1、住宅小区放电动车开发建设项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月63可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章 总 论9一、项目概况9二、项目编制依据10三、项目前期策划及投资咨询目的和原则10四、项目主要技术经济指标11五、项目风险与不确定性分析12六、项目2、可行性研究结论及建议13第二章 项目建设单位概况14一、公司基本情况14二、管理层情况14三、公司组织架构14四、公司主要业绩14五、公司信用情况15六、公司发展前景15第三章 项目建设的必要性16一、符合西部大开发战略发展的需要，有利于推动XX城市经济发展16二、符合XX市提高城市品位，打造新XX的要求，有利于促进城市建设发展16三、XX人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高16四、为实施“住在XX”战略，树立XX房地产品牌，起到良好的示范作用17第四章 市场分析及销售预测18一、房地产市场政策及走势分析18二、XX市概况19三、XX市的经济发展状况、城市规划、建设发展3、状况20四、XX市的房地产市场概况21五、XX市的房地产需求分析23六、目前XX市房地产开发存在的问题及趋势24七、“XX住宅小区”项目市场调查25八、市场定位25五、项目目标客户定位26九、营销定位27十、营销策略27第五章 项目风险分析及项目优劣势分析29一、项目风险分析29二、项目优劣势分析30三、项目最大价值挖掘34第六章 项目选址及建设条件35一、项目选址35二、项目市政配套条件35三、项目建设配套条件36第七章 项目建设内容及技术方案37一、项目建设内容37二、技术方案37第八章 节能、环保及小区绿化41一、节能41二、环保41三、小区绿化41第九章 项目管理及工程进度42一、项目4、实施管理42二、工程进度43第十章 项目投资估算及资金筹措计划44一、投资估算44二、XX领域项目建设资金筹措计划45第十一章 项目的经济效益及社会效益分析47一、计算依据及范围47二、经济效益分析47三、盈利能力分析48四、财务敏感性分析49五、贷款偿还能力分析49六、社会效益分析50致 函湘西自治州XX房地产开发有限责任公司根据贵公司的委托，我们已经完成了对XX市“XX住宅小区”房地产开发项目可行性研究工作。在整个工作过程中，我们对XX市，特别是项目所在区域类似房地产项目进行了市场调查，其中包括商业统计资料、相关的市场、人口以及当地的建筑工程造价等方面的资料，也包括我们根据专业知识和经验对5、项目所作的相关估计与分析。本报告是在我们的经验和以上所提到的资料的基础上谨慎编制而成，报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责，但由于项目的时间性和相关因素的不确定性，我们对此项目在今后实际上将达到的数据目标不予任何担保。就我们理解，我们工作的目的主要是协助贵公司对该项目的开发方案作出的经济技术指标分析，以评估项目的可行性。按照惯例，本报告仅供贵公司内部使用，未经我们达成的书面协议，不得复制或在任何公开的媒体上发表。我们非常感谢贵公司有关人员对本次工作的大力协助，并感谢你们能提供给我们这次服务的机会。如果你们对本报告有任何问题或意见，6、请与我们联系，电话：。 此致湖南XX房地产评估有限公司二八年七月八日总体假设和限制条件本报告受以下总体假设和条件的限制，有些条件所涉及的问题是我们未被委派调查的，在此说明如下，意在告知委托方我们工作范围的限制条件。我们对所分析的房地产的法律描述或相关的法律事项，包括国有土地使用证及其它相关资料的了解，仅依据委托方提供的资料及叙述，并未作任何调查，并且不承担调查确认的责任。根据委托方提供的信息，房地产项目用地的所有权或使用权在本报告中被假设为合法的且可使用于市场销售的，除非特别指出，该房地产均被认为无任何抵押权、占用和债权问题。我们假设本项目所有开发所需的各种政府批文、国有土地使用证、建设用地规7、划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等均能或已从地方政府各部门获得，土地可以合法转让。除非特别指出，我们假设此项目符合国家及地方性的规划、用途、土地使用、环境及相关的法律法规。我们假设本项目的所有者和经营者对房地产的经营管理是充分和恰当的。该项目土地的面积和规模由委托方提供，对此我们未进行独立的调查。我们未被要求进行与此报告相关的土壤分析或地理研究以及对水、石油、天然气、煤、文物或其它地下资源的使用权和条件的调查。此报告只限于双方同意的目的，不可用于其它目的。 本报告中对财务表现或总价值在房地产各组成部分之间的分配，只适用于本报告中所表明的使用计划，其分别的表现和价值水平也许不适用于任何其8、他目的，并且不可与其它报告合并使用。前 言湘西自治州XX房地产开发有限责任公司由陈宏光、王小慧发起并于2003年5月8日成立，公司性质为有限责任公司。公司具有一支同心同德，精诚合作，顽强拼博高素质的企业团队，秉承“诚信、勤奋、务实、创新”的经营理念，凭借深入细致的市场分析，高瞻远瞩的战略定位，科学严谨的企业管理，完善健全的激励机制，独到的“以人为本，设计领先，服务超前”的经营方针，在公司领导的率领下，乘着“三个代表”的东风，与时俱进，开拓新的房地产市场。公司以“建设和谐社区，提高人居价值”为开发理念，积极把握市场机遇，多上新项目，提升企业品牌。目前，“XX住宅小区”房地产开发项目所处区位优势明9、显，具有建设一个高素质居住社区的良好外部环境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持续发展道路的策略，可以考虑作为公司重点发展的项目。湘西XX住宅小区可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况项目名称:“XX住宅小区”房地产开发项目项目背景:“XX住宅小区”房地产开发项目是XX市乾州新区开发的重点工程，该项目地址是XX市乾州南区21号，土地使用权面积51638，湘西自治州XX房地产开发有限责任公司通过2007年12月在州国土资源局交易中心公开挂牌出让以4500万元竞得，该地块成交单价为871.45元/。项目预计2008年动工兴建。建设地址:“XX住宅小区”项目位于XX市乾州南区21号，西与乾州农贸10、市场、乾州汽车新站仅百米之遥，东临XX市主干道人民南路，北对新建成的三馆（图书馆、文化馆、展览馆）、市地税局、州检察院和和拟建的游泳中心，南傍州公路局、万溶江中心医院、州国税局、州交警队，距拟建中的州人民政府及新迁建的湘西职业技术学院仅1公里之遥。项目内容:“XX住宅小区”房地产开发项目总用地面积51638.45，本项目土建部分由XX市规划建筑勘察设计院设计，根据规划要求和地块特点，项目内容为：(1)设计6F+1多层住宅6栋18个单元252套。其中：建筑面积120130三室两厅126套；建筑面积130140四室两厅63套；建筑面积150160四室三厅56套；建筑面积90100二室二厅7套(2)11、设计17F+1小高层住宅楼12栋12个单元848套，其中：建筑面积110以下3个户型56套；建筑面积1201308个户型528套；建筑面积1301607个户型16256套；建筑面积190以上102套。(3)设计25F+1高层2栋2个单元200套，其中：建筑面积12013050套；建筑面积130150150套项目计算期：根据房地产开发项目的特点，以商品房全部售完为限，计算期定为4年，其中建设期35个月。项目“四证一图”情况：湘西自治州XX房地产开发有限责任公司已办妥土地使用许可证，正在办理“XX住宅小区”项目的建设用地规划许可证、工程规划许可证等工程报建手续。施工图及施工审查程序正在进行中，建设12、条件已具备、工程开工的相关手续正在落实。项目所需资金及资金筹措：项目总资金29778万元（开发产品成本中不含财务费用、销售费用为27068万元），其中自筹资金5412万元，银行贷款10000万元。二、项目编制依据 本可研报告根据以下依据编制：1、国家发展改革委和建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） 2、国家建设部及湖南省建设厅关于房地产开发建设的规定、标准、定额3、XX市总体规划大纲（2006-2010）4、民用建筑可行性研究与快速报价5、国家有关工业与民用建筑设计参考指标6、州发改投关于本项目建设的批准文件7、XX市委办公室、XX市人民政府办公室 吉办发200345号文件（关于全面启动13、XX市房地产开发的若干规定）8、城市居住区公共服务设施设置规定9、XX市及周边地区市场调研和现场勘察资料三、项目前期策划及投资咨询目的和原则1、目的做好项目经济分析和财务分析，为项目建设单位、投资方和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据，取得满意的投资效益，防止可能产生的投资风险。（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区域环境，对该地块进行合理的策划。（2）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。（3）结合开发商与土地使用者的状况和本项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。（4）对项目进行投资分析和风险分析。（5）对项目决策及其实施的优化方案提出建议。2、14、原则（1）坚持可持续发展的原则，改善该地段的城市空间环境；（2）项目建设要按照XX市总体规划的要求，与XX市尤其是州政府新址的城市建设相结合，与乾州南区开发区的整体开发相结合。（3）通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益，提高该地段城市化竞争能力。四、项目主要技术经济指标1、房地产项目技术经济指标表项目计算单位数量所占比重(%)备注规划总用地面积51638.45亩77.65每亩按666.6亩计算总建筑面积172976.5100其中住宅建筑面积161803.9893.54其中高层住宅13015、798.3217F+1108198.3225F22600多层住宅31005.66商业建筑面积7292.524.22幼儿园38802.24容积率3.24总建筑基底面积13656.98建筑密度%26.38绿地率%40总户数户1300100其中17F+1户84865.2325F户20015.386F+1户25219.39每户按3.5人算总人口人4550师生总人数259幼儿园班878其中大班班293中班班373小班班3地下停车个525地下室面积19406.282、主要经济指标 该项目投资总额29778万元，全部用于开发产品投资；项目开发产品成本中不含财务费用、销售费用27068万元，其中土地出让费用516、121万元、土地开发费621万元、前期工程费839万元、房屋开发费16978万元、基础设施配套费509万元、公共配套设施费用424万元、管理费769万元和不可预见费660万元，详见附表二“投资估算表”； 项目销售收入为39271万元；营业税及附加为2160万元、土地增值税预交393万元、所得税1735万元；税前利润总额为6940万元、税后利润总额5598万元；成本投资利润率为25.6%、销售利润率为14.3%；项目财务折现净现值为2142.88万元、项目财务内部收益率为26.32%；贷款偿还期2.15年、项目借款偿还综合保证比2.24、本息保障倍数2.31。