1、置业公司住宅小区建设开发项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月82可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论1一、项目概况1二、结论与建议9第二章 项目背景与建设的必要性10一、项目背景10二、项目建设的必要性12第三章 旅游资源评价14一、XX县旅游2、资源总体特征14二、XX县旅游资源评价16三、项目区旅游资源评价19第四章 旅游市场分析与预测21一、休闲度假旅游市场的发展21二、旅游发展环境分析21三、旅游市场定位23四、旅游市场预测25第五章 项目建设规模与方案28一、项目建设规模28二、项目建设方案29三、项目区容量控制32第六章 项目的建设条件32一、区位条件32二、自然地理条件32三、社会经济条件32四、施工条件32五、征地、拆迁、移民安置条件32六、项目所在地区政策、法律支持条件32第七章 项目公用工程32一、交通道路工程32二、给排水工程32三、电力工程32第八章 节能措施32一、节能设计说明32二、相关专业节能措施32三、节3、能效果分析32第九章 节水措施32一、绿化景观用水节水32二、节水器具应用32第十章 环境保护措施32一、环境和生态现状32二、生态环境影响分析与保护措施32第十一章 安全消防与防灾32一、安全32二、消防32三、防灾32第十二章 组织机构与人力资源配置32一、经营管理原则32二、组织机构与人员配置32三、人力资源配置32第十三章 项目实施进度与招投标32一、项目实施进度计划32二、建设工期与招标32第十四章 投资估算与融资方案32一、投资估算32二、融资方案32第十五章 财务评价32一、营业收入及总成本费用估算32二、盈利能力分析32三、盈亏平衡分析32四、敏感性分析32第十六章 社会评价34、2一、社会效益32二、生态效益32三、经济效益32第十七章 风险分析32一、主要风险识别32二、风险的规避和对策32第十八章 研究结论及建议32一、结论32二、建议32 第一章 总论一、项目概况 （一）项目名称 XXXXXX园建设项目（二）承办单位概况1、公司名称XXXXXX置业有限公司 2、公司概况 XXXXXX置业有限公司，是XX置业集团有限公司旗下具有独立法人的项目公司，成立于2010年5月5日，营业执照注册号为：450330000003354，注册资本5000万元，由两个法人股东组成。成立时出资分别是：XX置业集团有限公司出资3750万元(占股75)、广西诚真置业投资有限公司出资1255、0万元(占股25)，经XX桂鑫诚会计师事务所有限公司提供的验资报告证实已足额缴足。公司的经营业务范围为：旅游开发、投资策划；房地产开发、经营；物业管理，室内装饰工程；房地产信息咨询；技术进出口。作为新成立房地产开发企业，XXXXXX置业有限公司的开发资质为暂定。3、项目业主单位在广西的开发项目 XX商业街系列XXXXXX商业街：XXXX特色旅游商业街广场项目，由XXXX中外游客千米码头沿街商业和西街中心商业街广场两部分构成。集旅游、商业、酒店、餐饮、休闲于一体，既富漓江民族风情，又具现代气息，彻底改变漓江岸边沿街商业以往低档、简陋的旧貌，形成高品位、国际化的旅游资源。 XX古镇系列柳州窑埠古镇6、：窑埠古镇项目位于柳州窑埠渡口以东片区，规划用地面积约330亩，目前规划在建，是一个集商业，居住，旅游混合的地产项目。项目规划设计以“再现窑埠古镇古朴风貌，复兴古埠码头昔日繁荣”为基本指导思想，通过一系列仿古建筑的建设，打造力求展现多民族文化共荣共存的地方特色，体现自然、历史、社会、民族、文化以及人居风貌的整体性与和谐性。 XX城市广场系列都市中心、大型城市建筑综合体，建筑规模20-30万，容积率6左右，集商业、酒店、写字楼、公寓、SOHO于一体，由多栋具有不同功能的建筑群构成。南宁XX城市广场：建筑面积20万，容积率6，位于民族大道中段，是南宁走向繁荣时代的标志。南宁XX上东国际：位于南宁市7、民族大道南侧，西侧紧临东盟商贸区，于青山环抱之间，具有明显的区位优势和景观生态优势。项目占地5万，将居住、办公、商务、休闲、酒店有机联系在一起，社区多种建筑形式相互结合又相互呼应，以国际大师的无穷创意，张扬个性的现代主义风格，打造新南宁的建筑传奇和城市光荣，构成南宁门户，带给南宁全新的国际化生活方式，开启南宁对话世界的大门。柳州XX城市广场：位于桂中大道和文昌路的交汇处，与新市政府隔街相望，离城市繁华中心只有一桥之隔，落成后将成为涵盖五星级、酒店、高档写字楼、高尚住宅、商业的大型城市建筑综合体。建筑面积约72万，占地180亩，酒店建设采用国际标准，由国际著名酒店管理公司管理，建成后将成为柳州首8、家设施最完备的现代高档五星级酒店。 XX庭院住宅系列南宁XX半山丽园：青秀山下，名山名宅。位于南宁风景秀丽的青秀山北麓的半山丽园，占地143亩，建筑面积9万。是南宁最理想的高尚休闲居住社区之一，完全迎合成功人士居住与休闲的生活品位。柳州XX经典时代：XX进军三线城市的先锋个案。位于柳州新城区壶东高新开发区，毗邻柳江，占地196亩，建筑面积18万。集高档公寓、TOWNHOUSE为一体的中型社区。南宁XX欧景庭园：新古典主义都市住宅。位于南宁市中心民族大道中心地段。占地32亩，建筑面积7万。率先引进围合式布局、人车分流、透空半地下停车场等先进居住理念，曾创造封顶前100%售磬的广西纪录。南宁XX澳9、洲丽园：南宁青秀山风景区，高档休闲社区。占地70亩，建筑面积14万。澳大利亚柏涛设计事务所设计。柳州XX东区国际：继柳州XX经典时代后再铸辉煌。位于柳州新城区壶东高新开发区，占地21亩，建筑面积7万。与柳州XX经典时代相互映衬，构建高新区新一代商业核心。（三）编制依据 1、有关法律、法规 （1）中华人民共和国环境保护法（1989 年 12 月 26 日）； （2）中华人民共和国农业法（1993 年 7 月 2 日）； （3）中华人民共和国水污染防治法（1996 年 5 月 15 日）； （4）中华人民共和国水法（2002 年 10 月 1 日）； （5）中华人民共和国水土保持法及实施条例（1910、93 年 8 月 1 日）； （6）中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法（2003 年 10 月 26 日）； （7）中华人民共和国环境影响评价法（2003 年 9 月 1 日）； （8）规划环境影响评价条例（2009 年 10 月 1 日）； （9）中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日）； （10）风景名胜区条例（2006 年 9 月 19 日）； （11）广西壮族自治区旅游条例（2008 年 10 月 1 日）。 2、有关规范、标准 （1）国家建设部村镇规划标准（GB5018893）； （2）国家质量监督局风景名胜区规划规范（GB50298-1999）； （3）国家质11、量监督检验检疫总局旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775-2003修订，2003-0224发布）； （4）国家质量监督检验检疫总局旅游规划通则（GB/T18971-2003，2003-0224 发布）； （5）国家质量监督检验检疫总局旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972-2003，2003-02 24 发布）； （6）国家质量监督检验检疫总局旅游厕所质量等级的划分与评定（GB/T 18973-2003，2003-0224发布）。 3、有关规划、计划 （1）广西壮族自治区旅游局广西旅游资源整合开发概念性规划（2004-2020）； （2）XX市旅游局、中山大学旅游发展与规划12、研究中心XX市旅游发展总体规划（2001 2020）； （3）XX县城市建设总体规划（20082025年）；（4）XX县旅游业发展总体规划（20082025年）。4、有关文件、政策 （1）国务院关于加快旅游业发展的意见（国发（2009）41 号）； （2）国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见(国发200942 号)； （3）广西壮族自治区旅游局关于进一步加快广西特色旅游业发展实施意见（2001 年 11 月 13 日）； （4）XX市人民政府XX市建设项目环境保护管理工作暂行办法（市政2010152 号）。（5）关于XX县2009年国民经济和社会发展计划执行情况与2010年国民经济和13、社会发展计划草案的报告；（6）国家发改委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版；（7）XX县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；（8）XXXXXX置业有限公司提供规划方案及工程规划设计说明；（9）编制可行性研究报告的委托合同；（10）其他有关依据资料。（四）项目拟建地点 项目区位于穿越XX县与XX县的漓江沿岸之上，项目区四周环山，田园风光优美秀丽，拥有良好的自然景观环境基础，易于打造旅游休闲娱乐景观区。基地总用地面积21.38公顷，约320.67亩，北面为XX至XX二级公路，南面为桂梧高速公路，交通非常便利。基地西南面紧靠漓江，拥有先天的景观优势。（五）项目主要建设条件1、抗震条14、件项目所处地块为地震活动不频繁的区域，按照2010年修订的建筑物抗震规范将XX的建筑物抗震设防烈度定为6度。2、气候条件 XX地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。年平均气温为18.9。8月最热，月平均气温为23，1月最冷，月平均气温15.6。年平均无霜期309天，年平均降雨量1949.5mm。平均蒸发量14901905mm。年平均相对湿度为7379。全年风向以偏北风为主，平均风速为2.22.7m/秒。年平均日照时数为1670小时。平均气压为994.9百帕。3、交通条件项目区北面为XX至XX二级公15、路，南面为桂梧高速公路，交通非常便利，未来承建单位将按照漓江小镇总体规划修建沿江路，增加项目的可达性。 4、供电及通讯条件XX县居民和厂矿用电，由XX县供电公司供给，项目拟与供电公司线路连接，供电有保障；XX县已经安装程控电话，并与全国联网，通讯极为方便。5、供水条件XX县居民和厂矿用水，由XX县自来水公司供给，项目临近福新镇供水管网，拟对XX镇现有供水设施进行扩容改造，能够保障供水。6、排水条件项目拟采用雨污分流制，雨水可通过项目自设雨水管网收集后排放至漓江，污水经过自设污水管网收集后，经过小型分散式污水处理设施处理达标后排放至漓江。（六）项目建设规模本项目拟占地面积320.67亩（213716、75），计划征用土地320.67亩，总建筑面积209838，项目建设的详细内容见本报告第五章。（七）项目实施计划 1、项目分期项目一期建设特色饮食步行街，用地面积18160，建设美食步行街，建筑面积41510，于2011年7月正式开工建设，2014年7月份竣工。项目二期建设休闲商业步行街，用地面积101524，建设内容为休闲商业步行街，建筑面积49292.5，在上一期建设完工后选择合适时机建设。项目三期建设旅游精品商业步行街，用地面积39535，建设内容为商业服务区，建筑面积56274，在上一期建设完工后选择合适时机建设。项目四期建设休闲商业街与山顶度假村，用地面积54556，建设内容为休闲商17、业街及度假村，建筑面积62762，在上一期建设完工后选择合适时机建设。2、项目的实施管理项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责，按规定办理招投标、质量监督、工程监理。（八）项目投资项目需要投入总资金为51966.60万元。建筑工程费40067.17 万元；设备及工具购置费432.00 万元；工程建设其他费用7141.65 万元；基本准备费3811.26 万元；流动资金514.52 万元。详见附表1、附表1-1、附表1-2、附表1-3。（九）资金筹措业主自筹51966.60万元。（十18、）主要技术经济指标详见表1-1主要技术经济指标表。