1、占地13万平经济适用房小区建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月58可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录1.1 项目名称：XX二期（以下简称项目）71.3 项目用地性质及建筑标准71.3.1 用地性质71.3.2 建筑标准71.4 项目主要技术经济指标72、1.5 合作关系概述8二、项目投资环境分析92.1 宏观影响因素分析92.1.1 XX经济适用房开发现状92.1.2 投资态势102.1.3 市场供给分析102.1.4市场需求分析112.2 微观影响因素分析112.2.1 地段位置因素分析112.2.2 基础设施与公共设施分析123.1 南城经济适用房项目市场调研133.1.1 项目主流价位分布133.1.2 建筑形式及户型设计分析173.2 区域周边竞争项目市场调研21（参阅附件：项目周边竞争楼盘调查表）213.3 产品建议213.3.1 投资机会点分析213.3.2 风险点分析及投资建议224.1 居住区规划的主要内容244.2 项目经济3、技术指标254.2.1 XX经济适用房小区整体规划指标254.2.2 XX二期主要经济技术指标25总用地面积：13.3公顷，约200亩264.3 项目规划设计说明264.3.1 住宅街区化的设计理念264.3.2 街区私密性的逐级过渡274.3.3 城市道路网的整体升级275.1 项目投资估算28一、土地成本30二、市政建设费30三、临时用地和临时工程费30四、新菜地基金30五、勘察测绘费31六、房屋拆迁管理费用31七、绿化建设费31一、建安费31二、技术服务费31三、不可预见费32四、销售费用33五、销售税费33六、房屋产权登记费33六、利息34一、土地成本35二、市政建设费36三、临时用地4、和临时工程费36四、新菜地基金36五、勘察测绘费36六、房屋拆迁管理费用36七、绿化建设费36一、建安费37二、技术服务费37三、不可预见费38四、销售费用38五、销售税费38六、房屋产权登记费39六、利息395.4 项目营业收入的测算445.4.1 房屋预售收入估算445.4.2 预售收入分期按比例预测455.4.3 商业用房出租收入估算465.5 项目财务评价465.5.1 营业成本估算465.5.2 静态指标财务分析465.5.3 动态指标财务分析476.1 盈亏平衡分析506.1.1 盈亏临界点销售量的确定506.1.2 住宅与底商的单位边际贡献516.1.3 加权平均边际贡献率的确定5、516.1.4 盈亏临界点销售额的确定526.2 敏感性分析526.2.1 底商价格变动，其他因素固定不变536.2.2 底商成本变动，其他因素固定不变536.2.3 底商销售量变动，其他因素固定不变547.1 项目社会效益综合评价567.2 项目经济效益综合评价577.3 项目环境效益综合评价577.4 项目的有关说明及建议58 XXXX项目可行性分析报告XXXX项目可行性分析报告正文项目概况1.1 项目名称：XX二期（以下简称项目）1.2 项目用地范围及四至项目位于XX市XX区南三环方庄桥南600米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中50米宽的方庄南路，南至规划中40米宽的石榴庄路。二6、期项目用地200余亩（13.3公顷），总建面约为26.6万平米。1.3 项目用地性质及建筑标准1.3.1 用地性质此地原为工业用地，地上现状为工业厂房、仓库以及少量居民住宅。该地块按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。1.3.2 建筑标准本地块将建成具有完善的配套公建和服务用房的经济适用房小区。1.4 项目主要技术经济指标总 占 地 面 积：13.3万平方米地上总建筑面积：26.6万平米限 高：60米容 积 率：2.0绿 化 率：31%1.5 合作关系概述本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项目。项目建设投资约8.66亿元人民币，其中土地总价约合2.46亿元人民7、币，支付原土地方的拆迁安置补偿费用约1.86亿元。支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅、底商等实物偿还形式构成，具体如下：住 宅：0.8万平米*3500元/平米=2800万元底 商：2万平米*5600元/平米=11200万元现 金：4620万元XX二期由A、B两个居住组团组成，其中，A组团工期为一年半，工程投资约4.9亿元，总建筑面积13.3万平方米；B组团工期为一年，工程投资约3.76亿元，总建筑面积13.3万平方米。土地使用权转让后，双方应按照房屋拆迁安置补偿合同中的有关条款明确各自权利与义务。二、项目投资环境分析2.1 宏观影响因素分析2.1.1 XX经济适用房开发现状XX市自198、98年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。经济适用房的供应对象是广大中低收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高收入者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房，而是通过市场向广大中低收入者提供的政府指导价的商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在3以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应，并在计划、税收、信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计、开发建设、销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。由于XX9、市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长一段时间，因此必须采取多种措施解决。