1、经济开发安置房住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录目 录I第一章 项目总论1一、项目提要1二、项目主要结论1第二章 项目区位、范围、目的、背景与建设必要性4一、项目区位4二、项目区范围5三、项目建设目的2、6四、项目背景6三、项目建设的必要性9第三章 项目业主介绍19第四章 项目区域概况与经济分析21一、XX概况与区域经济21二、蒲阳镇概况与区域经济24第五章 规划设计方案26一、项目范围现状26二、项目范围综合分析28三、项目规划理念合力乐章29四、项目规划目标33五、项目规划方案33六、项目具体建设内容36第六章 项目建设管理48一、项目管理目标48二、项目管理工作依据48三、项目管理方法及措施49第七章 招标管理65一、招标范围65二、招标组织形式65三、招标方式65四、项目招标事项核准表66第八章 环境保护67一、评价依据67二、环境影响分析评价68三、结论及建议70第九章 项目的建设工3、期、开发进度安排71第十章 项目投资估算72一、投资估算72二、资金筹措计划75第十一章 项目收入预测76一、项目销售计划76二、销售价格与收入预测76第十二章 经济分析和财务评价78一、项目现金流量表78二、财务评价78三、敏感性分析78第十三章 偿债能力分析80一、还款资金来源80二、项目收益及贷款偿还分析80第十四章 投资风险分析81一、投资估算的风险81二、资金周转风险81三、拆迁安置风险81四、拆迁政策风险82五、筹资风险82第十五章 社会经济评价83第十六章 结论84第一章 项目总论一、项目提要（一）项目名称XX经济开发区安置房建设项目（二）项目运营实施单位概况建设单位：*有限责任4、公司（三）可行性研究报告编制依据1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产开发项目经济评价方法；4、XX经开区蒲阳河两岸修建性详细规划；5、XX灾后重建的相关优惠政策；6、XX市征地补偿安置暂行办法实施细则；7、其他相关资料。二、项目主要结论（一）本项目利用已规划安置房建设用地进行实施，为XX经济开发区搬迁居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足XX经济开发区发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为XX实现“工业强市”、促进XX的经济发展。（二）项目是保障XX经济开发区发展、完成灾后重建、推进城乡一体5、化进程，建设和谐社会、建设世界现代田园城市示范区、改善当地基础设施和投资环境，提高当地居民收入和居住、就业和创业环境的需要。（三）项目建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场（地下部分）1346.97绿地率34.44%29.83%6、29.83%建筑密度28.26%35.14%35.14%容积率1.190.70 1.32 项目建设期建设期为3.5年，自2011年3月起至2014年8月止。（四）估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算，项目总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,230.55万元，三期为17,929.96万元。（五）本项目为BT项目，总投资为65,112.08万元，全部项目承建方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额按433的比例分3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由XX市人民政府安排财政资金予7、以解决。（六）项目实施后可进一步满足XX经济开发区发展用地需求，改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进XX市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项目可行。第二章 项目背景与建设必要性一、项目背景2003年，XX市抓住发达地区向西部转移产业的机遇，成功搭建了四川、江苏两省企业投资区域合作平台川苏XX科技产业园。川苏科技产业园是在江苏省和四川省以及成都市领导高度重视和亲自关心下，于2003年4月9日在四川XX市正式成立的。园区规划面积10.6平方公里。2006年，川苏XX科技产业园更名为：XX工业集中发展工区。园区规划面积6.6km2，预留工业用地4km2。20088、年5.12地震给包括XX、汶川等地造成了特大人员伤亡和财产损失；在党中央、国务院和全国各族人民的支持下，四川人民积极进行灾后重建，恢复生产、生活秩序。XX作为重灾区，是上海市对口援建地区；在上海市政府和人民的帮助下和XX人民自强自立的精神，灾后重建取得了重大胜利。在灾后重建中XX市制定了一系列规划，“一体两翼三带”的城市网络发展结构确定了“蒲阳、胥家、天马”组成的东北翼组团为综合性环保工业区，东北翼片区的发展为XX市经济开发区与蒲阳镇带来了巨大的发展契机。在XX市“十一五”发展规划、XX市城市发展总体规划和XX市工业布局规划中提出，为了加快全市工业化和城市化互促共进步伐，促进全市经济社会快速协9、调发展，有计划、有步骤、高速度、高标准、高质量地搞好工业新城的整体开发建设，因此本项目被正式提出。二、项目建设的必要性1、是保障川苏XX市科技产业园发展的需要XX经济开发区（以下简称园区），即XX市工业集中发展区、川苏XX市科技产业园，是四川与江苏两省共同搭建的经济合作平台，是四川省省级经济技术开发区及成都市重点发展的21个工业集中发展区之一，是成都市规划的汽车零配件生产基地和以机电产业为主导的特色产业园区。园区规划面积6.67平方公里，预留工业用地4.4平方公里。自2005年10月正式成立以来，在成都市委、市政府的正确领导和XX全市上下的共同努力下，园区以建设“宜工、宜商、宜居”的现代化工业10、新城为目标，以快速形成园区承载能力为重点，以创新招商方式、健全招商网络为抓手，全力推进工业集中发展区又好又快发展。园区现已初步形成了开发建设整体推进的良好态势。但随着园区开发建设的全面提速，入园项目不断增多，园区承载人口不断增加，现有工业园区与蒲阳集镇的建设发展模式已不能满足工业集中发展区多方面承载功能的要求。因此未来加快工业发展区建设，解决被征地农民住房安置问题成为静候园区发展壮大的关键。园区要持续、快速发展，蒲阳集镇要繁荣兴旺，就不能就工业办工业，就集镇建设集镇，必须牢固树立工业新城理念，把园区发展和蒲阳集镇改造建设作为一个城市组团，进行科学规划，统筹建设。一方面，通过推进蒲阳集镇快速发展11、所具有的居住、商贸、文化、休闲、娱乐等公共资源和城镇功能，为园区的不断壮大提供更全面、更完善、更便捷的配套服务；另一方面，加快发展工业集中发展区所带来的大量人流、物流、资金流、信息流对进一步扩大集镇规模，完善集镇功能、提升集镇管理水平起到积极的推动作用。因此，牢固树立经营城市理念，按照“科学规划、梯次开发、集约用地、滚动发展”和“既能生产、又能生活，既能留住项目、又能留住人，既能近期见效、又可持续发展”的原则，根据新修编的城市概念规划，结合园区建设及蒲阳镇集镇改造实际，对园区、蒲阳集工业发展和商住配套设施进行科学规划，着力构建承载10-15万人，25平方公里的交通便捷、环境优美、设施完善、功能12、配套的“宜工、宜商、宜居”的现代化蒲阳工业新城（西起上游村，东至共和村，北到凉水村，南及土什村）。一是交通建设方面：要尽快建成沙西线延伸段专用物流通道；全面完成二环路、拉法基大道、蒲张路、蒲丰路、蒲阳干道、沙西线北灌段等道路改造工程；完成龙池-虹口-向峨-蒲阳环状路网、莲花湖旅游公路建设、龙门山旅游公路路网及支线工程等，初步形成四通八达的工业新城骨架道路网。二是能源建设方面：要尽快完成符合工业新城工业用气及生活用气需求的天然气配气站扩容建设，同步完成配套管网建设；要建设110KV变电站建设2座，日供水量10万吨的自来水厂1座，确保工业新城各项配套设施健全完善。三是社会建设方面：要建成医疗设施比13、较齐备，住院部床位达到300个的二级医院1个，占地500亩，能够容纳8000名学生住读的高完中1所，藏书量达20万册以上的现代化电子图书馆一所，辐射胥家、天马、驾虹、向峨、金凤、彭州的综合农贸市场一个，日客运量达2万人，辐射周边乡镇、市县的中心汽车运输站一个。同时，建立适合工业新城工作整体推进的区镇合一的管理体制，为承载10-15万人，21平方公里的蒲阳工业新城配套相应的工商、税务、公安、城管、规划、国土等分局，确保工业新城建设发展工作的全面推进。XX市经济开发区规划总建设用地约11.8平方公里，分为南、北两区，北区占地6.67平方公里，南区占地5.1平方公里。北区主要发展金属加工机械制造业和14、机电研发与设计产业；南区主要发展现代中药制造、健康食品及旅游产品开发产业和现代生物制药研发与设计产业。到2014年北区及南区企业全面入驻并建成达产，工业集中发展区规模以上工业增加值达到50亿元，主营业务收入达152亿元以上，实现税收超过12亿元，全市工业集中度达70%以上，拉动就业人数达10万人；到2017年，南区企业全面入驻并建成达产，规模以上工业增加值达到82亿元，主营业务收入达247亿元以上，实现税收超过20亿元，全市工业集中度达85%以上，拉动就业人数达15万人。到2014年，工业集中发展区培育现代中药制造企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入32亿元，税收达2.5亿元，15、拉动就业人数达3万人；培育健康食品加工企业20个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达2万人；培育旅游产品开发企业10个、实现规模以上增加值4亿元，主营业务收入14亿元，税收达1.5亿元，拉动就业人数达2万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业15个，实现规模以上增加值18亿元，主营业务收入55亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达2.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业10个、实现规模以上增加值8亿元，主营业务收入20亿元，税收达1亿元，拉动就业人数达0.5万人。到2017年，工业集中发展区培育现代中药制造企业30个、实现规模以上增加值17亿元16、，主营业务收入42亿元，税收达5亿元，拉动就业人数达4万人；培育健康食品加工企业35个、实现规模以上增加值14亿元，主营业务收入40亿元，税收达4.8亿元，拉动就业人数达3万人；培育旅游产品开发企业20个、实现规模以上增加值6亿元，主营业务收入30亿元，税收达2亿元，拉动就业人数达3万人。