1、房产开发公司公园住宅小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月38可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 XX住宅小区项目可行性申请报告目 录第一章 总 论11.1 项目名称11.2 项目建设单位概况11.3 拟建项目概况4第二章 发展规划、产业政策与行业准入分2、析182.1发展规划分析182.2产业政策分析202.3行业准入分析21第三章 资源开发及综合利用分析223.1资源利用分析223.2能源消耗分析22第四章 节能方案分析244.1节能设计标准244.2节能措施244.3节水26第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析275.1项目选址及用地方案275.2土地利用合理性分析285.3征地拆迁方案29第六章 生态环境影响分析306.1场址环境现状306.2项目建设对生态环境的影响306.3生态环境保护措施316.4地质灾害影响分析。32第七章 经济影响分析347.1经济费用效益分析347.2行业影响分析36第八章 社会影响分析378.1社会影响效3、果分析378.2项目所在地区与适性分析378.3社会风险分析378.4社会评价结论38第一章 总 论1.1 项目名称 XXXX公园XXXX住宅小区建设项目1.2 项目建设单位概况1.2.1项目建设单位XXXX房地产开发有限公司1.2.2项目负责人XX（XXXX房地产开发有限公司总经理）1.2.3项目建设单位概况XXXX房地产开发有限公司是XXXX集团下属的具有独立法人的大型房地产开发企业，企业成立于2003年8月，注册资金2000万元人民币，资金雄厚、技术力量强、具有三级开发资质，法人代表XX，公司注册地址位于XXXX大酒店23楼，是XX最早的房地产开发企业之一。公司下设：开发工程部、综合业务4、部、销售部、企划部、财务部、公司现有各种技术人员15名，其中，具有高级职称的人员3名，中级职称人员9名，初级职称人员3名，近两年完成投资额3996.52万元，竣工住宅面积69166平方米。2009年9月25日，公司在XX市国土资源局举行的招拍挂竞拍现场，经过一百多轮的激烈的竞争，最终以1.186亿元竞买了XX市区黄金地块位于XX公园的76.5亩土地，该宗地为商住综合开发用地，公司已积极筹集资金，做好了开发的各项准备工作。1.2.4XX国际贸易商厦有限公司概况XX国际贸易商厦有限公司，位于陕西省XX市东风大街与前进路十字交汇处，坐北向南，面临市中心广场，地理位置优越，现营业面积为5万平方米。商厦5、自2000年10月开业以来，在市，区两级党委政府的大力支持下及省商务厅和市商务局的精心指导下，在董事长兼总经理毛莲芳同志领导下，坚持以“诚信永恒”为企业生命，从根本上确保消费者的合法权益。以品牌化经营为企业发展战略，以质量求生存，营造人民群众放心的购物环境。立足市场实际，坚持改革开放，大胆开阔创新和扎实务实的工作作风，从而树立了良好的企业形象和信誉，赢得了广大消费者的信赖，促使了企业的快速发展。在短短的开业前5年中，就使企业由开业初期营业面积仅16000平方米的单一购物，快速发展到现在的营业面积为50000平方米，集购物、餐饮、住宿为一体的、目前陕西东部规模最大、品种最全、硬件设施档次最高、最6、具人气的现代商务中心。2006年7-9月XX投入巨资对商厦内外全面升级改造，从而使XX更加靓丽。XX现有从业员工2100多人，其中吸收下岗、失业人员1600余人，妇女占80%以上，开业8年来商厦坚持不间断的邀请西安交通大学、陕西省行政学院、陕西省商贸学校等高校的教授对不同岗位员工进行岗前培训、岗上指导、不断提高了XX广大员工的思想素质和工作能力，确保了对广大客户的优质服务。XX自开业以来，积极参加了陕西省开展的“百城万店无假货”活动，被陕西省商贸办评为“创佳评差文明单位”；在省商务厅系统2004年度精神文明建设“创佳评差”竞赛活动中，被评为“最佳单位”；被陕西省消费者协会评为“诚信单位”；被X7、X市精神文明委员会评为“精神文明示范窗口”；被市工商局、市个体协会、市私营企业协会评为“优秀私营企业”；被市工商局，陕西省工商局分别评为“重合同，守信用”企业；被临渭区杜桥党工委评为“巾帼文明示范岗”。商厦董事长兼总经理毛莲芳同志被评为全国“巾帼建功标兵”；区、市两级“三八红旗手”。2005年度，又评为XX市十大经济风云人物之一，XXXX商厦被省市工商局评为“重合同、守信誉”企业；被评为全国、省、商业、服务业先进企业；同时董事长毛莲芳同志被评为全国、省、商业、服务业先进个人。2006年度，XX商厦被评为“XX十佳商场”，XX大酒店被评为“XX十佳酒店”。2007年7月1日，XX国际贸易商厦有限8、公司党支部被评为中共XX市非公有制企业工作委员会授予“先进基层党组织”。