表1-1： 主要技术经济指标表序号项 目单位数量 备注一项目征地面积亩320.67二总建筑面积m2209838三建设期年2四项目总投资万元51966.60其中:固定资产投资万元51452.08流动资金万元514.52五劳动定员人80六经营期年平均收入万元16103.73七经营期年平均利润万元8375.04八经营期投资利润率18.00%正常年九经营期投资利税率19.85%正常年十财务内部收益率%10.34所得税前%9.13所得税后十一财务净现值(IC=5%)万元30889.35所得税前万元21266.20所得税后十二投资回收期（税前）年8.22含19、建设期投资回收期（税后）年9.03含建设期十三盈亏平衡点32.43%二、结论与建议 （一）结论本项目的建设符合国家当前地产业政策和广西建设以XX为龙头的旅游大省地经济发展战略。项目区土地已经通过招拍挂方式获得，项目业主具有开发类似项目的丰富经验，项目建设具有良好成熟技术支撑。项目所在XX县政府对项目十分支持，项目业主已筹集足够的资金进行项目建设。项目实施的各项保障措施到位，具有较好的社会效益、经济效益和环境效益项目是必要的也是可行的。（二）建议1、项目开发中各方利益协调问题与建议项目区所在地为经济贫困地区，项目区的建设需要征用或租用当地村民的土地，如何既可保障项目的发展，又方便周边村民在旅游开20、发中获得经济收入，是一大关键问题。本项目十分关注各方利益协调的协调，通过采取多种合理方式补偿被征地农民的直接利益损失，采取优先录用被征地农民加入度假区工作、引导农民参与度假区的配套服务等解决被征地农民的间接利益损失。2、环境保护问题与建议项目紧邻漓江，环境保护问题必须得到充分的重视，项目建设将投入大量资金进行环境保护工作，实行严格的环境保护措施确保度假区维持一流的生态环境。 第二章 项目背景与建设的必要性2009年，国家关于“一省一岛一市”新旅游格局的提出，为项目的建设提供了政策保障。2010年国家出台了“关于进一步促进海南、云南、广西经济社会发展的若干意见”，提出了在中国旅游综合改革方面已经21、初步构建了“一省一岛一市”的格局， “一市”是指XX国家旅游综合改革试验区。也就是说XX在“一市”之列，XX市是目前全国唯一一个建设国家旅游综合改革试验区的地级城市。XX市成为国家旅游综合改革试验区，预示着XX在旅游业的发展中可以得到更多的政策自主权，针对XX旅游业发展的实际情况出台更适合发展需要的政策。本项目作为一个较大投资的旅游项目，在建设过程中必将得到政府的重点扶持，从而争取更宽松的政策环境，为项目的顺利开发奠定基础。本项目正是集美食、旅游购物、休闲娱乐及度假养生为一体的综合性旅游开发项目，这对于改善和提升“山水XX”的旅游形象，打造“山水XX，休闲XX”都是有益的尝试和有力的推动。本项22、目的积极推进将为“XX国家旅游综合改革试验区”的建设提供具体的项目支撑，为XX旅游事业的跨越式发展添砖加瓦。一、项目背景（一）经济稳定增长促进国内旅游迅速发展随着我国社会经济的发展、城乡人民可支配收入的提高、闲暇时间的增多，以及旅游管理服务体制的日趋完善、旅游产品的深度开发和产品结构的不断完善，在我国形成了空前的旅游大热潮，全国各地旅游业出现了生机勃勃的大好局面，旅游产业呈现出扩张性发展。据世界旅游组织预测，中国旅游业将在21世纪高速发展，有望在2020年成为世界最大的游客接纳国，届时中国接纳1.37亿国际游客，占全球国际旅游总数的8.6%，远超过美、法、意和西班牙。（二）旅游资源的比较优势使23、旅游业成为广西发展的优势产业在我国广阔的西部地区，旅游资源具有相对比较优势，其资源禀赋从数量、质量和规格上都优于其他地区。我国政府为实现国民经济的可持续发展，实施了西部大开发战略，为我国西部地区的旅游业发展注入了新的生命 ，对实现区域产业结构调整、拉动相关产业发展、解决“三农”问题、提高国民生活水平，具有重要的经济和社会意义。广西区党委、区政府高度重视旅游业的发展，始终强调要将旅游业作为我区战略优势产业和国民经济支柱产业来培育和发展，深入推进政府主导型发展旅游业的战略，在政策和资金等方面给予重点扶持，并提出要“把广西建设成为特色鲜明、设施完善、服务一流、弛名中外的旅游先进省区”的发展目标。（三24、）XX旅游大环境的成熟，为XX旅游发展提供了有力的契机世纪之交，党中央、国务院做出了实施西部大开发战略的重大决策，其中将鼓励发展旅游业作为西部大开发的重点和发展第三产业的龙头。广西区党委、区政府也做出了创建旅游先进省区的决定，实施“三大战略、六大突破”的主要决策，加速了广西旅游业的发展。XX市为了提升旅游新形象和旅游品位，提出“新XX、新旅游、新享受”的大XX旅游主题，以大XX为发展主体，以山水与民俗旅游资源为基础，以市场为导向，以旅游地支持系统为链接介体，全力打造大XX旅游圈这一品牌，实现区域旅游的产业联动发展。至2009年XX接待国内外游客逾1860万人次。XX作为大旅游圈内一个重要的节点25、，可以共享旅游圈内的资源与软环境，从而实现地区旅游业发展的飞跃。 二、项目建设的必要性（一）项目建设是实施西部大开发战略和“三区”建设的需要在国务院实施我国西部大开发中把生态环境建设作为战略的重点，把发展特色旅游业作为加速国民经济发展的工作重点，在政策、资金等方面给予大力支持。2009年，在国务院关于进一步加快旅游业发展的通知中，把进一步丰富和优化旅游产品，加快发展特种旅游产品，大力发展生态旅游、都市旅游等列为加快旅游业发展的工作重点，建设一批国家生态旅游示范村、旅游扶贫试验区和旅游度假区。开发建设XXXXXX园丰富独特的旅游资源，并在旅游资源开发中加强自然生态环境的保护和建设，是实施西部大开26、发战略和“三区”建设的需要。（二）项目建设是促进XX旅游经济发展的需要旅游业是关联度高、带动作用好、综合性强的经济产业。通过向旅游者提供食、住、行、游、购、娱等多种服务，可极大地带动和促进地方商贸、交通、饮食、旅馆等服务业及相关产业的发展，起到“一业带百业的作用”。首先，项目的建设改善了当地的道路交通、水电通讯等基础设施条件，为地方经济发展服务；其次是项目建设同时也带动了旅游商品加工业、餐饮业等第三产业的发展；第三，旅游业的发展为当地返乡农民工提供了更多就业机会，有利于农村劳动力的分流，减轻社会就业压力；第四，旅游业的发展促进了地方商品、信息、技术、资金流动，提高了当地知名度和形象，为开发各种27、旅游资源、变资源优势为经济优势提供了有力保障，实现“开发一方旅游，带动一方经济，富裕一方百姓”，全面促进地方经济快速发展。（三）项目建设是实现旅游扶贫，加强自然生态环境保护的需要本项目的建设将利用当地的特色旅游资源，吸引更多的游人前来观光、体验、度假，从而带动地方运输、餐饮、加工等行业的发展，促进当地产业结构调整和当地返乡农民工致富奔小康。XXXXXX园旅游资源丰富独特，具有良好的开发价值，但当地生态环境脆弱，一旦生态环境遭到破坏，将很难恢复。因此，在旅游资源开发过程中，必须自始至终强调自然生态环境保护，加大生态建设的力度和步伐，实现地方经济、社会、生态的可持续发展。（四）项目建设的紧迫性XX28、XXXX园旅游资源丰富，旅游开发潜力较大景区的开发建设将有利于地方进行产业、经济结构调整，增强XX经济的发展潜力，增加农民收入，带动XX县社会经济的发展。目前，项目区旅游基础设施落后，生态环境保护任务艰巨，各类旅游资源开发广度与深度明显不够，旅游资源优势有待进一步挖掘，旅游项目区尚待加快建设，旅游产品急需优化和升级。第三章 旅游资源评价XXXXXX园位于山青水秀、风光旖旎、民风淳朴、历史久远的XX县境内，项目区位于穿越XX县与XX县的漓江沿岸之上，项目区四周环山，田园风光优美秀丽，拥有良好的自然景观环境基础，易于打造旅游休闲娱乐景观区。因为XXXXXX园将是XX旅游的亮点，所以，项目开发不仅仅29、基于漓江，更要挖掘和联动XX县的整体旅游资源。XX县旅游资源类型多样，集自然景观、历史人文景观于一身，其中，漓江、桂江、仙家温泉、冷水石景苑和榕津千年古榕、千年古街和风景河段是XX重要的旅游资源之一。境内多岩溶地貌，分布有较多的岩洞、泉眼以及绵延不断的峰林、峰丛和拔地而起的孤峰。此外，境内森林资源丰富，保存有大片未经开发的原始森林，生态环境良好，生物多样性丰富。一、XX县旅游资源总体特征（一）历史文化悠久，人文旅游资源丰富XX县自三国吴甘露元年（公元265年）设县，于唐朝有很大发展，明清更是作为桂北重要的商业中心而繁荣一时，历史悠久，古建筑、文物、古遗址、石碑石刻众多。省级文物保护单位有战国晋30、代时期的阳安古墓群、晋唐代时期的二塘古墓群、战国晋代时期的张家古墓群；县级文物保护单位有感应泉、沙子石拱桥、XX粤东会馆、儒林桥、青龙魁星楼、迎仙洞石刻、鼓锣峡石刻等；极具特色而年代久远的建筑还有陶村千年古楼门、印山寺、榕津古街、榕津粤东会馆、龙头矶堤、XX南门码头等，其中榕津宋代古街保存较为完好，以其独特的自然、人文景观吸引了国内外众多游人；现存文物有惜字炉、广运堡铁钟、明副总兵关防等。（二）自然景观资源丰富，山水林泉洞遍布境内XX县山、水、林、泉、洞等自然景观交相辉映，互相衬托，形成了较为合理的资源组合。其岩溶地貌面积广阔，发育完全，岩洞众多。山体景观。XX县1000m以上的山峰有9座，大31、部分位于原始森林或次生林内，为多条河流的发源地。山峰高耸，林木茂盛，气候凉爽，山间溪流穿行其间，水声不绝于耳。水域景观。XX境内河流属西江水系，有大小河流29条，主要河流为桂江（含漓江福兴段）、茶江、榕津河。桂江上游漓江福兴段江面开阔，水质清澈，水流缓慢，两岸农田村庄错落铺开，远处青山含黛，风景秀丽；下游则滩险流急，瞬息万变，给人以截然不同的游兴。境内瀑布众多，以德定森林瀑布、牛奶岩瀑布、马尾水瀑布、穿岩瀑布为代表，瀑高均在80m左右，长河如练，水声隆隆，气势磅礴，尉为壮观。境内还有XX市第二大水库平口水库、义洞水库、新田水库等形成的湖泊景观，湖面广阔，波光浩淼，湖水潋滟，环境优美。泉涌景观。32、包括仙家温泉、感应泉、龙眼井、冷水井等。仙家温泉水温为43-49，属含氡、偏硅酸和锶的硫酸、重碳酸钙优质热矿泉水，共含有20多种有益于人体健康的矿物元素，由于温泉水含有硫化物和氢射气，用于沐浴对皮肤病、风湿病、妇科病均有明显疗效。岩溶景观。XX溶洞众多，洞内石笋、石钟乳、石花、石幔、岩溶坝等岩溶凝聚物林林总总，奇特多姿，著名的岩洞有朝天岩、穿水岩、东宫岩、龙洞等。此外还有冷水石景苑、青龙月亮山等较有特色的岩溶地貌。（三）森林生态环境良好，动植物资源丰富XX县森林资源保存较好，生态环境良好，现存有大刚原始森林、岩仔原始森林、龙源原始森林、围梓原始森林，有效地保护了野生动植物的生境，成为生物多样性33、资源的宝库。境内有乔灌木50余科百余种，药类191种，花草类96种，在大刚原始森林还发现了国家二级保护植物桫椤；兽类19种，鸟类30种，属国家保护的珍稀动物有大天鹅、大鲵、麝、大灵猫、小灵猫等。（四）民风民俗古朴浓郁XX境内主要少数民族为瑶族和壮族，集中在大发瑶族自治乡。过山瑶独特的服饰、盛大的节庆、奇特的风俗礼仪、歌曲舞蹈，无不透着浓郁自然的民族风情。每年农历正月十五的盘王节，过山瑶除杀猪宰羊，宴请宾朋外，还要诵经作法，祭祀盘王，跳盘王舞，唱盘王歌。而桂剧、彩调剧、舞龙、舞狮、唱民歌、赛龙舟、师公舞等民间灯戏歌舞赛事则充满浓郁的生活情趣。XX县旅游资源类型体系表3-1主 类亚 类基 本 类 34、型全国XX县占全国%全国XX县占全国%地文景观5480.0371129.7水域风光6350.015640.0生物景观4375.011872.7天象与气候景观2150.08337.5遗址遗迹2210012541.7建筑与设施77100493775.5旅游商品111007457.1人文活动44100161381.2合计312580.61558756.1二、XX县旅游资源评价（一）旅游资源定性评价1、资源丰富，类型多样，具有鲜明的特色XX县旅游资源十分丰富，旅游资源8大主类齐全，47个亚类中有40个亚类。既有秀丽的山水风光、茂密的原始森林和万亩沙田柚基地等生态景观，又有悠久的历史人文景观和独特的过山35、瑶风情，形成了XX县自身的旅游特色。2、自然人文景观交相辉映，具有良好的资源组合条件XX县资源类型众多，资源组合条件较好，聚集程度较高，既有桂江等优美的水域风光、仙家温泉、奇特的冷水石景苑以及广阔的森林生态景观，又有历史久远的榕津千年古街、千年古榕以及古墓群、古建筑、古遗迹、家族宗祠等众多的历史人文景观，自然与人文景观相互配合、相互映衬、相互交融。如能对资源进行合理开发，将有利于形成XX县旅游资源的最佳配置格局，使游人既能领略山水之美，又能在历史的长河中追古溯今。3、具有较高的历史与科学价值XX县历史文化悠久，在长期的生产和生活实践中形成了丰富的历史遗产。全县又省级文物保护单位3处，县级文物保36、护单位多处，这些都是历史价值较高的旅游资源。