培育亿元以上金属加工机械制造产业企业30个，实现规模以上增加值35亿元，主营业务收入105亿元，税收达4.6亿元，拉动就业人数达3.5万人；培育机电和现代生物制药研发与设计企业15个、实现规模以上增加值10亿元，主营业务收入30亿元，税收达2.6亿元，拉动就业人数达1万人。一、按“三板块、一组团、三融合”原则17、建设现代化工业新城按照成都市“一区一主业”产业发展要求，结合XX市“一体两翼”发展规划，按“三板块、一组团、三融合”原则（三板块：已经开发的6.67平方公里工业区，即将开发的2平方公里工业区，5平方公里国际旅游集镇区；一组团：工业集中发展区、国际旅游集镇区组团；三融合：一是工业新城与XX旅游风景区的城景融合，二是工业新城一、二、三产业融合，三是工业新城与XX核心城区的城城融合），集全市之力，融全市之智，全力建设城市北翼的现代化工业新城，将工业新城作为统筹城乡发展、联动推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化的重要阵地，将集约环保型工业为龙头“宜工、宜商、宜居”的现代化工业新城建设成为城乡统筹试验18、区建设的典范、“三个集中”的样板示范。整体开发建设工业新城，一是有利于整合资源，促进镇、区协调发展。坚持“四体”发展战略（发展规划一体，基础配套设施建设一体，产业布局发展一体，资源整合利用一体），整合工业区与蒲阳集镇资源，整体开发建设工业新城，促进工业区与蒲阳集镇建设互促共进，统筹发展。二是有利于夯实产业支撑，促进市域经济可持续发展。目前，我市第一要务是产业发展，其中，二产业的发展是重中之重，要确保XX市市域经济科学发展、可持续发展，财政收入稳步快速增长，综合考核成都市三圈层“第一”目标的圆满实现，必须努力促进工业新城招商引资大突破、项目建设大跨越、产业发展大提升，实现以工业为龙头的城市北翼快19、步发展。三是有利于构建“三区一城”，促进工业化、城市化及农业现代化互动发展。一方面，通过工业新城的整体开发建设，不仅可以有效避免工业集中发展区“工业孤岛”现象的发生，还能通过城市规模的扩大，城市功能的完善，城市建设管理水平的提高以集聚人气，集聚投资，产生人口红利，形成集聚效应，带动一、二、三产业联动发展；另一方面，通过一、二、三产业的发展，特别是工业集中发展区一大批新引进工业项目的建成投产，既可以就近就地解决全市城镇下岗职工和转居失地农民的充分就业问题，又可以带动城市居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务业的大发展，还可以带动区域农产品消费。从而真正实现城市化、工业化及农业现代化的互动、互促、互进。本20、项目的建设，可为工业园区提供居住、商贸和餐饮娱乐等配套服务，有力保障工业园的建设，促进XX经济发展。2、灾后重建的需要本项目的提出的首要目的实现灾区恢复重建。XX市是紧邻四川省省会成都的旅游城市，隶属于成都；与成都市区经成灌高速公路、成灌高铁等相连，约30分钟车程，距成都双流国际机场60公里，被誉为成都的后花园。XX市是国际旅游名城, 自然资源条件十分优越，“XX水利工程”和“青城山”被列入世界遗产名录，使之成为西南地区唯一获得双文化遗产的生态性文化名城。5.12地震使XX市60%的建筑和基础设施受到了损毁，在今后数年，XX市将面临庞大重建工作。“512”汶川特大地震，蒲阳全镇13755户4421、665人受灾，其中遇难140人，失踪8人，农村住房倒塌66557间，建筑物受损45754间，房屋损毁率81.6%，交通、通讯、水利等基础设施受损严重，100余家工业企业停产停业，直接间接经济损失达50亿元以上。因此，通过本项目的实施，可对各种基础设施进行重建和升级，使重建工作取得成功。3、本项目有利于推进城乡一体化进程，建设和谐社会自2003年以来，成都在全市实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，取得了重大成就，人民生活质量明显提高，社会保障体系进一步完善，城市化水平进一步提高，全面建设小康社22、会进程加快。目前，成都统筹城乡仍处于初期阶段，还存在着发展不足，内部区域发展不平衡，农村经济发展缓慢，农民增收不明显，差距仍然存在，充分就业面临较大压力等问题。国家确立成都为“试验区”是成都实现更好更快地发展面临的难得历史机遇。为推进“试验区”建设，成都选择了“全域城区”为试验区规划方向，辐射成都60%的面积、惠及80%的人口，直接带动51个新市镇、31个产业化基地和5个工业园区的发展。根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，成都将全面推进各个领域的体制改革，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，本项目的建设是推进城乡一体化，打破城乡“二元”结构的抓手，对XX统筹城乡发展，推进城乡一体化进程，建设和谐社23、会具有重要意义。由于二元结构的存在，造成了工业化和城市化程度较低，影响了城乡协调发展，使农村剩余劳动力无法转移，形成了典型的“三农”问题，只有坚持城乡协调、一体化发展，才能保证城乡社会经济发展的可持续。如果农业与农村的发展滞后，必将拖住工业与城市发展的后腿，使其进程受阻，最终将停留于更加畸形的二元结构。城乡统筹发展的实质是提高城市的现代化工业和服务业与乡村产业间的融合度，从而推动城乡经济、社会、文化的一体化发展。根据城市和农村的不同特质要求和发展优势，合理分工，互促共进。从分工角度解决城乡之间产业同构和过度竞争的问题，使城乡之间形成一种相互支撑的经济技术联系，更好地发展农业产业化，推动XX城乡24、可持续发展。要改变城乡二元结构，就必须全面繁荣农村，统筹城乡经济社会发展，建设现代生态农业，发展农村经济，增加农民收入，切实改善当地农民的生活质量。而要实现城乡一体化发展，统筹城乡经济社会发展就要充分发挥城镇对农村或非农产业对农业的“拉动”作用，减少农村劳动力，使农村富余劳动力向非农产业和城镇转移。项目的建设和实施将促进农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，有利于城乡一体化发展。4、项目的建设有利于推进XX城镇化进程党的十七大明确提出全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。为了加快四川省全面建25、设小康社会步伐，四川省也制定了“干好头五年，准备后五年，谋划后十年，提前翻两番的追赶型、跨越式发展战略”。XX市委、市政府结合本市实情，提出了“城乡空间架构以三山为依衬，岷江为轴心，七水为脉络，田园为基底，七射五环干路为骨架，扇形组团式进行布局。通过一心五轴，五河十岸的打造，形成亮山亮水亮河，营造滨水空间，把城市环境、XX品质做出来的规划，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相融，促进经济社会环境协调发展。城市化不仅仅是单纯的非农人口的数量，而且包括了城市化的质量问题。城市化的质量按照国际上的标准，主要由六个“现代化”组成：即建立现代化城市经济体系；城市社会系统的现代化；城市政治、行政系统现26、代化；城市文化系统的现代化；城市基础设施的现代化；城市生态系统的现代化。本项目的建设，将有力地加大XX市蒲阳镇城镇基础设施建设力度，有利于改进城市风貌、突出城市特色，进一步完善城镇居住服务、公共服务和社区服务功能；也有利于增强产业支撑力和农村劳动力转移和容纳能力；提高农民素质和生活水平。5、是XX建设现代田园城市的需要2009年，XX市确定了建设“世界现代田园城市示范区”的发展目标。把灾后恢复重建与建设国际旅游目的地城市相结合，以国际化的标准和理念引领城乡规划建设，以市场化的取向深化改革开放，以民主化的方法发挥群众主体作用，全力构建“1475”四级城镇体系和一核三带九河“139”核心城区，全面27、推进城镇体系建设、产业提档升级，计划经过20年左右，建成“世界现代田园城市示范区”。XX提出将用3年时间围绕“1475”四级城镇体系，构建新型城乡形态。“1”即一个中心城区；“4”即青城山文化旅游发展组团、蒲阳经济技术发展组团、龙池虹口紫坪铺山地运动休闲度假旅游发展组团、聚源新城发展组团等四大发展组团；“7”即向峨、天马、翠月湖、崇义、柳街、石羊、安龙七个新市镇；“5”即500余个农村新型社区。本项目是“1475”四级城镇体系中的“蒲阳经济技术发展组团”，通过实施本项目，可有力推动蒲阳镇的建设和发展，为XX建设世界现代田园城市示范区做出贡献。6、当地社会、经济发展需要2011年蒲阳镇被确定为成28、都市优先发展重点镇，因此加快当地建设步伐迫在眉睫。要促进当地经济更快发展应大力吸引外来资金加入到当地建设。本项目在国家对口直接援助重建范围之外，为获得重建所需资金，应开辟一条市场化的道路，在XX市重建整体规划的基础上，通过实施XX蒲阳工业新城开发项目，实现蒲阳镇的重建和升级，同时，充分利用XX市的旅游、自然资源和“壹街区”的辐射带动，通过土地整理和后续建设，改善当地投资环境，促进当地经济更快更好发展。7、是提高当地居民收入的需要要实现蒲阳镇的发展，首先要提高当地居民的收入，实现居民的安居乐业。通过本项目的实施，促进了当地商贸、休闲和餐饮等服务业的发展，可为当地居民创造更多的就业机会和创业机会，29、能有效提高当地居民收入；同时，本项目的实施为工业园区的发展起到了保障作用，这就间接地为当地居民创造更多的就业机会，提高了居民收入。因此实施本项目势在必行。第三章 项目业主介绍本项目业主为*有限责任公司。1、项目业主：*有限责任公司2、成立时间：2007年3、注册资本：伍仟万元4、注册地址：XX市蒲阳镇5、公司类型：国有全资6、经营范围：完成XX市工业集中发展区（川苏XX科技产业园）内道路、管网等基础设施建设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源性资产的经营性管理；负责工业招商引资项目委托代建工程；负责投资咨询和企业管理咨询等。7、公司简介：为大力推动XX市“三区一城”的30、构建，加速XX市工业集中发展的进程，经XX市政府授权，于2007年9月5日登记注册正式成立*有限责任公司，并赋予公司融资贷款和完成市内工业集中发展区建设投资的职能。公司注册资本金为5000万元,系国有全资公司。公司法定代表人为何平先生。公司主营业务为：完成XX市工业集中发展区（川苏XX科技产业园）内道路、管网等基础设施建设和土地整理及开发，完成农民安置房的建设；负责工业集中发展区资源性资产的经营性管理；负责工业招商引资项目委托代建工程；负责投资咨询和企业管理咨询等。