.3.2场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.9、4 研究范围在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义（2）建设条件（3）建设内容和规模（4）工程建设方案（5）公用工程和辅助设施（6）节能与安全卫生（7）环境保护（8）项目管理与实施规划（9）投资估算及资金筹措（8）经济与社会评价（10）结论和建议1.5 研究结论本项目位于A市B区C镇，交通便利，配套设施齐全，环境优美，交通便捷，项目选址合理，是理想的居住场所。本10、项目建设地点选择及建筑形式符合A市城市总体规划要求。工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。本项目的建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求，项目的规划设计经济、适用、可靠。第二章 建设背景、必要性和可行性2.1 项目建设背景及意义“万顷良田建设工程”是指依据土地利用总体规划、镇村布局规划，按照城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设的要求，以土地开发整理项目为载体，以实施城乡建设用地增减挂钩政策为抓手，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量11、；将农村居民点迁移到城镇，节约集约利用建设用地；建成大面积、连片的高标准农田，优化区域土地利用布局，实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的一项系统工程。近年来，随着B区城市化进程不断加快，经济快速增长，用地供需矛盾加剧，耕地保护压力不断加大。B区在力保发展的同时，不断寻求保护资源的有效途径。目前，B区在土地开发整理领域以及城乡建设用地增减挂钩方面不断探索，取得了一定成就，为实施“万顷良田建设工程”奠定了基础。在江苏省国土资源厅关于印发的通知（苏国土资发2008290号）下发后，B区积极响应，为进一步利用和挖掘存量建设用地潜力，优化土地利用布局，加快社会主义新农村建设，促进城乡统筹发展12、，加快高标准基本农田建设，经过实地调研和论证，决定在C镇开展万顷良田建设工程。工程的实施将解决耕地经营分散、生产方式落后、村庄布局凌乱、户均占地过大、社会保障水平较低等问题和矛盾，促进农业由分散经营向规模经营转变，传统农业向现代农业转变；破解保护资源、保障发展难题，实现土地资源集约高效利用；落实科学发展观，打破城乡二元结构，促进城乡统筹协调发展，提高城市化水平，构建和谐社会。2.2 区域经济状况2.2.1B区经济概况2012年B区上下围绕 “十二五”期末“率先基本实现现代化”的宏伟目标，齐心协力、克难求进，把稳增长、调结构、惠民生、促和谐的各项举措落到实处，经济社会保持了平稳健康发展的良好态势13、。一、综合综合实力持续增强。B区实现地区生产总值（GDP）470.4亿元，可比价增长12.1%，其中：一、二、三次产业增加值分别为16.78亿元、214.12亿元和239.5亿元，可比价分别增长4.5%、12.6%和12.2%；按常住人口计算，人均地区生产总值68502元，按美元汇率折算，人均地区生产总值超1万美元，达10898美元；产业结构调整加快，三次产业结构为3.5745.5250.91，三产占比在全市位居第一，较去年提高1.8个百分点。财政收入平稳增长。B区实现财政总收入92.56亿元，增长12.8%，其中：公共财政预算收入44.46亿元，增长2.4%；实现税收收入36.05亿元，增长14、9.8%；实现财政支出57.92亿元，增长10.9%；财政资金向社会保障、农业、科技、教育、卫生等方面倾斜，为促进民生改善和社会进步提供了必要的财力支持。二、农林牧渔业农业经济保持平稳。B区实现农林牧渔业总产值28.76亿元，增长9.3%。全年粮食总产量达17.87万吨,粮食生产连续九年丰收。蔬菜总产量19.84万吨；全年生猪出栏16.38万头；家禽出栏271.6万只；肉类总量1.63万吨；禽蛋产量0.84万吨；水产品总量2.34万吨。高效农业加速推进。B区建成高效农业园区面积6.65万亩，新增2.26万亩。B区设施农业面积3.23万亩，新增1.1万亩。公道“B现代渔业产业园”成功获批省级现代15、农业（渔业）产业园，初步形成了“一个园区、两大板块、三个中心、四大基地、五个合作社、六个规模养殖企业”的生产格局，核心区面积达5000亩。新农村建设成效显著。调整出台关于进一步加强农村环境“四位一体”长效管护工作的意见和关于农村环境“四位一体”长效管护工作的考评实施办法。创成全省首批“四有一责”建设示范区；创成新农村建设“优美乡村”3个、村级组织“五项能力”建设“百强村”6个、村级集体经济收入“达标村”23个。迁建乡镇卫生院1家，新增国家卫生镇1家、新创成江苏省卫生村10个，市级以上卫生镇实现全覆盖。建成公瓜线曹扬段等农村公路30公里，改造农村危桥8座。大力实施村庄环境整治，60%村庄达到省“16、环境整洁村庄”标准，创成省级村庄绿化示范村20个。疏浚河道27条，整治村庄河塘774口，新建农村户用沼气池300座，实施农村改厕3430座。完成秸秆禁烧任务，秸秆机械化还田率达76%。三、工业和建筑业工业经济缓中趋稳。B区402家规模以上工业实现产值977.3亿元，增长19.5%。规模以上工业实现主营业务收入922.3亿元，增长16 %；实现利税97.7亿元，增长25.5%。主导产业发展平稳。B区四大主导产业实现产值 787.5 亿元，增长19.7%，占规模以上工业总产值的80.5%，机械装备制造业和轻纺业产值均突破250亿元。“股份制”企业贡献突出。B区“股份制”企业完成工业产值673亿元，17、增长19.4%，股份制企业产品销售也保持较好水平，实现销售产值656.5亿元，增长19.4%。新兴产业加快发展。B区四大新兴产业完成工业产值90.3亿元，增长21.3%，占B区规模工业产值的9.2%。小型企业发展较好。在国际经济形势波动情况下，小型企业在政策利好的刺激以及各级政府的扶持下，增势高于大中型企业。B区294家小型企业完成工业产值392.2亿元，增长22.2%，高出大中型企业增幅4.4个百分点。建筑业实现新跨越。B区建筑业共完成总产值344.61亿元，增长23.1%。在建施工面积1841万平方米，增长14%，其中新开工面积1169万平方米。完成竣工面积1008万平方米，增长11%。全18、年共承接亿元以上工程项目86个。规模骨干企业加速成长，56家建筑业企业产值过亿元，其中5亿元以上企业8家，产值超百亿元的1家，邗建集团、华宇装饰、牧羊钢构、省水建等4家企业进入省建筑业百强，邗建集团荣获全国民营企业500强、中国建筑业竞争力百强企业称号。省外建筑市场稳步攀升，出省产值达122.15亿元，增长18%，中东、非洲、东南亚等传统海外市场正逐步延伸，境外营业额2.52亿美元，增长3.5倍。转型升级加快推进，实现多元产值22.06亿元，增长14.4%，近20家建筑业企业涉足房地产业、建材业等相关上下游产业多元发展。四、固定资产投资和城市建设投资稳步推进。B区固定资产完成投资297.09亿19、元，增长21。其中，城镇规模以上项目投资 154.22亿元，增长15.3%，农村规模以上项目投资70.32亿元，增长48.5%。按产业分：第一产业投资1.78亿元，增长23.4%；第二产业投资90.93亿元，增长16.1%；第三产业投资204.39亿元，增长28.1%。B区房地产开发投资72.55亿元，增长12.6 %。商品房施工面积542.94 万平方米，增长0.3%；商品房竣工面积149.64万平方米，增长 82.2%；商品房销售面积167.3万平方米，增长2%。重大项目加快建设。全年市认定新开工工业重大项目6个，服务业重大项目2个，基础设施重大项目2个。全年1亿美元或10亿元以上重大项目20、33个，计划总投资437.5亿元，实际完成投资151.96亿元。柳工机械、正林太阳能电池、汇成光电、德豪润达等4个项目已竣工投产。牧羊智能化饲料加工成套设备、甘泉影视制作服务外包基地等10个结转、跨年度竣工项目加快建设。潍柴亚星、税友软件等9个新开工项目有序推进。加大基础设施建设力度。城乡一体化进程不断加快，改造“城中村”5个，整治老小区11个，翻建老街巷20条。新建安置房138.8万平方米、公租房1113套。城乡道路进一步优化。新328国道连接线、扬菱路拓宽改造、吉安大桥等重点工程竣工通车，新改建望月路东段、建设大街、润扬路西延、曹扬线等城乡主次干道16条。新甘泉路东程、长塘路开工建设，建成21、农村公路30公里，改造农村危桥8座。佳家花园公交首末站、槐泗公交停车场投入使用，甘泉公交首末站启动建设，开通杨寿、瓜洲、方巷、公道镇村公交。提升产业大载体。B经济开发区南北两园加快融合。维扬经济开发区甘泉新区启动区路网框架基本拉开。A环保科技产业园建成创业孵化综合楼及配套设施约9000平方米。北山工业园建成110KV变电站。物流集聚区临港路、太平路建成通车。蜀冈生态新区建成司徒南路等4条道路。村级创业园建成12.5万平方米标准厂房。五、国内贸易社会消费需求总体稳定。B区实现社会消费品零售总额187.15亿元，增长15.5%。分地域：城镇实现零售额180.9 亿元，增长15.6 %；乡村实现零售22、额 6.3 亿元，增长10.2 %。分行业：批发业实现零售额27.1亿元，增长14.3%；零售业实现零售额139.4亿元，增长15%，批发零售业占全社会零售总额的比重达88.9%，处于消费市场的主导地位。住宿业实现零售额4.8亿元，增长17.3%，餐饮业实现零售额15.8亿元，增长21.1%，增幅高于批发零售企业，成为拉动消费增长的重要因素。六、双资利用对外贸易保持平稳。围绕A“烟花三月”经贸旅游节、B4.17招商推介会、北京、上海、深圳名企联谊会以及台湾招商活动，加大招商资力度，全年完成协议注册外资6.4亿美元，注册外资实际到帐3.48亿美元，实现自营出口总额14.23亿美元，增长18.8%23、。民资发展稳步推进。B区新发展个体工商户4281户，新发展私营企业2534户，有限公司实到注册资本金80.16亿元，新注册（增资）亿元以上公司24户，申报新开工总投入亿元以上民资项目22个，其中总投入10亿元以上项目3个。七、科学技术和教育优化创新平台。B经济开发区获批“江苏省A高新技术开发区”，创成省数控机床特色产业基地。A环保科技产业园创成省“城市矿产”示范试点基地。发挥中科院A中心和江苏（A）数控机床研究院两大创新平台优势，围绕智能化装备、智能电网、新材料、新能源、新光源等主导和新兴产业，已设立21家高校院所研发分支机构。引进创新人才。不断优化创新、创业人才集聚政策环境，引进省高层次创新24、团队1个，省“双创计划”人才7名、国家“千人计划”人才6名，成功组建国家“千人计划”创新药物与食品安全研究院，为经济建设提供优质智力支撑。创新成果涌现。新增国家高新技术企业17家。全年实现高新技术产业产值434.58亿元，增长18.5%，占规模以上工业比重达44.47%。新增省级以上“三站三中心”27家，总数达83家。