1、陕西住宅小区开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月96可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论11.1项目概况11.2项目编织依据31.3可行性研究结论3第二章 项目建设背景及市场分析52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性92.3项目S2、WOT分析10第三章 市场分析及项目定位123.1xx房地产市场分析123.2项目综合定位163.3项目价格定位17第四章 项目建设条件204.1 项目建设地址204.2 项目建设自然条件20第五章 项目规划225.1设计依据225.2规划目标和规划原则225.3项目建设规模及具体设计方案245.4项目技术指标37第六章 项目施工进度396.1.项目进度安排的依据396.2施工进度安排的原则396.3项目实施进度安排40第七章 工程招投标方案417.1招标原则及依据417.2招标范围427.3招标组织形式427.4招标方式437.5招投标相关要求437.6评标委员会的人员组成及资格要求437.3、7招标备案447.8招标流程图45第八章 投资估算468.1 项目总投资估算依据468.2 项目总投资估算原则468.3 项目总投资估算468.4资金来源48第九章 财务评价499.1 财务评价原则499.2 财务评价基础数据与参数选择499.3 财务盈利能力分析509.4 结论51第十章 不确定性分析5310.1 盈亏平衡分析5310.2 敏感性分析54第十一章 环境影响评价5711.1 编制依据5711.2 建设期环境影响分析5711.3环境保护措施5911.4项目运营期的环境保护6111.5 消防措施6211.6环境影响评价63第十二章 风险分析6412.1风险分析6412.2 风险评估4、与对策6612.3小结68第十三章 建筑节能设计6912.1项目节能采用的标准和规范6913.2项目节能设计69第十四章 项目的营销方案策划7314.1营销策略要点7314.2 营销推广方式7414.3 各期的营销策略7414.4 实施细则7514.5 场地布置7714.6 自筹式传播媒介7814.7 人员促销79第十五章 结论8015.1项目综合评价结论8015.2项目建议80第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称xxxx城开发建设项目。1.1.2项目位置xxxx城建设项目地处xx县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。1.1.3建设单位项目建设5、单位为xxxx房地产开发有限公司。1.1.4项目负责人xx。1.1.5建设内容及规模项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1，综合商业体建筑面积29904.5,沿街商业23641.2，写字楼等经营性商业34360.2。1.1.6总投资及资金来源项目总投资估算总计为20989万元，资金来源：xx房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银6、行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。1.1.7项目实施进度xx城项目建设期为29个月，即从2010年8月份开始建设，到2012年底建设完成。1.1.8主要技术经济指标表1-1主要技术指标财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值20796.2万元0是税前内部收益率35.62%12%是税后财务净现值15123.6万元0是税后内部收益率30.02%12%是投资回收期2.38年10年是年投资利润率44%是全部投资财务评价指标税前财务净现值20969.3万元0是税前内部收益率40.42%12%是税后财务净现值15296.7万元0是税后内部收益率34.29%17、2%是借款偿还期1.52年3.5年1.2项目编织依据1、投资项目可行性研究报告研究指南 国家计委办公厅（2004.10）；2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；4、陕西省工程建设其它费用定额（2000年）；5、中华人民共和国城乡规划法；6、xx县城总体规划；7、xx城项目初步规划设计方案；8、建设单位提供其他各项基础资料；9、报告编制人员调查的有关数据资料；10、项目单位关于编制“陕西xxxx城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。1.3可行性研究结论结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制8、定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：（1）项目具有良好的宏微观政治、经济环境；（2）项目对于xx经济发展及城市建设具有积极的推动作用；（3）项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理；（4）项目主要经济指标均满足评价标准；（5）项目风险在合理的限度内。第二章 项目建设背景及市场分析2.1项目建设背景2.1.1宏观经济分析（1）国家宏观经济发展分析初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增9、加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿10、元，增长33.0%。全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。2.1.2微观经济发展分析初步核算，xx2009年全县生产总值完成64.757亿元，较上年增长14.2%。其中第一产业增加值4.51亿元，增长7%；第二产业增加值48.559亿元，增长14.6%，其中工业增加值46.923亿元，增长14.1%；第三产业增加值11.688亿元，增长14.8%。第一产业增加值占生产总值的比重为7%，较上年下降1.4个百分点；第二产业增加值占的比重为11、75%，下降1.5个百分点；第三产业增加值占的比重为18%，上升2.9个百分点，三次产业比为7:75:18。全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元（现价），比上年增长16%。其中：县属企业完成50367.3万元，增长102.47%。大中型企业产值增长较快，完成829764.5万元，增长12.6%。分轻重工业看：轻工业快速增长，完成14961万元，增长127.33%；重工业完成877942.4万元，增长15.04%。全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元，增长19.68%。其中大型企业产品销售收入828337.9万元，增长18.25%;中型企业产品销售收入2689512、.7万元，增长99.57%;小型企业产品销售收入46222.1万元，增长17.66%。在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元，增长25.19%。全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元，下降82.26%；税金总额32674.4万元，下降76.36%。旅游业初见成效。2009年，xx不断发展壮大文化旅游产业，总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯一的国家级森林公园，开园以来累计接待游客5.2万余人，实现旅游综合收入760万元。渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。华州国际皮影文化产业园对外开放13、，成为全国最大的皮影文化“博物馆”。城镇居民生活水平显著提高。全县城镇居民人均可支配收入达14218元，比上年增加2798元，增长24.5%。全县城镇单位在岗职工23249人，职工工资总额68509.5万元，增长12.8 %，在岗职工年平均工资29501元，增长16.9 %。2.1.3xx固定资产及建筑业建筑业快速发展。2009 年全县有资质等级的建筑施工企业 4个，实现竣工产值2.23亿元，增长1.78% ；房屋施工面积 15万平方米，增长25.1%，房屋竣工面积15万平方米，增长25.1 % 。2009年，全县全社会固定资产投资完成440127万元，比上年同期增长55.18%。全社会固定资14、产投资中城镇固定资产投资完成398742万元，增长61.63%。城镇固定资产投资分三次产业来看：第一产业完成投资7182万元，增长263.46%；第二产业完成324031万元，增长62.46%；第三产业完成67529万元，增长49.2%。2009年全县城镇固定资产投资项目86个，比上年同期增加26个，增长43.33%。其中总投资过500万元以上项目67个，比上年同期增加项目20个，增长42.55%。2.2项目建设的必要性2.2.1xx城市建设的需要（1）本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善xx新区的环境，对xx经济的发展起到很大的促进作用。（2）随着xx的开发建设，本区域急15、切需要相应的居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市功能。（3）高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立一个健康、高尚的品牌形象，为xx打造一张醒目的城市名片。2.2.2xx房地产业发展的需要xx响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时xx城市人口的快速增长，给xx的房地产业带来了契机。在xx城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善xx整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为xx的房地产业提供了有利的政策指导。房地产业不仅可以为市民们提供一个适16、宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。2.2.3对xx新区经济发展的促进作用近年来，xx经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资、增加区域就业，促进城市经济发展。2.3项目SWOT分析 优势：1区位优势：位于城市中心区域，对外交通方便：规划地段位于xx县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。2周边社会服务设施、教育设施比较齐全：规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。3周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔17、前景：规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。4用地内现状建筑少，易于开发建设：现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。 