1.3 拟建项目概况1.3.1拟建项目概况XX公园位于XX大街中段金水路以西，东起供电局家属院，西至杜化路，东西宽分别为388.88米、390.779米，南起华山大街，北至XX大街，南北长分别为542.701米、448.749米，总占地面积为285亩。XX公园不仅为市民群众提供一个可供休憩娱乐的综合公园，还是XX市最大的地震应急避难所。XXXX公园XXXX住宅小区位于XX市XX大街中段XX公园西南侧；南接华山大街、西邻杜化路，是市政府重点项目之一；也是XX首个纯高层公园住宅。地处XX市新核心地带，空气清新，风景秀丽，安静便9、捷，拥有城市罕见的绿色生态资源。它超前的理念，丰富的内涵，个性化的建筑风格，必将使城市面貌和城市文化进入崭新的发展阶段。整体规划以XX公园景观为主线，“户户见景，步步有景”作为设计规划的主导思想。建筑规划与XX公园充分衔接。北侧狭长地带规划25F高层，兼顾景观和日照朝向布置，形成独立的高层组团。建筑面积造型现代，简洁，美观，大方，与XX公园充分衔接；色彩及外装修材料符合时代特点，创造出具有识别性，统一性，丰富性的立面造型；满足城市景观和公园景观要求。户型设计上采用了板式及点板式相结合的户型；室内空中花园、景观阳台、落地飘窗、明厨明卫、南北通透。XX新核心首个城市中央珍稀瞰景高层。XX公园XXX10、X住宅小区充分利用公园绿化并创造整体社区总体绿化环境的高配比，将社区作为一个居住为主题的城市公园来进行景观设计，力求将区域建设成为“一座可以用来居住并拥有的城市公园”。1.3.2项目性质新 建1.3.3建设地点项目建设地址位于XX市XX大街中段XX公园西南侧，南接华山大街，西邻杜化路。1.3.4项目建设内容及规模（1）建设规模依据项目XXXX公园XXXX住宅小区规划设计方案，项目规划占地50403平方米（折合75.6亩），总建筑面积171000万平方米，其中地上建筑面积141000平方米，地下建筑面积3000平方米。（2）建设内容项目共建设住宅楼21栋，其中18层住宅楼12栋，25层住宅楼9栋11、，成套住房1057户，配套建设部分公共建筑及商业用房。项目规划总建筑面积171000平方米，其中住宅建筑面积129850平方米，公共及商业建筑面积11150平方米，地下建筑面积30000平方米，同时完成道路、绿化、给排水、供电、消防、网络通讯等配套设施。1.3.5 主要技术经济指标一、总用地面积50403平方米二、建筑占地面积10065平方米三、绿化用地26700平方米四、总建筑面积171000平方米1、地上建筑面积141000平方米住宅建筑面积129850平方米其中25F住宅88850（659户）平方米18F住宅41000（398户）平方米公共建筑面积11150平方米其中沿街商铺8750平方12、米幼儿园1200平方米会所及配套服务用房1200平方米2、地下建筑面积30000平方米五、建筑密度20%六、容积率2.7七、车库800个八、绿地率53%九、住宅总户数1057户十、居住总人口3700人1.3.6工程方案1.3.6.1工程方案设计指导思想1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。2）方案设计贯彻了以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。方案设计中充分考虑到老年人、儿童和13、残疾人所需的无障碍设计。3）方案设计符合民用建筑节能设计标准实施细则中关于采暖居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。4）方案设计中注意了与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。5）方案设计中综合考虑了XX市的城市性质、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。6）方案设计中充分考虑了现有交通、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。1.3.6.2工程方案设计原则1）科学性：房地产开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住14、质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。1.3.6.3总平面布局(1)总体布置原则：居住小区的规划布局，综合考虑路网结15、构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：1）方便居民生活，有利组织管理；2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；5）注重景观和空间的完整性，供电、电讯、路灯等管线地下埋设；(2)总平面设计根据本项目周边景观资源状况，确定了以“园外借景，中心造景”为主要规划构思的出发点。