五、项目风险与不确定性分析 盈亏平衡17、点固定成本/（销售收入流转税费土地增值税、所得税（按固定费率征收）29778/(39271*(1-5.5%-1%)81.1%从敏感性分析表中可看出，成本与销售价格两个因素分别变化时，税前FIRR和税前FNPV两指标对销售收入的变动比对开发投资的变动较为敏感。当开发投资比基本方案增加10%，或销售收入比基本方案减少10%时，项目税前财务指标均可接受。六、项目可行性研究结论及建议项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有一定的市场竞争能力和抗风险能力。从分析测算来看，本项目财务效益较好，项目抗风险能力较好，主要为建造成本的控制和宏观经济政策和房地产产业政策对其影响造成项目财务18、数据的不确定性,项目偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目可行并具有较好的经济效益。建议本项目在实施阶段中注重基础设施及配套建设，注意规划设计质量，要求合理安排施工工期、注重质量、节约投资，降低开发成本。1、密切关注政府的政策动向与城市建设动态，及时调整销售方案。2、积极与相关部门沟通与谈判，争取税收与费用方面的优惠。3、项目目标客户的定位很重要，认真做好营销策划工作。4、根据对XX市房地产价格走势的分析和对项目销售方案的比较，通过对项目各期销售开盘时期与价格进行适时筹划，可相应增加销售利润，改善财务数据。第二章 项目建设19、单位概况一、公司基本情况湘西自治州XX房地产开发有限责任公司是由陈宏光、王小慧发起并于2003年5月8日公司本着遵循规则，遵守承诺，尊重业主宗旨，秉承严谨，创新的风格，不断开发高品格的商品房，厚积薄发，倾力打造公司品牌，使之成为行业内的新星。二、管理层情况公司法人代表兼总经理陈宏光，男，大专文化，是一位熟悉市场经济运作规律、具有丰富房地产开发经验和企业管理经验的现代企业领导人，具有多年房地产开发和营销经验。1992年2003年在项目经理期间先后承建了党校教学楼、喜阳阿姆斯公司综合楼、喜阳XX公司500T冷库等项目；2003年5月组建XX房地产开发公司并出任法人代表至今，先后成功开发乾州XX商业20、广场、XX嘉庭住宅小区等。由他主持领导的公司管理班子是一个集企业经营管理、工程技术指导、营销策划于一体的全能团队，管理水平较高，整体素质好，诚实信用，有不张扬、不浮躁的工作和生活作风，在湘西房地产开发市场的竞争中成绩卓著。三、公司组织架构湘西自治州XX房地产开发有限责任公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司现在册员工29人，其中各类专业技术人员21人，中级以上职称技术人员16人。公司下设总经理办公室、财务部、工程部、市场营销部、计划拓展部、办公室等四部二室。公司实行员工聘用，签订劳动合同，并实行基本工资加业绩提成的薪金制度。公司内部管理严谨，规章制度健全，各部门工作团结协作，各部门主要负责人21、及工作人员责任明确，有一整套运行良好的管理体系，公司业绩和整体形象逐年提升。四、公司主要业绩公司成立之初即响应州，市政府关于“开发乾州新区，再造一个XX”的号召在乾州老商业区征地4536.4，投资1380万元开发公司首个项目“XX商业广场”。本项目建筑总面积10862.58，其中商业面积5312.94，住宅面积5549.64，项目于2003年12月31日正式动工，在2005年4月25日全面峻工并交付使用，现已成为乾州新区首个集休闲购物于一体的理想居家场所。2006年3月经拍卖在XX老城区拍得地块一宗开发“XX嘉庭住宅小区”。项目占地面积8025.4，开发商品住宅198套21425.16，临街商22、铺1443.14，车库1498.89，总建筑面积24367.19，总投资3387万元。于2006年11月动工，2007年12月25日全部完工并交付使用。以上项目的成功开发，极大的提高了企业的知名度和内在实力，对公司开拓市场、增强经济实力和竞争力有着十分重要的推动作用。五、公司信用情况湘西自治州XX房地产开发有限责任公司为有限责任公司，在中国工商银行乾州开发区支行开设基本结算户。公司各项规章制度建立完善产权分明、管理规范、财务、资信状况良好、无不良债务、经营利润优厚、企业信用情况良好。六、公司发展前景从公司近几年的经营状况和该公司提供的财务报表以及公司未来三年的发展计划分析，经营情况良好，内部管23、理严谨，规章制度健全，企业的管理意识、管理水平在同步提高，公司高层人员的素质较高，从业经验较丰富，理财方略稳健，目前开发的“XX住宅小区”项目，定位准确，设计合理，项目建设情况理想。公司全体员工正以饱满的工作热情、踏实的工作作风，力争将“XX住宅小区”房地产开发项目打造成湘西精品楼盘，造福广大消费者，为XX市的城市发展增添光彩。第三章 项目建设的必要性 随着乾州南区新城片区综合开发步伐的不断推进，其项目所在地将成为乾州南区投资置业，经济增长的新热点。同时通过乾州新城区的全面开发使新城区以原有城区为依托，从而实现旧城区的产业转移，人口分流，进一步增强城市功能，使城市布局更加趋于合理。 一、符合西24、部大开发战略发展的需要，有利于推动XX城市经济发展 “XX住宅小区”项目的开发建设，将极大的推动XX市城市GDP的增长。根据历年统计资料推断，27068万元的建设投资，具有39271万元以上的相关产业带动能力，极大的促进区域经济的发展。为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民的收入和生活质量将起积极的推动作用。二、符合XX市提高城市品位，打造新XX的要求，有利于促进城市建设发展近年来，随着XX市城市化进程的加快和国民经济的快速发展，XX的城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海的城市启动“厚积薄发”的发展战略。由于XX城市建设起点较低，XX市城区到目前为止小高层住宅楼屈指25、可数，目前城区第一高楼XX城区标志性建筑湘西民族证券大楼22层，其它的都只有10多层，且数量也十分有限。“XX住宅小区”的开发建设，给XX市乾州南区城市整体布局起到画龙点睛的作用，对于提高城市品位，美化城市，将增添新的生机与活力。三、XX人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高 改革开放20多年来，人们的生活习惯发生了翻天覆地的变化，从以前的追求温饱型发展到今天的讲究品位型，具体表现在人们日常生活中的衣、食、住、行。特别是对居住的条件和要求越来越讲究、崇尚宽敞、明亮、绿色环保多功能的住宅，成为人们对住宅追求的主基调。“XX住宅小区”项目的建设，正是符合人们意愿满足市民追求时26、尚的要求。从XX市的实际情况看，城市面积的扩大以及城市人口的增加，将增强对住房的需求；另一方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。四、为实施“住在XX”战略，树立XX房地产品牌，起到良好的示范作用 2010年的城市总体规划，对XX推进城市化提出了新的宏伟目标。对于“新XX”的规划，XX市将以建设新区为重点，不断优化拓展城市发展空间，建设一流人居环境。XX市作为省委、省政府批准的“全省民族自治地方改革开放试验区”和国家民委、国家体改委确定的“全国民族27、自治地方改革开放试点市”，以及国家西部开发的前沿阵地，拥有着广阔的发展空间和机遇。 纵观世界各国城市经济的发展，吸引优秀的人力资源前来创业、吸引国内外著名公司前来投资发展的一个非常重要的前提，便是人居环境的吸引力。深圳、杭州、上海等城市，近年来在人居环境改善方面作出的巨大贡献，使得各类英才投奔其地，也使得当地的经济迸发出富有激情的活力。湖南要发展，XX要发展，一个很重要的因素也在于“人居环境”的改善。从构成人居环境的自然资源和文化资源等潜在要素来看，XX先天已经具备她的魅力，但从城市建设条件、居住环境、治安环境、生态环境、人际交往环境来看，XX落伍了。因此，对XX而言，首当其冲的并非是单纯的“28、招商引资”，想要引来更雄厚的资金，或者进一步把引进来的资金留在XX继续发展，根本的前提还在于改善“人居环境”，提高“人居环境”的吸引力。倡导树立“住在XX”的城市品牌，是提高XX人居环境的一个基本措施。“住在XX”品牌战略的实施，是从深层次探讨过去富有吸引力的XX城市，如何在现代仍然成为富有吸引力的城市等系列问题，从而引发政府、社会、企业对XX这座城市的关注，对XX的人居环境的关注，对XX城市魅力的关注。第四章 市场分析及销售预测一、房地产市场政策及走势分析从六部委出台“国八条”开始，国家正式拉开房地产调控序幕，从土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构等措施频繁出台，两年多时间，调29、控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。但是，在这样的力度下，中国楼市仍是一路走高，高房价比起政策来，明显要强硬得多。据国家统计局数据表明，2007年前三个季度，七十个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中第一季度上涨5.6%，第二季度上涨6.3%，第三季度上涨8.2%，房价仍是一路飙升。然而自年初以来中国房地产市场迅速走向冷静，这是否是一个值关注的拐点信号？在近二年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收30、效并不明显。种种迹象表明，2008年房地产宏观调控将从土地、金融、税收这三方面进一步深化，并着力贯彻执行，宏观调控三剑齐发。首先，土地是房地产开发的根本。国土资源部最近出台的有关开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证的“39号令”，以及国土部门已经制定了包括实行“净地”出让、合理控制单宗土地出让规模、规定每宗土地的开发建设时间等详细方法，对房地产市场而言将会起到不小的冲击作用。尤其是在防范信贷风险、抑制开发商圈地、囤地等方面起到积极作用，将加快商品房入市，平衡市场供需。因此，以上措施一旦有力执行，将在土地出让规模、开发周期等方面对开发商产生约束与强制作用。