1、置业公司占地1.3万平住宅小区地产项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月53可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 录第一章 总论11.1 建设项目简介11.2 项目建设的必要性31.3 可行性研究编制依据41.4 技术经济指标51.5 可行性研究的主要结论6第2、二章 市场分析82.1 房地产宏观市场分析82.2 XX市房地产市场分析92.3 城东南板块及项目区域市场分析112.4 市场调查分析132.5 项目SWOT分析172.6 典型案例分析202.7 价格定位202.8 拟建项目定位23第三章 项目建设条件253.1 自然条件253.2 项目规划用地条件253.3 项目市政配套条件26第四章 项目开发方案274.1 建设规模274.2 项目规划设计思想274.3 劳动安全294.4 环境保护294.5 建设进度安排31第五章 项目营销策划方案335.1 项目营销策划方案335.2 项目定价335.3 项目市场推广335.4 项目销售385.5 项3、目销售面积及销售收入实现计划40第六章 投资估算及资金筹措426.1 项目总投资估算的依据426.2 项目的总投资估算的原则426.3 总投资估算436.4 项目总投资的资金来源44第七章 财务评价457.1 基础数据的确定457.2 财务盈利能力分析457.3 清偿能力分析457.4 盈亏平衡分析467.5 敏感性分析477.6 静态评价指标分析487.7 项目财务评价结论48第八章 结论及建议498.1 方案评价结论498.2 对建设单位的建议49第一章 总论1.1 建设项目简介 1、建设单位概况XXXX置业有限公司是于2002年8月8日正式挂牌成立的具有独立法人资格的房地产开发企业。目前4、公司具备房地产开发四级资质，注册资本800万元。公司成立以来，始终坚持以人为本，提倡忠诚敬业、稳健务实的工作作风。在公司的发展理念中，注重人的因素，尊重知识，尊重人才，始终把人员素质的培养和人才的使用放在首位，努力造就一支学历层次高、业务能力强、精干高效、勇于开拓的员工队伍。XXXX置业有限公司总经理XX多年来一直从事企业管理工作，具有较强的领导能力和创新精神，具有敢于开拓、勇于创新的工作作风，业务素质过硬, 有良好信誉。公司一贯坚持踏实的工作态度，诚信的经营作风，该公司对XX市房地产状况较为熟悉。2、建设项目概况（1）项目名称：“XXXX”。（2）项目位置与规模：项目位于XX市东南郊，西影路5、以北，雁翔路以东，项目北临待建地块、西靠“朗郡水木兰亭”项目及规划路、东倚铁设院住宅小区、南接梅园小区，项目距西影路60米。项目总占地面积为13323.6M2，用地性质为居住用地，总建筑面积为70862M2。项目周边道路网络完善，交通极为方便，开发条件十分成熟。（3）项目建设的法律许可情况XXXX置业有限公司于2005年2006年间完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，目前施工图设计及审查已经结束，已取得建设项目用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，该宗地手续齐全、界址清楚、产权明晰。（4）项目周边环境：项目所在地的东西主干道为西影路，通达市内，交6、通网络较为完善。目前，通往项目所在地的交通线路有公交221路、41路、606路、118路、19路、400路、607路等十余条线路，交通便利，公共交通通达情况良好。项目周边2.5公里半径范围内分布着新安医院、陕钢医院、陕西正合医院、铁路中心医院、武警医院等医疗机构，就医条件优越。项目周边2.5公里半径之内分布着众多的教育机构：阳光幼儿园、阳光小学、阳光中学、陕钢幼儿园、陕钢子弟学校、西影路小学、铁一中新校区、XX交大附小、交大附中等学校，其中交大附中、铁一中等为省重点学校，教学环境和教育质量一流。项目周边还分布着XX交通大学、XX建筑科技大学东校区、XX理工大学曲江校区、陕西广播电视大学、XX汽7、车科技学院等高等院校，周边教育配套基础设施齐全。项目周边2.5公里半径之内分布着众多科研院所、机构：铁道第一勘测设计院、中国科学院盐湖研究所、陕西省微生物研究所、交大科技园等，科研氛围较为浓郁。项目以西方向还分布着海星超市、国美电器、军城大厦超市、沃尔玛、大雁塔北广场商业城等购物场所；项目距南二环2公里，南二环一带分布着众多的餐饮场所。项目周边有中国建设银行、中国农业银行等分支机构，生活较为便利。项目附近人文景观有青龙寺、大雁塔、曲江海洋世界、大唐芙蓉园、万亩生态林等，项目周边人文景观丰富。总体来看，项目区域与曲江板块连接度较好，西影路已成为曲江与雁塔区的连接枢纽主干道，该区域将建成金融、科技8、开发、文化发展、生活居住、商贸、娱乐、休闲的城市副中心。项目周边人气较旺，交通便利，适合住宅开发。3、物业类型定位：项目定位于环境优美、安全舒适的中档住宅小区。1.2 项目建设的必要性1、西影路地区住宅市场发展的需要调研结果表明，西影路片区住宅市场存在着较大的需求潜力，关键是能否开发出适合市场的产品，而中档住宅市场更存在较大的发展空间，本项目的定位符合这一市场需求趋势，本项目的开发建设能够满足区域内科研企事业单位的中层、基层管理人员、中高级技术人员、周边学校教职员工等人员的住房需求，项目的开发建设具有较好的市场前景。2、顺应本区域房地产市场启动的需要项目位于XX市东南郊，占地约20亩，项目位于9、西影路以北，雁翔路以东，北临待建地块、西靠“朗郡水木兰亭”项目及规划路、东倚铁设院住宅小区、南接梅园小区，项目距西影路60米。由于城市规划及历史等多方面的原因，前些年该区域的房地产市场一直不很活跃，但该区域文化旅游氛围尚好，地势平坦，道路通畅，市政管线接入方便，具有很好的地理优势，是建设住宅小区项目的理想之地，近年该区域的房地产市场开始启动，XX交通大学科技产业园的建成和曲江新区的扩张，将会极大地带动该地区房地产市场的发展。本项目的建设顺应本区域房地产市场启动，并且能够充分发挥该地块的经济价值。3、发挥土地级差效益的需要项目的地理位置和周边环境良好，适合住宅开发。项目所在地块过去做为铁炉庙村的10、集体土地，曾经一度做为煤厂，土地性质现已变更为住宅用地，从房地产经济学的角度看能发挥土地的级差效益，本项目的开发建设将对促进区域经济发展，促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。4、开发商自身发展的需要具有一定规模的“XXXX”项目拟开发建设以中档品质住宅为主、辅以一定商业用房的住宅小区。项目开发建设成功，能够快速提升XXXX置业有限公司的市场形象，促使公司品牌逐步形成，能够为XX公司在将来房地产开发业务中打下良好的基础。