整体布局以南北向板式高层住宅为主，板点结合，南低北高。住宅楼位均以南北向为主布置，最南侧临华山大街布置18层的板式16、一梯两户单元式住宅，其北侧为18层的板式高层住宅，并逐渐过渡为25层板式高层住宅，板点结合、疏密有致，使住户最大化地享受南向的景观和阳光，东侧则沿公园锯齿形界线布置度身定做的塔式高层住宅，北面组团各建筑均向西偏转15度，争取到了更多更远更开敞的视野，与公园的关系也更为亲密。沿用地南侧华山大街段和西侧杜化路段及东侧公园段布置商业店铺、配套服务用房等，形成完整的规划体系。小区在杜化路和南侧华山大街设主出入口，地块的西北角和东南角分设两个次出入口，小区南部中心结合弧形的小区道路，营造了大片集中绿地和铺地广场，突出“大山水、大空间”的概念，小区的西主入口和南主入口分别设有地下车库出入口，使人车从出入口17、合理分流，充分体现了以人为本的规划设计理念。同时，小区景观规划也力图充分利用XX公园并创造小区绿化环境的高配比，将小区作为一个居住为主题的城市公园，力图将整个区域建设成为“一座可以居住其间并真正拥有的城市公园”1.3.6.4工程方案设计（1）设计依据本项目规划设计采用陕西省城市规划管理技术规定以及现行的国家及地方的有关设计规范等。（2）建筑结构设计1）设计标准建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版混凝土结构设计规范（GB50010-2002）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑工程抗震设计规范（GB50011-2001）2）基本参数基本风压：W0=0.35KN18、/m2，基本雪压：S0=0.4KN/m2；抗震设防烈度：8度；结构安全等级：二级；建筑物类别：丙类；建筑物合理使用年限：50年。3）结构形式根据建筑主体和使用功能要求，工程主体高层住宅楼采用框剪结构，公共建筑采用框架结构，墙体采用24090115非承重粘土空心砖填充。4）基础形式根据建筑结构型式，结合场址工程地质状况，建筑物基础采用大开挖回填和钢筋混凝土桩基础，其持力层为黄褐色粉质粘土混铁锰结核。1.3.6.5公用辅助工程(1)供电：小区电源由XX房地产开发有限公司与市供电局协商解决。小区采用箱式变电站供电。共设6个箱式变电站。每个箱式变电站的变压器容量均为800KVA。变压器一次电压为10K19、V。10KV侧设有负荷开关。变压器二次电压为0.4/0.23KV，设低压配电柜及电容器无功功率补偿。箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV手电采用电缆进线。箱式变的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。在每单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为各自建筑的负荷供电。小区内的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为4KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照20、明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。（2）给排水A生活给水系统：生活给水直接由市政给水管网供给，生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管得给水压力不大于0.35Mpa。B消防给水系统：消防给水直接由市政给水管网供给。消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外消火栓水量25L/S。小区是外设地下式消火栓，室内消火栓沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米，小区内建筑物根据建筑灭火器配置设计规范配置室内手提式灭火器。C排水系统：卫生间排水接至室外化粪池，然后与生活用污水及其他污水21、经室外生活排水管网排入市政排水管网，屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。D管材：生活给水管道采用塑料给水管。室外给水管道采用经可靠防腐处理的钢管。室外消火栓给水管道采用给水铸铁管。室内消火栓给水管道采用焊接钢管。室内排水管道采用排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管，但管径大于0.6米时采用钢筋混凝土管。 （3）燃气工程燃气气源由XX天然气公司供应，从市政管网直接接入。管网埋于冻结线以下，管道直径大于0.2米时采用直缝焊节钢管，否则采用PE管。