B区新增省级以上品牌18个（件），发明专利授权102件。教育事业不断进步。实施高中教育“星级”提升工程，新增省优质公办幼儿园4家，创成“全国义务教育发展基本均衡区”。校安工程有序推进，加固中小学校舍1.8万平方米，完成农村学校操场塑胶化改造8片，瓜洲中学初中部新校区建成使用。2025、12年末B区拥有各类学校98所，在校学生7.68 万人，毕业生1.29万人。B区高考本二上线人数增加7%。八、文化体育、卫生和环境保护文化体育事业不断发展。建成村级文化健身广场44个，成功举办第十一届全民健身体育节、第三届广场文化艺术节、“百团舞B”等活动。深入开展文体惠民“四送”行动，累计配送电脑66台，拉杆广场音响40套，图书15000册，书橱150节以及广场健身器材若干，使镇村文化设施资源进一步充实。组织送戏下乡进社区80多场，农村电影放映1318场。开展了元旦长跑、全民健身日、区级机关运动会系列活动，承办了CUBA全国男子篮球联赛。医疗卫生服务水平不断提高。B区有各类卫生机构258个，26、拥有病床678张，卫生技术人员1260人，其中执业医师（含中医）563人、执业助理医师（含中医）139人，注册护士558人。17家乡镇卫生院（社区卫生服务中心）和107家社区卫生服务站全面实施国家基本药物制度；599种基本药物全部实现零差率销售。新农合人均筹资300元，全年参保26.4万人，参保率100%；卫生保健知识入户率100%，儿童预防接种率稳定在98%以上。结核病、艾滋病、血吸虫病等重大传染病防控措施有效落实。食品卫生和公共场所量化分级管理率达100%，消费者食品安全满意度达90%。双桥街道创成A市首家“全民健康促进行动”示范街道。生态环境持续改善。B区开展美好城乡建设行动，加大生态建27、设投入，顺利通过国家生态区创建考核验收，创成国家级生态乡镇1家。强化污染源监控，关闭“五小”企业19家。实施循环经济项目4个、节能改造项目20个，创成节能示范企业4家。节能减排任务全面完成，COD削减230.95吨，氨氮削减4.81吨。加快交通要道绿化和生态林建设，新增造林面积9218亩、城区绿化面积11.3万平方米。九、人民生活和社会保障人口总量平稳增长。年末总户数178721户，户籍人口56.17万人，常住人口68.67万人，城镇人口比重达81.93%。登记出生人口6110人，出生率10.9，死亡人口4114人，死亡率7.34，人口自然增长率为3.56。民生状况进一步改善。B区城镇集体以上28、单位在岗职工年平均工资45728元。城镇居民人均可支配收入29157元，增长12.4%；城镇居民人均消费性支出17713元，增长11.2%；城镇居民人均住房建筑面积43.47平方米，百户家庭电话、电脑拥有量分别达347部、113台，恩格尔系数为33.1%。B区农民人均纯收入为14180元，增长12.9%，农村居民人均生活消费性支出10275元，增长10.15%，农民人均住房面积50.41平方米，百户家庭电话、电脑拥有量分别达344部、72台，恩格尔系数为37.78%。惠民政策全面落实。积极鼓励就业创业，拓宽居民增收渠道，全年采集就业岗位1.46万人，新增就业再就业9100人，完成创业培训85029、人。加快建设覆盖城乡的社会保障体系，“五大保险”扩面征缴1.5万人次，新农合人均筹资标准达300元，城乡居民养老保险参保率达99%，2.3万名被征地农民转参企业职工养老保险。惠农政策全面落实，发放各项补贴资金2451万元，新建“万村千乡”农家店30家。加强市场监控，物价基本保持稳定。加大社会救助力度，城乡低保、农村五保标准分别提高到每人每月400元，每人每年5652元，实施医疗救助328人，完成450户残疾人家庭无障碍改造，新建镇级残废人养中心4家。大力发展养老服务事业，累计为1.3万名老人发放尊老金，新改建村居家养老服务站59家，区社会福利中心顺利建成。住房公积金扩面1.15万人，发放住房公30、积金贷款超2亿元。2.2.2C镇经济概况C镇全镇土地面积39.3平方公里，人口2.30万，2008年行政区划调整后，辖1个居委会、7个村委会。2008年以来，以“建设秀美乡村、打造精致杨寿”为总揽，突出工业立镇、城乡统筹和改善民生三项工作重点，全镇经济社会又好又快发展。2011年，全镇实现农业产值2.12亿元，工业产值60亿元，规模以上工业产值51亿元，三产增加值4.2亿元，协议注册外资3235万美元，外资实际到账420万美元，技改投入11亿元，民资投入5.6亿元，全社会固定资产投入12.2亿元，应税销售14.15亿元，入库税收5472万元，财政总收入9627万元，农民人均纯收入14113元。31、新龙村位于C镇东北部，全村土地面积6.48平方公里， 23个村民小组，农户878户，人口3159人，企业15家。2011年全村实现三业总产值6.84亿元，其中工业产值6.388亿元，农业产值0.38亿元，村集体收入28万元，人均纯收入13680元。爱国村位于C镇北部，全村土地面积6.5平方公里，28个村民小组，农户966户，人口3554人，企业12家。2011年全村实现三业总产值7.84亿元，其中工业产值6.90亿元，农业产值0.38亿元，村集体收入110万元，人均纯收入14820元。东兴村位于C镇北部，全村土地面积6.3平方公里，17个村民小组，农户467户，人口1673人，企业6家。20132、1年全村实现三业总产值0.98亿元，其中工业产值0.65亿元，农业产值0.24亿，村集体收入41万元，人均纯收入12500元。方集村位于C镇东部，全村土地面积3.81平方公里， 15个村民小组，农户586户，人口1920人，企业7家。2011年全村实现三业总产值1.51亿元，其中工业产值1.00亿元，农业产值0.22万元，村集体收入200万元，人均纯收入12500元。2.3项目建设必要性2.3.1项目建设是万顷良田项目顺利进行的保证万顷良田建设工程是一项促进资源集聚、改善农民生产生活方式的创新工程、惠民工程，通过开展万顷良田建设试点工程，可以改善农民的住房条件，增加农民收入，提升居住品位。而安33、置房建设关系农民未来的居住条件，它建设的好坏直接影响农民搬迁的积极性。2.3.2项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。随着城镇化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，农村仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。住房拥挤，条件较差，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。本安置小区的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到新房后，将带来该地区域人气的增34、加，带动第三产业的发展，生活条件有望进一步改善，相对来说就业机会也会增多，将获得更广阔的生存和发展空间。2.3.3加快小城镇建设，提高城镇化水平提高城镇化水平关系到我国经济社会发展的一个重大问题。所以，提高城镇化水平的过程，就是农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇人口，地域规模不断扩大的一种自然的社会经历过程。项目的建设将推进B区城镇化进程，提高城镇化水平。第三章 项目选址及建设条件分析3.1 场址选择3.1.1地点与地理位置C镇的宝女村孙庄组、宝女村楚庄组和宝女村官塘组，都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住，安35、置区全部位于土地利用总体规划确定的允许建设区内，符合镇区控制性详细规划确定的居住用地和商住混合用地的用地性质。3.1.2场址土地权属类别及占地面积项目规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。土地性质为划拔，目前正在积极办理土地的前期手续。3.2 自然条件3.2.1 地形、地貌项目区地质构造属于下扬子准地台内次一级构造单元苏北盆地的一部分，以甘泉山小纪镇断裂带为界，南部属隆起地区，北部属凹陷地区，沉积了数千米厚的第三系。地表广泛覆盖着巨厚的第四系沉积层，无基岩出露。新生界第四系，未见下更新统和中更新统，而上更新统和全更新统则广布全境。上更新统下蜀组为一套冲积形成的河流相沉积，分布于36、境内中，北部丘陵岗地上，一般标高20m30m，为棕黄色砂质粘土，夹褐黄色泥质粉砂层，底部为褐黄色泥质砂层和砂砾层，厚数米至数十米不等。项目区地下水资源丰富，经钻探揭示，上部为浅层孔隙水，水位埋深2m5m，下部为承压水，水位埋深4m6m。项目区土壤类型主要为水稻土类，占总面积95以上。工程区土按亚类分有渗育型水稻土、潴育型水稻土、脱潜型水稻土、潜育型水稻土四种，按土属分有黄泥土、白肝土、河土、黑粘土和腐粘土。耕作层厚度平均在1520cm左右，质地砂壤或粘土，肥力中等，氮、磷、钾含量中等，比例不太协调，耕作稍差。根据物探探测及有关地质资料分析，本项目场地内未发现对工程场地的影响的隐伏断裂通过，工程37、建筑场地为三类，土的类型为中软土。综合分析认为，本工程场地地震条件相对较好，场地稳定，适宜本工程的建设。3.2.2 气象A年平均气温15，冬冷夏热较为突出。7月最热，平均气温为27.6。1月最冷，平均气温为1.5。全市极端高温39.8，极端低温-19。全市无霜期平均222天，平均日照2176.7小时，平均气压为1015.8百帕，年平均相对湿度78%。A年平均降水量1030毫米，夏季约占45%，冬季约占9.5%，春秋季降水量相近。常年梅雨期约23天，一般在6月中旬到7月中旬，平均梅雨量231毫米。干旱、雨涝、低温、阴雨、台风、冰雹等灾害间有出现，并造成不同程度的损失。台风一般最早出现在6月，最迟38、11月，以8、9月份居多。多年平均年降水量为1039.7毫米，历年年最大降水量为1520.7毫米，历年日最大降水量为278.3毫米，全年25毫米的降水日数平均为10.3天，全年100毫米的降水日数平均为0.44天。最长连续降水天数为12天（降水量为226.4毫米），最大连续降水量为354.8毫米（连续6天）。夏季盛行偏东风，冬季盛行偏西北风。多年平均风速为3.2米/秒，强风向为西北西，最大风速为18米/秒。常风向为东北，东北东和东，三个方向的频率占27%。春夏季的东南东、东南和南南东向风约占领31%，秋季的东北、东北东和东风频率约占领34%，冬季的东北和东北风频率约占26%，历年年平均出现大于39、14米/秒的天数为14天，最多为49天，最少为1天。3.3 公共设施及其它条件3.3.1 区位条件安置区都靠近镇区，周边道路、电力等基础设施比较完善，学校、菜场等公共服务设施距离较近，适合集中居住。3.3.2 供电供水条件项目所在区域已全面实现了道路、供水、排水、供电、煤气、热力、通讯、有线电视、宽带光纤网和“土地平整”等“十通一平”。市政雨水井、污水井和给水管线、蒸汽热力管沟、电讯及IP宽带网，以及供电电源电缆等基础设施均有落实到位。3.3.3排水条件项目建设中按高标准进行总体规划，雨污水的排放方式按进入市政管网和污水处理厂进行设计、建设。