劣势：1地形坡度变化比较大：对于项目的实施具有一定的影响，但是地形坡度能够结合建筑、室外广场、公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。2建设开发过程对于周边居民有一定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。 机会：1本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会、经济18、环境三效益的综合平衡。2.本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源、人力、物力的整合条件。 威胁：1现阶段，xx老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。2xx城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。SWOT小结：1、凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。2、本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。3、城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。第三章 市场分析及项目定位3.1xx房地产市场分析通过对xx房地产市场状况的调查，近年来xx房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做一汇总:序号项目名称建设19、性质建设规模和主要内容建设起止年限总投资截止2009年底完成工作2010年目标任务项目建设责任累计完成投资主要完成工作2010年度计划投资自筹工程形象进度建设单位负责人房地产开发投资共25个项目366701938361阳光小区新建新建住宅楼16栋；建筑面积40055平方2010-2011650025002500一期竣工东胜房地产开发有限公司 王海娟2杏园阳光续建新建四幢砖混住宅楼，建筑面积20000平方米2009-2010250078017201720竣工华隆公司 孙彦坤3四季花城续建建设面积10万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路、绿化2007-201080001000500050020、0竣工坤峰房地产公司 李秦豫4锦绣绿地续建建设14栋总建筑面积74840平方米，其中居住房5100平方米2009-201010327500053275327竣工陕西恒盛开发公司王瑞玲5锦绣名居一期新建19栋94750平方米2010-20111560050005000陕西恒盛开发公司王瑞玲5锦绣名居二期新建68亩，18栋65630平方米2011-20129500陕西恒盛开发公司王瑞玲6赤水湾生态文化园度假山庄项目新建赤水河两侧，61650平方米2010-201280002000渭南高新区天时置业有限公司7瓜坡重点镇城乡统筹小区新建四个小区27.5万平方米2010-20123300015000派尔21、森、恒盛、3个房地产公司8渭华路商贸城西扩新建20万平方米，其中：住宅10.72万平方米2010-20122000020000xx房地产公司9兆兴国际城项目新建规划总用地面积691.23亩，总建筑面积80万平方米，总投资10亿元人民币，由5个住宅区和1个商业区组成，可容纳住户4036户，个体商户1000余户，由10栋商业大楼和100余栋多层与高层住宅楼组成。项目容积率1.87，建筑密度25.2%，绿地率35.94%，停车位1985个，社区内将配套有2所幼儿园、1所小学、星级酒店、大型超市、百货商场、家居建材市场、饮食街、文化街、蔬菜副食大楼、社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。2010-222、0121000005000陕西兆兴房地产开发有限公司10汇邦.紫馨苑续建北苑：五栋六层住宅楼，建筑面积15480平方米；南苑：十栋六层住宅楼，建筑面积32200平方米2009-20116461176147004700竣工汇邦房地产公司 王仲坤11育红馨苑小区续建一幢六层6000平方米住宅楼2009-2010800600200200竣工城乡建设综合开发公司 姬升平7怡馨苑小区续建十幢住宅楼39000平方米2009-2010400040036003600竣工城乡建设综合开发公司 姬升平8电力山水幸福城续建55.8亩，总建筑面积93183平方米，其中住房70000平方米2009-201069499023、060496049竣工渭南市天立园房地产开发有限公司 曹小红9华苑小区续建两幢七层建筑面积8200平方米住宅楼2009-2010820200620620竣工东胜房地产开发有限公司 李东生10吴溪公园小区续建三幢六层住宅楼及一幢两层商业门面房,13000平方米2009-20101200600600600竣工城乡建设综合开发公司姬升平12吴溪公园小区二期住宅楼项目两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积6640平方米70070013xx体育馆综合开发项目新建86万平方米2010-20128900020002000浙江嘉善县佳诚房地产公司14尚上居住宅小区新建新建住宅楼15幢，总建筑面积7600平方米。2024、10-201180002000陕西众泰房地产开发有限公司15新华大厦建设项目新建新建十三层全框架营业楼1幢。总建筑面积27000平方米。2010-201160001000xx新华书店16金水苑商住小区新建新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积8328平方米。2010-20111000600陕西恒艺置业有限公司17福圆小区3#住宅楼新建新建一栋住宅楼，总建筑面积3800平方米40001000xx城乡建设综合开发公司18名仕典藏住宅楼新建新建一栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积2160平方米300300xx城乡建设综合开发公司19县经济适用房工程新建48亩12栋4.8万平方米2009-201160004025、00xx城乡建设综合开发公司20金堆城钼业公司棚户区改造项目新建总建筑面积44900平方米，其中，职工安置房建筑面积41400平方米，公共配套设施建筑面积3500平方米，安置职工690户2010-201188241000金堆城钼业公司21竹沁园小区新建7600平方米201072002000渭南竹沁园房地产公司22食品公司小区新建4015平方米2010450450渭南盛泽房地产公司23英华公馆8000平方米201010001000xx鸿力房地产公司薛建立24高塘镇商用房开发新建1000平方米2010120120北村行政村25红领机械厂招待所扩建续建一幢五层4500平方米商业用房2009-201026、450100350350竣工xx巴一酒店 王巴一3.2项目综合定位功能定位（1）定位原则：适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。（2）定位：本项目是一个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。由于对当前目标客户的需求进行了进一步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。3.2.2目标市场定位结合对xx城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类：（1）对项目所在区域认同感比较27、强，对高品质楼盘接受能力强的顾客；收入中、高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户；户型、面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这一群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。（2）以改善现有住房条件的xx政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有一定的经济积累，对xx房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。（3）周边县市来xx考察投资的投资商。（4）xx金堆城钼业集团有限公司广大职工。3.3项目价格定位（1）定价原则：结合市场供给的实际情况，制定一个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。（2）项目价格定位：本项目的价格定位28、采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。1）选择案例从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地、四季花城、锦绣民居二期这三个案例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表3-1所示。表3-1 因素条件说明表 对象比较因素比较对象可比实例一可比实例二可比实例三项目名称xx城锦绣绿地四季花城锦绣民居二期成交单价（元/ m2）140016001480用途住宅住宅住宅住宅交29、易情况预售预售预售预售总建筑面积（m2）1073005100010000065630配套设施较完备较完备较完备较完备2）修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。3）计算修正系数每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表3-2所示。 表3-2 因素修正表 可比实例比较因素A锦绣绿地1400元/m2B四季花城1600元/m2C锦绣民居二期1480元/m230、区域因素100/103100/97100/104交易情况100/100100/100100/100交易时间100/99100/98100/102个别因素100/102100/97100/95修正系数0.961.080.994）权重的确定锦绣绿地0.4； 四季花城0.3； 锦绣民居二期0.35）比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：14000.961346元/m2案例二比准价格：16001.081735元/m2案例三比准价格：14800.991468元/m26）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格 1331、640.417350.314360.31500元/m2依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为1500元/ m2。随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价2200元/ m2，商业部分定价4000元/ m2。第四章 项目建设条件4.1 项目建设地址xx城项目地处xx县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。