住宅内管道燃气的供气压力小于0.2Mp22、a，套内的燃气设备设于厨房内，燃起设备和管道与电器设备和相邻其他管道间距满足国家相应标准的要求。1.3.7项目工期及进度安排按照统一规划，逐步建设的原则，结合本项目工程量实际情况，该项目拟定建设周期为3年，计划2010年12月开工建设，2013年12月竣工。工程进度计划时间安排：（1）第一阶段（准备阶段）2010年12月前，完成建设方案规划、项目立项、工程设计、招标及开工前各项审批工作，并完成部分建设资金筹措工作。（2） 第二阶段（实施阶段）2010年12月2012年7月，进行土方与基坑、地基处理与桩基、基础工程，主体施工。2012年8月2012年5月，进行水电门窗、内外粉刷，外立面装修及综合23、管网、场区道路、园林绿化等室外工程。（3）第三阶段（验收并交付使用）2013年6月2013年12月，完成资料整理、竣工验收、交付使用。1.3.8项目投资估算（1）本工程为XXXX公园XXXX住宅小区建设，项目总建筑面积171000平方米。项目包括：土建工程、采暖工程、给排水工程、电力工程及道路绿化工程等内容。（2）投资组成：项目估算总投资42893.50万元。工程投资费用构成费用组成工程投资（万元）占总投资比例建筑工程费25403.6559.23%设备工程费28416.62%其它费用13399.5231.24%预备费1249.332.91%合计42893.50（3）编制依据：工程量依据省市有关24、文件、规划设计图纸、说明及相关资料。定额依据建设部全国市政工程投资估算指标以及近期类似工程技术指标，费用标准按陕西省取费标准以及省市有关文件规定计取。工程建设其它费依据建设部市政工程可行性研究办法投资估算编制办法及国家有关的规定计取。项目投资总和估算表序号工程或费用名称估算金额（万元）合计建安工程设备工程其它工程建设项目总投资25403.65 2841.00 14648.85 42893.50 建设投资25403.65 2841.00 13399.52 41644.17 一第一部分(工程直接费)25403.65 2841.00 0.00 28244.65 （一）主体工程24827.00 0.025、0 0.00 24827.00 1住宅楼19477.50 19477.50 1.118层住宅13327.50 13327.50 1.225层住宅6150.00 6150.00 2公共建筑1449.50 1449.50 2.1沿街商铺1137.50 1137.50 2.2幼儿园156.00 156.00 2.3配套服务用房156.00 156.00 3地下建筑3900.00 3900.00 （二）配套工程576.65 2841.00 0.00 3417.65 1供排水工程427.00 427.00 2供电工程342.00 342.00 3燃气工程205.00 205.00 4消防工程137.0026、 137.00 5垂直交通系统1680.00 1680.00 6闭路监控系统50.00 50.00 7道路广场202.00 202.00 8绿化320.40 320.40 9沋西渠加固工程4.25 4.25 10大门50.00 50.00 二第二部分(工程建设其它费用)13399.52 13399.52 1土地费用11860.00 11860.00 3建设单位管理费 财建【2002】394号338.94 338.94 4工程监理费 建设部价费字【2007】83号395.43 395.43 5勘察设计费 726.26 726.26 5.1前期工作费 国家计委计价格【1999】1283号文36.727、2 36.72 5.2工程设计费 工程勘察设计收费标准2002年修订本650.00 650.00 5.3工程勘察费 工程勘察设计收费标准2002年修订本39.54 39.54 6环境评价费 国家计委计价格【2002】125号文6.15 6.15 7招投标代理服务费 国家计委计价格【1999】1283号文50.55 50.55 8施工图预算编制费 按设计费的10%取 13.54 13.54 9施工图设计审查费 陕价函【2003】73号文8.66 8.66 基本预备费 按第一、二部分工程费用之和的3%取1249.33 1249.33 （4）资金筹措本项目建设资金主要通过项目单位自筹（资本金）和销售28、收入再投入进行筹集。第二章 发展规划、产业政策与行业准入分析2.1发展规划分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。2009年，XX市国民生产总值突破600亿元大关，达655.5，亿元，是2004年的2.43倍。人均GDP由2004年的4975元提高到2009年的12069元，年均增长12.8%。城镇居民人均可支配收入13652元，农民人均纯收入3584元，分别较2004年净增7385元和1842元。财政总收入65.4亿元，其中地方财政收入28.25亿元，是2004年的3.34倍。