目前场址周边水质良好，无污染源，地面水质功能符合建设40、要求。3.4 自然条件对建设项目的影响3.4.1 对工程方案的影响A城市地形基本为岗冲起伏的丘陵，在地貌单元上属江淮丘陵的一部分。地势大体为西北高，东南低。市区地势起伏不大。大部分地区工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。3.4.2 对施工条件的影响A水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。3.4.3 对工程造价的影响A建筑材料资源丰富，无需长途运输。道路、桥梁及停车场绝大部分采用水泥混凝土路面41、。主要材料能自给足，部分材料需要外运，这样大大降低了工程造价。本工程属地震烈度7度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。3.5安置区用地情况分析3.5.1宝女村孙庄组安置区初步规划安置区占地面积13.3529公顷，土地利用现状情况如下：农用地8.4296公顷：包括灌溉水田5.6935公顷、旱地0.0932公顷、其他园地0.0713公顷、农村道路0.0254公顷、坑塘水面2.2290公顷、沟渠0.0292公顷、田坎0.2879公顷。现状建设用地4.9234公顷：包括村庄4.9017公顷、风景名胜及特殊用地0.0217公顷。宝女村孙庄组安置区42、土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村孙庄组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0115.6935 85.40 旱地0130.0932 1.40 小计5.7868 86.80 园地其他园地0230.0713 1.07 小计0.0713 1.07 其他农用地农村道路1040.0254 0.38 坑塘水面1142.2290 33.43 沟渠1170.0292 0.44 田坎1230.2879 4.32 小计2.5715 38.57 总计8.4296 126.44 建设用地城镇村及工矿用地村庄2034.9017 73.52 风景名胜及特殊用地2050.0217 0.33 小计4.9234 73.843、5 总计4.9234 73.85 合计13.3529 200.29 3.5.2. 宝女村楚庄组安置区初步规划安置区占地面积10.9705公顷，土地利用现状情况如下：农用地7.8062公顷：包括灌溉水田4.9516公顷、旱地0.4906公顷、其他园地0.2877公顷、农村道路0.0714公顷、坑塘水面1.0339公顷、沟渠0.6568公顷、田坎0.3140公顷。现状建设用地3.1645公顷，全部为村庄。宝女村楚庄组安置区土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村楚庄组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0114.9516 74.27 旱地0130.4906 7.36 小计5.4422 81.63 44、园地其他园地0230.2877 4.32 小计0.2877 4.32 其他农用地农村道路1040.0714 1.07 坑塘水面1141.0339 15.51 沟渠1170.6568 9.85 田坎1230.3140 4.71 小计2.0761 31.14 总计7.8060 117.09 建设用地城镇村及工矿用地村庄2033.1645 47.47 风景名胜及特殊用地2050.0000 0.00 小计3.1645 47.47 总计3.1645 47.47 合计10.9705 164.56 3.5.3宝女村官塘组安置区初步规划安置区占地面积4.2667公顷，土地利用现状情况如下：农用地3.7928公45、顷：包括灌溉水田3.1414公顷、旱地0.0341公顷、其他园地0.0129公顷、农村道路0.1277公顷、坑塘水面0.0802公顷、沟渠0.3314 公顷、田坎0.0651公顷。现状建设用地0.4739公顷，全部为村庄。宝女村官塘组安置区土地利用现状表三大类型一级地类二级地类宝女村官塘组名称编号公顷亩农用地耕地灌溉水田0113.1414 47.12 旱地0130.0341 0.51 小计3.1755 47.63 园地其他园地0230.0129 0.19 小计0.0129 0.19 其他农用地农村道路1040.1277 1.92 坑塘水面1140.0802 1.20 沟渠1170.3314 446、.97 田坎1230.0651 0.98 小计0.6044 9.07 总计3.7928 56.89 建设用地城镇村及工矿用地村庄2030.4739 7.11 风景名胜及特殊用地2050.0000 0.00 小计0.4739 7.11 总计0.4739 7.11 合计4.2667 64.00 三个安置地块位于C镇土地利用总体规划（2006-2020年）和C镇镇村控制性详细规划确定的允许建设区和城镇建设区内，在符合土地利用总体规划和城镇规划的前提下，编制万顷良田城乡建设用地增减平衡方案。3.6安置区征地费用测算根据省国土资源厅关于加强城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理有关事项的通47、知（苏国土资发2006231号）规定，使用挂钩指标报批农用地转用、土地征收时，除缴纳征（拨、使）用土地管理费和用途变更费外，其余规费留地方专项用于整理复垦项目的实施。省国土资源厅关于印发江苏省国土资源厅关于印发的通知（苏国土资发2008290号）文件指出，“万顷良田建设工程”参照执行城乡建设用地增减平衡相关政策，因此新增建设用地有偿使用费、农业重点发展资金可用于本次规划筹资范围。3.6.1新增建设用地有偿使用费根据财政部国土资源部中国人民银行关于调查新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综字200648号规定，新增建设用地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。根据国48、家有偿使用费征收等级划分，A市土地有偿使用费地方征收标准为28元每平方米，按规定60%可留用A市。3.6.2 农业重点发展资金根据财政部关于印发中央财政现代农业生产发展资金使用管理办法的通知（财农2009342号），置换地块报批农业重点发展资金可以留地方按照规定用途使用，农业重点发展资金3元每平方米，按规定40%可留用A市。3.6.3 耕地开垦费根据相关文件精神，A市耕地开垦费征收标准为17元每平方米，按规定80%可留用A市。集体土地征地补偿安置费标准明细表序号项 目单位征地备注标准一征地补偿安置费1土地复垦费元/亩20002新增建设有偿使用费元/亩7466.83农重金元/亩12004耕地开垦49、费元/亩2266.65耕地占用税元/亩26667其他农用地6测绘及拨地钉桩费元/亩1000小计元/亩40600.4二农民补偿1失地统筹元/亩100002土地补偿元/亩140003安置补偿元/亩*人13000按1人/亩计4青苗补偿元/亩750小计元/亩37750三征地面积亩428.86四合计均价元/亩78350.4五合计总价万元3360.14 第四章建设规模与内容4.1 建设规模规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米。4.2 安50、置区规划安置区将统一进行设施配套，包括相应的水泥路、下水道、路灯、花坛、垃圾箱、有限电视、自来水、网络等，同时配套自行车库和汽车车库，城管服务到位，满足居民的日常活动需求。安置区的土地取得费及基础设施配套费均由政府补贴，安置区土地通过征收方式获得。考虑未来不确定因素，安置房规划时多预留一部分面积。4.2.1宝女村孙庄组安置区规划叠加住宅楼、多层公寓楼和联排住宅楼三种安置房形式，其中：叠加住宅楼，规划户均建筑面积200平方米、容积率按0.85规划，建筑面积34800平方米，占地面积4.0940公顷（61.41亩），可安置农民174户；多层公寓楼，规划户均建筑面积180平方米、容积率按1.10规划51、，建筑面积39960平方米，占地面积3.6327公顷（54.49亩），可安置农民222户，多层公寓楼户型初步规划为60m2、80 m2、100m2、120 m2共4种户型，供农户选择。联排住宅楼，规划每户占地0.4亩（含配套设施用地面积）、户型210平方米、容积率按0.79规划，建筑面积38430平方米，占地面积4.8800公顷（73.20亩），可安置农民183户；另外，安排农民活动广场等基础设施占地0.7460公顷（11.19亩）。4.2.2宝女村楚庄组安置区规划叠加住宅楼、多层公寓楼和联排住宅楼三种安置房形式，其中：叠加住宅楼，规划户均建筑面积200平方米、容积率按0.85规划，建筑面积352、6800平方米，占地面积4.3293公顷（64.94亩），可安置农民184户；多层公寓楼，规划户均建筑面积180平方米、容积率按1.10规划，建筑面积35640平方米，占地面积3.2400公顷（48.60亩），可安置农民198户，多层公寓楼户型初步规划为60m2、80 m2、100m2、120 m2共4种户型，供农户选择。联排住宅楼，规划每户占地0.4亩（含配套设施用地面积）、户型210平方米、容积率按0.79规划，建筑面积21420平方米，占地面积2.7200公顷（40.80亩），可安置农民102户；另外，安排农民活动广场等基础设施占地0.6813公顷（10.22亩）。4.2.3 宝女村官塘53、组安置区规划叠加住宅楼、联排住宅楼两种安置房形式，其中：叠加住宅楼，规划户均建筑面积200平方米、容积率按0.85规划，建筑面积12000平方米，占地面积1.4120公顷（21.18亩），可安置农民60户；联排住宅楼，规划每户占地0.4亩（含配套设施用地面积）、户型210平方米、容积率按0.79规划，建筑面积21420平方米，占地面积2.7200公顷（40.80亩），可安置农民102户；另外，安排农民活动广场等基础设施占地0.1347公顷（2.02亩）。安置地块面积统计表安置地块地块总面积多层面积叠加面积联排面积配套面积公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩公顷亩宝女村孙庄组13.3529200.293.654、32754.494.094161.414.880073.200.746211.19宝女村楚庄组10.9705164.563.240048.604.329464.942.720040.800.681310.22宝女村官塘组4.266764.000.00000.001.411821.182.720040.800.13492.02合计28.5901428.856.8727103.099.8353147.5310.3200154.801.562423.44安置情况统计表安置方式可安置户数安置标准安置房占地面积建筑面积（）公顷亩叠加安置418200.009.8353147.5383600多层安置420155、80.006.8727103.0975600联排安置387210.0010.3200154.80812704.3主要经济指标序号费用名称单位数量1安置区占地面积亩428.862安置区安置户数户10942.1住宅面积平方米2404702.1.1多层公寓平方米756002.1.2叠加公寓平方米836002.1.3联排别墅平方米812702.2配套用房平方米7214.103容积率0.8684绿化率25%第五章工程建设方案5.1 规划设计原则、目标及理念5.1.1 规划设计原则1、前瞻性原则。