4.2 项目建设自然条件4.2.1气候气象属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2，降水量532毫米，无霜期283天32、，大气压力冬季97.87Kpa，夏季95.92Kpa，湿度最冷月平均67%，最热月平均70%，夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13，全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59，年内主要气象灾害有干旱、雨涝、大风、干热风和低温冻害。4.2.2工程地质xx大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩、中上元古界熊耳群火山岩、高山河组浅变质陆源碎屑-碳酸盐岩。区域构造线呈近东西向展布,褶皱构造主要有金堆城-黄龙铺33、背斜、百花岭向斜。断裂构造主要以近东西向及北东东向两组为主,次为北西向。地震基本烈度为8度，项目具体位置不处于地质断裂带。4.2.3用地条件项目区位于陕西xx中心区，区域地势平坦，植被简单，地面建筑物较少，项目建设建筑物拆除较少，建设成本较低，项目用地条件优越。4.2.4交通条件项目位于xx县城中部渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。对外交通十分便利，道路及交通等基础设施渐完善。4.2.5水、电、天然气等项目建设及运营所需供水、电、天然气等从市政管道接入。第五章 项目规划xxxx城开发建设项目是新开发建设的集高尚居住小区和商业的房地产项目，小区开发的宗旨34、是阳光、健康、运动、休闲和舒适。项目规划力求实现环境、经济及社会三方效益的融合与统一，为xx创建一个生态环境优良、视觉环境优美、人文环境高尚的职能化较高的居住区和商业区，在xx县新建小区及商业中能独树一帜, 充分体现出项目的示范效应和区域开发的前瞻性。5.1设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市规划编织办法；3、城市居住区规划设计规范GB50180-93；4、城市道路交通规划设计规范GB50220-95；5、项目的征地地形图；6、民用建筑设计通则JGJ37-87；7、建筑设计防火规范GBJ16-87（2002年版）；8、住宅建筑设计标准DBJ08-20-94；5.2规划目标和规划原则535、.2.1规划目标（1）良好的人居环境；（2）优美的绿化道路；（3）亲密的邻里空间；（4）便捷的交通体系；（5）迷人的水景花园；（6）完善的配套设施；（7）先进的智能化管理。5.2.2规划原则（1）以规划部门及其他有关部门和业主对小区的规划设计要求为依据，使住宅小区的规划设计既满足业主的开发意向，又符合更高层次的规划要求，使之成为城市住宅的有机组合部分并与周边环境相协调。（2）规划体现时代特征，注意因地制宜、统筹兼顾、刻意求新、大胆突破，在设计中追求实际、合理及一定范围内不可代替的特点，同时也能对小区所在地区的整体环境品位、服务质量、社会效益有所裨益。（3）建筑平面、空间组合与环境富含特色，带有36、浓厚的文化气息。无论是住宅还是公建，均融合富有个性的设计风格，在整体环境统一的前提下，使整体小区塑造更具魅力。（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内环境质量标准，对环境这一价格支撑点在设计上仔细推敲，建设时精心施工，以造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的二十一世纪小区。（5）从远期考虑进行该区的规划设计，采用人车分流的道路系统。商业人流限定在小区周边，与居民既相互依存又互不干扰。（6）规划以开发建设的客观规律为宗旨，加强强化的弹性和灵活性，规划设计使单位建筑相互联系，融为一体，又相互独立，以利于分期设施，流动开发。5.3项目建设规模及具体设计方案5.3.1项目建设规模项目占37、地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1，综合商业体建筑面积29904.5,沿街商业23641.2，写字楼等经营性商业34360.25.3.2总平面布置 规划结构两轴：规划区空间主轴，南北方向的居住生活主轴和由渭华路组织的东西向商务、休闲轴，两轴交叉于休闲文化广场，呈“十”字形结构。两区：即北部的商业区和南部的居住区，功能清晰、联系方便、突出了空间38、轴线要求。 功能分区1、商业服务区2、文化休闲广场区3、居住住宅区 建筑布局1、住宅建筑布局布局采用错落的形式结合用地布置，规划两栋12层住宅于居住小区的北部，同商业一起围合广场空间，高层建筑以南均布置6层居住单元楼14栋，居住小区的中间位置规划公共绿地，形成居住中心。2、商业建筑布局商业建筑不至于北部的商业服务区内，主要有商业步行街、大型商城。商业服务主要内容有餐饮、首饰服饰、化妆品、饰品、家电等品牌主力店，同时兼具有为居住生活服务的便利店、医务所等社区型服务功能。 空间控制1、日照间距控制建筑日照间距系数为1.53，多层间距应该为27.53米，考虑xx城市土地资源缺乏的特殊情况以及现有建筑39、间距的实际情况，确定本次规划日照间距控制为：多层居住建筑日照间距系数为1.22，多层住宅间距22米；高层居住建筑日照间距标准采用大寒日日照2小时的标准。2、建筑红线控制多层建筑：退后道路红线5米；高层建筑：退后道路红线10米。5.3.3交通组织规划（一）道路结构规划小区内部道路程“一主、一环、多支”式的形式：一主：南北向小区主入口道路；一环：小区内部的环形车道；多支：多条通户路。（二）道路等级分为三级道路：一级道路是居住小区道路，在本次规划中就是由渭华南路向南通向居住小区主入口的这一段道路，道路横断面宽度15米，车行道9米，人行道3米；二级道路是组团道路，即规划中的小区环形车道，组织小区对外交40、通联系，道路横断面宽6米；三级道路是通户路，结合住宅间的绿化设计成曲线形、直线型等多种形式，道路横断面宽3-4.5米。（三）停车场地规划采用地下停车和地上停车位相结合的方式，地上停车位228个，地下停车场572个车位。（四）消防通道小区消防救灾通道包括南北向主道路、环形车行道和住宅间的消防道路。南北向主道路及小区级道路，车行道宽9米，是小区最重要的消防通道，居住小区内部的环形车道时小区消防组织的重要通道，在这两条道路上不得设置任何有碍交通的设施，保障主干道的道路畅通。住宅间的道路结合景观设计呈多样形式，但是要保证消防车通行和掉头的要求。5.3.4绿化、景观、环境规划作为高层次的居住小区，环境优41、美是其规划的主旨，因而绿化、景观和环境系统是重点考虑的方面。本项目强调人、自然、建筑与可持续发展的规划设计理念，在规划上形成强调主轴，利用辅轴，借绿生景、协调统一的规划结构，小区内建有休闲广场、同时片状集中绿地、生态绿化带、庭院绿化、景观小品、景观步行街、几个不同功能的景观中心绿化等，在小区空间上形成和谐的绿化景观观赏序列。 绿化景观系统规划小区注重绿化环境的塑造，营造具有特色的、立体的绿化体系。通过群落绿地、庭院绿地以及道路绿地，形成小区点上成景、线上成荫、面上成林的绿化系统。贯穿小区中部的景观轴线与周边绿地和相呼应，体现小区精华，使整体小区内景色宜人、如诗如画。林荫大道、步行长廊、拱桥石阶42、游憩步行道、精心规划设计的多种景观等串联各个公共绿地和活动空间，为居民营造和提供不收干扰的健身游憩自然生态绿色休闲环境。1）片状绿地片状集中绿地位于小区中心，由北朝向南围绕水体展开，以入口广场、中心绿化、中心运动场为景观轴线，与主入口形成对景，使得进入小区便有清新开朗的感觉。片状集中绿地以乔木、灌木、和花卉间杂种植，形成丰富的层次。灌木可采用常绿或落叶灌木，配以季节色彩丰富的花卉，并可拼接成花纹或图案，以丰富小区广场和景观大道等主要节点的色彩，构筑居民聚会、健身、休憩、逗留、观赏、儿童嬉戏的理想绿色环境场所。2）带状绿地带状绿地位于小区周边道路和内部行车道两侧及小区内步行景观道两侧，以种植乔43、木为主，乔木常绿，间杂种植，使进入小区有绿树成荫之感，且注重一年四季的季相变化。带状绿化显示了小区的脉络，同时产生了步移景移的景观线。3）庭院绿化庭院绿化位于小区各建筑之间，象触角深入庭院空间的绿色，创造了庭院空间的气氛和环境的标识性。住宅建筑相对集中留出大量绿地，建筑、庭院面积有大有小、有松有紧，丰富了景观层次。庭院绿化以布置草坪为主，布置低矮的灌木，草坪上仅种植观赏性树种。绿化中以石材辅砌小道，让居民可以真正融入绿化之中，充分发挥环境对人性、人格的熏陶作用。 景观环境规划1） 步行空间小区步行空间主要包括小区休闲广场、景观道和游憩步行街等。小区步行空间设计布局呈开放式布局，与周边建筑、道路44、相协调，做到既醒目又亲切宜人。考虑步行空间聚会、观赏、休憩、健身、逗留等各项活动需求，在内部设休闲桌椅、台阶和残疾人坡道等。广场周边设置高竿灯，作为主体空间灯光；绿化和座椅边设边缘灯，作为辅助和过渡空间灯光，广场内部硬质地面上设地灯与地面齐平，用于指示广场通道走向和勾画广场形态，广场上水体设水灯，绿地中设绿化泛光灯。广场和景观场道中部硬质地面区设置树丛，树种采用树冠小，不产生遮挡的树木。广场两侧绿化则以片状绿化为主。乔木、灌木和花卉间杂种植，灌木采用间绿或落叶灌木，配以季节性色彩丰富的花卉，并拼接成花纹或图案，形成丰富的层次，以丰富广场和景观大道的色彩。地面辅装结合广场和景观大道上树丛位置，进45、行68米以见方的网格辅装方式。以浅色天然石材为主要辅装，以同一色系、同质感的深色石材勾画网格线。2）景观小品精心设计景观小品，如喷泉、拱桥、雕塑、文化墙、儿童游戏沙坑等。景观小品和xx历史文化低温相融合，体现文化内涵，充分发掘、大胆突破、有机组织，可以点成，也可以成系列，合理地分布在小区主要景观路线、广场、庭院绿化带、入口处等之中，并结合水景、绿化、灯光等，充分创造出小区高雅的人文环境。3）建筑形式、色彩、屋顶不过分突出小区建筑单体形象，只是将其作为环境中的一个构件，充分发挥组团建筑之间的整体关系，从而造成小区建筑群体对人视觉的冲击感染效果。建筑总体基调以淡雅的色调为主，不采用大面积明亮耀眼或46、深沉的颜色，石料和砖石保持自然的色彩。玻璃和金属的颜色选用柔和中性的色调，如透明玻璃、墨绿色、灰色和蓝绿色。建筑群中相邻建筑的屋顶形式考虑协调呼应。4）建筑照明设计小区建筑照明突出与环境的和谐，不过份强调建筑，只强调主要入口、主要里面线条等，而不采用通体照明。泛光照明的设施隐蔽安装，不暴露于建筑表面，泛光照明的色彩不超过三种。5）道路照明设计小区道路照明根据道路性质和宽度不同，采用不同亮度标准和灯杆高度。灯光选用自然的颜色，如金属卤盐灯，灯杆置于车道分隔带内或人行道旁。路灯、灯杆和附属装置互相匹配，选用深褐色和黑色，与树木颜色为一体。人行道和绿地的照明设计考虑尺度宜人，形成与周围建筑和环境相协47、调，采用杆灯、装灯或绿化灯。小广场、草坪选用杆灯照明，高度在23米，停车区和建筑入口区采用装灯，装灯高度为1米，内有反光镜，将灯光反射于地面。6）街道设施设计街道设施是指设于小区内的交通标志，路牌、消防栓、邮政邮箱、电话亭、垃圾箱、自动售货机、公共指示牌、休息座椅等设施。为创造有秩序的小区环境，上述设施设置的位置、色彩、形式等必须统一设计，确保小区环境的整洁和品位。小区内各种交通标志尺寸应规格化，消防结合建筑或花坛设置；垃圾箱避免使用鲜艳色彩与卡通造型，形式简洁，易清洗，独立设置在人流密集处；公用电话亭避免使用鲜艳或高明度的颜色，其他小区设施如小区导游图等设施，统筹兼顾、合理有效。5.3.5竖48、向设计（一）竖向设计原则 满足道路、市政管网的工程要求 满足地形、平整土方工程量的要求 地下空间、地面景观设计的要求（二）竖向设计商贸小区地形变化大，竖向设计总体上遵循场地南高北低的特点进行场地平衡设计，居住用地区内地比较平坦结合地形变化做调整，主要是满足道路排水和市政管网要求。