在大刚原始森林生长着大片的国家二级保护植物桫椤，桫椤已被科学界称为研究古生物和地球演变的“活化石”。境内的国家保护珍稀动物有大天鹅、大鲵、麝、大灵猫、小灵猫等，这是野生动植物保护和研究不可多得的资源，具有较高的科学价值。4、环境质量较好，旅游资源开发潜力大，但生态脆弱，应注重资源开发与环境保护的协调XX县工业污染较小，且注重自然资源及旅游资源的保护，环境质量较好，旅游资源尚处于初步开发的状态，开发潜力大，但由于境内多岩溶地貌，生态环境脆弱，一旦资源受破坏将很难恢复。因此，在资源开发的同时，必须加强环境保护和生态保护工作，以实现旅游资源的可持续发展。（37、二）旅游资源定量评价1、旅游资源单体评价根据旅游资源分类、调查与评价（GB/T 189722003）的评价标准，对XX县98个主要旅游资源单体进行评价，评价结果为：四级旅游资源4个，三级旅游资源21个，二级旅游资源37个，一级旅游资源36个。其中，四级、三级旅游资源为优良级旅游资源，二级、一级旅游资源为普通级旅游资源。四级旅游资源有：漓江风光、大刚原始森林、榕津古榕群、榕津古街。在XX县的主要旅游资源中，优良级旅游资源占了四分之一，可见XX的旅游资源具有较大的吸引力，为发展XX旅游业创造了良好的条件。2、旅游资源类型评价根据XX县旅游资源特征和区域旅游资源组合情况，参考旅游资源分类、调查与评价38、（GB/T 189722003）中旅游资源的分类分级系统，选择XX县比较有代表性的旅游资源类型区域，按照旅游观赏价值、文化科学价值、景点(区)规模、环境质量、交通服务设施等五项评价因素进行综合评价。其评价方法为：(1)拟定各项评价因素的权重值。参考和借鉴权威评价资料，确定各项因素权重如下：旅游观赏价值 0.40文化科学价值 0.20景点(区)规模 0.14环境质量 0.14交通服务设施 0.12(2)对每个拟评价的旅游资源(区域组合资源或资源类别)按评价因素分别打分。各项评价因素按其良好程度分优、良、好、中、劣五级打分，分值依次为10-9、9-8、8-7、7-6、6-5。(3)根据评价因素权重39、，依次算出各区域或资源类别各项评价因子分数，其总和即为其得分，满分为10分。根据上述评价方法进行打分，结果显示(详见表22)，XX县主要旅游资源组合区域或旅游资源类别中，以榕津古榕群风景区(含古街、古榕、古井、古渡、沙江至夏城板栗峡风景带)为代表的人文景观资源最为突出，其次为桂江、漓江风光为代表的自然景观资源和温泉景区(含冷水石景苑)，大刚原始森林也有一定的优势。XX县旅游资源区域或类别评分表表32 区 域 资 源评 价 因 素桂江、漓江风光大刚原始森林榕津古榕群风景 区桥亭溶洞群风景区温泉景区旅游观赏价值3.63.23.83.03.5文化科学价值1.71.71.91.61.8景点(区)规模140、.31.31.21.11.2环境质量1.21.31.31.11.2交通服务设施1.00.71.00.80.9总 分8.88.29.27.68.6三、项目区旅游资源评价项目区位于穿越XX县与XX县的漓江沿岸之上，项目区四周环山，田园风光优美秀丽，拥有良好的自然景观环境基础。（一）现状高程景观评价项目区山坡顶部是能欣赏到漓江江景与山顶组团景观的区域的最优视线面。项目区西部地块是不能直接的看到漓江江景但是能欣赏到山河流水和组团景观的区域的较佳视线面。项目区北部地块是被阻碍物阻挡而看不到江景，但是能看到组团景观的区域的较好视线面。（二）景观结构分析 景观结构可概括为：三核、三轴，多节点。三核：利用基地41、的江景、山顶远眺广场及入口密林区打造成基地3个主要核心景观。三轴：景观纵轴与横向轴线，建立基地的视觉及空间联系，使城市与自然有机同一，在基地内形成水景轴线和绿化轴线的交错。（三）坡度景观利用评价根据基地坡度的分布不同可将基地分为活力、亲切、激情和幽静4个景观区域。活力区，的地势较为平坦，景观相比之下比较弱，所以考虑结合南面服务性建筑打造商业步行街。亲切区，地势在平坦中有部分陡破，且现状有一条水域流过，拥有先天的景观优势，让旅游者现有闲情逸致的逛逛商业街。激情区，地势最为陡峭，但是也是地块的最高点，适宜布置最为豪华的山顶度假村。幽静区，地势也较为陡峭，地势为次高点，且现状有小溪流过主要布置度假村42、。 第四章 旅游市场分析与预测一、休闲度假旅游市场的发展 旅游产业一直以来被称为是朝阳产业，近年来我国的旅游产业的快速稳步发展，2009 年 12 月又将其定位为我国国民经济的战略性支柱产业，XX市也成为了国家旅游综合改革试验区，随着休闲经济时代的到来和人们生活水平的提高，休闲养生度假旅游开始展露出强劲的市场吸引力，特别是集合了美食、购物、观光、休闲、娱乐、保健、度假等多种功能，是目前最受欢迎和最具竞争力的度假开发形式。度假旅游将成为继山水风光、大型游乐场、主题公园、城市观光后的又一新兴的旅游主题，是未来的旅游时尚，蕴含着极高的商业价值、广阔的市场前景和极佳的投资潜力。 二、旅游发展环境分析 43、（一）XX旅游发展环境分析 XX市是国内外著名的旅游目的地，也是国内旅游业发展较早和较成熟的旅游目的地。经过30 多年的发展，XX旅游已走过了接待为主的初创期（1973-1977）、向经济产业转化发展期（1978-1987）、低谷波动的停滞巩固期（1988-1996），并于1997年后进入二次发展期。目前XX旅游已步入良性发展阶段，管理增强，经验逐渐成熟，XX已成为完整、独立、成熟的旅游目的地。 根据XX市历年统计数据整理得出的2005年至2010年XX旅游人数及收入的相关数据，见表4-1. 表 4-1 2005-2010 年XX旅游人数及收入表 项目指标200520062007200820044、92010人数绝对数（万人次）1205.081337.951530.641626.91860.82246.33增长（%）8.431114.46.2914.3320.8旅游收入绝对数（万元）579525687500855100100260012692001683000增长（%）15.5818.624.3817.2526.5932.6除 2008 年由于年初冰冻灾害导致XX市旅游几近瘫痪，到 5 月的汶川地震游客的大幅减少，年中的特大洪涝灾害水漫西街，再到下半年愈演愈烈的国际金融危机，XX旅游可谓连遭寒流。但是最近几年，XX市的旅游业一直都是持续稳定增长。即使在旅游业最艰难的 2008接待国内外游45、客也达到了 1600 万人次，比 2007 年增长 5.0%，旅游总收入突破 100 亿元。2009 年，XX旅游业发展步伐加快，主要指标再创历史新高，全年共接待国内外游客 1860.08万人次，比2008 年增长 14.33%，旅游总收入达 126.92 亿元。 2008 年北京奥运会、中国-东盟自由贸易区、2009 年国家旅游综合改革试验区等事件和活动的展开，XX两江国际机场继 2006 年扩建后的再次扩建并计划打造国际区域性枢纽机场大计、XX建设特大城市的契机以及建成或建设中的桂梧高速公路、桂粤高速公路、湘桂高速公路、黔粤高速铁路，都将为XX旅游在第二个发展周期带来前所未有的好机遇，XX46、旅游今后将处于数量增长与质量提高并存的阶段。 （二）XX县旅游发展环境分析 XX县旅游业目前还处于起步阶段，全县除少量几个景点初步开发外，绝大部分旅游资源还处于待开发状态，旅游业还有待扶持与培育。但由于XX县处于XX城区的南大门，区位优势良好，加之有几处自然与人文旅游资源极富特色，为XX大旅游圈中所罕见，发展潜力是巨大的。总体上，今后XX县旅游业的开发建设，应该按照国家旅游局倡导的开展“三区两点”建设的思路进行，着力开发以文化旅游为主导，自然生态旅游与人文生态旅游和农业旅游相结合的旅游产品格局，通过精心策划与设计，力争打造出一、两个XX独有的新的产品形象和新的市场品牌，力争使XX成为XX大旅游47、圈中最具发展潜力的旅游县市之一。 三、旅游市场定位 结合国内外度假旅游市场的发展现状和趋势，以及园区的区位条件，主题定位，旅游开发的前景等综合因素，其市场定位如下：（一）客源市场区域定位一级目标市场：XX县及辖区居民；临近XX的湖南省县市的居民；XX市民；广东、沿海各省市二级目标市场：XX周边各地区居民三级市场：、台湾、香港、澳门、东南亚各国、东部沿海各省团队游客。（二）客源类型定位根据潜在游客的人口统计因素的调查分析，园区的潜在游客类型定位为：1、以政府、企事业单位工作人员为主体。2、以中青年人士为主要目标群。3、市民为主，团队为补充。（三）客源市场分析1、XX及周边客源市场分析（1）XX客48、源市场分析作为桂南的一个大县，一个有十万人口的县城，目前还没有一个像样的景区，不论是县内人们还是外来的客人，工作之余没有一个旅游的地方，对全县经济的发展和县城的形象都具有一定的影响，因此，因此该项目是顺民意得民心的“民心工程”，这为XXXXXX园建设项目的旅游开发提供了充足的本地客源市场。（2）XX市客源市场分析XX作为广西第三大城市和世界闻名的国际旅游城市，总人口约为500万，市区人口70万。2010年城镇单位从业人员劳动报酬96.20亿元，比上年增长13.4%；在岗职工年平均工资30908元，比上年增加3063元，增长11.0%。2010年接待的国内外游客已超出1800万，而园区以独特的主49、题和优越的地理位置为依托，XX市当地居民和游客在今后园区的发展中必将成为其重要的核心客源市场。2、国内几个重要的客源市场分析（1）广东 广东，特别是广州、深圳、珠海、东莞等城市的珠三角地区，是广西最重要的国内客源市场，同时也是XX重要的客源市场，广东和广西不仅在文化上有很多相同之处，经济和交通等方面联系亦很密切。 广东省是国内经济最为发达的省份之一，广东居民不仅收入高，而且有出游习惯，特别是有去邻近的广西和海南旅游，不少广东游客的重游率相当高。广东省在全国还率先推出了国民休闲计划，颁布了关于试行广东省国民旅游休闲计划的若干意见的 18 条主要措施。广西旅游业也抓住了这一有利机遇，推出一系列优惠50、政策，开展广东人游广西活动，积极主动承接广东旅游转移，推进与广东的旅游深入合作。近几年，来自广东的自驾车游客也逐渐增多，成为XX自助旅游市场上最重要的客源流之一。今后很长一段时期内，XX园都应该把广东市场作为最重要的区外客源市场之一来进行宣传和开发。 （2）长三角地区和京津唐地区 长江三角洲地区是指以上海为经济中心，以沪宁杭为主体的一系列大中城市，地理位置优越，经济腹地广大。长三角地区工农业生产水平居全国领先地位，是我国经济实力最强的经济核心区，对我国经济的发展起到了强大的推动作用。 京津唐地区主要包括北京、天津和河北唐山等地，是我国继珠江三角洲和长江三角洲之后又一经济快速发展的地区。 京津地51、区和长三角地区等大中城市是国内旅游主要客源地，尤以京津和沪宁杭地区经济较为发达、居民收入水平较高、出游能力较强。虽然这两个地区距离XX距离较远，但和XX交通联系方便，在国家旅游综合改革试验区的推动下，XX两江机场再次进行扩建，到上述地区均增加了数条航班开通，这将为游客的出行提供更加便利的条件。根据最近几年XX市各大旅行社所反映的情况看，这两个地区是目前XX国内旅游市场增长最快的地区，特别是长三角地区。基于以上分析，上述两个地区是景区今后需要重点渗透开发的旅游市场。 四、旅游市场预测 （一）市场预测的依据 旅游市场预测主要依据对国内各地区旅游市场进行的客观分析和目前XX园所在地的社会经济、旅游发52、展状况。 1、全国、XX市的休闲度假旅游市场发展趋势； 2、XX市、XX县以及整个韵园的旅游业发展环境和趋势； 3、XX县旅游客源市场结构现状及未来演变趋势； 4、休闲度假旅游市场的主要潜在客源市场的社会经济发展、旅游消费需求趋变规律分析； 5、XX县旅游局近 3 年的全县旅游发展报告。 （二）市场预测的假设条件 1、世界经济的持续稳定增长，特别是东亚和东盟各国经济的快速强劲增长； 2、我国宏观经济运行良好，人均国民收入、可自由支配收入、居民旅游消费支出等以一定的比例持续增长，居民闲暇时间进一步增加； 3、休闲度假旅游的可持续发展； 4、开发资金投入的顺利到位； 5、当地政府的重视和政策、资金53、宣传上的倾斜和扶持； 6、解决好景区旅游相关群体特别是村寨居民的利益分配，不因利益分配矛盾产生对抗性冲突造成对旅游业的损伤； 7、不超越旅游承载力过度发展，自然环境和社会文化环境不受到过大破坏； 8、无重大危机事件发生。 （三）市场预测的方法 1、经验估计法； 2、类似旅游地的对比估算法。 （四）市场预测内容及结果 根据Butler的旅游地生命周期理论，XX园作为一个尚未开发的旅游地仍处在探查期，对这种新旅游地的新型旅游产品进行市场预测时，由于没有以往的积累数据，只能联系其所在较大区域的旅游地整个漓江风景名胜区的生命演变规律并根据类似XX园的旅游地的生命周期演变特点及建设后的游客增长特点进行54、粗略的估算。 