规划时，本着满足现在，着眼未来，近期与远期发展相结合，适当超前规则的原则进行设计；2、营造良好的居住环境，创造56、特色景观；3、“经济性”原则。规划中响应“建设节约型社会”的号召，坚持经济实用，用最适当的投资获得最大的经济、社会效益；4、“生态型”原则。注重绿色生态设计，并以环境的可持续发展为目标；5、力求经济效益、社会效益、环境效益相统一。5.1.2 规划目标1、打造便捷高效、低收入的新型社区，满足居民生活要求2、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、住区景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面因素，使之成为A市保障房项目的楷模。3、合理确定社区的只能、规模、发展方向合理配套各类公共设施，努力营造新区高品质的人居环境，与此同57、时，重点对环境进行相应的景观环境设计。4、创造新区高品质的人居环境，以适应新时期文明生活的需求，以合理的设计带动廉租房发展，塑造高雅新颖的现代建筑，使之成为新区一道亮丽的风景线。5、以建设文明住区为目标，注重居住区人与人的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的居住区步行游憩绿地系统，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。6、坚持可持续发展思想、生态思想以及打造节约型社会的总体方针，使其真正落到实处，针对该居住区的地形地貌，处理好居住区竖向设计和排水系统，构筑居住区良好而独特的生态居住环境。7、加强规划设计的可操作性，保证规划管理的顺利进行。5.1.3 规划理念树立绿色、低碳发展理念，增强可持续发展58、能力。”是国家“十二五规划”提出的重要要求。节能减排、生态环保是国家大力推行的发展政策。位于A北部分区内的A市B区C镇“万顷良田建设工程”安置小区建设项目，将农民安居、生态空间与自然环境完美地融合在一起是本次规划的重要考虑。随着城市的扩展，土地越来越少，要求我们高效利用土地，本次设计尽可能的提高容积率以建设更多建筑；大力发展公共交通是减少城市污染的有效途径，地块南侧规划设有公交站点，故在公交站点侧设置小区步行主出入口，方便居民乘坐公交车；建筑设计上注重节能，注重新型材料的运用；完善基础设施，采用先进的保温隔热装置，降低室内外消极热交换产生的能耗；绿化上中心绿地与组团绿地相结合，将绿化引入生活中59、；鼓励居民绿色消费，生态生活。通过六大低碳支撑体系的建设，全面实现小区居住环境生态化、提升空间品质，实现宜居小区。规划坚持以人为本，完善公共服务设施和社会保障体系，建设高品质，配套设施完善的宜居小区。高品质规划坚持以人为本，精心布置绿化小品，与建筑景观互为映衬，构筑一个环境优美，品质较高的居住小区。配套完善结合小区主要出入口规划设置功能齐全的社区、文化等服务配套设施，中央景观区布置大面积的广场，供居民活动与交流，结合各级景观节点布置儿童、老人的活动场地和各类交往空间。5.2 建筑设计5.2.1设计依据建筑专业主要设计规范与标准：民用建筑设计通则 GB503522005 住宅设计规范 GB50060、961999（2005年版）住宅建筑规范 GB503682005 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JBJ502001 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ1342001 5.2.2 住宅设计住宅设计集中突出合理性、创新性和科技性。合理性则表现为明确的内外、动静，昼夜分区；厨房卫生间使用及设备管线的合理设计；创新性表现为公共交往空间的拓展与创造，为适应多元性和合理性而作的不同住宅形式的新的探索；科技性表现为高科技、节能技术和成套产品的应用。1、合理性住宅设计中除考虑日照、通风等基本要素，虽然是保障房还应突出考虑以下几点：分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为为基本出发点，充分保证内外61、动静，昼夜分区。厨卫的合理布局：在厨卫设计中，在保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，以人体工程学位依据，据此安排各种应用的厨卫设备，特别做到洗厕分离，同时卫生间采用同层排水技术，使管线不进他家，保证维修更新的方便。辅助空间：辅助空间作为生活中心不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置入口玄关作为更衣换鞋之过渡空间，户内尽可能增加壁柜、吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅的整齐美观。2、创新性创新性表现在烛照公共交往空间的拓展与创造，设计中打破以往楼梯间单一的交通功能，利用楼梯间的不同形势拓展功能，入口空间成为居住楼层的公共交往空间，使公共交往体系完成由公共绿地-组团中62、心-住栋内交往空间的层层递进。3、科技含量及其应用墙体材料采用新型轻质砌砖，有效降低结构荷载，减少配筋量，同时增加了墙体的保温性能，提升住宅品质。住宅部份：本小区各户型的面积根据甲方要求进行设计，在平面布局上做到各功能分区明确，交通流线清晰，各房间面积适中，各户型从小到大均有两间及两间以上房间面朝南向采光，其他各房间全部能直接采光、自然通风。每栋住宅楼底部均设置半地上自行车库，屋顶采用平面屋顶形式，建筑造型丰富，方便太阳能热水器的安放。建筑造型立意上以现代建筑风格为主要取向，依靠体量变化、虚实对比，形体穿插，细部刻画，质感互补等一系列设计手法烘托出建筑稳重大方富于现代力度的气质，简洁大方、经济63、实用。在建筑体量的安排上，设计进行了仔细推敲。在城市设计上，注重同周围环境在空间特质的协调在强调建筑大的体量关系安排同时，对于建筑细部，也进行了深入推敲，通过运用一些构件、框架、飘板等附加构造处理，结合色彩运用，丰富了建筑立面及建筑空间，最终效果是整体大气，风格明显，局部表情丰富，耐人寻味。公建部份本小区内配置了：物管、社区用房、配套服务设施、配电房等。方便区内和区外居民使用，使小区的生活气氛显得更浓厚。建筑风格以现代中国建筑为主，结合西方现代建筑风格的简洁，和小区的其他建筑物，绿化景观，和谐的共存。其他户外体育活动设施结合绿化景观核心相对分散设置。其他市政设施有配电房、大门等。5.2.3 户64、型单体平面设计进行户型单体平面设计时，我们从生活方式入手对单体进行研究，对户型及细部节点进行探索，在体现保障房舒适性、亲和力、实效性的同时，力争达到单体与环境的和谐统一。在平面布置上通过户型间的有机结合使各户型在小区中均匀分布，并根据拆迁安置对各种户型的需求，合理设置户型比例。户型配置以满足实际入户要求为主，联排住宅户型为210 m2；叠加住宅楼户型为200 m2；多层公寓户型初步规划为60 m2、80 m2、100 m2、120 m2共4种户型，力争做到每个户型均自然采光通风，这样在采光、通风上得以有效提高，也体现了对于居住者人性化关怀。5.2.4建筑立面设计基于保障房的规划定位，户型外观以65、简洁大方为主，色调选择淡雅明快的颜色作为主色调，光洁亮丽，体现出竖向的规律感，有赋予变化，从而强化了线条美感。5.2.5节能设计1、节能设计是采用增强建筑围护结构保温、隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调照明能耗应节约50%。本工程属居住建筑，根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）要求和地区节能标准，进行节能设计。2、节能设计措施：墙体采用外保温，选用25厚胶粉聚苯颗粒砂浆,屋面采用 40厚挤塑聚苯板保温材料，外窗选用塑钢中空窗，玻璃规格为6+9A+6，外门选用塑钢中空窗，玻璃规格为6+9A+66、6，玻璃为钢化玻璃。5.3 结构方案设计5.3.1 设计依据结构专业主要设计规范与标准：建筑结构可靠度设计统一标准 GB500682001 建筑工程抗震设防分类标准 GB502232004 建筑结构荷载规范 GB500092001(2006年版) 建筑抗震设计规范 GB500112001(2008年版) 混凝土结构设计规范 GB500102002 砌体结构设计规范 GB500032001 建筑地基基础设计规范 GB500072002 A市住宅工程质量通病防治导则建设200834号文5.3.2 结构特征概述1、住宅楼为一般混合结构；主体结构设计使用年限：50年；抗震设防烈度：7度；设计基本地震加67、速度值：0.10g；地震分组：第一组；结构抗震等级：三级；结构安全等级：二级。2、基础设计等级为乙级；5.3.2 设计荷载基本风压：0.35KN/；基本雪压：0.6KN/。客厅、卧室：2.0KN/；楼梯间、前室：3.5KN/；阳台：2.5KN/；上人屋面：2.0KN/；不上人屋面：0.6KN/5.3.2 主体结构1、住宅楼主体结构采用一般剪力墙，墙厚200mm，钢筋混凝土浇注。2、楼、屋面采用现浇钢筋混凝土梁板式结构；3、梁截面一般为200x400或200x500；4、楼板厚度：客厅、卧室120mm，厨房、卫生间、阳台90mm。5、钢材型号：HPB235、HRB335 5.4 入口及绿化系统568、.4.1 入口系统设计在地块南侧设有主入口，在地块的东西两侧分别设有次入口，方便人流、车流出行。5.4.2 绿化沿住宅楼周边支路建设绿化带，为住宅楼创造一个安静、舒适的绿色空间，同时也有有效的保护和改善环境。第六章公用工程和辅助设施6.1 给排水本工程给排水设计包括住宅楼的给水系统、排水系统。6.1.1 设计依据给排水专业主要设计规范与标准：建筑给水排水设计规范GB50015-2003 建筑设计防火规范GB50016-2006 汽车库,修车库,停车场设计防火规范GB50067-97 建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005 6.1.2 给水水源水源接自城市自来水管网，形成本区域内给水系统69、网络；室外给水系统：根据本区域总体规划和建筑防火规范的要求，设置地上消火栓，最小管径不得小于100；室内设置消火栓用水系统；管材：室内给水管材建议采用PPR管，室外采用波纹管。6.1.3 用水量全部生活用水按每人耗水200L计算，本项目总户数1094户，居住总人口按4923人计，住宅楼生活总用水量984.6m3/日。