一是实行政府统一组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划；二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。无论是规划设计、建筑施工、环境建设、还是物业管理，每一环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平；三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用；四是实行限价销售政策。经济适用住房的销售价格全部由市建委按照国家规定的七项成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业的利润严格控制在3%以内；五是积极支持中央在京单位、高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建、联建、合作开发等方式，加快经济10、适用住房建设。预计在今后很长一段时间内，政府的主要任务依旧是对住房建设进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房的需求，形成多层次的住房供应体系，即对高收入者提供高档次的商品房，实行市场定价，供需由市场进行调节；对中低收入者提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入者由政府提供廉租住房，主要从腾空的旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到一定收入界限，必须搬出或提高租金。这样可以使不同经济水平的人各得其所。2.1.2 投资态势在国家和XX市一系列扩大内需政策引导下，2002年1季度XX市固定资产投资保持着较好的增长态势，与上同期相比，今年一季度投资的主要增长点仍是基础设施投资和房地产11、开发投资。具体来说，投资态势呈现出以下三方面的特点：第一，重点工程启动较快。据官方资料显示：一季度完成重点工程投资88.4亿元，占全社会投资的45.5%。其中，危改和经济适用房投资40.1亿元；基础设施项目投资39.4亿元，占全市基础设施投资的64.8%。由于重大工程的投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了一批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资的后劲较足。第二，南城危旧房改造进程加快。资料显示，全市一季度累计完成危旧房改造投资34.8亿元，动迁居民8222户，拆除危房7.8万平方米，占全年计划的9.3%，当月拆除危房近7万平方米。第三，资金到位情况乐观。往年资金流向偏重于12、房地产开发的情况有所改变。一季度，固定资产投资本年到位资金104.5亿元，增长71%，资金到位率29.5%，好于上年同期21.4%的水平；房地产开发本年到位219亿元，于上年持平，加上结余资金，可用资金达469.4亿元，与完成投资有371.3亿元的顺差。资金到位良好保证了固定资产投资的适度增长。2.1.3 市场供给分析从去年全年四个季度的房地产投资量、销售量来看，新开盘的项目比往年同期明显减少，增幅表现出回落的趋势。而从具体区位来看，南城的房地产项目却异军突起，仅本案区域范围内，半年内就有6处新开盘项目，而且总体价位偏低，其中还有政府政策支持的经济适用房项目和住宅合作社项目。总的来说，一方面，13、在过去几年里，高档住宅的开发量和投资量已经相当大，且高消费阶层的住房需求日益饱和；另一方面，为中低收入家庭以及住房拆迁户提供的低价位商品住宅和经济适用房的发展又显得步履蹒跚。尤其在南城改造过程中，此类住房需求尤为明显。 各方面因素均表明，面对未来XX城区的规划发展，住房市场的扩容和可持续发展，以及明年以中低收入家庭为主的购房大军的涌入，XX的房地产市场将在2002年完成它在供需结构上的一次转型。即着重开发中低价位商品住宅和经济适用住房，改善住房供给与居民实际需求之间的错位，盘活住房二、三级市场，规范各项规章制度等。2.1.4市场需求分析跟据对全市居民购房意向的市场调查（参阅附件：居民购房意向调14、查表），我们发现现阶段XX居民购房意向主要集中在三环和四环沿线，建筑面积在90120平米之间，单价约在30005000元，总价在3050万之间的中挡住宅以及经济适用房。通过调研分析，我们可以得出南城住房市场需求的几个特点：南城拆迁改造动迁居民数目多，回迁需求强盛。南城地价相对低廉，中低价位商品住宅将成为市场主导产品。3 政府大力支持南城经济适用房项目的开发建设，给予多项优惠，加之四环路的开通和市政配套的逐步到位，将吸引其他地区的购房者前来购房。2.2 微观影响因素分析2.2.1 地段位置因素分析区域内房地产市场总体状况呈现以下几个特点：（区域范围东起成寿寺路、西到刘家窑桥南侧横七条、北起南三环15、南至南顺路沿线，详见附：区域项目示意图） 第一，四环主路2001年全线贯通，给南城的经济发展，尤其是房地产业发展创造了一个良好的发展机遇。由于便捷的环线交通同时串起了中关村高科技园区、奥林匹克体育中心、中央商务区、亦庄经济技术开发区等未来经济热点地区，拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。XX历史上就有“东富、西贵、南贫、北贱”的说法，“宁要城北一张床，不要城南一套房”的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展、市政建设等在很长一段时间内基本处于停滞状态。2.2.2 基础设施与公共16、设施分析 第一，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。 第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小（基本在20万平米以下），分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。