8、组织结构： 公司管理规范，内设机构齐全：设董事会和监事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长为公司法定代表人，并兼任总经理31、，统一负责公司的日常经营和管理。公司设立三部一室，即办公室、融资财务部、工程建设部、合同预算部。 公司董事长、总经理及法人代表：何平，本科学历，多年政府各职能部门工作经验。公司拥有一套规范、严谨、高效的管理体系，公司结构合理，条理清晰，责任明晰，运转高效。第四章 项目区域概况与经济分析一、XX概况与区域经济（一）XX概况1、行政区划XX市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的XX水利工程而得名。XX市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、3332、3个村委会。2、交通XX距成都市48公里，XX市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达XX市客运中心；2010年5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。3、旅游资源XX市人文胜迹众多。建于战国时期的XX，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了33、中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。XX市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。4、历史文化由XX而产生的具有强烈地域色彩的XX水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像34、和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的XX水文化。（二）区域经济分析1、GDP增长态势XX市域经济呈现 “增速逐步攀升、后劲明显增强、总体持续向好”的良好态势。2010年，全市地区生产总值实现143.5亿元，同比增长16.6%，增幅位居三圈层第一；2011年上半年，全市实现地区生产总值（GDP）67.8亿元，同比增长16.2%。2、城乡居民收入不断增加2010年全年城镇居民人均可支配收入13721元，同比增长15.3%，人均消费支出9715元，同比增长18.6%；农民人均纯收入35、7086元，同比增长21.5%，人均生活消费现金支出5271元，同比增长51.9%。城乡居民人均储蓄存款达28792元，同比增长12.8%。 2011年上半年，全市农民人均现金收入4482元，同比增长21.4%。其中：工资性收入1384元；家庭经营性现金收入2551元;财产性收入262元。城镇居民人均可支配收入 8514元，同比增长15.6%。其中：工资性收入为5010元；家庭经营性收入1037元；财产性收入171元。3、区域固定资产投资分析2010年全年共完成固定资产投资203.4亿元，同比增长3.4%。其中：工业性投资完成38.4亿元，同比增长8.9%；基本建设投资完成84.4亿元，同比下36、降22.4%。其中,房地产市场持续繁荣，2010年全市85家房地产企业完成房地产开发投资46.4亿元，同比增长13.4%。其中：住宅投资37.1亿元，同比增长4.51%；商业营业房投资4.1亿元，同比增长28.1%。全年商品房销售面积107.7万平方米，同比增长72.6%；商品房销售额42.7亿元，同比增长62.5%。2011年上半年，1-6月，全市完成固定资产投资111.6亿元，同比增长4.1%。其中，全市共完成房地产投资28.07亿元，同比增长25.5，其中建筑安装工程投资完成23.76亿元，占房地产投资的84.6。按工程用途分，住宅、办公楼、商业营业用房分别完成投资额22.57亿元、0.37、09亿元、3.95亿元。二、蒲阳镇概况与区域经济蒲阳镇历史悠久，蒲阳镇所在地古名蒲村，是XX市河东重镇，自古以来经济繁荣、商贾云集。蒲阳镇位于XX市区的东北侧，距离市中心约7.5公里。东与彭州接壤，南与胥家相邻，西接灌口城区，北连向峨。境内川苏科技产业园是XX市工业集中发展区，是四川省承接蓉苏合作项目的重点区域。蒲阳镇下辖十个新型社区，7个自然村，2个集镇社区。其中岳林、山区村8个，全镇总人口4.259万人。其中非农业人口8917人。镇内主要河流“蒲阳河”穿越而过。蒲阳镇交通发达。距省会成都约30分钟时空距离，到双流国际机场也仅需要40分钟，毗邻XX火车站，该站货运吞吐量为250万吨，运输非常38、方便，40米宽的蒲阳工业干道横贯蒲阳工业区，成灌高速公路，国道北线，省道三大线，川西旅游公路市二环路及市级公路交错相连，形成四通八达的道路网络。蒲阳镇是XX市工业集中发展区科技产业开发区北区，区位优势明显，发展条件十分优越，拥有良好的基础配套设施、宽松的投资环境和生活居住环境。园区内水、电、气、路、通讯等基础设施工程已初具规模。宽30米、长8公里的工业干道直达北区，北区内长6公里，宽20米，一纵一横交错的骨架道路形成了四通八达的交通网络。 2002年以来，浦阳镇镇以打造资金技术密集和劳动密集型工业加工区、现代物流基地为目标，工业经济蓬勃发展,招商引资成果显著。先后引进了拉法基水泥公司（世界5039、0强）、江苏双良集团、大陆希望集团、台湾正峰集团、乐山锡成纸业、四川治权集团、恒城置业投资公司、西马碳素公司等一大批实力雄厚的大集团、大公司。目前，北区有相当大的发展空间和发展潜力，凡进入北区发展的项目将由北区管委会予以一站式全方位服务，即：在土地、供水、供电、税收等方面享受成都市区域内最优惠政策。蒲阳镇坚持“以推进城乡一体化为工作主线，以走新型工业化道路，打造市域核心工业集中发展区为目标”定位，社会经济各项事业有了长足的发展。2011年蒲阳镇新批为成都市优先发展重点镇。第五章 项目建设内容一、项目建设地点一期图5-1：建设地点示意图三期二期项目建设地点位于蒲阳镇建设村，其中一期地点临蒲阳蒲阳40、河，紧邻麻柳河以东、干河子以西地块为二期建设地点；干河子以西地块为三期建设地点。二、项目建设内容本项目的具体建设内容如下：一期二期三期总用地面积95,981.0443,489.4646,754.75建筑占地面积15,282.2016,429.62总建筑面积113,802.7530,354.2161,811.02住宅建筑面积92,479.5855,016.77商业建筑面积18,203.2430,354.216,794.25物业管理用房499.77 配套设施面积2,053.09 地下停车场10,449.83 综合市场（地下部分）1346.97绿地率35.52%29.83%29.83%建筑密度29.41、14%35.14%35.14%容积率1.22 0.70 1.32 三、工程规划的原则遵循可持续发展战略，合理安排建设用地，为区域范围内提供配套完善的基础设施条件和良好的环境；统筹兼顾，结合城市改造建设，治管并举。四、工程建设设计方案（一）建筑规划篇1、规划设计概况小区将建设成为环境优美，设施完备，独具川西风格的安置居住小区。规划区内村镇建设用地大多为居民私房，建筑质量较差，配套不完善，属二、三类居住用地及村镇居住用地。且该用地位置靠北，距场镇距离较偏，直线距离约750米。2、规划依据及参考资料2.1设计招标文件；2.2XX市规划管理局项目用地地块规划控制指标的通知；2.3川苏XX科技产业园管理42、委员会提供的用地红线图及二期农民安置房建设农户所需住房户型统计表；2.4城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）；2.5民用建筑设计通则GB50352-2003；2.6住宅设计规范GB50096-1999（2003年版）；2.7住宅建筑规范GB50168-2005；2.8成都市规划管理技术规定（2005）；2.9夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；2.10商店建筑设计规范JGJ48-88；2.11建筑设计防火规范GB50016-2006；2.12城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；2.13托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87；2.1443、公共建筑节能设计标准GB50189-2005；3、规划设计理念根据XX市及蒲阳镇的社会、经济、城市发展各方面因素的分析，综合国内外居住区建设的理论与实践，提出如下观点。3.1建设和谐安居点目前，选址地块现状没有形成交通环状路网体系，与蒲阳镇位置较远，增大了拆迁安置工作的难度。针对以上现实，结合蒲阳镇和园区规划发展的要求，在下一步的规划设计中将加强老场镇与居住区的路网桥梁联系。不仅要在本质上提高搬迁户的生活质量，为其创造优质的生活生产和就业环境，更要努力使该区成为环境优美、设施完善、农民和谐安居的新场镇典范。3.2注重环境空间形态上充分考虑与周边环境的关系。因该居住场地与场镇相隔麻柳河、电站尾水44、两条屏障，设计规划中将重点加强小区与场镇交通组织道路体系。通过提供一个便捷、高效的交通网络，提高安置户的工作与生活质量。强调绿地、水景与民居的融合。通过绿化、硬地、小品等元素的有机组合，形成丰富有趣的室外空间，满足居民现代生活的需求，以此打造高品质的绿色生态居住区。 随着生活水平的提高，对住宅类型的需求一方面在面积、档次上有上升的趋势。另一方面需求也趋于多元化。鉴于此，为了适应多层次、多要求的选择，创造富有人情味的建筑空间环境，我们将提供多种优秀户型供建设方选择。3.3居住与再就业的关系在小区内开辟可贯通南北、东西的主干道路，将该区域划分为若干居住组团，使区域内人流物流畅通，便于在各组团之间公45、共区域以及两条河边形成活跃的商业氛围。同时，不影响组团内的居住环境，可为小区内安置农民提供较充分的就业条件和环境，确保农民失地不失业。3.4总平面布置随着人民的生活水平逐步跨入小康社会，人们日益注重生活的质量，本小区以“人与自然”的生态理念作为绿化环境的宗旨，充分融合到每一个区内小环境中，同时将小区旁边的三条河岸进行休闲打造，继而营造出一个和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。设计中兼顾不同组团建筑的外部空间效果和内部空间格局，建筑在外部和内部都成为有机的构成部分。无论是中央绿带还是住宅都注重整体的构图和空间效果，其中每一栋建筑都不是独立的存在。不同的建筑组群在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、46、交流的空间效果。