主要经济指标增幅均高于全省平均水平，XX已经跨入加快发展29、的新阶段。这将使XX市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为我市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。预计2010年，XX生产总值770亿元，增长15%以上；全社会固定资产投资860亿元，增长69%；财政总收入76亿元，增长17%，其中地方财政收入33亿元，增长17%以上；城镇居民可支配收入15980元，增长17%；农民人均纯收入4200元，增长17%。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为30、新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。XX是一座新兴的中等城市，是陕西省重点发展的地市之一，也是国家“关中天水经济区”的重要节点城市。按照省委、政府提出的以“西安为中心、建设西部都市圈、发展关中都市群”的要求，十一五期间，XX市将以XX市区为中心，全力推进城镇化建设，按照“完善提高中心区，重点发展高新区，积极开发渭北新区，稳步改造老城区”的建设思路，加速西进北扩的步伐。同时不断加大基础设施建设力度，开展治理投资与经济发展环境活动，使得投资与经济发展环境得到改善。按照XX市近期建设规划（2002-2010）蓝图，2010年城市建成面积40km2，城市规划人口40万人。XX市按照房地31、产业的发展状况可大致区分为：中心区（包括XX大街、东风街、乐天大街等三个部分）、开发区、老城街等三个区域。根据市政府相关文件要求，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。目前，XX城镇居民人均住房约27m2，城市住宅面积约400多万m2，近年建成各类小区近20个，年开发面积90余万m2，由城市可供土地资源量所决定，未来年均房产开发面积在100万m2左右，而城区住房需求随着收入的增长和城市人口的增加在不断扩大，以32、2010年前各年平均测算，年需求在100120万m2之间。由此可见，商品房的开发建设符合国家和XX市的近远期发展规划。2.2产业政策分析加快中心城市商品房的有效供应，对于提升城市房地产业的整体质量和规模，促进城市经济发展具有积极的推动作用。建设商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。XXXX公园XXXX住宅小区项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。2.3行业准33、入分析XXXX房地产开发有限公司是XXXX集团下属的具有独立法人资格的大型房地产开发企业，于2003年8月经陕西省工商行政管理局审查批准成立，注册资金2000万元，具有房地产开发三级资质，是XX市最早的房地产开发企业之一。XXXX公园XXXX住宅小区项目用地是XXXX房地产开发有限公司于2009年9月25日在XX市国土资源局举行的招拍挂现场，以1.186亿元人民币的绝对优势取得该地块的开发使用权，该宗地用地性质为商住综合开发用地。该项目建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。第三章 资源开发及综合利用分析3.1资源利用分析该34、项目利用的自然资源主要为土地和水。该项目所占用地原为城中村居民用地和XX火车站货运专线，按照城市规划要求，城中村已经拆迁搬走，货运专线于2010年4月由XX市政部门拆除。XXXX房地产开发有限公司对该地块的开发建设，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济供给和可持续利用。该项目的建设提高了周围土地的利用率，使原来不能发挥作用的土地资源得到了合理使用；同时，该项目的建设使XX市城市基础设施建设得到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源根据后期需要35、可以通过市自来水公司市政供水管网解决。3.2能源消耗分析该小区建有21栋住宅楼，总户数1057户，居住人口约3700人。物业及门卫等工作人员20人。商业用房工作人员260人。1、电能消耗：小区全部入住后，年总耗电量约460万KW.H。2、水消耗：A住宅居民生活用水标准：每人每日150L，小时变化系数1.2，居民最高日用水量为550立方米。B物业及门卫用水标准：每人每日50L，小时变化系数1.0，最高日用水量为1立方米。C商业用水标准：商业用水只考虑工作人员生活用水，按照每人每日50L，小时变化系数1.0，最高日用水量为13立方米。D绿化用水量：小区绿化浇洒用水标准取1.5L/d，浇洒用水量为：36、40立方米。E未预见用水量及管网漏失水量：小区未预见用水量及管网漏水量按最高日用水量的10%-15%计算。