第三，政府进一步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后一段时间内，由无房户、拆迁户、危旧房改造户为需求主体而引发的对中低价位住宅的需求将越发强劲。价格走势分析从总体来看，四环路周边的区17、域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东、南、西、北四个方向，价格走势不尽相同。 以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高、交通不畅、房价相对高的北部和东部的购买力分散，在一定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。即我们所说的四环的贯通使XX的区位概念走向模糊，它在一定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继4次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来一段时间内仍有很大的升18、值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价30005000元/平方米、总价30万50万之间的一个水平。三、南城经济适用房项目调研分析3.1 南城经济适用房项目市场调研 3.1.1 项目主流价位分布 从南城经济适用房的价位分布来看，京城南部经济适用房项目每平米限价在3500元以下的有两个；在35004000元之间的有八处；价位在40004600元之间的有四处。35004000元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型90平米上下的两居（平均值）来计算，此类物业项目总价约为33.7万19、元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价40004600元计算，总价约在38.7万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在3040万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理。（详见下表）南城经济适用房项目价格、区位对照表 相对区位最高限价三环20、以内四环以内五环以内远郊区县40004600元平米康宁居 4600元平米今日家园4450元平米瑞莲家园4500元平米百环花园4250元平米35004000元平米汇丰家园3860元平米长安新城（青塔二期）3950元平米富华家园（十里堡住宅小区）3800元平米丰益城市花园3600元平米正阳小区3630元平米政馨家园、政华家园3520元平米顶秀新园3690元平米建欣苑3600元平米24003500元平米翠城3180元平米北潞园小区2400元平米3.1.2 建筑形式及户型设计分析从南城经济适用房的建筑形式来看，主要分为三种类型，即板楼（多层及小高层）、塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调21、查的14个经济适用房项目中，有7处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的71%，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在80100平米之间的两居和三居。另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在97平米（均值）上下的2*1(2)*1的户型最受市场青睐（详见下表）。其市场定位侧重于满足二人世界或三口之家的日常生活起居，不贪大，不浮夸，尽量做到有创造、有特点、有个性，这与经济适用房定价适中、实22、用主义、规模户型紧凑等特点不谋而合。值得注意的是，部分项目设计了总面积在200平米以上的跃层及错层，该类户型总价超过80万，据市场反应，销售情况不甚良好。项目建筑形式及户型设计对照表 建筑形式畅销户型平均建面多层板楼板式小高层塔 楼板塔结合楼1*1(2)*167.5富华家园1*1(2)*1 (5877)2*1*197.5正阳小区2*1*1(91104)2*2*196.61.汇丰家园2*2*1 (97101)2.翠城2*2*1(101131)3.建欣苑2*2*1(69109)长安新城2*2*1(8386)今日家园2*2*1(92)瑞莲家园2*2*1(9197)丰益城市花园2*2*1(7588)百23、环花园2*2*1(95106)富华家园2*2*1(109)顶秀新园2*2*1(96)1.康宁居2*2*1(92)北潞园2*2*1(6672)政馨家园、政华家园2*2*1(86101)3*2*1(2)123.3长安新城3*2*2(115144)今日家园3*2*2(109134)百环花园3*2*2(121135)1.康宁居3*2*2(119)2.北潞园3*2*2(102114)3. 政馨家园、政华家园3*2*2(113149)3.2 区域周边竞争项目市场调研（参阅附件：项目周边竞争楼盘调查表）3.3 产品建议 通过对周边项目的分析，结合本案的实际情况，我们认为，本案的投资、开发存在以下机会点和风险24、点： 3.3.1 投资机会点分析 3.3.1.1 市场趋于成熟 XX房地产市场经过了十几年的风雨历程之后，已经逐步 形成了体系健全、操作灵活、有章可循、有法可依的规范、成熟、稳定的市场格局。激烈的市场竞争也使开发商注意到了提升产品品质，增加产品附加值的重要性。他们正在从以往的经验中吸取教训，逐步改变经营运作模式，力求市场定位准确，经营理念创新。与此同时，京城购房者已也纷纷开始觉醒并意识到自己的权利。他们开始注重房屋的品质、房屋的升值潜力以及购房服务的质量。 3.3.1.2危旧房改造力度加大XX市政府2000年出台了危改加房改的新政策，规定危改不再由开发商承担。崇文区的龙潭西里、金鱼池，宣武区的25、牛街、天桥，XX区的右外开阳里等五片成为首批危改试点。