整体、默契、密切、关联的个性化建筑空间将为形成充满人情味的家园社区增添一笔重彩。3.5人性与人居环境质量在设计中，人性化的空间设想始终引导着整个思路，如何达到人与自然的和谐，如何使生态小区达到人居环境质量的标准。因此本设计综合考虑该区的可利用环境，结合原有河道，在河道侧面设置休闲区域，种植各种调节气候的乔木，并配置有保健功能的花、灌木，利用天然河道水环境及植物环境，形成使游憩于此的居民心旷神怡的生态小气候。在确保住宅之间的合理间距，满足日照间距的同时，避免视线干扰，保证住户的私密性。起居室和卧室布置考虑良好视觉环境，确保良好通风。我们保留原有水文特征，保留中心区部分原有树木，希47、望就是能保留些旧回忆，也许就是那一颗树，它又自己的故事，自己的历史，创造了自己独特文化；也许是那一条熟悉的溪水，它造就了许多人的生活习惯，晚风习习，河边一凉席，三五知己，一轮皓月，谈天说地，这种文化的沉淀才会是最佳的人居环境。3.6社区公共服务社区公共服务配套设施、商业服务配套设施以相对集中为原则，运用步行轴线，以社区中心为依托合理安排。居民户外健身设施点缀于各组团绿化空间中，垃圾收集点在各组团内交通便利处进行设置，公厕在考虑小区交通便利的情况下均匀设置，幼儿园独立布置在靠该居住区的中心位置附近，以方便居民接送儿童。社区物业管理用房按总建筑面积千分之四的比例配置。4、道路系统规划结合用地特点与48、空间布局，在强化小区形象特色并便利内外的同时，强调城市空间整体性与景观性的和谐，使各住宅组团内部交通组织相对独立。设计一套完整的步行系统，达到人车分流的目的。同时，将小区出入口交通组织与小区入口对景效果营造相结合，利用南北 道路形成主干；利用与主轴线垂直的支路划分小区组团，将道路设计与滨水空间、广场空间及建筑相结合，共同塑造户外空间景观。规划区内道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则。地块内道路结合生态停车位，尽可能减少对中心绿化环境与步行系统的影响，达到局部人车分流的目的。静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，充分考虑停车库的安排。5、建筑设计5.1建筑户型设计通过合理49、调配各功能区，所有房间(包括厨房,卫生间,餐厅等)均实现自然通风和采光,良好的自然通风与采光令所有户型具备“以人为本”的健康、自然、和谐的居住品质。5.2建筑造型与风格建筑风貌效果图 图5-3园林生态区的住宅设计强调环境生态与时尚、文化的结合，在绿水青山的环境中，住宅取用了古朴典雅的民居屋顶形态，传承了川西地区的民族特色。建筑配色主系采用粉白、青灰、多层次的暖灰系列，通过天然石材、涂料以及木做构件的巧妙搭配，表现住宅中蕴含原朴、本真性格的生动色彩取向。使安居房的档次得以提升，社会主义新农村建设成果能够充分展现。5.3节能设计在满足建筑功能的前提下，使围护结构的总面积减少，控制建筑的体形系数和表50、面积系数；外墙的平均传热系数和门窗的热工性能及气密性满足国家颁布的节能标准；屋面坡屋顶采用保温构造型式，平屋顶采用倒置式保温构造型式，室外退台设计屋顶绿化。而住宅节能主要包括围护结构和空调系统的节能等两部分。建筑外窗采用热工性能好、保温性能良好的玻璃。在室外种植高低不等的植物，形成建筑物的小环境，降低人的不舒适度，减少风力及直射阳光对人造成的危害。6、绿化环境景观规划6.1整体景观设计随着社会的不断进步，人们日益重视生活的质量和环境质量，因而绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量，建设现代文明居住小区至关重要。本小区的设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。首先，本51、规划突破了以往一些规划小区绿化环境视为“边角料”的零乱无序形象，而是提出一个“以人为本”的指导思想，具体以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，创造了一套绿化与水景结合的景观系统，使绿色充分融合到每一个组团环境中，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。在具体的环境规划设计处理中，着重以地块集中绿化为基础，强调点线面的多样空间形式的组合，每个地块均有一个富有特色的绿化环境，根据景区主题进行植物配植。同时通过带状的干河子、尾水等生态休闲绿化景观环境的打造，小区主路沿线的绿化处理，形成宽窄变化的绿化环境，使小区各景观环境在空间形式上联系成一个总体。本规划注重整体绿化率，使整个小52、区形成一个充满绿意的居住地，通过宅前宅后的绿地细化处理，并且与组团绿地、绿化带相结合，共同形成一个绿化面，使居住区真正成为一个亲和自然的居住花园。6.2人车分流的绿化景观结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，强调城市空间整体性与景观的和谐。地块内道路结合地下停车库以及绿化平台，尽可能减少对中心绿化环境与步行系统的影响，达到人车分流的目的。地下车库上部为绿化休息平台，是小区特色。沿小区支路建筑山墙的美化改造以墙面垂直绿化为主要手段。道路设计与景观绿化设计相结合，形成宽窄变化的带状绿化环境，形成步移景异的空间变化。庭院绿化庭院之间，通过宅前后的绿地细化处理，并与组团绿化53、和绿化带相结合，绿地空间和建筑空间相结合，共同形成一个立体的绿化空间，使居住区成为一个都市花园。（二）结构设计篇1、设计依据1.1采用中华人民共和国现行国家标准规范和规程进行设计，主要有：建筑结构荷载规范GB 50009-2001砌体结构设计规范GB 50003-2001混凝土结构设计规范GB 50010-2002建筑抗震设计规范GB 50011-2001建筑地基基础设计规范GB 50007-2002建筑设计防火规范 GB50016-20062.2采用的设计荷载按建筑结构荷载规范GB50009-2001取值基本风压值：0.30kN/住宅客厅、卧室：2.0kN/2.3设计说明本工程住宅结构形式为54、砖混结构，商业用房及物管用房为框架结构。结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.29g；地基基础设计等级为丙级，建筑物耐火等级为二级。2.4材料（1）框架部分：柱、梁、板混凝土标号C30。（2）住宅：墙体采用页岩实心砖，楼板采用现浇板，混凝土标号C25。（3）基础型式：框架独立柱基础，砖混条形基础。（三）给排水设计篇1、设计依据1.1甲方提供的有关上级批准文件原始设计资料。1.2各相关专业提供的设计要求及图纸资料。1.3现行的有关规范。1.4本专业设计内容包括：给水、排水、热水、雨水、消防。2、设计概况本工程为住宅小55、区，住宅部分为六层。3、给水系统3.1水源：从市政管网接入两根管径为DN150mm，给水管道，并在小区内形成环网，以满足本工程生活、消防用水的需要。3.2水量：经计算本工程用水量指标如下：二期安置房最高日用水量：740m3/d二期安置房最大时用水量：100m3/h3.3给水系统设计：本工程给水由市政给水管网直接供水。4、热水系统住宅每户设快速式燃气热水器或电热水器供热水。5、排水系统本工程排水采用污废水合流。污废水经收集后排入化粪池经处理后再排入城市污水管网。室外污水管道为DN400的双壁波纹管，设置13#化粪池5座。经计算本工程污水量为：740m3/d6、雨水系统建筑屋顶及阳台雨水经雨水管收56、集后分排入室外雨水管网，室外雨水经雨水口收集后分三处排入城市雨水管网，雨水管采用DN500的双壁波纹管。本工程雨水重现期室外采用2年，屋面采用3年。7、消防系统7.1消防给水根据建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范需设置室外消火栓系统，根据建筑灭火器配置规范设置相应数量的灭火器。7.2消防用水量本工程消防用水量如下：室外消火栓用水量：20L/S（火灾延续时间按2h计）7.3消防系统设计本工程在设有商业用房的楼和地下停车场设置室内消火栓系统，室内消火栓系统布置成环状，并和室外管网连接。本工程室外消火栓系统形成环网，根据要求设置室外消火栓。（四）电气设计篇1、设计依据供配电设计规范57、10KV及以下变电所设计规范、民用建筑电气设计规范、建筑设计防火规范及业主要求的功能使用和其它专业工种要求。2、设计范围10KV及380/220V供配电系统、一般照明、电力、防雷接地、电话、数据、电视、可视对讲家用燃气报警。3、负荷等级、计算容量及计量本工程按三级负荷供电。采用低压计量，照明、电力分开计量，住宅采用一户一表计量的方式，每户内设户用开关箱及家居布线箱。该工程二期安置房总容量约5000KW,总计算负荷约为1750KW。4、供电、配电及线路敷设由市电引来10KV电源，在小区共设6台箱变，容量500KVA。采用放射式与树干式相结合方式。5、弱电部分在每一期小区设弱电室。5.1电话：采58、用大对数电缆由市网引来，在弱电室设总交接箱，住宅为1对电话进线。5.2数据：采用数据光纤由城市数据网引来，在弱电室设配线架，每户设一个数据插座。5.3电视：干线采用SYKV-75-12同轴电缆由城市有线电视网引来，在弱电室设电视前端箱。各住宅客厅及每个卧室设一个电视插座。5.4可视对讲：住宅设可视对讲系统。5.5燃气报警：住宅每户设燃气报警。6、防雷接地建筑物采用TN-S-C接地系统，按类防雷设计，屋顶采用避雷带作防雷装置，利用建筑物基础钢筋作共用接地装置。各幢住宅进户设总电位，带浴室卫生间，设局部等电位。强弱电采用联合接地，接地电阻小于1欧。（五）公建配套设施为了进一步增加小区活力，方案在各59、小区入口处两侧设商业铺面，就近居民生活区，既方便居民生活，又形成了居住区内具有各种活动支持的特色空间。同时在小区出口设物业管理房等公建配套设施满足和谐社区的需要。（六）公厕建筑方案公共厕所的设计应以人为本，符合文明、卫生、适用、方便、节水、防臭的原则。公共厕所外观和色彩的设计应与环境协调，并应注意美观。公共厕所的平面设计应合理布置卫生洁具和洁具的使用空间，并应充分考虑无障碍通道和无障碍设施的配置。公厕独立式为单层砖混结构，水冲式男女公厕，内墙、地面和外墙裙贴面砖；基础施工时即考虑给排水管道的埋设，给水主管采用DG50PPR塑料管，排水主管采用DG100PVC塑料管；电源从街道供电系统引入，男女60、厕各设25W节能灯4盏；男厕设蹲式大便器10个，残疾人坐式大便器1个，立式小便器6个；女厕设蹲式大便器12个，残疾人坐式大便器1个。（七）绿化工程1、绿化工程原则统一规划，统筹安排，因地制宜，满足功能和美观的要求。充分利用现有的绿化基础。