1、生态移民拆迁安置住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月91可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论 11.1项目概况11.2主要经济指标31.3结论与建议4第二章 项目建设的必要性62.1项目建设的背景62.2项目建设的意义 122.3项2、目建设的市场定位 132.4市场需求分析 13第三章 项目选址及建设条件 153.1项目选址及用地方案 153.2项目拟建地址的建设条件 18第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案204.1项目建设规模 204.2建设内容工程技术方案 204.3建筑安装工程量及“三材”用量估算 40第五章 投资估算及资金筹措 415.1投资估算 415.2资金筹措方案 45第六章 组织机构及人力资源配置 466.1组织机构 466.2劳动定员 46第七章 项目的实施进度 487.1建设工期 487.2项目实施进度表 49第八章 项目的组织管理和工程招投标方案 508.1项目的组织管理 508.2工程招投标3、方案 51第九章 环境影响评价 539.1项目周边生态和环境现状 539.2生态环境影响分析 539.3生态环境保护政策 54第十章 节约能源 5710.1节能影响效果分析5710.2节能措施5810.3节能效果分析61第十一章 效益分析 6411.1经济效益分析6411.2社会效益分析6411.3社会适应性分析6611.4社会风险及对策分析68第十二章 结论 6912.1 结论 6912.2 建议 69第一章 总 论1.1项目概况项目名称XX市临潼区XX生态发展有限公司XX前城项目1.1.2承办单位建设地点该项目位于临潼区行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，XX大厦以北，4、XX景观廊道以南。1.1.4建设内容建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为160.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。1.1.5投资估算该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。1.1.6效益分析XX市临潼区XX生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区，是XX市临潼区为改善、治理XX环境，加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立5、的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。1.1.7供水本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。1.1.8供电本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。1.1.9交通运输、通讯条件本项目位于XX市临潼区XX生态开发6、区。项目距XX市区大约30公里，距XX市政府新址15公里。处于XX市临潼新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。1.1.10环境保护本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。1.1.11项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2012年9月底投入使用。1.2主要经济指标本项目位于XX市临潼区XX生态区，总用地面积为160亩。拟建建筑面积为355690平方7、米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米164000.91（合246.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面8、积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米32590人口毛密度人/ha 495建筑密度23.3容积率2.30绿地率35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆288合计辆25781.3主要用地指标占地总面积322.2亩；总建筑面积59.71万平方米；居住建筑面积59.26万平方米；公共建筑面积0.45万平方米； 居住居数 4938户 平均每户建筑面积 120平方米 平均每户居住人数 3.2人 容积率 2.78 建筑密度0.481绿化率 34% 住宅栋数 93栋平均9、层数 6层 地下车库面积 1.23万平方米 停车位615个符合陕西省建设用地标准（2007年版）陕西省居住建筑建设用地指标规定的居住建筑建设用地（大于8000人）：容积率大于等于1.38、建筑密度大于等于0.48、绿地率30%-35%的要求。1.4结论与建议1.4.1结论 本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户10、的需求已迫在眉睫。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。 本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。1.3.2建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。 抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程11、质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性2.1项目建设的背景建设单位概况XX市临潼区XX生态区管理委员会是XX市临潼区委、区政府设立的负责临潼XX生态区开发建设的办事机构。其主要职责是：负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划；负责生态区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务；负责生态区招商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合行政管理等。地址：临潼城区人民西路20号电话：02983823330传真：02983823330邮箱：XX12、市概况K d 6FK 5J!yZ w cY,A 1、地理位置 XX市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经10740-10949和北纬3339-3445之间。东西长204公里，南北宽101公里，土地总面积10108.02平方公里。东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以XX为界，与咸阳市隔河相望。 2、自然状况vei p V F i XX市平均海拔400-450米，南部多为秦岭中段的北坡，北部为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。境内有河流54条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过13、境的泾河与XX。水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为31.46亿立方米。地下矿产资源丰富，已查明各类矿产23种，主要有铁、锰、铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝田玉等。)?G8y |X XX属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春季温暖少雨，夏季炎热降雨增多，秋季凉爽多淋雨，冬季寒冷干燥。10C积温为4400C，年平均气温6.4C-14.9C，年平均降水量537.5-1028.4毫米，年平均相对湿度70%-73%，全年日照时数1983.4-2267.3小时，城市绿化覆盖率30.06%，近年来城区空气环境质量良好天数为260天。ukmy*i XX市土14、地肥沃，土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的54.6%，是全市的自然生态保护用地；北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主，占市域土地总面积的45.4%，土地利用效益较高。3、社会经济概况 XX是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、商贸中心。在全国区域经济布局上，XX具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。XX的比较优势突出表现在三个层次：即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育、15、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。XX旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以XX为起点，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。1981年联合国科教文组织把XX确定为“世界历史名城”。 XX文化遗产极为丰富。境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。有被誉为“世界第八奇迹16、”的秦始皇兵马俑坑；世界上保存最完整、规模最大的古城墙XX明城墙和周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使XX成为海内外游客首选的旅游目的地之一。 J(H XX科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域具有较强的科研、生产能力。XX现有国家级科研基地9个。XX高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。XX现有普通高等院校47所，民办及其他高等教育机17、构32所，2006年末全市在册高新技术企业1227家。XX的“四区两基地”高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、XX航天科技产业基地建设成效显著，成为XX科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中，高新区已成为中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业园区，并被科技部评选为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北地区唯一的国家级出口加工区，是XX市对外开放的窗口；曲江新区实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为XX新的旅游亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、XX航天科技产业基地招商引18、资等工作进展顺利，成为XX经济新的增长点。XX区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。XX市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006年实现社会消费品零售总额776.20亿元，同比增长16.5%；绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位，占西北五省区省会城市的50%，占西部九省区省会城市的16%。全市商业网点已达16.6万个，从业人员120余万人，千人拥有网点数达到20.3个。全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市30个；零售企业中年销售过亿元的商场有19、18家。全市拥有各类交易市场514个，年成交额超过300亿元。XX有着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点3.5万个，餐饮业零售额超过120亿元；作为世界热点旅游城市，XX已具有充足的接待能力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张；XX拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。 近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改20、善，社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城市建设成就显著。2006年全年XX市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，较上年增长了13.0%，自2000年以来，XX市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。其中：第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.9%、42.4%和52.7%。按常住人口计算，全市人均生产总值17794元，增长11.0%。全年完成全社会固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%21、。其中，城镇投资971.84亿元，增长25.2%。全年完成城市建设投资181.91亿元，比上年增长24.9%。年末常住人口823万人，比上年增长2.0%。年末全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5%。城市居民人均可支配收入10905元，增加1277元，增长13.3%；农民人均纯收入3809元，增加349元，增长10.1%。全年城镇新增就业人数8.37万人，比上年增长6.6%。 oa/xiP7V78Z XX市的基础设施建设继续推进，交通网络日趋完善，通讯等其他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。据国家统计局近日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等50多项综合指标测评出22、的全国百强城市中，XX综合实力排名第32位，处于中上游水平。预计到2020年，XX全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。mCV k|h1X c 全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。截止2006年底，全市共有50个镇、52个乡、74个街道办事处，常住总人口822.52万人。S H R(8o 4、 城市规划z6N-Hl:Y 解放以来，XX市先后制订了三轮城市总体规划。XX市正23、在执行的第三轮城市总体规划（1995-2010），按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。12年来。在第三轮城市总体规划的指导下，XX的城市建设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发生了翻天覆地的变化。 目前，XX市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020）。在新的规划期内，XX将实施“规划立市”方略，把空间布局和产业布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进、协调发24、展的区域经济。按照“九宫格局”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨XX的新格局。明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。在主城区外围建成六个城市副中心区。同时，按照统筹区域发展的原则，综合配置各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。 4、经济社会发展战略 “十一五”期间，XX市经济社会发展的总体目标是：努力建设世界历史文化名城、世界一流的旅游目的25、地城市、中国创新型城市和教育名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。国际化进程明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化特色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创新能力显著增强，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑；社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教育、文化、卫生和生态环境进一步改善，城乡人民收入水平26、和生活质量普遍提高；“三个文明”协调发展，社会更加安全、稳定、和谐。 到2010年，全市国民生产总值将达到2580亿元，年均增长13%；三次产业结构调整为3:45:52，工业增加值占生产总值比重达35%；地方财政一般预算收入年均可比增长14%；人口自然增长率控制在5以内，五年城镇新增就业人口40万人，文教科卫体支出占财政支出比重达到28%；五年累计完成全社会固定资产投资7050亿元；森林覆盖率45%；万元生产总值综合能耗下降25%；城市居民人均可支配收入达到15000元，农民人均纯收入达到5500元。XX市临潼区概况临潼，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。临潼是十一朝古都XX的东大门，自27、周、秦到汉、唐，临潼一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。位于古都XX东郊，面积915平方公里，人口67万。说到临潼，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是烽火戏诸候周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是项庄舞剑，意在沛公的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年XX事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜28、地先秦时，临潼称栎阳，公元前282年（秦献公二年）至公无前350年的34年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。栎阳曾有过都城的繁盛时期。秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。据司马迁史记秦始皇本纪记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百29、处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。1987年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产保护清单。秦始皇帝陵虽已有2000多年的历史，但是在今后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊宫，后延续到秦汉隋。在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为华清宫。华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金30、迷的日日夜夜，又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。华清池经历了周秦汉唐，在中国古代史中留下了浓重的笔墨。到了近代，还是华清池，却又上演了一幕决定中国历史命运的震惊中外的双十二事变。这一点华清池可以作证。新中国成立之后，临潼也获得了新生，经济社会都有了很大的发展。改革开放以来，临潼的发展一日千里，建设成就令人瞩目。绚丽的古代文明与璀璨的现代文明在这里交相辉映，相得益彰。1997年根据发展要求临潼区于6月25日经国务院批准正式撤县设区。临潼区辖14个街道、个镇、个乡：骊山街道、秦陵街道、新丰街道、代王街道、斜口街道、行者街道、马额街道、零口街道、雨金街道、栎阳街道、新市街道、徐杨街道、西泉街道、相桥31、街道、交口镇、北田镇、油槐镇、何寨镇、铁炉乡、穆寨乡、小金乡、任留乡、土桥乡。临潼是古都XX的东大门，总面积915平方公里，辖14个街道、4个镇、5个乡，285个行政村，总人口70万，其中农业人口56.2万，占总人口的80%。近年来，临潼区委、区政府以“创中国旅游名城、建XX经济强区”为目标，坚持统筹发展、科学发展，突出抓好旅游、工业和奶畜三大优势产业，大力实施项目带动战略，积极推进城市化进程，努力构建和谐临潼，人民生活水平日益提高，综合实力不断增强。2007年，全区生产总值完成81.19亿元，增长14.3%；地方财政收入27388万元，增长24.29%；全社会固定资产投资44.08亿元，增长32、38.83%；农民人均纯收入4020元，较上年增加486元；城镇居民年可支配收入9000元。三次产业比为：18.4：55.2：26.4。区域综合实力陕西省县域经济排名第六。今年一季度，全区生产总值完成17.44亿元，增长15.1%；地方财政收入完成0.77亿元，增长12%；全社会固定资产投资6.68亿元，43.7%；社会消费品零售总额8.9亿元，增长21.3%，实现了首季“开门红”。 临潼旅游资源丰富。临潼旅游景点众多，拥有兵马俑、华清池2个国家5A级旅游景区和秦始皇陵、骊山森林公园2个国家4A级景点，骊山风景区是国家首批公布的风景名胜保护区之一。境内有县级以上文物保护单位51处，省级以上文物33、保护单位5处。近年来，我们围绕优势的旅游资源，相继实施了秦俑馆前环境改造、秦陵遗址公园、城市快速干道、唐华清宫遗址保护及华清爱琴海、东花园、华清颐和城等一大批旅游重点项目，集中打造“秦风、唐韵、御温泉”三大品牌。预计今年5月份可获中矿联的“中国御温泉之都”授牌。2007年，各主要景点累计接待游客741万人次，其中海外游客58.8万人次，旅游直接收入3.72亿元，旅游综合收入11.92亿元。 临潼工业发展势头强劲。围绕区旅游商贸开发区、新丰工业园区、新生代工业集中区等工业园区，坚持走依托大厂办小厂、龙头抓企业的路子，不断加强基础设施，大力实施项目带动战略，促进了工业经济的迅猛发展。全区现有规模以34、上企业36家，有陕鼓、标缝、银桥、伊利泰普克等产值过亿元企业10家。有中国名牌产品5个，分别为：“秦俑”牌乳粉、“银桥”牌液态奶、“标准”牌工业缝纫机、“陕鼓”牌轴流式压缩机和“陕鼓”牌能量回收发电透平装置。“标缝”、“秦俑”还被评为中国驰名商标。2007年，全区工业总产值完成135.65亿元，增长27.5%；规模以上工业总产值114亿元，增长30%；规模以上工业增加值34.18亿元，增长20.8%。 临潼农业产业特色突出。目前，全区奶牛存栏达到5.78万头，奶牛小区总数达到80个，奶类总产量19万吨，奶牛存栏位居全省第二，奶产量居全省首位，荣获“全国牛奶生产强区”称号。蔬菜年产量35万吨，是35、XX市重要的蔬菜供应基地。番茄制种面积达到10000亩，番茄制种量占全国市场60%以上，是全国最大的番茄制种基地。以石榴为主的杂果14万亩，是全国著名的石榴生产基地，临潼石榴获国家质量检验检疫总局“原产地保护”认证。2008年全区生产总值完成92.72亿元，增长14.2%；地方财政收入完成32694万元，增长19.37%，其中一般预算收入完成30761万元，增长20.03%；全社会固定资产投资完成59.5亿元，增长35%；社会消费品零售总额完成35.3亿元，实际增长18.02%；规模以上工业增加值完成40.67亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到12000元，农民人均纯收入达到462036、元，分别增长20%和14.9%；人口自然增长率控制在5.95以内；万元生产总值能耗降低5.7%。 “发展旅游事业，促进经济发展”。今天，临潼人民正以饱满的热情按照江泽民总书记给临潼的这一题词精神，为临潼经济腾飞而团结拼搏，埋头苦干，携手共进，开创临潼辉煌的明天。临潼XX生态区概况 临潼XX生态区是临潼“1366”发展战略的一个组成部分，属6个经济增长极之一，其范围总体面积接近138k（约为临潼总面积的七分之一），包括XX河道及两岸5个产业经济区块，涉及九个街办、乡镇，41个村组，总户数19897户，人口7万余。将分两期进行开发建设：开发建设一期（20092013年）规划四址：东为新丰大桥南北一37、线，南为铁路郑西线、新（丰）行（者）路连线，西为XX临潼区与高陵县交界线，北为南徐路一线；总面积约56k，合8.4万亩。其中XX河道面积约26k（其中滩涂、湿地约18k），两岸产经区面积约30k，合4.5万亩；开发建设二期（20142016年）规划范围：临潼XX（新丰大桥）下游66kXX河道（其中滩涂、湿地约48k），新丰街办XX段右岸约3k，任留乡、雨金镇、油槐镇、交口镇XX段左岸约5k， 新丰街办XX东岸、何寨镇XX南岸约8k； 总面积约82 k，合12.3万亩。其中，两岸产经区面积约16k，合2.4万亩。XX市临潼XX生态区开发建设领导小组为XX生态区开发建设的指导、协调机构，成员单位有38、：发改委、规划分局、国土分局、农林局、水务局、交通局、建设局、旅游局、外贸局、环保分局及沿XX9个街办、乡镇等。XX生态区管委会是具体组织实施XX市临潼XX生态区开发建设的办事机构。 该区域遵循四维生态河流建设开发模式和 “规划控导、项目带动、一体管理、多头推进”的运作模式，以XX治理、生态人居、生态旅游、高科园艺、新农村建设等5个方向为重点，着力推广生态区高端地产、生态地旅游、生态温泉、生态湿地、生态区高科农林园艺等产业项目，实现对XX临潼段（40.8km）的综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66k）的生态修复并有效开发利用；两岸（约46k）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游39、高科农林园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的发展区域。