从2007年11月1日开始生效的31、土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100200亩之间。出现“地王”的比例相对要减少。项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。其次，物业税一旦实转运行，将成为税收方面的杀手锏而对楼市产生影响。物业税主要是针对土地、房屋等不动产实施征税，将加大不动产的保有成本。一旦实施，将有效抑制投机性购房行为。再次，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率也正式实施。提高第二套住房首付比例以及利率晚霞提高至现有水平1.1倍，100万元20年房贷，需要增加32、10万元左右的利息，投资利润空间缩小，对投资性住房需求会产生一定的冲击作用。不久国家发改委也公开表示，未来的调控措施中将包括明确只鼓励家庭拥有一套住房等住房基本政策，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外藉人员购房。从XX目前整体经济形势分析，房地产业将是XX最具活力的行业之一，市场需求是房地产市场持续增长的主要原因。由于房地产业在第三产业中的比重小，其总量规模与城市人口规模和经济规模相比明显偏小，从XX城市发展规划以及西部大开发发展规划来看，房地产业有着极大的发展空间和良好的发展前景，必将成为XX最突出的一个新的经济增长点。二、XX市概况1、湘西自治州概况湘西自治州，全州辖1市7县，33、即XX市及泸溪、凤凰、花垣、保靖、古丈、永顺、龙山7县，州府设在XX市。全州共39个区，54个镇， 245个乡。2002年GDP总值约70个亿， 总人口为260.8万人，其中土家族101.2万人；苗族85.3万人；白族9.4万人，民族分布特点是 “大杂居，小聚居”。2、XX概况XX市地处湘、鄂、黔、渝四省边区中心，是湘西土家族苗族自治州州府所在地，是全州政治、经济、文化、交通、科技、信息中心。XX市1982年8月3日经国务院批准撤县建市，市区总面积1062平方公里，人口28.51万人，有少数民族人口21.28万人，少数民族人口以苗族、土家族聚居，其中苗族人口占总人口的40.2，土家族人口占总人34、口的33.4 。同我省其他西部地区一样，经济处于低速低效运转阶段，以农业等传统行业为主导产业，工业化、城市化水平较低。但作为自治州的州政府所在地，政治、文化、商业中心，州经济发展的领头羊，在我省“西部大开发”的宏观政策支持之下，大力招商引资，促进经济发展提速增效是有潜力可挖的。 2010年全市国民经济和社会发展的主要远景目标是： 1、到2010年末，XX生产总值计划达到58.09亿元，年均增长11%。其中第一产业增加值4.33亿元，年均增长4%；第二产业增加值24.75亿元，年均增长11.0%；第三产业增加值29.01亿元，年均增长12.4%。 2、全社会固定资产投资累计投入45亿元，年均投入35、9亿元。3、财政收入计划达2.6亿元，年均增长7.0%。 4、农民人均纯收入计划达3100元，年均增加140元。 5、全市总人口2010年末计划达到40万人，其中城镇人口达30万；城镇化水平提高到75%左右。人口自然增长率控制在7.5以下。 三、XX市的经济发展状况、城市规划、建设发展状况 1、XX市经济发展状况 “十五”时期，XX市抓住国家西部开发的良好契机，全市经济实力明显增强，人民生活水平不断改善，城市搬迁工作成效显著。国内生产总值由2000年的19.7亿元上升到2005年的36.5亿元，年平均增长13，比全州平均水平高5个百分点。人均GDP呈现不断提高的良好势头。在经济增长的同时，全市36、财政收入逐年增加。2007年，随着自治州经济的持续快速发展，全州职工工资水平也稳步提高。1-9月，在岗职工人数11.57万人，在岗职工工资总额为13.02亿元，同比增加1.56亿元；增长13.6%。人均工资持续增长为12.8%。全州职工人均工资10324元，与上年同期相比，增长21.2。2006年111个在建重点项目年度计划投资42.6亿元。 2、XX城市规划及建设情况 (1) XX城市规划情况： 自治州依据关于抓住西部大开发机遇，加快湘西自治州发展的若干意见，编制了湘西州西部开发总体规划，开始实施西部大开发战略。XX市更是紧紧围绕创建“区域经济龙头、教育文化中心、生态旅游城市”三大主体功能城37、市目标，按照规划的前瞻性，进一步优化、细化城市总体规划和控制性详规，科学打造综合型、区域性中心城市；在城市规划中，注重规划布局的合理性，按照“高起点规划、高标准设计、高水平建设”的要求，使乾州新区真正建成为市级行政、经济、商贸中心。 (2)XX市城市建设情况：2000年以来，XX市围绕“开发乾州新区，再造一个XX”的城市化战略目标，完成了总投资5.4亿元的乾州经济开发区道路工程。一方面立足XX老城改造，以建成的雅溪光彩工贸城、光彩建材家居汇展中心和XX果蔬批发大市场为“两翼”，以建成的湘泉品牌步行街和在建的XX商贸大世界、XX商业广场为支撑，逐步建成以团结天桥为中心的“中央商业区”；另一方面依38、托乾州新区开发，以总投资8亿元的世纪广场为中心，把乾州新区中心区建设成为全市乃至全州的“中央商务区”。为了进一步完善城市功能，推进城市扩容提质进程，XX市乾州新区人民南路复线、朝阳中路、乾城大道、乾州新区供水工程、XX殡葬设施建设、钟家寨水厂扩建及管网改造工程、乾州新区天然气供气工程、城市防洪工程、XX老城货场路改建、富康路新建、东口路桥改造等城市项目建设正在加紧进行中。四、XX市的房地产市场概况XX市城区地形的特殊性，现在的城区是处在两山夹一沟之中，形成南北狭长，东西窄、短的布局，车道两旁房屋建筑大多是布局落后的低层建筑，跟不上XX城市建设发展的步伐。为配合乾州新区的建设，XX市委、市政府先39、后下发了关于XX老城区改建的有关规定、关于加快乾州新区住房建设的决定以及关于全面启动XX市房地产开发的若干规定等推动XX房地产开发建设的政策性文件。受宏观经济的影响，XX在房地产开发方式上处于相对落后的阶段，整体房地产市场尚处于启动阶段。但深入分析目前市场状况，却蕴含着蓬勃的生机和巨大的发展潜能。政府把抓好房地产开发作为进行“三化进程”的动作之一，年内力争完成投资达亿元以上。同时抓好旧城区改造，重点抓好东环路桥、团结中路和湘泉步行街建设，抓好武陵中路和城区小街小巷改造、湘泉绿化及古建筑的保护和开发。这一系列的措施，将改善城市面貌，促进房地产行业的发展。XX市按照“扩大规模，完善功能，优化环境，40、提高品位”的要求，集中人力、物力、财力，完善城市基础设施，强化城市功能，提高城市品位和档次，增强城市的集聚和辐射能力，促进了全市经济的发展和社会全面进步。1、房地产开发状况在消费需求与投资需求的双重作用下，XX房地产开发方兴末艾。“十五”期末，全市城镇房地产开发投资完成5.4亿元，比上年增长9.9%，占全州比重为74.8%，比“十五”期初比重提高5个百分点。五年间，全市累计完成房地产开发投资额16.3亿元，年均增长37.5%，其中，住宅建设投资6.9亿元，年均增长39.6%，住宅投资成为促进全市房地产升温的第一大动力，真正意义上的房地产开发投资在XX正开始起步。截止到2007年6月底，整个XX41、地区共有房地产开发企业69家，其中市属企业26家，州属企业37家，外来企业6家。在市属26家企业中，其中二级资质的2家，三级资质的11家，四级资质的2家，暂定资质的11家，在州属37家开发企业中，其中一级资质的3家，三级资质的9家，四级资质的10家，暂定资质的14家；在6家外来企业中，二级资质的3家，三级资质的3家。在总共69家企业中，目前在XX地区有项目的企业有52家，占整个企业数的77.6%，但依然有15家企业目前在XX市没有项目，占开发企业总数的23.4%。目前，XX市共有房地产开发项目63个，项目总投资额为225508.21万元，建筑总面积为1894520.48平方米，至2006年1242、月底止，已完成投资55073.9万元。在63个开发项目中，其中竣工项目7个，在建筑项目50个，待定项目4个，停工项目2个。房地产开发完成32861.70万元，比去年同期增长8.23%，占投资总额225508.21万元的14.57%，完成全年目标管理任务（60000万元）的54.77%。2、房地产销售状况由于房地产开发的结构更加趋于合理，基本上反映出了市场的需求状况，因此，商品房屋供销呈现双双增长的态势。2007年上半年，新建商品房均价为1326元/平方米，成交套数为634套，7.82万平方米，成交额为10372.84万元。比较2006年度成交均价增长了8.07%。较2006年上半年，成交均价增43、长了10%，成交面积增长了24.52%，成交额增长了37%。存量房均价为856元/平方米，成交套数为405套，4.29万平方米，成交额为3674.12万。比较2006年度年成交均价整体增长了9.88%。较2006年上半年，成交均价增长了12.93%，成交面积增长了22.57%，成交金额增长了38.49%，交易价格健康平稳增长。预售住宅1716套，预售面积18.56万平方米，预售金额27840万元，平均价格为1500元/平方米，比较2006年度预售均价增长了6. 53%，套平均面积为108平方米。从投资途径来分析，虽然商业营业用房投资有所减少，但住宅商品房投资和销售却显稳步增长的态势。 3、商品44、房销售价格商品房购买趋势强劲，价格稳中有升。一方面随着XX城市扩容，城市人口持续增加，大大刺激了投资，创造了新的住房需求；另一方面城镇居民的住宅消费理念发生了深刻变化，逐渐抛弃了“一房定终生”的观念，居民住房需求正从满足生存型向舒适型转变，购房积极性增强；另外随着收入增加，居民投资理财观点也发生变化，从原来炒股票，存银行吃利息转为投资房地产；上述因素使XX市的商品房销售价格平稳上扬，2000年2003年分别为700元/、800元/、1000元/，到2004年底飚升到1200元/，2005年底已升至13001600元/，同比增长80%。到2006年底，高层电梯房房价已升至17501950元/，245、007年部分地段较好的高层电梯房房价更是飙升至23502500元/。且随着土地价格的持续上涨，XX市的房屋销售价格还存在进一步的上升空间，房地产二手进一步活跃，房地产开发和住宅价格都呈现健康平稳的态势，市民从中受益。五、XX市的房地产需求分析2000年 10 月，湘西自治州纳入国家西部大开发范围,成为湖南省唯一的“宠儿”。这为湘西自治州改变贫困面貌，缩小与发达地区差距，实现共同富裕，带来了千载难逢的机遇。XX市将以狠抓经济建设这个中心，以富民强市为目标，奋力推进城市化、工业化、农业产业化，努力实现由小城市向中等城市、贫困市向经济强市、环境欠账市向生态旅游城市、温饱社会向小康社会的“四大跨越”。46、 从2007年6月末全州城镇居民居住的条件来看，有了明显的改善。居住在成套住房中的住户增加较快，居住在普通楼房和平房中的住户逐步减少，二者之比为76：24。