鉴于项目区域较小，项目实施后旅游项目将在短期内很快投入使用。一旦休闲度假所需的基础设施及可以行使的道路等齐备，当年的接待量就相当可观。结合上文所作分析，将项目区投入运营后第一年，即2013年的接待人次基数定为 15 万人次，具体预测如下表4-2. 表4-2 2013-2022 年的XX园旅游接待人次预测年份增长率预期接待（万人次）预期人均消费（元）201315250201420%20280201525%25320201620%30360201711%3536020180%3536020190%3536020200%3536020210%3536020220%35360合计：第五章55、 项目建设规模与方案一、项目建设规模（一）功能分区 根据景区旅游资源地域分布与组合状况、土地利用、社区布局现状，并考虑未来旅游业发展的需要，遵循合理开发、突出主题、便于经营管理、满足多种功能需要的原则，项目区形成四区的功能布局，满足不同消费人群的要求，分别为：特色饮食步行街、度假村区、旅游精品商业街、休闲商业街等四大功能区。 （二）建设规模 项目主要建设内容及规模见下表5-1。表5-1 项目主要建设内容及规模一览表项目规划用地总面积（）213775总建筑面积（）209838.5居住161489特色商业街48349建筑占地面积（）52987容积率0.98 建筑密度24.79%绿地率39.82%停56、车位333二、项目建设方案（一）特色饮食步行街1、中国汉族美食博览苑中国汉族美食博览苑以展示中国汉族特色美食为主，让来XX园的游客不出XX就可以品尝到中国各地的美食。中国菜肴在烹饪中有许多流派。其中最有影响和代表性的也为社会所公认的有：鲁、 川、 粤、 闽、 苏、 浙、湘、 徽等菜系，即被人们常说的中国“八大菜系”。一个菜系的形成和它的悠久历史与独到的烹饪特色分不开的。通过项目的建设把中国的八大菜系汇集在一起，是其独具魅力的地方所在。另外，桂菜作为新兴的菜系，也具有其较大的影响力，可因地制宜设计建设桂菜楼。 鲁菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映鲁菜的文化内涵，提供特色57、鲁菜美食服务，鲁菜以清香、鲜嫩、味纯而著名，十分讲究清汤和奶汤的调制，清汤色清而鲜，奶汤色白而醇。 川菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映川菜的文化内涵，提供特色川菜美食服务，川菜酸、甜、麻、辣香、油重、味浓，注重调味，离不开三椒(即辣椒、胡椒、花椒)和鲜姜，以辣、酸、麻脍炙人口，为其他地方菜所少有，形成川菜的独特风味，享有“一菜 一味，百菜百味”的美誉。 粤菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映粤菜的文化内涵，提供特色粤菜美食服务，粤菜原料较广，花色繁多，形态新颖，善于变化，讲究鲜、嫩、爽、滑，一般夏秋力求清淡，冬春偏重浓醇； 闽菜美食楼该楼可根58、据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映闽菜的文化内涵，提供特色闽菜美食服务，闽菜色调美观，滋味清鲜而著称。 苏菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映苏菜的文化内涵，提供特色苏菜美食服务，苏菜浓中带淡，鲜香酥烂，原汁原汤浓而不腻，口味平和，咸中带甜。 浙菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映浙菜的文化内涵，提供特色浙菜美食服务，浙菜以清、香、脆、嫩、爽、鲜著称。 湘菜美食楼该楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映湘菜的文化内涵，提供特色湘菜美食服务，湘菜用料广泛，油重色浓，多以辣椒、熏腊为原料，口味注重香鲜、酸辣、软嫩。 徽菜美食楼该59、楼可根据客源市场设计美食大厅和包厢，内部装修要反映徽菜的文化内涵，提供特色徽菜美食服务，徽菜选料朴实，讲究火功，重油重色，味道醇厚，保持原汁原味。 桂菜美食楼该楼可根据来桂游客客源市场的喜好提供美食和设计美食大厅、包厢，内部装修要反映桂菜的文化内涵，提供特色桂菜美食服务，桂菜兼收并蓄了粤、川、湘、浙、赣、闽等地方菜肴的特点，尤其以对山珍野味的烹调方法闻名，能在烹制的过程中保持山珍的原味，广西菜的特点是味道鲜香、微辣酸甜、非常开胃。 2、中国少数民族美食展示博览以展示中国少数民族特色美食为主，让来XX园的游客不出XX就可以品尝到中国各民族的美食。中国是一个有56个少数民族，由于社会经济发展的不平60、衡，所处地理生态环境的差异以及人文历史传统的不同，呈现着许多各具特色神韵的地方民族饮食文化习俗。从主食、副食、风味小吃到茶、酒等的生产、制作和享用，又各有千秋。在现代社会的民众消费领域，民族民俗饮食仍属一枝独秀，在民众的饮食需求方面，有其特殊的存在功能和价值意义。项目建设十二座美食楼，楼内结合各少数民族的特色与文化内涵设计美食大厅和包厢。美食楼汇聚侗族、苗族、壮族、瑶族、傣族、白族、蒙古族、藏族、维吾尔族、回族、彝族、京族等特色美食。少数民族美食内容以广西少数民族的美食为重点，具体有侗家酸食、鸭血粑、郎棒、白芋苗醋血鸭、侗家肉串串、侗家打油茶；苗家打油茶、苗家粑粑仔、苗家腊肉、苗家甜酒、苗家虫61、茶 ；壮家五色饭、竹筒饭、竹壳包饭、壮族香叶肉、竹筒鸡、壮家肉酒；瑶乡竹筒鸡、瑶家肉串串等等。同时，以中国其他少数民族美食为辅助。项目建设如下美食楼： 侗族美食楼侗族美食离不开侗家酸食，“侗不离酸”是侗族人民饮食的真实写照。侗酸分为腌酸、咬酸、潦酸、泡酸四种。侗家的酸肉、酸鱼别有风味，堪称美味佳肴。侗家人每逢杀鸭都做鸭血粑，特色风味菜还有郎棒、白芋苗醋血鸭、侗家肉串串等。另外，侗族筵宾待客，更是非吃油茶不可。侗乡十分好客，其酒俗也是别有风味。合拢宴、百家宴是侗族独特的饮食宴，能吸引到更多的游客。 苗族美食楼苗族美食，打油茶是苗族同胞喝“油茶”的特殊嗜好，一日三餐都食用油茶。苗家粑粑仔是苗族打油62、茶的主要原料，一挂挂的粑粑仔既是苗家的风味食品，又是一件件手工艺品。苗族村寨有一种待客佳品甜酒，这种甜酒是用苗乡的优质糯米蒸熟，冷却扮入适量的甜酒曲，放入缸内密封两三日即成。另外，苗家虫茶也是苗族美食的一大特色。 壮族美食楼壮族美食，壮家五色饭、竹筒饭、竹壳包饭是壮家常见食物。另外壮族香叶肉，用新鲜竹叶包肉饼、肉串蒸煮而成，具有竹叶的清香气息，味道鲜美可口。竹筒鸡，用鲜竹筒盛已料理好的土鸡清蒸鸡汤而成。此菜独具竹子的清香和土鸡的鲜美香甜，有清补之功效。壮家肉酒，壮家人在饮酒过程中，习惯把畜禽的肝肚、小肠（有时也用瘦肉片）泡酒来吃。 瑶族美食楼瑶族美食，瑶族饮食文化别具格，传统精美小吃中的“瑶家63、腊肉”、“荷叶米粉肉”、“圣水豆腐丸”、“瑶家十八酿”等色美味佳，久负盛名。另外，还有瑶乡竹筒鸡、瑶家肉串串等等。 傣族美食楼傣族的菜系丰富多彩，从制作方法来看，可以分为烤、蒸、剁、腌四大类，共120多种。从原料上来分，又可分为肉菜类、水产类、禽蛋菜类、山珍类、野菜类和其他菜类六大类。就其特点，可以概括为三个字：酸、辣、香。主要菜谱有香竹饭、蒸脑花、马鹿肉剁生、腌牛脚筋等。 白族美食楼 白族美食，最富盛名的当属白族三道茶，是云南大理白族招待嘉宾的一种独特的饮茶方式。一苦、二甜、三回味，是三道茶的特点。白族美食种种，甚有几绝独树一帜。主要有大理砂锅鱼、弥渡卷蹄、木瓜鸡、邓川乳扇、喜洲粑粑、鹤庆猪64、肝炸等。 蒙古族美食楼 蒙古族人民世居草原，以畜牧为主要生产方式。因此，蒙古族美食以奶和肉类食品为主，马奶酒、手扒肉、烤羊肉和茶是他们日常生活最喜欢的饮料食品和待客佳肴。主要的美食菜谱有全羊汤、“手把羊肉”、蒙族馅饼、喇嘛糕等。 藏族美食楼 藏族特色饮食主要有糌粑、酥油茶、青稞酒以及风干的牛羊肉和奶制品等。藏族传统宴席为分餐式，首道食品是用足玛、大米、酥油等煮制而成的足玛米饭，第二道是肉脯类，第三道为猪膘，第四道为奶酪，第五道为血肠等等，还可以上很多道，最末一道为酸奶。 维吾尔族美食楼 维吾尔族饮食，花样繁多。主食主要有馕、抓饭、包子、凉面、油饼（维吾尔语“普西凯力”）、油塔子和乌麻什（杂粮粥65、）。副食品主要有洋葱（皮芽子）、卡马古尔（蔓菁）、红萝卜、辣椒、莲花白、西红柿和豇豆等。维吾尔族最著名的风味食品有：烤全羊、烤羊肉串、抓饭、烤馕和拉条子。 回族美食楼 回族食清真食品，因伊斯兰教在我国历史亦称清真教，故名。回族美食，通常除清真菜系外，主要有清真蛋糕，月饼，饼干，芝麻酥饼，夹心面包，清真牛、羊、鸡、兔、鱼肉罐头，肉干以及豆制品，奶制品，糖果及面食等。传统面点如油香、麻花、干粮馍、糖酥馍、锅盔、馄馍、千层饼等，以炸、烙、烤、蒸见长，具有咸甜酥脆软、色泽分明等特点。 彝族美食楼 彝族的食品主要为玉米、荞麦。彝族人喜欢饮酒、吃“坨坨肉”。 “秆秆酒”是彝家人是最喜爱的饮酒。彝家人喜欢饮66、洒，对盛酒器皿更是讲究。盛酒多用牛皮口袋，饮酒多用木制高脚酒杯。锅贴乳饼，是彝族的传统名菜。此菜形态美观，色泽黄亮，鲜香软嫩，佐酒尤佳。 京族美食楼 京族是广西独有的少数民族，其美食也是别具特色。京族主要从事海洋渔业，同时又受民族历史文化传统的影响，表现在饮食习俗上就是从大米为主食，红薯、芋头为杂食、喜食鱼、虾、蟹、鱼汁及糯米制品。主要美食有，糯米糖粥、“风吹籶”、“鲶汁”等。3、中国古代美食楼御宴楼御宴楼，以古文化为包装、是以Party文化为特色的体验式大型餐饮宴席园。其主要是为游客提供皇家享受的餐饮服务。御宴楼可对“烧尾宴”、“曲江宴”、“鹿鸣宴”、“满汉全席”等宫廷御宴系列和诞辰宴等系列67、进行继承创新，形成文化含量高、特色强、合乎现代美食体验需求的系列化产品。同时依托古风建筑和园林环境，营造出集美食、美器、美景、美乐为一体的皇宴氛围。双龙酒楼与御宴楼相对应，建设一座双龙酒楼，为游客提供一系列中国古代民间餐饮系列美食、美酒服务。4、特色美食楼 素菜美食楼素菜楼的素菜要以其品种繁多、颇具特色来经营。豆制品、面筋、菌类是制作素菜的“三足鼎”，加上繁多的时鲜蔬菜，构成制作素馔得天独厚的条件。素菜楼要有创新，除了素菜素做，还可素菜荤做，如素刀鱼、素火腿、素海参、素烧鸭、素蟹粉、素虾仁等，经油炸后浇上糖醋汁，色，味，形俱全，简直可以乱真。常到“绿柳居”换口味。适合老人和要减肥以及具有好奇心68、的年轻人的消费人群。 药膳楼中国自古药食同源。药膳、药饮既是中药文化的组成部分，又是饮食文化重要内容，几千年来中国人在药膳、药浴、药饮方面积累了大量的成方和经验。药膳楼可汇集药膳、药浴、药饮等保健餐饮业的成方和品种，并通过系统包装文化底蕴和强势媒体的推介，系统挖掘这些成方和经验，以更好地为现代人服务，必然会受到广大游客青睐。 美食减肥楼满足减肥消费市场这一人群的需要，建设美食减肥楼。通过减肥食谱和减肥运动的方式为游客提供服务，目的是让游客在品尝到美食的同时，还不需要担心肥胖的问题，并可以达到减肥的功效，一举两得。5、名优饮食文化产品展示购物街区项目以饮食文化为基础，按照园林风格形式建设一个街区69、，有多条特色街巷组成。项目街道两边各建一购物长廊，建筑特色要兼具都市风格和民族风格。项目建设具有都市建筑风格的长廊，另一条长廊则以民族建筑为特色建造。购物街独一无二的特色景致，很好的反应了饮食文化多元化。购物街主要展销名酒、名茶、名小吃和饮食器皿、旅游纪念品及农林副业土特产品等特色旅游商品。该展购街区是集观赏、游乐、消遣、体验、交流、消费为一体的饮食文化街。旅行社可以在此开设定点购物点。该购物街区的主要建设内容如下： 名酒一条街 以展销中外名酒为主，中国酒包括八大名酒茅台酒、汾酒、五粮液、泸州老窖特曲、剑南春、郎酒、古井贡酒、洋河大曲、双沟大曲；外国酒也包括八大名酒法国的“白兰地”、英国的“威70、士忌”、前苏联的“伏特加酒”、法国的“香槟酒”、荷兰的“杜松子酒”、意大利的“苦艾酒”、牙买加的“劳姆酒”、日本的“清酒”。项目配套建设现代酒吧，让游客在酒吧品世界名酒、中国名酒。同时，项目建设民族酒坊，全面展示民族美酒原始的制作、酿造过程等，游客可参与其中，其乐无穷。主要建设内容有酿酒室、品酒室、美酒室等，美酒室中包装好的成品美酒，可以向游客销售。游客不仅可以看到酿酒的全过程，还能品尝新鲜出炉的香醇美酒。 名茶一条街以展销中国名茶为主，主要包括中国十大名茶西湖龙井、碧螺春、信阳毛尖、君山银针、六安瓜片、黄山毛峰、祁门红茶、都匀毛尖、铁观音、武夷岩茶。