以“一河”（一带）生态文明和“两岸”（两翼）产经和谐发展进一步加速提升临潼城市品位，助力临潼区经济社会实现跨跃式再发展。 可行性研究报告编制依据（1）编制报告的委托合同（2）中华人民共和国城乡规划法（3）中华人民共和国环境保护法（4）江河流域规划编制规范 （5）XX流域重点治理规划 （6）陕西省XX五年治理规划（20082012） （7）关中天水经济区发展规划 （8）XX市城市发展总体规划 （9）XX市临潼区总体发展规划 （10）XX市临潼区“十一五”发展规划 （11）XX市临潼区旅游发展规划（12）临潼及项目周边40、地区市场调研和现场勘察资料（13）其他有关依据资料项目提出的理由和过程研究项目研究范围本项目可行性研究范围包括XX前城项目建设的背景、必要性、项目定位、项目选址、建设条件、建设规模、建设内容、建设方案、投资估算、环境影响评价、效益分析、节能分析等。研究工作概况受XX市临潼区XX生态区管理委员会的委托，我公司依据国家和地方有关拆迁安置小区项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。项目提出41、的理由与过程安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市临潼区现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。XX前城项目是为加快XX市临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，XX市临潼区政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群42、众的安置，解决拆迁户的居住问题。 该项目的建设为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合理权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的开展，落实“先建安置房，再征地拆迁”的征地拆迁工作新思路等措施的执行奠定良好的基础。2.2项目建设的意义2.2.1党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建43、立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。2.2.2住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐XX具有重要意义。2.3项目建设的市场定位安置房，44、是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。它体现了政府被拆迁人的关爱，一方面国家大力支持并规范拆迁安置住房建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，为被拆迁人通过购买高品质的拆迁安置住房来提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发建设项目，安置房屋销售对象为临潼XX生态区开发、政府投资项目的建设及政府实施土地收购、储备而被拆迁的农民或居民。2.4市场需求分析根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX系统治理的需要，临潼XX生态区开发、政府投资项目的建设规模不断进展，这些开发和45、建设项目所涉及到的拆迁居民和农民数量大幅度增长。临潼区现有的安置房数量已远不能满足被拆迁人的需求。因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 XX临潼段（42公里）完成综合治理，防汛安保达标；滩涂、湿地（约66 k）修复并有效开发利用；两岸（约46 k）产业经济繁荣兴旺；成为临潼集生态人居、生态旅游及三产、现代农园艺业及新农村建设等持续互动、生态文明、人水和谐、充满活力的新的发展板块。建设XX前城安置小区是临潼区政府为民办实事的重大项目。为加快临潼区城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，46、落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路，建设XX前城小区解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。使广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障、安居乐业，解决他们的后顾之忧。据相关部门统计，本项目可满足临潼XX生态区部分被拆迁人的安置住房需求。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址及用地方案经有关部门和开发单位共同现场踏勘选址确定，该项目建设地址为金贝仁商厦以西，银杏路以东，XX大厦以北，XX景观廊道以南，项目规划总用地面积约160亩，项目净用地为106667.2平方米。本项目位于XX市临潼区XX生态开发区。项目距XX市区大约30公里，距XX市政府新址15公里。处于XX市临潼新区一47、级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。综上所述，项目区交通非常便利。片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。临潼开始在XX南岸建新区。随着XX临潼区政府与XX经发集团签署新区开发建设战略合作框架协议，临潼新区建设步入快速推进阶段。临潼以旅游著称，但旅游资源都在城区。现在的临潼城区，南部骊山北麓地区是国家风景名胜区及秦始皇陵遗址公园，限制了城市发展。临潼“景城合一”，开发与保护矛盾突出，而破解这一难题的办法就是“景城分治”。“景城分治”，即在老城重点发展旅游的同时，在老城之外建设承担行政、商贸等城市职能的新区，以及承担工业经济的新工业48、园区。按照这一理念，在已获批的临潼新区城市规划中，位于XX南岸、陇海线北侧的新区远期规划面积为30平方公里，比现在老城区的两倍还大，建成后将与现在的城区构成新的大临潼城市板块。临潼新区建成后，对拉大城市骨架，拓展城市空间，与老城区形成双城联动，将会起到重要作用。XX东翼副中心新区距XX市政府新址15公里。按照规划，临潼新区位于XX市东北方向，东接临潼城区，西与浐灞及XX国际港务区相连，距位于张家堡地区的XX市政府新址15公里。从现在的临潼城区到XX城区距离30多公里。新区距XX市政府新址15公里，意味着将来临潼到XX城区中心的距离将缩短一半，15公里，也和碑林区到张家堡XX新行政中心的距离相当49、，比长安区到张家堡的距离短了许多。随着新区建设，临潼将不再是边远的郊区，而是逐步融入到XX大都市圈子里。按照临潼区政府的规划，临潼将越过铁路向西发展，连接灞桥新筑开辟新区，吸引新兴产业，发展大型高中档居住区、产业园区、服务业等功能，以城市快速路和郊区轻轨联系XX中心城市，形成XX东翼副中心。新区成为行政商贸中心整个新区规划面积远期为30平方公里，近期20平方公里，起步区8.4平方公里已被国务院批准。管辖区域涉及行者、西泉、斜口三个街办。功能定位为临潼新的行政、商贸、旅游服务及科技、物流产业园区。2010年前，主要实施起步区道路、绿化、环卫、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施建设。目前50、，起步区8.4平方公里已经开始了道路、绿化等基础设施建设。全长5.8公里的草临路（草滩到临潼）进行了城市化改造，投资3600万元新建了新区2号路，3号、4号路正在建设，年内就可建成使用。此外，新区创业服务大厦、可解决3600余户住房问题的经适房等项目正在建设中。此次经发集团与临潼区政府合作开发建设临潼新区，将对新区主要基础设施和公共配套项目进行建设，同时，支持新区完善融资平台，为新区开发建设解决钱的问题。按照规划，2010年2013年为临潼新区发展建设阶段，其间将基本建成起步区，文化、教育、医疗、卫生、邮政、金融等公共服务设施配套将基本完善。同时，在新区建成新的行政服务区，区级国家机关完成搬迁51、。据了解，临潼新的行政中心位于新区草临路的北侧，建成后，区委、区人大、区政府、区政协等机关将搬迁至此。另外，起步区内还规划了两所中学和多所小学，以及公园、体育场等城市公共设施。随着新区建设推进，辖区三个街办的61000名村民也将成为城市里的市民。新区还将建成大XX生态居住区，通过区内两条自然河流三里河、韩峪河流域综合治理，在新区形成两条绿色生态长廊。同时利用城区污水处理厂中水营造水面，建设生态景观。供水条件本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两面两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周52、布置成环网，以确保生活及消防用水安全。供电条件本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。3.2项目拟建地址的建设条件 自然条件 临潼位于骊山北麓，渭水之滨。自从盘古开天地，三皇五帝到如今，在华夏民族上下五千年的历史长河中，一直是群雄争霸的战略要地，更是王公贵族休闲娱乐的绝佳去处。临潼所见地貌类型较多，有XX二、三级阶地及浐河、灞河一级阶地、河漫滩、河床、洪积扇、山前倾斜平原，断块山等等。 骊山是耸立在XX平原南侧的一个孤立山地，是于太古代形成的断块山，海拔 1000m 左右，其南与秦53、岭山区以灞河河谷相隔，其北直接与XX河谷地相连，东西两侧为黄土塬、梁地带。 临潼地区广泛分布前寒武统变质岩（缺失古生代及中生代地层）及局部第三系砂页岩，本区地层由新到老依次为： 第四系：黄色含有古土壤层及结核层的黄土以及近代河床沉积物，与下覆地层为整合接触。第三系：下部为肉红色、淡绿色长石砂岩及底部砾岩，上部为灰色砂岩及泥质页岩互层，与下覆地层为不整合接触。 元古界石英片岩：主要为绢云母石英片岩，与下覆地层为不整合接触。 太古界片麻岩：主要为黑云母片麻岩及石英片岩，由于受岩浆活动影响，根据其岩性不同分为几个亚组。临潼地区岩浆活动较为发育，多出露骊山以南新开山一带，据测定岩浆活动发生在燕山运动早54、期。临潼地区位于XX地堑南侧，地质构造主要是断层。骊山明显受着不同方向的断层控制，形成骊山断块山。主要断层有以下三条： 骊山北侧深大断层：为本区最大断层，地形（断层三角面）标志十分明显，断层走向 80 、倾向 N 、为一高角度巨大断层。因受后期走向 NNE 断层影响，是断层面发生前后相错现象。骆驼岭正断层：走向 NNE ，近于直立。在老母殿以北一分为二，其一仍以原走向延至兵谏亭，另一支以 60 走向延至老虎沟口。 磨石沟断层：为 NNE 向延伸，断层面倾向 W ，为一高角度正断层，在磨石沟口附近擦痕及角砾岩明显。由于断层影响，使第三系岩层产状发生很大变化。 临潼地下水类型较多，山前洪积倾斜平原55、潜水、阶地潜水、承压水及脉状裂隙水。华清池温泉出露于断层交汇处，水温 43 ，流量 876.19m 3 /d ，无色、无味、透明、具有硫化氢嗅味，为 SO 4 HCO 3 Cl-K Na 水型。 3.2.2气象条件临潼地处北温带内陆地区，属温带大陆性气候，春秋两季温和，夏热冬寒四季分明。主要气象条件如下：气温 年平均气温 13.1 年极端最高气温 42.1 年极端最低气温 -19.7 七月平均气温 26.8 一月平均气温 -1.5风向 年主导风向 NE(19) 次主导风向 ENE(9) 静风频率 22 年平均风速 2.7m/s 最大风速 18m/s降雨量 年平均降雨量 545mm地温 最大冻土56、深度 30cm空气湿度 年平均相对湿度 61日照 3128小时/年3.2.3 地震情况临潼位于“昆仑秦岭大别山纬向构造带”的北侧汾渭地震带的XX地震亚带上，地处XX新生代断部盆地，活动断裂发育，新构造运动强烈，存在着发生破坏性地震的构造背景。本项目所在地是我国震害危险区之一，是我国52个重点设防城市之一，地震烈度按8度、按7度设防。本项目的各类建构筑物的规划建设审批、勘察设计、施工图审查、施工质量安全监管等工作应按照相关的法规严格执行。3.2.4水源、水文地质情况地表水：本地区地表水为XX，XX河水主要来自天然降水，流向由西向东，为季常年河流，丰水期水量充沛，枯水期流量很小。河床宽20011057、0m，平均径流量53.5108m3，平均含沙量为34.5kg/m3。XX全年70%的时间河水流量低于平均流量，丰水期水量占全年总水量的70%。地下水：本地区属关中冲积、洪积平原，具有松散岩孔隙水为主的河谷盆地型水文地质特征，其动态主要受XX的影响，补给主要依靠大气降水渗入和河流渗漏，含水层沿XX呈条带状分布，面积广大，水量丰富。XX平原区为强富水区，潜水总流向南东，埋深在411m与1940m间，开采深度1750m，单井涌水量为1020t/h；承压水总流向南东。埋深200250m。从以上分析可知，拟选场区的自然条件、社会环境条件及基础设施配套条件均能满足本项目建设的要求。通过对该地块的构成成分、58、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造50万平方米以下的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案4.1项目建设规模建设内容为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等。项目总用地面积为160亩，拟建总建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。住宅280760平方米，文体教育8563平方米，商业31330平方米，半地下车库建筑面积359、4130平方米。容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。4.2建设内容工程技术方案4.2.1总说明工程项目概况XX前城项目位于四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，XX大厦以北，XX景观廊道以南，用地南北长约550米，东西宽约300米。小区总用地面积160亩，总建筑面积约355690平方米，容积率为2.3。基地周边的规划情况如下：东侧为金贝仁商厦，南侧为XX大厦，北侧为景观廊道，西侧为银杏路。主要设计依据临潼区XX生态区总体规划；城市居住规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；住宅设计规范（GB500960、6-1999）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）；其它国家相关设计规范；临潼区XX生态区管委会有关文函。总平面设计说明设计理念作为政府主导的拆迁安置小区，该小区依托XX南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区。方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息的乐园，精神回归的家园。“均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。规划设计要点场地为自然的平坦地貌，起伏不大。周围主要为农田和居民住宅，有少量沟渠等灌溉设施。植被一般。竖向设计：场地呈长方形，根据地形标61、高，设计将充分利用地形，满足场地排水及道路设计要求。 同时，将回填部分低洼区域，实现场地内的土方平衡，最终形成较平坦场地。小区将主要商业沿主要城区道路布置，幼儿园与活动中心位于小区内部。小区住宅均为南北向布置，采光、通风良好，楼间距满足日照要求，小区可利用地形高差，形成若干半地下车库，实现生态、节能、低造价的目标。规划技术经济指标技术经济指标一览表项目计量单位数值备注居住区规划总用地平方米106667.2（合160.00亩）规划道路用地面积平方米11098.26（合16.65亩）临时施工用地面积平方米12995.89（合19.49亩）居住区净用地面积平方米139906.76（合209.86亩）62、居住总户（套）数户（套）2320居住人数人8120户均人口人/户3.5总建筑面积平方米355690其中地上面积平方米321560其中住宅建筑面积（含首层架空车库及杂物房）平方米280760公建建筑面积平方米40800半地下车库面积平方米34130建筑占地面积平方米32590人口毛密度人/ha495建筑密度23.3容积率2.30绿地率35机动车位地上停车辆1320半地下停车辆970首层架空停车辆288合计辆25780.8辆100平方米4.2.2建筑设计说明住宅设计要点小区住宅除了9#、10#楼为一梯四户的塔式住宅外，其余均由两个一梯四户的单元组成，避免了超长建筑的出现，小区空间开敞，视线通透，采63、光、通风俱佳，无闭塞之感。住宅间距由日照分析软件严格计算，充分满足绝大多数户型的日照要求。住宅外观展现简洁大方、清新自然的现代风格，外饰面材料以白色和蓝灰色涂料为主，予人亲切、朴实之感的同时，又透露出高雅别致的艺术韵味，既符合小区拆迁项目的特质，又为临潼城市建设增添了自然、健康的形象。住宅技术经济指标户型配比表户型每户总面积套数户型百分比面积百分比二房二厅一卫约87.089.0107246.237.8三房二厅一卫 约115.0121.096841.741.4四房二厅二卫约139.01044.55.80跃层约1602301767.612.0合计2320住宅日照说明：日照标准为城市居住区规划设计规64、范、民用建筑设计通则2005版中相关内容：每套住宅至少应有一个居住空间在大寒日获得3小时以上日照。具体日照情况如下：日照时数户数户数百分比%备 注3小时225397.13小时，2小时592.636#楼第2层北左起第2、3户型（简称北2，北三，余同），6楼第2层南3，6楼第25层南4，6楼第45层北4，7楼第2层北2、7楼第25层北3，7楼第36层北4、7楼第24层南3、7楼第46层南4，8#楼第23层北2、8#楼第24层北4，10#楼第23层北1，10#楼第58层北2，10#楼第23层南2， 15#楼第211层南1，16#楼第211层北1，16#楼第2层南1，20#楼第2层南1，21#楼第2层65、南1，23#楼第2层北12小时，1小时80.356#楼第23层北面左起第4户型（简称北4，余同），7#楼第23层南4、10#楼第2层北4，10#楼24层北4合计2320100公建设计要点商铺沿主要道路设置，三-四层为主，平面尺寸以4.812m为基本单元，通过数个单元的排列组合，形成变化丰富、错落有致的沿街立面。商业建筑在白、灰色的基调中加入彩色，既与小区住宅相协调，又烘托出热闹的商业氛围。活动中心作为小区西南入口的对景，是一座小巧别致的建筑，空灵的构架、清澈的幕墙、素雅的色调，予人轻松愉快的感觉。活动中心提升了小区的文化品味，是居民们日常交流会友、休闲娱乐的好去处。幼儿园位于小区中部，内设1266、个班，平面设计因地制宜，在南北走向的长方形场地中，幼儿园分为两组建筑，以连廊互通，很好的解决了因面宽不足带来的日照问题。幼儿园外观活泼多彩、充满童趣，为小区住宅灰色调的背景注入了新鲜活力。公建技术经济指标配套公建设施指标表设施名称建筑面积（）用地面积（）备注文体教育文化活动室1504500（设于活动中心）幼儿园（12班）31504500社区服务公安警备用房50居委会100社区医疗卫生房100物业管理用房120社区管理用房80商业含沿街商业及商业综合楼31330市政公用 垃圾收集点（2处）30/处公厕（设于商业综合楼）合计408004.2.3结构设计说明设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB567、0068-2001）；建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）；混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；砌体结构设计规范（GB50003-2001）；建筑抗震设防分类标准（GB50223-2008）；建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）；建筑地基处理技术规范（JGJ 79-2002）；结构型式本工程建筑群由高层住宅建筑、多层配套建筑（商铺、幼儿园）组成，其中高层住宅建筑有11+1层、18+1层两种形式，11+1层住宅主要布置于场地东侧，而18+1层住宅则分布于场地西侧和北侧，配套商业建筑沿西侧城市道路边缘设68、置，幼儿园建筑处于场地中心稍偏南处。建筑高度:18+1层住宅接近60m，11+1层住宅接近40m，其余建筑均小于30m。地下室设置：局部高层住宅建筑设有半地下室1层，其建筑功能为停车库及设备用房。各建筑单元结构体系均拟采用全现浇框架结构，其中高层住宅建筑可结合楼电梯间及山墙处布置一些抗震墙，可有效提高结构抗侧刚度及扭转刚度。高层住宅建筑大部分为两单元双拼形式，多为凹凸不规则，结构设计时需采用符合楼板平面实际刚度变化的计算模型，并对薄弱部位采取相应的加强措施。部分商业建筑平面超长，拟采用温度伸缩缝（须满足抗震缝要求）分割成数个均满足伸缩缝间距限值的单体建筑。地下室平面中，按照30-40m间距设置69、一道温度后浇带，待带外两侧混凝土浇注完毕60天后采用高一等级的补偿收缩混凝土予以封闭。自然条件及荷载：建筑设计使用年限：50 年。建筑结构的安全等级：根据混凝土结构设计规范GB50010-2001，建筑物均属于一般的建筑物，其建筑结构的安全等级取为二级。基本风压：根据建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版），建设场地所在地基本风压W0=0.35kN/m2（50年重现期）。地震作用：根据建筑抗震设计规范GB50011-2001，建设场地所在地抗震设防烈度为8度，设计地震分组为第一组，设计地震基本加速度值为0.05g（g为重力加速度）。另根据建筑抗震设防分类标准GB50223-2070、04，建筑物的抗震设防类别可划分为丙类民用建筑，其地震作用按本地区抗震设防烈度即8度计算，其抗震措施也可按8度考虑。工程地质及水文地质条件：根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏不大，根据场地总平布置方案，场地有部分工程量的挖填整平，场地须进行地基处理。荷载选用：各建筑物各层楼面、屋面荷载均按照建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006年版）进行取值，填充墙砌体重量按照实际取值。地基及基础：根据建设场地地质初勘资料，挖方区建筑拟采用天然地基基础，基础形式为柱下独立基础或筏板基础；填方区建筑拟采用经加固后的复合地基基础，基础形式为柱下筏板基础，地基处理方法拟采用CFG桩处理经压实后的填71、土。具体待场地岩土工程详细勘察后确定。4.2.4给排水设计说明设计依据有关批文和协议（见建筑部分）；甲方提供的有关市政及单位小区给排水资料和要求；建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；高层民用建筑防火规范（GB50045-95）;建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；自动喷水灭火系统设计规范（GB50084-2001）。设计范围及慨况本工程项目为新建拆迁安置住宅小区。由多栋十一层、十八层住宅楼和商铺、住宅楼、幼儿园等建筑组成。建筑面积约35.6万平方米,总户数2320户。本工程给排水设计范围包括生活给水系统、消火栓给水系统、商铺和72、车库自动喷水灭火系统、生活污水及雨水系统等内容。生活给水设计水源、水压本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两侧两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。生活用水量根据建筑给水排水设计规范要求，生活用水标准按不同用途的建筑分别考虑，详见下表；生活用水量统计用水单位用水定额(L/pd)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)备 注2号综合楼5012081.51.126.0综合用水量住宅1508120242.73、0101.51218工作员工5010081.50.945.0幼儿园8018*35242.85.8850.4商铺150200121.53.7530.0绿化用水20个给水拴每个0.4L/S51.028.8144.0采用中水补给道路、广场、停车等用水0.5L/m235000m241.87.8717.50合 计153.11492.50给水系统给水管道在室外布置成环状管网。室内给水采用无负压叠压供水设备直接供给，四层以下由市政水直接供给。沿街商铺部分由市政自来水公司单独计费供给。管网采用下行上给式的给水方式向各栋、各用水点供水。热水设计：本项目主要考虑住宅用热水，采用电热水器供主卫生间用热水。施工预留每74、户15A电热插座一个。消火栓给水系统设计室外消火栓系统本项目室外消火栓用水量按同一时间火灾次数为一次计。一次火灾用水量按20L/s计。室外消防采用低压制，在室外给水环状管网上按120m范围设置室外消火栓。室内消火栓系统室内消火栓系统置于住宅大楼各层和商铺及半地下车库，设计室内消防用水量30L/s。管网成独立的加压系统，由置于地下的消防水池和消防加压泵加压供给消火栓系统用水。消防水池容积280m3。自动喷水灭火系统设计自动喷水灭火主要用于半地下室车库和商场自动灭火，采用湿式灭火系统，由置于地下室的喷水加压泵加压供给。管网成独立的喷水灭火管网，并配备室外消防水泵接合器供消防车事故时向管网加压供水。75、排水系统排水系统采用雨污分流。污水系统室内生活污水采用双立管排除，即带专用通气管的排水系统。小区设置独立的污水管系（有利于城市污水处理）。生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网最终排入市政下水管。雨水系统 屋面雨水采用雨水斗收集，设计重现期P=5年。采用单斗单立管排除，屋面雨水斗汇水面积按XX市降雨强度设置。场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，小区设置独立雨水管系。雨水经雨水暗沟及雨水管排除至市政雨水管。环保及节能设计给水方面a、小区埋地给水管道全部采用PE钢网架给水塑料管；室内给水管采用PP-R塑铝稳太管。避免了钢管使用时间长产生的锈蚀，大大提高了生活用水的卫生质量。b、卫生洁具全部选用节水零76、配件。经常操作使用的DN15水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。c、充分利用城市管网压力，节省水泵能耗和投资。降音降嘈，环保供水。d、总水表处加装管道倒流防止器，有效防止市政管网突然产生负压时的倒流污染现象。