皮影文化广场区地势低，考虑到经济和景观要素的创作要求不做大的调整，将皮影文化广场做成下沉式广场。5.3.6综合管网规划为尽快发挥应有的社会效益、经济效益，本小区建设应贯彻先地下后地上，地面建筑与基础设施同步进行的原则。综合管网规划的目的在于为各项基础设施创造有利的条件，事先安排好各类关系在平面和竖向的合理位置。同时为各49、类单体工程的设计，管线工程的施工以及地下的管理工作提供科学依据，创造有利条件。（一）管线综合规划的原则1、统一坐标高程系统为使各类工程管线的设计，施工建立在统一的基准线上，避免发生混乱和互不衔接，高程系统采用黄海高程系。2、管线交叉时的互让原则 压力管道让重力自流管道； 柔性管道让刚性管道； 管径小的让管径大的。（二）管线综合设计的内容管线工程综合按其工程阶段分为规划综合、设计综合两个阶段，本项目属于规划综合阶段，它仅确定区内电力、电信、热力、给水、雨水、污水六种管线在平面上的位置。1、编制管线设计综合平面图在各专业提供的规划设计资料的基础上，初步确定各种管线在平面上的位置，再根据管线再到路上50、的排列、敷设的可能性，在总体对管线的走向、排列次序等进行调整，经过反复研究，确定各种管线在平面上的位置。2、设计道路标准横断图根据交通需要及各种管线再到路上的拥挤程度，以及有关管线的设计规范，考虑城市管线工程综合中“各种管线最小水平净距表”设计修订道路标准断面图，除调整道路各组成部分的尺寸外，把各种管线相互间距离、距规划路中心线、构筑物、道路红线间的尺寸标清楚。5.3.7给水工程规划（一）用水量估算1、生活用水量标准根据室外给水规范GBJ13-86,确定居住建筑的生活用水标准为180L/人.d。公共建筑的用水量按生活用水量的10%进行计算。2、消防用水标准消防用水量为10L/s，并按同一时间内51、有一处发生火灾，灭火持续时间2小时用水计算。3、其他用水标准其他用水包括浇洒道路和绿地的用水量以及管网漏水量，按上述用水量总和的15%计算。表5-1 用水量估算用水项目规模用水量标准合计（m3/日）生活用水2456人180L/人.d442.08共建用水生活用水15%66.312未预见量以上合计15%76.26总用水量584.664、总用水量用水总量取600m3/日（二）水源小区用水由城市市政给水管网直接供给，由城市供水干管管径总水表井引入。（三）给水管网规划遵照小区规划，依据小区内地形特点，由城市市政给水管网引入小区给水管DN250进入区内，管网为支状敷设，考虑给水段检修，在管道一定距离处设置52、阀门井。根据小区内消防要求沿管网内布置室内外消防栓，布置间距不大于120米。消防是由小区内室外消火栓同市政消火栓共同作用。小区给水管材采用PVC给水管，管件阀门采用相配套的类型。（四）消防栓小区内部采用地上式室外消防栓。5.3.8排水工程规划（一）排水体制选择采用雨污分流的排水体制。（二）污水排放1、按照建设生态居住区的思想，商贸小区污水排放采用统一收集、集中排放，就是将生活污水首先统一收集，排入城市污水管网。2、污水量预测污水量按照给水量的90%计算，日排水总量为：530立方米。3、根据小区入口数和污水总量，估算污水管管径，小区内排水管道最小管径为DN200mm，最大管径为DN400mm，污53、水管网沿道路敷设，结合地形将主干道由南向北铺设，介入渭华路城市污水主干道。（三）雨水排放1、规划思路结合地形南高北低的特点，采取自然重力排水，将雨水收集排入渭华路城市雨水主干道，排入河流。2、雨水量采用xx县城暴雨强度公式计算。（四）排水管材采用HPE排水管材，热熔连接。5.3.9供电工程规划（一）电源规划小区的电压等级配网采用10KV主供电源，引自城市市政电网。（二）用电量预测采用面积指标法进行负荷估算。项目方提供变压器为2个315KVA，1个630KVA，表5-2 用电负荷计算表建筑用电类型单位建筑面积负荷指标建筑面积（m2）用电负荷(KW)居住建筑50W/m2107200536 公共建筑54、80W/m232935.3264合计140135.3800（三）为提高供电安全性、可靠性，兼顾规划区内的景观要求，采用室外箱式变电箱对小区进行供电分配。（四）规划区内电力线路宜采用地下式敷设，同路径的线路敷设在同一沟道中。6回及以上线路采用电缆沟槽，6回以下线路采用直埋敷设。（五）规划小区内路灯由路灯专网同一集中控制，杆线与电力线路同侧布置，应与规划区内线路同期建设，采用埋地敷设。（六）电力线路在规划用地内，沿道路敷设于电信线路两侧，布置外围干线网的走径按总体规划要求确定。5.3.10电信工程规划（一）规划区内电信电缆引自县城电信主干管。（二）电信负荷计算表：采用面积指标法进行估算。表5-3电55、信数量估算表建筑用电类型单位建筑面积负荷指标建筑面积（m2）电信门数居住建筑1线/100m21072001072 线公共建筑1线/50m232935.3659线合计1731线（三）区内的通信网及对外网将向“三网融合”的宽带综合业务数字网方向发展，建立一个高质量、高速度、多业务、高度自动化的网络，把语音、数据、图像等各种业务在同一网中实现。（四）电信传输网以交接配线为主体，条件成熟时也可接入光环网，采用光纤用户接入单元（ONU）。由交接箱或ONU引出用户直配线。（五）干线全部采用地下管道敷设，分支至交接箱也宜采用地下式，交接箱或光纤用户接入单元可采用室内布置。（六）各网共存时，电信市话网、有线电56、视网、计数机数据宽带网、区内只能网络等信息传输线均采用一线位，同沟敷设，图中电信线路的管位应预留以上信号所需管孔。（七）与电力线平行布置的电信应有足够的间距以满足磁兼容性要求，沿道路敷设的线路与电力线路分侧不至于道路两旁，外围干线网的路由与总体规划相协调。新建道路、建筑物均应预留电信路通道和管位。应考虑物业管理网络化对传输通道及管位的潜在要求。（八）有线电视，有线电视系统主干线缆在弱电管孔敷设，其信号分配方式以采用分配分支系统为宜。5.3.11燃气、供热工程规划（一）气源：由县城住网接入天然气。（二）燃气量标准：根据规范耗热定额，取2200MJ/人.年。（三）低压供热管网沿小区道路敷设。（四）57、供热：居住小区内采用太阳能热水器的方式，公共建筑供热结合城市总体规划由市政供热提供热源。5.4项目技术指标规划对小区基本地块采取综合技术指标体系，对地块的开发建设进行控制和引导，综合技术指标见表5-4:表5-4 项目详细技术指标序号指标名称单位数值1规划总用地面积亩154.22建设用地面积亩154.23总建筑面积20750045其中住宅建筑面积100300商业建筑面积1072006容积率-27建筑密度%35.988居住总人数人24569总户数户76810户均人口人/户3.211绿地率%3512停车位个80013其中地上：个228地下：个572第六章 项目施工进度6.1.项目进度安排的依据根据单58、体建构筑物的施工情况、全国统一建筑安装工程工期定额和本项目的具体情况，对工期定额进行适当调整，确定项目施工阶段的开发期，并按本项目的总体开发经营控制方案，编制项目建设各项工作的进度计划。6.2施工进度安排的原则认真贯彻执行党的方针政策、国家法令法规、上级主管部门对本工程建设的指示和要求。1、密切施工组织设计各专业的联系，统筹考虑，以关键性工程的施工分期和施工程序为主导，协调安排其他各单项工程的施工进度。2、在充分掌握及认真分析基本资料的基础上，尽可能采用先进的施工技术和设备，最大限度地组织均衡施工，加快施工进度，保证工程质量和安全施工，根据实际施工情况及时的调整和落实施工总进度。3、充分重视和59、合理安排准备工程的施工进度。在主体工程开工前，相应各项准备工作应基本完成，为主体工程开工和顺利进行创造条。4、尽量缩短建设工期因开发建设项目投资金额较大，为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间造成的影响降到最低，达到流水作业施工的要求。6.3项目实施进度安排根据项目的具体建设内容，项目建设期为29个月，从2010年8月份开始至2012年年底结束。具体安排见图6-1项目施工进度横道图。时间项目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度前期准备工作地基开挖主体施工配60、套设施建设室外及地下工程处理竣工验收图6-1项目施工进度横道图第七章 工程招投标方案7.1招标原则及依据7.1.1招标原则1.公开原则项目招标投标应具有高的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即发布招标通告，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2.公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不岐视任何一方。3.公正原则要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4.诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5.独立原则招标人和投标人都应61、当是独立的法人单位，在招投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。7.1.2招投标依据1、中华人民共和国招标投标法；2、中华人民共和国国家发展改革委员会令第3号工程建设项目招标范围和规模标准规定；3、中华人民共和国国家发展改革委员会令第9号关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定；4、中华人民共和国国家发展改革委员会令第30号工程项目施工招标管理办法；5、陕发20019号文件陕62、西省人民政府关于印发陕西省工程建设项目招投标管理若干规定的通知；6、其他有关招投标文件规定。7.2招标范围xxxx城开发建设项目实施各环节均采用公开招标方式确定项目各承建单位。7.3招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。7-1xxxx城开发建设项目招标情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标项目设计工程勘察工程施工监理重要材料设备购置其他7.4招标方式按国家招投标法及63、有关规定采用公开招标方式确定施工单位、监理单位和供货商。并在国家和省市指定媒介发布招标公告，如：中国采购与招标网、陕西建设网，公开发布招标公告。7.5招投标相关要求（1）投标人必须具有独立法人资格；（2）具有房屋建筑工程施工资质和业绩；（3）项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。7.6评标委员会的人员组成及资格要求评标委员会由陕西省政府评标专家库中的经济、技术方面专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法可采用综合评估法或经评审的最低价法。7.7招标备案招标64、文件发售前须上报渭南市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。