1.3 可行性研究编制依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格211、0021980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、XX市建设委员会关于印发XX市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于XX市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据。11、委托方提供的有关其他资料；12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料；13、有关建设项目经济评12、价的基本参数和指标。1.4 技术经济指标1、建筑技术经济指标序号指标单位数量1总用地面积M213323.62总建筑面积M2708622.1住宅建筑总面积M258714.412.2商业建筑总面积M24498.882.3公共服务面积M2590.712.4地下建筑面积M270583停车位(地下)个1154容积率4.795绿化率406建筑密度222、项目经济评价指标（1）项目财务评价指标： 投资回收期： 2.19年（税后） 2.18年（税前） 财务净现值： 652万元（税后） 1436万元（税前） 内部收益率： 18.72%（税后） 26.08%（税前） 贷款偿还期： 1.15年（2）资本金财务评价指13、标： 财务净现值： 686万元 内部收益率： 19.86%（3）静态评价指标： 销售利润率： 16.58%总成本利润率： 21.27%1.5 可行性研究的主要结论1、经济发展及城市规划方面 XX城市经济快速、稳定增长，房地产正处于快速发展阶段。 XX交通大学科教产业园的日益成熟、西影路拓宽改造的全线贯通、曲江新区的不断扩张，使项目有机会在市场中得以表现。2、市场前景 XX市房地产市场健康发展，目前处于稳步发展期，本项目具有较好的发展时机。 本项目所处位置与XX交通大学科教产业园以及曲江新区的连接度好，具有很好的外部发展空间。 本项目的产品定位为中档住宅，房屋面积主力户型为80 M2110 M214、；房屋总价相对不高，总价区间为2434万，具有较强的市场吸纳能力。本项目微观区域竞争项目不多，市场竞争不激烈，市场推广压力较小。 本项目已经过深入的市场调研，市场接受程度和购房意向较好，具有一定数量的购房意向客户，具有较为确定的市场受众群体。3、经济评价结论根据项目财务评价指标的计算可知，财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，回收期小于总开发建设时间。项目经济上合理，技术上可行，并具有较强的抗风险能力，市场前景看好。第二章 市场分析2.1 房地产宏观市场分析1、政策分析 针对房地产市场运行中出现的一些问题，国家在2006年上半年陆续出台了一些相关政策：2006 年5月17日，国务院总15、理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面意见。2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（简称十五条意见，国办发（2006 ）37号），十一五时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。2006 年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求16、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。从政策面上分析，目前房地产市场开发以及交易活动将日益规范，市场结构向合理方向发展，总体看来，我国的房地产市场趋于良性发展的态势，同时也对企业开发产品的质量越来越高。开发出适合市场需求的高品质的住宅是本项目的根本。2、经济形势分析 融资渠道的多元化对房地产业影响很大，但是日前，国家对房地产信托又制定了更为严格的政策，在金融市场高度垄断的前提下，目前房地产企业实现融资渠道多元化的难度实际很高。同时，利率的上调对房地产开发企业融资成本的上升会产生一定的17、影响。我国城市化的加速发展带动了国民经济的快速增长，也促进了房地产业的健康发展。同时，家庭规模的减少，核心家庭比例的上升也极大的刺激了住宅需求的增加，以上看来本项目的开发具有现实的需求环境。 2.2 XX市房地产市场分析1、城市建设快速发展，房地产市场保持健康、稳定的发展势头近几年XX固定资产投资明显增大，年均增幅达32.4%，反映XX城市建设进入一个高速的发展期。伴随着XX经济的快速发展、XX市城市规划和建设的全面升级，XX房地产发展进入一个快速的发展期，城市快速扩张为房地产的发展带来机遇。人民生活水平普遍提高，再加上房地产产品的增值与保值特性、银行提供购房按揭支持等的共同作用形成房地产市场18、良好的发展局面。2003年至2005年，XX市商品房投资年均增幅比例18%，增长幅度较大。随着城市规模不断扩大，道路交通建设迅速发展，郊区的大规模城市化建设，以及城镇配套设施日渐完善，XX市房地产市场还会不断得到改善，各类房地产产品的空置率将会进一步下降，市场成熟度不断提高，买方和卖方更加理性，XX整体房地产市场投机、炒作行为少。预计在今后几年里，XX房地产市场将继续保持健康、稳定的发展势头。2、住宅和商业服务市场综合分析今年上半年，“国六条”及“九部委意见的出台”，对诸如稳定房价、调控市场供求结构平衡等出台详细操作规定，使得近期XX市场又有所波动，XX市目前开发商对于政策的观望情绪已经有所显19、现；而从购房者角度来看，由于近年来政策出台较为频繁，购房者对于政策的反映比较冷淡。“十五条意见”等政策出台一个多月，市场销售尚没有出现异常变化，销售面积和价格仍然延袭历年来的稳中有升走势，总体2006年6月商品房销售面积较上年仍然增长了18.56%，住宅增长8.86%。而价格同比上升4%左右。房价继续保持平稳上升走势、市场整体良性发展。对于XX而言，以自住型购房占到绝对比例，因此政策的出台对于XX房价的影响较小，而随着各项建设开发成本等的增长，未来房价仍然将保持稳中有升的态势，政策后市场将恢复平稳。城市人口的增加同时带动了商业物业的发展。国家经贸委发布的城市居住区规划设计规范中明确规定了居住区20、人口规模和商业配套的面积每千人商业服务建筑面积700910平方米，小区社区服务每千人指标59464平方米。南郊和西高新的居住人口和流动人口一直居高不下，为整个区域带来大量商业物业需求，这些都为住宅小区内的商业服务用房市场提供了较大的发展空间。3、商品房价平稳上升，仍有较大上升空间近年XX住宅价格呈平稳上升趋势，年均增长约4%。在2005年房地产新政影响下，XX房价增幅仅微降，反映XX整体房地产市场发展较健康，市场投机、炒作行为少。XX2005年住宅均价3098元/平方米，与全国同类城市相比，仍有进一步上升的空间。