排水方面a、排水管采用PVC-U排水管，小区采用雨、污水分流排水体制，对日后小区污水处理起到了分流节能的作用。b、选用了防止污水渗漏及粪便发酵后水停留时间长、清挖周期长等优点的三级钢筋砼化粪池。c、化粪池进出口采用FRP/PVC玻璃钢复合水封管件，确保安装、使用质量，防止大量发酵臭气窜入室内，阻止大量屎虫爬入管道，避免漂浮气体固体两相污物堵塞化粪池出口管段。给排水管道材料及设备的选用：给77、水管道采用给水PE管和PP-R塑铝稳态管。水阻力系数小。卫生、节能、健康。排水管道采用排水塑料管及柔性接口机制排水铸铁管。减少管道阻力，排水顺畅。其它设备及卫生间洁具采用国内节水型优质名牌产品，节约了水资源。4.2.5电气设计说明设计依据高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）(2005年版)；建筑设计防火规范（GB50016-2006）(2006年版)；建筑物防雷设计规范（GB50057-94）(2000年版)；低压配电设计规范（GB50054-95）；民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；住宅设计规范（GB50096-19978、9）；建筑照明设计标准（GB50034-2004）；设计范围变配电系统，照明、动力配电系统，防雷接地系统电话系统，有线电视共用天线系统，火灾自动报警系统供配电系统电源：本工程总建筑面积约35.6万平米，高层住宅面积约28.1万平方米。半地下车库面积约3.4万平方米,公建面积约4万平方米,总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电.导线选择及敷设方式：从变电站引出的照明，穿管保护沿地面埋地引入各建筑物，动力配电干线电缆沿桥架敷设或在电气竖井内明敷，导线则穿管暗敷。与消防有关的电缆采用耐火型，其79、余一般电线电缆采用阻燃型。消防线路均穿金属管暗敷，如在桥架内与其它电缆一起敷设，桥架须作防火处理并在桥架中间加隔板。户外电缆穿管保护埋地敷设。照明配电系统照明光源主要以节能型荧光灯为主，住宅按初装修水平设计。 防雷接地系统本工程按第二类建筑防雷标准进行防雷设计。各建筑物屋面采用避雷带方式，利用结构柱内主筋作为引下线，利用建筑基础内主筋作防雷接地装置。电力保护接地采用TN-S制式接地保护，并与防雷接地共用接地装置，接地电阻小于1欧姆。电话系统,有线电视共用天线系统本工程在住宅内预留一定数量的电话插座和电视天线插座。火灾自动报警系统根据规定，本工程在车库，电梯前室等处装设火灾自动报警系统，本工程采80、用总线制集中报警系统。4.2.6暖通设计说明设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；建筑设计防火规范(GB50016-2006)；高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)（2005年版）；公共建筑节能设计标准(GB50189-2005)； 陕西省公共建筑节能设计规范（DB45/T392-2007）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；民用建筑设计通则(GB50352-2005)； 建筑专业所提供的方案设计平面图及设计任务书。设计范围 空调：地上各房间（包括住宅、商场、文体教育用房及社区服务用房）均采用分体空调，由使用方自理，不在本设计范围81、内。通风：各房间尽量采用自然通风，无法满足自然通风条件的采用机械通风。防排烟：有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式，无外窗的防烟楼梯间、前室采用机械加压送风方式；其余房间均采用自然排烟。通风系统设计地下车库及设备用房采用机械送、排风方式。地下车库按6次/h计算通风量，水泵房及发电机房按6次/h计算通风量，变配电间按12次/h计算通风量。地下车库及设备用房分别采用通风系统。地上各房间均采用自然通风方式。防排烟系统设计地下车库采用机械排烟，其排烟系统与排风系统合用。地下室设备用房的内走道采用机械排烟，其排烟系统与设备用房的排风系统合用。地下室的防烟楼梯间、前室及地上无外窗的防烟楼梯间、前室均82、分别采用机械加压送风方式。地上有外窗的防烟楼梯间、前室均采用自然排烟方式。其余有外窗房间均采用自然排烟方式。管道通风及防排烟风管均采用镀锌钢板制作。节能设计地下车库平时使用的通风机采用定时启停控制方式。机械通风系统的风机的单位风量耗功率不大于0.32W/(m3/h)。环保措施风管材料均采用不易积尘、不产生浮游物的材料。通风及防排烟设备均采取一定的减振降噪措施，设备机房内墙贴吸声材料。4.2.7消防设计依据和原则依据建筑设计防火规范GB 50016-2006建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005原则消防必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针。本项目在同一时间内按一处着火点考虑。消防措施区域83、内设置消防栓和灭火器，消防栓、灭火器数量与间距按照当地消防部门的要求布防。平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。室内装修及走廊采用非燃烧材料或难燃烧材料，夹板等装饰材料要用防火涂料浸泡涂刷,地毯、帘布尽量采用阻燃材料制成的。电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。设计时留出消防通道出口。施工时，施工单位要严格按照设计要求施工，不得擅自更改施工图。项目建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，设置安全警示，对区域内居民和全体工作人员进行安全教育。注意火警预防，将本项目平面布置图交予当地消防支队，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置，定期请消防支队到街区来进行灭火示范。消防手段本项目区域内均采84、用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾。冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。消防器材、消防外协本项目分别配置手提式。消防外协由小区管理部门与当地消防部门协商解决。4.2.8劳动保护和安全防护设计依据及卫生标准工业企业卫生标准（TJ36-79）建设项目（工程）劳动安全卫生检查规定建筑物防雷设计规范工程特征本项目的主要内容为住宅小区建设，无毒物有害气体产生，环境较好。劳动保护简述根据国务院和有关部门的劳动保护条例规定，本项目在技术方案中按住宅小区的要求，采取了必要劳动保护措施。安全防护本项目在设计中采取了必要的安全防护措施，以保障人员安全。主要安全防护措施a、总平面布置设有足够的出入口和疏散通道，85、以便在发生意外事故时，人员能够及时疏散。b、配电室设安全门c、建筑物均作防雷设防，一般建筑物的防雷接地电阻R30d、所有电器设备均设有接地保护装置。e、设置紧急报警系统。4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算项目建筑面积约为355690平方米，建设用到的主建材为钢材、木材、水泥等。钢材计划向XX当地厂家按工程进度分批订购，项目地处临潼区XX生态区，东临城市主干道，运输便利。选择就近信誉和产量都很好的钢铁厂，完全可以满足项目用钢的时间和数量要求。木材主要为模板，模板属于周转型耗材，是大多数施工单位必备的建筑材料，在招标过程中会注重考察这一点，确保模板数量满足工程需要。关于水泥和混凝土，由当地水泥86、厂供应，按照项目进度计算，完全能够满足项目需求。经初步估算，项目水泥用量约为3130 吨；项目砌块用量约为1898万块；项目钢材用量约为27141吨；项目所需木材约为1500吨。第五章 投资估算及资金筹措5.1投资估算5.1.1项目建设投资估算工程概况本工程为“XX前城”拆迁安置小区建设项目投资估算，项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。估算总投资为67999.50万元（合约6.8亿元），其中建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元87、；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。估算范围本项目投资估算范围包括“XX前城小区”拆迁安置小区土建、水电、消防、设备购置安装、水电总平、园林硬景工程及其他工程费用、贷款利息及其他成本费用。5.1.2投资估算依据编制依据建设项目投资估算编审规程（2007年版）；设计方案及说明；建筑工程投资参与陕西省省建设工程造价管理2010年第02期指标计算。第二部分其他工程费用按陕西省建设其他项目定额中规定的费率计算。编制说明建设单位管理费根据财政部财建2002394号文计取；工程建设监理费根据发改价格2007670号文计取；工程设计费按工程勘察设计收费标准（2002年）规定计取88、；施工图评审费按桂价费字2006191号文计取；招标代理费，按国计委计价格20021980号文计取；基本预备费按第一、二部分费用之和的5%计算；劳动保险费，按建安工程费的0.3%计取。经济指标此次投资估算范围拟建总建筑面积355690平方米，包括住宅、商铺及必需的公用配套设施工程。其中：建筑工程费为43798.30万元；工程建设其它费为10047.28万元；基本预备费为2692.28万元；贷款利息为8543.24万元；其他成本费用为2918.40万元。5.1.3投资估算表XX前城小区规划设计投资估算序号 工程或费用名称合并价值(万元）技术经济指标%建筑工程费（万元）设备购置及安装（万元）其他费89、用（万元）合计数量（）单位单价（元)（一） 第一部分 工程费用33544.99 10253.30 43798.30 355690.00 1231.36 64.41 1 11F（含基础）13986.40 5180.70 19167.09 160763.18 1192.26 1.1 土建工程13986.40 160763.18 870.00 1.2 给排水工程1366.49 160763.18 85.00 1.3 电气工程1446.87 160763.18 90.00 1.4 消防工程1125.34 160763.18 70.00 1.5 电梯1242.00 54.00 部23万元/台2 18F（90、含基础）11039.71 3908.93 14948.63 119996.82 1245.75 2.1 土建工程11039.71 119996.82 920.00 2.2 给排水工程959.97 119996.82 80.00 2.3 电气工程1043.97 119996.82 87.00 2.4 消防工程779.98 119996.82 65.00 2.5 电梯1125.00 45.00 部25万元/台3 商铺（含基础）2506.40 656.05 3162.45 31330.00 1009.40 3.1 土建工程2506.40 31330.00 800.00 3.2 给排水工程222.4491、 31330.00 71.00 3.3 电气工程245.63 31330.00 78.40 3.4 消防工程187.98 31330.00 60.00 4 学校、公建配套（含基础）781.28 178.87 960.14 9470.00 1013.88 4.1 土建工程781.28 9470.00 825.00 4.2 给排水工程56.82 9470.00 60.00 4.3 电气工程65.23 9470.00 68.88 4.4 消防工程56.82 9470.00 60.00 5 半地下车库4095.60 4095.60 34130.00 1200.00 6 小区总平给排水工程136.69 92、136.69 7 小区总平电气工程192.07 192.07 8 小区总平道路、广场645.94 645.94 32297.00 200.00 9 小区总平绿化、景观工程489.67 489.67 48967.37 100.00 （二） 第二部分 其他费用10047.28 10047.28 14.78 1 建设单位管理费140.04 2 勘察设计费601.85 2.1 a 勘察费131.39 2.2 b 设计费470.45 3 监理费335.45 4 招标代理服务费17.50 5 审图费48.15 6 城镇建设市政工程配套费1313.95 8 白蚁防治费72.38 2.00 9 劳保费875.93、97 10 场地平整费492.00 164000.91 30.00 11 土地使用费6150.00 （三）第三部分 基本预备费2692.28 2692.28 3.96 （四）第四部分 贷款利息8543.24 0.13 （五）第五部分 其他成本费用2918.40 0.04 项目总投资67999.50 （合约6.8亿元）（一）（五）1911.76 5.2资金筹措方案本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。项目建设期24个月，全部建设资金在建设期内连续投入。5.2.1业主自筹资金本项目业主自筹1.3亿元。5.2.2信贷融资本项94、目向银行贷款5.5亿元。目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。贷款利息本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。还贷方式为按期付息还本，则：第一年利息为：1449.25万元 第二年利息为：3462.35万元第三年利息为：3631.64万元贷款的总利息为：8543.24万元（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）第六章 组织机构与人力资源配置6.1 组织机构总经理副总经理投资造价部总工程师总工办物业部工程部副总经理财务部销售部行政部6.2劳动定员本项目为总经理领导下的项95、目经理负责制，劳动定员为120人。其中：拆迁安置管理部10人，协助项目前期手续报批和被拆迁人接待及拆迁安置住房资格材料发放、收集、报审等。财务部5人，由管理区内财务人员兼任，负责项目工程财务计划管理。工程部5人，负责项目前期手续报批和建设期工程管理。项目经理5人，负责职权内本项目工作。其他部门人员共95人。项目建成竣工验收并完成定向租赁后，其物业管理工作交由相关物业管理部门统一管理。第七章 项目的实施进度项目的实施进度计划，以项目的批准成立准许实施为前提，并据此结合项目的工程量和建设单位的资金筹措使用计划，编制工程建设进度计划。项目实施进度包括工程设计和工程建设、验收三部分。前期工作包括项目立96、项，项目可行性研究报告及论证。工程设计包括初步设计及审批、施工图设计。工程建设包括办理开工手续、招标选定施工单位、编制施工组织设计文件、土建施工、水、电及设备安装和调试、试运行等。7.1建设工期根据本项目的建设、投资规模和时间要求等具体情况，工程建设将用24个月的时间完成（不带前期工作，前期工作于2010年9月前结束），于2012年9月底投入使用。7.2项目实施进度表项目实施进度计划表 日期 内容2010年2011年2012年6789101112123456789101112123456789施工图设计施工前准备土建施工配套设施住户资格报审验收第八章 项目的组织管理和工程招投标方案8.1项目的97、组织管理8.1.1 组织管理为加强项目工作的领导，协调有关部门共同抓好项目的规划、实施、检查落实，特成立“XX前城”拆迁安置小区建设项目领导小组，组长由公司总经理担任，副组长由副经理担任。落实项目第一责任人为加强项目建设领导人责任制，确保工程质量，提高投资效益，由总经理担任项目的第一责任人。设立专门帐户为了确保资金到位后能专款专用，设立专门帐户，并按工程实施进度拨款，保证工程实施，按期完成。建立工程检查、审计制度为了促进工程建设的顺利进行，建立工程实施检查和审计制度、保证工程质量，按期施工、竣工及发挥其效益。建立项目实施情况汇报、请示制度根据工程进度情况，办公室人员特别是项目第一责任人要经常向98、领导小组汇报工程进展情况，以及资金使用情况，并以书面报告形式向上级有关部门汇报或请示。在上级部门的领导和统一布置下，按照“XX前城”拆迁安置小区建设项目实施方案，严格按照基本建设程序，抓好项目的实施与管理。严格按照国家现行的施工验收规范进行检查验收，合格后方可交付使用，发挥投资效益。8.1.2 质量管理项目将按建筑法、建设工程管理条例、建设工程监理管理规定的有关规定，委托有相应资质的监理公司负责项目对该工程进行施工全过程监理。项目建设必须坚持专家审核和领导审核制，严格把好质量关，项目领导小组组长应做到每月到工地检查一次，并要求项目领导小组办公室将本项目实施进度报表和文字材料每月呈报一次到省有关99、部门，以利于上级主管部门及时掌握本项目实施进度和莅临现场指导项目实施。8.1.3 资金管理该项目资金将建立专门户头，随时接受XX省区审计厅的监督。项目建设资金由“XX前城”拆迁安置小区建设项目领导小组办公室统一管理，集中使用。项目资金结算实行单位工程报帐制，并采取土建工程先施工和主要设备先购置，后到项目领导小组办公室报帐，确保本项目按质按量完成，充分发挥效益。8.2工程招投标方案8.2.1 该项目将按中华人民共和国招标投标法要求进行公开或邀请招投标。8.2.2拟委托一家有相应资格的招投标中介机构进行招投标工作，招投标工作受政府有关部门和公正部门的监督。8.2.3 招投标地点拟定在陕西省XX市临100、潼区。 招投标范围本项工程属拟建项目，建设过程包括勘查、设计、监理、施工、设备和材料采购。招标范围是全部招标，招标组织形式是委托招标，招标方式是公开招标。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计监理土建设备材料安装第九章 环境影响评价9.1项目周边生态和环境现状XX前城项目即生态家园社区项目，该项目依托XX南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区，主要为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房。该项目位于行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏101、路以东，XX大厦以北，XX景观廊道以南。环境优雅，位置优越。项目周边有已相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。随着城市建设步伐加快，临潼新区住宅是临潼未来几年的主流导向。项目区域现有自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜居住。9.2生态环境影响分析该项目对生态环境产生的主要影响分为以下几个方面：9.2.1固体废弃物排放建设期：项目工程体量较大、工程人员多，总用地面积达164000.91m2，总规划最大建筑面积达到355690m2，建筑密度23.3%，建筑垃圾排放量很大，包括建筑废水、泥浆、废弃砌块、废钢材和渣土等。使用期：项目预计总入住人数8120人，使用期间年产生102、活垃圾约10万吨，垃圾总量较大，包括食品类、电器类、化工制品类等。9.2.2建筑噪声污染建设期：如项目采用挖土机、维护及工程桩机械、破桩工具等施工机械大量采用，产生噪声较大，会对周边居民和生态环境造成不良影响。使用期：空调、通风系统工作时机械噪音较大，且管道会因为周期性震动产生共鸣。9.2.3水污染建设期：施工期间的桩泥浆护壁、商品砼泵送等工序会产生大量建筑污水，项目相关人员生活、办公也会产生大量生活污水，处理不当会对当地植被、地下水造成不良影响。使用期：项目区内居民户数2320户左右，人数约8120人，每天会产生大量生活污水。9.3生态环境保护对策9.3.1相关政策法规本项目采用的环境保护标103、准为：建设项目环境保护管理条例【国务院(98)253号令】环境空气质量标准【GB3095-1996】大气污染物综合排放标准【GB16297-1996】污水综合排放标准【GB8978-1996】地表水环境质量标准【GB3838-2002】生活饮用水卫生标准【GB5479-85】城市区域环境噪声标准【GB3096-93】建筑施工场界噪声标准【GB12523-90】城镇污水处理厂污染物排放标准【GB18918-2002】XX市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定污水排入城市下水道水质标准XX市环境噪声污染防治条例9.3.2环保措施施工过程中主要污染及措施在本项目的施工建设过程中，产生的污染主要是施工现场的104、各种粉尘、废气、废水、固体废弃物、振动、噪声等。施工中应当遵守国家和省有关环境保护的法律、法规，采取措施将废气、废水和噪声等控制在法律、法规及施工管理规定的范围内。具体采取以下措施：妥善处理泥浆水，未经处理不得直接排入城市排水设施；不在施工现场熔融沥青或者焚烧油毡、油漆以及其它会产生有害烟尘和恶臭气体的物质；使用密封式的圈筒处理高空废弃物；采取有效措施控制施工中的扬尘；禁止将有毒有害废弃物用作土方回填；对产生噪声、振动的施工机械，采取限时施工等有效措施，减轻危害。运营期可能污染及采取的环保措施在投入使用后可能会成为污染源的主要是因人流增加后产生的交通运输噪声和社会生活噪声、粉尘、污废水和生活垃105、圾、固体废弃物等。采取以下几个方面的措施：水污染防治措施：本项目实行雨污分流，雨水直接进入城市雨水管网。污水首先经过化粪池处理，去除其中的粪便等大部分的固体物质后，满足污水排入城市下水道水质标准要求的污水经城市污水管网送城市污水处理厂处理。本项目将设置一个污水总排放口，按照排污口设置及规范要求，在排放口设置环保部门统一制定的排污标志牌和计量仪表。噪声污染防治措施：建设项目所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器；选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵、风机等，在其进出口接管上加设软接头，使主体建筑周围环境达到GB3096-93噪声标准要求。固体废弃物防治措施：建设项目106、的固体废弃物主要是生活垃圾。生活办公垃圾经集中后，由物管部门负责安排人员送到外面的垃圾处理场处理，而且做到当日收集，当日处理。建设项目固体废弃物外排量较小，对环境影响较小。综上所述，本项目在建设过程中及建成后，通过实行各项环保措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目建成后，将因其合理的布局，优美的环境，优秀的配套服务设施将成为临潼区拆迁安置房小区的典范，其形成的人工生态环境将改善该地区环境面貌。因此无论从该区的总体规划，还是从本工程规划看，该项目的建设不会对生态环境构成较大影响。第十章 节约能源10.1节能影响分析10.1.1用能标准和节能规范节能中长期专项规划关于加强固定资产投资107、项目节能评估和审查工作的通知节能减排综合性工作方案中华人民共和国节约能源法国务院关于加强节能工作的通知（国发200628号）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑热工设计规范（GB50176-1993）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19-2003）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）建筑照明设计标准（GB50034-2004）陕西省用建筑热环境与节能设计标准（DB32/478-2001）关于进一步加强禁止使用实心粘土砖工作的通知（建科200774号）复合保温砂浆建筑保温系统应用管理暂行规定 10.1.2能耗状况和能耗指标分析夏热冬暖地区住宅能耗包括照108、明、炊事、生活热水、家电、空调等，折合用电量为10-30kwh/m2年，折合标准煤为3.33-10kg/m2*年。10.2节能措施“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本工程位于XX市临潼区，属夏热冬暖地区，本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，从以下几个方面采取节能措施：10.2.1总图布置根据地势、环境和气候情况，在规划中注意朝阳避风，合理布置不同高度的建筑物与树木植被，在冬季，寒风被后排高大建筑物所遮挡，同时建筑物109、内部有足够的日照。在夏季，建筑群内部有阴影遮蔽效果，同时形成通风气流。10.2.2墙体围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。优化结构设计,减轻墙体自重,减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。本工程拟采用的墙体材料为轻质砌块，相对于普通粘土砖，保温隔热效果大大改善，单位面积节能超过10%。拟主要采用的墙体材料为混凝土小型空心砌块。该产品耗能110、较实心砖节能0.4吨标煤/万块标砖，按本项目总建筑面积355690平方米，每平方米建筑面积用标砖150块计算，相应可节能约2135吨标煤。10.2.3门窗窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。10.2.4屋面由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将增加隔热层。10.2.5材料按照国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知（国111、办发199972号）文件的要求，从2000年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐侯性好、使用寿命长的节能型双玻铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利抗震。10.2.6采光尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装电子延时开关。10.2.7电力系统本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选112、择负荷中心，节约电能。本项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施，这对项目的整体形象和市场形势将会产生积极的影响。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。10.2.8供水系统项目全部采用节水设施，以节约用水。使用国家推荐的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设置适当数量的水表以控制用水。卫生间采用水冲式卫生设施，水箱容积符合节水要求。