配套建设茶楼，让游客在茶楼观茶道表演，品中71、国名茶。具体可通过茶浴、茶药饮食、茶音乐、茶熏、茶文化品赏等来达到其功能。 名小吃一条街 以展销中国各地的名小吃为主，可开展“学厨艺，体验小吃制作过程”的项目，如让游客自制小吃、让游客体验打糍粑的过程等等。配套建设小吃作坊、豆腐房：利用黄豆和水磨，生产水豆腐、豆腐花、各种豆制品（腐竹、腐皮、豆干、豆腐丝、豆腐乳）以及豆制酱类。游客不仅可以看到豆腐制作的全过程，还能品尝到新鲜出炉、美味可口的小食品。饼作坊：在饼房利用当地的大米、糯米、花生、豆类及传统工艺制作咸、甜米饼及各种米饼、米类小食品系列如艾糍、糯米糍粑等各种糍糕。 饮食器皿一条街 以展销中外著名的饮食器皿为主。主打中国饮食器皿和少数民族器72、皿，主要包括有盒、盘、碗、碟、匙、杯、壶、瓶、桶、钵、坛、筷等。（二）休闲商业街一站式休闲中心所谓“一站式”，倡导的是现代休闲全新理念，游客只需购买一张通票，就能得到一站式的全部产品，24小时的娱乐休闲生活，尽情的享受里面的各种项目。即文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光为一体的特大型综合休闲娱乐中心。主面：突出“24小时不夜城“的概念，立体组织所有的休闲娱乐业态，调动人的视觉、嗅觉、听觉、味觉，改变人们消费心理，使消费变成一种享受，一种习惯。 亮点：餐饮、休闲娱乐平分天下，着重突出特色鲜明的城市娱乐休闲项目，成为整个项目的磁石点。 卖点：全新组合的24小时运营的休闲娱乐项目，打破传统73、休闲娱乐的项目模式，突出全新的项目思路。1、项目名称：一站式休闲中心一区（1）康体康体部主要项目如下：洗浴中心：提供蒸气浴、Spa、漩流浴、蒸汽浴、日光浴、淋浴、药浴等多种特殊的服务。 桑拿按摩中心：配备一流设备，提供各式按摩和桑拿服务。 健身俱乐部：配备一流的体育建设器材。安排健美操课及集体课程，引进风靡国际的有氧操训练体系，丰富多彩的集体运动项目还包括健身舞、街舞、拉丁、芭蕾、有氧爵士、踏板操、球操和舒缓瑜伽等。 （2）养生养生部为客人提供全方位的养生服务。以养生、药膳、药浴保健、养生之道和养生科普等功能为主。主要项目如下：休息区：男、女宾睡眠静养区。 保健馆：民族医药文化丰富，洗药浴有消74、除疲劳、驱寒、避湿、消除存疾，对皮肤病、关节炎等疾病有一定的疗效，建设保健馆，主要建筑内容有瑶族药浴保健厅、按摩室、蒸气浴室、更衣室等。可以为游客提供瑶族药浴服务，另外还可以在为游客提供桑拿按摩等服务。 茶楼：项目建设绿色茶楼，木楼建筑。同时茶楼的建筑要与周围的环境、建筑相协调。在茶楼里可描绘一些有关的神话、传说、故事为题材的景观小品，以增强茶楼的文化韵味。游人可以在茶楼一边观赏果园美景，一边品茗，其乐无穷。 2、项目名称：一站式休闲中心二区项目在一区旁边建设一站式休闲中心二区，其主题内容是“休闲”和“娱乐”。 （1）休闲休闲部主要项目如下：文化休闲：书吧、棋牌室、商品购物。休闲服务：咖啡馆、75、美容美发馆。餐饮休闲：中餐、西餐、各类风味小吃。星光电影院：豪华装修、加上一流设备，放映最新国内外电影大片。风情剧院：表演展现XX民族风情的文艺节目，及进行各种文化艺术交流活动。 （2）娱乐娱乐部主要项目如下：银河璇宫KTV：设置大、中型包房，音响、服务质量要一流，环境舒适高雅，适合各阶层消费人群。KTV内统一采用透明化消费清单。 Falling爱上吧：地道的欧洲风情酒吧，通过全程策划、管理，以其时尚的欧式装饰风格，独特的经营理念，带来酒吧文化的颠覆性变革。 舞进人生： 知名DJ现场演艺，进口一流音响，采用独具特色经典装修风格。 打造时尚的摇滚慢吧和动感快吧。 电玩、网吧、儿童娱乐均设置专门区76、域，并配备一流设施和提供一流服务。 （三）旅游精品商业街1、功能定位该功能区是本项目的核心区，是以艺术品、文化特色产品为主进行展示交易的市场区域。同时，以艺术品拍卖等为配套。（1）主要满足艺术品展示交流的需求；（2）艺术品集散需求。2、项目建设的内容 在艺术品文化一条街是主要供门面展示艺术品样品及进行交易的场所。项目以中国艺术品的丰富文化为基础，按照现代结合民族建筑风格形式建设一个街区，由特色街道组成。艺术品一条街的门面在街道两边分布，分为工艺品交易行、古董交易行、现代艺术品交易行三个部分。 艺术品一条街门面采用面砖地面，内墙面刷乳胶漆或贴面砖，采用铝合金门窗，隔热屋面作二级防水，局部绿化；外77、墙为陶粒混凝土隔热墙体，饰面作浅色涂料及局部装饰面层，各建筑以自然采光通风为主。（1）工艺品交易行：以砖混永久性建筑物组成，一层设置58m的门面，二层作为居住用房。分区内的建筑物层数为两层，主要展示交流的工艺品为瓷器、铜器、象牙绣片、翡翠、杂项等。（2）现代艺术品交易行：以砖混永久性建筑物组成，一层设置58m的门面，二层以上作为居住用房。分区内的建筑物层数为两层，主要展示交流的现代艺术品为奇石、珊瑚、玉器、水晶等。（3）古董交易行：以砖混永久性建筑物组成，一层设置58m的门面，二层以上作为居住用房。分区内的建筑物层数为两层，主要展示交流的古董为古典家具、佛像、字画、老窑器古董钟表、海外回流等。78、 （四）山顶度假村和度假村 度假村建筑的开发围绕“生态”、“漓江水”、“文化”为核心进行，力求做出特色。度假村采用单体式、小型化建设，建设规模和档次达到4、5星级度假村要求充分利用现有地形地貌，项目设计多栋田园式小楼、花园式度假村，星罗棋布镶嵌于整个园林景观之中。该度假村设有供豪华会议、宴会厅，并配有同声传译系统、宽带计算机网络系统、光缆通讯系统、广播、电视卫星信息传输系统。同时可接待数千名旅客住宿和用膳。该建筑以中国古典建筑和园林风格为主，揉以欧式建筑艺术，做到东西合壁、相得益彰、自然流畅。内设中、西式餐饮、娱乐、健身、购物等场所，外建亭台楼阁、奇花异卉、假山飞瀑、小桥流水，使整个度假村的建79、筑物及园林溶入周围美丽的大自然中。三、项目区容量控制（一）环境容量 根据旅游规划通则的相关规范标准，测定本项目区的环境容量和游客容量。1、测算方法与结果环境容量是进行旅游项目策划和制定环境、资源保护措施的理论依据。综合考虑本建设项目的景点分布、游览方式、地形地貌等因素，确定采用面积容量法和线路容量法为主进行测算环境容量计算。具体的计算公式分别为：面积容量法：C=A/aD式中：C-日环境容量，单位为人次；A -可游览面积，单位为；D-周转率，D=景点全天开放时间（8小时）/游完景点所需时间；a-每位游人应占有的合理面积，单位为；游路法：（1）完全游道法C=M/mD（2）不完全游道C=M/m+(m80、E/F) D式中：C-日环境容量，单位为人次；M-游道全长，单位为m；m每位游客占用合理游道长度，单位为m；D-周转率，D=游道全天开放时间/游完游道所需时间；F-游完全道所需时间；E沿游道返回所需时间。（3）卡口法 C=D*A=(H-t2)/t3*A 式中：C日环境容量，单位为人次； D日游客批数，D=t1/t3； A每批游客人数； t1每天游览时间，单位为分； t3两批游客相距时间，单位为分； H每天开放时间，单位为分； t2游完全程所需时间，单位为分。 （二）游客容量测算根据以上旅游地空间环境容量测算方法，结合旅游区内的不同功能分区旅游环境容量分别采取不同的方法进行测算，以他们的总和作为81、旅游区总体容量测算结果。 特色饮食步行街、度假村区、旅游精品商业街、休闲商业街四个区测算根据面积法。总面积为213775 m2，每人按100 m2计算，项目区日最大环境容量为 2237人次，年容量约为67万人次。为确保旅游区良好的自然生态环境质量不下降，年合理游人数以不超过 60 万人次为宜。第六章 项目的建设条件一、区位条件XX县位于广西壮族自治区东北部，在东经1103411102，北纬24162453之间。县境东临钟山县，南接昭平县，西靠荔浦县，西北毗邻XX县，东北连接恭城瑶族自治县。陆路距XX市区90km，现属XX市的一个县。县境南北纵长71km，东西横跨49km，面积1919k。漓江、82、荔江、茶江汇于县城西面，称桂江。桂江自西北向西南纵贯全境。XX至梧州公路自西北向东南穿越出境，梧州至柳州公路经县城向西出境。二、自然地理条件（一）地质地貌XX县境内地层发育比较完整，计有寒武系、泥盆系、石炭系、二叠系、下三叠统、下侏罗统及第四系，其中泥盆系为境内分布，最广、发育最完整的地层，出露面积约占全县面积的70%强。此外第四系也较发育，有残积、坡积和冲积等类型，而以后者意义较大。境内岩浆岩分布不广，只在东北部的同安以东地区有花岗岩体分布，北部南源洞附近有石英二长岩小岩体及煌斑岩脉，东南部的黄毛岭和源头仙家有花岗斑岩脉出露。县境地处XX弧形断褶带南端，大瑶山凸起北缘，褶皱和断裂构造都比较发83、育。境内地貌为中低山、丘陵和岩溶一体，东南及西南山脉环绕，属南岭之一的都庞岭分支，东部山脉呈南北走向。因此，地势东南高、西北低。山地占全县总面积的40.33%，海拔在1000m以上的山峰有9座，最高峰石榴界海拔1372.1m；丘陵占全县面积33.84%；平原占20.33%；台地占3.27%；水域占2.24%。（二）气候XX境内处于低纬度地区，太阳辐射强烈，并受季风环流影响，属中亚热带季风气候区。总的气候特点是：日照时间长，1957-1989年年平均温度19.9，最高年为20.45，最低年为19.05；历年月平均最低温度在1月（9.4），月平均最高温度在7月(28.3)。雨量充沛，1957-1984、90年年平均降雨量为1357.4mm，且降雨量分布很不均匀，由南向北，雨量逐减。（三）水文XX县境内河流属西江水系，有大小河流29条，总长533.33km，河网密度0.28km/k，其中集水面积在50k以上的河流14条。全县可分为东南部水系和西北部水系。东南部以榕津河为干流，呈叶脉状伸展的河网系统，上以东江河为干流，东为同安河，西南为上吕河，三河相汇于榕津村，并由南向北至沙子安隆注入茶江。西北部以荔江、漓江、茶江为过境河流组成的树枝状的河汊系统，上以漓江为主流自西北部的福兴浦口村入境，东北为茶江自北部的二塘白沙洲入境。西为荔江，自西部的附诚石龙厂村入境，三江汇合于县城西，由桂江南流经昭平、梧州85、注入西江。东南北系和西北水系相连，在境内平面上呈“人”型。境内河流年径流总量为16.70亿m3，过境流量117.17亿m3，其中桂江70.60亿m3，茶江30.90亿m3，荔江15.60亿m3。（四）土壤、植被据XX早年土壤调查报告，境内土壤主要为幼年红壤（占45.1%）和灰化老红壤(占32%)，此外还有紫棕壤土、灰化水稻土，冲积土等，划分为6个土类、24个亚类、63个土属、157个土种。就耕型土壤来说，依土体层次分为水稻土、旱地土两大类。水稻土又分潴育性水稻土、淹育性水稻土、潜育性水稻土、沼泽性水稻土、盐渍性水稻土等，其中前三种分别占水田面积44.8%、15.3%、13.6%。旱地土又分红壤86、黄壤土、石灰岩土、紫色土、冲积土，其中以红壤土最多，占旱地面积82.5%。境内森林属中亚热带常绿阔叶林。由于人为活动频繁而发生演变，大部分原生性植被为杉、松、油茶、桐油替代或为次生阔叶林替代。 三、社会经济条件XX县辖6个乡6个镇，2007年末人口428658人，其中瑶、壮等少数民族人口7.9万人。2009年实现生产总值53.21亿元，同比增长14.5%。全社会固定资产投资26.60亿元，增长77.4%。社会消费品零售总额9.90亿元，增长18.2%。实现财政总收入1.89亿元，增长7.8%。城镇居民人均可支配收入14070元，增长11.5%。农民人均纯收入4553元，增长4.7%。四、施工87、条件项目建设所需建设材料均在本地有足量供应，可以满足本项目的建设需要。项目区交通道路通畅，便于材料运输；项目建设的供水、供电接入XX县市政工程系统，供水、供电有保障。五、征地、拆迁、移民安置条件项目地块所在地大部分为滩涂和果园，少量农田，存在少量民房，拆迁量不大，已完成前期的拆迁准备工作，土地权属通过县国土资源局土地储备交易中心挂牌、竞拍获得。六、项目所在地区政策、法律支持条件为了加快XX的开发步伐，更有效地将XX的旅游资源优势转化成经济优势，XX县委、县人民政府实行全方位的对外开放政策，欢迎国内外商家到XX来开发旅游资源。第七章 项目公用工程一、交通道路工程（一）对外道路工程项目北面为XX至88、XX二级公路，南面为桂梧高速公路，交通非常便利。（二）对内道路工程项目区内建筑物之间均设有道路相通，市场内道路主要是10m宽道路，道路长6000m，为III级主干路车行道，宽10m，方便车辆和行人进出。