城镇居民用于出租的房屋正在增加，城镇居民用于出租的房屋比上年同期增长了80。从需求面分析，XX住房需求主要有以下四个方面： 第一是城市扩张的需求。根据XX总体规划设计纲要，到2010年城镇化率将达到75，XX的规模将快速扩大，乾州新区的建设将再造一个新XX，且随着西部大开发战略的实施，将会有大量的外来人员涌入，这预示着城市的扩展为房地产开发提供了广阔的前景； 第二是改善型住房的需求。居民住宅面积不断扩大，住房结构质量不断提高，居民对大户型和47、旧房换新房的要求日益增加； 第三是投资型住房的需求。随着房产物业增值空间的明朗和居民投资理财意识的增强，更多的XX人将可支配资金投入到住房市场；第四是城市的拆迁居住需求。根据新XX的发展建设规划，将会需要进行大量的城市拆迁，这部分拆迁将为房地产的购买增加新的力量。六、目前XX市房地产开发存在的问题及趋势1、行业竞争加剧，两极分化明显。由于受国家宏观调控政策的影响，XX市房地产业两极分化明显，规模小的房地产开发企业因其资金少，土地储备不足，市场竞争力弱等原因，致使企业运转困难，甚至有退出市场的可能，规模大的房地产开发企业资金雄厚，土地储备充足，开发项目多，开发的楼盘面积大，总投资也大，这样少数有48、实力的房地产开发企业已占去XX市房地产开发市场的较大份额。在2007年上半年XX市的63个房地产开发项目中，开发投资在前十位的项目分别是边城大酒店（20500万元），裕隆世纪山庄（20000万元），水畔铭城（15000万元），福地城市花园（13000万元），温州世纪商贸城（12000万元），湘西物资大市场（7000万元），金龙商业步行街（8000万元），湘泉城市花园（7000万元），御都花苑商住小区（7000万元），这十个项目就占去全市房地产开发投资总额（225508.21万元）的近60%。2、城市规划区内土地资源有限，开发项目的60%在老城区，40%在新城区，但是热点项目仍集中在老城区。随着49、城市建设的发展，现在XX市规划区内可供开发的土地资源相当有限，可供开发空间是制约XX市房地产业发展的瓶颈。在XX老城区，基本上已没有存量土地可供开发利用，主要以拆旧建新为主，而在乾州新区的开发有待升温。 3、市场运作机制不够完善，房地产开发企业的开发经营理念和管理体制滞后，在一定程度上制约和阻碍了XX市房地产业的发展。 4、房地产开发项目出现多元化，新项目风格突出。受目前土地，市场等因素的影响，市场竞争加剧，开发能吸引消费者购买的有特点的楼盘，备受房地产企业及市场的关注。如目前开发的“裕隆世纪山庄”、“水畔铭城”等项目，采用新的更为科学的户型设计，选择节能材料，或是打造新生活理念的高品质小区等50、等，提升了企业和项目的竞争力。房地产开发企业迫于市场竞争压力，不断推陈出新，带来新的生活理念，整个市场的创新将成为一种必然趋势。影响房地产开发企业投资进度的主要原因，一是拆迁难度大，近年来，由于国家越来越重视城市房屋拆迁工作，被拆迁人权益得到充分的保护，拆迁补偿标准不断攀升，拆迁成本越来越高；二是房地产开发的规定太多，项目启动难；三是部分开发企业的资金不足，导致进度减慢；四是受原材料价格上涨增加了开发成本；五是开发企业向社会融资成本高，风险大。七、“XX住宅小区”项目市场调查 在XX市房地产步入发展快轨道时，“乾州南区XX领域”项目横空出世。它主要针对目前XX市房地产开发中存在结构不优，品位不51、高，功能不全等缺点，着力打造全新的开发理念，全新的消费观点，全力提升房地产的品牌与规模，在人性化、智能化以及现代化物业管理上下功夫，形成自己的特色，追求建筑与人和自然三者的和谐统一。在有限的空间里，可让用户充分享受到阳光、绿地、青山、环保、安全的居住环境。对于“乾州南区XX领域”项目，对它的品位档次、住宅户型趋势作了充分的市场调查，随着城市化进程步伐加快，大量的外来人口涌入，市场的销售潜力将非常可观。 按照供需结合的原则，该项目的房地产产品的市场定位以“择势定位”为本，充分吸收成功项目的经验，开发适销的住宅为主导产品（占可开发总量的50%），同时兼顾多种类型的较高档次的产品。这样既符合消费倾向52、，又根据项目自身的优势，严格注重产品的实用性，功能的完善性，服务的全面性，在消费者心目中体现出了自身产品的特点，增强了市场竞争能力。市场竞争力固然重要，但市场购买力是否强劲才是决定项目成败的关键要素。该项目以开发中高档住宅小区所要求的低密度、低容积率、高绿化率、全功能为市场定位原则。其消费层次的构成又难免有局限性，因此，有必要对其消费层次构成进行分析。八、市场定位“XX住宅小区”项目，根据XX市房地产发展情况，以及XX市居民需求， 打造出XX第一精品楼盘。该项目位于XX市乾州南区，为XX地区目前最优秀的房地产开发项目之一。由于得天独厚的地理位置及环境，该项目的开发将充分展示贯穿四个文化理念，第53、一是地脉文化，这里地处XX市乾州南区中心，背靠绿色青山，为XX市的龙脉宝地；第二是建筑文化，“XX住宅小区”项目的开发，打造的是XX市高层住宅，它融合国内建筑时尚与经典，尽显建筑时尚。第三是社区文化，这里是XX市新的文化中心。周边的文化气息深厚，因此居住在此地的人士大多是事业有成人士。第四是环境文化，背靠自然绿树青山，给人以移步换景之愉悦，充分体现出人与自然的融合、和谐人们可尽情享受物业安居；由于这四个文化交融汇集，将大大提升“XX住宅小区”的品牌。据调查，目前我市开发的物业主要以90-120M2，120-150M2的三室一厅、三室二厅、四室一厅、四室二厅户，属于中小、中、至中大类型。以企事业54、单位领导职工和私营企业业主、个体经营业主为消费对象的中档物业为主。此类物业销售比例占开发总量的五成以上，其市场份额较重，市场需求量大，消费层次的构成呈多元化。由此决定了此类物业占物业类型的主导地位，也是目前乃至较长时期内房地产产品市场定位的基础。“XX住宅小区”房地产项目共有商品房1268套，有多种户型可供选择，分别为：110以下113套，110-130761套，130-160291套，190以上102套。由于它完善的功能设施、人性化的物业管理等优势，该项目小区内的住宅将成为XX城区中唯一与沿海地区及国际品牌楼盘相媲美的高档住宅小区。五、项目目标客户定位根据该项目的市场产品定位原则，结合市场调55、查分析，该项目的消费对象主要有以下几种类型。1、机关团体、企事业单位改善居住条件的首选该项目的中、高档住宅，以环境优美，设计合理、使用率高为特点，将成为机关、团体、企事业单位改善居住条件的首要选择。2、文化系统潜在的消费群体湘西是湖南本土的的文化旅游区，附近高等院校和中、小学校较多。据了解，这些教师现在的居住条件有待改善。而该项目高品味的居住条件将满足他们，宁静淡泊的特定要求，是潜在的消费群体。3、个体工商经营户面广量大据调查，XX市游离的民间资本约有 3050 个亿，只要合理引导民间投资，将这部分资金释放出来，将发挥巨大的效能。该项目特有的地理位置，具有较强的幅射能力，安居其中既是身份地位的56、象征，又能遥看商海风云。 4、外资、私营企业主将成为特定的消费对象目前XX市的外资企业和私营企业较多，它们多数经营业绩优良，有着较强的购买能力，也是本项目十分重要的消费对象。同时随着区内基础设施的不断完善，吸引省市内消费者前来购房将成为可能。九、营销定位 “XX住宅小区”项目能够真正成为湘西的标志性建筑，引进了具有丰富房地产策划经验以及对物业管理具有独到经验的湘西自治州德成物业管理公司对该项目进行具体策划和物业管理。该公司由具有丰富的房地产策划营销、物业代理、物业管理实际操作经验和管理咨询经验的专业人才担纲，是一家具有房地产及物业全方位服务经历的专业机构。目前，该公司正在管理及服务的项目有1057、多个，利用公司扎实的理论功底、丰富的操作经验、脚踏实地的职业态度和追求卓越的敬业精神，为“XX住宅小区”项目引进最先进的管理经验及周全的服务机制，提供高标准、专业化、可操作的营销策划管理顾问和人员培训，并将对“XX住宅小区”项目品牌的物业管理提供更有力的后续支持。近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分市场杯羹。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺，随着市场竞争激烈化，外资开发商、境外投资者的加速扩张，在2008年的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务决胜。房地产市场品牌化、企业集团化、项目开发规模化将成为趋势。房地产市场的消费者58、将会越来越聪明，选择会更趋于理性，传统的销售手法将会不再驰骋于市场。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。继而给企业提出了品牌优化和整合营销的新要求。十、营销策略 1、经营方式 可以采取全价出售（含：定向团购、预售、一次性付款、银行按揭、分期付款、优惠价出售和优惠折价出售等方式）。 2、营销渠道： 可以采取直销和房地产代理中介销售等方式。 3、价格策略 根据不同的具体情况，分别可以采取低开涨高、高开渐低、稳定价格和优惠价等不同的定价策略。 4、59、促销策略可以采取销售人员上门推销（需建立相应的信息网络）和广告推销的方法并加强服务措施以达到其销售的目的。第五章 项目风险分析及项目优劣势分析一、项目风险分析1、项目风险因素该项目将于2008年正式新建，未来几年项目开发受较多隐性的、不确定的因素影响，存在以下风险因素：(1)项目原材料价格和销售价格可能会随着市场变化情况出现一定程度的波动，能否达到预计的盈利水平不确定。(2)国家未来几年经济宏观调控政策和对房地产市场的调控政策不确定，今年新出台的“房地产新政”对地产行业的后市开发已经产生了一定的影响。(3)本项目市场定位为中高档住宅、项目在定位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优60、势，但在销售价格方面有一定风险。2、项目风险对策针对上述风险，拟采取的主要应对措施如下： (1)对于重大投资决策，实行集体决策，尽量避免决策失误。(2)本项目应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大销售力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度在减少项目市场销售风险。(3)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发投资费用，降低投资成本。(4)做好物业管理和售后服务工作。(5)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的文案规划，从方案61、的规划上和户型的设计赢得消费者，减少项目的市场风险。(6)为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减少市场风险。(7)由市场调研人员对市场变化情况及时了解，聘请熟悉房地产业务和政策的专业律师及时解决遇到的政策性的问题。