10.2.9暖通空调从设计上避免一味追求安全要求将指标定制过大造成的能源浪费现象，严格控制系统的冷热源、能量输配设备、末端换热设备的容量，保证吻合实际需求，杜绝“大113、马拉小车”现象。10.2.10其他节能尽可能采用相关节能技术，如太阳能、日光反射技术、遮阳技术、控制阳光辐射和热量进入外墙的技术、新型节能建材等。10.3节能效果分析10.3.1节能保温隔热本项目外立面拟选用浅色材料。浅色的外立面材料可以反射65%的日照，反射率高的面层材料在日照强的时段大约节省20-30%的能源消耗，预计总体单位面积节能约在5-7%。10.3.2高强建材应用目前我国高强度钢筋、水泥等建筑材料应用正不断推广。据测算，在建筑用钢方面，用HRB400替代HRB335就可以节省14%钢材，替代HRB235则可节省40%以上的钢材，而每吨钢至少要消耗2吨煤。本项目总建筑面积355690114、平方米，平均用钢量在75千克/平方米左右，总用钢量约为26677吨，若采用HRB400高强度钢筋替代HRB335，则可节约用钢量约3735吨。另外，在水泥与混凝土的应用中，建筑市场上65%的水泥是32.5级，42.5级及其以上的仅为水泥总量的35%，而采用42.5级水泥比32.5级水泥每立方米混凝土可少用水泥约80千克。10.3.3节水型器具节水本项目全面推广节水型水龙头，禁止使用铸铁螺旋升降式水龙头、铸铁螺旋升降式截止阀；推广节水型便器系统，浴室要求普及使用冷热水混合淋浴装置。通过安装使用节水器具，预计可使用水量减少20%左右，全年可节约大量用水。10.3.4绿色照明本项目户外公共部分拟采用115、绿色照明系统，用紧凑型荧光灯代替白炽灯，节能约70% ，每年可以节省大量能耗。综合以上分析，若上述节能措施能够充分发挥效用，那么本项目通过选择建筑材料，由于建材运用得当，项目投入运营后，通风、空调等用电量减少，每年节约大量电能；通过节水型产品（器具和设备）的推广使用，使每年生活办公用水量减少。可见，通过采取以上措施并达到预期效果，本项目的节能效果较为明显，可减少运营耗能，并降低项目运营成本。第十一章 效益分析11.1 经济效益分析11.1.1成本分析贷款利息本项目总投资约为6.8亿元，其中向银行贷款5.5亿元，业主自筹1.3亿元。贷款年限为3年，贷款年利率为5.27%。还贷方式为按期付息还本，116、则：第一年利息为：1449.25万元 第二年利息为：3462.35万元第三年利息为：3631.64万元贷款的总利息为：8543.24万元（利息算法按均匀投入计算，所以平均到半年）其他成本费用项目定员为120名，人平均年工资为3万元，福利费为工资总额的14%，项目正常年工资及福利费为410.4万元。管理费用按照人员工资的150%计提。预计约615.6万元。本项目的建设总成本为：67999.50万元，合约6.8亿元。本项目为拆迁安置项目，不存在盈利性。因此不做盈利效益分析。11.1.2行业影响分析本项目建设单位为临潼XX生态区管委会，为政府的直属公司，有多年大型经济适用房项目开发的经验，公司的知名117、度和荣誉不断提高。资金实力雄厚。通过对本项目的整体规划、开工建设可以带动该区域的城市建设发展和拆迁安置房的发展，提升该区域的居住层次，增加对建材、建筑市场的需求。11.1.3区域经济影响分析本项目位于XX市临潼区发展的热点板块临潼新区板块，近年来，借助XX大都市圈的建设，临潼区域特别是临潼新区得到高度关注。政府重视基础设施建设，如片区道路建设、配套规划等取得实质性的进展，使得区域热点持续，对区域楼市发展是强大的助推力。临潼区多次组织有关专家学者献计献策。临潼区明确将重点打造旧城旅游圈，同时把新区建设成为集行政、商务、服务、居住及文化娱乐为一体的生态区，成为现代化、知识、信息、资本密集，具有规模118、效应与集散效应优势的区域。项目建成后入住户数为2320户左右，能够解决约8120名拆迁居民的住房需求，社区内教育、生活、娱乐、休闲设施配套基本齐全，能够为居民提供一个舒适、完善的生活场所。使拆迁居民的生活质量得到很大的提高。同时可以带动地块周边的服务业和商业，形成良好的商业氛围和居住环境，解决一定的就业问题，配合临潼区开发规划的政策优势，形成连带效应，带动片区发展，加速XX生态区的发展。11.2社会效益分析XX前城拆迁安置房住宅小区，是临潼区为加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民8120人119、，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。从另一个角度看使进行政府的城市道路建设和其他公共设施建设项目得以顺利实施。同时大量的居民带来的消费、娱乐需要，会极大的刺激相关产业，快速形成居住、商业氛围，改良地区经济结构、增加区域人员密集度、重建区域社会关系。11.3社会适应性分析11.3.1开发商项目建成后将对该片区产生较大的经济带动作用和社会影响力，项目的建设将会为临潼XX生态区管委会带来很好的地区品牌效应；该项目的建设和使用对所在地经济做出的贡献有利于临潼XX生态区发展规划战略的实施。本项目开发宜早不宜晚，宜快不宜慢，自西部大开发以来，临潼迎来了房地产发展的又一个120、春天。临潼XX生态区管委会作为市政府直属单位应积极配合市委市政府的工作，尽早尽快地为政府提供大量的优质价廉的经济实用型住宅用房。为构建和谐社会作出更大的贡献。11.3.2当地政府XX前城项目即生态家园社区项目，该项目依托XX南岸的湿地生态地，结合高科生态农林带建设，形成设计简约、功能完善、环境优雅的人居社区，主要为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房。该项目位于行者街办和西泉街办，四址为：金贝仁商厦以西，银杏路以东，XX大厦以北，XX景观廊道以南。环境优雅，位置优越。项目周边有相当完备的交通、教育、生活配套设施，交通及市政配套设施基本完善。本项目应建成为全市拆迁安置小区的典范。该项目较121、大的体量和良好的居住前景将对地区住房建设发展做出一定的贡献。在这一点上，和临潼区政府维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，以加快城市建设步伐的规划意图是完全契合的。11.3.3小区居民住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。本项目的建成，将满足8120名拆迁安置居民的基本住房需求，关系到千家万户拆迁安置居民的切身利益，通过政府的宣传和社会现实的体验，拆迁居民渐渐了解到项目对当地经济的带动，进一步认识到对自己生活的改变。11.3.4附近的商家和厂家项目的建设和使用带来的生产生活用品消费刺激了当地厂家的生产和商家的销售，扩大产销量、增122、加利润额的利益能够通过项目建设得到满足，是项目受益人，对项目持大力支持的态度。11.4社会风险及对策分析11.4.1主要社会风险该项目的特点是规模较大、投资大、开发周期较长，项目涉及区域，居民生活简单自然，项目带来的众多外来人员、大量施工机械、不可避免的施工噪声等等，在开发周期里有可能会对附近居民正常生活造成困扰，引起居民的抵制情绪和索赔行为，干扰项目的正常进度，处理不当的话，可能导致项目工期无限期延长、项目地区影响力下降、负面影响上升，甚至对城市规划带来不良后果，也对开发企业本身的企业形象造成损失。11.4.2对策分析严格遵守环保、市容等部门的规定，及时办理相关手续并大量公示，让附近居民了解123、施工的紧迫性，充分征求居民的谅解；另外，与政府加强联系，加大宣传力度，尽最大可能让居民了解到项目对地域经济的推动作用，以及对他们生活品质的提升作用，将居民纳入项目共同利益目标体系内。第十二章 结论与建议12.1结论本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。安置的对象是城市被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他124、们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。12.2建议按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。抓紧按有关程序办妥项目前期手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。做好建设期间的各项协调工作，协调好各方面的利益125、做到和谐建设。附图1 项目地理位置图公租房小区建设项目可行性研究报告目 录第1章总 论11.1.项目背景与概况11.2.主要技术经济指标51.3.结论与建议6第2章项目建设背景及必要性82.1.项目建设背景82.2.项目建设必要性18第3章宏观环境与市场分析233.1.宏观环境分析233.2.市场分析27第4章建设内容与建设规模414.1.建设内容414.2.建设规模41第5章场址选择与建设条件435.1.场址选择435.2.项目建设条件44第6章工程建设方案516.1.规划与建筑方案516.2.建筑工程616.3.结构设计656.4.给排水工程706.5.电气工程776.6.弱电工程916.126、7.暖通工程916.8.消防设计936.9.人防设计1006.10.无障碍设计100第7章节能节水措施1027.1.设计依据1027.2.给排水节能1027.3.电气节能1037.4.暖通节能1057.5.建筑部分节能设计105第8章环境影响评价1068.1.编制依据1068.2.环境现状1068.3.主要污染源与综合处理1078.4.环境影响评价111第9章劳动安全与卫生1129.1.指导思想1129.2.劳动安全1129.3.职业安全卫生健康对策与措施112第10章组织机构与人力资源配置11410.1.组织机构11410.2.人力资源配置114第11章项目实施进度11511.1.项目开发期127、11511.2.项目实施进度安排11511.3.项目实施过程控制措施115第12章项目招投标11712.1.招标范围11712.2.招标组织形式11712.3.招标方式11712.4.招标公告发布118第13章投资估算与资金筹措12013.1.投资估算12013.2.资金筹措123第14章风险与社会效益分析12414.1.项目的风险分析12414.2.社会效益评价126第15章研究结论与建议12815.1.结论12815.2.建议128第1章 总 论1.1. 项目背景与概况1、项目名称XX公租房小区建设项目2、项目承办单位单位名称：XX有限公司公司类型：有限责任公司注册资本：5,000万元XX128、有限公司是隶属于XXX有限公司的全资子公司。XXX有限公司成立于1996年，是XX省唯一一家国家级XX经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。 XX开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。2011年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障129、，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“XXX工业看XX，XX工业看XXX”的美誉。3、编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（3）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（4）建设部2000年9月18日发布的房地产开发项目经济评价方法（130、2000年版）；（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）；（7）2010年第36次中共XX市委常委办公会议纪要；（8）2011年8月25日XX市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号）；（9）XX市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知（长政发200830号）；（10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节131、能节水措施、环境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。5、项目建设地点本基地位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通方便，配套设施完善。南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈长方形，南北向长98米，东西向长234米。用地面积为20639.32平方米，合30.96亩。6、建设规模本项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。132、7、主要建设条件项目选址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，交通方便，配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。8、建设周期本项目计划2012年上半年开工建设，总建设期约16个月（2012年6月至2013年10月）。9、投资估算及筹措本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元。本项目所需资金75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。1.2. 主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米20639.133、32合30.96亩2总建筑面积平方米85072.253地上总建筑面积平方米80906.11其中1#栋公租房建筑面积平方米6215.041#栋商业面积平方米1228.432#栋公租房建筑面积平方米16009.223#栋公租房建筑面积平方米17257.784#栋公租房建筑面积平方米17161.944#栋服务用房面积平方米900.585#栋公租房建筑面积平方米21300.005#栋服务用房面积平方米833.124地下总建筑面积平方米4166.145建筑占地面积平方米5173.516床位数个135307总房间数套18468建筑密度%25.079绿地率%30.0510 容积率/3.9211总车位数个17134、7其中地上车位数个77地下车位数个1001.3. 结论与建议1、结论项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面，都有广阔的发展前景。2、135、建议积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目建设工作按时按量的顺利进行。制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。公共租赁住房建设是一项系统工程，政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因项目建设产生矛盾冲突。引入行政问责机制并实施市场化规范运作。必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机136、制；同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。第2章 项目建设背景及必要性2.1. 项目建设背景XX是XXX省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX六区，XX、XXX两县和XXX市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。近年来，XX市经济社会快速发展，2010年全市实现地区生产总值4547.06亿元，比上年增长15.5%。分产业看，137、第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。XX市近年GDP及增长率发展走势图三次产业结构调整为4.4：53.6：42.0。全部工业增加值占GDP比重为44.4%。全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全138、市GDP的比重达60.0%。非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的比重达74.4 %。私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。 全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中财政一般预算收入314.28亿元，增长31.2%。财政一般预算支出403.33亿元，增长28.4%。全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。 XX市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图XXGDP总量在全省的占比为28.6%，经济总量在XXX三市中的占比达67.7%。全139、社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入高于全省平均水平5584元。在“两型社会”的推力作用下，至2020年，XX市重点打造城市大都市圈，推动XXX融城，构筑“3+5”城市群城。至2020年，XX市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。2、主城区发展规划根据XX市城市总体规划（20102020）送审稿，XX140、将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展，这意味着已将XX发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。XX市远景城市建设用地布局规划图新版规划构筑的“大XX”概念，XX规划区总面积近5000平方公里，比2003年版的2893平方公里增长近1倍，范围包括XX市区和XX县、XXX县全部行政管辖范围，以及XXX县、XXX市的一部分，规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达2000余平方公里，占规划区总面积的46。XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展。XX中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、一主八片”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上141、，提出“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由“河东和河西”两部分组成。构筑“大XX”、发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给XX未来发展带来了更为广阔的空间，XX的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把XX建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。3、保障性住房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用142、的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“公共租赁住房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法，明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和143、实物配租相结合的政策。自2009年5月5日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知（以下简称“新国十条”），凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房。2010年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将其列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标。据2011年初举行的“住房与城乡建设工作会议”透露，2010年保障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类144、保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；农村危房改造开工136万户，基本竣工108万户，均超额完成去年初国务院部署的任务。2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比2010年大幅度增加。在2011年建设规模继续刷新纪录的同时，相关配套政策也在逐步完善。在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在全国前列的XX，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列改革住房保障方式的举措，2008年7月21日，XX市委、市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见、XX市经济适用住房货币实施145、方案、XX市城市保障住房实施方案三份文件，形成了以“一健三改”为内容的安居工程总体思路。2009年XX市关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出“2009年是XX市安居工程建设的攻坚之年和“棚改”的开局之年”。由此，XX住房保障政策效应全面释放。根据关于下达XX市2011年度保障性安居工程建设任务的通知，XX根据全国保障性安居工程建设工作会议精神，安置XXX省政府下达XX市的2011年保障性安居工程建设任务，结合全市近两年来的实际情况，2011年XX市保障性安居工程建设的总任务为37592户，其中新建廉租住房7288套，新增公共租赁住房8362套，新增经济适用住房5000套，新增发放廉租住房租赁146、补贴1000户，完成棚户区改造11000户，完成国有工矿区改造4942户。2012年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。3、公租房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂147、的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。近年来，随着公共租赁住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。由于以上这部分城市人群处于不满足其他保障住房申请条148、件，买不起经济适用房，或者不满足经济适用房购买条件，暂买不起商品房，或者不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房，或者刚毕业，收入不低但没有积蓄，暂时买不起房又租不到便宜、稳定的住房的尴尬境地。为解决这一“夹心层”的住房问题，于是，北京、上海、广州、深圳、厦门等许多城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源，这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。4、加快“公租房”建设的意义 （1）“公租房”建设将满足完善住房供应体系。当前，经济适用房等保障面不到总人口的5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能149、小范围“救急”，尚难大面积“保障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。 （2）“公租房”建设将有效促进消费。“公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房150、的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。 （3）“公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 5、项目提出的理由在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者问：对既买不起经济适用房又不够其他保障住房条件的“夹心层”，政府又将如何解决？住建部副部长齐骥给出的151、回答是：要加快公共租赁房的建设。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。2010年6月12日由住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。指导意见认为：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。并要求“各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。” 2011年8月25日XX市人民政府发布关于152、加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。2010年11月3日，中共XXX省委常委、市委书记XXX率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议，与会人员实地了解了相关公租房建设和回租情况，并就有关问题进行了认真研究。会议认为，发展公共租赁住房，提高住房保障水平是今年党中央、国务院切实改善民生、提供住房保障的一项重大部署。发展公共租赁住房，有利于完善住房保障体系，有利于引导居民合理消费，有利于推进人才创业发展，有利于缓解当前住房困难。因此，尽快启动公共租赁住房建设，意义重大，影响深远。201153、2年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议，明确了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房38.77万套，竣工保障性住房、棚户区改造住房15.15万套，新增发放廉租住房租赁补贴1万户。由于有从中央到省政府的重视以及一系列相关政策措施的支持，公租房建设工作发展机遇的重大，此举必将有利于XX市尽快实现 “住有所居”这样具有重大意义的理想目标，因此，项目的提出，理由充分，意义重大。2.2. 