6.1.4 给水系统1、生活给水系统a、住宅的1-5层为采用市政给水管网直接供水；b、其它：物管用房、室外绿化用水由市政管网直接供给。c、计量：生活总进水管和住宅部分均设水表计量。每户住宅单独设水表计量，水表出户。表前水压控制在0.35MPa。6.1.5 排水排水系统采用雨、污分流70、，污废水合流制排水。生活污废水量按最高日用水量的80计算，为Qd=787.7m3/d。污水经化粪池处理后汇集入排出管排入周边市政道路的污水管网。雨水排水采用有组织排水。屋面雨水采用重力流排水，雨水斗收集。场地雨水由雨水口收集，与屋面雨水一起排入市政雨水管道。空调机冷凝水采用DN50 UPVC管收集排出。雨水汇集入排出管排入小区周边市政道路的雨水管网。6.1.6 给排水消防设计1、消防水源及用水量本工程住宅设有室内消火栓系统，消防用水量计算：. 室外消火栓系统用水量：15L/s，火灾延续时间2h；. 室内消火栓系统用水量：20L/s，火灾延续时间2h；2、室外消防给水系统从市政给水管引两条不同方71、向的进水管，在基地内连成环网，供室外消防用水。室外环状管网每隔100m设SS100-1.0型地上式消火栓作为火灾时室外消防水源，间距不超过120m。在水泵接合器1540m范围内设置室外消火栓。3、室内消火栓给水系统楼内住宅均设室内消火栓给水系统，为双阀双出口型。消火栓给水泵供给消火栓系统，栓口压力超过0.50MPa时采用减压稳压型消火栓。室内每层均设置室内消火栓箱，内配DN65消火栓、DN19mm水枪、25m麻质衬胶水龙带及启动水泵按钮，可直接启动消防水泵。消火栓布置间距保证相邻两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室外设SQS100-A型地上式水泵接合器。4、灭火器配置按建筑灭火器配置设计72、规范，物管按中危险级设计，商业建筑按中危险等级设计，住宅按轻危险级设计。在各场所的消火栓箱下配置若干具磷酸铵盐干粉灭火器。6.1.7 环保和卫生防疫设计1. 生活蓄水采用装备式不锈钢给水箱，无毒无味不锈蚀，便于清洗。水池与主体构筑物脱开，避免外来污染。2. 生活给水管采用钢塑复合管，避免管道污染。3. 采用变频供水，避免水箱二次污染。4. 生活给水泵采用低转速低噪音水泵，泵房内均设隔振基础及弹性支吊架。市政水压所能及范围尽量采用直供，高压部分采用变频供水，用水点限压限流，以达到节水节能的目的。6.2 电气设计6.2.1 设计依据电气专业主要设计规范与标准：民用建筑电气设计规范 JGJ16-2073、08 低压配电设计规范 GB50054-95 住宅建筑设计规范 GB50368-2005 供配电系统设计规范 GB50052-95 建筑物防雷设计规范 GB50057-94(2000年版) 建筑设计防火规范 GB50016-2006 建筑照明设计标准 GB500034-2004 建筑与建筑群综合布线工程设计规范 GB/T50311-2000 6.2.2涉及范围本项目电气设计包括以下内容：1、供配电系统2、电力系统3、照明系统4、建筑物防雷、接地系统5、住宅弱电系统（电视、综合布线、可视对讲）6.2.3 用电负荷预测住宅：多层公寓按每户8.5kw设计，420户，负荷为3570 kw，需要系数取074、.5，Pjs=1785kw。叠加公寓按每户15kw，设计418户，负荷为6270kw，需要系数取0.5，Pjs=3135kw。联排别墅按每户15kw，设计387户，负荷为5805kw，需要系数取0.5，Pjs=2902.5kw。总计算负荷7822.5kw。6.2.4 电源本工程建有3个配电房供电。6.2.5 220/380V配电系统1、负荷分级: 二级负荷包括：应急照明、消防设备电源、电梯。三级负荷包括：除二级负荷以外的其他负荷2、供电方式楼内各部分重要负荷、大容量负荷及消防负荷采用放射式供电方式，住宅区供电设电缆分支箱分区供电。3、楼内住户采用一户一表制，公建、消防、电梯、水泵等负荷由物业集75、中管理。6.2.5住户强电设计住户配电箱内照明、一般插座、卫生间插座、厨房插座、空调插座由不同支路供电，除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。卫生间采用防溅水型插座，住宅内电源插座安装高度低于1.8m选用带安全门的产品。住户卧室、客厅分别设置三个插座，冰箱、油烟机、电热水器及洗衣机等处均设置专用插座。6.2.6弱电及智能化设计1、单元弱电及住户弱电设计单元弱电管井内设置综合布线配线架及电视放大器箱、电视分配箱。住户每户均设有弱电信息箱，户内预留二个电视出线口及一个电话出线口。预留一个信息点（宽带），设于卧室。每户均设有可视对讲分机。2、安全防范系统（1）周界防范报警系统在封闭式管理的住76、宅周界设置红外、微波等报警探测装置，并与管理中心的主机相连，用以及时发现非法越界者。小区管理中心能实时显示报警路段和报警时间，能自动记录与保存报警信息。（2）小区重点部位监视系统在主入口、主要通道等重点部位设置相应的探测器或摄像机，并联网至管理中心，通过相关信息和传输图象进行监视，并将监视的图像和信息进行记录和存储。（3）楼宇访客对讲系统：在楼宇入口处置具有电控门锁的安全防盗门和楼宇访客对讲主机，住宅单元内设置楼宇访客对讲用户机，在物业中心（或小区安保值班室）配置楼宇访客对讲管理机。（4）家庭安全防范报警系统：住户室内具有煤气泄露报警、户门及阳台外窗防范报警、按钮式家庭紧急求助报警等功能。报警77、时住户室内发出声、光信号外，并将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。6.2.7电气消防设计1、本项目消防设备均以双电源供电末端自切。应急照明、消防设电源等为二级负荷，其余为三级负荷。2、公建按规范要求设置应急照明及疏散指示灯，楼梯间、走道均设置应急照明，住宅封闭楼梯间门上口及单元出口均设置安全出口标志灯。应急灯及疏散出口标志灯均自带蓄电池，应急时间不小于90分钟. 3、消防泵由消火栓按钮线直接起泵。6.3 暖通设计6.3.1 空调设计本工程每套住宅单元预留空调室外机的安装位置，且配合建筑里面布置，冷凝水排至空调板的地漏。6.3.2 通风设计本工程防烟楼梯间和消防前室均原则上采用自78、然排烟形式。6.4 燃气设计由现有燃气调压站接入住宅楼内，（低压）送至各用户。楼前管直径为DN100，可以保证1094户燃气灶具及分户锅炉供气量。考虑每户配备一只双眼天然气灶和一只快速热水器以及一只定额流量4m3/h的家用天然气计量表。另外，每户厨房内还必须合理地设置天然气泄露报警器和天然气热水器的安装位置，以确保用户安全使用天然气。6.4.1用气量预测住宅：每户按每天0.5m3估算,总户数1094户，住宅用气总量约为547m3。第七章节能分析节能是我国经济社会发展的一项长远战略，是缓解能源瓶颈制约、建设节能型社会、促进经济社会可持续发展的紧迫任务。节能减排，是我国贯彻落实科学发展观、构建社会79、主义和谐社会的重大举措，是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择，是关系经济社会可持续发展的重要课题，是对政府执行力和公信力的考验，也是中国对国际社会应该承担的责任。2007年3月政府工作报告提出，要大力抓好节能降耗、保护环境工作。即完善并严格执行能耗和环保标准；坚决淘汰落后生产能力；突出抓好重点行业和企业；健全节能环保政策体系；加快节能环保技术进步；加大污染治理和环境保护力度；强化执法监督管理；认真落实节能环保目标责任制。7.1 用能标准和节能规范7.1.1法律法规及行政规章1、中华人民共和国节约能源法（1998年1月1日实行）2、国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定(国发2005380、9号) 3、国务院关于加强节能工作的决定（国发【2006】28号）4、中国节能技术政策大纲（2006）（国家发改委、科技部）5、江苏省节约能源条例（2004年8月20日第二次修正）6、关于印发江苏省主要耗能产品单位能耗定额和限额的通知（苏经贸环资【2005】825号）7.1.2标准规范1、综合能耗计算通则（GB/T2589-1990）2、用能单位能源计量器具配备与管理通则（GB/T17167-2006）3、评价企业合理用热技术导则(GB/T3486-1993) 4、评价企业合理用电技术导则(GB/T3485-1993) 5、评价企业合理用水技术导则(GB/T7119-1993) 6、公共建筑节81、能设计标准(GB50189-2005) 7、建筑照明设计标准(GB50034-2004) 8、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准(JCJ73-2003) 9、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）(JCJ26-96) 10、采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003) 11、通风与空调工程施工质量验收规范(GB50243-2002) 12、建筑采光设计标准(GB/T50033-2001) 13、采暖居住建筑节能检验标准(JGJ132-2001) 14、民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）7.2 能耗状况和能耗指标分析7.2.1能耗状况1、项目所在地的能源供应状况项目住宅区内目82、前已经配备能源供应方面相当完善的市政配套，有发达的市电网供应充足的电力，周全的供水管网保证了生活用水的有效供给，而燃气方面有成熟的煤气公司作为供应后盾则可保证管道供气和瓶装供气稳定。2、项目的能源消耗种类本项目为居住建筑，建设期间及建成后需要消耗的能源主要是电和煤气。根据住宅建筑能耗的组成，对本项目能耗种类作以下分析：a、空调能耗。空调系统用于调节室内空气的温度、湿度，它们的能耗与住宅空调空间的大小呈线性关系。b、热水能耗。热水能耗主要用于家庭人员的个人卫生、饮用，它的能耗基本上与人口数量呈线性关系。A市居民目前热水能耗主要是耗用煤气。c、烹饪能耗。烹饪能耗主要受到家庭人口数量、年龄、饮食习惯83、等因素的影响。烹饪能耗主要是耗用煤气。d、照明能耗。国家大力推动家庭用灯采用节能灯，该项目内街道照明、家庭照明等全面普及节能灯的应用。e、电视机、洗衣机、音响等设备的能耗。这部分能耗可以认为完全受到家庭成员的个人嗜好、生活习惯等因素的影响，此外家庭成员的收入是确定住宅建筑能耗的重要因素。3、项目的能源消耗特点a、本项目属于住宅建筑，其建筑能耗受A当地的气候条件影响。用于降低室内空气温度的能耗(主要是空调能耗，以往是电风扇能耗)是家用能耗的主要部分。b、本项目建筑能耗受到家庭收入的影响。收入比较高的家庭将消耗比较多的能源，而且倾向于使用干净、便利的现代能源。收入比较低的家庭则使用比较少的能源，并84、主要使用矿物类的传统能源。江苏省是我国比较发达的地区，目前大部份居民都倾向于使用干净、便利的现代能源。c、建筑能耗受到家庭人口结构、居民传统文化的影响。