7.8招标流程图签订招标委托代理协议形成招标工作备忘录进入招标程序编制招标文件发布招标公告（或投标邀请书），出售招标文件组织踏勘现场并召开标前会资格后审编制资格预审文件发布资格预审公告，出售资格预审文件组织评委进行资格预审发出资格预审结果通知书协助招标人签订承包合同招标资料移交业主准备评标资料组织评委进行评标发出中标通知书 备案第八章 投资估算8.1 项目总投资估算依据1、全国统一市政工程预算定额陕西省价目表（2004）；2、全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（2001）；3、全国统一市政65、工程预算定额陕西省价目表费用定额（2001）；4、陕西省建筑工程安装工程装饰工程费用定额（1999）；5、陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）；6、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额 (2004)；7、xx城项目总体规划设计方案。8.2 项目总投资估算原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。8.3 项目总投资估算陕西xxxx城开发建设项目总投资20989万元(详见附表1：投资估算表)。其中：第一部分工程直接费用16021.2万元，第二部分其它费用40366、4.1万元，不可预见费601.7万元，建设投资利息332万元。具体各部分投资如下所示：1、第一部分工程费用16021.2万元:（1）建安造价:项目建安总造价14886.7万元。其中住宅建安造价7283.7万元；商业建安造价22390.7万元。（2）公用工程费用：项目公用工程费用为547万元。（3）辅助设施费用：项目辅助设施费用为587.5万元。2、第二部分其它费用4034.1万元：（1）土地费用：项目占地面积154.2亩，土地价格为21万元/亩，土地费用为3238.2万元；（2）项目前期勘察设计费用332万元；（3）前期费用20万元；（4）造价及招标代理服务费为67.5万元；（5）监理费用：867、0万元；（6）管理费用：管理费用以前期费用、建安总造价、配套设施费、室外工程费、城建费用、监理费用为基数取1.5%，管理费用为296.4万元。3、不可预见费601.7万元：以第一部分工程费用和第二部分其它费用之和（不含土地费用）为基数，基本预备费为601.7万元；4、建设投资利息332万元：考虑到项目财务评价的稳健性，银行利率在采用央行3-5年期贷款利率的基础上上浮20%（为6.91%），计算银行贷款利息为332万元。8.4资金来源xxxx城开发建设项目总投资为20989万元，项目资金来源主要由三部分组成：xx房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入68、6197.1万元。第九章 财务评价项目财务评价主要对项目的财务盈利能力、项目的清偿能力以及项目的不确定性三个方面进行分析，以确定项目在财务上是否可行。由于本项目中心广场部分属于公益性项目，不需要进行财务评价，因此仅对商住楼部分进行经济效益分析。9.1 财务评价原则（1）费用与效益计算范围相一致的原则费用与效益计算范围相一致即是把投入与产出范围限定在同一范围内；（2）动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则根据资金的时间价值原理，考虑项目整个计算期内各年的效益与费用，采用现金流量分析的方法，计算内部收益率、净现值等评价指标；（3）基础数据确定中的稳妥原则；（4）费用与效益识别的有无对比原则69、。9.2 财务评价基础数据与参数选择基准收益率=（1+银行贷款利率）（1+风险贴补率）（1+通货膨胀率）-1银行贷款利率为：5.4% ；风险贴现率：3.2% 通货膨胀率为：3.0%基准收益率为：（1+5.4%）（1+3.2%）（1+3.0%）-1=12%9.2.1 计算期的确定xx城项目的建设期为29个月，即从2010年8月份开始，到2012年年底结束。项目从2012年年初开始销售，到2013年年底销售完成。9.2.2 营业税金及附加的确定营业税取营业收入的5%，城市维护建设税取营业税的7%，教育费附加取营业税的3%，土地增值税按照销售收入的1%预提；营业税金及附加具体见附表。9.2.3 销售70、价格的确定根据xx房地产市场状况，项目建成后多层住宅销售按1500元/平方米计算，小高层住宅销售按照2200元/平方米计算，商业销售价格按4000元/平方米计算。9.2.4 利润总额及所得税项目税后利润总额为24258.3万元，所得税为8086.1万元，详细测算结果见附表营业税金及附加估算表。9.3 财务盈利能力分析项目全投资现金流量表（见附表一）根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、项目投资回收期和年平均投资利润率。税前财务净现值为20796.2万元，内部收益率为35.62%；税后财务净现值为15123.6元，内部收益率为30.02%；财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准折现率，说明盈71、利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑的。项目投资回收期为2.38年，小于项目的经营时间3.5年，项目资金能按时回收。（详见附表：全投资现金流量表）项目自有资金现金流量表（见附表二）根据该表计算的评价指标有项目财务净现值、借款偿还期。税前财务净现值为20969.3万元，内部收益率为40.42%；税后财务净现值为15296.7万元，内部收益率为34.29%；财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上是可以考虑的。项目借款偿还期为1.52年，借款能够按时偿还。（详见附表：自有资金现金流量表）9.72、4 结论从下页表9-1看，主要指标均满足评价标准，所以项目是可行的。表9-1 项目财务评价指标 财务评价指标计算结果评价标准是否可行全部投资财务评价指标税前财务净现值20796.2万元0是税前内部收益率35.62%12%是税后财务净现值15123.6万元0是税后内部收益率30.02%12%是投资回收期2.38年10年是年投资利润率44%是全部投资财务评价指标税前财务净现值20969.3万元0是税前内部收益率40.42%12%是税后财务净现值15296.7万元0是税后内部收益率34.29%12%是借款偿还期1.52年3.5年第十章 不确定性分析各种不确定性因素如：建设投资、经营收入、入住率、项目73、计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。10.1 盈亏平衡分析据线性盈亏平衡分析基本公式：经营收入方程：R=PQ成本费用方程：C=VQ+TQ+F其中: R实现经营收入 P计划经营收入 Q经营收入的实现率 C总成本费用 V经营成本 T营业税金及附加、土地增值税，合计为营业收入的 6.5%； F总投资。令B=R-C=0,即可求出Q的值。本项目的销售收入为57925万元，项目总投资为20989万元，得：57925Q=579256.5%Q +20989解此方程，得到74、： Q38.75%故经营收入的实现率Q38.75%为本项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现38.75%时，项目即可以实现盈亏平衡。项目的销售收入的实现率高于这个比例时，项目会出现盈利；反之，若低于这个比例，项目则会出现亏损。从项目的盈亏平衡点38.75%来看，可以说本项目具有一定的抗风险能力。10.2 敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率（IRR）的敏感性分析，主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。基准内部收益率为12%。10.2.1 销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益75、率的影响如下列表10-1和图10-2所示：表10-1 销售收入对内部收益率的影响经营收入的变化-10%-5%0%5%10%IRR的变化24.41%27.30%30.02%32.61%35.08%基准收益率12%12%12%12%12%图10-1销售收入对内部收益率的影响图依据以上图,采用插入法找出销售收入变动的临界点：-5%-(-5%-0)*(27.3%-12%)/(27.3%-30.02%)=-33.13%由此可以看出，本项目的营业收入允许变动的幅度为(-33.13%,+)。在此建议项目在经营过程中做好销售收入的管理工作，销售收入的下降幅度不要超过33.13%，否则项目将达不到基准的收益水平76、。10.2.2 建设投资变化对内部收益率的敏感性分析建设投资变化时对内部收益率的影响如下列表10-2和图10-2所示：表10-2 建设投资对内部收益率的影响建设投资的变化-10%-5%05%10%IRR的变化34.56%32.22%30.02%27.96%26.02%基准收益率12%12%12%12%12%图10-2 建设投资对内部收益率的影响依据以上图,采用插入法找出建设投资变动的临界点：5%+(0-5%)*(27.96%-12%)/(27.96%-30.02%)=43.74%从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度是（-，43.74%），建设投资上涨到7.8%时，即建设投资在（-，43.77、74%）的范围内变动时，项目盈利大于最低的期望水平。在此，建议项目在保证工程质量的前提下，在项目的建设过程中一定要严格控制建设投资，使投资上涨幅度控制在43.74%以内。第十一章 环境影响评价11.1 编制依据（1）国环字002号文，关于颁发建设项目环境保护设计规定的通知；（2）中华人民共和国环境影响评价办法及国家有关环境影响评价规定；（3）环境空气质量标准GB30951996二级标准；（4）大气污染物综合排放标准GB162971996二级标准；（5）污水综合排放标准GB89781996二级标准。（6）声环境质量标准GB3096200811.2 建设期环境影响分析11.2.1社会影响规划区的实78、施将极大改善地域的基础设施环境水平，对xx的社会经济发展、产业结构以及社会劳动者构成比例，居民生活质量和水平，区域资源利用，以及基础设施建设带来有利的社会影响。其良好的基础设施条件、生态环境条件、便利的区域交通条件和历史文化要素将极大地促进区域经济发展和社会进步。11.2.2生态环境影响施工建设期土地开挖、地表平整等对土壤、植被、水土流失、景观的影响；规划区域占地对土壤、水土流失、农业生态、景观、土地利用的影响。该工程在规划范围设有绿化带，工程完成后应迅速在绿化带种植草皮，并在人行道边缘1米处种植树木。有利影响为绿化、景观系统建设对土壤、植被、水土流失景观的改善。本项目借鉴生态城市的经验，增强79、环境意识，走一条可持续发展之路生态化道路。11.2.3声环境影响（1）施工期间噪声污染由于建设项目位于居住区，因此项目在建设过程中，该区域部分住户居民会受到建筑施工噪声影响，所以建设单位应合理安排施工时间，最大限度减少施工噪声对周围敏感目标的影响。11.2.4大气环境影响原有建筑拆除和基础开挖产生的大量建筑垃圾，施工中所需的沙、石等建筑材料，在运输过程中将产生撒漏、逸散，车辆辗压将产生粉尘及二次扬尘，这些都会对周围大气环境产生一定的影响。另外，项目区冬季和春季多风，在此期间开挖和堆放土石方也会产生大量的粉尘，污染空气。工程大部分为机械化施工，大量机器设备、车辆排的尾气会造成项目周边的空气质量下80、降。评价要求在建筑施工中应加强管理，运输建筑垃圾及沙、石等建筑材料的车辆严禁超载，并统一加盖蓬布，避免产生撒漏、逸散。同时对施工场地应定期进行洒水抑尘，避免二次扬尘对周围环境产生影响。施工期的这些影响是暂时的，随着工程的竣工，施工对周围大气环境的影响将逐渐消失。