房改加危改、市政建设带危改、文物保护带危改等多种方式加快了本市危旧房改造的速度。危旧房最多的崇文区，前两年拆迁3.28万户，算上今年计划拆迁的4万户（今年全市计划拆除危房84万平方米，动迁居民6.9万户），三年拆迁量达到了危改总量的88%。预计到2005年，城区现有的危旧房都要完成改造。 3.3.1.3 区域影响因素淡化 2001年四环路的全线贯通带动了沿线房地产市场的发展，其中尤以南城受益最大。两广路的改造、四环路全线贯通，进一步突破了地域对买房的束缚。它将会把建筑密度高、交通不畅、房价相对高的北部和东部地区的购买力分散，在一定程度上淡化26、地段因素在买房者决策过程中的影响。而且四环的开通还将带动其周边辐射地区的城市发展，南城的XX科学城、亦庄、方南地区与CBD、亚运村、中关村等经济、文化、科技热点区域串联一体，便利的交通在促使城市扩容的同时，也孕育出了许多城市居住热点地区。 3.3.1.4 南城地价低廉 由于城南大部分居住用地均来源于旧厂区外迁所遗留下来的工业用地以及部分农村集体用地，故而在土地成本方面，尤其是土地出让金和拆迁安置补偿费用相比京城其他地区明显偏低。如开发经济适用房，免去土地出让金后，房价优势则更加明显。 3.3.1.5 商业物业开发升温 经历了上个世纪90年代末商场供应过热的几年后，商业物业，尤其是商场的购买力有27、了一定程度的积累。此外，由于城市郊区化的发展，城郊住宅小区增多，而与之配套的商业设施供应还存在明显的缺口，仅仅依靠底商和沿街商业店铺是远远不能满足居民需求的。再者，由于居民消费心理、消费行为和消费能力在近几年的显著变化而引发了居民对新型商业设施包括商场在内的需求。 3.3.2 风险点分析及投资建议 3.3.2.1 打破传统观念的束缚 在XX东南西北四个区域中，上风上水的北部地区历来是人们的首选，无论是原来家住东城还是西城、南城的人都喜欢在有龙脉的北城居住，区域性次弱的是商务繁华的东部，其次是西部，区域性最强的是南城，XX人“宁要城北一张床，不要城南一间房”的例子很多。由此看来南城的人文环境、历28、史文脉均不如其他地区，虽然人们的观念在逐步改变，但潜移默化的影响仍不容忽视。因此，对于在此地区进行项目投资，开发运作中前期的宣传力度应相应加大，适时的运用全新的宣传理念对项目加以推广。其中包括报纸软文、硬文、综合性报道、平面广告，以及灵活有趣、居民喜闻乐见的户外活动以提升产品的文化内涵与附加值，尤其要注重前期形象宣传和品牌导入的工作。 3.3.2.2 完善市政设施，改善城市面貌 南城市政设施的改善尚未全面完成，许多地区道路网密度、等级不够，市政管网的配套也没有到位，给住宅项目开发造成了一定的困难，同时也降低了部分目标顾客的购房热情。同时，南部地区、特别是东南地区城市园林绿化面积少，旧厂房数目多29、，城市景观不甚良好。开发商若有意在此地区开发建设住宅项目，市场定位不宜过高，且在前期运作中应加大与政府的合作力度，采用合作的方式积极改善周边城市面貌，完善市政设施，近而整体提升该地区的物业水平。值得注意的是，此过程时间不依拖得太久，以避免动摇目标顾客的购房信心，减少购房者的期待值。 3.3.2.3 市场竞争加剧 自四环开通以来，加之入世、申奥成功、央行降息等一系列利好的影响使南城逐渐成为开发商角逐的战场。2001年以来南城住宅项目逐年增多，主要形成三个热点地区，即西南四环XX科学城附近、南三环沿线、亦庄经济开发区。开发数量和规模逐年增大的趋势使市场竞争加剧，南城的购房者有了更多选择和比较的机会30、，而且其价格上的优势又进一步的抢占了京城其他地区的顾客资源，形成了以中低价位商品房为主打，辅之以大规模经济适用房建设的市场格局。开发商在此地区的投资建设需做好项目的前期市场定位，深入分析有效市场需求，合理安排开发规模、科学设计户型比例。切不可盲目开发建设，而使实际供应量与当地居民的有效需求错位，甚至造成大规模空置的恶果。 3.3.2.4 改善居住区面貌，提升人气 区域内住宅项目比较零散，且规模不大，没有形成大社区的聚合效应，生活配套设施也多是共用，区域内人气不旺。本案策划中应注重改善居住区的整体景观，提升区域内的人气值。本项目可以通过营造大型住宅街区将住宅规划与城市建设协调运作，完善基础设施和31、商业配套的同时，有效地改善居住区的整体面貌，使之逐步成为城市整体景观的有机组成部分。 3.3.2.5 控制价格，抢占市场 本案西侧的嘉和人家紧邻本项目所在地，对本项目的开发运作构成了直接威胁，中低价位商品房的市场定位策略在一定程度上抢夺了本项目的部分客户资源，对本案的后期销售工作制造了压力。针对这种情况，本案策划中首先要注意对项目价位的控制，拉开一定价格空间，争取更多市场份额（对方开盘均价为4000元/平米，目标均价控制在4300元/平米上下；我方可控制在3500元/平米上下）。其次，本案可运用大片开发的规模化社区，提升人气，制造焦点（对方总建面6万余平米，我方二期规划建面26.6万平米）。最32、后仍可以运用特色营销和品牌营销相结合的营销策略对市场潜力进行深入挖掘。四、项目规划设计方案4.1 居住区规划的主要内容居住区规划是在城市整体规划的基础上,根据计划任务和城市现状条件,进行城市中生活居住用地的综合性设计工作。居住区规划包括的主要内容有：选择和确定居住区的位置，用地范围；确定人口和用地规模；按照确定的居住标准，选择住宅类型、确定住宅层数，户室比等内容；确定公共建筑项目的规模、数量、用地面积和位置；确定各级道路的位置、走向和宽度；对公共绿地、室外活动场地进行统一布置；拟定各项经济指标；拟定详细的工程规划设计方案。居住区规划应符合适用、卫生、安全、经济、施工和美观的要求。4.2 项目经33、济技术指标4.2.1 XX经济适用房小区整体规划指标总用地面积：500余亩总建筑面积：70余万平方米总绿化面积：8.3万平方米居住区共分为A、B、C、D、E、F六个居住组团，其中F组团为已建住宅A、B两组团为二期工程4.2.2 XX二期主要经济技术指标 总用地面积：13.3公顷，约200亩 总建筑面积：26.6万平米 容 积 率：2.0 限 高：60米 绿 化 率：31% 车 位 面 积：1.3万平米（以地下为主） 道路广场所占比例：28%4.3 项目规划设计说明本设计方案依据中华人民共和国城市规划法、XX市城市规划条例、XX市城市建设规划管理暂行办法以及XX市城市总体规划的要求进行规划设计。