项目建设必要性1、有利于改善居住条件，促进社会和谐发展现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点，是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性”，在结果上具有很强的“生产性”。古154、语说得好，“安居”才能“乐业”。国际上有很多公共卫生学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消费质量，也要提高低收入人群的居住水平。其实，不论是在国内还是在国外，是存在着这样一个事实的：是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感、归属感，对周围社区及当地社会，都有155、着直接的外部性作用。试想，如果存在社会、一个社区中相当一部分人群无家可归、颠沛流离的现象，那么社会治安状况肯定十分堪忧，将影响整个社会的稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题，还是一个社会问题、政治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就要为消除由此引起的不安定因素而付出高昂代价。从很大程度上而言，所谓住房保障具有社会投资属性，可以从两个角度来理解：防御性的社会投资，防止无家可归的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳156、定秩序的干扰，以及对社会正常生产力的本可避免的破坏，节约相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资1元钱，就可以节省8元多的医疗费，还能节省100元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本，不如在源头上进行防范。其二是主动性的社会投资，提高居民普遍的住房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样有助于提高人们的经济生产能力，促进社会和谐发展。2、有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，满足住房供应体系的需求我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危157、改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的，增加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺、完善住房供应体系的有效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求。3、能有效促进消费，改善投资环境，促进当地经济发展公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消158、费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激消费。公租房建设不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境。公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。4、有利于平稳商品房价格，促进房地产市场健康发展与经济适用房不同，“公租房”供给对象是城市中等偏低收入家庭，也即通常所159、说的“夹心层”。关于加快发展公共租赁住房的指导意见的出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，如果该项措施能够尽快落实到位，将有效遏制商品房价格的再度上涨。在国内房地产供给体系中，保障房和商品房之间存在着明显的断层问题保障房仅针对低收入与最低收入群体，而商品房价格则远超普通公众的承受能力。大量的中等收入群体，特别是刚刚走上工作岗位的新白领阶层，其住房需求难以获得有效的制度保障。而这部分社会群体因为面临结婚、落户，具有典型的房地产“刚性需求”，他们的市场行为决定着房价趋势的变化。之前的房地产调控结果已经表明，如果针对“夹心层”的刚性需求缺乏政策支撑，任何已有的调控政策效果都可能丧失。因此，160、公租房的出现，并不仅是解决中等偏低收入群体住房问题的重要举措，也事关房地产调控政策的成败。换言之，如果房地产市场的刚性需求能够得到充分满足，就意味着引起房价上涨的“导火索”被熄灭，房地产市场整体供需结构将趋于合理。如此，调控政策才能够获得更充分的发挥空间，长期以来的房价上涨惯性才能够被有效遏制。如果说经济适用房体现了公共政策的救济属性，那么公租房则更能体现避免经济大起大落的公共政策的宏观调控功能。5、是推动XX经济技术开发区发展的需要XX经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。建区以来，园区坚持“161、工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。2011年以来，XX经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“XXX工业看XX，XX工业看XXX”的美誉162、。通过本项目的实施，有利于加快推进XX经开区的经济发展。综上所述，本项目的建设是很有必要的。第3章 宏观环境与市场分析3.1. 宏观环境分析 1、经济环境2010年我国经济运行呈现“前高后低”的局面，据国家统计局初步测算，全年GDP增长速度达到10.3%的较高水平，比上年增加1.1个百分点。中国社会科学院预计2011年GDP增长率可达10%左右。2011年，影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，2011年我国经济仍将保持高位平稳较快增长态势，与2010年增长速度基本持平，GDP增长率预计可达10%左右。2010年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方163、面：国内增长的基本动力、世界经济环境以及宏观调控的政策力度。总体上看，我国经济内生驱动增长的模式正逐步形成，短期内仍将维持投资主导、消费支撑的动力格局。在未来一段时间内，我国经济将继续保持平稳、较快的增长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度。从国际上看，目前处于后金融危机时期，全球经济虽然出现了逐渐复苏的迹象，但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。从国内来看，经济回升的基础需要进一步巩固，向好势头需要进一步发展，明年宏观调控宜“稳”字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要盲目出台“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性作为当前宏观调控的关键。同时，164、“十二五”规划纲要将在2010年底前出台，其中，将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，这些都将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，都将以“利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康发展。2010年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下，我国经济稳步回升。从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但是也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、管好通胀预期作为主要任务。综上，在良好运行的宏观经济背景下，为公租房的建设奠定了很好的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。 2、政策支持根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发2010165、10号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）精神，为加快发展公共租赁住房，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（以下简称指导意见）于2010年6月12日正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。2011年8月25日XX市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见（长政发201116号），进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。指导意见为公租房建设提供了重要的政策支持。一是，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他166、方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。二是，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。三是，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。四是，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。167、支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。五是，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。2010年11月3日，中共XXX省委常委、市委书记XXX率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议。根据此次会议精神，发展公租房要做好“四个结合”、“四项工作”和围绕“一个目标”分“两步实施”。“四个结合”，一是规划布局上实行集中与分散相结合。根据XX实际，168、全市公共租赁住房建设相对集中在四片区，即高新区、XXXXXX区、XXX区和XXX大学城，进行分点布局，保障配套服务。二是房屋来源上实行新建与盘活相结合。在新建的基础上，大力盘活现有安置保障房、企业自建房和部分商品房，切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题。三是资金投入上实行政府与社会结合。采用BOT方式，由政府提供土地划拨，利用社会和市场投资实现建设、管理、运营一体化，减少政府一次投入，提高小区管理水平。四是租赁补贴上实现财政与企业相结合。鼓励企业自建、政府统建和社会参建，由政府和企业配套补贴。“四项工作”，一是抓紧存量房源调查。由住房保障局具体负责，进行存量房源的调查，摸清底子，登记造169、册。二是制定市场管理规定。政府要通过制定管理规定来明晰运作主体、明确租赁价格、做好物业经营、实施市场监管，确保公共租赁住房市场健康有序发展。三是研究制定相关政策。要尽快出台鼓励投资、租赁对象、租赁标准、退场机制等方面相关政策，不断增强工作的科学性、针对性和可操作性。四是拓宽资金投入渠道。要用活国家、省市的相关政策，多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金。公共租赁住房建设要分“两步实施”，交替推进，第一步，盘活存量住房，要尽快组建班子，认真调查研究，出台相关政策，完善公共配套；第二步，抓紧筹划建设，通过充分竞争，采取BOT方式，按照政府主导、社会投资、企业运作、租赁贴息的原则，加大推进力度，加快建170、设实施，为全市发展公共租赁住房工作先行先试、提供示范。并要求各级各有关部门也要积极探索，深入实际，创新机制，确保两年时间内，全市基本解决20万人的住房保障问题。3.2. 市场分析3.2.1. 房地产市场分析1、全国房地产市场从周期调整来看，2010年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不171、一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性的价格调控（即2010年的房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来510年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处于周期上涨阶段。2、XX房地产市场在国家宏观经济走势的深刻影响下172、，XX房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展。另外，对于中部六省省会城市之一的XX而言，还面临着与其他中部城市的激烈竞争。尤其是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展，给XX的发展带来较大的竞争压力，特别是XX与武汉相邻，存在较大的竞争关系，相比武汉，XX不具备竞争优势，从目前经济发展状况上看，武汉GDP总量比XX高，且武汉为主要老工业基地，工业较XX有发达；从外部环境上看，武汉为全国交通枢纽中心之一，比XX有较大的竞争优势，等等。所以XX要在中部六省中取得经济领域的领先地位，同时保障XX房地产行业的健康快速发展，仍然任重而道远。同时，173、相比省内周边城市，XX在XXX省的经济地位日趋明显，在其辐射带动下XXX、XXX等地迅速发展，但同时它们也与XX存在一定的竞争关系。与XX相比，两市在房地产方面具有土地价格便宜、储备土地量大的竞争优势；另外随着XXX城际铁路的开通，XX地理位置的优势将逐渐淡化，届时XX若房价、地价过高，开发商、消费者选择XXX、XXX的概率增加，这将对XX市房地产行业的发展带来一定的压力。以上分析表明，在综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及XX市所处区域环境及周边城市竞争情况的条件下，可以预测，XX市未来房地产市场将处于平稳增长态势，房价上升的空间较大。因此，加快公租房建174、设，加强保障力度，扩大保障范围，为城市中等偏低及以下收入群体提供安居保障，对于提高人民群众的生活质量、维护社会稳定和经济的快速发展，有着极为重要的现实意义。3.2.2. XX市保障性住房发展分析1、保障性住房特点分析（1）保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠保障性住房主要是针对城市的低收入住房困难家庭，这些人不是商品房的消费对象。据分析，XX市居民住房消费大体上可以分为五个层次：第一类，高收入家庭（金领阶层）。家庭年总收入为20万元以上，约占全市总户数的5%，约有8万户，主要购买中高价位或高价位的商品房。 第二类，较高收入家庭（银领阶层）。家庭年总年收入1020万元，约占全市总户数的1175、2%，约有20万户，主要购买中等或中高价位的商品房。 第三类，中等收入家庭（铜领阶层）。家庭年总年收入为510万元，约占全市总户数的40%，约有65万户，主要购买中低价位和中小户型的商品房。 第四类，中低收入家庭（铁领阶层）。家庭年总年收入为25万元，约占全市总户数的28%，全市约有45万户。他们很少有能力购买核心城区的商品房，主要购买城郊低价房和廉价的二手房。 第五类，低收入家庭（锡领阶层）。家庭年总年收入2万元以下，约占全市总户数的15%，约有25万户。他们尚无经济能力买房，基本以租房为主，或租条件较差、租金低廉的房子居住。 从以上分类可以看出，我市住房保障体系，第一步是解决收入住房困难户176、，继而扩大到部分中等收入家庭。这些人群，他们都没有能力购买普通商品房。因此，住房保障体系的实施，不会减少XX房地产市场需求，不应将保障房建设与商品房建设对立起来看待。 （2）保障性住房覆盖面在临界线以下 据专家研究，XX市商品房和保障性住房覆盖面可以设定两条临界线：一条是“三七开”，商品房占70%，保障性住房占30%。这种状态，保障性住房对房地产市场不构成影响。第二条为“四六开”，即商品房占60%，保障性住房占40%。这种状态下，保障性住房对房地产市场会造成轻微影响。 当前XX市保障房用来解决月收入700元以和人均面积16平方以下的住房困难户。按此标准划分，保障体系覆盖的居民面不到20%，远低177、于“三七开”临界线。因此，它不会对XX房地产市场带来不良影响。 （3）保障性住房与商品房的建设资金来源不同 保障性住房的建设资金主要依靠各级地方财政投入，其资金主要从土地出让净收益中按10%的比例提取，其次是通过市场运作、政策扶持的办法解决。而商品房的开发建设主要靠银行贷款和开发企业的自有资金。保障性住房不会挤占商品房的贷款额度，对商品房的资金来源也不构成威胁。 （4）保障性住房用地比例不高 按国家规定，建设保障性住房要使用一部分城市建设用地，直观看会影响地方财政收入，但保障性住房所用土地占政府出让土地的比例不高，因此对地方财政收入影响不大。 而且由于市场化用地数量有所减少，政府拍卖土地的价格178、会相应的上升，足以补偿因保障性住房用地划拨减少的收入。这一点在成都、厦门、青岛、武汉等市都得到了验证。厦门市2006年建设5万套经济适用房，当年土地出让收入却达到了创纪录的140亿元人民币。我市2009年15月份安排了415万平方米保障性住房用地，但收缴土地出让金同比却增长4.45%，显然影响并不大。 （5）保障性住房不会进入市场 按规定，保障性住房5年内不得上市，5年后可上市时，首先由政府回购，这就使保障性住房不会轻易流入市场，对房地产市场的冲击有限。 从总体上看，保障性住房建设的目标群体、建设模式、资金筹措渠道以及销售方式等，都自成体系，没有与商品房市场形成对接，因此很难产生大的影响。2、179、保障性住房发展现状分析截至2007年底，全市累计共拆除、改造、修缮各类棚屋576.67多万平方米，使4.8万户、18万多居民搬入新居；经济适用住房建设累计完成投资额达到123.79亿元，累计竣工面积为1,239万平方米，累计销售面积达到14.94万套，建设廉租住房9.59万平方米、1,906套，解决了15万多户居民居住问题。人均住房建筑面积由2003年的23.2平方米提高到2007年的28.9平方米。2007年至2009年上半年，XX市已批准立项并选址的已建、在建（含待建）争取中央投资补助保障性住房项目共22个，计9,486套43.6万平方米（其中市区6,692套/3,052 平方米），累计争180、取中央及省补助资金2.38亿元。目前已竣工2,636套，总建筑面积14.56万平方米。2009年新增中央投资补助保障性住房项目共10个，建筑面积26.46万平方米，5,763套，中央投资补助7,935万元。目前10个项目已全面开工，其中：麓谷锦和（二期）、栗塘小区、XXX县和德家园（三期）、XX县XXX镇4个项目已经全面动工；凤凰苑1.5万平方米、XXX市2.3万平方米、天凯东苑0.93万平方米、谷山乐园1.8万平方米、诚兴2.96万平方米、山水新城0.92万平方米6个项目已经部分动工。自2008年7月开始，XX市改革住房保障方式改变，停止经济适用住房实物分配（棚户区改造等重点工程拆迁户除外）181、，对经济适用房保障对象实行货币补贴。截止2009年12月31日，全年已发经适房货补凭证20,420户，已购房18,404户，购房面积160.81万平方米，应发补贴资金14.48亿元。全市经济适用房开工面积为79.04万平方米、8,235套（其中经适用房小区为61.05万平方米、6,602套；单位自建17.99万平方米、1,633套），竣工面积为47.16万平方米、5,192套（其中经适用房小区为39.56万平方米、4,331套；单位自建7.6万平方米、861套）。2009年，XX市共运行棚户区改造项目56个（含开发商自拆项目），完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户数16636户，完成棚户182、区改造投资128.48亿元，拆迁户共购房近200万平方米。2009年，XX市共运行棚户区改造项目56个（含开发商自拆项目），完成城市房屋拆迁面积216万平方米，拆迁户数16636户，完成棚户区改造投资128.48亿元，拆迁户共购房近200万平方米。2009年计划完成6000户货币补贴凭证发放，迅速启动所有项目，有困难的也要采取措施。通过回购、租赁、货币补贴等方式解决6000户，对人均住房面积12平方米以下的城市低收入家庭实现应保尽保。2007年至2010年，XX市共完成城镇住房保障17万余户，保障性住房占该市住房总量的比例保持在30%以上。其中，建设和筹集廉租住房38151套，建设经济适用住房183、26905套，发放经济适用住房货币补贴23002户，完成城市棚户区改造42162户，建设棚改拆迁安置房6907套，国有工矿棚户区改造4730户，农村危房改造11000户，农民保障房156001套，行政事业单位及企业单位共发放住房货币补贴15273户。2011年，XX市保障性住房和城市棚户区改造计划30650套，目前开工21380套，开工率69.76%。近年来，XX通过拓宽住房保障范围、提高住房保障标准、改革住房保障方式，完善了分层次、多途径、全覆盖的住房保障体系。保障范围进一步扩大，确定住房保障家庭的收入标准为上年度城市居民人均可支配收入的75%，面积标准由人均低于8平方米提高到人均低于16平184、方米，均处于全国较高水平。保障补贴进一步提高，根据当年商品房均价、经济适用房建设成本和补贴面积来测算补贴标准，解决了“经济房不经济”的问题，目前XX市对经济适用房货币补贴为低收入无房户每户8万元、低收入住房困难户每户5万元，对过去没有享受房改政策的改制企业职工，每户增加补贴2万元；对租赁补贴，无房户由每人每月100元提高到160元，住房困难户由每人每月50元提高到80元。这些措施使得低收入家庭购房或租房问题基本得到解决。由前面叙述可知，近几年XX市保障性住房发展速度较快，低收入群体的住房问题得以一定程度的解决。由前面叙述可知，近几年XX市保障性住房发展速度较快，低收入群体的住房问题得以一定程度185、的解决。3、XX市保障性住房市场需求随着经济社会的发展和城市人口的集聚，市民对居住环境的要求在不断提高，XX市住房保障的任务仍然十分艰巨。截至2007年底，XX经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，最低收入家庭中，还有11,138户为无房户，XX二环线内仍有棚屋面积899万平方米，共50,670户、18万多人，中心城区还有2万多散居居民的居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题，近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员陷入无力购房的窘境。截止2008年10月，XX市家庭人均住房面积低于15 平方米的低收入家庭为44,627户（其中市区3186、0,999户，县市13,628户），其中：无房户为21,698户（市区16,344户、县市5,354户），家庭人均住房面积8 平方米以下的低收入家庭为3,351户（市区1,276户、县市2,075户），8-12平方米的为5,474户（市区1,617户、县市3,857户），12-15 平方米的为14,104户（市区11,762户、县市2,342户）。另据调查，家庭人均住房面积低于15 平方米的收入家庭中有24,915户选择租房保障方式，有19,712户选择经济适用房保障方式。截至2010年，XX经济适用住房保障对象积压户还有3.15万，最低收入家庭中还有11138户无房户，二环线内仍有棚户区面积187、730万平方米，共50670户、18万多人，中心城区还有2万多名散居居民的居住条件亟待改善，全市还有5.4万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题。由此可知，XX市保障性住房存在较大的需求缺口急需解决，以保证社会得以持续、稳定、健康发展，实现人民的安居乐业。3.2.3. 公租房发展分析1、 公租房及其特征分析公租房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋已低于市场价格的方式租给特定人群。公租房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，从共性来看，属于租住房的一种形式，只是保障范围更广泛，它是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一188、种有效解决城市中等偏低及低收入家庭住房问题的保障性住房。公租房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属属性不同。公租房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价格或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等。其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。公租房具有以下特征：一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政189、府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式，即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源。2、公租房现状分析目前国内的公租房政策仍处于刚起步阶段，以当下房地产市场调控的形势而言，190、相关政策推进应当遵循高效持续原则，才能够让公租房政策效果真正得到显现。事实上，国内公租房建设的最大问题在于供给规模严重不足。中国城市人口规模极为庞大，动辄百万计的城市人口使得公租房建设规划必须要有战略超前意识。与统计部门重点监测的国内70个大中城市相比，2010年全国兴建的37万套公租房，平均到每座城市不过5000套左右，显然无法从根本上满足“夹心层”的住房需求。更何况，经济适用房建设的实际情况表明，地方政府的实际建设规模往往还要落后于规划数量。我国公租房建设虽在不断的完善和发展，但由于是处于刚刚起步阶段，公租房建设存在一些比较突出的问题，主要表现在以下几个方面：一是制度法规体系尚不健全。目前191、国内仅深圳、厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法，从国家层面上来看，还缺乏统一规范的法规制度或指导意见。而公租房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程，即使从目前各地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方。