部分城市商品住宅价格表（单位：元/平方米）全国主要城市XX郑州武汉成都济南商品住宅21、均价30982614334528754000增幅4.13%12.4%25.4%18.76%2.6%4、XX市房地产市场分析结论从总体上看，XX房地产市场发展是健康的，随着城市建设的快速发展、国家对房地产市场管理的逐步规范以及居民收入的稳步增长，XX市房地产业迎来了很好的发展机遇，拓展了更大的市场空间，预计今后几年XX市房地产市场还将保持持续稳步增长的态势，市场环境将进一步改善，房地产市场体系更趋完善。2.3 城东南板块及项目区域市场分析一、城东南板块市场分析项目位于城东南板块靠近曲江板块一带，此板块本身的优势、劣势以及预测等如下几个方面： 城东南板块优势 1、此板块紧邻曲江板块和浐灞板块，特别22、是城东南板块与曲江板块的结合部受曲江新区建设的影响较强，本项目正是处于城东南板块与曲江板块的结合一带。2、大雁塔旅游景区的发展对两板块的结合部能够产生明显的辐射作用。3、便利的交通优势。4、本区域的房地产市场开始启动，开始受到市场的关注。 城东南板块劣势 1、城东南板块内的东部地区分布着一些有代表性的国有大中型企业，例如东方集团、陕钢等，市场形象上还没有完全脱离工业区域概念，高品质的居住环境尚未形成。2、此区域房地产市场刚刚开始活跃，从全市的角度看，目前人们对本区域的居住期望有待进一步的提高。 城东南板块发展趋势预测 1、本板块内待开发项目定位于中档或中档偏上的楼盘居多，预计未来板块内部竞争不23、断加大；2、本板块有一定的市场需求潜力，但是需求多以中档搂盘居多；3、目前本板块内集中商业设施有待于进一步的完善，预计此区域的商业物业具有一定的潜力。4、由于土地资源的不可再生性，其他城区的开发资源越来越有限，预计本板块有可能逐步成为开发热点地区。二、项目区域市场分析随着城东南板块的不断活跃，西影路已成为曲江与雁塔区的连接枢纽主干道。项目区域大体处于城东南板块偏曲江板块方向，项目区域与曲江板块交相呼应，该项目周边基础设施完备，人气较旺，交通便利，适合住宅开发。项目区域环境分析详见1.1建设项目简介中的项目周边环境分析。2.4 市场调查分析根据前期内部认购客户资料及相关市场调研分析，得出结论如下24、： 主力客户年龄从统计图中可以看出：内部认购期内，准业主年龄在3040岁占主力客户总体70%左右，这说明本项目目标消费群年龄区间以3040岁为主，属于中青年群体。 客户职业分析从统计图中可以看出：本项目目标消费群职业构成中，白领及公务员阶层比例最高，占到了总数65%，教师及私营企业主也拥有一定的比例，占到了总数的30%。从以上数据可以看出，本项目目标客户群普遍具有高素质、收入稳定、消费行为趋于理性化的特征。 家庭人数通过分析可以看出，预计本项目目标消费群家庭人数在3个的所占比率将最高，占到了总量的63%左右，超过半数；家庭人口数4个的所占比率次之，占到了总量的25%；家庭人口数2个或2个以下的25、所占比率为10%；家庭人口数为5个的所占比率为2%。 消费支出状况前期调研显示，本项目目标客户群中，居民消费支出中，购房支出所占比率最高，占到了总量的33%；食品消费支出所占比率次之，占到了总量的21%；居民消费支出中用于子女教育的比率占到了总量的17%；用于日常生活用品的比率占到了总量的15%；服装类消费支出的比率占到了总量的9%；用于医疗消费的比率最低，占到了总量的5%。 知识水平项目目标客户群中，知识水平大专程度的比率最高，占到了总量的52%；知识水平在本科程度的比率次之，占到了总量的23%；知识水平在高中程度的占到了总量的16%，知识水平在硕士程度的占到了总量的6%；知识水平在硕士以上26、程度的占到了总量的2%；知识水平在初中程度以下的比率最低，占到了总量的1%。从统计结果可以看出，由于区域内科研院所及行政机构较多，紧邻城南文教区，因此居民整体知识水平较高。 收入水平项目目标客户群中，居民家庭年收入情况中4万到6万之间所占比率最高，占到了总量的35%；居民家庭年收入在2万到4万之间及6万到8万之间的所占比率次之，占到了总量的20%；居民家庭年收入在8万到10万之间占到了总量的17%；居民家庭年收入在2万以下的占到了总量的7%；居民家庭年收入在10万元以上的比率最低，占到了总量的5%。 置业动机与需求方向二次置业者：购买动机是改善居住条件和提高居住质量。重点关注室内外功能空间的设27、置、社区配套与景观、项目品牌对自身需求的满足等，需求集中在120左右的三室两厅户型；换房者：此类型购房者属于周边企事业单位福利分房后换房者。其主要购买动机是改善居住条件。重点关注房间采光通风、客厅与餐厅的设置及社区环境等，需求集中在80左右的二室二厅户型和110左右的三室一厅户型；初次置业者：购买动机是拥有自己的空间。重点关注营销方式尤其是付款方式与总价，需求集中在50左右的一室一厅户型和80左右的二室二厅户型。2.5 项目SWOT分析1、优势分析（strength）项目用地地势平坦，市政管线接入方便，道路通畅快捷，西影路拓宽改造的全线贯通。在总体环境上有利于项目的开发建设。 东南板块房地产市28、场开始启动城市建设的快速发展，带动东南郊地区房地产市场开始启动。本区域内已经集中了“鑫龙天然居”、“苏格兰风笛”、“朗郡水木兰亭”等项目，本区域房地产已经开始受到市场的关注。 交通与市政条件优势项目所在区位交通畅达、便捷。项目所在地有221路、41路、606路、118路、19路、400路、607路等十余条公交路线通往。在此居住的居民出门交通便利。 文化科技环境优势项目位于XX市东南郊，所在区域文化氛围良好，周边分布着多家科研院所，有色金属XX勘察院、能源部科研所、铁道部勘测设计院等多家科研机构，全国著名的XX交通大学距项目正北仅约2公里，在此居住的人们将受到现代科技环境的影响。还应当特别指出的29、是，本项目南侧即为占地300亩的国家著名高等学府科技园区XX交通大学科技产业园，该科技园区已经建设完毕，园内基础设施齐全，交大科技园的兴建，将会对带动该地区的经济特别是房地产市场的发展起到积极的作用。 历史名胜环境优势项目周边也不乏历史名胜古迹，大雁塔、陕西历史博物馆、青龙寺等旅游景点是外地游客和XX市民享受古都文化及踏青休闲的好去处，此构成本项目又一卖点。 项目周边人居环境业已形成项目位于XX市东南郊，项目东侧为XX市的大型住宅小区阳光小区，目前阳光小区已形成居住社区概念；在此大区域内，还有“鑫龙天然居”、“苏格兰风笛”、“朗郡水木兰亭”等项目，上述项目已具备一定的市场号召力，潜在的人居环境30、业已形成。本项目可以借助逐步形成的人居环境，通过专业性的系列策划，寻找自身卖点，从而取得最佳效果。2、劣势分析（weakness）通过对开发商以及项目和周边环境的调查、分析与论证，我们发现项目存在着以下方面的劣势，主要表现如下： 开发商品牌形象有待树立本项目的开发商陕西XX实业有限公司于2002年8月8日成立，在本项目开发之前未涉足过房地产开发领域，在XX房地产界未建立品牌形象。在如今竞争激烈的房地产市场中，XX公司在项目期初的品牌竞争优势较弱，市场认同度较低，这是正常现象。建议开发商借助高水平的规划设计方案及南郊水厂、中水等环保概念，通过专业地产策划机构，逐步树立起家喻户晓的“XX”地产品牌31、形象。 项目规模效应相对较弱本项目总建筑面积70862 M2，规模效应相对较弱，市场号召力难以和大盘抗衡。