11.2.5固体废弃物环境影响施工过程中产生的固体废弃物主要是基础开挖产生的土方和原有建筑拆除产生的建筑垃圾以及运输过程中散落的水泥、砂、石料等。基础开挖中产生的土方用于区低凹处的填方，剩余土方与原有建筑拆除等产生的建筑垃圾可联系用于筑路，填沟等，或送往政府有关部门指定地点处置，对周围环境影响很小。同时通过加强施工现场及运输过程中的管理81、，避免无组织乱堆、乱倒以及运输中的撒漏现象，施工二次扬尘对周围环境影响很小。11.3环境保护措施11.3.1社会环境影响减缓措施尽可能优化道路线性，减少占地。做好公共基础设施的施工组织工作，按部就班，有条不紊，避免各工种、各工序之间发生冲突。减少取土场、弃土场数量，尽量利用荒地、丘岗取土，采用集中弃土方式，对废弃土方应充分利用，严禁施工单位分散弃土。施工区设置安全监督员，设置明显警戒标志及夜间用标志灯，禁止行人（尤其是老人、小孩）进入施工区。11.3.2生态环境影响减缓措施绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树种时，根据当地暖温带半干旱的大陆季风气候的特点，选择根系发达在此地大量82、生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。11.3.3声环境影响减缓措施通风设备采用铝制散热器，室内管道采用PPR无规共聚聚丙烯管及铝衬塑管，风机与管道连接处均设金属软管，管设弹性吊架，风管设直观和弯头消声器，排风机选用低噪声风机。此外，加强机械设备的维修保养，施工布置时合理安排混凝土拌和机等噪声较大的设备，使之尽量避开居民点和生活区，必要时设置隔音墙，同时避免晚上施工。合理安排运输时间，减少鸣笛，做好道路保养及车辆维护工作，减少交通噪声。对在高噪声环境中工作的人员做好劳动保护工作。11.3.4.大气环境影响减缓措施道路及开挖面的粉尘通过洒水车洒水来控制，运输途中，可在车辆上覆盖83、遮盖物或洒水以防止粉尘飘散。沥青搅拌采用封闭式搅拌设备，排放应达到相应规范要求的标准。对机械车辆要提倡使用洁净燃料，加强维修保养，减少尾气污染。蓝天工程的建设可以改善能源消费结构，提高燃气化率，减少燃煤比例；减少工业废气排放量，提高净化处理水平；提高集中供热采暖水平。风积沙路段施工过程中应注意天气变化，在有大风出现时，要停止施工作业。运输线路避开居民密集区和学校，并定期洒水。汽车尾气污染防治工程也可以减少大气的污染。11.3.5 水环境影响减缓措施施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；施工范围所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。84、生活和生产污水在排放之前先进行处理：生活污水采用成套处理设备进行处理，建议生活区设置一套设备，施工场地和生产场地的生活污水收集后由运粪车运往附近设备处理。生产废水主要有：混凝土拌和废水，其污染因子是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀处理的方法进行处理；机修、汽车废水，其污染因子是石油类和悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后再用油水分离器除油；地下水渗水，其污染因子主要是悬浮物，建议采用沉淀池沉淀后排放。建材堆放应有防雨水冲刷措施。含有害物质的建材如沥青、粉煤灰、水泥、化学品等不能堆放在河渠等水体附近，并设土工布围栏。施工机械的机修油污集中处理，带油污的固体废弃物不得随地乱扔，应集中清理。施工废水不得排入农田或85、水体，必要时在施工场地设小型蒸发池，施工结束后清理覆土掩埋。施工废料、垃圾等在施工结束后不得弃于施工场地，禁止倾倒在水体附近，及时清运至规定地点或按规定处理。11.4项目运营期的环境保护项目使用期间的环境保护主要需从以下几个方面着手：（1）及时处理生活及生产垃圾，防止垃圾长期堆积带来的环境污染问题；（2）规划区在保持一定的绿化率的同时要及时检测水景花园水质的质量，此外，适当的在周边地区进行植树造林，有效控制风沙；（3）在运营期同样要将节约用水提上日程，控制水污染，对生活排出的污水要合理处理，提高污水回用率。11.5 消防措施（1）项目消防设施的完备与否直接关系到人民群众的生命财产和国有资产的安86、全。设计时应严格执行中华人民共和国消防法以及与消防有关的其他标准或规范，搞好消防设计和设备选型，保证消防通道的畅通无阻。（2）本项目是人流密集的场所，应对消防工作予以特别的重视，定期检查消防措施的落实和消防设施的维护情况。在加强消防硬件的同时，还须提树立业主的消防忧患意识。内部要制定切实可行的规章制度，坚持“以防为主、消防结合”的原则，专人保管维护消防设施，保证随时派上用场。所有物业人员都要掌握消防设施的一般使用方法，经常进行消防知识教育和实战演练，在消防主管部门的监督和指导下，确保消防安全工作万无一失。（3）小区内消防栓结城市消防系统，在主要地方放置灭火器，并设置消防设施指示牌；（4）本项目87、与周围建筑物间按照建筑设计防火规范要求，留有相应的防火通道。11.6环境影响评价项目的实施将极大改善地域的环境设施水平。首先项目经规划建设后，具有良好的生态环境条件、基础设施条件、便利的区域交通条件；再次，项目投入使用后，有专门的管理规定，这样可以有效控制水、声、大气等的污染，使环境改善效益大大提高。项目如能按本报告书的环境污染防治措施进行各项污染治理，切实保证环境污染治理资金落实到位，保证污染治理工程和主体工程实施“三同时”，并加强污染治理措施和设备的运行管理，则建成后对周围环境不会产生明显影响，也可减轻外界环境污染源对本项目的污染影响。总之，不论是从环境保护角度分析，还是从经济与环境协调发88、展出发，该项目对环境的影响可以说是利大于弊。通过对项目的环境影响评价，本项目在建设和投入运营两个阶段对环境和生态造成的危害都做了很好的处理，使其危害程度降到最低，所以在环境影响方面都是可行的。第十二章 风险分析12.1风险分析xx城项目属于住宅和商业混合业态建设项目，其投资额和建设规模目前在周边同类项目中是前所未有的，根据项目的特点及上述各章的分析研究，本项目的主要风险因素如下。12.1.1市场风险本项目属于综合房地产开发建设项目，旨在配合xx经济的发展和带动当地商业形态的发展，使得当地的房地产业发展更加规范化、标准化，提高当地居住舒适度及综合商业的服务档次，同时带动当地经济发展为。为此，按照89、此类项目的通用做法，不考虑其市场风险。12.1.2施工风险项目的建设内容主要多层及小高层框架楼，施工技术较成熟，可以认为在工程技术上不存在风险。但是，由于建设过程中的不可预见性因素比较多，因此在施工过程中可能存在水文地质条件方面的风险。12.1.3政策风险本项目旨在提高地域经济发展水平，提高xx居民居住环境水平及商业服务水平，同时可以解决剩余劳动力再就业问题，符合xx地方经济发展需要和商务发展的需要，但也应时刻关注短期内相关政策的变动。本项目基本不存在政策风险。12.1.4环境影响风险环境影响风险主要是指项目本身所出现的内部消化问题而引起的外溢现象，对周边环境产生负面的影响，将会影响项目的正常90、实施，可能会增加治理投资费用等。12.1.5经营风险经营风险主要是指项目组织设置方案有可能不适于本项目的建设与运营，项目法人、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等。项目建设单位具有成熟的房地产开发管理经验，加之xx房地产市场发展趋势良好，项目在经营过程中将尽量降低经营风险。12.1.6投资估算风险投资估算的风险主要指由于项目方案调整、工期延长、工程量增加、人员、工资、各种费率、利率、通货膨胀的变化对项目投资额引起较大变动的不确定性风险。12.1.7外部协作条件风险xx良好的经济发展形势和日渐便利的市政配套设施的落实到位等因素为本项目创造了主要的外部协作条件；最后，本项目将在一定程度上促进当地经91、济的发展，提供劳动就业机会，当地群众对此也有很大的支持度，所以项目外部协作条件成熟，所以这方面的风险相对不大。12.2 风险评估与对策12.2.1风险评估按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级。根据前面章节的分析：结合专家评估结果，该项目的各项风险的风险程度见下表：表12-1 风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重较大一般1市场风险2施工风险2.1工程技术2.2工程水文地质3政策风险4环境影响风险5经营风险6投资估算风险7外部协作条件风险12.2.2风险防范对策1、市场风险根据本项目的特点，按照此类项目92、的通用做法，不考虑其市场风险。2、工程风险在施工过程中应该时时关注项目工程管理，及时制定因技术、工程地质条件、水文地质条件与预测发生的重大变化的处理对策。在施工过程中应当注意先进技术的合理性，避免由于新技术的不合理应用而导致的生产成本增加，产品质量和投资不能达到预期要求。因此应注意加强在施工过程中与施工单位、监理单位的交流、沟通，从而保证工程的顺利进行。3、政策风险从宏观上来看，项目符合相关的产业政策，但也应关注相关配套政策的变动，在项目的实施过程中，按照政策的变动及时调整发展策略，以免造成不必要的损失。4、环境影响风险加强项目施工期间的作业管理，尽量降低噪音的污染，同时避免污水及其他污染物的93、任意对外排放，从施工源头上最大程度的降低对周边自然环境和人居环境的破坏。5、经营风险加强团队的协作能力，能够对突发事件沉着应对，发现问题积极汇报解决，提高团队的工作效率。6、投资估算风险实时关注国家宏观经济政策的变化，及时调整资金使用计划，灵活运用资金，规避金融风险。7、外部协作条件风险从前面的分析可知，目前项目获得了社会较高的认可，基本不存在这方面的风险，但在实施过程中还是要注意统筹兼顾，协调好各方利益，最大程度的避免外部协作风险。12.3小结从总体来看，该项目无严重风险和灾难性风险，风险因素较少，虽不存在资金链断流等风险因素的影响，但资金的合理安排仍应引起足够的重视，在资金的使用上应从前期94、的工程设计、承建方的选择、施工过程等环节上采取切实措施严格控制工程投资，提高资金的使用效率。第十三章 建筑节能设计12.1项目节能采用的标准和规范建筑节能既是一项长期的战略任务，也是当前一项紧迫的任务。本项目将严格按照以下标准及设计规范实施提高能源利用效率。1.中华人民共和国节约能源法；2.中国节能技术政策大纲（2006）；3.节能中长期专项规划（发改委环资2004505号）；4.公共建筑节能设计标准GB50189-2005；5.节约能源管理条例6.民用建筑热工程设计规范（GB50176-93）7.民用建筑设计通则（JGJ37-87）8、陕西省建设项目资源节约管理规定（陕发改投资200635295、号）。13.2项目节能设计13.2.1 节水措施（1）项目建成后，广泛实行了一水多用、串联用水，采用先进的节水工艺使设备循环冷却水重复利用，加强污废水的处理回用，提高生活用水的回收率和重复利用率，积极推行清洁生产。（2）该项目应采用节水的卫生洁具、配水器具、龙头、阀门、优质管材、中央空调冷却水节能装置等。在新建筑中强制安装的设施包括二段式冲水马桶和喷雾式水龙头。采用新型管材如铝塑复合管、钢塑复合管、不锈钢管、铜管、PP-R管、PE 管、PVC-U管等。以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。合理选用变频水泵，采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的小便器、大便器水箱。