34、XX在认真总结国内外知名项目的开发理念和成功经验的基础上，结合项目周边地区的道路条件，公建配套将住宅规划中成熟而先进的优化理论首次应用于XX住宅小区设计，使本项目成为XX市第一个以住宅街区模式推出的住宅项目。它适应了新形势下居住区建设和城市规划的需要，打破了传统居住小区规划理论的束缚，寻找到了一种更适合现代人居住并与城市整体规划和发展相融合的居住规划模式。本项目规划设计的核心思想主要有以下几个方面：4.3.1 住宅街区化的设计理念住宅街区的规划模式就是将原有大块的住宅小区细化、分解成若干个贴近城市街区的，半开放式的居住组团，并以住宅建造的形式带动周边原有城市基础设施的完善与升级，使居住组团与城35、市整体面貌相协调，进而将居住区逐步融入到城市肌理之中去。这样做的好处在于：广义地讲，住宅街区的推广有利于美化城市街景；优化路网结构和市政配套；延续城市街区旧有的历史文脉和传统。狭义地讲，住宅街区的规划模式推翻了人们生活空间的围墙，营造出了一个更自由，更广阔的居住空间；它将原有小区内的道路规划与城市次干道的建设相结合，优化居住区内道路网的同时，带动了城市道路建设的发展；它很好地保留了城市原有生态环境，并将其用于美化人们的居住空间。4.3.2 街区私密性的逐级过渡本项目规划设计中将城市次干道引入居住区的同时，也在对进入住宅街区的车辆、行人进行过滤和分流。具体做法是在由城市主干道进入住宅街区道路网的36、地点进行交通管制，分流一部分车辆；与此同时，在街区整体规划中，设置层次分明的功能区域，并通过区域过渡，逐级增强居住区私密性，即临近城市主干道一侧，主要以大型对外商业配套为主，在城市支路（即街区道路）安排中小型商业配套，在组团级道路周边设置私密性较高的社区商业服务。从这个角度将，大开放、小封闭式的街区模式不会破坏生活居住区内的私密性，反而在逐级过渡的过程中，大量的不稳定因素都会被分流和抵消，进一步的保证了生活区的安全性和隐私性。4.3.3 城市道路网的整体升级伴随着住宅街区的建设，原有城市道路网也面临着全面的升级换代。原先居住小区内部的交通道路，被现在贯穿于各组团之间的城市次干道所取代，它一来解37、决了原有小区内道路设计难以克服的瓶颈，优化了居住区内部的道路系统；二者美化了城市街景，有利于创建多层次的商业服务体系；最后，住宅街区化还带动了城市基础设施建设，将城市居住区与城市中其他功能板块有机融合，整体优化城市机能。如果将我们的城市比作一个蓬勃发展的生命体，道路网是它的血脉，住宅街区内的道路网则是主动脉下的支血管和毛细血管，它是联系每个单位个体与城市机体的纽带，是城市道路系统的重要组成部分。（参阅附件：XX总平面图、XX道路布置图、XX绿化分布图）五、项目财务分析5.1 项目投资估算本项目各项费用的测算均参照XX市物价局、XX市财政局于1998年12月17日颁布的关于经济适用住房减半收取行38、政事业性收费的通知而制定。详见附件：XX市列入经济适用住房成本的行政事业性收费一览表。项目按照容积率2.0，总建面26.6万平方米的经济适用房开发模式计算总投资。其中，住宅可售总建面22.6万平方米，底商可售总建面4万平方米，扣除以实物形式偿还原土地方的建筑面积后（住宅：0.8万平米；底商：2万平米）,住宅实际可售面积为：21.8万平方米，底商可售面积为：2万平米。结合XX房地产市场现状，本案商铺经营采用租售并举的开发运作模式，项目建成后预计销售0.9万平方米，出租1.1万平方米。项目总投资测算表分类住宅底商合计可售面积226000.0040,000.00266,000.00前期费用254,039、09,280.0084,305,200.00338,314,480.00建设期费用431,531,320.0096,101,800.00527,633,120.00总成本685,540,600.00180,407,000.00865,947,600.00表5-1项目总投资测算表(住宅部分）住宅建筑面积226,000.00前期费用一、土地成本790.50178,653,000.001、土地拆迁安置补偿费用700.00158,200,000.002、市政公用设施建设50.0011,300,000.003、四源费40.509,153,000.00二、市政建设费300.0067,800,000.00三40、临时用地和临时工程费0.012,260.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察测绘费6.721,518,720.00六、房屋拆迁管理费用1.05237,300.00七、绿化建设费8.001,808,000.00前期费用合计1,123.93254,009,280.00建设期费用一、建安费1,680.00379,680,000.00二、技术服务费57.2312,934,120.001、设计规划费33.607,593,600.002、可行性研究费3.36759,360.003、监理费16.803,796,800.005、质量监督费0.4294,920.006、招投标及标底编制41、费0.4294,920.007、建设工程许可证执照费2.52569,520.008、城市综合开发项目管理费0.1125,000.00三、不可预见费67.2015,187,200.00四、销售费用105.0023,730,000.00五、销售税费208.2547,064,500.001、营业税189.0042,714,000.002、印花税1.75395,500.003、管理费17.503,955,000.00六、房屋产权登记费0.1533,900.00建设期成本小计2,117.83478,629,720.00六、利息50.0011,300,000.00建设期成本合计2,167.83489,9242、9,720.00成本总计3,291.77743,939,000.00销售收入3,500.00791,000,000.00毛利润208.2347,061,000.00所得税68.7215,530,130.00税后利润139.5231,530,870.00表5-2 