适地适树，以本地花木品种为主、以乔木为主、以栽植大苗为主，并适当补栽大树。2、绿化工程主要内容道路带状绿化系统和小区景观、绿化。3、植物选择与配置（1）植物选择与配置原则适地适树，以乡土植物为主，要首先选用本地树种，适当选用外来优秀树种；植物多样性，以乔木为主，乔灌草结合，比例以达到7：2：1为宜；以满足生态功能要求为主，在重点景区和节点，适当地运用杉、松、桦61、杨等当地特色树种、高档次的观赏植物，要广植地被及护坡植物；在防护林区，以生态林为主，辅以经济效益显著有广阔市场前景的经济林木、花果树种；植物种植配置方式灵活多样，行植、林植、丛植，做到多层次，高覆盖率，在重点景区节点要按设计进行。（2）植物种类选择行道树种：大叶香樟、法桐、樟树、黄桷树、银杏、大叶女贞、水杉、小叶榕、三叶木等。（八）、节能设计采光：应保证建筑物主要用房的最佳朝向，避免室内阳光直射。照明：项目的各个用房应采用荧光灯具，各用房照明灯具的数量、功率、布置方式和悬挂高度必须满足照度均匀度的要求，达到规定的照度标准。各用房的照明要能够分楼、分层、分部位控制。通风换气：建筑的各个用房应有62、良好的自然通风，必须保持室内有良好的空气质量。各用房应有换气设施，确保室内空气中C02的浓度低于1.5。并根据使用要求设置有效的排气装置。（九）.抗震设计1、根据建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)及建筑抗震设计规范(GB50011-2001)(2008年版)，川苏科技产业园二期农民安置房抗震设防为8度抗震设防丙类建筑设计，设计基本地震加速度0.29，设计地震分组为第二组。2、根据建筑地基基础设计规范(GB500072002)，根据地基复杂程度、建筑物规模以及由于地基问题可能造成建筑物破坏或影响正常使用的程度确定地基基础设计等级。3、结构设计使用年限确定为50年。第六章 项目建设63、管理一、项目管理目标（一） 质量管理目标：满足项目质量满足规范、规程、设计要求，同时达到合同质量目标。总目标：单位工程验收合格率100%。（二） 投资管理目标：确保不超过工程概算投资，力争通过优化建设指标、实施方案，最大限度节约投资。（三）进度管理目标：完成既定工期目标。（四）合同管理目标：建立良好的权利与义务并存制度，确保建设各方诚实履约，尽量避免合同纠纷。（五）信息管理目标：及时掌握与交换准确、完整的工程建设信息，为工程建设管理全面服务，全面提升项目管理质量。（六）安全文明施工管理目标：“三杜绝一确保”：杜绝工程特别重大、大事故、险性事故；杜绝责任职工死亡事故；杜绝重大火灾、爆炸事故；确保64、施工安全。确保工程达到当地环境和文明施工的要求。（七）协调管理目标：积极履行协调义务，又快又好地处理工程建设存在的问题，确保不因为协调不到位、不及时影响工程建设。二、项目管理工作依据1、中华人民共和国建筑法等法规；2、建筑工程施工质量验收统一标准等工程规范；3、 国家、四川省、成都市相关工程建设规定；4、 工程设计、监理、施工等合同；三、项目管理方法及措施（一）质量控制管理1、管理目标与原则(1) 管理目标质量控制目标分解表序号分部工程名称质量目标质量要求1地基与基础工程合格所有分项工程必须符合GB50202，GB50203，GB50204，GB50208-2002规范合格标准。地下室防水砼及65、防水工程必须符合要求，保证不渗漏。2主体结构工程合格所有分项工程必须验收合格。砼结构工程的钢筋、混凝土、现浇结构必须达到强制性条文和主控项目的要求，结构安全可靠。砼观感质量必须优良。3装饰装修工程合格楼地面工程必须符合GB50209-2002的合格规定。抺灰、门窗、饰面砖（板）、涂饰、细部等子分部工程必须符合GB50210-2001规范的合格标准。4屋面工程合格所有分项工程必须符合GB50207-2002规范的合格标准。屋面不得有渗漏和积水，屋面防水完成后应进行24h的蓄水检验，5给排水及采暖工程合格所有分项工程必须符合GB50242-2002规定的合格标准。6建筑电气安装工程合格所有分项工程66、必须符合GB50303-2002规定的合格标准。(2) 管理原则工程质量控制是项目管理工作的重要组成部分，与项目其它管理一起构成了项目管理体系，质量管理工作必须依据合同、技术规范、设计图纸开展。2、管理重点(1) 重要的分部分项工程重要的分部工程是：地基与基础工程，主体结构工程、装饰装修工程。重要的分项工程是：砌筑、钢筋安装、混凝土浇筑、防水施工（屋面、浴厕间）、配电柜安装及动力开关柜安装及接地装置安装。(2) 关键部位：梁柱节点、箍筋加密、钢筋焊接、搭接要求。3、管理的主要阶段(1) 施工准备阶段：审查施工单位配备人力、材料、机械设备是否满足施工要求；审查施工方案、技术、质量保证措施；审查原67、材料设备报验、配合比是否符合设计和规范要求。(2) 施工阶段：检查施工工艺是否按经审批的施工方案和规范的规定进行施工，并对施工过程的原材料、半成品或成品进行抽查，对隐蔽工程验收。(3) 成品验收阶段：通过检测检验批和核验分项、分部工程的质量是否达到验收规范的标准和误差允许范围，审核质量控制资料是否齐全符合要求。4、管理主要措施(1) 检查：施工过程中对重点的项目和关键部位实施旁站监督和跟踪检查，检查施工过程中材料及混合材料与批准的是否符合；检查施工单位是否按批准的方案、技术规范施工。(2) 测量：对完成工程的几何尺寸进行实测实量验收，不符合要求的责令整修，无法进行的必须返工。(3) 试验：对多68、种材料、混合料配比、混凝土、砂浆等，进行随机抽样试验复查。(4) 指令性通知：通过书面指令和文字对施工单位进行质量控制，用以指出施工中发生或可能发生的质量问题，提请承包单位加以重视或整改。5、质量控制方法（1）质量事前控制A 对承包单位的资质审查：审查施工管理人员的资质技术等级，持证上岗，特殊工种上岗证。B 认真组织设计技术交底和图纸会审，把疑难问题解决在施工之前。C 审查施工组织设计，对施工方案合理性，施工质量保证体系和技术措施的可操作性进一步落实。D 严格把住原材料、构配件和半成品的质量验收，特别是商品砼的质量关。各种原材料、构配件必须有出厂质量证明书，按规定见证取样复验报告；建筑电气产品69、动力管线、通风空调设备、卫生洁具、消防和电讯设备必须经业主、监理审定技术性能、产品质量后签字认可。E 审查分包单位的资质和信誉。F 审查新材料、新产品、新工艺的技术鉴定证书和技术质量标准。（2）质量事中控制A 督促承包单位完善工序控制。把影响工序质量的因素都纳入受控状态；针对本项目的实际情况，监理对施工工艺过程按表内容实施监控；B 严格工序交接检查。坚持上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则。上道工序完成后，先由施工班组自检，专职质检员检查合格后再通知现场监理共同检查，检查合格后验收签认，方能进行下道工序；见工作流程图所示。C 隐蔽工程检查验收。凡需要隐蔽的工程，施工完成后，先由施工单位70、自检、专职检，初检合格后填报“隐蔽工程质量验收记录单”，报告现场监理工程师检查验收签认。D 设计变更处理。设计变更文件的审批，主要是看其是否可行，建筑结构、水电暖通图纸是否协调。E 工程质量事故处理。责成事故责任方及时写出事故调查报告，必须认真抓好质量事故原因、责任的分析，研究提出质量事故处理的措施方案，经有关方面审查批准后，认真监督实施，并检查其处理效果。F 行使质量监督权，下达停工指令。为了保证工程质量，出现下述情况之一者，业主代表或监理工程师有权下达停工指令，限令停工整改。未经检验即进行下道工序作业者；擅自采用未经认可或批准的材料、构配件；擅自变更设计图纸或违反施工规范进行施工；擅自将工71、程转包，让未经同意的分包单位进场作业。G 行使质量否决权，为工程进度款的支付签署质量认可意见，质量必须经验收合格的方能进行工程款项支付申报与审批。（3）质量的事后控制A、对已完成的分项、分部工程，督促施工单位按照新颁发的建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001和专业工程施工质量验收规范及检验方法的规定进行。检验批及分项工程由监理工程师会同建设单位代表组织施工单位项目专业质量负责人等进行验收；分部工程应由总监理工程师组织建设单位项目负责人、施工单位项目负责人和技术质量负责人等进行验收。地基与基础、主体结构分部工程还应有勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人参加相关72、分部工程验收。B、 单位工程竣工验收单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，收集整理各项施工技术档案资料，自检合格后，向监理单位提交工程竣工报验单；项目监理机构收到工程竣工报验单后，总监理工程师组织专业监理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行验收，合格后予以签认。建设单位收到工程验收及报告后，由建设单位组织施工、设计、勘察、监理等单位，并请地方质量监督站参加监督，进行单位工程竣工验收对工程质量是否符合设计和规范要求及总体质量水平做出评价，工程质量符合要求，则由参加验收的各方签署“竣工验收记录”。C 、73、审核竣工图及有关资料，整理工程竣工档案，竣工档案资料应包括的内容有：a. 工程项目审批文件；b. 地质勘察报告；c. 总平面位置图；测量定位，沉降观测记录；d. 开工报告、图纸会审记录、设计变更通知单及工程质量事故处理报告；e. 隐蔽工程验收及分部、分项工程验收和单位工程验收记录；f. 原材料、构配件及设备质量说明书和检测报告；g. 各专业竣工图；h. 竣工验收技术总结；6 、质量管理重点及措施（1）质量管理重点A、定位轴线和标高、桩的施工质量控制、检测验收。B、督促施工单位做好钢筋配料地审核工作，避免差错。C、模板选型设计和安装质量控制，逐层复测检查模板安装的几何尺寸和垂直度。D、砼的质量控74、制。审查施工方案的可行性，对预拌砼的材料,设备进场检查验收,对砼搅拌现场定期检查,砼配合比控制措施进行检查。E、空调、电气、消防、安装等专业相互协调配合，按设计要求做好结构施工阶段的预埋与预留，严禁事后敲凿。F、卫生间与屋面，防水工程的质量控制、防水施工队伍技术素质的审查，防水材料的选定。G、外墙装饰质量控制。先做好样板，经监理、业主认可后方允许进行大面积的施工。（二）进度控制管理按照既定工期完成任务目标，并力争提前完成节点目标。1、进度管理基本要求施工阶段是工程项目的实体形成阶段，对其进度进行控制是整个工程项目建设进度控制的重点。做好施工进度计划与项目建设总进度计划的衔接，并跟踪检查施工进度75、计划的执行情况，在必要时对施工进度计划进行调整，对于工程进建设进度控制总目标的实现具有十分重要的意义。