家庭人口结构对于住宅建筑能耗的影响主要表现在三个方面：一、从数量上说，人口多的家庭倾向于消耗比较多能量；二、从人口年龄上说，老人或儿童人数比较多的家庭倾向于消耗比较多的能量；三、从行为上说，在家停留时间长的居民将消耗比较多的能量。本项目为新建住房，住户家庭人口数量介于3-6人。7.2.2能耗指标分析根据相关设计规范，对本项目各类负荷容量进行估算，具体估算指标如第六章分析：用水量按984.6m3/日考虑，用电负荷按7822.5KW考虑，用气量按585、47m3/日考虑；则年用水量约为35.94万m3，年用电量约为285.52万KWh，年用气量约为19.97万m3。7.2.3用能总量及结构1、折算依据本项目耗能品种为电力、新鲜水，根据综合能耗计算通则（GB/T2589-2008）等相关标准规范，对本项目实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源等价值折算为一次能源（标准煤），具体的折标系数表。各种能源的折算标准煤系数表序号能源名称折标准煤系数备注数量单位1新鲜水0.0857kgce/t根据综合能耗计算通则2电力0.1229kgce/kWh根据综合能耗计算通则3天然气1.2143kgce/m3根据综合能耗计算通则2、用能总量本项目达产年综合能耗86、为623.39吨标准煤。项目全年能源消耗折算表序号项目全年能源消耗实物量能源能量折算值百分比单位数量（折标准煤/t）（%）1新鲜水万t35.9430.84.942电力万kWh285.52350.0956.163天然气万m319.97242.5038.90合计623.391007.3 节能措施和节能效果分析7.3.1建筑施工节能a、项目必须采用散装水泥以节约材料和能源。其他墙体、屋面等材料应优先选择可循环新型材料。施工过程减少石灰、混凝土、钢材、模板等的损耗，建立材料消耗监测制度监测材料的去向和损耗，对废料应收集起来以再利用，物尽其才。b、施工现场在施工前做好施工道路的规划和设置，可利用设计中永87、久性的施工道路，尽量减少采用临时施工道路。c、装修时使用环保油漆和水性涂料。d、弃土期尽量集中并避开暴雨期，做到边弃土边压实，弃土完毕后尽快复垦利用。e、主楼建筑清理施工垃圾，使用封闭的专用垃圾道或采用容器吊运，施工垃圾及时清运。f、施工结束时，及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。项目主要能耗为电能。为了进一步降低能耗，节约能源，减少成本支出，必须采取节能措施，因此无论是设备选型，工艺设计等，都要在思想上重视节能。7.3.2建筑节能措施本工程采用的节能措施主要有：1、在建筑设计上采用通风、朝向好的平面布置，采用保温、隔热性能佳的建筑墙体、屋面材料。根据建筑功能要求，结合当地风向、太阳能辐射等88、气候条件以及建筑外部空间构成情况，合理确定建筑面积、朝向、体形、间距、层高，使用节能型建筑材料，以减少能源消耗。合理地布置绿地和树木，科学布局和选择树种，最大限度地发挥建筑和绿化的节能作用，达到冬暖夏凉，通风良好，日照充足，遮挡寒风的效果。充分利用自然条件，降低电耗，建筑物尽量采用自然采光和自然通风，以降低日常照明和通风用电能耗。2、各种实训的设备不应是国家规定淘汰的机电产品。3、选用效率高、利用系数高、配光合理、保持率高的灯具。在保证照明质量的前提下优先采用开启式灯具。4、采用自带电容补偿的荧光灯，使其功率因数高达0.92。5、采用效率高、低能耗、技术先进的电器系统和设备。6、变压器的设置深89、入负荷中心，以减少输电的电能损失。选用低损耗变压器，合理调度，使其在最佳经济的状况下运行。7、照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器选用节能型电感镇流器。8、照明功率密度值不能大于规范GB500342004建筑照明设计标准的规定。9、电缆、导线布线时尽量避免线路迂回或电能倒流。10、设计时考虑稳定电压措施。7.4 节水7.4.1 节水原则全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1988年颁布的中华人民共和国水法中规定“国家实行计划用水、厉行节约用水”。1993年国家实行取水许可证制度，结束无序取水的历史，标志着90、我国水资源管理进入法制化阶段。2002年原国家计委和水利部颁布建设项目水资源论证管理办法，实行更加严格的水资源政策，强化节水基础工作，对建设项目的节水工作提出了更加具体的要求。7.4.2 节水措施依据水质水压要求，本项目设计生活-消防联合管网形式，用水增压设备选用变频式气压供水设备，达到节水节能目的。在供水系统的各个环节上均配备水表计量装置,以便分级核算，达到节水节能目的。尽可能缩短供水、排水等管道路径，选择合理的供水位置，尽量降低水耗、能耗。供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗。卫生间采用高效节水型新工艺、新技术和新型节水型卫生洁具，以节水资源消耗。7.5节能效果分析1、建筑施工节91、能效果分析项目采用预拌砂浆,最明显而容易见的节能效果是节约了纸袋和运输装卸费用。项目采用预拌砂浆无疑是节能降耗减排的一项积极且经济的措施。一般来说建筑施工过程中材料损耗率约为8%-10%，管理松懈的项目其材料损耗率则可达15%以上，这对项目节能是严重不利的。本项目严格监测材料损耗，预期目标是把材料损耗率控制在6%以下。2、建筑节能效果分析前面已经详细计算项目的建筑能耗与节能效果，预期项目在空调能耗方面每年可以节电50%。而通风、照明方面的能耗节约，则可实现超过60%甚至达到70%的节能效果。3、园林绿化节能效果分析项目建筑物采用行列错式布置，保证了气流在小区范围内的通畅。大面积的园林绿化可有效92、降低地面温度。据资料显示，长三角地区建筑每年用于通风的电量约为15kWh/,本项目采用错列楼宇和大面积园林绿化方法有效加强小区内空气流通，降低了建筑用于通风的耗电量。4、节水效果分析目前我国普遍采用冲水量9L的坐便器，耗水量大。本项目努力全部推广使用冲水量6L的马桶且采用两挡冲洗阀门，则冲厕用水即可节水12%。项目住宅厨房的洗涤盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龙头采用充气水嘴，可节水且不减小水柱的直径，即节水率在15%左右。一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配水器具的节水性能直接93、影响着整个建筑节水的效果。所以本项目在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。第八章环境保护8.1 编制依据中华人民共和国环境保护法；建设项目环境保护管理条例、国务院令253号；开发建设项目水土保持方案管理办法；开发建设活动环境管理人员行为规范。8.2 环境保护执行标准地表水环境质量标准（GB3838-2002）；环境空气质量标准（GB3095-1996）；城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）；建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）；污水综合排放标准（GB8978-1996）；大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）。94、8.3 项目的主要环境影响8.3.1 项目实施过程中的主要环境影响8.3.1.1 项目实施过程的生态影响项目实施过程中的场地平整、道路修筑和建构筑物基础开挖等施工过程，对场区周围的生态环境产生一定的影响。主要表现为一定范围的植被破坏、表土疏松，遇降雨时易产生水土流失等。工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至工程逐项完成，短则几星期，长则数月。堆土裸露，干旱风致，以致车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮物含量骤增，使周围环境空气质量下降。8.3.1.2 项目实施过程施工噪声的影响工程施工期间的噪声主要来源于施工机械和建筑材料运输，车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生95、严重扰民问题，影响现有居民的工作和休息。8.3.1.3 项目实施过程生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活废弃物，如不妥善处理，则会影响周围的环境质量。8.3.2 项目建成后运行过程对环境的影响8.3.2.1 废水排放对环境的影响项目建成后，将产生一定量的生活污水，若不注意处理达标排放，势必影响周边地表水的环境质量。8.3.2.2 废气排放对环境的影响主要为居民厨房油烟8.3.2.3 噪声对环境的影响项目建成运行后，不会对周围声学环境产生不良影响。8.3.2.4 固废物运行期，其产生的固体废弃物为大楼内的生活垃圾等。8.4 环境保护措施8.4.196、 施工期环境污染防治措施8.4.1.1项目实施过程控制污染措施为减少施工对生态环境产生的不利影响，拟订施工方案时，工程建设单位应为本工程的弃土制定处置计划，按规定地点处理弃土，并不定期地检查执行计划情况。同时，应考虑构筑物和道路修筑以及场地平整过程中的水土保持方案，并对临时性松散表土作适当压实处理，在坡面25时要作护坡处理，永久性坡面种植草皮。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。为了减少扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴天和刮风的情况下，应在弃土表面上洒一些水，防止扬尘。应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运过程97、中不要超载装车，沿途不得洒落。同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材洒落应及时清扫。8.4.1.2 控制噪声影响的措施为了减少施工噪声对周围环境的影响，一般不在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对必须在夜间施工又可能影响居民环境的工地，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围或居民集中地周围设立临时的声障之类的装置，以保证居民区的声学环境质量。8.4.1.3 控制生活垃圾污染的措施工程施工时，施工人员的食宿将安排在工作区域内。这些临时住宿地的排水和生活废弃物，应妥善处理，集中收集送至城市垃圾处理站一并处理。8.4.98、2 项目建成后环境污染防治措施8.4.2.1 控制废水污染措施生活废水严禁排入附近地表水体，在设计时建立废水的收集系统，汇入市政污水管网，送入本地区的污水处理厂经统一处理达标后排放。