但可以找准项目定位、开发有针对性的客户群体，借助高质量的规划设计方案、建筑设计方案、景观设计方案、推广策略等技术手段进行规避。 区域安全因素有待提高拟开发地块位于XX市东南郊，项目门前的规划路还尚未开通，项目北临地块还有待开发，客观上以及在消费者心理中安全指数均不高，建议开发商在方案中注重安保设计，如若安保设计成功，将成为市场推广点之一。3、机会分析（opportunity）本项目存在着以下发展机会： 土地资源日益短缺，东南郊房地产市场开始启动，此为本项目重要的发展机会。 项目将受到曲江新32、区和XX交通大学科技产业园的辐射作用，具有市场表现机会。 居民收入不断增加，个人购房成为主流，同时项目周边企事业单位具有较明确的购房意向。4、威胁分析（threats）在对项目进行充分的调查后，我们认为拟开发建设的“XXXX”主要受到以下发展威胁： 既成品牌项目的威胁由于等驾坡阳光小区等项目的社区居住概念已经形成，市场认知度较强，本项目的市场推广会不可避免地受到上述品牌的威胁。 在建项目的威胁目前，鑫龙天然居、“苏格兰风笛”项目正在热销中，“朗郡水木兰亭”也在大力宣传阶段，从而构成本项目市场推广的威胁因素。2.6 典型案例分析通过对本项目所在城东南板块住宅市场的调查，该区域有一定量的中档住宅项33、目及项目配套的商服用房，这些项目与本项目既互相竞争又相互促进，选取的新建、在建典型案例如表2-1所示：表2-1 典型案例对比表住宅项目序号名称实际销售均价（元/平方米）规模竣工日期1苏格兰风笛高层3100占地9673.33 m22007年3月2朗郡水木兰亭高层3150占地22亩2007年9月3颖园小区高层3100占地32亩2006年2月2.7 价格定位本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等34、六个步骤。高层住宅价格确定（1）选择可比案例从典型案例中选取与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的“苏格兰风笛”、“朗郡水木兰亭”和“颖园小区”三个案例。（2）修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素 交易情况 交易时间 个别因素因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。（3）计算修正系数修正系数的计算方法如下：每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下：表2-2 高层住宅修正系数计算表可比实例 比较因素A苏格兰风笛3100元/m2B朗郡水木兰亭335、150元/m2C颖园小区3100元/m2区域因素100/102100/103100/101交易情况100/100100/100100/100交易时间102/100102/100102/100个别因素100/104100/102100/98修正系数0.960.971.03（4）权重的确定因为“苏格兰风笛”在结构上和本案相似，但距离本项目稍远；“朗郡水木兰亭”项目结构相近，距离本项目较近；颖园小区距离本案相对较远，所以对各案例的权重确定如下：苏格兰风笛： 0.3朗郡水木兰亭： 0.5颖园小区： 0.2（5）比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：案例一比准价格：31000.96236、981元/m2案例二比准价格：31500.973058元/m2案例三比准价格：31001.033195元/m2（6）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目比准价格29810.330580.531950.23062元/m2依据以上计算结果，综合考虑市场行情、销售状况和销售策略，根据保守性原则，确定本项目的高层住宅均价为3000元/m2（销售全过程的销售均价）。在项目开盘时，可将价格适当调低，随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，项目价格逐步上调，本项目实施“低开高走”销售策略。2、商业用房价格确定本项目商业用房在项目建成后采取出售37、方式经营。由于项目所在的地理位置、住宅定位、小区整体形象等因素，本项目的商业用房定位中档。根据项目周边类似工程以及南郊商铺物业市场均价7580元/m2的现状，并且考虑到市场的接纳情况，本项目一层商业用房的价格定为5000元/m2，二层商业用房的价格定为4000元/m2，三层商业用房的价格定为3000元/m2。确定商业用房的均价为4000元/m2。3、车位价格确定按照目前车位的市场行情，保守考虑取售价为6.5万元/车位。2.8 拟建项目定位1、产品定位：根据市场调研结果的统计分析和对项目区位、周边环境等特点的基本判断，将项目产品定位于中档住宅小区：（1）功能定位：详见第四章项目规划设计方案；（238、）价格定位：详见2.7价格定位。2、客户定位： 目标消费群定位一级目标：企业管理阶层、部分公务员或事业单位工作人员；二级目标：白领阶层、学校教师；三级目标：私营企业主、企业职工。 目标消费群描述本项目目标消费群为28岁45岁之间家庭经济实力较好的中青年人群；他们有着较高的文化层次，对精神及物质领域的感受都很重视；他们有自己的思维观念及一定的审美观。他们在拥有舒适居所的同时还希望能在工作之余有一个休憩、运动、娱乐的场所。3、形象定位：项目的形象定位主要是环境优美、安全舒适的中档住宅小区。本项目在形象定位时应注意卖点的挖掘，应结合前期市场调研，抓住消费者心理重点突出项目自身的特色。如：对于住宅，应39、重点突出通达的交通网络、便宜的价格、小区规划设计、建筑设计特色、配套设施等（如方便学前教育的小区附近的幼儿园、项目附近铁一中新校区、交大附中等）；而对于商铺，应重点强调本项目交通便利、价格适中、消费客源稳定、商业氛围良好等特点。第三章 项目建设条件3.1 自然条件1、地理位置：北纬3418，东经10856。2、大气压力：冬季97.87KPa,夏季95.92KPa3、温度：年平均温度13.3，最冷月平均温度-1.0，最热月平均温度26.6。4、湿度：最冷月平均67%，最热月平均72%。5、降水：一日最大降水量92.3MM，平均年降水量591.1MM,最大积水深度22CM。6、冻土深度：最大冻土深40、度45CM。7、风：夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13。8、日照：全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59。3.2 项目规划用地条件1、地质情况满足项目建设的要求该项目土地用途是住宅用途，项目所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。2、满足城市规划的要求项目所在地属于XX市规划的青龙寺居住圈，该项目的建设符合城市整体规划的要求，已被XX市规划局批准建设。