高层分区给水系统最低卫生96、器具配水点处静水压大于0.15MPa时，采取减压措施。为了保证卫生洁具及下水道的冲洗效果，可将真空技术运用于排水工程，用空气代替大部分水，依靠真空负压产生的高速气水混合物，快速将洁具内的污水、污物冲洗干净，达到节约用水、排走污浊空气的效果。（3）冷却循环水采用闭式循环方式，减少一次补充水的用量。13.2.2 节材（1）项目在建设过程中，选用节约型材料，加强现场管理，避免施工过程中的浪费。（2）在设计小区道路时，要严格执行设计标准、合理设置道路宽度、等级，以节约建筑材料。13.2.3 节电（1）小区照明灯具以荧光灯及气体发电灯为主，荧光灯采用电子镇流器或低温低耗镇流器，既提高了功率因数，又降低了97、能耗。（2）在变电室设立集中无功功率自动补偿装置。（3）采用节能型电力变压器，降低变压器的能耗。（4）采用建设部推荐的建筑照明节能技术和材料，选用效率高、配光合理的灯具及绿色照明设施等。加大推广绿色照明工程的力度，推广高效节电照明系统。（5）选择中央空调变频节能控制系统。13.2.4 建筑节能针对目前中国建筑高能耗、低能效的问题，建设部提出了“十一五”期间建筑节能工作的重点工作领域。新建建筑全面执行节能设计标准。 建筑布局与体形改变传统的建筑设计思路，该居住小区主要为多层住宅，建筑外轮廓呈矩形，无明显凹凸变化，主里面朝向南北，有利于节能。此外，安装高质量的热水和取暖设备以及更多地采用绝缘材料和98、保温窗户，建筑设计已采用简洁的几何造型，减少外立面不必要的凹凸变化，以较小表面积达到节能的目的。 外墙1）砖混结构外墙采用非承重空心砖砌筑，采用XPSW外墙保温材料保温，保温材料及设计满足最小传热要求。2）建筑外窗设计采用塑钢窗，有良好的密闭性和隔热性，开窗的形式有利于室内组织自然排风。3）屋面采用珍珠岩保温隔热，厚度满足最小热阻要求。13.3小结本项目针对建筑节能的自身特点,在前期工作阶段就有建筑节能的专业人员介入,综合考虑规划、建筑、结构、能源系统、暖通等各方面因素,提出初步的节能方案;在后续的设计施工中综合建筑、规划景观、结构、暖通空调,给排水、建筑电气、楼宇控制和室内设计等各个专业成果99、,综合采用成熟的高新技术及产品。建筑节能是建设节约型社会的需要和社会发展进步的产物,是房地产业发展过程中的必然选择。节能为本项目业提供了一个超前的发展机遇,抓住了这个机遇,项目将城市“热岛效应”转变成“生态效应”,并实现房地产业由“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变。第十四章 项目的营销方案策划本项目定位为注重高品质健康生活方式的生态小区，诉求的是人与环境的协调发展，充分体现以人为本的文化氛围。虽然概念是抽象的、虚无缥缈的，但它可以通过规划设计、销售推广以及物业管理将其变为现实的、具体的。为此我们将在规划中充分体现这一点。本项目的开发始终一致贯穿“全程营销”这一理念，把握市场脉搏，找准市场定位100、，选择优秀的承包商和物业管理公司以保工程质量和后期的良好服务。本项目计划分阶段推出，以低开高走的手法入市。采用该策略有以下理由：（1）项目的施工和开发采取由南向北的进程，这样既符合项目所处的地理情况又可以方便业主入住；（2）分期开发为潜在顾客群购买本项物业提供了榜样，使之对于开发商的实力、物业的质量有了充分的认识，树立购买本项目的信心；（3）从开发商的角度看来，分期开发便于资金周转，减轻资金压力，快速回笼资金；（4）保证营销计划的灵活调整，从市场上得到必要的反馈，从而及时调整计划，方便后续工程的开发。14.1营销策略要点（1）摒弃一般物业楼盘“就楼卖楼”的短视作法，运用品牌营销的有效市场操作手101、法，将营销各阶段的推广活动都纳入企业名牌建立、培养、推广的一体化过程，使xx房地产房地产开发有限公司的知名度通过各种富有创新、可行的长期推广活动，在xx房地产市场上得到有效的提升。（2）运用“多面立体”的宣传手段。引入全过程整合营销市场的概念，全面挖掘营销力量。运用资源整合的方式，巧妙开展公关、公益活动，运用新闻的炒作手法，借助多项媒介的传播力量，形成立体的传播攻势.（3）营销推广要强势突入，高点切入。在平淡的市场中以“文以载道景致生活”的广告核心语制造鲜明独特的市场差异,抓住目标客户重视文化底蕴的偏好,向往精致生活的特点。14.2 营销推广方式根据AIDA（awareness-informa102、tion-desire-action）原理和本项目的时间进程表，所以将营销推广分为四个阶段：告知阶段、唤起消费者需求阶段、促成购买阶段、售后服务阶段。主要采用多种营销方式相结合的方法，采用的方式包括：广告、售楼书、展销会、楼盘推出的典礼仪式、样本房、促销等。14.3 各期的营销策略项目在进度中的不同期采用不同的营销策略，详情如下：（1）第一阶段的营销策略： 低价入市战略。在销售初期阶段，社区内的配套设施、绿化、景观等工程无法充分的展现，周边的环境，基础设施建设还有待进一步完善，广大购房者尚处于观望状态。所以首期采用低价销售策略，用较低的价格激励消费者，同时大力做好第一阶段的宣传工作。 大力宣传103、，树立品牌形象。在开盘前一个月开始做大量广告，在最后一个星期里，集中火力加大宣传。这一做法给市场带来悬念，形成发展商惜售的市场形象，若能有效的和现场人气积聚起来，相信会取得更好的效果。 制造旺销抢购气氛。在接待中心不断播放广告录相；请来公证处、保险机构、银行按揭处现场办公，使现场气氛更加热闹。 注意噱头的引进。（2）第二阶段的营销策略： 利用第一阶段的人气，营造良好的社区环境，并对客户开放主要景观区，让客户亲身感受楼盘的绿化环境。 旧业主介绍新业主认购，老带新给予一定优惠和奖励。14.4 实施细则（1）告知阶段：目地：此阶段的营销目标是让广大潜在购房者了解到该工程顺利破土动工，并且充分认可到开104、发商及承建商的雄厚实力，使得他们保持对该项目的关注。室外广告：在工地现场、工地围墙及沿路街灯刊出项目的广告，包括鸟瞰图等内容，目的是通过大幅的广告吸引潜在顾客的目光。（2）唤起消费者需求阶段：目的：加大宣传力度，多方面高强度的进行宣传，使消费者了解更多关于文登时代项目的信息，让目标顾客群感到迫切的呼之欲出的心情。1）广播宣传可通过xx广播电台及渭南市广播电台制作专题节目，来介绍与宣传该项目，从而更加拉近了与潜在顾客的距离。与其漫无目的打广告，不如选择这种专门性的节目，会让人觉得可信度高，值得信赖。2）楼书设计在开盘前，准备本楼盘的基本宣传资料，分为两个部分，其一为实体楼书，包括楼盘基本信息、户105、型、配置等信息，制作精美且包含足够的信息量。其二是电子楼书，发布在开发商自建的网站或选择的特定网站上。（3）促进购买阶段正式开盘，自此以后进入全面销售阶段，这一阶段不仅是营销的重点而且是全项目关注的焦点。此阶段采用推式营销策略，延续上一阶段的广告宣传方式，只是内容稍作变化。同时随着销售的推进，要挖掘更多的社区文化内涵，多举办以表现小区优雅环境与精致生活为主题各种活动，加强消费者对这一生活模式的认可。在不同的时段将会伴随着不同形式的促销方式，其间需有意保持高的媒体曝光率，让有意向购买的群体能够通过尽可能快捷的方式全面了解楼盘，树立良好的公共关系形象。此外，景观卖点仍是这一阶段的宣传重点。下面具体106、介绍各种宣传方式。样板房展示：样板房是顾客对拟购置房屋的状况的最直接、最真实的体验，对唤起顾客的购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要综合考虑顾客的心理，布局、质量、外观、色彩要仔细研究，反复比较。（4）尾市促销阶段在销售已经接近尾声的时候，为了尽快结束销售工作，减少管理费用，可恰当的对尾市商品进行折扣销售。14.5 场地布置场地布置包括售楼中心现场，看楼通道以及工地现场的布置。（1）售楼中心的布置售楼中心拟建在明珠路入口处，布置应该以清新雅致为前提，让顾客觉得舒服、顺畅，宜摆放较多的植物。由于售楼中心的现场按功能分区，分为展示区和洽谈区，目107、的是维持现场的秩序，更好的安排参观人群和购买人群。展示区中有小区的各类型的模型，小区的介绍，大屏幕电视播放广告短片，热情的销售置业顾问为客户介绍示范单位的情况。洽谈区设多张桌椅，每桌大概四个座位。当然两区的分隔并不是僵硬的，可由绿色植物自然分隔，避免展示区的喧闹影响到购房者的考虑过程。（2）看楼通道看楼通道是现场需要特别注意的环节。首先要注意看房的安全性，其次是便捷性。走廊作重点处理，注意展示牌、导示牌指引的明确性，还有地面、灯光、饰品的设计。（3）工地现场的布置：工地外围应筑起围墙，减少与外界的互相干扰，保证售楼处的相对安静。尽量作到文明施工，保证及时清理，注意施工安全。监理人员应该贯彻指导108、好这项工作，保证顾客在进入施工现场看楼的时候能够满意而归。14.6 自筹式传播媒介（1）楼书楼书制作精美，设计要求较高，成本也是所有宣传资料中最高的，通过富有震撼力和感染力的文案，以及精美的图片，户型家具配置图，给客户以直观亲切的感受。（2）折页由于成本和印刷数量的原因，楼书数量不满足销售需要，需制作折页以补充售楼资料。可在售楼处接待现场、公关活动、房展会向大众发送，以提高产品知名度。（3）海报海报比楼书、折页成本低，表现内容可更丰富、活泼。不仅可以大量派发，还可以定期结合营销活动制作不同主题的海报派发或邮递。（4）户型单张对于选择不同户型、面积的客户来说更有针对性，对每种户型的展示说明也更充109、分详细。（5）展板可在入口处展示，移动灵活，当举办外场展示时更方便携带。（6）效果图、平面图包括整体效果图、局部特写效果图、小区总体规划平面图、各单位的平面图等等。（7）围墙包装售楼处的围墙要进行设计包装，墙面主要还是悬挂有关小区的宣传资料，文字性的形象广告，以及有关开发商、承建商、销售代理商的介绍说明。14.7 人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以规范他们的行为细节，统一制定销售说词，强化销售过程。销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一位客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本”，“顾客就是上帝”的营销思想。另外，可采用一些奖励办法调动促销人员的积极性。第十五章 110、结论15.1项目综合评价结论本项目对投资者的吸引力在于项目具有明显的区域优势、政策优势和市场优势，本项目具有良好的宏观经济背景，并且具有广阔的市场空间，建成后将大大改善xx地区的投资环境，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚的回报。针对项目建设的可行性，综合前面所述，我们提出以下结论：（1）根据财务评价的稳健原则，我们对项目的销售收入估计较为保守。到项目实际营业时，预计营业收入将会超过我们评价时的保守收入，因此，项目风险较小；（2）项目的静态、动态各财务指标基本均能够满足评价要求，财务上可行。15.2项目建议根据我们在评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议111、：（1）认真把握国家宏观政策及进一步地走向，做出合理的预期；（2）项目在招投标阶段应该选择有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期；（3）控制投资。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素，建议开发商严格控制投资，节约资金，从而降低项目的投资风险；（4）对建筑材料的市场做出跟踪分析,建立长期的价格走向趋势图,建立科学的采购方式、供应计划,制定严格的材料需求计划单；（5）充分认识及分析项目存在的优势和劣势，扬长避短，做好整个项目的开发、销售及经营全过程策划；（6）重视营销方案的设计。