进度管理的总任务是在满足工程项目建设总进度计划要求的基础上，认真审核施工进度计划，并对其执行情况加以动态控制，以保证工程项目按期竣工交付使用。2、进度管理的依据（1）根据建设单位和设计、监理、施工单位正式签订的工程合同中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；（2）各单位根据合同目标工期编制工程施工组织设计；（3）经项目经理审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年、季、月实施计划；3、进度管理的内容（1）审查施工组织设计、施工方案和进度计划，提出修订意见；（2）审查设计、监理、施工等单位提出的76、材料、设备陈列的规格与数量，质量是否满足工程进度的要求；（3）在项目进行的全过程中，检查工程进度，随时进行计划值与实际值的比较，发现偏离及时提出意见，协助承包单位修改网络计划、调整资源配置，实现进度计划总目标。4、进度管理的措施（1）进度事前管理，即工期预控A、协助业主确定项目实施总进度计划。项目实施总进度计划是对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施工承包合同工期条款的依据，是审核施工单位提交的施工计划的依据，也是确定和审核施工进度与材料设备供应进度、资金资源计划是否协调的依据，因此制定一个切实可行的总进度计划关系到工程的总目标的实现；B、审查承包单位施工管理组织机构、人员配备、资质、业务水77、平是否适应工程需要，提出要求；C、审核施工单位提交的施工进度计划（年、季、月度）主要审核是否符合总工期控制目标的要求，审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性；D、审核施工方案，对保证工期，充分采用时间的技术、组织措施的可行性、合理性；E、制定甲供材料、设备的需用量及供应时间，是否符合施工进度工期的要求，编制材料、设备、采供计划、确保施工的需要。（2）进度的事中控制A、开工通知加上合同工期，扣除（或加上）批准的变更工期，即为工程竣工日期；B、建立反映工程进度日志，定期记载形象进度及完成的实物工程量；同时记载影响工程进度的内、外人为和自然环境的各种因素，暴雨、大风、降温，现场停水、停电等原因，78、时间长短；C、工程进度检查，审核施工单位每月提交的工程进度表，比较实际进度与计划进度的差异；形象进度、实物工程量与工程量指标完成情况的一致性；D、按合同要求，及时进行工程量验收，进度计量方面的签证是支付工程款，计算索赔、延长工期的重要依据；E、对工程进度进行动态管理，实际进度与计划进度发生差异时，应协助施工单位分析产生原因，并提出进度调整的措施和方案，及时调整施工进度计划，材料设备、资金供应等计划，必要时调整工期目标；F、为工程进度款的支付签署进度、计量方面的认证意见；G、组织现场协调会，及时解决影响施工进度的有关重大问题，并作出协调会议纪要，发有关单位执行。（三）投资控制管理为确保不超过工程79、概算投资，力争通过优化建设方案，最大限度节约投资。1、投资管理的依据（1）根据建设单位和各实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的工程总价款，作为投资控制的总目标；（2）根据建设单位和实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的工程造价计算方法，取费和工程款支付方式，审核工程价款和付款签证；（3）根据建设单位和实施单位正式签订的“合同”中确定的工程款结算方式，进行竣工结算。2、投资管理的内容（1）建设单位决策性的改变如提出新的设计要求对原设计进行修改，工程范围和内容发生变更等；（2）设计单位的设计图纸，文件与现场情况不符，图纸有错误与说明不一致；（3）承包单位由于施工的需要而提出的变更，由于材料、80、设备的供应问题产生的变更，以及由于人力不可抗拒的破坏而引起的设计变更等。3、投资管理措施（1）事前管理投资事前控制的目的是进行工程风险预测，并采取相应的防范性措施，尽量减少施工方提出索赔的可能。A、熟悉设计图纸掌握设计要求，分析合同价款构成因素，明确工程费用最易突破的部分和环节，从而掌握投资控制的重点；B、预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制订防范对策，减少向业主索赔的发生；C、按合同规定的条件，如期提交施工现场，使其能按期开工，正常施工、连续施工、避免造成工期索赔条件；D、协助业主按合同规定如期、按质、按量地供应由业主负责的材料、设备进场，防止造成索赔条件；E、按合同规定，及时提供设计施工图81、纸和技术资料，避免造成违约索赔。（2）事中管理A、按合同规定，及时答复施工单位提出的问题和协调配合要求，避免造成违约索赔的条件；B、施工过程中，积极主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其它外部协调配合，避免造成索赔条件；C、工程变更、设计修改要慎重，事前应进行技术经济分析、比较、避免工程造价增加，（见设计变更程序图）。D、严格控制现场费用签证，凡涉及费用支出的停窝工签证，用工签证，必须先报监理、业主审批认可；E、按合同规定，及时对已完工程计量进行现场验收，由监理、业主签字确认，作为施工单位办理工程进度结算手续的依据。（3）事后管理A、审核施工单位提交的工程结算法，要求施工单位提交完整的“三证82、”资料；B、公正地处理施工单位提出的索赔。施工单位应按索赔规定，事后向监理单位提出“费用索赔申请表”，并有监理单位签发的“费用索赔审批表”，据此监理单位向业主报批。C、业主按照合同约定的处理原则，根据监理审批表核算费用。（四）合同管理1、合同管理合同管理是项目管理得主要内容。合同管理是龙头，是投资、进度、质量控制的依据。本工程合同主要指施工合同；分包合同和供货合同。本项目合同管理主要内容：（1） 合同双方履约情况包括责任和义务的履约，本工程特别是质量和工期的履约。（2） 合同双方有无违约，包括材料和设备的供应、工程进度款的申报和支付等。（3） 违约责任的分析，有无不可抗力因素，要以事实和证据为83、依据。（4） 合同所规定的奖罚条款的兑现。（5）原有合同补充或修改的必要性。（6） 合同双方有无争议，导致争议引起的原因分析，争议的解决方式。（7）全面履行合同的措施2、合同管理要点（1） 在合同中约定好各自的职责、权利、义务。保证合同的合法性、公正性、确定性。（2） 有示范文本的一定要采用示范文本。补充合同（或协议）要严谨、准确、全面、详细、可操作性强。（3）监督合同各方全面履行合同，避免违约。（4） 密切跟踪合同的执行过程,发现有违约苗头或有违约事实者及时提醒有关方面自行纠正或采取措施补救，避免扯皮、影响工程进度。给双方造成损失。（5）工程建设中不可预见和不确定因素时有发生，督促和协调合同84、双方就有关问题进行协商达成共识，并签订补充协议。3、索赔和反索赔根据以往合同管理中的经验，有几个方面最容易发生合同纠纷和导致索赔，特别是本工程质量要求高，工期紧迫，最容易导致工程延期的索赔，为此要有针对性的采取预控措施。4、索赔和反索赔的措施（1） 以合同为依据，注意积累有关协议、会议纪要、投标书、图纸、预算、标准、规范、技术要求等有关资料和相关证据，为防止索赔积累凭证。（2）及时、合理的处理索赔，避免矛盾扩大化，影响工程建设。（3） 采取主动预控的方法，尽量减少索赔。发挥监理部在项目管理上的组织协调作用。对合同双方履行情况及时掌握、及时纠偏。（4） 对于施工方违约，给甲方造成损失的，应按索赔85、原则，以合同和事实为依据，尽可能用经济的行政的组织的措施协调解决或进行反索赔。本工程具体措施：在质量管理方面：本工程要督促施工方针对质量薄弱环节按目标进行质量管理，建立质量保证体系。严格控制工程所用材料质量和施工工艺，对每一个工序，每一个分部分项工程要严格进行检查，按合同规定的质量目标进行验收，并签章认可。在竣工验收中全面衡量项目整体质量状况，写出质量评估报告，对是否达到合同所约定的质量目标做出评价。在费用管理方面：合同中一般对工程造价及支付方式都有明确约定。最容易发生合同纠纷的主要有两点：一是工程变更引起的造价调整，二是一方违约造成的索赔。在工期方面：主要是控制工程延期，减少和避免工程延期事86、件的发生。5、减少工程延期预控措施和工程延期管理办法合同中一般都明确写明了开、竣工日期，甚至写清了各阶段完工时间。施工进度计划是在开工前制定的，在实施中往往出现偏差。由于各种原因工期推后的事情经常发生。这时主要分析影响工期的原因主要在哪一方，只要不是不可抗力造成，都应有办法解决。如果是施工方原因，立即要求他们调整进度计划，采取各种有效措施，补上已拖延的工期，保证项目按期完成。如果是建设方因素造成，应纠正违约行为，如及时提供场地和水电路条件，按约定支付工程款，及时提供图纸资料，及时解决工程周边的环境条件等。施工方一般会提出工期顺延的要求，如果是施工方原因误工，则不批准；如果是建设方责任则组织三方87、协调，进行定量分析，确定顺延天数，书面予以确定，以免后期扯皮。（五）信息管理1、 信息的收集（1）业主提供的信息及资料，包括：a. 地质勘察报告和施工图、设计变更文件；b. 施工总平面图；c. 业主在建设过程中对各种有关进度、质量、投资、合同等方面的资料；（2）施工单位提供的信息，包括：施工组织设计，向有关单位报送的各种表格、报告和有关问题的意见；在施工中对设计提出的问题和技术建议，项目部管理人员名单和资质。（3）工程建设记录，包括：现场监理人员纪律日报表、监理月报、监理工作日志、监理例会纪要、工程质量记录等。（4）工程竣工阶段要按备案制的要求掌握各种工程信息。2、信息管理制度和措施（1） 对88、收到设计单位、施工单位和业主发来的文件、工作验收单，均按专业进行分类，并编号入档；（2） 设计单位的设计变更应归入施工图类；（3）施工单位发送的材质和产品检验单、试验报告、隐蔽记录、基础结构验收记录、水、电、气安装记录、工程质量验评、竣工资料、协商记录，均分类编号入档；（4）监理工程师发出的文件、通知单，均按专业编号登记入档；（5）发给上级单位、业主方的工作函件、月报、专题报告等，均登记编号入档；（6） 协调会议纪要分期发送，自备存档；（7）技术交付、图纸会审资料；设备及配件检验资料；施工试验报告资料；设备安装试运转资料均及时收集、登记入档；（8） 配备专人对工程相关的信息和资料进行收集、管理89、，并按专业、工种编号，分类，登记，确保资料的真实可信和有效利用；（9）建立监理档案管理的工作制度，工程竣工后将监理文书资料整理归档；（10） 建立监理例会制度，每周星期一下午与业主共同主持召开监理例会。