(8)对于已收集的信息由专人进行分析，撰写调查报告，及时将情况汇报有关负责人，将可能预见的问题和情况提前控制，并拟定防范风险的对策，将可能发生的损失降低到最小。二、项目优劣势分析1、优势分析(1)自身优势本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，因为市机关南迁提供配套住房、完善机关职能土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只62、要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。 自身优势利用：在高起点的品牌战略下，项目开发完成后将有望成为XX市城区内规模最大、配套最齐备、环境最好的生活城。在规模上，其本身就具备了一定的独特性和市场震撼力。(2)地段优势项目位于XX市乾州南区，西与乾州农贸市场、乾州汽车新站仅百米之遥，又是中国文化名城凤凰的必经之路，位置优越，交通便利（1、6路车停靠），加上新建成的三馆（图书馆、文化馆、展览馆），提供优越的配套环境，该地段的升值潜力也令众多的买家趋之若骛，是其最吸引人的因素之一。地段优势利用：项目位于XX市乾州南区，西与乾州农贸市场、乾州汽车新站仅百米之遥，又是中国文化名城凤凰的63、必经之路，位置优越，交通便利（1、6路车停靠），加上新建成的三馆（图书馆、文化馆、展览馆），提供优越的配套环境，该地段的升值潜力也令众多的买家趋之若骛，是其最吸引人的因素之一。项目正处于中国文化名城凤凰的必经之路，又距拟建中的州人民政府较近，系乾州南区新开发区域范围，其发展潜力不言而喻。本案优越的地理位置在销售上不存在心理关口，在交通和配置上都享有便利。充分利用地段的配套优势、交通优势，将其作为本案的卖点之一，吸引买家前来置业，景观和交通上完全不受周边项目的阻挡，与周边的其它的建筑相比，更有居高临下之势。 (3)环境优势项目整体体现现代人文景观环境特色，结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静64、，宜人的居住环境。规划建造约21000平方米中心花园及辐射绿化，建筑群采用缓坡式设计，实行立体绿化，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力，其他区域楼盘只能望其项背。本案地处城郊结合部、周围距学校、医院、银行、邮局等不远，居住人口比较单纯，民风淳朴，治安环境良好，适宜居住、休闲；附近无产生污染的企事业单位，这里一片明净的天，空气更加清新。环境优势利用：良好的自然风光，为项目增添了在环境卖点中的独有优势。 同时又不存在诸如治安、污染源等难以改造的难题，“风景这边独好”是消费者由衷的感叹；2、劣势分析(1)本案推盘时期，届时XX房地产市场将有一个放量供应的过程，供应量将达到历史的最高峰65、，使得XX房地产高端产品的竞争将会更加激烈。劣势化解：控制工程进度，缩短时间风险，抢占市场先机；产品设计时要考虑适度的超前以及产品的独特性，在未来竞争中展现出独特的优势；在营销上，提前为项目预热，吸引市场吸引力，做到蓄势薄发的效果；充分利用本案得天独厚的环境优势，塑造该项目的独特形象。(2)受地价和容积率影响，建筑成本较高，导致最终价格偏高。另一方面，XX居民在居住观念上偏好南向的多层，对高层建筑的认同感低，因此造成高层建筑产品销售上的压力。劣势化解：在目前XX的房地产市场中，虽然仍以多层为主，但是城区内高层的比例正在不断提高，大有与多层平分秋色之势。随着近几年地价的飞涨，高层的比例会继续增长66、，购房者的居住观念将会在这种市场导向中发生改变；在规划设计上，合理排布，避免高层具有压抑感的弊端，布局通透开扬，并重点突出高层社区环境布局丰富多变、公共活动空间广阔的独有优势；在产品设计上，多采用一梯两户的板式结构尽量增加南向单位，不采用北向尤其是西向的单位，突出板式楼户型变化多样、高层景观良好的优势；3、挑战分析(1)竞争挑战该区域内住宅市场已经十分成熟，精品楼盘也不少（详见下表）：项目名称开发商项目地址工程内容完工情况销售情况销售价格建筑面积裕隆世纪山庄荣昌集团乾城房地产开发公司乾州世纪大道旁小高层12层共9栋已近完工已销售6栋,三期剩16套起价1800元/,顶层2400元/105238湘67、州阳光XX市金成房地产开发公司乾州世纪大道旁小高层12层共7栋已近完工已销售1-3栋,现售7栋起价2070元/,顶层复式2600元/101.42146.51吉祥嘉园XX市吉祥房地产开发公司乾州新区府左路小高层12层在建未封顶已售238套均价2100元/126143桂芳园XX市拓展房地产开发公司乾州世纪大道与同心路交叉口小高层16层在建在售均价19002000元/87.94149.89CBD中央花园湘西州泰豪房地产开发公司乾州朝阳路(州移动公司旁)多层已近完工共138套还乘49套起价1768元/,顶层2088元/79.94200富丽嘉园湘西州五矿房地产开发公司乾州人民南路与新建路交叉口一期小高层68、12层在建4-5月分开盘.年底交房起价2100元/,顶层复式2370元/90160盛世水云天XX市盛世房地产开发公司乾州新区209国道州水利局乾州水厂一期二期为多层9层月底动工今年底交一期房起价1298元/,顶层1398元/130.6164.7特别是富丽嘉园和盛世水云天项目，区域环境、楼盘规模和档次、目标客户群体、以及心理价格、所处区域城市配套设施等都和该项目极为相似，甚至上市的时机比该项目更为有利，是该项目的主要竞争对手。优势分析：规模优势明显，建筑规划设计大气天成，符合高档楼盘气质；开发商有一定的品牌优势。劣势分析：交通不便（主要为单行道，进入方便，但出门难拦车），主力户型较大，导致总价偏69、高，在价格竞争方面略处劣势。吉祥商业广场是XX市乾州新区紧邻世纪广场商住一体的大型楼盘，由XX福盛房地产开发有限责任公司投资兴建。福盛公司来自福建厦门，在厦门有着辉煌的业绩，是开发西部建设的招商引资市重点工程项目。位于人民南路乾州胡家瑭站旁，位置优越，环境优美，交通便利，是理想的居家置业之场所。 吉祥商业广场总建筑面积四万五千平方米，其中商铺和步行街面积六千平方米，住宅280套三万九千平方米，还有地下车库等，1-2层为商业步行街，商铺和商场平面布置格调新颖，合理而且集吃、住、休闲、娱乐、购物于一体。3-7层为外观豪华且具有湘西民族风格布局合理多种户型住宅，三房二厅，二房二厅应有尽有，并建设社区70、道路，绿化草坪，儿童游乐，休闲健身等设施。物业类别：商住楼建筑类别：多层所在区域：乾 州现场位置：乾州人民南路23-25号交通状况：1路公交车销 售 证：预许字（2005）第23号最低房价： 1250(元/平方米) 最低商铺价： 4000(元/平方米) 开发商：XX福盛房地产开发有限责任公司建筑商：万溶江建筑安装公司开工时间：2005年9月交房时间：2006年12月占地面积：一期7259.6平方米绿 化 率：0.3目前进度：主体工程已竣工施工单位：万溶江建筑安装公司总建筑面积：45000平方米景观设计：南方华林建筑设计有限责任公司建筑面积房型名称104.98平方米第四栋A、B、C、D户型 二室71、二厅一卫151.99平方米第二栋B户型 三室二厅二卫102.83平方米第三栋D户型 二室二厅一卫145.62平方米第一栋A户型 三室二厅二卫威胁规避：项目规划时充分考虑生态元素和新开发区的城市定位，增强未来的市场竞争力；深入发掘自身潜在优势和劣势，扬长避短，构成独特的核心竞争力体系；突出本项目品位高、性价比高、附加价值大的优势，通过具有差异化的产品定位，在产品上拉开距离；突出本项目的地段优势、配套优势和原有的浓厚生活氛围，充分利用购房者对城区生活的认同感；突出自身既地处城区可尽享山、水之美景地段优势，并重点突出本项目在城区盘中难得的规模优势。(2)项目高价位挑战本项目由于土地成本高，加上建筑材72、料价格上涨带来的建筑成本增加，最终导致项目的单价相对XX市现有房地产市场的价格高。本项目在市场的价格竞争中处于劣势。威胁规避：以控制产品的单间面积，增强产品的实用性但不妨碍产品的档次为主旨达到控制产品单间总价的目的，来规避项目价位威胁，多功能、全方位开发，降低住宅的高价位威胁。三、项目最大价值挖掘本项目最大价值的挖掘通过对项目地块的价值分析，要克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。时机价值：充分利用XX房地产迅速发展的契机和XX老城经济发展的东风，顺势推出“本案”，成73、为湘西地区房地产一个经典典范。地段价值：地段、地段、还是地段，一直以来都是房地产开发遵循的亘古不变之信条，这在本案更是体现得淋漓尽致，本案之现实的商业价值和升值潜力将令众多买家欣喜不已。环境价值：本案的环境不但是开发商苦苦寻觅的，而且是广大消费者心仪已久的理想居所，应充分挖掘之，使之成为本案的一大亮点。交通价值：本案交通便捷，辐射范围大，充分利用之，可以广泛的吸纳各方来客。产品价值：产品是楼盘的核心部分，在很大程度上决定了楼盘的品质和生命。在充分了解目标消费群生活需求的基础上，充分发掘产品在设计上的创新，能为项目创造更高的附加值。第六章 项目选址及建设条件一、项目选址1、建设地点项目位于XX市74、乾州南区21号，西与乾州农贸市场、乾州汽车新站仅百米之遥，东临XX市主干道人民南路，北对新建成的三馆（图书馆、文化馆、展览馆）、市地税局、州检察院和和拟建的游泳中心，南傍州公路局、万溶江中心医院、州国税局、州交警队，距拟建中的州人民政府及新迁建的湘西职业技术学院仅1公里之遥。建筑物临人民南路后退10米，临水厂路后退5米，临同心路后退3米。2、地形地貌项目宗地原来为荒山地，地形较为规整，地势起伏、呈丘陵状土山，场地标高比路面都较高，在规划中将利用其高差规划布局依地创新设计。3、地质根据附近工程地质勘探资料表明，该地区地质条件较好，地耐力较高。地下水水位较低，但雨季施工需考虑降水。4、自然条件XX75、市属亚热带季风湿润气候，冬暖夏凉，四季分明。 极端最高气温： 35极端最低气温： 4.4累年平均降水量： 1417.7mm无霜期： 271-294天5、交通条件XX乾州南区项目西与乾州汽车新站仅百米之遥，又是中国文化名城凤凰的必经之路，位置优越，交通便利（1、6路车停靠），路网完善，四通八达，交通十分便捷。二、项目市政配套条件拟建场址与州政府同址，均有规划的供水管线、雨水、污水管线、双路供电线路、电信管道等，根据本项目建设规模，经初步估算，能完全满足本项目需要，具体位置待后期设计确定。1、供水：人民路的市政主水管接入小区，水泵房设置全自动供水设施一套。2、供电：由市电网采用电力电缆支埋引入TN76、-S系统，可以满足小区居民生活用电要求。3、项目施工材料货源充足，均可就近取材，交通运输便利，可以满足全部的建设需求。三、项目建设配套条件1、购物靠近即将新建的湘西自治州州政府旁，距XX超市、伟业购物广场较近。2、教育省级重点大学XX大学、西部学院、体育学院、州民族中学、市民族中学、市八小、市七小都在周边聚集，教育配套设施较完善。