道路机动车道结构层如下：水泥混凝土面层23cm、封油层lcm、水泥稳定碎石层18cm、级配碎石层l7cm。另建设6m宽的街坊四级路车行道2000m，3m宽的游览步道1500m，停车场8000。（三）地面硬化项目内没有建筑物和绿化的地面均采取硬化处理，方便项目运营。地面硬化结构层如下：水泥混凝土面层15cm、封油层lcm、水泥稳定碎石层l5cm、级配碎石层l2cm。二、给排水工程（一）设计依据1、89、城市给水工程规划规范(GB5028298)；2、建筑给水排水设计规范(GBJl15-88)；3、室外给水设计规范(GBJ13-86)；3、建筑设计防火规范(GBJ16-87)；4、室外排水设计规范(GBJl4-87)；5、建筑灭火器配置设计规范(GBJl40-90)。（二）给水工程1、用水量用水量主要是营业用水、消防用水、生活用水以及喷洒用水。根据相关标准的用水量定额指标测算项目区的用水量。经测算，项目区日最大需水用量约500 m3/日，见表7-1。表 7-1： 用水预测表序号用水项目名称日用水标准(m3)指 标用水量（m3）备注1住宿游客0.31000300按床位利用率的70%计算2常住人员90、0.1580人12员工总量计算3一日游客0.032237人67.11按景区游客日最大容量计算。 4消防用水36 m3/小时10个消火栓360不纳入常规用水5绿化、道路浇洒按生活用水的20%计75.82 利用项目污水处理后的水，不纳入常规用水6冲水公厕0.1 m3/冲器/小时8个8小时6.4利用项目污水处理后的水，不纳入常规用水7不可预见按直接用水量的30%计113.73 合 计492.84 按500 m3/日计算2、给水流程与设施（1）给水流程目前项目区的各项目点的给水系统直接和新城区市政给水系统衔接（2）给水设施本项目采用DN200管引入水源直接供水，管径长3000m，供各建筑物生活用水和消91、防用水接入，给水管道布置采用环状+树枝状布设。（三）排水工程项目区排水系统采用雨污水分流制，按给水量的85%标准计算，最高日排污量为425M3/日。1、雨水系统在项目点、交易区周围设置必要的排水沟，道路两侧设置排水沟，以保持地面和路面的干燥无积水。这些排水沟通过各种途径浴河溪相连，将雨水排入自然水体。2、污水系统项目区内的污水主要是交易区营业运营污水、服务污水和生活污水等，因此可以经过处理，达到排放标准。各建筑物的污水经化粪池局部处理后通过D300排污管排入市政管网。三、电力工程（一）项目区供电现状供电设施并入市政电网，用电负荷、设备配置按设计规范要求。（二）供电设施1、用电量测算结合项目区的92、实际情况，得出用电负荷详表7-2。表7-2 用电负荷表用电内容数量单位用电负荷需求系数用电负荷w/m2kw特色饮食步行街41510350.81162 度假村62762350.81757 旅游精品商业街56274350.81576 休闲商业街49292.5350.81380 10m宽道路800050.624 6m宽游道200050.66 3m宽游道150050.65 停车场800050.624 员工80人5000.832 小计：5966 不可预见用电按30%计算1790 合计：7756 选用变压器器容量依据公式变压器容量=负荷/功率因数/变压器负载率变压器容量=7756/0.9/0.85=10193、38(KVA)经过以上计算项目选择3台4000KVA的变压器。随着项目区内各种设施的建筑和营运，现有的电量会远远不够供应。为了保障项目区的日常正常营运，需要配备相应电力设施。2、供电电源进线电压为10KVA，经电力变压器降压后以380220伏进行低压配电，项目选用三台250KW的柴油发电机作为备用电源，动力和照明及建筑内的应急照明为二级负荷，其他电力负荷等级属三级负荷。3、动力配电供电方式采用发射、树干混合式，动力配电干线除消防设备采用NH-YJV-1KV型耐火电缆外，其余为BV-500型铜芯导线穿PVC管在现浇板内、墙内暗敷。4、本工程采用接零保护（TNS）系统，凡进入该建筑的地下金属管道，94、金属外壳，接地干线等均与接地装置连接。5、照明本项目照明系统为380220TNS制系统，由照明配电箱以混合式配电系统向各负荷供电。照明干线采用VV-1000型电缆穿钢管暗敷，支线采用BV-500型铜芯线穿PVC管暗敷。6、弱电部分（1）弱电部分包括有线电视系统、电话系统等。（2）有线电视、电话进线由城区引来，均采用埋地敷设。（3）场内敷管穿线要求有线电视系统由线槽引出至电视终端，均采用G20管，管路在墙内，顶板内暗敷；电话系统由电话分线箱及线槽引出至电话终端接线盒，均采用G20管，管路在墙内，顶板内暗敷。7、防雷该项目建筑为三类防雷建筑。采用主动式避雷器设置在屋面最高处，使整栋建筑在其保护范围95、内，利用柱子主盘作为避雷引下线，基础内钢筋作为接地体。屋面暗敷避雷带电将凸出屋面的所有金属物与避雷引下线相连，引下线间距满足三类防雷建筑要求。8、接地所有弱电系统接地均与大楼内的联合接地体相连接，接地电阻要求不大于l欧姆，弱电用所有不带电金属管、线槽、分线盒(箱)均应与电气接地可靠联接，构成等电位接地。表7-3：项目基础工程设施一览表序号工程名称单位数量备注1交通工程1.1III级主干路车行道m600010m宽1.2街坊四级路车行道M20006m宽1.3游览步道M15003m宽1.4生态停车场m280002给排水工程（对外）2.1给水管m3000DN2002.2污水管m3000D3003电力工96、程（对外）3.1变压器台34000KVA3.2应急柴油发电机套3250KW3.2项目弱电工程项1 第八章 节能措施一、节能设计说明（一）用能标准和节能规范1、工程设计节能技术暂行规定GBJ6-85；2、公共建筑节能设计标准（GB501892005）；3、广西壮族自治区居住建筑节能设计标准(DB45221-2007)；4、公共建筑节能设计规范(DB453922007)。（二）规划节能设计不断优化项目布局，即从建筑选址、分区、建筑方位朝向、建筑体型、建筑间距、冬季季风主导风向、太阳辐射等方面考虑，以优化建筑的微气候环境，利于节能，使建筑在夏季能迎合夏季主导风、引导空气穿越，加快建筑外围护结构的散热97、速度。冬季又能阻挡寒冷东北风的侵袭，较好地适应气候的变化。如应尽可能使项目区道路走向平行于当地主导风向；旅游建筑应尽可能布置在避风、向阳地段，尽量减少遮挡；建筑物体型系数多层不宜超过0.35，低层不宜超过0.45；设计合理安排室内南北向门窗位置及大小，形成穿堂风，并增加了房间内的空气流动，利于室内换气，加快室内的散热速度，减小空调负荷。（三）土地利用节能设计利用场地内为坡地丘陵的优势，进行架空层及半地下层的设计，合理开发利用地下空间；结合地形进行建筑布置，在保护原有地形的基础上减少土方开挖。（四）墙体节能设计墙体是外围护结构主体，除了为了满足建筑外观及风格的古建筑材料的运用外，外墙可使用自保温98、体系（如加气混凝土等），例如采用泡沫玻璃新型保温材料，并达到与建筑同寿命。此类新型墙体材料或复合墙体的运用有利于减少污染，环境保护。（五）门窗节能技术在夏热冬冷地区旅游建筑总能耗中，空调能耗占了主要部分，而建筑外围护结构的空调负荷中，外窗占了62。在建筑外围护结构中，门窗的保温隔热能力较差，门窗缝隙还是冷风渗透的主要通道，改善门窗的绝热性能是节能工作的一个重点。首先要控制窗墙比，北向、（东、西）向、南向窗墙比应分别控制在0.2、0.3、0.35；其次，要提高门窗气密性，减少冷风渗透，加强户门、阳台门的保温，改善窗户保温效果，如增加窗玻璃层数、加膜或采用各种新型建材节能窗等；对外窗采用遮阳措施可99、以在夏季减少太阳辐射直接或间接进入室内，降低空调能耗，改善室内的舒适环境。（六）屋面节能技术顶层住房冬冷夏热问题在节能设计应加以重视， 对于不同类型的屋面应采用不同保温材料，以达到最佳效果。结合屋面的设计进行太阳能等可再生能源的利用，实施太阳能与建筑一体化，例如屋顶太阳能热水器的使用能大幅度缓解由于热水消耗量的增加而引起的能源供应压力和环境压力。二、相关专业节能措施（一）暖通节能措施A 合理选择冷热源系统目前在国内常用的空调冷源有两大类以电能作动力的压缩式制冷机和以热能为动力的吸收式制冷机。各种机型在不同的制冷量范围内其制冷性能系数相差甚大，在选用时应对各种机组进行具体分析比较。采用空调蓄冷系100、统可以有效地做到合理用电，缓解电力负荷的峰谷差现象，以谷补峰，减少电力及空调制冷机装机容量，明显节约运行费用。B 合理选择采暖、通风与空调系统在系统形式选择时，应当分析环境控制场合的特点和各种系统具有的特点，使二者有最佳的配合，从而达到既经济又节能的目的。另外系统选择与划分时应充分考虑运行调节与管理的要求，如不同朝向、内外区系统应分开设置或分环，或采用多分区新风机、多分区空调机系统，对内外区分别输送不同参数的风，风量也可分别调节与控制，从而避免不同区域出现过冷或过热的能量浪费现象。此外在气流组织上应选择具有节能优点的气流分布模式，如下送风模式；置换通风模式等。C 空调系统运行的节能措施合理确定101、新风量防止过冷和过热现象改变空调设备启停时间；预冷和预热时停止取用新风过渡季尽量利用室外新风提高输送能量的效率建筑设备的自动化加强日常管理D 建筑中的热回收排风热回收内区热量回收其他热量回收E 除以上节能措施外，以下措施也是实现节能的有效途径：利用计算机对供暖系统进行全面的水利平衡调试只有真正做到按户计量及室温控制调节，才能实现现阶段节能目标。选用保温效果好的新型保温材料对管道进行保温有利于节能。(二) 建筑废渣的再利用将建筑施工、旧建筑拆除和场地清理时产生的固体废弃物分类处理，并将其中可再利用材料、可再循环材料回收和再利用。如：金属材料，玻璃，铝合金型材，石膏，木制品，砖渣等。三、节能效果分102、析XX地处亚热带，气候湿热多雨。本项目设计上通过设置大量的走廊、连廊，减少东西向窗的开窗面积、使用大面积长窗，条窗以及局部设置外遮阳的方式，通过对阳光、空气、水等自然条件的充分利用，达到即环保节能，又能为城市创造生动的景观空间的目的。建筑设计采用符合现行国家及地方节能强制性标准的外墙、屋面的材料和构造，保证节能验算达到要求。建筑的水、电设备均考虑采用高效低耗的新型设备，并严格遵守国家及地方节能强制性标准，力求在现有条件下最大可能地实现对环境的尊重。第九章 节水措施一、绿化景观用水节水保障项目区绿化、景观用水，改善区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行103、优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。二、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。（一）龙头 1、不使用螺旋升降式铸铁水嘴；2、根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭（停水自闭）式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。（二）淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。（三）节水型用104、水家用电器：采用高效节水洗衣机、洗碗机等节水家电。第十章 环境保护措施一、环境和生态现状项目区所处的XX县属于中亚热带季风气候区，冬短夏长，气候温和，日照充足，雨量充沛，无霜期长达310天以上，适宜各类粮食作物和经济作物的生长。本项目场址整个场区空气清新，周围无污染源，水源、大气质量等环境状况良好。（一）空气环境评价区环境空气质量SO2和NO2、TSP一次值和日均值均未超标，达到GB30951996环境空气质量标准二级标准。环境良好，适合旅游。（二）声环境各监测点昼夜噪声值均未超标，各监测点噪声监测结果均符合城市区域环境噪声标准（GB3096-2008）2类标准，说明评价区域内总体噪声背景值较105、低，区域声环境现状较好。（三）生态环境项目所在区域主要分布部分人工林和少量灌木及荒草地，没有发现国家保护的珍稀动植物。评价区内有少数体型较小的鸟类活动，大型野生动物已不多见。水土流失调查显示该地区属轻度侵蚀，生态环境质量总体上为一般状态。二、生态环境影响分析与保护措施（一）施工期环境影响分析1、施工期污染源（1）施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引106、起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼，项目施工阶段主要噪声见下表。 