3.3 项目市政配套条件1、给水：该项目的北侧西影路敷设有环状城41、市管网，能保证昼夜连续给水。考虑到项目的本身条件以及周边环境，而且项目用地上留有水管，因而项目建设过程中的用水可从项目所在地直接取水，项目建成后，由于现有的供水能力有限，需对供水管网进行进一步的改造。2、排水：项目的周边已铺设较为完善的排污管网系统，拟从西影路一侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政雨水管网，污水经除污处理后排入市政排水管网。3、电源：项目周边已建有完善的供电管网，可从西影路的供电管网接线供电。4、天燃气：天燃气管网的敷设在该地段已较为完善，可直接从市政天燃气管网接管通气。第四章 项目开发方案4.1 建设规模该项目用地13323.6M2。拟建规模70862平方米，其42、中：住宅面积为58714.41 M2；商业面积为4498.88 M2；公共服务面积为590.71 M2；地下建筑面积为7058平方米。地下停车位115个。4.2 项目规划设计思想1、规划设计方案的指导思想本项目整体规划指导思想是将本项目地块规划成为一个既具优美环境又具安全概念的健康舒适的住宅小区形象。2、规划设计方案的原则(1) 项目的规划要布局合理。应完善生活、文化等配套设施,加强住宅智能化设施的建设, 引入网络和小区信息平台，全面提升小区管理水平和物业质量。使小区具有良好的舒适性、安全性和经济性，并体现以人为本，回归自然的特色。(2) 项目的规划应在创造良好居住环境的前提下，注意节约土地，43、提高土地的使用效率。建立完善的生态和绿地系统，创造可持续发展的自然、生态环境。(3) 在保持整体风格与环境相协调的前提下，努力创造多样性的住宅类型，以满足个性化的住房要求。3、规划设计方案设想（1）规划布置根据用地形状规划小区的结构，项目以高层为主，小区内沿东西方向设4栋24层高层住宅，靠近规划路的1#楼为24层商住楼，底部三层为商业，其上为住宅，其余三栋均为24层高层住宅楼。整个小区建筑平行布置，空间动线流畅，道路系统简洁明快，便于交通组织。（2）道路网络及出入口为了加强小区内部车辆的管理，在小区设置1个出入口。小区内主干道设置为10米宽，符合机动车道的消防要求，道路系统的建设要遵守人车分离44、与动静分区的原则。（3）工程管线网络工程管线网络主要包括给水、排水、供电、天然气、供热、通讯、闭路电视和路灯等，基本上沿小区道路两侧集中管网布置。（4）绿地系统绿地系统由楼间绿地和道路沿线绿地共同组成，绿地均匀地分布到每栋楼宇间，住宅两边的绿化尽量相互渗透，以丰实区内绿化环境，解决传统住宅区的室外空间各自较封闭的状况。（5）建筑设计住宅按形式为点式高层及板式住宅，高层设计成24层，另设计地下1层做为设备用房和人防工程，建筑外立面应充分考虑到XX市房地产市场的需求心理，侧重简洁明快而具现代创新风格的建筑形式；户型设计做到类型齐全，布置合理，采光通风良好；自行车库和汽车库在地上、地下均有设置。 445、.3 劳动安全工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。4.4 环境保护1、环境保护的意义本项目的开发不仅有利于城市经济的发展，而且有利于项目周边环境的保护，其意义主要体现在以下方面： （1）景观环境的保护：XX市是我国六大古都之一，旅游资源十分丰富，旅游业是XX的支柱产业之一，而环境景观是旅游业赖以生存发展的基础。本项目地处西影路和规划路交叉口。本项目的开发建设能有效地改善项目周边的环境景观，极大地改善城市面貌，为游46、客提供优雅品位的居住及商业空间。（2）城市街景通视效果的改善：由于项目现状与曲江板块经济快速发展的现实情况极为不相称，项目周边环境需要极大地改善，本项目的开发建设能够有效地改善城市街道的通视效果，促进城市建设的发展。2、环境影响因子分析分析如下表：环境影响因子规划设计阶段建设期运营期地区经济发展规划231交通改善1旅游业发展1施工机械、交通噪声11扬尘、沥青烟尘等1土壤、植被等21生活污水、垃圾、工程废水33注：1显著影响；2一般影响；3轻度影响通过环境影响因子分析我们得出结论：应当侧重分析施工机械、交通噪声、生活污水、垃圾、工程废水等给环境带来的影响。3、施工环境影响分析拟建项目位于XX市西47、影路5号，科研机构分布密集，本项目施工过程中会带来一定的环境影响。（1）施工噪声的影响在工地施工的机械大多是大功率机械，其产生的噪声值较大，通过测试，距施工机械5米处，大多数机械都在8090dB之间，当共同作用时，其能量叠加值大于90d。经测算施工机械距敏感区域50米以外才能达到干线交通噪声昼夜标准。若要达到夜间标准，需离敏感区域280米。所以在居民区集中区夜间（22：006：00），严禁使用大型施工机械。（2）施工期间扬尘、混凝土及沥青烟尘的影响XX属干燥地区，空气中含尘量较大。由于在工程施工中，建筑材料的运输及拌和会造成多次扬尘，为了避免扬尘的影响，要避免材料运输过程的散落，通过工地与外界48、隔开，不允许车辆带土驶出工地现场，这样可以减少施工过程中对环境的影响。由于本项目土方量较少，这些措施便于实现。混凝土的搅拌会产生较大的噪声，因此可通过采用商品混凝土来避免较大的噪声。众所周知，沥青烟对人体会产生较大危害，在施工时，要尽量避免场内拌和，应设置固定场外搅拌站，减少对居民及施工人员的影响4、环境质量标准和排放标准工程在施工设计中严格按照建筑工程的设计保准，对于排污要求执行的环境质量标准和排放标准有：建设项目环境管理实施细则 86国环字第003号文；陕西省建设项目环境管理细则 陕政发199686号文；污水综合排放标准 GBJ897896;环境空气质量标准 GB309596;渭河水系（陕49、段）污水综合排放标准DB6122496等。4.5 建设进度安排1、项目进度安排的依据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量1)及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：拆除已有建筑物、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等。2)平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工。3)在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。 （2）采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财50、力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。（3）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工由于本工程的竣工日期为第2年6月，其间要经历2个冬季和1个雨季。根据XX市历年的气象资料表明：XX市的年平均降雪日为13.8天，年降水量为507.7719.8毫米。