另外，各地建设标准差异较大，缺乏统一的约束性，如有的地方规定只有40平方米，有些地方建设标准达90平方米。二是覆盖人群相对较窄。以北京为例，公租房只限于已通过政策住房审核的家庭，广州、深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口。这主要是由于公租房刚刚起步，正处于摸索阶段，而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外。三是资金短缺，房源供给严重不足。按照厦门市的规划，在未来几年将投入192、136亿元建设45000套保障性租赁住房，基本解决夹心层无房户的住房难题。按照覆盖40%户籍人口的目标，可以全覆盖中低收入家庭。但由于面临着资金短缺、来源渠道不明确等问题，保障计划难以落实。在北京市的规划中，仅有两块公共租赁住房用地，总建筑面积不到26万平方米。由于房源筹集不足，北京市的公租房一再延期登记时间。土地收益流失、资金来源不足以及管理复杂是公租房供应短缺的主要原因。四是维护成本较高，政府后续补贴较多。公租房对政府的管理效率提出了更高的要求，同时，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这些都应在公租房计划中有充分的考虑。以上只是在公租房发193、展初期阶段出现的一些问题，相信随着公租房实践的发展和相关制度的完善，公租房建设会成为城市中低收入群体住房保障的重要途径之一。3、公租房发展前景分析面对我国目前房价高涨，普通居民支付能力下降，现有保障性住房无法满足各类低收入家庭住房需求的局面，公租房以其适合各种收入阶层、灵活易调整的特点具有良好的发展前景。一是建立长效保障机制，缓解供需矛盾。从过去量大面广的出售为主的经济适用房、限价房向公租房转变，与其他保障性住房一起，共同构成保障性住房的供应体系。对于大城市，人口增长与土地资源紧缺的矛盾将是长期共存的。以销售为主的保障性住房供应模式，导致政府手中缺乏持续稳定的保障性房源，每年都要迫于低收入家庭194、的住房需求压力大量开工建设保障性住房。但随着中心城区、近城区可供土地的日益减少，保障性住房只能越建越远，势必会脱离低收入家庭的实际需求，引发新的社会矛盾，给政府住房保障造成两难的境地。发展公租房，可以有效缓解土地供应紧张矛盾，保证政府拥有大量流动性房源，长期来看，可形成可持续性的住房保障供应链。二是完善保障制度，满足中低收入家庭住房需求。公租房租金应根据家庭收入水平，住房的地段、面积和质量，分别确定不同的租金标准，在房源之间形成合理的级差，确保不同收入家庭享受相应的比较公平合理的政府补贴。收入较高家庭，自身承担的房租相对较高，政府补贴较少，收入较低的家庭，自身承担的房租较低，享受的政府补贴较多195、。随着家庭收入的变化，政府可以灵活多变的调整补贴额度，重新划分个人和政府应负担的租金标准，有利于各类中低收入家庭享受到住房保障这一惠民政策。三是强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引入企业参与公租房建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可以通过市场化购买、租赁等方式获取房源，一方面可减少政府的寻租空间，另一方面也活跃了住房二级市场。四是发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道。在我国无论是调整住房公积金的定位和资金使用方向，还是新建立政策性住房金融机构都已日益迫切。未来196、的政策性住房金融机构的主要责任将是向中低收入家庭提供优惠的低息住房贷款，同时，向公租房开发建设单位提供长期信贷资金支持，解决资金来源瓶颈问题。五是循序渐进，做好公租房的规划和前景设计。我国当前正处于城镇化和工业化快速发展阶段，公租房将有广阔的发展空间。在条件成熟时，逐步把公租房的保障范围扩大到城市非户籍家庭。但发展也应本着循序渐进的原则，稳步推进，避免急于求成带来一系列的后续问题。首先是土地获取上，要对公租房用地给以较大的优惠政策，合理选址。因其面向城市低收入家庭，流动性较强，宜建在交通顺达，位置相对较方便的区域。其次应合理规划，以建设小套型住房为主。按照节约用地的要求，确定适当的住房建设套型197、面积、建设形态和建筑容积率。在兴建保障性住房小区时，力求做到自成体系，同时做好各项配套设施的建设，如商店、学校、医院以及其他生活服务设施，加强小区的绿化、道路建设，特别要重视防止出现重建设轻管理的问题。第4章 建设内容与建设规模4.1. 建设内容本项目选址位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，主要建筑为公租房。基地呈近似长方形，新建建筑布局充分尊重现状道路和已有建筑的布局形式，新规划用地位于西北面和南面。1栋18层公租房。南面新规划与顺接现状已有道路，在用地范围内布置1栋6层公租房、2栋17层公租房及1栋24层公租房，并在室外设置活动场地及休闲绿地。建设内容主要为：多层、高层、商业、198、项目配套的服务设施以及相应的道路、绿化、市政管网设施等。4.2. 建设规模本项目位于XX县XXX镇工业园，交通方便，配套设施完善，是理想的居住用地。该项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。第5章 场址选择与建设条件5.1. 场址选择1、地点与地理位置本项目位于XXX大道以西，XXX路以南，XXX路以东，地理位置优越，场地较为地势规整，交通便利。2、场地现状该项目用地199、面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。3、土地权属类别和土地状况本项目是公共租赁住房项目，其用地性质为行政性划拨用地，经XX市人民政府批准为城镇住宅用地。土地的开发建设规划，已经XX市规划局审议通过。拟建场地现有供水、供电、道路等能够保证项目实施及项目建成后的正常运营及生活需要。5.2. 项目建设条件1、地形地貌条件XX位于东经11154-11415，北纬2751-2840200、之间，东西长约233公里，南北宽约90公里，从东至西依次是XXX市、XX县、XX市、XXX县和XXX县，基本处于XX中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和XX浏盆地。XX市区处于XX江和XXX河交汇的河谷台地，周围为地势较高的山丘，可谓“环城皆山也”。XX浏盆地经过数十万年的地质变化和大自然侵蚀，形成了南高北低、丘涧交错、红岩白沙的地貌特征。由于XX城处于从丘陵向平原的过渡地带，使得这一范围的地貌变化多姿多彩。西侧为低山区，碧虚岭海拔 300.8米，为XXX山最高峰，山前有天马山、凤凰山大小岗丘罗列；山后有桃花岭、金牛岭等丛峦叠翠，群山浑然一体，有如XX城围一道屏障。西北分布着元古代震旦纪后期的浅变201、质岩和板岩组成的丘陵。由于地层岩质坚硬，自然剥蚀作用缓慢，形成了谷山、尖山、乌山等数座孤峰，点缀于低缓的丘陵之中。东北侧为花岗岩低山丘陵地带，地表发育的土壤多为沙土，山势较陡峭，山脊多不相连。距XX约30公里有黑糜峰，海拔 591米、相传为道家福地。再东北有影珠山、XXX山、飘风山、明月山等，均为风景秀丽的名山。东侧和东南侧为红岩丘岗，海拔一般 100米左右。大多数小山丘岩质松散，易风化成红岩岗地；个别因岩基坚硬，仍耸立于丘岗之中。烈士公园北端的罗洋山，东面受浏则阳河切削，悬岩壁立，为城东胜景。盆地中心为沿江的冲击台地，是XX城市建设的主要地带。其地层主要是第四纪更新世的冲积性网纹红土和砂砾。202、XX江、XXX河二水交汇的新河三角洲为第一级台地，海拔约30米，高出XX江常年水位约10米。五一广场一带为第二级台地，高出XX江常年水位约30米，XX古城主要分布在这一级台地。今天的XX城已扩展到了第六、第七级台地。由于其地表为粘土砂砾层，且岩基结构坚硬，每平方米可承压2.5-3万公斤，高者达5万公斤，适宜于建设高层建筑。由于盆地内台地是由崩塌的砂岩与粘上构成，地层中孔隙多，有较好的含水层，地下水源丰富。古时XX城中水井比比皆是，清澈甘冽，四时不竭，白沙井、鸳鸯井、水风井等遐迩闻名。在五一广场一带，曾发掘出战国、东汉、三国时期的古井数十眼。大自然造化了XX浏盆地，XX浏盆地又孕育了古城XX。山203、水相依的XX地形地貌独得天赋，在未来的现代化城市建设中还将展现无穷的魅力。本项目地形起伏变化大，基地内有田地、谷地、山地、水渠等，且规划的市政道路标高与现状地形有较大的差异。2、气象条件（1）气温月平均气温 17.2最冷月平均气温 4.7最热月平均气温 33.0历年极端最高气温 40.6历年极端最低气温 -11.3气温0以下年平均20天，气温35以上年平均30天，全年无霜期269-274天。（2） 湿度年平均湿度 80最热月相对湿度 84最冷月相对湿度 75（3） 降雨量年平均降雨量 1455.06mm日最大降雨量 192.5mm小时最大降雨量 82.5mm平均地表径流 700.16mm径流系204、数 0.48（4）风速、风向、风荷载最大风速（离地面10米处） 21.3m/s冬季平均风速 2.8 m/s夏季平均风速 2.6 m/s全年主导风向 北偏西风常年夏季主导风向 偏南风风荷载（离地面10处） 0.35KN/（5）雪最大积雪深度 200mm雪荷载 0.35KN/3、地质XX市区地势由南向北倾斜，大部分为丘陵地段，地面高程在黄海高程3580m之间，部分地区在90m以上。大部分地区地质条件属河漫滩阶地，为一、二、三级阶地与零星的四、五级阶地的第四系地层所覆盖。其上部为亚砂土、亚粘土及粘土，含水量一般2030%，压缩系数0.0050.015。其下部为砂砾石层，以中粗砂为主，细砂次之，砂石料205、径一般14cm，允许承截力在210220kPa之间，属中等均匀压缩性良好的天然地基，没有明显的不良物理地质现象。4、水文XX附近的水系属XX江水系，XX江流经昭山后进入XX县暮云，沿XX县西南边缘至东窑港入市郊，经三汊矶转向西北至乔口，出XXX县境。XX江水流经市区共25公里。XX江XX段最高洪水位37.67m(P=1%)，最低枯水位23.50m(I=99%)，常年平均水位27.32m，XX断面历年最大流量20800m3/s，最小流量263m3/s，平均流量1970m3/s，最大流速2.5m/s，最小流速0.5m/s，平均流速1.7m/s。XX江是XXX省第一大河流，在XX境内流入XX江的支流206、有15条。其中水量较大的有XXX河、捞刀河、沩水河、靳江河。5、地震根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）及中国地震动参数区划图(GBl83062001)，拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本抗震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，特征周期取0.35s。6、交通条件 （1）区域交通条件铁路目前XX与XXX已形成了共同铁路枢纽。武广客运专线（武汉XX广州）将于2009年底建成。杭长客运专线（杭州南昌XX）和长昆客运专线也将于2010年开始动工修建。2009年批复规划渝长客运专线。XX市目前有2个铁路客运站及XX北站（一等）和树木岭站（二等）两个货运站。 连接的铁路网线有京207、广铁路、武广客运专线、XX黔铁路（XXX）、浙赣铁路（XXX）、石长铁路、石长铁路复线、洛湛铁路（XXX）。 公路XX公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为支脉，通车里程达1000多公里。北京至深圳的107国道和厦门至成都的319国道交汇于XX。XX至XXX高速公路、XX至常德高速公路和XX至XXX的高等级公路，均已建成通车，至省内各城市的交通越来越便捷。城区主干道有五一路、XXX路、韶山路、东风路、解放路、XX大道、三一大道、中山路、黄兴路、XX江路、潇XX大道、万家丽路、人民路和“六桥三环”。 港口XX港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，49月可通航200208、0吨货轮。境内外航运公司争相在XX开展远洋货运业务，XX有XX江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。 航空XX黄花国际机场是XXX省最大的机场，唯一一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，机场可直航境内45个主要城市和香港、曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等境外城市，2009年初开通了直航台北的航线。2008年黄花机场旅客吞吐量为845.48万人次，在全国机场排名14位，居青岛、大连、海口、沈阳之前。至2009年11月，黄花国际机场的年度旅客吞吐量第一次突破1000万人次，209、2009年底达1135万人次，排名第11位。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。 大托铺机场位于XX南郊三环线以外，以前为军民两用机场，今为专用军事机场。 轨道交通 XX轨道交通规划，拟于2015年前建成2号线一期工程和1号线一期工程，2009年2月10日，国家发改委批复了XX市城市快速轨道交通近期建设规划。6、施工条件水电条件能满足项目建设运营需要。项目区域自来水及配套工程均较完善，且留足发展空间，完全可满足工程施工用水及项目建成后生活用水，水质良好，符合生活饮用水卫生标准GB574985。排水管线及电源均可由城市排水管网和市政210、供电网就近引入，其他市政基础设施也已基本完备，完全能够满足建设需要。XX建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，水泥、钢材可从各地厂家驻XX销售点购买。项目的建筑材料来源充足。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明显不支持项目的因素。第6章 工程建设方案6.1. 规划与建筑方案1、设计依据住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）人民防空地下室设计规范GB50038-94砌体结构设计规范GB50007-2002建筑抗震设计规范GB50011-2001建筑地基基础设计规范GB50007-2002建筑结构荷载规范GB5211、0009-2001混凝土结构设计规范GB50010-2002建筑桩基技术规范JGJ94-94地下工程防水技术规范GB50108-2001高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ6-99建筑地基处理技术规范JGJ79-2002建筑设计防火规范GB50016-2006高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 (2005版）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001汽车库修车库停车库防火设计规范GB5006797人民防空工程设计防火规范GB50098-2009XX市城市规划管理技术规定长政发200246号国家及省市有关设计规范与规定。2、项目规划方212、案（1）规划思想1）高起点规划，人性化布局；功能合理，设施齐全，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。2）适应土地开发与建设实际，面向中等收入市民的消费市场，正确处理社会效益与经济效益之间关系。3）总平面图设计要求符合城市总体规划的要求，使建筑布局、空间组合与环境相适应，在创造主体景观的同时做到建筑与景观的交融与交叉，形成景观均质的社区环境，从而提升整个小区景观品质。设计中要求贯彻执行国家标准及强制性条文，满足交通、生活、消防、环保规范要求。（2）方案比较本工程位于XX市经济技术开发区XXX南路东面，为一宿舍类公租房小区，方案一共设计建设1、2、3、4、5五栋单体建筑。方案二共设计建213、设A、B、C、D、E四栋单体建筑。两个方案主要建设指标如下表所示：方案一总建筑面积平方米85072.25地上总建筑面积平方米80906.11其中1#栋公租房建筑面积平方米6215.041#栋商业面积平方米1228.432#栋公租房建筑面积平方米16009.223#栋公租房建筑面积平方米17257.784#栋公租房建筑面积平方米17161.944#栋服务用房面积平方米900.585#栋公租房建筑面积平方米21300.005#栋服务用房面积平方米833.12地下总建筑面积平方米4166.14方案二总建筑面积平方米78701.25地上总建筑面积平方米74470.24其中A#建筑面积平方米3006.3214、B#建筑面积平方米17555.29C#建筑面积平方米15503.15D#建筑面积平方米21247.63E#建筑面积平方米17157.87地下总建筑面积平方米4231.01通过对两个方案的建设指标进行对比分析，认为方案一对于集约利用土地、充分利用宝贵的土地资源等方面更为有利，因此，本报告推荐方案一，以下方案设计中将主要针对方案一进行论证分析。（3）交通组织新规划用地范围内道路交通布置充分利用现状已有道路为基本原则。西北面新规划用地充分利用四周现状的道路布置，合理的融入现状道路网系统中。由于南面新规划用地内建筑的布局形势， 需对原小区内一条道路进行改造，而其他新建道路部分则顺接入现状道路系统。调整215、后的小区道路系统采用方格网是布局，新建道路与现状道路融为一体。小区内新建道路均不小于4米，以保障消防车的通行需要，并在高层建筑周围形成环形消防通道。主、次出入口与城市道路相连，满足人们的出行要求。小区南面新建地下室部分，使车流从次出入口门进入后直接下到地下室，再乘坐电梯进入塔楼。这样的设计，尽量减少小区车流对人流的干扰，提高了小区的环境、档次和安全性。（4）竖向设计西北面新规划用地原始地貌为平地，四周较为平坦，场地设计标高已现状标高为准。南面新规划用地内场地内存在一定高差，最高点为57.98米，最低点为54.30米，综合考虑以下几方面的因素：与场地内部道路系统的衔接点标高为：54.40米，55216、.00米，55.50米。场地次要出入口与XXX南路的标高的衔接：XXX南路道路标高50.80米。建筑地下室顶板的高差因素。场地内设计标高为之间，需要一定量的挖方。次要出入口周围及南面围墙需设置部分挡土墙。竖向布置方式采用平坡式，场地雨水口经厂区地下排水系统排入城市排水系统。（5）消防本项目用地范围为类地区，在高层建筑物四周设置环形消防通道，并结合人员疏散口布置消防扑救面，道路宽不小于4.0米，并在尽端式道路处设置消防回车场地18米*18米，消防车道转弯半径为12米。消防扑救面与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。（6）景观设计为营造良好的工作及生活环境，在建筑物四周及道路217、两侧种植乔木及常绿灌木。屋顶的种植屋面利用作休闲绿地，集中绿地和散植乔、灌木或草皮，并设有小品、座椅等供住户休闲。从经济性和适用性考虑，树种以乡土树种为基调树种。（7）日照 本小区为类地区，50米以下高层间距为24+0.2H, 50米以上高层间距为29+0.1H，多层建筑按1.1倍间距满足日照通风等要求。50平方米以下公租房不考虑日照影响，公寓一半的户数要满足日照要求，超出日照分析范围的现状住户不列入日照分析。（8）主要经济技术指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米20639.32合30.96亩2总建筑面积平方米85072.253地上总建筑面积平方米80906.11其中1#栋公租房建筑面积218、平方米6215.041#栋商业面积平方米1228.432#栋公租房建筑面积平方米16009.223#栋公租房建筑面积平方米17257.784#栋公租房建筑面积平方米17161.944#栋服务用房面积平方米900.585#栋公租房建筑面积平方米21300.005#栋服务用房面积平方米833.124地下总建筑面积平方米4166.145建筑占地面积平方米5173.516床位数个135307总房间数套18468建筑密度%25.079绿地率%30.0510 容积率/3.9211总车位数个177其中地上车位数个77地下车位数个1006.2. 建筑工程1、建筑平面设计把发展公共租赁住房与保障和改善民生、促进219、城市发展、提升城市综合竞争力、构建和谐社会结合起来，以有效缓解城市中等偏下收入家庭、新就业大学生及外来务工人员的阶段性居住困难为目标，本项目按照业主提出的要求，共设计有30平方米左右的集体公寓、50平方米左右的二房一厅共两种形式的公租房。本工程共设计了5栋单体建筑，其中1#栋为多层公租房，建筑层数为6层。2#栋为高层集体公租屋，建筑层数为18层，3#、4#栋为高层公租房，建筑层数为17层，5#栋为高层集体公租屋，建筑层数为24层。集体公租屋每套建筑面积约30平方米，采用传统的通廊式布局，在走廊两侧布置住房，设计均强调户型平面紧凑，功能分区合理，动静分区明确，采光通风良好，并以此为主线，贯穿于各220、种户型平面中。设计每个单间为8人居住，采用上下铺的形式，层高设计3.6米，满足要求。在居室入口处设计了储存物品的柜子，满足实际使用需要。考虑到单间使用人数比较多，我们每个单间都设计了两个卫生间，并带有大的晾晒阳台，完美地满足了使用者的各项要求。二房一厅每套建筑面积约为50平方米，主要满足夫妻二人或一家三口的使用需求，采用人体尺度、心理感觉和行为作为设计依据，空间紧凑而高效，各功能房间布局和流线合理，分区清晰，尺度适宜，厨卫设备齐全。主卧平面满足住、穿、妆、写等多功能要求的同时可根据喜好而增减。次卧平面根据家庭生命周期内的家庭结构、生活形式等情况的变异，内部空间可灵活变化，用作书房、儿童房、青少221、年房等，符合适用性的要求。为了满足入住业主的各种需要，针对各种不同的人群，我们在公寓楼的每层、2#栋的南北楼连廊部分都设计了活动用房，可布置健身房、台球室、阅览室等文化体育活动房，从人性化得角度，让业主有了“家”的归属感，从而投入更多的精力到工作上去。同时可以让业主在工作闲暇之余有个休闲锻炼的好地方。2、建筑立面设计建筑外观采用现代主义风格，简洁明快、亲切、灵活，造型丰富而具有特色，墙面色彩以灰色和白色调为主，大量采用凸出的竖向线条，配合横向线条形成网格，虚实变化、明暗对比，多变的形体突出建筑的整体、现代形象。3、建筑交通组织1）1#栋多层单元式公租房层数为6层，每个单元均有一座楼梯间作为上下222、交通联系方式，满足消防及安全疏散要求。2）2#、3#、4#高层集体公租屋楼层数为18层或17层，设有交通组织核心筒，核心筒布置有防烟楼梯间和电梯做为垂直交通工具，楼梯间均出屋面并在屋面联通。根据计算，楼梯间和电梯的设计均能满足相关规范的要求。2）5#栋高层公租房均采用通廊式设计，均设有两座防烟楼梯间，楼梯间均出屋面并在屋面联通，共设有五台电梯，其中一台为消防电梯，载重量为800。满足消防及安全疏散要求。4、防火设计每个单体均有两座通向屋面的防烟疏散楼梯间，楼梯间靠外墙设置，自然采光和通风，并在屋面联通。未能自然采光和通风的均设置了加压送风系统。所有开向疏散楼梯间的疏散门均为乙级防火门并向疏散方223、向开启，疏散宽度和疏散距离均满足规范要求。每单体设有一台800KG的消防电梯，消防电梯前室均能自然采光和通风或设有正压送风系统。住宅每栋每层为一个防火分区，各防火分区、电梯机房等均使用不燃烧体的防火墙分隔，防火墙的耐火极限不低于3h。建筑结构形式为钢筋混凝土剪力墙结构，主要承重构件的耐火极限均能满足规范要求。5、建筑主要构造及室内外装修1）外墙采用烧结多孔砖，外墙装饰为浅灰墙面砖及灰白色外墙漆。2）墙体材料外墙为200厚烧结多孔砖，内隔墙采用200厚烧结多孔砖，部分薄墙为120厚烧结多孔砖。3）地下室防水 地下室防水采用钢筋混凝土自防水处加防水涂料4）屋面做法：40厚C30 UEA补偿收缩混凝224、土防水层，表面压光，混凝土内配4钢筋双向中距150。点粘一层350号石油沥青油毡。60厚膨胀玻化微珠保温砂浆。4厚SBS或APP改性沥青防水卷材。刷基层处理剂一遍。20厚1:2.5水泥砂浆找平层。20厚（最薄处）1：8水泥珍珠岩找2%坡。钢筋混凝土屋面板，表面清扫干净。5）门窗外窗均采用铝合金中空玻璃窗。内装修做法表屋面防水等级级建筑构造及装修墙体烧结多孔砖地面水泥砂浆公共部位贴地面砖楼面水泥砂浆公共部位贴面砖屋面级防水保温上人屋面窗铝合金中空玻璃窗顶棚水泥砂浆公共部位瓷釉涂料内墙面水泥砂浆公共部位瓷釉涂料外墙面面砖6、环保设计在本次设计中，把本项目的空间设计与环境设计结合为一体是该项目的一大225、特色，为该项目的居民创造了一个良好的生态环境。（1）建筑南北朝向避免西向，外墙及屋顶设保温层，外窗为中空玻璃，达到节能目的。（2）车库设于地下室，避免小车在小区内穿梭，人车分流，减少噪音、废气对居住区的生态环境的破坏。（3）本项目排水主要为粪便污水、洗涤废水，粪便污水须经化粪池处理达标后排入室外管网。（4）厨房排烟均设有排烟道。（5）本项目生活垃圾由住户送垃圾站，物业管理定期清运，统一处理。（6）本项目内住宅低台度窗户及落地门等开口较大的门窗采用单框双层中空玻璃以利保温隔热，节约能源。（7）所有的风机系统均采取隔振和降噪措施，达到室内外环保要求。6.3. 结构设计1、设计依据1）本工程结构设计226、使用年限为50年。2）自然条件：基本风压为0.40kN/m2 (100年一遇)；基本雪压为0.45 kN/m2 (50年一遇)。3）建设单位提出的与结构有关的标准、法规的要求。4）批准的方案设计文件。5）本工程结构设计所采用的主要标准、法规（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）（2）建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-2008）（3）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）（4）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）（5）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）（6）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）（7）高层建筑混凝土227、结构技术规程（JGJ3-2010）（8）地下工程防水技术规范（GB50108-2008）（2008年版）（9）建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）（10）砌体结构设计规范（GB50003-2001）(2001年局部修订)（11）多孔砖砌体结构技术规范（JGJ137-2001）(2001年局部修订)（12）工业建筑防腐蚀设计规范（GB50046-2008）（13）中华人民共和国工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分2009年版）（14）中国地震峰值加速度区划图（GB18306-2001图A1）（15）中国地震动反应谱特征周期区划图（GB18306-2001B1）（16）XX市城市抗震设防区划6228、）采用的主要标准图集（1）国标混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（11G101-1）（2）中南标多层及高层混凝土房屋结构抗震构造（03ZG003）（3）中南标钢筋混凝土过梁(03ZG313)2、工程概况本工程位于XX市经济技术开发区XXX南路东面，为一宿舍类公租房小区，共1、2、3、4、5五栋单体建筑。