3、医疗卫生距新建的州人民医院不远，附近有XX市万溶江中心医院及药店和多家门诊，足以满足小区居民日常生活医疗需要。4、金融服务附近有工行、农行、建行等多家金融机构。5、邮政服务附近有乾州邮电局。6、娱乐小区附近有众多娱乐设施，可为小区居民提供工作之余的各式娱乐节目。777、 休闲、运动项目紧邻XX市最大的绿化休闲广场世纪广场，每周末都有文娱节目演出，是小区居民休闲运动首选之地。8、 酒店餐饮随着以世纪广场为中心的商业中心的建设，餐饮业将日趋发达。第七章 项目建设内容及技术方案一、项目建设内容“XX住宅小区”房地产开发项目为园林式住宅小区，总用地面积52000平方米，总居住户数1300户，总居人数4550人（每户按3.5人计），建筑密度26.38%，容积率3.26%，绿地率40%，小区内为满足不同层次消费群体需求设有多层（6F+1）、小高层（17F+1）、高层住宅（25F），建筑面积合计172976.5。区内配套设施齐全，设有宾馆、幼儿园、会所、康体中心、娱乐室78、等。该小区倚山而立，空气清新自然，园区内为组团级住宅，以合围式组团形成基本构架，打造园林式小区，人车分流，邻里亲和的空间环境。小区采用综合网络布线系统，高速宽带接口，配备的智能化封闭物业管理将使您的生活更方便，更安全。本项目土建部分由XX市规划建筑勘察设计院设计，根据规划要求和地块特点，设计(1)设计6F+1多层住宅6栋18个单元252套。其中：建筑面积120130三室两厅126套；建筑面积130140四室两厅63套；建筑面积150160四室三厅56套；建筑面积90100二室二厅7套。(2)设计17F+1小高层住宅楼12栋12个单元848套，其中：建筑面积110以下3个户型56套；建筑面积1279、01308个户型528套；建筑面积1301607个户型16256套；建筑面积190以上102套。(3)设计25F+1高层2栋2个单元200套，其中：建筑面积12013050套；建筑面积130150150套。二、技术方案1、建设规划设计说明（1）设计的总体思想是：创造一个能听得到“蓝绿交响乐”的和谐现代化民族特色居住小区，蓝线中心结合游泳功能中心水面，配以贯串我园的小溪流及点缀于小区重点位置的各样式水景，以及主轴及副线叠水棕榈树阵等等；绿线由建筑空间围合而成的（多数为狭长型的绿地空间自然四季的盒子）布置在全区的点线，面的多样式绿地如：密林，观赏树，缓坡草坪，带状绿地阳光草坪等等。整个小区以“会所80、景观精华区”景观及双线景观（副轴线棕榈树列跌水，主轴兰溪清流到中央水面到主入口景观）构成，并以现代手法融合当地特色文化，亲水概念于其中。整个小区充分引进缓坡造园及丘陵式梯男式造园理念，延绵起伏，浑然天成。（2）建筑设计指导思想：质量要求：达到省优工程及园林式工程标准功能要求：实用方便，齐全有效形式要求：稳重大气，简洁美观环境要求：绿色健康，舒适清静消防要求：道路畅通，设施齐全（3）设计概念：打造“双线景观”居住区，创造一个能听得到“蓝绿交响乐”的和谐现代现民族特色居住小区。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，81、使每一个建筑具有较多绿地，阳光和较好的通风。汽车库设在建筑物底屋，与区内主干道相连。小区设置中心会所，满足小区管理，服务，休闲等配套所需。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由各种经经典户型组成，兼有舒适，自然，集中的布局形式，拥有公共绿地，架空层绿化等配套设施，同进具有结构紧凑，布局合理，功能分区科学，外表亲和不张扬的特点，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可观赏性。3、商品房装修标准房屋部分及其配套外墙：采用暖色调高级小方块外墙砖内墙：内墙为“888”防瓷涂料。屋面：采用SBS防水材料，上设钢筋混凝土板架空隔热层。地面：普通水泥沙浆地面找平。门窗：每单元入户采用刷卡式电子门禁系统（高层部分），每户入82、户门采肜金属材质隔间防盗门，外窗采用铝合金双层夹心玻璃凸窗（高屋部分）。栏杆：采用金属扶手，双层夹心玻璃档板（高层部分）。卫生间：公共卫生间安装陶瓷蹲式大便器，私卫预留洗浴、坐便器管道，住户自行安装。楼梯间：小高层、高层均根据设计规范及需要设置人流电梯及物流电梯，电梯间公共部分安装电子监控系统。根据规范设置消防楼梯间。供水、供电：均采用一户一表，电表装在底层户内总表箱，水表装在底层户外。弱电系统：电视、电话、宽带线路及端口安装到户内。供热系统：区内根据住宅组群模块自建2个不同吨位级别锅炉房，24小时供应生活（高屋部分）。安防系统：每单元入户采用刷卡式电子门禁系统，地下车库采用车库自动管理系统，83、区内主要出入口及中心区域安装电子监控系统。4、建筑环境及园林景观设计整体环境景观由珠海园林设计大师特色打造，整体体现现代人文景观环境特色，结合自然，地势，地貌，塑造小区优雅，宁静，宜人的居住环境。规划建造约21000平方米中心花园及辐射绿化，建筑群采用缓坡式设计，实行立体绿化，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积，增强视觉冲击力。根据组团分区，设置不同主题的绿色组团，倡导亲切的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被四季有景，高矮有序，丰富多样。增添社区人气我美感。同时小区内小桥与84、流水相映，花团与绿地呼应，使人与自然和谐共存，并加以点缀苏杭式亭阁，各种林间小道，卵石健身步道，给人亲切愉悦的居住情趣。设计立体可参与式园林与运动场所，休闲场所有机的结合，让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。5、道路交通设计全区采取人车分流，在水厂路设置主入口供行人车辆出入，并在人民南路上设有一个次入口，供人车出入，车辆在小区入口直接进地下车库，整个小区内无车辆行驶和停放，保证小区内无噪声污染，无废气污染，真正做到既安全又环保。区内道路采用改性沥青炒砂路面，路宽3米，两边均设2米宽绿化格路面构成7米宽人行道路及紧急情况下的消防通道。道路面积约6500平方米。6、车位及车库临人民南路及水85、厂路两侧小区后退的隔离带内设置露天停车80泊位，在小高层、高层地下负一层设置650停车泊位已满足50%比例需求（高层部分）。7、物业管理实行“绿色安全环保小区”概念实行封闭式小区管理，单元入口安装门禁系统，公共场所及外墙设高密度红外红监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，安装紧急报警系统。全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家情趣，让业主过上省心、舒心、放心、贴心、怡心的“五心”级生活。第八章 节能、环保及小区绿化一、节能节约能源是每一个项目遵循的原则，“XX住86、宅小区”项目采用如下节能措施：1、小区选用高效益率程水泵和备用发电机；2、公用设施照明灯具用高效节能灯具；3、供电、供气、供水系统均采用最完善的传输工具，以降低途中损耗；4、建筑材料选用隔音性好，保暖性好的材料，门、窗设计施工应充分做到防噪、隔音及采光、通风性能好。二、环保1、该项目建设过程中及完成后，废水主要是餐饮废水、洗涤、淋浴废水和洗手间废水，是可以生化的有机无毒水。餐饮废水经隔油池与洗涤废水合流直接排入市政废水管道内。2、在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群造成污染，对噪声较大的机械设备需加隔音设备，对粉尘采取除尘处理。三、小区绿化系统树种采用亚热带常青阔叶为主，热带常青植87、物为辅，充分考虑植物四季相更替和色彩搭配，以便在不同季节形成不同景致。植物的配置为了建筑风格相协调，应借鉴中外园林的模式，结合园林大色块、大线条的特点，采用植物色带作底，在上层点缀各种乔灌木，追求一种简洁的现化风格，为入住小区的人们创造一个良好的、舒适的，居室外部宜人的环境。小区绿化形成点、线、面以及空间立体绿化，绿化总面积将达到30000平方米，在小区交通组织重要区域设置2个中心绿化广场，将小高层及高层首层设置为4.5米高的架空层做为绿化休闲、娱乐、康体场所，区内设置夜间道路照明系统和标志性建筑及景观夜间亮化系统。第九章 项目管理及工程进度一、项目实施管理 “XX住宅小区”项目按照高起点规划88、高标准设计、高质量建设、高要求管理的总要求，为确保项目顺利实施，采取以下措施：1、成立工程部，负责整个项目建设的管理 公司成立项目开发工程部，由公司副总经理担任总工程师，抽调公司最优秀的工程技术人员到工程部从事项目管理，具体的管理工作由工程部负责。公司为确保工程进度与质量，实行“四制”管理，一是实行招投标制，对于设计及工程建设，应组织具有相应资格和资质的施工、设计单位进行招标；二是实行设计，施工质量终身负责制；三是实行工程质量监理制；四是推行材料及设备采购招标制。2、组建售房部，负责整个项目的营销策划公司本项目刚起动时，就组织营销策划人员了解项目各种情况，学习营销技巧，严格规范日常工作行为，89、提高营销人员素质，并准备了大量的营销宣传资料，为整个销售工作的顺利展开奠定良好的基础。3、项目招投标管理按国家发展计划委员会（2001）第9号令建设项目可行性研究增加招标内容及标准招标事项暂行规定和湖南省发展计划委员会湘计招（2002）417号文湖南省工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定的要求，本项目的勘察、设计、建设工程、设置购置、装修及设置安装工程、监理等进行招标，选择具有相应资质有实力、有技术优势的单位进行设计、施工等，确保项目开发建设全过程的质量。招标通过委托招标的组织形式，争取邀请招标的方式进行。招标基本情况见表：序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标90、方式招标公开发布媒介招标结算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1斟察设计2建筑工程报刊3附属工程4征地5监理6其它情况说明：建设单位：（盖章） 二八年 月 日二、工程进度由于本项目是利用现有场地建设，建设条件较好，因此可加快前期准备进度。本项目预计建筑工期为35个月内完成，具体进度安排如下：12008年5月至6月完成项目立项、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位；22008年6月至9月完成设计招标、初步设计及审批、施工图设计和施工招标；32008年9月至2009年6月完成一期项目的基础工程、主体、外装修工程；42009年6月至2010年3月完成二期项目的基础工程、主体、外装91、修工程；52010年3月至2010年12月完成三期项目的基础工程、主体、外装修工程；62008年12月至2011年3月完成销售经营工作。