因此，在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素。2、项目施工进度计划根据陕西省建筑工程工期定额以及目前XX市类似工程实际施工进度，拟定项目前期工作为3个月，高层基础工程为2个月，高层主体建筑工程为7个月，考虑到项目安装及装修工程所需时间，以及项目最后投入使用前的室外工程施工进度，施工进度图的安排详见附表。第五章 项目营销策划方案5.1 项目营销策划方案本项51、目的销售本着“全过程营销”的策略，营销策划内容主要包括项目定价、项目市场推广、项目销售和项目销售面积及销售收入实现计划四个部分。 5.2 项目定价本项目通过市场调查与分析，结合项目SWOT因素，根据房地产估价的基本思想，采用市场比较法来确定项目的市场销售价格，内容详见2.7章节价格定位。5.3 项目市场推广通过分析项目的SWOT因素、房地产项目的营销规律、XX市特别是高新区房地产市场的特点和发展趋势、购房者的媒体接触习惯等方面的分析，制定如下方案:1、推广准备本阶段的主要任务是根据项目自身的SWOT因素分析，在市场调查的基础上结合消费者心理挖掘项目的卖点，同时对所需的推广费用及各阶段实施安排进52、行统筹计划，从而为本项目的推广实施打下坚实的基础。(1)挖掘卖点本项目在挖掘卖点时应结合前期市场调研，抓住消费者心理重点突出项目自身的特色。如：对于住宅，应重点突出通达的交通网络、便宜的价格、小区规划设计、建筑设计特色、配套设施等（如项目附近铁一中、交大附中等）；而对于商铺，应重点强调本项目交通便利、价格适中、消费客源稳定等特点。(2)制定推广计划在制定推广计划时，我们重点考虑推广费用的预算和销售各个阶段中的推广计划的编制。具体做法如下：1）推广费用预算充分考虑本项目销售推广过程中所发生的售楼处的装修、宣传资料费、广告费等费用，我们采用销售百分比法并结合项目自身的推广方案，估算本项目推广费用比53、率定为销售收入的3%，推广费用为621万元。2）各阶段推广思路项目销售过程可以划分为预热期、强销期、持续期、尾盘期四个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段销售任务的不同制定不同的推广计划思路。预热期：在这一时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的物业主题，让目标客户知道项目整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示楼盘的基本情况。在本阶段注意与广告公司的衔接，推广手段上应重点采用广告推广，考虑到XX房地产的实际情况，建议媒体以报纸为主，例如华商报、XX晚报等。同时也注意采用销售促进措施，例如在本期内购房的消费者，可享受折扣优惠，实行这种销售促进策略有利54、于吸引大量的购房者，提高人气，同时又可使项目更加迅速的融入市场。强销期：本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，但是注意价格调整的幅度不要过大，频率不要过快。同时，继续加大宣传力度，充分体现出旺销抢购的氛围。持续销售期：在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适当的促销推广手段并配合大量的促销活动，进一步吸引消费者，扩大销售额。在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市场形象。尾盘期：本阶段的推广内容以装修、配套等工程不断竣工的形象广告为主，应重点宣传项目的竣工55、及入住前的准备等内容，同时采用适量的价格策略。在这一时期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对个别盘尾房进行9.5折优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告时间和频率，降低宣传力度，减少不必要的广告支出。在项目的市场推广中注意以上策略的搭配使用，注意策略的组合与调整。2、推广手段（1）广告推广从目前XX市内的实际操作情况来看，房地产项目推广主要以广告宣传为主，因此，本项目在推广过程中重点采用广告推广。1）广告内容根据本项目的不同开发期，结合营销组合战略，我们采取不同程度的广告推广策略，广告的内容以突出项目自身特色为主。2）广告媒体印刷媒体目前，报纸广告覆盖面及其影响力较大56、，仍属于产品信息发布和形象树立的主要手段。市场调查数据显示：有三分之一的消费者把报刊杂志作为房地产信息的来源渠道，在XX，华商报的平均每期社会公众阅读率达56%，XX晚报的平均每期社会公众阅读率达39%。所以，建议本项目选择华商报、XX晚报等作为主要宣传媒体。电子媒体广播和电视根据市场调查，有近20%的人通过广播和电视来获取房地产信息。因此，建议选择收视率较高的广播和电视进行广告宣传。如：陕西交通音乐台、XX电视二台等。通讯设备在信息传递快捷的今天，几乎每人都拥有一种通讯工具。因此，通过发送本项目的相关文字或图像信息到掌上通信设备或移动通讯工具中，可以起到更好的宣传作用。计算机网络调查显示，目57、前有一部分购房者是通过网络来获取房地产信息的。因此，建议项目开发商结合网络广告营销和企业网站营销两种方法进行市场推广，在各大有关房地产信息网站（如：等）上发布本项目的具体情况，同时对销售情况要及时的更新。另外，还可以根据市场调研时所收集到的被调查人员的联系方式，以E-mail的形式向其宣传本项目，做到有的放矢。户外媒体现场墙壁在项目施工现场四周的围墙上，可以通过喷涂效果图的方式来展示项目的楼盘形象、突出建筑物的特色，以吸引周边或过路的购房者，应当注意色彩的使用以及美文设计。路牌可在项目周边和XX市内主干道两侧设立广告牌，吸引消费者。道路可选择西影路、公园南路等。车身可选择途径本项目所在地的几条58、公交路线车作为宣传车体，例如606路、19路、221路等。通过这种流动的平面广告宣传，既可以保持较长的宣传时间，又可以提高开发商的企业知名度。空中广告在一些重大的节日（如：五一节、国庆节、元旦等）或项目开盘仪式中，利用大型气球下面悬挂巨幅布条，上书本项目名称、开发商名称等。这样既有利于本项目的推广，又有利于开发商企业品牌的宣传。（2）活动推广楼盘庆典仪式本项目可借助楼盘庆典仪式进行市场推广，如：在楼盘庆典仪式中邀请XX市或陕西省的有关新闻单位、演艺界或体育界明星以及具有成交意向的买主参加，同时还可邀请相关建设行政管理部门的有关领导或社会知名人士参加，通过他们的介入及新闻媒体的宣传来扩大本项目的59、市场影响力。社会公益活动各种社会公益活动为房地产项目市场推广创造了良好的机会，开发商应充分利用这种机会，以引起公众的注意，例如可举办音乐会，植树造林等公益活动。通过从事公益活动，可以塑造企业在消费者心目中的良好形象，借以提升项目生活品质。5.4 项目销售在销售阶段，我们主要从销售准备、销售理念、销售策略以及促销策略四个方面来提出策划思路。1、销售准备（1）销售资料的准备在销售资料准备中，除了一些必要的法律文件的准备以外，还需要对宣传资料进行准备。