主要对上周存在的问题进行分析处理，下周的工作安排，做好会议纪要；（11） 建立监理工作月报制度，每月初将上月监理工作包括质量、进度和投资的控制情况、实际形象进度、检查发现和处理的质量问题以及整改措施书面报告业主和监理公司及区质监站；（12） 建立监理工作日志及考勤制度，各专业监理工程师将监理过程中发现和处理的问题随时载入日志并予以签字确认。（六）协调管理 本工程项目建筑面积较大，参建单位可能较多90、，搞好协调尤显重要。1、协调方法根据不同具体情况灵活采取方法：（1）对于内部人际关系的协调，一旦出现矛盾应站在公正立场及时调解。对无原则的纷争，着力于劝解和批评制止。（2）对于业主同参建单位之间发生的合同纠纷，优先秉公协商调解，调解不成才申请仲裁。（3）与城建政府部门的协调方法主要采取请示、报告、汇报、送审等方式，也可通过一定关系和渠道协调。（4）与设计单位之间的协调方法多尊重设计单位的意见，主动请设计单位设计交底，施工中发现设计问题，及时向设计单位提出，积极支持设计单位采用“四新”技术，热情向设计单位提出合理化建议。（5）不定期报请业主召开协调会议，在会上协调解决有关问题，会后整理好协调会议91、纪要，由与会各方签字盖章相互督促实施。2、综合协调管理（1）建设相关单位明确项目负责人分别负责项目内外部协调。（2）凡碰到问题，做到积极、友好、完善、公平协调解决。（3）从技术、经济角度，做好影响的预防工作，采取有效预防措施，从而消除影响。（4）熟悉合同，及时主张合同权利，严格履行合同义务。万一发生合同纠纷，优先与合同双方协商解决。协商不成时方予以申请仲裁或向人民法院起诉。（5）坚持定期协调会议制度，通过在会议上大家集体研究，群众决策的方法解决相互之间的矛盾和问题，并作好会议纪要。第七章 招标管理一、招标范围项目设计、拆迁代理、工程勘察、工程施工、监理、重要材料的采购可全部招标。二、招标组织形92、式项目采用委托招标，由项目投资公司委托具有相应资质，从事过类似工程且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，施工企业应具有市政二级以上资质，监理企业应具有乙级以上资质。三、招标方式(一)鉴本项目属政府投资项目，依据XX市当地具体情况，单项工程造价在30万以上均应采用公开招标方式。(二)在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招标网公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有法人资格；2、具有拆迁、公路、城市道路、市政管网等工程建设管理经验和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理经验及能力。(三)通93、过正式的招投标程序，分别进行资格预审投标邀请发售招标文件现场踏勘标前预备会正式开标综合评标等程序，确定中标单位。(四)招标文件发售之日5日前，上报市发改局和市招投标站备案，确定中标人之日起15日内即向市发改局和市招标投标站提交招标情况的书面报告，接受行政主管监督部门对招投标活动的监督，确定中标人后，中标通知书与签订合同报发改局备案。四、项目招标事项核准表表7-1 项目招标事项核准表项 目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘 察全部招标委托招标公开招标设 计全部招标委托招标公开招标建安工程全部招标委托招标公开招标监 理全部招标委托招标公开招94、标重要材料全部招标委托招标公开招标实施时可根据具体情况作适当调整。第八章 环境保护一、评价依据1、法律、法规中华人民共和国环境保护法，1989.8.26；中华人民共和国大气污染防治法，2007.5.23；中华人民共和国水污染防治法，1996.5.15；中华人民共和国固体废物污染环境防治法，2005.4.1；中华人民共和国环境噪声污染防治法，1997.3.1；四川省环境保护条例，1991.7.19中华人民共和国水法 2007.5.23中华人民共和国环境影响评价法 2007.5.232、技术规范城市排水工程规划规范（GB50318-2000）地表水质量标准（GHZB1-99）污水综合排放标准（GB95、8978-96）污水排入城市下水道水质标准（GB8978-96）3、技术文件环境影响评价技术导则 （HJ/T 2.1-93）生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）4、评价标准环境空气质量标准（GB3095-1996）二级标准；地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准地表水环境质量标准（GB3838-2002）III类水域标准；城市区域环境噪声标准（GB3096-1993）II类标准。大气污染物综合排放标准（GB16297-1996）二级标准；锅炉大气污染物排放标准（GB13271-2001）二类区标准；污水综合排放标准（GB8975-1996）一级标准。二、96、环境影响分析评价1、施工扬尘对环境的影响分析施工期间，所产生扬尘，影响范围不大，必须进行封闭隔离；在土石方开挖和建材运输过程中，沿途产生扬尘，对空气质量有一定影响。必须加强施工组织管理和车辆运输管理，采用洒水车进行降尘，对运输土石方车辆采取遮盖蓬布密闭运输，以减轻扬尘和撒漏。排水管沟开挖后，对两侧弃土应尽快回填，或者采取临时性的防护措施。2、施工噪声对环境的影响分析施工中的噪声源主要来自机械设备和运输车辆，如打夯机、挖掘机、混凝土搅拌机、混凝土振捣机及压路机等。机械设备噪声均在8590dB（A）之间。对附近居民的生活有一定影响。建议运输车辆在经过城区时不鸣汽喇叭，减少鸣号，在夜晚22时至凌晨797、时停止运输，防止影响当地居民夜间休息。将施工噪声较大的施工过程（如开挖、地基夯实、混凝土搅拌等）放在白天和晚上22时以前进行，中午休息时不施工。3、弃渣对环境的影响分析工程的废渣主要来自两方面，一是对拆迁产生的建筑垃圾，二是部分开挖后的碎石土等和施工结束后剩余的施工材料。建议在施工过程中尽量挖填平衡，以减少弃渣量，对建筑物拆除后的建筑垃圾，按照当地城建部门规定的垃圾堆放场定点堆放。4、施工排水对水环境的影响分析施工期间对水体环境会造成一定程度的污染，主要表现在施工作业用水污水的排放，有大量民工聚集，聚居生活区内产生的部分生活污水，机械停放点产生洗车污水等，建设期间尽量不要将施工工人聚居点与当地98、居民聚居点设置在一起，不要占用当地居民饮用水源，污水通过土壤和地表径流的稀释后对道路两侧水环境污染较小，而且影响时间比较短，随着工程的完工影响也随之消除。5、营运期环境影响分析（1）水环境影响分析工程投入运行后，路面相对较为清洁，雨季不会出现污水横流现象，城市容貌有较大的改观。（2）空气环境影响分析运营过程中车辆尾气中会对公路两侧土壤和植被产生一定影响，主要有CO、NO2等有害气体对环境的侵蚀，但是项目所在区域空气比较湿润，植被茂盛，配合自然风的吹动，尾气在大气中稀释，对周围环境的影响不大。（3）噪声环境影响分析本项目建成运行后，通过加强管理和有效监督，对周围环境影响有所减轻，不存在噪声危害问99、题。（4）水土保持措施及绿化根据当地的植物适地条件对道路两旁进行绿化。对建筑材料场地，包括土料场和砂石料场，在施工结束后，应采取水土保持措施，包括建设工程的和植物的，防止产生新的水土流失。总之，通过对项目进行环境保护投资后，能够减轻污染，改善生活环境和生态环境，达到经济效益、社会效益和环境效益的统一。三、结论及建议工程在建设过程中对当地环境有一定的不利影响，采取适当的措施后，不利影响能够得到减免；工程运行后，能够改善当地的交通条件，从环境保护角度论证，工程是可行的。本项目遵循国家可持续发展战略方针，按照环境影响最小化原则，最大限度地降低污染物排放量。项目坚持“三同时”原则，对产生的各种污染物进100、行治理，治理措施切实、可行，满足环保部门制定的标准要求，对环境影响较小。项目建设过程中，按“三同时”认真落实污染治理措施，项目建成后运营期，项目能够采取有效措施避免噪音对周围居住环境的影响，污水能够经初步处理后排入城市污水管网，固体废弃物能够保证及时清运处理。第九章 项目的建设工期、开发进度安排项目建设工期为3.5年，具体如下：表9-1 项目建设工期进度安排表项目名称项目名称进度安排前期工作阶段一期建设地块2011年3月2011年8月二、三期建设地块2012年3月2012年8月工程实施阶段一期建设2011年12月2013年5月二、三期安置房建设2012年9月2014年8月竣工验收一期验收201101、3年6月二、三期验收2014年9月第十章 项目投资估算一、投资估算（一）投资估算的基本依据1、XX市控制性详细规划；2、全国市政工程投资估算指标上、中、下册；3、四川省市政工程计价定额；4、四川省市政工程间接费用定额；5、SGD3-2000（一）（二）基础设施工程估算定额；6、四川省建筑工程工程量清单计价定额；7、全国统一安装工程预算定额四川省估价表；8、业主提供的项目工程量；9、XX市人民政府第191号XX市征地补偿安置办法；10、项目周边地区类似工程的建设投资指标；11、其他相关资料。（二）工程量依据依据本报告前面章节确定的工程量。（三）投资估算方法参考相关房建、市政工程定额，采用投资指标102、估算法进行估算。（四）估算范围项目估算范围包括各安置点公建配套设施中涉及建安工程费用、工程建设其他费用、预备费、贷款利息等项目建设所需的全部投资。本估算投资未包括项目完成后企业运行成本。主要材料价格表 表11-1序号材料名称单位单价1柴油(机械用)kg7.292水泥32.5kg0.4953水m32.24砾石540mmm3455单元电子防盗保温节能门M2124m25506钢质防防火(乙级)节能防盗门Ml021m24007彩钢卷闸门m21208浅褐色塑钢百叶窗m21209GRC装饰窗m260010大理石板厚20mmm28011弹性体(SBS)改性沥青防水卷材聚酯胎I型3mmm22212弹性体(SB103、S)改性沥青防水卷材聚酯胎I型4mmm22313外墙乳胶漆底漆kg2014圆钢l0t417115扁钢综合t450016调和漆kg1017AL2商铺配电箱台38018钢管DNl5m5.2919钢管DN20m6.8520钢管DN25m10.4121钢管DN32m13.4622钢管DN40m16.5123钢管DN50m20.9824钢管DN80m35.8625钢管DNl00m46.6626红（青）砖千匹28027烧结多孔砖(KP1)24011590千匹47028烧结多孔砖(KP2)24011553千匹27729胶合板1230一等锯材m3170031塑钢门 80 系列24032镀锌肩铁25*4m3.6104、333镀锌扁铁40*4m5.2934电话分线箱个16035保温套管m536(商)混凝土(中砂)C15m333537柴油(机械用)kg7.2938柴油(机械用)kg7.2939水泥32.5kg0.49540砾石520mmm34741钢筋综合t414242圆钢10t414243圆钢10t417144螺纹钢II级t422045螺纹钢级10内t440046螺纹钢级10以上t440047商品混凝土C15m333548商品混凝土C20m334549商品混凝土C35m338050商品混凝土C40m3395（五）总投资估算 估算项目总投资费用包括：土地费用、建安费、工程其它费、预备费、建设期贷款利息等。