项目投资测算明细表（1）项目总投资测算表(底商部分）底商建筑面积40,000.00前期费用一、土地成本1690.5067,620,000.001、土地出让金900.0036,000,000.002、土地拆迁安置补偿费用700.0028,000,000.003、市政公用设施建设50.002,000,000.004、四源费40.501,6243、0,000.00二、市政建设费300.0012,000,000.00三、临时用地和临时工程费0.01400.00四、新菜地基金15.003,990,000.00五、勘察测绘费8.32332,800.00六、房屋拆迁管理费用1.0542,000.00七、绿化建设费8.00320,000.00前期费用合计2,107.6384,305,200.00建设期费用一、建安费2,080.0083,200,000.00二、技术服务费71.352,853,800.001、设计规划费41.601,664,000.002、可行性研究费4.16166,400.003、监理费20.80832,000.005、质量监督费44、0.5220,800.006、招投标及标底编制费0.5220,800.007、建设工程许可证执照费3.12124,800.008、城市综合开发项目管理费0.6325,000.00三、不可预见费83.203,328,000.00四、销售费用168.006,720,000.00五、销售税费333.2013,328,000.001、营业税302.4012,096,000.002、印花税2.80112,000.003、管理费28.001,120,000.00六、房屋产权登记费0.156,000.00建设期成本小计2,735.90109,435,800.00六、利息50.002,000,000.00建设45、期成本合计2,785.90111,435,800.00成本总计4,893.53195,741,000.00销售收入5,600.00224,000,000.00毛利润706.4828,259,000.00所得税233.149,325,470.00税后利润473.3418,933,530.00表5-3 项目投资测算明细表（2）（注：明细表中着重对单方建造成本以及利润进行估算，关于总成本以及总利润请参考后文中结合实际销售面积的测算分析。） 资金筹措与投资计划 本案涉及资金筹措的各项数据均参照2000年1月1日正式启用的经济适用住房开发贷款管理暂行规定执行。（银发1999129令 1999年4月6日）46、 本项目开发运作的资金来源共有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于再投入。预计本项目开发商将投入自有资金1.06亿元作为前期启动资金；需要向银行贷款1.51亿元。投资计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目名称合计建设经营期20022003200420051资金来源1.1自有资金10,605.061,599.769,005.301.2借贷资金15,099.0015,099.001.3预售收入76,134.2513,713.3446,375.0616,045.85小计86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.132资金运用2.1建47、设投资86,594.7630,698.7622,718.6420,381.2312,796.13备注:2002年的前期投入中，减去了以实物形式偿还原土地方的1.4亿元物业价值表5-4 资金的还款计划 5.3.1 贷款还本付息估算贷款利率定位：6.4%，在计算建设期间利息的过程中，当年投资按利息半年计算；但本项目由于是从2002年下半年开始，考虑到项目建设初期主要以自有资金投入为主，故2002年的利息只计算当年贷款利息的1/4。关于本案的资金还款计划请详见附件：表5-5贷款还本付息估算表。5.3.2 折旧及摊销费用的计算关于折旧及摊销费用的几点说明：净资产总值：2000万元预计净残值率：4%折旧48、年限（直线折旧法）：房屋建筑：30年；设备：14年；车辆：8年每年折旧费用=资产原值*（1-预计净残值率）/ 折旧年限按照上述公式计算出的每年折旧费用为192万元5.3.3 借款偿还期的计算借款偿还期=借款偿还后出现余额的年份数-1+当年初借款余额 / 当年可用于还款的资金来源依据上述公式计算借款偿还期=3-1+1193.66 / 46629.46=2.03年5.4 项目营业收入的测算 5.4.1 房屋预售收入估算根据规定，房屋预售需要在完成项目总投资的25%以后方可出售，本项目的前期运作时间较长，预计到2003年2月前期工作基本完成，可以进行预售。整个项目在开发运作过程中预计预售房屋预售收入49、预测分类可售面积(万平米）建议销售均价（元/平方米）销售收入（万元）住宅21.8350076300底商0.956005040合计23.881340表5-6 5.4.2 预售收入分期按比例预测 预计项目建成后，可供销售的住宅建筑面积为21.8万平方米，底商为0.9万平方米，2002年5月项目开始进行前期运作，预计到2003年2月可以正式破土动工，房屋进行预售。详细分析请参阅附件：表5-7预售收入分期按比例预测表。 5.4.3 商业用房出租收入估算 本项目可供出租的底层商业配套面积共1.1万平米，2004年一期项目竣工，出租率约为可供出租总面积的20%，2005年7月两期工程全部竣工，并交房入住，50、预计届时出租率为60%，2005年，随着小区的逐步成熟和周边配套设施的完善，预计出租率可增长之75%，以后各年出租率均按90%计算。2004年营业天数按照120天计算，2005年及以后各年均按360天计算。详情请见附件：表5-8出租收入估算表。