8.4.2.2 控制废气污染措施厨房能源必须使用天然气、液化石油气、电能等清洁燃料，禁止使用煤炭、石油类能源。8.4.2.3 控制噪声污染措施大楼周围有一定宽度的绿化隔离带，均能起到进一步削减噪声的作用。8.4.2.4 固体废弃物处理处置和防治措施在住宅楼小区内新建垃圾收集站，对生活垃圾通过集中收集后送至垃圾中转站。、8.5 安全卫生本项目地处7度地震烈度区，在本工程建筑物的抗震设计中，严格按7度抗震设防。工程建设99、中严格控制建材的环保要求，保护居民正常生活安全和环保要求。工程建成后，将由项目物业维持住宅大楼秩序，打击各类非法现象，对进入大楼的人员进行有效管理。各种电气设备要注意接地保护，传动件要有安全防范措施。在楼内走廊、机械仪器设备及红白案操作间等危险场所设置必要的防护栏等安全隔离物和警示标志，在必要的地方安挂危险警示牌等。住宅楼是集体生活人群集中场所，制定有效的疾病防治措施和健康检查制度，防止疾病和传染病的流行发生。第九章项目管理及招投标9.1 项目管理9.1.1 实施原则与步骤工程的实施首先应符合国家基本建设项目的建设和审批程序，按基建程序做好项目的前期工作，为工程顺利进行创造条件。建立专门机构作100、为项目管理单位负责项目的实施、组织、协调和管理工作。主管部门委派或指定专人担任项目实施负责人，项目实施过程中的决策、指挥、执行及对内、对外谈判、联络等项工作，均由项目实施负责人全权负责。项目的设计、供货、施工、监理、安装等均应按照建筑法、招投标法进行，履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的法律法规执行。项目管理单位应与项目履行单位协商制定项目实施计划表，并在履行前通知有关各方以使项目按期顺利进行。9.1.2 主要履行单位的选择对参与履行项目的供货、设计、施工、安装的单位，均要进行严格的资格审查，并应将审查程序和结果，以书面形式报告各有关部门，并存档备案。9.1.2.1 供货设备的供货建议采用101、招标的方式来确定供货商。9.1.2.2 设计为确保本项工程的顺利进行，建议选择知名度较高且具有丰富经验的设计单位承担工程设计工作。9.1.2.3 土建施工土建施工从专业施工单位中选择，建议由项目执行单位对各施工单位进行资格审查后，通过招标方式确定。9.1.2.4 安装设备安装和电气仪表控制系统的安装应分别选择专业安装单位，其选择程序同以上条款。9.2 项目招标9.2.1 概述为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法利益，提高经济效益，保证项目质量，于2000年1月1日正式颁布实施中华人民共和国招投标法。依据中华人民共和国招投标法、工程建设项目招标范围和规模标准102、规定（国家计委令第3号）、招标公告发布暂行办法（国家计委令第4号）、工程建设项目自行招标试行办法（国家计委令第5号）等法律、法规和规章，规范了建设项目的招标活动。国家发展计划委员会于2001年6月18日又发布了中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定，进一步规范工程建设项目的招标活动。2001年10月30日江苏省发展计划委员会印发了苏计法规发20011408号文江苏省依法必须招标建设项目可行性研究报告增加招标专章和核准事项的规定。2004年5月18日江苏省人民政府印发了苏政发200448号江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定的通知。我103、市根据本地的实际情况，规定除法律、法规和国家、省有关规定可以不招标的项目外，依法必须进行招标的规模标准：勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元以上的；投资额在50万元以上的建设工程或投资额在30万元以上的装修工程必须进行施工招投标；重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目的实施过程纳入法制化管理。9.2.2 招标方式招标的工作范围即指招标文件中约定承包完成的工作内容，工作内容可以由一个承包方完成包括可104、行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包或“交钥匙工程承包”，简称总承包：后者称为单项工作内容承包。总承包一般通过招标选择总承包方，再由他去组织各阶段的实施工作。一般来说，经常由于总承包方限于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。因此承包价格要比单项工作内容招标所花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程中的管理。只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作105、内容复杂的建设项目，业主将需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程的工作内容进行分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的招标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与各个阶段的实施管理，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。何种发包方式最适合项目的目标，取决于项目的性质和复杂程度，投资来源、业主的技术和管理能力。由于本项目包括内容繁多，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。9.2.3 招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。106、具备编制相应招标文件和标底，组织开标、评标的能力的业主可以自行招标；凡不具备条件的业主应当委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构招标。本项目的业主拟委托招标。9.2.4 招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标两种方式。1、公开招标公开招标又称无限竞争性招标。是指招标单位通过报刊、广播、电视等新闻媒体发布招标广告，凡具备相应资质，符合投标条件的单位不受地域和和行业限制可以申请投标。这种招标方式的优点是，业主可以在较广的范围内选择承包实施单位，投标竞争激烈，因此有利于将工程项目的建设任务交予可靠的承包商实施，并取得有竞争性的报价。但其缺点是，由于申请投标人的数量多，一般要设置资格预审程序，而107、且评标的工作量也较大，因此招标的时间长、费用高。因此通常大型工程项目的施工采用公开招标方式选择实施单位，尤其是使用世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款建设的工程项目，都必须按照规定通过国际或国内公开招标的方式选择承包商。2、邀请招标邀请招标亦称有限竞争性招标，是指业主向预先选择的若干家具备相应资质、符合投标条件的单位发出邀请函，将招标工程的情况、工作范围和实施条件等做出简要说明，请他们参加投标竞争，被邀请单位同意参加投标后，从招标单位获取招标文件，并按规定要求进行投标报价。邀请投标对象是项目法人对资质信誉、技术水平、过去承担过类似工程的实践经验、管理能力等方面比较了解，信任他有能力完成所委108、托任务的单位。为了鼓励投标的竞争性，邀请对象的数目以不少于3家为宜，与公开招标比较，邀请招的优点是简化了招标程度，不需要发布招标广告和设置资格预审程序，因此可节约招标费用和缩短招标时间；而且由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。尽管不设置资质预审程序，为了体现投标人在投标书内报送表明其资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一，邀请招标的缺点是，投标竞争的激烈程序相对较差，有可能提高中标的合同价。另外在邀请对象中也可能排除了某些在技术或报价上有竞争力的实施单位。项目投资额较大，为了在较大的范围内选择施工单位，节约投资成本，建议除勘察和设计采用邀请109、招标外其余采用公开招标方式。详见下表：招标基本情况表招标范围招标组织形式 招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)全部招 标部分招 标自行招 标委 托招 标公 开招 标邀请招 标勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他情况说明:第十章项目实施进度和项目管理10.1 建设工期本项目建设工程拟安排在2年（24个月）内筹备和建设完成。全过程主要为工程建设准备阶段（完成项目建设的前期工作，包括项目立项、可研论证及报批、征地等）；设计阶段（初步设计和施工设计）；项目实施阶段（建设项目施工）；设备招标采购、设备安装、调试阶段；竣工监理验收阶段等，最后交付使用，使之达到设计规模。10.2 进度安排本项110、目实施过程中各项投资和各工作环节有些是同时开展和交叉进行的，因此，在项目报批及可研阶段需将项目实施的各阶段的工作环节进行统一规划，以便对项目实施做出切实、合理的安排。项目建设大体分为三个阶段：前期准备阶段，项目执行阶段，竣工验收阶段，具体有如下工作：前期准备工作（1个月）项目立项，项目建议书，确定资金来源。可行性研究（1个月）定性、定量进行项目的可行性分析、论证、投资估算、落实资金来源。工程设计（2个月）筛选有资质的设计单位通过招标进行项目总体方案设计、初步设计、设备选型、施工图设计等。工程建设（20个月）组织实施工程建设，包括房屋的建设与装修、设备购置、辅助设施建设、设备安装等。项目建设期约111、2年左右。10.3 项目实施进度表年度第一年第二年季度12341234前期准备*申请报告*初步设计*施工图设计*工程施工*竣工验收*10.3组织机构受B区政府的委托，A市B国有资产经营有限公司为安置小区建设项目的实施主体。公司内部机构设置如下图所示：公司董事会监事会经理层办公室财务审计部资产运营部计划投资部四部（室）的具体职能为：办公室：负责公司的综合行政管理、文秘后勤等工作，为公司决策层及经营管理部门提供决策依据，负责公司人力资源的开发、使用和管理。财务审计部：负责公司的财务预算、决算；建立公司的内部控制制度；按规定收取和上缴国有资产收益，对公司内部的各项目实施审核、监督。资产运营部：负责国112、有资产、股权的接收和经营，检查委托使用和管理的国有资产的安全与完整。计划投资部：负责对公司发展的重大问题进行调研，为公司提供决策咨询，运作公司的融资、担保，开展招商引资，与创业投资公司的战略性合作。10.6 项目管理公司各职能部室工作结合到指挥部下设的各专业工作组中。项目的实施执行项目法人制、工程招投标制、监理制、公告制、合同制、资金审计制及档案管理和廉政建设等制度。