小区最高日用水量=550+1+13+40=604立方米/天。未预见用水量及管网漏失水量为：60410%=60.4立方米/天。第四章 节能方案分析4.1节能设计标准1、民用建筑节能各级标准实施细则DB21/1007-19982、民用建筑热工设计规范GB50176-933、公用建筑节能设计标准GB50189-20054.2节能措施1、根据建筑功能要求和当地的气候参数，在总体规划和单体设计中，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构37、的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。2、使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。采用新型墙体材料与复合墙体围护结构。在进行经济性、可行性分析的前提下，在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料。3、外墙装饰材料应兼顾保护墙体和美化墙体的两重功能。根据实际情况选用。选材原则以对环境和人体无毒、无害、无污染与放射性为主。在采光、通风换气、保暖隔热、防噪音方面都有明显的效果。4、设置遮阳设施，考虑空调设备的位置。减少阳光直接辐射屋顶、墙、窗及透38、过窗户进入室内，可采用外廊、阳光、挑檐、遮阳板。热反射窗帘等遮阳措施。门窗的遮阳设施可选用特种玻璃、双层玻璃、窗帘或遮阳板等。5、居住部分采暖节能设计遵循民用建筑节能设计标准，商业部分采暖节能设计遵循公共建筑节能设计标准。建筑物外墙采用50厚ZL胶粉聚苯颗粒保温层，屋面采用100厚保温本版。楼梯间墙外墙传热系数小于0.75W/（m2K），屋面传热系数小于0.75W/（m2K）。7、建筑物控制窗墙面积南向小于0.3，东西向小于0.25 ，北向小于0.2。采用节能型建筑门窗，其各项节能指标符合国家相关规定。8、热力管道采用绝热效果和防水性能较好的高密度聚乙烯材料的直埋保温管，可以达到热力管道的保温39、节能效果。换热器采用传热系数与阻力损失综合行军良好的产品。热力管到以经济流速为基准确定关井，市管道设计经合力。9、采用节能型变压器。10、无功功率补偿，将功率因数提高到0.9以上。11、照明优先采用荧光灯及透光率较好的节能灯具。12、住宅走廊的楼梯间采用节能声控灯。4.3节水XX地处我国内陆腹地，水资源短缺，人均占有量远低于我国平均水平和全省水平。节约用水既能缓解目前水资源短缺的矛盾，又是社会经济可持续发展、建设良好生态环境的需求。本报告就节约用水提出以下措施建议：1、给水管道的设计，为减少水头损失，对管道走向、路径进行方案比较，尽量缩短管道长度；选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小的材料，以40、减少水头损失；严格控制各用水点的水呀，减少管道漏水率，避免管网跑、滴、楼等水资源浪费。2、供水选择用国家推荐的节能设备，选择节水型卫生设备。3、选择新型卫生设备。4、水龙头采用延时自闭型。5、必要部位设置给水计量装置。6、供水泵房选用变频装置，使供水压力稳定、做到节水节能。7、其他清洗用水经沉淀净化处理后，重复利用率达到80%以上。8、积极开展节约水资源的宣传，提高大家的节水意识。第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析5.1项目选址及用地方案5.1.1项目选址项目选址位于XX市XX大街中段XX公园西南侧，南接华山大街，西邻杜化路，东侧和北侧与XX公园相连。项目用地呈不规则形状，沿XX公园边界41、呈锯齿状，项目规划占地75.6亩（合50403平方米）。5.1.2土地利用现状及相关规划要求(1)土地利用现状该场地原为城中村村庄和XX火车站货运专线，现已全部拆迁完成。目前，项目已经完成了前期规划、设计，场地已完成三通一平和地质勘察，做好施工前的各项准备。（2）相关规划要求1）小区用地在交齐土地出让金，取得使用权后两年之内必须进行开发建设。小区建设以居住建筑为主，适当设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，减少污染排放，创造一流的人居环境和生态环境。2）发挥区域特色和优势，发展循环经济，促使区域的可持续发展，为适应市场需要，对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。42、道路系统、土地利用、市政设施等方面与城市总体规划相衔接、相协调。3）尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划区现有的土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低小区设成本。