各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段107、土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575（2）施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。（3）施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。（4）施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析（1）施工噪声影响根据噪声108、污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见下表。 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55（2）施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定109、量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施110、应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3m的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。（二）项目建成后环境影响分析作为旅游业开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析（1）停车场废气项目区建设有大型停车场，停车场内的废气排放会造成大气污染。（2）天然气燃烧废气建筑物采暖和炊事采用天然气，天然气燃烧废气排放会造成大气污染。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。（三）公众参与该项目环境影响评价“公众参与111、”的目的在于使公众对拟建项目的各种意见、建议、和要求贯彻于整个环境影响评价中，沟通公众与项目建设方的相互了解，弥补环境影响评价过程中可能存在的疏漏，制定出严格的环境监管措施与实施计划，使该项目的规划设计更加完善和合理，从而有利于项目的综合效益。公众参与的对象为XX县人大常委会的代表以及附近周围的居民，项目咨询专家。该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在XX形成一个全新的修养胜地，对于美化XX的市容，改善环境带来较大的影响。第十一章 安全消防与112、防灾一、安全（一）消防安全1、消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。（1）火灾危险性分析分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。（2）调查项目场址周围消防设施状况调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。（3）消防措施和设施根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别113、以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。2、消防措施（1）按照“预防为主”的原则，分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，建立消防监控报警系统和消防设施配置方案。各项建筑都要有科学的规划，制定科学的防火措施，配置先进的消防器材。（2）管理者要向员工宣传防火工作的重要性，提高员工的防火意识。服务区的各个房间内要安装灭火装置，楼房要设置安全出口。对建筑内生火取暖的设施使用要制定严格的管理规定。管理者和每个从业人员都有责任、有义务防患于未然。（3）积极组织消防演练，增加防范意识，114、对火灾事故及时报警，迅速疏散，组织扑救，保护现场，协助公安机关查明原因，提出处理意见。（二）治安安全1、制定项目区治安安全管理规范，成立治安管理机构，招聘条件较好，素质较高的人员担当安全管理工作，负责整个项目区的日常巡视工作，防止不法分子在客人集中处行窃，确保人员财产安全。同时要加强与公安机关的联系，成立派出所辖内的警务区，共同负责项目区治安管理。2、要作好防盗工作，项目区内要建立专门的安全保卫机构，有专人负责，有分管的专门领导。同时也要加强安全管理人员的依法管理的思想意识，争取杜绝各类违法事件的发生。（三）劳动安全隐患与防范1、施工期劳动安全隐患及防范措施本项目建设为一般性基础建设建筑施工。115、安全隐患主要有：有害有毒物品：油漆、涂料、建筑粉尘。易燃易爆物品：机械用汽油、机油、柴油、油漆、（涂料用）溶剂。危险、危害性作业：建筑高空作业、机械操作（搅拌机、起重机等）、机械振动、噪声、电焊及用电安全等。运输安全隐患：主要是运输车辆的交通行驶安全、建筑材料装卸安全。防范措施主要采用：严格按照建筑施工安全规范作业，对易燃易爆物品设立专门场地（库房）堆放并配以专人管理，施工人员在施工场地佩带安全帽，司机及机械操作人员不疲劳上岗，不得野蛮操作，机械不带病工作，注意用电安全等。2、营运期安全隐患及防范措施安全隐患：项目进入营运期后人增多，流动性强，人员复杂，生活物品也增多，用火、用电量大，易燃易爆116、危险因素增加，潜在的不安全因素增加。防范措施：必须在当地公安机关的支持配合下，加强社会治安防范工作。加强项目区内各种服务的安全保卫工作，确保游客的生命财产安全。认真执行旅游、公安、交通等有关部门安全保卫制度，定时、定期进行安全巡查，治安秩序，事故处理及时、妥当。（四）疾病防治和卫生保健措施1、施工期疾病防治和卫生保健措施项目建设为一般性基建施工，不易产生重大的职业病，但易产生一些常见疾病，除注意卫生以外，还要配备必要的常见疾病用药，若遇工伤或较重疾病要及时送往医院治疗。2、营运期疾病防治和卫生保健措施 项目建成后，到项目区的人流增大，有必要加强卫生防疫工作，避免疾病发生、蔓延、流行。卫生：（1117、）公共场所达到国家规定的卫生检测标准，配备人员常用的药品。（2）公共公厕引导标志醒目，建筑造型、色彩及格调与环境比较协调。（3）项目区内隔一定距离设置垃圾箱，日产日清，垃圾应及时清理，集中收集，统一处理，垃圾箱（桶）标识明显。（4）成立环卫队伍，负责项目区内环境卫生工作。定期与不定期清理道路，清除垃圾。（5）设简易医疗所，配备相应的设备和药物，符合急救和简单处理的需要。对严重病人或突发事故，要做好120绿色通道，及时与医院配合处理。防疫：（1）凡在项目区的饮食、食品经营场所，须符合卫生防疫部门有关规定。（2）积极配合卫生部门做好各类流行疾病的防治工作，注意消灭传染病源，如苍蝇、蚊、鼠、蟑螂等，118、定期或不定期对一些重点地点和公共场所进行药物喷杀和灭鼠，有效控制“四害”的繁衍，降低“四害”的密度，预防虫传疾病的发生与流行。（3）注意人员的疾病情况，有病及时诊治。二、消防 （一）对于景区用火进行规范，禁止旅游者随意点火。控制游客的吸烟行为，在旅游宣传册中介绍防火常识，加强游客的防火意识。 （二）采用植物隔离带、空地隔离带等多种方法，建立防火隔离体系。在度假疗养区和民族文化体验区种植一些不易燃烧的植物树种，并设置空地隔离带。同时根据消防规定，配置适当数量的干粉灭火器或泡沫灭火器。 （三）定时清除地面、林间枯树等易燃物；对于电线等管线全部实现地埋。 （四）在游步道和景区内设立告示牌、警示牌等。119、 三、防灾（一）防震灾1、地质灾害影响分析XX县以泥盆纪古代砂页岩为主，西北则以寒武纪古代砂页岩或炭质页岩为主，除此之外，为第四纪红土和为数不多的硅质岩、硅质页岩、石灰岩等。由于地形的影响，加上地质和地层的不同，构成了XX县成土母质的性质也不一样，故XX县主要为如下几种成土母质：洪积物、冲积物、坡积物和红土母质4种。由于上述原因，XX县砾沙泥田、洪积潴育沙泥田、潮沙田、潮沙泥田、潮泥肉田、沙泥田、紫沙泥田、黄泥田等。用于种植芋的主要为洪积潴育沙泥田、潮沙泥田、潮泥肉田、沙泥田、紫沙泥田、黄泥田等。区域内主要地层为第四系全新统（Qh）与泥盆纪，地层自上而下分别为：第四系全新统（Qh）：粘土层，亚120、粘土层及砂砾层；泥盆中统信都组（D2x）：浅灰、灰黄、紫红等杂色砂岩，页岩，粉砂岩夹砂质页岩，泥质粉砂岩。泥盆中统东岗岭组（D2d）：灰、暗灰色夹泥质灰岩及燧石灰岩或结核，白云岩及白云质灰岩；泥盆上统融县组（D3r）：上部为扁豆状灰岩（或硅质页岩）夹少量页岩或透镜体及硅质灰岩；中下部为硅质页岩夹砂页岩、硅质岩及少量泥灰岩。现状条件下区域地质灾害不发育，地质灾害危险性小；地层岩性简单，地壳稳定，地质构造简单；工程地质条件中等；水文地质条件中等；地表局部存在软弱土、但经过详细勘察，局部处理，拟建区内虽为岩溶不发育，但也可能存在溶沟、溶洞等不良地质作用，但基岩埋藏较浅，对建筑物的施工与处理有利。该区121、域属地震少发区，历史上的地震记载极少，按中国地震烈度区划图（1990）该地区地震烈度为小于6度区，震级不超过五级。2、防地质灾害措施防泥石流等灾害措施，主要以前期的科学规划为主，避免把建筑建设在泥石流易发地段，后期加强相关监控。抗震应坚持以预防为主、抗、防、避相结合的方针，最大限度减少地震危害，建筑要达到抗震等级标准。 （二）防病虫灾害 加强旅游区的卫生保健、防疫工作。对绿化植物进行严格种苗检疫，防止病虫害发生和蔓延。 第十二章 组织机构与人力资源配置一、经营管理原则对景区进行有效经营管理，必须遵循如下几点原则： 建立健全景区管理体制； 旅游质量、旅游安全、旅游统计等各项经营管理制度健全有效，122、贯彻措施得力，定期监督检查，有完整的书面记录和总结； 管理人员配备合理，高级管理人员应具备大学以上文化程度； 有独特的产品形象、良好的质量形象、鲜明的视觉形象和文明的员工形象；确立自身的品牌标志，并全面、恰当地使用； 投诉制度健全，人员、设备齐全、落实到位。投诉处理要及时、妥善，档案记录要完整。 为特定人群（老年人、儿童、残疾人等）配备旅游工具、用品，提供特殊服务。二、组织机构与人员配置根据因事设岗、因职定员的原则，建立精干高效的管理机构，明确各有关部门的责任和义务，做到责、权、利相结合。根据项目建设规模和运营方式，采取如下图12-1组织机构设置图。人事部行政办公室市场营销部旅游部财务部工程环123、卫部生态保护部保卫部XXXXXX园管理处XXXXXX置业有限公司图12-1 XXXXXX园组织结构图 三、人力资源配置根据以上对直接从业人员的预测，XXXXXX园的各类管理人员为15人，包括景区总管理、各分区项目管理等；物业管理服务人员55人，包括景区安全人员、工程维修人员以及其他员工等；考虑到景区的是以旅游开发为主，故需要旅游专业人员10人，见下表12-1.表12-1 从业人员结构表序号类别从业人员数（人）1管理人员152物业人员 553旅游专业人员10合计80 第十三章 项目实施进度与招投标一、项目实施进度计划根据XXXXXX园建设项目的功能分区特点、旅游开发的现状、XXXXXX园项目环境124、现状，拟定XXXXXX园建设项目的主要建设项目为旅游景点建设、基础设施建设、环境保护等项目，建设工期及进度详见表13-1。表13-1 建设工期及进度表时间项目名称201120125-6月7-8月9-10月11-12月1-3月4-6月7-9月10-12月可研报告及前期准备初步设计施工图设计土建施工人员培训竣工验收、投产二、建设工期与招标本项目建设期为2年，从2010年至2012年。根据建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定，为确保项目能保质如期完成，按有关规定实行招标建设，具体情况如表13-2.表13-2 招标基本情况表项目名称：XXXXXX园建设项目招标项目招标范围招标组织125、形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标可行性研究勘测设计工程设计土建工程及安装工程监理配套工程建设单位盖章： 年 月 日第十四章 投资估算与融资方案一、投资估算（一）投资估算依据1、建筑工程、园林工程的投资，参照广西有关标准，结合现行的材料单价和附近风景旅游区的造价指标进行估算； 2、交通工程的投资根据广西区交通局提供的造价指标，并结合项目的工程量来进行估算； 3、广西壮族自治区建设工程计价办法桂建管200661 号；广西壮族自治区建筑安装工程费用定额；建设工程工程量清单计价规范GB505002008（广西壮族自治区实施细则）； 4、有关设施、材料、配套126、工程项目的指标并结合项目实际情况进行估算； 5、其他项目参照广西区内同类工程项目的指标并结合项目实际情况进行估算； 6、根据附近其他相关旅游项目工程设备单价估算。