5.5 项目财务评价5.5.1 营业成本估算（注：以下涉及的利润包含底层商业用房的销售及出租收入）附件：表5-9营业成本估算表5.5.2 静态指标财务分析 附件：表5-10损益表静态评价指标：A全部投资的投资利润率= 利润总额 / 总投资额 * 100% =6875.23 / (72594.76+3381.94) * 100% =9.05%B全部投资的投51、资利税率=利税总额 / 总投资额 * 100% =(6875.23+5592.97) / (72594.76+3381.94) * 100% =16.41%C自有资金的投资利润率=利润总额 / 自有资金总额 * 100% =6875.23 / 10605.06 * 100% =64.83% 本项目以上三个静态评价指标与XX同类项目开发指标相比，可以接受，故项目可行。5.5.3 动态指标财务分析5.5.3.1 全部投资现金流量分析附件：表5-11全部投资现金流量表折现净现金流量：P=F / (1+i)n内部收益率（FIRR）：PW( I) = F(1+I)-t评价指标：A税前全部投资的净现值： 52、FNPV=3997.19（万元）B税后全部投资的净现值： FNPV=2473.40（万元）C税前全部投资的内部收益率：FIRR=14.01%D税后全部投资的内部收益率：FIRR=11.44% 税前税后全部投资的净现值均大于0；内部收益率均大于基准收益率，项目可行。5.5.3.2 自有资金现金流量分析附件：表5-12自有资金现金流量表评价指标：A自有资金的税后的净现值： FNPV=2473.40 (万元)B自有资金的税后的内部收益率：FIRR=14.31% 自有资金的税后净现值大于0，税后内部收益率大于基准收益率，说明项目可行。5.5.3.3 项目经济效益指标汇总表项目经济效益指标汇总表类别静态53、指标动态指标FNPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资9.05%16.41%3997.192473.414.01%11.44%自有资金64.83%-2473.4-14.31%表5-13 结论：从项目的财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率，且经营期内盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。六、不确定性分析6.1 盈亏平衡分析盈亏平衡分析，亦称盈亏临界分析，或保本分析。它主要研究如何确定盈亏临界点、有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题，以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险大小。6.1.54、1 盈亏临界点销售量的确定Q=F / P(1-r)-C其中：F为项目开发的固定成本；r为销售税率（5.45%）；P为单方售价；C为可变成本；m为单位边际贡献；n为加权平均边际贡献率；本项目的临界点销售量为：住宅：Q=254009280 / 3500(1- 0.0545)-1909.43 =181402.81（平米）减去以实物偿还原土地方的0.8万平米后，实际临界销售量为：173402.81平米底商：Q=84305200 / 5600(1-0.0545)-2402.55 =29148.66（平米） 减去以实物偿还原土地方的2万平米后，实际临界销售量为：9148.66平米6.1.2 住宅与底商的单55、位边际贡献单位边际贡献=单价*（1-销售税率）-单位变动成本即：m=P*(1-r)-Cm住宅=3500*（1-0.0545）-1909.43 =1399.82（元） m底商=5600*（1-0.0545）-2402.55 =2892.25（元） 6.1.3 加权平均边际贡献率的确定加权平均边际贡献率=各产品边际贡献/各产品销售收入(1-销售税 率)*100%=(1399.82*218000+2892.25*9000) / (3500*218000+5600*9000)*（1-5.45%）=43.06% 6.1.4 盈亏临界点销售额的确定S=F / n(1-r)=254009280 / 43.056、6%*(1-5.45%)=623948120（元）6.2 敏感性分析本案为经济适用房项目，XX市政府、XX市建委对本项目的最高限价为3500元/平方米，开发商的利润率被控制在了3%，售价、成本都是相对确定的因素。因而下面仅对底商出售部分的售价、成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析：在不计各类不确定因素的条件下，本项目底商部分的预期利润为：Z=P*Q(1-r)-C =5600*9000*（1-0.064）-18968670-2402.55*Q =658.28（万元）6.2.1 底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为+10%，+5%，0，-5%，10%。当单价增长10%57、时，P=P*(1+10%) =5600*1.10 =6160（元/平米）按新单价，预期利润变为：Z=P*Q(1-r)-C =6160*9000(1-0.064) -18968670-2402.55*Q =1130.03（万元）同理可以求得：当售价增长5%时，预期利润为894.15万元；售价减少5%时，预期利润为422.41万元；售价减少10%时，预期利润为186.54万元。6.2.2 底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动的变化幅度也为：+10%，+5%，-5%，-10%。当成本变动幅度为+10%时，C=4510.18*(1+10%) =4961.20（元/平米）按此成本计算，预期利润为：Z58、= P*Q(1-r)-C =5600*9000(1-0.064)-4961.20*9000 =252.36（万元）同理可以求得：当成本增长5%时，预期利润为455.32万元；成本减少5%时，预期利润为861.24万元；成本减少10%时，预期利润为1064.19万元。6.2.3 底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为：+10%，+5%，-5%，-10%。