5.1.3土地获取方式项目用地是该XXXX房地产开发有限公司通过“招、拍、挂”形式取得其开发使用权，使用年限为70年，使用性质为商住综合开发用地。5.2土地利用合理性分析该项目的建设经过土地部门和规划部门的审批，土地利用符合XX市城市总体规划要求及国家和地方的相关政策要求。在占地范围内建设居住建筑及其相关配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范和陕西省城市规划管理技术规定,同时，项目规划建筑43、面积造型现代，简洁，美观，大方，与XX公园充分衔接；色彩及外装修材料符合时代特点，创造出具有识别性，统一性，丰富性的立面造型；满足城市景观和公园景观要求。本居住小区的建设大大提高了土地的利用率，节约了土地资源。5.3征地拆迁方案本项目共征地75.6亩，支付征地费1.186亿元，本项目用地范围内原为城中村村庄和XX火车站货运专线用地，根据城市规划要求，城中村已经拆迁搬走，货运专线于2010年5月拆除，不存在拆迁安置，现已完成三通一平，具备开工条件。第六章 生态环境影响分析6.1场址环境现状项目选址位于XX市XX大街中段XX公园西南侧，南接华山大街，西邻杜化路，东侧和北侧与XX公园相连。地理位置优44、越，具有较好的基础设施条件，环境幽雅，空气新鲜，场址环境现状良好。6.2项目建设对生态环境的影响1、噪声污染本项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。施工过程中动用的挖掘机、搅拌机、振动器、铲车、钢筋间断机等机械，这些机械设备的噪声值在77-101Db，对周围环境将产生一定影响。2、大气污染施工扬尘和施工车辆产生的尾气对大气产生一定的污染。施工工地因做饭而排放的油烟和燃煤产生的二氧化碳。3、水污染施工期的水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放的含泥浆废水，虽然排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成一定污染。4、固体废弃物施工期间产生的固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。6.3生态环境保护措45、施1、尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。2、合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。3、建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。4、按规定使用搅拌混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。5、建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生的扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。6、建筑工地道路铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入市区或主要交通干线。7、运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。8、禁止使用三毡四油等建筑防水材料，必须采用国家推广的新型建筑防水材料。9、对于运输车辆、46、施工机械产的废气应控制其为其达标排放。10、避免在雨季进行基础施工。11、生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不的直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。12、加强对施工场地雨水的排除。13、本工程会填土应尽量采用本工程施工过程中所产生的土方，以减少剩余残土量。14、建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。15、小区建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平，可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造一个好的生态环境。6.4地质灾害影响分析。XX市区座落在渭河南岸的级阶地上，南依坡原，北濒渭河，沋河南北穿越而47、过。海拔在338405米之间，地势较为平坦，由南向北倾斜，坡度0.55之间，平均坡降3，土壤承载力为1222T/m2，属级非自重湿陷性黄土和级自重湿陷性黄土。XX市城区属汾渭地区渭河小区东部。其地质构造是汾渭内陆断陷西段的渭河地堑。南深北浅，箕状拗陷。地堑上充填着深厚的第四系地层，充填物皆由渭河及两岸支流冲积洪积经多次侵蚀和堆积的回旋，形成广阔阶地的平原格局。