（二）编制说明1、本项目投资的范围包括：本估算范围包括景区内的项目建设、旅游服务与管理设施工程、基础设施工程、环境保护工程及其设备购置等项目。公园景点、管理设施等土建工程按XX县目前同类工程造价水平估价。2、工程建设其他费：土地征用及平整费、建设单位管理费、工程建设监理费、勘察设计费、工程保险费、招标代理费、办公和生活家具购置费、职工培训费等组成。（1）建设单位管理费按桂财建20031号文规定进行计算。（2）勘察设计费包括前期工作费、127、工程设计费、工程勘察费，前期工作费包括可行性研究报告编制、环境评价、设计招投标等按国家有关文件计列，工程设计费根据内插计算以建安费为基数并适当优惠计算，工程勘察费按相关文件规定计列。（3）工程监理费按国家发改委、建设部发改价格2007670号文件收费标准计算。（4）招标代理费按国家有关规定累加。（5）工程保险费按建安工程费的0.4%计算，供电贴费按有关文件规定不计。3、预备费：预备费按工程费用和其它费用的8%计算。4、流动资金估算：本项目流动资金估算按总投资1%进行估算。（三）投资估算结果项目需要投入总资金为51966.60万元。建筑工程费40067.17 万元；设备及工具购置费432.00 128、万元；工程建设其他费用7141.65 万元；基本准备费3811.26 万元；流动资金514.52 万元。详见附表1、附表1-1、附表1-2、附表1-3。二、融资方案本项目总投资51966.60万元，项目资金筹措方案如下：企业自筹资金51966.60万元（来源方式为项目业主以前年度盈余及多渠道筹资）。第十五章 财务评价一、营业收入及总成本费用估算（一）总说明1、项目计算期12年，其中建设期2年，第3年全部投入营运。2、本项目按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的相关规定进行财务分析，并参照相关行业和现行的银行贷款利息。设定基准内部收益率10%。3、项目的游客规模及增长速度按预测的游客量进行计129、算。（二）营业收入及总成本费用估算1、营业收入估算美食街、购物街、旅游精品街及度假村建筑将以招租的方式经营。每年的租金从540元/到600元/不等，按照第一年负荷50%；第二年负荷60%；第三年负荷75%；第四年以后负荷稳定在75%计算营业收入，具体见附表4。根据本项目的性质，营业收入由门票收入、其他收入构成。 门票消费，目前阶段为80元/人；其他收入（包括购物及不住宿游客餐饮收入等），目前阶段人均170元/人，2015年上升为280元/人；度假区后续的建设必然带来文化娱乐消费、购物消费的增加。2、营业税金及附加预测项目营业税金及附加包括营业税、教育附加费、城市维护建设税，按营业税5%，教育费130、附加税率3%，城市维护建设税率5%，即综合税率5.4%计得历年税金。3、本项目所得税的税率为15%的基本税率，所得税的计算公式为：应纳所得税额 = 应纳税所得额所得税税率4、总成本费用估算（1）原材料消耗：原材料消耗按其他收入的40计算。（2）动力消耗。本项目的动力消耗主要是水、电消耗（包括办公用电、办公用水、游客用水等），按营业收入的8%计算。（3）工资及福利费生态旅游景区预计职工80人（其中管理层15人），由于景区是淡旺季营业员工有差异，同时考虑景区员工基本招聘当地农民，所以景区员工的月工资水平按管理层2500元/人，普通员工1200元/人，福利费按工资的14提取。（4）固定资产折旧项目建131、成后，项目投资中的固定资产投资、预备费、建设期利息除无形资产、递延资产用于摊销外，全部形成固定资产原值，投资估算中的其他费用、预备费按比例分摊到土建与设备及安装之中。 （5）摊销：项目需摊销的费用为固定资产投资中的无形资产和递延资产。（6）修理费用：按固定资产折旧的2计。（7）广告促销费：为进一步提高生态旅游景区的知名度，赢得广泛的客源市场，需加大力度宣传促销，按营业收入7%计算。（8）总成本费用：根据以上各项费用估算，总成本费用估算见附表4。 二、盈利能力分析（一）利润总额及其分配经营期内，该项目利润总额及其分配估算详见附表：损益表。项目利润按规定交纳所得税，不提取特种基金。按国家关于西部大132、开发有关税收优惠政策及桂政发2001100号文精神，我区旅游资源开发企业及上市公司减按15的税率征收企业所得税。具体投资各方利润分配比例，由投资各方按公司股份或约定的分享利润比例进行分配。（二）财务盈利能力分析1、根据财务现金流量表（见附表），可计算项目所得税前与所得税后的财务指标：所得税后:所得税前:财务净现值=21266.20 万元财务净现值=30889.35 万元财务内部收益(%)=9.13 财务内部收益(%)=10.34 静态投资回收期(含建设期)=9.03 年静态投资回收期(含建设期)=8.22 年2、根据附表7损益表，可计算项目投资利润率、投资利税率和资本金利润率：年均利润总额项目133、总投资 投资利润率= 100% =18.00% 年均利税总额 项目总投资投资利税率= 100% =19.85% 通过以上财务分析，项目税后财务内部收益率（全部投资）为10.34%，高于基准收益率5%，说明项目盈利能力强，财务上是可行的。项目税后（全部投资）投资回收期9.03年（含建设期2年），说明资金易于回收，投资见效较快。三、盈亏平衡分析以营业收入表示的盈亏平衡点（BEP），为年营业收入-年可变成本-年税金及附加年固定总成本100%BEP= 32.43即该项目只要达到营业收入的32.43，项目就可保本经营。由此可见，项目风险较小。四、敏感性分析考虑到项目在实施和经营过程中，一些不利因素的变化134、，会影响项目的经营状况。现分别对单因素变化及多因素变化进行财务敏感性分析，其分析结果从附表可知，投资额、营业收入和经营成本变化都不同程度地影响财务内部收益率和投资回收期，其中，营业收入的变化最为敏感，投资额变化次之，但在变化幅度范围内。说明本项目经济效益较好，抗风险能力较强。项目以营业收入表示的盈亏平衡点为32.43，说明该项目保本点较低，经营的安全程度较高。所以，从敏感性分析来看，该项目具有较强的抗风险能力。 第十六章 社会评价一、社会效益XXXXXX园建设项目是一个产业关联度高、综合带动性强的项目。该项目建设和运营将带动当地商贸、餐饮、交通运输、旅游、通讯、环保、文化娱乐等产业的发展。 建135、设项目对社会各个方面产生的影响可以通过表16-1进行分析。表16-1 项目社会影响分析表社会因素影响范围与程度可能出现后果措施与建议1对居民收入影响区域居民不同程度增加收入可能扩大项目点内外居民的收入差距注意收入分配的公平性2对居民生活水平与生活质量影响居住环境卫生明显改善，生活水平与生活质量不同程度提高3对居民就业的影响有利于解决XX劳动力的就业问题注意被征用土地居民的劳动力安排问题4对不同利益群体影响涉及居民搬迁和移民，有征地，不同利益群体支持本项目注意被搬迁单位和居民的妥善安置5对弱势群体的影响优先考虑弱势群体的利益6对本地文化、教育、卫生影响注意和原有文化的结合7对本地基础设施、社会服136、务容量、城市化进程的影响有利于改善当地基础设施，促进社会主义建设8对少数民族风俗习惯和宗教的影响项目建设与当地风俗无明显冲突征求当地居民意见做好协调从上表分析可以知道项目对社会各个方面产生的正面影响很大，负面影响非常少。二、生态效益本项目发展旅游产业一方面可以美化自然环境，促使项目开发致力于环境的建设和美化，搞好环境卫生，防止“三废”污染，维护生态平衡。但另一方面，该项目又造成生态环境的破坏或污染，如因项目开发造成的动植物资源人为破坏、废弃物污梁等。项目区在今后的发展过程中要重点协调好“保护与开发”、“项目与环境”的关系，合理开发、科学利用旅游资源，保护生态，改善环境。通过营造生态保护林等保护137、措施，提高水源涵养和水土保持能力，净化溪流水质，保护生物的多样性，改善流域的环境质量。三、经济效益XXXXXX园建设项目的开发建设可吸引更多的游客到灌阳旅游，从而加速灌阳的经济的进一步发展，同时可广泛安排当地居民就业，实现旅游扶贫，具体表现在：（一）促进地方经济发展项目规划2年内完成建设，投资规模达到51966.60万元，预计建成投产后，安排直接就业人员约80人，平均每年实现营业收入约16000万元，每年增加财政收入在2000万元以上，且逐年增长，有长期的经济效益。（二）增加就业机会项目的开发能够扩大当地居民就业，增加劳动力的需求。按世界旅游组织统计：旅游业每增加1个直接就业机会，社会就能增加138、5至7个间接就业机会。据推算，项目区可直接安排从业人员80多人，间接从业人员350多人，项目从为当地农民谋福利和节约经营成本的角度考虑，将优先使用当地农民进入项目工作，促进回乡农民工再就业工程。同时新项目建设的行业门类和岗位层次很多，对不同层次的劳动力都有需求，因此也能够提供多样化的就业机会。（三）带动当地居民脱贫致富该项目的开放运营将改变当地居民传统生活方式，调整农业产业结构，进而增加当地和周边地区居民收入，提高当地居民生活水平。同时就业岗位的提供，以及因该项目发展而产生的谋生机会也会帮助一部分居民脱离贫穷，走向富裕。第十七章 风险分析基于科学的发展观，对项目发展前景预测的同时，还应分析识别139、该项目在建设和运营中潜在的可能风险。充分考虑本项目的客观实际和高端旅游的特点，这里主要对其在如下几个方面的风险进行分析，并提出相应规避对策。一、主要风险识别（一）市场风险分析1、资金风险本项目建设总投资达到51966.60万元，业主自筹51966.60万元，项目资金的落实到位存在一定难度。2、旅游人数增长风险市场经济是一个动态的经济，不确定因素很多，据预测到项目开始运营时旅游人数达到15万人次，要到达这一目标有一定困难，这要求产品消费地区及客源地区的经济发展速度要保持较高的水平。（二）工程技术风险分析由于本项目建设难度较大，成本也会较高，且风险较大。其建设周期可能会延长，原计划工程2年的建设工140、期可能超出，无疑增加了投资和建设风险。二、风险的规避和对策风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在预测主要风险因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以减少损失。这里，针对该项目的具体情况，提出以下几个措施作为防范和控制风险的对策。在面对客源市场的开拓上，要传统方式与现代方式的结合，即要立足于传统的销售模式开拓传统市场，也要勇于发展网络等现代销售模式开拓新兴市场，从而规避客源市场不足的风险。（一）市场风险的规避在市场经济条件下，应采取市场化筹资的手段，银行贷款、集体、个人、外商投资等多种渠道吸收开发建设资金。在项目的实际进行中要通过招标投标来进141、行资金和施工的选择。（二）工程技术风险的规避从项目立项开始，前期准备、建设施工、到建成后经营一系列过程都应实行市场化运作，其中包括建设施工队伍的选择，施工方案的确定，项目的增加和减少，管理组织和部门的人员安排都应引进市场机制，这样才能保证工程进度，从而取得良好的工程效果，减少风险损失。第十八章 研究结论及建议一、结论（一）本项目的建设符合国家当前地产业政策和广西建设以XX为龙头的旅游大省地经济发展战略。（二）项目区土地已经通过招拍挂方式获得，项目业主具有开发类似项目的丰富经验，项目建设具有良好成熟技术支撑。（三）项目所在XX县政府对项目十分支持，项目业主已筹集足够的资金进行项目建设。（四）项目142、实施的各项保障措施到位，具有较好的社会效益、经济效益和环境效益项目是必要的也是可行的。 二、建议（一）本XX园建设项目的建设，将会给XX增加新的旅游亮点，因此建议相关部门给予该项目大力支持，并争取从旅游专项资金中拨出一定经费，扶持本项目的建设，使其尽早建成并发挥效益。 （二）本项目投资较多，除了银行的支持外，地方各级政府也应该给予大的政策倾斜和资金支持。同时，项目的筹建单位，还应该开阔思路，扩大投资渠道，尤其要注意吸收民间的资金，通过各种招商引资等手段，筹措该项目必要的资金，以确保项目的顺利实施。（三）在项目建设和今后的景区营运中，要建立高效有序的组织保障系统，要按照市场运作，企业参入的模式，做好该景区的开发工作，使企业、地方政府在这一项目的建设和开发中都收益，从而可以调动各方面的积极性。