销售收入是影112、响项目盈利能力的敏感性因素。销售收入的下降会对项目的财务效果产生较大的影响，因此，要想提高未来项目的效益，必须有良好的经营运作，尽量缩短销售期，确保资金及时回笼；（7）尽快与银行建立业务关系，顺利从银行获得贷款，解决资金压力。并且实施银行按揭贷款，以解决居民目前的支付能力与房价相差较大的矛盾，尽快促使银行对有贷款偿还能力的居民提供按揭贷款，可以大大减轻销售工作的压力，增加住宅销售的速度；（8）公司应该考虑加快投资进度，加强各部门之间的协作关系，确定合理的工期，既抓住商机，又能降低企业的财务成本，提高投资效益。xx城总投资估算表序号项目名称估算金额（万元）技术经济指标建筑工程设备及安装其它合计单113、位数量指标（元）一第一部分工程直接费用(一)土建工程1.1住宅多层3730.63730.6m262176600小高层3002.33002.3m2272941100办公车库649.8649.8m2108306001.2商业多层7504.07504.0m2107200700小计14886.714886.7(二)公用工程2.1围墙11.211.2m1400.0802.2道路139.9139.9m211660.01202.3景观绿化375.9375.9m237591.81002.4其他20.020.0小计547.0547.0(三)辅助工程3.1供电249.0249.03.2给排水124.5124.53114、.3消防41.541.53.4通讯62.362.33.5天然气62.362.33.6停车场4848小计587.5587.5第一部分工程小计16021.216021.2二第二部分其他费用1土地费用3238.23238.2亩154.2212勘察设计费332.0332.03前期咨询费20.020.04造价及招投标费67.567.55监理费用80806管理费用296.4296.4%1.5第二部分其他费用小计4034.14034.1三不可预见费601.7601.7%3四建设期利息332.0332.0五总投资16021.24967.720989.0附表1：全投资现金流量表序号 时间项目合计2010年201115、1年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入57925.0 9441.0 17377.5 17377.5 13729.0 1.1住宅销售收入15045.0 3009.0 4513.5 4513.5 3009.0 1.2商业销售收入42880.0 6432.0 12864.0 12864.0 10720.0 2现金流出33666.7 6197.1 4131.4 4131.4 3901.0 5546.1 5452.2 4307.5 2.1建设投资20657.0 6197.1 4131.4 4131.4 3098.5 3098.5 2.2销售费用1158.5 188.116、8 347.6 347.6 274.6 2.3销售税金及附加3185.9 519.3 955.8 955.8 755.1 2.4土地增值税579.3 94.4 173.8 173.8 137.3 2.5所得税（25）8086.1 970.5 3975.1 3140.5 3净现金流量24258.3 -6197.1 -4131.4 -4131.4 5540.0 11831.4 11925.3 9421.5 4累计净现金流量24258.3 -6197.1 -10328.5 -14459.9 -8919.9 2911.5 14836.8 24258.3 5所得税前净现金流量32344.4 -6197.117、1 -4131.4 -4131.4 5540.0 12801.9 15900.4 12562.0 6所得税前累计净现金流量32344.4 -6197.1 -10328.5 -14459.9 -8919.9 3881.9 19782.4 32344.4 附表二：自有资金现金流量表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入57925.0 9441.0 17377.5 17377.5 13729.0 1.1住宅销售收入15045.0 3009.0 4513.5 4513.5 1.2商业销售收入42880.0 6432.0 12864118、.0 12864.0 2现金流出33998.7 6197.1 1171.4 1251.3 9600.9 6018.4 5452.2 4307.5 2.1资本金8791.9 6197.1 1171.4 1251.3 159.9 12.3 2.2借款本息偿还6000.0 0.0 0.0 5540.0 460.0 0.0 0.0 2.3销售收入再投入7355.6 3287.4 3446.1 347.6 274.6 2.4销售税金及附加3185.9 519.3 955.8 955.8 755.1 2.5土地增值税579.3 94.4 173.8 173.8 137.3 2.6所得税8086.1 970119、.5 3975.1 3140.5 3净现金流量23926.3 -6197.1 -1171.4 -1251.3 -159.9 11359.1 11925.3 9421.5 4所得税前净现金流量32012.4 -6197.1 -1171.4 -1251.3 -159.9 12329.6 15900.4 12562.0 附表三：资金来源与运用表表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源72716.9 6197.1 4171.4 4251.3 9600.9 17389.8 17377.5 13729.0 1.1资本金8791.9 6120、197.1 1171.4 1251.3 159.9 12.3 0.0 0.0 1.2长期借款6000.0 3000.0 3000.0 1.3销售收入57925.0 9441.0 17377.5 17377.5 13729.0 2资金运用39666.7 6197.1 4131.4 4131.4 9441.0 6006.2 5452.2 4307.5 2.1建设投资20657.0 6197.1 4131.4 4131.4 3098.5 3098.5 2.2销售费用1158.5 188.8 347.6 347.6 274.6 2.3销售税金及附加3185.9 519.3 955.8 955.8 75121、5.1 2.4土地增值税579.3 94.4 173.8 173.8 137.3 2.5所得税8086.1 970.5 3975.1 3140.5 2.6借款偿还6000.0 5540.0 460.0 3盈余资金33050.2 0.0 40.0 119.9 159.9 11383.6 11925.3 9421.5 4累计盈余资金33050.2 0.0 40.0 159.9 319.7 11703.3 23628.7 33050.2 附表四：损益表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入57925.0 9441.0 17377122、.5 17377.5 13729.0 2销售税金及附加3185.9 519.3 955.8 955.8 755.1 3土地增值税579.3 94.4 173.8 173.8 137.3 4销售费用1158.5 188.8 347.6 347.6 274.6 5建设投资20657.0 6197.1 4131.4 4131.4 3098.5 3098.5 7利润总额32344.4 -6197.1 -4131.4 -4131.4 5540.0 12801.9 15900.4 12562.0 8所得税（25%）8086.1 970.5 3975.1 3140.5 9税后利润24258.3 -6197.123、1 -4131.4 -4131.4 5540.0 11831.4 11925.3 9421.5 9.1盈余公积金（10%）0.0 9.2未分配利润24258.3 -6197.1 -4131.4 -4131.4 5540.0 11831.4 11925.3 9421.5 10累计未分配利润24258.3 -6197.1 -10328.5 -14459.9 -8919.9 2911.5 14836.8 24258.3 11累计税前利润32344.4 -6197.1 -10328.5 -14459.9 -8919.9 3881.9 19782.4 32344.4 12累计税后利润24258.3 -6124、197.1 -10328.5 -14459.9 -8919.9 2911.5 14836.8 24258.3 附表五：资金筹措与使用计划表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1总投资22147.5 6197.1 4171.4 4251.3 3447.2 3458.4 347.6 274.6 1.1建设投资120657.0 6197.1 4131.4 4131.4 3098.5 3098.5 1.2建设期利息332.0 40.0 119.9 159.9 12.3 1.3销售费用1158.5 188.8 347.6 347.6 274125、.6 2资金筹措22147.5 6197.1 4171.4 4251.3 3447.2 3458.4 347.6 274.6 2.1自有资金8791.9 6197.1 1171.4 1251.3 159.9 12.3 2.2银行贷款6000.0 3000.0 3000.0 2.4销售收入再投入7355.6 3287.4 3446.1 347.6 274.6 附表六：借款还本付息表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1期初借款本息累计3000.0 6000.0 460.0 1.1本金1.2利息2本期借款3000.0 3000.0 3126、本期应计利息40.0 119.9 159.9 12.3 4本期支付利息40.0 119.9 159.9 159.9 5本期偿还本金5540.0 460.0 偿还贷款本金的资金来源6利润5540.0 12801.9 15900.4 12562.0 6.1本期偿还本息5540.0 460.0 6.2偿还本金后余额0.0 12341.8 15900.4 12562.0 附表七：销售收入、销售税金及附加表序号 时间项目合计2010年2011年2012年2013年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入57925.0 9441.0 17377.5 17377.5 13729.0 1.1住宅销127、售收入15045.0 3009.0 4513.5 4513.5 3009.0 1.2商业销售收入42880.0 6432.0 12864.0 12864.0 10720.0 2销售税金及附加3185.9 519.3 955.8 955.8 755.1 2.1营业税2896.3 472.1 868.9 868.9 686.5 2.2城市维护建设税202.7 33.0 60.8 60.8 48.1 2.3教育费附加86.9 14.2 26.1 26.1 20.6 3土地增值税579.3 94.4 173.8 173.8 137.3 4销售毛收入54159.9 8827.3 16248.0 16248.0 12836.6 5销售费用1158.5 188.8 347.6 347.6 274.6