该项目拟三期开发完成，进度计划安排如下：项目时间2008.52008.62008.62008.92008.92009.62009.62010.32010.32010.122008.122011.3备注项目立项、可行性研究报告及审批、组织新的筹建单位1个月设计招标、初步设计及审批、施工图设计和施工招标3个月一期项目的基础工程、主体、外装修工程9个月二期项目的基础工程、主体、外装修工程9个月三期项目的基础工程、主体、外装修工程9个月销售经营30个月第十章 项目投资92、估算及资金筹措计划一、投资估算1、估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据XX市类似工程近期造价水平估算，根据湖南省工程概算定额、湖南省建设工程材料预算价格及同类建筑经济指标，本项目估算总投资为29778万元（本估算不含二次装修）。2、估算编制范围本估算包括规划红线内的主体工程、附属工程和区域工程费用。其中电气工程包括配电照明工程，公用工程含变配电、泵房设备投资；弱电工程包含火灾报警系统、保安监控系统、电话网络、有线电视、综合布线系统等投资。本估算还包括红线外市政工程，投资方向调节税暂免考虑，建设期设备、材料预调费按有关规定指数为零。本项目计入土地出让金。3、估算编制方法新建93、工程参照湖南省概算定额，根据湘西自治州类似工程造价水平估算。4、投资估算本项目总投资29778万元，各项投资测算见投资估算表。序号项目名称金额(万元)计算说明投资比重备注一土地费用 5121 21.04%1土地挂牌出让成交价4500 成交单656元/2土地出让金 3土地出让相关税费二土地开发费621 三通一平等土地开发费用按120元/计费2.09%三前期工程费839 2.82%1规划、设计、可研费391 可研费按建安工程总造价的0.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%-3.5%计2水文、地质勘察费85 按工程概算投资额的0.3%-0.8%计3施工图预算或标底编制费17 10094、0万元以上按0.1%4工程合同预算或标底审查费8 按合同预算造价的0.05%5招标管理费10 按中标价格的0.06%6合同公证费3 按合同价款的0.02%7施工执照费17 按建设工程设计概算总金额计收，1000万元以上按0.1%8工程质量监督费42 建安工程为预算造价的0.25%9工程监理费204 按工程概算的0.6%-2.5%10竣工图编制费27 设计费的7%11工程保险费34 按工程概算总额或工程概算加成的0.2%-0.3%四房屋开发费16978 57.02%1建安工程费16404 高层住宅17F+19521 高层住宅建安工程费880元/高层住宅25F2147 高层住宅建安工程费950元/95、多层住宅2170 多层住宅建安工程费700元/商业用房547 商用房建安工程费750元/幼儿园272 幼儿园建安工程费7050元/地下室1747 地下室建安工程费750元/2附属工程313 3绿化工程261 五基础设施配套费509 1.71%六公共配套设施费用424 1.43%七管理费769 2.58%八不可预见费660 2.22%九销售费用1964 6.59%十贷款利息747 2.51%合计29778 100%二、XX领域项目建设资金筹措计划本项目的资金来源主要有自筹和银行贷款两个来源，计划自筹资金5412万元，银行贷款10000万元。(1)自筹资金4500万元支付土地出让金，自有资金结余296、218万元支付项目前期各项手续的办理，以公司现有南吉星路土地使用权、XX嘉庭开发小区存量门面456.82、办公楼200.66产权等公司资产向银行办理抵押贷款约500万元以支持公司在开发期内的日常运转；(2)以本项目向银行分两期办理在建工程抵押贷款10000万元，经测算本项目税后财务内部收益率为26.32%，动态投资回收期为3.24年；(3)定向开发25000平方米按40%收取定金约1350万元，施工单位工程保证金800万元，按行业惯例施工代垫资至二层约900万元。完成一期工程至项目对外发售的工程量，以销售回笼资金完成一期工程及项目二期的启动，以销售滚动资金至项目完工。本项目的资金筹措计划详见附97、表五“资金来源及使用计划表”。第十一章 项目的经济效益及社会效益分析一、计算依据及范围 项目评价是依据国家发改委和建设部颁布的建设项目可行性研究指南（试用版）以及建设项目经济评价方法与参数（第三版）的要求，按照投入产出相对应的原则进行评估的。 本项目技术经济分析基础为工程投资估算及相关资料。 财务预测及效益分析详见财务预测及效益分析表。二、经济效益分析1、本项目计算期四年，其中建设期35个月，销售期4年（建设期的第一年即开始进行销售）。2、本目住宅销售面积为161803.98，商铺面积销售7292.52 ，幼儿园营业面积3880，地下室车库525个。根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的98、趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅按每平方米1450元估算，高层住宅（17F+1）按每平方米2200元估算，高层住宅（25F）按每平方米2300元估算，商业门面按每平方米4800元估算，地下车库按每个30000元估算，幼儿园按营业收益拆算后每平方米1800元估算。3、项目销售进度预计：本项目首先抓好社会舆论导向（电视、报纸及广告牌）等多种形式的宣传，边施工，边预售，计划在第4年内完成。各年销售计划见表：年份第1年第2年第3年第4年合计销售比例预计5%35%40%20%100%4、营业税金及附加本项目为房地产开发出售项目，适用的营业税率为5%，城建税率为7%，教育费附99、加为3%。详见附表“销售收入及税金附加估算表”。5、土地增值税和企业所得税根据湘西自治州的有关税收政策，土地增值税按照预计收入的1计算并在销售时预缴，企业所得税按新税法为利润总额的25%。6、项目销售收入本项目销售收入为39271万元，销售费用（含广告费）按销售收入的5%提取。详见附表四“销售收入及税金附加估算表”。7、施工成本的结转项目开发产品成本中不含财务费用、销售费用27068万元，其中土地出让费用4500万元、土地开发费621万元、前期工程费839万元、房屋开发费16978万元、基础设施配套费509万元、公共配套设施费用424万元、管理费769万元和不可预见费660万元。本项目产品成本100、的结转，按照施工企业会计制度的规定，采用平行结转法。项目成本按照年销售数量进行成本结转，每年的成本分摊情况详见附表三“开发成本分摊估算表”。 三、盈利能力分析1、盈亏平衡点 用静态分析，相关计算结果为： 盈亏平衡点固定成本/（销售收入流转税费土地增值税、所得税（按固定费率征收）29778/（39271*（1-1%-5.5%）=81.1%它意味着在售价不变、成本不变的前提下，项目的销售率达到81.1%，项目才能达到静态盈亏平衡，即投资保本，对住宅小区房地产开发项目而言，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有一定的抗风险能力。2、项目利润总额及投资收益率本项目项目期内的税前利润总额为6940101、万元、税后利润总额为5598万元。利润及利润分配表详见附表“项目损益及利润分配表”。根据损益及利润分配表计算投资利润率：税后收入利润率=5598/39271=14.3%开发成本投资利润率(税前) =6940/27068=25.6%开发成本投资利润率(税后) =5598/27068=20.7%自有资金投资收益率=5598/5412=103.4%。3、内部收益率及投资回收期项目内部收益率为26.32%，财务投资回收期(静态)为2.68年，财务投资回收期(动态) 3.24年。 4、盈利分析 本项目的内部收益率较高，投资回收期较短，有利于投资者迅速回收投资。 项目总投资为29778万元，开发投资成本2102、7068元。项目在整个项目计算期内的税前利润总额为6940万元、税后利润总额为5598万元。 5、现金流量评价：本项目在项目期内累计现金净流量为5205.21万元，累计财务折现净流量为2142.88万元，内部收益率为26.32%，项目投资回收期(动态)为3.24年。现金流量情况详见附表八“财务现金流量表”。本项目财务内部收益率大于社会平均收益率12，说明本项目的盈利能力超过了社会一般投资要求。投资回收期(动态) 3.24年，说明本项目有利于投资人尽快回收投资。四、财务敏感性分析 本项目财务敏感性分析是分析该项目经营成本、销售收入等因素发生变化时，对财务内部收益率的影响程度，分析结果详见附表九“103、敏感性分析表”。从该表可以看出，房地产收入、成本上下变动10时，项目的内部收益率和投资回收期受住宅收入变动的影响较大，税后内部收益率变动幅度为8.34%37.19%，平均约7.21%,原因是该部分所占的比重大，直接影响该项目的现金流量；成本变动的影响较收入的影响略小，税后内部收益率变动幅度为37.86%10.95%，平均约6.73%。全部因素变动10后与基准数据相比较，投资回收期基本保持在3.24年内，税后利润率的范围在2030之间，说明该项目的抗风险能力较强，有利于投资人较快收回投资。 五、贷款偿还能力分析1、贷款情况本项目建设贷款总额为10000万元，分两期借入，第一期借入5000万元、第104、二年借入5000万元，年利率7.47，采用弹性式分两年偿还。2、贷款偿还能力分析本项目偿还贷款的资金来源主要是项目的销售收入，由投资回收表可以看出，本项目的借款可以在实现销售2年内全部偿还，说明本项目能够按时偿还银行贷款。3、现金流量及还款计划本项目计划在2009年及2010年分别归还8785万元、1215万元贷款，详见附表七“借款偿还预测表”。根据附表“项目现金流量表（全部投资）”可以看出，本项目现金流入量大大超过了计划还款额，说明本项目的现金流能保证按计划归还银行贷款。 “XX住宅小区”项目的开发商将以固定资产、在建工程等抵押的方式为贷款提供担保，并且以其自身的良好资金状况和稳定的现金流量105、为贷款提供最为有力的资金支持。六、社会效益分析 项目所在地块处于XX市整体发展规划中新一轮中心区域范围内，在未来的几年中将形成一个政治、经济、商业中心。尤其以宽阔的世纪大道为轴心主干道，随着不断建设，深入发展，中心区域的成熟度会更加提高，商业氛围更浓，并会逐步成为今后市区的轴心大道、核心区域。2008年受国家宏观调控政策的影响，XX市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动XX经济不断发展的支柱产业。因此本项目在建设期间应重视未来建材、建筑市场走向，将投资控制在合理范围内。 本报告认为，“XX106、住宅小区”正处在城乡结合部，又邻近在州政府的周围，该地块的综合开发能加快乾州南区经济发展和城市拓展建设的客观要求，在技术上可行，经济上合理，能收到明显的经济效益和社会效益。