同理可以求得：当底商销售量增长10%时，预期利润为913.79万元；当底商销售量增长5%时，预期利润为786.04万元；底商销售量减少5%时，预期利润为530.52万元；底商销售量减少10%时，预期利润为402.76万元。根据上述有关资59、料和分析结果，编制单因素敏感性分析表：单因素敏感性分析表 变幅项目-10%-5%0+5%+10%售价单方变动186.54422.41658.28894.151130.03成本单方变动1064.19861.24658.28455.32252.36销量单方变动402.76530.52658.28786.04913.79表6-1 各因素对利润的敏感性分析 说明：列表法的缺陷是不能连续地表示变量之间的关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动的百分比，纵轴代表利润额。直线与利润线的夹角越小，表明直线相应因素对利润的敏感程度越高。从敏感性分析中可以60、看出，本项目最为敏感的因素为售价，对利润最不敏感的为销售量。从表格数据反映可以看出，即使在最不利的条件下，项目仍能保持一定的营业额，说明项目具有较强的抗风险能力。七、可行性研究结论与建议 7.1 项目社会效益综合评价从2002年上半年XX房地产市场的供应情况来看，普通商品住宅和经济适用房的供应量占到了市场总量的66%，加之自去年年底，由大批工薪阶层购房者组成的购房大军的涌入，中低价位的大众化住宅已逐步成为了市场的主流产品。另外，自1998年开始，市政府、市建委以及市危改办一方面在加大力度对城区内的危旧房进行拆迁和改造，其中尤以南城为重；另一方面，又在积极地寻觅开发企业进行经济适用住房的开发建设61、，以满足大量无房户、拆迁户以及大批需要改善现有住房条件的普通工薪阶层的住房需求。种种趋势表明，XX的房地产市场正在完成一次供需结构上的调整，大量面向中低收入家庭的住房将逐步登陆京城。本项目的推出，把握住了非常有利的市场时机，符合市场主流消费群体的实际需求，有利于改善XX市民现有的居住条件，有助于深化和完善住房体制改革。本项目以住宅街区的规划模式推出，在对居住区进行建设的同时，也在对周边城市道路、市政配套以及商业服务设施进行全面的升级与换代，让居住建设与城市发展同步进行，一方面使原本只停留在指标上的服务功能细化、落实；另一方面，使整个居住区与城市融为一个有机的整体，优化了居住区的整体功能，美化了62、城市街景，实现了居住区建设与城市建设的双赢。 7.2 项目经济效益综合评价 在前述的市场分析、投资分析、财务分析以及不确定性分析中，我们可以看出，本项目作为南部地区目前最大的经济适用住房小区，拥有非常乐观的开发前景。项目所在地区位于三环与四环之间，距CBD中心区40分钟车程，周边城市基础设施和生活配套设施逐年完善，项目升值潜力巨大。另外，政府对经济适用房的多项行政事业性收费给予减半，加之南城地价低廉以及本项目免交增值税、投资方向调节税等多项优惠措施，使得项目自身的价格优势极为明显，这为项目后期的销售工作减轻了压力，加快了资金回笼速度，提升了资金的使用效率。在本案的实际测算过程当中，采取了较稳妥63、的支付方式，其测算结果仍能达到较理想的投资收益率，并且具有很强的抗风险能力。测算结果的各项数据均表明，本项目可行，并且与XX同类经济适用住房相比，具有较大的优势。 7.3 项目环境效益综合评价在建设项目的可行性研究阶段进行环境影响评估，从环境的角度充分论证项目的可行性，已成为各级环境管理部门和建设项目投资方进行评估开发项目是否符合可持续发展和环境保护的重要依据。本项目根据城市整体规划和发展的需要，立足于现代人生活居住特点，从改善城市居住区整体面貌入手，将生活居住区与城市街区有机地融为一体，形成住宅街区的规划模式。与此同时，本项目对原有工业厂房进行了重新改造，使之成为新型的运动会所；对原生绿化进64、行了保留与修饰，规划出了200米长的梧桐大道和蜿蜒于街区内部的商业步行街；建立了中央污水处理系统，对生活污水进行集中处理和再利用。本项目通过科学的规划、合理的布局有效地做到了防治环境污染、减轻生态破坏和实现可持续发展的战略目标。此外，项目建成后还将在相当长的一段时间内对周边城市环境起到积极影响和实时监控的作用，这将项目环境影响评价的范围从单纯的开发项目评价拓展到累积影响评价、区域环境影响评价、战略环境影响评价和项目的后续分析以及科研等多个方面，使环境影响评价真正起到了协调经济持续发展和保护环境、实现社会效益、经济效益、环境效益三者协调统一的重要作用。 7.4 项目的有关说明及建议 1、本报告为65、XX二期项目的可行性研究，由于二期项目的开发合作方式与一期不同，且本报告是在未与合作方具体确定合作方式以及相关事宜的前提下撰写和测算的，故本报告仅反映预计条件下项目的效益情况，待最终确定合作开发方式与条件之后，方可计算出合作各方的实际投资效益情况。 2、本报告严格参照政府和行业相关条例、规范、文件、通知的内容和指导精神进行撰写。市场调研资料系工作中实地取得的一手资料，分析与评价亦仅代表本人立场与观点。财务分析部分以及规划设计部分是按照XX市目前同类项目的技术水平及初步考察当地基础设施条件后与公司研发部门人员一同商讨后确定的。由于投资方案以及规划设计方案有待进一步修改确定，工程实施条件和方法还有66、待完善，实际投资成本将根据设计的修改做相应的调整。3、运用盈亏平衡分析法和敏感性分析法，可以看到房地产项目成本、售价、销量三者之间的关系，预测未来经济形势的变化给项目带来的影响，分析项目的抗风险能力，从而为投资方案的优劣分析与决策提供重要的科学依据。但是由于盈亏平衡分析法仅仅是讨论成本、销量等不确定性因素的变化对投资项目盈利水平的影响，却不能从分析中看出项目自身盈利的大小。另外，本案的盈亏平衡分析和敏感性分析均采用静态分析，没有考虑资金的时间价值和项目整个寿命期的现金流量变化，因此计算结果和分析结论是相对粗略的。4、鉴于XX南城经济发展现状以及XX房地产市场的变化，本项目应尽量缩短前期开发准备时间，并且加紧与政府及原土地方的谈判工作，争取在四环通车、地铁五号线动工、南城拆迁改造力度加大、经济适用房需求升温等一系列利好的市场时机之下，快速将项目投入市场，先期抢占市场份额，并且以极大的价格优势和极富口碑的开发品质提升二期项目的知名度及美誉度，为后续的开发工作打下良好的基础。58