1）形象楼书在制作本项目的形象楼书时，我们可采用较抽象的手法将项目的品牌、档次、给目标客户的生活带来什么样的影响、对未来生活的憧憬等表现出来，在展现项60、目卖点的过程中应使用精美的图案和较易产生联想的语言来表达，突出自身的特色。语言要求简洁明了，图案色彩要鲜明，以吸引消费者为主要目的。2）功能楼书在制作功能楼书时，我们应确保内容的全面，要将项目的开发商、整体规划、交通条件、建筑特色、各层次功能分区、各种户型平面、材料设备介绍等展现在客户面前，力求让客户看后对本项目能有一个较全面的了解。（2）销售人员的准备1）确定销售人员在选择销售人员时，要考虑到他们的基本专业素质和沟通能力，以能为客户提供专业及优质服务为根本要求，另外也可以聘请一些有丰富经验的销售人员。 2）确定培训内容在销售人员正式上岗之前，应对其进行系统的培训，在销售过程中也要不断的结合销61、售中出现的新问题进行后续培训。培训的内容主要有开发商的企业背景、项目的基本情况、销售技巧、签订买卖合同的程序以及其他与销售有关的内容。与上同，本项工作可由专业销售代理公司完成。（3）售楼中心的准备本项目的售楼中心在位置选择上，应充分考虑交通、人流、环境、安全等因素，建议设在西影路和规划路交汇处。另外，销售中心的主体色调应和项目围墙相协调一致。在室内设计布局上，注意功能区的合理划分。2、销售理念（1）诚信理念由于当前市场上存在着一些虚假广告，导致购房者不太轻易相信楼盘广告。他们更关心的是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此，本项目必须树立诚信营销的经营理念，塑造良好的社会62、形象，不断提高“XX置业”在XX市房地产市场的地位。（2）健康理念根据市场调查结果分析显示，在符合住宅建设基本要求的基础上，大部分购房者要求小区能够更加健康、安全、舒适和环保。因此，本小区在销售时结合项目的规划设计特点，重点推介项目的规划布局、视野景观、健康舒适、安全概念等。（3）服务理念目前，越来越多的购房者更加注重的是房屋售后的物业管理和服务水平。因此，建议本项目聘请高水平的物业管理公司，为小区的物业管理与服务提供良好保障，同时也可以维护和提升企业自身品牌效应。3、促销策略（1）价格促销项目在销售预热期由于市场知名度低，社会公众影响力小，所以，在本期内采用低开高走的销售策略是十分必要的，同63、时在盘尾阶段注意将难点户型售价做适当的下调。（2）住博会促销有关资料显示，XX市每年的房产交易有一部分是通过住博会达成的。住博会上聚集了大量的精品楼盘，与房地产有关的法律咨询及贷款办理等服务一应俱全。因此，建议开发商通过住博会对本项目进行销售宣传，在会展中心选择人流大的服务台进行精心布置，以突出本项目的优势和特色为主，吸引社会公众的注意力，达到宣传本项目的效果和目的。5.5 项目销售面积及销售收入实现计划依据施工进度计划，本项目销售期拟从第一年的第3季度开始，到第三年第2季度结束，每一个季度为一个销售阶段，具体销售面积及收入实现计划如下：1、住宅的销售面积及收入实现计划，具体见表5-1：2、商64、铺的销售面积及收入实现计划，具体见表5-2：3、停车位的销售收入实现计划，具体见表5-3：表5-1 高层住宅销售面积及收入实现计划表 时间内容200620072008合计56789101112销售比例8%10%15%20%18%15%8%6%100%销售面积4697 5871 8807 11743 10569 8807 4697 3523 58714 销售收入1409 1761 2642 3523 3171 2642 1409 1057 17614 表5- 商铺销售面积及收入实现计划表 时间内容200620072008合计56789101112销售比例0%5%15%20%15%10%5%5%765、5%销售面积0225 675 900 675 450 2252254499销售收入090 270 360 270 180 90 90 1350 表5- 停车位销售收入实现计划表 时间内容200620072008合计56789101112销售比例0%6%15%25%20%10%8%6%90%销售个数0 7 17 29 23 12 9 7 104 销售收入0 45 112 187 150 75 60 45 673 第六章 投资估算及资金筹措6.1 项目总投资估算的依据1、国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；2、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办66、法的通知（计价格20021980号）； 3、国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；5、XX市建设委员会关于印发XX市建设项目城建费用统一征收办法实施细则的通知（市建发2000418号）；6、陕西省物价局、陕西省财政厅关于XX市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知（陕价行发200590号）；7、陕西省发改委编制的陕西省建设工程其他费用定额；8、项目规划设计方案；9、类似工程估算、概算指标；10、委托方提供的其他成本数据。6.2 项目的总投资估算的原则1、项目投资估算尽可能反映项目的实际情况；2、项目67、的总投资尽量符合节约和安全的原则；3、项目的总投资估算对于无法准确的估算的项目在预备费中考虑。6.3 总投资估算项目投资估算的费用如下表所示：XXXX项目总投资估算表项目总投资面积或长度单价备注（万元）一、土地费用230020115万元/亩二、前期工程费1691、测量、勘察92、设计费1287086218元/3、规划条件、可行性报告24、其他费用30三、红线内基础设施费2591、自来水8400200元/m2、雨水28460600元/m3、污水DN40014200700元/mDN800252301100元/m4、天然气230080元/m5、供电12300400元/m6、道路20280070元/768、停车场7100070元/8、玻璃瓦北围墙10234430元/m9、南文化墙20234854元/m10、小区水景20元/11、绿化535300100元/12、小区大门楼1013、小区健身场所健身器材414、环卫超标噪音排污费6203200元/月垃圾清理保证金5元/污水排放费6203200元/月15、照明9110800元/盏16、电视130020元/月17、小区保安系统4四、红线外费用11011、市政设施配套费537140元/2、招投标费劳保统筹费412有形市场交易费20.03%3、预算审查费图纸审查费71元/4、定额编制管理费120.02%5、质量监督费900.30%6、建材发展基金3806墙69、改费7、散装水泥专项基金108、工程监理费629、人工地基检测、沉降观测费12五、建安工程费100291、建筑安装9629A、高层住宅工程8203元/B、地下室、车库工程726元/C、钢筋砼灌注桩基工程45012000元/支2、设备安装400电梯购置与安装费用40010400000元/部六、公共设施设备费124变配电设施、设备变压器120配电用房4七、项目管理费147 1%八、基础设施增容费4501、市政供水1502、市政供电300九、项目配套设施建设费41、项目临建费22、项目办公设施费2十、市场推广费用300 十一、不可预见费用115 1%十二、建设投资小计14998 十三、建设期贷款利息70、107 十四、项目投资总估算额15105 6.4 项目总投资的资金来源根据开发商对项目建设资金的安排，项目总投资的资金筹措安排如下：自筹项目资本金5400万元，占总投资的35.75%；销售收入再投入7596万元；其余为借款2000万元，建设期借款利息为107万元，1-3年期银行贷款利率为6.30%，考虑上浮10%，年贷款利率为6.93%。