1栋6层，为板式砖混结构住宅楼，长62.9m，宽9.5m，各层层高3m，结构总高度19.7m。设伸缩缝一道。2栋地上18层、地下1层，为宿舍楼，平面形状呈槽形，结构设缝后，分离为三块平面形状非常规则的矩形结构单体，其中两个“翼缘单体”完全南北镜像，长57.6m，宽20.9m，各层229、层高均3.6m，结构总高度65m；“腹板单体”长28.8m，宽9.3m，15层，底层层高7.2m，以上各层层高均3.6m，结构总高度19.7m。竖向十分规则。地下室一层，平面形状为规则矩形缺一个角，长125米，宽70米，主楼下层高5.5米，不覆土，主楼以外部分结构层高4.0米，顶板覆土平均约1.2m，无人防掩蔽部。3、4栋17层，为板式宿舍楼，平面形状为矩形，长50.6m，宽17.9m，各层层高均3.6m，结构总高度65m，竖向十分规则。5栋24层，为板式单身宿舍楼，平面形状为矩形，长53.4m，宽20.2m，各层层高均2.9m，结构总高度72.5m，竖向十分规则。3、建筑分类等级1）建筑结构230、安全等级：均为二级。2）地基基础设计等级：1栋为丙级，其余各栋均为已级。3）建筑抗震设防类别：标准设防类（即丙类）。4）抗震等级：采用框架-剪力墙结构，框架及剪力墙抗震等级均为三级。5）地下室防水等级为二级，采用防水砼结构自防水，地下室砼抗渗等级为S6。6）建筑防火等级：上部高层建筑耐火等级为一级；地下室耐火等级均为一级。4、主要荷载（作用）取值1）楼(屋)面均布活荷载：宿舍：2.0kN/ m2 ； 设浴缸坐厕的卫生间：4.0kN/ m2阳台：2.5kN/m2 ； 门厅、楼梯等人流可能密集处：3.5kN/ m2办公、活动：2.0kN/ m2 ； 停车库：4.0 kN/m2 消防车：20 kN/231、m2（双向板） 35 kN/m2（单向板） 不上人屋面：0.5kN/m2 上人屋面：2.0kN/m2 电梯机房、通风机房：7.0kN/m2 大型设备按实际荷重取用；未注明的楼面均布活荷载按建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006年版）计取。2）风荷载： 0.40kN/m2 (100年一遇)。3）雪荷载： 0.45 kN/m2 (50年一遇)。4）地震作用：抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别预计为II类，场地特征周期Tg=0.35秒，结构阻尼比为0.05，多遇水平地震影响系数最大值max=0.04。5、上部及地下室结构选型1）除砖混住232、宅楼外，采用框架-剪力墙结构，抗震等级为三级。楼（屋）盖均为现浇梁板式结构，具体结构布置详见初步设计图纸。2）主要构件截面尺寸：（1）地下室外墙300厚，内墙一般300厚，最大框架柱截面900x1000。（2）地下室框架梁截面一般为350x800、350x900、400x1000。（3） 宿舍楼剪力墙：墙厚一般为200，局部受力较大部位厚250、300（4） 楼面梁：最大截面250x700。（5） 楼板：地下室顶板250厚；住宅标准层楼板100120厚，屋面板120厚。（6） 主要构件的具体尺寸详初步设计图纸。6、地基基础设计因正在勘察中，暂无地勘报告，参照附近场地地质情况，本工程预计采用人工233、挖孔桩基础，以中风化岩为桩端持力层。3栋因无地下室，地面设钢筋混凝土楼板。7、主要结构材料1）混凝土强度等级：剪力墙、柱为C40C30，梁、板为C35C30。2）结构主要受力钢筋采用HRB400级，其余采用HPB300级。3）填充墙材料：填土以下采用烧结页岩砖，其余均采用页岩多孔砖(容重不大于16KN/)，砌筑砂浆强度等级为M5.0，女儿墙砂浆强度等级用M10。4）有防水要求的地下室底板、顶板、外墙、卫生间、屋面等采用抗渗砼。6.4. 给排水工程1、设计依据1）室外给水设计规范（GB50013-2006)；2）室外排水设计规范（GB50014-2006）；3）建筑给排水设计规范（GB50015234、-2003）（2009年版）；4）建筑设计防火规范（GB50016-2006)；5）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）(2005版)；6）自动喷水灭火系统设计规范（GB500842001）(2005版)；7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）：8）节水型生活用水器具（CJ164-2002）；9）民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）；10）住宅建筑规范(GB50368-2005)；11）住宅设计规范(GB50096-1999) (2003 年版)；12）人民防空地下室设计规范（GB500382005)；13）其它各专业提供的工作图及有关技术要求。2、235、设计内容1）室内外给水排水系统设计；2）消火栓系统设计；自动喷水灭火系统设计；灭火器配置设计。3、工程概况本工程总用地面积20639.32平方米。其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。4、室外给水系统1）给水水源从XXX南路引入一条DN200的市政供水管，在整个小区连成环状管网，现在的城市自来水管网水压为0.35MPa。2）用水量计算（1）总用水量计算序号项目用水量标准数量Kh用水时间(h)最高日用水量(m/d)最大时用水量(m/h)1床位数150L/人d13530 3.0241551.6.193.952小计236、（节点流量A）设计秒流量：40.04L/s3物业服务100L/人d20人1.08.02.000.254绿化及道路广场浇洒2L/md6107.7m1.08.012.211.535洗车50L/车2331.08.011.651.456小计（节点流量B）（35项）平均时秒流量：3.25L/s7总的节点流量（A+B）=43.29L/s8未预见用水最高日的10%157.749合计1734.74（2）消防用水量：本工程消防用水量最大的为建筑高度大于50米的一类居住建筑，消防用水量如下：序号消防系统用水量（L/s）火灾延续时间（h）一次火灾用水量（m/次）1室外消火栓系统202.001442室内消火栓系统30237、2.002163自动喷水灭火系统351.001264合 计486（3）室外给水管网室外消防给水与生活给水管道采用合用系统，系低压制给水系统，在整个小区形成环状管网。在地下室设置消防水池，储存室内外消防用水（486m3），则本工程通过室外管网输送的水流量按63.29L/s计算，据此计算室外环状管网管径为DN200。整个小区的给水引入管管径为DN200，满足规范要求。5、室内给水系统1）生活给水系统（1）分区方案由于城市自来水管网水压为0.35MPa，根据供水设备的绝对标高进行分区。低区由市政自来水直接供给，中，高区采用无负压供水设备加压供水。凡入户压力超过0.35MPa的楼层均采用支管减压，要求238、阀后压力为0.20MPa。计算中区给水设计秒流量为29.06L/s，选用一套无负压供水设备，利用市政自来水压力0.2MPa,设备型号200ZWG3/APV90-20 （2用1备）,设备流量Q=120m/h，扬程55m, 功率N=15kW。计算高区给水设计秒流量为22.29L/s，选用一套无负压供水设备，利用市政自来水压力0.2MPa,设备型号150ZWG3/APV64 -30 （2用1备）,设备流量Q=80m/h，扬程72m, 功率N=15kW。（2）水表计量生活用水、物业用水等分开计量，便于分别收取水费。住宅采用IC卡水表，表后管道至各用水点的连接管道暗敷墙内。2）热水系统本项目为太阳能与空239、气源热泵结合使用，热水系统主要由平板集热器阵、保温水箱、集热器支架、支架基础和水箱基础、空气源热泵、系统自动控制装置、避雷、管道、管件、管道保温、水泵、阀门等辅材组成。3）直饮水系统应相关要求，不考虑。6、室外消防系统室外消防给水系统与生活给水系统合用，由市政管网和消防水池提供消防水源。室外消火栓采用地上式消火栓SS100/65-1.0型，沿道路布置，距路边不超过2m，距建筑物外墙不小于5m，室外消火栓的间距满足每座建筑物的室外消防用水要求。7、室内消防给水系统本工程按照规范设置室内消火栓系统，包括高位消防水箱（贮存火灾前10min的室内消防用水）、地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3240、）、消火栓加压泵、水泵结合器、直接启动消防水泵的按钮，屋顶带有压力显示装置的试验消火栓等等。配备的消火栓加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD12.5/30-75-HY，泵参数为Q=30L/s，H=1.25MPa，P=75kW。凡超压的楼层采用减压稳压消火栓。室内消火栓的布置保证两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，水枪的充实水柱经过计算确定为10.0m，符合规范的规定。消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾时，按动任一消火栓处启泵按钮或消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消火栓处和消防控制中241、心。8、自动喷水灭火系统设计1）系统选择本工程除1#栋外均设置自动喷水灭火系统。2）系统组成湿式系统配套设置地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、自喷加压泵、水泵结合器、报警阀组、水流指示器、压力开关、洒水喷头、末端试水装置等。3）湿式系统参数地下车库按中危级设计，作用面积160m2，喷水强度8.0L/(minm2 )，据此计算出喷淋系统的流量为35L/s。在地下室外设三座SQS150地上式水泵接合器与室内喷淋管道接通。配备的喷林系统加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD13/35-75-HY，泵参数为Q=35L/s，H=1.242、30MPa，P=75kW。地下车库每个防火分区均设置信号阀和水流指示器。喷淋系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵，并向消防中心报警。9、灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）配置灭火器，满足扑救初期火灾的要求。10、排水小区内排水采用雨、污水分流制。1）生活污、废水排放生活污、废水排放量按用水量的90%计，则最高日排水量为1291.26m3/d。生活污水经化粪池初步处理后排入排水管网。2）雨水量， Q=q.F q设计暴雨强度（L/s.ha） Q雨水流量 （L/s）径流系243、数 0.80F汇水面积 2.03haP重现期 （年）（本设计取P=3）t降雨历时 （本设计取10min）计算得出总雨水量为Q=527.8L/s，据地面坡度确定排水管道坡度，依此计算相应的排水管管径，具体管径详见给排水总图。3）排水系统本区域排水体制为雨、污分流制，生活污水经过化粪池处理后排至小区排水管，道路雨水经雨水蓖子收集至排水检查井。屋面排水系统设置雨水斗，由雨水斗收集雨水至雨水立管排向室外排水沟,再排放至就近检查井。4）集水坑排水地下室集水坑和消防电梯集水坑污水通过潜污泵排至室外雨水口。消防电梯集水坑有效容积2.0m3，潜污泵型号80-40-JYWQ-1600-4，Q=40m3/h，H=244、20m，P=4kW；其它集水坑有效容积1.5m3，潜污泵型号50-15-JYWQ-1200-2.2，Q=15m3/h，H=15m，P=2.2kW11、管材1）室外埋地生活给水管采用钢丝网骨架增强聚乙烯复合管，耐压等级为1.6MPa，管道连接采用热熔连接，与设备和阀门间采用法兰连接。2）室内生活给水立管采用涂塑刚管，法兰连接或螺纹连接；室内生活给水横管采用PPR给水管，法兰连接或热熔连接。3）室内消防管道采用内外热浸镀锌钢管，法兰或卡箍连接。4）室内排水采用UPVC管，粘接。5）室外埋地排水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹管，承插连接。6）雨水排水管采用PVC塑料管，粘接。6.5. 电气工程1、设计依据245、1）民用建筑电气设计规范（JGJ 16-2008）；2）供配电系统设计规范（GB 50052-95）；3）10KV及以下变电所设计规范（GB 50053-94）；4）低压配电设计规范（GB 50054-95）；5）高层民用建筑设计防火规范（GB 50045-95）（2005年版）；6）建筑设计防火规范（GB 50016-2006）；7）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB 50067-97）；8）人民防空地下室设计规范（GB 50038-2009）；9）住宅设计规范（GB 50096-1999）（2003年版）；10）住宅建筑规范（GB 50368-2005）；11）建筑物防雷设计规范（G246、B 50057-94）（2010年版）；12）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB 50343-2004）；13）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-98）；14）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）；15）XX市居住区供配电设施建设技术导则（试行）等；16）建设单位提供的本工程设计资料及设计要求；17）各相关专业提供的设计资料；2、设计范围1）本设计包括建设红线内的以下内容-10/0.4kv变配电系统；-电力系统；-照明系统；-防雷保护、接地系统及安全措施；-弱电；2）电源设计分界：由城市电网引入本工程的两路10kv电缆线路（不同开闭所）属城市供电部门负责范围，不在本设计内。247、3）为了保证消防负荷用电的可靠性，在地下室设一柴油发电机房，柴油机组容量为400KW。本工程统一采用专变供电，本设计对住户内用电进行了负荷计算、容量选择，并附计算书。专变配电房的系统配置、电缆的平面布线均由电力部门负责设计及施工。4、10/0.4kv变配电系统1）负荷等级本工程电力负荷最高等级为一级，计算机、电信系统电源、安全防范系统电源、消防用电设备（消防控制室、消防水泵、排烟风机、消防电梯等）、应急照明及疏散指示等为一级负荷；客梯、排污泵、变频调速生活水泵、各机房用电及门面用电等为一级负荷；汽车库的照明用电为一级负荷；空调及一般照明等为三级负荷；2）负荷计算及变压器选择负荷计算：对水泵、风248、机、电梯等用电设备按其设备安装容量进行统计，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统计，用电负荷计算书详见附表；3）供电电源及电压等级本工程消防等一、二级负荷的备用电源供电方式取舍，经甲方与电业局沟通及达成的协议，本工程专变为二路10kv电源专线供电互为备用，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于一级负荷的供电要求，二路电源同时供电，当一路电源发生故障，另一路电源应能满足本工程（小区）全部一、二级负荷的用电需要。本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。进线为电缆穿钢管埋地引入本工249、程电缆分界小室。4）专变变配电所设置根据电力负荷分布的情况以及建筑专业对平面布局的整体考虑，本工程的水泵房、变配电所集中设置在地下室。变电所内设两台315kVA、一台1250 kVA、一台1600 kVA、一台630kVA的干式变压器，高压配电及继电保护集中设置。因机房平面布置紧凑且为避免机房积水积污等危害，本工程高低压开关柜拟采用上进线上出线接线型式。高压采用固定柜，低压采用抽屉柜。5）高压供电系统经经济技术比较及结合地方常规做法，本工程两路10kV电源采用单母线不分段接线方式，一用一备，当一路电源故障时，通过手/自操作联动，另一路电源负担全部负荷；10kv断路器采用真空断路器，10kv-短250、路分断能力为25kA，在10kv出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电压保护。真空断路器选用弹簧储能操作机构。小容量变配电房故采用全交流操作。6）继电保护及信号装置继电保护方式及信号装置的设置：进、出线采用过流保护；变压器设高温报警，超温跳闸，其余保护装置按需设置。7）计量高压按电力局要求集中计量，在每路10kv电源进线处设置专用计量装置；低压按不同负荷类别，在变电所分设总计量；商铺、住宅计量到户。8）低压配电系统变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设置母联开关，联络开关设自投自复/手动转换开关。自投时应自动断开三级负荷，以保证变压器正常工作；主进开关与联络开关设电气联锁，任何情251、况下只能合其中的两个开关。9）功率因数补偿采用低压集中自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装置，要求补偿后的功率因数0.92，适度补偿。10）设备选型及安装变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，设强制风冷系统；接线为D,Yn11，保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP20；高压配电柜依据GZS1型进行设计，额定电流630A、开断电流25kA、直流操作；电缆上进上出；低压配电柜采用抽插式开关设计，落地式安装；电缆上进上出；其它设备待施工图设计时与业主协商考虑。5、电力系统1）一、二级负荷统一采用双电源供电，并在最末一级配电箱处自动切换，三级负荷采用单电源供电；2）不同级别的252、负荷不应共用供电回路，消防用电设备应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分；3）对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般负荷采用放射式与树干式相结合的混合方式配电；对较为分散的负荷采用链式供电；4）经电机启动计算，本工程对小于20kw的电动机采用直接启动方式启动；20kw以上电动机采用星三角方式启动；5）消防专用设备如消火栓泵、喷淋泵、消防稳压泵、排烟风机、加压送风机等平时现场手动控制，火灾时由消防控制室控制，消防控制室具有控制优先权，消防专用设备的过载保护只报警，不跳闸；6）污水泵采用液位传感器就地控制，低水位停泵，高水位启泵，超高水253、位报警。6、照明系统1）照明种类及照度标准（1） 照明种类：照明分正常照明、应急及疏散指示照明和室外景观照明；（2）照度标准：严格按建筑照明设计标准（GB50034-2004）执行；2）光源、灯具选择根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，尽可能选择高效光源，用于应急照明的光源应采用能快速点燃的光源；在满足眩光限制的条件下，应优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具；应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。3）火灾应急照明设置部位（1） 地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。（2）建筑内长度超过20m的内走道。（3）变配电房、消防控制室、消防254、水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。4）火灾疏散指示照明设置部位（1）公租房的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。（2）走道疏散指示标志灯的间距应20m。（3）消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间180min。5）景观（室外）照明本工程沿街为干道，为城市主要景观节点，具备亮化的条件。景观照明设计内容包括：小区道路照明、商业建筑的夜景亮化、游路及节点的亮化；但不包括商业广告及灯箱照明。亮化设计表现形式主要有（1）小区道路照明：选用3.5m(70w/个)的庭院灯，255、沿小区道路设置，间距1015m；（2）屋面构架：采用250w泛光灯将屋面主要构架打亮,商业牌匾及建筑外围亮化采用LED灯，达到美观与节能的目的；（3）园林环境：在周边绿色植物中设置低矮的古典草坪灯（13w/个），作为晚间辅助照明；入口部分布置一定数量色彩醒目LED埋地灯(1w/个)作引导，通过灯光强化物象的色彩和亮度，利用人的趋光性，达到引导行人视觉和步行方向的目的；为了突出雕塑、灌木群其艺术性与观赏性，采用埋地灯（70w/个）将其打亮。6）照明控制应根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散、集中、手动、自动，经济实用、合理有效地控制。车库及其走廊、楼梯256、间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；住宅的楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外线移动探测加光控的开关；室外景观照明采取平日、一般节日、重大节日等多模式控制。7）照明配电系统（1）一般照明采用树干式配电；对大容量、集中的应急照明、疏散指示照明采用放射式配电，双电源在末端配电箱处自动切换。 （2）照明、插座分别由不同的支路供电，所有插座支路（挂式空调插座除外）均设剩余电流保护器；（3）类灯具及类安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设PE线；（4）室外线路采用VV-1kV-3x4穿PC32管敷设，室外灯具采用就257、地作等电位联接。7、电缆、导线的选型1）高压电缆采用YJV-8.7/15kv交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆。2）低压电缆采用YJV-0.6/1kv交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度：90；3）消防设备配电电缆采用NH-YJV-0.6/1kv耐火电力电缆，工作温度：90；4）动力、照明配电导线采用BV-0.45/0.75kv聚氯乙烯绝缘电线；5）应急照明、消防设备配电导线采用NH-BV-0.45/0.75kv电线；6）控制电缆为KVV型电缆，与消防设备有关的控制电缆为NH-KVV耐火型电缆。8、防雷保护、接地系统及安全措施1）防雷保护（1）经天正软件计算，本工程建筑物258、防雷等级按二类考虑。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、侧击雷、雷电感应及雷电波侵入及雷击过电压保护的要求。（2）在屋顶设圆钢避雷带作防直击雷接闪器，并在屋面形成10*10m的明敷避雷网格；利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，引下线的间距18m；利用结构基础内钢筋网作接地体；（3）为防侧向雷击，应将45m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置相连接；垂直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置相连；（4）为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与接地装置相连。（5）为雷击过电压保护，在变配电室低压母线上装第一级电涌保护器（SPD），二级配电箱或楼层配电箱内装第二级电259、涌保护器，电梯、变频调速生活水泵、屋顶配电箱（控制箱）及室外照明配电箱内装第二级电涌保护器，末端配电箱及弱电机房配电箱内装第三级电涌保护器；有线电视、电话、网络等弱电系统引入端及弱电机房等处设相适配的电涌保护器。2）接地及安全措施（1）本工程防雷接地、电气设备的保护接地、弱电设备的工作接地等共用统一的接地极，要求接地电阻1 ，实测不满足要求时，增设人工接地极；（2）本工程电力系统接地型式采用TN-S系统，全系统内N线与PE线分开，凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地；（3）应将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件等在进入建筑物处进行总等电位联结；260、在变配电房、水泵房、电梯机房、消防控制室、电信机房、安防值班室、建筑设备监控室等设备用房设辅助等电位联结；以上各处等电位联结端子板应设独立引下线，接地线采用BV-1x35，PC40，暗敷引至接地极；带淋浴室的卫生间等处设局部等电位联结，从适当地方引出两根大于16结构钢筋至局部等电位箱，将卫生间内所有金属管道、金属构件进行联结；9、火灾自动报警系统1）消防电源及其配电（1）负荷等级根据高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范，本工程的消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门等消防负荷及261、部分动力负荷为一级负荷。（2）消防电源根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于二级负荷的供电要求。（3）消防配电根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于一级负荷的供电要求，本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。消防用电设备应采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分。2）火灾应急和疏散指示照明（1）火灾应急照明设262、置部位地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。居住建筑内长度超过20m的内走道。