同时通过对该项目的综合开发为乾州南区新城的全面启动将会起着重要的推动作用。在不久的将来一个起点高、标准高、功能齐备、设施配套、环境优美、居住舒适的文明综合小区，将矗立在乾州南区新城之中。附 表附表一：“XX住宅小区”房地产项目技术经济指标表附表二：“XX住宅小区”房地产项目投资估算表附表三：“XX住宅小区”房地产项目开发成本分摊估算表附表四：“XX住宅小区”房地产项目销售收入及税金附加估算表附表五：“XX住宅小区”房地产项目107、资金来源及使用计划表附表六：“XX住宅小区”房地产项目损益表附表七：“XX住宅小区”房地产项目借款偿还预测表附表八：“XX住宅小区”房地产项目财务现金流量表附表九：“XX住宅小区”房地产项目敏感性分析总投资额、销售收入附表一：房地产项目技术经济指标表项目计算单位数量所占比重(%)备注规划总用地面积51638.45亩77.65每亩按666.6亩计算总建筑面积172976.5100其中住宅建筑面积161803.9893.54其中高层住宅130798.3217F+1108198.3225F22600多层住宅31005.66商业建筑面积7292.524.22幼儿园38802.24容积率3.24总建筑基108、底面积13656.98建筑密度%26.38绿地率%40总户数户1300100其中17F+1户84865.2325F户20015.386F+1户25219.39每户按3.5人算总人口人4550师生总人数259幼儿园班878其中大班班293中班班373小班班3地下停车个525地下室面积19406.28附表二： 总投资估算表 单位：万元序号项目名称金额(万元)计算说明投资比重备注一土地费用 512121.04%1土地挂牌出让成交价4500 成交单656元/2土地出让金3土地出让相关税费二土地开发费621 三通一平等土地开发费用按120元/计费2.09%三前期工程费839 2.82%1规划、设计、可研109、费391 可研费按建安工程总造价的0.15%0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%-3.5%计2水文、地质勘察费85 按工程概算投资额的0.3%-0.8%计3施工图预算或标底编制费17 1000万元以上按0.1%4工程合同预算或标底审查费8 按合同预算造价的0.05%5招标管理费10 按中标价格的0.06%6合同公证费3 按合同价款的0.02%7施工执照费17 按建设工程设计概算总金额计收，1000万元以上按0.1%8工程质量监督费42 建安工程为预算造价的0.25%9工程监理费204 按工程概算的0.6%-2.5%10竣工图编制费27 设计费的7%11工程保险费34 按工程概算总额110、或工程概算加成的0.2%-0.3%四房屋开发费16978 57.02%1建安工程费16404 高层住宅17F+19521 高层住宅建安工程费880元/高层住宅25F2147 高层住宅建安工程费950元/多层住宅2170 多层住宅建安工程费700元/商业用房547 商用房建安工程费750元/幼儿园272 幼儿园建安工程费7050元/地下室1747 地下室建安工程费750元/2附属工程313 3绿化工程261 五基础设施配套费509 1.71%六公共配套设施费用424 1.43%七管理费769 2.58%八不可预见费660 2.22%九销售费用1964 6.59%十贷款利息747 2.51%合计2111、9778 100%附表三： 开发成本分摊估算表 单位：万元序号项目建设期合计备注第1年第2年第3年第年一土地费用 51216266 1土地挂牌出让成交价4500 4500 2土地出让金1125 3土地出让相关税费641 二土地开发费621 621 三前期工程费637 107 71 24 839 1规划、设计、可研费391 391 2水文、地质勘察费85 85 3施工图预算或标底编制费17 17 4工程合同预算或标底审查费8 8 5招标管理费10 10 6合同公证费3 3 7施工执照费17 17 8工程质量监督费42 42 9工程监理费31 92 61 20 204 10竣工图编制费27 27 112、11工程保险费5 15 10 3 34 三开发成本费4148 6755 5146 930 16978 1建安工程4101 6562 4921 820 16404 2附属工程47 141 94 31 313 3绿化工程52 131 78 261 四基础设施配套费76 229 153 51 509 五公共配套设施费用85 212 127 424 七管理费用115 346 231 77 769 八不可预见费99 297 198 66 660 合计11963 7819 6011 1275 27068 附表四：销售收入及税金附加估算表序号项目名称销售面积()销售均价(元/)第1年第2年第3年第4年合计(113、万元)一销售收入17350219641374515709785439271销售比例5%35%40%20%100%1多层住宅31005.6614502251574179889944962高层住宅17F+1108198.3222001190833195214761238043高层住宅25F22600.00230026018192079104051984商业用房7292.5248001751225140070035005幼儿园3880.001800352442791406986地下层车库(个)525.0030000795516303151575二销售税金及附加1087568644322160三扣除税114、费后销售收入18561298914845742237111四土地增值税预交2013715779393五销售费用986877853931964六销售净收入17381216413902695139271附表五： 资金来源及使用计划表 单位：万元序号项目年份合计第1年第2年第3年第年备注1总投资27815 12150 8379 6011 1275 1.1固定资产投资27068 11963 7819 6011 1275 1.2固定资产投资方向税1.3建设期利息747 187 560 7.47%1.4流动资金2资金筹措17815 7150 3379 6011 1275 2.1企业自筹资本5412 541115、2 2.2销售收入12403 1738 3379 6011 1275 其中:用于流动资金2.2借款10000 5000 5000 长期借款10000 5000 5000 流动资金借款其他短期借款附表六： 损益表 单位：万元序号项目名称第1年第2年第3年第4年合计一销售收入1964 13745 15709 7854 39271 二销售税金108 756 864 432 2160 三土地增值税预交20 137 157 79 393 四总成本费用12248 9067 6796 1668 29778 1开发成本费11963 7819 6011 1275 27068 2销售费用98 687 785 39116、3 1964 3贷款利息187 560 0 0 747 五利润总额-10412 3785 7891 5676 6940 六上缴所得税1735 1735 七税后利润-10412 3785 7891 3941 5598 税后收入利润率14.3%开发成本投资利润率(税前)25.6%开发成本投资利润率(税后)20.7%自有资金投资收益率103.4%盈亏平衡点81.1%附表七： 项目借款偿还预测表 单位：万元序号项目年份第1年第2年第3年第4年合计1借款及还本付息1.1年初借款本金累计本金建设期利息1.2本年借款5000 5000 10000 1.3本年应计利息187 560 747 1.4本年还本87117、85 1215 10000 1.5本年付息187 560 747 2偿还借款本金的资金来源0 8785 7891 5676 22352 2.1当年销售资金余额0 8785 7891 5676 22352 当年销售资金投入1738 3379 6011 1275 12403 2.2折旧2.3摊销2.4其他贷款偿还期2.15 年项目借款偿还综合保证比2.24 利息保障倍数30.92 本息保障倍数2.31 附表八： 财务现金流量表 单位：万元序号项目名称第1年第2年第3年第4年合计一现金流入1964 13745 15709 7854 39271 1销售收入1964 13745 15709 7854 3118、9271 2出租收入3其它二现金流出12376 9960 7817 3913 34066 1固定资产投资11963 7819 6011 1275 27068 2销售税金及附加108 756 864 432 2160 3土地增值税预交20 137 157 79 393 4销售费用98 687 785 393 1964 5贷款利息187 560 0 0 747 6上缴所得税0 0 0 1735 1735 三净现金流量-10412 3785 7891 3941 5205 四累计净现金流量-10412 -6627 1264 5205 五基准折现系数I=12%净现值-9296 3017 5617 280119、5 2143 累计净现金流量-9296 -6279 -662 2143 六偏低折现系数I=26%净现值-8263 2384 3945 1970 36 七偏高折现系数I=27%净现值-8198 2347 3852 1924 -75 计算指标：财务净现值(税后)：5205.21 万元财务折现净现值(FNPV)：2142.88 万元(I=12%)财务内部收益率(FIRR)：26.32%财务投资回收期(静态)：2.68 年财务投资回收期(动态)：3.24 年附表九： 敏感性分析总投资额 单位：万元总投资额243612571427068 2842129775增长率-10%-5%05%10%税后利润总额7120、23562205205 41903175税后开发成本利润率29.70%24.19%19.23%14.74%10.66%财务净现值（NPV）387130072143 1279415内部收益率（IRR）37.86%32.47%26.32%19.22%10.95%贷款偿还期2.052.12.15 2.212.27利息保障倍数32.9431.9330.92 29.9128.9本息保障倍数2.462.392.31 2.232.16 敏感性分析销售收入 单位：万元销售收入353443730839271 4123543198增长率-10%-5%05%10%税后利润总额259939025205 65097812税后开发成本利润率9.60%14.42%19.23%24.05%28.86%财务净现值（NPV）15211482143 31384134内部收益率（IRR）8.34%18.59%26.32%32.35%37.19%贷款偿还期2.372.252.15 2.072利息保障倍数26.528.7130.92 33.1335.34本息保障倍数1.982.142.31 2.482.64