本项目以一个季度为一个计算期，将一年的贷款利率折合为季度利率，为1.73%。项目的投资使用计划与资金筹措详见附表2。第七章 财务评价7.1 基础数据的确定计算期：2年零7个月销售价格：见2.7价格定位基准收益率：12%7.2 财务盈利能力分析1、项目现金流量表71、，见附表7。根据该表计算的评价指标有所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值和静态投资回收期。其中所得税后的财务内部收益率为18.72%，税后财务净现值（基准收益率=12%）为653万元，税后的静态投资回收期为2.19年；所得税前的财务内部收益率为26.08%，税前财务净现值（基准收益率=12%）为1436万元，税前的静态投资回收期为2.18年。2、资本金现金流量表，见附表6根据该表计算的税后年内部收益率为19.86%,税后财务净现值（基准收益率=12%）为686万元。7.3 清偿能力分析通过对“借款还本付息计算表”和“资金来源与运用表”的计算，考察项目计算期内各季度财务状况，在1.15年（72、从建设期开始起）可全部还清借款本息。7.4 盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式：销售收入方程：R=PQ成本费用方程：C=VQ+TQ+F式中：R-实现销售收入 P-计划销售收入 Q-销售收入实现率 C-总成本费用 V-单位可变成本 T-每平方米销售面积的税金及附加 F-总成本中的固定费用令B=R-C=0，便可求出Q值。 19637Q=15105+19637Q（5.5%+1.0%）73、解得 Q=82.27%故当销售收入实现率Q=82.27%为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现82.27%时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损；高于这个比率，项目将出现盈利。从项目的盈亏平衡点指标值Q=82.27%来看，结合目前XX市场的实际情况，本项目具有一定的抗风险能力。7.5 敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。本项目主要进行价格以及工程建设总投资对内部收益率的双因素敏感性分析，年基准内部收益率为12%，项目的内部收益率12%时，其在财务上是不可行的，下表7-1中标注下划线区域在财务上就是不可行的。表774、-1 价格、总投资对内部收益率的敏感性分析 价格变化投资变化-10%-5%05%10%销售价格变动临界点-10%25.91%33.84%41.73%49.58%57.39%-5%18.45%26.00%33.51%40.99%48.43%011.72%18.91%26.08%33.21%40.32%-9.81%5%5.61%12.48%19.33%26.15%32.95%-5.35%10%0.04%6.61%13.17%19.70%26.21%-0.89% 投资变动临界点-0.21%5.37%10.95%依据上表数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的动态临界点，从以上计算结果看75、出，在投资不变的情况下，当销售价格下调9.81%时，内部收益率达到临界值12%。销售价格允许变动的幅度为（-9.81%，+），投资不变时销售价格变动的临界点如上表7-1所示。从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，采用插入法计投资变动的动态临界点，从以上计算结果看出，在销售价格不变的情况下，当建设投资上涨10.95%时，内部收益率达到临界值12%。投资允许变动的幅度为（，+10.95%），销售价格不变时投资变化的临界点如上表7-1所示。 7.6 静态评价指标项目的静态评价指标如下：总成本利润率： 21.27%；销售利润率： 16.58%。7.7 项目财务评价结论从项目的盈利能力分析、清偿能76、力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析、静态评价指标等五个方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可行的。第八章 结论及建议8.1 方案评价结论通过对项目方案的分析与论证，我们得出以下结论：1、项目的建设条件及周边环境良好，适合住宅开发；2、项目市场前景较好，企业能快速回笼资金；3、项目的各项财务指标均满足项目评价的要求，财务上可行；4、项目收益稳定，经营风险在合理的限度内。8.2 对建设单位的建议根据我们对项目方案的分析与论证以及我们对项目和市场的了解，向建设单位提出如下建议，为建设单位决策提供参考。1、充分认识及分析项目存在的优势、劣势、发展机会与所存在的威胁，扬长避短，提前引入项目开发的全程策划77、，强调项目的形象设计。2、做好项目策划与设计阶段的投资控制。由于在项目策划和设计阶段，影响总投资的75%左右，因此，应当特别注重项目策划与设计工作。项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素（投资上升幅度临界点详见7.5敏感性分析），建议开发商做好设计过程以及建设过程中的成本控制工作，优选方案，降低项目投资风险。3、重视营销方案的设计。销售价格是影响项目盈利能力的重要敏感性因素。销售价格的下降会对项目的财务效果产生较大的影响（销售价格下降幅度临界点详见7.5敏感性分析），因此，要想提高项目收益，必须具备切实可行的策划思路和营销方案。4、在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，在保证工程质量的基础上尽量缩短项目开发周期，提高投资效益。5、尽快与银行机构建立业务关系，顺利从银行获得贷款，解决资金压力。同时实施银行按揭贷款，以解决居民目前的支付能力与房价相差较大的矛盾，减轻销售压力，加快销售速度。6、考虑本项目所处地理位置等特点，建议开发商积极开拓定向开发模式，以缓解销售和资金压力，保证项目顺利开发。