经测算105、，项目总投资约65,112.08万元，其中一期为32,951.56万元，二期14,230.55万元，三期为17,929.96万元。具体如下：表10-1 一期项目总投资估算表序号名 称数量（）经济指标合价（万元）一建安费29,215.09 1A 区5,441.33 1.1安装总平7,901.73 114.24 90.27 1.2大门道2.00 58,700.00 11.74 1.3景观工程4,747.13 265.00 125.80 1.4道路工程2,197.51 386.00 84.82 1.5房建工程19,337.44 2,230.00 4,312.25 1.6地下停车场4,439.94 1106、,832.00 813.40 1.7垃圾回收站47.47 642.00 3.05 2B区8,568.88 2.1房建工程31,926.53 2,230.00 7,119.62 2.2安装总平道13,443.09 114.24 153.57 2.3大门3.00 58,700.00 17.61 2.4道路工程3,872.22 386.00 149.47 2.5景观工程3,992.54 265.00 105.80 2.6综合市场（地上）1,922.37 2,230.00 428.69 2.7综合市场（地下）1,346.97 1,832.00 246.76 2.8地下停车场1,881.38 1,832107、.00 344.67 2.9垃圾回收站41.80 642.00 2.68 3C区15,204.88 3.1房建工程60,485.69 2,230.00 13,488.31 3.2安装总平道26,588.73 114.24 303.75 3.3大门3.00 58,700.00 17.61 3.4道路工程5,515.04 386.00 212.88 3.5景观工程15,974.76 265.00 423.33 3.6地下停车场4,128.51 1,832.00 756.34 3.7垃圾回收站41.45 642.00 2.66 二工程其他费1,306.70 1建设单位管理费财建2002394321.108、37 2工程监理费发改价格2007670号263.84 3咨询费国计价1999128310.00 4工程勘勘察建计价200210292.15 5工程设计费建计价200210387.73 6环境咨询费国环价20021254.35 7招标代理费国计价200219807.16 8图审费川发改价格2002323号20.11 三预备费建安费的3%876.45 四建设期贷款利息按前述费用总额计算，利率为6.65%，均匀投入1,553.32 五总投资32,951.56 表10-2 二期项目总投资估算表单位数量经济指标总投资（万元）一建安费10,267.47 1商业配套服务区10,267.47 1.1房建工程109、30,354.21 3,010.50 9,138.13 1.2道路工程6,898.90 386.00 266.30 1.3绿化工程14,903.26 465.00 693.00 1.4安装总平14,884.13 114.24 170.04 二土地征用、拆迁安置费2,611.49 2.1土地征用费亩65.20 198,000.00 1,290.99 2.2青苗赔偿费亩46.00 800.00 3.68 2.3拆迁赔偿费7,684.48 660.00 507.18 2.4拆迁人员过渡费人/元173.00 1,800.00 31.14 2.5拆迁人员安置费人/元173.00 45,000.00 77110、8.50 二工程其他费495.86 1建设单位管理费财建2002394112.94 2工程监理费发改价格2007670号109.40 3咨询费国计价199912838.16 4工程勘勘察建计价200210102.67 5工程设计费建计价200210152.79 6环境咨询费国环价20021253.01 7招标代理费国计价200219802.52 8图审费4.37 三预备费建安费的3%308.02 四建设期贷款利息按前述费用总额计算，利率为6.65%，均匀投入547.72 五总投资14,230.55 表10-3 二期项目总投资估算表单位数量经济指标总投资（万元）一建安费14,769.12 1商业111、配套服务区14,769.12 1.1房建工程61,811.02 2,230.00 13,783.86 1.2道路工程7,024.20 386.00 271.13 1.3绿化工程15,173.94 265.00 402.11 1.4安装总平25,257.44 114.24 288.54 1.5大门 道4.00 58,700.00 23.48 二土地征用、拆迁安置费1,235.22 2.1土地征用费亩70.10 198,000.00 1,387.92 2.2青苗赔偿费亩46.00 800.00 3.68 2.3拆迁赔偿费9,643.65 660.00 636.48 2.4拆迁人员过渡费人/元214112、.00 1,800.00 38.52 2.5拆迁人员安置费人/元214.00 45,000.00 963.00 二工程其他费695.57 1建设单位管理费财建2002394162.46 2工程监理费发改价格2007670号147.96 3咨询费国计价199912838.60 4工程勘勘察建计价200210147.69 5工程设计费建计价200210210.58 6环境咨询费国环价20021253.53 7招标代理费国计价200219803.62 8图审费11.13 三预备费建安费的3%443.07 四建设期贷款利息按前述费用总额计算，利率为6.65%，均匀投入786.98 五总投资17,929113、.96 二、资金筹措计划与工程款项支付安排本项目为BT项目，总投资为65,112.08万元，全部由项目承建方负责筹集；在项目竣工验收完毕后由项目业主按经审计的工程建设金额按433的比例分3年项目承建方支付费用；业主所需工程建设金额由XX市人民政府安排财政资金予以解决。第十一章 投资风险分析一、投资估算的风险由于本项目建设规模较大，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。对策：业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数114、等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减少投资。如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。二、资金周转风险本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。对策：充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。与银行保持良好的合作关系，同时在必要时拓展其它各种筹资渠道，如商业借贷等，确保建设所需资金。三、拆迁安置风115、险项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节。在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。对策：为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本，一方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，提高搬迁户的搬迁意愿。针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决；另一方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度116、，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。四、拆迁政策风险尽管成都市政府在城市拆迁方面有相应的法规和规章，但随着城市建设的发展，拆迁政策将进行调整和完善。由于拆迁安置投资占项目总投资的比例较大，因此，任何与拆迁政策有关的调整都会对项目投资和资金筹措产生直接影响。对策：为了避免拆迁政策调整给本项目造成不利影响，业主应积极加强对拆迁政策研究，力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向，提前做好应对准备。五、筹资风险本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，项目销售或招租不佳，可能给本项目的资金筹措带来风险。对策：针对筹资风险，首117、先是加强管理，保证按计划进行建设和完工，节约投资；二是及时销售项目房产，回笼资金；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略；四是开辟新的融资渠道；五是积极寻求政府支持。第十二章 社会经济评价 本项目实施后社会效益明显，主要体现在：一、为当地居民增加就业机会，提高居民收入本项目在建设时段，需要大量的工人；同时项目实施完成后，整个投资环境得到极大改善，可有效吸引外来资金进入蒲阳镇，这也为当地居民创造了大量长期就业机会；通过就业可有效提高当地居民收入。二、改善当地基础设施、投资环境和居住环境项目通过对零散居住的居民实施搬迁进行集中居住，集中居住区各项基础设施和公建配118、套齐全；此外项目还将对范围内的道路、景观进行升级改造，这一切都有效地改善了当地居民的居住环境。三、促进XX经济开发区的建设项目实施后可为经济开发区提供更多发展用地和各种生活配套服务，使经济开发区的各项配置更具合理，可更有效吸引投资者入驻，促进了开发区的建设。第十三章 结论XX经济开发区安置房建设工程建设是XX经济开发区建设工作的一项重要内容，为XX经济开发区搬迁居民建设安置房，将分散居住的居民集中居住，达到改善居住水平的目的；同时居民实现集中居住节约的土地用于满足XX经济开发区发展所需用地需求，吸引更多投资者进驻，为XX实现“工业强市”、促进XX的经济发展；同时项目实施后可改善当地居民居住环境，提高当地居民收入，改善基础设施和投资环境，促进XX市经济开发区的建设，社会效益显著，因此本项目可行。