拟建地址处在二级阶地,地层上部为中更新世冲积黄土、亚粘土、砂砾石夹12层古土壤层，下部为亚粘土和卵石层，基座为三门系细砂到亚粘土。该区属鄂尔多斯块体南缘渭河新生代断陷盆地，为汾渭地震的西南部分，查陕西省地震烈度区划图为8区，应进行抗震设防48、，建构筑物应按基本烈度采取抗震措施。第七章 经济影响分析7.1经济费用效益分析XXXX公园XXXX住宅小区项目的经济效益评价，是按照合理配置资源和社会经济可持续发展的原则，采用影子价格、社会折现率等国民经济评价参数，从国民经济全局的角度出发，考察建设项目的经济合理性。7.1.1项目销售收入及经营税金及附加估算1、销售收入该项目建成后，将形成可销售面积包括高层住宅129850平方米，沿街商铺8750平方米，地下停车库800个。项目经济效益：住宅按均价3500元/平方米，车库按12万元/个，商业店铺按8000元/平方米，合计销售收入为62047.50万元。2、经营税金及附加项目营业税按经营收入5%49、计，城市维护建设税按营业税7%，教育费附加按营业税3%，水利建设基金按营业额0.8，估算项目经营税金合计3462.25万元，其中：营业税3102.38万元，经营税金及附加310.24万元，水利建设基金49.64万元。7.1.2 项目成本费用估算（1）工程建设投资：该项目建设工程费用由工程费用、设备费用、安装费用和其它费用等组成，估算投资42893.50万元。（2）开发间接费，按照工程建设投资的1.5%计取，开发间接费合计643.40万元。（3）开发期税费：主要包括土地使用税，土地使用税按中等城市8元/m2计，共40.25万元。（4）其它费用：主要包括施工图预算、工程合同预算审查、招投标、工程质50、量监理、竣工图编制等费用，共计520万元。（5）销售费用：本项目销售费用按照销售收入的3%估算，共1861.43万元。（6）管理费用：按工程建设投资的2%计提，共857.87万元总成本费用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=46816.45万元7.1.3主要财务指标1、总销售收入62047.50万元；2、销售税金及附加=营业税+城市维护建税+教育费附加+水利建设基金=3462.25万元；3、商品房开发总成本=46816.45万元；4、利润总额=销售收入-开发成本-销售税金及附加=11768.80万元；5、所得税=利润总额25%=2942.20万元；6、税后利润=利润总额-所得税=851、826.60万元。7、投资利润率=年平均利润总额/总投资100%=20.58%7.2行业影响分析XX市目前的房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西、从北至南各家房地产开发企业建设的优秀楼盘呈现出百花齐放、百家争鸣的态势。XXXX房地产开发有限公司属XX市房地产开发企业的龙头之一，已完成的开发项目以其优良的品质，人性化的设计和完善的物业管理而受到业内外人士的一致好评，由于各家房地产开发企业的经营理念不同，开发建设的住宅产品各有所长，满足不同阶层人士的需求，因此，XXXX房地产开发有限公司开发XXXX公园XXXX住宅小区项目不会形成独秀的垄断局面。通过各家房地产开发企业之间的合理竞争，从52、而促进了XXXX房地产开发产业健康有序地向前发展。第八章 社会影响分析8.1社会影响效果分析该项目将原有未利用土地建设商品住宅楼和配套商业用房。项目的实施将极大的提高土地资源的利用率，增加XX市的房产供应量。该项目对现有土地进行合理整合、统一安排，能够在原有基础上提高土地的综合利用率。该项目同时积极响应XX市加快改进城市中心区建设的号召，属于民心工程。小区的建设极大改善了居民的生活环境和居住条件，提高居民的生活质量，促进发展，彻底改变项目所在地原有脏、乱、差的落后面貌。8.2项目所在地区与适性分析该项目由XXXX房地产开发有限公司承办，市政府及各级领导部门对该项目是关心和重视。各有关方面领导出53、面参加建设单位与建设用地所在区域的拆迁和调解工作。建筑施工单位也给予大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。周围居民对该项目更是翘首企盼，希望项目能够尽快施工完成。8.3社会风险分析通过小区的施工建设对周围居民生活、休闲、娱乐业带来一定的不利影响，可能引起部分居民的不满意。项目建设期间也会给周围环境带来一定程度的污染。8.4社会评价结论该项目将改善区域环境质量，提高居民生活质量。在生态方面，能够改善当地生态环境，增加大面积的绿化。在经济方面能够增加当地的购买量，为规模市场的形成创造条件，促进经济发展。为了避免或减少项目的社会风险，要注意解决好与周围居民的利害关系。建设期间要采取必要的措施来减轻对居民的企业单位的影响。项目竣工后要尽快对场地进行绿化，使负面影响降低到最低程度。