为了确保该项目既安全施工，又能有质量保证，从项目策划到设计、施工等每一个细小的环节，都要制定详细的质量标准，使各环节工作得到有效控制。建设过程实现程序化、标准化、规范化，对确保工程质量将起重要作用。在建筑过程中要按基本建设有关程序113、办理手续，项目要进行招投标，以保证合理的工程造价，要进行工程监理，以保证工程的质量与安全。10.7 项目运作模式A市B国有资产经营有限公司作为A市B区C镇D项目安置小区的实施主体，负责组织实施项目征地、施工管理工作等工作。第十一章投资估算与资金筹措11.1 工程概况规划用地面积428.86亩，即285908.1平方米。规划总建筑面积：247684.1平方米，其中多层公寓75600平方米；叠加公寓83600平方米；联排别墅81270平方米；配套公建用房7214.10平方米。11.2 编制依据1、项目承担单位提供的相关资料；2、江苏省建筑与装饰工程计价表（2004）；3、江苏省安装工程计价表（20114、04）；4、建设项目经济评估方法与参数（第三版）；5、A市工程造价管理；6、其他费用按照有关规定并结合实际进行估算；7、类似工程项目估算指标。11.3 投资估算经估算，项目总投资约万元。11.4 资金筹措项目总投资万元，企业自筹资金20720.61万元，银行贷款30000.00万元。11.5 预备费用本项目建设投资中不可预见费用为1393.42万元，按工程费用和工程建设其他费用之和的3%估算。11.6建设期利息项目建设期计划为24个月，借款在建设期的第1年年中投放，当年借款按年中平均投入计算。本项目采用中国人民银行最新贷款利率为6.40%。本项目借款共计30000.0万元，建设期内借款利息合计115、为2880.00万元。11.7借款偿还期11.7.1还款资金来源还款资金的来源为“万顷良田建设工程”增减平衡上市土地的土地出让金及自有土地转让的收益。11.7.2 还款期限本项目银行借款共30000万元，建设期利息计入建设投资，建设期满后开始偿还借款本金，分3次偿还，每年偿还本金为10000.0万元，本项目借款偿还期为3年。11.8资金使用和管理本项目资金使用与管理，将严格按照国家有关规定执行，应成立专项资金管理领导小组，设立专门帐户，由专人进行管理，按项目实施进度投入建设资金，并跟踪检查使用的情况，杜绝乱支乱用现象产生，并保证自筹资金到位，以保障工程项目顺利进行。资金管理措施：1、该项目资金116、将实行专项管理，专款专用。2、对该项目所需资金强化审核，按项目实施进度拨付资金，凭项目预算和合同中有关规定预付部分资金，余款凭项目结算及设备到位单据结算。3、项目基建工程采取公开招标方式进行，订购设备由技术、生产、工程等部门人员进行综合考虑比较确定。4、项目实施过程中，应请专业人员进驻现场，对不符合规定的建材和设备，坚决退场，以确保工程质量和资金使用安全。第十二章经济效益及社会影响评价12.1 经济效益根据A市拆迁安置房建设和管理暂行办法的规定，拆迁安置房价格实行政府指导价。制定拆迁安置房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域的普通商品住房价格保持合理差价117、，切实体现政策给予的各项优惠政策。拆迁安置房销售价格：以基准销售价格为基础加减上下浮动幅度、加减楼层、朝向差价确定。本项目属于保障房，房屋销售价格待物价局会同房地产管理局审定后确定、公布，在此，本报告不对其经济效益进行预测分析。拆迁安置房等保障房销售价格由开发建设单位申报，物价部门会同相关部门审核批准后公布，销售单位不得擅自提价销售。12.2 社会影响效果分析12.2.1 项目对社会的正面影响分析a、本项目的建设，有利于改善A市中低收入家庭住宅拥挤和住宅环境质量较差的状况。b、项目的建成，有利于促进社会和谐，维护社会稳定团结的局面。c、项目建设将推动B区小城镇建设的发展，加快小康社会建设步伐，118、为建设一个规划有序、布局合理的和谐城区奠定了良好的基础。本项目建设符合C镇发展规划和用地建设规划，而且土地利用率高，因此将得到土地管理部门的许可。就周边居民而言，虽然在建设期间其生活和生产可能会受到一定的影响，但是，随着项目的建成，将极大地提升城镇形象，促进A北部城区的发展。12.2.2 项目与所在地区互适性分析本项目本着方便生活，促进流通，优化环境的基本思想进行布局，通过道路及绿化同其他区域分隔开来，形成较大的室外共享空间。极大的体现了人文观念，对居住者的关怀始终是居住环境建设的宗旨和原则，创造了一个舒适、方便、安全、安静的住宅环境，极大地改善了城镇中低收入家庭住房困难的情况，同时也带动了经119、济的发展，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。12.3 社会风险分析12.3.1 风险定性分析本项目具有投资大、工程性质特殊的特点，存在着管理风险及如何达到合理定价、公平销售的社会风险、成本控制风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资的管理、工程进度的管理，合理分配供给受惠住户，并采取有效的措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。在工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对建设项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质120、量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收、中途质量验收、竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方政策变化对土地一级开发产生影响，保障房管理制度还将进一步完善，现阶段在项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来一些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。12.3.2 风险防范措施（1）制定切实可行的成本控制措施；（2）对于拆迁、工程建设可采取公开招投标方式选择优秀的拆迁、评估、建设公司；（3）加快前期核准、规划设计等前期手续的办理进度；（4）加强与相关行政部121、门的沟通联系，准确把握拆迁安置房等保障房政策导向。第十三章结论与建议13.1 结论根据C镇总体发展规划，作为城镇功能设施和改善民生的一部分，本项目的开发建设具有重要的意义。本项目位于B区C镇，环境优美，交通便捷，是理想的居住场所。本项目的建设是安置万亩良田的搬迁户，对C镇对于完善聚集该地区域的人气都具有重要作用。项目的建设将促进C镇的可持续发展。将对本地的经济、社会产生非常深远的影响。通过上述综合分析可知，项目有着良好的经济、社会和环境效益，同时具有较强的抗风险能力。表明本项目在经济、社会、环境、技术上均是可行的。13.2 建议在工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、施工要紧122、密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计和施工中，吸取其他项目的建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。因为本项目施工质量要求较高，投资相对较大，建议建设方采用招标方式择优选取有类似工程施工经验的施工单位进行现场施工，在严把质量关、保证工程质量的前提下，合理科学的控制成本，努力降低造价，确保工程按期交付使用。项目建设和设备配置要严格按基本建设程序和招投标程序认真进行。采取统一规划，分步实施。建议有关主管部门尽快批准项目报告，以使项目顺利实施。目录第一章 总 论51.1 概论51.2 编制依据71.3主要建设条件81.4 研究范围81.5 123、研究结论9第二章 项目建设背景、必要性和可行性102.1 项目建设背景及意义102.2 区域经济状况112.3 项目建设必要性19第三章 项目选址及建设条件分析213.1 场址选择213.2 自然条件213.3 公共设施及其它条件233.4 自然条件对建设项目的影响243.5安置区用地地情况分析243.6安置区征地用测算27第四章 建设规模与内容304.1 建设规模304.2 安置区规划304.3 主要经济指标32第五章 工程建设方案335.1 规划设计原则、目标及理念335.2 建筑设计355.3 结构方案设计385.4 入口及绿化系统40第六章 公用工程和辅助设施416.1 给排水416.124、2 电气设计436.3 暖通设计466.4 燃气设计46第七章 节能分析487.1 用能标准和节能规范487.2 能耗状况和能耗指标分析497.3 节能措施和节能效果分析527.4 节水547.5节能效果分析54第八章 环境保护568.1 编制依据568.2 环境保护执行标准568.3 项目的主要环境影响568.4 环境保护措施578.5 安全卫生59第九章 项目管理及招投标609.1 项目管理609.2 项目招标61第十章 项目实施进度和项目管理6610.1 建设工期6610.2 进度安排6610.3 项目实施进度表6710.3 组织机构6710.6 项目管理68第十一章 投资估算与资金筹措125、6911.1 工程概况6911.2 编制依据6911.3 投资估算6911.4 资金筹措7111.5 预备费用7111.6 建设期利息7111.7 借款偿还期7111.8 资金使用和管理72第十二章 经济效益及社会影响评价7312.1 经济效益7312.2 社会影响效果分析7312.3 社会风险分析74第十三章 结论与建议7613.1 结论7613.2 建议76目 录第一章 总 论3一、项目摘要3二、可行性研究报告编制依据3三、综合评价和论证结论3四、问题与建议3第二章 项目背景3一、项目提出的背景3二、项目建设的必要性3第三章 建设条件3一、项目概况3二、项目建设的有利条件3三、主要障碍因素126、及解决方案3第四章 建设单位基本情况3一、建设单位概况3二、研发能力3第五章 市场分析与销售方案3一、市场分析3二、产品生产方案3三、销售策略和营销模式3四、销售队伍和销售网络建设3第六章 项目建设方案3一、项目建设任务与规模3二、建设规划与布局3三、生产技术方案及工艺流程3四、项目建设标准和具体建设内容3五、项目实施进度安排3第七章 投资估算与资金筹措3一、投资估算范围3二、投资估算的依据3三、项目总投资及资金筹措3四、资金使用和管理3第八章 财务评价3一、经济评价原则3二、基础数据3三、总成本费用分析3四、产品销售收入及损益3五、财务盈利能力分析3六、项目的风险及不确定性分析3七、财务评价结论3第九章 环境影响评价3一、环境影响3二、环境保护与治理措施3三、环保部门意见3第十章 农业产业化经营及农民增收效果评价3一、农业产业化经营3二、项目区社会效益及农民增收3第十一章 项目组织与管理3一、组织机构与职能划分3二、人员要求及培训3三、组织与管理3四、劳动保护与安全卫生3第十二章 可行性研究结论与建议3一、可行性研究结论3二、问题与建议379