变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。（2） 火灾疏散指示照明设置部位住宅的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。走道疏散指示标志等的间距应20m。消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间180min。3）漏电火灾报警系统由于本工程4#栋高层建筑为一类高层建筑，根据高层民用建筑设计防火规范，宜设置漏电火灾报警系统。系统由一台主机或若干个剩余263、电流探测器、控制模块经二总线连接而成。在塔楼、地下车库等处设置漏电火灾报警器（探测器），当被保护线路中发生接地剩余电流或过电流时，探测器测到报警信号，传给控制模块，通过二总线网络传输到主机发出声光报警信号，值班人员可在主机处远程操作切断电源或派人到现场排除剩余电流或过电流故障。主机设在消防控制室集中管理。4）火灾自动报警系统根据火灾自动报警系统设计规范，本工程火灾自动报警系统的防护等级为一级，本工程采用集中报警系统，消防控制室设在2#栋一层，内设有集中火灾报警控制器、消防联动控制柜、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等并设有直接报警的264、外线电话。（1）火灾探测器的设置部位除住宅内、卫生间、管道井（电气竖井除外）和楼梯间外的所有部位，主要有：消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；可燃物品库房、空调机房、变配电房、电梯机房；地下汽车库；（2） 火灾应急广播的设置部位消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；地下车库；（3）消防控制设备本工程消防控制设备由下列装置组成：火灾报警控制器；自动灭火系统的控制装置；室内消防栓系统的控制装置；防排烟系统及空调通风系统的控制装置；常开的防火门、卷帘的控制装置；常用电梯回降控制装置；火灾应急广播和警报装置的控制装置；火灾应急照明和疏散指示标志的控制装置；非消防电源的控制装置；（4）消防联动控制消防控制265、室通过联动控制柜，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟风机系统、防火卷帘门、防火门、电梯、气体灭火系统、火灾应急广播、火灾应急照明、非消防电源等的监视及控制。对消火栓泵、自动喷水泵、防排烟风机、电梯等设备设有手动直接控制装置，具体控制功能严格参照火灾自动报警系统设计规范执行。（5）消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用ZBN-BV-2x2.5，DC24v电源干线采用ZBN-BV-2x4，支线采用ZBN-BV-2x2.5，电话线采用ZBN-RVS-2x2.5，广播线采用ZBN-BV-2x1.5；消防控制、通信或报警线路当暗敷时，应采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结266、构层内，且保护层厚度不宜小于30mm，当明敷时，应采用金属管或金属线槽布线，并应在金属管或金属线槽采取防火措施；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。（6）消防系统接地本工程强弱电共用统一的接地系统，要求综合接地电阻1。在消防控制室设等电位连接端子板，并采用专用接地干线引至接地体，接地干线采用BV-1x35，PC40，暗敷。10、电气环保电气设备选用无电磁污染、空气污染、躁音污染的设备，并采取抑制高次电压谐波、高次电流谐波的措施。备导线长度。6.6. 弱电工程弱电系统包括：电话与信息系统、火灾报警及消防联动控制系统、有线电视分配系统、公共安全防范系统、信息管理系统等。除火灾报267、警及消防联动控制系统外，上述各系统的实现，基本上都由设计院、业主及专业公司三方共同协作完成，设计院根据各系统的要求，设置设备间（管道井），预埋必要的管线，形成一个布线平台，最后由专业公司进行二次详细设计，并安装调试。6.7. 暖通工程1、设计依据1）采暖通风与空气调节设计规范GB500192005；2）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）；3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；4）公共建筑节能设计规范（GB50189-2005）；5）建筑提供的建筑平面。2、设计范围1）地下室通风排烟设计；2）楼梯间、前室及合用前室的防烟设计；3）地下室设备用房通268、风设计。3、通风防排烟设计1）地下车库按防烟分区设置机械通风与排烟系统，排烟与排风系统共用，平时排风，火灾时转换为排烟，每个防烟分区均设机械补风系统，车库排风与排烟量按换气次数不小于6次/h计算，机械进风量按不小于排烟量的50%计算，每个排烟风机吸入口安装280常开排烟防火阀，当烟气温度温度达280时，防火阀熔断关闭输出电讯号，风机停止运行。2）地下室配电房通风量按2030次/h的换气次数计算，并设计相应的补风系统。排风按25次/时换气次数选择风机，补风为不小于排风的80%。配电房火灾时在喷放气体灭火剂前排风机关闭，排风主管阀门关闭，保证气体灭火时防护区处于全封闭状态，配合气体灭火；灭火后，排269、风机启动,主管上阀门电动打开，排出室内有害气体。3）地下室发电机房设置机械通风系统，通风量按2030次/h的换气次数计算。4）地下消防水泵房设置机械通风与排烟系统，排烟与排风系统共用，平时排风，火灾时转换为排烟。机械排烟通风量按每平方不小于60立方米计算。5）23#栋中部分前室：不满足自然排烟条件，设置机械加压送风系统，设置机械加压送风系统。6）4#栋合用前室：不满足自然排烟条件，设置机械加压送风系统，设置机械加压送风系统。7）4#栋防烟楼梯间不满足自然排烟条件，设置机械加压送风系统，设置机械加压送风系统。8）地下室送、排风口均采用单层百叶风口。9）正压送风机入口设不锈钢丝网，主风管设有止回阀270、（防鼠、鸟）。每层设带手动调节阀的自垂式百叶送风口一只，便于初次运行调节每层风量平衡。10）所有排烟风机入口均设有280熔断关闭的排烟防火阀并与排烟风机联锁。11）所有送风机、排风机联锁。12）防排烟风管选用均选用A级不燃镀锌钢板制作，厚度应能满足规范要求。风机进出口均采用硅玻钛金防火软接，确保防火性能良好。13）风机选用可在280情况下稳定运行30分钟的消防风机。火灾时，该排烟系统风机继续开启，当排烟温度280时，排烟主风管上的防火排烟阀关闭，则停止排烟风机运行。6.8. 消防设计1、设计依据1）建筑设计防火规范(GB50016-2006)；2）高层民用建筑设计防火规范)(GB50045-9271、5)(2005年版)；3）汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5006797)；4）建筑内部装修设计防火规范(GB5O22295)2OO1年局部修订；2、总图防火设计1）防火间距符合高层防火间距13m的规范要求。2）消防车道建筑外部设有消防车道环绕，消防车道内侧距建筑外墙5m。消防车转弯半径为12m（利用城市干道作为消防通道时R9m）。消防车道坡度小于3%。消防车道路荷载按30t/计算。消防扑救面与建筑物之间没有影响消防扑救的树木及架空线路，满足消防要求。3）消防登高面能满足至少有一个长边或周长为1/4且不小于一个长边的长度直接落地。登高面处的消防车道满足规范要求的距离、宽度与承载力。3、272、建筑防火设计1）建筑类别及耐为等级1#栋为多层住宅，耐火等级为二级。2#、3#栋为高层居住建筑，防火类别为二类、耐火等级为二级。4#栋为高层公寓楼，防火类别为一类、耐火等级为一级。2）防火分区单体建筑每层为一个防火分区，每个防火分区均有两座防烟楼梯间，地下室为一层，划为二个防火分区，总面积4788.46平方米，每个防火分区面积不大于4000平方米，地下室一层设有变配电房、发电机房、生活水箱间、消防水泵房等设备用房，以满足本工程的使用。住宅每层作为一个防火分区。3）安全疏散单体建筑每层设有两座防烟楼梯，一台消防电梯，防烟楼梯间均出屋面。楼梯及前室均能自然通风或设加压送风系统，通往前室的门均为乙级273、防火门，疏散距离均满足规范要求。4）消防电梯单体建筑设一部消防电梯，消防电梯荷载大于800，消防电梯与客梯合用，并以实体墙隔开，在消防电梯井底设排水设施。5）所有管道井在全部管线安装完毕后，应在每层楼板处用相当于楼板面极限的燃烧体做防火分隔。其检查门为丙级防火。6）所有地下室设备用房均为甲级防火门。4、给排水防火设计1）室外消防系统室外消防给水系统与生活给水系统合用，由市政管网和消防水池提供消防水源。室外消火栓采用地上式消火栓SS100/65-1.0型，沿道路布置，距路边不超过2m，距建筑物外墙不小于5m，室外消火栓的间距满足每座建筑物的室外消防用水要求。2）室内消防给水系统本工程按照规范设置274、室内消火栓系统，包括高位消防水箱（贮存火灾前10min的室内消防用水）、地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、消火栓加压泵、水泵结合器、直接启动消防水泵的按钮，屋顶带有压力显示装置的试验消火栓等等。配备的消火栓加压泵采用国标图集中的消防专用水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD12.5/30-75-HY，泵参数为Q=30L/s，H=1.25MPa，P=75kW。凡超压的楼层采用减压稳压消火栓。室内消火栓的布置保证两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位，水枪的充实水柱经过计算确定为10.0m，符合规范的规定。消火栓给水泵控制：消火栓给水泵两台，互为备用。火灾275、时，按动任一消火栓处启泵按钮或消防中心、水泵房处启泵按钮均可启动该泵并报警。泵启动后，反馈信号至消火栓处和消防控制中心。3）自动喷水灭火系统设计（1）系统选择本工程除1#栋外均设置自动喷水灭火系统。（2）系统组成湿式系统配套设置地下消防水池（位于地下室，有效容积486m3）、自喷加压泵、水泵结合器、报警阀组、水流指示器、压力开关、洒水喷头、末端试水装置等。（3）湿式系统参数地下车库按中危级设计，作用面积160m2，喷水强度8.0L/(minm2 )，据此计算出喷淋系统的流量为35L/s。在地下室外设三座SQS150地上式水泵接合器与室内喷淋管道接通。配备的喷林系统加压泵采用国标图集中的消防专用276、水泵两台（一用一备），其流量压力特性曲线平坦无驼峰，泵型号为XBD13/35-75-HY，泵参数为Q=35L/s，H=1.30MPa，P=75kW。地下车库每个防火分区均设置信号阀和水流指示器。喷淋系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，此时湿式报警阀处的压力开关动作自动启动喷淋泵，并向消防中心报警。（4）灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）配置灭火器，满足扑救初期火灾的要求。5、电气防火设计1）消防电源及其配电（1） 负荷等级根据高层民用建筑设计防火规范、汽车库、修车库、停车场设计防火规范，本工程的消防控制室、消277、防水泵、消防电梯、防烟排烟设施、火灾自动报警系统、漏电火灾报警系统、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门等消防负荷及部分动力负荷为一级负荷。（2）消防电源根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于二级负荷的供电要求。（3）消防配电根据甲方与电业局达成的协议，本工程为二路10kv电源供电，二路电源引自不同的变电站，符合供配电系统设计规范中关于一级负荷的供电要求，本小区设自备电源（柴油发动机），当市电停电时，15s内自动启动柴油发电机其容量满足消防电梯、消防排烟设施、应急照明等一、二级负荷用电的要求。消防用电设备应278、采用专用的供电回路，其配电设备应设有明显标志，其配电线路和控制回路应按防火分区划分。2）火灾应急和疏散指示照明（1）火灾应急照明设置部位地下车库、楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室。居住建筑内长度超过20m的内走道。变配电房、消防控制室、消防水泵房、弱电机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间。（2）火灾疏散指示照明设置部位住宅的疏散走道和安全出口应设灯光疏散指示标志。走道疏散指示标志等的间距应20m。消防应急照明和疏散指示标志照明灯具的备用电源的连续供电时间30min，变配电房、柴油发电机房、消防控制室、消防水泵房等设备用房的备用电源的连续供电时间180min。3）漏电火灾279、报警系统由于本工程4#栋高层建筑为一类高层建筑，根据高层民用建筑设计防火规范，宜设置漏电火灾报警系统。系统由一台主机或若干个剩余电流探测器、控制模块经二总线连接而成。在塔楼、地下车库等处设置漏电火灾报警器（探测器），当被保护线路中发生接地剩余电流或过电流时，探测器测到报警信号，传给控制模块，通过二总线网络传输到主机发出声光报警信号，值班人员可在主机处远程操作切断电源或派人到现场排除剩余电流或过电流故障。主机设在消防控制室集中管理。4）火灾自动报警系统根据火灾自动报警系统设计规范，本工程火灾自动报警系统的防护等级为一级，本工程采用集中报警系统，消防控制室设在2#栋一层，内设有集中火灾报警控制器、280、消防联动控制柜、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等并设有直接报警的外线电话。（1）火灾探测器的设置部位除住宅内、卫生间、管道井（电气竖井除外）和楼梯间外的所有部位，主要有：消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；可燃物品库房、空调机房、变配电房、电梯机房；地下汽车库；（2）火灾应急广播的设置部位消防电梯、防烟楼梯的前室及合用前室；地下车库；（3）消防控制设备本工程消防控制设备由下列装置组成：火灾报警控制器；自动灭火系统的控制装置；室内消防栓系统的控制装置；防排烟系统及空调通风系统的控制装置；常开的防火门、卷帘的控制装置；常用电梯回降控制281、装置；火灾应急广播和警报装置的控制装置；火灾应急照明和疏散指示标志的控制装置；非消防电源的控制装置；（4）消防联动控制消防控制室通过联动控制柜，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟风机系统、防火卷帘门、防火门、电梯、气体灭火系统、火灾应急广播、火灾应急照明、非消防电源等的监视及控制。对消火栓泵、自动喷水泵、防排烟风机、电梯等设备设有手动直接控制装置，具体控制功能严格参照火灾自动报警系统设计规范执行。（5）消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用ZBN-BV-2x2.5，DC24v电源干线采用ZBN-BV-2x4，支线采用ZBN-BV-2x2.5，电话线采用ZBN-RVS-2x2.5，广282、播线采用ZBN-BV-2x1.5；消防控制、通信或报警线路当暗敷时，应采用穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宜小于30mm，当明敷时，应采用金属管或金属线槽布线，并应在金属管或金属线槽采取防火措施；由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火（阻燃）波纹管。（6）消防系统接地本工程强弱电共用统一的接地系统，要求综合接地电阻1。在消防控制室设等电位连接端子板，并采用专用接地干线引至接地体，接地干线采用BV-1x35，PC40，暗敷。6.9. 人防设计根据国家相关人防规范和县人防办的设计要点，本项目应建人防建筑面积为4298.39平方米。应相关要求，人防按异地建283、设。6.10. 无障碍设计1、设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）2、无障碍设计本项目无障碍设计范围包括道路、公共绿地及建筑单体。1）本项目的人行道均进行了无障碍设计，各级道路的人行道纵坡不大于2.5%。当地面有高差时，设置了轮椅坡道和扶手。2）本项目公共绿地中的小游园、儿童活动场地及组团绿地均进行了无障碍设计，并在入口地段设置了盲道，休息座椅旁设置了轮椅停留位置。3）本项目中的住宅、建筑入口、入口平台、侯梯厅、公共走道均考虑了无障碍设计，最大坡度为1：12，最小宽度均1.2米。公厕入口、通道及厕位、洗手盆等也进行了无障碍设计。4）无障碍住房待业主确定楼层位置后再深化284、设计。第7章 节能节水措施7.1. 设计依据1、国家及XXX省办公及居住区规划设计规范、标准及相关的技术要求；2、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134-2001）；3、公共建筑节能设计标准 （GB50189-2005）；4、XXX省居住建筑节能设计标准 （YYDBJ43/001-2YYU4）；5、民用建筑热工设计规范 （GB50176-93）；6、建筑外窗气密性能分级及其检测方法（GB/T7107-2002）；7、国家建筑节能工程施工质量验收规范（GB50411-2007）；8、民用建筑物污染控制 （GB50325）；9、外墙外保温工程技术规程 （JGJ144-2004）。7.2. 285、给排水节能1、充分利用市政自来水供水，确定合理的用水量标准；按照民用建筑节水设计标准（GB50555-2010）进行设计；2、合理选择给水竖向分区，中、高区采用无负压供水设备供水，以在市政压力的基础上叠压供水，降低水泵扬程和运行功率；3、本系统利用太阳能配空气源热泵辅助加热。平板集热器吸收太阳的光来获取热量，通过内部介质与水进行热交换来加热水温，因此被称为无污染的绿色产品。空气源热泵被誉为全球第四代绿色产品，其通过电来驱动压缩机做功，而不是直接用于加热水，其用1度电产生的热能相当于常规能源用4度电所产生的热能。两者的结合不但安全可靠、使用简单、环保节能，而且克服了燃气、燃油、传统电热水器等不安286、全、不卫生、不节能的缺点和隐患。4、所有卫生器具及给水配件均采用节水型产品，其性能满足节水型生活用水器具（CJ164-2002）的要求，蹲便器采用缓闭冲洗阀；5、安装分户水表，计量用水，杜绝浪费水源；6、住宅卫生间污水经化粪池处理后排入市政污水管网；7、采用雨、污分流的排水体制，有条件可考虑雨水的处理和回用。7.3. 电气节能1、变配电系统的节能1） 根据用电性质、用电容量，选择合理的供电电压和供电方式，经经济技术比较，本工程选用10KV的配电电压深入负荷中心。2）将变电所设在接近负荷中心，可以减少低压侧线路长度，从而降低线路损耗。3）选用高效低耗变压器，力求使变压器的实际负荷接近实际的最佳负287、荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器损耗。4）合理选择导线截面，合理选择线路路径，负荷线路尽量以最短的路径敷设，以降低线路损耗。5）在提高自然功率因素的基础上，应在负荷侧合理装置集中与就地无功补偿设备，在用户最大负荷时的功率因素应不低于0.92，低负荷时，应调整无功补偿设备，不得过补偿。6）用电设备的非线性负荷产生高次谐波，引起电网电压畸变及电流畸变，应采取抑制高次谐波的措施达到GB/T14549-1993电能质量 公用电网谐波的要求。7）供配电系统设计采用的设备和元器件，应符合国家或行业的产品技术标准，并优先选用技术先进、经济适用和节能的成套设备和定型产品，不得采用淘汰产品。2、照明系统288、的节能1）照明密度值严格按建筑照明实际标准（GB50034-2004）执行。2）根据不同的使用场合选择合适的光源，在满足照明质量的前提下，应尽可能选择高效光源。3）在满足眩光限制的条件下，应优先选择效率高的灯具以及开启式直接照明灯具。4）在满足灯具最低允许安装高度及美观要求的前提下，尽可能降低灯具的安装高度。5）应选择电子镇流器或节能型高功率因数电感镇流器。6）主照明电源线路应尽可能采用三相供电，以减少电压损失，并应尽量使三相负荷平衡，以免影响光源的发光效率。7）应根据建筑物的建筑特点、建筑功能、建筑标准、使用要求的具体情况，对照明系统进行分散或集中、手动或自动，经济实用、合理有效的控制。车库289、等公共部分及其走廊、楼梯间、门厅等公共场所的照明，采用集中控制，并按建筑使用条件或天然采光状况采取分区、分组控制；楼梯间、走廊等公共场所的照明，采用节能自熄开关，节能自熄开关采用红外线移动探测加光控的开关；室外景观照明采取平日、一般节日、重大节日等多模式控制。3、建筑设备的节能1）根据负荷特性合理选择电动机，采用高效率的电动机。2）电气转动系统中的设备、管网和负载应相匹配，使系统经济运行，提高系统电能利用率。3）对风量、流量经常变化负荷，采用电动机调速运行方式进行调节。7.4. 暖通节能1、通风机选用符合国家标准的高效节能低噪声风机，其总效率不低于70%，噪音限制符合建筑噪音标准的规定。2、平290、时通风系统的单位风机平均耗功率Ws=0.25W/（m3/h）,满足平时通风系统的节能要求(Ws小于0.32W/（m3/h）)。3、上部住宅空调系统，建议住户购买的空调设备应满足相关节能标准（COP值不小于3.2）。4、与建筑专业配合选用热工性能好的建筑材料，减少建筑物外围护结构的热传递，建筑物外围护结构的热工性能满足公共建筑节能设计标准的要求。7.5. 建筑部分节能设计在本次设计中，主体建筑的朝向采用南北向，整个建筑的平面布置利于自然通风，区内大量布置绿化，减少硬质地面，以降低裸地造成的热辐射。所有建筑物外窗采塑钢中空玻璃窗，外门窗气密性达四级要求，减少自然环境的影响，达到节能目的。 第8章 291、环境影响评价8.1. 编制依据地表水环境质量标准GHZB1-1999；大气污染物综合排放标准GB16297-1996中二级标准；城市区域环境噪声标准 GB3096-93；污水综合排放标准GB8978-1996中三级标准。8.2. 环境现状1、气象气候XX属亚热带季风湿润气候区，雨量充沛，日照充足，四季分明，多年平均气温16.9，极端最高气温40.6，极端最低气温-12.0。多年平均降雨量1355.5mm，时空分布不均，在地域上XX江以西降雨多于XX江以东，郊东南多于郊西北；年际间降雨最大为最小的2.5倍，年内3-6月降雨量占全年的55%以上，历年最大24h暴雨236.2mm，最大3d暴雨307292、.4mm。多年平均蒸发量1315.6mm。多年平均风速2.6m/s，实测最大风速20.7m/s，主导风向为西北风。多年平均日照时数1636h。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。3、声环境质量项目区域内无明显噪音来源，声环境质量良好。4、生态环境现状项目片区原为城市外围的自然村落，环境优美，现已规划为保障性住房建设用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，用地周边配套设施不足，且无大型商业中心，对商业有巨大需求。8.3. 主要污染源与综合处理1、设计依据环境空气质量标准；大气污染物综合排293、放标准室外排水设计规范2、设计原则（1）建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和XXX省及XX市有关排放标准。（2）坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到最低限度。3、项目对环境的影响（1）项目施工过程中对环境的影响噪声施工期噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等；混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等；结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支撑模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯294、等；装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。废气包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5-3.0mg/m3。固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。扬尘主要包括土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。（2）项目建成后对环境的影响废气主要来自厨房烹饪过程中产生的油烟，卫生间废气。废295、水主要来自住宅楼的生活污水。固废主要来自居民的生活垃圾。4、预防或减轻不良环境影响的对策和措施的要点（1）项目施工期噪声根据GB12523-90建筑施工场界噪声标准，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建296、议采取以下噪声防治措施：A、采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；B、施工尽量在白天进行；C、将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；D、高、中考前半个月，禁止非抢险抢修且产生噪声污染的夜间施工作业。施工场界噪声的控制应达到建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的要求。废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：A、施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短297、工期，降低燃料废气的排放量；B、对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；C、运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。（2）项目建成后废气本设计对厨房烹饪废气和卫生间废气采用高空排放，通过大气扩散稀释达标排放。废水本设计采用室外内外分流制。粪便污水经化粪池处理后与其它废水一起并排入城市污水管网。固废在住宅区内设置若干处垃圾收集点，并由环卫部门及时清理。8.4. 环境影响评价本项目的建设不会对原有环境状况造成较大的负面影响，在对相关污染物进行处理后基本没有较大污染。项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排入城市污水排放管网，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水及周边生态环境影响不大；